上饒市三江片區(qū)D-d-4地塊用地性質及指標調整可行性論證

PAGE********地塊用地性質及指標調整可行性論證報告項目名稱：*******地塊用地性質及指標調整可行性論證報告控規(guī)名稱：《*******控制性詳細規(guī)劃》調整范圍：******地塊編制單位：************資質證書編號：******96資質證書等級：乙級項目負責人：劉**工程師編制成員：余**劉**目錄TOC\o"1-3"\n\p""\h\z\u一、項目解讀二、地塊用地性質及指標調整背景三、上饒市信州區(qū)中學選址分析四、開發(fā)容量推算五、可行性分析六、研究結論七、 調整圖則八、規(guī)劃實施建議九、意向性方案附件一、項目解讀（一）規(guī)劃調整地塊項目簡介2004年11月，上饒市城市規(guī)劃局根據上饒市建設項目審批會第七號會議紀要，同意辦理了信州理工學校選址意見書，用地面積為64035.2平方米。上饒市信州理工學校（即三江片區(qū)D-d-4地塊部分用地）由于招生困難，學校一直沒有投入運營，用地長期閑置，校區(qū)于2009年被信州區(qū)政府回購，2011年5月上饒市人民政府將該地塊劃撥予上饒市信州區(qū)教育體育局使用，土地性質為教育用地，規(guī)劃為上饒市信州中學建設用地，由于各種因素，校區(qū)一直未能開展建設，自2012年底起一直用于扶持、發(fā)展信息服務產業(yè)，租與上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園使用。根據2013年4月25日上饒市信州區(qū)人民政府區(qū)長辦公會議記錄摘要，會議原則同意將回購的原信州理工學校用于建設信息服務產業(yè)園。根據2014年7月30日上饒中心城市建設項目規(guī)劃審批會會議紀要，會議原則同意信州中學（原信州理工學校）地塊調整為信息服務業(yè)產業(yè)園用地，對中學重新選址合理布局?？紤]原控規(guī)對土地利用的整體性，將原信州理工學校用地及其與陵園路之間的用地進行整合，即D-d-4地塊，對該地塊用地性質及指標調整進行可行性論證。（二）地塊區(qū)位與范圍該地塊位于上饒師范學院西側，志敏大道南側。在《上饒市三江片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，該地塊規(guī)劃為高等學校建設用地。其東面為明陽大學公館小區(qū)及特殊教育學校，其西面主要是住宅用地，其南面為公共綠地與上饒集中營隔著一條水系而望，其北面主要是大學春城小區(qū)。該地塊規(guī)劃范圍東接其他教育機構建設用地，南、西至陵園路（規(guī)劃30米），北至志敏大道，占地面積87316.45平方米約為131畝。詳見圖1-1。（三）周邊及自身發(fā)展條件目前該地塊租與上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園使用，毗鄰“上饒大學城”。從區(qū)位上來看，“上饒大學城”與上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園都處于志敏大道城市發(fā)展軸，“上饒大學城”以其高效富有活力的教育科研產業(yè)迅速發(fā)展，上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園是全省第一個專業(yè)化的信息服務產業(yè)園、全省第二家省級電子商務示范基地。園區(qū)在信州區(qū)委，區(qū)政府的扶持下，目前引進50余家信息服務類企業(yè)，園區(qū)分別與中國網庫集團、上饒移動彩云聯盟合作共同打造“上饒電商谷”和“上饒慧谷”。