石河子房地產市場調研報告課件

石河子房地產市場研究報告石河子房地產市場研究報告一段軍墾歷史鑄就的戈壁明珠石河子市一石河子市

石河子房地產在2002-2011年為開發(fā)區(qū)房地產高速發(fā)展期，從2012年開始進入以北泉鎮(zhèn)為主的新一輪開發(fā)熱潮，目前石河子房地產開發(fā)的重點區(qū)域在北泉鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)。本次調研針對石河子整個房地產市場進行分析。石河子房地產市場分析2.一、房地產市場格局二、房地產調研分析城市背景分析一、宏觀經濟二、城市規(guī)劃1.石河子房地產在2002-2011年為開發(fā)區(qū)房地產一、宏觀經濟二、城市規(guī)劃城市背景分析1.一、宏觀經濟城市背景分析1.1、西部大開發(fā)背景2、石城印象3、石城人口4、經濟指標5、經濟小結一、宏觀經濟城市背景分析1.1、西部大開發(fā)背景一、宏觀經濟城市背景分析1.西部大開發(fā)背景1、2000年，中國政府針對國內東西部發(fā)展極不平衡的狀況，提出了“西部大開發(fā)”政策，大力的支持的推進中、西部地區(qū)的經濟發(fā)展，實行工業(yè)、農業(yè)產業(yè)的大調整和大遷移，為中西部地區(qū)的發(fā)展提供了良好的契機。2、新疆作為中國最西部的省份，占據了中國六分之一的土地，是“西部大開發(fā)”的橋頭堡，是銜接中國和歐亞地區(qū)的經濟橋梁。大西部大開發(fā)的大背景下，新疆的經濟得到快速的發(fā)展，為“西部大開發(fā)”作出重大的貢獻。3、石河子市是新疆的第二大城市，是原新疆生產建設兵團經濟實力最強的農八師所在地，是新疆政治最穩(wěn)定、經濟發(fā)展最快速、文化底蘊最深厚居住環(huán)境最好的城市之一。石河子作為全疆最具特色和代表性的城市，在西部大開發(fā)的大背景下擁有極佳的發(fā)展機會。城市背景篇1.西部大開發(fā)背景1、2000年，中國政府針對國內東西部發(fā)展極不石河子，以農場為依托、以工業(yè)為主導、工農結合、城鄉(xiāng)結合、農工商一體化的軍墾新城，以“戈壁明珠"的美譽著稱于世。石河子，西部大開發(fā)的橋頭堡，是新疆政治最穩(wěn)定一座城市。石河子，原新疆生產建設兵團所在地，是農八師實行師市合一管理的新興城市，是軍墾事業(yè)的一個“縮影”。石河子，移民城市，被稱為“綠城”、“詩城”的一座城市。石河子，面積7762平方千米，人口62.44萬人，其中少數民族3.83萬人，占6.1%。城市背景篇1.城市印象石河子，以農場為依托、以工業(yè)為主導、工農結合、城鄉(xiāng)結合、農工人口特點：1、石河子總占比56.5%；城市區(qū)域輻射力人口規(guī)模達到115萬以上（包含沙灣和瑪納斯縣）。2、石河子是一個以漢族人為主的城市，占比達到93.61%。3、石河子人口結構老年化比較嚴重，老年化率達到18.86%，且35－60歲的中年人口的比重極大，有進一步加劇老年化的趨勢。人口分布：1、石河子市區(qū)人口近35萬；主要分布在7個街道辦事處；2、市區(qū)人口分布極為的平均，各個街道社區(qū)的人口差距不明顯。城市背景篇1.城市人口人口特點：人口分布：城市背景篇1.城市人口從上表可以得知，近年來，石河子的經濟水平，在西部大開發(fā)政策支持的宏觀背景之下，伴隨城市建設力度的加大，整體呈現的快速發(fā)展趨勢。城市居民的人均可支配收入及消費水平也得到快速的提升。整體經濟發(fā)展態(tài)勢良好。2008－2012年石河子重要經濟指標一覽表城市背景篇1.城市經濟注：該數據來與政府信息公報從上表可以得知，近年來，石河子的經濟水平，在西部大開發(fā)政策支石河子的GDP水平近年來增長較為迅速，近年基本的增長幅度均超過17%，尤其是2010，2011兩年增長最為迅猛，2012年以后隨著國內整體經濟形式影響，增速較之往年有所放緩，但基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全國7.8%的平均增長水平。從該表我們得知：石河子正處于經濟飛速發(fā)展階段，經濟在平穩(wěn)的增長。2009－2014年石河子GDP增長數據城市背景篇1.注：該數據來與政府信息公報城市經濟石河子的GDP水平近年來增長較為迅速，近年基本的增長幅

