XX年8月上海市寶山區(qū)典型個(gè)案研究報(bào)告課件

朗詩·綠島(科技住宅)

朗詩·綠島(科技住宅)1區(qū)位介紹朗詩綠島屬于滬太路美丹路羅店鎮(zhèn)美蘭湖板塊位于月羅路、滬太路相交處，是規(guī)劃和在建中的美蘭湖北歐新鎮(zhèn)總體規(guī)劃一部分。離軌道交通7號(hào)線美蘭湖站400米，步行5分鐘以內(nèi)，共享區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃設(shè)施。

區(qū)位介紹朗詩綠島屬于滬太路美丹路羅店鎮(zhèn)美蘭湖板塊2樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海朗華置業(yè)有限公司開發(fā)商：朗詩地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司投資商：上海朗華置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：泛亞園林設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理：朗詩物業(yè)開盤日期：2010.12.30交房日期：2011.12公開日期：2008.11規(guī)劃戶數(shù)：740預(yù)計(jì)人口：2500占地面積:6.3萬㎡總建筑面積：7.5萬㎡本期開發(fā)面積：2.08萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：25%容積率：1.2綠化率：35%工程進(jìn)度：3期已封頂入住率：一、二期約25%空置率：一、二期約75%電話：65881999樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海朗華置業(yè)有限公司占地面積:6.33戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）多層3/2/2

1382833.33/2/1

935059.52/2/1

8967.1戶型及面積配比形態(tài)4戶型圖3房2廳2衛(wèi)建筑面積138㎡戶型圖3房2廳2衛(wèi)5戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：93㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi)6戶型圖2房2廳1衛(wèi)建筑面積89㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)7價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：21000元/㎡成交價(jià)：19700元/㎡價(jià)格范圍：18000-22000元/㎡總價(jià)范圍：170-252萬物業(yè)費(fèi)：2.2元/㎡*月折扣：每平米單價(jià)減1300價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：21000元/㎡8銷售去化情況總套數(shù)：740推出套數(shù)：84已售套數(shù)：36可售套數(shù)：48銷售周期：2個(gè)月去化速度：18套/月（開盤2個(gè)月）去化特征：約20%剛性需求，其他為改善性住房需求去化抗性：房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)高，沿滬太路、月羅路，灰塵大；美蘭湖板塊配套設(shè)施不夠完善銷售去化情況總套數(shù)：7409客戶分析區(qū)域來源：市區(qū)核心區(qū)域（長寧、徐匯）、南京、蘇州職業(yè)特征：企事業(yè)單位中高層人士年齡層：約20%年輕白領(lǐng)、40歲左右職務(wù)特征：企事業(yè)中高級(jí)管理者、白領(lǐng)置業(yè)用途：改善性住房、婚房客戶分析區(qū)域來源：市區(qū)核心區(qū)域（長寧、徐匯）、南京、蘇州10建筑分析建筑形態(tài)：多層建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格建筑用材：外墻：涂料、面磚