園區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，預計“上饒電商谷”、“上饒慧谷”、和“淘寶廣場”建成之后，年產值將達到50億元，園區(qū)將成為省內領先的信息服務業(yè)類企業(yè)聚集區(qū)，園區(qū)的發(fā)展為該區(qū)塊的居住人口提供就業(yè)機會，同樣，豐富的就業(yè)機會為該區(qū)域的住宅建設提供了發(fā)展空間?！吧橡埓髮W城”提升了周邊地區(qū)的城市活力，同時也為園區(qū)提供了知識儲備與技術保障。以“產、學、研”一體化為主要發(fā)展思想。北面居住用地與南面公共綠地為三江片區(qū)提供高質量的人居游玩休憩環(huán)境，協同“商、住、游”同步發(fā)展，建設和諧三江片區(qū)?？傮w來看，該地塊周邊及自身條件優(yōu)勢明顯。（四）區(qū)域交通條件規(guī)劃地塊毗鄰城市主干道志敏大道，并在其附近設有公交車站點，這將為本區(qū)塊的發(fā)展提供良好的機遇，陵園路的建成為規(guī)劃地塊提供更多交通便利條件和疏導交通空間。目前，上饒大橋、豐溪大橋等相繼建成，開辟了主城區(qū)與三江片區(qū)的快速聯系通道。主干路上饒大道、志敏大道已經建成，為三江片區(qū)的內外部溝通聯系建立了主構架。三江片區(qū)路網結構已經顯現，大部分路網已經建成。優(yōu)越的區(qū)域交通為該區(qū)塊創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件。詳見圖1-2。（五）開發(fā)建設綜合優(yōu)勢隨著上饒市推進三江片區(qū)城市建設的步伐，周邊利用條件將逐漸轉優(yōu)。得天獨厚的地理位置條件，經過合理的規(guī)劃布局，有利于營造良好的辦公及商業(yè)氛圍。同時現狀用地地勢平坦，有利于減少工程建設的土方量。（六）現狀解讀地塊現狀地形地貌較簡單，地勢平坦。該地塊建設情況主要為上饒市信州理工學校建成部分，西部贛東機動車駕駛員培訓學校，中華之星幼兒園建設部分及少量居民建房。規(guī)劃范圍內現狀建設量不大，土地開發(fā)拆遷成本不高，有利于土地出讓和開發(fā)。詳見圖1-3。二、地塊用地性質及指標調整背景（一）《上饒市三江片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》根據三江片區(qū)為綜合性城市新區(qū)的性質，其功能定位將具有多樣性的特點。首先，三江片區(qū)與現狀城區(qū)跨江發(fā)展，交通條件需要三江片區(qū)功能具備一定的完整性和獨立性，避免大量交通在信江兩岸之間跨越；其次，在調整現狀三江片區(qū)西側工業(yè)基地由上饒市經濟開發(fā)區(qū)管理后，因多方面的原因仍有部分企業(yè)未搬遷，因此三江片區(qū)在現狀工業(yè)基地基礎上宜適度發(fā)展服務產業(yè)用地，滿足三江片區(qū)經濟發(fā)展、就業(yè)和交通等需求。三江片區(qū)山水（江、河、湖）的良好環(huán)境造就了目前大紅鷹優(yōu)質樓盤在三江的建設，城市總體規(guī)劃中提出的把上饒市建設成為宜居城市，三江片區(qū)的獨特的自然環(huán)境為發(fā)展居住提供了良好的條件，應充分發(fā)展濱江、濱河、濱湖類型的濱水住宅和山景住宅，適度控制在本區(qū)的經濟適用房建設，充分發(fā)揮景觀地帶用地的經濟效益和環(huán)境效益。根據城市總體規(guī)劃三江片城市中心區(qū)（市級中心）由市級公共服務主中心和與老城中心并聯，與三江片區(qū)北岸隔江相對，形成“三心并一心”的“丫”字型空間形態(tài)。三江片沿江地帶作為城市中心區(qū)的一部分，其功能應與主中心和老城中心功能錯位發(fā)展，充分突出環(huán)境優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢，展現上饒二十一世紀未來現代化、生態(tài)化的特色。