已上市房地產(chǎn)企業(yè)報告

上市房地產(chǎn)企業(yè)研究分析報告2009.05.30Abstract2007年，中國的房地產(chǎn)市場迎來了最為火爆的銷售市場，幾乎所有的房地產(chǎn)商都賺得盆滿缽滿；2008年，宏觀調(diào)控政策逐漸收緊、金融危機蔓延開來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了量價齊跌的陣痛；轉眼2009年，次貸危機下，宏觀政策基調(diào)轉變，房地產(chǎn)市場得以松綁，同時房產(chǎn)商最擔心的資金鏈問題也在適度寬松的貨幣的政策下得以解決，一時間房地產(chǎn)市場起死回生大步邁進了“小陽春”；在充裕的資金環(huán)境下，在國家調(diào)控政策的松動下，在重慶市危舊房改造的政策下，重慶樓市的春天離我們還會遠嗎？2房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents3房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍本報告的研究對象主要是2009年滬深兩市的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、具有較強代表性的房地產(chǎn)企業(yè)。具體如下：000002萬科A000616億城股份600675中華企業(yè)000042深長城000667名流置業(yè)600736蘇州高新000514渝開發(fā)600048保利地產(chǎn)600748上實發(fā)展000024招商地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000608陽光股份000046泛海建設600732上海新梅600634海鳥發(fā)展000402金融街600240華業(yè)地產(chǎn)000573粵宏遠A000502綠景地產(chǎn)600246萬通地產(chǎn)600393東華實業(yè)000511銀基發(fā)展600895張江高科000558萊茵置業(yè)600663陸家嘴600322天房發(fā)展600383金地集團000029深深房A600266北京城建000546光華控股600325華發(fā)股份4房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點企業(yè)分析Contents5房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況

2008增長率（%）2007增長率（%）2006主營業(yè)務收入3784850511.8023.35%3068505423.9373.00%1773673217.45主營業(yè)務成本2284050388.9324.34%1836906631.5361.85%1134949346.22毛利率（%）39.65%

40.14%

36.01%管理費用452056596.75204.24%148586812.9259.66%93065001.37管理費用率11.94%

4.84%

5.25%營業(yè)費用1100729881.89500.04%183443314.7514.95%159591656.10營業(yè)費用率29.08%

5.98%

9.00%營業(yè)利潤720168473.391.62%708670996.53106.73%342801909.33營業(yè)利潤率19.03%

23.09%

19.33%凈利潤549098340.116.34%516341188.9490.79%270629131.94銷售凈利潤率14.57%

16.83%

15.26%凈資產(chǎn)收益率9.27%

12.76%

9.51%資產(chǎn)負債率60.95%

62.79%

63.70%總資產(chǎn)12974069122.4820.86%10734651356.3569.70%6325556194.70總負債7907421439.9117.32%6740280880.0367.27%4029477889.27總資產(chǎn)周轉率0.29