2011年的固定資產投資從10年-14年以來是投資額猛增的一年，12年以后投資額保持平穩(wěn)增長。三產業(yè)的結構由13年的22.5：45.2：32.3改為22：44：34，第三產業(yè)的投資額比重有所增加。石河子近年來社會固定資產投資增長明顯，近兩年第三產業(yè)的投資額平穩(wěn)增長，第三產業(yè)投資穩(wěn)定，有利于社會經濟的發(fā)展和經濟結構的調整…….城市背景篇1.城市固定投資注：該數據來與政府信息公報2011年的固定資產投資從10年-14年以來是。由圖可以看出從09年-14年，在13年增長的速度較快，其他都是平穩(wěn)增長，14年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28000元，團場農牧工家庭人均純收入15000元，增長12%.石河子城鎮(zhèn)居民可支配收入與在崗職工工資水平已達全區(qū)中等偏上水平，經濟收入的快速上升，人民購買力的加強，對當地的消費市場產生直接的拉動作用，從而有利于城市房地產項目的發(fā)展。城市背景篇1.人均可支配收入注：該數據來與統(tǒng)計局石河子居民人均可支配收入。由圖可以看出從09年-14年，在13年增長2014年，石河子實現生產總值380.48億元；第一產業(yè)實現生產總值68.25億元，增長11.2%；第二產業(yè)實現生產總值116.58億元，增長19.6%；第三產業(yè)實現生產總值88.54億元，增長17%；從石河子三產業(yè)結構發(fā)展上看，產業(yè)經濟不斷優(yōu)化，第二產業(yè)和第三產業(yè)在近幾年得到快速提升，成為城市經濟結構的主導產業(yè)，但第三產業(yè)整體無較大提升，因此有較大發(fā)展空間。城市背景篇1.產業(yè)占比石河子市三大產業(yè)占比注：該數據來與政府信息公報2014年，石河子實現生產總值380.48億元；第一產業(yè)實現人均GDP石河子目前的人均GDP水平達64928已達到可支撐購物中心的國際標準（44000），人均可支配純收入保持在10%以上，近兩年均為12%以上，擁有足夠的消費能力。人口方面石河子人口主要分布在老城區(qū)，其中相當部分戶籍人口購買力和消費能力在石河子市處于較高水平。2010，2011兩年增長最為迅猛，基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全國7.8%的平均增長水平。經濟基礎區(qū)域各類的高端餐飲和娛樂蓬勃發(fā)展，東區(qū)漸漸形成一個以餐飲和娛樂為主的消費圈。消費方面市場資源【項目現狀小結】人均GDP石河子目前的人均GDP水平達64928已達到可支撐1、城市現狀2、總體規(guī)劃二、城市規(guī)劃城市背景篇1.1、城市現狀二、城市規(guī)劃城市背景篇1.根據石河子城市規(guī)劃總體思路，將主要城區(qū)規(guī)劃為：老城市中心區(qū)、城東經濟開發(fā)區(qū)、城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、城南城市規(guī)劃新區(qū)、北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)及石河子鄉(xiāng)城南過度發(fā)展區(qū)，六大板塊。城東經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)速度放緩，目前以北泉鎮(zhèn)及城南開發(fā)為主。城市規(guī)劃城市背景篇1.城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)老城市中心區(qū)石河子鄉(xiāng)城南過渡發(fā)展區(qū)城南城市規(guī)劃新區(qū)城東經濟開發(fā)區(qū)北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)根據石河子城市規(guī)劃總體思路，將主要城區(qū)規(guī)劃為：老城市中心區(qū)、老城市中心區(qū)，為行政、商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂中心區(qū)，區(qū)域內的各類配套齊全，商業(yè)繁華，但是區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)形象相對破舊，較多進入舊城改造的發(fā)展周期；老城中心區(qū)是石河子發(fā)展最久的區(qū)域，經過長期的發(fā)展沉淀，區(qū)域內的各類配套齊全，商業(yè)與生活氛圍濃厚，以北子午路與幸福路為中心發(fā)展軸，區(qū)域內可開發(fā)用地較少，基本為舊城改造型用地，區(qū)域內是中高端客群最密集的區(qū)域，也是未來各樓盤爭相分化的對象；城市規(guī)劃城市背景篇1.老城核心區(qū)北子午路西一路東一路老城市中心區(qū)，為行政、商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂中心區(qū)，區(qū)城東國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，新行政中心區(qū)，經過十年的發(fā)展，目前已形成行政、文化、商務、工業(yè)、居住、教育等中心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展已初具規(guī)模；城東經過十年的發(fā)展，已初具規(guī)模，區(qū)域內依托市政府、高中城、大學城、市政道路及公園、開發(fā)區(qū)的產業(yè)經濟等配套資源優(yōu)勢快速發(fā)展，并帶動該區(qū)域商品住宅的發(fā)展，區(qū)域價值已獲得普遍認可。城市規(guī)劃城市背景篇1.城東核心區(qū)城東國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，新行政中心區(qū)，經過十年的發(fā)展，目前城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域以傳統(tǒng)型工業(yè)為主導輔助商貿、機械、物流以及配套性住宅小區(qū)，區(qū)域整體環(huán)境較差，區(qū)域生活氛圍濃厚，但區(qū)域價值在下滑；城西一直以傳統(tǒng)工業(yè)為主要定位，靠近中心區(qū)域規(guī)劃有配套性住宅小區(qū)，目前較少商品房項目在此片區(qū)，雖然擁有較濃厚的生活氛圍，人口密度較高，但是受區(qū)域整體環(huán)境差，區(qū)域居住人群較雜且低端等影響，該區(qū)域的價值正下滑，市場認可度較低；城市規(guī)劃城市背景篇1.城西核心區(qū)城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域以傳統(tǒng)型工業(yè)為主導輔助商貿、機械、物流以城南城市新規(guī)劃區(qū)，現階段城市發(fā)展重心之一，但是目前該區(qū)域的發(fā)展僅處于起步階段，僅有幾個事業(yè)單位小區(qū)先行建設，其它基礎設施、配套等還需要未來進一步規(guī)劃建設；城南區(qū)域目前多以農場田地等面貌存在，各類基礎設施還未完善，雖然建設了公務員小區(qū)、汽車城及火車站，但是由于該區(qū)域的招商引資力度不足導致該片區(qū)發(fā)展還需要較長時期的發(fā)展；城市規(guī)劃城市背景篇1.城南核心區(qū)火車站城南城市新規(guī)劃區(qū)，現階段城市發(fā)展重心之一，但是目前該區(qū)域的發(fā)北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)，該區(qū)域長期屬于被邊緣化的城鄉(xiāng)結合部發(fā)展性質，區(qū)域原住民相對較少，受工廠影響區(qū)域當前整體環(huán)境差，配套少，市場認可度較低；北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)長期處于被邊緣化的區(qū)域，區(qū)域住宅主要為團場與外圍工業(yè)廠區(qū)的配套性居住區(qū)；區(qū)域與中心城區(qū)以國道為分界線，該區(qū)域受區(qū)域內的工廠影響整體環(huán)境與空氣質量較差，極大的影響區(qū)域的地段價值與認可度；城市規(guī)劃城市背景篇1.城北核心區(qū)北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)，該區(qū)域長期屬于被邊緣化的城鄉(xiāng)結合部發(fā)展性質，總體規(guī)劃城市背景篇1.城市整體規(guī)劃思路……發(fā)展方向：“北進、南拓、東調、西優(yōu)，提升中部”空間布局：“一軸、一帶、七組團”總體規(guī)劃城市背景篇1.城市整體規(guī)劃思路……發(fā)展方向：“北進、石河子作為中國軍墾名城，是新疆生產建設兵團的經濟、科技、教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療的重要基地，力促石河子市擴大行政區(qū)劃升格為地級市，總場北泉鎮(zhèn)提升為縣級市。

石河子以建設“中國軍墾名城、新型工業(yè)基地、科教新城、生態(tài)園林城”的發(fā)展定位，按照中央“增強石河子市的經濟實力和城市功能”、兵團黨委“繼續(xù)做大做強石河子市，大力推進創(chuàng)新型城市試點工作，不斷增強其對天山北坡地區(qū)經濟發(fā)展的輻射帶動作用”的部署和“北進、南拓、東調、西優(yōu)”的發(fā)展方向及“一軸、一帶、七組團”的空間布局，積極推進城團、城鄉(xiāng)一體化建設，擴大石河子市的區(qū)劃面積，力促石河子市升格為地級市，新建下野地縣級市。十二五規(guī)劃發(fā)展目標：城市發(fā)展定位：總體規(guī)劃城市背景篇1.石河子作為中國軍墾名城，是新疆生產建設兵團的經濟、科技一、房地產市場格局二、房地產市場調研分析石河子市場分析2.一、房地產市場格局石河子市場分析2.房地產市場發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明晰呈現了城市的發(fā)展方向，石河子市場板塊主要劃分為：北泉鎮(zhèn)：主要以上海路、北京路和光明路為主。老城區(qū)（市中心）：項目主要集中在北子午路，周邊配套齊全，氛圍比較濃厚。開發(fā)區(qū)：項目主要集中在東三路、北五路、北四路和北一路。南區(qū)：南區(qū)主要集中在公務員小區(qū)附近，152團南子午路附近，大多數為在建項目。房地產市場格局1.區(qū)域格局房地產市場發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明晰呈現了城市的發(fā)展方老城區(qū)老城區(qū)集商業(yè)、居住、文化、教育等為一體中心城市中心。老城區(qū)的商業(yè)的繁華、生活的便利、優(yōu)越的教育資源，是購房者的首先，石河子老城區(qū)房地產特征：老城區(qū)因其地段的希缺性、近年開發(fā)的規(guī)模較小，市場以二手房交易為主。市場印象較好的樓盤“成渝大都會”2.石河子老城區(qū)樓盤以多層為主，主力面積在80平方，二房為主，均價約在5500元/平方房地產市場格局1.區(qū)域格局老城區(qū)老城區(qū)集商業(yè)、居住、文化、教育等為一體中心城北泉鎮(zhèn)總廠開發(fā)區(qū)1、該區(qū)域多以拆遷安置、經濟適用房較多，樓盤品質較差。2、樓盤規(guī)模較小，整體規(guī)劃、戶型設計、小區(qū)環(huán)境等都處于初級開發(fā)階段，基本沒有營銷推廣，銷售團隊整體、銷售意識、專業(yè)水平、服務意識等較差3、該區(qū)域內以多層住宅為主，主力面積在80平方，住宅均價3800元/平方。區(qū)域認可度較低。北泉總場開發(fā)區(qū)依托石河子市北進南擴、拓展城市發(fā)展空間的城市規(guī)劃，給北泉總場開發(fā)區(qū)帶來契機。目前該區(qū)域受區(qū)域內的工廠影響整體環(huán)境與空氣質量較差，各類市政、生活、商業(yè)、教育等配套缺乏，該區(qū)域內房地產特征：

房地產市場格局1.區(qū)域格局北泉鎮(zhèn)總廠開發(fā)區(qū)1、該區(qū)域多以拆遷安置、經濟適用房較多，樓盤開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)交通便利，生態(tài)環(huán)境良好，基礎設施俱全，城市配套設施的完善、依托教育資源“高中城”使該開發(fā)區(qū)成為購房者首選地方。該區(qū)域內的房地產特征：開發(fā)體量較大，樓盤規(guī)模都較大，開發(fā)商理念較成熟，注重產品品質、小區(qū)環(huán)境等。營銷隊伍多為專業(yè)代理公司，營銷推廣較為專業(yè)，銷售團隊素質較高，服務意識強。開發(fā)區(qū)樓盤主要以小高層為主，主力面積在100平方左右，戶型以小三房為主，結構布局較為合理，均價約在5000元/平方房地產市場格局1.區(qū)域格局開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)交通便利，生態(tài)環(huán)境良好，基礎設施俱全，城北泉鎮(zhèn)/9個

