天津城市廣場(chǎng)商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目整體策劃研究報(bào)告課件

鴻達(dá)

?城市廣場(chǎng)整體策劃?研究報(bào)告ANOVERALLRESEARCHREPORTFORMASTERPLANONHONGDA?CitySquare編制于2012年6月15日華岸（天津）建筑設(shè)計(jì)有限公司：院長王慶策劃執(zhí)筆：王春濤馮鑫庭陳謙益市場(chǎng)調(diào)研人員：高級(jí)研究員鄧志晶萬琪商業(yè)策劃師劉長維周維周思博助理策劃師李嘉于丹戢德勇市場(chǎng)調(diào)研人員：高級(jí)研究員鄧志晶萬琪王昆商業(yè)策劃師劉長維劉博助理策劃師陳謙益李嘉周思博戢德勇財(cái)務(wù)預(yù)算人員：趙興趙紅婭丁瑤鴻達(dá)?城市廣場(chǎng)整體策劃?研究報(bào)告ANOVERALL前言PERFACE本報(bào)告系華岸商業(yè)地產(chǎn)研究院（以下稱“華岸”）受唐山鴻達(dá)汽車改裝有限公司委托，為其在唐山市路南區(qū)緊鄰吉祥路地塊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供的整體規(guī)劃研究報(bào)告。

華岸于6月1日－6月8日對(duì)項(xiàng)目周邊地段商業(yè)及唐山類似商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了深入的市場(chǎng)調(diào)研和走訪，在此基礎(chǔ)上通過與本公司多年積累建立的華岸數(shù)據(jù)庫中相關(guān)案例進(jìn)行詳細(xì)、全面、透徹的對(duì)比研究，并結(jié)合目前國際國內(nèi)的最新商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，以及唐山市城市和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，和項(xiàng)目地塊自身的資源優(yōu)勢(shì)，匯總、整理完成了本次的整體規(guī)劃研究報(bào)告。

本次規(guī)劃研究報(bào)告主要目的是：一、探尋物流和商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)；二、深入了解項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀和發(fā)展基礎(chǔ)；三、構(gòu)建新型商業(yè)城市綜合體的系統(tǒng)解決方案；四、提供華岸城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院做為規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。前言PERFACE本報(bào)告系華岸商業(yè)地產(chǎn)研究院（以下稱“目錄CONTENTS****************1.唐山商業(yè)基礎(chǔ)研究1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3唐山商業(yè)物業(yè)建筑特征研究1.4地塊分析1.5總結(jié)2.現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的對(duì)比研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.4總結(jié)**目錄CONTENTS****************1目錄CONTENTS3.商業(yè)規(guī)劃建議3.1定位解析3.2規(guī)化方案建議3.3業(yè)態(tài)規(guī)劃3.4物業(yè)規(guī)劃4.經(jīng)濟(jì)測(cè)算4.1物業(yè)處置方案4.2經(jīng)濟(jì)測(cè)算************目錄CONTENTS3.商業(yè)規(guī)劃建議*******1.0唐山基礎(chǔ)研究BASICANALYSISONTANGSHAN唐山商業(yè)發(fā)展階段唐山商業(yè)概況小結(jié)-唐山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)城市概況經(jīng)濟(jì)概況城市規(guī)劃城市化小結(jié)1.1城市基礎(chǔ)研究1.2唐山商業(yè)研究唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)不同建筑形態(tài)商業(yè)市場(chǎng)定位小結(jié)1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀SWOT分析小結(jié)1.4地塊分析1.0唐山基礎(chǔ)研究BASICANALYSISONTAN1.1.1城市現(xiàn)狀TANGSHAN