首先，總規(guī)中提出發(fā)展三江口商業(yè)中心區(qū)和“贛浙閩皖”四省交界區(qū)域中心城市的現代化商務中心，使其具有強大的商務功能，三江片沿江地帶宜發(fā)展以辦公為主的商務中心，結合現狀上饒會議中心，可適度發(fā)展會展業(yè)，現狀商業(yè)中高檔次設施不足，精品意識不足，三江片區(qū)宜發(fā)展以品牌為主的精品商業(yè)設施；隨著人民生活水平的提高和休息時間的增加，休閑商業(yè)諸如咖啡吧、茶吧等結合環(huán)境的設施已成為商業(yè)設施的重要組成部分，三江片區(qū)環(huán)境優(yōu)越，宜積極發(fā)展，同時結合良好的自然環(huán)境，城郊宜發(fā)展旅游度假或休閑旅游產業(yè)；教育科技是三江片區(qū)重要的特色功能區(qū)，也是三江未來文化發(fā)展的支撐。教育服務設施社會化的一個重要的發(fā)展趨勢，宜結合三江片區(qū)中心設置教育科研社會化服務中心；上饒集中營已編制詳細規(guī)劃，形成紅色旅游為主題的主題公園。根據上述分析，上饒市三江片區(qū)發(fā)展主要功能為商務（金融）、商業(yè)（精品、超市）、休閑商業(yè)、旅游度假商業(yè)、教育科研、行政辦公（信州區(qū)）、會展、文化娛樂、主題旅游公園、房地產（濱江、濱河、濱湖、山地房產）及教育科研。D-d-4地塊即擬規(guī)劃調整地塊正是在這樣的背景下規(guī)劃實施的。（二）地塊實施評估上饒市信州理工學校部分建成后，由于招生困難，校區(qū)一直未能投入運營，于2009年被信州區(qū)政府回購，2011年5月上饒市人民政府將該地塊劃撥予上饒市信州區(qū)教育體育局，規(guī)劃為上饒市信州中學建設用地，由于各種因素，信州中學也一直未能開展建設，從2012年底起一直用于扶持、發(fā)展信息服務產業(yè)，租與上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園使用。擬調整地塊在原控規(guī)中用于扶持教育事業(yè)，本意提升上饒市人才的競爭力，由于生源少，師資力量缺少，經營管理能力不足等因素的影響，校區(qū)一直未能投入運營。從經濟層面看，浪費了政府和社會資源；從土地利用上看，對城市建設用地的閑置，增加城市土地供應壓力，不利于城市土地集約化使用，同時，一定程度制約著上饒市信息服務業(yè)產業(yè)園的發(fā)展。（三）地塊性質及指標調整的必要性1.提升信息產業(yè)園產業(yè)的需求隨著上饒市三江片區(qū)的快速發(fā)展，土地資源日趨匱乏。如何最大限度合理的開發(fā)利用土地資源，是符合控規(guī)中提出的彈性原則，即彈性是控制性詳細規(guī)劃的重要因素，也是規(guī)劃水平高低的劃分標準。結合規(guī)劃目標，合理安排用地布局。根據不同需要，合理確定基本單元用地面積，并在此基礎上滿足不同使用需求，提供靈活可變的地塊使用組合。目前，該地塊租與上饒市信州區(qū)信息產業(yè)園使用，地塊用地性質為教育用地，這極大的限制了信息產業(yè)園建設規(guī)模擴大及產業(yè)規(guī)?；l(fā)展。這一矛盾造成信息產業(yè)園區(qū)產業(yè)處于發(fā)展瓶頸。隨著產業(yè)園區(qū)企業(yè)進駐的增加，這一矛盾將日益凸顯。該地塊用地性質及指標的調整對提升產業(yè)園區(qū)產業(yè)十分有必要。2.信息服務業(yè)發(fā)展的需求擬調整地塊，為上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園租用地。隨著上饒市信息服務業(yè)產業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，園區(qū)對土地的需求程度日漸明顯。上饒市信州區(qū)為大力發(fā)展現代服務業(yè)，促進產業(yè)轉型升級，對園區(qū)建設投入大量的財力物力，然而，園區(qū)商務辦公功能仍不完善。對該地塊進行合理調整開發(fā)利用，有利于完善上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園商務辦公功能。