物業(yè)本體維護(hù)及機(jī)電設(shè)備管理制度

物業(yè)本體維護(hù)及機(jī)電設(shè)備管理制度一、物業(yè)本體維護(hù)管理制度管理處負(fù)責(zé)對廠區(qū)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查、日常維護(hù)、廠區(qū)大、中修維護(hù)管理。管理處主任指定專人負(fù)責(zé)并組織管理員、安管員、維修員對所管樓宇的外觀、公共門窗、設(shè)備等情況進(jìn)行巡視檢查，將檢查情況記錄在相關(guān)記錄表內(nèi)。巡視檢查負(fù)責(zé)人要根據(jù)職責(zé)及相關(guān)工作規(guī)程定期巡視檢查，確保每周對所管理物業(yè)全面巡視檢查一遍。巡視檢查負(fù)責(zé)人對違章裝修、亂搭建、占用公共部位、損壞房屋結(jié)構(gòu)、改變建筑物外觀、亂拉線、亂張貼等行為采取果斷措施進(jìn)行制止，并要求恢復(fù)原狀。巡視檢查負(fù)責(zé)人對需要維修的公共部位向管理處主任報(bào)告后，填寫《維修單》交維修工進(jìn)行維修，并跟蹤維修進(jìn)度和檢查驗(yàn)收。建筑物的綜合檢查和評定1）品質(zhì)管理部每年第四季度對所管建筑物進(jìn)行一次綜合檢查和評定，并對檢查和評定結(jié)果出具在專題報(bào)告內(nèi)。2）完好：完好房屋是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝備完整，設(shè)備完好，齊全，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。3）基本完好：基本完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量部件部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性維修能恢復(fù)的。4）一般性損壞：一般性損壞房屋是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不暢通，水衛(wèi)、電照管線，器具和零件有部分老化，損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。5）嚴(yán)重?fù)p壞：嚴(yán)重?fù)p壞房屋是指年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞的房屋，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損、油漆老化起塊見底，設(shè)備陳舊不全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)所管理物業(yè)大、中修工程項(xiàng)目組織實(shí)施。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對客戶委托的大、中修項(xiàng)目組織實(shí)施。檢查單位會同管理處對建筑物存在的問題和可能出現(xiàn)的問題，提出下一年度建筑物大、中修項(xiàng)目的建議，向客戶報(bào)告并跟蹤進(jìn)展情況。管理處主動配合經(jīng)批準(zhǔn)的大、中修項(xiàng)目的實(shí)施。管理處負(fù)責(zé)向負(fù)責(zé)建筑物大、中修工程的單位收集資料，填寫建筑物維護(hù)記錄表，整理歸檔。二、供電管理制度客戶用電設(shè)備的報(bào)裝管理管理處負(fù)責(zé)用電設(shè)備的管理，審查客戶提供的用電設(shè)備電氣平面圖及電氣系統(tǒng)圖。如客戶負(fù)載超過原設(shè)計(jì)能力，管理處將通知客戶，并協(xié)助客戶與供電部門協(xié)商解決。停電處理在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)提前通知各客戶單位，并在廠區(qū)各顯著位置提示各客戶停電注意事項(xiàng)及做好相應(yīng)的停電記錄。故障停電時(shí)管理處應(yīng)立即通知客戶，同時(shí)與供電部門聯(lián)系，并做好記錄。發(fā)電機(jī)隨時(shí)處于啟動狀態(tài)廠區(qū)公共設(shè)施用電設(shè)備的管理和維護(hù)管理處制訂用電設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，按計(jì)劃實(shí)施檢查并做好維護(hù)保養(yǎng)記錄。緊急情況處理緊急情況時(shí)，由主管部門負(fù)責(zé)組織力量搶修并采取有效措施，控制、縮小影響面，并與供電部門聯(lián)系，協(xié)助處理并做好記錄。三、配電房管理制度配電房內(nèi)高低壓配電柜、變壓器等設(shè)備均由持證上崗人員負(fù)責(zé)管理、操作，送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無關(guān)人員謝絕入內(nèi)。每次巡查應(yīng)嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù);檢查屏上指示燈、儀表運(yùn)行、補(bǔ)償柜運(yùn)行等是否正常。停、送電的實(shí)施，必須一人監(jiān)護(hù)，一人操作。停電檢修，嚴(yán)格按程序操作，先停電、驗(yàn)電、懸掛標(biāo)示牌、警告牌。每天清潔一次，做到地面、設(shè)備表面無灰塵，墻面清潔干凈，室內(nèi)照明、門窗正常完好。