天津城市廣場商業(yè)城市綜合體項目整體策劃研究報告課件

鴻達

?城市廣場整體策劃?研究報告ANOVERALLRESEARCHREPORTFORMASTERPLANONHONGDA?CitySquare編制于2012年6月15日華岸（天津）建筑設(shè)計有限公司：院長王慶策劃執(zhí)筆：王春濤馮鑫庭陳謙益市場調(diào)研人員：高級研究員鄧志晶萬琪商業(yè)策劃師劉長維周維周思博助理策劃師李嘉于丹戢德勇市場調(diào)研人員：高級研究員鄧志晶萬琪王昆商業(yè)策劃師劉長維劉博助理策劃師陳謙益李嘉周思博戢德勇財務(wù)預(yù)算人員：趙興趙紅婭丁瑤鴻達?城市廣場整體策劃?研究報告ANOVERALL前言PERFACE本報告系華岸商業(yè)地產(chǎn)研究院（以下稱“華岸”）受唐山鴻達汽車改裝有限公司委托，為其在唐山市路南區(qū)緊鄰吉祥路地塊的商業(yè)地產(chǎn)項目提供的整體規(guī)劃研究報告。

華岸于6月1日－6月8日對項目周邊地段商業(yè)及唐山類似商業(yè)項目進行了深入的市場調(diào)研和走訪，在此基礎(chǔ)上通過與本公司多年積累建立的華岸數(shù)據(jù)庫中相關(guān)案例進行詳細、全面、透徹的對比研究，并結(jié)合目前國際國內(nèi)的最新商業(yè)發(fā)展趨勢，以及唐山市城市和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，和項目地塊自身的資源優(yōu)勢，匯總、整理完成了本次的整體規(guī)劃研究報告。

本次規(guī)劃研究報告主要目的是：一、探尋物流和商業(yè)的發(fā)展趨勢；二、深入了解項目地塊的現(xiàn)狀和發(fā)展基礎(chǔ)；三、構(gòu)建新型商業(yè)城市綜合體的系統(tǒng)解決方案；四、提供華岸城市規(guī)劃設(shè)計院做為規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。前言PERFACE本報告系華岸商業(yè)地產(chǎn)研究院（以下稱“目錄CONTENTS****************1.唐山商業(yè)基礎(chǔ)研究1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3唐山商業(yè)物業(yè)建筑特征研究1.4地塊分析1.5總結(jié)2.現(xiàn)代商業(yè)與項目的對比研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.4總結(jié)**目錄CONTENTS****************1目錄CONTENTS3.商業(yè)規(guī)劃建議3.1定位解析3.2規(guī)化方案建議3.3業(yè)態(tài)規(guī)劃3.4物業(yè)規(guī)劃4.經(jīng)濟測算4.1物業(yè)處置方案4.2經(jīng)濟測算************目錄CONTENTS3.商業(yè)規(guī)劃建議*******1.0唐山基礎(chǔ)研究BASICANALYSISONTANGSHAN唐山商業(yè)發(fā)展階段唐山商業(yè)概況小結(jié)-唐山商業(yè)發(fā)展趨勢城市概況經(jīng)濟概況城市規(guī)劃城市化小結(jié)1.1城市基礎(chǔ)研究1.2唐山商業(yè)研究唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)不同建筑形態(tài)商業(yè)市場定位小結(jié)1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究項目地塊現(xiàn)狀SWOT分析小結(jié)1.4地塊分析1.0唐山基礎(chǔ)研究BASICANALYSISONTAN1.1.1城市現(xiàn)狀TANGSHAN

STATUS面積13,472平方千米人口737萬，市區(qū)人口307.7萬（2011年數(shù)據(jù)）轄區(qū)6個市轄區(qū)、6個縣，2個縣級市：唐山市（路北區(qū)、路南區(qū)、古冶區(qū)、開平區(qū)、豐潤區(qū)、豐南區(qū)）遵化市、遷安市灤縣、灤南縣、樂亭縣、遷西縣、玉田縣、唐海縣唐山是中國北斱的一個重要沿海港口城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，東北重要的國際航運中心；唐山是河北省域中心城市，環(huán)渤海新型工業(yè)化基地，首都經(jīng)濟圈的重要支點，同時也被譽為中國未來發(fā)展前景最好的城市之一；地理位置優(yōu)越，港口城市，未來發(fā)展看好。1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.1.1城市現(xiàn)狀TANGSHAN

STATUS面積13唐山市整體經(jīng)濟向好。2011年，唐山GDP達到了5442億元；唐山市2011年位列河北省第1、全國第19；人均GDP全國第33，唐山市人均GDP自2008年增速放緩，增長速度低于GDP增長水平，說明經(jīng)濟發(fā)展落后于城市化進程，城市擴張速度較快。GDP人均GDP資料來源：唐山統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報唐山經(jīng)濟發(fā)展整體向好，居民消費能力不斷提升。1.1.2經(jīng)濟概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山市整體經(jīng)濟向好。2011年，唐山GDP達到了5442億元唐山人口保持低速增長，2011年總?cè)丝?37萬，從人口基數(shù)上可以被視為河北省的大型城市；唐山社會消費品零售總額在2011年達到了1334.8億元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消費能力提高。唐山經(jīng)濟發(fā)展整體向好，居民消費能力不斷提升。數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報1.1.2經(jīng)濟概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山市總?cè)丝谏鐣M品零售總額唐山人口保持低速增長，2011年總?cè)丝?37萬，從人口基數(shù)上人均消費性支出2011達到了14,483元，伴隨著人民生活水平的提升，唐山居民消費能力及消費水平顯著提高；作為人均消費重要指標，唐山人均可支配收入2011年為21,785元，在全國城市排名中處于前67的位置，遠低于GDP排名，社會財富集中在少數(shù)人手中；從私家車保有看，2011年年末唐山汽車保有量達到150.2萬輛，其中個人汽車保有量78.1萬輛。人均可支配收入及消費性支出社會財富相對集中，普遍家庭消費發(fā)展?jié)摿^大。1.1.2經(jīng)濟概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報人均消費性支出2011達到了14,483元，伴隨著人民生活水從居民現(xiàn)金支出來看，唐山市民消費性支出額度較高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的現(xiàn)金，這表明消費發(fā)展?jié)摿^大。2011年唐山市人均現(xiàn)金消費情況1.1.2經(jīng)濟概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報從居民現(xiàn)金支出來看，唐山市民消費性支出額度較高，大部分家庭期1.1.2經(jīng)濟概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報唐山市民的消費特征：從唐山市民家庭平均消費結(jié)構(gòu)來看，食品、服裝、娛樂、住房是家庭消費的主導(dǎo)，占到60%以上。在實際的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，對于中高收入者而言，中高端的吃喝玩樂等休閑娛樂是其消費的主導(dǎo)。2011年唐山市居民家庭平均消費結(jié)構(gòu)1.1.2經(jīng)濟概況ECONOMIC

