南陽市徐莊地塊市場及發(fā)展策略報告課件

南陽市工業(yè)路地塊市場發(fā)展報告STRATEGYREPORT

NANYANGINDUSTRIALROADBLOCK南陽市工業(yè)路地塊項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商項目位于臥龍區(qū)，工業(yè)路光武路交叉口向北50米。項目緊鄰南陽市家電建材商業(yè)中心，距南陽家電大世界約1KM；項目處于南陽市老城區(qū)，周邊配套齊全；項目處于南陽市主要交通干線附近，交通便利。項目位于臥龍區(qū)，工業(yè)路光武路交叉口向北50米。項目緊鄰南陽市地塊周邊環(huán)境：項目東側為電業(yè)局和聯(lián)通公司家屬院、西側為常綠·林溪谷、南側為梅溪河、北側為城中村。地塊處于工業(yè)北路，周邊商業(yè)、娛樂、餐飲等配套設施齊全，居住便利性較高。地塊周邊仍有城中村及未改造擴寬的道路，并臨近西藥廠，生活環(huán)境較差。光武中路光武中路人民北路工業(yè)北路范蠡路區(qū)間路金瑪特工廠店工業(yè)路暢歌KTV區(qū)間路人民路光武中路光武中路西段南陽家電大世界地塊周邊環(huán)境：項目東側為電業(yè)局和聯(lián)通公司家屬院、西側為常綠·項目處于已發(fā)展健全的老城區(qū)，周邊有大量的城中村，新樓盤大多正在開發(fā)。附近有南陽普康藥廠，緊鄰梅溪河，周邊環(huán)境較差。項目處于已發(fā)展健全的老城區(qū)，周邊有大量的城中村，新樓盤大多正項目屬性界定

主城區(qū)副中心

區(qū)域已經發(fā)展成熟

交通便利，配套齊全項目屬性：區(qū)域屬性：項目屬性界定

主城區(qū)副中心

區(qū)域已經發(fā)展成熟

交通便利，配項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商限購限貸限價房產稅？定向放松差別化住房信貸堅持限購政策不放松價格調控收效較好推進改革試點國八條90/70政策國六條新國十條國19條新國八條國十一條宏觀政策宏觀政策：限貸、限購、限價等政策繼續(xù)嚴厲實施，十八大以后2013年全年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動調整可能性較小。南陽雖未限購、限價，但是受到銀行收縮信貸規(guī)模、限貸、首付提高、利率調高等因素的的影響：剛需客戶被提高了置業(yè)門檻、增加了置業(yè)成本；改善性置業(yè)客戶受到二套房貸款的限制，被阻隔在有限的購房人群之外新國五條限購限貸限價房產稅？定向放松堅持限購政策不放松價根據南陽市房管局提供數據，從供應、去化上分析，南陽市目前市場中達到預售條件的存量就達到200余萬方；受城中村改造項目多（已動遷38個）、體量大（1500萬方）的影響，市場主力客戶嚴重分流。從價格分析:10年嚴厲的調控政策未對市場產生較大的影響，價格穩(wěn)步增長，11年全市價格達到3600元/㎡；2012年剛需成為市場主力；2013年-2014年預計銷量及銷售價格低位運行；市場環(huán)境市場環(huán)境：商品房供應量大，去化量小，市場存量較大，呈現供大于求，價格穩(wěn)定運行的局面。根據南陽市房管局提供數據，從供應、去化上分析，南陽市目前市場城中村改造·第一批城中村改造項目·第二批城中村改造項目·13-14年城中村改造項目截止2013年5月底，中心城區(qū)已批準城中村（舊區(qū)）改造項目共60個?？傉嫉丶s1.81萬畝。在已經批準實施的60個改造項目中，正在動遷或建設的項目有38個，體量約1500萬方?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁこ侵写甯脑欤撼侵写甯脑旒铀?，大量房源涌現將嚴重干擾商品房的市場，造成整體市場疲軟的結局?！ぁぁぁぁぁぁぁぁこ侵写甯脑臁さ谝慌侵写濉さ诙侵写濉?3-14年城中村截2013年經濟、政策環(huán)境不容樂觀南陽整體市場存量和供應量大，競爭態(tài)勢激烈國內經濟整體現企穩(wěn)回升的勢頭還未可知，不確定性因素仍然很大，徹底擺脫低谷走向復蘇的任務依然艱巨。2013年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動調整可能性較小。宏觀政策對市場影響仍較大，差別化的房貸政策暫時不會松動。城區(qū)向東的快速擴張、南陽新區(qū)的規(guī)劃，土地市場無論存量還是未來的供應量都是十分巨大的。市場商品房存量較大，去化壓力較大。城中城改造項目投放量逐漸放大，擾亂整體市場。背景小結2013年經濟、政策環(huán)境不容樂觀國內經濟整體現企穩(wěn)回升的勢頭項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項目發(fā)展策略商業(yè)初步定位競爭個案分析項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項目發(fā)展策略商中心城區(qū)板塊西南城區(qū)板塊鐵西板塊東城區(qū)板塊白河南板塊板塊競爭北城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊西南城區(qū)板塊鐵西板塊東城區(qū)板塊白河南板塊板塊競爭房地產板塊對比分析東城區(qū)城區(qū)板塊發(fā)展較成熟、基礎配套基本齊全，城市主要發(fā)展方向房地產板塊對比分析東城區(qū)城區(qū)板塊發(fā)展較成熟、基礎配套基本齊全城市經濟核心地帶，擁有良好的發(fā)展前景，但發(fā)展空間受限；道路交通便利，基礎配套設施基本齊全，生活極其便利；小結【中心城區(qū)板塊——主城區(qū)經濟發(fā)展核心地帶】提示在市場板塊競爭中，本板塊無明顯競爭優(yōu)勢，周邊競爭樓盤數量較多，競爭壓力較大。如何將打造出差異化產品，將會是項目運作的主要問題。小結【中心城區(qū)板塊——主城區(qū)經濟發(fā)展核心地帶】提示競爭態(tài)勢—從競爭對手分布來看，呈現“群雄逐鹿”的局面，規(guī)模品質大盤云集，潛在項目云集在售項目較多，位置集中，樓盤同質化嚴重，且部分樓盤規(guī)模較大，戶型設計符合現代人生活習慣。因此，本項目競爭形勢嚴峻。如何打造出差異化的產品將會成為項目從開發(fā)到營銷的過程中必須嚴陣以待的命題，或者說，將成為項目可持續(xù)發(fā)展的關鍵問題。項目競爭--選取市場上有代表性項目進行比對分析，找出成功點，規(guī)避風險南陽藏瓏競爭態(tài)勢—從競爭對手分布來看，呈現“群雄逐鹿”的局面，規(guī)模品利益點比對市場同質產品嚴重，本項目競爭更多依靠產品、性價比優(yōu)勢。結果優(yōu)于+劣與-類同···利市場同質產品嚴重，本項目競爭更多依靠產品、性價比優(yōu)勢。結果產品規(guī)劃規(guī)劃直接決定項目的整體產品品質，規(guī)劃是項目的靈魂。整體規(guī)劃分析:品質項目在規(guī)劃上兼顧居住的舒適性和形象、的生動性，樓體排布錯落有致，靈動的布局提升了樓盤的品質天工蘭喬圣菲三川御錦臺常綠林溪谷藏瓏品質項目規(guī)劃比對市場目前產品規(guī)劃比較粗獷，不注重細節(jié)和人性化設計，有型無實，這給本項目的創(chuàng)新提供了空間。財富公館產品規(guī)劃規(guī)劃直接決定項目的整體產品品質，規(guī)劃是項目的靈魂。整產品景觀優(yōu)秀的景觀設計應是在結合地形、實用性、經濟性的前提下，盡可能地講求細部，走向精細化。小區(qū)的景觀設計影響并改善社區(qū)的居住品質。品質項目多利用水景園林和組團景觀綠化的的靈動布置，營造特有觀景空間。此種景觀設計提高居住的舒適度，凸顯居住品質。三川御錦臺天工蘭喬圣菲品質項目景觀比對藏瓏大面積水景看起來很美，但后期養(yǎng)護將是一大難題，加強景觀的可參與性，形成于業(yè)主的互動，可使景觀的吸引力更強，提升項目競爭力。產品景觀優(yōu)秀的景觀設計應是在結合地形、實用性、經濟性的前提下產品建筑建筑風格及外立面是展示項目品質形象的第一窗口，直接決定項目在客戶心中的位置及項目在客戶心中的價格預期。建筑風格分析:建筑風格多樣，不僅有常見的簡歐、artdeco風格，更有英倫、古羅馬等建筑風格。通過鮮明的立面吸引客戶，提升項目品質、已成為南陽房地產市場競爭標準手段之一。如意廣場建業(yè)森林半島三川御錦臺藏瓏現有樓盤外立面處理粗糙不精致，品質良莠不齊，給本項目的品質提升提供了的空間。品質項目立面比對產品建筑建筑風格及外立面是展示項目品質形象的第一窗口，直接決藏瓏三室兩廳兩衛(wèi)139㎡常綠林溪谷三室兩廳兩衛(wèi)126㎡如意廣場三室兩廳兩衛(wèi)140㎡三川御錦臺三室兩廳兩衛(wèi)134㎡主流戶型戶型設計是項目整體設計的落腳點，是房地產有產品轉化為商品的終端，直接影響力人們的最終購買需求。消費者對戶型設計的要求也越來越精細化、精致化。市場暢銷主力戶型的基本特征：戶型方正，功能明晰，南北通透，動靜分區(qū)，全明設計，布局緊湊，凸窗和多陽臺設計增加了室內生動性和功能性。面積贈送戶型，在滿足客戶功能需求的同時控制的總價，市場接受度較高。品質項目戶型比對藏瓏三室兩廳兩衛(wèi)139㎡常綠林溪谷三室兩廳兩衛(wèi)126㎡如意廣品質項目配套比對配套是項目品質的直接體現，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，消費者由單純的考量樓盤居住功能轉向樓盤綜合素質比對。會所、幼兒園、多重智能化已成為標準配置。結合項目定位，站在消費的角度去合理配置配套設施、智能化標準是項目打動消費者的因素之一。品質項目配套比對配套是項目品質的直接體現，隨著房地產市場的1、區(qū)域升溫加速：隨著政府的搬遷，區(qū)域的基礎建設及配套將大大提升，競爭優(yōu)勢和居住優(yōu)勢逐漸體現，更具客戶吸引力！2、存在突破機會：市場競爭項目素質較高，但在規(guī)劃、景觀、戶型等細節(jié)處理上存在一定問題，本項目精細化運作是突破競爭的手段之一！3、競爭項目戶型面積段重疊：從個案項目的主力戶型可以看出120-140㎡的三房是市場集中投放的面積段，在這兩個面積段的競爭是最激烈的，因此產品如避開此類面積段或在戶型及項目上增加附加值，方能減少項目面臨的競爭壓力！操盤機遇1、區(qū)域升溫加速：隨著政府的搬遷，區(qū)域的基礎建設及配套將大大項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商本項目

