昆山中華園路項(xiàng)目提報(bào)課件

森隆集團(tuán)昆山中華園路項(xiàng)目

市場(chǎng)部分森隆集團(tuán)昆山中華園路項(xiàng)目

市場(chǎng)部分一：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二：競(jìng)爭(zhēng)分析三：客戶分析一：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二：競(jìng)爭(zhēng)分析三：客戶分析昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PartOne昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part1、昆山城市概況區(qū)位：昆山位處江蘇省東南部、上海與蘇州之間，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里

。北部東北部與常熟、太倉兩市相連，南部東南部與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。交通：

鐵路方面：京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)；滬寧城鐵設(shè)昆山站、花橋站、陽澄湖站三站；乘坐動(dòng)車組列車從昆山至上海僅需18分鐘。公路方面:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道穿越開發(fā)區(qū)。人口：2008年末全市戶籍總?cè)丝?90435人，外來暫住人口達(dá)954162人，戶籍/外來人口比例擴(kuò)大到1：1.38，外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來充足消費(fèi)群體。經(jīng)濟(jì)：2008年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1500億，達(dá)1500.26億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.0%。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)120882元（按現(xiàn)行匯率折17687美元）。城市概況1、昆山城市概況區(qū)位：交通：1、昆山城市概況蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)生態(tài)居住區(qū)南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)中心城片區(qū)浦南出口加工區(qū)東部技術(shù)開發(fā)區(qū)北部居住區(qū)南部片區(qū)城市功能分布規(guī)劃城東板塊和城南板塊是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。隨著滬寧城際和京滬高鐵的建成通車，各項(xiàng)交通利好消息的出現(xiàn)，城南將逐漸成為熱點(diǎn)板塊。昆山城區(qū)房地產(chǎn)板塊分為城東、城西、城南、城北、城中5個(gè)板塊。昆山的市區(qū)偏西北方向，城北、城中和城西規(guī)劃為住宅發(fā)展用地，成為昆山主要的住宅集中區(qū)，居住帶的概念已被市場(chǎng)接受。五個(gè)區(qū)域各有所長(zhǎng)：城東產(chǎn)業(yè)區(qū)、城西生態(tài)區(qū)、城南交通樞紐、城北居住區(qū)、城中商務(wù)居住1、昆山城市概況蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析住宅土地出讓量：近三年年份出讓面積（萬平米）07年51.3508年13.109年上半年18.3合計(jì)82.75近三年昆山住宅土地出讓面積共計(jì)82.75萬平米，由于當(dāng)前出讓土地的建筑形態(tài)多以小高層、高層為主，因此取平均容積率為2，則未來潛在供應(yīng)量達(dá)到165.5萬平米，另外由于昆山之前存在大量協(xié)議出讓土地，因此潛在供應(yīng)量可能更大。2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析住宅土地出讓量：近三年年份出讓面積玉山鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格成交走勢(shì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析從2008年9月至今價(jià)格總體呈上升態(tài)勢(shì)；08年9-12月，玉山鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上升；09年3-4月價(jià)格達(dá)到年度最低；09年6月價(jià)格迅速攀升，達(dá)到8200元/平米；08年9月至今，玉山鎮(zhèn)房產(chǎn)均價(jià)上升近1500元/平米。

玉山鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格成交走勢(shì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析從2008板塊介紹——城中板塊玉山廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)，配套設(shè)施完善、交通便捷、居住氛圍濃厚，是昆山的商業(yè)、文化中心。目前土地供應(yīng)較小，在供應(yīng)量上不如其他板塊，現(xiàn)今住宅的總體開發(fā)量不大，以商業(yè)、商務(wù)辦公物業(yè)開發(fā)為主，該區(qū)域的住宅檔次較高，如高檔公寓、商住樓，但體量均較小。典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積（平米）綠中海別墅、高層580017100二房、150三房、250四房御景苑全裝修高層100005.370平米一房、140平米二房、170-200平米三房藍(lán)海高層、酒店、辦公920014.8110平米二房、140平米三房鹿城一品高層、精裝公寓72005.644-74平米一房、160平米三房、200平米四房朝陽廣場(chǎng)高層、小高層6300380平米二房、128平米三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城中板塊玉山廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)，配套設(shè)施完善、交3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城東板塊城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套缺乏，居住氛圍不高，目前區(qū)域內(nèi)的小區(qū)多是較老的社區(qū)，品質(zhì)不高。城東離上海較近，因此有較多的客戶來自于上海。城東大盤云集，目前有珠江地產(chǎn)、世茂、中冶中源、中航這些中字頭企業(yè)開發(fā)的樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以城市綜合體的概念在城東布局，以中航城、世貿(mào)東一號(hào)為代表。樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積（平米）陽光水世界小高層、高層、多層41003080-90兩房、120-130三房東城藍(lán)郡（一期）多層、高層4400

16.788-99兩房、117三房世貿(mào)東一號(hào)多層、高層、別墅、商業(yè)5200多層、6300洋房80

110平米兩房、140平米三房中航城多層、高層、別墅、商業(yè)4400高層、5200洋房20

88-100兩房、120-135三房東方羅馬多層4000589平米兩房、120-130三房觀邸高層46003.379-150兩房、三房典型樓盤介紹3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城東板塊城東是產(chǎn)業(yè)聚集版塊介紹——城西板塊樓盤開發(fā)以城西最為集中，約有40個(gè)在售樓盤。城西主打的是生態(tài)牌，有5個(gè)大型公園綠地。是昆山較早開發(fā)的片區(qū)，區(qū)域認(rèn)同度高。憑借政府規(guī)劃利好及獨(dú)有的自然資源，如270公頃的昆山森林公園（原生態(tài)綠地）及578畝的體育中心，陽澄湖、澄湖等天然水域，在建樓盤檔次定位均較高，多為中、低密度住宅區(qū)，沿湖區(qū)域是昆山高檔物業(yè)的聚集地，靠近市區(qū)的物業(yè)多以小高、高層加多層為主。

典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積（平米）時(shí)代文化家園多層、小高層440027

50-60一房、70-80兩房、110-130三房風(fēng)景英倫別墅、多層、小高層、高層550019

90平米兩房、113平米三房、138平米四房凱迪城小高層、高層58002540-60單身公寓、110-120二房、136-140三房伯爵大地高層520041

75平米一房、110-120二房、140平米三房羅馬假日多層、小高層510025

99-143兩房、三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀版塊介紹——城西板塊樓盤開發(fā)以城西最為集中，約有40個(gè)在售樓板塊介紹——城南板塊城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有312國(guó)道、滬寧高速、客運(yùn)南站，建設(shè)中的有滬寧城際輕軌、京滬高鐵，城南板塊的交通樞紐地位日益凸顯，拉近了昆山和上海及周邊城市的距離，刺激了城南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。吉田國(guó)際廣場(chǎng)、世貿(mào)蝶湖灣等高檔超級(jí)大盤的進(jìn)駐，一定程度上提升了該區(qū)域的樓盤品質(zhì)，改良了昆山人對(duì)城南居住品質(zhì)差的觀念。典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積蝶湖灣高層、小高、多層、別墅5600高層、6000洋房107

115平米兩房、145-153三房、182四房衡山城小高層、高層、多層6500裝修公寓、5300高層25

82-96兩房、130-135三房、214四房新城域高層、多層、商業(yè)4800高層60

80-100兩房、三房吉田國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)、辦公、高層6000高層55.5

145三房、177-193四房上海.菁英匯小高層、高層5600簡(jiǎn)裝高層

6.285兩房、120-130三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城南板塊城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)板塊介紹——城北板塊城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居住區(qū)概念形成，居住氛圍濃厚，未來即將再次成為重點(diǎn)打造的區(qū)位。典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積錦繡豪門多層、小高層450014