幾梯幾戶：1梯2戶單元門：可視通話防盜門窗：高效節(jié)能隔熱外窗系統(tǒng)裝修情況：精裝修電梯：大理石廳建筑分析建筑形態(tài)：多層11項(xiàng)目配套會(huì)所：由售樓處改造，具體實(shí)施待定休閑娛樂：無景觀綠化：普通綠化。集中、分散混合綠化智能化：24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng)環(huán)保節(jié)能：節(jié)能外墻外保溫系統(tǒng)、防輻射外遮陽光系統(tǒng)，抗干擾隔音降噪系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，屋頂/地面嚴(yán)密熱阻隔系統(tǒng)周邊環(huán)境：緊鄰7號(hào)線線美蘭湖站，以280畝的人工湖泊美蘭湖為中心，涵蓋了北歐風(fēng)情商業(yè)街、美蘭湖國際會(huì)議中心、諾貝爾科技公園、美蘭湖高爾夫球場(chǎng)等公共設(shè)施項(xiàng)目配套會(huì)所：由售樓處改造，具體實(shí)施待定12營銷推廣項(xiàng)目定位：中高檔社區(qū)、軌交房廣告主題：體驗(yàn)超前20年的舒適健康生活。消費(fèi)一次，買一輩子健康。營銷特色：每平米單價(jià)減1300使用媒體：羅芬路引導(dǎo)旗、道路口大幅廣告、租售情報(bào)、商圈廣告牌銷售道具：社區(qū)沙盤、3期銷售情況海報(bào)、節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)模型、樣板房營銷推廣項(xiàng)目定位：中高檔社區(qū)、軌交房13SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、離軌道交通線7號(hào)線美蘭湖站400米距離；2、小區(qū)緊臨規(guī)劃中的美蘭湖商業(yè)街，已建成的北歐風(fēng)情街，及世紀(jì)聯(lián)華超市；3、共享區(qū)域內(nèi)科教娛樂文化設(shè)施；4、小區(qū)科技綠色概念獨(dú)樹一幟。劣勢(shì)：1、房?jī)r(jià)較貴，物業(yè)費(fèi)也較高；2、滬太路和月羅公路比較雜亂，灰塵大；3、除了軌交7號(hào)線，公交站臺(tái)較少，對(duì)出行還是有一定的制約；4、美蘭湖板塊的配套不夠完善。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：14SWOT分析機(jī)會(huì)：1、綠色健康賣點(diǎn)獨(dú)樹一幟，頗具號(hào)召力；2、距超市、地鐵站等生活必需設(shè)施距離較近；3、規(guī)劃中的商業(yè)街區(qū)一旦成型，小區(qū)升值潛力巨大。威脅：1、區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)多，如現(xiàn)在同期在售的美蘭湖中華園，香島原墅小高層，在價(jià)格上頗具優(yōu)勢(shì)；2、7號(hào)線距離近的同時(shí)，過于靠近滬太路，灰塵與汽車尾氣污染較大，可能會(huì)影響其綠色節(jié)能設(shè)備的使用效果，導(dǎo)致市場(chǎng)的消極反應(yīng)，影響銷售，影響品牌。結(jié)論：總體來說，該項(xiàng)目自身如小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)上無明顯特色，但由于該項(xiàng)目離7號(hào)線美蘭湖站僅400米，屬于軌交房；且賣點(diǎn)突出，非常適合追求生活品質(zhì)人士的改善性居住需求。同時(shí)隨著美蘭湖區(qū)塊的成熟，未來該小區(qū)的升值潛力非常大。SWOT分析機(jī)會(huì)：15保利葉語(景觀房)保利葉語(景觀房)16區(qū)位介紹保利葉語屬于寶山顧村板塊項(xiàng)目東臨20萬方地鐵商業(yè)廣場(chǎng)，北靠沙浦河，西面和南面緊靠435萬方的顧村公園。到達(dá)地鐵7號(hào)線的顧村公園站，步行只需三分鐘。區(qū)位介紹保利葉語屬于寶山顧村板塊17樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：同策咨詢開發(fā)商：上海保利建錕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海江南建筑設(shè)計(jì)院投資商：保利地產(chǎn)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：廣東棕櫚園林工程有限公司物業(yè)管理：廣州保利物業(yè)管理公司上海分公司開盤日期：2011.06.26交房日期：2012.12.31公開日期：2010電話：66010880規(guī)劃戶數(shù)：3325預(yù)計(jì)人口：約1.1萬占地面積：26.3萬㎡總建筑面積：42萬㎡本期開發(fā)面積：42萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：37%容積率：1.60綠化率：40%工程進(jìn)度：在建中入住率：期房空置率：100%樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：同策咨詢規(guī)劃戶數(shù)：332518戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）聯(lián)排別墅5/3/3232-2703259.78高層2/2/181-90150045.113/2/1115-126150045.11戶型及面積配比形態(tài)19戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：115㎡戶型圖20戶型圖3房2廳1衛(wèi),125㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi),125㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡21戶型圖2房2廳1衛(wèi)，81㎡2房2廳1衛(wèi)，90㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，81㎡2房2廳1衛(wèi)，90㎡22價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：17000元/㎡成交價(jià)：18000元/㎡價(jià)格范圍：17000-19000元/㎡總價(jià)范圍：150-260萬物業(yè)費(fèi)：公寓2.7元/㎡*月，別墅3.8元/㎡*月折扣：6-26開盤當(dāng)天可免費(fèi)辦理貴賓卡享受3萬元優(yōu)惠價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：17000元/㎡23銷售去化情況總套數(shù)：3325推出套數(shù)：1013已售套數(shù)：990可售套數(shù)：23銷售周期：3個(gè)月去化速度：200套/月(開盤后前2個(gè)月)去化特征：兩房小戶型銷售速度較快去化抗性：大戶型公寓銷售去化情況總套數(shù)：332524客戶分析區(qū)域來源：寶山、普陀、閘北地區(qū)職業(yè)特征：證券、IT等年齡層：公寓25-50歲左右職務(wù)特征：公寓客戶白領(lǐng)居多置業(yè)用途：公寓為首次置業(yè)及改善型客戶分析區(qū)域來源：寶山、普陀、閘北地區(qū)25建筑分析建筑形態(tài)：洋房、板式建筑建筑風(fēng)格：英式、法式風(fēng)格建筑用材：由下至上為砂磚、酒紅色面磚、漆幾梯幾戶：2梯4戶單元門：防火防盜門窗：塑鋼裝修情況：毛坯電梯：三菱建筑分析建筑形態(tài)：洋房、板式建筑26項(xiàng)目配套會(huì)所：無休閑娛樂：無景觀綠化：大面積集中綠化智能化：可視門鈴、門禁刷卡周邊環(huán)境：項(xiàng)目地址東南面與保利葉上海接連，東面緊貼軌道交通7號(hào)線顧村公園站直線距離約100米，步行不足5分鐘，日后出行較為便捷。周邊商業(yè)度不高，休閑娛樂場(chǎng)所較少，主要還是以顧村公園的生態(tài)環(huán)境為主。項(xiàng)目配套會(huì)所：無27營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房廣告主題：軌交房、景觀房、公園住宅，大尺寸景觀陽臺(tái)營銷特色：辦理貴賓卡使用媒體：廣告指向牌、網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙，行業(yè)平面媒體銷售道具：樓書、沙盤、木質(zhì)周邊規(guī)劃圖、公寓有樣板房營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房28SWOT分析優(yōu)勢(shì)：

1.地處顧村公園北端，享有北上海最大的生態(tài)人居環(huán)境；2.緊鄰7號(hào)線顧村公園站，步行5分鐘即可到達(dá)；3.社區(qū)為公寓和別墅的混合社區(qū)，有良好的居住舒適性；4.地鐵旁有在建的華山醫(yī)院寶山分院，就醫(yī)比較方便。劣勢(shì)：1.周邊地塊比較偏僻，配套薄弱，餐飲店和商場(chǎng)都比較少；2.附近有大批的動(dòng)遷房；3.目前項(xiàng)目周邊都在施工，路況不是很好，自駕出行不太方便；4.戶型在受光照方面的設(shè)計(jì)有些缺陷。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：29SWOT分析機(jī)會(huì)：1.顧村公園是上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)項(xiàng)目，所在的顧村基地將打造成為和諧之城、生態(tài)之城、便利之城、活力之城；2.臨近的小辣椒商業(yè)廣場(chǎng)將成為顧村的中心商業(yè)項(xiàng)目。3.項(xiàng)目附近規(guī)劃有教育、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施。威脅：7號(hào)線沿線在售樓盤約15個(gè)，在價(jià)格和區(qū)位上保利葉語并不存在特別大的優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，銷售情況還是不錯(cuò)的。但是，周邊商業(yè)度不高，休閑娛樂場(chǎng)所較少，同時(shí)價(jià)格也頗高。顧村公園是上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)項(xiàng)目，升值潛力巨大。SWOT分析機(jī)會(huì)：30君邑地中海(學(xué)區(qū)房)君邑地中海(學(xué)區(qū)房)31區(qū)位介紹君邑地中海屬于上大板塊位于祁連山路環(huán)真北路口，由四幢高層、8幢聯(lián)排別墅組成靠近地鐵7號(hào)線區(qū)位介紹君邑地中海屬于上大板塊32樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：世聯(lián)企劃開發(fā)商：上海裕田房產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海航天建筑設(shè)計(jì)院投資商：上海裕田房產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)：集塔景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：冠好佳物業(yè)管理有限公司開盤日期：2010.11.27交房日期：2011.09公開日期：2010.04.29規(guī)劃戶數(shù)：663預(yù)計(jì)人口：2800占地面積:3萬㎡總建筑面積：

