房地產(chǎn)培訓講義張偉

房地產(chǎn)稅務稽查應對主講：張偉開篇語

問：2007年，稅務部門對房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查的力度，前所未有，大家感受到了沒有？我查過的所有企業(yè)，在沒有下達處理決定書之前，都沒什么感受，所謂不到黃河不死心。

我本人對2007年的地產(chǎn)稽查風暴有著切身感受：1、2007年9月在云南昆明、廣西桂林，總局專門舉辦兩期地產(chǎn)稽查培訓班，研究如何查地產(chǎn)企業(yè)。2、組織人員在大連封閉編寫《房地產(chǎn)稅務稽查手冊》，以指導全國檢查。3、某省組織專項檢查，28戶企業(yè)共查補稅款2.4億元。

那么如何避免地產(chǎn)稅務稽查風險呢？企業(yè)要對稅務稽查方式與方法知己知彼。需要從稽查案件的三種類型開始！開篇語—引子（一）精心策劃型典型案例：葆祥公司騙稅案例（兩單兩證）（二）明目張膽型例如：預收賬款賬目上有2000萬收入，卻就是不去交納所得稅。（三）政策不清型例如：某地產(chǎn)企業(yè)將預售收入作為業(yè)務招待費、業(yè)務宣傳費的計提基數(shù)?；蛘咴陬A售階段，將開發(fā)貸款的利息費用計入“財務費用”直接在稅前扣除。

得出結(jié)論：1、要防范稅務稽查風險就要學習稅收政策，而2008年是執(zhí)行新企業(yè)所得稅法的第一年，稅務稽查還要按照舊法，因此我們的課程是舊法同新法相結(jié)合，舊法應對稽查，新法針對新業(yè)務；2、防范稅務稽查風險，還要知己知彼，因此本次課程將注重介紹地產(chǎn)稅務的稽查方法。開篇語（一）一、目前房地產(chǎn)的稽查形勢現(xiàn)狀（一)2007年情況：國家稅務總局全國稽查工作會議資料顯示：2007年房地產(chǎn)稅務稽查查補稅款101.67億元之多，其中企業(yè)所得稅（外商投資企業(yè)所得稅）占52％,營業(yè)稅占21％。兩稅查補占四分之三左右（二）2008年稽查形勢展望2008年，國家稅務總局對行業(yè)稅收專項檢查，首次分為①指令性查項目、②指導性檢查項目、③匯繳企業(yè)檢查。房地產(chǎn)業(yè)高居所有檢查項目的第一位，是所有省份、地區(qū)必查的指令性檢查項目！開篇語（一）（三）匯繳企業(yè)檢查1、平安保險全國檢查（已經(jīng)開始）2、工商銀行全國檢查(8月1日開始）以上看到，2008年對房地產(chǎn)業(yè)的稅務稽查力度將持續(xù)加大?。ㄋ模?月底，收到總局關(guān)于加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅務稽查的緊急通知（稽便函【2008】42號文件），表明總局要對房地產(chǎn)行業(yè)在08年大干一場。到底為什么對房地產(chǎn)行業(yè)的稽查如此大的力度呢？5開篇語（一）2008年全國稅收專項檢查計劃（一）指令性檢查項目1、房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)2、煙草行業(yè)。（二）指導性檢查項目1、餐飲業(yè)及娛樂業(yè)2、有色金屬冶煉業(yè)3、證券業(yè)4、中介服務業(yè)5、品牌營銷的總代理商（總經(jīng)銷商）6開篇語（二）二、社會背景（八大部門整頓地產(chǎn)行業(yè)）（一）房地產(chǎn)的高利潤引起社會分配不公。（一個故事）（二）高房價稱為“新三座大山”之一，是每年兩會的矚目焦點。（三）官商勾結(jié)頻頻涉及地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為官員尋租的最后一塊蛋糕。（陳良宇、杜世成、劉志華。。。。（四）拆遷矛盾影響和諧社會，信訪部門占相當比例的是拆遷矛盾，從重慶最牛釘子戶到今年兩會，也在熱議釘子戶問題?。ㄎ澹┬侣劷绲母哒{(diào)炒作稱為催化劑！除了房地產(chǎn)行業(yè)，其實暴利行業(yè)還有很多，例如：中國移動、美容、歌廳等，但是由于房子作為特殊商品的原因，新聞界高調(diào)炒作。發(fā)明了“房奴”等形象名詞，使得社會對于房地產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注！開篇語（二）但是這些背景，還不足以讓溫總理面對新加坡電視臺，憂心忡忡的說：晚上睡覺的時候都在考慮兩件事情：一是股市。二是房市。將對房市的注重提高到如此高度，又有其內(nèi)在原因！開篇語（三）三、深層次原因（一）分稅制之痛使地方財力不足。94稅改之前，中央財力不足，以致出現(xiàn)中央向地方借錢的奇特現(xiàn)象（廣東），賣地的錢成為地方政府的重要財政來源，以致于大連提出了“經(jīng)營城市”的理念！地方?jīng)]有動力執(zhí)行中央的宏觀調(diào)控政策。（二）經(jīng)濟出現(xiàn)過熱苗頭，需要進行宏觀調(diào)控。1998年，東南亞金融危機時，內(nèi)需不足，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稱為經(jīng)濟的“強力推進器”當時的主旋律是“擴大內(nèi)需”為了擴大內(nèi)需停掉了一個稅種：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。目前，主要是防止通貨膨脹，2007年房價居高不下，CPI指數(shù)也屢創(chuàng)新高。房子和豬稱為最受關(guān)注的兩類商品！開篇語（三）三、深層次原因（三）中央宏觀調(diào)控措施，屢屢受挫，地產(chǎn)成為中央與地方博弈戰(zhàn)場。中央下定決心，持續(xù)開出猛藥！第一，土地政策（防止炒地皮，增大房屋供應）。是最關(guān)鍵的一環(huán)，防止囤積土地，增加房屋供應。措施有三：一是，所有商業(yè)用地必須全部招、拍、掛（2004年8。30大限）二是，征收土地閑置費；三是，兩年內(nèi)不開發(fā)，無償沒收土地。第二，信貸政策（防止炒房產(chǎn)，打擊虛假需求）。一是，適度從緊的信貸政策改為從緊的信貸政策，開發(fā)商更難得到貸款。二是，提高第二套房子按揭首付。房產(chǎn)名家潘石屹認為：個人按揭貸款政策對房屋的需求有乘數(shù)效應，影響極大！第三，稅收調(diào)控。（土地增值稅清算、出臺31號文件、加強稅務稽查力度）第一部分分：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅政政策變遷遷一、內(nèi)資資企業(yè)（一）1994－2003年現(xiàn)行稅制制是1994年建立起起來的，，問：為為什么在在1993、1994年進行大大規(guī)模的的會計制制度、稅稅收制度度改革呢呢？從94稅改到03年。這一一階段并并沒有完完全針對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的企業(yè)所所得稅政政策，房房地產(chǎn)企企業(yè)繳納納企業(yè)所所得稅適適用于一一般工商商企業(yè)的的稅收原原則。事事實上，，地產(chǎn)企企業(yè)的收收入確認認、成本本核算等等完全不不同于一一般工商商企業(yè)，，沒有量量體裁衣衣的稅收收政策，，等于國國家放棄棄了對房房地產(chǎn)企企業(yè)的稅稅收追索索，形成成了其““經(jīng)濟的的巨人，，納稅的的侏儒””！第一部分分：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅政政策變遷遷一、內(nèi)資資企業(yè)（二）2003－2006年2003年制訂了了國稅發(fā)〔2003]83號文件，專專門針對對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)量量身定做做了企業(yè)業(yè)所得稅稅政策，，自2003年7月1日起開始實實施。