北泉鎮(zhèn)項目主要集中在上海路，北京路和光明路；區(qū)域內項目總體規(guī)模較大，項目配有大型商業(yè)；值得關注的項目為中影文化廣場，屬于北泉鎮(zhèn)一站式大型文化綜合體；華泰國際作為城北首席大規(guī)模商務綜合體；開發(fā)區(qū)/6個主要集中在東三路，北五路，北四路和北一路；區(qū)域內值得關注的項目北新佳苑，天富春城；北新佳苑的產品有31層高層住宅和3-5層的花園洋房，在該區(qū)域內

市中心（老城區(qū)）/2個市中心（老城區(qū)）項目主要集中在北子午路；周邊配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚；值得關注的項目是友誼大廈，項目精裝剛需高層住宅，屬學區(qū)房，升值潛力極佳；南開發(fā)區(qū)主要集中在石西農場周邊區(qū)域內目前只有2個別墅項目；值得關注的是香多里別墅，項目規(guī)模大，后期開發(fā)量較多，壟斷型開發(fā)模式，作為南區(qū)象征性別墅聚集社區(qū)。南開發(fā)區(qū)2個房地產市場調研2.區(qū)域特點市中心（老城區(qū)）/2個南開發(fā)區(qū)2個房地產市場調研2.區(qū)域特愛派國際?目前石河子市住宅在售的項目共12個，尾盤項目8個，目前在預約中的樓盤有7個，項目主要集中在北泉鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)區(qū)域。?北泉鎮(zhèn)項目主要以高層為主，區(qū)域內總體規(guī)模較大，出現了酒店、寫字樓、商業(yè)這類類似城市綜合體項目，市場發(fā)展迅速。?開發(fā)區(qū)的項目主要以小高層、多層為主，產品品質高于北泉鎮(zhèn)區(qū)域項目，屬于升級換代的產品，目前發(fā)展迅猛。?南區(qū)項目只有少數的拆遷房已經入住。多數項目在建設過程中，以高層為主。房地產市場調研2.在售項目集中在北泉和開發(fā)區(qū)愛派國際?目前石河子市住宅在售房地產市場調研2.在售項目集中區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏開發(fā)區(qū)1丁香花園北四路與東六路交匯處新疆天信瑞華房產3萬㎡小高層住宅共一期開發(fā)，現一期2萬隆城麗水香榭北一路東六路交匯處新疆新萬隆房產80萬㎡多層、高層住宅預計四期開發(fā)，現一期3歐美花園北五路與東三路交匯處石河子宏昊房產13萬㎡高層住宅現二期4北新佳苑東三路與北一路交匯處新疆北新房產16萬㎡洋房、高層住宅現二期5金誠旺角開發(fā)區(qū)48小區(qū)中心地帶金誠房產商業(yè)、高層預約中6成渝房產福利院旁1棟15層預約中7成渝房產實驗幼兒園旁1棟17層預約中8愛派國際開發(fā)區(qū)北三路10號利興圓房地產商業(yè)、寫字樓、酒店預約中9天富景苑天富房產3棟商業(yè)、11棟住宅預約中10天業(yè)雅苑開發(fā)區(qū)客運站后門天業(yè)恒瑞達房產2棟多層預約中房地產市場調研2.基礎信息縱覽區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏開發(fā)區(qū)1區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏老城區(qū)1明珠祥和苑七小區(qū)金誠房產4萬㎡2棟18層、2棟25層現剩兩棟14層以上2華域佳苑8小區(qū)華域萬都1棟25層高層98㎡10層以上3渝都大廈13小區(qū)成渝房產1棟32層高層19層以上4壹號尚寓

瑪管處

恒大嘉業(yè)房產1棟19層高層

剩余9-17層5天富春城北四路石河子天富房產58.89萬㎡多層、小高層現三期（推3469套）6水榭尚都26小區(qū)瑪管處石河子聯住房房產10萬㎡高層住宅、商業(yè)現在售4#樓，1#、3#為拆遷房7友誼大廈與北子午路交匯處石河子城建房產6.6萬㎡商業(yè)、2棟高層住宅8準噶爾大廈幸福路華域萬都房產6.4萬㎡2棟高層住宅現尾盤銷售9中心壹號友好超市旁乾瑞贏通投資有限公司商業(yè)銷售中房地產市場調研2.區(qū)域特點區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏老城區(qū)1區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏北泉鎮(zhèn)1華泰·時光城石墨公路與軍墾路交匯處石河子華泰房產48萬㎡高層住宅、商業(yè)（售罄）現二期（推1000多套）2中盈城市廣場上海路與石莫公里交匯處石河子中盈房產40萬㎡多層、小高層、高層、商業(yè)現推小高層（3棟）3天圣文都匯光明路與北京路交匯處石河子天圣房產30萬㎡小高層住宅、商業(yè)現一期4中影文化廣場上海路興恒基房產30萬㎡多層、小高層、高層現三期5金屋·錦城花園北京路新疆金屋源房產多層、高層住宅現一期6世紀華庭處軍墾路與光明路交匯處新疆金嘉房產10萬㎡11棟11F小高層、3棟18F高層住宅、商業(yè)（金街）現一期（推5棟11F小高層7宜居苑北泉路石河子北鑫房產多層住宅現尾盤銷售8綏來驛城南京路以南、光明路以西東盛房地產開發(fā)有限公司11萬㎡商業(yè)、高層一期在售房地產市場調研2.區(qū)域特點區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏北泉鎮(zhèn)1目前區(qū)域內在售樓盤有12個，今年入市的項目有水榭尚都、此外準葛爾大廈、明珠祥和苑、華域佳苑天福春城、林?；ㄔ穼儆谖脖P銷售狀態(tài)，其余項目均屬于正常去化狀態(tài)。渝都大廈明珠祥和苑華域佳苑水榭尚都房地產市場調研2.開發(fā)區(qū)及老城區(qū)在售樓盤分布圖目前區(qū)域內在售樓盤有12個，今年入市的項目有水榭尚都、此外準明珠祥和苑—層層景觀通道地理位置七小區(qū)（西公園南門對面）開發(fā)商金誠房產物業(yè)類型高層占地面積2.2萬㎡總建筑面積6.9萬㎡容積率

3綠化率

60%銷售價格均價：4600/㎡銷售情況目前只有二期的兩棟剩余14層以上的房源項目點評：

交通比較便利，門前有2、5、6、14、17、28、29七輛公交車，對面就是西公園南門，離石河子市人民醫(yī)院、中醫(yī)院較近。目前所剩房源不多。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析明珠祥和苑—層層景觀通道地理位置七小區(qū)（西公園南門對面）開戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房85-95㎡30068%22288三房113-125㎡14442%1431合計80-125㎡344

供應主力為86㎡、95㎡的兩房為主，次主力戶型為113㎡、124㎡三房，113㎡、124㎡三房為暢銷戶型；戶型優(yōu)勢：客廳寬度較大，每一層都有景觀通道。戶型劣勢：小戶型的廚房、臥室太小。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房85-地理位置8小區(qū)開發(fā)商華域萬都房地產物業(yè)類型高層占地面積總建筑面積7914㎡容積率

綠化率

銷售價格均價：3980起，每層加30元銷售情況主要剩余98㎡，12層以上華域佳苑—毗鄰森林公園項目點評：項目在8小區(qū)內，是個成熟的小區(qū)，各種生活配套比較齊全。但是離菜市場比較近，比較亂，可選戶型少，可選樓層少。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析地理位置8小區(qū)開發(fā)商華域萬都房地產物業(yè)類型高層占地面積總建筑戶型面積區(qū)間供應套數供應占比剩余套數去化套數去化率兩房86-94㎡10067%1005033%三房109㎡5033%合計80-125㎡150供應主力為86㎡、94㎡的兩房為主，次主力戶型為109㎡三房，三房為暢銷戶型；戶型優(yōu)勢：86㎡的客廳主臥空間寬敞。94㎡中廳開闊，超大陽臺。98㎡的格局方正，干濕分離。戶型劣勢：三梯六戶，比較擁擠，部分衛(wèi)生間不帶窗戶。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比剩余套數去化套數去化率兩房86-水榭尚都—商住一體的大型綜合社區(qū)地理位置石河子市26小區(qū)瑪管處開發(fā)商聯住房地產物業(yè)類型高層占地面積總建筑面積101433.15㎡容積率3.0綠化率