（四）規(guī)劃地塊調整的依據1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007.10）2、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB50137—2011）3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《建設用地容積率管理辦法》5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2002年版）6、《江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》7、《江西省建設用地規(guī)劃條件管理辦法》8、《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》（2014年版）9、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（GB50045-95，2005年版） 10、《城市道路規(guī)劃設計規(guī)范》（GB50220—95）11、《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282—98）12、《工程建設標準強制性條文》（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）13、《上饒市城市規(guī)劃管理條例》14、《上饒市城市總體規(guī)劃2007-2020》15、《上饒市三江片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》16、《上饒市三江片區(qū)（汪家園單元）控制性詳細規(guī)劃》17、《上饒市空港新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》18、2013年4月25日上饒市信州區(qū)人民政府區(qū)長辦公會議記錄摘要，2014年7月30日上饒中心城市建設項目規(guī)劃審批會會議紀要19、國家、省、市有關的法律、法規(guī)與建筑設計、建筑管理技術規(guī)定。三、上饒市信州區(qū)中學選址分析（一）三江片區(qū)中學教育用地布局現狀分析目前三江片區(qū)居住用地建設量僅為三江片區(qū)總用地的7%，片區(qū)范圍內的現狀常住人口主要包括兩個方面，即各村莊村民，計18431人，城市居民共15346人（含上饒師院），兩項共計33777人。其中，村民人口的分布情況見村莊人口分布圖。人口分布較為均勻。目前三江片區(qū)居住人口約為5萬人，根據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》，居住區(qū)人口為30000——50000人的規(guī)模必須設中學，參照《深圳市城市規(guī)劃標準與準則（Szb2004）》，《江西省普通初級中學基本辦學條件標準》和《江西省普通高級中學基本辦學條件標準》，三江片區(qū)目前需要設置一所30班以上的初級中學。然而，三江片區(qū)僅有上饒市第七中學一所中學，七中位于上饒市信州區(qū)茅家?guī)X街道老南環(huán)路附近（三江汽車站附近），是隸屬于信州區(qū)教育局的初級中學。學校占地面積9875㎡學校擁有比較完善的配套設施設備，擁有60個教學班，可容納2700名學生。具體見圖3-1。圖3-1通過對三江片區(qū)現狀人口調查及中學規(guī)模，服務人口，服務半徑分析，可以看出，三江片區(qū)初級中學服務資源較為短缺，暫無高級中學資源，所以上饒市信州中學重新定位應該考慮規(guī)劃建設為高級中學，重新選址應該著重考慮其規(guī)模及選址位置服務輻射范圍的合理性。