0.34

0.31平均存貨8166123625.4056.36%5222528247.4367.55%3117063380.57存貨周轉率0.28

0.35

0.366房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——收入近三年，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰時期。2007年主營業(yè)務收入比2006年增長了73個百分點；時至2008年，主營業(yè)務收入增幅減緩，2008年比2007年增長23個百分點。值得注意的是，2008年，主營業(yè)務成本的增幅超過了主營業(yè)務收入的增幅，這直接造成了毛利率的下降，說明房企在成本控制能力上有待提高。7房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——盈利能力2007年上市房企的盈利能力增長最快，營業(yè)利潤增長高達106.7%，凈利潤增長達91%；銷售凈利率達17%；2008年在國家大力的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場由盛轉衰：營業(yè)利潤增長率僅1.6%，凈利潤增長率僅6%;從下表可見，2008年上市房企的平均銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率都已下降，且低于2006年的水平；說明房地產(chǎn)巔峰時期2007年已經(jīng)過去，市場熱度下降。8房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——費用控制在費用控制上，2007年是房企大肆擴張的年頭，盡管其管理費用大幅增長了60%，但其營業(yè)費用率卻然為近三年來最小，說明火爆的2007年給房企帶來了巨大的營業(yè)收入；2008年由于房企對房地產(chǎn)市場走勢判斷失誤及其他原因，上市房企的管理費用和營業(yè)費用的持續(xù)的大幅度增加；使得2008年的營業(yè)費用率陡增，這表明房地產(chǎn)行業(yè)在銷售行情低迷時期需要進行費用控制以減少成本。9房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況——資產(chǎn)周轉效率2007年上市房企的總資產(chǎn)出現(xiàn)了較大增長，增速達到了69.7%，而2008年的總資產(chǎn)增長率則大幅下降為20.9%；近三年，房地產(chǎn)企業(yè)的平均存貨呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢，從2005年的35%一路增長到2007年的67.5%；2008年雖然出現(xiàn)了小幅下降；但其增長率依然在56%的高位上；伴隨著平均存貨的升高，存貨周轉率、總資產(chǎn)周轉率從04年至今一直呈下降態(tài)勢；周轉效率的減慢與上市房企在2007年大肆進行樓盤開發(fā)，土地囤積有關。10房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報告整體概況———資產(chǎn)負負債情況從下表可以以看出，2007年年房地產(chǎn)企企業(yè)扭轉了了負債增速速高于資產(chǎn)產(chǎn)增速的態(tài)態(tài)勢；連續(xù)續(xù)2年，總總資產(chǎn)的增增速略高于于負債的增增速；從2006年至今，，上市房企企的資產(chǎn)負負債率也逐逐步下降，，從64%下降為61%，說說明房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的資資產(chǎn)安全意意識開始提提高，資產(chǎn)產(chǎn)負債情況況得以改善善。11房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告整體概況———小結回顧近三年年的情況，，房地產(chǎn)市市場經(jīng)歷了了2007年的輝煌煌，也經(jīng)歷歷了2008年的拐拐點。在這三年間間，上市房房企主要變變化如下：：毛利率持續(xù)續(xù)增加———2006年以來上上市房企平平均毛利率率呈持續(xù)增增加狀態(tài)，，即使在不景氣的的2008年，其毛毛利率下降降不到1%，一方面面說明近年來高附附加值的產(chǎn)產(chǎn)品增多，，另一方面面說明房地地產(chǎn)市場依然有利可可圖。盈利能力減減弱——在在毛利率幾幾乎不變的的情況下，，由于大肆肆擴張造成成的管理費費用、營業(yè)費費用大幅增增加，房企企的銷售凈凈利率和營營業(yè)利潤率率都呈現(xiàn)下降降態(tài)勢，且且低于06年水平。。資產(chǎn)周轉速速度下降———近三年年，房企的的存貨以年年均高于50%的速速度持續(xù)增增加，高存貨貨和疲軟的的08年市市場造成了了上市房企企的存貨周轉速度減減緩，造成成產(chǎn)品的堆堆積以及資資金回流的的減緩。12房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告14房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)分析析二線、三線線房地產(chǎn)企企業(yè)分析重點企業(yè)分分析Contents15房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)整體體概況根據(jù)2008年的主主營業(yè)務收收入以及在在中國房地地產(chǎn)市場的的影響程度度，我們將將深圳萬科科、招商地地產(chǎn)、保利利地產(chǎn)、金金融街、金金地集團五五家上市地地產(chǎn)公司列列為一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)。