銷售價格均價：4600銷售情況8月15號開盤項目點評：80-140平多種舒居戶型，多層次靈動空間，滿足城市精英品質居住需求，開啟完美動感的居住新體驗。但是樓間距小，密度大，綠化率低。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析水榭尚都—商住一體的大型綜合社區(qū)地理位置石河子市26小區(qū)瑪戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房84-96㎡9450%剛開盤三房112-138㎡9450%合計80-125㎡188供應主力為84的為主力戶型，部分戶型圖與實際戶型圖付相符，84和96的臥室陽臺取消掉了。戶型優(yōu)勢：每個戶型都是客廳與餐廳分開的，客廳比較寬敞。戶型劣勢：大戶型的臥室之間挨得太近，84的次臥在入戶門處，會影響的該臥室的生活。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房84-地理位置幸福路與北子午路交匯處開發(fā)商筑城建業(yè)房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類型高層占地面積2.2萬㎡總建筑面積6.9萬㎡容積率3綠化率30%銷售價格均價（精裝）：8000-8200元/㎡7700-7900元/㎡（位置較偏）銷售情況74㎡以上的可選余地比較大友誼大廈—市中心首席精裝公寓項目點評：

項目區(qū)域位置較好，交通便利，周邊商業(yè)氛圍較濃厚，與一小、一中相鄰，學區(qū)占優(yōu)勢；

精裝房價格較高，針對顧客范圍較??；房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析地理位置幸福路與北子午路交匯處開發(fā)商筑城建業(yè)房地產開發(fā)有限公地理位置幸福路開發(fā)商華城萬都房產物業(yè)類型高層占地面積1.6萬㎡總建筑面積6.6萬㎡容積率4綠化率——銷售價格目前起價：5260元/㎡最高價：5300元/㎡銷售情況共推出2棟28層高層住宅，220套房源，現銷售剩余5套準格爾大廈—核心地段商業(yè)綜合體項目點評：

項目地處商業(yè)聚集地，交通便利，配套齊全戶型較大，針對客戶范圍較??；房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析地理位置幸福路開發(fā)商華城萬都房產物業(yè)類型高層占地面積1.6萬項目點評：板式高層物業(yè)形態(tài)，項目開發(fā)量大，整體規(guī)劃規(guī)則，多層高層物業(yè)組合，客戶選擇性多；項目劣勢在于高層戶型面積設計偏大，與市場需求偏差較大，項目后期地塊存在少數民族墓地，拆遷難度大，影響項目在市場中的形象與口碑萬隆城—市場第一大盤地理位置北一路與東六路交匯處開發(fā)商萬隆房地產物業(yè)類型高層占地面積43萬㎡總建筑面積55萬㎡容積率1.86綠化率46%銷售價格起價4650元/㎡，均價4800元/㎡，最高價5200元/㎡銷售情況一期多層基本售完，高層除了拆遷補助房，其余的剩余比較多。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析項目點評：萬隆城—市場第一大盤地理位置北一路與東六路交匯處戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房92-98㎡20020%三房110-138㎡75075%四式144㎡505%合計92-144㎡1000100%

供應主力為110-137㎡的三房為主，次主力戶型為92-98㎡，兩房成交方面兩房走量較好。剩余滯銷房型130-145㎡三房大面積房型。戶型優(yōu)勢：所有戶型均帶陽臺、露臺，主臥帶觀景落地飄窗。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房92-戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率三房105-132㎡14088%復式130-180㎡2012%合計105-180㎡160100%供應主力為105-130㎡的三房為主，次主力戶型為130-140㎡三房成交方面105㎡三房走量較好；多層為稀缺產品，去化較快；戶型優(yōu)勢：所有戶型均帶陽臺、露臺，137-144㎡戶型帶入戶花園，主臥帶落地飄窗；戶型劣勢：戶型設計略顯擁擠。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率三房105項目點評：現房銷售，但因其高梯戶比（3T6戶），且各戶型通風采光受梯戶比的影響均不是很理想，居住密度較高，舒適度較低，以至于項目整體銷售緩慢，市場接受度較低。歐美花園—開發(fā)區(qū)高居住密度樓盤地理位置東三路與北五路交匯處開發(fā)商開發(fā)區(qū)宏昊房地產物業(yè)類型高層占地面積7.1萬㎡總建筑面積15萬㎡容積率2.1綠化率35.66%銷售價格起價5400元/㎡，均價5700元/㎡，最高價6100元/㎡銷售情況目前在售4、5、6三棟20層高層（600房源）房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析項目點評：歐美花園—開發(fā)區(qū)高居住密度樓盤地理位置東三路與北戶型面積區(qū)間供應套數去化套數剩余套數去化率兩房92㎡120三房110-140㎡480合計92-140㎡600

供應主力面積為110-140㎡三房，成交方面92㎡兩房戶型走量較好；戶型優(yōu)勢：客廳帶寬闊觀景陽臺，主臥帶轉角觀景陽臺，廚房帶上生活陽臺，所有戶型為全明房，125㎡戶型帶儲藏室；戶型劣勢：入戶玄關較長，面積浪費較大。戶型面積區(qū)間供應套數去化套數剩余套數去化率兩房92㎡120三老城區(qū)盤少、量小、價高開發(fā)區(qū)產品豐富，性價高老城區(qū)：作為城市的主要區(qū)域，可利用開發(fā)土地較少，因此開發(fā)項目量小。開發(fā)區(qū)：作為城市發(fā)展的擴展區(qū)域，前期可開發(fā)利用土地較多，項目開發(fā)規(guī)劃限制較少，開發(fā)產品混合搭配。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)市場總結老城區(qū)盤少、量小、價高老城區(qū)：作為城市的主要區(qū)域，可利用開發(fā)

目前區(qū)域內在售樓盤有10個，分布在北泉路、北京路、上海路、南京路、石莫公路周圍。綜合體+住宅項目：華泰、中盈城市廣場、中溢世界城住宅+底商項目：天圣文都匯、金屋錦繡花園、世紀華庭、綏來驛城（2015年新入市項目）宜居苑、百翠苑為尾盤，其余項目均屬于正常去化狀態(tài)。房地產市場調研2.北泉鎮(zhèn)在售住宅樓盤分布圖目前區(qū)域內在售樓盤有10個，分布在北泉路、北京路、上海地理位置石莫路與軍墾路交匯處開發(fā)商石河子市華泰房地產開發(fā)有限責任公司物業(yè)類型寫字樓、酒店、商業(yè)、小高層住宅占地面積27萬㎡容積率

1.85建筑面積50萬㎡配套雙語幼兒園、美食商業(yè)街項目動態(tài)：銷售二期，可售樓棟2#、3#、4#、6#住宅一期對外報價區(qū)間：3810-4550元/㎡實際成交均價：4100元/㎡優(yōu)惠情況：交5萬優(yōu)惠80元/㎡、交10萬優(yōu)惠120元/㎡、7天內回首付（30%）或者全款均優(yōu)惠200元/㎡華泰—50萬方·大規(guī)模綜合型品質社項目點評：項目物業(yè)類型豐富，集住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店為一體的綜合型品質社區(qū)，是區(qū)域內規(guī)模最大的項目；入市較早，地理位置優(yōu)越，是北泉距離市區(qū)最近的樓盤。房地產市場調研2.老北泉個案分析地理位置石莫路與軍墾路交匯處開發(fā)商石河子市華泰房地產開發(fā)有限

戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房92-96㎡20020%三房108-153㎡

800

80%合計92-153㎡1000100%

戶型點評：整體戶型方正實用，空間使用率較高，無多余浪費空間，且較多戶型采用南北通透設計，極大地保證了生活的舒適度，客戶接受度較高。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房92地理位置上海路與光明路交匯處開發(fā)商石河子興恒基房地產開發(fā)有限責任公司物業(yè)類型小高層占地面積13.6萬㎡容積率2.2建筑面積30萬㎡配套集中型商業(yè)、幼兒園項目點評：項目從營銷、售房部的包裝（裝修、物料等）、內部的園林景觀小品、外立面均是區(qū)域的“領跑者“地位，是區(qū)域各項目爭相效仿的對象；均價高于區(qū)域300-500元/㎡；項目還配有10萬方的集中式商業(yè)，未來將會成為區(qū)域熱點。中影文化廣場—一站式吃喝玩樂購商業(yè)綜合體項目動態(tài)：現三期銷售，二期剩余不多，主售樓棟3#、8#，18層住宅對外報價區(qū)間：4500-5100元/㎡實際成交均價：4300元/㎡一期優(yōu)惠情況：按揭優(yōu)惠450元/㎡；全款總價98折（在按揭優(yōu)惠房地產市場調研2.老北泉個案分析地理位置上海路與光明路交匯處開發(fā)商石河子興恒基房地產開發(fā)有限戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房80㎡-102㎡10452%三房104㎡-130㎡9648%合計80-130㎡200

