房地產(chǎn)業(yè)蔣村地塊項(xiàng)目產(chǎn)品建議書

蔣村地塊項(xiàng)目產(chǎn)品建議書

JOYONREALESTATEPAGE一、總體結(jié)論摘要●產(chǎn)品形式：高層為主、小高層為輔，板樓為主，點(diǎn)式為輔結(jié)合的住宅建筑●產(chǎn)品品類：G2為主，頂層少量TOP1●面積區(qū)段：155平米（90+65)——特殊的標(biāo)準(zhǔn)四房需求（滿足90平米以下不低于50%的要求）139平米——入門的四房需求175平米—180平米——五房的改善需求225平米——少數(shù)的top客戶需求●風(fēng)格意向：新古典風(fēng)格或現(xiàn)代原創(chuàng)風(fēng)格JOYONREALESTATEPAGE

形態(tài)戶型（㎡）套數(shù)面積面積比例備注客戶對應(yīng)蔣村07號地塊高層、小高層1391542140625%平層在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶，躍層為TOP1客戶。154.2432249665.352.27%平層（90㎡與64.24m2拼接而成）175.3613022796.821.1%平層2501025001.62%躍層合計(jì)61696368.3100.00%報(bào)建套數(shù)為938套蔣村10號地塊高層、小高層139801112012.46%平層在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶，躍層為TOP1客戶。154.2431448431.454.27%平層（90㎡與64.24m2拼接而成）180.51562815831.55%平層255615301.71%躍層合計(jì)55689239.4100.00%報(bào)建套數(shù)為870套●產(chǎn)品配比表JOYONREALESTATEPAGE●成本測算07地塊：達(dá)到凈利率10％售價(jià)15000元/平米（車位15萬/個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為9400元/平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為12750元/平米）；（送中央空調(diào)）售價(jià)18000元/平米（車位15萬/個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為11700元/平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為15295元/平米）；（送中央空調(diào)）10地塊：達(dá)到凈利率10％：售價(jià)15000元/平米（車位15萬/個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為9330元/平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為12770元/平米）；（送中央空調(diào)）售價(jià)18000元/平米（車位15萬/個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為11630元/平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為15590元/平米）；（送中央空調(diào)）售價(jià)18000元/平米（車位15萬/個(gè)），對應(yīng)地上樓面地價(jià)為11900元/平米（此地價(jià)的保本售價(jià)為15300元/平米）；（不送中央空調(diào)）JOYONREALESTATEPAGE第一部分總體市場分析第一部分總體市場分析JOYONREALESTATEPAGE一、宏觀調(diào)控政策

1、加息中國人民銀行決定從2008年3月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，由15%上調(diào)至15.5%。2、第二套房貸從嚴(yán)政策2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》；要求申請購買第二套（含）以上住房的借款人，首付比例不得低于40％，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。2008年1月1日起，大部分商業(yè)銀行個(gè)人房貸將執(zhí)行去年多次加息后的新利率。首套貸款月供增加約6%-9%，二套房月供增長20%—30%。JOYONREALESTATEPAGE二、杭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況

1、市場概況

2007年城區(qū)成交39301套，日均107.7套根據(jù)透明售房網(wǎng)記錄統(tǒng)計(jì)全年城區(qū)（不包括蕭山余杭）共銷售商品房（含辦公樓、商鋪）39301套,日均成交107.7套左右。2008年1—3月份的日均銷售套數(shù)分別為67.8套、31.4套、65.9套，與2007年平均值相比明顯回落。區(qū)域2007年成交套數(shù)上城區(qū)3793套下城區(qū)2421套江干區(qū)5781套拱墅區(qū)7355套西湖區(qū)5254套濱江區(qū)8863套之江區(qū)689套下沙區(qū)5145套總計(jì)39301套月份2008年1月2月3月網(wǎng)上可售套數(shù)（月底）144531383515308網(wǎng)上預(yù)定套數(shù)（月底）634323475銷售總套數(shù)21019102043日均銷售67.831.465.9JOYONREALESTATEPAGE2、2004—2007杭州城區(qū)（不含蕭山、余杭區(qū)）新增供應(yīng)量及成交量統(tǒng)計(jì)杭州市區(qū)年成交套數(shù)呈上漲趨勢，尤其是2007年同比上漲46%，但這一快速上漲趨勢在2007年10月份后開始回落。年份2004年2005年2006年2007年新增商品房供應(yīng)量——31070套29694套30395套年末可售套數(shù)年末預(yù)訂套數(shù)6137套2495套19249套446套22083套399套13110套466套總成交套數(shù)18200套約220萬m220007套245萬m226907套328萬m239301套500萬m2日均成交套數(shù)49.8套54.8套73.7套107.7套JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE3、2007年杭州市住住宅銷售均價(jià)價(jià)市區(qū)成交均價(jià)價(jià)節(jié)節(jié)攀升，，2007年年10月、11月的月均均銷售均價(jià)已已超過14000元/平平米，目前月月均銷售均價(jià)價(jià)基本在13000—14000元元/平米左右右。