房地產(chǎn)培訓(xùn)講義張偉

房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對主講：張偉開篇語

問：2007年，稅務(wù)部門對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的力度，前所未有，大家感受到了沒有？我查過的所有企業(yè)，在沒有下達(dá)處理決定書之前，都沒什么感受，所謂不到黃河不死心。

我本人對2007年的地產(chǎn)稽查風(fēng)暴有著切身感受：1、2007年9月在云南昆明、廣西桂林，總局專門舉辦兩期地產(chǎn)稽查培訓(xùn)班，研究如何查地產(chǎn)企業(yè)。2、組織人員在大連封閉編寫《房地產(chǎn)稅務(wù)稽查手冊》，以指導(dǎo)全國檢查。3、某省組織專項(xiàng)檢查，28戶企業(yè)共查補(bǔ)稅款2.4億元。

那么如何避免地產(chǎn)稅務(wù)稽查風(fēng)險呢？企業(yè)要對稅務(wù)稽查方式與方法知己知彼。需要從稽查案件的三種類型開始！開篇語—引子（一）精心策劃型典型案例：葆祥公司騙稅案例（兩單兩證）（二）明目張膽型例如：預(yù)收賬款賬目上有2000萬收入，卻就是不去交納所得稅。（三）政策不清型例如：某地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)售收入作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的計(jì)提基數(shù)?；蛘咴陬A(yù)售階段，將開發(fā)貸款的利息費(fèi)用計(jì)入“財務(wù)費(fèi)用”直接在稅前扣除。

得出結(jié)論：1、要防范稅務(wù)稽查風(fēng)險就要學(xué)習(xí)稅收政策，而2008年是執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的第一年，稅務(wù)稽查還要按照舊法，因此我們的課程是舊法同新法相結(jié)合，舊法應(yīng)對稽查，新法針對新業(yè)務(wù)；2、防范稅務(wù)稽查風(fēng)險，還要知己知彼，因此本次課程將注重介紹地產(chǎn)稅務(wù)的稽查方法。開篇語（一）一、目前房地產(chǎn)的稽查形勢現(xiàn)狀（一)2007年情況：國家稅務(wù)總局全國稽查工作會議資料顯示：2007年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查查補(bǔ)稅款101.67億元之多，其中企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)所得稅）占52％,營業(yè)稅占21％。兩稅查補(bǔ)占四分之三左右（二）2008年稽查形勢展望2008年，國家稅務(wù)總局對行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查，首次分為①指令性查項(xiàng)目、②指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目、③匯繳企業(yè)檢查。房地產(chǎn)業(yè)高居所有檢查項(xiàng)目的第一位，是所有省份、地區(qū)必查的指令性檢查項(xiàng)目！開篇語（一）（三）匯繳企業(yè)檢查1、平安保險全國檢查（已經(jīng)開始）2、工商銀行全國檢查(8月1日開始）以上看到，2008年對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)稽查力度將持續(xù)加大?。ㄋ模?月底，收到總局關(guān)于加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查的緊急通知（稽便函【2008】42號文件），表明總局要對房地產(chǎn)行業(yè)在08年大干一場。到底為什么對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查如此大的力度呢？5開篇語（一）2008年全國稅收專項(xiàng)檢查計(jì)劃（一）指令性檢查項(xiàng)目1、房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)2、煙草行業(yè)。（二）指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目1、餐飲業(yè)及娛樂業(yè)2、有色金屬冶煉業(yè)3、證券業(yè)4、中介服務(wù)業(yè)5、品牌營銷的總代理商（總經(jīng)銷商）6開篇語（二）二、社會背景（八大部門整頓地產(chǎn)行業(yè)）（一）房地產(chǎn)的高利潤引起社會分配不公。（一個故事）（二）高房價稱為“新三座大山”之一，是每年兩會的矚目焦點(diǎn)。（三）官商勾結(jié)頻頻涉及地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為官員尋租的最后一塊蛋糕。（陳良宇、杜世成、劉志華。。。。（四）拆遷矛盾影響和諧社會，信訪部門占相當(dāng)比例的是拆遷矛盾，從重慶最牛釘子戶到今年兩會，也在熱議釘子戶問題！（五）新聞界的高調(diào)炒作稱為催化劑！除了房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)暴利行業(yè)還有很多，例如：中國移動、美容、歌廳等，但是由于房子作為特殊商品的原因，新聞界高調(diào)炒作。發(fā)明了“房奴”等形象名詞，使得社會對于房地產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注！開篇語（二）但是這些背景，還不足以讓溫總理面對新加坡電視臺，憂心忡忡的說：晚上睡覺的時候都在考慮兩件事情：一是股市。二是房市。將對房市的注重提高到如此高度，又有其內(nèi)在原因！開篇語（三）三、深層次原因（一）分稅制之痛使地方財力不足。94稅改之前，中央財力不足，以致出現(xiàn)中央向地方借錢的奇特現(xiàn)象（廣東），賣地的錢成為地方政府的重要財政來源，以致于大連提出了“經(jīng)營城市”的理念！地方?jīng)]有動力執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策。（二）經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱苗頭，需要進(jìn)行宏觀調(diào)控。1998年，東南亞金融危機(jī)時，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稱為經(jīng)濟(jì)的“強(qiáng)力推進(jìn)器”當(dāng)時的主旋律是“擴(kuò)大內(nèi)需”為了擴(kuò)大內(nèi)需停掉了一個稅種：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。目前，主要是防止通貨膨脹，2007年房價居高不下，CPI指數(shù)也屢創(chuàng)新高。房子和豬稱為最受關(guān)注的兩類商品！開篇語（三）三、深層次原因（三）中央宏觀調(diào)控措施，屢屢受挫，地產(chǎn)成為中央與地方博弈戰(zhàn)場。中央下定決心，持續(xù)開出猛藥！第一，土地政策（防止炒地皮，增大房屋供應(yīng)）。是最關(guān)鍵的一環(huán)，防止囤積土地，增加房屋供應(yīng)。措施有三：一是，所有商業(yè)用地必須全部招、拍、掛（2004年8。30大限）二是，征收土地閑置費(fèi)；三是，兩年內(nèi)不開發(fā)，無償沒收土地。第二，信貸政策（防止炒房產(chǎn)，打擊虛假需求）。一是，適度從緊的信貸政策改為從緊的信貸政策，開發(fā)商更難得到貸款。二是，提高第二套房子按揭首付。房產(chǎn)名家潘石屹認(rèn)為：個人按揭貸款政策對房屋的需求有乘數(shù)效應(yīng)，影響極大！第三，稅收調(diào)控。（土地增值稅清算、出臺31號文件、加強(qiáng)稅務(wù)稽查力度）第一部分分：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅政政策變遷遷一、內(nèi)資資企業(yè)（一）1994－2003年現(xiàn)行稅制制是1994年建立起起來的，，問：為為什么在在1993、1994年進(jìn)行大大規(guī)模的的會計(jì)制制度、稅稅收制度度改革呢呢？從94稅改到03年。這一一階段并并沒有完完全針對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的企業(yè)所所得稅政政策，房房地產(chǎn)企企業(yè)繳納納企業(yè)所所得稅適適用于一一般工商商企業(yè)的的稅收原原則。事事實(shí)上，，地產(chǎn)企企業(yè)的收收入確認(rèn)認(rèn)、成本本核算等等完全不不同于一一般工商商企業(yè)，，沒有量量體裁衣衣的稅收收政策，，等于國國家放棄棄了對房房地產(chǎn)企企業(yè)的稅稅收追索索，形成成了其““經(jīng)濟(jì)的的巨人，，納稅的的侏儒””！第一部分分：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅政政策變遷遷一、內(nèi)資資企業(yè)（二）2003－2006年2003年制訂了了國稅發(fā)〔2003]83號文件，專專門針對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)量量身定做做了企業(yè)業(yè)所得稅稅政策，，自2003年7月1日起開始實(shí)實(shí)施。本政策參參照了外外商投資資企業(yè)所所得稅國國稅發(fā)〔2001〕142號文件，，對內(nèi)資企企業(yè)的預(yù)預(yù)售收入入開始征征稅，是是最核心心的規(guī)定定。