OVERVIEW1.京津唐沿海經(jīng)濟帶構(gòu)筑起環(huán)渤海都市圈，唐山成為都市圈工業(yè)增長的中心城市。1.1.3城市規(guī)劃CITYPLANNING1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況京津唐沿海經(jīng)濟帶構(gòu)筑起環(huán)渤海都市圈，唐山成為都市圈工業(yè)增長的唐山市2008年—2020年城市總體規(guī)劃：“兩核兩帶”發(fā)展格局：兩核：中部發(fā)展核心和南部發(fā)展核心。中部發(fā)展核心包括：中心城區(qū)、古冶片區(qū)、豐潤片區(qū)和空港片區(qū)；南部發(fā)展核心包括：曹妃甸生態(tài)城、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐?？h城和南堡開發(fā)區(qū)。兩帶：山前發(fā)展帶和沿海發(fā)展帶。范圍包括：市區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐海縣、樂亭縣、遵化市的一個鎮(zhèn)、遷西縣的三個鎮(zhèn)，以及灤南縣的兩個鎮(zhèn);山前發(fā)展帶：京津冀重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活居住中心；全市的政治、經(jīng)濟、科技、教育、文化中心;沿海發(fā)展帶：京津冀沿海地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；冀東區(qū)域高教科研及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地；國家級濱海生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展中心。唐山市的用地擴展、城市生活方式和價值觀等開始向城郊及農(nóng)村地區(qū)擴張。1.1.3城市規(guī)劃CITYPLANNING1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山市2008年—2020年城市總體規(guī)劃：“兩核兩帶”發(fā)展格城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的發(fā)展都有著重要的意義。是城市發(fā)展的必然過程；一個地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對集中，城鎮(zhèn)用地擴展；是城市文化、城市生活方式和價值觀在農(nóng)村地域的擴散過程；城市化與工業(yè)化發(fā)展進程密不可分,有三個階段:初期階段、加速階段以及后期階段；1.1.4城市化URBANIZATION1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的發(fā)展都有著重要的意義。城市化改變進城農(nóng)民的就業(yè)和收入結(jié)構(gòu)，使他們能有尊嚴地參與和分享城市化的成果，分享城鎮(zhèn)中的現(xiàn)代生活，擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長；合理的利用土地資源，提高資源分配，促進區(qū)域的發(fā)展；縮小城鄉(xiāng)收入差距，利于構(gòu)建合諧社會；提升城市形象、城市質(zhì)量，建設(shè)新型宜居城市。1.1.4城市化URBANIZATION1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況

城市化的意義城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的2011年，唐山城市化率已經(jīng)超過50%，城市化已發(fā)展到中級階段唐山作為一個傳統(tǒng)的以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，其工業(yè)化發(fā)展與城市化進程脫節(jié)，必然促進城市的變革。由城市化水平判斷工業(yè)化階段時期發(fā)展階段發(fā)展時期人均GDP1農(nóng)業(yè)經(jīng)濟初級產(chǎn)品生產(chǎn)時期364-7282工業(yè)化初期728-14563中期1456-29124后期2912-54605工業(yè)現(xiàn)代化5460-87366發(fā)達經(jīng)濟--8736-13104由人均GDP判斷工業(yè)化階段錢納里的工業(yè)化發(fā)展階段2011年唐山的城市化率已超過51%。城市化率城市化階段工業(yè)化階段10%-30%初級階段--30%-60%基本城市化中期階段60%-80%城市化后期階段80%以上高度城市化后工業(yè)階段唐山2011年人均GDP超過10000美元，已進入發(fā)達經(jīng)濟階段。