JOYONREALESTATEPAGE4、杭州市2007年1月—2008年2月底底批準(zhǔn)預(yù)售15000元元以上住宅上上市量及銷售售率西湖區(qū)上市量量最多，共成成交955套套，雖然銷售售率排名第五五，但從絕對對量上是最多多所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率上城區(qū)79221%146290.754294.7%下城區(qū)451.2%6506.99197.8%江干區(qū)77620.5%191567.2419874.5%拱墅區(qū)2727.2%23991.1219827.2%西湖區(qū)161642.7%268637.4895540.9%濱江區(qū)90.2%1136.4190%之江區(qū)2727.2%79977.9824310.7%總計(jì)3782套100%1646套56.5%JOYONREALESTATEPAGE第一部分總體市場分析析第二部分土地屬性分析析JOYONREALESTATEPAGE一、宗地區(qū)區(qū)位及城市市角色宗地位于杭杭州西湖區(qū)區(qū)蔣村控規(guī)規(guī)單元，處處于蔣村商商住區(qū)與西西溪濕地交交界處，緊緊鄰浙江大大學(xué)紫金港港校區(qū)。在政府對全全市土地劃劃分的9個(gè)個(gè)等級中宗宗地處于第第6級。宗地所在位位置處于城城西商圈的的輻射范圍圍內(nèi)。從杭州人的的角度來看看，宗地既既有城西商商住區(qū)的生生活便利，，又有濕地地的景觀資資源，屬于于高檔、成成熟的居住住地塊。階段性結(jié)論論：項(xiàng)目適適合二三次次置業(yè)的換換房需求，，對于富貴貴之家的吸吸引力非常常大，尤其其是富有的的小太陽家家庭、三代代小太陽家家庭。但對對于TOP客戶基本本無吸引力力。JOYONREALESTATEPAGE二、宗地四四至JOYON—四至宗地北：雙龍村村、余杭塘塘河南：安居點(diǎn)點(diǎn)、紫金港港南路東：綠城育育華學(xué)校西：西溪實(shí)實(shí)驗(yàn)學(xué)校和和育人學(xué)校校N安居點(diǎn)綠城育華學(xué)學(xué)校西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)學(xué)校和育人人學(xué)校雙龍村紫金港南路路JOYONREALESTATEPAGE三、宗地概概況蔣村新區(qū)B-10地塊規(guī)劃要求用地性質(zhì)居住用地（設(shè)配套公建）占地面積建設(shè)用地面積：44664平方米容積率小于等于2.2總建面98260.8平方米（其中配套公建面積約占總建面的7%）建筑密度小于等于30%綠地率30%限高控制50米車位比按照杭州市規(guī)范設(shè)計(jì)日照間距符合技術(shù)規(guī)定要求建筑退界符合技術(shù)規(guī)定要求蔣村規(guī)劃單單元總平面面圖蔣村新區(qū)B-07地塊規(guī)劃要求用地性質(zhì)居住用地（設(shè)配套公建）占地面積建設(shè)用地面積：44870平方米容積率小于等于2.2總建面98714平方米（其中配套公建面積約占總建面的7%）建筑密度小于等于30%綠地率30%限高控制50米車位比按照杭州市規(guī)范設(shè)計(jì)日照間距符合技術(shù)規(guī)定要求建筑退界符合技術(shù)規(guī)定要求JOYONREALESTATEPAGE四、宗地周周邊環(huán)境1、宗地現(xiàn)現(xiàn)狀宗地現(xiàn)狀綠城育華學(xué)校浙大紫金港港校區(qū)（西西區(qū)）施工中綠城無產(chǎn)權(quán)權(quán)員工住宅宅廠房廢棄廠房浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）雙龍村EN宗地JOYONREALESTATEPAGEJOYONREALESTATEPAGE先前為農(nóng)田村莊，現(xiàn)為待開發(fā)荒地。JOYONREALESTATEPAGE2、自然環(huán)環(huán)境：北端端雙龍村雙龍垂釣：位于雙龍村盡端，環(huán)境清幽，為娛樂休閑場地。市政綠化苗場余杭塘河：位于宗地正北方向，浙大紫金港校區(qū)（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院正南面，是良好的水景資源。浙大紫金港（東區(qū)）醫(yī)學(xué)院JOYONREALESTATEPAGE2、自然環(huán)環(huán)境：宗地地西北側(cè)西溪濕地在建中的西溪天堂JOYONREALESTATEPAGE府苑小區(qū)府新花園西溪鋒尚紫金庭院2、自然環(huán)環(huán)境：宗地地東北側(cè)樓樓盤JOYONREALESTATEPAGE3、人文環(huán)環(huán)境宗地北面緊緊鄰浙大紫紫金港校區(qū)區(qū)，作為杭杭州最大最最好的綜合合性高等學(xué)學(xué)府，人文文氛圍佳。。宗地南面緊緊鄰西溪濕濕地，西溪溪濕地人文文歷史深厚厚綿長，由由東漢起治治，至今已已有近兩千千年的歷史史。西溪野野幽清寂歷歷來是文人人雅士理想想的隱逸閑閑居之地。。濕地內(nèi)庵庵堂廬舍，，橋階埠石石……擁有有非常多的的人文勝景景。西溪民民俗文化也也獨(dú)具特色色，興味悠悠遠(yuǎn)。宗地東南為為蔣村商住住區(qū)，屬于于杭州最早早的中高檔檔樓盤集聚聚地，居民民素質(zhì)佳。。JOYONREALESTATEPAGE4、不利因因素宗地南側(cè)的的文一路及及東側(cè)的紫紫金港路均均規(guī)劃為快快速道路，，有不利影影響。紫金港路立立交在紫金金港路與留留石快速路路口，不利利影響較小小。文一西路南南側(cè)為安置置小區(qū)，品品質(zhì)較差。。宗地南側(cè)、、北側(cè)地塊塊尚未出讓讓，有不確確定因素。。階段性結(jié)論論：進(jìn)一步步說明宗地地不具備建建造頂級公公寓的條件件，對于TOP客戶戶沒有吸引引力。JOYONREALESTATEPAGE5、有利因因素蔣村商住區(qū)區(qū)成熟的生生活配套，，西溪濕地地的景觀、、紫金港校校區(qū)的人文文氛圍，是是宗地的三三大利好。。