優(yōu)勢S區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰城市主干道工業(yè)路，距南陽市建材、家電集銷中心僅有不到1KM的路程，周邊配套齊全，生活便利。劣勢S環(huán)境劣勢：周邊城中村較多，且緊鄰梅溪河，環(huán)境較差，不利于建造高端小區(qū)。項目劣勢：周邊項目多處于2期、3期開發(fā)，擁有良好的口碑和宣傳基礎。本項目宣傳將會滯后機會O市場機會：項目位于副市中心位置，受地塊限制，后期項目較少，項目具有一定的市場機會。威脅T政策調控威脅：目前國家信貸政策持續(xù)收緊，需求嚴重抑制。板塊競爭威脅：位于副市中心位置，房價普遍較高，且環(huán)境較差，東區(qū)具有環(huán)境優(yōu)勢，西區(qū)具有價格優(yōu)勢，會分流板塊客戶區(qū)域競爭威脅：周邊競爭項目存在分流客戶的情況。整體來看，目前項目打造高端小區(qū)較為困難，需分析周邊市場，找出市場空缺，推出空缺檔位的產品，從而促進項目快速去化項目SWOT分析SWOT分析本項目優(yōu)勢S劣勢S機會O威脅T整體來看，目前項目打造高端小項目開發(fā)次序的選擇——不是項目分期，而是要體現分階段建設的節(jié)奏感，要充分體現市場意識和對開發(fā)節(jié)奏的尊重第一階段（市場實現）第一階段選擇遠離主干道位置，通過價格實現資金快速回籠；項目地塊開發(fā)次序的選擇考慮：第二階段選擇相鄰位置，將主景觀體系打造完備，形成完全的展示；第三階段選擇鄰近主干道位置，提升價格，實現盈利速度和質量的全面提升，開發(fā)利潤最大化。第三階段（利潤實現）第二階段（價值提升）項目開發(fā)次序的選擇——不是項目分期，而是要體現分階段建設的節(jié)項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位項目發(fā)展策略競爭個案分析項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位項項目商業(yè)規(guī)劃思路

深掘項目價值，充分實現商業(yè)價值項目商業(yè)規(guī)劃思路項目的商業(yè)定位：

獨山大道沿岸的商業(yè)定位：商業(yè)巨頭形象店（大型超市、購物中心）以獨山大道為引力、以主力購物店為依托，充分吸引顧客的光顧。商業(yè)街商業(yè)定位：打造休閑商業(yè)街區(qū)以獨山大道主力商業(yè)為引力，以各入口交通為依托，變線型商業(yè)排布為組團商業(yè)，發(fā)揮商業(yè)價值的最大化。引進商業(yè)巨頭打造南陽城市商業(yè)副中心項目的商業(yè)定位：引進商業(yè)巨頭打造南陽城市商業(yè)獨山大道商業(yè)圖片示意獨山大道商業(yè)圖片示意項目商業(yè)街圖片示意項目商業(yè)街圖片示意商業(yè)初步定位項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項目發(fā)展策略競爭個案分析商業(yè)初步定位項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項

競爭個案翰林華府

樓盤概況：南陽市天晟房地產公司開發(fā)的翰林華府，項目由八棟高層組成。南陽天晟房地產公司集合公司的一切人力、物力、財力聯(lián)合國內知名建筑公司、策劃公司、園林公司、商業(yè)管理公司、立志將翰林華府項目建成為居住環(huán)境好，投資價值高、大型商業(yè)配套齊、教育資源優(yōu)先為一體的綜合高檔社區(qū)。車位：1：0.6本月銷售情況：4月住宅實際成交均價4500元/㎡，剩余房源10套左右。商業(yè)目前認籌排號排到10號左右，定一交50萬，定二樓交40萬，定三樓30萬。本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款6個點，按揭優(yōu)惠總房款的一個點，首付30%，分期優(yōu)惠總房款的四個點，首付40%本月推廣動作：網絡、圍墻工程進度：1號樓蓋到20層，2014年7月份封頂，交房時間2015年12月開盤時間：2013年4月開盤，均價3700元/㎡競爭個案翰林華府樓盤概況：南陽市天晟房

競爭個案卓越凱悅國際

樓盤概況：凱悅國際項目位于張衡路與人民路交匯處，由南陽市卓越房地產開發(fā)有限公司開發(fā)承建。由三層底商和兩棟27層的5A寫字樓組成，是南陽市唯一的集星級酒店、5A寫字樓、休閑購物商業(yè)等為一體的高級商務綜體項目。樓內設施齊全，周邊配套有銀行、ATM、餐飲、便利店、商務中心、公共會議室、停車場、娛樂設施等項目，方便人們生活娛樂，打造南陽宜居住宅。車位：576個本月銷售情況：一期銷售90%，均價6500元/㎡，目前二期認籌日期未定。本月優(yōu)惠：一期2萬抵3萬,一次性優(yōu)惠總房款的4個點,按揭首付50%,只能貸10年,分期首付50%,封頂30%，交房20%本月推廣動作：網絡、報廣、信息工程進度：一期：東塔14層以下,西塔20層以下。二期：施工到2到3層交界面開盤時間：2013年8月18日，實際成交均價6200元/㎡競爭個案卓越凱悅國際樓盤概況：凱悅國際

