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第四章成本法

第四章成本法http://www.58pic1案例

某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農(nóng)地所得，當時費用800元/m2，現(xiàn)時取得該類土地需要1000元/m2。地上建筑總面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m2，現(xiàn)實建筑同類建筑物1100元/m2，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。案例某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過征2§4-1

概述一、成本法的概念1、成本的含義：是指價格，即估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價。

成本-價格完全性

現(xiàn)時性客觀性§4-1概述3

（1）完全性：是指對于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應納稅金。

（2）現(xiàn)時性：是指待估房地產(chǎn)在估價時點的重新建造成本，而不是其當初建造時所發(fā)生的成本（歷史成本），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。

（3）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點的經(jīng)濟、技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價對象房地產(chǎn)所必須花費的正常成本，而非估價對象房地產(chǎn)開發(fā)的實際花費的成本。

（1）完全性：是指對于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，42、成本法（costapproach），又稱原價法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據(jù)來評估估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法?；蚬纼r對象房地產(chǎn)在估價時點的重新購建價格(重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的方法。P74

2、成本法（costapproach），又稱原價法、重置成5重建成本--------（reproductioncost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱“復制成本”。適用于具有保護價值的建筑物，如文物性建筑物、紀念性建筑物待。重置成本-------（replacementcost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價格，利用日前的材料標準與設(shè)計，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費的成本。廣泛應用于普通建筑物，估價人員在實際工作中更多地使用。重建成本--------（reproductioncost6二、理論依據(jù)

需求方（買方）：

替代原理供給方（賣方）：生產(chǎn)費用（開發(fā)成本）價值論二、理論依據(jù)需求方（買方）：替代原理7三、成本法的適用范圍

1.適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產(chǎn)的估價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)；2.對于一些特殊用途的并獨特設(shè)計的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；3、適用于房地產(chǎn)保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；4、對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進行估價。三、成本法的適用范圍

1.適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有8四、成本法運用的基本步驟P751、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評估其價格2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的減價修正額（折舊）；4、

建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；5、

待估房地產(chǎn)的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產(chǎn)的價格。四、成本法運用的基本步驟P751、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地9五、基本公式

P=L+C-D

P——待估房地產(chǎn)在估價時點的價格L——待估房地產(chǎn)在估價時點的土地價格C——建筑在估價時點的重新建造成本D——建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊五、基本公式

P=L+C-D10在不同情況下表示不同：1、舊有房地產(chǎn)估價的基本公式舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊建筑物折舊:(1)折舊：建筑物的價值損耗，又叫建筑物的減價修正額。

在不同情況下表示不同：11(2)折舊原因：物理因素（物質(zhì)折舊）：包括――自然經(jīng)過的老朽，如風吹、日曬、雨淋；正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；意外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災人禍引起的延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時等。功能因素（功能折舊）：又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е鹿δ芊矫娴南鄬埲薄⒙浜蠛筒贿m用所造成的其價值損失。如房型、裝修經(jīng)濟因素（經(jīng)濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。包括供過于求、需求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。(2)折舊原因：物理因素（物質(zhì)折舊）：包括――12(3)自然壽命與經(jīng)濟壽命自然壽命：建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用，宣告報廢的時間段稱為建筑物的物理壽命，又稱物理耐用年限。經(jīng)濟壽命：從建筑物竣工至建筑隊物使用收支相抵之點的時段，稱為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。（4）殘值率=S/CS——

經(jīng)濟壽命終結(jié)時的殘值C——

建筑物重新建造完全價值，即重置價(3)自然壽命與經(jīng)濟壽命132、新建房地產(chǎn)估價的基本公式

新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+利稅土地費用有包括：1）征地費2）拆遷補償費和拆遷安置費3）地價款及有關(guān)費用土地取得成本的構(gòu)成（根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑）分為：（1）征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等；（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金等；（3）通過市場“購買”取得，包括地價款和稅費。2、新建房地產(chǎn)估價的基本公式