100%

戶型點評：整體戶型緊湊實用，無多余浪費空間；戶型采用全明設計，均設有觀景陽臺，客廳采光通風效果好，居住舒適度較高。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房80㎡地理位置上海路與石莫公里交匯處西北角開發(fā)商石河子市中盈房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類型住宅（多層、小高層、高層）、商業(yè)、寫字樓占地面積21.7萬㎡容積率1.8建筑面積40萬㎡配套社區(qū)底商1236547891312111014141517項目點評：項目通過其大商業(yè)的運營來提升自身的知名度，同時它也是區(qū)域內最早出現的專業(yè)市場；產品有目前市場上最熱銷的多層住宅，由于其營銷以及產品的包裝上和區(qū)域有著明顯的同致化，盡管大商業(yè)運營帶來更多的知名度，但并沒有對項目有太大的影響。項目動態(tài)：可售樓棟1#、3#、4#、5#、7#，除4#、7#是4層多層外，其余為11-18層小高層住宅對外報價區(qū)間：4400-4900元/㎡實際成交均價：4300元/㎡優(yōu)惠情況：1#、3#總價優(yōu)惠1萬元，5#優(yōu)惠200元/㎡，4#、7#無優(yōu)惠（4層多層）中盈城市廣場—40萬方·多復合物業(yè)房地產市場調研2.老北泉個案分析地理位置上海路與石莫公里交匯處西北角開發(fā)商石河子市中盈房地產戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房78-90㎡12040%三房108-139㎡18060%合計78-139㎡300100%戶型賞析：三室：格局方正大方開敞客廳連接陽臺，收納唯美景致主臥風情飄窗及獨立衛(wèi)生間，彰顯尊榮。四室：格局低調藏風聚氣；主臥設獨立衣帽間和衛(wèi)生間；雅致入戶花園，迎接主人榮譽歸來。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房78-地理位置軍墾路與光明路交匯處開發(fā)商新疆金嘉房產物業(yè)類型11小高層11F、3高層18F住宅、商業(yè)（金街）占地面積4.4萬㎡容積率1.8建筑面積8萬㎡配套社區(qū)底商214213212211210209208207216205204203202201項目點評：項目在區(qū)域內入市最晚，從產品、營銷以及物料上同區(qū)域內其他項目沒有任何的差異化可言；是順應著市場的發(fā)展而新興的一個樓盤，產品也以11層的小高層為主，配有社區(qū)底商。項目動態(tài)：一期樓棟4在售211#、213#、214#、216#，均為11層小高層對外報價區(qū)間：3900-4500元/㎡實際成交均價：3700-3800元/㎡優(yōu)惠情況：全款優(yōu)惠350元/㎡，按揭優(yōu)惠300元/㎡工程進度：5棟樓封頂世紀華庭—小高層+商業(yè)·普通社區(qū)房地產市場調研2.老北泉個案分析地理位置軍墾路與光明路交匯處開發(fā)商新疆金嘉房產物業(yè)類型11小戶型點評：板樓設計，戶型南北通透，動靜分區(qū)，且主臥均設有飄窗，邊戶均采用全明戶型，居住舒適度較高。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房89-91㎡14070%三房108㎡6030%合計89-108㎡200100%戶型點評：板樓設計，戶型南北通透，動靜分區(qū)，且主臥均設有飄窗地理位置北京路開發(fā)商新疆金屋源房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類型多層、小高層、商業(yè)占地面積約5萬㎡容積率

2.0建筑面積10萬㎡配套社區(qū)底商未售未售售罄售罄售罄售罄項目點評：ü

金屋房產是區(qū)域最早入市的開發(fā)企業(yè)，是區(qū)域的“開拓者”；ü

地理位置優(yōu)越，對面就是高中城，產品有市場上熱銷的多層產品，大部分戶型采用1T2板樓設計，居住舒適度高。項目動態(tài)：5月交誠意金，10月開盤對外報價區(qū)間：高層3600-4200元/㎡，多層4400-4700元/㎡實際成交均價：3700元/㎡（高層），4300元/㎡（多層）優(yōu)惠情況：總房款優(yōu)惠1-1.5萬元/㎡金屋—毗鄰團場高中城·品質住宅區(qū)房地產市場調研2.老北泉個案分析地理位置北京路開發(fā)商新疆金屋源房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類型多層戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩室80-94㎡16040%20020050%三房94-120㎡24060%合計80-118㎡400100%

戶型點評：大部分戶型南北通透，小面積戶型多采用干濕分離，配有景觀陽臺的戶型少，居住舒適度較好。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩室80-地理位置光明路與北京路交匯處開發(fā)商石河子市天圣房地產開發(fā)有限公司物業(yè)類型小高層住宅、商業(yè)占地面積19.7萬㎡容積率

1.8建筑面積35萬㎡配套商業(yè)一期二期一期120506041103020108091007項目點評：項目的產品、營銷、物料和區(qū)域內同類的產品同致化較為嚴重，產品較為單一，均為11-15層的小高層，沒有多層住宅產品；項目周圍設有幼兒園、小學、中學，周邊生活配套成熟，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。天圣文都匯住宅目前在售6#、10#、兩棟樓。均價：住宅3900/㎡、商業(yè)6800/㎡優(yōu)惠：住宅

2萬抵3萬，再20元/㎡商業(yè)200-500元/㎡，付款方式而定返租：前三年返祖20%，一次性折扣放款20%天圣文都匯—成熟生活配套·住宅社區(qū)房地產市場調研2.老北泉個案分析地理位置光明路與北京路交匯處開發(fā)商石河子市天圣房地產開發(fā)有限戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率一房42-71㎡18024%56714366.8%兩房80-96㎡28039%三房96-114㎡25035%合計73-114㎡710

戶型點評：該區(qū)域內，唯一一家有單生公寓，戶型均較為方正，多采用南北通透設計，且戶型全明，朝南臥室設有飄窗，客廳有觀景陽臺，居住舒適度較高。

戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率一房42-分區(qū)掃描－－北泉鎮(zhèn)市場總結盤多、量大、物業(yè)綜合商品住宅全面進入高層領域

北泉鎮(zhèn)作為房地產市場，新發(fā)展的熱點區(qū)域，可開發(fā)土地面積多，項目開發(fā)數量增加，由于區(qū)域市政配套及生活配套缺乏，項目規(guī)劃多以綜合物業(yè)類型為主，以自身的配套，提升項目品質，規(guī)避區(qū)域劣勢。

前期項目以多層物業(yè)吸引客戶，打開營銷困境，后期項目為充分利用容積率，提升價值，以小高層或高層物業(yè)出現，隨后全面轉型，進入高層時代。分區(qū)掃描－－北泉鎮(zhèn)市場總結盤多、量大、物業(yè)綜合THANKYOU!THANKYOU!石河子房地產市場研究報告石河子房地產市場研究報告一段軍墾歷史鑄就的戈壁明珠石河子市一石河子市