STATUS面積13,472平方千米人口737萬，市區(qū)人口307.7萬（2011年數(shù)據(jù)）轄區(qū)6個(gè)市轄區(qū)、6個(gè)縣，2個(gè)縣級(jí)市：唐山市（路北區(qū)、路南區(qū)、古冶區(qū)、開平區(qū)、豐潤區(qū)、豐南區(qū)）遵化市、遷安市灤縣、灤南縣、樂亭縣、遷西縣、玉田縣、唐?？h唐山是中國北斱的一個(gè)重要沿海港口城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，東北重要的國際航運(yùn)中心；唐山是河北省域中心城市，環(huán)渤海新型工業(yè)化基地，首都經(jīng)濟(jì)圈的重要支點(diǎn)，同時(shí)也被譽(yù)為中國未來發(fā)展前景最好的城市之一；地理位置優(yōu)越，港口城市，未來發(fā)展看好。1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.1.1城市現(xiàn)狀TANGSHAN

STATUS面積13唐山市整體經(jīng)濟(jì)向好。2011年，唐山GDP達(dá)到了5442億元；唐山市2011年位列河北省第1、全國第19；人均GDP全國第33，唐山市人均GDP自2008年增速放緩，增長速度低于GDP增長水平，說明經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后于城市化進(jìn)程，城市擴(kuò)張速度較快。GDP人均GDP資料來源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體向好，居民消費(fèi)能力不斷提升。1.1.2經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山市整體經(jīng)濟(jì)向好。2011年，唐山GDP達(dá)到了5442億元唐山人口保持低速增長，2011年總?cè)丝?37萬，從人口基數(shù)上可以被視為河北省的大型城市；唐山社會(huì)消費(fèi)品零售總額在2011年達(dá)到了1334.8億元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消費(fèi)能力提高。唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體向好，居民消費(fèi)能力不斷提升。數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.1.2經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山市總?cè)丝谏鐣?huì)消費(fèi)品零售總額唐山人口保持低速增長，2011年總?cè)丝?37萬，從人口基數(shù)上人均消費(fèi)性支出2011達(dá)到了14,483元，伴隨著人民生活水平的提升，唐山居民消費(fèi)能力及消費(fèi)水平顯著提高；作為人均消費(fèi)重要指標(biāo)，唐山人均可支配收入2011年為21,785元，在全國城市排名中處于前67的位置，遠(yuǎn)低于GDP排名，社會(huì)財(cái)富集中在少數(shù)人手中；從私家車保有看，2011年年末唐山汽車保有量達(dá)到150.2萬輛，其中個(gè)人汽車保有量78.1萬輛。人均可支配收入及消費(fèi)性支出社會(huì)財(cái)富相對(duì)集中，普遍家庭消費(fèi)發(fā)展?jié)摿^大。1.1.2經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)人均消費(fèi)性支出2011達(dá)到了14,483元，伴隨著人民生活水從居民現(xiàn)金支出來看，唐山市民消費(fèi)性支出額度較高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的現(xiàn)金，這表明消費(fèi)發(fā)展?jié)摿^大。2011年唐山市人均現(xiàn)金消費(fèi)情況1.1.2經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)從居民現(xiàn)金支出來看，唐山市民消費(fèi)性支出額度較高，大部分家庭期1.1.2經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC

OVERVIEW1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況數(shù)據(jù)源：唐山統(tǒng)計(jì)局歷年統(tǒng)計(jì)公報(bào)唐山市民的消費(fèi)特征：從唐山市民家庭平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，食品、服裝、娛樂、住房是家庭消費(fèi)的主導(dǎo)，占到60%以上。在實(shí)際的市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于中高收入者而言，中高端的吃喝玩樂等休閑娛樂是其消費(fèi)的主導(dǎo)。2011年唐山市居民家庭平均消費(fèi)結(jié)構(gòu)1.1.2經(jīng)濟(jì)概況ECONOMIC