唐山城市化現(xiàn)狀1.1.4城市化URBANIZATION1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況2011年，唐山城市化率已經(jīng)超過50%，城市化已發(fā)展到中級階唐山城市GDP及人均GDP保持穩(wěn)定增長，社會財富相對集中，普通民眾消費潛力大；隨著唐山城市化進程和新型城市的建設(shè)，耕地的流失和大量城市人口的出現(xiàn)，對農(nóng)產(chǎn)品提出了新的要求；然唐山城市化高度發(fā)展，城市化率超過50%，但是依然滯后于工業(yè)化水平。目前唐山處于從傳統(tǒng)的工業(yè)城市向新型宜居城市建設(shè)的轉(zhuǎn)型中，城郊的開發(fā)發(fā)展及大量的新生城市人口對商業(yè)形成一定的需求；唐山城市化的進一步發(fā)展以新農(nóng)村建設(shè)和城市改造為重點；唐山城市的進一步發(fā)展，需要新型的商業(yè)模式，滿足新增城市人口的需要，能夠引領(lǐng)唐山城市的進一步發(fā)展，促進唐山的成功轉(zhuǎn)型；項目地塊處于唐山東南部城市邊緣，引入新商業(yè)模式，必將搶占唐山東南部發(fā)展先機，引領(lǐng)唐山市的發(fā)展方向。唐山工業(yè)化發(fā)展與城市化進程脫節(jié)，城市發(fā)展需要新型的商業(yè)模式。唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開始向西轉(zhuǎn)移，本項目建設(shè)以農(nóng)商結(jié)合為核心，不僅可以作為唐山從城市向農(nóng)村發(fā)展的樞紐，而且能夠搶先占領(lǐng)唐山西部發(fā)展的核心位置。1.1.5小結(jié)SUMMARY1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山城市GDP及人均GDP保持穩(wěn)定增長，社會財富相對集中，普1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE唐山商業(yè)發(fā)展主要有四個階段：傳統(tǒng)百貨、一站式購物中心、初級城市綜合體、高端城市綜合體。高端城市綜合體初級城市綜合體購物中心傳統(tǒng)百貨萬達廣場新華貿(mào)購物中心遠洋城唐山百貨大樓唐山商業(yè)發(fā)展初期以百貨為市場主導(dǎo)，其中以唐山百貨大樓為代表，在市區(qū)多個核心位置開設(shè)大型百貨。唐山商業(yè)市場轉(zhuǎn)型階段，繼唐百之后出現(xiàn)了唐山第一個一站式購物購物中心——遠洋城。唐山商業(yè)市場新興階段，開始出現(xiàn)以寫字樓為主體城市綜合體專案。唐山商業(yè)發(fā)展的新階段，開始出現(xiàn)綜合性的城市綜合體。代表項目主要特征發(fā)展階段1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINES傳統(tǒng)百貨階段：唐山最有代表性的商業(yè)項目，地處是中心核心位置，商業(yè)經(jīng)營種類豐富。樓層業(yè)態(tài)4F男女正裝、兒童服飾3F休閑服飾、運動服飾、精品服裝2F時尚鞋帽、唐百電器、精品服裝GF珠寶、手表、化妝品B1體育休閑服裝地理位置：新華道與建設(shè)路交叉口東北角開發(fā)商：唐山百貨大樓集團商業(yè)類型：百貨商業(yè)經(jīng)營面積：4萬㎡商業(yè)樓層：B1-F4商業(yè)檔次：中檔開業(yè)時間：1984年知名品牌：唐山最有代表性的商業(yè)項目，城市核心位置，商業(yè)經(jīng)營種類豐富；整體檔次為中檔。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究傳統(tǒng)百貨階段：唐山最有代表性的商業(yè)項目，地處是中心核心位置，購物中心階段：唐山遠洋城采用租售結(jié)合方式；作為購物中心，體現(xiàn)了一站式購物的特點。樓層業(yè)態(tài)3F百貨、電影院、電玩城、兒童游藝2F百貨、家電賣場、美食廣場、服飾GF百貨、家用電器、服裝、珠寶、化妝品B1超市、KTV地理位置：建設(shè)北路與長寧道交叉口西南角開發(fā)商：泰勒集團商業(yè)類型：大型集中商業(yè)商業(yè)經(jīng)營面積：12萬㎡商業(yè)樓層：B1-F3商業(yè)檔次：中檔開業(yè)時間：2004年知名品牌：遠洋城采用租售結(jié)合方式，引入大型知名商戶作為主力店，后期由開發(fā)商統(tǒng)一招商和運營，目前運營狀況良好。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究購物中心階段：唐山遠洋城采用租售結(jié)合方式；作為購物中心，體現(xiàn)初級城市綜合體階段：新華貿(mào)購物中心位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)的定位符合商業(yè)發(fā)展狀態(tài)和發(fā)展趨勢。地理位置新華道與華巖路交叉口西南角開發(fā)商華巖地產(chǎn)總建筑面積130.000平方米商業(yè)建筑面積60.000平方米商業(yè)樓層B1-5F主力商戶大地影院（5F，8個廳）家樂福（B1-GF，12.000㎡）銷售面積32.000平方米商鋪均價32.000元/平方米商鋪面積20-60平方米營銷模式銷售，售后包租地理位置是決定該項目的最關(guān)鍵的因素，新華貿(mào)地處唐山經(jīng)濟核心區(qū)，離唐山政治中心很近，業(yè)態(tài)的定位符合商業(yè)發(fā)展狀態(tài)和未來發(fā)展趨勢，“環(huán)?！焙汀暗吞肌闭卷椖績?yōu)勢。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究初級城市綜合體階段：新華貿(mào)購物中心位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)的定位符合商高端城市綜合體階段：唐山萬達廣場作為最具有代表性的城市綜合體，核心物業(yè)自持，統(tǒng)一招商運營，業(yè)態(tài)齊全。城市綜合體是當前商業(yè)發(fā)展的主流。地理位置：北新道與友誼路交叉口東北角開發(fā)商：大連萬達集團總建筑面積：1,040,000㎡商業(yè)建筑面積：購物中心：120,000㎡內(nèi)街商鋪：200,000㎡商業(yè)樓層：購物中心（B3-F5）；內(nèi)街商鋪（1-2F）主力商戶：萬千百貨、國美電器、新華書店、大玩家萬達影院、沃爾瑪、知名商戶：ZARA、H&M、UNIQLO、哈根達斯銷售面積：200,000㎡商鋪面積：20-100㎡營銷模式：購物中心持有、內(nèi)街商鋪銷售，不包租；開業(yè)時間：2011年1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究高端城市綜合體階段：唐山萬達廣場作為最具有代表性的城市綜合體唐山市的商業(yè)項目主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上。未來隨著唐山逐漸向西北方向發(fā)展，鳳凰新城也將成為商業(yè)項目的重點供應(yīng)區(qū)。一、傳統(tǒng)商圈新華道商圈北新道商圈遠洋城商圈二、新興商圈鳳凰新城商圈唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項目不在任何一個成熟商圈之內(nèi)。隨著唐山市的發(fā)展，城市中心和商業(yè)中心開始向外圍發(fā)展。1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山市的商業(yè)項目主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上。未唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項目約60萬平方米，整體經(jīng)營良好。唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項目列表1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項目約60萬平方米，整體經(jīng)營良好。唐山現(xiàn)唐山寫字樓底商及住宅配套商業(yè)面積超過50萬平方米，市場趨近飽和。唐山主要寫字樓底商及住宅配套列表1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山寫字樓底商及住宅配套商業(yè)面積超過50萬平方米，市場趨近飽唐山近期主要大型商業(yè)項目約150萬平方米，寫字樓及零售商業(yè)等市場趨近飽和，將呈現(xiàn)過度競爭趨勢。唐山未來主要大型商業(yè)項目列表1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山近期主要大型商業(yè)項目約150萬平方米，寫字樓及零售商業(yè)等目前唐山環(huán)繞城市中心的大體量商業(yè)綜合體專案越來越多，其城市綜合體的放量非常大，同質(zhì)化的項目也很多。這直接導(dǎo)致唐山城市中心的商業(yè)的日漸飽和和商住用地的可供應(yīng)量日趨減少；隨著唐山經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市化的進程日漸推進，城市人口的日漸增加，必然推動城市的向四周擴張；隨著唐山城市化的發(fā)展，唐山市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)將無法滿足經(jīng)濟和人口發(fā)展的需要，經(jīng)濟的發(fā)展和商業(yè)的擴張需要新的增長點，這必將導(dǎo)致唐山商業(yè)的發(fā)展走向城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。1.2.3唐山商業(yè)發(fā)展趨勢TANGSHAN