該文件的的發(fā)布，，有力的的加強(qiáng)了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的所得稅稅稽查。。第一部分分：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅政政策變遷遷一、內(nèi)資企企業(yè)（三）2006－2008年83號文件在執(zhí)執(zhí)行過程中中，產(chǎn)生了了很多問題題。在稅務(wù)務(wù)系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)調(diào)精細(xì)化管管理的大前前提下，國國家稅務(wù)總總局與時俱俱進(jìn)，于2006年制定了國稅發(fā)[2006]31號文件，號稱稱“劍指地地產(chǎn)偷稅黑黑洞”，但但是31號文件一些些提法仍然然有不完善善之嫌！31號文件的制制定與實(shí)施施，對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)遠(yuǎn)的影響，，對于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收來來說，怎么么形容31號文件的重重要性也為為過！有證據(jù)表明明，新所得得稅法實(shí)施施后31號文件的主主要精神將將繼續(xù)下去去。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷二、外資企企業(yè)（一）國稅發(fā)〔1995]153號文件首先提出了了預(yù)售收入入征稅的概概念，房地地產(chǎn)業(yè)所得得稅政策同同其他企業(yè)業(yè)相比發(fā)生生重大變化化。應(yīng)該說說外資企業(yè)業(yè)稅收的理理念領(lǐng)先一一步，一直直到八年以以后的2003年，內(nèi)資企企業(yè)才提出出預(yù)售收入入征稅的概概念。（二）國稅發(fā)〔2001〕142號文件142號文件使外外資企業(yè)所所得稅政策策進(jìn)一步明明確。但是是隨著31號文件的頒頒布，內(nèi)資資房地產(chǎn)稅稅收政策更更加詳細(xì)明明確，內(nèi)外外資差異增增大。除了了一般內(nèi)資資企業(yè)和外外資企業(yè)的的稅收差異異外，房地地產(chǎn)企業(yè)還還有其特殊殊的差異。。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷三、新所得得稅法（一）2008年的稽查，，用新所得得稅法還是是舊法規(guī)定定？在稽查應(yīng)對對的意義上上，新法不不會溯及既既往，因此此2008年的稅務(wù)稽稽查仍然會會按照舊的的內(nèi)資企業(yè)業(yè)所得稅暫暫行條例和和外商投資資企業(yè)所得得稅法來稽稽查。會按按照31號文件和142號文件的規(guī)規(guī)定來進(jìn)行行稽查。（二）新法法將延續(xù)內(nèi)內(nèi)資企業(yè)規(guī)規(guī)定，還是是外資企業(yè)業(yè)規(guī)定？從操作層面面的前瞻性性來看，舊舊法已經(jīng)失失效，新所所得稅法頒頒布后，總總局將出臺臺一個類似似31號文件的法法規(guī)，來規(guī)規(guī)范所有的的房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)資和外資資企業(yè)所得得稅，根據(jù)種種跡跡象表明，，新所得稅稅法關(guān)于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅的的規(guī)定，將將基本延續(xù)續(xù)31號文件的規(guī)規(guī)定，只是是對政策有有一些微調(diào)調(diào)。(國稅函【2008】299號文件）第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點(diǎn)（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））（一）規(guī)定定了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)厲厲的完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)為是31號文件的最最大亮點(diǎn)。。1、2003年以前，無無完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，也無預(yù)預(yù)售規(guī)定。。2、2003－2006，有預(yù)售收收入規(guī)定，，無完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。3、現(xiàn)行政策策：既有預(yù)預(yù)售收入規(guī)規(guī)定，也有有完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。嚴(yán)厲的完工工標(biāo)準(zhǔn)加上上預(yù)售收入入征稅的規(guī)規(guī)定，幾乎乎將企業(yè)置置于艱難的的境地。管理越來越越嚴(yán)格。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點(diǎn)（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））（二）對關(guān)關(guān)聯(lián)交易做做了部分限限制，避稅鏈關(guān)關(guān)聯(lián)交易形形式如下：：1、利用關(guān)聯(lián)聯(lián)建筑公司司多開發(fā)票票，加大成成本。2、在國內(nèi)設(shè)設(shè)立咨詢公公司、設(shè)計(jì)計(jì)公司，多多列費(fèi)用。。3、在國外設(shè)立立設(shè)計(jì)公司司加大成本本。尤其是是香港等地地。4、設(shè)立關(guān)聯(lián)聯(lián)的新辦商商業(yè)企業(yè)，，運(yùn)用甲方方供材以加加大成本。。5、設(shè)立關(guān)聯(lián)聯(lián)的廣告公公司，加大大銷售費(fèi)用用。6、地產(chǎn)企業(yè)業(yè)完工后，，設(shè)立銷售售公司，分分解收入。。建立了很多多避稅鏈公公司，財務(wù)務(wù)可能都在在一間辦公公室。當(dāng)然，我不不是講稅收收籌劃，可可能一些稅稅收籌劃老老師會對這這些方法大大書而特書書。這些手手段把企業(yè)業(yè)所得稅和和土地增值值稅都吃沒沒了！2008年稽查工作作重點(diǎn)首次次提出將關(guān)關(guān)聯(lián)交易的的稽查列為為重點(diǎn)。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點(diǎn)（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））所有這些籌籌劃特的終終端，一般般都有一個個免稅企業(yè)業(yè)?，F(xiàn)行稅稅收政策對對關(guān)聯(lián)交易易的應(yīng)對是是：將上下游企企業(yè)所有的的優(yōu)惠政策策取消！1、軍轉(zhuǎn)干稅稅收優(yōu)惠政政策（財稅〔2003]26號文件）2、老少邊窮窮三年免稅稅政策。（（財稅[1994]001號）（沙河公司案案）3、新辦咨詢詢、商業(yè)企企業(yè)優(yōu)惠政政策。（財財稅1994]001號）結(jié)論：31號文件取消消了所有地地產(chǎn)企業(yè)所所得稅優(yōu)惠惠政策。新所得稅法法實(shí)施后，，除基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目外外的所有的的新辦企業(yè)優(yōu)優(yōu)惠政策全全部取消了了，也不唯獨(dú)獨(dú)地產(chǎn)企業(yè)業(yè)了，只是是地產(chǎn)企業(yè)業(yè)提前了兩兩年而已！！新企業(yè)所所得稅法，，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)基本上對對稅收優(yōu)惠惠可以略去去不看。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點(diǎn)（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））（三）也有有一些人性性化規(guī)定1、合作建房房2、廣告費(fèi)和和業(yè)務(wù)宣傳傳費(fèi)、業(yè)務(wù)務(wù)招待費(fèi)第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所得得稅的主要要方面（一）收入入方面（5個收入類型型）1、預(yù)售收入入2、預(yù)售收入入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)實(shí)際銷售收收入3、現(xiàn)房銷售售收入4、預(yù)租收入入5、視同銷售售收入（二）成本本費(fèi)用方面面1、六大扣除除原則（結(jié)結(jié)合新所得得稅法的扣扣除原則））2、14項(xiàng)扣除項(xiàng)目目3、即將出臺臺的的計(jì)稅稅成本扣除除規(guī)則4、新所得稅稅法涉及到到地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的期間費(fèi)費(fèi)用支出第二部分：：收入方面面解讀一、未完工工開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)處處理問題(預(yù)售收入））31號文件原文文：（5個要點(diǎn)）開發(fā)企業(yè)開開發(fā)、建造造的住宅、、商業(yè)用房房以及其他他建筑物、、附著物、、配套設(shè)施施等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在其其未完工前前采?