石河子房地產在2002-2011年為開發(fā)區(qū)房地產高速發(fā)展期，從2012年開始進入以北泉鎮(zhèn)為主的新一輪開發(fā)熱潮，目前石河子房地產開發(fā)的重點區(qū)域在北泉鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)。本次調研針對石河子整個房地產市場進行分析。石河子房地產市場分析2.一、房地產市場格局二、房地產調研分析城市背景分析一、宏觀經濟二、城市規(guī)劃1.石河子房地產在2002-2011年為開發(fā)區(qū)房地產一、宏觀經濟二、城市規(guī)劃城市背景分析1.一、宏觀經濟城市背景分析1.1、西部大開發(fā)背景2、石城印象3、石城人口4、經濟指標5、經濟小結一、宏觀經濟城市背景分析1.1、西部大開發(fā)背景一、宏觀經濟城市背景分析1.西部大開發(fā)背景1、2000年，中國政府針對國內東西部發(fā)展極不平衡的狀況，提出了“西部大開發(fā)”政策，大力的支持的推進中、西部地區(qū)的經濟發(fā)展，實行工業(yè)、農業(yè)產業(yè)的大調整和大遷移，為中西部地區(qū)的發(fā)展提供了良好的契機。2、新疆作為中國最西部的省份，占據了中國六分之一的土地，是“西部大開發(fā)”的橋頭堡，是銜接中國和歐亞地區(qū)的經濟橋梁。大西部大開發(fā)的大背景下，新疆的經濟得到快速的發(fā)展，為“西部大開發(fā)”作出重大的貢獻。3、石河子市是新疆的第二大城市，是原新疆生產建設兵團經濟實力最強的農八師所在地，是新疆政治最穩(wěn)定、經濟發(fā)展最快速、文化底蘊最深厚居住環(huán)境最好的城市之一。石河子作為全疆最具特色和代表性的城市，在西部大開發(fā)的大背景下擁有極佳的發(fā)展機會。城市背景篇1.西部大開發(fā)背景1、2000年，中國政府針對國內東西部發(fā)展極不石河子，以農場為依托、以工業(yè)為主導、工農結合、城鄉(xiāng)結合、農工商一體化的軍墾新城，以“戈壁明珠"的美譽著稱于世。石河子，西部大開發(fā)的橋頭堡，是新疆政治最穩(wěn)定一座城市。石河子，原新疆生產建設兵團所在地，是農八師實行師市合一管理的新興城市，是軍墾事業(yè)的一個“縮影”。石河子，移民城市，被稱為“綠城”、“詩城”的一座城市。石河子，面積7762平方千米，人口62.44萬人，其中少數民族3.83萬人，占6.1%。城市背景篇1.城市印象石河子，以農場為依托、以工業(yè)為主導、工農結合、城鄉(xiāng)結合、農工人口特點：1、石河子總占比56.5%；城市區(qū)域輻射力人口規(guī)模達到115萬以上（包含沙灣和瑪納斯縣）。2、石河子是一個以漢族人為主的城市，占比達到93.61%。3、石河子人口結構老年化比較嚴重，老年化率達到18.86%，且35－60歲的中年人口的比重極大，有進一步加劇老年化的趨勢。人口分布：1、石河子市區(qū)人口近35萬；主要分布在7個街道辦事處；2、市區(qū)人口分布極為的平均，各個街道社區(qū)的人口差距不明顯。城市背景篇1.城市人口人口特點：人口分布：城市背景篇1.城市人口從上表可以得知，近年來，石河子的經濟水平，在西部大開發(fā)政策支持的宏觀背景之下，伴隨城市建設力度的加大，整體呈現的快速發(fā)展趨勢。城市居民的人均可支配收入及消費水平也得到快速的提升。整體經濟發(fā)展態(tài)勢良好。2008－2012年石河子重要經濟指標一覽表城市背景篇1.城市經濟注：該數據來與政府信息公報從上表可以得知，近年來，石河子的經濟水平，在西部大開發(fā)政策支石河子的GDP水平近年來增長較為迅速，近年基本的增長幅度均超過17%，尤其是2010，2011兩年增長最為迅猛，2012年以后隨著國內整體經濟形式影響，增速較之往年有所放緩，但基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全國7.8%的平均增長水平。從該表我們得知：石河子正處于經濟飛速發(fā)展階段，經濟在平穩(wěn)的增長。2009－2014年石河子GDP增長數據城市背景篇1.注：該數據來與政府信息公報城市經濟石河子的GDP水平近年來增長較為迅速，近年基本的增長幅

2011年的固定資產投資從10年-14年以來是投資額猛增的一年，12年以后投資額保持平穩(wěn)增長。三產業(yè)的結構由13年的22.5：45.2：32.3改為22：44：34，第三產業(yè)的投資額比重有所增加。石河子近年來社會固定資產投資增長明顯，近兩年第三產業(yè)的投資額平穩(wěn)增長，第三產業(yè)投資穩(wěn)定，有利于社會經濟的發(fā)展和經濟結構的調整…….城市背景篇1.城市固定投資注：該數據來與政府信息公報2011年的固定資產投資從10年-14年以來是。由圖可以看出從09年-14年，在13年增長的速度較快，其他都是平穩(wěn)增長，14年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入28000元，團場農牧工家庭人均純收入15000元，增長12%.石河子城鎮(zhèn)居民可支配收入與在崗職工工資水平已達全區(qū)中等偏上水平，經濟收入的快速上升，人民購買力的加強，對當地的消費市場產生直接的拉動作用，從而有利于城市房地產項目的發(fā)展。城市背景篇1.人均可支配收入注：該數據來與統(tǒng)計局石河子居民人均可支配收入。由圖可以看出從09年-14年，在13年增長2014年，石河子實現生產總值380.48億元；第一產業(yè)實現生產總值68.25億元，增長11.2%；第二產業(yè)實現生產總值116.58億元，增長19.6%；第三產業(yè)實現生產總值88.54億元，增長17%；從石河子三產業(yè)結構發(fā)展上看，產業(yè)經濟不斷優(yōu)化，第二產業(yè)和第三產業(yè)在近幾年得到快速提升，成為城市經濟結構的主導產業(yè)，但第三產業(yè)整體無較大提升，因此有較大發(fā)展空間。城市背景篇1.產業(yè)占比石河子市三大產業(yè)占比注：該數據來與政府信息公報2014年，石河子實現生產總值380.48億元；第一產業(yè)實現人均GDP石河子目前的人均GDP水平達64928已達到可支撐購物中心的國際標準（44000），人均可支配純收入保持在10%以上，近兩年均為12%以上，擁有足夠的消費能力。人口方面石河子人口主要分布在老城區(qū)，其中相當部分戶籍人口購買力和消費能力在石河子市處于較高水平。2010，2011兩年增長最為迅猛，基本保持17%左右的水平。高于新疆省全省12%的平均增速，更高于全國7.8%的平均增長水平。經濟基礎區(qū)域各類的高端餐飲和娛樂蓬勃發(fā)展，東區(qū)漸漸形成一個以餐飲和娛樂為主的消費圈。消費方面市場資源【項目現狀小結】人均GDP石河子目前的人均GDP水平達64928已達到可支撐1、城市現狀2、總體規(guī)劃二、城市規(guī)劃城市背景篇1.1、城市現狀二、城市規(guī)劃城市背景篇1.根據石河子城市規(guī)劃總體思路，將主要城區(qū)規(guī)劃為：老城市中心區(qū)、城東經濟開發(fā)區(qū)、城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、城南城市規(guī)劃新區(qū)、北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)及石河子鄉(xiāng)城南過度發(fā)展區(qū)，六大板塊。城東經濟開發(fā)區(qū)開發(fā)速度放緩，目前以北泉鎮(zhèn)及城南開發(fā)為主。城市規(guī)劃城市背景篇1.城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)老城市中心區(qū)石河子鄉(xiāng)城南過渡發(fā)展區(qū)城南城市規(guī)劃新區(qū)城東經濟開發(fā)區(qū)北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)根據石河子城市規(guī)劃總體思路，將主要城區(qū)規(guī)劃為：老城市中心區(qū)、老城市中心區(qū)，為行政、商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂中心區(qū)，區(qū)域內的各類配套齊全，商業(yè)繁華，但是區(qū)域內的商業(yè)物業(yè)形象相對破舊，較多進入舊城改造的發(fā)展周期；老城中心區(qū)是石河子發(fā)展最久的區(qū)域，經過長期的發(fā)展沉淀，區(qū)域內的各類配套齊全，商業(yè)與生活氛圍濃厚，以北子午路與幸福路為中心發(fā)展軸，區(qū)域內可開發(fā)用地較少，基本為舊城改造型用地，區(qū)域內是中高端客群最密集的區(qū)域，也是未來各樓盤爭相分化的對象；城市規(guī)劃城市背景篇1.老城核心區(qū)北子午路西一路東一路老城市中心區(qū)，為行政、商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂中心區(qū)，區(qū)城東國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，新行政中心區(qū)，經過十年的發(fā)展，目前已形成行政、文化、商務、工業(yè)、居住、教育等中心區(qū)域，區(qū)域發(fā)展已初具規(guī)模；城東經過十年的發(fā)展，已初具規(guī)模，區(qū)域內依托市政府、高中城、大學城、市政道路及公園、開發(fā)區(qū)的產業(yè)經濟等配套資源優(yōu)勢快速發(fā)展，并帶動該區(qū)域商品住宅的發(fā)展，區(qū)域價值已獲得普遍認可。城市規(guī)劃城市背景篇1.城東核心區(qū)城東國家級經濟技術開發(fā)區(qū)，新行政中心區(qū)，經過十年的發(fā)展，目前城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域以傳統(tǒng)型工業(yè)為主導輔助商貿、機械、物流以及配套性住宅小區(qū)，區(qū)域整體環(huán)境較差，區(qū)域生活氛圍濃厚，但區(qū)域價值在下滑；城西一直以傳統(tǒng)工業(yè)為主要定位，靠近中心區(qū)域規(guī)劃有配套性住宅小區(qū)，目前較少商品房項目在此片區(qū)，雖然擁有較濃厚的生活氛圍，人口密度較高，但是受區(qū)域整體環(huán)境差，區(qū)域居住人群較雜且低端等影響，該區(qū)域的價值正下滑，市場認可度較低；城市規(guī)劃城市背景篇1.城西核心區(qū)城西傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，區(qū)域以傳統(tǒng)型工業(yè)為主導輔助商貿、機械、物流以城南城市新規(guī)劃區(qū)，現階段城市發(fā)展重心之一，但是目前該區(qū)域的發(fā)展僅處于起步階段，僅有幾個事業(yè)單位小區(qū)先行建設，其它基礎設施、配套等還需要未來進一步規(guī)劃建設；城南區(qū)域目前多以農場田地等面貌存在，各類基礎設施還未完善，雖然建設了公務員小區(qū)、汽車城及火車站，但是由于該區(qū)域的招商引資力度不足導致該片區(qū)發(fā)展還需要較長時期的發(fā)展；城市規(guī)劃城市背景篇1.城南核心區(qū)火車站城南城市新規(guī)劃區(qū)，現階段城市發(fā)展重心之一，但是目前該區(qū)域的發(fā)北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)，該區(qū)域長期屬于被邊緣化的城鄉(xiāng)結合部發(fā)展性質，區(qū)域原住民相對較少，受工廠影響區(qū)域當前整體環(huán)境差，配套少，市場認可度較低；北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)長期處于被邊緣化的區(qū)域，區(qū)域住宅主要為團場與外圍工業(yè)廠區(qū)的配套性居住區(qū)；區(qū)域與中心城區(qū)以國道為分界線，該區(qū)域受區(qū)域內的工廠影響整體環(huán)境與空氣質量較差，極大的影響區(qū)域的地段價值與認可度；城市規(guī)劃城市背景篇1.城北核心區(qū)北泉鎮(zhèn)團總場區(qū)，該區(qū)域長期屬于被邊緣化的城鄉(xiāng)結合部發(fā)展性質，總體規(guī)劃城市背景篇1.城市整體規(guī)劃思路……發(fā)展方向：“北進、南拓、東調、西優(yōu)，提升中部”空間布局：“一軸、一帶、七組團”總體規(guī)劃城市背景篇1.城市整體規(guī)劃思路……發(fā)展方向：“北進、石河子作為中國軍墾名城，是新疆生產建設兵團的經濟、科技、教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療的重要基地，力促石河子市擴大行政區(qū)劃升格為地級市，總場北泉鎮(zhèn)提升為縣級市。