91-97兩房、110-130三房白領(lǐng)國(guó)際公寓高層470016.7

86-102兩房、三房君臨天下小高層500010

113-147兩房和三房鳳凰城多層、小高層470023

84平米兩房云山詩意小高層540018

90平米兩房、140平米三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城北板塊城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤昆山人眼中的高檔房需同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：有一定產(chǎn)品附加值：如大陽臺(tái)、空中合院、會(huì)所功能齊全，星級(jí)物業(yè)服務(wù)；樓盤品質(zhì)較高、細(xì)節(jié)做的好：建材用的好、裝修大堂、風(fēng)格純正、主題景觀層次豐富、甚至配電房、垃圾房都可以成為景觀。業(yè)主是高知、高收入、政府官員、社會(huì)精英：能為人所知居住的人都是政府或高收入人群，在社會(huì)上有頭有臉的人群。區(qū)域：城西、城中代表樓盤：云山詩意、豐澤園、天倫隨園4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤昆山人眼中的高檔房4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤昆山目前高價(jià)格物業(yè)的特點(diǎn)：地段好：主要在市中心或者是CBD附近；樓盤規(guī)模都比較小，一般都只是2-5幢；高層物業(yè)為主，精裝修，帶有裝修大堂；物業(yè)多提供酒店式星級(jí)服務(wù)；裙房設(shè)置商業(yè)，提供商務(wù)性質(zhì)的服務(wù)；價(jià)格多在8000-14000元/平米。區(qū)域：城中代表樓盤：藍(lán)海、鹿城一品4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤昆山目前高價(jià)格物昆山高檔樓盤案例介紹——云山詩意項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于城北，僅靠長(zhǎng)江北路建筑風(fēng)格：純中式建筑。景觀：中式園林、下沉式水景庭院。風(fēng)格純正、細(xì)節(jié)做到極致。客戶構(gòu)成：昆山本地人70%，上海、臺(tái)灣30%產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)5400元/平米。戶型面積：90平米兩房、140平米三房4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——云山詩意項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、昆山高檔樓盤案例介紹——綠中海項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于昆山市區(qū)，是蘇州至上海的省道必經(jīng)之路；開發(fā)商：臺(tái)灣開發(fā)商，開發(fā)帝寶等頂級(jí)物業(yè)；現(xiàn)房銷售：樓宇封頂后才銷售；景觀：沿青陽港，內(nèi)部高層配有游泳池；層高：層高3.2米，高于普通住宅；附加值高：大飄窗、大進(jìn)深陽臺(tái)。戶型：戶型注重風(fēng)水、廳方正、動(dòng)線合理、設(shè)玄關(guān)和功能空間；客戶構(gòu)成：昆山本地人30%、臺(tái)灣人60%、上海人10%。產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)6400元/平米。戶型面積：110平米2+1房、150平米3+1房，250平米四+1房。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——綠中海項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、高昆山高檔樓盤案例介紹——豐澤園項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：陽澄湖旅游度假中心核心，交通便利，直達(dá)市中心。外部景觀：陽澄湖、傀儡湖、300米寬濕地。規(guī)劃：魚刺型路網(wǎng)，戶戶臨水、人工島嶼。周邊配套：高爾夫球場(chǎng)、酒店、大閘蟹美食街等旅游配套設(shè)施；客戶構(gòu)成：1/3是上海、蘇州的客戶買來做休閑度假，2/3是昆山本地人買來自?。划a(chǎn)品價(jià)格、面積：雙拼：210-230平米，198萬元/套，獨(dú)棟230-390平米，250-350萬元/套。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——豐澤園項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、高昆山高檔樓盤案例介紹——天倫隨園項(xiàng)目賣點(diǎn)：交通：距蘇州高速出口3分鐘車程、輕軌至上海18分鐘；建筑風(fēng)格：江南蘇式別墅，復(fù)制蘇州天倫隨園；產(chǎn)品：獨(dú)棟，每棟占地0.8-1.2畝；外部景觀：處于陽澄湖旅游度假中心，臨陽澄湖、傀儡湖,周邊多個(gè)公園；內(nèi)部景觀：蘇式園林景觀——青磚、灰瓦、連廊、水紋圍墻；周邊配套：高爾夫球場(chǎng)、酒店、大閘蟹美食街等旅游配套設(shè)施；產(chǎn)品價(jià)格：16000-18000元/平米。戶型面積：255-288平米。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——天倫隨園項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——藍(lán)海項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于CBD核心位置，長(zhǎng)江路與婁江交匯西南側(cè)；景觀：位于中央公園西側(cè)、婁江南側(cè)；物業(yè)：雙物業(yè)服務(wù)，可提供星級(jí)酒店服務(wù)；星級(jí)酒店：五星級(jí)裕元酒店；開發(fā)商：聯(lián)合臺(tái)灣開發(fā)商，具有高端物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；精裝修：2000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)?？蛻魳?gòu)成：昆山本地人50%、臺(tái)灣人35%、上海人15%。產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)9000-10000元/平米。戶型面積：110平米兩房，140平米三房。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——藍(lán)海項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、高昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——鹿城一品項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于CBD核心位置，長(zhǎng)江路與婁江交匯西南側(cè)；景觀：位于中央公園西側(cè)、婁江南側(cè)、友誼公園南側(cè)；科技住宅：昆山首個(gè)“采暖、制冷、供熱水”三聯(lián)供住宅；酒店式公寓：精裝房1500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。客戶構(gòu)成：昆山本地人70%、臺(tái)灣人20%、上海人10%。戶型面積及價(jià)格：44-74平米的一房精裝酒店式公寓8000元/平米、163-210平米三房和四房毛坯7200元/平米。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——鹿城一品項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔5、本項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目四至和交通蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)生態(tài)居住區(qū)南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)中心城片區(qū)浦南出口加工區(qū)東部技術(shù)開發(fā)區(qū)北部居住區(qū)南部片區(qū)滬寧高速公路本案滬寧鐵路昆山新火車站京滬高鐵、滬寧城際昆山站地塊位于昆山城南；北臨中華園路，東側(cè)為人民路南延線，南側(cè)為京滬高鐵和滬寧城際鐵路昆山站，西側(cè)為小澞河路。啟示：1、出行便捷；2、長(zhǎng)遠(yuǎn)的升值潛力3、軌道交通帶來一定的噪音污染小澞河公園京滬高鐵、滬寧城際鐵路5、本項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目四至和交通蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：商業(yè)、酒店3蝶湖灣仔道商業(yè)1衡山路沿街商業(yè)2吉田國(guó)際廣場(chǎng)（樂購、金仕堡健身）項(xiàng)目所在地商業(yè)：1、衡山路沿街商業(yè)：約1公里多，徒步約15分鐘2、吉田國(guó)際廣場(chǎng)：約1公里多，徒步約15分鐘3、蝶湖灣仔道商業(yè)：約3公里，車程5分鐘酒店：4、東城賓館：約2公里，車程3分鐘5、星聚閣酒店：約1公里，徒步15分鐘4東成賓館5聚星閣酒店啟示：周邊配套缺乏5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：商業(yè)、酒店3蝶湖灣仔道商業(yè)15、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：教育、醫(yī)療1昆山國(guó)際學(xué)校3中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站項(xiàng)目所在地教育：1、昆山國(guó)際學(xué)校：緊鄰，徒步1分鐘2、昆山鹿峰中學(xué)：約1公里，徒步15分鐘醫(yī)療：3、中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：約1.5公里，徒步20分鐘啟示：教育和醫(yī)療配套匱乏2昆山鹿峰中學(xué)5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：教育、醫(yī)療1昆山國(guó)際學(xué)校3中5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：周邊社區(qū)23項(xiàng)目所在地1、常發(fā)香城花園2、衡山城3、四季華城4、匯景公寓5、寶領(lǐng)公寓6、匯杰雅苑7、仁寶新天地8、南庭嘉園9、吉田國(guó)際廣場(chǎng)10、柏廬天下項(xiàng)目周邊社區(qū)多數(shù)集中在中華園路北側(cè)和柏廬路兩側(cè)，項(xiàng)目地塊以南、以西、以東均無社區(qū)啟示：具備一定的居住成熟度1456789105、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：周邊社區(qū)23項(xiàng)目所在地1、常5、本項(xiàng)目土地屬性分析處于政治、經(jīng)濟(jì)、文化樞紐的位于城市大動(dòng)脈的集住宅、商業(yè)與一體的昆山首席高端物業(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析處于政治、經(jīng)濟(jì)、文化樞紐的6、市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)層面：1、各個(gè)板塊高中低檔項(xiàng)目分布均勻，價(jià)格相差不大，沒有明顯的標(biāo)桿區(qū)域，城東和城西高檔項(xiàng)目相對(duì)集中，西部整體檔次較高。2、各板塊各有所長(zhǎng)，城東是產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)住宅，大盤云集，體量大、開發(fā)商品牌硬；城南出口加工區(qū)，依靠交通樞紐，逐步完善配套設(shè)施；城西主打生態(tài)牌，沿陽澄湖為高級(jí)別墅度假區(qū)，居住氛圍濃厚；城北較早規(guī)劃，成熟居住區(qū)，平穩(wěn)發(fā)展；城中土地供應(yīng)不足，項(xiàng)目體量小，多以裝修酒店式公寓形式出現(xiàn)，拉升價(jià)格。3、昆山市場(chǎng)各種檔次的樓盤去化均不錯(cuò)，部分高端樓盤因產(chǎn)品力、區(qū)位等因素不如中、低檔樓盤。4、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)看似繁榮，目前在售樓盤很多，未來潛在供應(yīng)量大，特別是城東將成為本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。6、市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)層面：6、市場(chǎng)結(jié)論產(chǎn)品層面：1、昆山目前缺少真正意義上的高端項(xiàng)目，所謂的高端項(xiàng)目，僅僅是靠地段、裝修、開發(fā)商品牌去支撐高價(jià)格，只具備高端項(xiàng)目的某項(xiàng)特征，沒有從產(chǎn)品、地段、細(xì)節(jié)、服務(wù)、開發(fā)商品牌等全方面體現(xiàn)。2、昆山目前在售異域風(fēng)情的立面風(fēng)格較多，但多不純粹，幾種風(fēng)格混雜。6、市場(chǎng)結(jié)論6、市場(chǎng)結(jié)論開發(fā)商層面：1、昆山本地開發(fā)商開發(fā)的樓盤檔次不高、中高檔的樓盤多是外來品牌。2、外來大型品牌開發(fā)商逐漸進(jìn)駐昆山，促使本地開發(fā)商開始注重品牌效應(yīng)，尋求外來開發(fā)商特別是臺(tái)商的合作。3、外來大開發(fā)商多布局在城東板塊，如世貿(mào)、以中航為代表的中字號(hào)。6、市場(chǎng)結(jié)論6、市場(chǎng)結(jié)論客戶層面：1、隨著滬寧城際公路、高鐵、規(guī)劃中的輕軌等交通利好消息的出現(xiàn)，外地客戶尤其是上海將逐步加大。2、目前各版塊客群分布較為均勻，沒有明顯的高、中、低檔板塊。昆山本地人相對(duì)傾向于購買城中、城西等配套設(shè)施齊全，生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；公務(wù)員傾向于城西、城中、城東等政府機(jī)關(guān)所在地；上海人偏愛城南、城東2個(gè)去上海交通比較方便的板塊。6、市場(chǎng)結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)分析PartTwo競(jìng)爭(zhēng)分析Part1、昆山公寓市場(chǎng)客戶認(rèn)知價(jià)值掃描本案處于昆山市第二價(jià)值板塊板塊客戶認(rèn)知價(jià)值排序：市中心市區(qū)次中心城東、城南、城西、城北板塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊1、昆山公寓市場(chǎng)客戶認(rèn)知價(jià)值掃描本案處于昆山市第二價(jià)值板塊板2、昆山公寓市場(chǎng)價(jià)格掃描本案處于昆山市價(jià)格第二梯隊(duì)城中5400-14000分布均勻城東4000-6500集中4500-5300城西3400-6500集中4800-6200城北3700-7000集中4400-6500城南4000-6800集中5000-6500鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-40002、昆山公寓市場(chǎng)價(jià)格掃描本案處于昆山市價(jià)格第二梯隊(duì)城中5403、競(jìng)品界定競(jìng)品界定原則：

