開發(fā)旅游地產(chǎn)、驅(qū)動(dòng)模式、案例

都市融合與旅游開發(fā)2世聯(lián)對(duì)旅游概念的理解旅游是通過主體活動(dòng)空間的暫時(shí)轉(zhuǎn)換，達(dá)到豐富人生經(jīng)歷的一種體驗(yàn)過程。注重體驗(yàn)變化和空間轉(zhuǎn)換是旅游活動(dòng)的特征3都市融合現(xiàn)象和旅游區(qū)域空間的關(guān)系主題公園、休閑度假區(qū)等產(chǎn)品由于空間優(yōu)勢(shì)迅速出現(xiàn)資源向城市中心集聚資源集聚與擴(kuò)散并行多個(gè)城市區(qū)地域空間相交大都市形成階段大都市區(qū)形成階段城市化成熟階段旅游活動(dòng)以向中心城區(qū)集聚為主，郊區(qū)的相對(duì)落后削弱了中心城區(qū)擴(kuò)散能力。遠(yuǎn)郊景點(diǎn)憑借資源優(yōu)勢(shì)得以發(fā)展只在都市近郊存在一些傳統(tǒng)風(fēng)景區(qū)，少數(shù)遠(yuǎn)郊強(qiáng)勢(shì)景點(diǎn)得到開發(fā)。環(huán)境的壓力和交通條件的改善有效吸引游客進(jìn)入郊區(qū)旅游，郊區(qū)旅游迅速發(fā)展內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)趨向均衡，都市郊區(qū)完全融入城市功能區(qū)過夜接待產(chǎn)品大規(guī)模出現(xiàn)，旅游地?cái)U(kuò)展至整個(gè)區(qū)域，并形成網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)發(fā)展階段城市發(fā)展特征旅游變化原因旅游產(chǎn)品類型4旅游區(qū)域發(fā)展的三個(gè)階段本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離區(qū)域市場(chǎng)廣泛市場(chǎng)夏威夷BintanForestHighland5旅游區(qū)發(fā)展三大要素產(chǎn)品Product活動(dòng)Activity資源Resource度假區(qū)發(fā)展產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品資源：自然資源人文資源活動(dòng)：商務(wù)活動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)度假內(nèi)容的三個(gè)維度6陌生旅游區(qū)域發(fā)展的五大驅(qū)動(dòng)力自然/人文資源驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥7香港愉景灣——打造國際化的生活體驗(yàn)區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國際機(jī)場(chǎng)12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)過20年的開發(fā)，愉景灣通過打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國際化生活體驗(yàn)的，兼具休閑度假和居家功能的熱點(diǎn)區(qū)域。8主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系主題社區(qū)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度本類驅(qū)動(dòng)力的打造需要以較為優(yōu)良的自然/人文資源為依托，支撐度假區(qū)概念的形成獲得的政策支持力度對(duì)政策環(huán)境的依賴性不大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，消費(fèi)人群已經(jīng)滿足基本生活的需要，需要進(jìn)一步得到社交的滿足和社會(huì)的尊重城市化程度城市化水平通常很高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)跨行業(yè)操作能力要求不高9深圳華僑城——強(qiáng)勢(shì)主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型10主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對(duì)政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運(yùn)營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高11云頂頂高高原原———馬來來西西亞亞唯唯一一合合法法的的賭賭場(chǎng)場(chǎng)24.