寧波鄞州區(qū)嵩江中路項目策劃報告-

寧波鄞州區(qū)嵩江中路項目策劃報告形象策略視覺表現(xiàn)SWOT可能性定位市場客戶項目城市文化精神報告思路了解分析形成項目策劃報告創(chuàng)造了解城市文化精神寧波簡介概況水系島嶼海岸線寧波簡稱“甬”，地處中國大陸海岸線中段，長江三角洲南翼，浙江省東部的東海之濱。東有舟山群島為天然屏障，北瀕杭州灣，與上海隔灣相望，西接紹興市，南臨三門灣，與臺州相連。全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積為1033平方公里。寧波是浙江省八大水系之一，河流有余姚江、奉化江、甬江，余姚江發(fā)源于上虞市梁湖；奉化江發(fā)源于奉化市斑竹。余姚江、奉化江在市區(qū)“三江口”匯合成甬江，流向東北經(jīng)招寶山入海。整個甬江流域，因雨量充沛，水資源豐富。全市共有大小島嶼531個，面積524.07平方公里。寧波境內(nèi)有兩灣一港，即三門灣、杭州灣、象山港。這些灣港，因有錢塘江、甬江及眾多溪河注入，夾帶著大量泥沙和營養(yǎng)物質(zhì)，為灘涂和近海生物繁殖提供了豐富的養(yǎng)料。寧波有漫長的海岸線，港灣曲折，島嶼星羅棋布。全市海域總面積為9758平方公里，岸線總長為1562公里，其中大陸岸線為788公里，島嶼岸線為774公里，占全省海岸線的三分之一。劃區(qū)全市下轄象山、寧海二個縣，余姚、慈溪、奉化三個縣級市。市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū).人口環(huán)境年份全市人口總數(shù)（萬）增長率市區(qū)戶籍人口總數(shù)（萬）增長率出生率鄞州區(qū)人口（萬）2006560.46.6‰215.811.2‰7.3‰77.72007564.67.5‰218.211.1‰7.47‰79.1寧波560萬的人口基數(shù)在全國來說或許不大，但是220萬左右的市區(qū)人口基數(shù)就相當可觀了,人口增長較為穩(wěn)定，其中我們項目所在地的鄞州去人口總數(shù)達到近80萬，占了寧波市區(qū)人口三分之一強。交通環(huán)境海陸空北倫港象山港杭州灣跨海大橋、杭甬高速、甬金高速、甬臺溫高速、國道等櫟社國際機場寧波作為一個海港城市，水路通向各大港口城市；寧波櫟社機場座落在鄞州區(qū)，航班遍布國內(nèi)國際，同時提升了鄞州的經(jīng)濟價值；高速交通方面，杭州灣跨海大橋的通車，拉近了寧波與上海的距離，杭甬高速、甬金高速、甬臺溫高速等高速線路拉近了寧波與全國各大城市的距離，交通優(yōu)勢顯著。經(jīng)濟環(huán)境一.整體經(jīng)濟實力強項目數(shù)量備注07年GDP3433.08億元增長14.8％，浙江第二07年人均GDP60195元市區(qū)人均可支配收入22307元增長13.4％農(nóng)村人均可支配收入10051元增長13.6％指標名稱單位實績增長（%）寧波市GDP億元3433.0814.8第二產(chǎn)業(yè)億元1888.6814.5第三產(chǎn)業(yè)億元1390.7616.4規(guī)模以上工業(yè)利潤億元389.0424.6全社會固定資產(chǎn)投資億元1597.916.3港口貨物吞吐量億噸3.4511.5集裝箱吞吐量萬標箱935.0032.3社會消費品零售總額億元1035.4617.3自營出口額億美元382.5533.0實際利用外資億美元25.053.1財政一般預(yù)算收入億元723.9229.0地方財政收入億元329.1227.9市區(qū)居民人均可支配收入元2230713.4農(nóng)村居民人均純收入元1005113.6全社會用電量億千瓦時367.1217.1城鎮(zhèn)登記失業(yè)率%3.16-4.52007年寧波市主要經(jīng)濟指標

二.鄞州綜合經(jīng)濟實力居寧波之首

整體經(jīng)濟實力鄞州整體經(jīng)濟實力強勁，位寧波第一，浙江省列十二工業(yè)全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)15000多家，已經(jīng)行程以輕紡、服裝、機械、電子、汽配、食品為主的門類齊全的產(chǎn)業(yè)體系進出口至2007年，全區(qū)現(xiàn)有外資企業(yè)961家，協(xié)議利用外資19.3億美元，到位外資15.2億美元，2007年，全區(qū)實現(xiàn)進出口總額28.7億美元，其中出口21.3億美元，名列浙江省第一指標名稱單位海曙江東江北北侖鎮(zhèn)海鄞州地區(qū)生產(chǎn)總值億元290.47227.16136.09377.17243.67520.84比上年增長%12.112.78.115.320.116.5其中：第二產(chǎn)業(yè)億元47.6786.0957.02226.83183.01329.45增長%0.97.7-8.214.122.415.1第三產(chǎn)業(yè)億元242.76140.6975.24143.8756.47170.43增長%14.516.125.418.214.820.9全社會固定資產(chǎn)投資億元78.5666.1790.80227.00134.99271.23比上年增長%20.017.530.44.413.210.6社會消費品零售總額億元188.60101.1752.7651.5839.24111.26比上年增長%12.815.023.122.016.126.8外貿(mào)出口總額億美元27.3821.879.8955.8914.3255.39比上年增長%44.946.548.924.21.332.6財政一般預(yù)算收入億元41.9331.8334.0627.8933.96108.01比上年增長%21.823.830.731.424.343.1全社會用電量億千瓦時16.1212.4213.8468.3743.6451.38比上年增長%5.310.712.829.220.014.82007年寧波各區(qū)主要經(jīng)濟指標