、兕A(yù)售方式式銷售的，其預(yù)售售收入先按按②預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期期毛利額，，③扣除相關(guān)關(guān)的期間費(fèi)費(fèi)用、營業(yè)業(yè)稅金及附附加后再計(jì)入當(dāng)當(dāng)期④應(yīng)納稅所所得額，待開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)算⑤計(jì)稅成本本后再行調(diào)整。。第二部分：：收入方面面解讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（一）預(yù)售收收入的含義（（三層含義））1、預(yù)售收入是是全口徑收入。包括5方面的內(nèi)容。。（1）預(yù)收賬款（2）定金、訂金金、保證金、、誠意金（其其他應(yīng)付款科科目）問題1：定金是否要繳繳納營業(yè)稅？？什么時間繳繳納？（國稅函〔1995]156號文件第18條）問題2：提供其他營業(yè)業(yè)稅勞務(wù)，收收到預(yù)收款項(xiàng)項(xiàng)什么時候納納稅？國稅發(fā)〔2003〕〕16號文件第五條條（租金問題問題3：超市出售購物物卡收取的款款項(xiàng)如何處理理呢？是否需需要一次性計(jì)計(jì)稅？是否需需要繳納增值值稅？是否需需要繳納所得得稅？第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（一）預(yù)售收收入的含義（（三層含義））（3）內(nèi)部認(rèn)購說是內(nèi)部認(rèn)購購，其實(shí)任何何人都可以買買。例如：稅稅務(wù)局蓋宿舍舍樓（4)會員卡或會員員費(fèi)山東某地產(chǎn)企企業(yè)，搞所謂謂會員制售房房，入會后繳繳納2萬元會費(fèi)，以以后可以抵頂頂房款?？偩志终J(rèn)為，這種種形式屬于變變相的預(yù)售收收入，應(yīng)當(dāng)征征稅。江蘇鹽城會員卡收取訂訂金（5）假借借款的的形式（實(shí)際際案例）合同條款規(guī)定定：①所借款款項(xiàng)沒有利息息；②借款只只能用于樓盤盤建設(shè)；③借借款人享受開開盤價80%優(yōu)惠；④收款款收據(jù)注明：：購房集資款款，并可以抵抵頂房款。因此，稽查認(rèn)認(rèn)定為預(yù)收定定金性質(zhì)，應(yīng)應(yīng)繳納所得稅稅和營業(yè)稅。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（一）預(yù)售收收入的含義（（三層含義））2、預(yù)售收入不不區(qū)分合法收收入和非法收收入。未取得預(yù)售許許可證，就進(jìn)進(jìn)行預(yù)售是非非法的。但是是，稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)不是預(yù)售許許可的主管機(jī)機(jī)關(guān)，也不去去分辨，總之之只要取得收收入就要納稅稅。（1）教育部門收收取非法擇校校費(fèi)（財稅〔2006〕〕3號）三陪小姐稅收收（2)假按揭納稅－－在銷售方式式中深入探討討。吹牛是否納稅稅呢？案例：2006年房地產(chǎn)稅務(wù)務(wù)稽查過程中中，某地產(chǎn)公公司將預(yù)收款款項(xiàng)打入老板板個人賬戶，，再以個人借借款方式，將將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入企企業(yè)賬簿。其隱瞞非法預(yù)預(yù)售收入的行行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)不不坐視不理。。第二部分：收收入方面解讀讀地產(chǎn)企業(yè)老板板和企業(yè)之間間借款的稅務(wù)務(wù)風(fēng)險總結(jié)：：1、老板借給公公司錢----對于稅務(wù)稽查查來說關(guān)注：：①非法預(yù)售的征征兆。是不是是非法預(yù)售款款項(xiàng)，假借老老板個人賬戶戶；②個人所所得稅關(guān)聯(lián)方方調(diào)整。如果果排除第一種種情況，是否否有利息支出出，如果是免免利息借款，，可能會遭遇遇到關(guān)聯(lián)方交交易調(diào)整，責(zé)責(zé)令代扣代繳繳個人所得稅稅，但這并不不是絕對的稅稅務(wù)風(fēng)險。借借款方最好是是無關(guān)聯(lián)第三三方。③企業(yè)所得稅稅扣除存在不不確定性。如如果有利息支支出發(fā)生，有有可能在所得得稅前不能得得到有效的扣扣除。如大連規(guī)定；即使能扣除除也將遭遇““資本弱化””調(diào)整問題。。2、公司借給老老板錢----對于稅務(wù)稽查查來說需關(guān)注注；①個人所得稅稅風(fēng)險：根據(jù)據(jù)財稅【2003】】158號文件規(guī)定，，一年內(nèi)不歸歸還又不用于于企業(yè)經(jīng)營的的，要根據(jù)股股息紅利所得得征收個人所所得稅；②企業(yè)所得稅風(fēng)風(fēng)險：如果企企業(yè)對老板不不收取利息，，將可能遭遇遇關(guān)聯(lián)方交易易調(diào)整，繳納納企業(yè)所得稅稅。3、解決方案：：盡量構(gòu)筑非非關(guān)聯(lián)方交易易，通過非股股東中轉(zhuǎn)，使使得稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)的調(diào)整難以以實(shí)施，個人人所得稅財稅稅【2003】】158號文件流于形形式。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（一）預(yù)售收收入的含義（（三層含義））3、預(yù)售收入是是收付實(shí)現(xiàn)制制，不是權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制。國稅函〔2002〕〕172號案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換在預(yù)售售階段是否按按照全額計(jì)稅稅（稽查報告原原文）？問題：營業(yè)稅稅是否為權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制？（（存在爭議））國稅函〔2007]768號個人認(rèn)為也是是收付實(shí)現(xiàn)制制，因?yàn)椤稜I業(yè)稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則》第28條規(guī)定：納稅稅人銷售不動產(chǎn)或或者轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)，采采取預(yù)收款方方式，其納稅稅義務(wù)時間為為收到預(yù)收款款的當(dāng)天。而而預(yù)售階段沒沒有明文規(guī)定定要視同銷售售。這個問題題要同稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)溝通。最近見過一個個案子，以企企業(yè)的意見勝勝利告終！事實(shí)上，如果果按照權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售售收入壓根就就不應(yīng)當(dāng)征稅稅。在制定31號文件的時候候，由于制定定了完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，本來要取取消預(yù)售收入入征稅規(guī)定，，由于宏觀調(diào)調(diào)控。。。。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（二）預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率國稅發(fā)〔2003〕〕83號文件第二條條表述為：利利潤率國稅發(fā)〔2006]31號文件表述為為“預(yù)計(jì)計(jì)稅稅毛利率”1、全國大部分分省份的理解解（1)利潤＝銷售收收入－銷售成成本－期間費(fèi)費(fèi)用－稅金及及附加83號文件表述為為利潤，理解解為已經(jīng)扣除除了費(fèi)用和稅稅金，不能再再次扣除。很很多地方都是是這樣理解的的，包括北京京地區(qū)。1000萬×15％＝150（萬）計(jì)稅（2)毛利＝銷售收收入－銷售成成本毛利是沒有扣扣除期間費(fèi)用用及稅金的，，應(yīng)當(dāng)可以扣扣除。1000萬×15％－65.5－80＝4.5（萬）第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（二）預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率2、總局當(dāng)時用用預(yù)計(jì)利潤的的初衷。因?yàn)榈禺a(chǎn)不僅僅僅是賣房子子的收入，所所以83號文件將賣房房子的收入定定義為“營業(yè)業(yè)收入”，因因此叫做預(yù)計(jì)計(jì)營業(yè)利潤率率。屬于一不小心心，用詞不當(dāng)當(dāng)！問題：稽查人人員在檢查的的時候，如果果要調(diào)整扣除除的期間費(fèi)用用和稅金及附附加，如何對對待？結(jié)論：無論是2006年以前，還是是2006年以后，預(yù)售售收入都是允允許扣除期間間費(fèi)用以及營營業(yè)稅金及附附加的。