5.8萬㎡本期開發(fā)面積：5.8萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：30.6%容積率：1.5綠化率：40%工程進(jìn)度：2幢結(jié)構(gòu)封頂；2幢15層入住率：無空置率：無電話：66167000樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：世聯(lián)企劃占地面積:3萬㎡33戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）高層2房2廳1衛(wèi)93-99136503房2廳2衛(wèi)132-13813650戶型及面積配比形態(tài)34戶型圖2房2廳1衛(wèi)，93㎡2房2廳1衛(wèi)，99㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，93㎡2房2廳1衛(wèi)，99㎡35戶型圖2房2廳1衛(wèi)，111㎡3房2廳1衛(wèi)，132㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，111㎡3房2廳1衛(wèi)，132㎡36戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：138㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi)37價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：18000-19000元/㎡成交價(jià)：18894元/㎡價(jià)格范圍：18832-18892元/㎡總價(jià)范圍：167-258萬物業(yè)費(fèi)：2.00元/㎡*月折扣：無價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：18000-19000元/㎡38銷售去化情況總套數(shù)：372推出套數(shù)：372已售套數(shù)：327可售套數(shù)：45銷售周期：8個(gè)月去化速度：67套/月（前三月）7套/月（后五個(gè)月）去化特征：2房經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，賣的好去化抗性：3房面積大，得房率底，空置率不小銷售去化情況總套數(shù)：37239客戶分析區(qū)域來源：上海人居多，上海大學(xué)教師比例大職業(yè)特征：各種職業(yè)，企業(yè)老板，收入豐厚人群年齡層：25-50歲居多職務(wù)特征：高級(jí)白領(lǐng)、教師、企業(yè)管理層、企業(yè)老板置業(yè)用途：婚房，改善住房客戶分析區(qū)域來源：上海人居多，上海大學(xué)教師比例大40建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑用材：外墻：彈性外墻涂料；內(nèi)墻：水泥砂漿幾梯幾戶：2梯2戶,2梯3戶單元門：鋼質(zhì)防火防盜子母門窗：防盜窗裝修情況：毛坯電梯：日立建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑41項(xiàng)目配套會(huì)所：暫無休閑娛樂：待定景觀綠化：沒有大型景觀綠化帶，樓宇之間有小范圍綠化帶智能化：光纖到樓道ADSL環(huán)保節(jié)能：無周邊環(huán)境：中小學(xué)：上大附屬學(xué)校（小學(xué)）、上大附中；綜合商場(chǎng)：好又多大賣場(chǎng)、蘇寧電器、弘基廣場(chǎng)幼稚園：徐悲鴻幼兒園銀行：上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行郵局：中國郵政醫(yī)院：祁連地段醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院其他：弘基影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目配套會(huì)所：暫無42營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房，景觀房廣告主題：軌交房，景觀房，西班牙公寓使用媒體：戶外高臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)廣告、道旗、報(bào)紙平面廣告、租售情報(bào)銷售道具：售樓處、沙盤、樓書、樣板房營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房，景觀房43SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、靠進(jìn)地鐵7號(hào)線，步行約20分鐘；2、小區(qū)內(nèi)40%綠化的綠化率成就景觀樓盤，西班牙式高檔小區(qū)使得生活更加舒適；3、小區(qū)一次性開發(fā)，預(yù)計(jì)2011年6月全部交付使用；4、小區(qū)臨近上海大學(xué)，周邊有好又多商場(chǎng)，購物比較方便。劣勢(shì)：1、周邊配套比較低端，商業(yè)配套基本依賴上海大學(xué)周邊；2、祁連山路上的卡車較多，揚(yáng)起的灰塵會(huì)造成一定的污染；3、戶型設(shè)計(jì)種類較少，只有兩房和三房。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：44SWOT分析機(jī)會(huì)：1、未來的規(guī)劃中，地鐵15和17號(hào)線的開通無疑使該地塊的交通更加便利；2、未來5年中將會(huì)建成的商業(yè)購物設(shè)施，使生活更舒適。威脅：1、目前以及未來幾年周邊都沒有高檔的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，升值潛力有限；2、周邊公寓型建筑價(jià)格較低，沒有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其他優(yōu)勢(shì)也不明顯。結(jié)論：

