物業(yè)管理法規(guī)及知識課件

物業(yè)管理及法規(guī)基礎(chǔ)知識物業(yè)管理及法規(guī)主要內(nèi)容

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展二、物業(yè)管理基本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)主要內(nèi)容

涉及法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號令2003年9月1日實施2、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》——建設(shè)部110號令2002年5月1日實施3、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》——公安部61號令2002年5月1日實施4、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》——2002年11月1日實施涉及法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號令2003年9一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1、物業(yè)管理的起源：

物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國，當時工業(yè)革命發(fā)展使大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起對城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導致產(chǎn)生房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國的物業(yè)管理業(yè)作為一個固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的（中國皇宮的管理也算是物業(yè)管理）

物業(yè)管理法規(guī)及知識課件2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個消費環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并取得蓬勃發(fā)展，被視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。實際上物業(yè)管理的產(chǎn)生是依賴于房地產(chǎn)的發(fā)展及人們生活需求的不斷提高。物業(yè)管理法規(guī)及知識課件3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》實施。3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展

截止2002年底，全國物業(yè)管理企業(yè)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當與我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%；全國城市物業(yè)管理的覆蓋率達38%，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上。3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展

截止2002年底，全國物業(yè)管4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》——2000年1月1日實施：資質(zhì)等級：分一級、二級、三級等級與臨時資質(zhì)；深圳市萬科物業(yè)管理有限公司屬國家一級和深圳市甲級企業(yè)。佛山分公司已獲佛山市臨時資質(zhì)。4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。分析：A：建筑物——非建筑物B：已建成投入使用的——未完工、在建C：主體及配套——紅線范圍內(nèi)的一切物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設(shè)周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物業(yè)管理的基本概念概念二、物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務(wù)。新條例定義：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。包括：不動產(chǎn)、土地建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息物品、預算和能源等設(shè)施的管理。

物業(yè)管理的對象——共有物業(yè)——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為概念二、物業(yè)管理物業(yè)管理的對象概念三：業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。概念三：業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人履行的義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。概念三：業(yè)主履行的義務(wù)：概念三：業(yè)主定義：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。履行下列職責：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。業(yè)主大會會議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。對于1、3、4的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。概念四：業(yè)主大會定義：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。代表和維護物業(yè)管理業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。履行下列職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。概念五：業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。概念六：業(yè)主公約業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。概念六：業(yè)主公約業(yè)主公約是指由全體概念七、房屋本體維修基金：來源：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金用途：房屋共用部位包括承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等的維護概念七、房屋本體維修基金：來源：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上概念八、公用設(shè)施專用基金：來源：在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)總投資除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金用途：用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)的重大維修工程項目概念八、公用設(shè)施專用基金：來源：在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)總投概念九、管理用房來源：按條例規(guī)定向業(yè)委會提供。以建造成本價提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主計算公式：人均管理用房規(guī)劃指標（0.06）X住宅區(qū)房屋的總套數(shù)（固定）X戶均人口數(shù)（3.75）包括：辦公、生活和庫房等用房。機電值班室概念九、管理用房來源：按條例規(guī)定向業(yè)委會提供。以建造成本價提概念十、商業(yè)用房：來源：以同期市政府微利房價格向業(yè)主委員會提供部分商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共用計算公式：多層總建筑面的千分之三高層總建筑面積的千分之二概念十、商業(yè)用房：來源：以同期市政府微利房價格向業(yè)主委員會提概念十一、物業(yè)管理服務(wù)費來源：1、向業(yè)主收取的管理費2、公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入3、部分商業(yè)用房的租金4、住宅區(qū)的其它合法收入概念十一、物業(yè)管理服務(wù)費來源：1、向業(yè)主收取的管理費三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點：1、物業(yè)管理的性質(zhì)社會化：有利提高整個城市管理的社會化程度物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、安全、租售等企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為經(jīng)營型：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，提供的是勞務(wù)與服務(wù)，推行有償服務(wù)、合理收費。討論：物業(yè)管理企業(yè)開源節(jié)流方面應有哪些新舉措？