本政策參參照了外外商投資資企業(yè)所所得稅國國稅發(fā)〔2001〕142號文件，，對內(nèi)資企企業(yè)的預預售收入入開始征征稅，是是最核心心的規(guī)定定。該文件的的發(fā)布，，有力的的加強了了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的所得稅稅稽查。。第一部分分：地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所所得稅政政策變遷遷一、內(nèi)資企企業(yè)（三）2006－2008年83號文件在執(zhí)執(zhí)行過程中中，產(chǎn)生了了很多問題題。在稅務務系統(tǒng)強調(diào)調(diào)精細化管管理的大前前提下，國國家稅務總總局與時俱俱進，于2006年制定了國稅發(fā)[2006]31號文件，號稱稱“劍指地地產(chǎn)偷稅黑黑洞”，但但是31號文件一些些提法仍然然有不完善善之嫌！31號文件的制制定與實施施，對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收產(chǎn)產(chǎn)生了深遠遠的影響，，對于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)稅收來來說，怎么么形容31號文件的重重要性也為為過！有證據(jù)表明明，新所得得稅法實施施后31號文件的主主要精神將將繼續(xù)下去去。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷二、外資企企業(yè)（一）國稅發(fā)〔1995]153號文件首先提出了了預售收入入征稅的概概念，房地地產(chǎn)業(yè)所得得稅政策同同其他企業(yè)業(yè)相比發(fā)生生重大變化化。應該說說外資企業(yè)業(yè)稅收的理理念領(lǐng)先一一步，一直直到八年以以后的2003年，內(nèi)資企企業(yè)才提出出預售收入入征稅的概概念。（二）國稅發(fā)〔2001〕142號文件142號文件使外外資企業(yè)所所得稅政策策進一步明明確。但是是隨著31號文件的頒頒布，內(nèi)資資房地產(chǎn)稅稅收政策更更加詳細明明確，內(nèi)外外資差異增增大。除了了一般內(nèi)資資企業(yè)和外外資企業(yè)的的稅收差異異外，房地地產(chǎn)企業(yè)還還有其特殊殊的差異。。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷三、新所得得稅法（一）2008年的稽查，，用新所得得稅法還是是舊法規(guī)定定？在稽查應對對的意義上上，新法不不會溯及既既往，因此此2008年的稅務稽稽查仍然會會按照舊的的內(nèi)資企業(yè)業(yè)所得稅暫暫行條例和和外商投資資企業(yè)所得得稅法來稽稽查。會按按照31號文件和142號文件的規(guī)規(guī)定來進行行稽查。（二）新法法將延續(xù)內(nèi)內(nèi)資企業(yè)規(guī)規(guī)定，還是是外資企業(yè)業(yè)規(guī)定？從操作層面面的前瞻性性來看，舊舊法已經(jīng)失失效，新所所得稅法頒頒布后，總總局將出臺臺一個類似似31號文件的法法規(guī)，來規(guī)規(guī)范所有的的房地產(chǎn)內(nèi)內(nèi)資和外資資企業(yè)所得得稅，根據(jù)種種跡跡象表明，，新所得稅稅法關(guān)于房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅的的規(guī)定，將將基本延續(xù)續(xù)31號文件的規(guī)規(guī)定，只是是對政策有有一些微調(diào)調(diào)。(國稅函【2008】299號文件）第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））（一）規(guī)定定了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)嚴厲厲的完工標標準。認為是31號文件的最最大亮點。。1、2003年以前，無無完工標準準，也無預預售規(guī)定。。2、2003－2006，有預售收收入規(guī)定，，無完工標標準。3、現(xiàn)行政策策：既有預預售收入規(guī)規(guī)定，也有有完工標準準。嚴厲的完工工標準加上上預售收入入征稅的規(guī)規(guī)定，幾乎乎將企業(yè)置置于艱難的的境地。管理越來越越嚴格。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））（二）對關(guān)關(guān)聯(lián)交易做做了部分限限制，避稅鏈關(guān)關(guān)聯(lián)交易形形式如下：：1、利用關(guān)聯(lián)聯(lián)建筑公司司多開發(fā)票票，加大成成本。2、在國內(nèi)設(shè)設(shè)立咨詢公公司、設(shè)計計公司，多多列費用。。3、在國外設(shè)立立設(shè)計公司司加大成本本。尤其是是香港等地地。4、設(shè)立關(guān)聯(lián)聯(lián)的新辦商商業(yè)企業(yè)，，運用甲方方供材以加加大成本。。5、設(shè)立關(guān)聯(lián)聯(lián)的廣告公公司，加大大銷售費用用。6、地產(chǎn)企業(yè)業(yè)完工后，，設(shè)立銷售售公司，分分解收入。。建立了很多多避稅鏈公公司，財務務可能都在在一間辦公公室。當然，我不不是講稅收收籌劃，可可能一些稅稅收籌劃老老師會對這這些方法大大書而特書書。這些手手段把企業(yè)業(yè)所得稅和和土地增值值稅都吃沒沒了！2008年稽查工作作重點首次次提出將關(guān)關(guān)聯(lián)交易的的稽查列為為重點。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））所有這些籌籌劃特的終終端，一般般都有一個個免稅企業(yè)業(yè)。現(xiàn)行稅稅收政策對對關(guān)聯(lián)交易易的應對是是：將上下游企企業(yè)所有的的優(yōu)惠政策策取消！1、軍轉(zhuǎn)干稅稅收優(yōu)惠政政策（財稅〔2003]26號文件）2、老少邊窮窮三年免稅稅政策。（（財稅[1994]001號）（沙河公司案案）3、新辦咨詢詢、商業(yè)企企業(yè)優(yōu)惠政政策。（財財稅1994]001號）結(jié)論：31號文件取消消了所有地地產(chǎn)企業(yè)所所得稅優(yōu)惠惠政策。新所得稅法法實施后，，除基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施項目外外的所有的的新辦企業(yè)優(yōu)優(yōu)惠政策全全部取消了了，也不唯獨獨地產(chǎn)企業(yè)業(yè)了，只是是地產(chǎn)企業(yè)業(yè)提前了兩兩年而已??！新企業(yè)所所得稅法，，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)基本上對對稅收優(yōu)惠惠可以略去去不看。