16房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)絕對對值分析近年來，房房地產(chǎn)市場場的資產(chǎn)與與收入逐漸漸向一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中，五五家一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所占行業(yè)業(yè)整體的水水平的比例例逐年提升升，2008年，五五家企業(yè)的的收入、利利潤和資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模與行行業(yè)平均水水平比，接接近4的水水平；在凈凈利潤指標標上，五家家企業(yè)更是是與行業(yè)平均水水平比達到了3.97，行行業(yè)的集中中程度進一一步提高。。隨著2008年國國家宏觀調(diào)調(diào)控的進一一步加強，，中國房地地產(chǎn)市場步步入調(diào)整期期，中小房房地產(chǎn)商的的生存空間間將會越來來越小，優(yōu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將將進一步向向大型房地地產(chǎn)企業(yè)集集中。在增長率上上，一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)也呈現(xiàn)逐逐年上升的的態(tài)勢，尤尤其是在收收入、總資資產(chǎn)的增長長上，盡管管08年全全國樓市低低迷，一線線房企的收收入雖增長長幅度較小小，但仍有有26.89%的增增長，高于于行業(yè)平均均水平，因因為對房市市的正確判判斷，一線線房企放慢慢擴張步伐伐，其總資資產(chǎn)的增長長率為18.55%低于行業(yè)業(yè)平均水平平。17房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對對值比較（（一）在毛利率上上，一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在經(jīng)歷了了07年樓樓市的瘋狂狂上漲后，，08年在在樓市遭遇遇寒流的情情況下，略略有下降，，目前毛利利水平為38.93%，低于于行業(yè)39.65%的平均水水平0.72個百分分點，表明明一線房地地產(chǎn)企業(yè)在在08年為為了回籠資金、、盤活資產(chǎn)產(chǎn)，在08年年采取了降降價銷售的的手段，使使得08年年獲利空間間下降。但但在08年年樓市低迷迷的情況下下，快速回回籠資金的的做法利于于企業(yè)的進進一步發(fā)展展；在獲利能力力上，一線線房地產(chǎn)企企業(yè)的營業(yè)業(yè)利潤率和和銷售凈利利率均與行行業(yè)的平均均水平持平平，為19.08%和14.46%。。但2008年一線線房地產(chǎn)企企業(yè)在這兩兩個指標上上的表現(xiàn)卻卻劣于2007年，，原因在于于2007年中國樓樓市高漲，，房價瘋漲漲，一線企企業(yè)的利潤潤大幅提高高，而到了了08年在在全球金融融危機的影影響下，樓樓市遇冷，，許多一線線企業(yè)都采采取了降價價銷售的策策略。18房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對對值比較（（二）在凈資產(chǎn)收收益率上，，該指標反反映的是扣扣除了非經(jīng)經(jīng)常性損益益后的凈利利潤與加權權平均凈資資產(chǎn)的比率率，從指標標值上看，，行業(yè)平均均水平，凈凈資產(chǎn)收益益率在07年短暫上上升后，08年呈現(xiàn)現(xiàn)下降趨勢勢，一線房房企的凈資資產(chǎn)收益率率卻一直呈呈下降趨勢勢，但總體體而言，一一線房企的的凈資產(chǎn)收收益率明顯顯高于行業(yè)業(yè)平均水平平，具有較較大優(yōu)勢，，表明一線線企業(yè)已從從高速發(fā)展展時期步入入了穩(wěn)健發(fā)發(fā)展階段。。19房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對對值比較（（三）在費用控制制上，一線線房地產(chǎn)企企業(yè)的平均均指標均大大大領先于于行業(yè)的平平均水平，，但從近三三年的發(fā)展展軌跡來看看，在費用用控制上出出現(xiàn)了起伏伏不定的情情況，目前前，一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)平均的營營業(yè)費用率率雖僅有9.07%，但仍然然劣于2007年的的水平，因因此，在成成本控制上上，一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍然存在在下降的空空間。在資產(chǎn)的周周轉上，存存貨周轉呈呈下降趨勢勢，這與房房企近年來來大規(guī)模擴擴張和08年市場銷銷售遇冷有有關；但一一線房企的的總資產(chǎn)周周轉率在08年有所所提高，這這正是一線線房企在08年采取取降價促銷銷以加速資資產(chǎn)流轉的戰(zhàn)略，快速回籠籠資金的結結果。20房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)相對對值比較（（四）在資產(chǎn)負債債率上，從從發(fā)展趨勢勢來看，無無論是行業(yè)業(yè)水平，還還是一線房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的水平，，均出現(xiàn)持持續(xù)下降的的態(tài)勢，但但下降幅度度甚小。