某廣場(chǎng)施工策劃方案課件

匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告1目錄第一章類比項(xiàng)目簡(jiǎn)述第二章那些人將購(gòu)買匯智廣場(chǎng)第二章營(yíng)銷十大策略第三章營(yíng)銷階段劃分第四章銷售階段及營(yíng)銷策略細(xì)分目錄第一章類比項(xiàng)目簡(jiǎn)述2地豐大廈物業(yè)位置：黃島長(zhǎng)江中路與太行山路交匯處物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓占地面積：8025平方米建筑面積：46000平方米

大廈結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)外墻：雙鋼化小單元式LOW-E玻璃幕墻

電

梯：13部芬蘭通力高速靜音電梯，性能穩(wěn)定，平均每秒運(yùn)行2.5米物業(yè)出售方式：精裝修出售，可以任意分割配套：商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施推廣主題：入駐地豐大廈將成為身份的象征

備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）地豐大廈3國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)位置：黃島開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路（海都大酒店西側(cè)）物業(yè)類別：5A級(jí)智能化寫字樓、準(zhǔn)五星級(jí)酒店占地面積：23512.56

平方米建筑面積：221971.42平方米

大廈結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)電

梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-7-1

入住時(shí)間:2007-10-1價(jià)格：寫字樓6000元/平方米起

配套：酒店、住宅、商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施車位：1935個(gè)

備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）

國(guó)際貿(mào)易中心4富瑞大廈物業(yè)位置：黃島保稅區(qū)

物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓大廈結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)電

梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-9-30

入住時(shí)間:2005-12-31價(jià)格：3980元/平方米起

星級(jí)酒店式物業(yè)管理，開啟物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)時(shí)代

新風(fēng)呼吸系統(tǒng)，鑄造生態(tài)商務(wù)空間四部德國(guó)萊茵克拉電梯，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可接受HBO頻道，

數(shù)字辦公、智能辦公，高速Internet光纖入。

80-1200平方米框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割,3.6米層高，4.8米挑高，面積近300平米星級(jí)精裝大堂富瑞大廈5華林廣場(chǎng)

物業(yè)位置:黃島開發(fā)區(qū)紫金山路117號(hào)

報(bào)

價(jià):4800元/平米

建筑面積:230000平方米開盤時(shí)間:2005-7-22入住時(shí)間:2006-12-31

華林廣場(chǎng)6分析：由以上項(xiàng)目可以看出，不論是從開發(fā)規(guī)模還是規(guī)化設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施配置，開發(fā)區(qū)寫字樓都在一個(gè)較高的起點(diǎn)上。從周邊配套設(shè)施上看，以上項(xiàng)目自身配套設(shè)施及周邊配套設(shè)施都較完善和齊全從地段上看，以上項(xiàng)目地理位置較好，且商務(wù)氛圍濃厚從價(jià)格上看，都是以走中高檔產(chǎn)品中低價(jià)格路線從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，06年寫字樓供應(yīng)量較大，而市場(chǎng)消化力不是很強(qiáng)開發(fā)區(qū)寫字樓主以長(zhǎng)江路兩側(cè)及保稅區(qū)為主要代表,明顯可以得出這兩個(gè)區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心分析：7我們面對(duì)的處境較小的市場(chǎng)容量,較慢的市場(chǎng)消化力大量高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)上市區(qū)域環(huán)境的差異性,傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與規(guī)劃中的商務(wù)區(qū)認(rèn)識(shí)過(guò)程的機(jī)會(huì)成本產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重本項(xiàng)目無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì)(如地段、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、外立面、內(nèi)部配置、建材的選用等）我們面對(duì)的處境8我們的處境是極其嚴(yán)峻的，近乎于貼身肉搏的局面??！我們面對(duì)的是僧多粥少的市場(chǎng)!江山路不成熟的商務(wù)氛圍,機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存!我們?cè)谥貒?如何突出重圍!

阿基米德曾經(jīng)過(guò)說(shuō)“給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬動(dòng)地球！”某廣場(chǎng)施工策劃方案課件9我們的支點(diǎn)在那里？我們的方向在那里？某廣場(chǎng)施工策劃方案課件10第三只眼看匯智廣場(chǎng)

聚焦江山路！！某廣場(chǎng)施工策劃方案課件11高速路出口江山路規(guī)劃中的新商務(wù)圈江山路上的地標(biāo)建筑前港灣大工業(yè)、大基地工業(yè)園區(qū)、物流基地寫字樓、商業(yè)、廣場(chǎng)、綠地某廣場(chǎng)施工策劃方案課件12匯智廣場(chǎng)——江山路的名片?。?！

