房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估課件

房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估河南省稅務(wù)干部學(xué)校郭麗霞0371--67991318yizhiyoulan1210@12/16/20221房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估河南省稅務(wù)干部學(xué)校郭麗霞12/12/課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估流程房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估方法與技巧12/16/20222課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/2022270%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2008年共實(shí)現(xiàn)銷售收入1530億元繳納營業(yè)稅共76.5億元××省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共9209戶房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收總收入的12.1%12/16/2022370%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2（一）概念及法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造企業(yè)有一定相似之處，但又不同與這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1、房地產(chǎn)開發(fā)。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營指從房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)售后服務(wù)的全過程。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/16/20224（一）概念及法規(guī)一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/20224狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指房地產(chǎn)出售和租賃，是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)過程的兩種基本形式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收人和經(jīng)濟(jì)效益的主要來源。3、配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)。配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，包括市政、公用、動(dòng)力、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；開發(fā)項(xiàng)目外為居12/16/20225狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。12/12/20225民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如居委會(huì)、自行車棚、幼兒園等。4、代建工程開發(fā)和建設(shè)。代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝晃?，代為開發(fā)的各種工程項(xiàng)目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道以及其他市政公用的設(shè)施等。12/16/20226民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：12/16/20227第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金，并且取得土地使用權(quán)證書。②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)土地進(jìn)行供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地的平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)形成的，還應(yīng)當(dāng)形成房屋所有權(quán)證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》12/16/20228以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工和規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工和建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

《城市房地產(chǎn)預(yù)售房管理辦法》12/16/20229《城市房地產(chǎn)預(yù)售房管理辦法》12/12/20229第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗(yàn)收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

《商品房銷售管理辦法》

12/16/202210第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金量大、周期長，大多數(shù)情況下僅依靠開發(fā)商的自有資金難以滿足。在建設(shè)資金構(gòu)成上，負(fù)債往往占相當(dāng)比重，自有資金僅占較小比例。規(guī)模較大的項(xiàng)目所用資金一般會(huì)超過開發(fā)商的資本。因此房地產(chǎn)企業(yè)有如下財(cái)務(wù)特點(diǎn)：

·各類財(cái)務(wù)指標(biāo)與目前進(jìn)行項(xiàng)目密切相關(guān)，而與已完成項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性較小。一個(gè)失敗的項(xiàng)目可能將以往多個(gè)成功項(xiàng)目的收益抵消。

·開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，往往負(fù)債率較高，很少有開發(fā)商在開發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發(fā)商，也是同時(shí)可從事多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。

·房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)企業(yè)投資要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，包括土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)等四個(gè)相互聯(lián)系的市場(chǎng)。通常，開發(fā)一宗房地產(chǎn)，從選擇地塊到規(guī)劃設(shè)計(jì)、興建完工，直至出售需3-5年時(shí)間，如通過出租獲得租金收回投資則時(shí)間更長。財(cái)務(wù)指標(biāo)上的流動(dòng)比、速動(dòng)比率對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有意義。12/16/202211房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金量大房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，一般有五種籌資渠道：

·自有資金

企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資人會(huì)以貨幣或?qū)嵨镄问竭M(jìn)行原始資本的投入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，企業(yè)可按國家規(guī)定留存收益，提取公積金、公益金等。國家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于30%。·施工單位墊付資金

項(xiàng)目施工單位按雙方簽訂的建筑施工合同規(guī)定墊付開發(fā)建設(shè)資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。

12/16/202212房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，一般有五種籌資渠·預(yù)收賬款

預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金。預(yù)收購房款主要有兩種，一種是分次收款，另一種是一次預(yù)收，顯然后一種情況對(duì)開發(fā)商更有利。但政府對(duì)開發(fā)商預(yù)售前的實(shí)際投資額均有一些規(guī)定，按預(yù)售許可規(guī)定：開發(fā)商超過30%的總投資，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，方可預(yù)售。

·銀行貸款

包括向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款。

·其他

如在結(jié)算中形成的各種應(yīng)付款項(xiàng)，其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。

12/16/202213·預(yù)收賬款

預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購房（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：