主題題公公園園23.購物物中中心心22.每日日農(nóng)農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)21.高原原農(nóng)農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)20.高原原蘑蘑菇菇培培植植園園19.高原原酒酒店店18.麗雅雅公公寓寓17.清水水巖巖16.教堂堂15.清巖巖寺寺14.農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)13.阿娃娃娜娜纜纜車車站站12.清真真寺寺11.瀑布布10.阿娃娃娜娜高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)9.阿娃娃娜娜高高爾爾夫夫度度假假村村8.樂園園7.生態(tài)態(tài)公公園園6.云頂頂纜纜車車站站5.騎馬馬俱俱樂樂部部4.經(jīng)濟(jì)濟(jì)型型酒酒店店3.訓(xùn)練練學(xué)學(xué)院院2.蘑菇菇園園1.入口口區(qū)域域背背景景：距距離離吉吉隆隆坡坡大大約約51公里里，，車車程程約約需需一一小小時(shí)時(shí)，，所所在在區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)較較不不發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，城城市市化化程程度度比比較較低低資源源：資資源源條條件件一一般般，，所所在在的的魯魯卡卡里里山山原原本本幾幾乎乎不不為為人人知知交通通：公公路路，，纜纜車車（（東東南南亞亞最最長長及及最最快快的的纜纜車車系系統(tǒng)統(tǒng)））規(guī)模模：148公頃頃山頂頂阿娃娃娜娜高高爾爾夫夫球球場(chǎng)場(chǎng)纜車車系系統(tǒng)統(tǒng)特殊殊娛娛樂樂行行業(yè)業(yè)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型型阿娃娃娜娜度度假假村村以博博彩彩業(yè)業(yè)為為核核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)，，孕孕育育度度假假市市場(chǎng)場(chǎng)，，近近年年來來開開始始開開發(fā)發(fā)多多元元化化的的旅旅游游度度假假產(chǎn)產(chǎn)品品12特殊殊娛娛樂樂行行業(yè)業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型型旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)的的適適應(yīng)應(yīng)性性KPI體系系

適應(yīng)性KPI體系特殊娛樂行業(yè)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度稀缺的娛樂項(xiàng)目可彌補(bǔ)資源的不足，對(duì)資源的依賴性低獲得的政策支持力度由于特殊娛樂行業(yè)通常為一般政策法規(guī)所限制、禁止，所以對(duì)政策環(huán)境的寬容度要求非常高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客源輻射力取決于娛樂項(xiàng)目的稀缺度，所以對(duì)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求不高城市化程度而且通常于欠發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)，周邊城市化水平低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是由特殊娛樂行業(yè)帶動(dòng)旅游和房地產(chǎn)開發(fā)，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)運(yùn)作能力13海南南博博鰲鰲———商務(wù)務(wù)會(huì)會(huì)議議帶帶動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展區(qū)域域背背景景：：海南南瓊瓊海海市市的的海海邊邊小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，資源源：：集江江、、河河、、湖湖、、海海、、山山麓麓、、島島嶼嶼、、椰椰林林、、沙沙灘灘、、奇奇石石、、溫溫泉泉和和田田園園等等景景觀觀于于一一體體，，自自然然資資源源較較為為豐豐富富、、原原始始。。