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（二）預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率3、外商投資企企業(yè)是否允許許扣除期間費(fèi)費(fèi)用？國稅發(fā)〔2001〕〕142號文件第五條條93年以前，會計(jì)計(jì)制度是全部部成本法，就就是企業(yè)全部部發(fā)生的費(fèi)用用，全部都要要分配到產(chǎn)品品中去。93年會計(jì)制度改改革后，改為為制造成本法法，期間費(fèi)用用是不需要分分配的。外商投資企業(yè)業(yè)的規(guī)定，實(shí)實(shí)際上又回到到全部成本法法的老路上了了！第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（三）扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營營業(yè)稅金及附附加1、問題1：預(yù)繳的營業(yè)稅稅金及附加是是否可以扣除除呢？借：應(yīng)繳稅金金－應(yīng)繳營業(yè)業(yè)稅貸：銀行存款款借：主營業(yè)務(wù)務(wù)稅金及附加加貸：應(yīng)繳稅金金－應(yīng)交營業(yè)業(yè)稅問題2：如果有的企業(yè)業(yè)，沒有按照照規(guī)范的收入入與成本配比比的原則進(jìn)行行會計(jì)處理，，稅務(wù)是否認(rèn)認(rèn)可？借：主營業(yè)務(wù)務(wù)稅金及附加加貸：應(yīng)繳稅金金－應(yīng)繳營業(yè)業(yè)稅問題3：上市公司是否否會這樣做？？問題4：2008年季度預(yù)繳是是否允許扣除除預(yù)售營業(yè)稅稅？第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（三）扣除相相關(guān)的期間費(fèi)費(fèi)用、營業(yè)稅稅金及附加2、問題4：預(yù)繳的土地增增值稅是否可可以扣除呢？？預(yù)繳土地增值值稅的會計(jì)處處理？地產(chǎn)所得稅前前扣除的稅金金一覽表3、欠繳的營業(yè)業(yè)稅金及附加加，是否可以以在所得稅前前扣除？（1)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生生制的原理是是可以稅前扣扣除的。尤其其新企業(yè)所得得稅發(fā)實(shí)施條條例將“權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)生制”定定于首要原則則的地位。（2）昆明會議上上，總局明確確答復(fù)允許扣扣除。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題4、新所得稅法法的規(guī)定（1)國稅函【2008】】299號（2)季度申報表的的填列（3)總局網(wǎng)上答疑疑第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（四）計(jì)入當(dāng)當(dāng)期的應(yīng)納稅稅所得額31號文件將預(yù)售售收入納稅表表述為“應(yīng)納納稅所得額””，意義重大大，并且暗藏殺機(jī)機(jī)。充分體現(xiàn)了同同外商投資企企業(yè)的區(qū)別。。1、內(nèi)資所得稅稅是實(shí)際征收收：用“應(yīng)納納稅所得額””的稱呼，意意味著內(nèi)資對對地產(chǎn)預(yù)售收收入征稅，是是實(shí)際征收，，而非預(yù)征。。外資所得稅：：預(yù)征。國稅稅發(fā)〔1995〕〕153號文件2、內(nèi)資所得稅稅無多退少補(bǔ)的的過程。外資地產(chǎn)企業(yè)業(yè)：對預(yù)征稅稅款“多退少少補(bǔ)”3、內(nèi)資地產(chǎn)企企業(yè)：強(qiáng)調(diào)了了按年度核算算。外資所得稅：：按照項(xiàng)目核核算，打破了了企業(yè)所得稅稅按照年度核核算的慣例。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（四）計(jì)入當(dāng)當(dāng)期的應(yīng)納稅稅所得額4、內(nèi)資企業(yè)預(yù)預(yù)售階段繳納納的稅款，是是否可以退稅稅？例如：某企業(yè)業(yè)取得預(yù)售收收入1000萬元，期間費(fèi)費(fèi)用20萬，稅金及附附加65.5萬，應(yīng)納稅所所得額＝1000×20％－65.5－20＝114.5萬，繳稅：114.5××33％＝37.79（萬完工后：計(jì)算算應(yīng)納稅所得得額為－50萬，整體項(xiàng)目目虧損。形成的虧損是是不能退37.79萬預(yù)售收入稅稅款的。深一層次考慮慮：完工年度沒有有取得成本發(fā)發(fā)票，以后年年度取得發(fā)票票的處理。雖然實(shí)際毛利利率大于預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率率，但是由于于發(fā)票取得的的不及時，造造成前期多納納稅，后期得得不到退稅的的情況。還要考慮土地地增值稅清算算稅款扣除的的問題，目前前是個難題！！第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（四）計(jì)入當(dāng)當(dāng)期的應(yīng)納稅稅所得額問題：季度預(yù)預(yù)繳是否能夠夠退稅？《企業(yè)所得稅暫暫行條例》第15條5、關(guān)于偷稅問問題內(nèi)資企業(yè)少計(jì)計(jì)預(yù)售收入是是否能夠定性性為偷稅？外資企業(yè)少計(jì)計(jì)預(yù)售收入是是否能夠定性性為偷稅？國稅發(fā)【1995】】153號文件少繳季度預(yù)繳繳稅款是否能能夠定性為偷偷稅？（國稅函發(fā)〔1996]8號）6、新所得稅法法的征稅方式式預(yù)計(jì)將靠近內(nèi)內(nèi)資企業(yè)。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（五）計(jì)稅成成本首次提出了““計(jì)稅成本””的概念。在在31號文件之前，，地產(chǎn)企業(yè)沒沒有提出計(jì)稅稅成本概念，，完全按照會會計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本，造成成稅款大量流流失。會計(jì)制度的一一個特點(diǎn)，是是會計(jì)政策的的可選擇性，，而稅法是剛剛性的，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本本的時點(diǎn)：開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到到完工標(biāo)準(zhǔn)后后。1、31號文件對計(jì)稅稅成本提出了了6大原則和14項(xiàng)明細(xì)項(xiàng)目。。2、國家稅務(wù)總總局針對地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)即將出出臺計(jì)稅成本規(guī)則則。青島市2006、2007連續(xù)兩年的匯匯繳政策都提提到了計(jì)稅成成本辦法，本本次課程也將將結(jié)合講解。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（六）預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率的的確認(rèn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率注意點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房不低于3％必須附送：批準(zhǔn)文件。蘇地稅發(fā)〔2006]120號第三條第一款省會城市不低于20％項(xiàng)目所在地地級市不低于15％項(xiàng)目所在地其他地區(qū)不低于10％項(xiàng)目所在地第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（六）預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率1、問題：假設(shè)你的老板板問你，你們們的經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目在預(yù)預(yù)售階段是否否繳納企業(yè)所所得稅，你將將如何回答？？實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房在預(yù)預(yù)售階段不用用繳納企業(yè)所所得稅。因?yàn)?％－6.55％<0,因此即使該企企業(yè)沒有任何何其他的期間間費(fèi)用，也是是不需要繳納納企業(yè)所得稅稅的。2、你單位經(jīng)營營經(jīng)濟(jì)適用房房，經(jīng)濟(jì)適用用房的批準(zhǔn)文文件尚未拿到到手，此時的的預(yù)售收入，，稅務(wù)機(jī)關(guān)將將如何處理呢呢？3、目前的預(yù)計(jì)計(jì)計(jì)稅毛利率率高不高？第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理問題題（七）預(yù)售收收入申報表的的填列1、2006版本申報表的填列（今年年匯算清繳））問題1：預(yù)售收入是是否能彌補(bǔ)以以前年度虧損損？2、2008版本季度預(yù)繳繳申報表（第四行填列列）問題2：08年的季度申報報是否能彌補(bǔ)補(bǔ)以前年度虧虧損？“稅局逼我做做假賬”。。。。