階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅由財(cái)政部門征收委托施工印花稅自營工程個(gè)人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個(gè)人所得稅個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅12/16/202214（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)１、移花接木式——少計(jì)不計(jì)應(yīng)稅收入將預(yù)收賬款直接沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)或少確認(rèn)應(yīng)稅收入。整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。將代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)收入。無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。通過房地產(chǎn)代理公司開具代理手續(xù)費(fèi)發(fā)票，虛列費(fèi)用或抵減銷售額，以房款凈額為計(jì)稅營業(yè)額。12/16/202215房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)１、移花接木式——少計(jì)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)、拍賣、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報(bào)納稅。按揭銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。開發(fā)的小區(qū)會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對(duì)外出售不計(jì)收入。售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)算收入。12/16/202216將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理，或不開發(fā)票入賬。舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分及差價(jià)收入不合并計(jì)算收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租、取得的租金收入不作或少作收入。12/16/202217以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等2、瞞天過海式——虛增成本（1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目的辦法，人為控制成本（提前、重復(fù)、空轉(zhuǎn)）（2）不按規(guī)定合理區(qū)分資本性支出和經(jīng)營性支出（3）關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。（4）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用利息支出（分?jǐn)?、高利率）、銷售費(fèi)用（人數(shù)、工資、代理費(fèi)等）、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等12/16/2022182、瞞天過海式——虛增成本12/12/2022183、偷梁換柱式——將開發(fā)行為改頭換面為自建等，存在“假合同、假集資、假代建、假聯(lián)建”的“四假”行為12/16/2022193、偷梁換柱式12/12/2022194、暗渡陳倉式——利用關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通常擁有一些控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)采取將開發(fā)房屋的建筑安裝工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過簽定假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達(dá)到偷逃稅收的目的。12/16/2022204、暗渡陳倉式——利用關(guān)聯(lián)企業(yè)12/12/202220二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估流程12/16/202221二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估流程12/12/202221納稅評(píng)估基本流程圖信息采集確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估分析稅務(wù)約談實(shí)地核查評(píng)估處理未發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問題、疑點(diǎn)問題可以消除的，結(jié)束評(píng)估疑點(diǎn)問題被查清、證據(jù)確鑿但不涉嫌偷騙稅的納稅人不按規(guī)定糾正疑點(diǎn)或補(bǔ)繳稅款、經(jīng)約談疑點(diǎn)屬實(shí)并涉嫌偷騙稅、經(jīng)實(shí)地核查仍不能排除疑點(diǎn)問題涉嫌偷騙稅，移送稽查部門未現(xiàn)疑點(diǎn)問題，或疑點(diǎn)問題事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿的疑點(diǎn)問題可以消除，或疑點(diǎn)問題被查清、證據(jù)確鑿的12/16/202222納稅評(píng)估基本流程圖信息采集確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估分析稅務(wù)約談實(shí)地核納稅評(píng)估的涵義納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)（包括減免緩抵退稅申請(qǐng)，下同）情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性做出定性和定量的判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為。12/16/202223納稅評(píng)估的涵義納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法（一）納稅評(píng)估定義（修改稿）納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)（包括減免緩抵退稅申請(qǐng)，下同）情況的真實(shí)性和合理性做出定性和定量的判斷，評(píng)價(jià)和估算納稅人的納稅能力，并采取進(jìn)一步管理的管理行為。12/16/202224（一）納稅評(píng)估定義（修改稿）納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳對(duì)定義修改的探討納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)情況的合法性和合理性做出分析與判斷，評(píng)價(jià)和估算納稅人合理納稅能力，為納稅人提供自我糾錯(cuò)機(jī)會(huì)，以提高稅法遵從程度為目的的行政管理服務(wù)行為。服務(wù)+執(zhí)法=納稅遵從12/16/202225對(duì)定義修改的探討服務(wù)+執(zhí)法=納稅遵從12/12/202225（二）關(guān)于納稅評(píng)估的定位在稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有充分的證據(jù)證明納稅人具有主觀故意逃避繳納稅款的行為之前，應(yīng)當(dāng)將大多數(shù)納稅人視為無罪的，并為這些至少是看上去是守法的納稅人提供指導(dǎo)和服務(wù)，提供自我糾錯(cuò)的機(jī)會(huì)，從而避免將絕大多數(shù)納稅人推向法律的對(duì)立面，形成法不責(zé)眾、執(zhí)法成本居高不下的尷尬局面。12/16/202226（二）關(guān)于納稅評(píng)估的定位在稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有充分的證據(jù)證明納稅人具1、關(guān)于評(píng)估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評(píng)估是行政機(jī)關(guān)發(fā)起的管理行為，也即行政管理行為。行政法律行為是指行政主體做出的以對(duì)外發(fā)生法律效力為目的行政行為；行政事實(shí)行為是指行政主體以不產(chǎn)生法律約束力、而以影響或改變事實(shí)狀態(tài)為目的的行為。------《行政法與行政訴訟法》，注意：這意味著行政行為具有兩面性或稱雙重性。12/16/2022271、關(guān)于評(píng)估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評(píng)估是行政機(jī)關(guān)發(fā)起的管納稅評(píng)估符合行政事實(shí)行為的定義和相關(guān)特征，可歸入提高納稅人納稅遵從的行政指導(dǎo)行為（建議其自行改正），可在沒有法律授權(quán)情況下實(shí)施。在沒有對(duì)其結(jié)果做出具有法律意義的處理決定之前，并不存在是否合法或違法等問題。12/16/202228納稅評(píng)估符合行政事實(shí)行為的定義和相關(guān)特征，可歸入提高納稅人納當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對(duì)相對(duì)人做出行政處理或處罰時(shí)，才涉及到法律依據(jù)問題。所以，如果我們避免以評(píng)估的名義下結(jié)論，那么我們就可以避免由此帶來的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。即：堅(jiān)持納稅人自我補(bǔ)充申報(bào)、補(bǔ)繳稅款行為是納稅人接受了稅務(wù)機(jī)關(guān)的引導(dǎo)（行政指導(dǎo)）而完成的自我遵從行為（事實(shí)行為的接受），責(zé)任在對(duì)方。12/16/202229當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對(duì)相對(duì)人做出行政處理或當(dāng)然，如果通過修訂征管法，賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)開展納稅評(píng)估工作以明確的法律授權(quán)，賦予納稅評(píng)估提請(qǐng)納稅人自行改正錯(cuò)誤這一機(jī)制以明確的法律地位，則更有利于推動(dòng)納稅評(píng)估工作的有效開展。目前，總局正在積極推動(dòng)征管法盡快修訂并將此列為修訂的重要內(nèi)容。12/16/202230當(dāng)然，如果通過修訂征管法，賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)開展納稅評(píng)估工作以明確2、評(píng)估工作范圍應(yīng)涉及所有涉稅事項(xiàng)還是僅限于納稅申報(bào)“管理”包括：稅務(wù)登記、發(fā)票、其他賬簿憑證等涉稅事項(xiàng)，是否申報(bào)以及是否及時(shí)、足額申報(bào)，減免緩抵退稅的受理、備案或?qū)徟?，是否納稅及是否足額納稅管理＜＞不遵從未申報(bào)或未及時(shí)申報(bào):(針對(duì)性日常管理手段，如清理漏征漏管戶、加強(qiáng)稅務(wù)登記信息動(dòng)態(tài)管理，遲報(bào)催繳，行政處罰，欠稅管理以及稅收保全、稅收強(qiáng)制等措施)未足額申報(bào):納稅評(píng)估未足額繳納稅款12/16/2022312、評(píng)估工作范圍應(yīng)涉及所有涉稅事項(xiàng)還是僅限于納稅申報(bào)“管理”3.納稅評(píng)估僅限于疑點(diǎn)篩選還是應(yīng)延伸到約談和實(shí)地調(diào)查等疑點(diǎn)核實(shí)環(huán)節(jié)？這些環(huán)節(jié)的行為是否是行政執(zhí)法行為？與前面將評(píng)估定性為事實(shí)行為是否矛盾，又如何看待和處理？有兩種不同的觀點(diǎn)：12/16/2022323.納稅評(píng)估僅限于疑點(diǎn)篩選還是應(yīng)延伸到約談和實(shí)地調(diào)查等疑點(diǎn)核有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是將納稅評(píng)估定位于進(jìn)行稅收數(shù)據(jù)分析和涉稅疑點(diǎn)的篩選，即納稅評(píng)估僅限于通過與申報(bào)情況比對(duì)發(fā)現(xiàn)涉稅疑點(diǎn)，而不直接進(jìn)行約談或?qū)嵉卣{(diào)查。12/16/202233有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是將納稅評(píng)估定位于進(jìn)行稅收數(shù)據(jù)分析利弊這種定位其利為：將納稅評(píng)估完全定位于稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部管理行為，不涉及稅務(wù)檢查及相關(guān)法律依據(jù)問題，有利于規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，且容易將評(píng)估與其他環(huán)節(jié)如日常檢查、稅務(wù)稽查區(qū)別開來，是個(gè)簡單清爽的辦法。