位于西溪濕濕地公園東東南角的西西溪天堂項(xiàng)項(xiàng)目，總建建面積15萬余平方方米，定位位為城市休休閑和度假假會(huì)議酒店店群落，由由多家國際際著名設(shè)計(jì)計(jì)公司擔(dān)綱綱設(shè)計(jì)，包包含旅游集集散換乘、、旅游服務(wù)務(wù)和商住休休閑三大功功能，涵蓋蓋國家級的的濕地博物物館、五星星級中心酒酒店、超五五星級度假假酒店、精精品商業(yè)、、頂級產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店、、五星級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)酒店式式公寓、超超豪華別墅墅會(huì)所以及及旅游換乘乘等多重復(fù)復(fù)合功能。。將會(huì)對對整個(gè)城西西地區(qū)的商商務(wù)氛圍起起到提升作作用，對于于宗地也有有非常有利利的影響。。宗地以南，，文一西路路以北為商商業(yè)配套用用地，增加加宗地周邊邊的商業(yè)配配套。兩宗地塊之之間的綠化化帶及紫金金港路西側(cè)側(cè)的綠化帶帶將提升居居住品質(zhì)。。JOYONREALESTATEPAGE五、宗地交交通狀況1、交通可可達(dá)性：方方便、快捷捷，部分路路段為景觀觀大道宗地處于規(guī)規(guī)劃中的文文一快速路路與紫金港港快速路交交叉處，可可通過文一一路、文二二路、文三三路直達(dá)市市區(qū)，通過過紫金港路路、天目山山路、西溪溪路到達(dá)黃黃龍商務(wù)區(qū)區(qū)、西湖景景區(qū)、西溪溪景區(qū)、市市區(qū)。紫金港路緊緊鄰西溪濕濕地，向南南可遠(yuǎn)眺北北高峰，一一路風(fēng)景迷迷人。天目目山路也是是景觀大道道，直通商商龍商務(wù)區(qū)區(qū)與市區(qū)。。因此，宗地地交通可達(dá)達(dá)性比較好好。但城西西居住人口口眾多，早早晚高峰時(shí)時(shí)段擁堵比比較厲害。。等大量繞繞城外圍閑閑林及余杭杭鎮(zhèn)的樓盤盤交付后，，擁堵現(xiàn)象象將更為嚴(yán)嚴(yán)重?？焖偎俚拦烙?jì)無無法解決交交通問題。。JOYONREALESTATEPAGE現(xiàn)狀規(guī)劃公共交通項(xiàng)目東林語別墅北側(cè)為城西公交總站，有多路公交車直達(dá)市區(qū)。規(guī)劃地鐵2號線最近的站點(diǎn)在古墩路上。私車交通處于文一路、紫金港路交叉點(diǎn)，周邊道路條件良好文一路、紫金港路拓展為六車道快速路。交通擁堵城西居住人口眾多，早晚高峰時(shí)段擁堵比較厲害。等大量繞城外圍閑林及余杭鎮(zhèn)的樓盤交付后，擁堵現(xiàn)象將更為嚴(yán)重?？焖俾啡詿o法解決交通問題。2、交通出出行狀況JOYONREALESTATEPAGE六、宗地周周邊產(chǎn)業(yè)構(gòu)構(gòu)成由于宗地交交通可通性性雖好，但但高峰時(shí)段段交通擁堵堵嚴(yán)重，所所以對于較較近的黃龍龍商圈與文文教商務(wù)區(qū)區(qū)有較大吸吸引力。●黃龍商務(wù)務(wù)區(qū)的企業(yè)業(yè)層次高，，內(nèi)容多樣樣，其中很很多企業(yè)的的中高層管管理者及私私營企業(yè)主主可能成為為宗地的目目標(biāo)客戶。。●文教商務(wù)務(wù)區(qū)存在大大量IT業(yè)業(yè)的新興企企業(yè)，其中中的部分企企業(yè)主可能能成為宗地地的目標(biāo)客客戶?！袷兄行碾婋娨暋?bào)紙紙媒體的高高級從業(yè)人人員，也是是宗地的目目標(biāo)客戶。。階段性結(jié)論論：項(xiàng)目對對于黃龍商商圈、文教教商務(wù)區(qū)工工作的G2客戶最具具吸引力，，對于市中中心工作，，有城西偏偏好的G2客戶有一一定吸引力力。JOYONREALESTATEPAGE

現(xiàn)狀規(guī)劃日常生活及商業(yè)商業(yè)配套一般，周邊2公里內(nèi)有西城廣場物美超市，4公里范圍內(nèi)有聯(lián)華華商超市。地塊南側(cè)商業(yè)配套西溪天堂精品商業(yè)坤和文一西路商業(yè)項(xiàng)目西溪天地教育配套毗鄰浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、育人學(xué)院，2公里范圍內(nèi)中小學(xué)眾多，如綠城育華學(xué)校（小學(xué)、初中、高中）、西湖第二實(shí)驗(yàn)學(xué)校（紫金港河文二西路口，54班，小學(xué)、初中）、第十五中學(xué)西溪校區(qū)（紫金港河文三路口，36班）、西湖小學(xué)文新校區(qū)（紫金港河文三西路口，24班）西湖實(shí)驗(yàn)學(xué)校（文一西路、蔣村東路口，36班）等等，教育配套較豐富娛樂休閑西城廣場、新金都文一路美食街、競舟路美食街西溪天堂醫(yī)療配套2公里范圍內(nèi)無醫(yī)院，3公里范圍內(nèi)有綠城醫(yī)院（心腦血管）、城西社區(qū)醫(yī)院，5公里范圍內(nèi)有省立同德醫(yī)院浙大醫(yī)療中心，浙江醫(yī)院分院七、宗地周周邊生活配配套階段性結(jié)論論：項(xiàng)目對對看重生活活便利和望望子成龍的的G2客戶戶吸引力較較強(qiáng)。JOYONREALESTATEPAGE八、土土地屬屬性變變動(dòng)趨趨勢1、外外在動(dòng)動(dòng)因城西的的改造造基本本完成成，從從目前前得到到的信信息來來看，，政府府沒有有對項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域的的拆遷遷改造造計(jì)劃劃，因因此，，政府府推動(dòng)動(dòng)的區(qū)區(qū)位屬屬性提提升在在項(xiàng)目目的開開發(fā)周周期內(nèi)內(nèi)基本本不會(huì)會(huì)發(fā)生生。從城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的角度度看，，項(xiàng)目目南面面約兩兩公里里處的的西溪溪天堂堂的建建成將將進(jìn)一一步提提升城城西的的影響響力，，客觀觀上加加強(qiáng)了了對項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域住住宅的的需求求度。。項(xiàng)目目東面面約5公里里處的的申花花路版版塊商商業(yè)規(guī)規(guī)劃，，對本本項(xiàng)目目基本本沒有有提升升作用用。從城市市土地地供應(yīng)應(yīng)的角角度看看，與與本地地塊同同類的的城西西及西西溪濕濕地周周邊土土地在在未來來的供供應(yīng)將將非常常少，，這意意味著著本項(xiàng)項(xiàng)目土土地的的稀缺缺性會(huì)會(huì)逐漸漸提高高，也也間接接推動(dòng)動(dòng)了土土地屬屬性的的提升升。階段性性結(jié)論論：項(xiàng)項(xiàng)目土土地屬屬性通通過外外在動(dòng)動(dòng)因提提升速速度緩緩慢、、幅度度有限限。