新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+143、新開發(fā)土地估價的基本公式新開發(fā)土地價格=土地費用+開發(fā)費用+正常利稅3、新開發(fā)土地估價的基本公式151、周圍環(huán)境發(fā)生的一些不利于待估建筑物的本質(zhì)性改變，屬于折舊原因中的___。A.物理因素B.自然因素C.功能因素D.經(jīng)濟因素2、王某于1998年花了17萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是王某于2003年底將該住房以14萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（）。A.物理因素B.區(qū)位因素C.功能因素D.經(jīng)濟因素3、運用成本法評估所得價格，通常稱作_______。4、對坐落在市中心商務區(qū)的直隸總督署清代古建筑運用成本法評估時，宜采用（）。A.重置成本B.完全成本C.重建成本D.實際成本1、周圍環(huán)境發(fā)生的一些不利于待估建筑物的本質(zhì)性改變，屬于折舊16§4-2重新構(gòu)建價格

一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成(一)土地取得成本地價款+稅費(如交易手續(xù)費、契稅)(二)開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建造成本1、勘察設(shè)計和前期工程費；2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；3、建筑安裝工程費：土建費和安裝費；4、公共配套設(shè)施建設(shè)費；5、開發(fā)過程中的稅費。

§4-2重新構(gòu)建價格一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成17(三)管理費用

----包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率(如5%)。(四)投資利息

----投資利息與會計上的財務費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。(“一”+“二”+“三”)×利率(5%)(三)管理費用18(五)銷售稅費

銷售費用+稅費(按售價乘以一定比例來估算)1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費；2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；3.其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。(五)銷售稅費19

(六)開發(fā)利潤是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。

(六)開發(fā)利潤20新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+211.運用成本法評估舊建筑物價格時，折舊的實質(zhì)是房地產(chǎn)價值的（）A.減損B.攤銷C.回收D.分配2.磚混結(jié)構(gòu)房屋的殘值率為_____。3.某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為：A.2%B.0C.4%D.-4%4.某辦公樓1995年建成，2005年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為40年。建筑物的經(jīng)濟壽命還剩下45年。則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為____年。1.運用成本法評估舊建筑物價格時，折舊的實質(zhì)是房地產(chǎn)價值的（225.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有______。6.建筑物重新購建價格的求取方法有______。判斷題1.房地產(chǎn)的投資利息與會計上的財務費基本相同。2.開發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。3.經(jīng)濟適用房住房價格的構(gòu)成中的利潤一般在4%以下。5.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有______。23§5-3建筑物折舊計算及運用

一、折舊的計算方法（一）

耐用年限法1、定額法(直線法)——每年折舊額相等又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值耗損平均分攤到各年內(nèi)，即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額。

§5-3建筑物折舊計算及運用一、折舊的計算方法24基本公式如下：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——減價修正額，每年折舊額C——重置價，建筑物的重新購建價格S——殘值=C×RN——耐用年限

現(xiàn)值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數(shù)例1：P82例5-2基本公式如下：25設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：

V=C－（C－S）t/N

V=C－（C－S）

t

＝C－（C－S）N－nt＋nN

=（C－S）ｎ＋SN

V=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎ

V=（C－S）N－ｔ＋SN設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計算建筑物26或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NN

V=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）272、年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。P823、羅斯法建筑物價值的減損在整個耐用年限內(nèi)并不是平均的，而是逐年增加。先根據(jù)直線折舊法計算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：

第一期：3/5

第二期：4/5

第三期：5/5

第四期：6/5

第五期：7/52、年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。P8228（二）實際觀察法――估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。建筑物損耗：可修復的損耗和不可修復的損耗（修理或更換），預計修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復的損耗。對于可修復的損耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

P84例5-5（二）實際觀察法29某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。求現(xiàn)值。某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年30其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額＝2(萬元)

裝修的折舊額＝30×1/5×3

＝18(萬元)