競爭個案常綠林溪谷

樓盤概況：“讓建筑與生命常綠!”河南常綠集團,載譽挺進南陽!旗下子公司南陽常綠置業(yè)傾力開發(fā)常綠·林溪谷項目,打造城市名片,推助城市輝煌!常綠·林溪谷,位于工業(yè)路與光武路交匯處(原南陽柴油機廠),城市中心,繁華領地。規(guī)劃容積率2.8,綠化率41.8%,停車位800個,為南陽首席人文生態(tài)大盤。項目由14棟大氣恢弘的純高層建筑組成,33F建筑高度,俯瞰全城,極致尊榮不言而喻。以“林溪之美”構筑詩意園林,特設四季風情雙主題廣場、中心景觀公園及多重綠化組團,畫卷意境,營造南陽首屈一指的生態(tài)、舒適環(huán)境。項目戶型設計考究,面積38-150平米不等,涵蓋mini公寓、精致兩房、舒適三房、豪闊四房等多種戶型,滿足各類品位人士的居住所需。小區(qū)內配套設施完善,幼兒園、會所、商業(yè)街區(qū)等一應俱全,純熟生活氛圍。中央領地,優(yōu)越大城,詩意之境,人文尚邸。車位：1:0.8（一共800個車位，已賣出200個，十三萬一個車位）本月銷售情況：三期2014年4月18日開始認籌，預計均價4500元/㎡本月優(yōu)惠：無本月推廣動作：圍墻、網絡工程進度：10號樓、11號樓挖基坑出地面 開盤時間：2011年開盤，一期交房，均價4000元/㎡；二期已售90%，均價4400元/㎡

2014年4月18號三期認籌開始，當天實際認籌量65套左右，對外宣稱認籌量100套左右。預計均價5000。

競爭個案天工蘭喬圣菲

樓盤概況：蘭喬圣菲稀缺純板式住宅，獨有6000㎡中央湖景，800㎡社區(qū)雙語幼兒園，8000㎡的開放式商業(yè)街和1500㎡主題會所。建筑由14棟全通透南北板式小高層、高層組成，經典全明戶型，面積由85-160㎡構成。項目地處南陽城市生活核心區(qū)，東鄰城市主干道工業(yè)路，南臨漢冶路，西鄰車站路，北臨天山路，交通便捷，路網發(fā)達。周邊教育資源豐富：二十一小、九中、文化宮、書法協(xié)會、圖書廣場為孩子的夢想護航，項目獨有的底層架空會所，近萬方的生態(tài)湖面，1500㎡主題會所，讓業(yè)主充分享受大社區(qū)的鄰里親情；尊貴的私家服務；酒店式入戶大堂，800㎡社區(qū)雙語幼兒園，8000㎡的開放式商業(yè)街，六大智能系統(tǒng)，都將為業(yè)主詮釋“生活特區(qū)”的獨特魅力。車位：1:0.75本月銷售情況：二期認籌中，5萬抵6萬，8萬抵10萬，預計2014年5-6月份開盤，排卡100多號（共400套房源）預計開盤均價4700-4800元/㎡本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的3個點，按揭優(yōu)惠總房款的2個點，首付30%本月推廣動作：LED網絡圍墻工程進度：二期正在做地基開盤時間：2013年4月開盤，實際成交均價4100元/㎡競爭個案天工蘭喬圣菲樓盤概況：蘭喬

競爭個案德盛公館

樓盤概況：德盛公館，由一棟住宅樓和兩棟公寓樓組成，采用世界建筑史中極為重要的現代簡約主義建筑風格，以美觀、新穎、簡潔大氣、明快、流暢為特色，在顯示現代綜合體的新意。精品公寓采用中原首創(chuàng)的百分百零浪費設計，超高得房率，超大贈送空間，30㎡左右的標準間、45㎡左右的一房一廳和55㎡左右的兩房一廳讓您享受到小面積大空間的完美體驗。品質住宅采用兩梯四戶的高端形式布局，120㎡左右的三房兩廳和85㎡左右的兩房兩廳滿足您居住的全方位需求。德盛公館雄踞城市中心，坐擁便捷生活的從容，在這里可以享受到純熟的10分鐘生活圈。本月銷售情況：未定本月優(yōu)惠：未定本月推廣動作：LED、圍墻工程進度：目前打樁階段開盤時間：預計2014年6月份左右競爭個案德盛公館樓盤概況：德盛公館，由

競爭個案財富公館

樓盤概況：項目整體位于張衡路與工業(yè)路西南角，是由南陽百利全地產開發(fā)的一項集居住、購物、餐飲、休閑為一體的大型法式風情社區(qū)，項目由19棟高層住宅和2棟公寓樓,引進4萬方法式國際block商業(yè)街區(qū)組成。建成后約有5265戶入住。小區(qū)內部自帶景觀游泳池，2400㎡雙語幼兒園，緊鄰21小，21中，為您孩子提供一站式服務；市政雙氣讓您享受高品質小區(qū)為您帶來的生活感受；私享法式貴族專屬私人檔案物業(yè)服務；現古典主義風格氣勢恢宏，內享六大法式主題景觀花園-波爾多花園、普羅旺斯花園、戛納花園、科爾瑪花園、凡爾賽宮、伯爵廣場。本批次推出的7#、9#均為兩梯四戶設計，共計254套高層住宅。車位：1:1本月銷售情況：8號樓一單元和二單元正在認籌（排到34號），三單元已售90%本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的五個點，分期優(yōu)惠總房款的兩個點，首付40%，封頂30%，封頂后五個月交20%剩下的交房時再交，按揭直接減總房款的4萬，首付30%。本月推廣動作：微信平臺、圍墻、網絡工程進度：七號樓建到2層，九號樓建到15層，八號樓正在打地基開盤時間：2013年11月9日一期已開盤，開盤實際成交均價4300元/㎡，現實際成交均價4500元/㎡競爭個案財富公館樓盤概況：項目整體位于

競爭個案三錦國際項目概況：1#樓為27層商務辦公樓：1-4層為商業(yè)，5層架空層為公共休閑區(qū)域，6-27層為寫字樓（每層約1000㎡）。兩棟住宅：2#樓共30層分為兩個單元，一個單元為兩梯四戶，一個單元為兩梯三戶；3#樓1-3層為商業(yè)，4-26層為住宅，規(guī)劃為兩個單元，兩梯四戶設計。 車位：600多個車位本月銷售情況：正在認籌中，住宅排到90號左右，寫字樓排到40號左右，預計五六月份開盤選房。 本月優(yōu)惠：住宅2萬抵3萬，寫字樓5萬抵7萬本月推廣動作：單頁、報紙、網絡工程進度：尚未動工開盤時間：預計五六月份開盤選房

競爭個案三錦國際項目概況：1#樓為27層商務辦公樓：1-項目位置張衡路與仲景路交匯處西300米開發(fā)商河南省錦寓置業(yè)有限公司項目規(guī)模占地：400畝建筑面積：100萬㎡容積率4物業(yè)類型住宅公寓商鋪建筑類型高層、板塔結合、板樓、塔樓規(guī)劃戶數一期4000戶主力戶型40-135㎡開發(fā)進度一期1-9#樓二期10#16#外墻粉刷26#公寓已封頂