OVERVIEW1.京津唐沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)筑起環(huán)渤海都市圈，唐山成為都市圈工業(yè)增長的中心城市。1.1.3城市規(guī)劃CITYPLANNING1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況京津唐沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)筑起環(huán)渤海都市圈，唐山成為都市圈工業(yè)增長的唐山市2008年—2020年城市總體規(guī)劃：“兩核兩帶”發(fā)展格局：兩核：中部發(fā)展核心和南部發(fā)展核心。中部發(fā)展核心包括：中心城區(qū)、古冶片區(qū)、豐潤片區(qū)和空港片區(qū)；南部發(fā)展核心包括：曹妃甸生態(tài)城、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐海縣城和南堡開發(fā)區(qū)。兩帶：山前發(fā)展帶和沿海發(fā)展帶。范圍包括：市區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐海縣、樂亭縣、遵化市的一個(gè)鎮(zhèn)、遷西縣的三個(gè)鎮(zhèn)，以及灤南縣的兩個(gè)鎮(zhèn);山前發(fā)展帶：京津冀重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活居住中心；全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心;沿海發(fā)展帶：京津冀沿海地區(qū)重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心；冀東區(qū)域高教科研及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地；國家級(jí)濱海生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展中心。唐山市的用地?cái)U(kuò)展、城市生活方式和價(jià)值觀等開始向城郊及農(nóng)村地區(qū)擴(kuò)張。1.1.3城市規(guī)劃CITYPLANNING1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山市2008年—2020年城市總體規(guī)劃：“兩核兩帶”發(fā)展格城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對(duì)提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的發(fā)展都有著重要的意義。是城市發(fā)展的必然過程；一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中，城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展；是城市文化、城市生活方式和價(jià)值觀在農(nóng)村地域的擴(kuò)散過程；城市化與工業(yè)化發(fā)展進(jìn)程密不可分,有三個(gè)階段:初期階段、加速階段以及后期階段；1.1.4城市化URBANIZATION1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對(duì)提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對(duì)提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的發(fā)展都有著重要的意義。城市化改變進(jìn)城農(nóng)民的就業(yè)和收入結(jié)構(gòu)，使他們能有尊嚴(yán)地參與和分享城市化的成果，分享城鎮(zhèn)中的現(xiàn)代生活，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；合理的利用土地資源，提高資源分配，促進(jìn)區(qū)域的發(fā)展；縮小城鄉(xiāng)收入差距，利于構(gòu)建合諧社會(huì)；提升城市形象、城市質(zhì)量，建設(shè)新型宜居城市。1.1.4城市化URBANIZATION1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況

城市化的意義城市化是城市發(fā)展的必然途徑，對(duì)提升城市形象、城市質(zhì)量和區(qū)域的2011年，唐山城市化率已經(jīng)超過50%，城市化已發(fā)展到中級(jí)階段唐山作為一個(gè)傳統(tǒng)的以工業(yè)為主導(dǎo)的城市，其工業(yè)化發(fā)展與城市化進(jìn)程脫節(jié)，必然促進(jìn)城市的變革。由城市化水平判斷工業(yè)化階段時(shí)期發(fā)展階段發(fā)展時(shí)期人均GDP1農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)初級(jí)產(chǎn)品生產(chǎn)時(shí)期364-7282工業(yè)化初期728-14563中期1456-29124后期2912-54605工業(yè)現(xiàn)代化5460-87366發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)--8736-13104由人均GDP判斷工業(yè)化階段錢納里的工業(yè)化發(fā)展階段2011年唐山的城市化率已超過51%。城市化率城市化階段工業(yè)化階段10%-30%初級(jí)階段--30%-60%基本城市化中期階段60%-80%城市化后期階段80%以上高度城市化后工業(yè)階段唐山2011年人均GDP超過10000美元，已進(jìn)入發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)階段。