其弊為：將疑點(diǎn)核實(shí)環(huán)節(jié)與評(píng)估割裂開來，不利于評(píng)估工作開展，不利于監(jiān)控核實(shí)結(jié)果和提高疑點(diǎn)分析水平。（與流程管理為導(dǎo)向的現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理模式相背離）12/16/202234利弊這種定位其利為：12/12/202234第二種觀點(diǎn)：即是現(xiàn)行評(píng)估管理辦法中的規(guī)定，將稅務(wù)約談、實(shí)地調(diào)查及其后的結(jié)果處理等作為納稅評(píng)估的工作組成部分。即在納稅評(píng)估過程中可以并應(yīng)當(dāng)動(dòng)用稅法賦予的檢查權(quán)利。個(gè)人認(rèn)為這是比較適宜我國征管工作實(shí)際的做法。12/16/202235第二種觀點(diǎn)：即是現(xiàn)行評(píng)估管理辦法中的規(guī)定，將稅務(wù)約談、實(shí)地調(diào)納稅評(píng)估作為事實(shí)行為這一屬性，是特指在對(duì)結(jié)果進(jìn)行處理時(shí)不能以評(píng)估名義發(fā)出，目的是避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。行政主體發(fā)出的行政行為具有兩面性。即還有其執(zhí)法行為屬性的另一面。對(duì)評(píng)估出的疑點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的核實(shí)或約談時(shí)，運(yùn)用法律授權(quán)的執(zhí)法行為了。12/16/202236納稅評(píng)估作為事實(shí)行為這一屬性，是特指在對(duì)結(jié)果進(jìn)行處理時(shí)不能以法律依據(jù)征管法第6條征管法第54條征管法第56條征管法第57條12/16/202237法律依據(jù)征管法第6條12/12/202237疑點(diǎn)約談和調(diào)查核實(shí)的法律依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人提出約談和實(shí)地調(diào)查核實(shí)，實(shí)質(zhì)上是稅法規(guī)定的詢問權(quán)和稅務(wù)檢查權(quán)應(yīng)用，是典型的行政執(zhí)法行為。因此，約談、調(diào)查是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)剛性權(quán)力的柔性運(yùn)用的特殊形式。只要程序合法則不存執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)等問題。稅務(wù)人員在對(duì)納稅人進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)實(shí)體法和程序法有關(guān)規(guī)定，按稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一安排施行，并應(yīng)攜帶和出示相關(guān)證件和文書，以防范程序違法。12/16/202238疑點(diǎn)約談和調(diào)查核實(shí)的法律依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人提出約談和實(shí)地調(diào)4.經(jīng)評(píng)估提請(qǐng)納稅人自行補(bǔ)正申報(bào)、補(bǔ)繳稅款后，是否還要對(duì)往期少繳稅款行為進(jìn)行處罰？對(duì)此，需要根據(jù)問題的性質(zhì)做出是否處罰的決定。如果是非主觀性質(zhì)并在稅務(wù)機(jī)關(guān)做出處理前自我糾正的，應(yīng)不予處罰。參考依據(jù)：1.稽查部門督導(dǎo)納稅人自查也不處罰2.行政處罰法27條：《行政處罰法》第27條規(guī)定：“違法行為輕微并及時(shí)糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰?！备鶕?jù)這一立法本意，納稅人主動(dòng)申報(bào)補(bǔ)稅的行為，應(yīng)視為“違法行為輕微及時(shí)糾正，沒有造成危害后果，不予行政處罰”。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以提請(qǐng)納稅人自行改正，并不予處罰。3.總局對(duì)高檢的復(fù)函（《國家稅務(wù)總局辦公廳關(guān)于呼和浩特市昌隆食品有限公司有關(guān)涉稅行為定性問題的復(fù)函》國稅辦函〔2007〕513號(hào)）中答復(fù)意見：12/16/2022394.經(jīng)評(píng)估提請(qǐng)納稅人自行補(bǔ)正申報(bào)、補(bǔ)繳稅款后，是否還要對(duì)往期國稅辦函〔2007〕513號(hào)“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人自我糾正少繳稅行為的性質(zhì)問題，在處理此類情況時(shí)，仍應(yīng)按《稅收征管法》關(guān)于偷稅應(yīng)當(dāng)具備主觀故意、客觀手段和行為后果的規(guī)定進(jìn)行是否偷稅的定性。稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)施檢查前納稅人自我糾正屬補(bǔ)報(bào)補(bǔ)繳少繳的稅款，不能證明納稅人存在偷稅的主觀故意，不應(yīng)定性為偷稅?！奔慈绻荒芏橥刀惖模{稅人自行補(bǔ)繳的，不應(yīng)予以處罰。12/16/202240國稅辦函〔2007〕513號(hào)“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人5.經(jīng)評(píng)估不作為偷稅處理，提請(qǐng)納稅人補(bǔ)正申報(bào)后，該納稅人（可能是同一性質(zhì)涉稅款項(xiàng)）又被稽查局查處，并認(rèn)定屬于逃稅性質(zhì)，是否應(yīng)追究評(píng)估人員執(zhí)法責(zé)任？這是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，要根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待：12/16/2022415.經(jīng)評(píng)估不作為偷稅處理，提請(qǐng)納稅人補(bǔ)正申報(bào)后，該納稅人（可一是要堅(jiān)持納稅人補(bǔ)稅是其自我糾錯(cuò)的行為，不是稅務(wù)人員認(rèn)定的結(jié)果，因此除非有證據(jù)證明評(píng)估人員玩忽職守或有意瞞報(bào)稅款性質(zhì)的，方可根據(jù)有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任；二是沒有證據(jù)證明是評(píng)估工作人員故意以權(quán)謀私，屬于評(píng)估人員水平不高而造成的問題，不宜追究法律責(zé)任，而應(yīng)采取批評(píng)教育、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高水平等行政方式解決?？傊貏e注意不能將屬于納稅人自身補(bǔ)正申報(bào)、補(bǔ)繳稅款不實(shí)造成的問題，簡單地推定為稅務(wù)人員個(gè)人主觀故意行為后果，必須注重證據(jù)，避免將納稅人的責(zé)任轉(zhuǎn)移到稅務(wù)人員身上。12/16/202242一是要堅(jiān)持納稅人補(bǔ)稅是其自我糾錯(cuò)的行為，不是稅務(wù)人員認(rèn)定的結(jié)6.不予處罰是否會(huì)養(yǎng)癰為患？即導(dǎo)致納稅人故意不如實(shí)申報(bào)，有意等待稅務(wù)機(jī)關(guān)評(píng)估指出疑點(diǎn)后再補(bǔ)繳稅款？反過來說，如果我們不對(duì)納稅人的申報(bào)繳稅行為進(jìn)行評(píng)估，難道納稅人就會(huì)如實(shí)申報(bào)嗎？12/16/2022436.不予處罰是否會(huì)養(yǎng)癰為患？即導(dǎo)致納稅人故意不如實(shí)申報(bào)，有意7.評(píng)估是否可以下達(dá)處理決定書？如果下達(dá)，應(yīng)下達(dá)何種文書？不下達(dá)具有法律意義的文書，可以下達(dá)通知書或建議書。堅(jiān)持的底線是“責(zé)任在被告”！注意：避免在通知書中出現(xiàn)具有定性意見的表述，如：具體補(bǔ)繳稅款數(shù)額、違法性質(zhì)等。12/16/2022447.評(píng)估是否可以下達(dá)處理決定書？如果下達(dá)，應(yīng)下達(dá)何種文書？1總之：納稅評(píng)估的定性納稅評(píng)估在性質(zhì)上定位于行政事實(shí)行為，其切入點(diǎn)或稱表現(xiàn)形式是提供深層次的納稅服務(wù)，立足于提請(qǐng)納稅人自行改正，只要納稅人接受就不存在風(fēng)險(xiǎn)問題；在工作著眼點(diǎn)上定位于審核分析評(píng)價(jià)納稅人當(dāng)期是否合理合法申報(bào)，一般不溯及以往和其他環(huán)節(jié)；在處理上可以延伸到約談和調(diào)查核實(shí)環(huán)節(jié)（即檢查權(quán)的應(yīng)用），只要程序合法就不存在法律問題。12/16/202245總之：納稅評(píng)估的定性納稅評(píng)估在性質(zhì)上定位于行政事實(shí)行為，其切三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估方法與技巧12/16/202246三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估方法與技巧12/12/202246數(shù)據(jù)外部數(shù)據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)（一）數(shù)據(jù)采集12/16/202247數(shù)據(jù)外部數(shù)據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)（一）數(shù)據(jù)采集12/12/202247供應(yīng)金融機(jī)構(gòu)管理機(jī)構(gòu)客戶1.外部數(shù)據(jù)12/16/202248供應(yīng)1.外部數(shù)據(jù)12/12/202248（1）向發(fā)改局采集開發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、投資地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息；（2）向規(guī)劃部門采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息；建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書（3）向建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證是編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（用以確定開發(fā)成本的終止日）1.外部數(shù)據(jù)12/16/202249（1）向發(fā)改局采集開發(fā)項(xiàng)目的批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投用地單位用地項(xiàng)目名稱用地面積（平方米）用地位置發(fā)證日期對(duì)應(yīng)的評(píng)估指標(biāo)名稱建設(shè)單位建設(shè)項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模（平方米）建設(shè)位置許可證編號(hào)發(fā)證日期對(duì)應(yīng)的指標(biāo)名稱建設(shè)用地規(guī)劃許可證信息建設(shè)工程規(guī)劃許可證信息12/16/202250用地單位用地項(xiàng)目名稱用地面積用地位置發(fā)證日期對(duì)應(yīng)的評(píng)估指標(biāo)名建設(shè)單位工程名稱建設(shè)規(guī)模（平方米）合同價(jià)（萬元）規(guī)劃證號(hào)開工日期竣工日期許可證號(hào)施工單位設(shè)計(jì)單位監(jiān)理單位對(duì)應(yīng)的評(píng)估指標(biāo)值建設(shè)工程施工許可證信息建設(shè)單位中標(biāo)單位工程名稱中標(biāo)價(jià)（萬元）中標(biāo)時(shí)間開工日期竣工日期對(duì)應(yīng)的評(píng)估指標(biāo)名稱招投標(biāo)建設(shè)信息12/16/202251建設(shè)單位工程名稱建設(shè)規(guī)模（平方米）合同價(jià)（萬元）規(guī)劃證號(hào)開工（4）向土地管理部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等；土地部門出具的土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（該協(xié)議是列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）