三.消費結(jié)結(jié)構(gòu)不不斷優(yōu)優(yōu)化城鄉(xiāng)居居民消消費結(jié)結(jié)構(gòu)不不斷優(yōu)優(yōu)化。。據(jù)抽抽樣調(diào)調(diào)查，，2007年寧寧波市市區(qū)居居民人人均消消費性性支出出13921元元，比比上年年增長長9.9%，人人均服服務(wù)性性消費費支出出4006元，，增長長9.0%。醫(yī)療保保健、、交通通通訊訊、教教育文文化娛娛樂服服務(wù)支支出成成為增增幅最最快的的三類類支出出，人人均分分別支支出745元、、2039元和和2299元，，分別別增長長34.4%、、22.2%和和12.1%；；人均衣衣著類類支出出1281元，，增長長0.2%；居居住類類支出出1304元，，增長長3.4%；家家庭設(shè)設(shè)備用用品及及服務(wù)務(wù)支出出708元元，下下降10.0%；其其他商商品和和服務(wù)務(wù)支出出396元元，增增長0.5%；；人均均食品品支出出5150元，，增長長10.2%。。鄞州城城區(qū)規(guī)規(guī)劃城區(qū)定定位：為鄞鄞州的的政治治、經(jīng)經(jīng)濟和和文化化中心心區(qū)域規(guī)規(guī)劃：規(guī)劃劃面積積33平方方公里里，近近期計計劃開開發(fā)12平平方公公里，，其中中工業(yè)業(yè)區(qū)5平方方公里里。規(guī)劃總總?cè)丝诳冢杭s12萬萬人，，鄞州州新城城區(qū)遠遠景規(guī)規(guī)劃年年限一一直到到2010年，，屆時時計劃劃容納納2５５萬人人口發(fā)展方方向：根據(jù)據(jù)市里里“南南居北北工””的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，到2010年年鄞州州新城城區(qū)將將成為為一個個現(xiàn)代化化、生生態(tài)型型、園園林式式的國國內(nèi)一一流中中等城城市。三江口片區(qū)東部新城鄞州區(qū)東部新新城——寧寧波重重點建建設(shè)區(qū)區(qū)域，，“一一城兩兩心””規(guī)劃劃重要要組成成部分分。對對既有有城市市中心心功能能的補補充和和完善善１１５.８５５平方方公里里，規(guī)規(guī)劃人人口１１５萬萬鄞州中中心區(qū)區(qū)——寧波未未來重重要居居住新新區(qū)，，鄞州州未來來的政政治、、經(jīng)濟濟和文文化中中心。。規(guī)劃總總面積積33平方方公里里，近近期計計劃開開發(fā)12平平方公公里，，計劃劃容納納２５５萬人人這兩個個城區(qū)區(qū)都作作為寧寧波市市的未未來發(fā)發(fā)展重重點，，各有有其特特點：：從遠景景發(fā)展展勢頭頭看，，東部部新城城作為為新的的城市市中心心，遠遠景看看好。。東部新新城———城城市未未來商商務(wù)、、市政政中心心，主主要承承載的的功能能有商商務(wù)金金融、、行政政管理理、會會議博博覽、、科技技資訊訊、公公共文文化、、居住住等城城市功功能鄞州中中心區(qū)區(qū)———鄞州州的政政治、、經(jīng)濟濟和文文化中中心，，相比比東部部新城城，承承載更更多的的居住住功能能。從短期期發(fā)展展上看看，近近三年年東部部新城城對鄞鄞州中中心區(qū)區(qū)難以以產(chǎn)生生威脅脅。東部新新城雖雖然遠遠景看看好，，但目目前城城市發(fā)發(fā)展條條件下下，位位于城城市近近郊、、城市市自然然外延延區(qū)區(qū)域，，由于于已有有一定定的發(fā)發(fā)展基基礎(chǔ)，，發(fā)展展相對對成熟熟，在在短期期內(nèi)，，將比比東部部新城城更具具發(fā)展展?jié)摿α?。鄞州區(qū)區(qū)前身身是著著名的的百強強縣，，本地地經(jīng)濟濟對城城市發(fā)發(fā)展的的支撐撐性極極強，，已有有比較較好的的發(fā)展展基礎(chǔ)礎(chǔ)，相相對于于目前前尚處處于規(guī)規(guī)劃、、啟動動階段段的東東部新新城來來說，，短期期內(nèi)更更有競競爭優(yōu)優(yōu)勢。。鄞州城城區(qū)規(guī)規(guī)劃寧姜公路寧南北路天童北路錢湖北路鄞縣大道四明路杭甬高速公路外國語學(xué)院第二人民醫(yī)院寧波理工萬里學(xué)院麥德龍市區(qū)方向高教園區(qū)CLD核心區(qū)CLD政務(wù)區(qū)鄞州公園中央商務(wù)區(qū)工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)本案鄞州中中心區(qū)區(qū)發(fā)展展方向向從右圖圖可以以看出出，鄞鄞州中中心區(qū)區(qū)的一一個發(fā)發(fā)展方方向、、發(fā)展展態(tài)勢勢是一一個怎怎樣的的局面面：杭甬高高速交交通限限制了了區(qū)域域向北北發(fā)展展天童北北路成成為未未來發(fā)發(fā)展縱縱向主主軸中央商商務(wù)區(qū)區(qū)規(guī)劃劃、公公園區(qū)區(qū)規(guī)劃劃，強強經(jīng)濟濟引擎擎支撐撐下一一階段段城市市向南南發(fā)展展CLD區(qū)區(qū)域向南南延伸，，本案所所在地位位于寧波波中心城城區(qū)與鄞鄞州中心心CLD之間。。并屬于于鄞州中中心CLD區(qū)塊塊的外延延。就整整個地理理位置來來說來往往兩個繁繁榮之地地都十分分便利，，方便，，卻又享享受繁榮榮區(qū)塊之之間的寧寧靜。鄞州城區(qū)區(qū)規(guī)劃了解解城市文化精神文化環(huán)境境商業(yè)文化歷史文化寧波的文文化發(fā)源源可以上上溯到7000年以前前，河姆姆渡遺址址的發(fā)掘掘，證明明寧波是是世界上上最早種種植水稻稻的地區(qū)區(qū)之一。。公元前前2000多年年的夏代代，寧波波的名稱稱為“鄞鄞”，春春秋時為為越國境境地，秦秦時屬會會稽郡的的鄞、貿(mào)貿(mào)阝、句句章三縣縣，唐時時稱明州州。公元元821年，明明州州治治遷到三三江口，，并筑內(nèi)內(nèi)城，標標志著寧寧波建城城之始。。明洪武武十四年年（公元元1381年）），取““海定則則波寧””之義，，改稱寧寧波，一一直沿用用至今。。寧波的商商業(yè)文化化是儒商商文化，，最早可可以追溯溯到春秋秋戰(zhàn)國時時期的范范蠡，，自稱陶陶朱公，，后來又又有許多多大家給給寧波的的儒商文文化添磚磚加瓦，，較為著著名的有有北宋時時期的王王安石，，南宋時時期楊適適，明朝朝的王守守仁，，清初的的黃宗羲羲，以以及到近近代的虞虞洽卿、、朱葆山山等，現(xiàn)現(xiàn)代的包包玉剛、、邵逸夫夫、吳錦錦堂等人人。寧波的儒儒商文化化特征可可以概括括為以下下十二個個字：務(wù)務(wù)實、明明理、進進取、重重文、包包容、機機敏。了解解城市文化精神寧波的城城市精神神以及人人居精神神來源于有有歷史淵淵源的儒儒商文化化，加上上我們對對整個城城市的感感悟，寧寧波精神神可以用用八個字字來概括括，那就就是“穩(wěn)穩(wěn)重、大大氣、開開放，無無畏”。。