成都雙流雙華路項目畝英倫風情小鎮(zhèn)策劃方案XXXX

雙華路項目基本數(shù)據(jù)凈用地面積 66974㎡一期凈用地面積二期凈用地面積住宅總戶數(shù) 1031戶一期總戶數(shù)二期總戶數(shù)43226㎡23748㎡741戶(其中136 戶花園洋房)290戶（其中56戶 花園洋房)地上建筑面積 101608㎡一期地上建筑面積二期地上建筑面積建筑密度容積率綠化率停車位68034㎡33574㎡26%1.51740%387輛開發(fā)商成都雙華通纜有限公司第1頁共97頁雙華路項目營銷推廣方案一、項目簡介1、項目基本數(shù)據(jù)表2，項目規(guī)劃及建筑思路★總平規(guī)劃第2頁共97頁項目總體規(guī)劃為600畝占地面積，首期開發(fā)100畝。首期開發(fā)地塊方正，凈用地面積66974平米，整體規(guī)劃分兩期來開發(fā)。整體采用圍合式設(shè)計理念，外圍均規(guī)劃為多層建筑?；▓@洋房在多層的圍合之中，呈馬蹄性分布?！锝ㄖO(shè)計整個項目的建筑風格為經(jīng)典的英式建筑，三段立面、尖頂塔樓、陡坡屋頂、老虎窗、圓形花臺等建筑語言和符號的運用充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。藍、灰、白富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動態(tài)的韻律與美感。建筑形態(tài)由6+1的多層和疊拼的花園洋房構(gòu)成?！锞坝^設(shè)計在項目的景觀設(shè)計上吸取英式園林景觀的特點，大量運用噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷宮等景觀小品；并有機結(jié)合地塊的天然高差進行景區(qū)轉(zhuǎn)換和植物高低層次的布局，形成明顯浪漫的*******情調(diào)和坡式園林景觀特點。在花園洋房的棟間及外圍以水系環(huán)繞，在大部分的花園洋房的前庭后院都有水景經(jīng)過。前庭通過水上設(shè)橋的方式連接小區(qū)干道和入戶私道，充分體現(xiàn)戶主的尊貴和私密；后花園與對面住戶通過水景相隔，并設(shè)計了水岸碼頭，是充分享受水景和浪漫情調(diào)的平臺。整個項目的景觀以屋前屋后的分散景觀和四個組團景觀構(gòu)成（分別為：小區(qū)入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。在保證每戶景觀占有的同時也考慮到了社區(qū)公共活動的交流空間。在景觀構(gòu)成的植物選擇上充分考慮了高低錯落的層次感和枯榮季節(jié)的合理搭配?！飸粜驮O(shè)計第3頁共97頁項目的多層戶型由77㎡、78.4㎡、79.7㎡、80.6㎡、88㎡的兩房兩廳及88.7㎡、119.1㎡的三房兩廳構(gòu)成，共計7種戶型，以80平米左右的兩房為主，戶型方正適用利用率高；板式結(jié)構(gòu)和南北朝向造就所有房間采光通風良好；大量運用飄窗設(shè)計，拓展室內(nèi)使用空間；其中89㎡的兩房和119.1㎡的三房，設(shè)計了專門的入戶花園，為偏好自然和養(yǎng)花種草的客戶提供了更高的品質(zhì)享受；項目花園洋房部分的戶型面積在160—175㎡之間，一二層的享受前后花園和特有的水岸碼頭；三四五層的享受退臺設(shè)計的空中花園和屋頂花園；戶戶配有半地下層設(shè)計的私家車庫，部分戶型設(shè)有半地下的家庭娛樂室；客廳挑高4.5米，并與餐廳以幾級樓梯高差相連，做到功能分區(qū)明顯而互不干擾，部分戶型在客廳與餐廳之間設(shè)有中庭花園；整個花園洋房的戶型具有在滿足類別墅的功能空間上適宜地控制了總面積，高性價比優(yōu)勢突出；★配套設(shè)施項目先期在社區(qū)外圍規(guī)劃了臨街底層商業(yè)，可以引進一些生活配套以滿足小區(qū)業(yè)主們的日常生活購買需求。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閑娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童游樂設(shè)施等。后期500畝待開發(fā)區(qū)域還將規(guī)劃大型商業(yè)配套、大型運動設(shè)施等社區(qū)配套，600畝項目開發(fā)完成后將全面滿足社區(qū)居民所需的商業(yè)購物、休閑娛樂、運動健身、商務(wù)會客、子女入托等配套需求，呈現(xiàn)出一翻城中城的生活景象。）3，項目區(qū)位及周邊狀況：★項目區(qū)位第4頁共97頁本案位于雙華路與雙黃路交匯處，距華陽車程9公里，距雙流5公里，距雙流機場4公里。從項目到成都市區(qū)有多條線路可以選擇，從雙華路轉(zhuǎn)大件路直達永豐路，雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至武候大道、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉(zhuǎn)迎賓大道再轉(zhuǎn)南延線到人南立交等多條線路；得益于城外道路的寬闊暢通，從項目到成都南面的幾個主要二環(huán)路口，幾條線路的車程都在20分鐘之內(nèi)。雙流抓住成都南部新區(qū)建設(shè)正式啟動的歷史機遇，編制了160平方公里的雙流北部新區(qū)東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團的城市發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，到2020年雙流北部新區(qū)將聚集人口130萬，實現(xiàn)“東（華陽）西（東升）互動，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)對接成都錯位發(fā)展”，將把雙流北部新區(qū)建設(shè)成為成都市區(qū)域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地形成一個東起新興西至九江的環(huán)成都經(jīng)濟增長核心地帶。本項目位于以上四大板塊的交界區(qū)域?！镯椖恐苓厾顩r：本案位于連接雙流到華陽的主干道雙華路上，側(cè)面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環(huán)大約20分鐘車程。雙華路車流比較多，兩旁土地很多，均為待開發(fā)用地；項目周邊緊鄰雙華村的村鎮(zhèn)中心，超市、餐飲、休閑、診所、銀行等基本配套已經(jīng)具備，但檔次不足；項目旁邊除了雙華村鎮(zhèn)還有一個剛剛?cè)胱〉拇笮桶仓眯^(qū)，已具備一定的生活氛圍；項目以東500米附近是西航港工業(yè)區(qū)?！镯椖拷煌肪€圖第5頁共97頁第6頁共97頁市場分析一、成都房產(chǎn)市場概況及基本競爭格局1.房產(chǎn)開發(fā)投資情況1)2005年，成都市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達到507.79億元，同比增長21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2005年全市商品房交易均價3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價2875元/平方米，同比增長18.96%。其中五城區(qū)商品房交易均價為4085元/平方米，同比增長9.48%；商品住宅均價為3770元/平方米，同比增長16.32%。2)2006年1—7月成都市狀況從成都市統(tǒng)計局發(fā)布的成都房地產(chǎn)1-7月的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都樓市依舊呈現(xiàn)出供銷兩旺的穩(wěn)定、健康態(tài)勢。全市新建商品房成交1044.20萬平方米，同比增長30.8%；其中住宅成交919.44萬平方米，同比增長37.4%。