競爭個案美麗之都

樓盤概況：美麗之都是由河南省錦寓置業(yè)有限公司開發(fā)的大型城市綜合體項目，項目位于張衡中路與仲景路交叉口向西300米，總占地面積近400畝，建筑面積超百萬方，是都市春天的升級篇。本項目首創(chuàng)健康人居生活樣板，致力打造南陽首個以“健身，健心，健家”為主題的運動城邦。一期二期產品以公寓、兩房、三房為主，面積區(qū)間40-135㎡。車位：1:1本月銷售情況：一期1-9號樓已售95%，二期10號16號樓已售60%，現實際成交均價：4600元/㎡本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的五個點，分期優(yōu)惠總房款的兩個點，首付40%本月推廣動作：微信、平臺、圍墻、網絡工程進度：一期1-9號樓、二期10號和16號樓刷外墻漆開盤時間：2011年11月10日一期已開盤，開盤實際成交均價3800元/㎡項目位置張衡路與仲景路交匯處西300米開發(fā)商河南省錦寓置業(yè)有競爭個案東盛花園項目概況：東盛花園是由南陽廣宇房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的精品住宅。位于南陽市高新區(qū)張衡路西段（溫涼河東畔），地處北部新區(qū)核心區(qū)域，南臨城市景觀大道張衡路，交通便捷，是未來城市的中央生活繁華中心。項目占地約6219㎡，總建筑面積約40000㎡，由一幢28層高層住宅和3層裙房商業(yè)組成。建筑立面設計恢弘大氣、現代，戶型先進合理，配套設施完備齊全，環(huán)境優(yōu)越，適宜居住。東盛花園項目在安全、實用的基礎上，追求健康、綠色、超前、環(huán)保的生活意境，以“時尚、實用、經典”為設計理念，精選經典戶型（57-139平米，一房至四房），精研生活需求，構建完美空間，打造零浪費、全功能。臥室?guī)эh窗朝南采光戶型讓早晨的第一屢陽光叫醒您的耳朵,廚房餐廳相連,入戶玄關設計,南北通透，為您的健康設計最舒適的戶型。并引入入戶花園、多飄窗等實用元素，全面提升產品舒適度，創(chuàng)造一個綜合性的標志性建筑。項目一棟高層建筑，共31層，1層為商業(yè)，2-3層為商務辦公，4-31層為住宅和公寓，規(guī)劃兩個單元，兩梯五戶設計。 項目最大優(yōu)勢：五證齊全車位：280個本月銷售情況：總戶數280套，去年1月開盤至今去化180套左右，剩余100套左右，現實際成交均價4400元/㎡本月優(yōu)惠：一次性付款，優(yōu)惠5%；按揭付款優(yōu)惠1%

本月推廣動作：單頁、短信工程進度：建至13層開盤時間：2014年1月開盤，開盤實際成交均價4200元/㎡競爭個案東盛花園項目概況：東盛花園是由南陽廣宇房地產開競爭個案春泉中心城項目概況：春泉中心城項目分三期開發(fā)，一期為1#2#3#樓小高層，均已交房入??；4#5#6#7#為二期工程，總建筑面積達11萬余方，4#將建成地上四層、地下一層、面積約3．3萬平方米的綜合商場和15層、面積約1．6萬平方米綜合辦公寫字樓，5#6#7#樓3棟5．7萬平方米的高層商住樓。4#為商務樓，1-4層為家電大賣場，原有的商戶將喬遷入內，目前國內外知名品牌，海爾、格力、海信等都已簽訂入駐合同，5-19層為寫字樓，現已售磬。5#樓為兩梯6戶34層，面積為91㎡-118㎡兩房、三房，現有少量臻品準現房銷售；7#為三梯16戶34層60㎡-150㎡高端公寓，滿足各種不同層次客戶的需求。項目最大優(yōu)勢：五證齊全車位：1:1本月銷售情況：5#樓7#樓仍有少量剩余房源，預計剩余20套左右，現均價5000元/㎡左右。6#樓為一梯2戶10層花園式洋房，具體推售時間未定本月優(yōu)惠：按揭無優(yōu)惠本月推廣動作：單頁，夾報，報紙工程進度：建至16層，預計8-9月封頂，2015年交房開盤時間：2013年8月11日全城公開認籌3萬抵5萬，開盤均價4000元/㎡左右競爭個案春泉中心城項目概況：春泉中心城項目分三期開發(fā)競爭個案南陽銀基商貿城項目概況：南陽銀基商貿城項目，位于南陽市中心城區(qū)的黃金地段，文化路與八一路交匯處。項目臨近火車站、汽車站，交通便利，日均人流量達30萬。周邊市場密布，傳統(tǒng)四大商圈環(huán)繞分布，商業(yè)氛圍濃厚。項目由南陽四友房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設，是河南省政府和南陽市政府的重點招商引資項目。南陽銀基商貿城，定位為國際服裝博覽中心，區(qū)別于普通的服裝零售業(yè)，傾力打造集批發(fā)、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體，經營規(guī)模大型化、經營品種專業(yè)化、經營檔次高級化、經營手段現代化、經營空間多元化、經營環(huán)境規(guī)范化的超大規(guī)模的“永不落幕的服裝服飾博覽中心”，成為引領豫西南服裝行業(yè)超級“航母”。項目商鋪采用獨特的復式店鋪設計：每層層高6.2米，可分隔成兩層，下層可以進行服裝產品的展示、零售，上層可以用于倉儲、批發(fā)、辦公，將批發(fā)和零售有機的進行結合，又上下獨立互不干擾。國際品牌中央空調、億萬升值配套、豪華精裝修，打造河南首個歐式風情步行街。車位：1300個本月銷售情況：4#樓5#樓仍有少量剩余房源，預計剩余20套左右。均價：5950元/㎡本月優(yōu)惠：按揭優(yōu)惠1%本月推廣動作：招商為主（預計4月底商超開業(yè)）、項目圍擋工程進度：已封頂開盤時間：2012年開盤，8月25日盛大認籌五萬抵六萬，開盤均價4000元/㎡左右競爭個案南陽銀基商貿城項目概況：南陽銀基商貿城項目，位競爭個案南陽藏瓏項目概況：南陽藏瓏項目所在的區(qū)域為高新區(qū)，在南陽市的東北方向?！八臋M四縱”交通網絡核心：人民路，全南陽的貫通南北大動脈；信臣路，南陽市的迎賓大道，上級領導、貴賓參觀的必經之路；仲景路，312國道版塊貫通南北的南陽主干道。南陽藏瓏分為南北兩個地塊，規(guī)劃有住宅、商業(yè)、寫字樓，是高新區(qū)高品質城市綜合體項目，南陽藏瓏總占地近200畝，總建筑面積達38萬平米，其中住宅面積達32萬平方米，商業(yè)面積4萬平方米、寫字樓2萬平方米。車位：4000本月銷售情況：二期二批次B9號樓1單元4月份開始認籌，截止4月20號排卡40號左右本月優(yōu)惠：5千抵2萬本月推廣動作：報紙、單頁、網絡、道旗工程進度：1期封頂，2期即將封頂開盤時間：2013年9月28日一期三批次房源火熱開盤，當天共推出百十套房源，推出的是10號樓的一單元和11號樓的一單元，10號樓兩房的面積分別是91.35㎡和93.53㎡。其中十一號樓大三房合約面積是116.79㎡，實際面積是122.79㎡，附帶贈送面積6㎡?；顒赢斕?，南陽藏瓏為客戶準備了五重大禮！第一重：9月28日開盤前認籌的客戶（含9月28日當天），均可享受開盤2萬抵5萬巨額優(yōu)惠；第二重：9月28日定房客戶，可額外享受2000元的房款優(yōu)惠；第三重：凡在10月5日之前完成簽約的客戶，一次性付款客戶及按揭付款超過總房款的70%以上的客戶（含70%）享受每平方直減100元的優(yōu)惠；按揭付款超過總房款的50%以上的客戶（含50%），再享受每平方直減50元的優(yōu)惠；第四重：凡在9月28日購房客戶，均可獲贈精美大禮。第五重：若客戶此次未能完成購房行為，客戶可選購南陽藏瓏的其他優(yōu)質房源，并在購房時優(yōu)先享有相應優(yōu)惠和優(yōu)先選房權益。開盤均價：4100元/㎡競爭個案南陽藏瓏項目概況：南陽藏瓏項目所在的區(qū)域為高新區(qū)，競爭個案劍橋郡項目概況：劍橋郡位居帝都城央，毗鄰行政大道張衡路，城市中軸人民路、工業(yè)路。劍橋郡-寶來屋為南陽紳士階層度身打造的14萬㎡英倫風情社區(qū)，致力打造城市中央不可多得的多功能一站式生活圈，1、3萬㎡購物商場及步行街，約1、6萬生態(tài)園林與一體，配有國際雙語幼兒園，緊鄰21小。建筑全部南北向規(guī)劃，樓間距50米，戶戶坐北朝南，采光通透，視野開闊。鄰張衡路規(guī)劃有4層大型購物商場，全地下車庫人車分流，小區(qū)綠化率達42%，成就了近1.6萬㎡皇家園林，分為生態(tài)、運動、休閑三大組團，期間設有健身廣場、幽林小徑、悅龍庭、玉龍溪、臥龍湖、富貴亭、童趣園、棋牌廣場等主題景觀。共4棟34層高層，其中1號樓為農科所安置區(qū)，2號樓規(guī)劃為3個單元兩梯三戶設計，3號樓規(guī)劃為2個單元兩梯六戶設計，4號樓規(guī)劃為1個單元兩梯十戶設計。車位：1284個本月銷售情況：一期準現房，采取不認籌直接開盤的形式，預計五一左右開盤本月優(yōu)惠：暫時未定本月推廣動作：報紙、短信、單頁工程進度：2號樓封頂，3號樓建至10層開盤時間：預計五一左右開盤競爭個案劍橋郡項目概況：劍橋郡位居帝都城央，毗鄰行政大道張競爭個案金域藍郡項目概況：項目位于工業(yè)路與建設路交叉口向北50米路西，處于南陽市中心核心板塊，東臨工業(yè)路，南至建設路，西到車站路，緊鄰三條城市主干道，交通便利，四通八達。項目共五棟樓，分兩期開發(fā)，一期是由兩棟高層住宅和一棟高檔公寓組成，共33層，住宅為2梯4戶，公寓為4梯16戶設計。整個建筑設計采用國際上流行的Artdeco建筑風格，大氣華麗，高聳挺拔，色彩絢麗，它介于新古典主義和現代主義之間，既摩登時尚又不至于太過激進，是古典對稱和現代簡約的完美結合體，屬于一種永不過時的建筑風格。另外非常值得一提的是兩棟高層住宅各單元之間還采用弧形設計，不但以它獨特的魅力，給人以美的享受，更是人性化設計的完美體現，充分考慮到每一位業(yè)主的居住品質，增加采光面，讓您更近距離的親近陽光，享受溫暖愜意的品質生活。戶型布局方正合理，通風采光俱佳，南北通透，緊湊舒適，為您提供舒適和諧的居住空間。金域藍郡產品線非常豐富，40平米的精致一房小公寓是您投資和出租的首選，也滿足了年輕人的私享空間；80-84平米的精致兩房，94平米的緊湊三房，更有104-119平米的豪華三房變四房設計，豐富的產品面積段，充分滿足您的各種需求。車位：1300個本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠3%分期優(yōu)惠2%按揭優(yōu)惠1%，實際成交均價5100元/㎡工程進度：1期挖地基本月推廣動作：報紙、網絡、單頁本月銷售情況：1期推出1棟33層四梯十六戶公寓，去化約80%，實際成交均價5100元/㎡。2期預計五一左右推出開盤時間：2013年8月18日公開認籌，公寓2萬抵2.5萬，住宅3萬抵4萬，均價4500元/㎡競爭個案金域藍郡項目概況：項目位于工業(yè)路與建設路交叉口向北TheEnd,Thanks!真誠期望攜手共進！TheEnd,Thanks!真誠期望攜手共進南陽市工業(yè)路地塊市場發(fā)展報告STRATEGYREPORT