該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，學(xué)區(qū)房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，周邊的設(shè)施比較齊全，但是距離較遠(yuǎn)，自身的建設(shè)卻不夠完善，價(jià)格也比相近樓盤高，造成了銷售困擾。但是將要建設(shè)的15和17號(hào)線，以及自身的購物中心，將會(huì)使生活更加舒適便利。SWOT分析機(jī)會(huì)：45美岸棲庭（軌交房）美岸棲庭（軌交房）46區(qū)位介紹美岸棲庭屬于淞南高境板塊位于逸仙路以東的殷高路、何家灣路相交處，是規(guī)劃和在建中的新江灣城中最靠近虹口的一部分。離軌道交通3號(hào)線長江南路和殷高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)。區(qū)位介紹美岸棲庭屬于淞南高境板塊47樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海佳源置業(yè)有限公司開發(fā)商：上海佳源置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司投資商：上海佳源置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國泛亞易道公司物業(yè)管理：福仕源地物業(yè)開盤日期：2010.10.10交房日期：2012.06.30公開日期：2010.05.19規(guī)劃戶數(shù)：3000預(yù)計(jì)人口：12000占地面積:21萬㎡總建筑面積：35萬㎡本期開發(fā)面積：4.7萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：26%容積率：1.6綠化率：46%工程進(jìn)度：二、三期在建中入住率：期房空置率：100%電話：55399066樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海佳源置業(yè)有限公司占地面積:21萬㎡48戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）高層3房2廳2衛(wèi)13212093.755房3廳4衛(wèi)20486.25戶型及面積配比形態(tài)493房2廳2衛(wèi)5房3廳4衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)5房3廳4衛(wèi)50價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/㎡成交價(jià)：22800元/㎡價(jià)格范圍：19000-27300元/㎡總價(jià)范圍：250-360萬物業(yè)費(fèi)：1.26元/㎡*月折扣：優(yōu)惠200元/㎡一次性付款99折價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/㎡51銷售去化情況總套數(shù)：2000推出套數(shù)：128已售套數(shù)：112可售套數(shù)：16銷售周期：9個(gè)月去化速度：89套/月（開盤期1個(gè)月），6套/月去化特征：2房和底層總價(jià)低去化抗性：3房總價(jià)高，得房率較低銷售去化情況總套數(shù)：200052客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人職業(yè)特征：證券、IT行業(yè)等（預(yù)測(cè)）年齡層：25-45歲居多職務(wù)特征：白領(lǐng)、工薪階層居多置業(yè)用途：自住居多客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人53建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：古典風(fēng)格建筑用材：面磚幾梯幾戶：2梯2戶單元門：銅質(zhì)高級(jí)復(fù)合門窗：彩鋁裝修情況：毛坯電梯：上海三菱建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑54項(xiàng)目配套會(huì)所：2700㎡，招商中休閑娛樂：待定景觀綠化：小區(qū)內(nèi)的主干道和分支小道都用喬木、灌木、蔓藤以及花草潤色智能化：智能門禁系統(tǒng)、背景廣播、可視對(duì)講系統(tǒng)周邊環(huán)境：易初蓮花、樂購、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)吉買盛、百安居、九百家居、建配龍等；農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等；高境郵政局；社區(qū)會(huì)所；菜場(chǎng)；社區(qū)商業(yè)街；殷高西路商業(yè)街,棋牌室；長海醫(yī)院、江灣中心醫(yī)院、藍(lán)鷹醫(yī)院等；江灣中心小學(xué)、高境三中、交大附中、交大二附中（飛達(dá)中學(xué)）、高境第六幼兒園，淞南公園項(xiàng)目配套會(huì)所：2700㎡，招商中55營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房、復(fù)合地產(chǎn)廣告主題：軌交房、景觀房營銷特色：優(yōu)惠持續(xù)時(shí)間較長使用媒體：郵政、報(bào)紙、短信、戶外高炮、車身、租售情報(bào)。銷售道具：售樓處，樓書營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房、復(fù)合地產(chǎn)56SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、小區(qū)的兩個(gè)出入口離軌道交通3號(hào)線長江南路和殷高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)，配套公交線路也有多條；2、周邊商業(yè)，醫(yī)療，餐飲，學(xué)校配套也比較成熟；3、小區(qū)內(nèi)部的景觀綠化豐富。劣勢(shì)：1、周邊緊鄰一條鐵路和高架，噪聲大，污染大；2、產(chǎn)品單一，房型面積較大，總價(jià)高；3、得房率較低（77%）SWOT分析優(yōu)勢(shì)：57SWOT分析機(jī)會(huì)：1、受新江灣城和五角場(chǎng)商業(yè)輻射區(qū)的影響，未來升值潛力巨大；2、周邊配套也趨于完善，生活將更加舒適威脅：區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)多，如現(xiàn)在同期在售的相鄰樓盤三花現(xiàn)代城，建筑面積達(dá)40萬平方米，在近期和將來都面臨直接競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)論：該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，加上周邊較成熟的設(shè)施，銷售情況還是不錯(cuò)的。但是，由于產(chǎn)品單一，及得房率較低，高層區(qū)銷售情況不良。隨著整個(gè)淞南板塊的建設(shè)與成熟及新江灣城和五角場(chǎng)背景下，升值潛力巨大。SWOT分析機(jī)會(huì)：58蘭湖美域（花園洋房）蘭湖美域（花園洋房）59區(qū)位介紹美岸棲庭屬于美蘭湖板塊位于月羅公路上，可直上滬太路和蕰川路，離美蘭湖國際生態(tài)居住區(qū)僅一街之隔步行至軌道交通7號(hào)線美蘭湖站約20分鐘，臨近淞嘉線和淞羅專線。區(qū)位介紹美岸棲庭屬于美蘭湖板塊60樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：易居，中原聯(lián)合代理開發(fā)商：上海融僑居置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：福建卓越建設(shè)工程開發(fā)有限公司投資商：金輝集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：地爾設(shè)計(jì)物業(yè)管理：福州融僑物業(yè)管理有限公司上海分公司開盤日期：2011.03.09交房日期：2012.11.30公開日期：2010.12.03規(guī)劃戶數(shù)：510預(yù)計(jì)人口：1530占地面積:5.3萬㎡總建筑面積：7.1萬㎡本期開發(fā)面積：3．03萬㎡剩余面積：0㎡容積率：1.3綠化率：35%工程進(jìn)度：即將竣工空置率：100%電話：56591666樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：易居，中原聯(lián)合代理占地面積:5.3萬61戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）多層4房3廳3衛(wèi)139820%4房4衛(wèi)3衛(wèi)142820%3房2廳2衛(wèi)1321640%4房4廳3衛(wèi)129820%戶型及面積配比形態(tài)62戶型圖4房3廳3衛(wèi)建筑面積139㎡戶型圖4房3廳3衛(wèi)63戶型圖4房4廳3衛(wèi)建筑面積142㎡戶型圖4房4廳3衛(wèi)64戶型圖3房2廳2衛(wèi)建筑面積132㎡戶型圖3房2廳2衛(wèi)65戶型圖4房4廳3衛(wèi)建筑面積129㎡戶型圖4房4廳3衛(wèi)66價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/㎡成交價(jià)：21000元/㎡價(jià)格范圍：20000-23000元/㎡總價(jià)范圍：250-360萬物業(yè)費(fèi)：2.8元/㎡*月折扣：全款9.8折，貸款9.9折價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/㎡67銷售去化情況總套數(shù)：510推出套數(shù)：40已售套數(shù)：20可售套數(shù)：20銷售周期：半年去化速度：15套/月去化特征：送面積，房型好去化抗性：價(jià)格較貴，周邊設(shè)施不全銷售去化情況總套數(shù)：51068客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人職業(yè)特征：較高收入者年齡層：30-55歲居多職務(wù)特征：白領(lǐng)、公務(wù)員、中高層管理置業(yè)用途：自住，改善房客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人69建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格，新古典風(fēng)格建筑用材：外立面仿石涂料幾梯幾戶：1梯2戶單元門：美心進(jìn)戶門系統(tǒng)，采用無機(jī)防火門芯窗：YKKAP門窗型材裝修情況：毛坯電梯：OTIS觀光電梯建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑70項(xiàng)目配套會(huì)所：奢華會(huì)所，內(nèi)含200平米游泳池休閑娛樂：運(yùn)動(dòng)健身區(qū)：健身房、乒乓房、露天游泳池、瑜伽室、干蒸房等咖啡吧、酒吧、棋牌室等景觀綠化：小區(qū)內(nèi)的主干道和分支小道都用喬木、灌木、蔓藤以及花草潤色智能化：智能門禁系統(tǒng)、背景廣播、可視對(duì)講系統(tǒng)周邊環(huán)境：區(qū)域內(nèi)有上海唯一的36洞國際高爾夫球場(chǎng)，同時(shí)擁有占地約300畝的美蘭湖、美蘭湖會(huì)議中心、網(wǎng)球中心、北歐風(fēng)情商業(yè)街社區(qū)會(huì)所