專業(yè)服務(wù)于成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)！某廣場(chǎng)施工策劃方案課件13那些人將購(gòu)買匯智廣場(chǎng)某廣場(chǎng)施工策劃方案課件14目標(biāo)客戶群體分析在國(guó)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷中，有著與國(guó)外（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）很為不同的特點(diǎn)：國(guó)外寫字樓產(chǎn)品一般來(lái)說(shuō)以租為主，以獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額回報(bào)

國(guó)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品一般來(lái)說(shuō)以售為主，在及時(shí)保證資金的回收同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)根據(jù)我司對(duì)寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷過(guò)程中，其目標(biāo)客戶群體的把握關(guān)鍵是在對(duì)其使用客戶的把握，真正把握好了使用目標(biāo)客戶不僅對(duì)于產(chǎn)品的營(yíng)銷將十分有利，也有利于對(duì)投資客戶的吸引和引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體分析15寫字樓的用戶分為三大板塊及投資者創(chuàng)業(yè)板塊發(fā)展板塊層峰板塊某廣場(chǎng)施工策劃方案課件16對(duì)于創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用方向的規(guī)律來(lái)分析，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于高端寫字樓的即所謂辦公環(huán)境方面的投資不是其重點(diǎn)層峰板塊的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步改善辦公環(huán)境和提升企業(yè)形象已是重點(diǎn)考慮的因素作為本項(xiàng)目自身?xiàng)l件來(lái)講（如地段、周邊行政及商務(wù)、生活配套等方面較為欠缺）所以在本項(xiàng)目的客戶群體主要應(yīng)為是創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)型板塊的企業(yè)本項(xiàng)目的主要客戶以圍繞前灣港物流、進(jìn)出口貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)。對(duì)于創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用17目標(biāo)客戶的特征企業(yè)已經(jīng)跨過(guò)了生存階段，處于擴(kuò)張階段資金方面不是很充足進(jìn)駐寫字樓為了樹立公司形象及拓展更多的業(yè)務(wù)公司規(guī)模不會(huì)很大，多數(shù)公司為小型公司公司有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃公司領(lǐng)導(dǎo)多數(shù)為28-40歲年齡，受過(guò)高等教育……目標(biāo)客戶的特征18目標(biāo)客戶關(guān)注要點(diǎn)交通便利，對(duì)車位有一定的要求管理成本低辦公成本低物業(yè)服務(wù)水平對(duì)價(jià)格的敏感性比較低，但強(qiáng)調(diào)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)形象某廣場(chǎng)施工策劃方案課件19目標(biāo)客戶尋找渠道廣告推廣帶來(lái)的客戶觀注本項(xiàng)目的客戶冷訪帶來(lái)的客戶工商登記中尋找客戶金融系統(tǒng)的VIP客戶政府招商局外經(jīng)貿(mào)及外商投資協(xié)會(huì)。。。。。。某廣場(chǎng)施工策劃方案課件20本策略的目標(biāo)

讓客戶自己走出來(lái)!!!本策略的目標(biāo)21營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略1、掀起匯智項(xiàng)目的征名熱潮

“三年打造無(wú)人問，一朝成名天下知”，在項(xiàng)目預(yù)熱階段，通過(guò)報(bào)紙等媒體，向全社會(huì)發(fā)起“匯智廣場(chǎng)”征名活動(dòng)，掀起一個(gè)征名熱潮營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略22營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略2.

開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)“欲識(shí)廬山真面目，只有身在此山中”，提前讓客戶走進(jìn)匯智廣場(chǎng)的精品世界3、論壇與政府聯(lián)動(dòng)討論企業(yè)如何把握奧運(yùn)商機(jī)營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略23營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略4、在山東省內(nèi)為項(xiàng)目選拔形象大使讓市場(chǎng)持續(xù)不斷的關(guān)注匯智廣場(chǎng)，了解匯智廣場(chǎng)，接近匯智廣場(chǎng)，提醒市場(chǎng)將有一座精品崛地而起營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略24營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略5.健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心自己我們需要什么樣的辦公環(huán)境？白領(lǐng)們要工作，更要健康！人?健康?寫字樓營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略5.健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心25營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略1.以“名”揚(yáng)名百位企業(yè)家團(tuán)圓剪彩

開盤當(dāng)天邀請(qǐng)山東省內(nèi)知名企業(yè)家及外資機(jī)構(gòu)駐魯(或駐青)代表參加剪彩,達(dá)到以“名”揚(yáng)名的目的2、將貨比貨關(guān)鍵數(shù)據(jù)道破“玄機(jī)”