石河子以建設“中國軍墾名城、新型工業(yè)基地、科教新城、生態(tài)園林城”的發(fā)展定位，按照中央“增強石河子市的經濟實力和城市功能”、兵團黨委“繼續(xù)做大做強石河子市，大力推進創(chuàng)新型城市試點工作，不斷增強其對天山北坡地區(qū)經濟發(fā)展的輻射帶動作用”的部署和“北進、南拓、東調、西優(yōu)”的發(fā)展方向及“一軸、一帶、七組團”的空間布局，積極推進城團、城鄉(xiāng)一體化建設，擴大石河子市的區(qū)劃面積，力促石河子市升格為地級市，新建下野地縣級市。十二五規(guī)劃發(fā)展目標：城市發(fā)展定位：總體規(guī)劃城市背景篇1.石河子作為中國軍墾名城，是新疆生產建設兵團的經濟、科技一、房地產市場格局二、房地產市場調研分析石河子市場分析2.一、房地產市場格局石河子市場分析2.房地產市場發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明晰呈現了城市的發(fā)展方向，石河子市場板塊主要劃分為：北泉鎮(zhèn)：主要以上海路、北京路和光明路為主。老城區(qū)（市中心）：項目主要集中在北子午路，周邊配套齊全，氛圍比較濃厚。開發(fā)區(qū)：項目主要集中在東三路、北五路、北四路和北一路。南區(qū)：南區(qū)主要集中在公務員小區(qū)附近，152團南子午路附近，大多數為在建項目。房地產市場格局1.區(qū)域格局房地產市場發(fā)展區(qū)域性較為明顯，明晰呈現了城市的發(fā)展方老城區(qū)老城區(qū)集商業(yè)、居住、文化、教育等為一體中心城市中心。老城區(qū)的商業(yè)的繁華、生活的便利、優(yōu)越的教育資源，是購房者的首先，石河子老城區(qū)房地產特征：老城區(qū)因其地段的希缺性、近年開發(fā)的規(guī)模較小，市場以二手房交易為主。市場印象較好的樓盤“成渝大都會”2.石河子老城區(qū)樓盤以多層為主，主力面積在80平方，二房為主，均價約在5500元/平方房地產市場格局1.區(qū)域格局老城區(qū)老城區(qū)集商業(yè)、居住、文化、教育等為一體中心城北泉鎮(zhèn)總廠開發(fā)區(qū)1、該區(qū)域多以拆遷安置、經濟適用房較多，樓盤品質較差。2、樓盤規(guī)模較小，整體規(guī)劃、戶型設計、小區(qū)環(huán)境等都處于初級開發(fā)階段，基本沒有營銷推廣，銷售團隊整體、銷售意識、專業(yè)水平、服務意識等較差3、該區(qū)域內以多層住宅為主，主力面積在80平方，住宅均價3800元/平方。區(qū)域認可度較低。北泉總場開發(fā)區(qū)依托石河子市北進南擴、拓展城市發(fā)展空間的城市規(guī)劃，給北泉總場開發(fā)區(qū)帶來契機。目前該區(qū)域受區(qū)域內的工廠影響整體環(huán)境與空氣質量較差，各類市政、生活、商業(yè)、教育等配套缺乏，該區(qū)域內房地產特征：

房地產市場格局1.區(qū)域格局北泉鎮(zhèn)總廠開發(fā)區(qū)1、該區(qū)域多以拆遷安置、經濟適用房較多，樓盤開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)交通便利，生態(tài)環(huán)境良好，基礎設施俱全，城市配套設施的完善、依托教育資源“高中城”使該開發(fā)區(qū)成為購房者首選地方。該區(qū)域內的房地產特征：開發(fā)體量較大，樓盤規(guī)模都較大，開發(fā)商理念較成熟，注重產品品質、小區(qū)環(huán)境等。營銷隊伍多為專業(yè)代理公司，營銷推廣較為專業(yè)，銷售團隊素質較高，服務意識強。開發(fā)區(qū)樓盤主要以小高層為主，主力面積在100平方左右，戶型以小三房為主，結構布局較為合理，均價約在5000元/平方房地產市場格局1.區(qū)域格局開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)交通便利，生態(tài)環(huán)境良好，基礎設施俱全，城北泉鎮(zhèn)/9個

北泉鎮(zhèn)項目主要集中在上海路，北京路和光明路；區(qū)域內項目總體規(guī)模較大，項目配有大型商業(yè)；值得關注的項目為中影文化廣場，屬于北泉鎮(zhèn)一站式大型文化綜合體；華泰國際作為城北首席大規(guī)模商務綜合體；開發(fā)區(qū)/6個主要集中在東三路，北五路，北四路和北一路；區(qū)域內值得關注的項目北新佳苑，天富春城；北新佳苑的產品有31層高層住宅和3-5層的花園洋房，在該區(qū)域內