但但由于于本地地塊極極具稀稀缺性性，因因此對對有城城西偏偏好的的客戶戶來講講，是是入住住城西西或在在城西西改善善居住住的最最后機(jī)機(jī)會(huì)之之一。。JOYONREALESTATEPAGE2、內(nèi)內(nèi)在動(dòng)動(dòng)因項(xiàng)目與與市中中心間間的交交通擁擁堵狀狀況不不可能能通過過開發(fā)發(fā)商來來改變變。對項(xiàng)目目住宅宅性能能的全全方位位提升升，可可進(jìn)一一步贏贏得G類客客戶的的心。。階段性性結(jié)論論：對對于看看重產(chǎn)產(chǎn)品舒舒適度度的G2客客戶，，如果果項(xiàng)目目在住住宅性性能上上有全全面提提升，，可增增加對對他們們的吸吸引力力。JOYONREALESTATEPAGE九、土土地屬屬性評評價(jià)及及品類類對應(yīng)應(yīng)區(qū)位形形象佳佳，土土地屬屬性提提升的的外部部動(dòng)因因有限限，但但極具具稀缺缺性。。具有非非常好好的景景觀資資源，，可部部分程程度提提升土土地屬屬性。。交通到到達(dá)性性好，，輻射射面廣廣。周邊步步行距距離內(nèi)內(nèi)生活活配套套一般般。兩條快快速道道對南南面安安置小小區(qū)對對項(xiàng)目目存在在一些些不利利影響響。我們認(rèn)認(rèn)為：：蔣村村地塊塊具備備高端端地塊塊的地地理位位置。。項(xiàng)目目土地地屬性性的內(nèi)內(nèi)在品品類基基因?yàn)闉椋?00％G2客客戶。。JOYONREALESTATEPAGE十、客客戶初初選多次次置置業(yè)業(yè)，，希希望望能能在在滿滿足足工工作作及及生生活活便便利利的的同同時(shí)時(shí)獲獲得得最最優(yōu)優(yōu)居居住住品品質(zhì)質(zhì)的的G2客客戶戶。。以黃黃龍龍商商圈圈及及文文教教商商圈圈工工作作客客戶戶為為主主，，市市中中心心工工作作客客戶戶為為鋪鋪。。重點(diǎn)點(diǎn)為為希希望望增增加加一一到到兩兩個(gè)個(gè)房房間間的的三三代代小小太太陽陽家家庭庭。。JOYONREALESTATEPAGE第三三部部分分市場場競競爭爭分分析析JOYONREALESTATEPAGE一、、重重要要結(jié)結(jié)論論摘摘要要項(xiàng)目目競競爭爭板板塊塊為為：：文教教區(qū)區(qū)板板塊塊、、蔣蔣村村商商住住區(qū)區(qū)板板塊塊、、申申花花路路板板塊塊。住宅宅市市場場情情況況：：市場場上上在在售售單單價(jià)價(jià)超超過過15000元元/平平米米的的G住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的供供應(yīng)應(yīng)量量從從大大到到小小依依次次為為180平平米米以以上上，，144-180平平米米，，120-144平平米米，，暢暢銷銷程程度度分分別別為為144-180平平米米，，180平平米米以以上上，，120-144平平米米。。另外外，，180平平米米以以上上的的戶戶型型供供應(yīng)應(yīng)比比例例雖雖然然有有41.2%，，但但包包含含了了排排屋屋及及250平平米米以以上上的的超超大大戶戶型型，，屬屬于于TOP客戶戶。蔣村村地地塊塊有有50%的的90方方以以下下小小戶戶型型要要求求，，但但從從分分析析看看，，這這個(gè)個(gè)地地塊塊的的小小戶戶型型沒沒有有優(yōu)優(yōu)勢勢。。主主力力戶戶型型應(yīng)應(yīng)為為144-180平平米米之之間間的的4房房到到5房房。。JOYONREALESTATEPAGE一、、定定性性競競爭爭分分析析1、、各各競競爭爭板板塊塊分分析析————文文教教區(qū)區(qū)板板塊塊區(qū)位角色文教板塊曾經(jīng)聚集了20多所大專院校，人文氣氛濃厚，已得到杭州市民的普遍認(rèn)可，尤其是從這些大專院校畢業(yè)后留杭工作的學(xué)子，對文教區(qū)更是有一種強(qiáng)烈的情感依賴。交通發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套非常成熟環(huán)境人文氣息濃厚，但基本無自然景觀主要客戶G2富貴、望子成龍主要產(chǎn)品產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在140～180平方米。主力均價(jià)均價(jià)在15000～25000元左右主要競爭點(diǎn)文教區(qū)情結(jié)、教育配套07年成交情況約？？萬㎡·存量（包括房源和已出讓土地）38萬㎡左右，其中銀馬有2.2萬方，楓華府第有4.2萬方，城市芯宇1.9萬方，今日嘉園1萬方。未上市的城市芯語二期9萬㎡、杭醫(yī)高專9.3萬㎡，雅戈?duì)栱?xiàng)目9.4萬㎡，3個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量占了存量的73％。競爭強(qiáng)度文教區(qū)在售的樓盤的售價(jià)已超過20000元/平米，銀馬、城市芯宇等高品質(zhì)樓盤售價(jià)在22000—25000元左右，比蔣村地塊預(yù)估的15000元/平米單價(jià)高出一到兩個(gè)等級，競爭力偏弱。JOYONREALESTATEPAGE一、、定定性性競競爭爭分分析析1、、各各競競爭爭板板塊塊分分析析————文文教教區(qū)區(qū)板板塊塊典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目銀馬馬公公寓寓一一期期B樓樓，，2007年年8月月27日日開開盤盤151套套，，網(wǎng)網(wǎng)上上開開盤盤均均價(jià)價(jià)21000元元/平平米米，，至至2008年年3月月30日日，，已已預(yù)預(yù)售售66套套，，已已售售均均價(jià)價(jià)25010元元/平平米米左左右右，，銷銷售售率率43.7%。。幢號已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)戶型套數(shù)已預(yù)售套數(shù)2幢66081160/167/174149532092513戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率160-1741495335.6％209251352％JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———文教教區(qū)板板塊典典型項(xiàng)項(xiàng)目金都城城市芯芯宇5#、、6#樓，，2008年1月20日日開盤盤443套套，網(wǎng)網(wǎng)上開開盤均均價(jià)22000元/平米米，至至2008年3月30日日，已已預(yù)售售260套套，已已售均均價(jià)21460元/平米米左右右，銷銷售率率58.7%。。