開盤階段，在充分描述每一處優(yōu)勢(shì)和每一個(gè)細(xì)節(jié)的時(shí)候，讓客戶用一系列的數(shù)據(jù)去比較營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略26營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略3、借“勢(shì)”造“勢(shì)”，借政府對(duì)江山路的規(guī)劃及改造，提高項(xiàng)目高度借改造“江山路”之勢(shì)造“匯智廣場(chǎng)”之勢(shì)，通過(guò)適當(dāng)?shù)膹V告宣傳、樓體包裝、聯(lián)體運(yùn)作等手段，充分利用“江山路”高知名度及新規(guī)劃、新定位的優(yōu)勢(shì)，一舉造就匯智廣場(chǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。4、可以邀請(qǐng)大型的品牌公司（如國(guó)際及國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)）入駐起到“頭狼”效應(yīng)的作用，撥高項(xiàng)目形象及檔次。營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略3、借“勢(shì)”造“勢(shì)”，借政府對(duì)27營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略1.強(qiáng)化暗示超大龍座模型推陳出新

風(fēng)水模型符合東方人或是中國(guó)人傳統(tǒng)思維和民俗思維特點(diǎn)，在銷售過(guò)程中可以起到良好的心理暗示作用，而匯智廣場(chǎng)正前方臨江山路，后靠前港灣，在風(fēng)水學(xué)中可以有路徑為財(cái)，氣遇水而止，“玉帶纏腰”之說(shuō)。營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略1.強(qiáng)化暗示超大龍座模28營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略2、碩大無(wú)朋巨型廣告傲然聳立

樓體用巨大的條幅包裝，要求圖文并茂，有燈光效果，使本項(xiàng)目成為江山大道上一道亮麗的風(fēng)景營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略29營(yíng)銷十大策略之四:項(xiàng)目包裝策略1.項(xiàng)目外包裝

項(xiàng)目的外包裝是一個(gè)企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目樹立品牌的重要窗口，成為一個(gè)項(xiàng)目不可或缺的一部分。如對(duì)江山路兩側(cè)及相關(guān)廣告牌的包裝體即時(shí)的體現(xiàn)及傳遞項(xiàng)目的品質(zhì)及信息營(yíng)銷十大策略之四:項(xiàng)目包裝策略1.項(xiàng)目外包裝30營(yíng)銷十大策略之五:推廣促銷策略1.展會(huì)2.前蘇聯(lián)經(jīng)典歌曲演唱會(huì)3.風(fēng)水手冊(cè)4.CEO俱樂部5.手印文化墻

6.人脈泛營(yíng)銷

營(yíng)銷十大策略之五:推廣促銷策略31營(yíng)銷十大策略之六:媒體組合策略軟硬結(jié)合軟性文章和硬性廣告的炒作天地結(jié)合網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告對(duì)外發(fā)布信息紙屏結(jié)合報(bào)紙、電視結(jié)合推廣營(yíng)銷十大策略之六:媒體組合策略32營(yíng)銷十大策略之七:證言廣告策略請(qǐng)三十位CEO做系列的證言

請(qǐng)地產(chǎn)界、設(shè)計(jì)界、建設(shè)公司、代理界、媒體以及金融、投資、貿(mào)易等重點(diǎn)企業(yè)的知名人士、企業(yè)CEO以及購(gòu)買匯智寫字樓的客戶充當(dāng)匯智廣場(chǎng)的產(chǎn)品代言人，做系列證言廣告。證言廣告可以，將廣告的叫賣角色轉(zhuǎn)移到與目標(biāo)客戶同階層、同地位的企業(yè)CEO身上，能引起強(qiáng)烈的信任感和認(rèn)同感，并具有很強(qiáng)的“廣告聚焦”作用營(yíng)銷十大策略之七:證言廣告策略請(qǐng)三十位CEO做系列的證言33營(yíng)銷十大策略之八:品牌形象策略精品是怎樣煉成的—匯智的故事

“寶劍鋒自磨礪出，梅花香自苦寒來(lái)”