2006年1-7月房價穩(wěn)中有升，全市新建商品房成交均價為3521元/平方米；其中住宅成交均價為3304元/平方米。開發(fā)累計完成投資320.76億元。比去年同期增長了29.4%。從投資和銷售面積來看，住宅仍是投資的熱點，1-7月住宅完成投資218.81億元，增長46.1%；住宅銷售面積為666.95萬平米，增長23.4%。（1）投資第7頁共97頁開發(fā)投資穩(wěn)步增長1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資320.76億元，比去年同期增長29.4%。自今年2月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別增長-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%，開發(fā)投資額逐月增加，開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)明顯的回升態(tài)勢。內(nèi)資外資齊頭并進從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成的類型來看，內(nèi)資和外資的完成投資繼續(xù)保持較快增長，而港澳臺資的完成投資明顯下降。1-7月，內(nèi)資和外資分別完成投資282.80億元和23.99億元，分別增長39.4%和77.9%，港澳臺資完成投資23.97億元，下降38.2%。統(tǒng)計局表示，由于去年和記黃埔在城南和溫江拿地投資達16億元，而今年并沒有港澳臺開發(fā)商有這樣的大手筆，因此港澳臺資呈下降趨勢。住宅投資仍是開發(fā)熱點從開發(fā)商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢，改變?yōu)樽≌顿Y繼續(xù)加大，對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少的態(tài)勢。為滿足成都房市旺盛的消費需求，增大房市供應(yīng)，開發(fā)商繼續(xù)增大了對住宅的投資，1-7月住宅完成投資218.81億元，增長46.1%。開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯降溫，1-7月商業(yè)營業(yè)用房完成投資33.38億元，下降30.3%。開發(fā)資金保障程度提高第8頁共97頁開發(fā)資金保障比是開發(fā)商籌集資金與開發(fā)成本的比率。受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，今年開發(fā)商貸款增長受阻，但加大了自籌資金力度，加之房市銷售特別是期房銷售持續(xù)較快增長，開發(fā)商從消費者手中收到的預(yù)付款增加，保持了開發(fā)資金的持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)的資金保障程度繼續(xù)提高。1-7月，到位的房地產(chǎn)開發(fā)資金為540.09億元，增長34.9%，其中本年資金為461.36億元，增長43.1%。在本年資金中：開發(fā)商自籌的開發(fā)資金為229.32億元，增長68.3%；國內(nèi)貸款為51.27億元，增長20.5%；其他資金為170.89億元，增長24.5%，其中定金及預(yù)付款為131.15億元，增長24.6%。開發(fā)資金的持續(xù)增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的資金保障，截止7月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金保障度為1.68：1。小結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)投資作為我市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。1-7月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資320.76億元，比去年同期增長了29.4%。開發(fā)資金呈持續(xù)增長的態(tài)勢，開發(fā)資金保障程度得到有效提高。住宅投資成為開發(fā)重點，商業(yè)地產(chǎn)明顯降溫。（2）供應(yīng)住宅竣工面積商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的供應(yīng)提供了現(xiàn)房保障。1-7月，商品房的竣工面積達362.98萬平米，增長47.2%，其中住宅為310.02萬平米，增長68.1%，商業(yè)營業(yè)用房為30.47萬平米，下降26.5%。住宅施工面積第9頁共97頁1-7月，商品房的施工面積為3600.58萬平米，增長31.7%，其中：住宅為2915.77萬平米，增長38.9%；辦公樓的施工面積為68.51萬平米，增長26.1%。商品房的施工面積持續(xù)擴大，特別是住宅和辦公樓的施工面積增長較大，為后期的房市供應(yīng)提供了充足的基礎(chǔ)保證。商品房的空置面積1-7月，全市商品房的總空置面積達153.39萬平米，增長8.8%，其中：住宅的空置面積為30.79萬平米，增長27.6%；商業(yè)營業(yè)用房的空置面積為58.79萬平米，增長14.5%。商品房的空置面積持續(xù)增加，從另一面反映出房市的供應(yīng)情況已得到明顯改觀。小結(jié)：從商品房供應(yīng)的三大標志性指標來看，商品房竣工面積、施工面積和空置面積均有大幅的增加。此情況表明，商品房的供應(yīng)量明顯增加，市場供需脫節(jié)的矛盾也得到了根本性的改觀。（3）銷售銷售面積商品房銷售旺盛，銷售面積和銷售額呈持續(xù)增長。1-7月，商品房銷售面積達716.40萬平米，增長17.4%，其中：住宅銷售面積持續(xù)增長，為666.95萬平米，增長23.4%。從期房和現(xiàn)房銷售看，雙雙同步增長，期房銷售仍為主體，銷售面積為632.78萬平米，增長20.6%，占總銷售面積的88.3%，其中住宅為595.26萬平米，增長27.7%；現(xiàn)房銷售面積為83.62萬平米，下降1.8%，其中住宅為71.69萬平米，下降3.6%。第10頁共97頁銷售額銷售面積的增長拉動了銷售額的持續(xù)增長。1-7月，商品房的銷售額達246.73億元，增長21.3%，其中：住宅的銷售額為214.6億元，增長40.9%；商業(yè)營業(yè)用房的銷售額為29.09億元，下降38.2%。小結(jié)：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現(xiàn)了較大幅度地增長，市場一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。3)2006年上半年區(qū)域供求情況城南和城西供應(yīng)和需求的重點區(qū)域統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，城南和城西分別供應(yīng)商品住宅113．44萬平方米和112．50萬平方米，分別同比大幅增長59．1%、35．4%；城東供應(yīng)商品住宅89．9萬平方米，同比下降15.9%；城北供應(yīng)商品住宅15．31萬平方米，同比增長27．6%。城南和城西商品住宅供應(yīng)所占比例（以下簡稱“占比”）分別為34.3%和35.4%。1-6月，住宅成交面積最大的仍然是城西，成交面積達到119．52萬平方米，同比增長39．5%；住宅成交面積同比增幅最大的是城南，成交面積116．82萬平方米，同比增長62．9%。今年1—6月各方位住宅成交面積均出現(xiàn)同比增長。城南和城西商品住宅成交占比分別為33．1%和33.9%，是供需量最為突出的兩大區(qū)域。