應(yīng)對措施施。。（預(yù)提提費(fèi)用）3、2008版本年度納稅稅申報表（附表3第62行）第二部分：：收入方面面解讀二、預(yù)售收收入和實(shí)際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)文件原文：：開發(fā)產(chǎn)品完完工后，開開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)根據(jù)收入入的性質(zhì)和和銷售方式式（分為四種銷銷售方式），按照收收入確認(rèn)的的原則（權(quán)責(zé)發(fā)生制制原則和配配比原則），⑴合理地將預(yù)預(yù)售收入確確認(rèn)為實(shí)際際銷售收入入，同時按按規(guī)定⑵結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)應(yīng)的計(jì)稅成成本，③計(jì)算出該項(xiàng)項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品品實(shí)際銷售售收入的毛毛利額。④該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)際銷銷售收入毛毛利額與其其預(yù)售收入入毛利額之之間的差額額，計(jì)入完完工年度的的應(yīng)納稅所所得額。凡凡已完工開開發(fā)產(chǎn)品在在完工年度度未按規(guī)定定結(jié)算計(jì)稅稅成本，或或未對其實(shí)實(shí)際銷售收收入毛利額額和預(yù)售收收入毛利額額之間的差差額進(jìn)行納納稅調(diào)整的的，主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)有有權(quán)確定或或核定其計(jì)計(jì)稅成本，，據(jù)此進(jìn)行行納稅調(diào)整整，并按《中華人民共共和國稅收收征收管理理法》的有關(guān)規(guī)定定對其進(jìn)行行處理。第二部分：：收入方面面解讀二、預(yù)售收收入和實(shí)際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）預(yù)售售收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為銷售收收入四步驟驟1、合理的將將預(yù)售收入入確認(rèn)為銷銷售收入（1)一般來說，，房屋銷售售以全款或或按揭居多多。因此預(yù)預(yù)售收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)際際銷售收入入時，數(shù)額額是相同的的。（2一種不普遍遍的情況，，預(yù)售收入入收30萬元，但是是房屋銷售售合同注明明為100萬元。此時時應(yīng)確定銷銷售收入100萬元，而不不應(yīng)因其中中70萬元沒有收收到而不確確定銷售收收入。如：拆遷戶戶回遷。此時，銷售售收入的確確認(rèn)原則由由預(yù)售的收收付實(shí)現(xiàn)制制確認(rèn)銷售售收入，改改為權(quán)責(zé)發(fā)發(fā)生制。第二部分：：收入方面面解讀二、預(yù)售收收入和實(shí)際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實(shí)際際填列申報報表1.2006年度納稅申申報表填列列（1)未完工年度度收入的確確認(rèn)（2)達(dá)到完工年年度的報表表填列①計(jì)稅成本為為600萬時的分析析②計(jì)稅成本為為900萬時的分析析（3)將預(yù)售年度度和完工年年度匯總起起來填報，，比較分別別填報情況況，以分析析對稅收的的影響。第二部分：：收入方面面解讀二、預(yù)售收收入和實(shí)際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實(shí)際際填列申報報表問題1：如果項(xiàng)目目出現(xiàn)虧損損，對于項(xiàng)項(xiàng)目公司的的虧損將得得不到彌補(bǔ)補(bǔ)，如何看看待該問題題？（古井井貢事件））聯(lián)系《企業(yè)所得稅稅法》的法人課稅稅制度。問題2：2006年6月份完工，，在第三季季度申報的的時候，如如何將預(yù)售售收入轉(zhuǎn)化化為銷售收收入？最晚在什么么時候?qū)㈩A(yù)預(yù)售收入確確認(rèn)為銷售售收入？（（青島的匯匯繳文件））第二部部分：：收入入方面面解讀讀二、預(yù)預(yù)售收收入和和實(shí)際際銷售售收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（二））新所得得稅法法季度度預(yù)繳繳申報報表（填表表說明明第三三條））問題1：新法法預(yù)繳繳申報報表對對預(yù)售售收入入是如如何界界定的的？問題2：如果果你單單位2007年度虧虧損300萬，2008年第一一季度度有200萬利潤潤，是是否可可以彌彌補(bǔ)虧虧損（三））2008版本申申報表表征求求意見見稿結(jié)論：：由新法法預(yù)繳繳申報報表和和年度度申報報表的的設(shè)計(jì)計(jì)可以以清晰晰的推推斷出出，新新所得得稅法法實(shí)施施后，，無論論內(nèi)資資還是是外資資企業(yè)業(yè)，其其政策策都靠靠近31號文件件！問題：：內(nèi)外外資企企業(yè)實(shí)實(shí)施新新法后后的銜銜接問問題如如何確確定？？內(nèi)資企企業(yè)和和外資資企業(yè)業(yè)有可可能的的不同同稅收收待遇遇！有有待年年終匯匯算清清繳的的時候候解決決。第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問問題完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不不但是是預(yù)售售收入入轉(zhuǎn)化化為銷銷售收收入的的分水水嶺，，也是是開發(fā)發(fā)成本本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為銷銷售成成本的的分水水嶺，，意義義重大大。（一））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)符合下下列條條件之之一的的，應(yīng)應(yīng)視為為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已經(jīng)經(jīng)完工工：1.竣工證證明已已報房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門備案的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對對象））；2.已開始始投入入使用用的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（成本本對象象）；；3.已取得得了初初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證明的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對對象））。（二））三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的含含義1、竣工工證明明是指指“竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收備備案表表”，，房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門是指指？2、稅務(wù)務(wù)稽查查如何何判定定實(shí)際際投入入使用用？3、初始始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明明是指指“大大房產(chǎn)產(chǎn)證””第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問問題（二））三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的含含義4、為什什么規(guī)規(guī)定三三個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，而不不是一一個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)？？（適適用情情形不不同））5、三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)滿足足一個個即可可認(rèn)定定為完完工6、完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)針對對的“成本本對象象”而不是是整個個項(xiàng)目目。7、執(zhí)行行完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制制度性性保障障有什什么？？（1）完工工情況況報告告制度度（2）稅務(wù)務(wù)鑒定定報告告問題1：是稅稅務(wù)鑒鑒定報報告，，還是是稅務(wù)務(wù)鑒證證報告告？問題2：是由由會計(jì)計(jì)事務(wù)務(wù)所出出具，，還是是由稅稅務(wù)師師事務(wù)務(wù)所出出具？？《關(guān)于非非涉稅稅中介介機(jī)構(gòu)構(gòu)從事事涉稅稅鑒證證業(yè)務(wù)務(wù)有關(guān)關(guān)問題題的批批復(fù)》國稅函函〔2006〕682號第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問問題（二））三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的含含義7、執(zhí)行行完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的制制度性性保障障有什什么？？