穩(wěn)重，是是寧波給給外人展展示的一一種氣息息，大氣氣，是一一種大格格局的體體現(xiàn)，開開放，是是海納百百川，取取長補短短；無畏畏，是寧寧波城市市跨越困困難，以以寧波特特色發(fā)展展的一種種精神。。寧波人的的居住價價值觀同同樣可以以用八個個字來概概括：““精致、高高品質(zhì)、、有升華華”。精致致，是對對空間和和布局的的要求，，品質(zhì)，，是對選選材和用用料的講講究，這這兩點主主要集中中在物質(zhì)質(zhì)追求上上，而有有升華則則是代表表了一種種精神文文化的需需求，目目前寧波波人生活活上已經(jīng)經(jīng)趨于富富足，所所以現(xiàn)在在他們對對于住房房的要求求不僅僅僅存在于于物質(zhì)上上，他們們需要他他們的住住房和空空間帶有有一定的的藝術(shù)或或文化氣氣息，他他們追求求更高的的品質(zhì)和和享受，，甚至是是超出現(xiàn)現(xiàn)在的。。小結(jié)寧波是一個經(jīng)濟相對發(fā)達的城市，浙江排名第二，僅次于首府杭州。作為一個海港城市，地理位置優(yōu)越，交通方面，海、陸、空交通網(wǎng)輻射全國及東南亞，交通優(yōu)勢顯著。在居民消費體系中，我們看到寧波市居民在文化教育和娛樂服務(wù)上面占有很大的比重，這說明了寧波人在生活開始富足的同時開始追求更高的精神文化需求。從鄞州區(qū)的城市規(guī)劃中，本案的地理位置優(yōu)勢顯著寧波歷史悠久的城市，有很深的文化沉淀，其儒商的作風(fēng)，素有寧波幫之稱。分析析了解市場客戶項目房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資近年年來來寧寧波波房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展十十分分迅迅速速，，已已成成為為投投資資領(lǐng)領(lǐng)域域的的重重要要組組成成部部分分，，尤尤其其在在““九九五五””后后期期，，受受城城建建規(guī)規(guī)模模擴擴大大、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施投投資資加加快快和和房房改改政政策策的的刺刺激激，，市市場場容容量量大大幅幅增增長長，，特特別別是是在在2000-2003年年寧寧波波房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)取取得得了了跳跳躍躍性性的的發(fā)發(fā)展展，，2002年年和和2003年年的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資增增幅幅都都在在40%以以上上，，成成為為拉拉動動投投資資增增長長的的重重要要力力量量。。2004年年，，國國家家出出臺臺了了““四四控控制制一一清清理理””的的調(diào)調(diào)節(jié)節(jié)政政策策，，即即控控制制新新開開工工項項目目、、控控制制銀銀行行貸貸款款、、控控制制土土地地征征用用、、控控制制優(yōu)優(yōu)惠惠價價格格，，清清理理擬擬在在建建項項目目，，寧寧波波的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資增增幅幅隨隨即即大大幅幅度度下下降降，，2005年年隨隨著著新新一一輪輪的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控措措施施的的出出臺臺，，開開發(fā)發(fā)投投資資的的增增幅幅持持續(xù)續(xù)放放緩緩。。而經(jīng)經(jīng)過過幾幾年年的的徘徘徊徊，，2006年年受受需需求求回回升升等等因因素素的的帶帶動動，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額開開始始顯顯現(xiàn)現(xiàn)出出復(fù)復(fù)蘇蘇跡跡象象寧波波市市是是長長三三角角城城市市圈圈的的重重要要組組成成部部分分，，擁擁有有緊緊臨臨上上海海和和杭杭州州的的地地理理優(yōu)優(yōu)勢勢，，加加上上瀕瀕海海的的地地理理環(huán)環(huán)境境，，使使得得寧寧波波在在發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)濟濟上上具具有有天天然然地地理理優(yōu)優(yōu)勢勢，，而而大大多多數(shù)數(shù)城城市市的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展水水平平和和經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平成成正正比比，，即即隨隨著著城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟的的發(fā)發(fā)展展，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場也也隨隨之之發(fā)發(fā)展展。。房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售情情況況隨著著06年年寧寧波波的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場開開始始復(fù)復(fù)蘇蘇，，06年年整整體體銷銷售售略略有有抬抬頭頭，，到到07年年出出現(xiàn)現(xiàn)一一段段銷銷售售高高潮潮，，然然而而進進入入08以以來來，，銷銷售售情情況況呈呈下下降降趨趨勢勢。。六區(qū)區(qū)銷銷售售走走勢勢柱柱圖圖從圖圖中中我我們們可可以以看看到到06年年5月月和和07年年5月月之之后后幾幾個個月月呈呈現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售高高潮潮，，而而進進入入08年年以以來來，，銷銷售售直直線線下下降降，，呈呈平平穩(wěn)穩(wěn)下下降降勢勢態(tài)態(tài)，，六月月移移動動平平均均線線則則顯顯示示出出了了08年年房房產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售開開始始呈呈現(xiàn)現(xiàn)下下滑滑趨趨勢勢。。