房地產(chǎn)公司成本控制手冊(cè)

成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南

本)編者按—What〉、〈怎樣控制——How〉和〈誰(shuí)來(lái)控制——Who〉

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目

錄

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一 第一項(xiàng)

項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)。

滿足公司利益最大

二 第二項(xiàng)

劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來(lái)的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。

設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)

案和設(shè)備選型、實(shí)體研

5、施工圖設(shè)

建安施工圖中結(jié)構(gòu)造

互審互簽，明確修改意

6、銷售包裝

（1

設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷

招投標(biāo)，尋找外部合

設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工

第三項(xiàng)投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。

（1（2（3（4（5（6（7（8

建立承建商、工程監(jiān)招投標(biāo)工作

小組審

1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合4、銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)

詳見招投標(biāo)管

詳見招投標(biāo)管

詳見招投標(biāo)管

（10（11（12（13 （14（15

詳見招投標(biāo)管

1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)

詳見招投標(biāo)管

3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審

詳見招投標(biāo)管

第四項(xiàng)

工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。

審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評(píng)審算部成本管理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后

發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)

程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無(wú)涂

發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)

要考慮可能出現(xiàn)的問(wèn)

對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影

第五項(xiàng)

料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過(guò)明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。 采購(gòu)招投標(biāo)及訂

材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由

范》第六、七條和《設(shè)備材料采購(gòu)規(guī)

首次驗(yàn)收后付款總額保修款一般不低于合

依據(jù)合同中約定付

投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)

在合同中明確貨物的

卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)用合同的方式明確保

第六項(xiàng)

售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。 （1

1、營(yíng)銷方

（2（3（4

根據(jù)各種相關(guān)因素

（5（5

（1（2

銷售部部門2、營(yíng)銷現(xiàn)

（3（4（5

銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門

（63、媒體選

（7（1）媒體及廣告代理公（2

額度內(nèi)調(diào)劑和超額

（1

設(shè)計(jì)部、銷

4、樣板房

（2（3（4

招投標(biāo)評(píng)審物業(yè)公司、

詳見《設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)（5）材料回收、保管和

責(zé)，物業(yè)、

5、銷售回

（1（2

、銷售補(bǔ)

（1

（2

變更審批與知會(huì)制

責(zé)，設(shè)計(jì)、

責(zé)，銷售、

、客戶交

（1（2（3（1

晚交房原因分類處與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng)

客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺(tái)、物

（2

費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更

嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)

第七項(xiàng)

程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來(lái)自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。

（1

參見深圳公司有

（1（2

詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理

當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)

詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理

更的費(fèi)用控

（2

詳見正在草擬中工程預(yù)決算管理

商、變更的合理

1、工程項(xiàng)目部負(fù)

當(dāng)造成重大停、窩工

2、審算部負(fù)責(zé)施

第八項(xiàng)

間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況?？刂埔c(diǎn) 控制什么 怎么控制

誰(shuí)來(lái)控制

參考文件

（1（4（5

詳見付款審批程序規(guī)范工程款付款流程、營(yíng)銷費(fèi)用付詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范

料歸口管理；過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車 費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、停車

詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范

產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的