室內(nèi)照明、通風(fēng)良好。開關(guān)狀態(tài)與值班記錄一致，不得隨意改變運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程和崗位責(zé)任制。在特殊氣候時(shí)，加強(qiáng)對設(shè)備的巡視，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)應(yīng)保持冷靜，操作并作好記錄。定期檢驗(yàn)絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全用具。注意機(jī)房及電流溝道防鼠。四、發(fā)電機(jī)房管理制度發(fā)電機(jī)房平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由監(jiān)控中心管理，未經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。值班人員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)巡視檢查。檢查發(fā)電機(jī)的機(jī)油、冷卻水位是否合乎要求，柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行8小時(shí)用油量。發(fā)電機(jī)每星期空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不少于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于備用狀態(tài)。發(fā)電機(jī)一旦起動運(yùn)行，值班員應(yīng)立即檢查發(fā)電機(jī)各儀表指示是否正常。嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)制度，做好發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄和保養(yǎng)記錄。定期清掃發(fā)電房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔。發(fā)現(xiàn)漏油漏水現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)修理。加強(qiáng)防火和消防管理意識。確保發(fā)電機(jī)消防設(shè)施完好齊備。注意機(jī)房及電纜溝道防鼠。五、給排水管理制度給排水的申請報(bào)裝客戶應(yīng)向管理處提供所裝修的房屋給排水圖及資料，發(fā)現(xiàn)有給排水設(shè)施不能滿足客戶需求時(shí)，管理處應(yīng)通知客戶，并協(xié)助與給排水部門協(xié)商解決。停水處理在接到供水部門的停水通知后，管理處應(yīng)及時(shí)通知客戶并做好記錄，當(dāng)事故停水時(shí)，管理處應(yīng)及時(shí)搶修并通知客戶，同時(shí)做好記錄。緊急情況處理緊急情況時(shí)，管理處應(yīng)立即采取措施并組織實(shí)施搶修，同時(shí)與給排水部門聯(lián)系，并及時(shí)通知客戶，做好有關(guān)記錄。管理處制訂給排水設(shè)施的日常和定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施。六、水泵房管理制度水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備必須由專人持證上崗負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期進(jìn)行保養(yǎng)、維修、清潔工作，定時(shí)進(jìn)行巡回檢查，了解設(shè)備運(yùn)行情況，認(rèn)真做好工作記錄。泵房內(nèi)機(jī)電設(shè)備每日由專人巡視、操作、記錄。消防泵、生活泵的選擇開關(guān)位置、操作標(biāo)志都應(yīng)標(biāo)示明確。生活水泵每月至少輪換使用一次，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。消防泵每月試運(yùn)行一次，以保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每月進(jìn)行一次“自動、手動”操作檢查，每半年進(jìn)行一次定期檢查保養(yǎng)。設(shè)備負(fù)責(zé)人及有關(guān)操作規(guī)定應(yīng)掛于明顯位置。泵房衛(wèi)生每天打掃一次，泵及管道每半月清潔一次，做到地面、機(jī)器無灰塵、無積水，墻面清潔干凈，室內(nèi)照明、門窗正常完好。操作人員在3米以上檢修設(shè)備（包括開關(guān)、閥門等），必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。七、電梯機(jī)房管理制度每周對機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房不得堆放雜物。保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)有防雨措施，機(jī)房內(nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不得超過40度。每天由專人巡視機(jī)房，保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于明顯處。毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)作好防水、防潮工作。機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動物進(jìn)入。本規(guī)定及各種警示牌，應(yīng)急措施等必須清晰并掛于明顯處。按規(guī)定定期對機(jī)房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。八、電梯緊急救援程序受困于電梯內(nèi)的乘客實(shí)質(zhì)上并無危險(xiǎn)，僅在乘客自身過度驚慌或非專業(yè)人員從事解救的情況下，方會發(fā)生危險(xiǎn)。盤動電梯放人僅在緊急情況之下，操作者必須是受過專業(yè)訓(xùn)練的電梯工。在盤動電梯轎廂前，必須預(yù)先告知被困乘客靜候解救，切勿嘗試自行設(shè)法離開電梯轎廂。在進(jìn)行盤動電梯之前必須切斷電源總開關(guān)。在盤動電梯下行，遇到不能盤動時(shí)，可能是電梯轎廂的安全設(shè)備（安全鉗）已經(jīng)發(fā)生作用，須由工程技術(shù)人員處理。通常最好盤動電梯下行至最接近的層樓面，如需要盤動電梯距離太長或電梯轎廂的總重量（包括乘客）少于平衡重量，則可盤動電梯上行至最近的樓層面。對于無變速齒箱的高速電梯進(jìn)行盤動時(shí)應(yīng)加倍小心，防止因電梯轎廂的總重量所產(chǎn)生的重力導(dǎo)致加速過大而失去控制。當(dāng)盤動電梯至接近平層樓面后，制動裝置要復(fù)原，然后用電梯外門專用鑰匙在該層打開電梯門放出被困乘客。盤動電梯放人時(shí)制動裝置人為的松開要十分小心和緩慢，以防止電梯轎廂的總重量所產(chǎn)生重力過于大而失去控制的危險(xiǎn)，（特別是無變速齒箱的電梯）。九、電梯應(yīng)急方案電梯機(jī)房處于建筑物最高層，底坑處于建筑物最底層，井道通過層站與樓道相連。機(jī)房會因屋頂或門窗漏雨而進(jìn)水，底坑除因建筑防水層處理不好而滲水外，會因暖氣及上下水管道、消防栓等的泄漏使水從樓層經(jīng)井道流入底坑，井道、轎廂也會遭水淹，當(dāng)發(fā)生浸水事件時(shí)，除從建筑設(shè)施上采用堵漏措施外，還應(yīng)采取以下應(yīng)急措施。當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或滲水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二層以上，中止運(yùn)行，斷開總電源。當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將轎廂停于進(jìn)水層站的上二層，停梯斷電，以防止轎廂進(jìn)水。當(dāng)?shù)卓泳阑驒C(jī)房進(jìn)水多，應(yīng)立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。發(fā)生浸水時(shí)，應(yīng)迅速切斷漏水來源，設(shè)法使電氣設(shè)備不進(jìn)水或進(jìn)水或少進(jìn)水。對浸濕電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，如采取擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換管線等方法。確認(rèn)水分消除，絕緣電阻符合要求并經(jīng)試梯無異常后，方可投入運(yùn)行。對微機(jī)控制電梯，更需仔細(xì)檢查以免燒毀線路板。十、消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度按照國家《消防法》.地方各級政府和消防監(jiān)督機(jī)關(guān)頒布的實(shí)施細(xì)則對消防設(shè)施檢查。實(shí)行四級消防監(jiān)督檢查管理，分別以定期抽查和分片、分區(qū)包干方式進(jìn)行。1）主任不定期抽查，主要查規(guī)范、查操作、查完好率。2）維修工每季檢查，對全面消防設(shè)施完好情況的檢查。3）安管員每天巡視檢查，對全面消防設(shè)施完好情況的檢查。4）消防巡視檢查，做基本全面檢查，確保消防通道暢通。一旦發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理糾正，確保消防安全運(yùn)行正常。對客戶存在的問題隱患，發(fā)出書面火險(xiǎn)隱患通知書并協(xié)助處理整改。夜間值班一旦發(fā)現(xiàn)異常情況，值班人除作好值班記錄外，還應(yīng)保持冷靜，果斷處理，同時(shí)通知上級主管部門和相關(guān)單位及時(shí)采取措施，消除火險(xiǎn)隱患，避免發(fā)生火警、火災(zāi)事故，確保廠區(qū)的消防安全。十一、消防設(shè)施停用管理制度加強(qiáng)消防設(shè)施停用期的管理工作，確保消防設(shè)施停用期間的消防安全。裝修、擴(kuò)建、改建工程，按消防法規(guī)的要求進(jìn)行管理。由施工單位出具書面申請報(bào)告，并填寫“消防設(shè)施停用呈報(bào)表”由管理處審批后，發(fā)出通知。工程完工確認(rèn)后，根據(jù)驗(yàn)收情況恢復(fù)供水。十二、巡視制度值班員每天應(yīng)對設(shè)備的運(yùn)行，進(jìn)行日常巡視檢查、記錄工作。值班員巡視時(shí)仔細(xì)認(rèn)真，做到“