（二）三江片區(qū)中學教育用地上位規(guī)劃銜接《上饒市城市總體規(guī)劃（2007—2020）》第79條第（6）款關于城區(qū)中小學校的設置標準規(guī)定：每2萬人口居民區(qū)域內設36個班的中學一所（面向屬地農村招生的普通高中和面向外縣招生的中等專業(yè)<職業(yè)>學校，可跨片區(qū)統(tǒng)籌安排建設）。預計到2020年，上饒中心城區(qū)將有初中生4.32萬人，高中和職業(yè)高中（含中專）學生數7.2萬人。根據國家教育部的有關規(guī)定，高級中學和職業(yè)高中每班50人。根據《上饒市城區(qū)學校網點布局規(guī)劃》，至2020年，三江片區(qū)居住人口達到6萬人，需要規(guī)劃初中班級數72個，規(guī)劃上饒市第七中學規(guī)模為36班的初級中學，上饒師院附中為36班的完中（目前已取消上饒師院附中項目的建設），上饒市信州中學為60班的中專，職業(yè)中學。（詳見下圖3-2）圖3-2根據《上饒市三江片區(qū)（汪家園單元）控制性詳細規(guī)劃》，規(guī)劃信州中學高級中學，占地規(guī)模為131畝，其區(qū)位即為本次論證的調整的地塊，中學用地布局調整如下圖3-3。根據相關規(guī)范，三江片區(qū)至2020年，需要規(guī)劃建設初級中學三處，總班級數量將不少于60班，總占地規(guī)模不少于135畝；至少配置一所不少于24班的高級中學，占地規(guī)模不少于70畝。圖3-3（三）信州中學選址建議目前三江片區(qū)初中教育資源基本能夠滿足三江片區(qū)現狀人口需求，但暫無高中教育資源，對高級中學服務設施的需要非常迫切，因此對三江片區(qū)中學布點進行重新調整布局，結合《上饒市三江片區(qū)（汪家園單元）控制性詳細規(guī)劃》和《上饒市城區(qū)學校網點布局規(guī)劃》，及三江片區(qū)近期建設情況分析，本次論證對三江片區(qū)中學教育用地重新布局規(guī)劃見下圖3-4。圖3-4通過三江片區(qū)現狀教育用地分析，上位規(guī)劃中規(guī)劃的中學教育用地部分已做調整，信州中學必須重新定位及選址，結合本次論證中學教育網點重新進行布局規(guī)劃，信州中學定位為服務三江片區(qū)的高級中學。通過對實際狀況及兩大上位規(guī)劃分析。A地塊位于江南大道與龍?zhí)堵方粎R處西南側區(qū)域，在原控規(guī)中用地性質為居住用地，占地規(guī)模80畝。目前地塊范圍內現狀為廠房，近期建設規(guī)劃，三江片區(qū)的工業(yè)將遷移到經濟開發(fā)區(qū)，校區(qū)可以建設成26班寄宿制高中，可容納1300名學生，有利于服務三江片區(qū)建成區(qū)域，促進三江片區(qū)人口集中，帶動區(qū)域范圍內經濟文化發(fā)展，并且土地開發(fā)建設成本不高，拆遷實施難度不大，項目建設與各規(guī)劃銜接緊密，近期可實施操作。而B、C地塊雖服務覆蓋范圍較廣，但規(guī)模難以達到三江片區(qū)高中建設規(guī)模，且現狀存在大量建設房屋及其他設施，近期操作性不強；D地塊偏離三江片區(qū)中心地帶，不利于服務三江片區(qū)建成區(qū)域，也不利于帶動三江片區(qū)經濟文化發(fā)展。通過分析，綜合多方面因素考慮，本次論證方案，信州中學選址于A地塊。通過調整后的三江片區(qū)中學教育用地規(guī)劃布局具體情況見圖3-5。圖3-5（四）均衡配置資源，按期分步實施參照《上饒市城區(qū)學校網點布局規(guī)劃》，對方案實施建設進行計劃。具體計劃應當參考下面意見。1、信州中學規(guī)劃建設是校區(qū)建設的重要依據，所確定的學校設置標準、設定的學校位置、辦學層次和規(guī)模、生均用地面積指標等不得隨意更改。2、市、區(qū)（縣）教育行政主管部門要充分考慮教育資源的公平分配和均衡合理分布問題。