第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷四、現(xiàn)行地地產(chǎn)稅收政政策特點（（劍指地產(chǎn)產(chǎn)偷稅黑洞洞，又不乏乏溫情脈脈脈的一面））（三）也有有一些人性性化規(guī)定1、合作建房房2、廣告費和和業(yè)務宣傳傳費、業(yè)務務招待費第一部分：：地產(chǎn)企業(yè)業(yè)所得稅政政策變遷五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)所得得稅的主要要方面（一）收入入方面（5個收入類型型）1、預售收入入2、預售收入入結(jié)轉(zhuǎn)為實實際銷售收收入3、現(xiàn)房銷售售收入4、預租收入入5、視同銷售售收入（二）成本本費用方面面1、六大扣除除原則（結(jié)結(jié)合新所得得稅法的扣扣除原則））2、14項扣除項目目3、即將出臺臺的的計稅稅成本扣除除規(guī)則4、新所得稅稅法涉及到到地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的期間費費用支出第二部分：：收入方面面解讀一、未完工工開發(fā)產(chǎn)品品的稅務處處理問題(預售收入））31號文件原文文：（5個要點）開發(fā)企業(yè)開開發(fā)、建造造的住宅、、商業(yè)用房房以及其他他建筑物、、附著物、、配套設(shè)施施等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，在其其未完工前前采取①預售方式式銷售的，其預售售收入先按按②預計計稅稅毛利率分季(或月)計算出當期期毛利額，，③扣除相關(guān)關(guān)的期間費費用、營業(yè)業(yè)稅金及附附加后再計入當當期④應納稅所所得額，待開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)算⑤計稅成本本后再行調(diào)整。。第二部分：：收入方面面解讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（一）預售收收入的含義（（三層含義））1、預售收入是是全口徑收入。包括5方面的內(nèi)容。。（1）預收賬款（2）定金、訂金金、保證金、、誠意金（其其他應付款科科目）問題1：定金是否要繳繳納營業(yè)稅？？什么時間繳繳納？（國稅函〔1995]156號文件第18條）問題2：提供其他營業(yè)業(yè)稅勞務，收收到預收款項項什么時候納納稅？國稅發(fā)〔2003〕〕16號文件第五條條（租金問題問題3：超市出售購物物卡收取的款款項如何處理理呢？是否需需要一次性計計稅？是否需需要繳納增值值稅？是否需需要繳納所得得稅？第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（一）預售收收入的含義（（三層含義））（3）內(nèi)部認購說是內(nèi)部認購購，其實任何何人都可以買買。例如：稅稅務局蓋宿舍舍樓（4)會員卡或會員員費山東某地產(chǎn)企企業(yè)，搞所謂謂會員制售房房，入會后繳繳納2萬元會費，以以后可以抵頂頂房款。總局局認為，這種種形式屬于變變相的預售收收入，應當征征稅。江蘇鹽城會員卡收取訂訂金（5）假借借款的的形式（實際際案例）合同條款規(guī)定定：①所借款款項沒有利息息；②借款只只能用于樓盤盤建設(shè)；③借借款人享受開開盤價80%優(yōu)惠；④收款款收據(jù)注明：：購房集資款款，并可以抵抵頂房款。因此，稽查認認定為預收定定金性質(zhì)，應應繳納所得稅稅和營業(yè)稅。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（一）預售收收入的含義（（三層含義））2、預售收入不不區(qū)分合法收收入和非法收收入。未取得預售許許可證，就進進行預售是非非法的。但是是，稅務機關(guān)關(guān)不是預售許許可的主管機機關(guān)，也不去去分辨，總之之只要取得收收入就要納稅稅。（1）教育部門收收取非法擇校校費（財稅〔2006〕〕3號）三陪小姐稅收收（2)假按揭納稅－－在銷售方式式中深入探討討。吹牛是否納稅稅呢？案例：2006年房地產(chǎn)稅務務稽查過程中中，某地產(chǎn)公公司將預收款款項打入老板板個人賬戶，，再以個人借借款方式，將將款項轉(zhuǎn)入企企業(yè)賬簿。其隱瞞非法預預售收入的行行為，稅務機關(guān)不不坐視不理。。第二部分：收收入方面解讀讀地產(chǎn)企業(yè)老板板和企業(yè)之間間借款的稅務務風險總結(jié)：：1、老板借給公公司錢----對于稅務稽查查來說關(guān)注：：①非法預售的征征兆。是不是是非法預售款款項，假借老老板個人賬戶戶；②個人所所得稅關(guān)聯(lián)方方調(diào)整。如果果排除第一種種情況，是否否有利息支出出，如果是免免利息借款，，可能會遭遇遇到關(guān)聯(lián)方交交易調(diào)整，責責令代扣代繳繳個人所得稅稅，但這并不不是絕對的稅稅務風險。借借款方最好是是無關(guān)聯(lián)第三三方。③企業(yè)所得稅稅扣除存在不不確定性。如如果有利息支支出發(fā)生，有有可能在所得得稅前不能得得到有效的扣扣除。如大連規(guī)定；即使能扣除除也將遭遇““資本弱化””調(diào)整問題。。2、公司借給老老板錢----對于稅務稽查查來說需關(guān)注注；①個人所得稅稅風險：根據(jù)據(jù)財稅【2003】】158號文件規(guī)定，，一年內(nèi)不歸歸還又不用于于企業(yè)經(jīng)營的的，要根據(jù)股股息紅利所得得征收個人所所得稅；②企業(yè)所得稅風風險：如果企企業(yè)對老板不不收取利息，，將可能遭遇遇關(guān)聯(lián)方交易易調(diào)整，繳納納企業(yè)所得稅稅。3、解決方案：：盡量構(gòu)筑非非關(guān)聯(lián)方交易易，通過非股股東中轉(zhuǎn)，使使得稅務機關(guān)關(guān)的調(diào)整難以以實施，個人人所得稅財稅稅【2003】】158號文件流于形形式。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（一）預售收收入的含義（（三層含義））3、預售收入是是收付實現(xiàn)制制，不是權(quán)責責發(fā)生制。國稅函〔2002〕〕172號案例：拆遷房的產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換在預售售階段是否按按照全額計稅稅（稽查報告原原文）？問題：營業(yè)稅稅是否為權(quán)責責發(fā)生制？（（存在爭議））國稅函〔2007]768號個人認為也是是收付實現(xiàn)制制，因為《營業(yè)稅暫行條條例實施細則則》第28條規(guī)定：納稅稅人銷售不動產(chǎn)或或者轉(zhuǎn)讓土地地使用權(quán)，采采取預收款方方式，其納稅稅義務時間為為收到預收款款的當天。而而預售階段沒沒有明文規(guī)定定要視同銷售售。這個問題題要同稅務機機關(guān)溝通。最近見過一個個案子，以企企業(yè)的意見勝勝利告終！事實上，如果果按照權(quán)責發(fā)發(fā)生制，地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的預售售收入壓根就就不應當征稅稅。在制定31號文件的時候候，由于制定定了完工標準準，本來要取取消預售收入入征稅規(guī)定，，由于宏觀調(diào)調(diào)控。。。。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（二）預計計計稅毛利率國稅發(fā)〔2003〕〕83號文件第二條條表述為：利利潤率國稅發(fā)〔2006]31號文件表述為為“預計計稅稅毛利率”1、全國大部分分省份的理解解（1)利潤＝銷售收收入－銷售成成本－期間費費用－稅金及及附加83號文件表述為為利潤，理解解為已經(jīng)扣除除了費用和稅稅金，不能再再次扣除。很很多地方都是是這樣理解的的，包括北京京地區(qū)。1000萬×15％＝150（萬）計稅（2)毛利＝銷售收收入－銷售成成本毛利是沒有扣扣除期間費用用及稅金的，，應當可以扣扣除。1000萬×15％－65.5－80＝4.5（萬）第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（二）預計計計稅毛利率2、總局當時用用預計利潤的的初衷。因為地產(chǎn)不僅僅僅是賣房子子的收入，所所以83號文件將賣房房子的收入定定義為“營業(yè)業(yè)收入”，因因此叫做預計計營業(yè)利潤率率。