上饒市三江片區(qū)D-d-4地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整可行性論證

PAGE********地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整可行性論證報(bào)告項(xiàng)目名稱：*******地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整可行性論證報(bào)告控規(guī)名稱：《*******控制性詳細(xì)規(guī)劃》調(diào)整范圍：******地塊編制單位：************資質(zhì)證書編號(hào)：******96資質(zhì)證書等級(jí)：乙級(jí)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉**工程師編制成員：余**劉**目錄TOC\o"1-3"\n\p""\h\z\u一、項(xiàng)目解讀二、地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整背景三、上饒市信州區(qū)中學(xué)選址分析四、開發(fā)容量推算五、可行性分析六、研究結(jié)論七、 調(diào)整圖則八、規(guī)劃實(shí)施建議九、意向性方案附件一、項(xiàng)目解讀（一）規(guī)劃調(diào)整地塊項(xiàng)目簡介2004年11月，上饒市城市規(guī)劃局根據(jù)上饒市建設(shè)項(xiàng)目審批會(huì)第七號(hào)會(huì)議紀(jì)要，同意辦理了信州理工學(xué)校選址意見書，用地面積為64035.2平方米。上饒市信州理工學(xué)校（即三江片區(qū)D-d-4地塊部分用地）由于招生困難，學(xué)校一直沒有投入運(yùn)營，用地長期閑置，校區(qū)于2009年被信州區(qū)政府回購，2011年5月上饒市人民政府將該地塊劃撥予上饒市信州區(qū)教育體育局使用，土地性質(zhì)為教育用地，規(guī)劃為上饒市信州中學(xué)建設(shè)用地，由于各種因素，校區(qū)一直未能開展建設(shè)，自2012年底起一直用于扶持、發(fā)展信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)，租與上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園使用。根據(jù)2013年4月25日上饒市信州區(qū)人民政府區(qū)長辦公會(huì)議記錄摘要，會(huì)議原則同意將回購的原信州理工學(xué)校用于建設(shè)信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園。根據(jù)2014年7月30日上饒中心城市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批會(huì)會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議原則同意信州中學(xué)（原信州理工學(xué)校）地塊調(diào)整為信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園用地，對(duì)中學(xué)重新選址合理布局?？紤]原控規(guī)對(duì)土地利用的整體性，將原信州理工學(xué)校用地及其與陵園路之間的用地進(jìn)行整合，即D-d-4地塊，對(duì)該地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整進(jìn)行可行性論證。（二）地塊區(qū)位與范圍該地塊位于上饒師范學(xué)院西側(cè)，志敏大道南側(cè)。在《上饒市三江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，該地塊規(guī)劃為高等學(xué)校建設(shè)用地。其東面為明陽大學(xué)公館小區(qū)及特殊教育學(xué)校，其西面主要是住宅用地，其南面為公共綠地與上饒集中營隔著一條水系而望，其北面主要是大學(xué)春城小區(qū)。該地塊規(guī)劃范圍東接其他教育機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，南、西至陵園路（規(guī)劃30米），北至志敏大道，占地面積87316.45平方米約為131畝。詳見圖1-1。（三）周邊及自身發(fā)展條件目前該地塊租與上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園使用，毗鄰“上饒大學(xué)城”。從區(qū)位上來看，“上饒大學(xué)城”與上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園都處于志敏大道城市發(fā)展軸，“上饒大學(xué)城”以其高效富有活力的教育科研產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園是全省第一個(gè)專業(yè)化的信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、全省第二家省級(jí)電子商務(wù)示范基地。園區(qū)在信州區(qū)委，區(qū)政府的扶持下，目前引進(jìn)50余家信息服務(wù)類企業(yè)，園區(qū)分別與中國網(wǎng)庫集團(tuán)、上饒移動(dòng)彩云聯(lián)盟合作共同打造“上饒電商谷”和“上饒慧谷”。