二環(huán)路以外商品住宅供應(yīng)與成交主要集中區(qū)域1-6月，二環(huán)路以內(nèi)住宅供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，供應(yīng)面積僅為41．88萬平方米，同比下降22．8%；同期該區(qū)域的住宅成交面積為82．98萬平方米，同比下降11．8%。二環(huán)路以外的住宅供應(yīng)面積為293．46萬平方米，同比增長30．9%，第11頁頁共97頁頁供應(yīng)占比達達到87．5%。。同期，二二環(huán)路以外外住宅成交交面積為286．．52萬萬平方米，，其中二環(huán)環(huán)路至三環(huán)環(huán)路成交住住宅面積192．．52萬平方米，，同比增長長22．．9%，三三環(huán)以外成成交住宅面面積94萬平方方米，同比比增長126．3%。二環(huán)環(huán)路以外住住宅成交面面積占比為77．．5%。全市一半以以上新建商商品房的買買主是外地地人1-6月月，在五城城區(qū)住宅個個人購買者者中，外地地人（身份份證為外地地身份證，，以下同））購買新建建商品住宅宅面積206．64萬平方米，占占住宅個人人購買總面面積的56．9%；其中，，本省其他他地區(qū)人員員的購買比比重最大，，占42．2%；；外省市人人員購買比比重為14．7%。。本市市區(qū)區(qū)和郊區(qū)人人員購買比比重分別為為14．．7%和10．4%。這說說明當前我我市五城區(qū)區(qū)商品住宅宅購買者地地域構(gòu)成相對穩(wěn)定定。3000-4000元/平方米的房房子需求量量最大1-6月月，五城區(qū)區(qū)4000-5000元元/平方米米價位住宅宅供應(yīng)面積積最大，達達到122.73萬平方方米，供應(yīng)應(yīng)面積占比比為36．6%；；其次是3000-4000元元/平方米米價位住宅宅，供應(yīng)面面積76．12萬萬平方米米，供應(yīng)占占比為22．7%。3000-4000元/平平方米、4000-5000元/平平方米價位位住宅成交交面積分別別為143.94萬平方方米、131．21萬平方方米，成交交面積占比分別別為39．0%和和35．．5%，需需求量最大大的是3000——4000元/平平方米價位位的住宅。。1-6月月，5000元/平方米以以上價位住住宅供應(yīng)與與成交面積積分別為96．24萬平平方米、60．68萬平方方米，供銷銷比為1．59，，供應(yīng)相對過過剩；而3000—4000元/平方米價價位住宅供供應(yīng)缺口較較為明顯，，供銷比僅僅為0．．53。第12頁頁共97頁頁小結(jié)：1、從上半半年房產(chǎn)供供求特征來來看，城南南城西仍然然是成都房房產(chǎn)市場的的熱點區(qū)域域，三環(huán)外外成交在總總量上雖然然跟二環(huán)至至三環(huán)間還還存在較大差差異，但表表現(xiàn)出高增增長的特征征，可以看看出三環(huán)外外將是未來來的房產(chǎn)主主力市場，，成都購房房者已經(jīng)在在觀念上認認可了三環(huán)外的居住住價值；這這些都是對對項目成功功銷售的有有利趨勢；；2、新建房房產(chǎn)有一半半以上被外外地人買走走，可以看看出外地人人對居住成成都和成都都房產(chǎn)投資資的巨大信信心，這也也是我們項項目不可忽視的巨大大市場機會會；我們對對這個現(xiàn)象象做了進一一步的研究究，通過查查找資料和和調(diào)研的方方式，我們們得出外地地人在成都都購房的主要動因和和特征：★因工作原原因來到成成都并決定定長久定居居成都的外外來人員，，他們大部部分為高學(xué)學(xué)歷者，由由外來企業(yè)業(yè)派駐員工工和大學(xué)畢畢業(yè)選擇在成都工作作的構(gòu)成；；在工作幾幾年后，為為解決居住住問題產(chǎn)生生購房需求求，多為首首次置業(yè)；；主要考慮慮因素：離離工作地點點遠近、價格、面積積、戶口、、子女教育育等；購房房特點：區(qū)區(qū)域觀念不不強、以中中小戶型為為主、價格格不高、以以市區(qū)小戶戶型和較遠遠的中小戶型為主；；（在價格格和戶型面面積需求上上與項目多多層有較大大的契合））★因商業(yè)投投資或開辦辦企業(yè)而來來到成都的的商業(yè)業(yè)主主和企業(yè)主主，在成都都事業(yè)發(fā)展展良好，產(chǎn)產(chǎn)生購房長長久居住的的群體；他他們經(jīng)濟實力較強，，即便是在在成都的首首次置業(yè)，，所需求的的房產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)要求較高高；主要考考慮因素：：離工作地地點遠近、、建筑及景景觀品質(zhì)、、享受空間、、周邊環(huán)境境及配套、、子女教育育、父母靜靜養(yǎng)等；購購房特點：：區(qū)域觀念念不強、以以大盤中的的大戶型、、花園洋房房、別墅為主；（在在戶型面積積和享受功功能上與項項目花園洋洋房有較大大的契合））第13頁頁共97頁頁★外地人在在成都的二二次置業(yè)者者，他們是是已經(jīng)在成成都居住多多年的外地地人，可能能早在成都都工作甚至至已經(jīng)買過過房產(chǎn)的，，因為種種原因，他他們依舊保保留著原來來的戶口和和身份證；；由于在成成都居住多多年和二次次置業(yè)的特特征；他們們的主要考考慮因素：：生活品質(zhì)的改善、、子女教育育環(huán)境、父父母靜養(yǎng)環(huán)環(huán)境等；購購房特點：：區(qū)域觀念念已經(jīng)形成成、以綜合合品質(zhì)較好好的樓盤為為主，面積積以中大戶型為主；；（對此部部分致力于于在城南區(qū)區(qū)域置業(yè)的的群體，與與項目多層層的大戶型型和頂躍戶戶型有較大大的契合））★成都及四四川周邊（（西藏、、甘孜孜、阿壩壩、新新疆））的各離、、退休事業(yè)業(yè)干部，成成都大環(huán)境境和居住環(huán)環(huán)境的吸引引，讓他們們把享受晚年生活活的地方選選擇在成都都；他們主主要的購房房目的為靜靜養(yǎng)晚年，，一般在遠遠離市區(qū)，，周邊環(huán)境境優(yōu)美的衛(wèi)衛(wèi)星城為主主；考慮到子女看望望，面積以以中大戶型型為主；（（此部分群群體對項目目周邊環(huán)境境具有很大大的消費抗抗性，不作作為主力人人群考慮））★投資人群群；看好成成都房產(chǎn)市市場的發(fā)展展前景的房房產(chǎn)專業(yè)投投資者、以以投資為目目的的二次次置業(yè)者、、以轉(zhuǎn)移資資產(chǎn)為目的的的灰色收入者；項項目所在在區(qū)域正處處于房產(chǎn)開開發(fā)的啟動動和上升階階段，是投投資者重點點考慮的區(qū)區(qū)域特征，，可以針對對投資概念念作專門訴訴（求，以爭取取更多的投投資者關(guān)注注和購買））3、3000-4000元/平方米的房房子需求量量最大，而而項目的花園洋洋房正處于于此價格區(qū)區(qū)間之內(nèi)，，為了更清清楚的認識識此現(xiàn)象對對項目的影響，，我們對3000-4000元/平方米的房房產(chǎn)項目做做了深入分分析：★分布在五五城區(qū)及三三環(huán)內(nèi)的：：自去年9月以以來開盤或或即將開盤盤的樓盤共共有21個。其其中錦江區(qū)區(qū)有1個個，武侯侯區(qū)有3個，青青羊區(qū)有4個，金金牛區(qū)有5個，，而下轄房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)大規(guī)模崛崛起的城東東大部分地地域的成華華區(qū)有8個項目目。21個個項目中中含有30－60㎡㎡小戶型的的樓盤有11個個，剩下的的10個個項目中中，有9個的最最小戶型面面積也在70到到90㎡㎡的范圍圍內(nèi)，而上上述兩種戶戶型第14頁頁共97頁頁跨度的房源源在開盤后后短期內(nèi)即即售罄。絕絕大部分樓樓盤的最大大戶型未超超過160㎡，，主力戶型型區(qū)間都在在90-140㎡㎡范圍內(nèi)內(nèi)。這21個樓樓盤在開盤盤不到1年的時時間內(nèi)銷售售情況良好好。去年開開盤的絕大大多數(shù)樓盤盤都已售完完或者尾房房數(shù)量控制制在各位數(shù)數(shù)以內(nèi)。