NANYANGINDUSTRIALROADBLOCK南陽市工業(yè)路地塊項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商項目位于臥龍區(qū)，工業(yè)路光武路交叉口向北50米。項目緊鄰南陽市家電建材商業(yè)中心，距南陽家電大世界約1KM；項目處于南陽市老城區(qū)，周邊配套齊全；項目處于南陽市主要交通干線附近，交通便利。項目位于臥龍區(qū)，工業(yè)路光武路交叉口向北50米。項目緊鄰南陽市地塊周邊環(huán)境：項目東側為電業(yè)局和聯(lián)通公司家屬院、西側為常綠·林溪谷、南側為梅溪河、北側為城中村。地塊處于工業(yè)北路，周邊商業(yè)、娛樂、餐飲等配套設施齊全，居住便利性較高。地塊周邊仍有城中村及未改造擴寬的道路，并臨近西藥廠，生活環(huán)境較差。光武中路光武中路人民北路工業(yè)北路范蠡路區(qū)間路金瑪特工廠店工業(yè)路暢歌KTV區(qū)間路人民路光武中路光武中路西段南陽家電大世界地塊周邊環(huán)境：項目東側為電業(yè)局和聯(lián)通公司家屬院、西側為常綠·項目處于已發(fā)展健全的老城區(qū)，周邊有大量的城中村，新樓盤大多正在開發(fā)。附近有南陽普康藥廠，緊鄰梅溪河，周邊環(huán)境較差。項目處于已發(fā)展健全的老城區(qū)，周邊有大量的城中村，新樓盤大多正項目屬性界定