園區(qū)發(fā)展勢頭迅猛，預(yù)計(jì)“上饒電商谷”、“上饒慧谷”、和“淘寶廣場”建成之后，年產(chǎn)值將達(dá)到50億元，園區(qū)將成為省內(nèi)領(lǐng)先的信息服務(wù)業(yè)類企業(yè)聚集區(qū)，園區(qū)的發(fā)展為該區(qū)塊的居住人口提供就業(yè)機(jī)會(huì)，同樣，豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)為該區(qū)域的住宅建設(shè)提供了發(fā)展空間?！吧橡埓髮W(xué)城”提升了周邊地區(qū)的城市活力，同時(shí)也為園區(qū)提供了知識(shí)儲(chǔ)備與技術(shù)保障。以“產(chǎn)、學(xué)、研”一體化為主要發(fā)展思想。北面居住用地與南面公共綠地為三江片區(qū)提供高質(zhì)量的人居游玩休憩環(huán)境，協(xié)同“商、住、游”同步發(fā)展，建設(shè)和諧三江片區(qū)?？傮w來看，該地塊周邊及自身?xiàng)l件優(yōu)勢明顯。（四）區(qū)域交通條件規(guī)劃地塊毗鄰城市主干道志敏大道，并在其附近設(shè)有公交車站點(diǎn)，這將為本區(qū)塊的發(fā)展提供良好的機(jī)遇，陵園路的建成為規(guī)劃地塊提供更多交通便利條件和疏導(dǎo)交通空間。目前，上饒大橋、豐溪大橋等相繼建成，開辟了主城區(qū)與三江片區(qū)的快速聯(lián)系通道。主干路上饒大道、志敏大道已經(jīng)建成，為三江片區(qū)的內(nèi)外部溝通聯(lián)系建立了主構(gòu)架。三江片區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)顯現(xiàn)，大部分路網(wǎng)已經(jīng)建成。優(yōu)越的區(qū)域交通為該區(qū)塊創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件。詳見圖1-2。（五）開發(fā)建設(shè)綜合優(yōu)勢隨著上饒市推進(jìn)三江片區(qū)城市建設(shè)的步伐，周邊利用條件將逐漸轉(zhuǎn)優(yōu)。得天獨(dú)厚的地理位置條件，經(jīng)過合理的規(guī)劃布局，有利于營造良好的辦公及商業(yè)氛圍。同時(shí)現(xiàn)狀用地地勢平坦，有利于減少工程建設(shè)的土方量。（六）現(xiàn)狀解讀地塊現(xiàn)狀地形地貌較簡單，地勢平坦。該地塊建設(shè)情況主要為上饒市信州理工學(xué)校建成部分，西部贛東機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校，中華之星幼兒園建設(shè)部分及少量居民建房。規(guī)劃范圍內(nèi)現(xiàn)狀建設(shè)量不大，土地開發(fā)拆遷成本不高，有利于土地出讓和開發(fā)。詳見圖1-3。二、地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整背景（一）《上饒市三江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》根據(jù)三江片區(qū)為綜合性城市新區(qū)的性質(zhì)，其功能定位將具有多樣性的特點(diǎn)。首先，三江片區(qū)與現(xiàn)狀城區(qū)跨江發(fā)展，交通條件需要三江片區(qū)功能具備一定的完整性和獨(dú)立性，避免大量交通在信江兩岸之間跨越；其次，在調(diào)整現(xiàn)狀三江片區(qū)西側(cè)工業(yè)基地由上饒市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理后，因多方面的原因仍有部分企業(yè)未搬遷，因此三江片區(qū)在現(xiàn)狀工業(yè)基地基礎(chǔ)上宜適度發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)用地，滿足三江片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、就業(yè)和交通等需求。三江片區(qū)山水（江、河、湖）的良好環(huán)境造就了目前大紅鷹優(yōu)質(zhì)樓盤在三江的建設(shè)，城市總體規(guī)劃中提出的把上饒市建設(shè)成為宜居城市，三江片區(qū)的獨(dú)特的自然環(huán)境為發(fā)展居住提供了良好的條件，應(yīng)充分發(fā)展濱江、濱河、濱湖類型的濱水住宅和山景住宅，適度控制在本區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，充分發(fā)揮景觀地帶用地的經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。根據(jù)城市總體規(guī)劃三江片城市中心區(qū)（市級(jí)中心）由市級(jí)公共服務(wù)主中心和與老城中心并聯(lián)，與三江片區(qū)北岸隔江相對(duì)，形成“三心并一心”的“丫”字型空間形態(tài)。三江片沿江地帶作為城市中心區(qū)的一部分，其功能應(yīng)與主中心和老城中心功能錯(cuò)位發(fā)展，充分突出環(huán)境優(yōu)勢和后發(fā)優(yōu)勢，展現(xiàn)上饒二十一世紀(jì)未來現(xiàn)代化、生態(tài)化的特色。