設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10

＝40(萬元)

長壽命項目的折舊額＝(180-2-30-60)×1/50×10

＝17.6(萬元)

該建筑物的折舊總額＝2+18+40+17.6

＝77.6(萬元)該建筑物現(xiàn)值=180-77.6=102.4(萬元)其折舊總額計算如下：31（三）成新法不以耐用年限和已使用年數(shù)為基準，而是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等部分的實際完損程度來確定建筑物的成新度，依據(jù)實地觀察，判定建筑物的成新折扣度。V=C×q（q的計算仍用年限法）建筑物成新率q大致判斷見P85（三）成新法32選擇題1.成本估價法可作為以下對象估價的首選方法__.A.寫字樓B.商場C.經(jīng)濟適用住房D.學校用房2.房屋的完損等級是根據(jù)房屋的___等組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的。A.主體B.裝修C.室內(nèi)設(shè)施D.設(shè)備E.結(jié)構(gòu)3.房屋直線折舊的折舊基數(shù)為_____.A.CB.C-SC.1-RD.C(1-R)4.某房地產(chǎn)1993年5月建成2003年5月俗評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為____。A.20%B.30%C.50%D.80%選擇題33判斷題1.運用成本法評估房地產(chǎn)價值時，開發(fā)成本是指將生地、毛地等開發(fā)可供建設(shè)用熟地所花費的一切客觀、合理費用。2、某開發(fā)商使用貸款80萬元和自有資金60萬元，投資某一項目?？鄢齼斶€銀行貸款本息，自有資金及其他各項費用支出，尚有30萬元剩余，則其自有資金利潤率為50%。3.建筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計入。4.現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格多取決于花費的成本，成本增減必定影響房地產(chǎn)價格的增減。5.耐用年限為建筑物的經(jīng)濟壽命。6.某一舊有建筑物，其現(xiàn)值可能大于原值。7.從理論上講，同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論采用哪能種計算基數(shù)與其對應的利潤率來計算，所得的結(jié)果都是相同的。判斷題34二、成本法運用1.現(xiàn)有一幢政府辦公樓，土地總面積為350M2，建筑總面積為140M2，建筑物建于1982年，結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)已根據(jù)市場比較法求得該地塊的價格為2184元/M2，建筑物的重置成本為1120元/M2。試用定額法評估出該房地產(chǎn)今年的市價。

分析：房地產(chǎn)包括建筑物與土地，該房地產(chǎn)把建筑物與土地分開計算，在計算過程中，特別要注意建筑物需要折舊，而土地則不需要折舊。

二、成本法運用35解：1、定額法查國家有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值為零。該房地產(chǎn)耐用年限為60年。設(shè)C1為建筑物的重置價，C2為土地的成本C1=1120×140=156800元C2=2184×350=764400元E=（C1—S）/N×T=156800×24/60=6.27(萬元)V=C1+C2-E=15.68+76.44-6.01=85.84(萬元)解：362、羅斯法

該房地產(chǎn)的耐用年限為60年，把它平分為五期，每期12年。先根據(jù)定額法算出年折舊額：D`=1120×140/60=0.261(萬元)1982~1994年折舊額:D1=0.261×3/5×12=1.879(萬元)1994~2006年折舊額:D2=0.261×4/5×12=2.501(萬元)V=C1+C2—D1—D2=15.68+76.44—1.879—2.501=87.74(萬元)2、羅斯法372.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1999年4月通過出讓方式取得的，出讓年限40年。建筑物于2000年10月建成使用的。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格為500元/m2，同類建筑重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，資本化率為8%。求該房地產(chǎn)在2003年4月的市場價格。V=98.26+600-61.77=636.49萬元2.某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在1938第四章成本法

第四章成本法http://www.58pic39案例

某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過征用農(nóng)地所得，當時費用800元/m2，現(xiàn)時取得該類土地需要1000元/m2。地上建筑總面積6000m2，是2年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/m2，現(xiàn)實建筑同類建筑物1100元/m2，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。案例某一房地產(chǎn)，土地總面積2500m2，是6年前通過征40§4-1