BUSINESSTRENDS1.4地塊分析1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究目前唐山環(huán)繞城市中心的大體量商業(yè)綜合體專案越來越多，其城市綜唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項目位于唐山市東南部城區(qū)邊緣，唐山政府正在傾力打造的專業(yè)市場商圈之內(nèi)；隨著唐山市的發(fā)展，城市中心和商業(yè)中心開始向邊緣發(fā)展，大體量專業(yè)市場在城區(qū)邊緣的聚集也必然需要相應(yīng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)的配套；新型城市綜合體項目大量面市，未來商業(yè)和寫字樓面積巨大，過度飽和，零售商業(yè)競爭激烈。唐山市商業(yè)發(fā)展開始向城市邊緣轉(zhuǎn)移，未來零售商業(yè)及寫字樓面積供應(yīng)巨大將形成激烈競爭。本項目占據(jù)地緣優(yōu)勢，應(yīng)該通過差異化的商業(yè)規(guī)劃，實行錯位發(fā)展，才能贏取市場。1.2.4小結(jié)——唐山商業(yè)發(fā)展趨勢SUMMARY—TANGSHAN

BUSINESSTRENDS1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項目位于1.3.1唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究PROPERTYBUILDINGMORPHOLOGYSTUDY1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究商鋪形態(tài)建筑面積物業(yè)處置方式臨街1拖2、一拖3商鋪120-300平米出售為主大型購物中心商鋪40-200平米出售或出租獨棟商業(yè)400-500平米出售為主專業(yè)市場的1拖2、一拖3商鋪120-300平米出售為主soho、公寓60-150平米出售為主1.3.1唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究PROPERTYBU1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究臨街1拖2、一拖3商鋪此類型商鋪為市場最受歡迎產(chǎn)品，多為住宅底商，根據(jù)地段不同售價在15000-30000之間。以和泓陽光為例，其商鋪120-300平為主力戶型，一拖二，16000元起首，均價24000元1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究大型購物中心商鋪（包租、包管理產(chǎn)權(quán)式商鋪）此種類型商鋪依托購物中心，商業(yè)價值突出，以新華貿(mào)為例，商鋪面積20-300平米，10000元/平米起，均價25000元/平米,臨街商鋪35000元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究獨棟商業(yè)

此種物業(yè)形式在唐山市場較少，在天津、北京較為常見，面積在500平左右，此類物業(yè)可參照別墅價格。唐山可按15000元/平米估算天津露西亞別墅商街天津遠洋新干線總部港1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究專業(yè)市場的1拖2、一拖3商鋪此種物業(yè)在專業(yè)市場比較受歡迎，以本項目西側(cè)現(xiàn)代五金城為例，一拖3獨立商鋪，一種處于每棟樓的中間位置，為南北朝向的135平米，面寬為4.5米；另一種處于每棟樓的兩端，為東西朝向180平米，面寬為6.6米。建筑形式均為地上3層外加產(chǎn)權(quán)閣樓與地下室，一層3.6米層高，閣樓層高2.8米并贈送露臺；地下室面積等同于標準層。起價8000元/平米，均價12000元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究soho、公寓此種產(chǎn)品在唐山市場上供應(yīng)充足，以金安國際為例寫字間面積在60-150平米，均價在11000元/平米；以嘉美廣場為例，公寓面積在40-120平米，起價4850元/平米,均價5300元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場定位DIFFERENTARC1.3.3小結(jié)SUMMARY1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究目前，市場上銷售最好的為一拖二、一拖三底商或商鋪，高端定位的別墅型獨棟商業(yè)為未來發(fā)展趨勢，有很大的市場空間，且單位價值較高，寫字樓、公寓在市中心區(qū)域供應(yīng)過剩，但在不同地段仍有需求，需差別對待1.3.3小結(jié)SUMMARY1.4地塊分析1.31.4.1項目背景在路南區(qū)舊城區(qū)改造范圍內(nèi)；在唐山專業(yè)市場規(guī)劃范圍內(nèi)；項目用地為鴻達公司自有商業(yè)用地；BACKGROUND1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.4.1項目背景在路南區(qū)舊城區(qū)改造范圍內(nèi)；BACKGR1.4.2地塊現(xiàn)狀位置：路南區(qū)，唐山南環(huán)；四至：西臨唐山現(xiàn)代五金城，向南鄰近唐山南環(huán)路；北鄰吉祥路規(guī)模：項目總占地100畝；容積率：2.0以上；周邊現(xiàn)狀：項目位于老陶瓷城商圈，周邊萬博園、國際五金城，汽車產(chǎn)業(yè)園，南方燈具城等專業(yè)市場林立，該區(qū)域是路南區(qū)城區(qū)改造的重點區(qū)域。

項目位于城市的東南部邊緣，位于政府規(guī)劃的專業(yè)市場范圍內(nèi)，交通發(fā)達，便于到達和輻射城市的其他區(qū)域。PLOTSTATUS地塊區(qū)位1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)地塊1.4.2地塊現(xiàn)狀位置：路南區(qū)，唐山南環(huán)；項目位于城市項目向南即是唐山南環(huán)，作為進出唐山市的交通主干道之一；項目緊鄰唐津高速，唐港高速、唐曹高速；項目緊臨205國道；項目至高速路口僅需10分鐘車程，至市中心僅需約10分鐘車程地塊周邊交通唐山整體交通項目臨近多條交通要道，交通極度便利，適宜大宗貨品的集散；本項目周邊專業(yè)市場林立，在區(qū)域上有絕對的號召力。交通區(qū)位1.4.2地塊現(xiàn)狀PLOTSTATUS1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)項目向南即是唐山南環(huán)，作為進出唐山市的交通主干道之一；地塊周S優(yōu)勢分析項目鄰近多種交通要道，交通極其便利；項目周邊高層建筑少，能見度高；項目靠近城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊商業(yè)氛圍弱，競爭小。W劣勢分析城市化發(fā)展開始向城市邊緣擴張；本專屬政府規(guī)劃區(qū)域，得到政府政策支持；專業(yè)市場周邊配套商業(yè)較少。O機遇分析商業(yè)氣氛弱，初期不易獲得認可；周邊高檔物業(yè)欠缺，高檔物業(yè)難以生存。T挑戰(zhàn)分析