首先，總規(guī)中提出發(fā)展三江口商業(yè)中心區(qū)和“贛浙閩皖”四省交界區(qū)域中心城市的現(xiàn)代化商務(wù)中心，使其具有強(qiáng)大的商務(wù)功能，三江片沿江地帶宜發(fā)展以辦公為主的商務(wù)中心，結(jié)合現(xiàn)狀上饒會(huì)議中心，可適度發(fā)展會(huì)展業(yè)，現(xiàn)狀商業(yè)中高檔次設(shè)施不足，精品意識(shí)不足，三江片區(qū)宜發(fā)展以品牌為主的精品商業(yè)設(shè)施；隨著人民生活水平的提高和休息時(shí)間的增加，休閑商業(yè)諸如咖啡吧、茶吧等結(jié)合環(huán)境的設(shè)施已成為商業(yè)設(shè)施的重要組成部分，三江片區(qū)環(huán)境優(yōu)越，宜積極發(fā)展，同時(shí)結(jié)合良好的自然環(huán)境，城郊宜發(fā)展旅游度假或休閑旅游產(chǎn)業(yè)；教育科技是三江片區(qū)重要的特色功能區(qū)，也是三江未來文化發(fā)展的支撐。教育服務(wù)設(shè)施社會(huì)化的一個(gè)重要的發(fā)展趨勢，宜結(jié)合三江片區(qū)中心設(shè)置教育科研社會(huì)化服務(wù)中心；上饒集中營已編制詳細(xì)規(guī)劃，形成紅色旅游為主題的主題公園。根據(jù)上述分析，上饒市三江片區(qū)發(fā)展主要功能為商務(wù)（金融）、商業(yè)（精品、超市）、休閑商業(yè)、旅游度假商業(yè)、教育科研、行政辦公（信州區(qū)）、會(huì)展、文化娛樂、主題旅游公園、房地產(chǎn)（濱江、濱河、濱湖、山地房產(chǎn)）及教育科研。D-d-4地塊即擬規(guī)劃調(diào)整地塊正是在這樣的背景下規(guī)劃實(shí)施的。（二）地塊實(shí)施評(píng)估上饒市信州理工學(xué)校部分建成后，由于招生困難，校區(qū)一直未能投入運(yùn)營，于2009年被信州區(qū)政府回購，2011年5月上饒市人民政府將該地塊劃撥予上饒市信州區(qū)教育體育局，規(guī)劃為上饒市信州中學(xué)建設(shè)用地，由于各種因素，信州中學(xué)也一直未能開展建設(shè)，從2012年底起一直用于扶持、發(fā)展信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)，租與上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園使用。擬調(diào)整地塊在原控規(guī)中用于扶持教育事業(yè)，本意提升上饒市人才的競爭力，由于生源少，師資力量缺少，經(jīng)營管理能力不足等因素的影響，校區(qū)一直未能投入運(yùn)營。從經(jīng)濟(jì)層面看，浪費(fèi)了政府和社會(huì)資源；從土地利用上看，對(duì)城市建設(shè)用地的閑置，增加城市土地供應(yīng)壓力，不利于城市土地集約化使用，同時(shí)，一定程度制約著上饒市信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。（三）地塊性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整的必要性1.提升信息產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)的需求隨著上饒市三江片區(qū)的快速發(fā)展，土地資源日趨匱乏。如何最大限度合理的開發(fā)利用土地資源，是符合控規(guī)中提出的彈性原則，即彈性是控制性詳細(xì)規(guī)劃的重要因素，也是規(guī)劃水平高低的劃分標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合規(guī)劃目標(biāo)，合理安排用地布局。根據(jù)不同需要，合理確定基本單元用地面積，并在此基礎(chǔ)上滿足不同使用需求，提供靈活可變的地塊使用組合。目前，該地塊租與上饒市信州區(qū)信息產(chǎn)業(yè)園使用，地塊用地性質(zhì)為教育用地，這極大的限制了信息產(chǎn)業(yè)園建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大及產(chǎn)業(yè)規(guī)模化發(fā)展。這一矛盾造成信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展瓶頸。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)進(jìn)駐的增加，這一矛盾將日益凸顯。該地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)的調(diào)整對(duì)提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)十分有必要。2.信息服務(wù)業(yè)發(fā)展的需求擬調(diào)整地塊，為上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園租用地。隨著上饒市信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的快速發(fā)展，園區(qū)對(duì)土地的需求程度日漸明顯。上饒市信州區(qū)為大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)園區(qū)建設(shè)投入大量的財(cái)力物力，然而，園區(qū)商務(wù)辦公功能仍不完善。