突出“天智人”敢為人先，精益求精、極富社會(huì)責(zé)任感的形象營(yíng)銷十大策略之八:品牌形象策略34營(yíng)銷十大策略之九:銷售控制策略階段推售單位價(jià)格策略市場(chǎng)預(yù)熱4-6、13-17、27公開發(fā)售期（開盤期、強(qiáng)銷期）5—2023-27提價(jià)2%并視市場(chǎng)反映調(diào)整付款方式盤整期逐漸推出剩余樓層基本維持不變二次強(qiáng)銷期推出所有的剩余單位視市場(chǎng)反應(yīng)提價(jià)2%并增加付款方式，采用帶租約銷售、租賃尾盤銷售期推出所有的剩余單位租賃為主營(yíng)銷十大策略之九:銷售控制策略階段推售單位價(jià)格35營(yíng)銷十大策略之十:預(yù)算控制策略階段比例費(fèi)用市場(chǎng)預(yù)熱25%開盤期17.5%強(qiáng)銷期17.5%盤整期5%二次強(qiáng)銷期25%尾盤銷售期10%總體營(yíng)銷推廣費(fèi)用：總銷售收入的2。5%左右營(yíng)銷十大策略之十:預(yù)算控制策略階段比例費(fèi)用市場(chǎng)預(yù)熱25%開盤36營(yíng)銷階段劃分營(yíng)銷階段時(shí)期時(shí)間銷售率預(yù)熱期（及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）06.8-06.48個(gè)月8%開盤期07.5-07.83個(gè)月18%強(qiáng)銷期07.9-07.124個(gè)月25%盤整期08.1-08.33個(gè)月5%二次強(qiáng)銷期08.4-08.63個(gè)月35%尾盤銷售期08.6-08.83個(gè)月9%營(yíng)銷階段劃分營(yíng)銷階段時(shí)期時(shí)間銷售率預(yù)熱期（及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）0637銷售階段細(xì)分及營(yíng)銷策略預(yù)熱期盤整期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期尾盤銷售期1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作安排（廣告牌的制作、售樓處的包裝、圍墻包裝等）2、廣告資料的準(zhǔn)備（樓書制作、項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)等）3、營(yíng)銷前的準(zhǔn)備工作4、項(xiàng)目入市時(shí)間策略5、掀起安聯(lián)項(xiàng)目的征名熱潮6、開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)7、健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心自己活動(dòng)8、巨型條幅包裝策略9、項(xiàng)目包裝策略1、手印文化墻2、CEO俱樂部3、媒體組合策略4、匯智的故事1、客戶回訪2、邀請(qǐng)已簽合同準(zhǔn)業(yè)主視察工程進(jìn)度，并舉辦聯(lián)誼酒會(huì)3、迎奧運(yùn)，匯智業(yè)主抽獎(jiǎng)觀奧運(yùn)1、前蘇聯(lián)歌曲演唱會(huì)1、人脈泛營(yíng)銷開盤期1、開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)，2、100位知名企業(yè)家開盤剪彩3、風(fēng)水手冊(cè)4、證言廣告策略5、匯智的故事銷售階段細(xì)分及營(yíng)銷策略預(yù)熱期盤整期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期尾盤銷售期38預(yù)熱期1時(shí)間：2006年8月－2006年3月目標(biāo)：聚攏人氣、吸引人們咨詢、參觀，調(diào)動(dòng)人們欲望1、全社會(huì)公開征集案名軟文炒作2、開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)3、健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心自己4、項(xiàng)目包裝策略、匯智的故事營(yíng)銷策略項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作安排

廣告資料的準(zhǔn)備相關(guān)合作單位的選定物料準(zhǔn)備項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)、售樓處展板、售樓書、宣傳折頁(yè)、購(gòu)樓須知價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書、樓宇買賣合同、其他所需資料廣告公司、禮儀公司、印刷品廠、模型公司售樓人員的選定、看板、展板準(zhǔn)備、售樓處、展銷會(huì)模型的準(zhǔn)備售樓處保安的選聘、辦公用品準(zhǔn)備、其他所需物料營(yíng)銷前的準(zhǔn)備工作預(yù)熱期1時(shí)間：2006年8月－2006年3月1、全社會(huì)公開39預(yù)熱期2項(xiàng)目入市時(shí)間策略證言廣告策略匯智的故事營(yíng)銷策略

人員培訓(xùn)“五證一書”的準(zhǔn)備營(yíng)銷前的準(zhǔn)備作講座培訓(xùn)、銷售技巧培訓(xùn)（200問）操作培訓(xùn)、上崗考試（英語(yǔ)口語(yǔ)）建設(shè)用地許可證、建筑規(guī)劃許可證施工許可證、投資許可證、預(yù)售許可證、合同書時(shí)間：2006年2－2004年4（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）推售單位（層）：4-6、13-17、27

銷售計(jì)劃：8%價(jià)格策略：優(yōu)惠2-3%廣告經(jīng)費(fèi)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：打開市場(chǎng)，引起市場(chǎng)關(guān)注，試探價(jià)格預(yù)熱期2項(xiàng)目入市時(shí)間策略營(yíng)銷策略人員培訓(xùn)“五證40開盤期

時(shí)間：2007.5—2007.8推售單位：5—2023-27銷售計(jì)劃18%價(jià)格策略提價(jià)2%并視市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整付款方式廣告經(jīng)費(fèi)：主要工作：正式發(fā)售寫字樓，有組織有計(jì)劃的穿插安排系列活動(dòng)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)，順應(yīng)市場(chǎng)制定新的市場(chǎng)策略，爭(zhēng)取最大的銷售業(yè)績(jī)

開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示、一百位知名企業(yè)家開盤剪彩活動(dòng)手印文化墻、CEO俱樂部、匯智的故事營(yíng)銷策略開盤期時(shí)間：2007.5—2007.8開盤前樓41強(qiáng)銷期