規(guī)模：：轄有17個(gè)村委委會(huì)，，205個(gè)村民民小組組，總總?cè)丝诳?.7萬人，，總面面積86平方公公里海口市博鰲商務(wù)活活動(dòng)驅(qū)驅(qū)動(dòng)型型主要依依靠博博鰲論論壇的的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)帶動(dòng)動(dòng)，形形成了了以商商務(wù)活活動(dòng)驅(qū)驅(qū)動(dòng)的的旅游游度假假區(qū)14商務(wù)活活動(dòng)驅(qū)驅(qū)動(dòng)型型旅游游度假假區(qū)的的適應(yīng)應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對(duì)政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求城市化程度對(duì)周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力15墨西哥哥坎昆昆——世界級(jí)級(jí)的自自然/人文資資源Cuba區(qū)域背背景：：位于加加勒比比海北北部，，尤卡卡坦半半島東東北端端海濱濱。發(fā)發(fā)展初初期僅僅為一一小漁漁村。。資源：：擁有世世界級(jí)級(jí)的沙沙灘和和海資資源；；島上有瑪雅雅文化的圣圣米蓋里托托古跡廢墟墟，距離坎坎昆130公里處還有有一處反映映瑪雅人文文化的圖倫倫遺址，是是墨西哥迄迄今保存得得最好的一一座瑪雅和和托爾特克克人的古城城?？怖u坎昆城尤卡坦半島礁湖加勒比海自然/人文資源驅(qū)驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型型依托世界級(jí)級(jí)的自然資資源打造濱濱海旅游項(xiàng)項(xiàng)目，同時(shí)時(shí)通過推廣廣人文歷史史資源來加加強(qiáng)旅游度度假地的吸吸引力16自然/人文資源驅(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游游度假區(qū)的的適應(yīng)性KPI體系

適應(yīng)性KPI體系自然/人文資源核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠資源驅(qū)動(dòng)，對(duì)優(yōu)質(zhì)資源的依賴性非常高獲得的政策支持力度由于涉及到對(duì)公共資源的利用與保護(hù)，政府的支持至關(guān)重要，此類型開發(fā)投入巨大，通常需要政府出面組織開發(fā)，并出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客源市場(chǎng)的輻射范圍與資源的等級(jí)成簡單正相關(guān)關(guān)系，對(duì)周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度要求較低城市化程度由于必須擁有優(yōu)越的資源，所以通常周邊城市化水平較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是旅游業(yè)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)跨行業(yè)運(yùn)作能力要求一般17我們對(duì)RESORT的界定為：：以現(xiàn)實(shí)資資源為條件件，以滿足足客戶體驗(yàn)驗(yàn)生活的游游憩設(shè)施開開發(fā)為導(dǎo)向向，使土地地和不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)持續(xù)增值值的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)實(shí)資源條條件不動(dòng)產(chǎn)、游游憩區(qū)消費(fèi)者的活活動(dòng)需求土地（包括括規(guī)劃、管管理、行銷銷）RESORTResort的概念廣泛泛，在不同同的衡量體體系有不同同的分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，其核核心為：改良最常見的Resort和Resort社區(qū)是以地地塊最重要要資源（比比如、沙灘灘、湖灣、、溪流、沙沙漠、森林林、叢林、、陸地、湖湖山等）及及/或者他們相相關(guān)的游憩憩設(shè)施，比比如以會(huì)所所、高爾夫夫、SPA、網(wǎng)球等進(jìn)進(jìn)行開發(fā)和和后續(xù)經(jīng)營營，來滿足足不同的客客戶群體對(duì)對(duì)娛樂休閑閑、對(duì)自然然的渴求升值資料參考來來源：《ResortDevelopmentHandbook》》，美國都市市與土地研研究室18旅游物業(yè)與與家庭生活活周期的關(guān)關(guān)系經(jīng)濟(jì)增長曲曲線單身階段新婚階段滿巢階段1