對(duì)該地塊進(jìn)行合理調(diào)整開發(fā)利用，有利于完善上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)辦公功能。（四）規(guī)劃地塊調(diào)整的依據(jù)1、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007.10）2、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137—2011）3、《城市規(guī)劃編制辦法》4、《建設(shè)用地容積率管理辦法》5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2002年版）6、《江西省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》7、《江西省建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》8、《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》（2014年版）9、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95，2005年版） 10、《城市道路規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220—95）11、《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50282—98）12、《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文》（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）13、《上饒市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》14、《上饒市城市總體規(guī)劃2007-2020》15、《上饒市三江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》16、《上饒市三江片區(qū)（汪家園單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》17、《上饒市空港新區(qū)發(fā)展規(guī)劃》18、2013年4月25日上饒市信州區(qū)人民政府區(qū)長辦公會(huì)議記錄摘要，2014年7月30日上饒中心城市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批會(huì)會(huì)議紀(jì)要19、國家、省、市有關(guān)的法律、法規(guī)與建筑設(shè)計(jì)、建筑管理技術(shù)規(guī)定。三、上饒市信州區(qū)中學(xué)選址分析（一）三江片區(qū)中學(xué)教育用地布局現(xiàn)狀分析目前三江片區(qū)居住用地建設(shè)量僅為三江片區(qū)總用地的7%，片區(qū)范圍內(nèi)的現(xiàn)狀常住人口主要包括兩個(gè)方面，即各村莊村民，計(jì)18431人，城市居民共15346人（含上饒師院），兩項(xiàng)共計(jì)33777人。其中，村民人口的分布情況見村莊人口分布圖。人口分布較為均勻。目前三江片區(qū)居住人口約為5萬人，根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，居住區(qū)人口為30000——50000人的規(guī)模必須設(shè)中學(xué)，參照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則（Szb2004）》，《江西省普通初級(jí)中學(xué)基本辦學(xué)條件標(biāo)準(zhǔn)》和《江西省普通高級(jí)中學(xué)基本辦學(xué)條件標(biāo)準(zhǔn)》，三江片區(qū)目前需要設(shè)置一所30班以上的初級(jí)中學(xué)。然而，三江片區(qū)僅有上饒市第七中學(xué)一所中學(xué)，七中位于上饒市信州區(qū)茅家?guī)X街道老南環(huán)路附近（三江汽車站附近），是隸屬于信州區(qū)教育局的初級(jí)中學(xué)。學(xué)校占地面積9875㎡學(xué)校擁有比較完善的配套設(shè)施設(shè)備，擁有60個(gè)教學(xué)班，可容納2700名學(xué)生。具體見圖3-1。圖3-1通過對(duì)三江片區(qū)現(xiàn)狀人口調(diào)查及中學(xué)規(guī)模，服務(wù)人口，服務(wù)半徑分析，可以看出，三江片區(qū)初級(jí)中學(xué)服務(wù)資源較為短缺，暫無高級(jí)中學(xué)資源，所以上饒市信州中學(xué)重新定位應(yīng)該考慮規(guī)劃建設(shè)為高級(jí)中學(xué)，重新選址應(yīng)該著重考慮其規(guī)模及選址位置服務(wù)輻射范圍的合理性。（二）三江片區(qū)中學(xué)教育用地上位規(guī)劃銜接《上饒市城市總體規(guī)劃（2007—2020）》第79條第（6）款關(guān)于城區(qū)中小學(xué)校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：每2萬人口居民區(qū)域內(nèi)設(shè)36個(gè)班的中學(xué)一所（面向?qū)俚剞r(nóng)村招生的普通高中和面向外縣招生的中等專業(yè)<職業(yè)>學(xué)校，可跨片區(qū)統(tǒng)籌安排建設(shè)）。