唐山城市化現(xiàn)狀1.1.4城市化URBANIZATION1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況2011年，唐山城市化率已經(jīng)超過50%，城市化已發(fā)展到中級(jí)階唐山城市GDP及人均GDP保持穩(wěn)定增長，社會(huì)財(cái)富相對(duì)集中，普通民眾消費(fèi)潛力大；隨著唐山城市化進(jìn)程和新型城市的建設(shè)，耕地的流失和大量城市人口的出現(xiàn)，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品提出了新的要求；然唐山城市化高度發(fā)展，城市化率超過50%，但是依然滯后于工業(yè)化水平。目前唐山處于從傳統(tǒng)的工業(yè)城市向新型宜居城市建設(shè)的轉(zhuǎn)型中，城郊的開發(fā)發(fā)展及大量的新生城市人口對(duì)商業(yè)形成一定的需求；唐山城市化的進(jìn)一步發(fā)展以新農(nóng)村建設(shè)和城市改造為重點(diǎn)；唐山城市的進(jìn)一步發(fā)展，需要新型的商業(yè)模式，滿足新增城市人口的需要，能夠引領(lǐng)唐山城市的進(jìn)一步發(fā)展，促進(jìn)唐山的成功轉(zhuǎn)型；項(xiàng)目地塊處于唐山東南部城市邊緣，引入新商業(yè)模式，必將搶占唐山東南部發(fā)展先機(jī)，引領(lǐng)唐山市的發(fā)展方向。唐山工業(yè)化發(fā)展與城市化進(jìn)程脫節(jié)，城市發(fā)展需要新型的商業(yè)模式。唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開始向西轉(zhuǎn)移，本項(xiàng)目建設(shè)以農(nóng)商結(jié)合為核心，不僅可以作為唐山從城市向農(nóng)村發(fā)展的樞紐，而且能夠搶先占領(lǐng)唐山西部發(fā)展的核心位置。1.1.5小結(jié)SUMMARY1.4地塊分析1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況唐山城市GDP及人均GDP保持穩(wěn)定增長，社會(huì)財(cái)富相對(duì)集中，普1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE唐山商業(yè)發(fā)展主要有四個(gè)階段：傳統(tǒng)百貨、一站式購物中心、初級(jí)城市綜合體、高端城市綜合體。高端城市綜合體初級(jí)城市綜合體購物中心傳統(tǒng)百貨萬達(dá)廣場(chǎng)新華貿(mào)購物中心遠(yuǎn)洋城唐山百貨大樓唐山商業(yè)發(fā)展初期以百貨為市場(chǎng)主導(dǎo)，其中以唐山百貨大樓為代表，在市區(qū)多個(gè)核心位置開設(shè)大型百貨。唐山商業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型階段，繼唐百之后出現(xiàn)了唐山第一個(gè)一站式購物購物中心——遠(yuǎn)洋城。唐山商業(yè)市場(chǎng)新興階段，開始出現(xiàn)以寫字樓為主體城市綜合體專案。唐山商業(yè)發(fā)展的新階段，開始出現(xiàn)綜合性的城市綜合體。代表項(xiàng)目主要特征發(fā)展階段1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINES傳統(tǒng)百貨階段：唐山最有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，地處是中心核心位置，商業(yè)經(jīng)營種類豐富。樓層業(yè)態(tài)4F男女正裝、兒童服飾3F休閑服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、精品服裝2F時(shí)尚鞋帽、唐百電器、精品服裝GF珠寶、手表、化妝品B1體育休閑服裝地理位置：新華道與建設(shè)路交叉口東北角開發(fā)商：唐山百貨大樓集團(tuán)商業(yè)類型：百貨商業(yè)經(jīng)營面積：4萬㎡商業(yè)樓層：B1-F4商業(yè)檔次：中檔開業(yè)時(shí)間：1984年知名品牌：唐山最有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，城市核心位置，商業(yè)經(jīng)營種類豐富；整體檔次為中檔。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究傳統(tǒng)百貨階段：唐山最有代表性的商業(yè)項(xiàng)目，地處是中心核心位置，購物中心階段：唐山遠(yuǎn)洋城采用租售結(jié)合方式；作為購物中心，體現(xiàn)了一站式購物的特點(diǎn)。樓層業(yè)態(tài)3F百貨、電影院、電玩城、兒童游藝2F百貨、家電賣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、服飾GF百貨、家用電器、服裝、珠寶、化妝品B1超市、KTV地理位置：建設(shè)北路與長寧道交叉口西南角開發(fā)商：泰勒集團(tuán)商業(yè)類型：大型集中商業(yè)商業(yè)經(jīng)營面積：12萬㎡商業(yè)樓層：B1-F3商業(yè)檔次：中檔開業(yè)時(shí)間：2004年知名品牌：遠(yuǎn)洋城采用租售結(jié)合方式，引入大型知名商戶作為主力店，后期由開發(fā)商統(tǒng)一招商和運(yùn)營，目前運(yùn)營狀況良好。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究購物中心階段：唐山遠(yuǎn)洋城采用租售結(jié)合方式；作為購物中心，體現(xiàn)初級(jí)城市綜合體階段：新華貿(mào)購物中心位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)的定位符合商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和發(fā)展趨勢(shì)。地理位置新華道與華巖路交叉口西南角開發(fā)商華巖地產(chǎn)總建筑面積130.000平方米商業(yè)建筑面積60.000平方米商業(yè)樓層B1-5F主力商戶大地影院（5F，8個(gè)廳）家樂福（B1-GF，12.000㎡）銷售面積32.000平方米商鋪均價(jià)32.000元/平方米商鋪面積20-60平方米營銷模式銷售，售后包租地理位置是決定該項(xiàng)目的最關(guān)鍵的因素，新華貿(mào)地處唐山經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，離唐山政治中心很近，業(yè)態(tài)的定位符合商業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)和未來發(fā)展趨勢(shì)，“環(huán)?！焙汀暗吞肌闭卷?xiàng)目優(yōu)勢(shì)。1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究初級(jí)城市綜合體階段：新華貿(mào)購物中心位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)的定位符合商高端城市綜合體階段：唐山萬達(dá)廣場(chǎng)作為最具有代表性的城市綜合體，核心物業(yè)自持，統(tǒng)一招商運(yùn)營，業(yè)態(tài)齊全。城市綜合體是當(dāng)前商業(yè)發(fā)展的主流。地理位置：北新道與友誼路交叉口東北角開發(fā)商：大連萬達(dá)集團(tuán)總建筑面積：1,040,000㎡商業(yè)建筑面積：購物中心：120,000㎡內(nèi)街商鋪：200,000㎡商業(yè)樓層：購物中心（B3-F5）；內(nèi)街商鋪（1-2F）主力商戶：萬千百貨、國美電器、新華書店、大玩家萬達(dá)影院、沃爾瑪、知名商戶：ZARA、H&M、UNIQLO、哈根達(dá)斯銷售面積：200,000㎡商鋪面積：20-100㎡營銷模式：購物中心持有、內(nèi)街商鋪銷售，不包租；開業(yè)時(shí)間：2011年1.2.1唐山商業(yè)階段TANGSHAN