滿巢階段2滿巢階段3滿巢階段4孤獨(dú)階段特征階段年輕、單身身無子女有6歲以下子女女有6歲以上子女女與尚未獨(dú)立立的成年子子女同住子女離家自自立單身老人獨(dú)獨(dú)居旅游物業(yè)購購買興趣19旅游物業(yè)與與家庭生活活周期的關(guān)關(guān)系家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購買與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購買消費(fèi)特點(diǎn)1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費(fèi)觀念帶頭人。但普遍沒有厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動(dòng)型青年公寓的主要租買者。對(duì)新生事物的接受較快，對(duì)旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對(duì)自助游情有獨(dú)鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。購買力強(qiáng)，對(duì)耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對(duì)中小型住宅購買需求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。對(duì)自助游擁有更充足的財(cái)力、精力和興趣，而暫時(shí)沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對(duì)其購買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲(chǔ)蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對(duì)旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗(yàn)的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。開始注重投資及對(duì)生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時(shí)間與財(cái)力對(duì)此的支持處于不斷上升階段，同時(shí)財(cái)力和對(duì)新事物的接受程度正處一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)。20旅游物業(yè)與與家庭生活活周期的關(guān)關(guān)系家庭生活周期階段與特點(diǎn)住宅購買與消費(fèi)特點(diǎn)旅游及旅游物業(yè)購買消費(fèi)特點(diǎn)5、滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨(dú)立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲(chǔ)蓄，購買冷靜、理智，住房儲(chǔ)蓄購買力已達(dá)高峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)高質(zhì)素度假生活的需求及消費(fèi)能力正達(dá)到高峰。但消費(fèi)態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對(duì)投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對(duì)醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時(shí)間和金錢計(jì)劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對(duì)新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨(dú)階段：單身老人獨(dú)居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨(dú)和冷落。