（5）向房產(chǎn)管理部門采集房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、放證時(shí)間等產(chǎn)權(quán)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及設(shè)計(jì)拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。備案的竣工證明、《預(yù)售許可證》及首批《入住通知單》等。

12/16/202252（4）向土地管理部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓向銀行和金融機(jī)構(gòu)采集開發(fā)企業(yè)收取的個(gè)人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。貸款的期限較長。房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長，從項(xiàng)目論證上報(bào)審批，開工建筑、工程驗(yàn)收到市場(chǎng)營銷、房款回收，最快也要幾年時(shí)間。因此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營貸款一般為中期貸款。

房地產(chǎn)貸款主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，具有很強(qiáng)的針對(duì)性。為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)提供的貸款，包括：房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款、商品房建設(shè)貸款、房產(chǎn)經(jīng)營貸款、建筑貸款、住房基金貸款等。資金投向只能是圍繞房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)、分配和消費(fèi)過程。12/16/202253向銀行和金融機(jī)構(gòu)采集開發(fā)企業(yè)收取的個(gè)人銀行按揭貸款和公積金貸2.企業(yè)內(nèi)部基本情況信息主要了解：（1）企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營情況。目的是了解是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個(gè)分支機(jī)構(gòu)；有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)和掛靠項(xiàng)目。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。對(duì)企業(yè)成本、效益因素有較大影響的車庫、會(huì)所、地下室、出租房、商業(yè)門面等情況，企業(yè)取得土地的方式、拆遷補(bǔ)償還建的關(guān)系、產(chǎn)品銷售方式等關(guān)鍵信息。（2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；（3）企業(yè)的重要會(huì)計(jì)政策的選擇；（4）企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限；（5）企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等；（6）以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況。12/16/2022542.企業(yè)內(nèi)部基本情況信息12/12/202254

3.收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息（1）開發(fā)項(xiàng)目名稱；（2）開發(fā)項(xiàng)目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款；（4）支付的土地補(bǔ)償款、公共設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；（5）開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自面積；（7）項(xiàng)目施工建筑總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預(yù)（決）算金額；（9）項(xiàng)目可供銷售面積；（10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價(jià)格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取的總價(jià)款等。12/16/2022553.收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息12/12/202255通過電業(yè)部門配合，核實(shí)開發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶的電表用量明細(xì)，以確定開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量等情況；主要材料供應(yīng)商

12/16/202256通過電業(yè)部門配合，核實(shí)開發(fā)小區(qū)入住業(yè)戶的電表用量明細(xì)，以確定（二）評(píng)估分析12/16/202257（二）評(píng)估分析12/12/202257評(píng)估分析比較分析法邏輯推理法指標(biāo)分析法12/16/202258評(píng)估分析比較分析法邏輯推理法指標(biāo)分析法12/12/20225比較分析法是指對(duì)納稅人當(dāng)期的申報(bào)資料，包括涉稅信息、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等資料與某一設(shè)定好的數(shù)值進(jìn)行對(duì)比分析，其包括同一納稅人不同時(shí)期的數(shù)據(jù)對(duì)比同一行業(yè)中不同企業(yè)的相同時(shí)期的數(shù)據(jù)對(duì)比，以及某一納稅人當(dāng)期申報(bào)資料的數(shù)據(jù)與該值正常范圍變動(dòng)邊界值的對(duì)比。12/16/202259比較分析法是指對(duì)納稅人當(dāng)期的申報(bào)資料，包括涉稅信息、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場(chǎng)銷售情況，通過對(duì)比測(cè)算出不同開發(fā)項(xiàng)目的銷售價(jià)格、毛利率和所得稅稅負(fù)最低標(biāo)準(zhǔn)，分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)、毛利率和稅負(fù)是否與開發(fā)項(xiàng)目的地段、市場(chǎng)銷售等情況相適應(yīng)，是否與同行業(yè)平均毛利率、平均稅負(fù)差距過大。

12/16/202260根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所處地理位置、開發(fā)規(guī)模以及市場(chǎng)銷售情況，通

某稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地廠公司所屬的制磚企業(yè)的企業(yè)所得稅所得稅進(jìn)行評(píng)估，在對(duì)銷售收入進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先，運(yùn)用各種評(píng)估方法，綜合分析行業(yè)總體稅收狀況和納稅人個(gè)體納稅情況，然后與實(shí)地審查結(jié)合起來，掌握納稅人的生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)人員和生產(chǎn)工藝、流程等情況。制磚主要消耗電能，到電力公司查詢上年各公司的實(shí)際耗電量和電費(fèi)，再根據(jù)轄區(qū)內(nèi)納稅信用好的制磚納稅人的磚產(chǎn)量和行業(yè)平均的產(chǎn)量進(jìn)行綜合考慮，該行業(yè)預(yù)警值為每匹磚耗電費(fèi)0.025-0.028元。12/16/202261某稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地廠公司所屬的制磚企業(yè)的企稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)估對(duì)象甲企業(yè)實(shí)行查賬征收，經(jīng)確定當(dāng)年耗用生產(chǎn)用電836724度，電費(fèi)381655.1元；列賬、申報(bào)產(chǎn)量銷量10112000匹，銷售收入1228341元，單位磚耗電費(fèi)0.038元，大大高于預(yù)警值。因此，應(yīng)確定該企業(yè)的納稅申報(bào)情況有疑點(diǎn)。如果根據(jù)同行業(yè)單位匹磚耗電費(fèi)0.025元，可產(chǎn)磚15266204匹計(jì)算，則該企業(yè)的應(yīng)計(jì)收入應(yīng)為2137268元。12/16/202262稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)估對(duì)象甲企業(yè)實(shí)行查賬征收，經(jīng)確定當(dāng)年耗用生產(chǎn)用電邏輯推理法是一種定量和定性相結(jié)合的分析方法。主要是通過具有內(nèi)在邏輯聯(lián)系和相關(guān)性的多個(gè)數(shù)據(jù)之間趨同或反差關(guān)系而進(jìn)行的合理性分析。通常來講，有的數(shù)據(jù)信息看似獨(dú)立或沒有關(guān)聯(lián)，其實(shí)相互間具有正相關(guān)或負(fù)相關(guān)的聯(lián)系。12/16/202263邏輯推理法是一種定量和定性相結(jié)合的分析方法。主要是通過具有內(nèi)

邏輯相關(guān)聯(lián)1、業(yè)務(wù)關(guān)系間的邏輯關(guān)系2、報(bào)表間的邏輯關(guān)系3、財(cái)務(wù)指標(biāo)（科目）間的邏輯關(guān)系4、不同稅種之間的邏輯聯(lián)系5、數(shù)據(jù)間的邏輯關(guān)系12/16/202264邏輯相關(guān)聯(lián)1、業(yè)務(wù)關(guān)系間的邏輯關(guān)系2、報(bào)表間的邏輯關(guān)系3（一）收入指標(biāo)收入的確認(rèn)，涉及到營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等等，是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)最為關(guān)心的問題。1、目的：主要是比較當(dāng)期企業(yè)取得的現(xiàn)金收入數(shù)和當(dāng)期確認(rèn)的收入數(shù)。2、完整模型：12/16/202265（一）收入指標(biāo)12/12/2022653、對(duì)比結(jié)果，反映：⑴可能存在的問題。⑵可能涉及的稅種。⑶可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。4、該指標(biāo)不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。12/16/2022663、對(duì)比結(jié)果，反映：12/12/20226612/16/20226712/12/202267核對(duì)項(xiàng)目開發(fā)面積狀況：①開發(fā)用地面積：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證中土地面積的核實(shí)，主要以土地使用權(quán)證中登記土地面積確認(rèn)。②房屋開發(fā)面積：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、備案表中建筑面積的核對(duì)，備案的建筑面積應(yīng)當(dāng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證登記的建筑面積相同，備案的所有子項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證登記的工程名稱相符，以核對(duì)相符的建筑面積確認(rèn)房屋開發(fā)面積。12/16/202268核對(duì)項(xiàng)目開發(fā)面積狀況：12/12/202268③可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預(yù)）售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、案表中可售建筑面積、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、項(xiàng)目竣工后由測(cè)繪部門出具的《測(cè)繪報(bào)告》等資料的面積數(shù)填制《項(xiàng)目總可售面積情況表》。（計(jì)算房屋單位面積成本和主營業(yè)務(wù)成本）