1、本案周邊區(qū)域內(nèi)價(jià)格相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目；2、同價(jià)值板塊內(nèi)產(chǎn)品檔次上類同的項(xiàng)目據(jù)此選定競(jìng)品為：綠中海、世茂蝶湖灣、吉田.國(guó)際廣場(chǎng)、衡山城、中航城、世茂東壹號(hào)、時(shí)代中央社區(qū)、云山詩意）世茂東壹號(hào)中航城世茂蝶湖灣吉田國(guó)際衡山城云山詩意時(shí)代中央社區(qū)本案綠中海3、競(jìng)品界定競(jìng)品界定原則：1、本案周邊區(qū)域內(nèi)價(jià)格相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目4、競(jìng)品概況：綠中海項(xiàng)目名稱綠中海項(xiàng)目區(qū)位市中心板塊占地面積9.3萬平米總建筑面積17萬平米容積率1.83物業(yè)類型別墅、高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間高層2009年底銷售價(jià)格高層6000元/平米主力面積100二房、150三房、250四房物業(yè)費(fèi)別墅1.8-2.8元/平米廣告訴求昆山市中心.高端灣岸富豪社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)臺(tái)資背景、市中心別墅銷售情況4月以來月均銷售13套客戶構(gòu)成主要為上海人、昆山本地人，另外臺(tái)灣人比例稍多4、競(jìng)品概況：綠中海項(xiàng)目名稱綠中海項(xiàng)目區(qū)位市中心板塊占地面積4、競(jìng)品概況：蝶湖灣項(xiàng)目名稱蝶湖灣項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積72萬平米總建筑面積107萬平米容積率1.5物業(yè)類型別墅、多層高層、小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間高層2010年10月銷售價(jià)格高層、超高層5500元/平米主力面積100-130二房、140-180四房物業(yè)費(fèi)高層1.95元/平米廣告訴求締造生活品味成就城市夢(mèng)想項(xiàng)目賣點(diǎn)世茂品牌、昆山首家50層超高層樓盤、滬寧城際銷售情況4月以來月均銷售98套客戶構(gòu)成昆山、上海、臺(tái)灣為主4、競(jìng)品概況：蝶湖灣項(xiàng)目名稱蝶湖灣項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積74、競(jìng)品概況：衡山城項(xiàng)目名稱衡山城項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積10萬平米總建筑面積25萬平米容積率2.49物業(yè)類型多層、高層、小高層開發(fā)期數(shù)1期交付時(shí)間2010年10月銷售價(jià)格高層5400元/平米主力面積目前所剩200平米以上大戶型物業(yè)費(fèi)高層2.5元/平米廣告訴求衡山優(yōu)品生活社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)綠化、配套、軌道交通銷售情況4月以來月均銷售64套客戶構(gòu)成昆山人、上海人居多4、競(jìng)品概況：衡山城項(xiàng)目名稱衡山城項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積14、競(jìng)品概況：吉田國(guó)際項(xiàng)目名稱吉田國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積15.6萬平米總建筑面積70萬平米容積率1.8物業(yè)類型高層、小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間一期2006年銷售價(jià)格未定主力面積110兩房，150-160三房物業(yè)費(fèi)2.6元/平米廣告訴求70萬平米高鐵都會(huì)時(shí)尚中心項(xiàng)目賣點(diǎn)智能化配套、吉田千翔物業(yè)管理銷售情況吉田1期售罄，2期尚未公開客戶構(gòu)成臺(tái)灣人士50%，政府官員35%4、競(jìng)品概況：吉田國(guó)際項(xiàng)目名稱吉田國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位城南板塊4、競(jìng)品概況：中航城項(xiàng)目名稱中航城項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積19.7萬平米總建筑面積35萬平米容積率1.8物業(yè)類型城市綜合體開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間1期高層2009年12月銷售價(jià)格高層4800元/平米主力面積88二房、130三房物業(yè)管理費(fèi)高層1.58元/平米廣告訴求繁華自成繁華之城項(xiàng)目賣點(diǎn)城市綜合體，配套齊全銷售情況4月以來月均銷售64套客戶構(gòu)成昆山人居多，約占70%，上海、臺(tái)灣人占30%4、競(jìng)品概況：中航城項(xiàng)目名稱中航城項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積14、競(jìng)品概況：世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目名稱世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積64萬平米總建筑面積82萬平米容積率1.3物業(yè)類型城市綜合體開發(fā)期數(shù)4期交付時(shí)間1期1批2009年6月銷售價(jià)格高層5000元/平米主力面積110多二房、140多三房物業(yè)管理費(fèi)高層2.1元/平米廣告訴求百萬平米藝術(shù)城邦項(xiàng)目賣點(diǎn)世茂品牌、自身配套齊全銷售情況4月以來月均銷售93套客戶構(gòu)成上海人占80%4、競(jìng)品概況：世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目名稱世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目區(qū)位城東板4、競(jìng)品概況：時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目名稱時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位城西板塊占地面積22萬平米總建筑面積60萬平米容積率2.5物業(yè)類型高層、小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間1期部分已交房銷售價(jià)格5300元/平米主力面積118平米二房，140平米三房物業(yè)管理費(fèi)高層1.08元/平米廣告訴求城市中央領(lǐng)地，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)周邊公園較多，生態(tài)環(huán)境好銷售情況4月以來月均銷售60套（小高層、高層）客戶構(gòu)成昆山公務(wù)員居多，收入層次較高4、競(jìng)品概況：時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目名稱時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位城西板4、競(jìng)品概況：云山詩意項(xiàng)目名稱云山詩意項(xiàng)目區(qū)位城北板塊占地面積7.35萬平米總建筑面積18萬平米容積率1.8物業(yè)類型小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間/銷售價(jià)格5650元/平米主力面積90平米二房、140平米三房物業(yè)管理費(fèi)1.3元/平米廣告訴求東方人文大宅項(xiàng)目賣點(diǎn)中式風(fēng)格、內(nèi)部配套全銷售情況4月以來月均銷售65套（小高層、高層）客戶構(gòu)成昆山人為主、臺(tái)灣人、上海人4、競(jìng)品概況：云山詩意項(xiàng)目名稱云山詩意項(xiàng)目區(qū)位城北板塊占地面5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目開發(fā)商背景范圍在昆山影響國(guó)內(nèi)合資國(guó)外區(qū)域性全國(guó)性國(guó)際性進(jìn)入昆山年代項(xiàng)目數(shù)量本案森隆置地??1990年1個(gè)綠中海寶路房產(chǎn)??2003年1個(gè)世茂蝶湖灣世茂??2005年2個(gè)吉田國(guó)際吉田建設(shè)??2002年1個(gè)衡山城衡山置業(yè)??2006年1個(gè)中航城中航地產(chǎn)??2007年1個(gè)世茂東壹號(hào)世茂??2005年2個(gè)時(shí)代中央社區(qū)時(shí)代房地產(chǎn)??1995年3個(gè)云山詩意方圓地產(chǎn)??2007年1個(gè)結(jié)論：本案品牌影響力較弱，具有明顯的品牌劣勢(shì)。5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目開發(fā)商背景范圍在昆山影響國(guó)內(nèi)合資國(guó)外區(qū)域5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析品牌策略目的：樹立品牌價(jià)值認(rèn)同，增加項(xiàng)目品牌附加值，并為后續(xù)開發(fā)創(chuàng)下良好口碑。