主城區(qū)副中心

區(qū)域已經發(fā)展成熟

交通便利，配套齊全項目屬性：區(qū)域屬性：項目屬性界定

主城區(qū)副中心

區(qū)域已經發(fā)展成熟

交通便利，配項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商限購限貸限價房產稅？定向放松差別化住房信貸堅持限購政策不放松價格調控收效較好推進改革試點國八條90/70政策國六條新國十條國19條新國八條國十一條宏觀政策宏觀政策：限貸、限購、限價等政策繼續(xù)嚴厲實施，十八大以后2013年全年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動調整可能性較小。南陽雖未限購、限價，但是受到銀行收縮信貸規(guī)模、限貸、首付提高、利率調高等因素的的影響：剛需客戶被提高了置業(yè)門檻、增加了置業(yè)成本；改善性置業(yè)客戶受到二套房貸款的限制，被阻隔在有限的購房人群之外新國五條限購限貸限價房產稅？定向放松堅持限購政策不放松價根據南陽市房管局提供數據，從供應、去化上分析，南陽市目前市場中達到預售條件的存量就達到200余萬方；受城中村改造項目多（已動遷38個）、體量大（1500萬方）的影響，市場主力客戶嚴重分流。從價格分析:10年嚴厲的調控政策未對市場產生較大的影響，價格穩(wěn)步增長，11年全市價格達到3600元/㎡；2012年剛需成為市場主力；2013年-2014年預計銷量及銷售價格低位運行；市場環(huán)境市場環(huán)境：商品房供應量大，去化量小，市場存量較大，呈現供大于求，價格穩(wěn)定運行的局面。根據南陽市房管局提供數據，從供應、去化上分析，南陽市目前市場城中村改造·第一批城中村改造項目·第二批城中村改造項目·13-14年城中村改造項目截止2013年5月底，中心城區(qū)已批準城中村（舊區(qū)）改造項目共60個?？傉嫉丶s1.81萬畝。在已經批準實施的60個改造項目中，正在動遷或建設的項目有38個，體量約1500萬方?！ぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁこ侵写甯脑欤撼侵写甯脑旒铀?，大量房源涌現將嚴重干擾商品房的市場，造成整體市場疲軟的結局?！ぁぁぁぁぁぁぁぁこ侵写甯脑臁さ谝慌侵写濉さ诙侵写濉?3-14年城中村截2013年經濟、政策環(huán)境不容樂觀南陽整體市場存量和供應量大，競爭態(tài)勢激烈國內經濟整體現企穩(wěn)回升的勢頭還未可知，不確定性因素仍然很大，徹底擺脫低谷走向復蘇的任務依然艱巨。2013年，政策將繼續(xù)趨緊維穩(wěn)為主，大的松動調整可能性較小。宏觀政策對市場影響仍較大，差別化的房貸政策暫時不會松動。城區(qū)向東的快速擴張、南陽新區(qū)的規(guī)劃，土地市場無論存量還是未來的供應量都是十分巨大的。市場商品房存量較大，去化壓力較大。城中城改造項目投放量逐漸放大，擾亂整體市場。背景小結2013年經濟、政策環(huán)境不容樂觀國內經濟整體現企穩(wěn)回升的勢頭項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項目發(fā)展策略商業(yè)初步定位競爭個案分析項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項目發(fā)展策略商中心城區(qū)板塊西南城區(qū)板塊鐵西板塊東城區(qū)板塊白河南板塊板塊競爭北城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊西南城區(qū)板塊鐵西板塊東城區(qū)板塊白河南板塊板塊競爭房地產板塊對比分析東城區(qū)城區(qū)板塊發(fā)展較成熟、基礎配套基本齊全，城市主要發(fā)展方向房地產板塊對比分析東城區(qū)城區(qū)板塊發(fā)展較成熟、基礎配套基本齊全城市經濟核心地帶，擁有良好的發(fā)展前景，但發(fā)展空間受限；道路交通便利，基礎配套設施基本齊全，生活極其便利；小結【中心城區(qū)板塊——主城區(qū)經濟發(fā)展核心地帶】提示在市場板塊競爭中，本板塊無明顯競爭優(yōu)勢，周邊競爭樓盤數量較多，競爭壓力較大。如何將打造出差異化產品，將會是項目運作的主要問題。小結【中心城區(qū)板塊——主城區(qū)經濟發(fā)展核心地帶】提示競爭態(tài)勢—從競爭對手分布來看，呈現“群雄逐鹿”的局面，規(guī)模品質大盤云集，潛在項目云集在售項目較多，位置集中，樓盤同質化嚴重，且部分樓盤規(guī)模較大，戶型設計符合現代人生活習慣。因此，本項目競爭形勢嚴峻。如何打造出差異化的產品將會成為項目從開發(fā)到營銷的過程中必須嚴陣以待的命題，或者說，將成為項目可持續(xù)發(fā)展的關鍵問題。項目競爭--選取市場上有代表性項目進行比對分析，找出成功點，規(guī)避風險南陽藏瓏競爭態(tài)勢—從競爭對手分布來看，呈現“群雄逐鹿”的局面，規(guī)模品利益點比對市場同質產品嚴重，本項目競爭更多依靠產品、性價比優(yōu)勢。結果優(yōu)于+劣與-類同···利市場同質產品嚴重，本項目競爭更多依靠產品、性價比優(yōu)勢。結果產品規(guī)劃規(guī)劃直接決定項目的整體產品品質，規(guī)劃是項目的靈魂。整體規(guī)劃分析:品質項目在規(guī)劃上兼顧居住的舒適性和形象、的生動性，樓體排布錯落有致，靈動的布局提升了樓盤的品質天工蘭喬圣菲三川御錦臺常綠林溪谷藏瓏品質項目規(guī)劃比對市場目前產品規(guī)劃比較粗獷，不注重細節(jié)和人性化設計，有型無實，這給本項目的創(chuàng)新提供了空間。財富公館產品規(guī)劃規(guī)劃直接決定項目的整體產品品質，規(guī)劃是項目的靈魂。整產品景觀優(yōu)秀的景觀設計應是在結合地形、實用性、經濟性的前提下，盡可能地講求細部，走向精細化。小區(qū)的景觀設計影響并改善社區(qū)的居住品質。品質項目多利用水景園林和組團景觀綠化的的靈動布置，營造特有觀景空間。此種景觀設計提高居住的舒適度，凸顯居住品質。三川御錦臺天工蘭喬圣菲品質項目景觀比對藏瓏大面積水景看起來很美，但后期養(yǎng)護將是一大難題，加強景觀的可參與性，形成于業(yè)主的互動，可使景觀的吸引力更強，提升項目競爭力。產品景觀優(yōu)秀的景觀設計應是在結合地形、實用性、經濟性的前提下產品建筑建筑風格及外立面是展示項目品質形象的第一窗口，直接決定項目在客戶心中的位置及項目在客戶心中的價格預期。建筑風格分析:建筑風格多樣，不僅有常見的簡歐、artdeco風格，更有英倫、古羅馬等建筑風格。通過鮮明的立面吸引客戶，提升項目品質、已成為南陽房地產市場競爭標準手段之一。如意廣場建業(yè)森林半島三川御錦臺藏瓏現有樓盤外立面處理粗糙不精致，品質良莠不齊，給本項目的品質提升提供了的空間。品質項目立面比對產品建筑建筑風格及外立面是展示項目品質形象的第一窗口，直接決藏瓏三室兩廳兩衛(wèi)139㎡常綠林溪谷三室兩廳兩衛(wèi)126㎡如意廣場三室兩廳兩衛(wèi)140㎡三川御錦臺三室兩廳兩衛(wèi)134㎡主流戶型戶型設計是項目整體設計的落腳點，是房地產有產品轉化為商品的終端，直接影響力人們的最終購買需求。消費者對戶型設計的要求也越來越精細化、精致化。市場暢銷主力戶型的基本特征：戶型方正，功能明晰，南北通透，動靜分區(qū)，全明設計，布局緊湊，凸窗和多陽臺設計增加了室內生動性和功能性。面積贈送戶型，在滿足客戶功能需求的同時控制的總價，市場接受度較高。品質項目戶型比對藏瓏三室兩廳兩衛(wèi)139㎡常綠林溪谷三室兩廳兩衛(wèi)126㎡如意廣品質項目配套比對配套是項目品質的直接體現，隨著房地產市場的不斷發(fā)展，消費者由單純的考量樓盤居住功能轉向樓盤綜合素質比對。會所、幼兒園、多重智能化已成為標準配置。結合項目定位，站在消費的角度去合理配置配套設施、智能化標準是項目打動消費者的因素之一。品質項目配套比對配套是項目品質的直接體現，隨著房地產市場的1、區(qū)域升溫加速：隨著政府的搬遷，區(qū)域的基礎建設及配套將大大提升，競爭優(yōu)勢和居住優(yōu)勢逐漸體現，更具客戶吸引力！2、存在突破機會：市場競爭項目素質較高，但在規(guī)劃、景觀、戶型等細節(jié)處理上存在一定問題，本項目精細化運作是突破競爭的手段之一！3、競爭項目戶型面積段重疊：從個案項目的主力戶型可以看出120-140㎡的三房是市場集中投放的面積段，在這兩個面積段的競爭是最激烈的，因此產品如避開此類面積段或在戶型及項目上增加附加值，方能減少項目面臨的競爭壓力！操盤機遇1、區(qū)域升溫加速：隨著政府的搬遷，區(qū)域的基礎建設及配套將大大項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位競爭個案分析項目發(fā)展策略項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商本項目