三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點：2、物業(yè)管理的基本特點業(yè)主自治自律（業(yè)主公約和業(yè)主委員會）業(yè)主自治：業(yè)主對自己的財產(chǎn)負責，具有和行使管理權(quán)；業(yè)主自律：單個業(yè)主利益服從公眾利益。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系2、物業(yè)管理的基本特點四、物業(yè)管理的作用確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命能夠為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境（怎樣理解予管理于服務(wù)之中？具體應當怎樣做）使物業(yè)保值、升值（消費者注重長期效應）促進政府部分職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財政補貼負擔（花園城市有賴于物業(yè)管理）

四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類

1、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)

按結(jié)構(gòu)層次分為：單層、多層、高層、超高層

五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類2、物業(yè)管理的類型

住宅區(qū)管理（廣州四季花城）工業(yè)區(qū)管理（廠區(qū)管理）寫字樓管理（中信大廈）商貿(mào)樓管理（深圳福景大廈）2、物業(yè)管理的類型六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理3、清潔衛(wèi)生（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、車輛行使及停泊

5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應由管理公司賠償）6、市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項：如房屋本體維修基金管理規(guī)定、公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定等

六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時也給社區(qū)帶來不安（咬人、擾人、嚇人）！《深圳經(jīng)濟特區(qū)限制養(yǎng)犬規(guī)定》有時我也很乖！養(yǎng)犬證件：《犬類免疫證》、《養(yǎng)犬許可證》犬只戶外活動須遵守：1、佩帶號牌；2、戴防護口罩；3、佩帶犬鏈、成人牽領(lǐng)看管；4、即時清除糞便。相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時也給社區(qū)帶來不安（咬相關(guān)案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認真作好記錄，車輛檢查、放行到位（制度）2、安全防范、風險意識的造就3、尋求第三方進行幫助以某大廈住戶車被一外來車刮傷的案例以小區(qū)的停車小票在另一小區(qū)出現(xiàn)為例以小區(qū)車輛丟失為例入世了，我也更貼近您的生活，有關(guān)我的安全也越來越被人關(guān)注了相關(guān)案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認真作好記錄，車輛檢相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以送東西為由入室，搶劫、勒索、綁架事主1、定期調(diào)整巡邏路線，加強對安全盲區(qū)的警戒2、強化安全員主動獲得信息的能力2、保留好現(xiàn)場記錄3、尋求第三方協(xié)助再高的檻也攔不住我，我時常惦記著你您哪！相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以送東西為由入室，搶劫、勒相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。2、上下層水管堵塞，下家不予支持。1、參照條例中相關(guān)的條款進行說服（房屋毗連部位：房屋本體中中不屬于共用和自用部位的部位、設(shè)施設(shè)備）2、適時運用下層業(yè)主一同進行協(xié)商相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。1、相關(guān)案例分析之五禁止行為1、破壞承重結(jié)構(gòu)、拆、鑿、搭2、破壞防水層3、增加負載4、使用不符消防要求裝修材料5、超時等違章裝修巡查關(guān)鍵點：崗位？記錄；停水停電停工要慎重裝修單位：《承建資格證書》、上崗證入住前您必須先過我這關(guān)！深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定相關(guān)案例分析之五禁止行為裝修單位：《承建資格證書》、上崗證入配套說明房屋的五分法：1、自用部位：責任人為業(yè)主2、毗連部位：責任人為毗連業(yè)主3、本體（共用部位）：本體內(nèi)的全體業(yè)主4、公用設(shè)施：責任人為業(yè)委會5、居民生活供應部門（供水、供氣、供電等）責任人為有關(guān)部門配套說明房屋的五分法：1、自用部位：責任人為業(yè)主住宅區(qū)內(nèi)禁止的行為1、踐踏、占用綠化地；2、占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；3、亂拋垃圾、雜物；4、影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；5、損毀、涂畫園林藝術(shù)雕塑；6、聚眾喧鬧；7、隨意停放車輛和鳴喇叭；8、發(fā)出超出規(guī)定標準的噪音；9、排放有毒、有害物質(zhì)；10、經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；11、法律法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。住宅區(qū)內(nèi)禁止的行為相關(guān)案例分析之六高空拋物問題的處理1、住戶家中拋出物品2、樓體附作物脫落3、高空作業(yè)1、加強宣傳（事故實物展）2、加強樓附著物的檢查巡視3、加強高空作業(yè)的保護監(jiān)視4、明確安全生產(chǎn)責任誰總是這樣討厭？相關(guān)案例分析之六高空拋物問題的處理1、住戶家中拋出物品1、加相關(guān)案例分析之七商戶管理中容易出現(xiàn)的一些問題1、違章、占道經(jīng)營2、不按消防要求或不按管理處的要求執(zhí)行1、溝通、教育；2、政府部門協(xié)調(diào)3、文明經(jīng)商戶評比活動、商會4、通過其它方式（拍照、曝光）引以自律它需要綜合治理《深圳經(jīng)濟特區(qū)消防管理條例》、《機關(guān)、團體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》要求：1、防火重點日檢查：用火用電、通道出口、指示標志、設(shè)施器材、防火門、防火卷簾等2、其他單位月、季度檢查：隱患整改及防范措施落實、消防水源、滅火器材配置有效、人員消防知識掌握、危險品防火防爆、控制室值班記錄等相關(guān)案例分析之七商戶管理中容易出現(xiàn)的一些問題1、違章、占道經(jīng)相關(guān)案例分析之八對小區(qū)內(nèi)發(fā)廣告人員的管理1、封閉小區(qū)派發(fā)廣告、2、非封閉小區(qū)3、派發(fā)廣告的位置：信箱、戶內(nèi)1、可以聯(lián)系公安城管2、平時進行宣傳和監(jiān)控3、采取其它方式的處分措施玩的就是你不注意相關(guān)案例分析之八對小區(qū)內(nèi)發(fā)廣告人員的管理1、封閉小區(qū)派發(fā)廣告相關(guān)案例分析之九遇有家居報警的處理方法1、家居報警時破門而入的損失2、家居報警時袖手旁觀的損入什么樣的情況下可以破門而入？能否破門而入？私闖民宅？火災、煤氣泄漏、刑事案件以及其它嚴重的情況（如泡水）正當防衛(wèi)、緊急避險。最好現(xiàn)場有第三人，帶相機，破門前后均要進行拍照難過的僅僅只是這道門？相關(guān)案例分析之九遇有家居報警的處理方法1、家居報警時破門而入七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)1、策劃階段