周邊商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)定位需慎重；項目所在區(qū)域居住、辦公業(yè)態(tài)欠缺，大規(guī)模商業(yè)體量難以消化。SWOT1.4.3SWOT分析SWOTANALYSIS1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)S優(yōu)勢分析項目鄰近多種交通要道，交通極其便利；W劣勢分析城市項目作為路南區(qū)舊城改造區(qū)域及專業(yè)市場建造規(guī)劃區(qū)域，能得到政府政策支持；項目位于城市的南部邊緣，連接城市和農(nóng)村，便于到達和輻射城市的其他區(qū)域；地塊臨近多條交通要道，交通極度便利，適宜大宗貨品的集散；本項目距國道、高速公路近，但又保持一定的區(qū)隔，使項目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響；項目周邊專業(yè)林立市場舊社區(qū)亟待改造，缺乏配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施綜合而言，地塊適宜規(guī)劃專業(yè)化市場和配套商業(yè)綜合體。1.4.4小結(jié)SUMMARY1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)項目作為路南區(qū)舊城改造區(qū)域及專業(yè)市場建造規(guī)劃區(qū)域，能得到政府1.5總結(jié)SUMMARY唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開始向外轉(zhuǎn)移以及專業(yè)市場的建設(shè)要求規(guī)模化、集中化，本項目建設(shè)以差異化專業(yè)市場和配套商業(yè)定位為核心，不僅可以作為唐山專業(yè)化市場定位的新嘗試，而且能夠搶先占領(lǐng)唐山東南部商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊位置；唐山城市化率已經(jīng)超過50%，城市化已發(fā)展到中級階段。唐山工業(yè)化發(fā)展與城市化進程脫節(jié)，城市發(fā)展需要新型的商業(yè)模式；唐山城市的發(fā)展需要新型針對不同消費群體的現(xiàn)代化的專業(yè)市場，本項目應(yīng)該吸引借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的新型專業(yè)市場的成功經(jīng)驗，合理規(guī)劃；唐山市商業(yè)發(fā)展開始向外轉(zhuǎn)移，未來零售商業(yè)及寫字樓面積供應(yīng)巨大將形成激烈競爭。本項目占據(jù)地緣優(yōu)勢，應(yīng)該通過差異化的商業(yè)規(guī)劃，實行錯位發(fā)展，才能贏取市場。本項目占據(jù)地緣優(yōu)勢，在立足建立新型專業(yè)市場的基礎(chǔ)上，通過差異化的商業(yè)規(guī)劃，實行錯位發(fā)展，贏取市場，搶占唐山東南部發(fā)展的核心位置。1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)1.5總結(jié)SUMMARY唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開始向2.0現(xiàn)代商業(yè)與項目的對比研究COMPATATIVE城市綜合體簡介城市綜合體分類國際城市綜合體研究國內(nèi)城市綜合體研究城市綜合體與城市的關(guān)系小結(jié)2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.2城市綜合體研究2.3案例對比現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程商業(yè)模式小結(jié)2.4總結(jié)東京中城水游城現(xiàn)代五金城小結(jié)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢分析現(xiàn)代商業(yè)與項目的對比研究2.0現(xiàn)代商業(yè)與項目的對比研究COMPATATIVE城市綜2.1.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展主要有兩個階段：從沿街商鋪到集中式商業(yè)。街坊集市傳統(tǒng)門店購物商場及超市新興步行街MALL-商業(yè)綜合體LifestyleCenter單體店綜合店城市綜合體傳統(tǒng)百貨商店集中式商業(yè)發(fā)展階段物業(yè)類型商業(yè)模式HISTORYOF