今年開盤的的樓盤開售售批次的銷銷售也均已已過半?！锓植荚谖逦宄菂^(qū)外及及三環(huán)外的的：在售樓樓盤均價在在3000-4000元元/㎡范圍圍內(nèi)的樓盤盤現(xiàn)在有20個個。其中城城東方向有有5個個，城南有6個個，城西西有6個個，城北北3個個。相對而而言，三環(huán)環(huán)外3000-4000元元/㎡的的樓盤的戶戶型面積相相對較大，，20個個項目中含含最小面積在50㎡㎡左右的樓樓盤僅2個，但但現(xiàn)在還未未開盤。剩剩下的樓盤盤最小面積積為70㎡-90左右右，項目個個數(shù)為14個，，還有3個項目的最最小面積都都在100㎡以以上?？傮w體上的主力力戶型面積積在100-150㎡范范圍內(nèi)。20個項項目中有5個項項目是去年年開盤的，，尾房套數(shù)從從8套套到90余套不不等。而今今年開盤的的項目，前前期批次房房源均已銷銷售過半或或已售完，，后續(xù)批次次相繼面市市銷售中，，總體銷售情情況良好。。在開盤的的樓盤中70－100㎡㎡區(qū)間內(nèi)的的戶型在開開盤很短的的時間內(nèi)就就已經(jīng)售完完。從以上的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)可可以看出，，均價3000-4000元/㎡的項項目分布以以城北二環(huán)環(huán)和其他區(qū)區(qū)域三環(huán)外外為主，銷銷售情況良良好，說明明在三環(huán)外的的房產(chǎn)接受受度已經(jīng)較較高；從項項目多層主主力戶型面面積接近的的戶型區(qū)間間的銷售情情況可以看看出，盡管管存在于三三環(huán)路以外的區(qū)域，，中小戶型型依舊有著著很大的市市場需求；；二、區(qū)域房房產(chǎn)市場調(diào)調(diào)研報告（一）城城南地區(qū)房房地產(chǎn)整體體開發(fā)概況況雙流縣是距距成都市區(qū)區(qū)以南最近近的一個縣縣，根據(jù)成成都市城市市總體規(guī)劃劃（2003－2020年年），成都都城市發(fā)展展將形成南南北展第15頁頁共97頁頁開的發(fā)展格格局，構(gòu)建建多中心城城市空間結(jié)結(jié)構(gòu)，打造造新（都））青（白江江）、郫縣縣、溫江、、雙流東升升、雙流華華陽、龍泉泉驛等城市市組團，六大大城市組團團中，雙流流占兩席。。成都新一一輪城市總總體規(guī)劃將將雙流全境境1067平方方公里整體體納入成都都市3681平平方公里規(guī)劃范圍圍，幾乎占占到了大成成都的三分分之一。雙流將成為為成都的南南部新城。?！彪p流處于成成都城市向向南擴張的的核心區(qū)域域。其中雙雙流北部片片區(qū)200余平平方公里，，而雙流華華陽鎮(zhèn)和縣縣政府所在在地東升鎮(zhèn)鎮(zhèn)將為成都市市城市空間間體系中‘‘南翼發(fā)展展軸’的主主體，也是成都南部新新城的核心心。雙流新區(qū)規(guī)規(guī)劃分為東東升、華陽陽、西航港港和牧馬山山四個組團團。東升作作為成都的的衛(wèi)星城及及雙流中心心城鎮(zhèn)，將將向城市多多功能綜合性方方向發(fā)展，，未來10年，，東升規(guī)劃劃面積達到到52.3平方方公里，城城市人口45萬萬，居住用用地1132.9公頃；；而對于另另一衛(wèi)星城華陽陽而言，充充分利用成成都市行政政中心南移移，新會展展中心及成成都市地鐵鐵一號線等等帶來的人人流、物流流、信息流流，打造成現(xiàn)代化的的成都城市市分中心則則是其目標標所向。據(jù)據(jù)了解，未未來10年，華華陽規(guī)劃面面積達到46.4平方公公里，城市市人口突破破50萬，居住用用地1267公公頃。根據(jù)規(guī)劃，，到2020年年，雙流將將建成成都都城南一個個城區(qū)面積積95平平方公里里左右，城城市人口近近100萬的中中等城市。。這就意味著從現(xiàn)現(xiàn)在開始，，雙流城區(qū)區(qū)面積年平平均擴大3個多多平方公里里，年新增增人口4萬。本項目位于于雙流黃甲甲與雙華路路交匯處，，距華陽9km，，距雙流5km，，距成雅高高速雙流入入口2km。本項項目總占地地近600畝，其中一一期占地66974㎡。。從總體上上看該項目目位于成都都市的城南南方向，屬屬于雙流縣縣的管轄區(qū)區(qū)域。而隨隨著近幾年年城南房地產(chǎn)的發(fā)展展，項目所在區(qū)區(qū)域內(nèi)已形形成雙流、、華陽、航航空港、牧牧馬山和天天府大道沿沿線五個成成規(guī)模的發(fā)發(fā)展板塊。。第16頁頁共97頁頁(二)區(qū)域市場房產(chǎn)開開發(fā)分析結(jié)結(jié)論：1.從規(guī)劃看待待項目所在在區(qū)域的發(fā)發(fā)展趨勢首先，成都都正大力執(zhí)執(zhí)行向東向向南發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，而規(guī)規(guī)劃中雙流流的“北部部新區(qū)”地地處雙流北北部地區(qū)繞繞城高速公公路與成都都外環(huán)線之間東起起雙流萬安安鎮(zhèn)，西至至雙流彭鎮(zhèn)鎮(zhèn)，總面積積達１６３３．５平方方公里，轄轄雙流東升升、華陽、、中和、白白家、文星星、公興、、萬安、黃甲甲、九江、、彭鎮(zhèn)、勝勝利等１１１個鎮(zhèn)，雙雙流“北部部新區(qū)”將將成為教育育、金融中中心，高科科技發(fā)展中中心，居住住休閑中心，物流配配送中心。。而雙流北北部新區(qū)的的發(fā)展規(guī)劃劃也涵蓋了了雙華項目目所在的區(qū)區(qū)域。現(xiàn)在在，雙華周周邊的華陽陽板塊的房房地產(chǎn)市場開發(fā)的相相對較早，，現(xiàn)在也發(fā)發(fā)展的較為為成熟，未未來的規(guī)劃劃是將其打打造成現(xiàn)代代化的成都城市分分中心。另一側(cè)的的雙流板塊塊根據(jù)成都市未未來的發(fā)展展規(guī)劃，雙流城區(qū)面面積年平均均擴大3個多平平方公里，，年新增人人口4萬萬。由此可見，，項目所在在地周邊的的板塊未來的的發(fā)展前景景良好。而而本項目所所在區(qū)域剛剛好在上述述兩大板塊塊之間，發(fā)發(fā)展是必然然的，只是是時間的早早晚問題。。2.從城南的演演變看待項項目所在區(qū)區(qū)域的發(fā)展展趨勢現(xiàn)在的雙華華村區(qū)域的的大型商品品房項目除除了花樣年年別樣城外外，再無其其他項目。。而雙華在在東西方向向上剛好位位于華陽與與雙流之間，該區(qū)域域內(nèi)的房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展，根根據(jù)雙流、、華陽的發(fā)發(fā)展規(guī)劃來來看，將來來也必然會會被這兩個個區(qū)域房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展擴張所帶動，，實現(xiàn)四大大組團的無無縫銜接。。從歷史的角角度來看：：城南房產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)發(fā)展從早期期的棕北、、玉林到后后來的桐梓梓林紫荊片區(qū)，再再到后來的的雙楠、新新棕樹片區(qū)區(qū)，接下來來的南延線線和華陽，，再到航空空港片區(qū)；；從中不難難發(fā)現(xiàn)以人人民南路為為軸線，向外和向西西呈扇形的的發(fā)展規(guī)律律；該區(qū)域域正好處于于華陽以西西、航空港港以外，可可以預(yù)見在在華陽向西西發(fā)展、航航空港向外外發(fā)展的區(qū)域建筑類型雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線總和含有各建筑類型樓盤個數(shù)多層141111——438電梯255——1224花園洋房331——410別墅1355518區(qū)域雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線總和樓盤個戶數(shù)8236788410053125014582（16個項目）41261第17頁頁共97頁頁過程中，該該區(qū)域必然然會成為房房產(chǎn)市場新新的熱點區(qū)區(qū)域；（三）區(qū)域域整體情況況（在售樓樓盤）1.