12/16/202269③可銷售房屋面積（含地下室）：商品房銷（預(yù)）售許可證、建設(shè)工④實(shí)際已銷售面積：由房屋分戶（室）面積對(duì)照表、開發(fā)公司項(xiàng)目銷售窗口表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，并結(jié)合會(huì)計(jì)賬目，確認(rèn)實(shí)際已銷售面積。⑤未銷售面積：由房屋分戶（室）面積對(duì)照表、公司相關(guān)項(xiàng)目銷售表，確認(rèn)未銷售面積。⑥預(yù)售面積：查驗(yàn)關(guān)系為，可銷售房屋面積減除實(shí)際已銷售面積以及未銷售面積，可得預(yù)售面積。12/16/202270④實(shí)際已銷售面積：由房屋分戶（室）面積對(duì)照表、開發(fā)公司項(xiàng)目銷核對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入查閱預(yù)收賬款明細(xì)賬，統(tǒng)計(jì)各種銷售方式下取得的房款收入，在統(tǒng)計(jì)時(shí)注意以下各項(xiàng)指標(biāo)：房號(hào)、銷售單價(jià)、合同面積、付款方式、付款時(shí)間、賬面實(shí)際收款（含補(bǔ)差款）、已交付結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)際銷售款等，與銷售收入明細(xì)賬核對(duì)，結(jié)合公司相關(guān)項(xiàng)目銷售表、銷售合同及合同登記簿、銷售發(fā)票存根，按照稅法收入確認(rèn)規(guī)定確定至?xí)?jì)期末的實(shí)際銷售收入以及預(yù)售收入。12/16/202271核對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入12/12/202271如果被評(píng)估單位有商品房銷售臺(tái)賬，其中包括上述統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，則可用被審計(jì)單位銷售臺(tái)賬直接與相關(guān)財(cái)務(wù)賬簿進(jìn)行核對(duì)。為了驗(yàn)證商品房銷售窗口表的真實(shí)性和完整性，實(shí)踐中可以到房地產(chǎn)企業(yè)各開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，并對(duì)空置房進(jìn)行實(shí)物盤點(diǎn)。(掌握被查企業(yè)整個(gè)工程項(xiàng)目的開發(fā)情況，如總共開發(fā)多少套房屋、已經(jīng)銷售出多少套房屋、剩余多少套房屋等，并根據(jù)文件規(guī)定確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入)12/16/202272如果被評(píng)估單位有商品房銷售臺(tái)賬，其中包括上述統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，則可用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)及時(shí)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與受托銷售企業(yè)簽訂的銷售合同或協(xié)議，根據(jù)總局文件規(guī)定的三條原則，確認(rèn)合同或協(xié)議的具體銷售方式，比對(duì)其“傭金支出”賬簿中的代銷手續(xù)費(fèi)支出，以委托代銷合同中代銷手續(xù)費(fèi)比例，推算出預(yù)售收入實(shí)現(xiàn)金額，評(píng)估監(jiān)控其收入實(shí)現(xiàn)與所得稅繳納的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。

12/16/202273對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)及時(shí)取得房地產(chǎn)12/16/20227412/12/202274表三：已竣工項(xiàng)目面積統(tǒng)計(jì)表12/16/202275表三：已竣工項(xiàng)目面積統(tǒng)計(jì)表12/12/202275(二)成本指標(biāo)

成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。1、稅法對(duì)視同銷售的規(guī)定：（1）營業(yè)稅：價(jià)格偏低、單位及個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人。（2）企業(yè)所得稅：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）12/16/202276(二)成本指標(biāo)

成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情

第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。12/16/202277第三十六條

企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、2、指標(biāo)：主營業(yè)務(wù)成本與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比。（1）模型：利潤表“主營業(yè)務(wù)成本”————————————————————————資產(chǎn)負(fù)債表本期“存貨”—上期“存貨”+報(bào)表附注“本期存貨增加”（2）注意：如果企業(yè)銷售的是“固定資產(chǎn)”，則將固定資產(chǎn)數(shù)帶入比較，如果混合則加入固定資產(chǎn)。（3）目的：判定視同銷售的情況。（4）對(duì)比結(jié)果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。12/16/2022782、指標(biāo)：主營業(yè)務(wù)成本與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比。12/12/20

靜態(tài)、動(dòng)態(tài)報(bào)表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比，一種動(dòng)態(tài)分析。（1）模型：資產(chǎn)負(fù)債表上期“存貨”—本期“存貨”+現(xiàn)金流量表“購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”+本期“應(yīng)付帳款”—上期“應(yīng)付帳款”+支付本期發(fā)生的“應(yīng)付帳款”+上期“預(yù)付帳款”—本期“預(yù)付帳款”———————————————————————報(bào)表附注“當(dāng)期發(fā)出存貨”12/16/202279靜態(tài)、動(dòng)態(tài)報(bào)表與當(dāng)期發(fā)出存貨的對(duì)比結(jié)合相關(guān)科目，現(xiàn)金（2）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應(yīng)付票據(jù)”，則將“應(yīng)付票據(jù)”數(shù)帶入比較，如果混合則加入“應(yīng)付票據(jù)”。（3）目的：判定視同銷售的情況。（4）對(duì)比結(jié)果，反映：①可能存在的問題。②可能涉及的稅種。③可能涉及需要進(jìn)一步核實(shí)的情況。12/16/202280（2）注意：如果企業(yè)發(fā)生的是“應(yīng)付票據(jù)”，則將“應(yīng)付票據(jù)”數(shù)核實(shí)建造成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造成本計(jì)算一般分兩種形式：一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品由其他建筑單位承建，工程竣工后由中介機(jī)構(gòu)辦理工程造價(jià)結(jié)算。對(duì)這類工程造價(jià)的審查，重在查看工程承包合同和補(bǔ)充簽證內(nèi)容，審查辦理工程結(jié)算單位和人員的資格，抽查工程造價(jià)預(yù)（結(jié)）算定額執(zhí)行情況，了解當(dāng)期主要建材的平均價(jià)格，比較相似開發(fā)產(chǎn)品的平均成本，調(diào)查建設(shè)單位與承建單位的資金往來事項(xiàng)，防止中介機(jī)構(gòu)惡意操作和承包雙方聯(lián)手“做大”成本。12/16/202281核實(shí)建造成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)具有建筑資格，開發(fā)產(chǎn)品自建，工程結(jié)算自辦，會(huì)計(jì)核算一體。對(duì)該類工程造價(jià)的審查具有一定的難度，稅務(wù)人員要參照?qǐng)D紙，對(duì)照實(shí)物，嚴(yán)格掌握基建工程成本項(xiàng)目，防止虛構(gòu)項(xiàng)目（特別是隱蔽工程）人為增加工程量；在組成計(jì)稅價(jià)格時(shí)要正確運(yùn)用成本利潤率，防止畸高畸低，影響企業(yè)所得稅稅基。12/16/202282另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)具有建筑資格，開發(fā)產(chǎn)品自建，工程結(jié)12/16/20228312/12/202283（1）比對(duì)《中標(biāo)確認(rèn)書》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《繳納土地出讓金通知單》，確認(rèn)中標(biāo)地塊的取得方式、綜合地價(jià)、土地出讓金和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)金額；（2）比對(duì)所支付的各項(xiàng)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用情況及拆（回）遷安置補(bǔ)償協(xié)議（必要時(shí)可到市區(qū)拆遷管理辦公室查訊），確認(rèn)拆（回）遷安置補(bǔ)償協(xié)議真實(shí)完整性、合法性及支付金額；（3）比對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書（詳規(guī)平面圖）、監(jiān)理合同及資質(zhì)證書、受托方的業(yè)務(wù)資質(zhì)和實(shí)際從事受托業(yè)務(wù)的時(shí)間及結(jié)果和開發(fā)相關(guān)資料，評(píng)估監(jiān)控其發(fā)生及支付的各項(xiàng)費(fèi)用的合法性、真實(shí)性。（前期工程）

12/16/202284（1）比對(duì)《中標(biāo)確認(rèn)書》、《國有土地使用權(quán)出讓合同》、《繳納（4）比對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書（詳規(guī)平面圖）、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格的設(shè)計(jì)單位所設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書、工程預(yù)算書、施工合同及其單位資質(zhì)證書及其他開發(fā)資料，評(píng)估監(jiān)控其陸續(xù)發(fā)生及支付的各項(xiàng)費(fèi)用所涉及的工程種類、工程標(biāo)的物及工程總量，確認(rèn)其真實(shí)的工程成本；（5）比對(duì)《工程預(yù)算書》、《施工合同》、《資質(zhì)證書》、《營業(yè)執(zhí)照》、《建筑工程施工許可證》，評(píng)估監(jiān)控其建筑安裝合同中所涉及的工程范圍及附屬工程、水電工程、屋面防水工程等單項(xiàng)工程涉及種類，確認(rèn)建筑工程公司所涉及的建筑樓號(hào)和建筑面積；比對(duì)建筑面積、樓層、《資質(zhì)證書》、《營業(yè)執(zhí)照》和工程合同金額，監(jiān)控其建筑業(yè)務(wù)和建安發(fā)票的真實(shí)合法性。