時(shí)間:07.9-07.12推售單位:4-2225-27銷售計(jì)劃：25%價(jià)格策略：視市場(chǎng)反應(yīng)提價(jià)1-2%廣告經(jīng)費(fèi)主要工作:現(xiàn)場(chǎng)銷售管理、廣告效果分析、銷售計(jì)劃調(diào)整、價(jià)格策略調(diào)整實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：快打快銷手印文化墻、CEO俱樂部、媒體策略營(yíng)銷策略強(qiáng)銷期時(shí)間:07.9-07.12營(yíng)銷策42盤整期

時(shí)間：2008年.1-2008.3廣告經(jīng)費(fèi)：策略：迎奧運(yùn)，匯智業(yè)主抽獎(jiǎng)觀奧運(yùn)客戶回訪邀請(qǐng)已簽合同準(zhǔn)業(yè)主視察工程進(jìn)度，舉辦聯(lián)誼酒會(huì)

盤整期

時(shí)間：2008年.1-2008.343二次強(qiáng)銷期時(shí)間：2008年.4-2008年.6推售單位：逐步推出剩余樓層銷售計(jì)劃：35%價(jià)格策略：視市場(chǎng)反應(yīng)提價(jià)2%并增加付款方式，采用帶租約銷售、租賃廣告經(jīng)費(fèi)：前蘇聯(lián)歌曲演唱會(huì)

營(yíng)銷策略二次強(qiáng)銷期時(shí)間：2008年.4-2008年.6營(yíng)銷策44尾盤銷售期時(shí)間：2008年.6-2008年.8推售單位：所有樓層銷售計(jì)劃：9%廣告經(jīng)費(fèi)：價(jià)格策略：以租賃為主尾盤銷售期時(shí)間：2008年.6-2008年.845

謝謝天智公司！期待合作成功！

某廣場(chǎng)施工策劃方案課件46匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告47目錄第一章類比項(xiàng)目簡(jiǎn)述第二章那些人將購(gòu)買匯智廣場(chǎng)第二章營(yíng)銷十大策略第三章營(yíng)銷階段劃分第四章銷售階段及營(yíng)銷策略細(xì)分目錄第一章類比項(xiàng)目簡(jiǎn)述48地豐大廈物業(yè)位置：黃島長(zhǎng)江中路與太行山路交匯處物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓占地面積：8025平方米建筑面積：46000平方米

大廈結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)外墻：雙鋼化小單元式LOW-E玻璃幕墻

電

梯：13部芬蘭通力高速靜音電梯，性能穩(wěn)定，平均每秒運(yùn)行2.5米物業(yè)出售方式：精裝修出售，可以任意分割配套：商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施推廣主題：入駐地豐大廈將成為身份的象征

備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）地豐大廈49國(guó)際貿(mào)易中心物業(yè)位置：黃島開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路（海都大酒店西側(cè)）物業(yè)類別：5A級(jí)智能化寫字樓、準(zhǔn)五星級(jí)酒店占地面積：23512.56

平方米建筑面積：221971.42平方米

大廈結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)電

梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-7-1

入住時(shí)間:2007-10-1價(jià)格：寫字樓6000元/平方米起

配套：酒店、住宅、商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施車位：1935個(gè)

備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）

國(guó)際貿(mào)易中心50富瑞大廈物業(yè)位置：黃島保稅區(qū)

物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓大廈結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)電

梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-9-30

入住時(shí)間:2005-12-31價(jià)格：3980元/平方米起

星級(jí)酒店式物業(yè)管理，開啟物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)時(shí)代

新風(fēng)呼吸系統(tǒng)，鑄造生態(tài)商務(wù)空間四部德國(guó)萊茵克拉電梯，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可接受HBO頻道，

數(shù)字辦公、智能辦公，高速Internet光纖入。

80-1200平方米框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割,3.6米層高，4.8米挑高，面積近300平米星級(jí)精裝大堂富瑞大廈51華林廣場(chǎng)

物業(yè)位置:黃島開發(fā)區(qū)紫金山路117號(hào)

報(bào)