預(yù)計(jì)到2020年，上饒中心城區(qū)將有初中生4.32萬人，高中和職業(yè)高中（含中專）學(xué)生數(shù)7.2萬人。根據(jù)國家教育部的有關(guān)規(guī)定，高級(jí)中學(xué)和職業(yè)高中每班50人。根據(jù)《上饒市城區(qū)學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》，至2020年，三江片區(qū)居住人口達(dá)到6萬人，需要規(guī)劃初中班級(jí)數(shù)72個(gè)，規(guī)劃上饒市第七中學(xué)規(guī)模為36班的初級(jí)中學(xué)，上饒師院附中為36班的完中（目前已取消上饒師院附中項(xiàng)目的建設(shè)），上饒市信州中學(xué)為60班的中專，職業(yè)中學(xué)。（詳見下圖3-2）圖3-2根據(jù)《上饒市三江片區(qū)（汪家園單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》，規(guī)劃信州中學(xué)高級(jí)中學(xué)，占地規(guī)模為131畝，其區(qū)位即為本次論證的調(diào)整的地塊，中學(xué)用地布局調(diào)整如下圖3-3。根據(jù)相關(guān)規(guī)范，三江片區(qū)至2020年，需要規(guī)劃建設(shè)初級(jí)中學(xué)三處，總班級(jí)數(shù)量將不少于60班，總占地規(guī)模不少于135畝；至少配置一所不少于24班的高級(jí)中學(xué)，占地規(guī)模不少于70畝。圖3-3（三）信州中學(xué)選址建議目前三江片區(qū)初中教育資源基本能夠滿足三江片區(qū)現(xiàn)狀人口需求，但暫無高中教育資源，對(duì)高級(jí)中學(xué)服務(wù)設(shè)施的需要非常迫切，因此對(duì)三江片區(qū)中學(xué)布點(diǎn)進(jìn)行重新調(diào)整布局，結(jié)合《上饒市三江片區(qū)（汪家園單元）控制性詳細(xì)規(guī)劃》和《上饒市城區(qū)學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》，及三江片區(qū)近期建設(shè)情況分析，本次論證對(duì)三江片區(qū)中學(xué)教育用地重新布局規(guī)劃見下圖3-4。圖3-4通過三江片區(qū)現(xiàn)狀教育用地分析，上位規(guī)劃中規(guī)劃的中學(xué)教育用地部分已做調(diào)整，信州中學(xué)必須重新定位及選址，結(jié)合本次論證中學(xué)教育網(wǎng)點(diǎn)重新進(jìn)行布局規(guī)劃，信州中學(xué)定位為服務(wù)三江片區(qū)的高級(jí)中學(xué)。通過對(duì)實(shí)際狀況及兩大上位規(guī)劃分析。A地塊位于江南大道與龍?zhí)堵方粎R處西南側(cè)區(qū)域，在原控規(guī)中用地性質(zhì)為居住用地，占地規(guī)模80畝。目前地塊范圍內(nèi)現(xiàn)狀為廠房，近期建設(shè)規(guī)劃，三江片區(qū)的工業(yè)將遷移到經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，校區(qū)可以建設(shè)成26班寄宿制高中，可容納1300名學(xué)生，有利于服務(wù)三江片區(qū)建成區(qū)域，促進(jìn)三江片區(qū)人口集中，帶動(dòng)區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展，并且土地開發(fā)建設(shè)成本不高，拆遷實(shí)施難度不大，項(xiàng)目建設(shè)與各規(guī)劃銜接緊密，近期可實(shí)施操作。而B、C地塊雖服務(wù)覆蓋范圍較廣，但規(guī)模難以達(dá)到三江片區(qū)高中建設(shè)規(guī)模，且現(xiàn)狀存在大量建設(shè)房屋及其他設(shè)施，近期操作性不強(qiáng)；D地塊偏離三江片區(qū)中心地帶，不利于服務(wù)三江片區(qū)建成區(qū)域，也不利于帶動(dòng)三江片區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展。通過分析，綜合多方面因素考慮，本次論證方案，信州中學(xué)選址于A地塊。通過調(diào)整后的三江片區(qū)中學(xué)教育用地規(guī)劃布局具體情況見圖3-5。圖3-5（四）均衡配置資源，按期分步實(shí)施參照《上饒市城區(qū)學(xué)校網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》，對(duì)方案實(shí)施建設(shè)進(jìn)行計(jì)劃。具體計(jì)劃應(yīng)當(dāng)參考下面意見。1、信州中學(xué)規(guī)劃建設(shè)是校區(qū)建設(shè)的重要依據(jù)，所確定的學(xué)校設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)定的學(xué)校位置、辦學(xué)層次和規(guī)模、生均用地面積指標(biāo)等不得隨意更改。2、市、區(qū)（縣）教育行政主管部門要充分考慮教育資源的公平分配和均衡合理分布問題。