說說明近年來來地產(chǎn)市場場的持續(xù)升升溫，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)大量量利用負債債資金加速速企業(yè)的發(fā)發(fā)展；對比比上看，一一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的資資產(chǎn)負債率率各年均超超過行業(yè)平平均水平，，位于6-7成的區(qū)區(qū)間，目前前為62.61%，，但與行業(yè)業(yè)的平均水水平相差不不大。這一一方面說明明“依靠負負債資金經(jīng)經(jīng)營”的方方式已成為為地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“特點點”，只是是一線房地地產(chǎn)企業(yè)相相對較為容容易地獲得得負債資金金，這對于于企業(yè)的發(fā)發(fā)展來說，，并不能說說是一件壞壞事，但較較高的負債債率將給企企業(yè)帶來一一定的償債債風險，一一旦資金周周轉出現(xiàn)問問題，將給給企業(yè)帶來來巨大的損損失，甚至至會導致企企業(yè)的破產(chǎn)產(chǎn)。這應引引起地產(chǎn)企企業(yè)管理層層以及政府府監(jiān)管部門門的重視。。21房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告一線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對對值比比較（（五））整體來來看，，一線線房地地產(chǎn)企企業(yè)的的表現(xiàn)現(xiàn)相對對于行行業(yè)的的平均均水平平來說說，處處在一一個相相對占占優(yōu)的的地位位。在在收入入、利利潤、、資產(chǎn)產(chǎn)等方方面，，一線線房地地產(chǎn)企企業(yè)的的水平平處在在一個個絕對對占優(yōu)優(yōu)的地地位；；在費費用控控制上上，一一線房房企的的優(yōu)勢勢表現(xiàn)現(xiàn)得也也十分分明顯顯；06年年和07年年其期期間費費用為為行業(yè)業(yè)平均均的3.4倍左左右，，而到到08年起起期間間費用用下降降到行行業(yè)平平均的的1倍倍左右右。22房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告一線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)總結結從整體體上看看，雖雖然08年年一線線企業(yè)業(yè)遭遇遇了樓樓市寒寒流的的影響響，各各指標標出現(xiàn)現(xiàn)了一一定程程度的的波動動，但但其仍仍有強強大競競爭實實力仍仍然位位于全全國前前列，，其大大部分分指標標均優(yōu)優(yōu)于行行業(yè)平平均水水平；；在未來來的發(fā)發(fā)展上上，一一線企企業(yè)應應更加加注重重資產(chǎn)產(chǎn)負債債率的的控制制問題題，避避免發(fā)發(fā)展中中盲目目擴大大規(guī)模模帶來來的資資金壓壓力，，同時時注重重利用用自身身在經(jīng)經(jīng)營效效率的的優(yōu)勢勢，加加速流流轉擴擴大資資產(chǎn)規(guī)規(guī)模，，以減減少單單位成成本，，實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模效益益；在在經(jīng)歷歷了08年年的地地產(chǎn)企企業(yè)的的調(diào)整整后，，能夠夠以更更加穩(wěn)穩(wěn)健的的步伐伐走得得更遠遠。23房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告研究范范圍整體概概況一線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)分析析二線、、三線線房地地產(chǎn)企企業(yè)分分析重點企企業(yè)分分析Contents24房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)樣本本范圍圍根據(jù)2008年年的主主營業(yè)業(yè)務收收入，，此次次研究究將收收入在在10-35億億元區(qū)區(qū)間的的企業(yè)業(yè)列為為二線線企業(yè)業(yè)（不不包括括已列列入一一線企企業(yè)的的招商商地產(chǎn)產(chǎn)）。。考慮到到樣本本數(shù)量量減少少，單單個企企業(yè)對對整體體的影影響程程度較較大，，因此此，在在選取取二線線企業(yè)業(yè)的樣樣本時時，刪刪除了了光華華控股股這家家營業(yè)業(yè)利潤潤率和和銷售售凈利利潤為為負值值的企企業(yè)。。樣本企企業(yè)如如下表表所示示：000042深長城000608陽光股份600393東華實業(yè)600246萬通地產(chǎn)600675中華企業(yè)600784上實發(fā)展000677名流置業(yè)000616億城股份600325華發(fā)實業(yè)000046泛海建設600895張江高科600663陸家嘴600736蘇州高新600266北京城建600322天房發(fā)展25房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)絕對對值分分析2008年年，15家家二線線企業(yè)業(yè)的各各項絕絕對值值指標標均不不到行行業(yè)的的平均均水平平，且且僅為為一線線企業(yè)業(yè)的15%左右右，表表明一一線企企業(yè)對對行業(yè)業(yè)平均均的貢貢獻非非常大大，二二線企企業(yè)與與一線線企業(yè)業(yè)之間間差距距也較較大，，接近近10倍；；在總資資產(chǎn)上上，二二線企企業(yè)的的收入入成本本占到到行業(yè)業(yè)平均均的55%左右右，而而其管管理費費用和和營業(yè)業(yè)費用用僅為為行業(yè)業(yè)平均均的20%，說說明二二線企企業(yè)的的費用用控制制較好好；