BUSINESSSTAGE1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究高端城市綜合體階段：唐山萬達(dá)廣場(chǎng)作為最具有代表性的城市綜合體唐山市的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上。未來隨著唐山逐漸向西北方向發(fā)展，鳳凰新城也將成為商業(yè)項(xiàng)目的重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)。一、傳統(tǒng)商圈新華道商圈北新道商圈遠(yuǎn)洋城商圈二、新興商圈鳳凰新城商圈唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項(xiàng)目不在任何一個(gè)成熟商圈之內(nèi)。隨著唐山市的發(fā)展，城市中心和商業(yè)中心開始向外圍發(fā)展。1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山市的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上。未唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項(xiàng)目約60萬平方米，整體經(jīng)營良好。唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項(xiàng)目列表1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山現(xiàn)有主要大型商業(yè)項(xiàng)目約60萬平方米，整體經(jīng)營良好。唐山現(xiàn)唐山寫字樓底商及住宅配套商業(yè)面積超過50萬平方米，市場(chǎng)趨近飽和。唐山主要寫字樓底商及住宅配套列表1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山寫字樓底商及住宅配套商業(yè)面積超過50萬平方米，市場(chǎng)趨近飽唐山近期主要大型商業(yè)項(xiàng)目約150萬平方米，寫字樓及零售商業(yè)等市場(chǎng)趨近飽和，將呈現(xiàn)過度競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)。唐山未來主要大型商業(yè)項(xiàng)目列表1.2.2唐山商業(yè)概況TANGSHAN