3、市、區(qū)（縣）教育行政主管部門要依照城市建設(shè)進(jìn)度，擬定實(shí)施規(guī)劃建設(shè)的年度工作計(jì)劃，分階段、按步驟實(shí)施中學(xué)規(guī)劃建設(shè)。特別是對(duì)近期要實(shí)施的項(xiàng)目，要盡快提出分年度的建設(shè)計(jì)劃，由同級(jí)發(fā)改委報(bào)請(qǐng)本級(jí)人民政府同意，列入當(dāng)年政府投資計(jì)劃。四、開發(fā)容量推算（一）規(guī)劃地塊性質(zhì)解讀擬規(guī)劃調(diào)整地塊在原控規(guī)中地塊屬性C61，即高等學(xué)校用地，2009年政府回購該地塊，規(guī)劃為上饒市信州中學(xué)建設(shè)用地，由于規(guī)劃實(shí)施不理想，將地塊調(diào)整為B29其他商務(wù)用地──貿(mào)易、設(shè)計(jì)咨詢、技術(shù)服務(wù)等服務(wù)等的辦公用地。將該地塊調(diào)整為B29用地既符合信息產(chǎn)業(yè)園用地要求，又能補(bǔ)充三江片區(qū)商務(wù)辦公功能?？紤]到用地兼容部分商業(yè)，本次地塊的相關(guān)調(diào)整參數(shù)參考商業(yè)及商務(wù)用地相關(guān)指標(biāo)。（二）擬規(guī)劃調(diào)整地塊開發(fā)容量推算擬規(guī)劃調(diào)整地塊建筑高度控制根據(jù)導(dǎo)則第三章第三節(jié)建筑高度控制及機(jī)場凈空高度限制的規(guī)定來確定，該地塊沿志敏大道（紅線55米）城市主干道退讓15米，根據(jù)導(dǎo)則，沿城市道路兩側(cè)新建建筑物高度不宜超過規(guī)劃道路紅線寬度與建筑退讓距離之和的1.5倍，得出地塊內(nèi)沿志敏大道建筑高度控制為105米；同理，地塊內(nèi)建筑物沿陵園路高度控制為63米；該地塊處于上饒三清山機(jī)場側(cè)凈空錐形面高度控制區(qū)域內(nèi)，根據(jù)機(jī)場周邊建筑物高度限制要求對(duì)擬規(guī)劃調(diào)整地塊限制高度圖紙進(jìn)行測算，得出該地塊南側(cè)建筑允許高程為159.67米，北側(cè)建筑物允許高程為174.67米，該地塊地面平均高程為69.95，（機(jī)場凈空限高詳見附件）所得出該地塊建筑物由南至北建筑限高為90米，北側(cè)沿志敏大道建筑限高105米。同時(shí)考慮本區(qū)域天際線及志敏大道沿街面街景的需要，確定該地塊建筑高度控制為80米。根據(jù)《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》建筑容量控制指標(biāo)表（見下表）及其他技術(shù)控制指標(biāo)，地塊用地面積大于50000平方米的商業(yè)綜合體，建筑高度在50米以上的，建筑密度上限為32%，容積率上限為4.5，通過對(duì)該地塊進(jìn)行意向性方案設(shè)計(jì)（詳見九、意向性方案設(shè)計(jì)），得出地塊合理的建筑容積率為2.6，建筑密度32%。參考導(dǎo)則第六章第二節(jié)城市綠地控制6.2.1的第四條工業(yè)、交通樞紐、倉儲(chǔ)、商業(yè)中心綠地率不低于20%控制綠地率，取該地塊綠地率控制參數(shù)不少于30%。通過上述分析論證確定該地塊的開發(fā)容量指標(biāo)內(nèi)容如下。五、可行性分析（一）技術(shù)可行性分析（1）交通影響分析a.交通流量影響分析研究地塊北側(cè)為志敏大道，城市主干道，道路紅線55米，西側(cè)為陵園路，東側(cè)目前預(yù)留了一條寬度為10米的運(yùn)輸通道，控規(guī)中規(guī)劃為城市次干道，規(guī)劃道路紅線30米至規(guī)劃道路建設(shè)時(shí)將沿南側(cè)水系與東側(cè)運(yùn)輸通道交匯。地塊內(nèi)車行主入口建議設(shè)置在北側(cè)或西側(cè)，依托城市主次干道的交通荷載能力，地塊對(duì)內(nèi)外交通的影響很小。b.停車位影響分析擬規(guī)劃調(diào)整地塊容積率調(diào)整到2.6，建筑面積達(dá)到227022平方米，根據(jù)《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》等相關(guān)規(guī)范，辦公建筑每100平方米建筑面積至少配置一個(gè)停車位，考慮到地塊內(nèi)兼容商業(yè)等其他用地，按建筑面積110平方米建筑面積配置一個(gè)停車位，該地塊至少配置2063個(gè)。參照居住項(xiàng)目地下建筑密度不宜大于80%，該地塊按地下80%開發(fā)利用，可利用地下面積69853平方米，按35平方米/個(gè)設(shè)置停車位，可設(shè)置1995個(gè)，地上停車位數(shù)量按停車位總數(shù)量數(shù)量不超過10%配置，地上可配置221個(gè)，停車位總數(shù)達(dá)到2216個(gè)，因此停車位配置不受影響。（2）景觀影響分析城市景觀界面與城市主要道路關(guān)系密切，從規(guī)劃調(diào)整地塊基地的區(qū)位看，基地位于志敏大道主干道與陵園路次干道交匯處，考慮到地塊實(shí)施后對(duì)周邊地塊及城市主次干道景觀有一定影響，應(yīng)注意志敏大道景觀界面的塑造，擬規(guī)劃調(diào)整地塊的實(shí)施將豐富美化沿路景觀界面，提升城市形象。本地塊建筑限高調(diào)整到80米后，與大學(xué)公館形成呼應(yīng)，豐富城市天際線，天際線分析見下圖。調(diào)整后的地塊（不高于80米）與志敏大道（55米）及大學(xué)春城小區(qū)（不高于50米）形成的街道空間，D/H值為1到2之間，空間狀態(tài)勻稱和諧。