3、市、區(qū)（縣）教育行政主管部門要依照城市建設進度，擬定實施規(guī)劃建設的年度工作計劃，分階段、按步驟實施中學規(guī)劃建設。特別是對近期要實施的項目，要盡快提出分年度的建設計劃，由同級發(fā)改委報請本級人民政府同意，列入當年政府投資計劃。四、開發(fā)容量推算（一）規(guī)劃地塊性質解讀擬規(guī)劃調整地塊在原控規(guī)中地塊屬性C61，即高等學校用地，2009年政府回購該地塊，規(guī)劃為上饒市信州中學建設用地，由于規(guī)劃實施不理想，將地塊調整為B29其他商務用地──貿易、設計咨詢、技術服務等服務等的辦公用地。將該地塊調整為B29用地既符合信息產業(yè)園用地要求，又能補充三江片區(qū)商務辦公功能?？紤]到用地兼容部分商業(yè)，本次地塊的相關調整參數參考商業(yè)及商務用地相關指標。（二）擬規(guī)劃調整地塊開發(fā)容量推算擬規(guī)劃調整地塊建筑高度控制根據導則第三章第三節(jié)建筑高度控制及機場凈空高度限制的規(guī)定來確定，該地塊沿志敏大道（紅線55米）城市主干道退讓15米，根據導則，沿城市道路兩側新建建筑物高度不宜超過規(guī)劃道路紅線寬度與建筑退讓距離之和的1.5倍，得出地塊內沿志敏大道建筑高度控制為105米；同理，地塊內建筑物沿陵園路高度控制為63米；該地塊處于上饒三清山機場側凈空錐形面高度控制區(qū)域內，根據機場周邊建筑物高度限制要求對擬規(guī)劃調整地塊限制高度圖紙進行測算，得出該地塊南側建筑允許高程為159.67米，北側建筑物允許高程為174.67米，該地塊地面平均高程為69.95，（機場凈空限高詳見附件）所得出該地塊建筑物由南至北建筑限高為90米，北側沿志敏大道建筑限高105米。同時考慮本區(qū)域天際線及志敏大道沿街面街景的需要，確定該地塊建筑高度控制為80米。根據《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》建筑容量控制指標表（見下表）及其他技術控制指標，地塊用地面積大于50000平方米的商業(yè)綜合體，建筑高度在50米以上的，建筑密度上限為32%，容積率上限為4.5，通過對該地塊進行意向性方案設計（詳見九、意向性方案設計），得出地塊合理的建筑容積率為2.6，建筑密度32%。參考導則第六章第二節(jié)城市綠地控制6.2.1的第四條工業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心綠地率不低于20%控制綠地率，取該地塊綠地率控制參數不少于30%。通過上述分析論證確定該地塊的開發(fā)容量指標內容如下。五、可行性分析（一）技術可行性分析（1）交通影響分析a.交通流量影響分析研究地塊北側為志敏大道，城市主干道，道路紅線55米，西側為陵園路，東側目前預留了一條寬度為10米的運輸通道，控規(guī)中規(guī)劃為城市次干道，規(guī)劃道路紅線30米至規(guī)劃道路建設時將沿南側水系與東側運輸通道交匯。地塊內車行主入口建議設置在北側或西側，依托城市主次干道的交通荷載能力，地塊對內外交通的影響很小。b.停車位影響分析擬規(guī)劃調整地塊容積率調整到2.6，建筑面積達到227022平方米，根據《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》等相關規(guī)范，辦公建筑每100平方米建筑面積至少配置一個停車位，考慮到地塊內兼容商業(yè)等其他用地，按建筑面積110平方米建筑面積配置一個停車位，該地塊至少配置2063個。參照居住項目地下建筑密度不宜大于80%，該地塊按地下80%開發(fā)利用，可利用地下面積69853平方米，按35平方米/個設置停車位，可設置1995個，地上停車位數量按停車位總數量數量不超過10%配置，地上可配置221個，停車位總數達到2216個，因此停車位配置不受影響。