區(qū)域開開發(fā)規(guī)模比比較從以上數(shù)據(jù)據(jù)可以看出出各區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)在的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)規(guī)模相差差較大，從從已知的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)面積上可可見天府大大道沿線區(qū)區(qū)域的開發(fā)規(guī)模模是最大的的。就已查查得數(shù)據(jù)上上看，雙流流區(qū)域的開開發(fā)總戶數(shù)數(shù)與華陽較較為接近。。2.區(qū)域建筑形形態(tài)分布第18頁頁共97頁頁城南區(qū)域房房地產(chǎn)建筑筑形態(tài)分布布141111425512310004133555064210812華陽航空港項目個數(shù)1614雙流（東升升鎮(zhèn)）多層電梯牧馬山花園洋房天府大道沿沿線別墅根據(jù)以上的的數(shù)據(jù)，從從總體上看看雙流、華華陽、航空空港區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)在的在售售樓盤以多多層為主，，而天府大大道沿線區(qū)區(qū)域的在售售樓盤類型以電電梯為主，，同時航空空港和華陽陽區(qū)域的在在售樓盤中中電梯的所所占的比重重已僅次于于多層。而而牧馬山板板塊內(nèi)的在在售房地產(chǎn)絕大多數(shù)數(shù)為純別墅墅建筑，屬屬于城南區(qū)區(qū)域內(nèi)的一一個特例板板塊。3.戶型區(qū)間區(qū)域戶型面積雙流（東升升鎮(zhèn)）華華陽航空港牧馬山天府大道沿沿線總和111512131413――112164958含有各各戶120㎡㎡以下形區(qū)間間樓120－200㎡㎡盤個數(shù)200以以上7245624111214012151313116724562064810121416雙流（東升升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道道沿線城南區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)戶型面面積分布布項目個數(shù)數(shù)18120㎡㎡以下120－－200㎡200以以上第19頁共共97頁頁區(qū)域雙流（東升鎮(zhèn)）華陽航空港牧馬山天府大道沿線單位面積均價（元/㎡）起價1984均價2506起價2732均價3156起價2690均價3056起價5059均價6875起價3540均價4198各戶型面面積所占占比例18%45%37%120㎡㎡以下120－－200㎡200以以上由上述數(shù)數(shù)據(jù)可見見120－200㎡㎡的戶戶型面積積已具有有成為整整個城南南在售樓樓盤市場場的主流流，但是是120㎡㎡以下戶戶型在項項目數(shù)量量上還占據(jù)著整整個城南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場37％％的份額額，而含含有200㎡㎡以上上戶型的的項目只只占到18％％。4.單價比較較由上表可可見整個個城南片片區(qū)，由由于牧馬馬山區(qū)域域的房地地產(chǎn)樣式式絕大多多數(shù)為純純別墅建建筑，其其住宅均均價在區(qū)區(qū)域內(nèi)最最高，達達到6875第20頁共共97頁頁第21頁共共97頁頁元/㎡。。其次為為天府大大道沿線線的住宅宅均價為為4198元元/㎡㎡。華陽陽和航空空港分別別以3156元/㎡和3056元元/㎡的的均價排排名3、4位，最后后是雙流流（東升升鎮(zhèn)）的的住宅均均價最低低，為2506元元/㎡。。總結(jié)：綜合以上上數(shù)據(jù)可可以看出出，項目目所處整整個區(qū)域域內(nèi)房地地產(chǎn)在售售項目開開發(fā)總戶戶數(shù)超過過43824戶。。就建筑類類型而言言，整個個區(qū)域內(nèi)內(nèi)雙流、、華陽、、航空港港板塊現(xiàn)現(xiàn)在的在在售樓盤盤以多層層為主，，而天府府大道沿沿線區(qū)域域的在售售樓盤類型以以電梯為為主，牧牧馬山板板塊的在在售樓盤盤全部為為別墅。。總的來來講，城城南區(qū)域域內(nèi)的在在售樓盤盤中，多多層最多多，電梯梯次之，，別墅和花花園洋房房最少，，但含別別墅的項項目個數(shù)數(shù)卻達到到了19個個，可見見城南區(qū)區(qū)域高品品質(zhì)住宅宅的開發(fā)發(fā)力度還還是比較較大的。在戶型面面積上，，面積在在120至至200㎡㎡范圍內(nèi)內(nèi)的住宅宅已經(jīng)成成為整個個城南在在售樓盤盤的主力力戶型。。在售價上上，牧馬馬山板塊塊的在售售房地產(chǎn)產(chǎn)項目因因為絕大大多數(shù)為為別墅，，所以以以6875元元/㎡㎡的均價價成為整整個城南南區(qū)域房房地產(chǎn)單價最高高的板塊塊，雙流流板塊由由于開發(fā)發(fā)的時間間較晚，，且該板板塊整體體的質(zhì)量量不高，，以2506元/㎡的均均價，成成為城南南區(qū)域單單價最低的板板塊。就整個城城南區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展情情況來看看，華陽陽板塊和和天府大大道沿線線區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房產(chǎn)產(chǎn)由于開開發(fā)的時時間相對對較早，，其發(fā)展的現(xiàn)現(xiàn)狀也較較為成熟熟。在整整個城南南區(qū)域內(nèi)內(nèi)，這兩兩個板塊塊的房產(chǎn)產(chǎn)在整體體質(zhì)量上上都較高高。而牧牧馬山板板塊為純純別墅建建筑，屬屬于城南區(qū)區(qū)域內(nèi)的的一個特特例板塊塊。（四）城城南地區(qū)區(qū)各大板板塊的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀分析第22頁共共97頁頁1.雙流板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀（1）雙流板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)整體情情況▲開發(fā)規(guī)規(guī)模雙流板塊塊內(nèi)現(xiàn)在在的在售售住宅類類房地產(chǎn)產(chǎn)項目有有17個，，由16家家開發(fā)商商開發(fā)。。在售樓樓盤的總總戶數(shù)達達到8236戶。。但總的的來說，該該區(qū)域房房地產(chǎn)開開發(fā)規(guī)模模較小，，17個個在售售項目中中占地面面積超過過200畝畝，總戶戶數(shù)超過過1000戶戶的項項目僅3個個。（錦錦繡華都、大成成·天府府景秀、、錦鎮(zhèn)））▲產(chǎn)品類類型及平平均價格格在17個在在售項目目中，別別墅項目目有1個，，均價達達到5000元/㎡。含有花園園洋房的的項目有有3個個，均均價2500－3400元元/㎡㎡。含有電梯梯的在售售項目有有2個個，均均價2500－2787元元/㎡㎡。含有多層層的項目目有14個個，均價價1700－－2600元元/㎡。。整體來看看，雙流流板塊的的在售樓樓盤中產(chǎn)產(chǎn)品類型型以多層層為主。?！鴳粜蛥^(qū)區(qū)間雙流地區(qū)區(qū)在售的的17個房房地產(chǎn)項項目中，，含有120㎡以以下戶型型的項目目11個，，含120－－200㎡戶戶型的項項目有15個個，含含200㎡以上戶戶型的項項目數(shù)為為7個個。總總體而言言，雙流流板塊的的在售樓樓盤的主主力戶型型面積在在120－150㎡㎡之間間。