宋慶齡中福會(huì)基金幼兒園，9年制中小學(xué)校（在建）項(xiàng)目配套會(huì)所：奢華會(huì)所，內(nèi)含200平米游泳池71營銷推廣項(xiàng)目定位：花園房廣告主題：花園房，豪華會(huì)所，法式園林營銷特色：買房送面積，將近買一送一使用媒體：第一財(cái)經(jīng)、搜房網(wǎng)等各大大眾媒體。銷售道具：沙盤、樓書、樣品房營銷推廣項(xiàng)目定位：花園房72SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、近似別墅的花園洋房，買房送面積；2、距離7號(hào)線起點(diǎn)站僅1.3公里；3、擁有奢華的會(huì)所及人性化的配套休閑娛樂設(shè)施；4、區(qū)域內(nèi)有上海唯一的36洞國際高爾夫球場(chǎng)，同時(shí)擁有占地約300畝的美蘭湖、美蘭湖會(huì)議中心、網(wǎng)球中心、北歐風(fēng)情商業(yè)街劣勢(shì)：1、周邊大都為工地或空地，配套方面如商場(chǎng)學(xué)校都比較欠缺，未形成完善的居住氛圍；2、相對(duì)價(jià)格略貴；3、靠近月羅公路，受灰塵噪音影響SWOT分析優(yōu)勢(shì)：73SWOT分析機(jī)會(huì)：屬于美蘭湖區(qū)域，隨周邊設(shè)施的規(guī)劃及發(fā)展，將形成良好的居住及商業(yè)圈威脅：區(qū)域內(nèi)類似的產(chǎn)品較多，競(jìng)爭(zhēng)較大。如同期在售的美蘭湖眾小區(qū)結(jié)論：房屋本身具有很大的吸引力，特別是贈(zèng)送的天臺(tái)及地下室。但小區(qū)周邊的規(guī)劃還未成熟，并且周邊的類似產(chǎn)品豐富，競(jìng)爭(zhēng)大，所幸離交房還有一段時(shí)間，社區(qū)規(guī)劃也將逐步進(jìn)行。對(duì)于周邊及上海各區(qū)域想要改善住房的買家來說，不失為一個(gè)良好的選擇。SWOT分析機(jī)會(huì)：74演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！75朗詩·綠島(科技住宅)

朗詩·綠島(科技住宅)76區(qū)位介紹朗詩綠島屬于滬太路美丹路羅店鎮(zhèn)美蘭湖板塊位于月羅路、滬太路相交處，是規(guī)劃和在建中的美蘭湖北歐新鎮(zhèn)總體規(guī)劃一部分。離軌道交通7號(hào)線美蘭湖站400米，步行5分鐘以內(nèi)，共享區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃設(shè)施。

區(qū)位介紹朗詩綠島屬于滬太路美丹路羅店鎮(zhèn)美蘭湖板塊77樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海朗華置業(yè)有限公司開發(fā)商：朗詩地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海聯(lián)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)有限公司投資商：上海朗華置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：泛亞園林設(shè)計(jì)有限公司物業(yè)管理：朗詩物業(yè)開盤日期：2010.12.30交房日期：2011.12公開日期：2008.11規(guī)劃戶數(shù)：740預(yù)計(jì)人口：2500占地面積:6.3萬㎡總建筑面積：7.5萬㎡本期開發(fā)面積：2.08萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：25%容積率：1.2綠化率：35%工程進(jìn)度：3期已封頂入住率：一、二期約25%空置率：一、二期約75%電話：65881999樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海朗華置業(yè)有限公司占地面積:6.378戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）多層3/2/2

1382833.33/2/1

935059.52/2/1

8967.1戶型及面積配比形態(tài)79戶型圖3房2廳2衛(wèi)建筑面積138㎡戶型圖3房2廳2衛(wèi)80戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：93㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi)81戶型圖2房2廳1衛(wèi)建筑面積89㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)82價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：21000元/㎡成交價(jià)：19700元/㎡價(jià)格范圍：18000-22000元/㎡總價(jià)范圍：170-252萬物業(yè)費(fèi)：2.2元/㎡*月折扣：每平米單價(jià)減1300價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：21000元/㎡83銷售去化情況總套數(shù)：740推出套數(shù)：84已售套數(shù)：36可售套數(shù)：48銷售周期：2個(gè)月去化速度：18套/月（開盤2個(gè)月）去化特征：約20%剛性需求，其他為改善性住房需求去化抗性：房?jī)r(jià)、物業(yè)費(fèi)高，沿滬太路、月羅路，灰塵大；美蘭湖板塊配套設(shè)施不夠完善銷售去化情況總套數(shù)：74084客戶分析區(qū)域來源：市區(qū)核心區(qū)域（長寧、徐匯）、南京、蘇州職業(yè)特征：企事業(yè)單位中高層人士年齡層：約20%年輕白領(lǐng)、40歲左右職務(wù)特征：企事業(yè)中高級(jí)管理者、白領(lǐng)置業(yè)用途：改善性住房、婚房客戶分析區(qū)域來源：市區(qū)核心區(qū)域（長寧、徐匯）、南京、蘇州85建筑分析建筑形態(tài)：多層建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格建筑用材：外墻：涂料、面磚