早期介入：項目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計制定管理方案：確定管理檔次、確定服務(wù)標準、財務(wù)收支預算組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)2、物業(yè)管理的前期準備階段

物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理人員的選聘和培訓規(guī)章制度和制定七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)3、啟動階段

接管驗收用戶入?。ㄑb修管理）產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會4、日常運作階段

日常綜合服務(wù)與管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)（內(nèi)部、外部關(guān)系）3、啟動階段謝謝大家謝謝大家物業(yè)管理及法規(guī)基礎(chǔ)知識物業(yè)管理及法規(guī)主要內(nèi)容

一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展二、物業(yè)管理基本概念三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)主要內(nèi)容

涉及法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號令2003年9月1日實施2、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》——建設(shè)部110號令2002年5月1日實施3、《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》——公安部61號令2002年5月1日實施4、《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》——2002年11月1日實施涉及法規(guī)1、《物業(yè)管理條例》——國務(wù)院379號令2003年9一、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1、物業(yè)管理的起源：

物業(yè)管理是社會經(jīng)濟發(fā)到一定水平的必然產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀60年代的英國，當時工業(yè)革命發(fā)展使大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，引起對城市房屋需求的增加。但由于缺乏管理導致產(chǎn)生房屋破損嚴重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。一位名叫奧克維婭-希爾的女士迫不得已為她名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，人們紛紛效仿。今天，英國的物業(yè)管理業(yè)作為一個固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的（中國皇宮的管理也算是物業(yè)管理）

物業(yè)管理法規(guī)及知識課件2、物業(yè)管理是房地產(chǎn)的延續(xù)和完善

物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個消費環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性經(jīng)營服務(wù)方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)，在國際上十分流行并取得蓬勃發(fā)展，被視作現(xiàn)代化城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。實際上物業(yè)管理的產(chǎn)生是依賴于房地產(chǎn)的發(fā)展及人們生活需求的不斷提高。物業(yè)管理法規(guī)及知識課件3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展2003年9月1日，第一部全國性物業(yè)管理法規(guī)《物業(yè)管理條例》實施。3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展