（3）計(jì)稅稅成本本的核核定權(quán)權(quán)與稅稅務(wù)處處罰權(quán)權(quán)問：在在稽查查過程程中，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該企企業(yè)已已經(jīng)達(dá)達(dá)到完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，卻未未及時時將預(yù)預(yù)售收收入確確認(rèn)為為銷售售收入入，未未及時時結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計(jì)稅稅成本本，稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)將將如何何處理理呢？？凡已完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在在完工工年度度未按按規(guī)定定結(jié)算算計(jì)稅稅成本本，或或未對對其實(shí)實(shí)際銷銷售收收入毛毛利額額和預(yù)預(yù)售收收入毛毛利額額之間間的差差額進(jìn)進(jìn)行納納稅調(diào)調(diào)整的的，主主管稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)①①有權(quán)確確定或或核定定其計(jì)計(jì)稅成成本，，據(jù)此進(jìn)進(jìn)行納納稅調(diào)調(diào)整，，并按按②《中華人人民共共和國國稅收收征收收管理理法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定對其其進(jìn)行行處理理。稽查局局一般般是匯匯算一一遍，，達(dá)到到完工工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)由于于發(fā)票票取得得不及及時，，而不不去匯匯算的的案例例比比比皆是是！是違法法情形形中最最多的的一種種類型型。年度申申報表表的設(shè)設(shè)計(jì)可可以清清晰的的推斷斷出，，新所所得稅稅法實(shí)實(shí)施后后，無無論內(nèi)內(nèi)資還還是外外資企企業(yè)，，其政政策都都靠近近31號文件件！第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問問題（二））三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的含含義8、外資資企業(yè)業(yè)“銷銷售開開始””的概概念企業(yè)應(yīng)應(yīng)以房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門出具具①工程項(xiàng)項(xiàng)目合合格證證明之日，，或者者②首筆房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用權(quán)交交付之之日，或者者③辦理首首筆產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓手手續(xù)之之日的較早早者為為房地地產(chǎn)銷售開開始。企業(yè)業(yè)自房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售開始始，應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)期期實(shí)際際房地地產(chǎn)銷銷售收收入、、相關(guān)關(guān)成本本費(fèi)用用，計(jì)計(jì)算企企業(yè)年年度實(shí)實(shí)際應(yīng)應(yīng)納稅稅額。。（1）工程程項(xiàng)目目合格格證明明，不不頒發(fā)發(fā)了（2）首筆筆使用用權(quán)交交付之之日，，沒有有包括括自產(chǎn)產(chǎn)自用用，不不完善善。（3）首筆筆產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)續(xù)，時時間太太靠后后，有有的已已經(jīng)入入住好好幾年年了，，還沒沒有辦辦理小小房產(chǎn)產(chǎn)證。。所以以改為為小房房產(chǎn)證證。第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)問問題（二））三個個標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的含含義9、稽查查理念念（1)區(qū)分已已完工工和未未完工工。問：未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品查出出400萬假票票列支支開發(fā)發(fā)成本本，請請問如如何處處理？？（2）區(qū)分分內(nèi)資資還是是外資資企業(yè)業(yè)混用內(nèi)內(nèi)外資資政策策的錯錯案比比比皆皆是??！第二部部分：：收入入方面面解讀讀四、銷銷售收收入（一））代收收款項(xiàng)項(xiàng)的處處理銷售收收入為為全部部價款款，包包括現(xiàn)現(xiàn)金等等價物物。例如：：拆遷遷戶產(chǎn)產(chǎn)權(quán)拆拆遷，，雖沒沒有收收到錢錢也要要確認(rèn)認(rèn)收入入。代收費(fèi)費(fèi)用稅稅收待待遇分分析表表：1、企業(yè)業(yè)所得得稅是否將將代收收費(fèi)用用納入入所得得稅收收入，，未作作統(tǒng)一一要求求，要要根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)商是是否對對代收收費(fèi)用用開票票或納納入房房價內(nèi)內(nèi)而定定。代代收費(fèi)費(fèi)用無無論是是否作作為收收入都都不影影響所所得稅稅，只是影影響所所得稅稅款的的利息息。（1)有關(guān)部部門對對開發(fā)發(fā)商開開票，，開發(fā)發(fā)商對對業(yè)戶戶開票票，或或者開開發(fā)商商在賬賬目上上體現(xiàn)現(xiàn)向業(yè)業(yè)戶和和交給給有關(guān)關(guān)部門門的利利潤差差價。。這種種情況況下，，收取取的代代收費(fèi)費(fèi)用要要記作作收入入，當(dāng)當(dāng)向有有關(guān)部部門繳繳納時時，可可以作作為成成本費(fèi)費(fèi)用扣扣除。。第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項(xiàng)項(xiàng)的處理理1、企業(yè)所所得稅（2）有關(guān)部部門針對對每一個個業(yè)戶開開票，開開發(fā)商只只是代收收。此時時，收取取的代收收費(fèi)用不不作為收收入，將將代收費(fèi)費(fèi)用繳納納給有關(guān)關(guān)部門的的時候，，也不能能作為成成本費(fèi)用用扣除。。（3)稽查實(shí)踐踐中，發(fā)發(fā)現(xiàn)有的的并不是是代收費(fèi)費(fèi)用，而而是假借借代收的的名義收收費(fèi)，例例如燃?xì)鈿饨涌谫M(fèi)費(fèi)等，這這些收入入要納入入應(yīng)納稅稅所得額額，繳納納企業(yè)所所得稅。。第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項(xiàng)項(xiàng)的處理理1、企業(yè)所所得稅（2）有關(guān)部部門針對對每一個個業(yè)戶開開票，開開發(fā)商只只是代收收。此時時，收取取的代收收費(fèi)用不不作為收收入，將將代收費(fèi)費(fèi)用繳納納給有關(guān)關(guān)部門的的時候，，也不能能作為成成本費(fèi)用用扣除。。（3)稽查實(shí)踐踐中，發(fā)發(fā)現(xiàn)不是是代收費(fèi)費(fèi)用，而而是假借借代收的的名義收收費(fèi)，例例如燃?xì)鈿饨涌谫M(fèi)費(fèi)等，這這些收入入要納入入應(yīng)納稅稅所得額額，繳納納企業(yè)所所得稅。。第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項(xiàng)項(xiàng)的處理理2、營業(yè)稅稅原則上代代收費(fèi)用用應(yīng)當(dāng)作作為價外外費(fèi)用繳繳納營業(yè)業(yè)稅,而不去區(qū)區(qū)分是否否開票或或納入房房價內(nèi).（1）根據(jù)《營業(yè)稅暫暫行條例例》第五條：：納稅人人的營業(yè)業(yè)額為納納稅人提提供應(yīng)稅稅勞務(wù)，，轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)或者銷銷售不動動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪〉娜績r款款和價外外費(fèi)用。?！稜I業(yè)稅暫暫行條例例實(shí)施細(xì)細(xì)則》第十四條條規(guī)定：：條例第第五條所所稱價外外費(fèi)用，，包括向向?qū)Ψ绞帐杖〉氖质掷m(xù)費(fèi)、、基金、、集資費(fèi)費(fèi)、代收款項(xiàng)項(xiàng)、代墊款款項(xiàng)及其其他各種種性質(zhì)的的價外收收費(fèi)。凡凡價外費(fèi)費(fèi)用，無無論會計(jì)計(jì)制度規(guī)規(guī)定如何何核算，，均應(yīng)并并入營業(yè)業(yè)額計(jì)算算應(yīng)納稅稅額。