價(jià):4800元/平米

建筑面積:230000平方米開盤時(shí)間:2005-7-22入住時(shí)間:2006-12-31

華林廣場(chǎng)52分析：由以上項(xiàng)目可以看出，不論是從開發(fā)規(guī)模還是規(guī)化設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施配置，開發(fā)區(qū)寫字樓都在一個(gè)較高的起點(diǎn)上。從周邊配套設(shè)施上看，以上項(xiàng)目自身配套設(shè)施及周邊配套設(shè)施都較完善和齊全從地段上看，以上項(xiàng)目地理位置較好，且商務(wù)氛圍濃厚從價(jià)格上看，都是以走中高檔產(chǎn)品中低價(jià)格路線從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，06年寫字樓供應(yīng)量較大，而市場(chǎng)消化力不是很強(qiáng)開發(fā)區(qū)寫字樓主以長(zhǎng)江路兩側(cè)及保稅區(qū)為主要代表,明顯可以得出這兩個(gè)區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心分析：53我們面對(duì)的處境較小的市場(chǎng)容量,較慢的市場(chǎng)消化力大量高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)上市區(qū)域環(huán)境的差異性,傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與規(guī)劃中的商務(wù)區(qū)認(rèn)識(shí)過(guò)程的機(jī)會(huì)成本產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重本項(xiàng)目無(wú)明顯的優(yōu)勢(shì)(如地段、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、外立面、內(nèi)部配置、建材的選用等）我們面對(duì)的處境54我們的處境是極其嚴(yán)峻的，近乎于貼身肉搏的局面！！我們面對(duì)的是僧多粥少的市場(chǎng)!江山路不成熟的商務(wù)氛圍,機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存!我們?cè)谥貒?如何突出重圍!

阿基米德曾經(jīng)過(guò)說(shuō)“給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬動(dòng)地球！”某廣場(chǎng)施工策劃方案課件55我們的支點(diǎn)在那里？我們的方向在那里？某廣場(chǎng)施工策劃方案課件56第三只眼看匯智廣場(chǎng)

聚焦江山路??！某廣場(chǎng)施工策劃方案課件57高速路出口江山路規(guī)劃中的新商務(wù)圈江山路上的地標(biāo)建筑前港灣大工業(yè)、大基地工業(yè)園區(qū)、物流基地寫字樓、商業(yè)、廣場(chǎng)、綠地某廣場(chǎng)施工策劃方案課件58匯智廣場(chǎng)——江山路的名片?。?！

專業(yè)服務(wù)于成長(zhǎng)中的中小型企業(yè)！某廣場(chǎng)施工策劃方案課件59那些人將購(gòu)買匯智廣場(chǎng)某廣場(chǎng)施工策劃方案課件60目標(biāo)客戶群體分析在國(guó)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷中，有著與國(guó)外（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）很為不同的特點(diǎn)：國(guó)外寫字樓產(chǎn)品一般來(lái)說(shuō)以租為主，以獲取長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額回報(bào)

國(guó)內(nèi)寫字樓產(chǎn)品一般來(lái)說(shuō)以售為主，在及時(shí)保證資金的回收同時(shí)實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)根據(jù)我司對(duì)寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在寫字樓產(chǎn)品的營(yíng)銷過(guò)程中，其目標(biāo)客戶群體的把握關(guān)鍵是在對(duì)其使用客戶的把握，真正把握好了使用目標(biāo)客戶不僅對(duì)于產(chǎn)品的營(yíng)銷將十分有利，也有利于對(duì)投資客戶的吸引和引導(dǎo)目標(biāo)客戶群體分析61寫字樓的用戶分為三大板塊及投資者創(chuàng)業(yè)板塊發(fā)展板塊層峰板塊某廣場(chǎng)施工策劃方案課件62對(duì)于創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用方向的規(guī)律來(lái)分析，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于高端寫字樓的即所謂辦公環(huán)境方面的投資不是其重點(diǎn)層峰板塊的企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，進(jìn)一步改善辦公環(huán)境和提升企業(yè)形象已是重點(diǎn)考慮的因素作為本項(xiàng)目自身?xiàng)l件來(lái)講（如地段、周邊行政及商務(wù)、生活配套等方面較為欠缺）所以在本項(xiàng)目的客戶群體主要應(yīng)為是創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)型板塊的企業(yè)本項(xiàng)目的主要客戶以圍繞前灣港物流、進(jìn)出口貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)。對(duì)于創(chuàng)業(yè)板塊和成長(zhǎng)板塊企業(yè)和機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，從其投資結(jié)構(gòu)和資金使用63目標(biāo)客戶的特征企業(yè)已經(jīng)跨過(guò)了生存階段，處于擴(kuò)張階段資金方面不是很充足進(jìn)駐寫字樓為了樹立公司形象及拓展更多的業(yè)務(wù)公司規(guī)模不會(huì)很大，多數(shù)公司為小型公司公司有清晰的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃公司領(lǐng)導(dǎo)多數(shù)為28-40歲年齡，受過(guò)高等教育……目標(biāo)客戶的特征64目標(biāo)客戶關(guān)注要點(diǎn)交通便利，對(duì)車位有一定的要求管理成本低辦公成本低物業(yè)服務(wù)水平對(duì)價(jià)格的敏感性比較低，但強(qiáng)調(diào)物業(yè)價(jià)值產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)形象某廣場(chǎng)施工策劃方案課件65目標(biāo)客戶尋找渠道廣告推廣帶來(lái)的客戶觀注本項(xiàng)目的客戶冷訪帶來(lái)的客戶工商登記中尋找客戶金融系統(tǒng)的VIP客戶政府招商局外經(jīng)貿(mào)及外商投資協(xié)會(huì)。。。。。。某廣場(chǎng)施工策劃方案課件66本策略的目標(biāo)