經(jīng)濟(jì)能力維持現(xiàn)狀，對(duì)投資的興趣明顯下降，可望從內(nèi)心體驗(yàn)得到享受21香港愉景灣灣——早期交通極極為不便，，只靠輪度度與市區(qū)聯(lián)聯(lián)系區(qū)位：位于大嶼山山東北部，，距香港國國際機(jī)場(chǎng)12公里區(qū)外交通：區(qū)外交通：：通過公路路、輕鐵、、水路與市市中心相連連，車程約約40分鐘，渡輪輪至中環(huán)需需25分鐘鐘左左右右區(qū)內(nèi)內(nèi)交交通通：區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)交交通通有有穿穿梭梭巴巴士士、、購購物物巴巴士士、、電電瓶瓶車車及及出出租租汽汽車車（（供供租租用用）），，私私家家車車不不允允許許進(jìn)進(jìn)入入社社區(qū)區(qū)（（主主要要是是為為了了環(huán)環(huán)保保））周邊邊設(shè)設(shè)施施：香港港迪迪士士尼尼樂樂園園、、大大嶼嶼山山郊郊野野公公園園規(guī)模模：占占地649公頃頃容積積率率：0.12（全全香香港港最最低低））規(guī)劃劃人人口口：約約25,000人總開開發(fā)發(fā)期期：13期公共共設(shè)設(shè)施施：資源源：優(yōu)良良的的山山，，沙沙灘灘、、海海資資源源地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀：背背山山面面海海迪士士尼尼電瓶瓶車車旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)成成功功案案例例22經(jīng)過過20多年年的的開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)，，以以““環(huán)環(huán)保保城城””和和南南歐歐度度假假式式概概念念的的愉愉景景灣灣已已成成為為香香港港著著名名Resort高尚尚住住區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)“高高質(zhì)質(zhì)素素、、低低密密度度””社社區(qū)區(qū)，，接接近近大大自自然然，，享享受受寧寧謐謐生生活活及及不不受受污污染染的的環(huán)環(huán)境境，，度度假假式式居居住住生生活活123456788811111012131514171816規(guī)劃布局局：政府配套套公共交交通，貫貫穿區(qū)域域干道與與城市交交通相連連；沿山勢(shì)別別墅及低低層洋房房布置在在低處，，高層建建筑布置置在山體體高處整體物業(yè)業(yè)沿海灣灣排布，，景觀資資源最大大化；商業(yè)、教教育集中中建設(shè)；；學(xué)校處處在社區(qū)區(qū)中央游艇會(huì)、、高爾夫夫等等增增值設(shè)施施分散排排布，價(jià)價(jià)值均好好；修建海濱濱漫步徑徑、康樂樂會(huì)、私私人沙灘灘等大量量休閑設(shè)設(shè)施；舉辦多元元化的社社區(qū)文化化活動(dòng)啟動(dòng)區(qū)高爾夫23合理分配配用地功功能，“高質(zhì)素、、低密度度”進(jìn)行開發(fā)發(fā)建設(shè)，，大力營營造公共共空間用地性質(zhì)面積ha.比例低密住宅10112.6%配套設(shè)施18823.5%自然保育區(qū)24130.1%海岸景物保護(hù)區(qū)131.6%還遷用地70.8%郊野公園637.9%休憩區(qū)111.4%綠化帶16720.8%政府、社區(qū)機(jī)構(gòu)101.2%高層洋房低層洋房花園別墅單元面積（平方米）40-22246-202123-480總套數(shù)575219947519港幣/平方尺住宅均價(jià)變化情況增值舉措措：經(jīng)營城市市的角度度進(jìn)行配配套建設(shè)設(shè)，同時(shí)時(shí)滿足社社區(qū)和城城市需求求；休閑設(shè)施施和酒店店主要服服務(wù)于城城市，能能全面提提升區(qū)域域的形象象和檔次次；教育和醫(yī)醫(yī)療設(shè)施施對(duì)住宅宅的影響響度大房地產(chǎn)泡泡沫24啟動(dòng)區(qū)設(shè)設(shè)置在最最能展示示區(qū)域定定位特點(diǎn)點(diǎn)的位置置，臨海海的一線線物業(yè)類型多樣樣，同時(shí)時(shí)緊鄰區(qū)區(qū)域的中中心商業(yè)業(yè)區(qū)LocationHigh-riseUnitsLow-risenitsHousesTotalBeachVillage432432HeadlandVillage-adlandDrive9797ParkridgeVillage504504

美食廣場(chǎng)

大白灣沙灘

會(huì)所

幼兒園

露天廣場(chǎng)

巴士總站