結(jié)論：代代收款項(xiàng)項(xiàng)屬于價價外費(fèi)用用，原則則上應(yīng)當(dāng)當(dāng)繳納營營業(yè)稅！！第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項(xiàng)項(xiàng)的處理理2、營業(yè)稅稅原則上代代收費(fèi)用用應(yīng)當(dāng)作作為價外外費(fèi)用繳繳納營業(yè)業(yè)稅,而不去區(qū)區(qū)分是否否開票或或納入房房價內(nèi).（2）代收的的維修基基金征收收營業(yè)稅稅么？（（國稅發(fā)[2004]69號）（3）代收的的契稅和和印花稅稅是否繳繳納營業(yè)業(yè)稅？（4）開發(fā)企企業(yè)如何何規(guī)避對對代收費(fèi)費(fèi)用交納納營業(yè)稅稅？①國稅發(fā)[1998]217號（建設(shè)部部和總局局協(xié)調(diào)的的結(jié)果））②財稅[2003]16號文件第三條第第十九款款③國稅發(fā)發(fā)〔1995]76號④國稅函函〔2007]908號（差額征征稅）第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項(xiàng)項(xiàng)的處理理3、土地增增值稅財稅[1995]48號文件第六條對代收款款項(xiàng)的總總結(jié)第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（二）一一次性全全額收款款方式同其他企企業(yè)相同同。采取一次次性全額額收款方方式銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，，應(yīng)于實(shí)實(shí)際收訖訖價款或或取得索索取價款款憑據(jù)（（權(quán)利））之日，，確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。（三）分期收款款方式采取分期期收款方方式銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，，應(yīng)按銷銷售合同同或協(xié)議議約定的的價款和和付款日日確認(rèn)收收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。付付款方提提前付款款的，在在實(shí)際付付款日確確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。1、現(xiàn)實(shí)生生活中有有傻傻的的，提前前付款的的情況么么？2、新所得得稅法的的規(guī)定（（實(shí)施條例例第23條第一款款），沒沒有提到到提前付付款的情情形如何何處理。。第二部分：：收入方面面解讀四、銷售收收入（四）銀行行按揭方式式采取銀行按按揭方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應(yīng)應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議議約定的價價款確定收收入額，其其①首付款應(yīng)于實(shí)際收收到日確認(rèn)認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)，②余款在銀行按揭揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日日確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)。。1、首付款和和按揭款確確認(rèn)收入時時間的不一一致，如何何解決其銷銷售成本的的分?jǐn)倖栴}題？2、按揭保證證金是否允允許在按揭揭收入中扣扣減？3、目前的按按揭規(guī)定4、關(guān)于銀行行按揭款項(xiàng)項(xiàng)的稽查（1）偽造銀行行按揭合同同案例（別別墅和住宅宅賣一樣的的價錢）（2）假按揭案案例（建設(shè)銀行假假按揭事件件、森豪假按揭揭事件）問：假按揭揭在稅收上上如何處理理呢？（疑難解答）第二部分：：收入方面面解讀四、銷售收收入（五）委托銷售方方式1、支付手續(xù)續(xù)費(fèi)方式2、視同買斷斷方式3、超基價分分成方式4、包銷方式式體現(xiàn)原則：：“收支兩兩條線”、、“國家不不承擔(dān)企業(yè)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險險”第二部分：：收入方面面解讀五、預(yù)租收收入開發(fā)企業(yè)新新建的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品在尚尚未完工或或辦理房地地產(chǎn)初始登登記、取得得產(chǎn)權(quán)證前前，與承租租人簽訂租租賃預(yù)約協(xié)協(xié)議的，自自開發(fā)產(chǎn)品品交付承租租人使用之之日起，出出租方取得得的預(yù)租價價款按租金金確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，，承租方支支付的預(yù)租租費(fèi)用同時時按租金支支出進(jìn)行稅稅前扣除。。

（一））預(yù)售收入入納稅么？？預(yù)租收入入納稅么？？（二）一次次性收取租租金如何納納稅？根據(jù)租賃合合同規(guī)定的的付款時間間，一次性性收取了3年的租金，，每年租金金100萬元，共300萬元，如何何確認(rèn)收入入？1、企業(yè)所得得稅（1）國稅發(fā)[1997]191號文件第7條（2）新稅法如如何確認(rèn)收收入？《實(shí)施條例》第十九條第第二款（3）新稅法中中對租賃費(fèi)費(fèi)支出是如如何確認(rèn)的的？《實(shí)施條例》第41條第1項(xiàng)。存在問問題：橫向向不配比第二部分：：收入方面面解讀五、預(yù)租收收入（二）租金金收入2、營業(yè)稅（（政策不明明確）（1)依據(jù)營業(yè)稅稅暫行條例例，一次性性確認(rèn)收入入。（2)依據(jù)16號文件，根根據(jù)財務(wù)會會計(jì)的收入入計(jì)入。（3)看合同是如如何簽訂的的。－簽合合同的技巧巧。2、存在免租條條款的情況況下，如何何確定租金金收入？第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入開發(fā)企業(yè)將將①開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)或②用于捐贈、、③贊助、④職工福利、、⑤獎勵、⑥對外投資、、⑦分配給股東東或投資人人、⑧抵償債務(wù)、、⑨換取其他企企事業(yè)單位位和個人的的非貨幣性性資產(chǎn)等行行為，應(yīng)視視同銷售，，于開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)權(quán)或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實(shí)際取取得利益權(quán)權(quán)利時確認(rèn)認(rèn)收入（或或利潤）的的實(shí)現(xiàn)。（一）先租租后售開發(fā)企業(yè)將將開發(fā)產(chǎn)品品先出租再再出售的，，凡將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資產(chǎn)產(chǎn)的，其租租賃期間取取得的價款款應(yīng)按租金金確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，，出售時再再按銷售固固定資產(chǎn)確確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)；凡凡未將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資產(chǎn)產(chǎn)的，其租租賃期間取取得的價款款應(yīng)按租金金確認(rèn)收入入的實(shí)現(xiàn)，，出售時再再按銷售開開發(fā)產(chǎn)品確確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售1、83號文件第一一條第五款款、第三條條第一款第第二項(xiàng)的規(guī)規(guī)定