屬于一不小心心，用詞不當當！問題：稽查人人員在檢查的的時候，如果果要調(diào)整扣除除的期間費用用和稅金及附附加，如何對對待？結(jié)論：無論是2006年以前，還是是2006年以后，預售售收入都是允允許扣除期間間費用以及營營業(yè)稅金及附附加的。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（二）預計計計稅毛利率3、外商投資企企業(yè)是否允許許扣除期間費費用？國稅發(fā)〔2001〕〕142號文件第五條條93年以前，會計計制度是全部部成本法，就就是企業(yè)全部部發(fā)生的費用用，全部都要要分配到產(chǎn)品品中去。93年會計制度改改革后，改為為制造成本法法，期間費用用是不需要分分配的。外商投資企業(yè)業(yè)的規(guī)定，實實際上又回到到全部成本法法的老路上了了！第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（三）扣除相關(guān)的期間費用、營營業(yè)稅金及附附加1、問題1：預繳的營業(yè)稅稅金及附加是是否可以扣除除呢？借：應繳稅金金－應繳營業(yè)業(yè)稅貸：銀行存款款借：主營業(yè)務務稅金及附加加貸：應繳稅金金－應交營業(yè)業(yè)稅問題2：如果有的企業(yè)業(yè)，沒有按照照規(guī)范的收入入與成本配比比的原則進行行會計處理，，稅務是否認認可？借：主營業(yè)務務稅金及附加加貸：應繳稅金金－應繳營業(yè)業(yè)稅問題3：上市公司是否否會這樣做？？問題4：2008年季度預繳是是否允許扣除除預售營業(yè)稅稅？第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（三）扣除相相關(guān)的期間費費用、營業(yè)稅稅金及附加2、問題4：預繳的土地增增值稅是否可可以扣除呢？？預繳土地增值值稅的會計處處理？地產(chǎn)所得稅前前扣除的稅金金一覽表3、欠繳的營業(yè)業(yè)稅金及附加加，是否可以以在所得稅前前扣除？（1)根據(jù)權(quán)責發(fā)生生制的原理是是可以稅前扣扣除的。尤其其新企業(yè)所得得稅發(fā)實施條條例將“權(quán)責責發(fā)生制”定定于首要原則則的地位。（2）昆明會議上上，總局明確確答復允許扣扣除。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題4、新所得稅法法的規(guī)定（1)國稅函【2008】】299號（2)季度申報表的的填列（3)總局網(wǎng)上答疑疑第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（四）計入當當期的應納稅稅所得額31號文件將預售售收入納稅表表述為“應納納稅所得額””，意義重大大，并且暗藏殺機機。充分體現(xiàn)了同同外商投資企企業(yè)的區(qū)別。。1、內(nèi)資所得稅稅是實際征收收：用“應納納稅所得額””的稱呼，意意味著內(nèi)資對對地產(chǎn)預售收收入征稅，是是實際征收，，而非預征。。外資所得稅：：預征。國稅稅發(fā)〔1995〕〕153號文件2、內(nèi)資所得稅稅無多退少補的的過程。外資地產(chǎn)企業(yè)業(yè)：對預征稅稅款“多退少少補”3、內(nèi)資地產(chǎn)企企業(yè)：強調(diào)了了按年度核算算。外資所得稅：：按照項目核核算，打破了了企業(yè)所得稅稅按照年度核核算的慣例。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（四）計入當當期的應納稅稅所得額4、內(nèi)資企業(yè)預預售階段繳納納的稅款，是是否可以退稅稅？例如：某企業(yè)業(yè)取得預售收收入1000萬元，期間費費用20萬，稅金及附附加65.5萬，應納稅所所得額＝1000×20％－65.5－20＝114.5萬，繳稅：114.5××33％＝37.79（萬完工后：計算算應納稅所得得額為－50萬，整體項目目虧損。形成的虧損是是不能退37.79萬預售收入稅稅款的。深一層次考慮慮：完工年度沒有有取得成本發(fā)發(fā)票，以后年年度取得發(fā)票票的處理。雖然實際毛利利率大于預計計計稅毛利率率，但是由于于發(fā)票取得的的不及時，造造成前期多納納稅，后期得得不到退稅的的情況。還要考慮土地地增值稅清算算稅款扣除的的問題，目前前是個難題??！第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（四）計入當當期的應納稅稅所得額問題：季度預預繳是否能夠夠退稅？《企業(yè)所得稅暫暫行條例》第15條5、關(guān)于偷稅問問題內(nèi)資企業(yè)少計計預售收入是是否能夠定性性為偷稅？外資企業(yè)少計計預售收入是是否能夠定性性為偷稅？國稅發(fā)【1995】】153號文件少繳季度預繳繳稅款是否能能夠定性為偷偷稅？（國稅函發(fā)〔1996]8號）6、新所得稅法法的征稅方式式預計將靠近內(nèi)內(nèi)資企業(yè)。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（五）計稅成成本首次提出了““計稅成本””的概念。在在31號文件之前，，地產(chǎn)企業(yè)沒沒有提出計稅稅成本概念，，完全按照會會計制度結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本，造成成稅款大量流流失。會計制度的一一個特點，是是會計政策的的可選擇性，，而稅法是剛剛性的，結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本本的時點：開發(fā)產(chǎn)品達到到完工標準后后。1、31號文件對計稅稅成本提出了了6大原則和14項明細項目。。2、國家稅務總總局針對地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)即將出出臺計稅成本規(guī)則則。青島市2006、2007連續(xù)兩年的匯匯繳政策都提提到了計稅成成本辦法，本本次課程也將將結(jié)合講解。。第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（六）預計計計稅毛利率的的確認項目預計計稅毛利率注意點經(jīng)濟適用房不低于3％必須附送：批準文件。蘇地稅發(fā)〔2006]120號第三條第一款省會城市不低于20％項目所在地地級市不低于15％項目所在地其他地區(qū)不低于10％項目所在地第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（六）預計計計稅毛利率1、問題：假設(shè)你的老板板問你，你們們的經(jīng)濟適用用房項目在預預售階段是否否繳納企業(yè)所所得稅，你將將如何回答？？實際上，經(jīng)濟濟適用房在預預售階段不用用繳納企業(yè)所所得稅。因為3％－6.55％<0,因此即使該企企業(yè)沒有任何何其他的期間間費用，也是是不需要繳納納企業(yè)所得稅稅的。2、你單位經(jīng)營營經(jīng)濟適用房房，經(jīng)濟適用用房的批準文文件尚未拿到到手，此時的的預售收入，，稅務機關(guān)將將如何處理呢呢？3、目前的預計計計稅毛利率率高不高？第二部分：收收入方面解讀讀一、未完工開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務處理問題題（七）預售收收入申報表的的填列1、2006版本申報表的填列（今年年匯算清繳））問題1：預售收入是是否能彌補以以前年度虧損損？2、2008版本季度預繳繳申報表（第四行填列列）問題2：08年的季度申報報是否能彌補補以前年度虧虧損？“稅局逼我做做假賬”。。。。應對措施施。。