幢號已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途戶型套數(shù)已售套數(shù)5幢142075住宅73-867290-1166842135384636幢118090住宅,辦公,其他90-1201168917121戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率73-907229％90-12018413171％135-1881419668％200-3846350％JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———蔣村村商住住區(qū)板板塊區(qū)位角色蔣村板塊是杭州最早的中高檔住宅區(qū)，在1998—2000年左右聚集了杭州一大批有想法，有點(diǎn)錢的客戶。這批客戶有明顯的城西偏好，G2類客戶比例大。交通發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套缺乏大型商業(yè)配套，但飯店、菜場等小配套較全，生活便利環(huán)境居民普遍較富裕，不少小區(qū)內(nèi)部環(huán)境好，基本無自然景觀主要客戶G2富貴、望子成龍主要產(chǎn)品在售產(chǎn)品類型為高層、小高層公寓，主力面積在140—190平方米，二手房以多層為主，成交主力戶型90-120平米。主力均價(jià)新盤均價(jià)在14000元—18000元/平米左右，高品質(zhì)二手房均價(jià)在13000—15000元/平米左右。主要競爭點(diǎn)城西情結(jié)07年成交情況約？？萬㎡·存量（包括房源和已出讓土地）63萬㎡左右，其中文鼎苑6.3萬方，西溪蝶園2.6萬方，方易西鑒楓0.2萬方，待售樓盤西溪蝶園二期29萬方，西溪里24.4平米，占存量的67%。競爭強(qiáng)度在售樓盤均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。待售的西溪蝶園為精裝190平米左右的躍層，可作差異化競爭；西溪里有部分為墻門大宅，總價(jià)較高，吸引的是TOP客戶，其余的高層公寓余房可能會(huì)是正面競爭的對手。JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———蔣村村板塊塊典型型項(xiàng)目目耀江··文鼎鼎苑21#、25#、32#樓，，2007年12月月22日開開盤229套，，網(wǎng)上上開盤盤均價(jià)價(jià)17698元元/平平米，，至2008年年3月月30日，，已售售54套，，已售售均價(jià)價(jià)15912元元/平平米，，銷售售率23.6%。耀江··文鼎鼎苑23#、31#、34#樓，，2007年12月月22日開開盤201套，，網(wǎng)上上開盤盤均價(jià)價(jià)17698元元/平平米，，至2008年年3月月27日，，已售售3套套，已已售均均價(jià)18580元/平米米，銷銷售率率1.5%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率98-11246套10套22%133-141152套14套9%157-180198套24套12%208-2458套0套0%270-2944套0套0%JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———蔣村村板塊塊典型型項(xiàng)目目西溪蝶蝶園精精裝躍躍層公公寓于于2007年12月月21日開開盤204套，，網(wǎng)上上顯示示開盤盤均價(jià)價(jià)22000元元/平平米，，到2008年年3月月30日為為止，，已售售58套，，已售均均價(jià)18820元/平米米左右右，銷銷售率率28%。。幢號已售套數(shù)已預(yù)定套數(shù)可售套數(shù)房屋用途戶型套數(shù)已售套數(shù)3#39083住宅182-196122397#19063住宅182-1968219戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率182-1962045828%JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———申花花路板板塊區(qū)位角色申花路板塊是杭州新興的中高檔住宅區(qū)，住宅售價(jià)從07年的8000元/平米上漲到目前的13000元/平米。未來的城西商業(yè)中心。交通發(fā)達(dá)，但上下班高峰期堵車現(xiàn)象嚴(yán)重配套目前缺乏大型商業(yè)配套，未來規(guī)劃為城西的商業(yè)中心，有沃爾瑪、銀泰百貨、歐尚二店、世紀(jì)聯(lián)華祥符購物中心、紫金廣場購物中心、龍祥農(nóng)副產(chǎn)品綜合超市等配套

環(huán)境基本無自然景觀，周邊化工廠、熱電廠等尚未搬遷，空氣污染嚴(yán)重主要客戶青年之家和青年持家客戶主要產(chǎn)品在售產(chǎn)品類型為高層公寓為主，主力面積在80～90平方米。主力均價(jià)均價(jià)在13000/平米左右。主要競爭點(diǎn)離市中心近，未來商業(yè)配套好，性價(jià)比高。07年成交情況約？？萬㎡·存量（包括房源和已出讓土地）15.5萬㎡左右，其西城年華1.9萬，橡樹園2.3萬方，萬家花城3.6萬方，待售樓盤協(xié)安上郡6.8萬㎡。競爭強(qiáng)度在售樓盤均為余房，預(yù)計(jì)等蔣村項(xiàng)目上市時(shí)，已銷售完畢。待售協(xié)安上郡量也不大。在五年內(nèi)蔣村地塊要優(yōu)于申花板塊，預(yù)計(jì)5年后申花板塊的可居性更強(qiáng)。JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———申花花板塊塊典型型項(xiàng)目目旅游··橡樹樹園1#——4#、7#樓樓，2008年年2月月3日日開盤盤328套套，網(wǎng)網(wǎng)上開開盤均均價(jià)13000元/平米米，至至2008年3月31日日，已已售166套，，已售售均價(jià)價(jià)13533元元/平平米，，銷售售率50.6%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率81-85897179.7％92－105875360.9％127-139924043.5％170-2104025％JOYONREALESTATEPAGE一、定定性競競爭分分析1、各各競爭爭板塊塊分析析———申花花板塊塊典型型項(xiàng)目目濱江·萬萬家花城城二期7#—13#樓樓，2007年12月16日開盤盤554套，網(wǎng)網(wǎng)上開盤盤均價(jià)12960元/平米，，至2008年年3月31日，，已售499套套，已售售均價(jià)13204元/平米，，銷售率率90%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率75－8013311989%87－8937735594%113－115302583%146－1494250%濱江·萬萬家花城城二期1#—6#樓，，2008年3月月24日日開盤482套套，網(wǎng)上上開盤均均價(jià)13160元/平平米，至至2008年4月7日日，已預(yù)預(yù)售108套，，已售均均價(jià)14130元/平平米，銷銷售率22.4%。戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率75－80105013%87－893291325%11530330%141－167800%JOYONREALESTATEPAGE三、定量量競爭分分析杭州市2007年1月月—2008年年2月底底批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售15000元以上上住宅供供應(yīng)量從從大到小小依次為為180平米以以上，144-180平米米，120-144平平米，暢暢銷程度度分別為為144-180平米米，180平平米以上上，120-144平米。。另外外，180平米米以上的的戶型供供應(yīng)比例例雖然有有41.2%，，但包含含了排屋屋及250平米米以上的的超大戶戶型，屬屬于TOP客戶。所以按價(jià)價(jià)位分析析，蔣村村地塊適適合做140——180平米的的大戶型型。面積所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率120-144上城區(qū)12515.2%17116.281756.6%下城區(qū)121665.240江干區(qū)13217124.3841西湖區(qū)30741213.32192144-180上城區(qū)22220.4%34198.89161.7%下城區(qū)274231.271江干區(qū)10015686.7122西湖區(qū)41667847.96264濱江區(qū)4706.494之江區(qū)4676.864＞180上城區(qū)28541.2%80300.55858%江干區(qū)497153533.04102西湖區(qū)509121953306之江區(qū)26879301.12239JOYONREALESTATEPAGE面積所在城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)占比批準(zhǔn)預(yù)售面積(平方米)至2008年2月29日可售套數(shù)銷售率≤60西湖區(qū)110.3%512.49275%濱江區(qū)144.17160-80上城區(qū)391.5%2917.29488%西湖區(qū)181207.842濱江區(qū)161.84180-90上城區(qū)6410.2%5638.86645.8%拱墅區(qū)27223991.12198西湖區(qū)484244.52490-100上城區(qū)194.2%1834.05452.5%西湖區(qū)14113666.4872100-120上城區(qū)386.9%4284.83242%下城區(qū)6610.480江干區(qū)475223.1133西湖區(qū)16617991.87113濱江區(qū)3323.913單價(jià)在15000以上上的樓盤盤中，80-90平米米的戶型型占了10.2%，銷銷售率低低于平均均銷售率率。2007年年1月至至2008年2月底共共銷售208套套。所以以蔣村地地塊不支支持80-90平米的的戶型。。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)銀馬公寓149套售53套25套售13套174套售66套城市芯宇7套售2套184套售131套141套售96套6套售3套338套售232套總計(jì)7套售2套184套售131290套售14931套售16套512套售298套占比1.4%36%56.6%6%100%銷售率28.6%71.2%51.4%51.6%58.2%文教區(qū)供供應(yīng)量最最大的是是140-180平米米的大戶戶型，從從目前的的銷售率率看成交交量最大大的是90-120平平米的中中等戶型型，集中中在城市市芯宇，，該樓盤盤主打城城市精英英，99方做2室，120平平米做成成二室和和一室。。對蔣村村地塊不不具參考考價(jià)值。。銀馬的的戶型設(shè)設(shè)置是準(zhǔn)準(zhǔn)確的，，但因?yàn)闉閮r(jià)格已已上漲至至25000元元/平米米，所以以銷售趨趨緩。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)蝶園204套售58套204套售58套文鼎院46套售10套152套售14套198套售24套12套售0套408套售48套總計(jì)46套售10套152套售14套198套售24套216套售58套612套售106套占比7.5%24.8%32.3%35.3%銷售率21.7%9.2%12%26.9%17.3%蔣村商住住區(qū)供應(yīng)應(yīng)量最大大的是140-190平米的的大戶型型。蝶園園190平米的的精裝躍躍層在萬萬科的在在售樓盤盤中屬于于賣得最最差的，，一方面面是躍層層，流失失大量喜喜歡平層層的客戶戶，另一一方面是是精裝修修以后總總價(jià)在18800元/平米左左右，總總價(jià)超過過350萬元，，已經(jīng)屬屬于TOP客的的范圍，，但蝶園園的地段段其實(shí)是是屬于G2的。。而文鼎鼎苑目前前的售價(jià)價(jià)在16000—18500元左右右，單價(jià)價(jià)明顯偏偏高，銷銷售非常常慢。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱≤6060-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)桂花城11237世紀(jì)新城621896133星洲花園115323217德加公寓12115新金都241310湖畔花園11611524蓮花港145111頤景園66紫金庭院114118陽光地帶246府新花園66府苑新村268總計(jì)882436242417141占比5.7%5.7%1725.5%17%17%12%2007年1月月至2008年年1月蔣蔣村商住住區(qū)部分分成交二二手房戶戶型統(tǒng)計(jì)計(jì)從目前的的成交統(tǒng)統(tǒng)計(jì)看，，90——120平米最最大，80—90，120——140，140—180的的比例也也不小。。