鄞州州中中心心區(qū)區(qū)銷銷售售走走勢勢柱柱圖圖鄞州州中中心心區(qū)區(qū)06年年以以來來的的銷銷售售情情況況與與寧寧波波六六區(qū)區(qū)整整體體銷銷售售情情況況類類似似，，在在過過了了07年年的的一一個個銷銷售售高高潮潮之之后后，，進進入入08年年以以來來，，銷銷售售情情況況節(jié)節(jié)節(jié)節(jié)下下降降。。六月月移移動動平平均均線線同同樣樣顯顯示示出出了了08年年銷銷售售情情況況下下降降的的趨趨勢勢。。鄞州州與與六六區(qū)區(qū)銷銷售售對對比比趨趨勢勢線線圖圖從對對比比圖圖上上我我們們可可以以清清晰晰的的看看到到，，鄞鄞州州中中心心去去的的住住宅宅銷銷售售趨趨勢勢與與寧寧波波六六區(qū)區(qū)的的住住宅宅銷銷售售趨趨勢勢基基本本一一致致。。六區(qū)區(qū)存存量量變變化化圖圖存量量存存量量趨趨勢勢線線顯顯示示寧寧波波六六區(qū)區(qū)住住宅宅存存量量在在下下降降市場場趨趨勢勢解解碼碼銷售售下下降降存量量下下降降？競爭爭激激烈烈市場場飽飽和和？看一一則則新新聞聞新聞聞樓市市正正在在進進入入一一個個下下降降通通道道經(jīng)過過連連續(xù)續(xù)幾幾年年的的非非理理性性上上漲漲，，中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格已已經(jīng)經(jīng)嚴嚴重重高高于于其其使使用用價價值值，，也也遠遠遠遠脫脫離離了了普普通通百百姓姓的的承承受受能能力力。。有有資資料料顯顯示示，，近近期期以以深深圳圳、、廣廣州州為為代代表表的的各各地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格紛紛紛紛走走低低，，房房屋屋銷銷售售量量持持續(xù)續(xù)走走低低，，而而為為了了盡盡快快收收回回投投資資，，一一些些開開發(fā)發(fā)商商更更是是紛紛紛紛殺殺價價，，但但銷銷售售仍仍不不見見起起色色。。這這些些現(xiàn)現(xiàn)象象在在一一線線大大城城市市更更是是如如此此，，深深圳圳某某商商品品房房價價格格甚甚至至半半年年縮縮水水40%。。在在2008年年博博鰲鰲房房地地產(chǎn)產(chǎn)論論壇壇上上，，中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商基基本本達達成成共共識識：：樓市正在在進入一一個下降降通道。。其實，，全世界界的房地地產(chǎn)價格格都在下下跌，所所以中國國的房地地產(chǎn)也不不會例外外。一段時期期以來，，政府為為防止經(jīng)經(jīng)濟過熱熱和全面面通貨膨膨脹的產(chǎn)產(chǎn)生，采采取了一一系列緊緊縮銀根根的調(diào)控控措施，，房地產(chǎn)產(chǎn)是對貨貨幣政策策最為敏敏感的行行業(yè)，受受到的沖沖擊無疑疑是最大大的。加加息、提提高存款款準備金金率使市市場資金金供應(yīng)緊緊張，而而加快廉廉租房、、經(jīng)濟適適用房及及保障性性住房建建設(shè)、提提高購房房首付比比例、限限制按揭揭和囤地地等具體體措施更更是直指指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，政政策的累累積效應(yīng)應(yīng)越來越越明顯。。雖然人民民幣升值值對地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)來來說是長長期利好好，今年年以來人人民幣升升值的速速度也在在明顯加加快，而而且隨著著我國居居民生活活水平的的不斷提提高，城城市化進進程的不不斷加快快，對房房地產(chǎn)構(gòu)構(gòu)成的剛剛性需求求也將長長期存在在。但在在房價下下跌的市市場預(yù)期期之下，，人們的的購房積積極性顯顯然會大大打折扣扣，受資資金成本本所困，，不管是是開發(fā)商商還是按按揭購房房的消費費者，都都感到了了空前的的壓力。。在CPI仍然然高企的的背景下下，控制制物價防防止通脹脹已成為為經(jīng)濟工工作的重重中之重重，從緊的貨貨幣政策策不可能能有太大大的改變變，特別別是近日日央行一一次提高高提高存存款準備備金率一一個百分分點的驚驚人之舉舉更顯示示了收緊緊銀根的的堅定決決心。從幾家地地產(chǎn)龍頭頭上市公公司公布布的2007年年年報可可以看出出，雖然然受益于于去年國國內(nèi)各地地房價居居高不下下，其總總體業(yè)績績表現(xiàn)較較好，多多家公司司還推出出了比較較優(yōu)厚的的利潤分分配方案案。但是是，不容容忽視的的是，地地產(chǎn)類上上市公司司的資金金狀況實實在不容容樂觀，，現(xiàn)金流流明顯不不足、資資產(chǎn)負債債率居高高不下，，資金周周轉(zhuǎn)面臨臨很大的的壓力。。萬科、、保利、、招商、、金地四四大房地地產(chǎn)上市市公司扣扣除存貨貨后的速速動比率率在0.7以下下，反映映出這些些企業(yè)存存在較大大的短期期償債風(fēng)風(fēng)險，與與此同時時，萬科、保保利、招招商、金金地四大大房地產(chǎn)產(chǎn)公司的的每股經(jīng)經(jīng)營性現(xiàn)現(xiàn)金流量量指標也也都出現(xiàn)現(xiàn)負數(shù)。很顯然，，一直都是是靠貸款和和融資過日日子的地產(chǎn)產(chǎn)商本身的的抗風(fēng)險能能力極差，，特別是目目前股市低低迷直接融融資的可能能性極小。。而央行收收緊銀根、、接連提高高存款準備備金率也使使等各商業(yè)業(yè)銀行資金金的回旋余余地越來越越小，如果果地產(chǎn)行業(yè)業(yè)出現(xiàn)崩盤盤，那么對對銀行業(yè)的的沖擊也是是顯而易見見的，相信信這也是某某些機構(gòu)在在看空房地地產(chǎn)的同時時看空銀行行股的一個個重要理由由。種種跡象表表明，房地地產(chǎn)的價格格泡沫破滅滅的可能性性正在逐漸漸加大。因因此，對于于地產(chǎn)股的的市場風(fēng)險險，相信也也是越來越越大。應(yīng)該該說周四萬萬科率先跌跌停并引發(fā)發(fā)地產(chǎn)股全全面走弱正正是體現(xiàn)了了市場的這這種擔憂。。新聞重點全國房價下滑國家控制加緊投資者信心下降市場趨勢解解碼(續(xù)））麗水房價泡泡沫的思考考廣東、深圳圳、北京等等城市房價價下挫，全全國地產(chǎn)宏宏觀下滑國家宏觀控控制進一步步加大，房房產(chǎn)商融資資困難國外經(jīng)濟風(fēng)風(fēng)波影響？寧波目前的的房價？