二線企業(yè)平均一線企業(yè)平均行業(yè)平均與行業(yè)平均比與一線企業(yè)比主營業(yè)務收入2122905904.7315088393587.103784850511.800.560.14主營業(yè)務成本1243799356.939215053356.562284050388.930.540.13管理費用108271331.28564788907.76452056596.750.240.19營業(yè)費用200338509.581368928083.581099050540.850.180.15營業(yè)利潤480486697.072879157605.47720168473.390.670.17凈利潤375299424.542181738619.12549098340.110.680.17總資產(chǎn)9118422637.9248672801720.8612974069122.480.700.19總負債5465792658.6930472048708.327907421439.910.690.18平均存貨5116704138.5932607036982.628166123625.400.630.1626房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對對值分分析（（一））從下表表可以以看出出，與與絕對對值的的全面面劣于于一線線企業(yè)業(yè)相比比，在在相對對值比比較上上，二二線企企業(yè)在在某些些方面面卻優(yōu)優(yōu)于一一線企企業(yè)。。在獲利利能力力上，，毛利利率、、營業(yè)業(yè)利潤潤率、、銷售售凈利利率三三項指指標均均高于于一線線企業(yè)業(yè)的平平均水水平，，分別別為41.4%、9.4%和和22.6%；；但是是二線線企業(yè)業(yè)的總總資產(chǎn)產(chǎn)周轉轉率和和存貨貨周轉轉率卻卻低于于一線線企業(yè)業(yè)；這揭示示了二二線企企業(yè)與與一線線企業(yè)業(yè)在2008年年的戰(zhàn)戰(zhàn)略方方針的的不同同，即即一線線企業(yè)業(yè)減少少利潤潤加快快周轉轉，加加速資資金回回籠，，二線線企業(yè)業(yè)更加加重視視利潤潤率而而不愿愿降價價促銷銷。27房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對對值分分析（（二））在費用用控制制上，，二線線企業(yè)業(yè)的管管理費費用率率和營營業(yè)費費用率率雖然然低于于行業(yè)業(yè)平均均水平平，但但均高高于了了一線線企業(yè)業(yè)的水水平；；表明明二線線企業(yè)業(yè)在費費用控控制方方面需需要向向一線線企業(yè)業(yè)學習習；在資產(chǎn)產(chǎn)負債債上，，雖然然二線線企業(yè)業(yè)的資資產(chǎn)負負債率率達到到59.9%，，同樣樣處于于較高高的水水平，，但優(yōu)優(yōu)于一一線企企業(yè)和和行業(yè)業(yè)平均均水平平；一一方面面由于于二線線企業(yè)業(yè)對負負債資資金的的需求求沒有有一線線企業(yè)業(yè)那么么強烈烈，另另一方方面也也表明明整個個房地地產(chǎn)行行業(yè)在在利用用負債債資金金來提提升自自身實實力方方面還還有待待提高高。28房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對對值分分析（（三））在資本本的利利用效效率上上，二二線企企業(yè)明明顯低低于一一線企企業(yè)的的平均均水平平，其其總資資產(chǎn)周周轉率率和存存貨周周轉率率分別別為0.31和和0.24，說說明二二線企企業(yè)較較為重重視利利潤率率的大大小而而忽視視資產(chǎn)產(chǎn)的周周轉效效率；；值得注注意的的是，，二線線企業(yè)業(yè)的總總資產(chǎn)產(chǎn)周轉轉率高高于行行業(yè)平平均水水平，，而其其存貨貨周轉轉率卻卻低于于行業(yè)業(yè)平均均水平平，表表明二二線企企業(yè)的的存貨貨周轉轉問題題較為為突出出。29房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告二線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)總結結從整體體上看看，二二線企企業(yè)的的競爭爭實力力還是是不容容忽視視的，，其各各個方方面的的指標標幾乎乎都優(yōu)優(yōu)于行行業(yè)平平均水水平；；在未來來的發(fā)發(fā)展上上，二二線企企業(yè)應應更加加注重重費用用控制制問題題和資資產(chǎn)的的周轉轉問題題，同同時注注重利利用自自身在在經(jīng)營營效率率的優(yōu)優(yōu)勢，，加速速流轉轉擴大大資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模模，以以減少少單位位成本本，實實現(xiàn)規(guī)規(guī)模效效益；；向著著一線線企業(yè)業(yè)較低低的費費用率率靠攏攏。30房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告三線房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)樣本本范圍圍根據(jù)2008年年的主營營業(yè)務收收入，此此次研究究將收入入在10億元以以下的企企業(yè)列為為三線企企業(yè)?？紤]到樣樣本數(shù)量量減少，，單個企企業(yè)對整整體的影影響程度度較大，，因此，，樣本中中未包含含營業(yè)利利潤或凈凈利潤為為負值的的企業(yè)。。按照上述述標準選選取的樣樣本企業(yè)業(yè)各年不不盡相同同，數(shù)據(jù)據(jù)縱向比比較的意意義不大大，因此此，對三三線企業(yè)業(yè)僅進行行橫向?qū)Ρ确治鑫?。樣本企業(yè)業(yè)如下表表所示：：600240華業(yè)地產(chǎn)000558萊茵置業(yè)000511銀基發(fā)展000029深深房A600732上海新梅000502綠景地產(chǎn)600159大龍地產(chǎn)000514渝開發(fā)600634海鳥發(fā)展31房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告三線房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)絕對值值分析2008年，9家三線線企業(yè)的的各項絕絕對值指指標占行行業(yè)水平平的比例例均較低低，一般般在15%左右右，實力力遠不及及一、二二線企業(yè)業(yè)。特別別值得注注意的是是：三線線企業(yè)的的主營業(yè)業(yè)務收入入僅為二二線企業(yè)業(yè)的24%和一一線企業(yè)業(yè)的3%，但其其期間費費用卻達達到了二二線的30%和和一線的的6%，，說明三三線房企企的費用用控制能能力差強強人意。。具體指標標值如下下表所示示：