讓客戶自己走出來(lái)!!!本策略的目標(biāo)67營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略1、掀起匯智項(xiàng)目的征名熱潮

“三年打造無(wú)人問，一朝成名天下知”，在項(xiàng)目預(yù)熱階段，通過(guò)報(bào)紙等媒體，向全社會(huì)發(fā)起“匯智廣場(chǎng)”征名活動(dòng)，掀起一個(gè)征名熱潮營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略68營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略2.

開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)“欲識(shí)廬山真面目，只有身在此山中”，提前讓客戶走進(jìn)匯智廣場(chǎng)的精品世界3、論壇與政府聯(lián)動(dòng)討論企業(yè)如何把握奧運(yùn)商機(jī)營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略69營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略4、在山東省內(nèi)為項(xiàng)目選拔形象大使讓市場(chǎng)持續(xù)不斷的關(guān)注匯智廣場(chǎng)，了解匯智廣場(chǎng)，接近匯智廣場(chǎng)，提醒市場(chǎng)將有一座精品崛地而起營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略70營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略5.健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心自己我們需要什么樣的辦公環(huán)境？白領(lǐng)們要工作，更要健康！人?健康?寫字樓營(yíng)銷十大策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱策略5.健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心71營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略1.以“名”揚(yáng)名百位企業(yè)家團(tuán)圓剪彩

開盤當(dāng)天邀請(qǐng)山東省內(nèi)知名企業(yè)家及外資機(jī)構(gòu)駐魯(或駐青)代表參加剪彩,達(dá)到以“名”揚(yáng)名的目的2、將貨比貨關(guān)鍵數(shù)據(jù)道破“玄機(jī)”

開盤階段，在充分描述每一處優(yōu)勢(shì)和每一個(gè)細(xì)節(jié)的時(shí)候，讓客戶用一系列的數(shù)據(jù)去比較營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略72營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略3、借“勢(shì)”造“勢(shì)”，借政府對(duì)江山路的規(guī)劃及改造，提高項(xiàng)目高度借改造“江山路”之勢(shì)造“匯智廣場(chǎng)”之勢(shì)，通過(guò)適當(dāng)?shù)膹V告宣傳、樓體包裝、聯(lián)體運(yùn)作等手段，充分利用“江山路”高知名度及新規(guī)劃、新定位的優(yōu)勢(shì)，一舉造就匯智廣場(chǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。4、可以邀請(qǐng)大型的品牌公司（如國(guó)際及國(guó)內(nèi)500強(qiáng)企業(yè)）入駐起到“頭狼”效應(yīng)的作用，撥高項(xiàng)目形象及檔次。營(yíng)銷十大策略之二:推盤上市策略3、借“勢(shì)”造“勢(shì)”，借政府對(duì)73營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略1.強(qiáng)化暗示超大龍座模型推陳出新

風(fēng)水模型符合東方人或是中國(guó)人傳統(tǒng)思維和民俗思維特點(diǎn)，在銷售過(guò)程中可以起到良好的心理暗示作用，而匯智廣場(chǎng)正前方臨江山路，后靠前港灣，在風(fēng)水學(xué)中可以有路徑為財(cái)，氣遇水而止，“玉帶纏腰”之說(shuō)。營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略1.強(qiáng)化暗示超大龍座模74營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略2、碩大無(wú)朋巨型廣告傲然聳立

樓體用巨大的條幅包裝，要求圖文并茂，有燈光效果，使本項(xiàng)目成為江山大道上一道亮麗的風(fēng)景營(yíng)銷十大策略之三:形象展示策略75營(yíng)銷十大策略之四:項(xiàng)目包裝策略1.項(xiàng)目外包裝

項(xiàng)目的外包裝是一個(gè)企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目樹立品牌的重要窗口，成為一個(gè)項(xiàng)目不可或缺的一部分。如對(duì)江山路兩側(cè)及相關(guān)廣告牌的包裝體即時(shí)的體現(xiàn)及傳遞項(xiàng)目的品質(zhì)及信息營(yíng)銷十大策略之四:項(xiàng)目包裝策略1.項(xiàng)目外包裝76營(yíng)銷十大策略之五:推廣促銷策略1.展會(huì)2.前蘇聯(lián)經(jīng)典歌曲演唱會(huì)3.風(fēng)水手冊(cè)4.CEO俱樂部5.手印文化墻

