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文檔簡介
張海民2010年7月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入張海民房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入第一部分透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略第一部分透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略1、重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)
二線城市成交量和成交金額均略有下跌,一線城市成交量大幅減少,但銷售價格高位持穩(wěn)。二線城市中海口、武漢、太原表現(xiàn)較為突出。一線城市應(yīng)聲而跌,深圳、上海、杭州成交量則在去年的20%以下。城市2009年2010年上半年成交比例城市2009年2010年上半年成交比例成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)???31.341178816136.86102874859.2%87.3%廈門408.833580760119.39135626829.2%37.9%武漢1091.645964733492.72318585645.1%53.4%沈陽1504.067276397492.77262602032.8%36.1%太原240.331221245114.8365004947.8%53.2%長沙1315.485427335386.53195398429.4%36.0%貴陽687.202593325299.06127042243.5%49.0%寧波451.744600335101.72157811322.5%34.3%鄭州995.074551237437.49222940644.0%49.0%長春607.372708372163.3191843526.9%33.9%重慶2382.6010320524930.08501303439.0%48.6%南昌430.131997891122.0465859028.4%33.0%合肥1105.144852374404.04234761536.6%48.4%蘭州99.2648096227.7415523727.9%32.3%大連835.896111350334.81286195540.1%46.8%成都2823.9417112856878.31537111531.1%31.4%西安1091.645276670.71540.68235401749.5%44.6%南京1149.678772646253.95255910722.1%29.2%常州663.883021066261.29134642539.4%44.6%揚(yáng)州253.26134903659.7638246623.6%28.4%廣州914.048771348347.95390352538.1%44.5%南寧707.343445898157.5395721422.3%27.8%無錫642.713970323217.45167690433.8%42.2%深圳636.539802265124.68272064619.6%27.8%青島648.845549852.32271.552318001.6341.9%41.8%上海1886.1229541210359.60781518319.1%26.5%濟(jì)南293.60164700596.0168404032.7%41.5%蘇州937.546855433181.94168988619.4%24.7%天津1329.679858520434.21392784232.7%39.8%杭州647.57940706393.68197468014.5%21.0%北京2031.3029104422554.001119893027.3%38.5%
1、重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)二線城市成交量和成交金額均略有下跌,2、上市公司銷售業(yè)績企業(yè)名稱2009年2010上年半年成交比例銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)恒大地產(chǎn)56430333421059.2%69.2%中海地產(chǎn)47747822228146.6%58.8%萬科地產(chǎn)66463432036848.2%58.0%龍湖地產(chǎn)1881837410539.3%57.1%碧桂園47523224213250.9%56.9%富力地產(chǎn)23324210813046.4%53.8%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)144143607241.7%50.3%世茂房地產(chǎn)25022510111340.3%50.3%保利地產(chǎn)52743426721850.7%50.1%雅居樂27922610310536.9%46.5%綠城中國35951311019430.6%37.8%復(fù)地集團(tuán)116109334028.1%36.4%金地集團(tuán)188210485425.6%25.5%
各大房企乘2009年銷售強(qiáng)勢慣性,在2010年上半年并沒有減緩銷售速度。以恒大、中海、萬科為首,均銷售金額超過去年總量的58%以上,共有9家超過去年的50%。2、上市公司銷售業(yè)績企業(yè)名稱2009年2010上年半年成交比3、典型上市公司銷售業(yè)績城市分布企業(yè)名稱2009年銷售金額占比2010年上半年銷售金額占比一線二線三、四線城市一線二線三、四線城市萬科地產(chǎn)41%36%24%36%40%24%保利地產(chǎn)52%35%13%36%51%14%龍湖地產(chǎn)52%48%0%68%27%5%綠城中國10%48%41%19%45%35%中海地產(chǎn)28%39%33%32%36%32%
萬科、保利2010年上半年在一線城市銷售占比下滑,二線城市銷售占比上升,三、四線占比維持不變;龍湖、綠城、中海2010年上半年在一線銷售占比上升,二線銷售占比下滑,三線略有上升;以上五家,除綠城中國外,其余均在2010年上半年銷售金額超過09年全年的50%。3、典型上市公司銷售業(yè)績城市分布企業(yè)名稱2009年銷售金額占4、土地市場成交情況
相比09年以來地王頻繁刷新,2010年第二季度確實(shí)風(fēng)光不再,但是土地成交量卻維持比08年高出許多的成交量,各房企的拿地?zé)崆椴]有因調(diào)控而減弱。2010年春節(jié)后,各地土地成交相對政府供應(yīng)相對低迷,甚至出現(xiàn)頻繁的底價中標(biāo)或者溢價不高中標(biāo)4、土地市場成交情況相比09年以來地王頻繁刷新,2010年5、上市公司新增土地供應(yīng)企業(yè)名稱20092010年上半年比例新增建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)新增建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)新增建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)恒大地產(chǎn)82.0519.51872.0552.661062.8%269.9%世茂房地產(chǎn)350.9976.72550.0877.63156.7%101.2%富力地產(chǎn)280.71130.45301.0970.5107.3%54.0%萬科地產(chǎn)1241.37318.031209.65228.8797.4%72.0%仁恒置地56.6745.7440.1859.370.9%129.6%保利地產(chǎn)1257.31383.88656.37209.5752.2%54.6%綠城中國536.37354.08265.19115.0449.4%32.5%碧桂園440.65118.73184.95.6442.0%4.8%招商地產(chǎn)112.152.1441.4923.9637.0%46.0%華潤置地422.09209.94136.0325.1532.2%12.0%龍湖地產(chǎn)988.13153.29295.3897.8529.9%63.8%綠地集團(tuán)695.73270.77165.4778.8223.8%29.1%首創(chuàng)置業(yè)134.2910.2729.389.2621.9%90.2%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)222.1882.8935.7364.4116.1%77.7%福建融僑343.0957.5851.515.4515.0%26.8%中海地產(chǎn)1049.83286.44153.34110.5914.6%38.6%金地集團(tuán)405.36187.0655.3410.6913.7%5.7%雅居樂533.74166.3564.7912.7912.1%7.7%合計9152.662923.875107.961268.1855.8%43.4%5、上市公司新增土地供應(yīng)企業(yè)名稱20092010年上半年比例6、典型上市公司新增土地城市分布企業(yè)名稱2009年新增建筑面積(萬平方米)2010年上半年新增建筑面積(萬平方米)一線二線三、四線城市一線二線三、四線城市萬科地產(chǎn)12%64%24%4%47%49%保利地產(chǎn)23%43%34%8%66%26%碧桂園37%0%63%0%100%0%中海地產(chǎn)3%70%27%23%42%35%恒大地產(chǎn)0%100%0%0%94%6%龍湖地產(chǎn)4%68%28%21%40%39%世茂房地產(chǎn)7%93%0%17%77%6%綠城中國8%49%43%5%46%49%