概述一、成本法的概念1、成本的含義：是指價格，即估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重置價。

成本-價格完全性

現(xiàn)時性客觀性§4-1概述41

（1）完全性：是指對于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，而不是指對于開發(fā)商而言的開發(fā)成本。因此它不僅包括開發(fā)商的成本，還包括開發(fā)商的正常利潤和應納稅金。

（2）現(xiàn)時性：是指待估房地產(chǎn)在估價時點的重新建造成本，而不是其當初建造時所發(fā)生的成本（歷史成本），但還要考慮建筑物的折舊，即還要減價。

（3）客觀性：意味著這時所說的成本是在估價時點的經(jīng)濟、技術(shù)條件下，重新開發(fā)估價對象房地產(chǎn)所必須花費的正常成本，而非估價對象房地產(chǎn)開發(fā)的實際花費的成本。

（1）完全性：是指對于房地產(chǎn)的購買者而言須支付的全部金額，422、成本法（costapproach），又稱原價法、重置成本法、承包商法、加合法、成本逼近法。是指在估價時點以假設(shè)重新建造（開發(fā)）待估房地產(chǎn)所需耗費的各項必要費用以及正常的利潤、稅金為依據(jù)來評估估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法?；蚬纼r對象房地產(chǎn)在估價時點的重新購建價格(重建成本與重置成本)，扣除折舊，以此估算估價對象房地產(chǎn)客觀合理價格或價值的方法。P74

2、成本法（costapproach），又稱原價法、重置成43重建成本--------（reproductioncost）：是指根據(jù)目前的人工與材料價格，重建一幢在材料、工藝、式樣、風格上與委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。又稱“復制成本”。適用于具有保護價值的建筑物，如文物性建筑物、紀念性建筑物待。重置成本-------（replacementcost）：是指根據(jù)日前的人工與材料價格，利用日前的材料標準與設(shè)計，建造有與待估建筑相同效用的建筑物所需花費的成本。廣泛應用于普通建筑物，估價人員在實際工作中更多地使用。重建成本--------（reproductioncost44二、理論依據(jù)

需求方（買方）：

替代原理供給方（賣方）：生產(chǎn)費用（開發(fā)成本）價值論二、理論依據(jù)需求方（買方）：替代原理45三、成本法的適用范圍

1.適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有市場）的房地產(chǎn)的估價，如學校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)；2.對于一些特殊用途的并獨特設(shè)計的房地產(chǎn)，如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等；3、適用于房地產(chǎn)保險（包括投保與理賠）及其他損害賠償；4、對于新開發(fā)的土地，如新城區(qū)、各類開發(fā)區(qū)，往往由于已完成開發(fā)的土地尚未形成活躍的土地市場，也常常采用成本法進行估價。三、成本法的適用范圍

1.適用于無收益又很少發(fā)生交易（沒有46四、成本法運用的基本步驟P751、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地，評估其價格2、估算建筑的重新建造成本；3、估算建筑的減價修正額（折舊）；4、

建筑的重新建造成本減去其減價修正額，得到建筑在估價時點的價格；5、

待估房地產(chǎn)的土地價格與建筑的價格相加，得到待估房地產(chǎn)的價格。四、成本法運用的基本步驟P751、將待估房地產(chǎn)的土地視為空地47五、基本公式

P=L+C-D

P——待估房地產(chǎn)在估價時點的價格L——待估房地產(chǎn)在估價時點的土地價格C——建筑在估價時點的重新建造成本D——建筑在估價時點的減價修正額，又可稱為累計折舊五、基本公式

P=L+C-D48在不同情況下表示不同：1、舊有房地產(chǎn)估價的基本公式舊有房地產(chǎn)價格=舊有房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊建筑物折舊:(1)折舊：建筑物的價值損耗，又叫建筑物的減價修正額。