（預提提費用）3、2008版本年度納稅稅申報表（附表3第62行）第二部分：：收入方面面解讀二、預售收收入和實際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)文件原文：：開發(fā)產(chǎn)品完完工后，開開發(fā)企業(yè)應應根據(jù)收入入的性質(zhì)和和銷售方式式（分為四種銷銷售方式），按照收收入確認的的原則（權(quán)責發(fā)生制制原則和配配比原則），⑴合理地將預預售收入確確認為實際際銷售收入入，同時按按規(guī)定⑵結(jié)轉(zhuǎn)其對應應的計稅成成本，③計算出該項項開發(fā)產(chǎn)品品實際銷售售收入的毛毛利額。④該項開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品實際銷銷售收入毛毛利額與其其預售收入入毛利額之之間的差額額，計入完完工年度的的應納稅所所得額。凡凡已完工開開發(fā)產(chǎn)品在在完工年度度未按規(guī)定定結(jié)算計稅稅成本，或或未對其實實際銷售收收入毛利額額和預售收收入毛利額額之間的差差額進行納納稅調(diào)整的的，主管稅稅務機關(guān)有有權(quán)確定或或核定其計計稅成本，，據(jù)此進行行納稅調(diào)整整，并按《中華人民共共和國稅收收征收管理理法》的有關(guān)規(guī)定定對其進行行處理。第二部分：：收入方面面解讀二、預售收收入和實際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）預售售收入結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為銷售收收入四步驟驟1、合理的將將預售收入入確認為銷銷售收入（1)一般來說，，房屋銷售售以全款或或按揭居多多。因此預預售收入轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為實際際銷售收入入時，數(shù)額額是相同的的。（2一種不普遍遍的情況，，預售收入入收30萬元，但是是房屋銷售售合同注明明為100萬元。此時時應確定銷銷售收入100萬元，而不不應因其中中70萬元沒有收收到而不確確定銷售收收入。如：拆遷戶戶回遷。此時，銷售售收入的確確認原則由由預售的收收付實現(xiàn)制制確認銷售售收入，改改為權(quán)責發(fā)發(fā)生制。第二部分：：收入方面面解讀二、預售收收入和實際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實際際填列申報報表1.2006年度納稅申申報表填列列（1)未完工年度度收入的確確認（2)達到完工年年度的報表表填列①計稅成本為為600萬時的分析析②計稅成本為為900萬時的分析析（3)將預售年度度和完工年年度匯總起起來填報，，比較分別別填報情況況，以分析析對稅收的的影響。第二部分：：收入方面面解讀二、預售收收入和實際際銷售收入入的結(jié)轉(zhuǎn)（一）實際際填列申報報表問題1：如果項目目出現(xiàn)虧損損，對于項項目公司的的虧損將得得不到彌補補，如何看看待該問題題？（古井井貢事件））聯(lián)系《企業(yè)所得稅稅法》的法人課稅稅制度。問題2：2006年6月份完工，，在第三季季度申報的的時候，如如何將預售售收入轉(zhuǎn)化化為銷售收收入？最晚在什么么時候?qū)㈩A預售收入確確認為銷售售收入？（（青島的匯匯繳文件））第二部部分：：收入入方面面解讀讀二、預預售收收入和和實際際銷售售收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)（二））新所得得稅法法季度度預繳繳申報報表（填表表說明明第三三條））問題1：新法法預繳繳申報報表對對預售售收入入是如如何界界定的的？問題2：如果果你單單位2007年度虧虧損300萬，2008年第一一季度度有200萬利潤潤，是是否可可以彌彌補虧虧損（三））2008版本申申報表表征求求意見見稿結(jié)論：：由新法法預繳繳申報報表和和年度度申報報表的的設(shè)計計可以以清晰晰的推推斷出出，新新所得得稅法法實施施后，，無論論內(nèi)資資還是是外資資企業(yè)業(yè)，其其政策策都靠靠近31號文件件！問題：：內(nèi)外外資企企業(yè)實實施新新法后后的銜銜接問問題如如何確確定？？內(nèi)資企企業(yè)和和外資資企業(yè)業(yè)有可可能的的不同同稅收收待遇遇！有有待年年終匯匯算清清繳的的時候候解決決。第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標標準問問題完工標標準不不但是是預售售收入入轉(zhuǎn)化化為銷銷售收收入的的分水水嶺，，也是是開發(fā)發(fā)成本本結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為銷銷售成成本的的分水水嶺，，意義義重大大。（一））完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品的標標準符合下下列條條件之之一的的，應應視為為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品已經(jīng)經(jīng)完工工：1.竣工證證明已已報房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門備案的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對對象））；2.已開始始投入入使用用的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品（（成本本對象象）；；3.已取得得了初初始產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證明的的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品（成成本對對象））。（二））三個個標準準的含含義1、竣工工證明明是指指“竣竣工驗驗收備備案表表”，，房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門是指指？2、稅務務稽查查如何何判定定實際際投入入使用用？3、初始始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明明是指指“大大房產(chǎn)產(chǎn)證””第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標標準問問題（二））三個個標準準的含含義4、為什什么規(guī)規(guī)定三三個標標準，，而不不是一一個標標準？？（適適用情情形不不同））5、三個個標準準滿足足一個個即可可認定定為完完工6、完工工標準準針對對的“成本本對象象”而不是是整個個項目目。7、執(zhí)行行完工工標準準的制制度性性保障障有什什么？？（1）完工工情況況報告告制度度（2）稅務務鑒定定報告告問題1：是稅稅務鑒鑒定報報告，，還是是稅務務鑒證證報告告？問題2：是由由會計計事務務所出出具，，還是是由稅稅務師師事務務所出出具？？《關(guān)于非非涉稅稅中介介機構(gòu)構(gòu)從事事涉稅稅鑒證證業(yè)務務有關(guān)關(guān)問題題的批批復》國稅函函〔2006〕682號第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標標準問問題（二））三個個標準準的含含義7、執(zhí)行行完工工標準準的制制度性性保障障有什什么？？（3）計稅稅成本本的核核定權(quán)權(quán)與稅稅務處處罰權(quán)權(quán)問：在在稽查查過程程中，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該企企業(yè)已已經(jīng)達達到完完工標標準，，卻未未及時時將預預售收收入確確認為為銷售售收入入，未未及時時結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計稅稅成本本，稅稅務機機關(guān)將將如何何處理理呢？？