各房企拿地?zé)崆椴粶p,尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。
中海、龍湖加大一線及三四線城市投入,以達(dá)到在各線城市的均衡布局。
恒大、碧桂園幾乎全部投入在二線城市,保利也繼續(xù)加大二線城市的投入比例。
萬科則繼續(xù)向三四線城市滲透。6、典型上市公司新增土地城市分布企業(yè)名稱2009年新增建筑面7、初步結(jié)論:2010年,銷售市場“冰火兩重天”,一季度過度高漲,二季度跌入低谷,但總體房企的銷售還算過得去。08、09年各房企在二線及三四線城市加快布局初顯成效,為房企在2010年上半年貢獻(xiàn)了不少的銷售量。尤其是主要布局的二線城市的恒大地產(chǎn),銷售金額210億,是去年的69.2%。土地市場并未見大幅滑落,僅僅是上半年拿地?zé)崆闆]有09年下半年高漲,地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象在二季度蕩然無存,隨之而來的是底價中標(biāo)與低溢價中標(biāo),房企拿地成本相對比前期要低。各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局,加快在各自優(yōu)勢區(qū)域獲取土地,尤其二線及三四線城市。7、初步結(jié)論:第二部分析視房調(diào)尋機(jī)會第二部分析視房調(diào)尋機(jī)會對于國內(nèi)的房地產(chǎn),曾有概括為:“三分之一宏觀經(jīng)濟(jì)問題,三分之一金融問題,三分之一房地產(chǎn)自身問題”。在2010年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)可以描述為“一季度防過熱,三季度防過冷”的非常狀態(tài)。這對房地產(chǎn)影響的復(fù)雜性將提高,但是越是復(fù)雜越有機(jī)會,往往“亂世出英雄”,關(guān)鍵是如何從中尋找機(jī)會點(diǎn)。對于國內(nèi)的房地產(chǎn),曾有概括為:“三分之一宏觀經(jīng)濟(jì)問題,三分之1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)的機(jī)會上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計包含的內(nèi)需過冷和外需過旺信息,將引導(dǎo)決策層反思側(cè)重內(nèi)需刺激政策。在刺激內(nèi)需的政策中,前期政府審批的區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)化將成為重點(diǎn)。同時,產(chǎn)業(yè)升級符合內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和大趨勢,但產(chǎn)業(yè)升級更多指向了供應(yīng)層面。短期內(nèi)在需求不足的背景下,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將更加倚重內(nèi)需方向。從中長期看,如果內(nèi)地經(jīng)濟(jì)在城市化、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)啟動內(nèi)需的舉措得以實(shí)施,內(nèi)地經(jīng)濟(jì)長期趨勢增長率仍將保持在10%的水平,并且對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大帶動。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)的機(jī)會上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計包含的內(nèi)附:國務(wù)院正加速批準(zhǔn)國內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃2008年1月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃廣西2008年3月天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案天津2009年1月珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要廣東2009年2月國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見重慶2009年4月上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心上海2009年5月建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū)福建2009年5月成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案四川2009年6月江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃江蘇2009年6月關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃陜西、甘肅2009年7月遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃遼寧2009年8月橫琴總體發(fā)展規(guī)劃廣東2009年9月促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南2009年11月圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要吉林2009年12月黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃山東2010年1月皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃安徽2010年2月湘潭市城市總體規(guī)劃湖南2010年3月沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)遼寧2010年3月武漢市城市總體規(guī)劃武漢2010年5月重慶兩江新區(qū)重慶2010年5月深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化方案深圳2010年5月長三角區(qū)域規(guī)劃上海江蘇浙江2010年6月廈門經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)到全市廈門2010年6月海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要海南待批成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃成都、重慶待批京津唐地區(qū)及環(huán)渤海五省區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃北京、天津、河北、山西、山東、遼寧、內(nèi)蒙古附:國務(wù)院正加速批準(zhǔn)國內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃2008年1月廣西北部灣經(jīng)2、房調(diào)政策:放松或早于預(yù)期早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場,以1-2年的年度為周期。自2008年以來,房地產(chǎn)受政策影響以半年為短周期波動,突顯了政策、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。2010年4月中旬前的“遏制房價過快上漲”的調(diào)控,力度相比以往更加嚴(yán)厲。出臺了信貸、限購等一系列臨時性措施,并探討“征收房產(chǎn)稅”等制度性改革。從取向看,有利于抑制當(dāng)前流動性環(huán)境下,過快上漲的資產(chǎn)價格風(fēng)險。