三線企業(yè)行業(yè)平均三線企業(yè)比二線企業(yè)三線企業(yè)比一線企業(yè)三線企業(yè)比行業(yè)平均主營業(yè)務收入478221640.437848505120.230.030.13主營業(yè)務成本297606401.922840503890.240.030.13管理費用3413896370.320.060.08營業(yè)費用57894467.2910990505410.290.040.05營業(yè)利潤96095782.94720168473.40.200.030.13凈利潤68881264.95549098340.10.180.030.13總資產(chǎn)2117720708129740691220.230.040.16總負債103218390979074214400.190.030.13平均存貨122580540881661236250.240.040.1532房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告三線房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)相對值值分析在三線企企業(yè)的各各項財務務比率上上，除了了資產(chǎn)負負債率略略優(yōu)于一一二線企企業(yè)及行行業(yè)平均均以外，，其余各各項指標標均劣于于一二線線企業(yè)及及行業(yè)平平均值。。具體指指標值參參加下表表。

三線企業(yè)二線企業(yè)一線企業(yè)行業(yè)平均毛利率37.77%41.41%38.93%39.65%管理費用率7.14%5.10%3.74%11.94%營業(yè)費用率12.11%9.44%9.07%29.08%營業(yè)利潤率20.09%22.63%19.08%19.03%銷售凈利率14.40%17.68%14.46%14.57%凈資產(chǎn)收益率8.64%11.61%14.27%9.27%資產(chǎn)負債率48.74%59.94%62.61%60.95%總資產(chǎn)周轉率0.270.310.360.29存貨周轉率0.240.240.280.28注：由于于管理費費用率增增長高達達170%的光光華控股股計入了了行業(yè)平平均水平平，而因因其負利利潤未被被歸入任任何一線線企業(yè)，，所以行行業(yè)平均均的費用用率高于于各線企企業(yè)33房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告趨勢分析析——獲獲利能力力2008年在獲獲利能力力上，從從毛利率率、營業(yè)業(yè)利潤率率、銷售售凈利率率上可以以看出，，二線企企業(yè)表現(xiàn)現(xiàn)最為出出色。從這三個個指標進進行分析析，三線線企業(yè)的的毛利率率最低，，這說明明三線企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、產(chǎn)品品附加值值等趕不不上一線線企業(yè)和和二線企企業(yè)；而而一線企企業(yè)毛利利率較低低則是由由于其為為了回籠籠資金，，加速周周轉而降降低價格格進行促促銷造成成的，和和三線企企業(yè)的毛毛利率低低有本質(zhì)質(zhì)的不同同。二線企業(yè)業(yè)的毛利利率、營營業(yè)利潤潤率和銷銷售凈利利率最高高，則是是由于其其具有一一定得產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢和產(chǎn)品品附加值值，而又又不愿意意犧牲毛毛利降價價促銷的的結果。。34房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告趨勢分析析——獲獲利能力力從圖中我我們可以以看出，，雖然一一線企業(yè)業(yè)的毛利利率、營營業(yè)利潤潤率和銷銷售凈利利率不敵敵二線企企業(yè)，但但凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率率卻是最最高的。。凈資產(chǎn)收收益率是是反映企企業(yè)盈利利能力最最重要的的指標，，它反映映了公司司對其自自有資產(chǎn)產(chǎn)的利用用效率。。凈資產(chǎn)收收益率較較高則反反映了單單位資本本的獲利利能力較較強，那那么一線線企業(yè)雖雖然毛利利率等由由于戰(zhàn)略略決策原原因低于于二線企企業(yè)，但但是其較較高的凈凈資產(chǎn)收收益率則則充分說說明一線線房企的的獲利能能力實質(zhì)質(zhì)上是最最高的。。35房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告趨勢分析析——期期間費用用從費用控控制上來來看，從從三線企企業(yè)到一一線企業(yè)業(yè)呈現(xiàn)持持續(xù)下降降的態(tài)勢勢。從三線企企業(yè)到二二線企業(yè)業(yè)，管理理費用率率和營業(yè)業(yè)費用率率的下降降十分明明顯，證證明房企企擴大規(guī)規(guī)模而帶帶來的邊邊際效用用此時是是遞增的的；而在在二線企企業(yè)的資資產(chǎn)規(guī)模模上出現(xiàn)現(xiàn)了明顯顯的轉折折，此時時再擴大大房企規(guī)規(guī)模的邊邊際效用用出現(xiàn)了了遞減，，但是還還沒有為為負，說說明大型型房企的的成本費費用和企企業(yè)規(guī)模模進行了了較好的的匹配，，費用控控制能力力有所提提高；單看營業(yè)業(yè)費用率率，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在房企企由二線線擴大到到一線時時，營業(yè)業(yè)費用率率下降的的幅度低低于管理理費用率率下降的的幅度，，那么說說明房企企在擴張張的過程程中，逐逐漸增強強了對債債務資金金的依賴賴，其財財務費用用率增大大；同時時為了擴擴大品牌牌與知名名度，在在房企擴擴張中，，銷售費費用率也也相應增增加。36房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告趨勢分析析——資資產(chǎn)負債債從資產(chǎn)負負債率上上來看，，目前，，無論是是一線企企業(yè)，還還是二線線、三線線企業(yè)，，其資產(chǎn)產(chǎn)負債率率均在60%左左右；從三線企企業(yè)上升升到二線線企業(yè)的的過程中中，企業(yè)業(yè)對資金金的需求求較大，，隨著資資產(chǎn)規(guī)模模的擴大大，企業(yè)業(yè)的負債債上升得得較快；；結合期間費費用率來看看，在從三三線上升到到二線的過過程中，負負債增加使使得企業(yè)迅迅速擴大規(guī)規(guī)模、單位位資產(chǎn)上的的成本顯著著降低，故故其期間費費用率快速速降低；但但當房企從從二線邁向向一線時，，即使負債債小幅上升升，也會給給企業(yè)帶來來沉重的負負擔，同時時營業(yè)費用用率的減幅幅也迅速趨趨緩。