12/16/202285（4）比對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃書（詳規(guī)平面圖）、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格的(6)比對(duì)施工合同中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行購買部分建筑材料(簡稱甲方供材)約定的范圍。從交易價(jià)格和款項(xiàng)支付方向，評(píng)估監(jiān)控其購銷業(yè)務(wù)真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性；比對(duì)施工企業(yè)工程預(yù)算、工程決算，評(píng)估監(jiān)控其施工企業(yè)對(duì)甲方供材的取費(fèi)范圍及工程款項(xiàng)結(jié)算，確認(rèn)甲方供材在開發(fā)成本中的核算方式。12/16/202286(6)比對(duì)施工合同中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行購買部分建筑材料(簡稱12/16/20228712/12/202287收入費(fèi)用指標(biāo)1、模型：比率1=（管理費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入）*100%比率2=（營業(yè)費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)收入）*100%差額1=絕對(duì)值（上期比率1—本期比率1）差額2=絕對(duì)值（上期比率2—本期比率2）2、目的：發(fā)現(xiàn)混淆費(fèi)用期間，固定資產(chǎn)改造等。3、涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。4、期間費(fèi)用占銷售收入的5%—7%之間。12/16/202288收入費(fèi)用指標(biāo)1、模型：12/12/202288所得稅稅收負(fù)擔(dān)率（簡稱稅負(fù)率）稅負(fù)率=應(yīng)納所得稅額÷利潤總額×100%.所得稅貢獻(xiàn)率所得稅貢獻(xiàn)率=應(yīng)納所得稅額÷主營業(yè)務(wù)收入×100%.將當(dāng)?shù)赝袠I(yè)同期與本企業(yè)基期所得稅貢獻(xiàn)率相比，低于標(biāo)準(zhǔn)值視為異常，可能存在不計(jì)或少計(jì)銷售（營業(yè)）收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題，應(yīng)運(yùn)用所得稅變動(dòng)率等相關(guān)指標(biāo)作進(jìn)一步評(píng)估分析。利潤率12/16/202289所得稅稅收負(fù)擔(dān)率（簡稱稅負(fù)率）12/12/20228912/16/20229012/12/20229012/16/20229112/12/202291辛苦了！請(qǐng)下課！

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12/16/202292辛苦了！請(qǐng)下課！0371-6799131812/1房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估河南省稅務(wù)干部學(xué)校郭麗霞0371--67991318yizhiyoulan1210@12/16/202293房地產(chǎn)企業(yè)納稅評(píng)估河南省稅務(wù)干部學(xué)校郭麗霞12/12/課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估流程房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估方法與技巧12/16/202294課程內(nèi)容房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/2022270%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2008年共實(shí)現(xiàn)銷售收入1530億元繳納營業(yè)稅共76.5億元××省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共9209戶房地產(chǎn)稅收收入占地方稅收總收入的12.1%12/16/20229570%繳納土地增值稅23.2億元繳納企業(yè)所得稅19.1億元2（一）概念及法規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨我國土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)住宅商品化的推行而發(fā)展起來的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造企業(yè)有一定相似之處，但又不同與這些產(chǎn)業(yè)，而形成一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)。1、房地產(chǎn)開發(fā)。包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。2、房地產(chǎn)經(jīng)營。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營指從房地產(chǎn)開發(fā)到房地產(chǎn)售后服務(wù)的全過程。一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/16/202296（一）概念及法規(guī)一、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)概述12/12/20224狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。目前我國的房地產(chǎn)經(jīng)營主要指房地產(chǎn)出售和租賃，是房地產(chǎn)從生產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)過程的兩種基本形式，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收人和經(jīng)濟(jì)效益的主要來源。3、配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)。配套設(shè)施開發(fā)和建設(shè)指根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，包括市政、公用、動(dòng)力、通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；開發(fā)項(xiàng)目外為居12/16/202297狹義的僅指房地產(chǎn)出售、租賃和抵押。12/12/20225民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施，如居委會(huì)、自行車棚、幼兒園等。4、代建工程開發(fā)和建設(shè)。代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)卣推渌麊挝晃?，代為開發(fā)的各種工程項(xiàng)目，包括土地開發(fā)工程、房屋建設(shè)工程、道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道以及其他市政公用的設(shè)施等。12/16/202298民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等；開發(fā)小區(qū)內(nèi)第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：12/16/202299第三條

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付部分土地使用權(quán)出讓金，并且取得土地使用權(quán)證書。②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，對(duì)土地進(jìn)行供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地的平整，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)形成的，還應(yīng)當(dāng)形成房屋所有權(quán)證書?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》12/16/2022100以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工和規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工和建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條

商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

《城市房地產(chǎn)預(yù)售房管理辦法》12/16/2022101《城市房地產(chǎn)預(yù)售房管理辦法》12/12/20229第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(四)已通過竣工驗(yàn)收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

《商品房銷售管理辦法》

12/16/2022102第七條商品房現(xiàn)售,應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金量大、周期長，大多數(shù)情況下僅依靠開發(fā)商的自有資金難以滿足。在建設(shè)資金構(gòu)成上，負(fù)債往往占相當(dāng)比重，自有資金僅占較小比例。規(guī)模較大的項(xiàng)目所用資金一般會(huì)超過開發(fā)商的資本。因此房地產(chǎn)企業(yè)有如下財(cái)務(wù)特點(diǎn)：

·各類財(cái)務(wù)指標(biāo)與目前進(jìn)行項(xiàng)目密切相關(guān)，而與已完成項(xiàng)目關(guān)聯(lián)性較小。一個(gè)失敗的項(xiàng)目可能將以往多個(gè)成功項(xiàng)目的收益抵消。

·開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，往往負(fù)債率較高，很少有開發(fā)商在開發(fā)具體項(xiàng)目時(shí)，全部使用自有資金。即使是自有資金充足的開發(fā)商，也是同時(shí)可從事多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，而在每個(gè)項(xiàng)目上自有資金運(yùn)用較小，大多數(shù)的資金靠貸款。

·房地產(chǎn)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)期長。房地產(chǎn)企業(yè)投資要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)組成部分的制約，包括土地投資市場(chǎng)、綜合開發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)等四個(gè)相互聯(lián)系的市場(chǎng)。通常，開發(fā)一宗房地產(chǎn)，從選擇地塊到規(guī)劃設(shè)計(jì)、興建完工，直至出售需3-5年時(shí)間，如通過出租獲得租金收回投資則時(shí)間更長。財(cái)務(wù)指標(biāo)上的流動(dòng)比、速動(dòng)比率對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒有意義。12/16/2022103房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)特點(diǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金量大房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，一般有五種籌資渠道：

·自有資金

企業(yè)投資人最初投入的資金和開發(fā)經(jīng)營中積累的資金房地產(chǎn)企業(yè)成立之初投資人會(huì)以貨幣或?qū)嵨镄问竭M(jìn)行原始資本的投入。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中，企業(yè)可按國家規(guī)定留存收益，提取公積金、公益金等。國家規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于30%。·施工單位墊付資金

項(xiàng)目施工單位按雙方簽訂的建筑施工合同規(guī)定墊付開發(fā)建設(shè)資金。它是開發(fā)商籌集開發(fā)資金的一種重要的方式。

12/16/2022104房地產(chǎn)企業(yè)的籌資來源房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目，一般有五種籌資渠·預(yù)收賬款

預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購房者的購房資金。預(yù)收購房款主要有兩種，一種是分次收款，另一種是一次預(yù)收，顯然后一種情況對(duì)開發(fā)商更有利。但政府對(duì)開發(fā)商預(yù)售前的實(shí)際投資額均有一些規(guī)定，按預(yù)售許可規(guī)定：開發(fā)商超過30%的總投資，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，方可預(yù)售。

·銀行貸款

包括向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和以其擁有或已在開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)作抵押，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長期貸款。

·其他

如在結(jié)算中形成的各種應(yīng)付款項(xiàng)，其他單位投入的聯(lián)合開發(fā)資金等等。

12/16/2022105·預(yù)收賬款

預(yù)收賬款是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)收購房（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售期，具體情況見下表：