對于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場調(diào)整,預(yù)計在當(dāng)前成交量深調(diào)基礎(chǔ)下,2010年3季度房價將基本完成實(shí)質(zhì)性調(diào)整。在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)壓力和房地產(chǎn)調(diào)整后,預(yù)計房調(diào)政策放松的階段,將早于預(yù)期。2、房調(diào)政策:放松或早于預(yù)期早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場3、對房調(diào)政策的未來判斷在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下,加強(qiáng)了決策層對房調(diào)政策的關(guān)注。但在前期既定調(diào)控思路下,部委政策仍在細(xì)化和強(qiáng)化中,預(yù)計在三季度政策對市場的影響將繼續(xù)。在現(xiàn)出臺政策下,造成的市場壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的基礎(chǔ)。在政策不出現(xiàn)回暖下,2010年三季度房價將調(diào)整。本次房調(diào)以“遏制房價過快上漲”為著重點(diǎn),并重點(diǎn)關(guān)注民生。穩(wěn)定仍是政策核心之一。在三季度之后,預(yù)計政策即便不出現(xiàn)名義上的回暖,但出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的可能性大。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上,目前皆呈現(xiàn)“高舉輕落”的局面。4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時性措施,面臨退出問題。房地產(chǎn)制度建設(shè)將承擔(dān)“接力棒”角色,包括土地供應(yīng)、稅收等制度完善,其長效影響大。當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏”傾向,長期而言政策對房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正常化趨勢。同時,政策可持續(xù)性仍可能出現(xiàn)調(diào)整,進(jìn)而影響市場波動?,F(xiàn)狀核心結(jié)果未來3、對房調(diào)政策的未來判斷在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下,加強(qiáng)了決策層對房調(diào)4、對房地產(chǎn)市場調(diào)整的未來判斷目前成交縮量與價格調(diào)整探底,需求表現(xiàn)對應(yīng)常態(tài)需求顯著收縮。伴隨未來房價的下調(diào),需求反彈將較快。供應(yīng)不足局面仍在繼續(xù),由于需求萎縮導(dǎo)致一二線城市的成交量回升在平均13個月左右,但對應(yīng)正常消化周期,仍偏緊。市場供小于求的局面,沒有改變。房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制,價格保持在高位。預(yù)計在政策短期未出現(xiàn)放松下,價格調(diào)整仍將繼續(xù)。但市場各方對價格下調(diào)預(yù)期收窄,10%—20%的調(diào)幅將促使市場恢復(fù)。房地產(chǎn)本輪調(diào)整,預(yù)計是一個“小彎道”,市場比較難以完成一個完整周期的調(diào)整。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格背離價值,仍將維持。2010年房地產(chǎn)投資、新開工量、土地購置保持增長,預(yù)計在后市對供應(yīng)不足局面小有緩解。住宅長期需求空間巨大,對應(yīng)房企發(fā)展空間良好。平衡點(diǎn)4、對房地產(chǎn)市場調(diào)整的未來判斷目前成交縮量與價格調(diào)整探底,需5、土地政策調(diào)整的影響從當(dāng)前政策思路看,增加供應(yīng),限制土地價格,將使土地重置成本出現(xiàn)變化,主要顯現(xiàn)在今年招拍掛土地成交、溢價幅度已大幅滑落。從房企投資的角度,地價水平在未來預(yù)計將進(jìn)入良性階段。從地價對房價的影響角度,以及房地產(chǎn)資本的機(jī)會成本角度,在地價和供應(yīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)調(diào)整之后對本次市場調(diào)整中的房價表現(xiàn)將產(chǎn)生影響,使價格合理回歸。5、土地政策調(diào)整的影響從當(dāng)前政策思路看,增加供應(yīng),限制土地價6、2010年土地供應(yīng)計劃影響深遠(yuǎn)2010年4月,國土部公布的住宅用地供應(yīng)計劃高達(dá)18萬公頃,相當(dāng)于過去3年實(shí)際完成供應(yīng)的總量。其中,更有77%是用于中小套型商品房和保障性住房建設(shè)。2009年,全國住宅用地供應(yīng)計劃10萬公頃,最終完成了7.65萬公頃。即便2010年最終實(shí)際供應(yīng)量與計劃存在一定差距,也將遠(yuǎn)超2009年住宅用地供應(yīng)。7月4日,在全國國土資源廳局長座談會后,國土資源部部長徐紹史對房價的表態(tài),“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢,再過一個季度左右,房地產(chǎn)市場可能會面臨一個全面調(diào)整,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說。”國土部參與房地產(chǎn)調(diào)控的最直接手段就是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)數(shù)量。6、2010年土地供應(yīng)計劃影響深遠(yuǎn)2010年4月,國土部公布7、房調(diào)情況下,房企的機(jī)會從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看,城市近遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地為供應(yīng)主體。同時,城市外圍土地的釋放,也為舊城改造提供了空間。城市內(nèi)外土地同時釋放的局面,符合政府的思維定位,并在目前一線城市中體現(xiàn)明顯。土地對應(yīng)產(chǎn)品類型趨勢:城市綜合體;類似香港和日本的高容積率、高密度的中小戶型住宅產(chǎn)品;大規(guī)模城郊結(jié)合體的住宅。供應(yīng)與需求熱點(diǎn):圍繞核心城市的城市群、城市帶的土地市場;一二線的遠(yuǎn)郊市場;在三四線城市的城市新區(qū)。與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的土地獲取策略,將越來越為行業(yè)所倚重。具有優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)的項(xiàng)目,房價地價比可控制在5%-20%之間,優(yōu)勢突出。在土地供應(yīng)上,短周期內(nèi),早前嚴(yán)格用地指標(biāo)限制的局面將有所改善。而另一反面政府土地整理能力不足。在土地供應(yīng)指標(biāo)增加的背景下,從房企主動參與土地開發(fā)的策略值得關(guān)注,關(guān)注大盤與造城模式的商業(yè)模式。住宅市場雙軌制成為趨勢,保障房土地供應(yīng)比重成為住宅市場不可忽視的組成部分,企業(yè)介入具有政策、投資價值、策略性等多重意義。7、房調(diào)情況下,房企的機(jī)會從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看,城市近遠(yuǎn)郊區(qū)8、土地增值稅:短期加強(qiáng),長期影響大土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)格執(zhí)行,對于毛利率40%以上項(xiàng)目的利潤影響應(yīng)該在20%以上。若嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅對房企影響顯著,將使房地產(chǎn)行業(yè)向社會平均利潤行業(yè)演化。在土地增值稅趨嚴(yán)背景下,在房企產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)上,持有型物業(yè)不受影響,將推動當(dāng)前房企關(guān)注“租售并舉”的潮流。