房地產(chǎn)公司成本控制手冊

成本控制要點應用指南

本)編者按—What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰來控制——Who〉

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目

錄

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一 第一項

項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國家多項法規(guī)政策的限制，運作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務由項目部來承擔。

滿足公司利益最大

二 第二項

劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能。

設計部負責，項

案和設備選型、實體研

5、施工圖設

建安施工圖中結構造

互審互簽，明確修改意

6、銷售包裝

（1

設計部負責，銷

招投標，尋找外部合

設計部負責，工

第三項投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。

（1（2（3（4（5（6（7（8

建立承建商、工程監(jiān)招投標工作

小組審

1、工程部負責工程監(jiān)理招投標合2、設計部負責設3、審算部負責材料設備招投標合4、銷售部負責營

詳見招投標管

詳見招投標管

詳見招投標管

（10（11（12（13 （14（15

詳見招投標管

1、技術部門負責2、審算部負責經(jīng)

詳見招投標管

3、財務部負責審

詳見招投標管

第四項

工環(huán)節(jié)的成本控制主要應注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。

審算部負責計算變更費用（含可能甲方項目代表執(zhí)行修改的工期評審算部成本管理員負責計算變更后

發(fā)生變更項目的負

程量應清楚準確、無涂

發(fā)生變更項目的負

要考慮可能出現(xiàn)的問

對施工環(huán)節(jié)成本的影

第五項

料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達到成本控制的目的。 采購招投標及訂

材料設備的技術參數(shù)由

范》第六、七條和《設備材料采購規(guī)

首次驗收后付款總額保修款一般不低于合

依據(jù)合同中約定付

投入使用后的質(zhì)量驗

在合同中明確貨物的

卸貨和保管的責任承擔用合同的方式明確保

第六項

售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 （1

1、營銷方

（2（3（4

根據(jù)各種相關因素

（5（5

（1（2

銷售部部門2、營銷現(xiàn)

（3（4（5

銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門

（63、媒體選

（7（1）媒體及廣告代理公（2

額度內(nèi)調(diào)劑和超額

（1

設計部、銷

4、樣板房

（2（3（4

招投標評審物業(yè)公司、

詳見《設備、材料采購規(guī)（5）材料回收、保管和

責，物業(yè)、

5、銷售回

（1（2

、銷售補

（1

（2

變更審批與知會制

責，設計、

責，銷售、

、客戶交

（1（2（3（1

晚交房原因分類處與施工隊洽商延長

客戶服務中心負責，銷售前臺、物

（2

費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更

嚴格按相關流程進

第七項

程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負責的實際操作。

（1

參見深圳公司有

（1（2

詳見正在草擬中工程預決算管理

當價格出現(xiàn)異常波動

詳見正在草擬中工程預決算管理

更的費用控

（2

詳見正在草擬中工程預決算管理

商、變更的合理

1、工程項目部負

當造成重大停、窩工

2、審算部負責施

第八項

間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。控制要點 控制什么 怎么控制

誰來控制

參考文件

（1（4（5

詳見付款審批程序規(guī)范工程款付款流程、營銷費用付詳見費用報銷規(guī)范

料歸口管理；過路費、過橋費、停車 費、過橋費、停車

詳見費用報銷規(guī)范

產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面?？蛻舴罩行膿撝@一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的