寧波現(xiàn)在的的經(jīng)濟？市場趨勢解解碼（結(jié)論論）寧波目前房房價可以保保持受大環(huán)境影影響，寧波波樓市銷售售量下降市場競爭激激烈化競爭環(huán)境下下，我們需需要什么？？要了解什什么？大氣的會所所設(shè)計體現(xiàn)現(xiàn)出寧波人人對生活品品質(zhì)的追求求外力面敦厚厚而又有質(zhì)質(zhì)感的高層層外立面用用料大氣的小區(qū)區(qū)的會所敦厚而有有有質(zhì)感的外外立面產(chǎn)品走勢帶有濃重藝藝術(shù)氣息的的風(fēng)格城事事售樓處藝術(shù)的風(fēng)格格城事售樓樓處裝修高雅的的房屋裝修修，在大氣氣和穩(wěn)重中中體現(xiàn)寧波波精神豪華大氣的的室內(nèi)裝修修產(chǎn)品走勢來自萬達精精裝小戶型型的藝術(shù)裝裝修藝術(shù)的萬達達精裝單身身公寓產(chǎn)品走勢產(chǎn)品走勢受70、90政策的的影響房價高企對對于許多工工薪階層而而言，他們們的收入只只能支撐小小戶型公寓寓的總價小戶型在寧寧波市場中中比重越來來越大大學(xué)生和外外來打工青青年存在租租房需求高品、穩(wěn)重重、內(nèi)涵、、前衛(wèi)是寧寧波樓市產(chǎn)產(chǎn)品的主要要特征，小小戶型成為為耀眼明星星住宅市場板板塊分析本項目地塊塊位于鄞州州區(qū)，為住住宅用地，，因此本報報告重點考考察與項目目相關(guān)區(qū)域域的住宅市市場。鄞州區(qū)是一一個面積覆覆蓋面很大大很廣的區(qū)區(qū)域，分為為中心區(qū)、、城西、東東錢湖三大大板塊，我我們重點分分析我們項項目所在的的中心區(qū)板板塊以及具具有一定借借鑒意義的的海署、江江東、江北北區(qū)的主要要樓盤情況況。2007年年寧波市四四區(qū)（海曙曙、江東、、江北、鄞鄞州）新推推供應(yīng)量為為213.09萬平平方米，與與2006年新推供供應(yīng)量257.9萬萬平方米約約有44.81萬平平方米的減減少。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，07年四區(qū)市市場住宅的的供應(yīng)量約約為311.3萬平平方米。四區(qū)06、、07新推推住宅量對對比單位（萬平平方米）鄞州區(qū)是目目前寧波四四區(qū)中住宅宅上市量最最大的區(qū)域域，2007年鄞州州區(qū)新增住住宅約154.1萬萬平方米，，比06年年鄞州區(qū)新新推住宅109.7萬平方米米有大幅度度的提高；；從右圖中我我們可以看看出，07年四區(qū)總總新推住宅宅量有所下下降，而鄞鄞州區(qū)的新新推住宅量量卻在上升升。目前前鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)比比較較熱熱門門的的樓樓盤盤有有：：城市市花花園園、、風(fēng)風(fēng)格格城城事事、、金金色色水水岸岸、、瑞瑞園園等06、、07四四區(qū)區(qū)與與鄞鄞州州新新推推住住宅宅量量對對比比表表單位位（（萬萬平平方方米米））住宅宅市市場場板板塊塊分分析析————鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)價格格情情況況：：鄞州州中中心心區(qū)區(qū)的的價價格格區(qū)區(qū)間間在在7000到到16000萬萬之之間間都都有有，，以以萬萬達達廣廣場場為為中中心心周周邊邊地地區(qū)區(qū)主主流流價價格格在在11000左左右右。。鄞州州區(qū)區(qū)地地圖圖鄞州州核核心心區(qū)區(qū)域域鄞州州中中心心區(qū)區(qū)域域機場路聯(lián)豐路環(huán)城南路世紀大道鄞縣大道天童北路天童南路瑞園9500本案萬達48克拉14000格蘭春天9000城市花園10000都市森林13000風(fēng)格城事11000世紀花園12000金色水岸13000金地國際花園12000盛世天城11000都市港灣11000金海嘉園11000茶苑芳鄰10000華茂學(xué)府一號9500西城十二庭院9500容安和院9500星河晨光9000春天彼岸12000世紀東苑8800華豐紫郡8000東源華府7800西提陽光7500格蘭春晨7500西城春天6900鄞州州中中心心區(qū)區(qū)樓樓盤盤分分布布圖圖2007年年海海曙曙區(qū)區(qū)市市場場住住宅宅總總供供應(yīng)應(yīng)量量約約為為18.3萬萬平平方方米米，，其其中中2006年年底底存存量量約約為為18.3萬萬平平方方米米，，2007年年無無新新增增供供應(yīng)應(yīng)量量。。07年年海海曙曙區(qū)區(qū)無無任任何何住住宅宅項項目目推推出出，，07年年整整年年是是通通過過消消化化06年年的的存存量量來來拉拉動動區(qū)區(qū)域域銷銷售售，，這這和和海海曙曙區(qū)區(qū)無無更更多多的的土土地地放放量量，，以以及及06年年已已售售樓樓盤盤的的后后續(xù)續(xù)開開發(fā)發(fā)批批次次未未在在07年年啟啟動動有有關(guān)關(guān)。。目前前海海曙曙區(qū)區(qū)在在售售多多位位寫寫字字樓樓，，住住宅宅樓樓盤盤稀稀少少，，目目前前歡樂樂高高層層、、月月湖湖盛盛園園等待待開開盤盤。。價格格情情況況：：海曙曙區(qū)區(qū)的的價價格格區(qū)區(qū)間間在在9000到到30000萬萬之之間間都都有有，，近近三三江江口口區(qū)區(qū)域域主主流流價價格格在在16000左左右右。。住宅市場板板塊分析———海曙區(qū)區(qū)07供應(yīng)量量與06年年底的存量量在07年老老三區(qū)新推推樓盤很少少的情況下下，江東的的這些樓盤盤的地理優(yōu)優(yōu)勢就更加加明顯，尤尤其是外地地一流開發(fā)發(fā)商的進入入，讓產(chǎn)品品升級換代代，推出了了精裝修樓樓盤，用品品質(zhì)提升了了樓盤價值值。江東區(qū)目前前可售樓盤盤剩余不多多，一些新新盤正在等等待開盤，，如濱江慶豐、、東部新城城、東方名名庭、富士士居等。價格情況：：江東區(qū)現(xiàn)在在的價格區(qū)區(qū)間大致在在6000到16000之間間，近三江江口一帶房房價較高，，但是所剩剩房源不多多。住宅市場板板塊分析———江東區(qū)區(qū)2007年年江北區(qū)市市場住宅供供應(yīng)量約為為61.8萬平方米米，其中新新增供應(yīng)量量約為39.5萬平平方米，比比06年62.5萬萬平方米的的新增供應(yīng)應(yīng)量有明顯顯的減少。。