圖表:不同毛利率假設(shè)下的土地增值稅清繳計算結(jié)果(單位:元)12345678910毛利率30.0%33.3%36.4%41.7%50.0%53.3%65.0%68.2%76.7%80.0%預(yù)繳1%金額1.01.11.11.21.41.52.02.23.03.5清算影響稅前利潤19%24%26%34%37%43%47%清算土增稅占房價6%9%10%17%20%27%30%8、土地增值稅:短期加強(qiáng),長期影響大土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)附:房企對持有物業(yè)的執(zhí)行規(guī)劃企業(yè)業(yè)態(tài)組合執(zhí)行規(guī)劃華潤租售并舉5、6年以后,在資產(chǎn)的比例方面,占比可能會達(dá)到40%左右保利向租售并舉轉(zhuǎn)變未來3-5年,持有性物業(yè)投資比例到全部投資的30%金地租售并舉2010年計劃20%資金投向商業(yè)項(xiàng)目萬科規(guī)劃中的租售并舉2010年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),規(guī)劃目標(biāo)持有型比例20%中海租售并舉凱德租售并舉,分平臺運(yùn)做仁恒向租售并舉轉(zhuǎn)變龍湖向租售并舉轉(zhuǎn)變5-7年持有約200萬平方米投資性物業(yè);土地儲備結(jié)構(gòu)提升至15%綠城社區(qū)配套未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為綠城的關(guān)注重心,自持商業(yè)面積預(yù)計將占到20%左右的比例。綠地租售并舉,輕資產(chǎn)商用物業(yè)開發(fā)比例全國超過30%,這一比例將繼續(xù)提升世茂租售并舉,分平臺運(yùn)做目前公司自持物業(yè)面積達(dá)到21.2萬平方米,2010-2012年自持物業(yè)面積將分別增加26、22、51萬平方米遠(yuǎn)洋規(guī)劃中持有型高達(dá)50%住宅與持有型物業(yè)的比例長期發(fā)展目標(biāo)是5:5,三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)8.5:1.5萬達(dá)租售并舉,綜合體SOHO中國規(guī)劃中租售并舉
金隅租售并舉,集團(tuán)注入品牌房企通行做法:每年利潤的5%-15%結(jié)轉(zhuǎn)到持有型物業(yè)上附:房企對持有物業(yè)的執(zhí)行規(guī)劃企業(yè)業(yè)態(tài)組合執(zhí)行規(guī)劃華潤租售并9、房調(diào)形式下的房企戰(zhàn)略調(diào)整前三年,各房企在如何做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略問題上,基于對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素,均傾向于戰(zhàn)略上的“城市布局”,劃分出一線、二線、三線城市,然后研究城市進(jìn)入,進(jìn)行“跑馬圈地”。金融危機(jī)下,中國經(jīng)濟(jì)09年的高歌猛進(jìn)使各大房企在城市布局戰(zhàn)略上大顯身手。隨著2010年政府深層次的調(diào)控政策出臺,從土地政策、金融手段、稅收政策等方面出手,使房企不得不重新思考戰(zhàn)略問題,從“城市布局”向把握政策變化機(jī)會的縱深發(fā)展的“城市深度進(jìn)入”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。9、房調(diào)形式下的房企戰(zhàn)略調(diào)整前三年,各房企在如何做大做強(qiáng)的戰(zhàn)第三部分城市深度進(jìn)入第三部分城市深度進(jìn)入1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略萬科地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略萬科地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略保利地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略保利地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略富力地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略富力地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略碧桂園1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略碧桂園1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略金地地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略金地地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略恒大地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略恒大地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略綠城地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略綠城地產(chǎn)2、領(lǐng)先房企2010年土地儲備策略公司名稱土地儲備策略萬科A盤活市場存量土地,以主流住宅用地為主,積極關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)度假物業(yè)保利地產(chǎn)適度向二三線城市輻射,把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)會,適度拓展養(yǎng)老地產(chǎn)金地一線城市副中心和軌道交通連接的外延區(qū)域;二線城市把握工業(yè)化進(jìn)程帶來的區(qū)域機(jī)會;三線城市看重未來長遠(yuǎn)的上升空間SOHO中國在2010年,SOHO中國主要的市場應(yīng)該是在上海,在上海的投資比例應(yīng)該超過北京中海外2010年將進(jìn)入3、4個新城市并新增土儲不少于600萬平米遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年將堅持深耕環(huán)渤海,拓展長江三角,尤其是上海,并將在海南以及成都、重慶等西南部城市物色項(xiàng)目合生創(chuàng)展北京、上海、廣州3個城市為核心的三足鼎立的發(fā)展態(tài)勢,加大對環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)一線城市住宅物業(yè)的投入富力地產(chǎn)廣州、北京、天津等一線城市發(fā)展大型項(xiàng)目,在海南等二線城市挖掘潛力項(xiàng)目。在廣州將以舊改項(xiàng)目為主,土地支出計劃70~80億元合景泰富2010年重點(diǎn)在廣州、北京、成都、蘇州、上海和海南實(shí)行發(fā)展計劃碧桂園2010年用于新增土地的支出計劃50億元
首開股份在北京新增一至兩個保障性住房項(xiàng)目北辰實(shí)業(yè)2010年土地支出計劃20億元,將采取聯(lián)合或者項(xiàng)目收購的方式拿地龍湖采取區(qū)域聚焦戰(zhàn)略,增加?xùn)|部城市的布局,在重慶、北京、成都、上海具有優(yōu)勢的城市深入耕耘,保持優(yōu)勢,擴(kuò)大份額恒大立足主要省會城市,經(jīng)濟(jì)高增長地區(qū)及區(qū)域發(fā)展機(jī)會。堅持高端、中高端、旅游地產(chǎn)1:7:2的配置比例世茂2010年新增土地支出50億元,二線城市泡沫比較少,潛力很大綠城土地儲備重點(diǎn)還是在長三角區(qū)域招商地產(chǎn)加大區(qū)外開發(fā)力度,實(shí)現(xiàn)珠三角、長三角以及環(huán)渤海同步發(fā)展,擇機(jī)進(jìn)入二、三線城市,考慮進(jìn)入新城市2、領(lǐng)先房企2010年土地儲備策略公司名稱土地儲備策略萬科A3、領(lǐng)先房企當(dāng)前發(fā)展策略城市深入進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略立足優(yōu)勢區(qū)域鞏固區(qū)域地位關(guān)注城市化進(jìn)程潛力區(qū)域3、領(lǐng)先房企當(dāng)前發(fā)展策略城市深入進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略立足優(yōu)勢區(qū)4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以城市發(fā)展為主線:圍繞核心城市的城市群、城市帶的拓展區(qū)域;一、二線城市的遠(yuǎn)郊市場;三四線城市的城市新區(qū)。