截止2002年底，全國物業(yè)管理企業(yè)超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人，相當與我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的23%；全國城市物業(yè)管理的覆蓋率達38%，經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上。3、物業(yè)管理在中國的產(chǎn)生與發(fā)展

截止2002年底，全國物業(yè)管4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》——2000年1月1日實施：資質(zhì)等級：分一級、二級、三級等級與臨時資質(zhì)；深圳市萬科物業(yè)管理有限公司屬國家一級和深圳市甲級企業(yè)。佛山分公司已獲佛山市臨時資質(zhì)。4、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理二、物業(yè)管理的基本概念概念一、物業(yè)定義：物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地。分析：A：建筑物——非建筑物B：已建成投入使用的——未完工、在建C：主體及配套——紅線范圍內(nèi)的一切物業(yè)的特性：位置的固定性和地區(qū)性形式上的多樣性使用上的長期性建設(shè)周期長、投資量大容易受政策的限制保值性和增值性二、物業(yè)管理的基本概念概念二、物業(yè)管理行業(yè)定義：是指由專業(yè)機構(gòu)或公司，按照合同或契約，接受業(yè)主（用戶）的委托，按照市場經(jīng)營方式，運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主（用戶）進行管理并提供綜合服務(wù)。新條例定義：業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。包括：不動產(chǎn)、土地建筑物、設(shè)備、房間、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息物品、預算和能源等設(shè)施的管理。

物業(yè)管理的對象——共有物業(yè)——業(yè)主及非業(yè)主使用人的行為概念二、物業(yè)管理物業(yè)管理的對象概念三：業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。概念三：業(yè)主定義：房屋的所有權(quán)人履行的義務(wù)：1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；5、按時交納物業(yè)服務(wù)費用；6、法律法規(guī)規(guī)定的其它義務(wù)。概念三：業(yè)主履行的義務(wù)：概念三：業(yè)主定義：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。履行下列職責：1、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4、決定專項維修基金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；5、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6、法律法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。業(yè)主大會會議形式：集體討論和書面征詢意見，1/2持有投票權(quán)的業(yè)主參加。大會決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。對于1、3、4的決定必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。概念四：業(yè)主大會定義：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。代表和維護物業(yè)管理業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。履行下列職責：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責。概念五：業(yè)主委員會業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。概念六：業(yè)主公約業(yè)主公約是指由全體業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在使用、維護物業(yè)及其管理等方面的權(quán)利義務(wù)的行為守則。應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。概念六：業(yè)主公約業(yè)主公約是指由全體概念七、房屋本體維修基金：來源：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金用途：房屋共用部位包括承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等的維護概念七、房屋本體維修基金：來源：住宅區(qū)竣工交付使用在一年以上概念八、公用設(shè)施專用基金：來源：在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)總投資除地價以外的建設(shè)總投資百分之二的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金用途：用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)的重大維修工程項目概念八、公用設(shè)施專用基金：來源：在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)總投概念九、管理用房來源：按條例規(guī)定向業(yè)委會提供。以建造成本價提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主計算公式：人均管理用房規(guī)劃指標（0.06）X住宅區(qū)房屋的總套數(shù)（固定）X戶均人口數(shù)（3.75）包括：辦公、生活和庫房等用房。機電值班室概念九、管理用房來源：按條例規(guī)定向業(yè)委會提供。以建造成本價提概念十、商業(yè)用房：來源：以同期市政府微利房價格向業(yè)主委員會提供部分商業(yè)用房，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共用計算公式：多層總建筑面的千分之三高層總建筑面積的千分之二概念十、商業(yè)用房：來源：以同期市政府微利房價格向業(yè)主委員會提概念十一、物業(yè)管理服務(wù)費來源：1、向業(yè)主收取的管理費2、公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所的經(jīng)營收入3、部分商業(yè)用房的租金4、住宅區(qū)的其它合法收入概念十一、物業(yè)管理服務(wù)費來源：1、向業(yè)主收取的管理費三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點：1、物業(yè)管理的性質(zhì)社會化：有利提高整個城市管理的社會化程度物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提。專業(yè)化：設(shè)備、環(huán)境、安全、租售等企業(yè)化：物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為經(jīng)營型：物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，提供的是勞務(wù)與服務(wù)，推行有償服務(wù)、合理收費。討論：物業(yè)管理企業(yè)開源節(jié)流方面應有哪些新舉措？