MODERN

COMMERCIALDEVELOPMENT2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.4總結(jié)2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.3案例對比2.1.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展主要有兩個階段：源于上古的商品交易活動，在清明上河圖內(nèi)登至繁華頂峰;表現(xiàn)為無序而自發(fā)式的露天集會市場，物價低廉；其代表為明清時期的北京鼓樓、南京夫子廟、上海城隍廟等；這種露天集市的形式經(jīng)發(fā)展改建后仍有留存。第一代商業(yè)模式：街坊集市——現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的早期形式，無序而自發(fā)式的露天集會市場。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比源于上古的商品交易活動，在清明上河圖內(nèi)登至繁華頂峰;第一代商1852年法國巴黎出現(xiàn)了第一個百貨商店;純柜臺式交易;業(yè)態(tài)品類豐富；在中國，這種商業(yè)形式曾經(jīng)輝煌至中國的每一個城市，直到七、八十年代，仍一直占據(jù)著各城縣的核心區(qū)。第二代商業(yè)模式：傳統(tǒng)百貨商店——純柜臺式交易；綜合性商場，物品豐富。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比1852年法國巴黎出現(xiàn)了第一個百貨商店;第二代商業(yè)模式：傳統(tǒng)全球經(jīng)濟的發(fā)展，促使了更進步的綜合性購物商場的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)更為綜合豐富；傳統(tǒng)的純柜臺式銷售模式被取消了，取而代之的是半開放式的柜臺銷售模式；購物成為一種半自我服務(wù)的方式，購物行為相對自由和隨意；超市則是繼購物商場后的更進一步的純自我服務(wù)購物方式；自我服務(wù)和低價格為兩大特色成為零售商業(yè)領(lǐng)域的重大變革；1930年在美國誕生的自選商場可謂是現(xiàn)代超市的雛形；文化娛樂及飲食休憩等配套設(shè)施空間不足，這使得消費者的購物活動相對單調(diào)，容易疲勞。第三代商業(yè)模式：購物商場及超市——綜合性商場，業(yè)態(tài)豐富；半開放式純柜臺式交易；自我服務(wù)和低價格；休閑娛樂等配套設(shè)施不足。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比全球經(jīng)濟的發(fā)展，促使了更進步的綜合性購物商場的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)更為新興步行街通常是重新整合傳統(tǒng)商業(yè)老街的而形成；呈現(xiàn)集中式的帶狀商業(yè)布局；注重動線規(guī)劃；開放式的商業(yè)空間；統(tǒng)一的規(guī)劃與管理；業(yè)態(tài)十分豐富；通常地處市中心，規(guī)模有限；娛樂休憩的空間較少；停車較難，限制了開車族的消費者。第四代商業(yè)模式：新興步行街——開放式、集中式的帶狀商業(yè)布局；統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，業(yè)態(tài)豐富，注重動線規(guī)劃；娛樂休閑空間少，停車難。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比新興步行街通常是重新整合傳統(tǒng)商業(yè)老街的而形成；第四代商業(yè)模式MALL是目前世界上比較先進、高級的商業(yè)形態(tài)；主要有SHOPPINGMALL和城市綜合體兩類；多種業(yè)態(tài)、多個主力店；MALL融匯了購物、美食、娛樂、休閑、文化等多元化元素；以大業(yè)態(tài)為主力的“一站式體驗式”消費王國；具備能夠獨立形成現(xiàn)代商圈的能力；具有極強商圈輻射能力，綜合競爭力強。第五代商業(yè)模式：MALL-商業(yè)綜合體——SHOPPINGMALL和城市綜合體；多種大型業(yè)態(tài)匯聚；競爭力強，能獨立形成商圈并有極強的商圈輻射能力。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比MALL是目前世界上比較先進、高級的商業(yè)形態(tài)；第五代商業(yè)模式人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費需求而誕生的商業(yè)綜合體；產(chǎn)生于21世紀歐美一些大中型城市；將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在開放的環(huán)境中；接近有影響力的居住小區(qū)，中高檔以上的定位，迎合本商圈消費者對休閑的追求；全新的生活消費方式為主導(dǎo)，充分調(diào)動顧客的參與性；國外規(guī)模一般在3萬~5萬平方米之間。第六代商業(yè)模式：LifestyleCenter——注重景觀和建筑設(shè)計，多種風(fēng)格共存；業(yè)態(tài)豐富完整，偏重休閑娛樂；重視體驗。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、商業(yè)郊區(qū)化是城市化發(fā)展的一種必然現(xiàn)象，是指商業(yè)企業(yè)從中心城區(qū)向外擴散的過程。這種擴散既可表現(xiàn)為商業(yè)企業(yè)以連鎖的方式在郊區(qū)擴散,也可以在郊區(qū)出現(xiàn)新的商業(yè)企業(yè)；商業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展，首先在西方發(fā)達國家出現(xiàn)。隨著西方經(jīng)濟的發(fā)展，城市化的日漸完成，商業(yè)也開始向城市邊緣郊區(qū)發(fā)展，形成了“臥城”、外圍城市、半獨立衛(wèi)星城、衛(wèi)星城、技術(shù)郊區(qū)、邊緣城市等；隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，一些發(fā)達地區(qū)因為市中心的用地與人口的矛盾，已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)郊區(qū)化的趨勢，比如北京、上海等地；國際大都市的郊區(qū)化發(fā)展存在特定的規(guī)律和模式，一般而言，城市郊區(qū)化過程中，商業(yè)設(shè)施布局和商業(yè)全面發(fā)展存在一定的時差。即商業(yè)設(shè)施需要布局在前，當郊區(qū)人口聚集達到一定規(guī)模后，商業(yè)經(jīng)營才能全面展開，有效發(fā)展；因此，城市郊區(qū)化的發(fā)展，要求人們重視前期的商業(yè)布局，避免盲目發(fā)展、布局缺陷和社會資源浪費等。城市郊區(qū)化發(fā)展是未來城市商業(yè)發(fā)展的方向，城市郊區(qū)化發(fā)展應(yīng)該重視商業(yè)布局先行。2.1.3商業(yè)郊區(qū)化COMMERCIAL

SUBURBANIZATION2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比商業(yè)郊區(qū)化是城市化發(fā)展的一種必然現(xiàn)象，是指商業(yè)企業(yè)從中心城區(qū)集中式商業(yè)發(fā)展對比：集中式商業(yè)的發(fā)展從單一形式相復(fù)合形式發(fā)展，功能日趨完整。單體店綜合店城市綜合體傳統(tǒng)百貨大樓第一代萬達廣場第三地萬達廣場新加坡“歡樂城”有一個或多個主力店；不同商業(yè)業(yè)態(tài)；各業(yè)態(tài)共生和互補優(yōu)勢；強烈烘托商業(yè)氛圍；形成商業(yè)聚合力；吸引更多的消費者。多業(yè)態(tài)、多主力店，超大空間尺度；商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店等多種功能；注重內(nèi)外動線設(shè)計，立體型交通體系；高科技集成設(shè)施，注重消費體驗；現(xiàn)代城市景觀設(shè)計；地標式的城市建筑。單一主力店；單一商業(yè)業(yè)態(tài)。發(fā)展階段主要特點代表項目2.1.4小結(jié)

SUMMARY2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對比集中式商業(yè)發(fā)展對比：集中式商業(yè)的發(fā)展從單一形式相復(fù)合形式發(fā)展

城市綜合體：將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合；功能間相互依存、相互幫助的能動關(guān)系；多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體表現(xiàn)形式：城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本形成城市綜合體；經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域的開發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價值鏈的關(guān)系，集群式的、高使用率的都市綜合體；建筑設(shè)計的表現(xiàn)：多以街區(qū)特點水平分布的復(fù)合建筑群。現(xiàn)代商業(yè)以集中商業(yè)為主，集中商業(yè)的現(xiàn)階段代表是城市綜合體。城市綜合體的具備符合功能，有多種表現(xiàn)形式。2.2.1城市綜合體簡介HOPSCAINTRODUCTION2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比城市綜合體：現(xiàn)代商業(yè)以集中商業(yè)為主，集中商業(yè)的現(xiàn)階段代表城市綜合體分類：按性能分：商務(wù)綜合體：一般是CBD，寫字樓和酒店為主導(dǎo)的沒有住宅的純綜合體；商業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購物中心為主導(dǎo)的綜合體；生活綜合體：郊區(qū)和新城，不僅有住宅而且比例較大超過30%；單一綜合體：一種沒有居住型物業(yè)的凈綜合體；只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個以上的綜合體複合體或商圈。按地段分：都心型綜合體；城市副中心綜合體；區(qū)域和新城綜合體；小區(qū)綜合體。按品味分：高端奢侈型綜合體、中檔生活型城市綜合體。2.2.2城市綜合體分類TYPEOFHOPSCA2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比城市綜合體分類：2.2.2城市綜合體分類TYPEOF