城西的這這些較高高品質(zhì)的的公寓，，當(dāng)時(shí)主主打的都都是舒適適型口號號，130—140平平米的三三室兩廳廳非常多多。所以以蔣村地地塊不建建議做三三室兩廳廳，與二二手房相相比，沒沒有太多多優(yōu)勢。。而對于于選擇140-180平米的的G2客客戶來講講，住宅宅性能的的提升，，會(huì)讓他他們愿意意花更多多的錢買買新樓盤盤。90萬以下下的小戶戶型，在在蔣村二二手房中中的量也也不少，，尤其是是在一些些品質(zhì)更更差些的的二手小小區(qū)內(nèi)。。JOYONREALESTATEPAGE樓盤名稱60-8080-9090-120120-140140-180≥180總計(jì)芳滿庭84套售83套419套售414套123套售112套13套售1套639套售610套橡樹園89套售71套87套售53套92套售40套40套售2套308套售166套萬家花城238套售133套706套售438套60套售34套12套售2套1016套售607套總計(jì)322套售216套1214套售923套147套售87套215套售152套25套售3套40套售2套1963套售1383套占比16.4%61.8%7.5%11%1.3%2%100%銷售率67%76%59%70.7%12%5%70.5%申花路板板塊供應(yīng)應(yīng)量最大大的是80—90平米米的小戶戶型，13000元的的價(jià)格從從目前的的市場來來講，已已經(jīng)有些些高了，，所以萬萬家花城城的銷售售也趨緩緩了。蔣村地塊塊的預(yù)計(jì)計(jì)售價(jià)在在15000元元左右，，與申花花板塊比比小戶型型沒有優(yōu)優(yōu)勢。JOYONREALESTATEPAGE第四部分分客戶定位位JOYONREALESTATEPAGE一、客戶戶定位1、目標(biāo)標(biāo)客戶描描述結(jié)合土地地屬性分分析、市市場競爭爭分析及及我們對對G2客客戶的感感性了解解，我們們給出如如下目標(biāo)標(biāo)客戶概概述：地緣屬性工作區(qū)域主要來自城西，黃龍商圈及文教區(qū)商圈，其次市中心。居住區(qū)域主要來自西湖區(qū)，其次為下城區(qū)及省內(nèi)外階層和職業(yè)屬性以外貿(mào)、IT行業(yè)私營企業(yè)主為主，媒體高級管理人員、大型國內(nèi)外高新技術(shù)及金融企業(yè)中高層管理者為輔，浙江大學(xué)紫金港校區(qū)的高教職員工是重點(diǎn)爭取的客戶品類屬性希望能在滿足工作及生活便利的同時(shí)獲得最優(yōu)居住品質(zhì)的G2客戶為主JOYONREALESTATEPAGE2、目標(biāo)標(biāo)客戶價(jià)價(jià)值需求求——在在滿足工工作及生生活便利利的同時(shí)時(shí)獲得最最優(yōu)居住住品質(zhì)的的G2客客戶基本需求描述成熟且鬧中取靜的地段，小區(qū)景觀好，棟距大，立面品質(zhì)感強(qiáng)，舒適、享受的室內(nèi)空間，好的開發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)地段交通出行便利商業(yè)完備，能滿足日常生活需求醫(yī)療較看重教育較看重周邊環(huán)境要求較高產(chǎn)品景觀景觀層次飽滿，綠化精致宜人，可參與性強(qiáng)，特別需考慮老人、孩子的需求樓層高層或一樓帶花園公共部分舒適、精致的地下電梯門廳，一樓大堂地下車位車位配比1.5：1，有條件做到2：1，人車分流會(huì)所簡單會(huì)所，以棋牌房等功能為主，如果設(shè)餐飲，建議會(huì)所放在小區(qū)外沿戶型功能大面積，功能全，看重主臥、主衛(wèi)、客廳、廚房；餐廳獨(dú)立，需要4到5個(gè)房間，有儲(chǔ)藏室、走入式衣柜、入戶花園、露臺(tái)、設(shè)備陽臺(tái)。層高3米。朝向至少兩臥朝南、客廳朝南采光主要功能空間均需采光好通風(fēng)南北通透物業(yè)品質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)裝修為了控制總價(jià)，建議不要精裝修；送中央空調(diào)外機(jī)品牌看重開發(fā)商品牌JOYONREALESTATEPAGE第五部分分產(chǎn)品建議議一、土地地屬性分分析07號地塊區(qū)位資源源——新新城西規(guī)規(guī)劃+稀稀缺濕地地資源=>G類類客戶升升級需求求宗地形態(tài)態(tài)——宗地呈矩矩形，長寬比比恰當(dāng)，，豎向無無明顯特特征交通條件件——北、西、、南為城市次次干道，，南北可可接入小小區(qū)可視景觀觀——除除東側(cè)為規(guī)規(guī)劃綠地地外，四至至可見為為規(guī)劃小小區(qū)開發(fā)強(qiáng)度度——規(guī)規(guī)模為居居住組團(tuán)團(tuán)級，人人口在3000人以下下JOYONREALESTATEPAGE10號地地塊區(qū)位資源源——新新城西規(guī)規(guī)劃+稀稀缺濕地地資源=>G類類客戶升升級需求求宗地形態(tài)態(tài)——西南缺角角矩形，長寬比比恰當(dāng)，，豎向無無顯特征征交通條件件——西、南為城市次次干道，，可接入入小區(qū)可視景觀觀——東側(cè)隔道道路綠地地可見綠綠城育華華校園，，西西南為為規(guī)劃幼幼兒園，，其余周界界可見為為規(guī)劃小小區(qū)開發(fā)強(qiáng)度度——規(guī)規(guī)模為居居住組團(tuán)團(tuán)級，人人口在3000人以下下JOYONREALESTATEPAGE兩塊地的的共性：：區(qū)位規(guī)劃劃與資源源條件類類同開發(fā)強(qiáng)度度類同差異：用地07號地較較方正，，07號號地僅以以東側(cè)規(guī)規(guī)劃綠地地為景觀觀核心，，10號號地還擁擁有東側(cè)側(cè)校園景景觀，但但城市交交通噪音音相對大大。交通，07號地地三側(cè)，，10號號地兩側(cè)側(cè)交通。。小結(jié)：兩地塊可可采納同同樣的營營銷售市市場分析析結(jié)論，，