優(yōu)勢S區(qū)位優(yōu)勢：緊鄰城市主干道工業(yè)路，距南陽市建材、家電集銷中心僅有不到1KM的路程，周邊配套齊全，生活便利。劣勢S環(huán)境劣勢：周邊城中村較多，且緊鄰梅溪河，環(huán)境較差，不利于建造高端小區(qū)。項目劣勢：周邊項目多處于2期、3期開發(fā)，擁有良好的口碑和宣傳基礎。本項目宣傳將會滯后機會O市場機會：項目位于副市中心位置，受地塊限制，后期項目較少，項目具有一定的市場機會。威脅T政策調控威脅：目前國家信貸政策持續(xù)收緊，需求嚴重抑制。板塊競爭威脅：位于副市中心位置，房價普遍較高，且環(huán)境較差，東區(qū)具有環(huán)境優(yōu)勢，西區(qū)具有價格優(yōu)勢，會分流板塊客戶區(qū)域競爭威脅：周邊競爭項目存在分流客戶的情況。整體來看，目前項目打造高端小區(qū)較為困難，需分析周邊市場，找出市場空缺，推出空缺檔位的產品，從而促進項目快速去化項目SWOT分析SWOT分析本項目優(yōu)勢S劣勢S機會O威脅T整體來看，目前項目打造高端小項目開發(fā)次序的選擇——不是項目分期，而是要體現分階段建設的節(jié)奏感，要充分體現市場意識和對開發(fā)節(jié)奏的尊重第一階段（市場實現）第一階段選擇遠離主干道位置，通過價格實現資金快速回籠；項目地塊開發(fā)次序的選擇考慮：第二階段選擇相鄰位置，將主景觀體系打造完備，形成完全的展示；第三階段選擇鄰近主干道位置，提升價格，實現盈利速度和質量的全面提升，開發(fā)利潤最大化。第三階段（利潤實現）第二階段（價值提升）項目開發(fā)次序的選擇——不是項目分期，而是要體現分階段建設的節(jié)項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位項目發(fā)展策略競爭個案分析項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析商業(yè)初步定位項項目商業(yè)規(guī)劃思路

深掘項目價值，充分實現商業(yè)價值項目商業(yè)規(guī)劃思路項目的商業(yè)定位：

獨山大道沿岸的商業(yè)定位：商業(yè)巨頭形象店（大型超市、購物中心）以獨山大道為引力、以主力購物店為依托，充分吸引顧客的光顧。商業(yè)街商業(yè)定位：打造休閑商業(yè)街區(qū)以獨山大道主力商業(yè)為引力，以各入口交通為依托，變線型商業(yè)排布為組團商業(yè)，發(fā)揮商業(yè)價值的最大化。引進商業(yè)巨頭打造南陽城市商業(yè)副中心項目的商業(yè)定位：引進商業(yè)巨頭打造南陽城市商業(yè)獨山大道商業(yè)圖片示意獨山大道商業(yè)圖片示意項目商業(yè)街圖片示意項目商業(yè)街圖片示意商業(yè)初步定位項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項目發(fā)展策略競爭個案分析商業(yè)初步定位項目屬性界定宏觀市場環(huán)境分析房地產競爭市場分析項

競爭個案翰林華府

樓盤概況：南陽市天晟房地產公司開發(fā)的翰林華府，項目由八棟高層組成。南陽天晟房地產公司集合公司的一切人力、物力、財力聯(lián)合國內知名建筑公司、策劃公司、園林公司、商業(yè)管理公司、立志將翰林華府項目建成為居住環(huán)境好，投資價值高、大型商業(yè)配套齊、教育資源優(yōu)先為一體的綜合高檔社區(qū)。車位：1：0.6本月銷售情況：4月住宅實際成交均價4500元/㎡，剩余房源10套左右。商業(yè)目前認籌排號排到10號左右，定一交50萬，定二樓交40萬，定三樓30萬。本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款6個點，按揭優(yōu)惠總房款的一個點，首付30%，分期優(yōu)惠總房款的四個點，首付40%本月推廣動作：網絡、圍墻工程進度：1號樓蓋到20層，2014年7月份封頂，交房時間2015年12月開盤時間：2013年4月開盤，均價3700元/㎡競爭個案翰林華府樓盤概況：南陽市天晟房

競爭個案卓越凱悅國際

樓盤概況：凱悅國際項目位于張衡路與人民路交匯處，由南陽市卓越房地產開發(fā)有限公司開發(fā)承建。由三層底商和兩棟27層的5A寫字樓組成，是南陽市唯一的集星級酒店、5A寫字樓、休閑購物商業(yè)等為一體的高級商務綜體項目。樓內設施齊全，周邊配套有銀行、ATM、餐飲、便利店、商務中心、公共會議室、停車場、娛樂設施等項目，方便人們生活娛樂，打造南陽宜居住宅。車位：576個本月銷售情況：一期銷售90%，均價6500元/㎡，目前二期認籌日期未定。本月優(yōu)惠：一期2萬抵3萬,一次性優(yōu)惠總房款的4個點,按揭首付50%,只能貸10年,分期首付50%,封頂30%，交房20%本月推廣動作：網絡、報廣、信息工程進度：一期：東塔14層以下,西塔20層以下。二期：施工到2到3層交界面開盤時間：2013年8月18日，實際成交均價6200元/㎡競爭個案卓越凱悅國際樓盤概況：凱悅國際

競爭個案常綠林溪谷

樓盤概況：“讓建筑與生命常綠!”河南常綠集團,載譽挺進南陽!旗下子公司南陽常綠置業(yè)傾力開發(fā)常綠·林溪谷項目,打造城市名片,推助城市輝煌!常綠·林溪谷,位于工業(yè)路與光武路交匯處(原南陽柴油機廠),城市中心,繁華領地。規(guī)劃容積率2.8,綠化率41.8%,停車位800個,為南陽首席人文生態(tài)大盤。項目由14棟大氣恢弘的純高層建筑組成,33F建筑高度,俯瞰全城,極致尊榮不言而喻。以“林溪之美”構筑詩意園林,特設四季風情雙主題廣場、中心景觀公園及多重綠化組團,畫卷意境,營造南陽首屈一指的生態(tài)、舒適環(huán)境。項目戶型設計考究,面積38-150平米不等,涵蓋mini公寓、精致兩房、舒適三房、豪闊四房等多種戶型,滿足各類品位人士的居住所需。小區(qū)內配套設施完善,幼兒園、會所、商業(yè)街區(qū)等一應俱全,純熟生活氛圍。中央領地,優(yōu)越大城,詩意之境,人文尚邸。車位：1:0.8（一共800個車位，已賣出200個，十三萬一個車位）本月銷售情況：三期2014年4月18日開始認籌，預計均價4500元/㎡本月優(yōu)惠：無本月推廣動作：圍墻、網絡工程進度：10號樓、11號樓挖基坑出地面 開盤時間：2011年開盤，一期交房，均價4000元/㎡；二期已售90%，均價4400元/㎡

2014年4月18號三期認籌開始，當天實際認籌量65套左右，對外宣稱認籌量100套左右。預計均價5000。

競爭個案天工蘭喬圣菲

樓盤概況：蘭喬圣菲稀缺純板式住宅，獨有6000㎡中央湖景，800㎡社區(qū)雙語幼兒園，8000㎡的開放式商業(yè)街和1500㎡主題會所。建筑由14棟全通透南北板式小高層、高層組成，經典全明戶型，面積由85-160㎡構成。項目地處南陽城市生活核心區(qū)，東鄰城市主干道工業(yè)路，南臨漢冶路，西鄰車站路，北臨天山路，交通便捷，路網發(fā)達。周邊教育資源豐富：二十一小、九中、文化宮、書法協(xié)會、圖書廣場為孩子的夢想護航，項目獨有的底層架空會所，近萬方的生態(tài)湖面，1500㎡主題會所，讓業(yè)主充分享受大社區(qū)的鄰里親情；尊貴的私家服務；酒店式入戶大堂，800㎡社區(qū)雙語幼兒園，8000㎡的開放式商業(yè)街，六大智能系統(tǒng)，都將為業(yè)主詮釋“生活特區(qū)”的獨特魅力。車位：1:0.75本月銷售情況：二期認籌中，5萬抵6萬，8萬抵10萬，預計2014年5-6月份開盤，排卡100多號（共400套房源）預計開盤均價4700-4800元/㎡本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的3個點，按揭優(yōu)惠總房款的2個點，首付30%本月推廣動作：LED網絡圍墻工程進度：二期正在做地基開盤時間：2013年4月開盤，實際成交均價4100元/㎡競爭個案天工蘭喬圣菲樓盤概況：蘭喬