（3）環(huán)境影響分析規(guī)劃調(diào)整地塊實(shí)施后主要集中于商業(yè)辦公設(shè)施，對(duì)環(huán)境的影響主要為運(yùn)營中產(chǎn)生的污水和垃圾，不產(chǎn)生廢氣、噪聲等污染，這些廢物都能通過城市污水處理設(shè)施和垃圾處理設(shè)施集中處理，對(duì)周邊環(huán)境影響較小。（4）市政設(shè)施配套公共設(shè)施分析a.給排水規(guī)劃分析參照《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》、《城市給水工程規(guī)劃規(guī)范》、《城市排水工程規(guī)劃規(guī)范》等規(guī)范，在《上饒市三江片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中，該地塊規(guī)劃為高等學(xué)校用地，按人均占地面積60平方米，可容納1455人，按人均日用水量180L，該地塊日水量為261.9M3，該地塊調(diào)整為其他商務(wù)辦公用地，建筑面積227022平米，按人均使用建筑面積50平方米，可服務(wù)4540人，按人均日用水量120L，調(diào)整后的地塊日用水量為544.8M3。規(guī)劃調(diào)整后的地塊日用水量增加282.9M3，污水量計(jì)算取給水量系數(shù)0.9，該地塊增加日排污水量254.6M3。擬規(guī)劃調(diào)整地塊市政供水管道為中高壓力管，因此擬規(guī)劃調(diào)整地塊內(nèi)用水量的增加對(duì)給水管網(wǎng)造成的影響不大；擬規(guī)劃調(diào)整地塊內(nèi)的污水納入污水處理廠統(tǒng)一處理，志敏大道污水管道管徑在600mm以上，市政污水管網(wǎng)能夠擔(dān)負(fù)地塊內(nèi)的污水量增加壓力。b.電力電信規(guī)劃分析按照控規(guī)電力規(guī)劃，調(diào)整后地塊內(nèi)增加52389.2平方米的建筑量，根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》對(duì)公共建筑用電負(fù)荷指標(biāo)的要求，公共建筑負(fù)荷按90W/M2計(jì)，增加的電力負(fù)荷4715千瓦。在原規(guī)劃地塊西北面的D-b-17地塊設(shè)置了汪家園變電站，變電站110KV,主變?nèi)?*31.5MVA。經(jīng)過查變電站的容量能夠滿足調(diào)整后的要求。通信規(guī)劃依托本區(qū)組織通信網(wǎng)絡(luò)，本地塊調(diào)整后的電信負(fù)荷增加不大，在原規(guī)劃電信規(guī)劃能夠滿足要求。控規(guī)的配套設(shè)施規(guī)劃具備較強(qiáng)的彈性，對(duì)于市政設(shè)施項(xiàng)目，更是以市政設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃予以落實(shí)和細(xì)化。（5）效益分析周邊項(xiàng)目大學(xué)公館正在建設(shè)中，大學(xué)春城建設(shè)完成，其他項(xiàng)目正在籌建和建設(shè)中，周邊地塊主要以居住教育為主，兼部分商業(yè)。綜合來看，該項(xiàng)目用地性質(zhì)及指標(biāo)的調(diào)整，對(duì)周邊其他業(yè)主或以實(shí)施項(xiàng)目將帶來更多經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益；同時(shí)，對(duì)上饒市信州區(qū)信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園規(guī)模和品質(zhì)也有很大的促進(jìn)作用。使項(xiàng)目的可實(shí)施性加強(qiáng)，完善了本地塊及周邊的公共配套設(shè)施；提升了地塊品質(zhì)，吸引周邊人流，聚集人氣，融合鄰里關(guān)系；豐富周邊居民的日常生活，本地人民的認(rèn)知感和安全感；增加上饒大學(xué)生創(chuàng)業(yè)及就業(yè)的機(jī)會(huì)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。（二）城市空間形態(tài)研究a.周邊自然條件周地塊地勢平坦，用地規(guī)整。地塊北面為大學(xué)春城小區(qū)，居住用地；西北面汪家園變電站已建成并在使用中；東面大學(xué)公館，屬于商住用地；區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完善。地塊西北兩側(cè)分別為陵園路城市次干道及志敏大道城市主干道，片區(qū)交通便利。b.規(guī)劃地塊空間形態(tài)容積率調(diào)整到2.6，建筑密度調(diào)整到32%,建筑限高調(diào)整為80米，建筑的拔高對(duì)片區(qū)內(nèi)建筑品質(zhì)形象提升，特別是西北部主次干道交匯處，可以形成小區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性建筑，形成錯(cuò)落有致的城市空間形態(tài)。在落實(shí)容積率提高的過程中，其整體設(shè)計(jì)應(yīng)滿足原控規(guī)及相關(guān)規(guī)劃的幾點(diǎn)原則：eq\o\ac(○,1)保證建筑物與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，建筑物的造型及材料的使用上要突出自然景觀的特色，做到與環(huán)境有機(jī)共生。