階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期取得土地使用權(quán)契稅由財(cái)政部門征收委托施工印花稅自營工程個(gè)人所得稅銷售期房營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅租售管理期銷售房屋轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅營業(yè)稅按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”和“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目，如果所銷售房屋為自營工程，還涉及“建筑業(yè)”稅目，但與“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅依據(jù)不同（見稅收政策部分）出租房屋或土地營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、土地使用稅（費(fèi)）、印花稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”稅目自用房屋或土地房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）土地使用稅（費(fèi)）贈(zèng)與房屋或土地視同銷售不動(dòng)產(chǎn)代收費(fèi)用營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）代收費(fèi)用手續(xù)費(fèi)合并營業(yè)收入計(jì)稅房屋抵押貸款以房抵債時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅對(duì)所建房屋兼營物業(yè)管理以及餐飲、娛樂等服務(wù)營業(yè)稅（城建稅、教育費(fèi)附加）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅營業(yè)稅按“服務(wù)業(yè)”稅目，適用相應(yīng)的稅率股利分配個(gè)人所得稅個(gè)人股東所得股利按股息、紅利所得計(jì)稅12/16/2022106（二）經(jīng)營與納稅的關(guān)系階段經(jīng)營環(huán)節(jié)影響稅種備注開發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)１、移花接木式——少計(jì)不計(jì)應(yīng)稅收入將預(yù)收賬款直接沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)或少確認(rèn)應(yīng)稅收入。整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬。將代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、報(bào)廢工程和產(chǎn)品的材料等留歸企業(yè)所有，不確認(rèn)收入。無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人。通過房地產(chǎn)代理公司開具代理手續(xù)費(fèi)發(fā)票，虛列費(fèi)用或抵減銷售額，以房款凈額為計(jì)稅營業(yè)額。12/16/2022107房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)１、移花接木式——少計(jì)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務(wù)、拍賣、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，未視同銷售申報(bào)納稅。按揭銷售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目。開發(fā)的小區(qū)會(huì)所等產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)備對(duì)外出售不計(jì)收入。售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)算收入。12/16/2022108將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入。以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按非貨幣性交易準(zhǔn)則進(jìn)行處理，或不開發(fā)票入賬。舊城改造中，房地產(chǎn)企業(yè)拆除居民住房后，補(bǔ)償給搬遷戶的新房，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分及差價(jià)收入不合并計(jì)算收入。采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入。開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租、取得的租金收入不作或少作收入。12/16/2022109以房抵工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息或以拆遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等2、瞞天過海式——虛增成本（1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目的辦法，人為控制成本（提前、重復(fù)、空轉(zhuǎn)）（2）不按規(guī)定合理區(qū)分資本性支出和經(jīng)營性支出（3）關(guān)系單位虛開發(fā)票，虛增企業(yè)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的行業(yè)較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括設(shè)計(jì)、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售代理業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門。不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量大、成本核算也容易混亂，也給房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本帶來了可乘之機(jī)。（4）超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用利息支出（分?jǐn)?、高利率）、銷售費(fèi)用（人數(shù)、工資、代理費(fèi)等）、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等12/16/20221102、瞞天過海式——虛增成本12/12/2022183、偷梁換柱式——將開發(fā)行為改頭換面為自建等，存在“假合同、假集資、假代建、假聯(lián)建”的“四假”行為12/16/20221113、偷梁換柱式12/12/2022194、暗渡陳倉式——利用關(guān)聯(lián)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)通常擁有一些控股或全資的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)采取將開發(fā)房屋的建筑安裝工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過簽定假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，達(dá)到偷逃稅收的目的。12/16/20221124、暗渡陳倉式——利用關(guān)聯(lián)企業(yè)12/12/202220二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估流程12/16/2022113二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估流程12/12/202221納稅評(píng)估基本流程圖信息采集確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估分析稅務(wù)約談實(shí)地核查評(píng)估處理未發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問題、疑點(diǎn)問題可以消除的，結(jié)束評(píng)估疑點(diǎn)問題被查清、證據(jù)確鑿但不涉嫌偷騙稅的納稅人不按規(guī)定糾正疑點(diǎn)或補(bǔ)繳稅款、經(jīng)約談疑點(diǎn)屬實(shí)并涉嫌偷騙稅、經(jīng)實(shí)地核查仍不能排除疑點(diǎn)問題涉嫌偷騙稅，移送稽查部門未現(xiàn)疑點(diǎn)問題，或疑點(diǎn)問題事實(shí)清楚、證據(jù)確鑿的疑點(diǎn)問題可以消除，或疑點(diǎn)問題被查清、證據(jù)確鑿的12/16/2022114納稅評(píng)估基本流程圖信息采集確定評(píng)估對(duì)象評(píng)估分析稅務(wù)約談實(shí)地核納稅評(píng)估的涵義納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)（包括減免緩抵退稅申請(qǐng)，下同）情況的真實(shí)性和準(zhǔn)確性做出定性和定量的判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的管理行為。12/16/2022115納稅評(píng)估的涵義納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法（一）納稅評(píng)估定義（修改稿）納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)（包括減免緩抵退稅申請(qǐng)，下同）情況的真實(shí)性和合理性做出定性和定量的判斷，評(píng)價(jià)和估算納稅人的納稅能力，并采取進(jìn)一步管理的管理行為。12/16/2022116（一）納稅評(píng)估定義（修改稿）納稅評(píng)估是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳對(duì)定義修改的探討納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡稱納稅人）納稅申報(bào)情況的合法性和合理性做出分析與判斷，評(píng)價(jià)和估算納稅人合理納稅能力，為納稅人提供自我糾錯(cuò)機(jī)會(huì)，以提高稅法遵從程度為目的的行政管理服務(wù)行為。服務(wù)+執(zhí)法=納稅遵從12/16/2022117對(duì)定義修改的探討服務(wù)+執(zhí)法=納稅遵從12/12/202225（二）關(guān)于納稅評(píng)估的定位在稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有充分的證據(jù)證明納稅人具有主觀故意逃避繳納稅款的行為之前，應(yīng)當(dāng)將大多數(shù)納稅人視為無罪的，并為這些至少是看上去是守法的納稅人提供指導(dǎo)和服務(wù)，提供自我糾錯(cuò)的機(jī)會(huì)，從而避免將絕大多數(shù)納稅人推向法律的對(duì)立面，形成法不責(zé)眾、執(zhí)法成本居高不下的尷尬局面。