6.人脈泛營(yíng)銷

營(yíng)銷十大策略之五:推廣促銷策略77營(yíng)銷十大策略之六:媒體組合策略軟硬結(jié)合軟性文章和硬性廣告的炒作天地結(jié)合網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告對(duì)外發(fā)布信息紙屏結(jié)合報(bào)紙、電視結(jié)合推廣營(yíng)銷十大策略之六:媒體組合策略78營(yíng)銷十大策略之七:證言廣告策略請(qǐng)三十位CEO做系列的證言

請(qǐng)地產(chǎn)界、設(shè)計(jì)界、建設(shè)公司、代理界、媒體以及金融、投資、貿(mào)易等重點(diǎn)企業(yè)的知名人士、企業(yè)CEO以及購(gòu)買匯智寫字樓的客戶充當(dāng)匯智廣場(chǎng)的產(chǎn)品代言人，做系列證言廣告。證言廣告可以，將廣告的叫賣角色轉(zhuǎn)移到與目標(biāo)客戶同階層、同地位的企業(yè)CEO身上，能引起強(qiáng)烈的信任感和認(rèn)同感，并具有很強(qiáng)的“廣告聚焦”作用營(yíng)銷十大策略之七:證言廣告策略請(qǐng)三十位CEO做系列的證言79營(yíng)銷十大策略之八:品牌形象策略精品是怎樣煉成的—匯智的故事

“寶劍鋒自磨礪出，梅花香自苦寒來(lái)”

突出“天智人”敢為人先，精益求精、極富社會(huì)責(zé)任感的形象營(yíng)銷十大策略之八:品牌形象策略80營(yíng)銷十大策略之九:銷售控制策略階段推售單位價(jià)格策略市場(chǎng)預(yù)熱4-6、13-17、27公開發(fā)售期（開盤期、強(qiáng)銷期）5—2023-27提價(jià)2%并視市場(chǎng)反映調(diào)整付款方式盤整期逐漸推出剩余樓層基本維持不變二次強(qiáng)銷期推出所有的剩余單位視市場(chǎng)反應(yīng)提價(jià)2%并增加付款方式，采用帶租約銷售、租賃尾盤銷售期推出所有的剩余單位租賃為主營(yíng)銷十大策略之九:銷售控制策略階段推售單位價(jià)格81營(yíng)銷十大策略之十:預(yù)算控制策略階段比例費(fèi)用市場(chǎng)預(yù)熱25%開盤期17.5%強(qiáng)銷期17.5%盤整期5%二次強(qiáng)銷期25%尾盤銷售期10%總體營(yíng)銷推廣費(fèi)用：總銷售收入的2。5%左右營(yíng)銷十大策略之十:預(yù)算控制策略階段比例費(fèi)用市場(chǎng)預(yù)熱25%開盤82營(yíng)銷階段劃分營(yíng)銷階段時(shí)期時(shí)間銷售率預(yù)熱期（及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）06.8-06.48個(gè)月8%開盤期07.5-07.83個(gè)月18%強(qiáng)銷期07.9-07.124個(gè)月25%盤整期08.1-08.33個(gè)月5%二次強(qiáng)銷期08.4-08.63個(gè)月35%尾盤銷售期08.6-08.83個(gè)月9%營(yíng)銷階段劃分營(yíng)銷階段時(shí)期時(shí)間銷售率預(yù)熱期（及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期）0683銷售階段細(xì)分及營(yíng)銷策略預(yù)熱期盤整期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期尾盤銷售期1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作安排（廣告牌的制作、售樓處的包裝、圍墻包裝等）2、廣告資料的準(zhǔn)備（樓書制作、項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)等）3、營(yíng)銷前的準(zhǔn)備工作4、項(xiàng)目入市時(shí)間策略5、掀起安聯(lián)項(xiàng)目的征名熱潮6、開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)7、健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心自己活動(dòng)8、巨型條幅包裝策略9、項(xiàng)目包裝策略1、手印文化墻2、CEO俱樂部3、媒體組合策略4、匯智的故事1、客戶回訪2、邀請(qǐng)已簽合同準(zhǔn)業(yè)主視察工程進(jìn)度，并舉辦聯(lián)誼酒會(huì)3、迎奧運(yùn)，匯智業(yè)主抽獎(jiǎng)觀奧運(yùn)1、前蘇聯(lián)歌曲演唱會(huì)1、人脈泛營(yíng)銷開盤期1、開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)，2、100位知名企業(yè)家開盤剪彩3、風(fēng)水手冊(cè)4、證言廣告策略5、匯智的故事銷售階段細(xì)分及營(yíng)銷策略預(yù)熱期盤整期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期尾盤銷售期84預(yù)熱期1時(shí)間：2006年8月－2006年3月目標(biāo)：聚攏人氣、吸引人們咨詢、參觀，調(diào)動(dòng)人們欲望1、