方式：通過項(xiàng)目?jī)r(jià)值（項(xiàng)目檔次、產(chǎn)品品質(zhì)等）贏得客戶認(rèn)同，從而形成品牌價(jià)值。5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析品牌策略6、地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：本案地段價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各有特色，難分仲伯，價(jià)值相當(dāng)。世茂東壹號(hào)中航城世茂蝶湖灣吉田國(guó)際衡山城云山詩意時(shí)代中央社區(qū)本案綠中海城東優(yōu)勢(shì)：行政機(jī)關(guān)、公司總部聚集城北優(yōu)勢(shì)：配套齊全，居住氛圍濃厚城西優(yōu)勢(shì)：生態(tài)環(huán)境好城南優(yōu)勢(shì)：交通便利6、地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：本案地段價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各有特色，難6、地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析地段價(jià)值策略目的：建立地段價(jià)值認(rèn)同，搶奪其他同價(jià)值板塊客源。方式：1、針對(duì)城東、城西、城北競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，突出滬寧城際、京滬高鐵、滬寧高速的交通便利性，并強(qiáng)調(diào)昆山“門戶”概念，以此與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成區(qū)隔；2、針對(duì)同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，突出本案的生態(tài)環(huán)境、配套等因素，與區(qū)域內(nèi)競(jìng)品形成差異競(jìng)爭(zhēng)。6、地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析地段價(jià)值策略7、社區(qū)成熟度競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱規(guī)模交房時(shí)間入住情況占地總建本案5.3152011年之后無綠中海9.317別墅已交付，高層2009年年底別墅已入住世茂蝶湖灣72107一期已交付，二期超高層2010年10月一期已入住吉田國(guó)際15.670一期2006年11月，二期未公開一期已入住衡山城1025一期多層已交付，高層2010年10月一期部分入住中航城19.735一期部分交付，高層2009年年底一期部分入住世茂東壹號(hào)6482一期一批2009年6月無時(shí)代中央社區(qū)2260一期已交付，二期2010年4月一期已入住云山詩意7.35182009年年底無啟示：社區(qū)成熟度對(duì)項(xiàng)目的銷售有正向促進(jìn)作用，從幾個(gè)大盤的銷售來看尤其如此。競(jìng)爭(zhēng)策略：本案應(yīng)做好實(shí)景、實(shí)體展示的準(zhǔn)備。7、社區(qū)成熟度競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱規(guī)模交房時(shí)間入住情況占地總建本8、內(nèi)部配套競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來說內(nèi)部配套設(shè)施較為完善。競(jìng)爭(zhēng)策略：后期推廣中應(yīng)強(qiáng)調(diào)本案的配套優(yōu)良。項(xiàng)目名稱商業(yè)會(huì)所其他面積功能本案獨(dú)立商業(yè)，15萬平米1000室外游泳池、商務(wù)、娛樂無綠中海無休閑、游泳池、兒童游戲區(qū)無世茂蝶湖灣配套商業(yè)，12萬平米4500休閑、健身、室外沙灘泳池、室內(nèi)游泳池?zé)o吉田國(guó)際5萬平米樂購超市4800健身無衡山城配套商業(yè)，2.5萬平米1000休閑無中航城3萬平米天虹商場(chǎng)、3萬平米格蘭云天酒店、3萬平米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、1萬平米分散商業(yè)無無中航幼兒園世茂東壹號(hào)獨(dú)立商業(yè)，20萬平米世茂國(guó)際城，10萬平米世茂華東商城6000雙會(huì)所，休閑、娛樂、健身、室內(nèi)游泳池世茂三之三幼兒園、昆山試驗(yàn)小學(xué)世茂分校時(shí)代中央社區(qū)社區(qū)配套商業(yè)3000休閑、健身無云山詩意社區(qū)配套商業(yè)3000娛樂、健身方圓幼兒園8、內(nèi)部配套競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來說內(nèi)部配套設(shè)施較9、項(xiàng)目檔次形象競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：立面風(fēng)格趨于同質(zhì)化，精裝修項(xiàng)目幾乎沒有競(jìng)爭(zhēng)策略：1、外立面通過細(xì)節(jié)體現(xiàn)本案產(chǎn)品檔次；2、昆山精裝修市場(chǎng)屬于空白，成為本案的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，可通過精裝修提升本案檔次。項(xiàng)目名稱風(fēng)格外墻材質(zhì)精裝標(biāo)準(zhǔn)本案新古典主義高級(jí)涂料，底層外掛優(yōu)質(zhì)石材/綠中海新歐洲風(fēng)格涂料，1-3層外掛石材/世茂蝶湖灣高層現(xiàn)代風(fēng)格別墅歐式風(fēng)格高層涂料，底層外掛石材別墅涂料、部分石材部分公寓1500元/平米吉田國(guó)際現(xiàn)代涂料，1-3層外掛石材/衡山城ART-DECO涂料酒店公寓1500元/平米中航城現(xiàn)代中式涂料酒店公寓1500元/平米世茂東壹號(hào)ART-DECO涂料，1-3層外掛石材/時(shí)代中央社區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料、玻璃景觀電梯/云山詩意中式涂料/9、項(xiàng)目檔次形象競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：立面風(fēng)格趨于同質(zhì)化，精裝修項(xiàng)目10、產(chǎn)品（戶型）競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱主力戶型面積兩房三房四房本案78-85125-130、135-144170以上綠中海110（2+1）150-153（3+1）250世茂蝶湖灣115145-153182吉田國(guó)際/145177-193衡山城95-107130-140214中航城82-96130-135166世茂東壹號(hào)98-133150178時(shí)代中央社區(qū)106-125130-150185-194云山詩意90140/有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系啟示：可以看出，本案戶型的面積段設(shè)定除兩房產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)較小外，三房和四房產(chǎn)品在目前昆山市場(chǎng)上均為主流產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)策略：三房和四房產(chǎn)品通過細(xì)節(jié)、精裝修、智能化配置等附加值來提升競(jìng)爭(zhēng)力。10、產(chǎn)品（戶型）競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱主力戶型面積兩房三房四房本客戶分析PartThree客戶分析Part1、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶構(gòu)成昆山自住的本地人新昆山人在上海工作的年輕海飄臺(tái)企干部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人長(zhǎng)三角投資客1、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶構(gòu)成昆山自住的本地人客源類別客源特征昆山自住的本地人客戶職業(yè)以昆山本地的公務(wù)員、企業(yè)主、生意人為主購買目的為改善居住條件購房看重建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對(duì)社區(qū).