江北區(qū)目前前樓盤較老老三去其他他兩個區(qū)樓樓盤要稍多多一些，也也有部分新新盤退出，，現(xiàn)在比較較熱門的如如皇都香溪園園、凱德匯匯豪天下等一直是比比較膾炙人人口的樓盤盤。江北區(qū)06、07新新增樓盤供供應(yīng)量對比比住宅市場板板塊分析———江北區(qū)區(qū)價格情況：：江北區(qū)價格格在6000到20000都都有，近三三江口主流流價格在11000左右，分析析了解市場客戶項目住宅市場客客戶分析寧波購房者者的呈現(xiàn)普普遍心態(tài)對房型、小小區(qū)環(huán)境等等追求高。。寧波經(jīng)濟發(fā)發(fā)達，多數(shù)數(shù)寧波人比比較富有，，他們對住住房的關(guān)注注不再停留留在價格和和優(yōu)惠上，，他們更多多的是關(guān)心心住房的設(shè)設(shè)計、裝修修及小區(qū)環(huán)環(huán)境等因素素。有較強的地地域觀念，，新寧波人人和年青人人跨區(qū)域購購房的可能能性較大。追求品質(zhì)和和內(nèi)涵，容容易受到媒媒體影響。。由于目前寧寧波人的精精神取向剛剛剛走向精精神層次，，所以他們們對于住宅宅的一些理理性最求放放到了其次次，他們更更加注重住住宅是否可可以給他們們的精神上上帶來什么么滿足，這這就可以解解釋為什么么目前寧波波的建筑、、裝修風(fēng)格格趨向藝術(shù)術(shù)化。青年追求自自由空間。。由于寧波港港口經(jīng)濟和和工業(yè)經(jīng)濟濟的快速發(fā)發(fā)展，直接接造就了一一大批較為為富足的青青年，這些些人包括寧寧波人和外外來人士，，這些青年年人則帶有有一絲時代代的叛逆心心理，他們們不愿意再再居住在父父母身邊，，他們需要要更多的自自由空間，，同時他們們的金錢并并不足于支支付大面積積房子的價價格，所以以他們追求求的是中小小型面積住住房，同時時他們更加加主語房屋屋的品質(zhì)，，精神上更更加追求時時髦、前衛(wèi)衛(wèi)一些的元元素，比如如藝術(shù)性的的和帶有一一絲未來氣氣息的東西西。住宅市場客客戶分析中高端客戶戶的購房心心態(tài)這里所說的的高端客戶戶指的是高高檔公寓樓樓盤的購買買者，承受受能力普遍遍在200萬以上，，這部分人人一般都為為中老年人人士，他們們追求更大大的住宅空空間和更高高的品質(zhì)，，精神追求求方面更趨趨向于文化化，對于地地段及樓盤盤品質(zhì)的關(guān)關(guān)注程度高高于價格，，希望通過過購房獲得得生活品質(zhì)質(zhì)的提高、、生活方式式的改變、、社會地位位的提高等等等。在馬馬斯洛的需需求理論中中，他們已已經(jīng)脫離了了低層次的的需求層面面，上升到到了尊重和和自我實現(xiàn)現(xiàn)的需求層層面。分析析了解市場客戶項目競爭項目分分析競爭樓盤分分布在右圖中顯顯示的幾個個樓盤中，，寧興·城城市花園、、風(fēng)格城事事、萬達精精裝小戶、、萬科金色色水岸為住住宅，凱旋旋明天是商商業(yè)廣場。。因此，凱旋旋明天并不不能構(gòu)成競競爭威脅，，而風(fēng)格城城事則是126平方方米以上的的大戶型，，對我們的的項目威脅脅不大，萬萬科金色水水岸雖然距距離較遠，，但是其品品牌影響力力不可忽視視，所以我我們目前可可見的主要要的競爭對對手為寧興興·城市花花園、萬達達精裝小戶戶和萬科金金色水岸。。競爭樓盤基基本情況風(fēng)格城事寧興·城市花園本案廣德湖路北嵩江西路嵩江中路天童北四明西路四明中路貿(mào)城西路貿(mào)城中路錦寓路杭甬高速凱旋明天金色水岸萬達精裝小戶序號項目名稱結(jié)構(gòu)類型主力戶型銷售均價1寧興·城市花園聯(lián)排、高層兩房一廳面積67－90100002風(fēng)格城事多層、小高層、高層、單身公寓單身公寓三房兩廳面積55及138以上110003萬達精裝小戶高層單身公寓兩房一廳面積50－90精裝140004萬科金色水岸高層、花園洋房三房兩廳面積100以上130005三間客高層主力小戶型未明6雅戈爾世紀花園多層、小高層、高層單身公寓面積45兩房兩廳面積80左右13000鄞州中心區(qū)區(qū)板塊在售售樓盤信息息競爭項項目分分析競爭樓樓盤產(chǎn)產(chǎn)品分分析表表樓盤名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品規(guī)劃中的亮點客戶認同檔次寧興·城市花園高層,聯(lián)排套型布局高檔風(fēng)格城事多層，小高層，高層，單身公寓外立面、藝術(shù)風(fēng)格高檔萬達精裝小戶高層無高檔萬科金色水岸高層，花園洋房外立面，洋房設(shè)計高檔這些樓樓盤都都表現(xiàn)現(xiàn)出對對高品品質(zhì)生生活的的追求求，產(chǎn)產(chǎn)品形形式以以高層層為主主，少少量的的多層層、花花園洋洋房、、聯(lián)排排別墅墅更體體現(xiàn)出出這一一區(qū)域域高檔檔生活活的象象征，，但這這一區(qū)區(qū)域與與本項項目所所在區(qū)區(qū)域還還是有有較大大程度度的區(qū)區(qū)別。。這些些樓盤盤周邊邊環(huán)境境氛圍圍好，，道路路暢通通，屬屬于典典型的的新城城規(guī)劃劃，環(huán)環(huán)境也也比較較好。。本項項目所所處區(qū)區(qū)域則則是新新城與與老城城的聯(lián)聯(lián)合處處，享享受了了老城城完善善的配配套服服務(wù)，，同時時也受受到周周邊環(huán)環(huán)境混混亂的的影響響。小戶型型產(chǎn)品品顯得得極為為突出出，城城市花花園、、萬達達、萬萬科等等樓盤盤都做做了較較大體體量的的小戶戶型，，而且且銷售售情況況較好好，這這說明明這個個區(qū)域域?qū)τ谟谛魬粜彤a(chǎn)產(chǎn)品有有著較較高的的市場場接受受度，，原因因在于于70/90政政策、、高房房價制制約、、投資資性需需求新新興和和白領(lǐng)領(lǐng)自住住需求求旺盛盛等因因素的的影響響。競爭項項目分分析競爭樓樓盤形形象包包裝、、銷售售接待待已經(jīng)經(jīng)具有有較高高水準準，但但其媒媒體包包裝和和宣傳傳力度度上都都有所所欠缺缺。整整體表表現(xiàn)是是，銷銷售中中心建建設(shè)大大氣，，有特特色（（風(fēng)格格城市市），，銷售售人員員接待待素質(zhì)質(zhì)較高高，知知識面面也較較為廣廣泛，，能夠夠應(yīng)付付客戶戶提出出的各各類問問題。。