項目名稱配套錦繡華都周邊配套設(shè)施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學(xué)、棠湖中學(xué)、四川大學(xué)、西南民族大學(xué)等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等。小區(qū)配套設(shè)施：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、華都生活館、商業(yè)步行街以及大型社區(qū)生活服務(wù)中心大成·天府景秀小區(qū)配套設(shè)施：景觀泳池，休閑廣場，觀景木棧道，露天咖啡座，兒童游樂場，網(wǎng)球場，商業(yè)街，幼兒園▲建筑風風格在建筑風風格上，，檔次較較高又有有一定規(guī)規(guī)模的樓樓盤，如如大成··天府景景秀采用用的是簡簡約風格格，錦繡繡華都采采用的是是后現(xiàn)代代風格。但該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)唯一的的純別墅墅盤錦鎮(zhèn)鎮(zhèn)卻是中中式宅院院建筑。?！嚓P(guān)配配套可見在雙雙流板塊塊，規(guī)模模較大，，檔次較較高的樓樓盤，其其自身配配套在觀觀賞性和和功能性性上也做做的比較較完善。?！莘e積率、綠綠化率項目名稱稱歐城花園園大成天天府景秀秀2期期錦繡華都都宗申流流溪別院院4期期水云花都都瑞升林林韻領(lǐng)寓富豪時代代容積率1.4981.51.41.711.581.81.7綠化率56%55%40%46%45.2%37％30％34.8％第23頁共共97頁頁錦鎮(zhèn)1.0445％由于雙流流板塊在在售的17個個項目目中含電電梯的項項目只有有兩個，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場整整體樣式式以多層層為主，，所以大大部分的的樓盤容容積率都在在1.4到到1.8之之間，綠綠化率大大體都在在30％以上上，規(guī)模模較大的的樓盤綠綠化率在在40％以上上，“大大成·天天府景秀秀”的綠綠化率更是達達到了55％％。上檔檔次的樓樓盤，如如錦繡華華都，1.4的的容積積率，40％的的綠化率率，在居居住舒適適度上來來說可以以說是雙雙流現(xiàn)在最好的的樓盤。?！N售情情況雙流板塊塊內(nèi)開盤盤時間較較早，且且總戶數(shù)數(shù)在200戶戶左右右的小盤盤，銷售售周期都都較長，，且尾樓樓積壓時時間也很很長。這這類住宅宅的銷售時間間從半年年到一年年不等，，至今還還有尾盤盤積壓。。而像““錦繡華華都”這這樣總戶戶數(shù)上千千戶的大大盤，由由于分期期開發(fā)，，又分組組團投放市市場，所所以銷售售控制比比較到位位，尾房房剩余較較少。（3）總結(jié)由于雙流流當?shù)氐牡姆康禺a(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展得較較晚，加加之小盤盤太多且且價格較較低，所所以造成成該板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)市場整整體價格格處于2500元/㎡的的水平。。隨著這這片區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場開開發(fā)規(guī)模模的擴大大和高品品質(zhì)住宅宅的興起起，其價價格還有有較大的的上升空空間。2.華陽板塊塊房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展現(xiàn)狀（1）華陽板板塊房地地產(chǎn)整體體情況華陽房地地產(chǎn)市場場近年來來的發(fā)展展，與2000年年開始陸陸續(xù)貫通通的天府府大道有有著密切切的聯(lián)系系。隨著著成都市市政府辦辦公區(qū)的的南遷以及新會會展中心心在天府府大道旁旁的建設(shè)設(shè)和高新新區(qū)科技技商務(wù)中中心、高高新區(qū)科科技孵化化園區(qū)等等項目的的陸續(xù)建建成，城城南副中中心的輪輪第24頁共共97頁頁第25頁共共97頁頁廓也逐步步顯現(xiàn)出出來。該該區(qū)域的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也隨之被被帶動。。而2002年元元旦天府府大道的的全線貫貫通，使使人們心心中對華華陽與成成都市區(qū)之間間的心理理距離被被大幅縮縮短。從從2003年年開始始以“左左岸花都都”為代代表的中中高檔樓盤相繼繼面市，，使華陽陽樓市開開始大量量吸引城市主主流消費費群體。。隨后在在迎賓大大道向華華陽城區(qū)區(qū)延伸的的線路上上，陸續(xù)續(xù)發(fā)展起起來的高高品質(zhì)樓樓盤。使使華陽成成為“新新城南””居住概念念的一部部分?！_發(fā)規(guī)規(guī)模華陽板塊塊現(xiàn)有在在售住宅宅類項目目16個，，由16家家開發(fā)商商開發(fā)。。在售樓樓盤的總總戶數(shù)達達到7884戶。。17個個項目目中占地地超過200畝畝的項項目有3個個。（花花樣年別別樣城、、蜀郡、陽陽光華苑苑）▲產(chǎn)品類類型及平平均價格格在16個在在售項目目中，純純別墅項項目有2個個（蜀郡郡、原鄉(xiāng)鄉(xiāng)），還還有1個項項目含有有別墅（（南陽錦錦城3期））。其中中蜀郡內(nèi)內(nèi)的別墅單價在6000元/㎡㎡以上，而而原鄉(xiāng)的均均價在5000元元/㎡。。含花園洋房房的項目有有3個個（花樣年年別樣城、、蜀郡、陽陽光華苑）），單位面面積均價從從3000元/㎡到4500元元/㎡不不等，之所所以造成這么么大的差距距，主要還還是和所涉涉及的項目目具體位置置和項目整整體檔次有有關(guān)有關(guān)。。由于花樣樣年別樣城城位于華陽陽與雙流之間的雙華華路旁，其其項目已處處在華陽城城區(qū)之外，，相對地理理位置比較較偏僻，所所以項目整整體價格較較低；而陽陽光華苑位位于迎賓大道旁，距距天府大道道1300米左左右，能驅(qū)驅(qū)車通過迎迎賓大道、天天府大道快快速進入成成都市區(qū)，，項目本身身為純花園園洋房，容容積率1.15，，交通便捷捷，均價為為3400元/㎡；而蜀蜀郡同樣位位于迎賓大大道旁，距距天府大道道僅300米，，項目由花花園洋房和和別墅兩個個第26頁頁共97頁頁規(guī)劃區(qū)組成成，兩個居居住區(qū)的容容積率分別別為1.13、0.78，，綠化率為為50％％、42％％，項目緊緊鄰錦江，，花園洋房房均價達到到4500元/㎡的。。含電梯的項項目有5個，單單價在3200－－3600元/㎡㎡之間，其其中戛納灣灣畔銷售均均價3600元元/㎡，楓楓渡萊茵均均價3200元元/㎡。含有多層的的項目11個，，均價在2300－3100元/㎡不等。?？倯魯?shù)基基本都在300戶戶以上，，規(guī)模上要要稍大于雙雙流的同類類多層樓盤?？傮w上看來來，華陽板板塊的在售售樓盤中，，建筑類型型還是以多多層為主，，電梯類住住宅的建筑筑僅次于多多層。▲戶型區(qū)間間在16個個在售項項目中，含含有120㎡以以下戶型的的項目有12個個，含有120－－200㎡㎡戶型的的項目為13個個，含有200㎡㎡以上戶型的項目目有2個個?？傮w體而言，華華陽板塊內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)在售項目目，主力戶戶型在120－170㎡㎡的范圍內(nèi)內(nèi)?！ㄖL格格在售的樓盤盤中，有戛戛納灣畔、、花樣年別別樣城這樣樣的地中海海式風格建建筑，也有有楓渡萊茵茵、凱萊··麗景雅筑筑這樣的德德式風格建筑。。在別墅和和花園洋房房項目中，，原鄉(xiāng)為歐歐式風格，，蜀郡則為為純中式宅宅院，陽光光華苑為中中式傳統(tǒng)庭庭院。▲相關(guān)配套套項目名稱配套原鄉(xiāng)176畝濱河森林公園/近3000平米私家湖泊/家庭會所功能的半地下室，情趣閣樓，陽光中庭/原裝進口單式中央真空吸塵系統(tǒng)。全能凈水系統(tǒng)、歐洲同步安防系統(tǒng)戛納灣畔500米海岸風情休閑木棧道，7000平米地中海園林水景社商業(yè)配套，獨創(chuàng)豪華游艇會所；酒店式入戶大堂設(shè)計。