具體體布置應(yīng)應(yīng)反映土土地屬性性差異。。JOYONREALESTATEPAGE二、項(xiàng)目目產(chǎn)品需需求營銷建議議整體定位位為G類類客戶改改善需求求面積區(qū)段段鎖定四四個(gè)范圍圍：155（（90+65)——特特殊的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)四房房需求【【90面面積以下下品類】】139———入門門的四房房需求175——180——五五房的改改善需求求225———少數(shù)數(shù)的top客戶戶需求區(qū)段內(nèi)部部套數(shù)比比例根據(jù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)給給出（（不再經(jīng)經(jīng)過銷售售去化定定量分析析）產(chǎn)品力描描述JOYONREALESTATEPAGE設(shè)計(jì)參數(shù)數(shù)面寬分配配原則（（詳紀(jì)要要）品類附加加賣點(diǎn)155（（90+65)——可可合并的的兩代居居139———小高高層的高高得房率率175——180——改改善型的的入戶花花園225———178平方方米基座座的頂層層躍典型戶型型平面討討論（（缺少銷銷售客戶戶反饋修修正階段段）JOYONREALESTATEPAGE典型戶型型:90平米米以下面面積組合合JOYONREALESTATEPAGE典型戶型型參考:139平方方米JOYONREALESTATEPAGE典型戶型型參考:180平方方米JOYONREALESTATEPAGE三、用地地價(jià)值分分析JOYONREALESTATEPAGE用地價(jià)值值建議●07號號地塊以以及10號地塊塊接受相相鄰市政政綠地公公園及幼幼兒園的的景觀資資源輻射射，可排排布大戶戶型；●07號號地塊以以及10號地塊塊南北間間距有限限，南側(cè)側(cè)臨街布布置小面面積戶型型139平方米米，北側(cè)側(cè)在保證證間距的的前提下下盡可能能用足土土地，排排布90+65品類；；中部可可排布大大戶型；；●在用足足限高的的情況下下盡量增增加棟距距，并圍圍合中心心景觀●10號號用地東東側(cè)雖有有噪聲干干擾，但但擁有綠綠城育華華的校園園景觀資資源，可可安排90+65品類類JOYONREALESTATEPAGE07地塊技術(shù)術(shù)指標(biāo)（（報(bào)建建口徑））報(bào)建：938戶戶容積率：：2.2停車數(shù)：：924四、07地塊強(qiáng)強(qiáng)排方案案JOYONREALESTATEPAGE07地塊技技術(shù)指指標(biāo)(銷售售口徑徑）JOYONREALESTATEPAGE07地地塊總總圖JOYONREALESTATEPAGE07地地塊地地下層層平面面JOYONREALESTATEPAGE07地地塊日日照分分析JOYONREALESTATEPAGE07地地塊空空間布布局———外外部接接口●07號地地塊三三個(gè)機(jī)機(jī)動(dòng)車車出入入口分分別選選擇在在南側(cè)側(cè)規(guī)劃劃路（（兩個(gè)個(gè)），，北側(cè)側(cè)規(guī)劃劃路（（一個(gè)個(gè)）●07號地地塊人人行主主出入入口選選擇用用地東東南，，沿市市政公公園邊邊界進(jìn)進(jìn)入小小區(qū)，，結(jié)合合會(huì)館館的設(shè)設(shè)置，，有利利于創(chuàng)創(chuàng)造美美好的的社區(qū)區(qū)入口口氛圍圍?！?7號地地塊人人行次次出入入口可可選在在西側(cè)側(cè)或北北側(cè)。。●除按按規(guī)范范設(shè)置置地面面停車車位外外，全全部機(jī)機(jī)動(dòng)車車在小小區(qū)周周邊設(shè)設(shè)置坡坡道入入庫，，減少少對小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部干干擾。。JOYONREALESTATEPAGE07地地塊空空間布布局———內(nèi)內(nèi)部交交通●07號地地塊內(nèi)內(nèi)部車車行（（地庫庫滿足足500臺(tái)臺(tái)以上上地庫庫出入入要求求）停停車后后直接接通過過地庫庫層入入戶門門廳進(jìn)進(jìn)入各各樓棟棟?！?7號地地塊內(nèi)內(nèi)部人人行將將通過過景觀觀道路路在南南北兩兩個(gè)庭庭院內(nèi)內(nèi)串聯(lián)聯(lián)各個(gè)個(gè)樓棟棟地面面入口口門廳廳?！?7號地地塊消消防車車道的的設(shè)置置將借借用城城市道道路作作為高高層兩兩個(gè)長長邊中中的一一邊，，減少少小區(qū)區(qū)內(nèi)部部道路路面積積。并并按規(guī)規(guī)范設(shè)設(shè)置盡盡端回回車場場地。。JOYONREALESTATEPAGE07地地塊空空間布布局———樓樓棟布布局●絕對對高度度45米黃黃海標(biāo)標(biāo)高約約束下下，沿沿北側(cè)側(cè)用地地邊界界滿布布90+65平平方米米高層層組合合品類類。為為保證證90/70政政策要要求的的面積積數(shù)，，沿西西側(cè)規(guī)規(guī)劃路路布置置點(diǎn)式式樓棟棟?！褚蛴糜玫貤l條件所所限制制，北北側(cè)單單元布布置密密集，，城市市界面面將比比較封封閉。?！裼玫氐啬蟼?cè)側(cè)布置置139平平方米米品類類?！裰行男膮^(qū)域域布置置180平平方米米及頂頂層225平方方米品品類。。●在保保證間間距的的前提提下，，盡可可能增增加端端頭套套，接接受市市政綠綠地的的輻射射。JOYONREALESTATEPAGE07地地塊空空間布布局———公公建配配套●配套套公建建（物物業(yè)管管理辦辦公+物業(yè)業(yè)管理理經(jīng)營營+社社區(qū)用用房+開放放商所所有會(huì)會(huì)館））●布置置在東東南入入口側(cè)側(cè)JOYONREALESTATEPAGE10地塊技技術(shù)指指標(biāo)（（報(bào)報(bào)建口口徑））報(bào)建：：886戶戶容積率率：2.12停車數(shù)數(shù)：786五、10地地塊強(qiáng)強(qiáng)排方方案JOYONREALESTATEPAGE10地地塊技技術(shù)指指標(biāo)(銷售售口徑徑）JOYONREALESTATEPAGE10地塊總總圖受高度度和房房型的的限制制，10號號地總總的容容積率率無法法保證證2.2，，在新新的約約束下下調(diào)整整各類類配比比JOYONREALESTATEPAGE10地塊地地下室室JOYONREALESTATEPAGE10地塊日日照分分析容積率率：2.05容積率率：2.12受規(guī)范范制約約：用用地北北側(cè)相相鄰居居住用用地界界內(nèi)14米米保證證大寒寒日照照時(shí)數(shù)數(shù)2小小時(shí)。。本用用地北北側(cè)建建筑層層高被被迫降降至12層層以下下，是是容積積率無無法保保證的的主要要原因因JOYONREALESTATEPAGE10地地塊空空間布布局———外外部接接口●10號地地塊三三個(gè)機(jī)機(jī)動(dòng)車車出入入口分分別選選擇在在南側(cè)側(cè)規(guī)劃劃路（（兩個(gè)個(gè)），，北側(cè)側(cè)內(nèi)部部道路路（一一個(gè)））●07號地地塊人人行主主出入入口選選擇用用地西西側(cè)，，面對對市政政公園園，結(jié)結(jié)合會(huì)會(huì)館的的設(shè)置置，有有利于于創(chuàng)造造