在不同情況下表示不同：49(2)折舊原因：物理因素（物質(zhì)折舊）：包括――自然經(jīng)過的老朽，如風吹、日曬、雨淋；正常使用的磨損，是由于人工使用引起的；意外的破壞損壞，因突發(fā)性的天災人禍引起的延遲維修的損壞殘存，是由于沒有適時地采取預防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時等。功能因素（功能折舊）：又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進步等原因?qū)е鹿δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失。如房型、裝修經(jīng)濟因素（經(jīng)濟折舊）：又稱外部性折舊，是指建筑物以外的各種不利因素所造成的其價值的損失。包括供過于求、需求不足、自然環(huán)境惡化、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。(2)折舊原因：物理因素（物質(zhì)折舊）：包括――50(3)自然壽命與經(jīng)濟壽命自然壽命：建筑物由竣工至因自然磨損而不能繼續(xù)使用，宣告報廢的時間段稱為建筑物的物理壽命，又稱物理耐用年限。經(jīng)濟壽命：從建筑物竣工至建筑隊物使用收支相抵之點的時段，稱為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。（4）殘值率=S/CS——

經(jīng)濟壽命終結(jié)時的殘值C——

建筑物重新建造完全價值，即重置價(3)自然壽命與經(jīng)濟壽命512、新建房地產(chǎn)估價的基本公式

新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+建造建筑物費用+利稅土地費用有包括：1）征地費2）拆遷補償費和拆遷安置費3）地價款及有關(guān)費用土地取得成本的構(gòu)成（根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑）分為：（1）征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等；（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權(quán)出讓金等；（3）通過市場“購買”取得，包括地價款和稅費。2、新建房地產(chǎn)估價的基本公式

新建房地產(chǎn)價格=取得土地費用+523、新開發(fā)土地估價的基本公式新開發(fā)土地價格=土地費用+開發(fā)費用+正常利稅3、新開發(fā)土地估價的基本公式531、周圍環(huán)境發(fā)生的一些不利于待估建筑物的本質(zhì)性改變，屬于折舊原因中的___。A.物理因素B.自然因素C.功能因素D.經(jīng)濟因素2、王某于1998年花了17萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風位建了一座化工廠，致使空氣中時常有一股酸臭味。于是王某于2003年底將該住房以14萬元低價轉(zhuǎn)售，則引起減價的折舊因素有（）。A.物理因素B.區(qū)位因素C.功能因素D.經(jīng)濟因素3、運用成本法評估所得價格，通常稱作_______。4、對坐落在市中心商務區(qū)的直隸總督署清代古建筑運用成本法評估時，宜采用（）。A.重置成本B.完全成本C.重建成本D.實際成本1、周圍環(huán)境發(fā)生的一些不利于待估建筑物的本質(zhì)性改變，屬于折舊54§4-2重新構(gòu)建價格

一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成(一)土地取得成本地價款+稅費(如交易手續(xù)費、契稅)(二)開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建造成本1、勘察設(shè)計和前期工程費；2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；3、建筑安裝工程費：土建費和安裝費；4、公共配套設(shè)施建設(shè)費；5、開發(fā)過程中的稅費。

§4-2重新構(gòu)建價格一、房地產(chǎn)價格構(gòu)成55(三)管理費用

----包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率(如5%)。(四)投資利息

----投資利息與會計上的財務費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。(“一”+“二”+“三”)×利率(5%)(三)管理費用56(五)銷售稅費

銷售費用+稅費(按售價乘以一定比例來估算)1.銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費；2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加；3.其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。(五)銷售稅費57