產(chǎn)品線:城市綜合體;高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品;大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū);選擇項(xiàng)目要點(diǎn):高鐵、輕軌、地鐵等能拉近距離的交通工具的發(fā)展規(guī)劃;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移的發(fā)展區(qū)域;具有豐富景觀資源或人文資源的區(qū)域。較多房企立足之本4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以城市發(fā)展為主線:較多房企立足4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府規(guī)劃中商業(yè)中心或副中心為主線產(chǎn)品線:集酒店、辦公、商業(yè)、居住為一體的城市綜合體;選擇項(xiàng)目要點(diǎn):政府規(guī)劃發(fā)展交通通達(dá)性;市政配套的綜合解決方案;與支持政府就業(yè)、稅收為主的持有性的商業(yè)地產(chǎn)(是領(lǐng)先房企首選的轉(zhuǎn)型發(fā)展策略)4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府規(guī)劃中商業(yè)中心或副中心為4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府保障性用房的規(guī)劃發(fā)展為主線產(chǎn)品線:高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品;大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū);選擇項(xiàng)目要點(diǎn):政府緊密的合作關(guān)系;項(xiàng)目工程中的成本控制。住宅市場雙軌制下的保障性用房,可能成為房企在住宅市場中不可或缺的重要組成部分4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府保障性用房的規(guī)劃發(fā)展為主4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府對新區(qū)規(guī)劃發(fā)展或舊區(qū)改造為主線產(chǎn)品線:高容積率、高密度的中小型住宅產(chǎn)品;城市中心區(qū)住宅商業(yè)一體化社區(qū);大規(guī)模城郊結(jié)合體住宅商業(yè)一體化社區(qū);選擇項(xiàng)目要點(diǎn):政府緊密的合作關(guān)系;拆遷成本和難度(若是舊區(qū)改造等);交通通達(dá)性(若是新區(qū)建設(shè));市政配套的綜合解決方案;資金運(yùn)作的支持。由于政府土地整理能力不足,在土地供應(yīng)指標(biāo)增加的背景下,房企可主動參與土地開發(fā)的政策性支持。4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府對新區(qū)規(guī)劃發(fā)展或舊區(qū)改造4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū)域發(fā)展為主線產(chǎn)品線:總部性質(zhì)的辦公、研發(fā)一體化;創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)辦公、研發(fā)一體化;選擇項(xiàng)目要點(diǎn):政府緊密的合作關(guān)系;交通通達(dá)性(若是新區(qū)建設(shè));市政配套的綜合解決方案;政府稅收政策支持;相關(guān)行業(yè)運(yùn)作熟悉程度及客戶基礎(chǔ)。與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的土地獲得策略,如跟產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移相關(guān)的工業(yè)地產(chǎn)4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略以政府對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、區(qū)域發(fā)展為主4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略與政府現(xiàn)在主張政策傾斜有關(guān)的項(xiàng)目養(yǎng)老地產(chǎn)低碳地產(chǎn)…………4、城市深度進(jìn)入的積極擴(kuò)張策略與政府現(xiàn)在主張政策傾斜有關(guān)的項(xiàng)寄語……隨著城市化進(jìn)程的加快和深入發(fā)展,留給房地產(chǎn)企業(yè)有更大的想象空間……在完成戰(zhàn)略城市布局之后,隨之政府在政策發(fā)展的引導(dǎo)下,深耕城市才是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的課題!在拿地蓋房子賺利潤的同時,房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該為社會、為城市做點(diǎn)有意義的事情,真正地做到有社會責(zé)任的責(zé)任地產(chǎn)!寄語……隨著城市化進(jìn)程的加快和深入發(fā)展,留給房地產(chǎn)企業(yè)有更大演講完畢,謝謝觀看!演講完畢,謝謝觀看!張海民2010年7月房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入張海民房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入第一部分透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略第一部分透過現(xiàn)象看戰(zhàn)略1、重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)
二線城市成交量和成交金額均略有下跌,一線城市成交量大幅減少,但銷售價格高位持穩(wěn)。二線城市中???、武漢、太原表現(xiàn)較為突出。一線城市應(yīng)聲而跌,深圳、上海、杭州成交量則在去年的20%以下。城市2009年2010年上半年成交比例城市2009年2010年上半年成交比例成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)成交面積(萬平米)成交總額(萬元)???31.341178816136.86102874859.2%87.3%廈門408.833580760119.39135626829.2%37.9%武漢1091.645964733492.72318585645.1%53.4%沈陽1504.067276397492.77262602032.8%36.1%太原240.331221245114.8365004947.8%53.2%長沙1315.485427335386.53195398429.4%36.0%貴陽687.202593325299.06127042243.5%49.0%寧波451.744600335101.72157811322.5%34.3%鄭州995.074551237437.49222940644.0%49.0%長春607.372708372163.3191843526.9%33.9%重慶2382.6010320524930.08501303439.0%48.6%南昌430.131997891122.0465859028.4%33.0%合肥1105.144852374404.04234761536.6%48.4%蘭州99.2648096227.7415523727.9%32.3%大連835.896111350334.81286195540.1%46.8%成都2823.9417112856878.31537111531.1%31.4%西安1091.645276670.71540.68235401749.5%44.6%南京1149.678772646253.95255910722.1%29.2%常州663.883021066261.29134642539.4%44.6%揚(yáng)州253.26134903659.7638246623.6%28.4%廣州914.048771348347.95390352538.1%44.5%南寧707.343445898157.5395721422.3%27.8%無錫642.713970323217.45167690433.8%42.2%深圳636.539802265124.68272064619.6%27.8%青島648.845549852.32271.552318001.6341.9%41.8%上海1886.1229541210359.60781518319.1%26.5%濟(jì)南293.60164700596.0168404032.7%41.5%蘇州937.546855433181.94168988619.4%24.7%天津1329.679858520434.21392784232.7%39.8%杭州647.57940706393.68197468014.5%21.0%北京2031.3029104422554.001119893027.3%38.5%