但由由于此時的的邊際效用用仍然為正正，所以理理智的房企企應該逐步步邁向一線線房企的規(guī)規(guī)模，以實實現(xiàn)更大的的規(guī)模經(jīng)濟濟。37房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告趨勢分析———資產(chǎn)利利用效率從資產(chǎn)利用用效率來看看，總資產(chǎn)產(chǎn)周轉率和和存貨周轉轉率呈現(xiàn)出出了遞增的的趨勢，表表明隨著資資產(chǎn)規(guī)模的的增加，企企業(yè)的運營營效率會提提高，呈現(xiàn)現(xiàn)逐步實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟濟。從存貨周轉轉的情況來來看，三線線企業(yè)和二二線企業(yè)的的存貨周轉轉情況不佳佳，二者存存貨周轉率率幾乎處于于同一水平平，但二線線企業(yè)的總總資產(chǎn)周轉轉率卻高于于三線企業(yè)業(yè)，說明二二線企業(yè)的的經(jīng)營能力力方面高于于三線企業(yè)業(yè)。二線企業(yè)向向一線企業(yè)業(yè)邁進的階階段，存貨貨周轉率大大幅提高，，說明企業(yè)業(yè)在邁向了了更高的水水平后更加加注重商品品銷售的節(jié)節(jié)奏和現(xiàn)金金流回流的的節(jié)奏。38房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)分析析二線、三線線房地產(chǎn)企企業(yè)分析重點企業(yè)分分析Contents39房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告重點企業(yè)———萬科A萬科企業(yè)作作為中國地地產(chǎn)行業(yè)的的領軍企業(yè)業(yè)，近幾年年的表現(xiàn)可可謂可圈可可點，下表表全面反映映了近三年年萬科的發(fā)發(fā)展狀況。。40房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告一線企業(yè)———萬科A2008年年，金融危危機席卷全全球，中國國樓市在經(jīng)經(jīng)歷了2007年的的瘋狂高漲漲后，2008年遭遭遇了前所所未有的金金融寒流。。銀行銀根根緊縮、樓樓市成交量量一落千丈丈、購房者者持幣觀望望，開發(fā)商商資金緊張張，四面楚楚歌。2008年年萬科提出出中國樓市市的“拐點點論”，率率先在全國國降價銷售售商品房以以快速回籠籠資金。作作為上市房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的“老大大”，雖然然2008年萬科的的成績并不不輝煌，但但其2008年取得得的成績?nèi)匀匀槐３衷谠谛袠I(yè)領先先的水平。。公司全年年實現(xiàn)銷售售面積557.0萬平方方米，銷售售金額478.7億億元，同比比分別減少少9.2%和8.6%；結算算項目面積積451.4萬平方方米，同比比增長14.6%，，結算收入入404.9億元元，同比增增長15.1%；完完成新開工工面積523.3萬萬平方米，，同比減少少32.6%，竣工工面積達529.4萬平方方米，比2007年年增加18.9%。08年年，公司實實現(xiàn)主營業(yè)業(yè)務收入409.92億元元，同比增增長15.38%；；凈利潤46.4億億元，同比比減少12.74%。年末公公司還有有有346.4萬平方方米已銷售售資源未竣竣工結算，，合同金額額合計273.4億億元，公公司仍然具具備較強的的發(fā)展后勁勁。2008年年，雖公司司資增速緩緩慢，但主主營業(yè)務收收入到達410.1億元，占占行業(yè)25.1％，，仍為行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模模支柱公司司；從各項項經(jīng)濟評價價指標來看看，萬科的的總資產(chǎn)周周轉率和存存貨周轉率率遠高于行行業(yè)平均水水平，也高高于一線房房企的平均均水平，這這與08年年萬科降價價促銷、加加快資產(chǎn)流流轉的戰(zhàn)略略有關，同同時此戰(zhàn)略略導致萬科科的盈利能能力下降，，低于一線線企業(yè)平均均水平；在在費用控制制上，萬科科的營業(yè)費費用率與一一線企業(yè)行行業(yè)平均持持平，這是是由財務費費用的上漲漲造成的，，單就管理理費用看，，萬科的管管理費用控控制能力較較強，同比比下降了13個百分分點。2008年年公司計計劃開工面面積約400萬平方方米，竣工工面積約618萬平平方米，進進一步增加加1000萬平方方米左右的的項目資源源，可以預預見，2009年萬萬科將繼續(xù)續(xù)引跑中國國地產(chǎn)界。。41房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告二線企業(yè)———東華實實業(yè)東華實業(yè)作作為二線企企業(yè)的代表表之一，近近幾年發(fā)展展勢頭強勁勁，主營業(yè)業(yè)務收入僅僅用了兩年年的時間（（2006-2007年）就就完成了從從3億到10億的跨跨越。2006-2008的的公司的經(jīng)經(jīng)營狀況如如下表所示示。42房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究分析析報告二線企業(yè)———東華實實業(yè)東華實業(yè)是是一家以北北京為主要要業(yè)務開展展地的房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，目前前僅在北京京和廣東兩兩個城市發(fā)發(fā)展，從2005年年開始東華華實業(yè)東華華實業(yè)主攻攻北京市場場，將北京京作為其主主要的發(fā)展展城市。2008年年，北京的的主營業(yè)務務占到公司司整體的90%以上上。目前，，東華實業(yè)業(yè)逐步向河河南等二、、三線城市市拓展，以以最終實現(xiàn)現(xiàn)成為由一一線城市區(qū)區(qū)域發(fā)展向向全國包括括二三線城城市拓展房房地產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營目標，，增強公司司的持續(xù)經(jīng)經(jīng)營能力，，為今后的的發(fā)展奠定定良好的基基礎。從發(fā)展軌跡跡來看，東東華實業(yè)自自1998年成立于于廣州，一一直在以廣廣州為主要要發(fā)展城市市，是典型型的單城市市房地產(chǎn)企企業(yè)，由于于地處中國國的經(jīng)濟中中心，其發(fā)發(fā)展速度一一直較快。。