eq\o\ac(○,2)保證建筑物空間的開敞性，為自然景觀提供良好的視線走廊。eq\o\ac(○,3)加強(qiáng)地塊內(nèi)的綠化建設(shè)，通過屋頂花園形式增加綠化覆蓋率，力爭片區(qū)環(huán)境最優(yōu)化。eq\o\ac(○,4)景觀設(shè)計(jì)應(yīng)從整體出發(fā)，處理好收放關(guān)系。（三）空間環(huán)境分析地塊內(nèi)以建筑群形式建設(shè)，周邊只有東面大學(xué)公館的部分小高層對(duì)地塊內(nèi)建筑采光通風(fēng)有一定影響，建議地塊東部采取設(shè)計(jì)多層及開放空間為主。地塊內(nèi)部容積率與建筑密度基本不影響地塊內(nèi)建筑滿足《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》關(guān)于建筑通風(fēng)采光的要求。同時(shí)，地塊西、北、南面都有城市道路與周邊地塊相隔，地塊內(nèi)建筑對(duì)周邊地塊的采光通風(fēng)影響不大。六、研究結(jié)論為滿足適應(yīng)上饒市信州區(qū)“十二五”期間社會(huì)發(fā)展需要，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，保障公共服務(wù)設(shè)施配置，提高公共服務(wù)能力，形成高品位、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)，對(duì)規(guī)劃地塊用地性質(zhì)及指標(biāo)調(diào)整進(jìn)行論證后得出以下結(jié)論。eq\o\ac(○,1)該地塊調(diào)整后，對(duì)給水、排水、電力電信等市政設(shè)施影響不大，原規(guī)劃市政設(shè)施基本滿足相關(guān)需求。eq\o\ac(○,2)該地塊調(diào)整后，盤活了存量土地，提高了土地利用率，同時(shí)不影響周邊日照采光等。eq\o\ac(○,3)地塊建筑限高提高到80米后，增加了城市景觀，提升了城市形象品質(zhì)。eq\o\ac(○,4)規(guī)劃調(diào)整后，對(duì)加快上饒市三江片區(qū)建設(shè)步伐和新城建設(shè)產(chǎn)生極大的推進(jìn)作用，也是原控規(guī)順應(yīng)時(shí)代發(fā)展及社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的補(bǔ)充和完善。綜上所述，規(guī)劃地塊用地性質(zhì)及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整后，在政策和技術(shù)方面均得到支持。地塊性質(zhì)調(diào)整為其他商務(wù)用地后，將完善片區(qū)內(nèi)商業(yè)辦公功能；經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)調(diào)整后，對(duì)片區(qū)內(nèi)市政等公共配套設(shè)施均不造成較大影響，在城市空間形態(tài)上，調(diào)整后的規(guī)劃可與相鄰地塊形成良好的空間通透性，滿足城市空間布局的要求，并在一定程度上，提升城市形象品質(zhì)。綜合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境、景觀等方面分析，我院認(rèn)為調(diào)整方案是切實(shí)可行的。調(diào)整圖則通過大量的數(shù)據(jù)分析推理，對(duì)該地塊調(diào)整前后的圖則進(jìn)行繪制，地塊調(diào)整相關(guān)技術(shù)規(guī)范主要參考2014版《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》，調(diào)整前后的圖則見下圖。八、規(guī)劃實(shí)施建議（一）協(xié)調(diào)發(fā)展合理配置社會(huì)資源，化解社會(huì)矛盾，倡導(dǎo)社會(huì)公平，創(chuàng)造符合現(xiàn)代人生活需求的現(xiàn)代化新興商務(wù)辦公區(qū)，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一發(fā)展。加強(qiáng)綠化，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，防止污染，達(dá)到商務(wù)辦公區(qū)應(yīng)有的綠化標(biāo)準(zhǔn)。功能與形態(tài)并重，合理進(jìn)行功能組合與用地布局，塑造寓有特色的形態(tài)環(huán)境，構(gòu)造一個(gè)空間層次豐富、具有時(shí)代感的商業(yè)辦公空間。加強(qiáng)建設(shè)管理，合理確定土地利用率，統(tǒng)一規(guī)劃，增加彈性和應(yīng)變力。（二）符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)、配套建設(shè)的原則規(guī)劃立足實(shí)際，面向未來，按照高起點(diǎn)、高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的原則進(jìn)行合理分區(qū)和功能布局。同時(shí)面向消費(fèi)市場