1、重點(diǎn)城市銷售數(shù)據(jù)二線城市成交量和成交金額均略有下跌,2、上市公司銷售業(yè)績企業(yè)名稱2009年2010上年半年成交比例銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)銷售面積(萬平方米)銷售金額(億元)恒大地產(chǎn)56430333421059.2%69.2%中海地產(chǎn)47747822228146.6%58.8%萬科地產(chǎn)66463432036848.2%58.0%龍湖地產(chǎn)1881837410539.3%57.1%碧桂園47523224213250.9%56.9%富力地產(chǎn)23324210813046.4%53.8%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)144143607241.7%50.3%世茂房地產(chǎn)25022510111340.3%50.3%保利地產(chǎn)52743426721850.7%50.1%雅居樂27922610310536.9%46.5%綠城中國35951311019430.6%37.8%復(fù)地集團(tuán)116109334028.1%36.4%金地集團(tuán)188210485425.6%25.5%
各大房企乘2009年銷售強(qiáng)勢慣性,在2010年上半年并沒有減緩銷售速度。以恒大、中海、萬科為首,均銷售金額超過去年總量的58%以上,共有9家超過去年的50%。2、上市公司銷售業(yè)績企業(yè)名稱2009年2010上年半年成交比3、典型上市公司銷售業(yè)績城市分布企業(yè)名稱2009年銷售金額占比2010年上半年銷售金額占比一線二線三、四線城市一線二線三、四線城市萬科地產(chǎn)41%36%24%36%40%24%保利地產(chǎn)52%35%13%36%51%14%龍湖地產(chǎn)52%48%0%68%27%5%綠城中國10%48%41%19%45%35%中海地產(chǎn)28%39%33%32%36%32%
萬科、保利2010年上半年在一線城市銷售占比下滑,二線城市銷售占比上升,三、四線占比維持不變;龍湖、綠城、中海2010年上半年在一線銷售占比上升,二線銷售占比下滑,三線略有上升;以上五家,除綠城中國外,其余均在2010年上半年銷售金額超過09年全年的50%。3、典型上市公司銷售業(yè)績城市分布企業(yè)名稱2009年銷售金額占4、土地市場成交情況
相比09年以來地王頻繁刷新,2010年第二季度確實(shí)風(fēng)光不再,但是土地成交量卻維持比08年高出許多的成交量,各房企的拿地?zé)崆椴]有因調(diào)控而減弱。2010年春節(jié)后,各地土地成交相對政府供應(yīng)相對低迷,甚至出現(xiàn)頻繁的底價中標(biāo)或者溢價不高中標(biāo)4、土地市場成交情況相比09年以來地王頻繁刷新,2010年5、上市公司新增土地供應(yīng)企業(yè)名稱20092010年上半年比例新增建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)新增建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)新增建筑面積(萬平方米)成交總價(億元)恒大地產(chǎn)82.0519.51872.0552.661062.8%269.9%世茂房地產(chǎn)350.9976.72550.0877.63156.7%101.2%富力地產(chǎn)280.71130.45301.0970.5107.3%54.0%萬科地產(chǎn)1241.37318.031209.65228.8797.4%72.0%仁恒置地56.6745.7440.1859.370.9%129.6%保利地產(chǎn)1257.31383.88656.37209.5752.2%54.6%綠城中國536.37354.08265.19115.0449.4%32.5%碧桂園440.65118.73184.95.6442.0%4.8%招商地產(chǎn)112.152.1441.4923.9637.0%46.0%華潤置地422.09209.94136.0325.1532.2%12.0%龍湖地產(chǎn)988.13153.29295.3897.8529.9%63.8%綠地集團(tuán)695.73270.77165.4778.8223.8%29.1%首創(chuàng)置業(yè)134.2910.2729.389.2621.9%90.2%遠(yuǎn)洋地產(chǎn)222.1882.8935.7364.4116.1%77.7%福建融僑343.0957.5851.515.4515.0%26.8%中海地產(chǎn)1049.83286.44153.34110.5914.6%38.6%金地集團(tuán)405.36187.0655.3410.6913.7%5.7%雅居樂533.74166.3564.7912.7912.1%7.7%合計9152.662923.875107.961268.1855.8%43.4%5、上市公司新增土地供應(yīng)企業(yè)名稱20092010年上半年比例6、典型上市公司新增土地城市分布企業(yè)名稱2009年新增建筑面積(萬平方米)2010年上半年新增建筑面積(萬平方米)一線二線三、四線城市一線二線三、四線城市萬科地產(chǎn)12%64%24%4%47%49%保利地產(chǎn)23%43%34%8%66%26%碧桂園37%0%63%0%100%0%中海地產(chǎn)3%70%27%23%42%35%恒大地產(chǎn)0%100%0%0%94%6%龍湖地產(chǎn)4%68%28%21%40%39%世茂房地產(chǎn)7%93%0%17%77%6%綠城中國8%49%43%5%46%49%
各房企拿地?zé)崆椴粶p,尤其在二線及三四線城市的布點(diǎn)越發(fā)緊迫。
中海、龍湖加大一線及三四線城市投入,以達(dá)到在各線城市的均衡布局。
恒大、碧桂園幾乎全部投入在二線城市,保利也繼續(xù)加大二線城市的投入比例。
萬科則繼續(xù)向三四線城市滲透。6、典型上市公司新增土地城市分布企業(yè)名稱2009年新增建筑面7、初步結(jié)論:2010年,銷售市場“冰火兩重天”,一季度過度高漲,二季度跌入低谷,但總體房企的銷售還算過得去。08、09年各房企在二線及三四線城市加快布局初顯成效,為房企在2010年上半年貢獻(xiàn)了不少的銷售量。尤其是主要布局的二線城市的恒大地產(chǎn),銷售金額210億,是去年的69.2%。土地市場并未見大幅滑落,僅僅是上半年拿地?zé)崆闆]有09年下半年高漲,地王頻現(xiàn)的現(xiàn)象在二季度蕩然無存,隨之而來的是底價中標(biāo)與低溢價中標(biāo),房企拿地成本相對比前期要低。各房企依然跟隨自己既定的戰(zhàn)略布局,加快在各自優(yōu)勢區(qū)域獲取土地,尤其二線及三四線城市。7、初步結(jié)論:第二部分析視房調(diào)尋機(jī)會第二部分析視房調(diào)尋機(jī)會對于國內(nèi)的房地產(chǎn),曾有概括為:“三分之一宏觀經(jīng)濟(jì)問題,三分之一金融問題,三分之一房地產(chǎn)自身問題”。在2010年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)可以描述為“一季度防過熱,三季度防過冷”的非常狀態(tài)。這對房地產(chǎn)影響的復(fù)雜性將提高,但是越是復(fù)雜越有機(jī)會,往往“亂世出英雄”,關(guān)鍵是如何從中尋找機(jī)會點(diǎn)。對于國內(nèi)的房地產(chǎn),曾有概括為:“三分之一宏觀經(jīng)濟(jì)問題,三分之1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)的機(jī)會上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計包含的內(nèi)需過冷和外需過旺信息,將引導(dǎo)決策層反思側(cè)重內(nèi)需刺激政策。在刺激內(nèi)需的政策中,前期政府審批的區(qū)域規(guī)劃、城鎮(zhèn)化將成為重點(diǎn)。同時,產(chǎn)業(yè)升級符合內(nèi)地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向和大趨勢,但產(chǎn)業(yè)升級更多指向了供應(yīng)層面。短期內(nèi)在需求不足的背景下,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整將更加倚重內(nèi)需方向。