同時時也存存在一一個問問題，，就是是銷售售員雖雖然素素質(zhì)較較高，，但是是銷售售技巧巧方面面還略略有欠欠缺，，銷售售現(xiàn)場場管理理還有有一些些地方方需要要完善善。競爭項項目分分析本項目目分析析地塊條條件分分析地塊位位于錦錦寓路路西側(cè)側(cè)，嵩嵩江中中路北北側(cè)、、天童童北路路東側(cè)側(cè)、北北臨杭杭甬高高速。。周邊邊生活活配套套設(shè)施施較為為齊全全。本案廣德湖路北嵩江西路嵩江中路天童北四明西路四明中路貿(mào)城西路貿(mào)城中路錦寓路杭甬高速項目地地塊項目地地塊本項目目分析析地塊環(huán)環(huán)境自來水水廠地塊西西北側(cè)側(cè)自來水水廠地塊環(huán)環(huán)境本項目目分析析小河道道地塊西西南側(cè)側(cè)小河河道本項目目分析析地塊環(huán)環(huán)境交通配配套：：地塊塊處于于生活活中心心區(qū)域域，出出行方方便，，但公公交線線路直直通三三江口口，公公交到到萬達達廣場場只要要5分分鐘。。步行行至鄞鄞州汽汽車站站也僅僅需五五分鐘鐘。商業(yè)配套：：步行五分分鐘就能到到麥德龍超超市，其他他生活社區(qū)區(qū)店一應(yīng)俱俱全。生活配套：：周邊生活活配套較為為完善，餐餐飲，娛樂樂KTV，，小超市。。醫(yī)療配套：：地塊周邊邊有藥店和和宋詔橋醫(yī)醫(yī)院和鄞州州第二醫(yī)院院。教育配套：：周邊有幼幼兒園，宋宋詔橋小學(xué)學(xué)、宋詔橋橋中學(xué)等。。項目周邊配配套圖周邊配套本項目分析析我們的產(chǎn)品品總平面圖主入口透視視圖我們的產(chǎn)品品沿河透視圖圖我們的產(chǎn)品品形成成了解分析SWOT分分析可能性定位SWOT分分析優(yōu)勢劣勢機會威脅周邊配套全全小戶型總價價低位于鄞州核核心居住區(qū)區(qū)鬧中取靜周邊環(huán)境還還比較混亂亂產(chǎn)品缺乏獨獨特性小區(qū)容積率率偏高鄞州區(qū)的規(guī)規(guī)劃發(fā)展創(chuàng)新概念的的引入銷售力量的的提升小河流的治治理全國房地產(chǎn)產(chǎn)市場向下下的趨勢市場競爭比比較激烈寧波市場出出現(xiàn)成交量量下降SWOT分分析形成成了解分析SWOT分分析可能性定位項目階梯？項目競爭力力和目標客客戶？有哪些可能能性？如何價值最最大化？我們的客戶戶是哪些人人競爭劣勢優(yōu)勢我們項目的的主要優(yōu)勢勢是較為完完善的周邊邊配套目前項目周周圍環(huán)境還還比較混亂亂，項目缺缺乏獨特性性我們項目目目前的狀況況很難與風(fēng)風(fēng)格城事、、城市花園園等項目同同等競爭由此，我們們可以推想想到我們的的目標客戶戶群是一群群什么樣的的人：他們們是這個城城市中收入入不是很高高的，會注注重性價比比的，購房房時會注重重一些很現(xiàn)現(xiàn)實的因素素，比如說說價格、配配套，他們們可能是以以下幾類人人：想在寧波定定居的新寧寧波人。將要結(jié)婚人人士恰好會會選擇小戶戶型，并且且能承受這這樣的價格格范圍。完善的學(xué)校校配套，子子女讀書的的剛性需求求者。收入不是很很高的剛性性需求者追求自由的的年青人有哪些可能能性策略名稱策略路線已有案例可能性優(yōu)劣勢跟隨策略藝術(shù)化、精神訴求路線風(fēng)格城事中走藝術(shù)化比較牽強，會縮小客戶群絕對高端路線萬達萬科小需要品牌力支撐，建造需要付出很大成本挑戰(zhàn)策略平民化路線無中沒特色，不能創(chuàng)造最大價值，但是操作簡單補充策略性價比路線無中吸引理性客戶，能找到一大批客戶，但是不能滿足他們的精神需求，不能滿足寧波人精神文化的追求領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)造性路線無大尋找一條獨特的策略路線，是前人沒有做過的，操作好可以使得項目價值實現(xiàn)最大化如何價值最最大化策略名稱策略路線已有案例可能性優(yōu)劣勢跟隨策略藝術(shù)化、精神訴求路線風(fēng)格城事中走藝術(shù)化比較牽強，會縮小客戶群絕對高端路線萬達萬科小需要品牌力支撐，建造需要付出很大成本挑戰(zhàn)策略平民化路線無中沒特色，不能創(chuàng)造最大價值，但是操作簡單補充策略性價比路線無中吸引理性客戶，能找到一大批客戶，但是不能滿足他們的精神需求，不能滿足寧波人精神文化的追求領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)造性路線無大尋找一條獨特的策略路線，是前人沒有做過的，操作好可以使得項目價值實現(xiàn)最大化如何價值最最大化領(lǐng)導(dǎo)策略可可是使我們們項目價值值實現(xiàn)最大大化目標客戶群群決定了買買我們項目目的并不是是一群有錢錢人？如何給產(chǎn)品品賦予一個個概念提升升產(chǎn)品整體體的感覺，，能夠創(chuàng)造造更大的價價值？這種感覺是是能夠體現(xiàn)現(xiàn)小康人家家力所能及及的成就和和輝煌領(lǐng)導(dǎo)策略創(chuàng)創(chuàng)造性路線線一一個具有理理性意義的的產(chǎn)品，又又帶有追求求時尚、前前衛(wèi)的情感感元素，同同時符合我我們目標客客戶群的價價值取向，，這樣的定定位是怎樣樣的呢？形成成了解分析SWOT分分析可能性定位項目發(fā)展定定位建議項目市市場定位為為來自22世世紀的精品品家園締造寧波人人居新精神神22世紀是是一個膽大大的，在寧寧波沒有出出現(xiàn)過的，，超前的，，這樣一個個概念的導(dǎo)導(dǎo)入，用22世紀來來強調(diào)未來來，未來是是時尚的，，未來是美美好的，未未來是神秘秘的，同時時，未來是是值得我們們追求和擁擁有的。創(chuàng)造造了解解分析析形成成形象象策略略視覺覺表表現(xiàn)現(xiàn)一、、形形象象定定位位定位位前前的的思思考考前面面市市場場部部分分對對本本案案的的目目標標客客戶戶群群已已做做過過分分析析，，以以社社會會中中層層為為主主要要客客戶戶群，，該該類類客客戶戶群群買買房房子子注注重重價價格格，，但但是是又又喜喜好好標標榜榜自自己己的的追追求求，，標標榜榜自自己己是是檔次次、、有有品品位位的的階階層層，，因因此此，，我我們們在在形形象象包包裝裝時時，，應(yīng)應(yīng)賦賦予予項項目目一一種種與與眾眾不不同同的精精神神和和意意義義。。