幾梯幾戶：1梯2戶單元門：可視通話防盜門窗：高效節(jié)能隔熱外窗系統(tǒng)裝修情況：精裝修電梯：大理石廳建筑分析建筑形態(tài)：多層86項(xiàng)目配套會(huì)所：由售樓處改造，具體實(shí)施待定休閑娛樂：無景觀綠化：普通綠化。集中、分散混合綠化智能化：24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)、24小時(shí)置換新風(fēng)系統(tǒng)環(huán)保節(jié)能：節(jié)能外墻外保溫系統(tǒng)、防輻射外遮陽光系統(tǒng)，抗干擾隔音降噪系統(tǒng)，同層排水系統(tǒng)，屋頂/地面嚴(yán)密熱阻隔系統(tǒng)周邊環(huán)境：緊鄰7號(hào)線線美蘭湖站，以280畝的人工湖泊美蘭湖為中心，涵蓋了北歐風(fēng)情商業(yè)街、美蘭湖國際會(huì)議中心、諾貝爾科技公園、美蘭湖高爾夫球場(chǎng)等公共設(shè)施項(xiàng)目配套會(huì)所：由售樓處改造，具體實(shí)施待定87營銷推廣項(xiàng)目定位：中高檔社區(qū)、軌交房廣告主題：體驗(yàn)超前20年的舒適健康生活。消費(fèi)一次，買一輩子健康。營銷特色：每平米單價(jià)減1300使用媒體：羅芬路引導(dǎo)旗、道路口大幅廣告、租售情報(bào)、商圈廣告牌銷售道具：社區(qū)沙盤、3期銷售情況海報(bào)、節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)模型、樣板房營銷推廣項(xiàng)目定位：中高檔社區(qū)、軌交房88SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、離軌道交通線7號(hào)線美蘭湖站400米距離；2、小區(qū)緊臨規(guī)劃中的美蘭湖商業(yè)街，已建成的北歐風(fēng)情街，及世紀(jì)聯(lián)華超市；3、共享區(qū)域內(nèi)科教娛樂文化設(shè)施；4、小區(qū)科技綠色概念獨(dú)樹一幟。劣勢(shì)：1、房?jī)r(jià)較貴，物業(yè)費(fèi)也較高；2、滬太路和月羅公路比較雜亂，灰塵大；3、除了軌交7號(hào)線，公交站臺(tái)較少，對(duì)出行還是有一定的制約；4、美蘭湖板塊的配套不夠完善。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：89SWOT分析機(jī)會(huì)：1、綠色健康賣點(diǎn)獨(dú)樹一幟，頗具號(hào)召力；2、距超市、地鐵站等生活必需設(shè)施距離較近；3、規(guī)劃中的商業(yè)街區(qū)一旦成型，小區(qū)升值潛力巨大。威脅：1、區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)多，如現(xiàn)在同期在售的美蘭湖中華園，香島原墅小高層，在價(jià)格上頗具優(yōu)勢(shì)；2、7號(hào)線距離近的同時(shí)，過于靠近滬太路，灰塵與汽車尾氣污染較大，可能會(huì)影響其綠色節(jié)能設(shè)備的使用效果，導(dǎo)致市場(chǎng)的消極反應(yīng)，影響銷售，影響品牌。結(jié)論：總體來說，該項(xiàng)目自身如小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)上無明顯特色，但由于該項(xiàng)目離7號(hào)線美蘭湖站僅400米，屬于軌交房；且賣點(diǎn)突出，非常適合追求生活品質(zhì)人士的改善性居住需求。同時(shí)隨著美蘭湖區(qū)塊的成熟，未來該小區(qū)的升值潛力非常大。SWOT分析機(jī)會(huì)：90保利葉語(景觀房)保利葉語(景觀房)91區(qū)位介紹保利葉語屬于寶山顧村板塊項(xiàng)目東臨20萬方地鐵商業(yè)廣場(chǎng)，北靠沙浦河，西面和南面緊靠435萬方的顧村公園。到達(dá)地鐵7號(hào)線的顧村公園站，步行只需三分鐘。區(qū)位介紹保利葉語屬于寶山顧村板塊92樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：同策咨詢開發(fā)商：上海保利建錕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海江南建筑設(shè)計(jì)院投資商：保利地產(chǎn)集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：廣東棕櫚園林工程有限公司物業(yè)管理：廣州保利物業(yè)管理公司上海分公司開盤日期：2011.06.26交房日期：2012.12.31公開日期：2010電話：66010880規(guī)劃戶數(shù)：3325預(yù)計(jì)人口：約1.1萬占地面積：26.3萬㎡總建筑面積：42萬㎡本期開發(fā)面積：42萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：37%容積率：1.60綠化率：40%工程進(jìn)度：在建中入住率：期房空置率：100%樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：同策咨詢規(guī)劃戶數(shù)：332593戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）聯(lián)排別墅5/3/3232-2703259.78高層2/2/181-90150045.113/2/1115-126150045.11戶型及面積配比形態(tài)94戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：115㎡戶型圖95戶型圖3房2廳1衛(wèi),125㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi),125㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡96戶型圖2房2廳1衛(wèi)，81㎡2房2廳1衛(wèi)，90㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，81㎡2房2廳1衛(wèi)，90㎡97價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：17000元/㎡成交價(jià)：18000元/㎡價(jià)格范圍：17000-19000元/㎡總價(jià)范圍：150-260萬物業(yè)費(fèi)：公寓2.7元/㎡*月，別墅3.8元/㎡*月折扣：6-26開盤當(dāng)天可免費(fèi)辦理貴賓卡享受3萬元優(yōu)惠價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：17000元/㎡98銷售去化情況總套數(shù)：3325推出套數(shù)：1013已售套數(shù)：990可售套數(shù)：23銷售周期：3個(gè)月去化速度：200套/月(開盤后前2個(gè)月)去化特征：兩房小戶型銷售速度較快去化抗性：大戶型公寓銷售去化情況總套數(shù)：332599客戶分析區(qū)域來源：寶山、普陀、閘北地區(qū)職業(yè)特征：證券、IT等年齡層：公寓25-50歲左右職務(wù)特征：公寓客戶白領(lǐng)居多置業(yè)用途：公寓為首次置業(yè)及改善型客戶分析區(qū)域來源：寶山、普陀、閘北地區(qū)100建筑分析建筑形態(tài)：洋房、板式建筑建筑風(fēng)格：英式、法式風(fēng)格建筑用材：由下至上為砂磚、酒紅色面磚、漆幾梯幾戶：2梯4戶單元門：防火防盜門窗：塑鋼裝修情況：毛坯電梯：三菱建筑分析建筑形態(tài)：洋房、板式建筑101項(xiàng)目配套會(huì)所：無休閑娛樂：無景觀綠化：大面積集中綠化智能化：可視門鈴、門禁刷卡周邊環(huán)境：項(xiàng)目地址東南面與保利葉上海接連，東面緊貼軌道交通7號(hào)線顧村公園站直線距離約100米，步行不足5分鐘，日后出行較為便捷。周邊商業(yè)度不高，休閑娛樂場(chǎng)所較少，主要還是以顧村公園的生態(tài)環(huán)境為主。項(xiàng)目配套會(huì)所：無102營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房廣告主題：軌交房、景觀房、公園住宅，大尺寸景觀陽臺(tái)營銷特色：辦理貴賓卡使用媒體：廣告指向牌、網(wǎng)絡(luò)，報(bào)紙，行業(yè)平面媒體銷售道具：樓書、沙盤、木質(zhì)周邊規(guī)劃圖、公寓有樣板房營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房103SWOT分析優(yōu)勢(shì)：