形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求青睞戶型為120平米的三房、160平米的四房首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次2、昆山客源特征客源類別客源特征昆山自住的本地人客戶職業(yè)以昆山本地的公務(wù)員、客源類別客源特征新昆山人以外地來昆務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分購買目的屬于首次購房,但相對(duì)來說購買力仍然偏低青睞小戶型,對(duì)總價(jià)承受能力較低對(duì)社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看重首要關(guān)注因素：總價(jià)、交通2、昆山客源特征客源類別客源特征新昆山人以外地來昆務(wù)工的青年群體中收入層次較客源類別客源特征在上海工作的年輕海飄以在上海工作普通白領(lǐng)為主，購買原因是上海高房?jī)r(jià)積壓至昆山購房，屬首購，看重城際和高速鐵路的便利性，由于見多識(shí)廣，對(duì)小區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求青睞于二房、小三房首要關(guān)注因素：交通2、昆山客源特征客源類別客源特征在上海工作的年輕海飄以在上海工作普通白領(lǐng)為主客源類別客源特征臺(tái)企干部在臺(tái)灣看過或居住過高品質(zhì)的樓盤，能夠認(rèn)同項(xiàng)目的品質(zhì)；對(duì)有臺(tái)資背景的開發(fā)項(xiàng)目認(rèn)同度高；喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起；注重居室的風(fēng)水；追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)；戶型以中大戶型為主；希望有一個(gè)多功能房間，廳方正、大及采光視線好首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品2、昆山客源特征客源類別客源特征臺(tái)企干部在臺(tái)灣看過或居住過高品質(zhì)的樓盤，能夠客源類別客源特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群通過拆遷得到一筆錢，希望在城市中擁有一套房子；小孩在市里上學(xué)，買套小點(diǎn)的房子方便照顧小孩；在城中工作，買套小戶型的平時(shí)居住，周末回鄉(xiāng)下；關(guān)注房屋的總價(jià)、交通便利性、周邊配套；戶型以中小戶型為主首要關(guān)注因素：總價(jià)、配套、交通2、昆山客源特征客源類別客源特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群通過拆遷得到一筆錢，希望在城客源類別客源特征長(zhǎng)三角投資客見過世面，知道什么是高品質(zhì)的樓盤；對(duì)輕軌物業(yè)的升值潛力具有前瞻性；在長(zhǎng)三角一帶有業(yè)務(wù)往來，了解并認(rèn)同昆山未來的發(fā)展；關(guān)注地段升值潛力、價(jià)格上漲的空間；認(rèn)同大品牌開發(fā)商的開發(fā)能力。首要關(guān)注因素：升值潛力2、昆山客源特征客源類別客源特征長(zhǎng)三角見過世面，知道什么是高品質(zhì)的樓盤；2、麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問有限公司3、項(xiàng)目特性滬寧城際、高鐵第一盤高附加值高品質(zhì)高價(jià)格完善的自身商業(yè)配套麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問有限公司3、項(xiàng)目特性滬寧城際、高鐵第一盤麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問有限公司4、項(xiàng)目特性與目標(biāo)客源關(guān)聯(lián)度分析滬寧城際、高鐵第一盤高附加值、高品質(zhì)、高價(jià)格完善的自身商業(yè)配套新昆山人周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人臺(tái)企干部在上海工作的年輕海飄長(zhǎng)三角及本地投資客昆山自住的本地人高對(duì)本案的敏感度中低高中高目標(biāo)客源項(xiàng)目特性麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問有限公司4、項(xiàng)目特性與目標(biāo)客源關(guān)聯(lián)度分析滬寧城際6、本案消費(fèi)者與昆山客群關(guān)聯(lián)分析本案總的客群：長(zhǎng)三角及本地投資客：30%、臺(tái)企干部：20%、新上海人20%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人5%、昆山自住本地人：20%、新昆山人：5%6、本案消費(fèi)者與昆山客群關(guān)聯(lián)分析本案總的客群：長(zhǎng)三角及本地投6、本案消費(fèi)者與昆山客群關(guān)聯(lián)分析2010年——2011年上半年：滬寧城際軌道處于運(yùn)行的初期，周邊城市人群對(duì)其交通的便利性還沒有深刻的體會(huì)，此時(shí)本案長(zhǎng)三角的客戶比例將比較小，本地客戶較多：長(zhǎng)三角及本地投資客：15%、臺(tái)企干部：20%、新上海人10%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人5%、昆山自住本地人：45%、新昆山人：5%2011年中——2012年初：滬寧城際軌道運(yùn)營(yíng)有一段時(shí)間，周邊城市體會(huì)到其便利性，京滬高鐵即將通車，長(zhǎng)三角客戶比例增多，本地客戶將逐步減小：長(zhǎng)三角及本地投資客：25%、臺(tái)企干部：15%、新上海人15%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人5%、昆山自住本地人：30%、新昆山人：10%2012年初——2013年初：隨著滬寧城際軌道和京滬高鐵的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)三角到昆山的可達(dá)性大大增加，此時(shí)長(zhǎng)三角的客戶比例進(jìn)一步加大：長(zhǎng)三角及本地投資客：45%、臺(tái)企干部：10%、新上海人30%、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人5%、昆山自住本地人：10%6、本案消費(fèi)者與昆山客群關(guān)聯(lián)分析2010年——2011年上半5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：首改，至少需要三房的房型，想換個(gè)居住品質(zhì)高的樓盤；認(rèn)同城南區(qū)域的未來發(fā)展；家庭收入中高層以上；企業(yè)中層以上、政府官員、私營(yíng)業(yè)主；知道蘇州天域的品質(zhì)，認(rèn)可本案。關(guān)注要素：產(chǎn)品、景觀、品質(zhì)、居住人群。居住區(qū)域及年齡層次：城中、城南為主、城東、城西為輔，年齡大約35-50歲。昆山自住的本地人：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：昆山自住的本地人：特性：對(duì)未來生活充滿信心；有一定的生活閱歷；懂得享受生活，注重生活品質(zhì)。關(guān)注要素：價(jià)格、區(qū)位、商業(yè)配套、會(huì)所居住區(qū)域及年齡層次：在城南周邊工作的小資，年齡約30-45歲。新昆山人：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：新昆山人：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：難以承受上海的高房?jī)r(jià)，認(rèn)可昆山的房?jī)r(jià)；在公司工作穩(wěn)定、中層干部、追求舒適生活；關(guān)注要素：到上海交通便捷；自身大體量的商業(yè)配套；戶型緊湊、贈(zèng)送空間；總價(jià)不高的房型。居住區(qū)域及年齡層次：在離昆山較近的上海地區(qū)工作；年齡約30-40歲。在上海工作的年輕海飄：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：在上海工作的年輕海飄：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：企業(yè)主或企業(yè)高級(jí)管理人員；追求高品質(zhì)生活；希望房間里有多功能空間；注重風(fēng)水、廳采光好；關(guān)注要素：社區(qū)品質(zhì)、高綠化率、戶型布局、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、附加值居住區(qū)域及年齡層次：城東、城南為主，城中、城西為輔。年齡約40-55歲。臺(tái)企干部：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：臺(tái)企干部：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：在鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有房產(chǎn)，但品質(zhì)不高，想換個(gè)品質(zhì)高的小區(qū)；在城南附近工作，想在周邊尋找到鄉(xiāng)鎮(zhèn)交通便利住處；關(guān)注要素：社區(qū)品質(zhì)、價(jià)格、交通、價(jià)格。居住區(qū)域及年齡層次：張浦、千燈、陸家、花橋等周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年齡約35-60歲。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：了解地鐵物業(yè)的升值潛力；對(duì)城南交通樞紐、商務(wù)城市客廳的發(fā)展認(rèn)可；看過天域的產(chǎn)品，知道這個(gè)團(tuán)隊(duì)所打造的項(xiàng)目的高品質(zhì)；關(guān)注要素：地段、交通、升值潛力。居住區(qū)域及年齡層次：浙江、上海、蘇錫常及本地等長(zhǎng)三角區(qū)域，年齡約45-60歲。長(zhǎng)三角及本地投資客：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素特性：長(zhǎng)三角及本地投資客：5、目標(biāo)客戶的特性及關(guān)注要素森隆集團(tuán)昆山中華園路項(xiàng)目