愉景灣國際學(xué)校、圣公會(huì)偉倫小學(xué)啟動(dòng)區(qū)選選取直接接感受海海岸沙灘灘位置，，最能顯現(xiàn)海海濱高高檔社社區(qū)氛氛圍，并緊緊鄰區(qū)區(qū)域的的中心心商業(yè)業(yè)區(qū)；；啟動(dòng)區(qū)區(qū)包括括高層層單位位、多多層單單位、、聯(lián)排排、獨(dú)獨(dú)立別別墅等等多品品種物物業(yè)，，產(chǎn)品線線豐富富，抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力強(qiáng)強(qiáng)；啟動(dòng)區(qū)區(qū)配套以以社區(qū)區(qū)居民民生活活便利利為主主要目目標(biāo)，如公公交站站、學(xué)學(xué)校、、幼稚稚園、、美食食廣場(chǎng)場(chǎng)、會(huì)會(huì)所、、沙灘灘廣場(chǎng)場(chǎng)等區(qū)域商商業(yè)中中心25后期優(yōu)優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)地塊塊交錯(cuò)錯(cuò)開發(fā)發(fā)，物物業(yè)類類型多多樣，，配套套建設(shè)設(shè)同步步進(jìn)行行，大大盤持持續(xù)發(fā)發(fā)力時(shí)間軸1983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年配套開發(fā)項(xiàng)目配套級(jí)別對(duì)區(qū)域價(jià)值貢獻(xiàn)對(duì)住宅價(jià)值貢獻(xiàn)?美食廣場(chǎng)?沙灘?康樂會(huì)?幼兒園?愉景廣場(chǎng)?學(xué)校?巴士總站?消防局?警崗碼頭?愉景灣高爾夫?街渡碼頭?汽車渡輪碼頭?游艇會(huì)?幼稚園?直升機(jī)場(chǎng)豪華酒店、高檔購物中心、社區(qū)公園、交通總站(籌建)物業(yè)類型高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅開發(fā)（m2）12674841943124738116311376301842353412135712981061983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年社區(qū)級(jí)級(jí)+少量城城市級(jí)級(jí)城市級(jí)級(jí)城市級(jí)級(jí)+社區(qū)級(jí)級(jí)★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公共配配套的的建設(shè)設(shè)次序序：先建設(shè)設(shè)滿足足居住住需求求的社社區(qū)級(jí)級(jí)配套套；中期建建設(shè)提提升區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值的的城市市級(jí)配配套；；最后根根據(jù)發(fā)發(fā)展需需要建建設(shè)多多樣配配套26高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的硬硬件設(shè)設(shè)施，，國際際化的的生活活體驗(yàn)驗(yàn)，度度假與與居住住均是是理想想之地地客戶：第一期期產(chǎn)品品推出出時(shí)定定位為為度假假物業(yè)業(yè)，其其別墅墅受到到在香香港工工作的的外國國人士士追捧捧，但但主要要用于于居住住而非非度假假；至今已已發(fā)展展到13期，客客戶多多為白白領(lǐng)人人士及及外籍籍人士士，以以居家家為主主以前我很自自然地跟隨隨著城市匆匆忙的生活活節(jié)奏去生生活，但在在愉景灣工工作，令我我有機(jī)會(huì)接接觸到一種種另類的生生活格調(diào)，，跟這里的的居民(尤其是外籍籍人士)相處得多，，逐漸體會(huì)會(huì)到生活應(yīng)應(yīng)該可以很很安逸和諧諧，而質(zhì)素素也比數(shù)量量更為重要要。現(xiàn)在我我很會(huì)享受受那些坐在在和煦的陽陽光下看看看書、或者者望著牙牙牙學(xué)語的小小精靈學(xué)習(xí)習(xí)爬行和走走路的情趣趣；又或者者帶著她的的愛犬散步步的時(shí)刻，，我相信這這才是有素素質(zhì)的生活活，而這種種追求生活活質(zhì)素的文文化，亦正正是愉景灣灣這個(gè)獨(dú)特特社區(qū)的精精神所在，，也是愉景景灣引人入入勝之處。?！渚盀尘用衩袼饺诉[艇會(huì)會(huì)國際級(jí)27洞高爾夫球球會(huì)□海洋島嶼文文化的生活活方式□豐富多樣的的國際美食食街□國際頂級(jí)的的游艇會(huì)、、高爾夫球球會(huì)□社區(qū)中心的的基督教宣宣道會(huì)□萬圣節(jié)狂歡歡日、慈善善活動(dòng)等與與國際文化化習(xí)慣接規(guī)規(guī)的社區(qū)活活動(dòng)27成都芙蓉古古城成功利利用成都地地域文化，，打造居住住、休閑度度假、旅游游觀光等多多種功能，，引領(lǐng)傳統(tǒng)統(tǒng)文化氛圍圍的生活方方式區(qū)位位：位于于成成都都西西郊郊青青羊羊界界，，新新成成溫溫公公路路成成-溫-郫生生態(tài)態(tài)城城市市帶帶快快速速通通道道旁旁，，距距市市中中心心20多公公里里交通通：距市市區(qū)區(qū)二二環(huán)環(huán)路路