（1）原則上先先租后售要要視同銷售售（2）臨時租賃賃不需要視視同銷售（（蘇國稅發(fā)[2003]195第四條）2、31號文件的理理念：既然然管不好，，就不管了了！企業(yè)具具有自由裁裁量權(quán)。轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)：①視同銷售售；②提取取折舊；③③按照租金金確認(rèn)收入入；④按照照固定資產(chǎn)產(chǎn)清理處理理不轉(zhuǎn)作固定定資產(chǎn)：①不視同銷銷售；②②不能提取取折舊；③③按照租租金確認(rèn)收收入；④④按照銷售售開發(fā)產(chǎn)品品處理第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售3、不視同銷銷售是否一一定合算么么？（不一一定）假設(shè)某開發(fā)發(fā)企業(yè)一棟棟樓成本為為100萬元，用于于出租。（1）折舊年限限（2）殘值率：：①國稅發(fā)[2003]70號第二條；②國稅函[2005]883號；③《企業(yè)所得稅稅實(shí)施條例例》59條第3款（3）應(yīng)當(dāng)按照照115萬，還是100萬提取折舊舊呢？納稅調(diào)整項(xiàng)項(xiàng)目（申報報表填列），先調(diào)增增，以后再再調(diào)減。說說到底是時時間性差異異。（不要要忘記調(diào)減減）（4）結(jié)論：如如果不考慮慮貨幣的時時間價值，，只要出租租時間超過過2.75年（15/5.46），折舊的的抵稅效應(yīng)應(yīng)將超過視視同銷售的的不利影響響。第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售4、外商投資資企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)自用是否否需要視同同銷售呢？？國稅函[2005]970號5、新所得稅稅法是否需需要視同銷銷售呢？（1）《企業(yè)所得稅稅法實(shí)施條條例》第25條同財稅[1996]79號文件的表述述比較（2）所得稅若干干問題的規(guī)規(guī)定（討論論稿）第五條的規(guī)規(guī)定第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售6、自產(chǎn)自用用是否需要要繳納營業(yè)業(yè)稅？有人說83號文件說了了要征稅，，對么？（1）《營業(yè)稅稅目目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號文件）第第九條。（2）視同銷售售沒有明文文規(guī)定。法無明文不不征稅！自產(chǎn)自用是是否繳納房房產(chǎn)稅？是是否繳納城城鎮(zhèn)土地使使用稅？財稅【2003】89號、財稅【2006】186號第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售7、如果不是是先租后售售，而是用用作辦公樓樓，是否視視同銷售？？8、如果立項(xiàng)項(xiàng)就是自建建辦公樓或或經(jīng)營性資資產(chǎn)，是否否需要視同同銷售？蘇國稅發(fā)[2003]195號文件第五條房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在開開發(fā)項(xiàng)目立立項(xiàng)時作為為自用或經(jīng)經(jīng)營性的資資產(chǎn)，可作作為自建固固定資產(chǎn)，，按實(shí)際發(fā)發(fā)生的成本本計(jì)價，不不視同銷售售。第二部分：：收入方面面解讀六、視視同銷銷售收收入（一））先租租后售售總結(jié)：：2008年以前前：（（1）判斷斷立項(xiàng)項(xiàng)（2）判斷斷內(nèi)外外資（3）判斷斷2006年以前前的業(yè)業(yè)務(wù)，，還是是以后后的業(yè)業(yè)務(wù)（4）判斷斷是否否提取取了折折舊2008年以后后：一律不不需要要視同同銷售售?！镀髽I(yè)所所得稅稅實(shí)施施條例例》第25條第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（二））其他他視同同銷售售行為為目前稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)發(fā)發(fā)現(xiàn)的的常見見問題題1、以房房屋抵抵償債債務(wù)（1）開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以尾尾房抵抵頂建建安工工程費(fèi)費(fèi)（2）以尾尾房抵抵銷售售公司司的銷銷售費(fèi)費(fèi)用。。（低低價銷銷售））（3）工抵抵房抵抵銀行行貸款款本金金或利利息。。2、無償償贈送送（有有獎銷銷售））3、老板板或股股東自自用房房屋（（注意意和企企業(yè)自自用有有本質(zhì)質(zhì)性區(qū)區(qū)別））4、問題：：直接接減免免的土土地出出讓金金是否否計(jì)入入補(bǔ)貼貼收入入征稅稅？（1）財稅【1995】81號文件件（案例例）（2）財會【1995】6號文件件（3）同新新所得得稅法法中不征稅稅收入入的區(qū)別別。第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（三））視同同銷售售的稽稽查定定性1、案例例解析析：某某藥廠廠在非非典時時期，，贈送送一批批藥品品，未未視同同銷售售繳納納增值值稅和和所得得稅，，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)根據(jù)據(jù)《征管法法》第六十十三條條，對對此行行為定定性為為偷稅稅。（1）從情情理上上說（2）從法法理上上說目前的的文件件：《廣州市市地稅稅局關(guān)關(guān)于印印發(fā)偷偷稅行行為理理解認(rèn)認(rèn)定的的若干干指導(dǎo)導(dǎo)意見見》（穗地地稅發(fā)發(fā)[2006]73號）遼寧省省國、、地稅稅、檢檢察院院、法法院的的聯(lián)發(fā)發(fā)文件件第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（三））視同同銷售售的稽稽查定定性2、虛報報虧損損是否否定性性為偷偷稅？？（避避免不不公正正待遇遇）假設(shè)某某單位位2006年年度度虧損損1000萬元，，稽查查人員員查出出該企企業(yè)少少列收收入600萬，如如何處處理？？（1）補(bǔ)稅稅、罰罰款、、滯納納金。。補(bǔ)稅：：600*33%=198萬罰罰款款1倍：198萬合合計(jì)：：396萬（2）稅罰罰款不不補(bǔ)稅稅、無無滯納納金。。（內(nèi)內(nèi)資：：國稅發(fā)發(fā)[1996]162號、國國稅函函[1996]653號）（外外資：：國稅發(fā)發(fā)[1997]102號）罰款=600*33%=198萬（3）行為為罰款款。5萬元以以下罰罰款。。內(nèi)資：：國稅函函[2005]190號外資：：國稅函函[2004]296號第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（三））視同同銷售售的稽稽查定定性3、查補(bǔ)補(bǔ)稅款款是否否可以以彌補(bǔ)補(bǔ)以前前年度度虧損損？案例：：某單單位2005年虧損損1000萬，2006盈利500萬，2006年彌補(bǔ)補(bǔ)虧損損500萬后，，還有有500萬元可可以繼繼續(xù)在在以后后年度度彌補(bǔ)補(bǔ)?；槿巳藛T查查出隱隱瞞收收入600萬元？？如何何處理理查出隱隱瞞收收入500萬元，，如何何處理理？（1）內(nèi)資資企業(yè)業(yè)國稅發(fā)發(fā)[2006]56號文第四條條第五五款（2）外資資企業(yè)業(yè)第二部部分：：收入入方面面解讀讀七、稅稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)是是如何何查預(yù)預(yù)售收收入和和銷售售收入入的？？（知知己知知彼篇篇）第一步步：實(shí)實(shí)地突突擊我們在在售樓樓處通通常作作三件件事情情（1）以售售樓人人員名名義，，詢問問個人人銀行行卡收收取款款項(xiàng)情情況；；（2）取得得銷控控表；；（3）及時時亮明明身份份，突突擊售售樓部部經(jīng)理理的微微機(jī)第二步步：數(shù)數(shù)據(jù)核核對（1）責(zé)令令提供供發(fā)票票購領(lǐng)領(lǐng)本、、所有有發(fā)票票、收收據(jù)（2）提供供所有有的銷銷售合合同（3）責(zé)令令提供供銷售售臺賬賬三項(xiàng)情況數(shù)據(jù)據(jù)核對。第二部分：收收入方面解讀讀七、稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)是如何查預(yù)預(yù)售收入和銷銷售收入的？？（知己知彼彼篇）第三步：實(shí)質(zhì)質(zhì)性稽查階段段。①賬簿②資金金③實(shí)地④相相關(guān)部門四大大類，14種方法來檢查查。（一）查“預(yù)預(yù)收賬款”科科目貸方（二）查“應(yīng)應(yīng)收賬款”科科目貸方。（三）查“其其他應(yīng)付款””科目貸方。。出問題最多多的賬戶。（四）查“短短期借款”科科目。（可能隱藏假按按揭或者其他他非法預(yù)售））（五）賬、表表核對。（申申報表附表四四第36行）（六）查傭金金支付。---邏輯關(guān)系分析析。案例。。。。（七）查應(yīng)繳繳稅金—應(yīng)繳營業(yè)稅發(fā)發(fā)生額。尤其其是國地稅之之間（八）查“銀銀行存款”日日記賬。（該該賬目最綜合合）第二部分：收收入方面解讀讀專題：資本公公積或盈余公公積轉(zhuǎn)增資本本問題：為了獲取某種種資質(zhì)或者招招標(biāo)的需要，，企業(yè)需要增增加其注冊資資本。1、企業(yè)股東：：①根據(jù)國稅發(fā)【2000】】118號文件第一條第三款款規(guī)定：以盈盈余公積或未未分配利潤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增資本，視視為投資方取取得投資收益益。②根據(jù)《企業(yè)所得稅法法》26條、《企業(yè)所得稅法法實(shí)施條例》83條規(guī)定，居民民企業(yè)間的投投資收益不再再補(bǔ)稅。因此此雖然確認(rèn)投投資收益，對對于居民企業(yè)業(yè)間不用補(bǔ)稅稅了。2、個人股東往往采取先對對資產(chǎn)評估增增值，計(jì)入資資本公積（應(yīng)應(yīng)當(dāng)說是錯賬賬，但是很多多公司都這樣樣操作），然然后再轉(zhuǎn)增資資本的方式。。①國稅發(fā)【1997】】198號②③3、解決方案：：盡量構(gòu)筑非非關(guān)聯(lián)方交易易，使得稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整整難以實(shí)施，，個人所得稅稅財稅【2003】】158號文件流于形形式。第二部分：收收入方面解讀讀專題：地產(chǎn)企企業(yè)老板和企企業(yè)之間借款款的稅務(wù)風(fēng)險險總結(jié)：1、老板借給公公司錢----對于稅務(wù)稽查查來說關(guān)注：：①非法預(yù)售的征