凡已完完工開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品在在完工工年度度未按按規(guī)定定結(jié)算算計稅稅成本本，或或未對對其實實際銷銷售收收入毛毛利額額和預預售收收入毛毛利額額之間間的差差額進進行納納稅調(diào)調(diào)整的的，主主管稅稅務機機關(guān)①①有權(quán)確確定或或核定定其計計稅成成本，，據(jù)此進進行納納稅調(diào)調(diào)整，，并按按②《中華人人民共共和國國稅收收征收收管理理法》的有關(guān)關(guān)規(guī)定定對其其進行行處理理?；榫志忠话惆闶菂R匯算一一遍，，達到到完工工標準準由于于發(fā)票票取得得不及及時，，而不不去匯匯算的的案例例比比比皆是是！是違法法情形形中最最多的的一種種類型型。年度申申報表表的設(shè)設(shè)計可可以清清晰的的推斷斷出，，新所所得稅稅法實實施后后，無無論內(nèi)內(nèi)資還還是外外資企企業(yè)，，其政政策都都靠近近31號文件件！第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標標準問問題（二））三個個標準準的含含義8、外資資企業(yè)業(yè)“銷銷售開開始””的概概念企業(yè)應應以房房地產(chǎn)產(chǎn)管理理部門門出具具①工程項項目合合格證證明之日，，或者者②首筆房房地產(chǎn)產(chǎn)使用用權(quán)交交付之之日，或者者③辦理首首筆產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓手手續(xù)之之日的較早早者為為房地地產(chǎn)銷售開開始。企業(yè)業(yè)自房房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售開始始，應應根據(jù)據(jù)當期期實際際房地地產(chǎn)銷銷售收收入、、相關(guān)關(guān)成本本費用用，計計算企企業(yè)年年度實實際應應納稅稅額。。（1）工程程項目目合格格證明明，不不頒發(fā)發(fā)了（2）首筆筆使用用權(quán)交交付之之日，，沒有有包括括自產(chǎn)產(chǎn)自用用，不不完善善。（3）首筆筆產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓手續(xù)續(xù)，時時間太太靠后后，有有的已已經(jīng)入入住好好幾年年了，，還沒沒有辦辦理小小房產(chǎn)產(chǎn)證。。所以以改為為小房房產(chǎn)證證。第二部部分：：收入入方面面解讀讀三、完完工標標準問問題（二））三個個標準準的含含義9、稽查查理念念（1)區(qū)分已已完工工和未未完工工。問：未未完工工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品查出出400萬假票票列支支開發(fā)發(fā)成本本，請請問如如何處處理？？（2）區(qū)分分內(nèi)資資還是是外資資企業(yè)業(yè)混用內(nèi)內(nèi)外資資政策策的錯錯案比比比皆皆是?。〉诙坎糠郑海菏杖肴敕矫婷娼庾x讀四、銷銷售收收入（一））代收收款項項的處處理銷售收收入為為全部部價款款，包包括現(xiàn)現(xiàn)金等等價物物。例如：：拆遷遷戶產(chǎn)產(chǎn)權(quán)拆拆遷，，雖沒沒有收收到錢錢也要要確認認收入入。代收費費用稅稅收待待遇分分析表表：1、企業(yè)業(yè)所得得稅是否將將代收收費用用納入入所得得稅收收入，，未作作統(tǒng)一一要求求，要要根據(jù)據(jù)開發(fā)發(fā)商是是否對對代收收費用用開票票或納納入房房價內(nèi)內(nèi)而定定。代代收費費用無無論是是否作作為收收入都都不影影響所所得稅稅，只是影影響所所得稅稅款的的利息息。（1)有關(guān)部部門對對開發(fā)發(fā)商開開票，，開發(fā)發(fā)商對對業(yè)戶戶開票票，或或者開開發(fā)商商在賬賬目上上體現(xiàn)現(xiàn)向業(yè)業(yè)戶和和交給給有關(guān)關(guān)部門門的利利潤差差價。。這種種情況況下，，收取取的代代收費費用要要記作作收入入，當當向有有關(guān)部部門繳繳納時時，可可以作作為成成本費費用扣扣除。。第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項項的處理理1、企業(yè)所所得稅（2）有關(guān)部部門針對對每一個個業(yè)戶開開票，開開發(fā)商只只是代收收。此時時，收取取的代收收費用不不作為收收入，將將代收費費用繳納納給有關(guān)關(guān)部門的的時候，，也不能能作為成成本費用用扣除。。（3)稽查實踐踐中，發(fā)發(fā)現(xiàn)有的的并不是是代收費費用，而而是假借借代收的的名義收收費，例例如燃氣氣接口費費等，這這些收入入要納入入應納稅稅所得額額，繳納納企業(yè)所所得稅。。第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項項的處理理1、企業(yè)所所得稅（2）有關(guān)部部門針對對每一個個業(yè)戶開開票，開開發(fā)商只只是代收收。此時時，收取取的代收收費用不不作為收收入，將將代收費費用繳納納給有關(guān)關(guān)部門的的時候，，也不能能作為成成本費用用扣除。。（3)稽查實踐踐中，發(fā)發(fā)現(xiàn)不是是代收費費用，而而是假借借代收的的名義收收費，例例如燃氣氣接口費費等，這這些收入入要納入入應納稅稅所得額額，繳納納企業(yè)所所得稅。。第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項項的處理理2、營業(yè)稅稅原則上代代收費用用應當作作為價外外費用繳繳納營業(yè)業(yè)稅,而不去區(qū)區(qū)分是否否開票或或納入房房價內(nèi).（1）根據(jù)《營業(yè)稅暫暫行條例例》第五條：：納稅人人的營業(yè)業(yè)額為納納稅人提提供應稅稅勞務，，轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)或者銷銷售不動動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖∪〉娜績r款款和價外外費用。?！稜I業(yè)稅暫暫行條例例實施細細則》第十四條條規(guī)定：：條例第第五條所所稱價外外費用，，包括向向?qū)Ψ绞帐杖〉氖质掷m(xù)費、、基金、、集資費費、代收款項項、代墊款款項及其其他各種種性質(zhì)的的價外收收費。凡凡價外費費用，無無論會計計制度規(guī)規(guī)定如何何核算，，均應并并入營業(yè)業(yè)額計算算應納稅稅額。結(jié)論：代代收款項項屬于價價外費用用，原則則上應當當繳納營營業(yè)稅?。〉诙糠址郑菏杖肴敕矫娼饨庾x四、銷售售收入（一）代代收款項項的處理理2、營業(yè)稅稅原則上代代收費用用應當作作為價外外費用繳繳納營業(yè)業(yè)稅,而不去區(qū)區(qū)分是否否開票或或納入房房價內(nèi).（2）代收的的維修基基金征收收營業(yè)稅稅么？（（國稅發(fā)[2004]69號）（3）代收的的契稅和和印花稅稅是否繳繳納營業(yè)業(yè)稅？（4）開發(fā)企企業(yè)如何何規(guī)避對對代收費費用交納納營業(yè)稅稅？