國際城市綜合體發(fā)展階段1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會《雅典憲章》將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強調(diào)功能間的獨立性。導(dǎo)致了城市發(fā)展計劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴重制約。第一階段：20世紀30年代到二戰(zhàn)將城市分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強調(diào)功能間的獨立性。城市綜合體開始起步，并未創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而造成了城市整體的混亂。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比國際城市綜合體發(fā)展階段1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會《西方國家的城市化進程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區(qū)化得以快速擴張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進城，城市化使城市人口達到了失控的程度，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問題；另一方面，中產(chǎn)階級的出現(xiàn)和汽車時代的到來，形成了郊區(qū)化趨勢。這一趨勢導(dǎo)致了郊區(qū)購物中心的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當時的城市中心交通擁擠、汽車噪音和污染嚴重，空間環(huán)境日益惡化等城市問題導(dǎo)致了西方城市開始進行城市中心區(qū)的再開發(fā)工作。辦公綜合體應(yīng)運而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。第二階段從二戰(zhàn)后到20世紀70年代城市化高速發(fā)展與中產(chǎn)階級的大量出現(xiàn)，加上城市中心交通、環(huán)境問題凸顯，辦公綜合體應(yīng)運而生，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比

國際城市綜合體發(fā)展階段西方國家的城市化進程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區(qū)化得以快能源危機在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價值。促使人們重新認識城市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢。在這種思潮影響下，西方發(fā)達國家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營上有明顯的價值互補，價值提升的優(yōu)勢，各種不同的功能在一天不同的時間段運行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時服務(wù)。

第三階段從20世紀70年代—至今城市對繁榮與活力的追求，重新認識城市中心區(qū)的高效率和綜合性，開始產(chǎn)生：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比

國際城市綜合體發(fā)展階段能源危機在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟、文化、心理等方面引發(fā)出

國際城市綜合發(fā)展趨勢隨著城市化的完成，中產(chǎn)階級的大量涌現(xiàn)，人們開始注重休閑娛樂生活體驗；因為傳統(tǒng)城市中心的交通、環(huán)境等問題，郊區(qū)化發(fā)展成為一種趨勢，城市規(guī)劃開始向郊區(qū)發(fā)展；隨著自我意識和環(huán)境保護意識的覺醒，人們開始對居住、消費、生活等環(huán)境的私密性有了要求；這些造成城市綜合體在規(guī)劃的時候，注重向城市邊緣、衛(wèi)星城發(fā)展；城市綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)經(jīng)濟不同有不同的側(cè)重，但是休閑娛樂養(yǎng)生已經(jīng)成為一種主題和趨勢。城市綜合體開始向城市邊緣發(fā)展，注重私密性和體驗式消費，休閑娛樂成為主要業(yè)態(tài)。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比國際城市綜合發(fā)展趨勢隨著城市化的完成，中產(chǎn)階級的大量涌現(xiàn)中國城市綜合體現(xiàn)狀城市綜合體數(shù)量逐漸增多，城市綜合體的建設(shè)規(guī)模相對比較集中；城市綜合體呈現(xiàn)了更強的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展趨勢；目前的城市綜合體主導(dǎo)功能以商業(yè)功能和寫字樓功能為主；目前的城市綜合體多功能組合以寫字樓、商業(yè)和公寓復(fù)合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能；連鎖標準化與個性化并存發(fā)展；同質(zhì)化甚至惡性化競爭嚴重；呈現(xiàn)了城市綜合體與軌道交通一體化開發(fā)的新趨勢；城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品。城市綜合體項目遍地開發(fā)；多以零售商業(yè)和寫字樓為主，同質(zhì)化嚴重；城市綜合體已成為重要的投資產(chǎn)品。2.2.4國內(nèi)城市綜合體研究HOPSCASTUDYHOME2.4總結(jié)2.3案例分析2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比中國城市綜合體現(xiàn)狀城市綜合體數(shù)量逐漸增多，城市綜合體的建

中國城市綜合發(fā)展趨勢城市中心用地殆盡，城市發(fā)展開始向城郊及周邊農(nóng)村發(fā)展，城市綜合的發(fā)展也將形成城郊城市綜合體；隨著一二線城市商業(yè)的趨近飽和，城市綜合體將向二三線城市擴張；中國現(xiàn)有的城市綜合體同質(zhì)化競爭嚴重，將來的發(fā)展應(yīng)該規(guī)避競爭，減少零售商業(yè)、寫字樓、傳統(tǒng)酒店的體量；隨著城市化進程，城市綜合體的建設(shè)將以服務(wù)業(yè)為主；隨著經(jīng)濟發(fā)展，人均收入增加，中國經(jīng)濟開始進入休閑時代，城市綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃也將增大休閑娛樂業(yè)態(tài)的體量；休閑娛樂商業(yè)對環(huán)境和建筑密度有一定要的求，城市綜合體在規(guī)劃休閑娛樂業(yè)態(tài)時，應(yīng)注重私密性和景觀的規(guī)劃。城市綜合體未來會向城市邊緣發(fā)展，發(fā)展方向以低密度的休閑娛樂養(yǎng)生為主。2.2.4國內(nèi)城市綜合體研究HOPSCASTUDYHOME2.4總結(jié)2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比中國城市綜合發(fā)展趨勢城市中心用地殆盡，城市發(fā)展開始向城郊2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比

城市綜合體郊區(qū)發(fā)展模式2.2.4國內(nèi)城市綜合體研究HOPSCASTUDYHOME隨著城市規(guī)模的擴大，城市市區(qū)出現(xiàn)用地緊缺、城市市區(qū)人口增多、住宅價格升高、污染加重等一系列因素，導(dǎo)致城市的發(fā)展轉(zhuǎn)向城市邊緣地區(qū)；在這種背景下，城市向郊區(qū)發(fā)展，城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體開發(fā)的成功則是地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的引擎；而城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體的成功，則需要完善的配套設(shè)施提高了項目的競爭力；城鄉(xiāng)結(jié)合部綜合體的主要形式為休閑娛樂綜合體、超級復(fù)合綜合體、居住綜合體、會議一展覽綜合體等。未來經(jīng)濟向城市邊緣發(fā)展，形成城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體，主要業(yè)態(tài)類型以休閑娛樂等。2.4總結(jié)2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2