市中心（老城區(qū)）/2個市中心（老城區(qū)）項目主要集中在北子午路；周邊配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚；值得關注的項目是友誼大廈，項目精裝剛需高層住宅，屬學區(qū)房，升值潛力極佳；南開發(fā)區(qū)主要集中在石西農場周邊區(qū)域內目前只有2個別墅項目；值得關注的是香多里別墅，項目規(guī)模大，后期開發(fā)量較多，壟斷型開發(fā)模式，作為南區(qū)象征性別墅聚集社區(qū)。南開發(fā)區(qū)2個房地產市場調研2.區(qū)域特點市中心（老城區(qū)）/2個南開發(fā)區(qū)2個房地產市場調研2.區(qū)域特愛派國際?目前石河子市住宅在售的項目共12個，尾盤項目8個，目前在預約中的樓盤有7個，項目主要集中在北泉鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)區(qū)域。?北泉鎮(zhèn)項目主要以高層為主，區(qū)域內總體規(guī)模較大，出現了酒店、寫字樓、商業(yè)這類類似城市綜合體項目，市場發(fā)展迅速。?開發(fā)區(qū)的項目主要以小高層、多層為主，產品品質高于北泉鎮(zhèn)區(qū)域項目，屬于升級換代的產品，目前發(fā)展迅猛。?南區(qū)項目只有少數的拆遷房已經入住。多數項目在建設過程中，以高層為主。房地產市場調研2.在售項目集中在北泉和開發(fā)區(qū)愛派國際?目前石河子市住宅在售房地產市場調研2.在售項目集中區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏開發(fā)區(qū)1丁香花園北四路與東六路交匯處新疆天信瑞華房產3萬㎡小高層住宅共一期開發(fā)，現一期2萬隆城麗水香榭北一路東六路交匯處新疆新萬隆房產80萬㎡多層、高層住宅預計四期開發(fā)，現一期3歐美花園北五路與東三路交匯處石河子宏昊房產13萬㎡高層住宅現二期4北新佳苑東三路與北一路交匯處新疆北新房產16萬㎡洋房、高層住宅現二期5金誠旺角開發(fā)區(qū)48小區(qū)中心地帶金誠房產商業(yè)、高層預約中6成渝房產福利院旁1棟15層預約中7成渝房產實驗幼兒園旁1棟17層預約中8愛派國際開發(fā)區(qū)北三路10號利興圓房地產商業(yè)、寫字樓、酒店預約中9天富景苑天富房產3棟商業(yè)、11棟住宅預約中10天業(yè)雅苑開發(fā)區(qū)客運站后門天業(yè)恒瑞達房產2棟多層預約中房地產市場調研2.基礎信息縱覽區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏開發(fā)區(qū)1區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏老城區(qū)1明珠祥和苑七小區(qū)金誠房產4萬㎡2棟18層、2棟25層現剩兩棟14層以上2華域佳苑8小區(qū)華域萬都1棟25層高層98㎡10層以上3渝都大廈13小區(qū)成渝房產1棟32層高層19層以上4壹號尚寓

瑪管處

恒大嘉業(yè)房產1棟19層高層

剩余9-17層5天富春城北四路石河子天富房產58.89萬㎡多層、小高層現三期（推3469套）6水榭尚都26小區(qū)瑪管處石河子聯住房房產10萬㎡高層住宅、商業(yè)現在售4#樓，1#、3#為拆遷房7友誼大廈與北子午路交匯處石河子城建房產6.6萬㎡商業(yè)、2棟高層住宅8準噶爾大廈幸福路華域萬都房產6.4萬㎡2棟高層住宅現尾盤銷售9中心壹號友好超市旁乾瑞贏通投資有限公司商業(yè)銷售中房地產市場調研2.區(qū)域特點區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏老城區(qū)1區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏北泉鎮(zhèn)1華泰·時光城石墨公路與軍墾路交匯處石河子華泰房產48萬㎡高層住宅、商業(yè)（售罄）現二期（推1000多套）2中盈城市廣場上海路與石莫公里交匯處石河子中盈房產40萬㎡多層、小高層、高層、商業(yè)現推小高層（3棟）3天圣文都匯光明路與北京路交匯處石河子天圣房產30萬㎡小高層住宅、商業(yè)現一期4中影文化廣場上海路興恒基房產30萬㎡多層、小高層、高層現三期5金屋·錦城花園北京路新疆金屋源房產多層、高層住宅現一期6世紀華庭處軍墾路與光明路交匯處新疆金嘉房產10萬㎡11棟11F小高層、3棟18F高層住宅、商業(yè)（金街）現一期（推5棟11F小高層7宜居苑北泉路石河子北鑫房產多層住宅現尾盤銷售8綏來驛城南京路以南、光明路以西東盛房地產開發(fā)有限公司11萬㎡商業(yè)、高層一期在售房地產市場調研2.區(qū)域特點區(qū)域序號區(qū)域項目地址開發(fā)企業(yè)規(guī)模物業(yè)類型開發(fā)節(jié)奏北泉鎮(zhèn)1目前區(qū)域內在售樓盤有12個，今年入市的項目有水榭尚都、此外準葛爾大廈、明珠祥和苑、華域佳苑天福春城、林海花苑屬于尾盤銷售狀態(tài)，其余項目均屬于正常去化狀態(tài)。渝都大廈明珠祥和苑華域佳苑水榭尚都房地產市場調研2.開發(fā)區(qū)及老城區(qū)在售樓盤分布圖目前區(qū)域內在售樓盤有12個，今年入市的項目有水榭尚都、此外準明珠祥和苑—層層景觀通道地理位置七小區(qū)（西公園南門對面）開發(fā)商金誠房產物業(yè)類型高層占地面積2.2萬㎡總建筑面積6.9萬㎡容積率

3綠化率

60%銷售價格均價：4600/㎡銷售情況目前只有二期的兩棟剩余14層以上的房源項目點評：

交通比較便利，門前有2、5、6、14、17、28、29七輛公交車，對面就是西公園南門，離石河子市人民醫(yī)院、中醫(yī)院較近。目前所剩房源不多。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析明珠祥和苑—層層景觀通道地理位置七小區(qū)（西公園南門對面）開戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房85-95㎡30068%22288三房113-125㎡14442%1431合計80-125㎡344

供應主力為86㎡、95㎡的兩房為主，次主力戶型為113㎡、124㎡三房，113㎡、124㎡三房為暢銷戶型；戶型優(yōu)勢：客廳寬度較大，每一層都有景觀通道。戶型劣勢：小戶型的廚房、臥室太小。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比去化套數剩余套數去化率兩房85-地理位置8小區(qū)開發(fā)商華域萬都房地產物業(yè)類型高層占地面積總建筑面積7914㎡容積率

綠化率

銷售價格均價：3980起，每層加30元銷售情況主要剩余98㎡，12層以上華域佳苑—毗鄰森林公園項目點評：項目在8小區(qū)內，是個成熟的小區(qū)，各種生活配套比較齊全。但是離菜市場比較近，比較亂，可選戶型少，可選樓層少。房地產市場調研2.老城區(qū)及開發(fā)區(qū)個案分析地理位置8小區(qū)開發(fā)商華域萬都房地產物業(yè)類型高層占地面積總建筑戶型面積區(qū)間供應套數供應占比剩余套數去化套數去化率兩房86-94㎡10067%1005033%三房109㎡5033%合計80-125㎡150供應主力為86㎡、94㎡的兩房為主，次主力戶型為109㎡三房，三房為暢銷戶型；戶型優(yōu)勢：86㎡的客廳主臥空間寬敞。94㎡中廳開闊，超大陽臺。98㎡的格局方正，干濕分離。戶型劣勢：三梯六戶，比較擁擠，部分衛(wèi)生間不帶窗戶。戶型面積區(qū)間供應套數供應占比剩余套數去化套數去化率兩房86-水榭尚都—商住一體的大型綜合社區(qū)地理位置石河子市26小區(qū)瑪管處開發(fā)商聯住房地產物業(yè)類型高層占地面積總建筑面積101433.15㎡容積率3.0綠化率

銷售價格均價：4600銷售情況8月15號開盤項目點評：80-140平多種舒居戶型，多層次