①國稅發(fā)[1998]217號（建設(shè)部部和總局局協(xié)調(diào)的的結(jié)果））②財稅[2003]16號文件第三條第第十九款款③國稅發(fā)發(fā)〔1995]76號④國稅函函〔2007]908號（差額征征稅）第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（一）代代收款項項的處理理3、土地增增值稅財稅[1995]48號文件第六條對代收款款項的總總結(jié)第二部分分：收入入方面解解讀四、銷售售收入（二）一一次性全全額收款款方式同其他企企業(yè)相同同。采取一次次性全額額收款方方式銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，，應于實實際收訖訖價款或或取得索索取價款款憑據(jù)（（權(quán)利））之日，，確認收收入的實實現(xiàn)。（三）分期收款款方式采取分期期收款方方式銷售售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，，應按銷銷售合同同或協(xié)議議約定的的價款和和付款日日確認收收入的實實現(xiàn)。付付款方提提前付款款的，在在實際付付款日確確認收入入的實現(xiàn)現(xiàn)。1、現(xiàn)實生生活中有有傻傻的的，提前前付款的的情況么么？2、新所得得稅法的的規(guī)定（（實施條例例第23條第一款款），沒沒有提到到提前付付款的情情形如何何處理。。第二部分：：收入方面面解讀四、銷售收收入（四）銀行行按揭方式式采取銀行按按揭方式銷銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應應按銷售合合同或協(xié)議議約定的價價款確定收收入額，其其①首付款應于實際收收到日確認認收入的實實現(xiàn)，②余款在銀行按揭揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日日確認收入入的實現(xiàn)。。1、首付款和和按揭款確確認收入時時間的不一一致，如何何解決其銷銷售成本的的分攤問題題？2、按揭保證證金是否允允許在按揭揭收入中扣扣減？3、目前的按按揭規(guī)定4、關(guān)于銀行行按揭款項項的稽查（1）偽造銀行行按揭合同同案例（別別墅和住宅宅賣一樣的的價錢）（2）假按揭案案例（建設(shè)銀行假假按揭事件件、森豪假按揭揭事件）問：假按揭揭在稅收上上如何處理理呢？（疑難解答）第二部分：：收入方面面解讀四、銷售收收入（五）委托銷售方方式1、支付手續(xù)續(xù)費方式2、視同買斷斷方式3、超基價分分成方式4、包銷方式式體現(xiàn)原則：：“收支兩兩條線”、、“國家不不承擔企業(yè)業(yè)經(jīng)營風險險”第二部分：：收入方面面解讀五、預租收收入開發(fā)企業(yè)新新建的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品在尚尚未完工或或辦理房地地產(chǎn)初始登登記、取得得產(chǎn)權(quán)證前前，與承租租人簽訂租租賃預約協(xié)協(xié)議的，自自開發(fā)產(chǎn)品品交付承租租人使用之之日起，出出租方取得得的預租價價款按租金金確認收入入的實現(xiàn)，，承租方支支付的預租租費用同時時按租金支支出進行稅稅前扣除。。

（一））預售收入入納稅么？？預租收入入納稅么？？（二）一次次性收取租租金如何納納稅？根據(jù)租賃合合同規(guī)定的的付款時間間，一次性性收取了3年的租金，，每年租金金100萬元，共300萬元，如何何確認收入入？1、企業(yè)所得得稅（1）國稅發(fā)[1997]191號文件第7條（2）新稅法如如何確認收收入？《實施條例》第十九條第第二款（3）新稅法中中對租賃費費支出是如如何確認的的？《實施條例》第41條第1項。存在問問題：橫向向不配比第二部分：：收入方面面解讀五、預租收收入（二）租金金收入2、營業(yè)稅（（政策不明明確）（1)依據(jù)營業(yè)稅稅暫行條例例，一次性性確認收入入。（2)依據(jù)16號文件，根根據(jù)財務會會計的收入入計入。（3)看合同是如如何簽訂的的。－簽合合同的技巧巧。2、存在免租條條款的情況況下，如何何確定租金金收入？第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入開發(fā)企業(yè)將將①開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)或②用于捐贈、、③贊助、④職工福利、、⑤獎勵、⑥對外投資、、⑦分配給股東東或投資人人、⑧抵償債務、、⑨換取其他企企事業(yè)單位位和個人的的非貨幣性性資產(chǎn)等行行為，應視視同銷售，，于開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品所有權(quán)權(quán)或使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實際取取得利益權(quán)權(quán)利時確認認收入（或或利潤）的的實現(xiàn)。（一）先租租后售開發(fā)企業(yè)將將開發(fā)產(chǎn)品品先出租再再出售的，，凡將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資產(chǎn)產(chǎn)的，其租租賃期間取取得的價款款應按租金金確認收入入的實現(xiàn)，，出售時再再按銷售固固定資產(chǎn)確確認收入的的實現(xiàn)；凡凡未將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作作固定資產(chǎn)產(chǎn)的，其租租賃期間取取得的價款款應按租金金確認收入入的實現(xiàn)，，出售時再再按銷售開開發(fā)產(chǎn)品確確認收入的的實現(xiàn)。第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售1、83號文件第一一條第五款款、第三條條第一款第第二項的規(guī)規(guī)定

（1）原則上先先租后售要要視同銷售售（2）臨時租賃賃不需要視視同銷售（（蘇國稅發(fā)[2003]195第四條）2、31號文件的理理念：既然然管不好，，就不管了了！企業(yè)具具有自由裁裁量權(quán)。轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)：①視同銷售售；②提取取折舊；③③按照租金金確認收入入；④按照照固定資產(chǎn)產(chǎn)清理處理理不轉(zhuǎn)作固定定資產(chǎn)：①不視同銷銷售；②②不能提取取折舊；③③按照租租金確認收收入；④④按照銷售售開發(fā)產(chǎn)品品處理第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售3、不視同銷銷售是否一一定合算么么？（不一一定）假設(shè)某開發(fā)發(fā)企業(yè)一棟棟樓成本為為100萬元，用于于出租。（1）折舊年限限（2）殘值率：：①國稅發(fā)[2003]70號第二條；②國稅函[2005]883號；③《企業(yè)所得稅稅實施條例例》59條第3款（3）應當按照照115萬，還是100萬提取折舊舊呢？納稅調(diào)整項項目（申報報表填列），先調(diào)增增，以后再再調(diào)減。說說到底是時時間性差異異。（不要要忘記調(diào)減減）（4）結(jié)論：如如果不考慮慮貨幣的時時間價值，，只要出租租時間超過過2.75年（15/5.46），折舊的的抵稅效應應將超過視視同銷售的的不利影響響。第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售4、外商投資資企業(yè)自產(chǎn)產(chǎn)自用是否否需要視同同銷售呢？？國稅函[2005]970號5、新所得稅稅法是否需需要視同銷銷售呢？