（2）景觀影響分析城市景觀界面與城市主要道路關系密切，從規(guī)劃調整地塊基地的區(qū)位看，基地位于志敏大道主干道與陵園路次干道交匯處，考慮到地塊實施后對周邊地塊及城市主次干道景觀有一定影響，應注意志敏大道景觀界面的塑造，擬規(guī)劃調整地塊的實施將豐富美化沿路景觀界面，提升城市形象。本地塊建筑限高調整到80米后，與大學公館形成呼應，豐富城市天際線，天際線分析見下圖。調整后的地塊（不高于80米）與志敏大道（55米）及大學春城小區(qū)（不高于50米）形成的街道空間，D/H值為1到2之間，空間狀態(tài)勻稱和諧。（3）環(huán)境影響分析規(guī)劃調整地塊實施后主要集中于商業(yè)辦公設施，對環(huán)境的影響主要為運營中產生的污水和垃圾，不產生廢氣、噪聲等污染，這些廢物都能通過城市污水處理設施和垃圾處理設施集中處理，對周邊環(huán)境影響較小。（4）市政設施配套公共設施分析a.給排水規(guī)劃分析參照《建筑給水排水設計規(guī)范》、《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》、《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》等規(guī)范，在《上饒市三江片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》中，該地塊規(guī)劃為高等學校用地，按人均占地面積60平方米，可容納1455人，按人均日用水量180L，該地塊日水量為261.9M3，該地塊調整為其他商務辦公用地，建筑面積227022平米，按人均使用建筑面積50平方米，可服務4540人，按人均日用水量120L，調整后的地塊日用水量為544.8M3。規(guī)劃調整后的地塊日用水量增加282.9M3，污水量計算取給水量系數0.9，該地塊增加日排污水量254.6M3。擬規(guī)劃調整地塊市政供水管道為中高壓力管，因此擬規(guī)劃調整地塊內用水量的增加對給水管網造成的影響不大；擬規(guī)劃調整地塊內的污水納入污水處理廠統(tǒng)一處理，志敏大道污水管道管徑在600mm以上，市政污水管網能夠擔負地塊內的污水量增加壓力。b.電力電信規(guī)劃分析按照控規(guī)電力規(guī)劃，調整后地塊內增加52389.2平方米的建筑量，根據《城市電力規(guī)劃規(guī)范》對公共建筑用電負荷指標的要求，公共建筑負荷按90W/M2計，增加的電力負荷4715千瓦。在原規(guī)劃地塊西北面的D-b-17地塊設置了汪家園變電站，變電站110KV,主變容2*31.5MVA。經過查變電站的容量能夠滿足調整后的要求。通信規(guī)劃依托本區(qū)組織通信網絡，本地塊調整后的電信負荷增加不大，在原規(guī)劃電信規(guī)劃能夠滿足要求。控規(guī)的配套設施規(guī)劃具備較強的彈性，對于市政設施項目，更是以市政設施專項規(guī)劃予以落實和細化。（5）效益分析周邊項目大學公館正在建設中，大學春城建設完成，其他項目正在籌建和建設中，周邊地塊主要以居住教育為主，兼部分商業(yè)。綜合來看，該項目用地性質及指標的調整，對周邊其他業(yè)主或以實施項目將帶來更多經濟和社會效益；同時，對上饒市信州區(qū)信息服務業(yè)產業(yè)園規(guī)模和品質也有很大的促進作用。使項目的可實施性加強，完善了本地塊及周邊的公共配套設施；提升了地塊品質，吸引周邊人流，聚集人氣，融合鄰里關系；豐富周邊居民的日常生活，本地人民的認知感和安全感；增加上饒大學生創(chuàng)業(yè)及就業(yè)的機會，促進當地經濟的發(fā)展。（二）城市空間形態(tài)研究a.周邊自然條件周地塊地勢平坦，用地規(guī)整。地塊北面為大學春城小區(qū)，居住用地；西北面汪家園變電站已建成并在使用中；東面大學公館，屬于商住用地；區(qū)域基礎設施完善。地塊西北兩側分別為陵園路城市次干道及志敏大道城市主干道，片區(qū)交通便利。b.