城市綜合體與城市化：城市綜合體是城市化發(fā)展、人口聚集、用地緊張到一定程度的時候而出現(xiàn)的一種綜合物業(yè)；城市綜合體要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合；城市綜合體的建筑的各組成部分之間是優(yōu)化組合，并共同存在于一個有機系統(tǒng)之中，并形成城市新地標式。城市綜合體與城市：現(xiàn)有城市綜合體大都集中于城市中心，未來發(fā)展會向城市邊緣擴散；推動城市功能升級，增強城市綜合競爭力，促進城市可持續(xù)發(fā)展；具備了現(xiàn)代城市的全部功能，提升城市形象、城市品位；提升項目地塊價值，帶動整個周邊土地、建筑增值，引領(lǐng)城市區(qū)域發(fā)展；帶動新型城市建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)高端化、生活便利化。城市綜合體和城市化互相促進；城市綜合體提升城市形象、城市檔次的同時，形成新的商圈，帶動城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展。2.2.5城市綜合體與城市關(guān)系HOPSCAANDCITY2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比城市綜合體與城市化：城市綜合體和城市化互相促進；城市綜合城市綜合體階段的發(fā)展有向低密度商業(yè)群落過渡的趨勢；城市綜合體提升城市形象和知名度，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展；城市市中心大量城市綜合體出現(xiàn)，土地使用殆盡，城市綜合體未來將會向城市邊緣發(fā)展；隨著城市零售商業(yè)的逐漸飽和，城市綜合體未來商業(yè)的規(guī)劃方向?qū)⒁孕蓍e娛樂為主；未來城市綜合體在以休閑娛樂為主要業(yè)態(tài)時，將注重景觀、私密性，低密度將成為一種趨勢。城市綜合體未來將會向城市邊緣發(fā)展，其未來發(fā)展將以休閑娛樂為主的低密度城市綜合體建設(shè)道路。SUMMARY2.2.6小結(jié)2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.3案例對比2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究城市綜合體階段的發(fā)展有向低密度商業(yè)群落過渡的趨勢；城市綜合體2.3.1案例對比?博德運河城博德運河城1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例博德運河城位于日本九州島福岡市博德與天神中間的城郊結(jié)合部，是一個典型的位于城市副中心地帶的城市綜合體。城內(nèi)有眾多的商店、咖啡廳、餐館、劇場、游戲中心、影院以及兩個酒店，其中還有一條運河從中穿過，竣工時間：1996年占地面積：34，700㎡建筑面積：234，500㎡酒店：52，600㎡零售和餐飲：59，199㎡劇場：18，830㎡辦公：26，761㎡其它公共設(shè)施：77，110㎡車位數(shù)：1300個設(shè)計：TheJerdepartnerShipCASESTUDY?CANALCITY概述2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.1案例對比?博德運河城博德運河城1.3總結(jié)1.項目區(qū)位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.1案例對比?博德運河城CASESTUDY?CANALCITY博德運河城位于福岡城市舊工廠區(qū)，周邊繁華商圈都距離較遠。是城市副中心地帶重要的的商業(yè)地標。項目區(qū)位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.項目定位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.1案例對比?博德運河城CASESTUDY?CANALCITY運河城以博德一體化以及形成福岡市21世紀城市新軸線為目的，追求物美價廉及娛樂性相結(jié)合為主題，是富有休閑與娛樂功能的大型綜合性商業(yè)設(shè)施。項目定位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.

業(yè)態(tài)構(gòu)成1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.1案例對比?博德運河城CASESTUDY?CANALCITY戲院大樓、福岡華盛頓飯店、娛樂大樓、福岡凱悅大飯店、商業(yè)中心大樓及大榮大樓；運河城主要由六棟建筑物所組合而成：福岡城市劇場、無印良品商店、運河城餐飲服飾區(qū)、凱悅飯店及華盛頓飯店、復(fù)合式電影院、JOYPOLIS(SEGA)室內(nèi)電玩世界、MEGAVANDLE戶外用品專賣店及售票廣場等。

運河城內(nèi)部組合又分成多功能區(qū)域：業(yè)態(tài)構(gòu)成1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.景觀特色1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比運河城建筑排列在運河的兩側(cè)，整個項目的建筑形態(tài)來自“峽谷”的隱喻，建筑的界面如同堅硬的懸崖壁，而項目內(nèi)曲折蜿蜒的河水給整個空間注入了溫柔和依偎的氣氛。造型獨特的陽光廣場設(shè)計用來舉行公共活動。沿河的部分公共空間設(shè)計靈感來自宇宙，如：星座、月面行走、地球、海洋等。運河通道及整個綜合建筑群的中心是從陽光廣場上升起的一個中空的半球。2.3.1案例對比?博德運河城CASESTUDY?CANALCITY景觀特色1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.法國拉德芳斯1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部城市副中心地帶，城市主軸線的西端，是世界上第一個城市綜合體，于上世紀五十年代開始建設(shè)開發(fā)，項目高樓林立,成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。2.3.2案例對比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense概述1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比法國拉德芳斯1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例拉德規(guī)劃布局1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.2案例對比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense目前已建成寫字樓247萬平方米、其中：商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米。法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家。建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；建成了面積達10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；是歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號線、14號高速公路、2號地鐵等在此交匯。規(guī)劃布局1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例1.1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例拉德方斯區(qū)交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，這種做法在世界是僅有的。項目內(nèi)擁有完善的67公頃獨立的步行系統(tǒng)、停車場設(shè)有2.6萬個集中管理的停車位，交通設(shè)施完善。規(guī)劃設(shè)計特色1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.2案例對比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense

動線組織規(guī)劃1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例拉德方斯區(qū)交通系1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例拉德方斯的規(guī)劃和建設(shè)不是很重視建筑的個體設(shè)計，而是強調(diào)由斜坡（路面層次）、水池、樹木、綠地、鋪地、小品、雕塑、廣場等所組成的街道空間的設(shè)計。1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對比2.3.2案例對比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense以巨門為中心標志的拉德方斯主軸線具有很強的凝聚力，這棟造型風(fēng)格鮮明獨特的建筑大大增強了該項目吸引力。項目對綠化可謂不遺余力，建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物。并建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館。優(yōu)美的環(huán)境每年吸引約200萬游客幕名而至。規(guī)劃設(shè)計特色

建筑景觀規(guī)劃1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例拉德方斯的規(guī)劃和水游城（南京）1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場案例南京“水游城”是以流動的水為主體，營造的一個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。項目位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里。專案指標占地面積：26,770㎡建筑面積：167,333㎡其中，購物中心：9.8萬㎡（地下2層，地上5層）停車位：860個開發(fā)商：上海鵬欣集團總投資：15億元開業(yè)時間：2008年8月2.3.3案例對比?水游城CASESTUDY?AQUACITY概述1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)