（1）《企業(yè)所得稅稅法實施條條例》第25條同財稅[1996]79號文件的表述述比較（2）所得稅若干干問題的規(guī)規(guī)定（討論論稿）第五條的規(guī)規(guī)定第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售6、自產(chǎn)自用用是否需要要繳納營業(yè)業(yè)稅？有人說83號文件說了了要征稅，，對么？（1）《營業(yè)稅稅目目注釋》（國稅發(fā)[1993]149號文件）第第九條。（2）視同銷售售沒有明文文規(guī)定。法無明文不不征稅！自產(chǎn)自用是是否繳納房房產(chǎn)稅？是是否繳納城城鎮(zhèn)土地使使用稅？財稅【2003】89號、財稅【2006】186號第二部分：：收入方面面解讀六、視同銷銷售收入（一）先租租后售7、如果不是是先租后售售，而是用用作辦公樓樓，是否視視同銷售？？8、如果立項項就是自建建辦公樓或或經(jīng)營性資資產(chǎn)，是否否需要視同同銷售？蘇國稅發(fā)[2003]195號文件第五條房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在開開發(fā)項目立立項時作為為自用或經(jīng)經(jīng)營性的資資產(chǎn)，可作作為自建固固定資產(chǎn)，，按實際發(fā)發(fā)生的成本本計價，不不視同銷售售。第二部分：：收入方面面解讀六、視視同銷銷售收收入（一））先租租后售售總結(jié)：：2008年以前前：（（1）判斷斷立項項（2）判斷斷內(nèi)外外資（3）判斷斷2006年以前前的業(yè)業(yè)務，，還是是以后后的業(yè)業(yè)務（4）判斷斷是否否提取取了折折舊2008年以后后：一律不不需要要視同同銷售售?！镀髽I(yè)所所得稅稅實施施條例例》第25條第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（二））其他他視同同銷售售行為為目前稅稅務機機關(guān)發(fā)發(fā)現(xiàn)的的常見見問題題1、以房房屋抵抵償債債務（1）開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)以尾尾房抵抵頂建建安工工程費費（2）以尾尾房抵抵銷售售公司司的銷銷售費費用。。（低低價銷銷售））（3）工抵抵房抵抵銀行行貸款款本金金或利利息。。2、無償償贈送送（有有獎銷銷售））3、老板板或股股東自自用房房屋（（注意意和企企業(yè)自自用有有本質(zhì)質(zhì)性區(qū)區(qū)別））4、問題：：直接接減免免的土土地出出讓金金是否否計入入補貼貼收入入征稅稅？（1）財稅【1995】81號文件件（案例例）（2）財會【1995】6號文件件（3）同新新所得得稅法法中不征稅稅收入入的區(qū)別別。第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（三））視同同銷售售的稽稽查定定性1、案例例解析析：某某藥廠廠在非非典時時期，，贈送送一批批藥品品，未未視同同銷售售繳納納增值值稅和和所得得稅，，稅務務機關(guān)關(guān)根據(jù)據(jù)《征管法法》第六十十三條條，對對此行行為定定性為為偷稅稅。（1）從情情理上上說（2）從法法理上上說目前的的文件件：《廣州市市地稅稅局關(guān)關(guān)于印印發(fā)偷偷稅行行為理理解認認定的的若干干指導導意見見》（穗地地稅發(fā)發(fā)[2006]73號）遼寧省省國、、地稅稅、檢檢察院院、法法院的的聯(lián)發(fā)發(fā)文件件第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（三））視同同銷售售的稽稽查定定性2、虛報報虧損損是否否定性性為偷偷稅？？（避避免不不公正正待遇遇）假設(shè)某某單位位2006年年度度虧損損1000萬元，，稽查查人員員查出出該企企業(yè)少少列收收入600萬，如如何處處理？？（1）補稅稅、罰罰款、、滯納納金。。補稅：：600*33%=198萬罰罰款款1倍：198萬合合計：：396萬（2）稅罰罰款不不補稅稅、無無滯納納金。。（內(nèi)內(nèi)資：：國稅發(fā)發(fā)[1996]162號、國國稅函函[1996]653號）（外外資：：國稅發(fā)發(fā)[1997]102號）罰款=600*33%=198萬（3）行為為罰款款。5萬元以以下罰罰款。。內(nèi)資：：國稅函函[2005]190號外資：：國稅函函[2004]296號第二部部分：：收入入方面面解讀讀六、視視同銷銷售收收入（三））視同同銷售售的稽稽查定定性3、查補補稅款款是否否可以以彌補補以前前年度度虧損損？案例：：某單單位2005年虧損損1000萬，2006盈利500萬，2006年彌補補虧損損500萬后，，還有有500萬元可可以繼繼續(xù)在在以后后年度度彌補補?；槿巳藛T查查出隱隱瞞收收入600萬元？？如何何處理理查出隱隱瞞收收入500萬元，，如何何處理理？（1）內(nèi)資資企業(yè)業(yè)國稅發(fā)發(fā)[2006]56號文第四條條第五五款（2）外資資企業(yè)業(yè)第二部部分：：收入入方面面解讀讀七、稅稅務機機關(guān)是是如何何查預預售收收入和和銷售售收入入的？？（知知己知知彼篇篇）第一步步：實實地突突擊我們在在售樓樓處通通常作作三件件事情情（1）以售售樓人人員名名義，，詢問問個人人銀行行卡收收取款款項情情況；；（2）取得得銷控控表；；（3）及時時亮明明身份份，突突擊售售樓部部經(jīng)理理的微微機第二步步：數(shù)數(shù)據(jù)核核對（1）責令令提供供發(fā)票票購領(lǐng)領(lǐng)本、、所有有發(fā)票票、收收據(jù)（2）提供供所有有的銷銷售合合同（3）責令令提供供銷售售臺賬賬三項情況數(shù)據(jù)據(jù)核對。第二部分：收收入方面解讀讀七、稅務機關(guān)關(guān)是如何查預預售收入和銷銷售收入的？？（知己知彼彼篇）第三步：實質(zhì)質(zhì)性稽查階段段。①賬簿②資金金③實地④相相關(guān)部門四大大類，14種方法來檢查查。（一）查“預預收賬款”科科目貸方（二）查“應應收賬款”科科目貸方。（三）查“其其他應付款””科目貸方。。出問題最多多的賬戶。（四）查“短短期借款”科科目。（可能隱藏假按按揭或者其他他非法預售））（五）賬、表表核對。（申申報表附表四四第36行）（六）查傭金金支付。---邏輯關(guān)系分析析。案例。。。。（七）查應繳繳稅金—應繳營業(yè)稅發(fā)發(fā)生額。尤其其是國地稅之之間（八）查“銀銀行存款”日日記賬。（該該賬目最綜合合）第二部分：收收入方面解讀讀專題：資本公公積或盈余公公積轉(zhuǎn)增資本本問題：為了獲取某種種資質(zhì)或者招招標的需要，，企業(yè)需要增增加其注冊資資本。1、企業(yè)股東：：①根據(jù)國稅發(fā)【2000】】118號文件第一條第三款款規(guī)定：以盈盈余公積或未未分配利潤轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)增資本，視視為投資方取取得投資收益益。②根據(jù)《企業(yè)所得稅法法》26條、《企業(yè)所得稅法法實施條例》83條規(guī)定，居民民企業(yè)間的投投資收益不再再補稅。因此此雖然確認投投資收益，對對于居民企業(yè)業(yè)間不用補稅稅了。2、個人股東往往采取先對對資產(chǎn)評估增增值，計入資資本公積（應應當說是錯賬賬，但是很多多公司都這樣樣操作），然然后再轉(zhuǎn)增資資本的方式。。①國稅發(fā)【1997】】198號②③3、解決方案：：盡量構(gòu)筑非非關(guān)聯(lián)方交易易，使得稅務務機關(guān)的調(diào)整整難以實施，，個人所得稅稅財稅【2003】】158號文件流于形形式。第二部分：收收入方面解讀讀專題：地產(chǎn)企企業(yè)老板和企企業(yè)之間借款款的稅務風險險總結(jié)：1、老板借給公公司錢----對于稅務稽查查來說關(guān)注：：①非法預售的征