規(guī)劃地塊空間形態(tài)容積率調整到2.6，建筑密度調整到32%,建筑限高調整為80米，建筑的拔高對片區(qū)內建筑品質形象提升，特別是西北部主次干道交匯處，可以形成小區(qū)域內標志性建筑，形成錯落有致的城市空間形態(tài)。在落實容積率提高的過程中，其整體設計應滿足原控規(guī)及相關規(guī)劃的幾點原則：eq\o\ac(○,1)保證建筑物與周邊環(huán)境的協調性，建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景觀的特色，做到與環(huán)境有機共生。eq\o\ac(○,2)保證建筑物空間的開敞性，為自然景觀提供良好的視線走廊。eq\o\ac(○,3)加強地塊內的綠化建設，通過屋頂花園形式增加綠化覆蓋率，力爭片區(qū)環(huán)境最優(yōu)化。eq\o\ac(○,4)景觀設計應從整體出發(fā)，處理好收放關系。（三）空間環(huán)境分析地塊內以建筑群形式建設，周邊只有東面大學公館的部分小高層對地塊內建筑采光通風有一定影響，建議地塊東部采取設計多層及開放空間為主。地塊內部容積率與建筑密度基本不影響地塊內建筑滿足《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》關于建筑通風采光的要求。同時，地塊西、北、南面都有城市道路與周邊地塊相隔，地塊內建筑對周邊地塊的采光通風影響不大。六、研究結論為滿足適應上饒市信州區(qū)“十二五”期間社會發(fā)展需要，加強基礎設施建設，保障公共服務設施配置，提高公共服務能力，形成高品位、高標準的建設，對規(guī)劃地塊用地性質及指標調整進行論證后得出以下結論。eq\o\ac(○,1)該地塊調整后，對給水、排水、電力電信等市政設施影響不大，原規(guī)劃市政設施基本滿足相關需求。eq\o\ac(○,2)該地塊調整后，盤活了存量土地，提高了土地利用率，同時不影響周邊日照采光等。eq\o\ac(○,3)地塊建筑限高提高到80米后，增加了城市景觀，提升了城市形象品質。eq\o\ac(○,4)規(guī)劃調整后，對加快上饒市三江片區(qū)建設步伐和新城建設產生極大的推進作用，也是原控規(guī)順應時代發(fā)展及社會經濟進步的補充和完善。綜上所述，規(guī)劃地塊用地性質及經濟指標調整后，在政策和技術方面均得到支持。地塊性質調整為其他商務用地后，將完善片區(qū)內商業(yè)辦公功能；經濟技術指標調整后，對片區(qū)內市政等公共配套設施均不造成較大影響，在城市空間形態(tài)上，調整后的規(guī)劃可與相鄰地塊形成良好的空間通透性，滿足城市空間布局的要求，并在一定程度上，提升城市形象品質。綜合經濟、技術、環(huán)境、景觀等方面分析，我院認為調整方案是切實可行的。調整圖則通過大量的數據分析推理，對該地塊調整前后的圖則進行繪制，地塊調整相關技術規(guī)范主要參考2014版《江西省城市規(guī)劃管理技術導則》，調整前后的圖則見下圖。八、規(guī)劃實施建議（一）協調發(fā)展合理配置社會資源，化解社會矛盾，倡導社會公平，創(chuàng)造符合現代人生活需求的現代化新興商務辦公區(qū)，努力實現經濟、社會、環(huán)境的協調統(tǒng)一發(fā)展。加強綠化，保護生態(tài)環(huán)境，防止污染，達到商務辦公區(qū)應有的綠化標準。功能與形態(tài)并重，合理進行功能組合與用地布局，塑造寓有特色的形態(tài)環(huán)境，構造一個空間層次豐富、具有時代感的商業(yè)辦公空間。加強建設管理，合理確定土地利用率，統(tǒng)一規(guī)劃，增加彈性和應變力。（二）符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套建設的原則規(guī)劃立足實際，面向未來，按照高起點、高質量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局。同時面向消費市場