1.地處顧村公園北端，享有北上海最大的生態(tài)人居環(huán)境；2.緊鄰7號(hào)線顧村公園站，步行5分鐘即可到達(dá)；3.社區(qū)為公寓和別墅的混合社區(qū)，有良好的居住舒適性；4.地鐵旁有在建的華山醫(yī)院寶山分院，就醫(yī)比較方便。劣勢(shì)：1.周邊地塊比較偏僻，配套薄弱，餐飲店和商場(chǎng)都比較少；2.附近有大批的動(dòng)遷房；3.目前項(xiàng)目周邊都在施工，路況不是很好，自駕出行不太方便；4.戶型在受光照方面的設(shè)計(jì)有些缺陷。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：104SWOT分析機(jī)會(huì)：1.顧村公園是上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)項(xiàng)目，所在的顧村基地將打造成為和諧之城、生態(tài)之城、便利之城、活力之城；2.臨近的小辣椒商業(yè)廣場(chǎng)將成為顧村的中心商業(yè)項(xiàng)目。3.項(xiàng)目附近規(guī)劃有教育、醫(yī)療、銀行等生活配套設(shè)施。威脅：7號(hào)線沿線在售樓盤約15個(gè)，在價(jià)格和區(qū)位上保利葉語并不存在特別大的優(yōu)勢(shì)。結(jié)論：該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，銷售情況還是不錯(cuò)的。但是，周邊商業(yè)度不高，休閑娛樂場(chǎng)所較少，同時(shí)價(jià)格也頗高。顧村公園是上海市政府重點(diǎn)規(guī)劃的生態(tài)項(xiàng)目，升值潛力巨大。SWOT分析機(jī)會(huì)：105君邑地中海(學(xué)區(qū)房)君邑地中海(學(xué)區(qū)房)106區(qū)位介紹君邑地中海屬于上大板塊位于祁連山路環(huán)真北路口，由四幢高層、8幢聯(lián)排別墅組成靠近地鐵7號(hào)線區(qū)位介紹君邑地中海屬于上大板塊107樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：世聯(lián)企劃開發(fā)商：上海裕田房產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海航天建筑設(shè)計(jì)院投資商：上海裕田房產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)：集塔景觀設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理：冠好佳物業(yè)管理有限公司開盤日期：2010.11.27交房日期：2011.09公開日期：2010.04.29規(guī)劃戶數(shù)：663預(yù)計(jì)人口：2800占地面積:3萬㎡總建筑面積：

5.8萬㎡本期開發(fā)面積：5.8萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：30.6%容積率：1.5綠化率：40%工程進(jìn)度：2幢結(jié)構(gòu)封頂；2幢15層入住率：無空置率：無電話：66167000樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：世聯(lián)企劃占地面積:3萬㎡108戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）高層2房2廳1衛(wèi)93-99136503房2廳2衛(wèi)132-13813650戶型及面積配比形態(tài)109戶型圖2房2廳1衛(wèi)，93㎡2房2廳1衛(wèi)，99㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，93㎡2房2廳1衛(wèi)，99㎡110戶型圖2房2廳1衛(wèi)，111㎡3房2廳1衛(wèi)，132㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，111㎡3房2廳1衛(wèi)，132㎡111戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：138㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi)112價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：18000-19000元/㎡成交價(jià)：18894元/㎡價(jià)格范圍：18832-18892元/㎡總價(jià)范圍：167-258萬物業(yè)費(fèi)：2.00元/㎡*月折扣：無價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：18000-19000元/㎡113銷售去化情況總套數(shù)：372推出套數(shù)：372已售套數(shù)：327可售套數(shù)：45銷售周期：8個(gè)月去化速度：67套/月（前三月）7套/月（后五個(gè)月）去化特征：2房經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，賣的好去化抗性：3房面積大，得房率底，空置率不小銷售去化情況總套數(shù)：372114客戶分析區(qū)域來源：上海人居多，上海大學(xué)教師比例大職業(yè)特征：各種職業(yè)，企業(yè)老板，收入豐厚人群年齡層：25-50歲居多職務(wù)特征：高級(jí)白領(lǐng)、教師、企業(yè)管理層、企業(yè)老板置業(yè)用途：婚房，改善住房客戶分析區(qū)域來源：上海人居多，上海大學(xué)教師比例大115建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)情建筑用材：外墻：彈性外墻涂料；內(nèi)墻：水泥砂漿幾梯幾戶：2梯2戶,2梯3戶單元門：鋼質(zhì)防火防盜子母門窗：防盜窗裝修情況：毛坯電梯：日立建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑116項(xiàng)目配套會(huì)所：暫無休閑娛樂：待定景觀綠化：沒有大型景觀綠化帶，樓宇之間有小范圍綠化帶智能化：光纖到樓道ADSL環(huán)保節(jié)能：無周邊環(huán)境：中小學(xué)：上大附屬學(xué)校（小學(xué)）、上大附中；綜合商場(chǎng)：好又多大賣場(chǎng)、蘇寧電器、弘基廣場(chǎng)幼稚園：徐悲鴻幼兒園銀行：上海銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行郵局：中國郵政醫(yī)院：祁連地段醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院其他：弘基影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目配套會(huì)所：暫無117營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房，景觀房廣告主題：軌交房，景觀房，西班牙公寓使用媒體：戶外高臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)廣告、道旗、報(bào)紙平面廣告、租售情報(bào)銷售道具：售樓處、沙盤、樓書、樣板房營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房，景觀房118SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、靠進(jìn)地鐵7號(hào)線，步行約20分鐘；2、小區(qū)內(nèi)40%綠化的綠化率成就景觀樓盤，西班牙式高檔小區(qū)使得生活更加舒適；3、小區(qū)一次性開發(fā)，預(yù)計(jì)2011年6月全部交付使用；4、小區(qū)臨近上海大學(xué)，周邊有好又多商場(chǎng)，購物比較方便。劣勢(shì)：1、周邊配套比較低端，商業(yè)配套基本依賴上海大學(xué)周邊；2、祁連山路上的卡車較多，揚(yáng)起的灰塵會(huì)造成一定的污染；3、戶型設(shè)計(jì)種類較少，只有兩房和三房。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：119SWOT分析機(jī)會(huì)：1、未來的規(guī)劃中，地鐵15和17號(hào)線的開通無疑使該地塊的交通更加便利；2、未來5年中將會(huì)建成的商業(yè)購物設(shè)施，使生活更舒適。威脅：1、目前以及未來幾年周邊都沒有高檔的商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)，升值潛力有限；2、周邊公寓型建筑價(jià)格較低，沒有價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其他優(yōu)勢(shì)也不明顯。結(jié)論：