凱萊·麗景雅筑會所、中庭水景、藝術(shù)墻、健康步道、城市集中綠化、地下停車場楓橋映月與華陽小學(xué)隔街相望，周邊醫(yī)院、超市、菜市一應(yīng)俱全南陽錦城政辦公區(qū)、國際會展經(jīng)濟區(qū)、高新科技園區(qū)；華陽一中、華陽中學(xué)、西寺小學(xué)、幼兒園；石油總醫(yī)院、骨康醫(yī)院；府河音樂廣場、府河公園、濱河餐飲一條街；新世紀廣場、摩爾百盛、紅旗連鎖旗艦店、華貿(mào)商廈、華盛百貨商場等；各大銀行明珠怡園商業(yè)配套：項目配套的1400平米臨街商鋪，以及就近的華陽商業(yè)中心各大中小超市、商場；餐飲娛樂：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等；教育：國家重點、成都校風示范學(xué)樣華陽中學(xué)、華陽一中、西寺小學(xué)。生活：緊鄰華陽農(nóng)貿(mào)市場。華陽板塊內(nèi)內(nèi)的樓盤，，在配套上上呈現(xiàn)出兩兩種不同的的趨勢，靠靠近華陽老老城區(qū)的樓樓盤基本依依賴于當?shù)氐匾延械某沙墒熘苓叚h(huán)環(huán)境來體現(xiàn)其配配套。而迎迎賓大道附附近的新興興樓盤則全全力打造自自身的景觀觀、商業(yè)、、康體休閑閑配套設(shè)施施?？傮w上上講由于華華陽城區(qū)自身的配套套已經(jīng)成熟熟，所以華華陽境內(nèi)的的在售樓盤盤能夠在其其居住、生生活的便利利性做到較較高的保障障?！G化率、、容積率項目名稱花樣年別樣樣城麗都新城3期陽光華庭三和南庭明珠怡園容積率1.631.751.8綠化率40％32％45％43.530％第27頁頁共97頁頁蜀郡楓橋映月南陽錦城3期戛納灣畔楓渡萊茵陽光華苑凱萊·麗景景雅筑原鄉(xiāng)1.263.81.451.751.151.630.7351.3％％30%53.8％％60%36.7％％41％35.1％％41.3％％華陽板塊內(nèi)內(nèi)的在售樓樓盤其綠化化率基本都都在40％以上，，作為別墅墅項目的蜀蜀郡的綠化化率達到了了51％％，戛納灣灣畔依靠其其旁邊的商業(yè)業(yè)項目戛納納印象所具具備的生態(tài)態(tài)公園，綠綠化率更是是達到了60％。。除去電梯項項目和別墅墅項目，華華陽板塊內(nèi)內(nèi)的在售樓樓盤的容積積率基本在在1.7左右，，別墅和花花園洋房項項目的容積積率都在1.2以下，電梯梯項目的容容積率雖然然較高，但但是一般都都有優(yōu)美的的河景作為為賣點，所所以總的來來說，華陽陽地區(qū)的在在售樓盤的的居住舒適度較高。?！N售情況況華陽板塊的的在售樓盤盤，開盤時時間在半年年以內(nèi)銷售售就基本告告罄，尾樓樓的套數(shù)在在10套套以下；；大盤（花花樣年別樣樣城）基本本都分期開發(fā)發(fā)，分批次次組團上市市銷售，所所以銷售控控制的也很很好；但是是別墅類樓樓盤（蜀郡郡、原鄉(xiāng)））由于其本本身的價格格都在5000元/㎡以上上，開發(fā)戶戶數(shù)分別為為360、243，所以經(jīng)經(jīng)過2至至5個個月的銷銷售過后，，尾盤剩余余量較高（（20％、、50％））。（2）總結(jié)：隨著2000年年天府大道道的修建，，和成都市市政度辦公公區(qū)的南遷遷、新國際際會展商區(qū)區(qū)的落成以以及城南房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的向外擴擴張，第28頁頁共97頁頁第29頁頁共97頁頁都對華陽的的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展產(chǎn)生了了極大的推推動作用。。如今的華華陽板塊作作為一個房房地產(chǎn)發(fā)展展較為成熟熟的地區(qū)，，在消費者者的心里早已不是郊郊區(qū)的概念念，而是““新城南””居住區(qū)的的一個重要要組成部分分。現(xiàn)在華華陽的房地地產(chǎn)開發(fā)檔檔次已經(jīng)較較高，花園園洋房和別墅項目逐逐漸成為華華陽樓市的的新寵。而而府河進入入華陽境內(nèi)內(nèi)的灣流區(qū)區(qū)域，已經(jīng)經(jīng)成為華陽陽房地產(chǎn)開開發(fā)最為活活躍的地塊塊。較之成都市市區(qū)的喧鬧鬧，華陽的的相對寧靜靜和河岸美美景，加之之天府大道道提供的便便捷交通條條件和比成成都市區(qū)每每平米要低低上近1000元的的均價。這些些因素都對對購房者產(chǎn)產(chǎn)生了強大大的吸引力力。整個華華陽成熟齊齊全的城市市生活配套套和比成都都稍低的物物價，產(chǎn)生的舒適適生活和較較低的生活活成本，也也對其房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展起到到了良好的的助推，哪哪怕是坐出出租車，華華陽的起價價也才2元，而成都都是5元元。在一一部分35歲以以上并有一一定事業(yè)基基礎(chǔ)的成都都人的心目中，在在華陽買一一套房子作作為將來養(yǎng)養(yǎng)老的居所所，已經(jīng)變成了了一種對未未來舒適居居家生活的的規(guī)劃樣板板，可見華華陽房地產(chǎn)產(chǎn)對成都市市區(qū)內(nèi)消費費者的吸引引力有多大大。加之，，近年兩年來華陽房房地產(chǎn)的快快速發(fā)展，，也帶動了了華陽房地地產(chǎn)價格的的提升。以以左岸花都都為例。其其單價原來來2003年6月開開盤時為2000余元/㎡，，到2005年年3月月時其最后后一批房源源的單價以以飆升至4000余元/㎡。所以以，在華陽陽購房對于于消費者來來說可謂是是“自住、投資兩兩相宜”的的明智之選選。3.航空港板塊塊房地產(chǎn)的的發(fā)展現(xiàn)狀狀（1）航空港板塊塊房地產(chǎn)整整體情況▲開發(fā)規(guī)模模航空港板塊塊內(nèi)現(xiàn)有在在售住宅類類房地產(chǎn)項項目14個，由由14家家開發(fā)商商開發(fā)。在在售樓盤的的總戶數(shù)達達到9309戶戶。13個個項目第30頁頁共97頁頁中占地超過過200畝的項項目有2個。（（錦麗園別別墅、溫哥哥華花園2期藍藍域）▲產(chǎn)品類型型及平均價價格14個在在售項目中中，含別墅墅的項目有有4個個，由于錦錦麗園別墅墅3期期和太禾水水晶城的第第2組組團還未開開盤，所以以暫時沒有有這兩個樓盤的的價格信息息。在已知知信息的2個含含別墅樓盤盤中，位于于白家鎮(zhèn)境境內(nèi)的江南南宅院均價價為5800元元/㎡，歐歐景藍天的的別墅均價為7500元/㎡㎡。含電梯的項項目有5個，其其中川大河河畔3期期、和貴貴·久居福福、太禾水水晶城的第第2組組團現(xiàn)在都都未開盤，，已知的文文星生活廣場、溫哥哥華花園2期··藍域的均均價分別為為2650/㎡、、3100元/㎡㎡含多層的項項目有9個，均均價從2500元元/㎡到到3200元/㎡不等。。總體上看來來，航空港港板塊的在在售樓盤中中，建筑類類型還是以以多層為主主，電梯類類住宅的建建筑僅次于于多層，相相對而言該該板塊內(nèi)的含有有別墅的樓樓盤較多，，不過規(guī)模模都偏小，，含別墅的的樓盤，別別墅最多也也就50余套。。純別墅項項目中，歐歐景藍天的的總戶數(shù)為22戶戶，戶戶數(shù)最最多的的錦麗麗園別別墅3期期戶戶數(shù)為為142?！鴳粜托蛥^(qū)間間在14個個在在售項項目中中，含含有120㎡㎡以以下戶戶型的的項目目有12個個，含含有120－－200㎡㎡戶戶型的的項目目為11個個，含含有200㎡㎡以以上戶型的的項目目有4個個。。總體體而言言，航航空港港板塊塊內(nèi)的的房地地產(chǎn)在在售項項目中中，戶戶型面面積從從40㎡㎡到到426㎡㎡不等等，戶戶型跨跨度較較大，，主力戶型型在90－130㎡㎡的范范圍內(nèi)內(nèi)。項目名稱配套太禾水晶城毗鄰占地數(shù)千畝的航空港大學(xué)城，人文氣息濃郁。東接神仙樹、桐梓林等城南繁華生活區(qū)；西連成都雙流國際機場。