競爭個案德盛公館

樓盤概況：德盛公館，由一棟住宅樓和兩棟公寓樓組成，采用世界建筑史中極為重要的現代簡約主義建筑風格，以美觀、新穎、簡潔大氣、明快、流暢為特色，在顯示現代綜合體的新意。精品公寓采用中原首創(chuàng)的百分百零浪費設計，超高得房率，超大贈送空間，30㎡左右的標準間、45㎡左右的一房一廳和55㎡左右的兩房一廳讓您享受到小面積大空間的完美體驗。品質住宅采用兩梯四戶的高端形式布局，120㎡左右的三房兩廳和85㎡左右的兩房兩廳滿足您居住的全方位需求。德盛公館雄踞城市中心，坐擁便捷生活的從容，在這里可以享受到純熟的10分鐘生活圈。本月銷售情況：未定本月優(yōu)惠：未定本月推廣動作：LED、圍墻工程進度：目前打樁階段開盤時間：預計2014年6月份左右競爭個案德盛公館樓盤概況：德盛公館，由

競爭個案財富公館

樓盤概況：項目整體位于張衡路與工業(yè)路西南角，是由南陽百利全地產開發(fā)的一項集居住、購物、餐飲、休閑為一體的大型法式風情社區(qū)，項目由19棟高層住宅和2棟公寓樓,引進4萬方法式國際block商業(yè)街區(qū)組成。建成后約有5265戶入住。小區(qū)內部自帶景觀游泳池，2400㎡雙語幼兒園，緊鄰21小，21中，為您孩子提供一站式服務；市政雙氣讓您享受高品質小區(qū)為您帶來的生活感受；私享法式貴族專屬私人檔案物業(yè)服務；現古典主義風格氣勢恢宏，內享六大法式主題景觀花園-波爾多花園、普羅旺斯花園、戛納花園、科爾瑪花園、凡爾賽宮、伯爵廣場。本批次推出的7#、9#均為兩梯四戶設計，共計254套高層住宅。車位：1:1本月銷售情況：8號樓一單元和二單元正在認籌（排到34號），三單元已售90%本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的五個點，分期優(yōu)惠總房款的兩個點，首付40%，封頂30%，封頂后五個月交20%剩下的交房時再交，按揭直接減總房款的4萬，首付30%。本月推廣動作：微信平臺、圍墻、網絡工程進度：七號樓建到2層，九號樓建到15層，八號樓正在打地基開盤時間：2013年11月9日一期已開盤，開盤實際成交均價4300元/㎡，現實際成交均價4500元/㎡競爭個案財富公館樓盤概況：項目整體位于

競爭個案三錦國際項目概況：1#樓為27層商務辦公樓：1-4層為商業(yè)，5層架空層為公共休閑區(qū)域，6-27層為寫字樓（每層約1000㎡）。兩棟住宅：2#樓共30層分為兩個單元，一個單元為兩梯四戶，一個單元為兩梯三戶；3#樓1-3層為商業(yè)，4-26層為住宅，規(guī)劃為兩個單元，兩梯四戶設計。 車位：600多個車位本月銷售情況：正在認籌中，住宅排到90號左右，寫字樓排到40號左右，預計五六月份開盤選房。 本月優(yōu)惠：住宅2萬抵3萬，寫字樓5萬抵7萬本月推廣動作：單頁、報紙、網絡工程進度：尚未動工開盤時間：預計五六月份開盤選房

競爭個案三錦國際項目概況：1#樓為27層商務辦公樓：1-項目位置張衡路與仲景路交匯處西300米開發(fā)商河南省錦寓置業(yè)有限公司項目規(guī)模占地：400畝建筑面積：100萬㎡容積率4物業(yè)類型住宅公寓商鋪建筑類型高層、板塔結合、板樓、塔樓規(guī)劃戶數一期4000戶主力戶型40-135㎡開發(fā)進度一期1-9#樓二期10#16#外墻粉刷26#公寓已封頂

競爭個案美麗之都

樓盤概況：美麗之都是由河南省錦寓置業(yè)有限公司開發(fā)的大型城市綜合體項目，項目位于張衡中路與仲景路交叉口向西300米，總占地面積近400畝，建筑面積超百萬方，是都市春天的升級篇。本項目首創(chuàng)健康人居生活樣板，致力打造南陽首個以“健身，健心，健家”為主題的運動城邦。一期二期產品以公寓、兩房、三房為主，面積區(qū)間40-135㎡。車位：1:1本月銷售情況：一期1-9號樓已售95%，二期10號16號樓已售60%，現實際成交均價：4600元/㎡本月優(yōu)惠：一次性優(yōu)惠總房款的五個點，分期優(yōu)惠總房款的兩個點，首付40%本月推廣動作：微信、平臺、圍墻、網絡工程進度：一期1-9號樓、二期10號和16號樓刷外墻漆開盤時間：2011年11月10日一期已開盤，開盤實際成交均價3800元/㎡項目位置張衡路與仲景路交匯處西300米開發(fā)商河南省錦寓置業(yè)有競爭個案東盛花園項目概況：東盛花園是由南陽廣宇房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的精品住宅。位于南陽市高新區(qū)張衡路西段（溫涼河東畔），地處北部新區(qū)核心區(qū)域，南臨城市景觀大道張衡路，交通便捷，是未來城市的中央生活繁華中心。項目占地約6219㎡，總建筑面積約40000㎡，由一幢28層高層住宅和3層裙房商業(yè)組成。建筑立面設計恢弘大氣、現代，戶型先進合理，配套設施完備齊全，環(huán)境優(yōu)越，適宜居住。東盛花園項目在安全、實用的基礎上，追求健康、綠色、超前、環(huán)保的生活意境，以“時尚、實用、經典”為設計理念，精選經典戶型（57-139平米，一房至四房），精研生活需求，構建完美空間，打造零浪費、全功能。臥室?guī)эh窗朝南采光戶型讓早晨的第一屢陽光叫醒您的耳朵,廚房餐廳相連,入戶玄關設計,南北通透，為您的健康設計最舒適的戶型。并引入入戶花園、多飄窗等實用元素，全面提升產品舒適度，創(chuàng)造一個綜合性的標志性建筑。項目一棟高層建筑，共31層，1層為商業(yè)，2-3層為商務辦公，4-31層為住宅和公寓，規(guī)劃兩個單元，兩梯五戶設計。 項目最大優(yōu)勢：五證齊全車位：280個本月銷售情況：總戶數280套，去年1月開盤至今去化180套左右，剩余100套左右，現實際成交均價4400元/㎡本月優(yōu)惠：一次性付款，優(yōu)惠5%；按揭付款優(yōu)惠1%

本月推廣動作：單頁、短信工程進度：建至13層開盤時間：2014年1月開盤，開盤實際成交均價4200元/㎡競爭個案東盛花園項目概況：東盛花園是由南陽廣宇房地產開競爭個案春泉中心城項目概況：春泉中心城項目分三期開發(fā)，一期為1#2#3#樓小高層，均已交房入??；4#5#6#7#為二期工程，總建筑面積達11萬余方，4#將建成地上四層、地下一層、面積約3．3萬平方米的綜合商場和15層、面積約1．6萬平方米綜合辦公寫字樓，5#6#7#樓3棟5．7萬平方米的高層商住樓。4#為商務樓，1-4層為家電大賣場，原有的商戶將喬遷入內，目前國內外知名品牌，海爾、格力、海信等都已簽訂入駐合同，5-19層為寫字樓，現已售磬。5#樓為兩梯6戶34層，面積為91㎡-118㎡兩房、三房，現有少量臻品準現房銷售；7#為三梯16戶34層60㎡-150㎡高端公寓，滿足各種不同層次客戶的需求。項目最大優(yōu)勢：五證齊全車位：1:1本月銷售情況：5#樓7#樓仍有少量剩余房源，預計剩余20套左右，現均價5000元/㎡左右。6#樓為一梯2戶10層花園式洋房，具體推售時間未定本月優(yōu)惠：按揭無優(yōu)惠本月推廣動作：單頁，夾報，報紙工程進度：建至16層，預計8-9月封頂，2015年交房開盤時間：2013年8月11日全城公開認籌3萬抵5萬，開盤均價4000元/㎡左右競爭個案