該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，學(xué)區(qū)房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為賣點(diǎn)，周邊的設(shè)施比較齊全，但是距離較遠(yuǎn)，自身的建設(shè)卻不夠完善，價(jià)格也比相近樓盤高，造成了銷售困擾。但是將要建設(shè)的15和17號(hào)線，以及自身的購物中心，將會(huì)使生活更加舒適便利。SWOT分析機(jī)會(huì)：120美岸棲庭（軌交房）美岸棲庭（軌交房）121區(qū)位介紹美岸棲庭屬于淞南高境板塊位于逸仙路以東的殷高路、何家灣路相交處，是規(guī)劃和在建中的新江灣城中最靠近虹口的一部分。離軌道交通3號(hào)線長江南路和殷高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)。區(qū)位介紹美岸棲庭屬于淞南高境板塊122樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海佳源置業(yè)有限公司開發(fā)商：上海佳源置業(yè)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)：華東建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司投資商：上海佳源置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國泛亞易道公司物業(yè)管理：福仕源地物業(yè)開盤日期：2010.10.10交房日期：2012.06.30公開日期：2010.05.19規(guī)劃戶數(shù)：3000預(yù)計(jì)人口：12000占地面積:21萬㎡總建筑面積：35萬㎡本期開發(fā)面積：4.7萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：26%容積率：1.6綠化率：46%工程進(jìn)度：二、三期在建中入住率：期房空置率：100%電話：55399066樓盤基礎(chǔ)信息銷售代理：上海佳源置業(yè)有限公司占地面積:21萬㎡123戶型及面積配比

形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）高層3房2廳2衛(wèi)13212093.755房3廳4衛(wèi)20486.25戶型及面積配比形態(tài)1243房2廳2衛(wèi)5房3廳4衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)5房3廳4衛(wèi)125價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/㎡成交價(jià)：22800元/㎡價(jià)格范圍：19000-27300元/㎡總價(jià)范圍：250-360萬物業(yè)費(fèi)：1.26元/㎡*月折扣：優(yōu)惠200元/㎡一次性付款99折價(jià)格及銷售情況開盤價(jià)：23000元/㎡126銷售去化情況總套數(shù)：2000推出套數(shù)：128已售套數(shù)：112可售套數(shù)：16銷售周期：9個(gè)月去化速度：89套/月（開盤期1個(gè)月），6套/月去化特征：2房和底層總價(jià)低去化抗性：3房總價(jià)高，得房率較低銷售去化情況總套數(shù)：2000127客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人職業(yè)特征：證券、IT行業(yè)等（預(yù)測(cè)）年齡層：25-45歲居多職務(wù)特征：白領(lǐng)、工薪階層居多置業(yè)用途：自住居多客戶分析區(qū)域來源：上海工作的外地人以及上海本地人128建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑建筑風(fēng)格：古典風(fēng)格建筑用材：面磚幾梯幾戶：2梯2戶單元門：銅質(zhì)高級(jí)復(fù)合門窗：彩鋁裝修情況：毛坯電梯：上海三菱建筑分析建筑形態(tài)：板式建筑129項(xiàng)目配套會(huì)所：2700㎡，招商中休閑娛樂：待定景觀綠化：小區(qū)內(nèi)的主干道和分支小道都用喬木、灌木、蔓藤以及花草潤色智能化：智能門禁系統(tǒng)、背景廣播、可視對(duì)講系統(tǒng)周邊環(huán)境：易初蓮花、樂購、沃爾瑪、世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)吉買盛、百安居、九百家居、建配龍等；農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等；高境郵政局；社區(qū)會(huì)所；菜場(chǎng)；社區(qū)商業(yè)街；殷高西路商業(yè)街,棋牌室；長海醫(yī)院、江灣中心醫(yī)院、藍(lán)鷹醫(yī)院等；江灣中心小學(xué)、高境三中、交大附中、交大二附中（飛達(dá)中學(xué)）、高境第六幼兒園，淞南公園項(xiàng)目配套會(huì)所：2700㎡，招商中130營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房、復(fù)合地產(chǎn)廣告主題：軌交房、景觀房營銷特色：優(yōu)惠持續(xù)時(shí)間較長使用媒體：郵政、報(bào)紙、短信、戶外高炮、車身、租售情報(bào)。銷售道具：售樓處，樓書營銷推廣項(xiàng)目定位：軌交房、景觀房、復(fù)合地產(chǎn)131SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、小區(qū)的兩個(gè)出入口離軌道交通3號(hào)線長江南路和殷高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)，配套公交線路也有多條；2、周邊商業(yè)，醫(yī)療，餐飲，學(xué)校配套也比較成熟；3、小區(qū)內(nèi)部的景觀綠化豐富。劣勢(shì)：1、周邊緊鄰一條鐵路和高架，噪聲大，污染大；2、產(chǎn)品單一，房型面積較大，總價(jià)高；3、得房率較低（77%）SWOT分析優(yōu)勢(shì)：132SWOT分析機(jī)會(huì)：1、受新江灣城和五角場(chǎng)商業(yè)輻射區(qū)的影響，未來升值潛力巨大；2、周邊配套也趨于完善，生活將更加舒適威脅：區(qū)域內(nèi)同類型的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)多，如現(xiàn)在同期在售的相鄰樓盤三花現(xiàn)代城，建筑面積達(dá)40萬平方米，在近期和將來都面臨直接競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)論：該項(xiàng)目自身小區(qū)規(guī)劃以軌交房，景觀房，別墅公寓復(fù)合景觀為