教育機構(gòu)：鹽道街中學(xué)外語學(xué)校、川師創(chuàng)業(yè)學(xué)院、信息工程學(xué)院航空港校區(qū)、四川大學(xué)航空港校區(qū)、西南民族大學(xué)航空港校區(qū)。金融機構(gòu)：中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國銀行、郵政局。休閑娛樂：家園國際酒店、紫荊花酒店、大衛(wèi)營國際俱樂部。醫(yī)療機構(gòu)：臺雙醫(yī)院。溫哥華花園二期藍域項目位于新城南航空港片區(qū)，距市中心9公里，機場高速、學(xué)府路、長江路三條主路直通社區(qū)；與繞城高速、武侯大道毗鄰。西邊成都雙流機場，東接城南神仙樹、桐梓林等高尚生活區(qū)。項目周邊為政府規(guī)劃之教育產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)，四川大學(xué)、西南民族大學(xué)、成都信息工程學(xué)院、四川教育學(xué)院、四川師范大學(xué)、棠湖中學(xué)外語實驗學(xué)校、鹽道街中學(xué)外語學(xué)校環(huán)繞四周利通·上優(yōu)水岸西南民族學(xué)院、成都信息工程學(xué)院、四川教育學(xué)院、四川師范大學(xué)、棠湖外國語實驗學(xué)校、鹽道街實驗學(xué)校等眾多名校，形成文化投資前沿。項目同時接近規(guī)劃中的市鎮(zhèn)廣場，周邊生活配套十分完善，購物、休閑、餐飲、服務(wù)無所不包－－武警醫(yī)院、臺雙醫(yī)院等保障您的家庭健康；占地30畝的商業(yè)廣場全面呈現(xiàn)(德克士等國際品牌已進駐)，集餐飲、娛樂、休閑為一體的約500畝的大型美食城已然成型歐景藍天高新區(qū)機場路大衛(wèi)營國際俱樂部對面，自身配套有網(wǎng)球場.室內(nèi)溫泉游泳池.室外景觀游泳池.餐廳.咖啡吧.書吧.網(wǎng)吧.雪茄吧.健身房.茶坊.浴足坊，周邊又有網(wǎng)球場.室內(nèi)溫泉游泳池.室外景觀游泳池.餐廳.咖啡吧.書吧.網(wǎng)吧.雪茄吧.健身房.茶坊.浴足坊▲建筑筑風格格航空港港板塊塊內(nèi)的的多層層建筑筑有翰翰林南南城的的現(xiàn)代代海派派建筑筑風格格，電電梯類類住宅宅有溫溫哥華華花園園2期期藍藍域這這樣的的北美美時尚尚電梯梯洋房，別別墅中中有江江南宅宅院這這樣的的江南南水鄉(xiāng)鄉(xiāng)風情情般的的水榭榭庭院院，也也有歐歐景藍藍天這這樣的的歐式式莊園園。而而其他他的在在售項項目其其使用用的建筑符符號并并不明明顯，，立面面大都都較為為簡約約現(xiàn)代代。▲相關(guān)關(guān)配套套從上面面的表表格可可以看看出，，除了了別墅墅類樓樓盤的的自身身配置置相對對完善善以外外，其其余的的樓盤盤基本本上依依靠的的是周周邊一一些成成熟的的高校校園第31頁頁共共97頁頁項目名稱容積率綠化率學(xué)府嘉園5期1.5540%南麗灣1.7440%川大河畔1.8540%溫哥華花園2期藍域2.3644%翰林南城1.746.8％美洲·波特蘭小鎮(zhèn)1.435％太禾水晶城1.830％新航印象1.7利通上優(yōu)水岸1.840%歐景藍天0.61923.91％江南宅院（白家鎮(zhèn)）0.7343.6％錦麗園別墅3期0.6158％第32頁頁共共97頁頁區(qū)配置置或是是規(guī)劃劃中的的市政政配置置?！G化化率、、容積積率該區(qū)域域內(nèi)的的在售售的大大多數(shù)數(shù)樓盤盤的綠綠化率率在40％以以上，，錦麗麗園別別墅的的綠化化率更更是達達到了了58％％。別別墅類類樓盤盤的容容積率率在0.6到到0.73左左右右。溫溫哥華華花園園2期期藍藍域的的容積積率分分別為為2.36。。其他他的以以多層層為主主的樓樓盤容容積率率在1.7到到1.8之之間間▲銷售售情況況該板塊塊內(nèi)在在今年年開盤盤的新新盤較較多，，多數(shù)數(shù)樓盤盤以分分期開開發(fā)，，分組組團面面市的的方式式進行行銷售售。川川大河河畔、、溫哥哥華花花園2期期··藍域的面面世批批次在在2至至4個個月內(nèi)內(nèi)就銷銷售過過半了了。（2）總結(jié)：：第33頁頁共共97頁頁雙流航航空港港作為為中國國五大大航空空港之之一，，龐大大的人人流以以及政政府有有關(guān)部部門南南遷的的實施施成就就了其其不可可替代代的區(qū)區(qū)域價價值?！，F(xiàn)在政府府已在在航空空港區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃出出成都都雙流流物流流園區(qū)區(qū)和教教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園居住住區(qū)。。按照照規(guī)劃劃物流流園區(qū)區(qū)將被被建設(shè)設(shè)成為為全國國一流流，國國際知名的的區(qū)域域性物物流樞樞紐，，并與與雙流流機場場實現(xiàn)現(xiàn)“無無縫對對接””，在在園區(qū)區(qū)的管管理和和運作作上與與機場場形成成聯(lián)動動。此此外，，規(guī)劃劃中的的地鐵鐵6號號線線也將將通過過這里里，連連接行行政中中心和和機場場。如如今航航空港港大學(xué)學(xué)城已已初具具規(guī)模模，形形成城城南文文化氣氣息濃濃郁的的高校校經(jīng)濟濟圈。?，F(xiàn)已有的的四川川大學(xué)學(xué)、西西南民民族大大學(xué)、、成都都信息息工程程學(xué)院院、四四川教教育學(xué)學(xué)院、、四川川師范范大學(xué)學(xué)等多多所高高校，，和棠棠湖中中學(xué)外外語實實驗學(xué)校、、鹽道道街中中學(xué)外外語學(xué)學(xué)校等等名牌牌中學(xué)學(xué)使整整個航航空港港具備備了教教育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)。在這種種環(huán)境境下，，航空空港區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)也變變得如如火如如荼。。該區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)基礎(chǔ)礎(chǔ)配套套設(shè)施施成熟熟，農(nóng)農(nóng)貿(mào)市市場、、超市市以及及未來小區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)配套套都保保證了了居家家的方方便。。特別別是道道路的的暢通通帶來來了居居家的的便捷捷。航航空港港區(qū)域域內(nèi)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)不不但業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，，樓盤品品質(zhì)及及設(shè)計計規(guī)劃劃也較較高。。戶型型設(shè)計計，園園林綠綠化，，整體體規(guī)劃劃和配配套設(shè)設(shè)施都都不低低于一一般的的城區(qū)區(qū)樓盤盤。而而多層層和電電梯類類住宅每平平米2500元元到3200元元左右右的價價格，，也在在吸引引越來來越多的的購房房者的的目光光。4．牧馬馬山板板塊房房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀（1）牧馬山山板塊塊房地地產(chǎn)整整體情情況▲開發(fā)發(fā)規(guī)模模牧馬山山板塊塊現(xiàn)有有在售售項目目5個個，由由5家家開發(fā)發(fā)商開開發(fā)。。在售售樓盤盤的總總戶數(shù)數(shù)為1250。由由于別別墅盤盤的戶戶數(shù)較較少，，該板板塊內(nèi)內(nèi)戶數(shù)數(shù)最多的的維也也納森森林別別墅4期期的的總戶戶數(shù)也也只有有447戶戶。項目名稱配套牧馬山易城茶樓、圖書館、便利店、室內(nèi)網(wǎng)球場、社區(qū)游泳池、兒童樂園中航·云嶺高爾夫別墅會所、網(wǎng)球場、游泳池、高爾夫練習場。半山衛(wèi)城半山會（36