僅僅10余分分鐘鐘車車程程；；設(shè)設(shè)有有開開通通芙芙蓉蓉古古城城至至成成都都市市區(qū)區(qū)的的公公交交專專線線資源源：成-溫-郫國國家家級(jí)級(jí)生生態(tài)態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)業(yè)保保護(hù)護(hù)帶帶、、海海峽峽兩兩岸岸科科技技園園、、華華西西醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)院院青青羊羊校校區(qū)區(qū)、、四四川川省省商商業(yè)業(yè)學(xué)學(xué)校校、、成成都都星星星星外外國國語語學(xué)學(xué)校校等等項(xiàng)目定定位：集居住、、餐飲飲娛樂樂、休休閑度度假、、旅游游觀光光、投投資于一體體，融融合各各種中中國民民居建建筑風(fēng)風(fēng)格、、以成成都地地域文文化為為項(xiàng)目目內(nèi)涵涵的老老成都都縮影影式的的極富富傳統(tǒng)統(tǒng)色彩彩的小小區(qū)目標(biāo)客客戶：對(duì)老成成都有有懷舊舊情結(jié)結(jié)、厭厭倦喧喧囂都都市生生活、、收入入較高高且能能接納納住房房消費(fèi)費(fèi)新觀觀念的的中老老年人人注重““5+2”生活模模式、、追求求個(gè)性性生存存狀態(tài)態(tài)的都都市人人群預(yù)期有有升值值潛力力的投投資客客戶占地面面積：680畝建筑面面積：20.43萬平方方米水面面面積：3萬余平平方米米容積率率：0.4綠化覆覆蓋率率：72%建筑密密度：17%旅游地地產(chǎn)成成功案案例28整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目重重點(diǎn)打打造旅旅游觀觀光、、休閑閑度假假、商商務(wù)活活動(dòng)、、民居居四大大功能能傳統(tǒng)居居住區(qū)區(qū)——建筑風(fēng)風(fēng)格多多樣的的住宅宅，毗毗鄰鄰生態(tài)態(tài)觀賞賞型溫溫泉，，環(huán)環(huán)境靜靜雅；；特色商商業(yè)區(qū)區(qū)——小吃街街、餐餐飲設(shè)設(shè)施、、手工工藝品品街、、購物物超市市等；；文化休休閑區(qū)區(qū)——詩書畫畫社、、青少少年素素質(zhì)教教育中中心、、12000平方米米的中中心音音樂休休閑廣廣場(chǎng)、、2000余平方方米的的人造造山坡坡景區(qū)區(qū)、置置信MBA學(xué)術(shù)中中心等等；運(yùn)動(dòng)保保健區(qū)區(qū)——中老年年人健健康中中心、、診所所，足足球場(chǎng)場(chǎng)、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)場(chǎng)、滑滑草場(chǎng)場(chǎng)、羽羽毛球球場(chǎng)、、沙灘灘排球球場(chǎng)、、沙灘灘游泳泳池、、高爾爾夫練練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)、門門球場(chǎng)場(chǎng)、少少兒武武術(shù)館館、乒乒乓球球室等等運(yùn)動(dòng)動(dòng)健身身場(chǎng)所所；會(huì)所賓賓館區(qū)區(qū)——生態(tài)豪豪華會(huì)會(huì)所、、酒店店、客客棧、、博物物館等等皇城-明遠(yuǎn)樓樓-至公堂堂：三者者構(gòu)成成老成成都建建筑及及歷史史文化化的靈靈魂主主軸線線酒店賓賓館分別修修建于于會(huì)所所的西西南和和正北北各功能能區(qū)以以水系系園林林環(huán)境境間隔隔和穿穿插，，動(dòng)靜靜有致致，統(tǒng)統(tǒng)一和和諧29芙蓉古古城中中四種種建筑筑風(fēng)格格的住住宅營營造了了強(qiáng)烈烈的中中國傳傳統(tǒng)文文化氛氛圍，，同時(shí)時(shí)整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)打造造的休休閑度度假氣氣質(zhì)，，引領(lǐng)領(lǐng)有別別于城城市的的生活活方式式建筑：2層為主主，面面積42--212平方米米不等等，類類型有有獨(dú)棟棟、四四合院院、聯(lián)聯(lián)排，，附帶帶特色色的私私家花花園和和配套套設(shè)施施建筑風(fēng)風(fēng)格：川西民民居組組團(tuán)江蘇民民居組組團(tuán)云南民民居組組團(tuán)唐風(fēng)建建筑組組團(tuán)園林：建有有亭榭榭、小小橋流流水的的江南南風(fēng)格格設(shè)計(jì)計(jì)，綠綠地景景觀錯(cuò)錯(cuò)落有有致四種建建筑風(fēng)風(fēng)格的的住宅宅營造造了強(qiáng)強(qiáng)烈的的中國國傳統(tǒng)統(tǒng)居住住氛圍圍飲食文文化：數(shù)種種成都都傳統(tǒng)統(tǒng)小吃吃茶文化化：銅壺壺、銅銅煙袋袋、銅銅茶椽椽子水文化化：龍舟舟比賽賽、放放河燈燈等天府街街市文文化：蜀繡繡、蜀蜀錦、、竹簾簾畫、、剪紙紙、泥泥塑、、木雕雕等馳馳名中中外傳傳統(tǒng)手手工制制品童趣文文化：陀螺螺、響響簧、、鐵環(huán)環(huán)、毽毽子、、風(fēng)箏箏、彈彈子等等有著著鄉(xiāng)土土色彩彩的玩玩具民風(fēng)風(fēng)民民俗俗文文化化：趕趕廟廟會(huì)會(huì)、、搭搭戲戲臺(tái)臺(tái)、、貼貼門門神神、、磨磨刀刀人人、、打打更更人人等等老老成成都都民民俗俗地域域文文化化：4000年歷歷史史的的魚魚鳧鳧文文化化、、陳陳家家桅桅桿桿、、大大石石文文化化、、琴琴壁壁空空彈彈、、梅梅花花街道道：以以成成都都老老街街道道名名命命名名各各小小區(qū)區(qū)主主干干道道、、干干道道、、次次干干道道和和院院內(nèi)內(nèi)道道路路，，達(dá)達(dá)成成街街道道名名的的親親切切和和易易于于記記憶憶…深度度挖挖掘掘成成都都區(qū)區(qū)域域文文化化，，舉舉辦辦各各種種活活動(dòng)動(dòng)，，營營造造強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化氛氛圍圍，，引引領(lǐng)領(lǐng)一一種種充充滿滿傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化氛氛圍圍的的生生活活方方式式30分期期開開發(fā)發(fā)情情況況時(shí)間軸第一期第二期第三期產(chǎn)品聯(lián)排別墅四合院價(jià)格2800元/平米第四期獨(dú)棟別墅聯(lián)排別墅面積小面積產(chǎn)品為主40---200平米不等面積較一期有提高100平米以上為主260-330平米220－300平米3300元/平米3600元/平米3800元/平米2005.11-2006.034500元/平米4800元/平米2006.03-05

2006.05-至今5200元/平米31成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵因因素素總總結(jié)結(jié)開發(fā)發(fā)理理念念———在日日漸漸提提高高的的都都市市人人生生活活消消費(fèi)費(fèi)水水平平和和文文化化追追求求中中，，主主要要依依據(jù)據(jù)城城市市中中產(chǎn)產(chǎn)階階層層隨隨社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展而而日日益益增增長長的的物物質(zhì)質(zhì)文文化化需需要要，，結(jié)結(jié)合合現(xiàn)現(xiàn)代代會(huì)會(huì)議議功功能能和和假假日日經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁繁榮榮的的現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，推推出出整整合合四四大大功功能能的的第第二二居居住住體體系系：：旅游觀光的功能：獨(dú)獨(dú)特的建筑筑和優(yōu)美的的景觀設(shè)計(jì)計(jì)成功吸引引眾多游人人前來參觀觀游覽、消消費(fèi)，帶來來商機(jī)；休閑度假的功能：提提供安逸、、清靜的環(huán)環(huán)境，迎合合都市人周周末消費(fèi)，，休閑廣場(chǎng)場(chǎng)供人們品品茶、聊天天、對(duì)弈、、打牌，客客棧和酒店店提供住宿宿場(chǎng)所；商務(wù)活動(dòng)的功能：提提供會(huì)議、、談判活動(dòng)動(dòng)的場(chǎng)所；；滿足現(xiàn)代都都市人追求求古樸、喜喜歡幽靜的的居住心理，外觀古樸樸，住宅內(nèi)內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)實(shí)用性，合合乎現(xiàn)代人人生活習(xí)慣慣，價(jià)格合合理，吸引引了大量購購房者通過對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)建筑和歷歷史文化的的挖掘，展展現(xiàn)中華民民族古老文文明的精髓髓，使其一一磚一瓦，，一檐一壁壁，都透出出歷史的、、文化的深深沉底蘊(yùn)。。例如：：飲食文化化，童趣文文化，天府府街市文化化，茶文化化，水文化化，民風(fēng)民民俗等等營造社區(qū)氛氛圍，滿足足現(xiàn)代人的的居住心理理利用社區(qū)完完善的配套套功能，舉舉辦各種活活動(dòng)深度挖掘傳傳統(tǒng)文化，，滿足居住住者的文化化需求32規(guī)模：占地95.78萬平方米區(qū)位：距市中心心區(qū)25公里，車車程約30分鐘；距虹虹橋國際機(jī)機(jī)場(chǎng)25公里、