三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點：2、物業(yè)管理的基本特點業(yè)主自治自律（業(yè)主公約和業(yè)主委員會）業(yè)主自治：業(yè)主對自己的財產(chǎn)負責，具有和行使管理權(quán)；業(yè)主自律：單個業(yè)主利益服從公眾利益。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是平等的合同關(guān)系2、物業(yè)管理的基本特點四、物業(yè)管理的作用確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命能夠為業(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境（怎樣理解予管理于服務(wù)之中？具體應當怎樣做）使物業(yè)保值、升值（消費者注重長期效應）促進政府部分職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財政補貼負擔（花園城市有賴于物業(yè)管理）

四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類

1、物業(yè)的分類按使用功能分為：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他按產(chǎn)權(quán)分為：公有產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、單位產(chǎn)權(quán)

按結(jié)構(gòu)層次分為：單層、多層、高層、超高層

五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類2、物業(yè)管理的類型

住宅區(qū)管理（廣州四季花城）工業(yè)區(qū)管理（廠區(qū)管理）寫字樓管理（中信大廈）商貿(mào)樓管理（深圳福景大廈）2、物業(yè)管理的類型六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容

1、房屋的使用、維修、養(yǎng)護2、消防設(shè)施設(shè)備、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車庫、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理3、清潔衛(wèi)生（外包體現(xiàn)專業(yè)化分工）4、車輛行使及停泊

5、公共秩序（業(yè)主家中失竊是否應由管理公司賠償）6、市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項：如房屋本體維修基金管理規(guī)定、公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定等

六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時也給社區(qū)帶來不安（咬人、擾人、嚇人）！《深圳經(jīng)濟特區(qū)限制養(yǎng)犬規(guī)定》有時我也很乖！養(yǎng)犬證件：《犬類免疫證》、《養(yǎng)犬許可證》犬只戶外活動須遵守：1、佩帶號牌；2、戴防護口罩；3、佩帶犬鏈、成人牽領(lǐng)看管；4、即時清除糞便。相關(guān)案例分析之一犬在給人類帶來樂趣的同時也給社區(qū)帶來不安（咬相關(guān)案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認真作好記錄，車輛檢查、放行到位（制度）2、安全防范、風險意識的造就3、尋求第三方進行幫助以某大廈住戶車被一外來車刮傷的案例以小區(qū)的停車小票在另一小區(qū)出現(xiàn)為例以小區(qū)車輛丟失為例入世了，我也更貼近您的生活，有關(guān)我的安全也越來越被人關(guān)注了相關(guān)案例分析之二停車場車輛被撞、被盜1、認真作好記錄，車輛檢相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以送東西為由入室，搶劫、勒索、綁架事主1、定期調(diào)整巡邏路線，加強對安全盲區(qū)的警戒2、強化安全員主動獲得信息的能力2、保留好現(xiàn)場記錄3、尋求第三方協(xié)助再高的檻也攔不住我，我時常惦記著你您哪！相關(guān)案例分析之三小區(qū)發(fā)生被盜的處理以送東西為由入室，搶劫、勒相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。2、上下層水管堵塞，下家不予支持。1、參照條例中相關(guān)的條款進行說服（房屋毗連部位：房屋本體中中不屬于共用和自用部位的部位、設(shè)施設(shè)備）2、適時運用下層業(yè)主一同進行協(xié)商相關(guān)案例分析之四鄰里利益的處理1、上下層滲水，各自不管。1、相關(guān)案例分析之五禁止行為1、破壞承重結(jié)構(gòu)、拆、鑿、搭2、破壞防水層3、增加負載4、使用不符消防要求裝修材料5、超時等違章裝修巡查關(guān)鍵點：崗位？記錄；停水停電停工要慎重裝修單位：《承建資格證書》、上崗證入住前您必須先過我這關(guān)！深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定相關(guān)案例分析之五禁止行為裝修單位：《承建資格證書》、上崗證入配套說明房屋的五分法：1、自用部位：責任人為業(yè)主2、毗連部位：責任人為毗連業(yè)主3、