2003年公司開開始進駐北北京發(fā)展，，到了2005年起起，東華實實業(yè)開始全全面主攻北北京市場，，實現(xiàn)了從從單城市房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)到區(qū)域性性房地產(chǎn)企企業(yè)的轉變變。但東華華實業(yè)主攻攻北京市場場后，將主主要的資源源全部投向向北京市場場，公司業(yè)業(yè)績的增長長，主要也也主要依托托北京地區(qū)區(qū)的項目。。東華華實實業(yè)業(yè)2007年年的的業(yè)業(yè)績績大大幅幅上上漲漲，，凈凈利利潤潤達達到到9750萬萬元元，，同同比比上上漲漲137.8%。。2008年年，，公公司司的的主主營營業(yè)業(yè)務務收收入入較較2007年年微微漲漲，，同同比比僅僅上上漲漲8.91%。。但但在在凈凈資資產(chǎn)產(chǎn)收收益益率率上上，，東東華華企企業(yè)業(yè)卻卻又又遙遙遙遙領領先先于于行行業(yè)業(yè)、、二二線線企企業(yè)業(yè)，，甚甚至至超超過過了了一一線線企企業(yè)業(yè)的的全全國國平平均均水水平平，，08年年比比07年年略略有有下下降降，，目目前前為為18.24%，，超超過過了了行行業(yè)業(yè)9個個百百分分點點，，二二線線企企業(yè)業(yè)7個個百百分分點點，，和和一一線線企企業(yè)業(yè)4個個百百分分點點。。主主要要原原因因在在于于北北京京、、廣廣東東的的房房價價雖雖在在08年年樓樓市市低低迷迷的的環(huán)環(huán)境境下下有有所所下下降降，，但但在在一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)城城市市中中，，其其價價格格仍仍處處于于高高位位；；并并且且其其在在北北京京的的項項目目有有的的位位于于城城市市商商業(yè)業(yè)中中心心，，有有的的是是別別墅墅、、花花園園洋洋房房等等高高檔檔住住宅宅，，因因此此售售價價仍仍位位于于城城市市中中的的較較高高水水平平。。43房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)研研究究分分析析報報告告二線線企企業(yè)業(yè)————東東華華實實業(yè)業(yè)在費費用用控控制制上上，，東東華華實實業(yè)業(yè)的的表表現(xiàn)現(xiàn)就就超超過過行行業(yè)業(yè)、、二二線線、、甚甚至至一一線線房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的平平均均水水平平，，期期間間費費用用率率僅僅為為6.57%；；從從縱縱向向比比較較來來看看，，2008年年，，在在公公司司的的主主營營業(yè)業(yè)務務收收入入有有所所上上升升的的情情況況下下，，期期間間費費用用率率出出現(xiàn)現(xiàn)了了下下降降。。正正是是由由于于在在收收入入和和費費用用控控制制嚴嚴格格，，才才使使得得公公司司在在樓樓市市低低迷迷的的2008年年其其營營業(yè)業(yè)利利潤潤和和凈凈利利潤潤出出現(xiàn)現(xiàn)了了40%的的大大幅幅上上升升。。2008年年，，在在資資產(chǎn)產(chǎn)的的利利用用效效率率上上，，東東華華實實業(yè)業(yè)的的表表現(xiàn)現(xiàn)也也較較為為出出色色，，總總資資產(chǎn)產(chǎn)周周轉轉率率和和存存貨貨周周轉轉率率兩兩項項指指標標均均大大幅幅領領先先于于行行業(yè)業(yè)、、二二線線企企業(yè)業(yè)甚甚至至一一線線的的平平均均水水平平，，兩兩項項指指標標為為0.53和和0.51。。從三年的的分析來來看，絕絕大部分分指標在在2008年均均優(yōu)于2006年的水水平，可可見，從從單城市市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)向向區(qū)域性性房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展的過過程中，，合理的的戰(zhàn)略布布局、較較高的管管理水平平，科學學的擴張張給企業(yè)業(yè)帶來有有利的影影響。因此，未未來公司司的經(jīng)營營應在全面考慮慮，通盤盤操作的的基礎上上，繼續(xù)續(xù)保證收收入、成成本、費費用、效效率等方方面的全全面提升升，使企企業(yè)在健健康的快快車道上上保持持持續(xù)的發(fā)發(fā)展。44房地產(chǎn)行行業(yè)研究究分析報報告三線企業(yè)業(yè)——綠綠景地產(chǎn)產(chǎn)綠景地產(chǎn)產(chǎn)位于廣廣東，其其主要業(yè)業(yè)務覆蓋蓋區(qū)域也也主要在在廣州、、佛山。。作為三三線企業(yè)業(yè)的代表表，近幾幾年的發(fā)發(fā)展出現(xiàn)現(xiàn)了較大大的波動動，2006-2008的公公司的經(jīng)經(jīng)營狀況況如下表表所示。。45房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)研究究分析析報告告三線企企業(yè)———綠綠景地地產(chǎn)綠景地地產(chǎn)自自1988年成成立以以來，，一直直在廣廣州本本土以以及佛佛山等等地發(fā)發(fā)展，，直到到2006年，，廣州州天譽譽地產(chǎn)產(chǎn)入主主綠景景地產(chǎn)產(chǎn)，成成為其其最大大的股股東后后，支支持綠綠景地地產(chǎn)鞏鞏固和和擴大大在廣廣州地地區(qū)的的開發(fā)發(fā)優(yōu)勢勢，并并借助助上市市公司司的資資本平平臺，，適時時支持持綠景景地產(chǎn)產(chǎn)將其其核心心業(yè)務務———普通通住宅宅類房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)延伸伸到廣廣州地地區(qū)之之外，，力爭爭成為為全國國性的的有競競爭力力的房房地產(chǎn)產(chǎn)商。。但由于于公司司實力力平平平、項項目單單一，，盈利利狀況況一直直未有有較大大改觀觀。年年報顯顯示，，08年，，在面面對比比07年更更為嚴嚴峻的的經(jīng)濟濟和行行業(yè)形形勢時時，公公司通通過合合作等等方式式積極極開拓拓外地地市場場，通通過收收購廣廣西天天譽房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司股權權一方方面增增加了了公司司土地地儲備備，拓拓展了了省外外市場場；同同時，，公司司還積積極開開展土土地一一級開開發(fā)，，拓展展公司司的業(yè)業(yè)務區(qū)區(qū)域。。