而單單獨獨就就案案子子的的地地段段來來說說，，處處于于鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)ＣＣＬＬＤＤ板板塊塊邊邊緣緣，，從從地地段段上上來說說，，與與寧寧興興花花園園、、風(fēng)風(fēng)格格城城事事以以及及萬萬達達等等項項目目相相比比，，是是具具有有劣劣勢勢的的，，但但是是迎迎合目目標標客客戶戶群群的的高高層層次次追追求求，，我我們們定定義義我我們們的的地地段段在在未未來來是是具具有有優(yōu)優(yōu)勢勢，，是是具具有潛潛力力的的，，我我們們賣賣的的是是未未來來！！我我們們的的生生活活是是另另類類而而前前衛(wèi)衛(wèi)，，而而又又富富于于時時尚尚有有個個性性的的形象象定定位位寧波波未未來來雅雅致致生生活活上上上上品品我們們是是遠遠見見家家，，我我們們把把目目光光放放在在了了未未來來，，我我們們?yōu)闉榭涂蛻魬籼崆扒盃I營造造未未來來的的生生活活藍藍圖圖，，未未來來的的生生活活潮潮流流不不再再是是選選擇擇中中心的的中中心心來來居居住住，，而而是是在在中中心心的的邊邊緣緣，，繁繁華華近近，，生生活活也也靜靜！！這就就是是本本案案的的精精神神實實質(zhì)質(zhì)，，是是本本案案的的所所營營造造的的生生活活氣氣質(zhì)質(zhì)！！“雅雅致致生生活活””————精精致致的的空空間間，，未未來來的的另另類類、、前前衛(wèi)衛(wèi)成成就就未未來來您您的的生生活活首首選選居居所所。。形象象定定位位闡闡述述“上上上上品品””————不不是是住住““大大””房房子子就就是是有有品品位位，，有有地地位位，，只只有有選選擇擇合合適適自自己己的的，，選擇擇適適合合自自己己追追求求，，適適合合自自己己喜喜好好品品位位的的才才是是最最好好的的?。幉úㄎ次磥韥硌叛胖轮律罨钌仙仙仙掀菲范?、、案案名名及及釋釋義義案名名建建議議領(lǐng)筑筑··創(chuàng)創(chuàng)視視界界主薦薦主推推Slogan視界界引引領(lǐng)領(lǐng)未未來來案名名解解析析“領(lǐng)領(lǐng)””領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、領(lǐng)領(lǐng)袖袖、、引引領(lǐng)領(lǐng)領(lǐng)：：既既表表示示引引領(lǐng)領(lǐng)未未來來生生活活潮潮流流趨趨勢勢，，也也暗暗喻喻我我們們是是明明星星樓樓盤盤，，是是先先行行者者，，是鄞鄞州州地地區(qū)區(qū)的的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者。。“筑筑””作為為名名詞詞解解：：建建筑筑/契契合合一一座座城城市市本本質(zhì)質(zhì)精精神神的的居居住住空空間間形形式式可作作為為動動詞詞：：筑筑就就/一一種種帶帶有有經(jīng)經(jīng)典典含含義義并并足足可可流流傳傳的的實實體體創(chuàng)創(chuàng)造造行行為為“創(chuàng)創(chuàng)視視界界””諧音音““創(chuàng)創(chuàng)世世界界””，，““視視界界””又又代代表表著著未未來來的的潮潮流流，，暗暗喻喻本本案案，，創(chuàng)創(chuàng)造造未未來來，，引引領(lǐng)領(lǐng)未未來來！！案名名解解析析領(lǐng)筑筑··創(chuàng)創(chuàng)視視界界—————可可解解釋釋為為引引領(lǐng)領(lǐng)寧寧波波未未來來生生活活潮潮流流的的首首選選居居所所！！隱喻喻本本案案所所具具備備的的一一種種領(lǐng)領(lǐng)袖袖氣氣質(zhì)質(zhì)！！輔推推案案名名未來來雅雅筑筑未來來尚尚邸邸領(lǐng)駿駿雅雅都都備選選SLOGAN領(lǐng)馭馭生生活活之之雅雅，，筑筑就就未未來來之之致致??！引領(lǐng)領(lǐng)，，生生活活潮潮流流之之上上！！以空空間間創(chuàng)創(chuàng)造造潮潮流流，，以以潮潮流流領(lǐng)領(lǐng)馭馭未未來來！！創(chuàng)造造了解解分析析形成成形象象策略略視覺覺表表現(xiàn)現(xiàn)一、、營營銷銷策策略略三條主線區(qū)域域線線通過過對對CLD中中心心邊邊緣緣地地塊塊的的價價值值創(chuàng)創(chuàng)新新延延展展，，使未來來生活活模式式深入入人心心！空間線線通過對對空間間價值值的挖挖掘縱縱深，，鞏固固防御御縱深深生活線線通過對對創(chuàng)新新生活活的創(chuàng)創(chuàng)造縱縱深，，實現(xiàn)現(xiàn)快速速進攻攻策略一一：打打造明明星產(chǎn)產(chǎn)品品品牌打造產(chǎn)產(chǎn)品品品牌是是關(guān)鍵鍵。通通過產(chǎn)產(chǎn)品打打造標標桿品品牌，，以針針對其其他競競爭品品牌。。品牌塑塑造進進程《拋磚磚》通過話話題討討論““什么么是未未來的的生活活潮流流，住住中心心還是是住中中心邊邊緣””，從從而標標桿未未來生生活模模式的的新概概念，，引發(fā)發(fā)全民民關(guān)注注！《引玉玉》本案是是標榜榜未來來生活活潮流流模式式的項項目，，住城城市中中心已已不是是潮流流追隨隨，住住城市市中心心不再再適合合未來來的生生活，，隨著著城市市的發(fā)發(fā)展，，中心心區(qū)是是商務(wù)務(wù)、金金融的的發(fā)展展地帶帶，不不能，，也不不適合合成為為居住住區(qū)，，而住住在中中心邊邊緣擴擴散地地帶，，才是是未來來潮流流趨勢勢。享享受““繁華華近，，生活活也靜靜”才才是未未來生生活的的王道道。《聚沙沙》充分引引起市市場關(guān)關(guān)注后后，利利用樣樣板服服務(wù)、、地段段概念念和營營銷內(nèi)內(nèi)容，，變關(guān)關(guān)注為為來人人，變變來人人為再再宣傳傳，一一點一一滴，，聚集集市場場買氣氣和口口碑《成塔塔》人群效效應(yīng)配配合銷銷售策策略引引爆第第一次次市場場銷售售，迅迅速拔拔升版版塊地地位，，實現(xiàn)現(xiàn)鄞州州內(nèi)的的版塊塊重心心飄移移。成成型與與競爭爭對手手博弈弈的資資本策略二二：創(chuàng)創(chuàng)造眼眼球事事件，，確立立本案案未來來化潮潮流生生活空空間地地位創(chuàng)造眼眼球世世界平面藝藝術(shù)館館———“墻墻上的的歷史史”裝置藝藝術(shù)館館———“完完整的的片段段”創(chuàng)造話話題事事件成就領(lǐng)領(lǐng)筑世世界名家講講堂名品薈薈萃成名業(yè)業(yè)內(nèi)立名鄞鄞州我們也也許不不可能能可能能和它它們同同輝煌煌永