12/16/2022118（二）關(guān)于納稅評(píng)估的定位在稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有充分的證據(jù)證明納稅人具1、關(guān)于評(píng)估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評(píng)估是行政機(jī)關(guān)發(fā)起的管理行為，也即行政管理行為。行政法律行為是指行政主體做出的以對(duì)外發(fā)生法律效力為目的行政行為；行政事實(shí)行為是指行政主體以不產(chǎn)生法律約束力、而以影響或改變事實(shí)狀態(tài)為目的的行為。------《行政法與行政訴訟法》，注意：這意味著行政行為具有兩面性或稱雙重性。12/16/20221191、關(guān)于評(píng)估是何種行為？法律依據(jù)？納稅評(píng)估是行政機(jī)關(guān)發(fā)起的管納稅評(píng)估符合行政事實(shí)行為的定義和相關(guān)特征，可歸入提高納稅人納稅遵從的行政指導(dǎo)行為（建議其自行改正），可在沒有法律授權(quán)情況下實(shí)施。在沒有對(duì)其結(jié)果做出具有法律意義的處理決定之前，并不存在是否合法或違法等問題。12/16/2022120納稅評(píng)估符合行政事實(shí)行為的定義和相關(guān)特征，可歸入提高納稅人納當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對(duì)相對(duì)人做出行政處理或處罰時(shí)，才涉及到法律依據(jù)問題。所以，如果我們避免以評(píng)估的名義下結(jié)論，那么我們就可以避免由此帶來的執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。即：堅(jiān)持納稅人自我補(bǔ)充申報(bào)、補(bǔ)繳稅款行為是納稅人接受了稅務(wù)機(jī)關(guān)的引導(dǎo)（行政指導(dǎo)）而完成的自我遵從行為（事實(shí)行為的接受），責(zé)任在對(duì)方。12/16/2022121當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估的結(jié)果，按照法律規(guī)定對(duì)相對(duì)人做出行政處理或當(dāng)然，如果通過修訂征管法，賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)開展納稅評(píng)估工作以明確的法律授權(quán)，賦予納稅評(píng)估提請(qǐng)納稅人自行改正錯(cuò)誤這一機(jī)制以明確的法律地位，則更有利于推動(dòng)納稅評(píng)估工作的有效開展。目前，總局正在積極推動(dòng)征管法盡快修訂并將此列為修訂的重要內(nèi)容。12/16/2022122當(dāng)然，如果通過修訂征管法，賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)開展納稅評(píng)估工作以明確2、評(píng)估工作范圍應(yīng)涉及所有涉稅事項(xiàng)還是僅限于納稅申報(bào)“管理”包括：稅務(wù)登記、發(fā)票、其他賬簿憑證等涉稅事項(xiàng)，是否申報(bào)以及是否及時(shí)、足額申報(bào)，減免緩抵退稅的受理、備案或?qū)徟?，是否納稅及是否足額納稅管理＜＞不遵從未申報(bào)或未及時(shí)申報(bào):(針對(duì)性日常管理手段，如清理漏征漏管戶、加強(qiáng)稅務(wù)登記信息動(dòng)態(tài)管理，遲報(bào)催繳，行政處罰，欠稅管理以及稅收保全、稅收強(qiáng)制等措施)未足額申報(bào):納稅評(píng)估未足額繳納稅款12/16/20221232、評(píng)估工作范圍應(yīng)涉及所有涉稅事項(xiàng)還是僅限于納稅申報(bào)“管理”3.納稅評(píng)估僅限于疑點(diǎn)篩選還是應(yīng)延伸到約談和實(shí)地調(diào)查等疑點(diǎn)核實(shí)環(huán)節(jié)？這些環(huán)節(jié)的行為是否是行政執(zhí)法行為？與前面將評(píng)估定性為事實(shí)行為是否矛盾，又如何看待和處理？有兩種不同的觀點(diǎn)：12/16/20221243.納稅評(píng)估僅限于疑點(diǎn)篩選還是應(yīng)延伸到約談和實(shí)地調(diào)查等疑點(diǎn)核有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是將納稅評(píng)估定位于進(jìn)行稅收數(shù)據(jù)分析和涉稅疑點(diǎn)的篩選，即納稅評(píng)估僅限于通過與申報(bào)情況比對(duì)發(fā)現(xiàn)涉稅疑點(diǎn)，而不直接進(jìn)行約談或?qū)嵉卣{(diào)查。12/16/2022125有兩種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是將納稅評(píng)估定位于進(jìn)行稅收數(shù)據(jù)分析利弊這種定位其利為：將納稅評(píng)估完全定位于稅務(wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)部管理行為，不涉及稅務(wù)檢查及相關(guān)法律依據(jù)問題，有利于規(guī)避執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)，且容易將評(píng)估與其他環(huán)節(jié)如日常檢查、稅務(wù)稽查區(qū)別開來，是個(gè)簡單清爽的辦法。其弊為：將疑點(diǎn)核實(shí)環(huán)節(jié)與評(píng)估割裂開來，不利于評(píng)估工作開展，不利于監(jiān)控核實(shí)結(jié)果和提高疑點(diǎn)分析水平。（與流程管理為導(dǎo)向的現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)管理模式相背離）12/16/2022126利弊這種定位其利為：12/12/202234第二種觀點(diǎn)：即是現(xiàn)行評(píng)估管理辦法中的規(guī)定，將稅務(wù)約談、實(shí)地調(diào)查及其后的結(jié)果處理等作為納稅評(píng)估的工作組成部分。即在納稅評(píng)估過程中可以并應(yīng)當(dāng)動(dòng)用稅法賦予的檢查權(quán)利。個(gè)人認(rèn)為這是比較適宜我國征管工作實(shí)際的做法。12/16/2022127第二種觀點(diǎn)：即是現(xiàn)行評(píng)估管理辦法中的規(guī)定，將稅務(wù)約談、實(shí)地調(diào)納稅評(píng)估作為事實(shí)行為這一屬性，是特指在對(duì)結(jié)果進(jìn)行處理時(shí)不能以評(píng)估名義發(fā)出，目的是避免執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。行政主體發(fā)出的行政行為具有兩面性。即還有其執(zhí)法行為屬性的另一面。對(duì)評(píng)估出的疑點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的核實(shí)或約談時(shí)，運(yùn)用法律授權(quán)的執(zhí)法行為了。12/16/2022128納稅評(píng)估作為事實(shí)行為這一屬性，是特指在對(duì)結(jié)果進(jìn)行處理時(shí)不能以法律依據(jù)征管法第6條征管法第54條征管法第56條征管法第57條12/16/2022129法律依據(jù)征管法第6條12/12/202237疑點(diǎn)約談和調(diào)查核實(shí)的法律依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人提出約談和實(shí)地調(diào)查核實(shí)，實(shí)質(zhì)上是稅法規(guī)定的詢問權(quán)和稅務(wù)檢查權(quán)應(yīng)用，是典型的行政執(zhí)法行為。因此，約談、調(diào)查是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)剛性權(quán)力的柔性運(yùn)用的特殊形式。只要程序合法則不存執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)等問題。稅務(wù)人員在對(duì)納稅人進(jìn)行調(diào)查時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)實(shí)體法和程序法有關(guān)規(guī)定，按稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一安排施行，并應(yīng)攜帶和出示相關(guān)證件和文書，以防范程序違法。12/16/2022130疑點(diǎn)約談和調(diào)查核實(shí)的法律依據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人提出約談和實(shí)地調(diào)4.經(jīng)評(píng)估提請(qǐng)納稅人自行補(bǔ)正申報(bào)、補(bǔ)繳稅款后，是否還要對(duì)往期少繳稅款行為進(jìn)行處罰？對(duì)此，需要根據(jù)問題的性質(zhì)做出是否處罰的決定。如果是非主觀性質(zhì)并在稅務(wù)機(jī)關(guān)做出處理前自我糾正的，應(yīng)不予處罰。參考依據(jù)：1.稽查部門督導(dǎo)納稅人自查也不處罰2.行政處罰法27條：《行政處罰法》第27條規(guī)定：“違法行為輕微并及時(shí)糾正，沒有造成危害后果的，不予行政處罰?！备鶕?jù)這一立法本意，納稅人主動(dòng)申報(bào)補(bǔ)稅的行為，應(yīng)視為“違法行為輕微及時(shí)糾正，沒有造成危害后果，不予行政處罰”。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以提請(qǐng)納稅人自行改正，并不予處罰。3.總局對(duì)高檢的復(fù)函（《國家稅務(wù)總局辦公廳關(guān)于呼和浩特市昌隆食品有限公司有關(guān)涉稅行為定性問題的復(fù)函》國稅辦函〔2007〕513號(hào)）中答復(fù)意見：12/16/20221314.經(jīng)評(píng)估提請(qǐng)納稅人自行補(bǔ)正申報(bào)、補(bǔ)繳稅款后，是否還要對(duì)往期國稅辦函〔2007〕513號(hào)“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人自我糾正少繳稅行為的性質(zhì)問題，在處理此類情況時(shí)，仍應(yīng)按《稅收征管法》關(guān)于偷稅應(yīng)當(dāng)具備主觀故意、客觀手段和行為后果的規(guī)定進(jìn)行是否偷稅的定性。稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)施檢查前納稅人自我糾正屬補(bǔ)報(bào)補(bǔ)繳少繳的稅款，不能證明納稅人存在偷稅的主觀故意，不應(yīng)定性為偷稅?！奔慈绻荒芏橥刀惖?，納稅人自行補(bǔ)繳的，不應(yīng)予以處罰。12/16/2022132國稅辦函〔2007〕513號(hào)“《稅收征管法》未具體規(guī)定納稅人5.經(jīng)評(píng)估不作為偷稅處理，提請(qǐng)納稅人補(bǔ)正申報(bào)后，該納稅人（可能是同一性質(zhì)涉稅款項(xiàng)）又被稽查局查處，并認(rèn)定屬于逃稅性質(zhì)，是否應(yīng)追究評(píng)估人員執(zhí)法責(zé)任？這是個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，要根據(jù)實(shí)際情況區(qū)別對(duì)待：12/16/20