(六)開發(fā)利潤是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。

(六)開發(fā)利潤58新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+591.運用成本法評估舊建筑物價格時，折舊的實質(zhì)是房地產(chǎn)價值的（）A.減損B.攤銷C.回收D.分配2.磚混結(jié)構(gòu)房屋的殘值率為_____。3.某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為：A.2%B.0C.4%D.-4%4.某辦公樓1995年建成，2005年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為40年。建筑物的經(jīng)濟壽命還剩下45年。則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命為____年。1.運用成本法評估舊建筑物價格時，折舊的實質(zhì)是房地產(chǎn)價值的（605.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有______。6.建筑物重新購建價格的求取方法有______。判斷題1.房地產(chǎn)的投資利息與會計上的財務費基本相同。2.開發(fā)成本高并不一定意味著房地產(chǎn)價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價格就低。3.經(jīng)濟適用房住房價格的構(gòu)成中的利潤一般在4%以下。5.房地產(chǎn)價格的構(gòu)成要素有______。61§5-3建筑物折舊計算及運用

一、折舊的計算方法（一）

耐用年限法1、定額法(直線法)——每年折舊額相等又叫直線折舊法，它的基本思想是：建筑物在耐用年限內(nèi)，每年的價值貶值額是相等的，因此只要將建筑物在耐用年限內(nèi)總的價值耗損平均分攤到各年內(nèi)，即可算出待估建筑物在估價時點的減價修正額。

§5-3建筑物折舊計算及運用一、折舊的計算方法62基本公式如下：D=（C—S）/N=C（1-R）/ND——減價修正額，每年折舊額C——重置價，建筑物的重新購建價格S——殘值=C×RN——耐用年限

現(xiàn)值V=C—D×t＝C[1-（1-R）t/N]t------已使用年數(shù)例1：P82例5-2基本公式如下：63設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計算建筑物現(xiàn)值的各種公式轉(zhuǎn)換總結(jié)為：

V=C－（C－S）t/N

V=C－（C－S）

t

＝C－（C－S）N－nt＋nN

=（C－S）ｎ＋SN

V=（C－S）ｎ＋Sｔ＋ｎ

V=（C－S）N－ｔ＋SN設(shè)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為n，理論上有N＝t＋n，則計算建筑物64或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）t]t+nV=C[1-（1-R）N-n]=C[（1-R）n+R]NN

V=C[(1-R)n+R]=C[(1-R)N-t+R]t+nN或V＝C[1-（1-R）t/N]＝C[1-（1-R）652、年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。P823、羅斯法建筑物價值的減損在整個耐用年限內(nèi)并不是平均的，而是逐年增加。先根據(jù)直線折舊法計算出年折舊額，再把耐用年限平分五期，并假定每一期的折舊額為定額法下年折舊額的比率分別為：

第一期：3/5

第二期：4/5

第三期：5/5

第四期：6/5

第五期：7/52、年金法：將每年的折舊額折現(xiàn)。P8266（二）實際觀察法――估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察建筑物在物質(zhì)、功能及經(jīng)濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。建筑物損耗：可修復的損耗和不可修復的損耗（修理或更換），預計修復所需的費用小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復的損耗(如外墻的刷新)，反之，為不可修復的損耗。對于可修復的損耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

P84例5-5（二）實際觀察法67某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修的重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設(shè)均為零。求現(xiàn)值。某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年68其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額＝2(萬元)

裝修的折舊額＝30×1/5×3

＝18(萬元)

設(shè)備的折舊額＝60×1/15×10

＝40(萬元)

長壽命項目的折舊額＝(180-2-30-60)×1/50×10

＝17.6(萬元)

該建筑物的折舊總額＝2+18+40+17.6

＝77.6(萬元)該建筑物現(xiàn)值=180-77.6=102.4(萬元)其折舊總額計算如下：69（三）成新法不以耐用年限和已使用年數(shù)為基準，而是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等部分的實際完損程度來確定建筑物的成新度，依據(jù)實地觀察，判定建筑物的成新折扣度。V=C×q（q的計算仍用年限法）建筑物成新率q大致判斷見P85（三）成新法70選擇題1.成本估價法可作為以下對象估價的首選方法__.A.寫字樓