市場(chǎng)部分森隆集團(tuán)昆山中華園路項(xiàng)目

市場(chǎng)部分一：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二：競(jìng)爭(zhēng)分析三：客戶分析一：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二：競(jìng)爭(zhēng)分析三：客戶分析昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PartOne昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part1、昆山城市概況區(qū)位：昆山位處江蘇省東南部、上海與蘇州之間，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里

。北部東北部與常熟、太倉兩市相連，南部東南部與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。交通：

鐵路方面：京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)；滬寧城鐵設(shè)昆山站、花橋站、陽澄湖站三站；乘坐動(dòng)車組列車從昆山至上海僅需18分鐘。公路方面:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道穿越開發(fā)區(qū)。人口：2008年末全市戶籍總?cè)丝?90435人，外來暫住人口達(dá)954162人，戶籍/外來人口比例擴(kuò)大到1：1.38，外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來充足消費(fèi)群體。經(jīng)濟(jì)：2008年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1500億，達(dá)1500.26億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.0%。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)120882元（按現(xiàn)行匯率折17687美元）。城市概況1、昆山城市概況區(qū)位：交通：1、昆山城市概況蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)生態(tài)居住區(qū)南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)中心城片區(qū)浦南出口加工區(qū)東部技術(shù)開發(fā)區(qū)北部居住區(qū)南部片區(qū)城市功能分布規(guī)劃城東板塊和城南板塊是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。隨著滬寧城際和京滬高鐵的建成通車，各項(xiàng)交通利好消息的出現(xiàn)，城南將逐漸成為熱點(diǎn)板塊。昆山城區(qū)房地產(chǎn)板塊分為城東、城西、城南、城北、城中5個(gè)板塊。昆山的市區(qū)偏西北方向，城北、城中和城西規(guī)劃為住宅發(fā)展用地，成為昆山主要的住宅集中區(qū)，居住帶的概念已被市場(chǎng)接受。五個(gè)區(qū)域各有所長(zhǎng)：城東產(chǎn)業(yè)區(qū)、城西生態(tài)區(qū)、城南交通樞紐、城北居住區(qū)、城中商務(wù)居住1、昆山城市概況蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析住宅土地出讓量：近三年年份出讓面積（萬平米）07年51.3508年13.109年上半年18.3合計(jì)82.75近三年昆山住宅土地出讓面積共計(jì)82.75萬平米，由于當(dāng)前出讓土地的建筑形態(tài)多以小高層、高層為主，因此取平均容積率為2，則未來潛在供應(yīng)量達(dá)到165.5萬平米，另外由于昆山之前存在大量協(xié)議出讓土地，因此潛在供應(yīng)量可能更大。2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析住宅土地出讓量：近三年年份出讓面積玉山鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格成交走勢(shì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析從2008年9月至今價(jià)格總體呈上升態(tài)勢(shì)；08年9-12月，玉山鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上升；09年3-4月價(jià)格達(dá)到年度最低；09年6月價(jià)格迅速攀升，達(dá)到8200元/平米；08年9月至今，玉山鎮(zhèn)房產(chǎn)均價(jià)上升近1500元/平米。

玉山鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格成交走勢(shì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析從2008板塊介紹——城中板塊玉山廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)，配套設(shè)施完善、交通便捷、居住氛圍濃厚，是昆山的商業(yè)、文化中心。目前土地供應(yīng)較小，在供應(yīng)量上不如其他板塊，現(xiàn)今住宅的總體開發(fā)量不大，以商業(yè)、商務(wù)辦公物業(yè)開發(fā)為主，該區(qū)域的住宅檔次較高，如高檔公寓、商住樓，但體量均較小。典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積（平米）綠中海別墅、高層580017100二房、150三房、250四房御景苑全裝修高層100005.370平米一房、140平米二房、170-200平米三房藍(lán)海高層、酒店、辦公920014.8110平米二房、140平米三房鹿城一品高層、精裝公寓72005.644-74平米一房、160平米三房、200平米四房朝陽廣場(chǎng)高層、小高層6300380平米二房、128平米三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城中板塊玉山廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)，配套設(shè)施完善、交3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城東板塊城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套缺乏，居住氛圍不高，目前區(qū)域內(nèi)的小區(qū)多是較老的社區(qū)，品質(zhì)不高。城東離上海較近，因此有較多的客戶來自于上海。城東大盤云集，目前有珠江地產(chǎn)、世茂、中冶中源、中航這些中字頭企業(yè)開發(fā)的樓盤，案體本身多帶有商業(yè)，以城市綜合體的概念在城東布局，以中航城、世貿(mào)東一號(hào)為代表。樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積（平米）陽光水世界小高層、高層、多層41003080-90兩房、120-130三房東城藍(lán)郡（一期）多層、高層4400

16.788-99兩房、117三房世貿(mào)東一號(hào)多層、高層、別墅、商業(yè)5200多層、6300洋房80

110平米兩房、140平米三房中航城多層、高層、別墅、商業(yè)4400高層、5200洋房20

88-100兩房、120-135三房東方羅馬多層4000589平米兩房、120-130三房觀邸高層46003.379-150兩房、三房典型樓盤介紹3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城東板塊城東是產(chǎn)業(yè)聚集版塊介紹——城西板塊樓盤開發(fā)以城西最為集中，約有40個(gè)在售樓盤。城西主打的是生態(tài)牌，有5個(gè)大型公園綠地。是昆山較早開發(fā)的片區(qū)，區(qū)域認(rèn)同度高。憑借政府規(guī)劃利好及獨(dú)有的自然資源，如270公頃的昆山森林公園（原生態(tài)綠地）及578畝的體育中心，陽澄湖、澄湖等天然水域，在建樓盤檔次定位均較高，多為中、低密度住宅區(qū)，沿湖區(qū)域是昆山高檔物業(yè)的聚集地，靠近市區(qū)的物業(yè)多以小高、高層加多層為主。

典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積（平米）時(shí)代文化家園多層、小高層440027

50-60一房、70-80兩房、110-130三房風(fēng)景英倫別墅、多層、小高層、高層550019

90平米兩房、113平米三房、138平米四房凱迪城小高層、高層58002540-60單身公寓、110-120二房、136-140三房伯爵大地高層520041

75平米一房、110-120二房、140平米三房羅馬假日多層、小高層510025

99-143兩房、三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀版塊介紹——城西板塊樓盤開發(fā)以城西最為集中，約有40個(gè)在售樓板塊介紹——城南板塊城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有312國(guó)道、滬寧高速、客運(yùn)南站，建設(shè)中的有滬寧城際輕軌、京滬高鐵，城南板塊的交通樞紐地位日益凸顯，拉近了昆山和上海及周邊城市的距離，刺激了城南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。吉田國(guó)際廣場(chǎng)、世貿(mào)蝶湖灣等高檔超級(jí)大盤的進(jìn)駐，一定程度上提升了該區(qū)域的樓盤品質(zhì)，改良了昆山人對(duì)城南居住品質(zhì)差的觀念。典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積蝶湖灣高層、小高、多層、別墅5600高層、6000洋房107

115平米兩房、145-153三房、182四房衡山城小高層、高層、多層6500裝修公寓、5300高層25

82-96兩房、130-135三房、214四房新城域高層、多層、商業(yè)4800高層60

80-100兩房、三房吉田國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)、辦公、高層6000高層55.5

145三房、177-193四房上海.菁英匯小高層、高層5600簡(jiǎn)裝高層

6.285兩房、120-130三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城南板塊城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)板塊介紹——城北板塊城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居住區(qū)概念形成，居住氛圍濃厚，未來即將再次成為重點(diǎn)打造的區(qū)位。典型樓盤介紹樓盤名物業(yè)類型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬方）戶型面積錦繡豪門多層、小高層450014