從中長期看,如果內(nèi)地經(jīng)濟(jì)在城市化、城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)啟動內(nèi)需的舉措得以實(shí)施,內(nèi)地經(jīng)濟(jì)長期趨勢增長率仍將保持在10%的水平,并且對房地產(chǎn)產(chǎn)生較大帶動。1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)的機(jī)會上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中預(yù)計包含的內(nèi)附:國務(wù)院正加速批準(zhǔn)國內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃2008年1月廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃廣西2008年3月天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案天津2009年1月珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要廣東2009年2月國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見重慶2009年4月上海建設(shè)國際金融中心和國際航運(yùn)中心上海2009年5月建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū)福建2009年5月成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案四川2009年6月江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃江蘇2009年6月關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃陜西、甘肅2009年7月遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃遼寧2009年8月橫琴總體發(fā)展規(guī)劃廣東2009年9月促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南2009年11月圖們江區(qū)域合作開發(fā)規(guī)劃綱要吉林2009年12月黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃山東2010年1月皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃安徽2010年2月湘潭市城市總體規(guī)劃湖南2010年3月沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)國家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)遼寧2010年3月武漢市城市總體規(guī)劃武漢2010年5月重慶兩江新區(qū)重慶2010年5月深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化方案深圳2010年5月長三角區(qū)域規(guī)劃上海江蘇浙江2010年6月廈門經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)到全市廈門2010年6月海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要海南待批成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃成都、重慶待批京津唐地區(qū)及環(huán)渤海五省區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃北京、天津、河北、山西、山東、遼寧、內(nèi)蒙古附:國務(wù)院正加速批準(zhǔn)國內(nèi)的區(qū)域規(guī)劃2008年1月廣西北部灣經(jīng)2、房調(diào)政策:放松或早于預(yù)期早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場,以1-2年的年度為周期。自2008年以來,房地產(chǎn)受政策影響以半年為短周期波動,突顯了政策、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。2010年4月中旬前的“遏制房價過快上漲”的調(diào)控,力度相比以往更加嚴(yán)厲。出臺了信貸、限購等一系列臨時性措施,并探討“征收房產(chǎn)稅”等制度性改革。從取向看,有利于抑制當(dāng)前流動性環(huán)境下,過快上漲的資產(chǎn)價格風(fēng)險。對于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場調(diào)整,預(yù)計在當(dāng)前成交量深調(diào)基礎(chǔ)下,2010年3季度房價將基本完成實(shí)質(zhì)性調(diào)整。在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)壓力和房地產(chǎn)調(diào)整后,預(yù)計房調(diào)政策放松的階段,將早于預(yù)期。2、房調(diào)政策:放松或早于預(yù)期早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場3、對房調(diào)政策的未來判斷在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下,加強(qiáng)了決策層對房調(diào)政策的關(guān)注。但在前期既定調(diào)控思路下,部委政策仍在細(xì)化和強(qiáng)化中,預(yù)計在三季度政策對市場的影響將繼續(xù)。在現(xiàn)出臺政策下,造成的市場壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的基礎(chǔ)。在政策不出現(xiàn)回暖下,2010年三季度房價將調(diào)整。本次房調(diào)以“遏制房價過快上漲”為著重點(diǎn),并重點(diǎn)關(guān)注民生。穩(wěn)定仍是政策核心之一。在三季度之后,預(yù)計政策即便不出現(xiàn)名義上的回暖,但出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的可能性大。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上,目前皆呈現(xiàn)“高舉輕落”的局面。4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時性措施,面臨退出問題。房地產(chǎn)制度建設(shè)將承擔(dān)“接力棒”角色,包括土地供應(yīng)、稅收等制度完善,其長效影響大。當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏”傾向,長期而言政策對房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正?;厔荨M瑫r,政策可持續(xù)性仍可能出現(xiàn)調(diào)整,進(jìn)而影響市場波動?,F(xiàn)狀核心結(jié)果未來3、對房調(diào)政策的未來判斷在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下,加強(qiáng)了決策層對房調(diào)4、對房地產(chǎn)市場調(diào)整的未來判斷目前成交縮量與價格調(diào)整探底,需求表現(xiàn)對應(yīng)常態(tài)需求顯著收縮。伴隨未來房價的下調(diào),需求反彈將較快。供應(yīng)不足局面仍在繼續(xù),由于需求萎縮導(dǎo)致一二線城市的成交量回升在平均13個月左右,但對應(yīng)正常消化周期,仍偏緊。市場供小于求的局面,沒有改變。房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制,價格保持在高位。預(yù)計在政策短期未出現(xiàn)放松下,價格調(diào)整仍將繼續(xù)。但市場各方對價格下調(diào)預(yù)期收窄,10%—20%的調(diào)幅將促使市場恢復(fù)。房地產(chǎn)本輪調(diào)整,預(yù)計是一個“小彎道”,市場比較難以完成一個完整周期的調(diào)整。房地產(chǎn)資產(chǎn)價格背離價值,仍將維持。2010年房地產(chǎn)投資、新開工量、土地購置保持增長,預(yù)計在后市對供應(yīng)不足局面小有緩解。住宅長期需求空間巨大,對應(yīng)房企發(fā)展空間良好。平衡點(diǎn)4、對房地產(chǎn)市場調(diào)整的未來判斷目前成交縮量與價格調(diào)整探底,需5、土地政策調(diào)整的影響從當(dāng)前政策思路看,增加供應(yīng),限制土地價格,將使土地重置成本出現(xiàn)變化,主要顯現(xiàn)在今年招拍掛土地成交、溢價幅度已大幅滑落。