91-97兩房、110-130三房白領(lǐng)國(guó)際公寓高層470016.7

86-102兩房、三房君臨天下小高層500010

113-147兩房和三房鳳凰城多層、小高層470023

84平米兩房云山詩意小高層540018

90平米兩房、140平米三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀板塊介紹——城北板塊城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤昆山人眼中的高檔房需同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：有一定產(chǎn)品附加值：如大陽臺(tái)、空中合院、會(huì)所功能齊全，星級(jí)物業(yè)服務(wù)；樓盤品質(zhì)較高、細(xì)節(jié)做的好：建材用的好、裝修大堂、風(fēng)格純正、主題景觀層次豐富、甚至配電房、垃圾房都可以成為景觀。業(yè)主是高知、高收入、政府官員、社會(huì)精英：能為人所知居住的人都是政府或高收入人群，在社會(huì)上有頭有臉的人群。區(qū)域：城西、城中代表樓盤：云山詩意、豐澤園、天倫隨園4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤昆山人眼中的高檔房4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤昆山目前高價(jià)格物業(yè)的特點(diǎn)：地段好：主要在市中心或者是CBD附近；樓盤規(guī)模都比較小，一般都只是2-5幢；高層物業(yè)為主，精裝修，帶有裝修大堂；物業(yè)多提供酒店式星級(jí)服務(wù)；裙房設(shè)置商業(yè)，提供商務(wù)性質(zhì)的服務(wù)；價(jià)格多在8000-14000元/平米。區(qū)域：城中代表樓盤：藍(lán)海、鹿城一品4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤昆山目前高價(jià)格物昆山高檔樓盤案例介紹——云山詩意項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于城北，僅靠長(zhǎng)江北路建筑風(fēng)格：純中式建筑。景觀：中式園林、下沉式水景庭院。風(fēng)格純正、細(xì)節(jié)做到極致。客戶構(gòu)成：昆山本地人70%，上海、臺(tái)灣30%產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)5400元/平米。戶型面積：90平米兩房、140平米三房4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——云山詩意項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、昆山高檔樓盤案例介紹——綠中海項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于昆山市區(qū)，是蘇州至上海的省道必經(jīng)之路；開發(fā)商：臺(tái)灣開發(fā)商，開發(fā)帝寶等頂級(jí)物業(yè)；現(xiàn)房銷售：樓宇封頂后才銷售；景觀：沿青陽港，內(nèi)部高層配有游泳池；層高：層高3.2米，高于普通住宅；附加值高：大飄窗、大進(jìn)深陽臺(tái)。戶型：戶型注重風(fēng)水、廳方正、動(dòng)線合理、設(shè)玄關(guān)和功能空間；客戶構(gòu)成：昆山本地人30%、臺(tái)灣人60%、上海人10%。產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)6400元/平米。戶型面積：110平米2+1房、150平米3+1房，250平米四+1房。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——綠中海項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、高昆山高檔樓盤案例介紹——豐澤園項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：陽澄湖旅游度假中心核心，交通便利，直達(dá)市中心。外部景觀：陽澄湖、傀儡湖、300米寬濕地。規(guī)劃：魚刺型路網(wǎng)，戶戶臨水、人工島嶼。周邊配套：高爾夫球場(chǎng)、酒店、大閘蟹美食街等旅游配套設(shè)施；客戶構(gòu)成：1/3是上海、蘇州的客戶買來做休閑度假，2/3是昆山本地人買來自??；產(chǎn)品價(jià)格、面積：雙拼：210-230平米，198萬元/套，獨(dú)棟230-390平米，250-350萬元/套。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——豐澤園項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、高昆山高檔樓盤案例介紹——天倫隨園項(xiàng)目賣點(diǎn)：交通：距蘇州高速出口3分鐘車程、輕軌至上海18分鐘；建筑風(fēng)格：江南蘇式別墅，復(fù)制蘇州天倫隨園；產(chǎn)品：獨(dú)棟，每棟占地0.8-1.2畝；外部景觀：處于陽澄湖旅游度假中心，臨陽澄湖、傀儡湖,周邊多個(gè)公園；內(nèi)部景觀：蘇式園林景觀——青磚、灰瓦、連廊、水紋圍墻；周邊配套：高爾夫球場(chǎng)、酒店、大閘蟹美食街等旅游配套設(shè)施；產(chǎn)品價(jià)格：16000-18000元/平米。戶型面積：255-288平米。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高檔樓盤案例介紹——天倫隨園項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——藍(lán)海項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于CBD核心位置，長(zhǎng)江路與婁江交匯西南側(cè)；景觀：位于中央公園西側(cè)、婁江南側(cè)；物業(yè)：雙物業(yè)服務(wù)，可提供星級(jí)酒店服務(wù)；星級(jí)酒店：五星級(jí)裕元酒店；開發(fā)商：聯(lián)合臺(tái)灣開發(fā)商，具有高端物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；精裝修：2000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。客戶構(gòu)成：昆山本地人50%、臺(tái)灣人35%、上海人15%。產(chǎn)品價(jià)格：均價(jià)9000-10000元/平米。戶型面積：110平米兩房，140平米三房。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——藍(lán)海項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔、高昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——鹿城一品項(xiàng)目賣點(diǎn)：地段：位于CBD核心位置，長(zhǎng)江路與婁江交匯西南側(cè)；景觀：位于中央公園西側(cè)、婁江南側(cè)、友誼公園南側(cè)；科技住宅：昆山首個(gè)“采暖、制冷、供熱水”三聯(lián)供住宅；酒店式公寓：精裝房1500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。客戶構(gòu)成：昆山本地人70%、臺(tái)灣人20%、上海人10%。戶型面積及價(jià)格：44-74平米的一房精裝酒店式公寓8000元/平米、163-210平米三房和四房毛坯7200元/平米。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤分析昆山高價(jià)格樓盤案例介紹——鹿城一品項(xiàng)目賣點(diǎn)：4、昆山在售高檔5、本項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目四至和交通蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)生態(tài)居住區(qū)南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)中心城片區(qū)浦南出口加工區(qū)東部技術(shù)開發(fā)區(qū)北部居住區(qū)南部片區(qū)滬寧高速公路本案滬寧鐵路昆山新火車站京滬高鐵、滬寧城際昆山站地塊位于昆山城南；北臨中華園路，東側(cè)為人民路南延線，南側(cè)為京滬高鐵和滬寧城際鐵路昆山站，西側(cè)為小澞河路。啟示：1、出行便捷；2、長(zhǎng)遠(yuǎn)的升值潛力3、軌道交通帶來一定的噪音污染小澞河公園京滬高鐵、滬寧城際鐵路5、本項(xiàng)目土地屬性分析項(xiàng)目四至和交通蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：商業(yè)、酒店3蝶湖灣仔道商業(yè)1衡山路沿街商業(yè)2吉田國(guó)際廣場(chǎng)（樂購、金仕堡健身）項(xiàng)目所在地商業(yè)：1、衡山路沿街商業(yè)：約1公里多，徒步約15分鐘2、吉田國(guó)際廣場(chǎng)：約1公里多，徒步約15分鐘3、蝶湖灣仔道商業(yè)：約3公里，車程5分鐘酒店：4、東城賓館：約2公里，車程3分鐘5、星聚閣酒店：約1公里，徒步15分鐘4東成賓館5聚星閣酒店啟示：周邊配套缺乏5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：商業(yè)、酒店3蝶湖灣仔道商業(yè)15、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：教育、醫(yī)療1昆山國(guó)際學(xué)校3中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站項(xiàng)目所在地教育：1、昆山國(guó)際學(xué)校：緊鄰，徒步1分鐘2、昆山鹿峰中學(xué)：約1公里，徒步15分鐘醫(yī)療：3、中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：約1.5公里，徒步20分鐘啟示：教育和醫(yī)療配套匱乏2昆山鹿峰中學(xué)5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：教育、醫(yī)療1昆山國(guó)際學(xué)校3中5、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：周邊社區(qū)23項(xiàng)目所在地1、常發(fā)香城花園2、衡山城3、四季華城4、匯景公寓5、寶領(lǐng)公寓6、匯杰雅苑7、仁寶新天地8、南庭嘉園9、吉田國(guó)際廣場(chǎng)10、柏廬天下項(xiàng)目周邊社區(qū)多數(shù)集中在中華園路北側(cè)和柏廬路兩側(cè)，項(xiàng)目地塊以南、以西、以東均無社區(qū)啟示：具備一定的居住成熟度1456789105、本項(xiàng)目土地屬性分析周邊配套：周邊社區(qū)23項(xiàng)目所在地1、常5、本項(xiàng)目土地屬性分析處于政治、經(jīng)濟(jì)、文化樞紐的位于城市大動(dòng)脈的集住宅、商業(yè)與一體的昆山首席高端物業(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析處于政治、經(jīng)濟(jì)、文化樞紐的6、市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)層面：1、各個(gè)板塊高中低檔項(xiàng)目分布均勻，價(jià)格相差不大，沒有明顯的標(biāo)桿區(qū)域，城東和城西高檔項(xiàng)目相對(duì)集中，西部整體檔次較高。2、各板塊各有所長(zhǎng)，城東是產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)住宅，大盤云集，體量大、開發(fā)商品牌硬；城南出口加工區(qū)，依靠交通樞紐，逐步完善配套設(shè)施；城西主打生態(tài)牌，沿陽澄湖為高級(jí)別墅度假區(qū)，居住氛圍濃厚；城北較早規(guī)劃，成熟居住區(qū)，平穩(wěn)發(fā)展；城中土地供應(yīng)不足，項(xiàng)目體量小，多以裝修酒店式公寓形式出現(xiàn)，拉升價(jià)格。3、昆山市場(chǎng)各種檔次的樓盤去化均不錯(cuò)，部分高端樓盤因產(chǎn)品力、區(qū)位等因素不如中、低檔樓盤。4、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)看似繁榮，目前在售樓盤很多，未來潛在供應(yīng)量大，特別是城東將成為本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。6、市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)層面：6、市場(chǎng)結(jié)論產(chǎn)品層面：1、昆山目前缺少真正意義上的高端項(xiàng)目，所謂的高端項(xiàng)目，僅僅是靠地段、裝修、開發(fā)商品牌去支撐高價(jià)格，只具備高端項(xiàng)目的某項(xiàng)特征，沒有從產(chǎn)品、地段、細(xì)節(jié)、服務(wù)、開發(fā)商品牌等全方面體現(xiàn)。2、昆山目前在售異域風(fēng)情的立面風(fēng)格較多，但多不純粹，幾種風(fēng)格混雜。6、市場(chǎng)結(jié)論6、市場(chǎng)結(jié)論開發(fā)商層面：1、昆山本地開發(fā)商開發(fā)的樓盤檔次不高、中高檔的樓盤多是外來品牌。2、外來大型品牌開發(fā)商逐漸進(jìn)駐昆山，促使本地開發(fā)商開始注重品牌效應(yīng)，尋求外來開發(fā)商特別是臺(tái)商的合作。3、外來大開發(fā)商多布局在城東板塊，如世貿(mào)、以中航為代表的中字號(hào)。6、市場(chǎng)結(jié)論6、市場(chǎng)結(jié)論客戶層面：1、隨著滬寧城際公路、高鐵、規(guī)劃中的輕軌等交通利好消息的出現(xiàn)，外地客戶尤其是上海將逐步加大。2、目前各版塊客群分布較為均勻，沒有明顯的高、中、低檔板塊。昆山本地人相對(duì)傾向于購買城中、城西等配套設(shè)施齊全，生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；公務(wù)員傾向于城西、城中、城東等政府機(jī)關(guān)所在地；上海人偏愛城南、城東2個(gè)去上海交通比較方便的板塊。6、市場(chǎng)結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)分析PartTwo競(jìng)爭(zhēng)分析Part1、昆山公寓市場(chǎng)客戶認(rèn)知價(jià)值掃描本案處于昆山市第二價(jià)值板塊板塊客戶認(rèn)知價(jià)值排序：市中心市區(qū)次中心城東、城南、城西、城北板塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊1、昆山公寓市場(chǎng)客戶認(rèn)知價(jià)值掃描本案處于昆山市第二價(jià)值板塊板2、昆山公寓市場(chǎng)價(jià)格掃描本案處于昆山市價(jià)格第二梯隊(duì)城中5400-14000分布均勻城東4000-6500集中4500-5300城西3400-6500集中4800-6200城北3700-7000集中4400-6500城南4000-6800集中5000-6500鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-40002、昆山公寓市場(chǎng)價(jià)格掃描本案處于昆山市價(jià)格第二梯隊(duì)城中5403、競(jìng)品界定競(jìng)品界定原則：