從房企投資的角度,地價水平在未來預(yù)計將進(jìn)入良性階段。從地價對房價的影響角度,以及房地產(chǎn)資本的機(jī)會成本角度,在地價和供應(yīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)調(diào)整之后對本次市場調(diào)整中的房價表現(xiàn)將產(chǎn)生影響,使價格合理回歸。5、土地政策調(diào)整的影響從當(dāng)前政策思路看,增加供應(yīng),限制土地價6、2010年土地供應(yīng)計劃影響深遠(yuǎn)2010年4月,國土部公布的住宅用地供應(yīng)計劃高達(dá)18萬公頃,相當(dāng)于過去3年實(shí)際完成供應(yīng)的總量。其中,更有77%是用于中小套型商品房和保障性住房建設(shè)。2009年,全國住宅用地供應(yīng)計劃10萬公頃,最終完成了7.65萬公頃。即便2010年最終實(shí)際供應(yīng)量與計劃存在一定差距,也將遠(yuǎn)超2009年住宅用地供應(yīng)。7月4日,在全國國土資源廳局長座談會后,國土資源部部長徐紹史對房價的表態(tài),“目前房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價滯的態(tài)勢,再過一個季度左右,房地產(chǎn)市場可能會面臨一個全面調(diào)整,房價會有所下降,但下降到什么程度不好說?!眹敛繀⑴c房地產(chǎn)調(diào)控的最直接手段就是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)數(shù)量。6、2010年土地供應(yīng)計劃影響深遠(yuǎn)2010年4月,國土部公布7、房調(diào)情況下,房企的機(jī)會從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看,城市近遠(yuǎn)郊區(qū)、農(nóng)地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地為供應(yīng)主體。同時,城市外圍土地的釋放,也為舊城改造提供了空間。城市內(nèi)外土地同時釋放的局面,符合政府的思維定位,并在目前一線城市中體現(xiàn)明顯。土地對應(yīng)產(chǎn)品類型趨勢:城市綜合體;類似香港和日本的高容積率、高密度的中小戶型住宅產(chǎn)品;大規(guī)模城郊結(jié)合體的住宅。供應(yīng)與需求熱點(diǎn):圍繞核心城市的城市群、城市帶的土地市場;一二線的遠(yuǎn)郊市場;在三四線城市的城市新區(qū)。與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的土地獲取策略,將越來越為行業(yè)所倚重。具有優(yōu)勢產(chǎn)品形態(tài)的項(xiàng)目,房價地價比可控制在5%-20%之間,優(yōu)勢突出。在土地供應(yīng)上,短周期內(nèi),早前嚴(yán)格用地指標(biāo)限制的局面將有所改善。而另一反面政府土地整理能力不足。在土地供應(yīng)指標(biāo)增加的背景下,從房企主動參與土地開發(fā)的策略值得關(guān)注,關(guān)注大盤與造城模式的商業(yè)模式。住宅市場雙軌制成為趨勢,保障房土地供應(yīng)比重成為住宅市場不可忽視的組成部分,企業(yè)介入具有政策、投資價值、策略性等多重意義。7、房調(diào)情況下,房企的機(jī)會從主要供應(yīng)釋放區(qū)域看,城市近遠(yuǎn)郊區(qū)8、土地增值稅:短期加強(qiáng),長期影響大土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)格執(zhí)行,對于毛利率40%以上項(xiàng)目的利潤影響應(yīng)該在20%以上。若嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅對房企影響顯著,將使房地產(chǎn)行業(yè)向社會平均利潤行業(yè)演化。在土地增值稅趨嚴(yán)背景下,在房企產(chǎn)品開發(fā)結(jié)構(gòu)上,持有型物業(yè)不受影響,將推動當(dāng)前房企關(guān)注“租售并舉”的潮流。圖表:不同毛利率假設(shè)下的土地增值稅清繳計算結(jié)果(單位:元)12345678910毛利率30.0%33.3%36.4%41.7%50.0%53.3%65.0%68.2%76.7%80.0%預(yù)繳1%金額1.01.11.11.21.41.52.02.23.03.5清算影響稅前利潤19%24%26%34%37%43%47%清算土增稅占房價6%9%10%17%20%27%30%8、土地增值稅:短期加強(qiáng),長期影響大土地增值稅清算細(xì)則如果嚴(yán)附:房企對持有物業(yè)的執(zhí)行規(guī)劃企業(yè)業(yè)態(tài)組合執(zhí)行規(guī)劃華潤租售并舉5、6年以后,在資產(chǎn)的比例方面,占比可能會達(dá)到40%左右保利向租售并舉轉(zhuǎn)變未來3-5年,持有性物業(yè)投資比例到全部投資的30%金地租售并舉2010年計劃20%資金投向商業(yè)項(xiàng)目萬科規(guī)劃中的租售并舉2010年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),規(guī)劃目標(biāo)持有型比例20%中海租售并舉凱德租售并舉,分平臺運(yùn)做仁恒向租售并舉轉(zhuǎn)變龍湖向租售并舉轉(zhuǎn)變5-7年持有約200萬平方米投資性物業(yè);土地儲備結(jié)構(gòu)提升至15%綠城社區(qū)配套未來幾年中商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將成為綠城的關(guān)注重心,自持商業(yè)面積預(yù)計將占到20%左右的比例。綠地租售并舉,輕資產(chǎn)商用物業(yè)開發(fā)比例全國超過30%,這一比例將繼續(xù)提升世茂租售并舉,分平臺運(yùn)做目前公司自持物業(yè)面積達(dá)到21.2萬平方米,2010-2012年自持物業(yè)面積將分別增加26、22、51萬平方米遠(yuǎn)洋規(guī)劃中持有型高達(dá)50%住宅與持有型物業(yè)的比例長期發(fā)展目標(biāo)是5:5,三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)8.5:1.5萬達(dá)租售并舉,綜合體SOHO中國規(guī)劃中租售并舉
金隅租售并舉,集團(tuán)注入品牌房企通行做法:每年利潤的5%-15%結(jié)轉(zhuǎn)到持有型物業(yè)上附:房企對持有物業(yè)的執(zhí)行規(guī)劃企業(yè)業(yè)態(tài)組合執(zhí)行規(guī)劃華潤租售并9、房調(diào)形式下的房企戰(zhàn)略調(diào)整前三年,各房企在如何做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略問題上,基于對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素,均傾向于戰(zhàn)略上的“城市布局”,劃分出一線、二線、三線城市,然后研究城市進(jìn)入,進(jìn)行“跑馬圈地”。金融危機(jī)下,中國經(jīng)濟(jì)09年的高歌猛進(jìn)使各大房企在城市布局戰(zhàn)略上大顯身手。隨著2010年政府深層次的調(diào)控政策出臺,從土地政策、金融手段、稅收政策等方面出手,使房企不得不重新思考戰(zhàn)略問題,從“城市布局”向把握政策變化機(jī)會的縱深發(fā)展的“城市深度進(jìn)入”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。9、房調(diào)形式下的房企戰(zhàn)略調(diào)整前三年,各房企在如何做大做強(qiáng)的戰(zhàn)第三部分城市深度進(jìn)入第三部分城市深度進(jìn)入1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略萬科地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略萬科地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略保利地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略保利地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略龍湖地產(chǎn)1、領(lǐng)先房企已基本完成階段性城市布局戰(zhàn)略龍
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