1、本案周邊區(qū)域內(nèi)價(jià)格相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目；2、同價(jià)值板塊內(nèi)產(chǎn)品檔次上類同的項(xiàng)目據(jù)此選定競(jìng)品為：綠中海、世茂蝶湖灣、吉田.國(guó)際廣場(chǎng)、衡山城、中航城、世茂東壹號(hào)、時(shí)代中央社區(qū)、云山詩意）世茂東壹號(hào)中航城世茂蝶湖灣吉田國(guó)際衡山城云山詩意時(shí)代中央社區(qū)本案綠中海3、競(jìng)品界定競(jìng)品界定原則：1、本案周邊區(qū)域內(nèi)價(jià)格相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目4、競(jìng)品概況：綠中海項(xiàng)目名稱綠中海項(xiàng)目區(qū)位市中心板塊占地面積9.3萬平米總建筑面積17萬平米容積率1.83物業(yè)類型別墅、高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間高層2009年底銷售價(jià)格高層6000元/平米主力面積100二房、150三房、250四房物業(yè)費(fèi)別墅1.8-2.8元/平米廣告訴求昆山市中心.高端灣岸富豪社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)臺(tái)資背景、市中心別墅銷售情況4月以來月均銷售13套客戶構(gòu)成主要為上海人、昆山本地人，另外臺(tái)灣人比例稍多4、競(jìng)品概況：綠中海項(xiàng)目名稱綠中海項(xiàng)目區(qū)位市中心板塊占地面積4、競(jìng)品概況：蝶湖灣項(xiàng)目名稱蝶湖灣項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積72萬平米總建筑面積107萬平米容積率1.5物業(yè)類型別墅、多層高層、小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間高層2010年10月銷售價(jià)格高層、超高層5500元/平米主力面積100-130二房、140-180四房物業(yè)費(fèi)高層1.95元/平米廣告訴求締造生活品味成就城市夢(mèng)想項(xiàng)目賣點(diǎn)世茂品牌、昆山首家50層超高層樓盤、滬寧城際銷售情況4月以來月均銷售98套客戶構(gòu)成昆山、上海、臺(tái)灣為主4、競(jìng)品概況：蝶湖灣項(xiàng)目名稱蝶湖灣項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積74、競(jìng)品概況：衡山城項(xiàng)目名稱衡山城項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積10萬平米總建筑面積25萬平米容積率2.49物業(yè)類型多層、高層、小高層開發(fā)期數(shù)1期交付時(shí)間2010年10月銷售價(jià)格高層5400元/平米主力面積目前所剩200平米以上大戶型物業(yè)費(fèi)高層2.5元/平米廣告訴求衡山優(yōu)品生活社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)綠化、配套、軌道交通銷售情況4月以來月均銷售64套客戶構(gòu)成昆山人、上海人居多4、競(jìng)品概況：衡山城項(xiàng)目名稱衡山城項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積14、競(jìng)品概況：吉田國(guó)際項(xiàng)目名稱吉田國(guó)際廣場(chǎng)

項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積15.6萬平米總建筑面積70萬平米容積率1.8物業(yè)類型高層、小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間一期2006年銷售價(jià)格未定主力面積110兩房，150-160三房物業(yè)費(fèi)2.6元/平米廣告訴求70萬平米高鐵都會(huì)時(shí)尚中心項(xiàng)目賣點(diǎn)智能化配套、吉田千翔物業(yè)管理銷售情況吉田1期售罄，2期尚未公開客戶構(gòu)成臺(tái)灣人士50%，政府官員35%4、競(jìng)品概況：吉田國(guó)際項(xiàng)目名稱吉田國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位城南板塊4、競(jìng)品概況：中航城項(xiàng)目名稱中航城項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積19.7萬平米總建筑面積35萬平米容積率1.8物業(yè)類型城市綜合體開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間1期高層2009年12月銷售價(jià)格高層4800元/平米主力面積88二房、130三房物業(yè)管理費(fèi)高層1.58元/平米廣告訴求繁華自成繁華之城項(xiàng)目賣點(diǎn)城市綜合體，配套齊全銷售情況4月以來月均銷售64套客戶構(gòu)成昆山人居多，約占70%，上海、臺(tái)灣人占30%4、競(jìng)品概況：中航城項(xiàng)目名稱中航城項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積14、競(jìng)品概況：世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目名稱世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積64萬平米總建筑面積82萬平米容積率1.3物業(yè)類型城市綜合體開發(fā)期數(shù)4期交付時(shí)間1期1批2009年6月銷售價(jià)格高層5000元/平米主力面積110多二房、140多三房物業(yè)管理費(fèi)高層2.1元/平米廣告訴求百萬平米藝術(shù)城邦項(xiàng)目賣點(diǎn)世茂品牌、自身配套齊全銷售情況4月以來月均銷售93套客戶構(gòu)成上海人占80%4、競(jìng)品概況：世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目名稱世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目區(qū)位城東板4、競(jìng)品概況：時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目名稱時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位城西板塊占地面積22萬平米總建筑面積60萬平米容積率2.5物業(yè)類型高層、小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間1期部分已交房銷售價(jià)格5300元/平米主力面積118平米二房，140平米三房物業(yè)管理費(fèi)高層1.08元/平米廣告訴求城市中央領(lǐng)地，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)周邊公園較多，生態(tài)環(huán)境好銷售情況4月以來月均銷售60套（小高層、高層）客戶構(gòu)成昆山公務(wù)員居多，收入層次較高4、競(jìng)品概況：時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目名稱時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位城西板4、競(jìng)品概況：云山詩意項(xiàng)目名稱云山詩意項(xiàng)目區(qū)位城北板塊占地面積7.35萬平米總建筑面積18萬平米容積率1.8物業(yè)類型小高層開發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間/銷售價(jià)格5650元/平米主力面積90平米二房、140平米三房物業(yè)管理費(fèi)1.3元/平米廣告訴求東方人文大宅項(xiàng)目賣點(diǎn)中式風(fēng)格、內(nèi)部配套全銷售情況4月以來月均銷售65套（小高層、高層）客戶構(gòu)成昆山人為主、臺(tái)灣人、上海人4、競(jìng)品概況：云山詩意項(xiàng)目名稱云山詩意項(xiàng)目區(qū)位城北板塊占地面5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目開發(fā)商背景范圍在昆山影響國(guó)內(nèi)合資國(guó)外區(qū)域性全國(guó)性國(guó)際性進(jìn)入昆山年代項(xiàng)目數(shù)量本案森隆置地??1990年1個(gè)綠中海寶路房產(chǎn)??2003年1個(gè)世茂蝶湖灣世茂??2005年2個(gè)吉田國(guó)際吉田建設(shè)??2002年1個(gè)衡山城衡山置業(yè)??2006年1個(gè)中航城中航地產(chǎn)??2007年1個(gè)世茂東壹號(hào)世茂??2005年2個(gè)時(shí)代中央社區(qū)時(shí)代房地產(chǎn)??1995年3個(gè)云山詩意方圓地產(chǎn)??