BUSINESSOVERALL1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山近期主要大型商業(yè)項(xiàng)目約150萬平方米，寫字樓及零售商業(yè)等目前唐山環(huán)繞城市中心的大體量商業(yè)綜合體專案越來越多，其城市綜合體的放量非常大，同質(zhì)化的項(xiàng)目也很多。這直接導(dǎo)致唐山城市中心的商業(yè)的日漸飽和和商住用地的可供應(yīng)量日趨減少；隨著唐山經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，城市化的進(jìn)程日漸推進(jìn)，城市人口的日漸增加，必然推動(dòng)城市的向四周擴(kuò)張；隨著唐山城市化的發(fā)展，唐山市區(qū)現(xiàn)有商業(yè)將無法滿足經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展的需要，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)的擴(kuò)張需要新的增長點(diǎn)，這必將導(dǎo)致唐山商業(yè)的發(fā)展走向城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。1.2.3唐山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)TANGSHAN

BUSINESSTRENDS1.4地塊分析1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究目前唐山環(huán)繞城市中心的大體量商業(yè)綜合體專案越來越多，其城市綜唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項(xiàng)目位于唐山市東南部城區(qū)邊緣，唐山政府正在傾力打造的專業(yè)市場(chǎng)商圈之內(nèi)；隨著唐山市的發(fā)展，城市中心和商業(yè)中心開始向邊緣發(fā)展，大體量專業(yè)市場(chǎng)在城區(qū)邊緣的聚集也必然需要相應(yīng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)的配套；新型城市綜合體項(xiàng)目大量面市，未來商業(yè)和寫字樓面積巨大，過度飽和，零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。唐山市商業(yè)發(fā)展開始向城市邊緣轉(zhuǎn)移，未來零售商業(yè)及寫字樓面積供應(yīng)巨大將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該通過差異化的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，才能贏取市場(chǎng)。1.2.4小結(jié)——唐山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)SUMMARY—TANGSHAN

BUSINESSTRENDS1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究唐山商業(yè)主要集中在北新道和新華道兩條交通主干道上，本項(xiàng)目位于1.3.1唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究PROPERTYBUILDINGMORPHOLOGYSTUDY1.4地塊分析1.3商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究商鋪形態(tài)建筑面積物業(yè)處置方式臨街1拖2、一拖3商鋪120-300平米出售為主大型購物中心商鋪40-200平米出售或出租獨(dú)棟商業(yè)400-500平米出售為主專業(yè)市場(chǎng)的1拖2、一拖3商鋪120-300平米出售為主soho、公寓60-150平米出售為主1.3.1唐山商業(yè)物業(yè)建筑形態(tài)研究PROPERTYBU1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究臨街1拖2、一拖3商鋪此類型商鋪為市場(chǎng)最受歡迎產(chǎn)品，多為住宅底商，根據(jù)地段不同售價(jià)在15000-30000之間。以和泓陽光為例，其商鋪120-300平為主力戶型，一拖二，16000元起首，均價(jià)24000元1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究大型購物中心商鋪（包租、包管理產(chǎn)權(quán)式商鋪）此種類型商鋪依托購物中心，商業(yè)價(jià)值突出，以新華貿(mào)為例，商鋪面積20-300平米，10000元/平米起，均價(jià)25000元/平米,臨街商鋪35000元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究獨(dú)棟商業(yè)

此種物業(yè)形式在唐山市場(chǎng)較少，在天津、北京較為常見，面積在500平左右，此類物業(yè)可參照別墅價(jià)格。唐山可按15000元/平米估算天津露西亞別墅商街天津遠(yuǎn)洋新干線總部港1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究專業(yè)市場(chǎng)的1拖2、一拖3商鋪此種物業(yè)在專業(yè)市場(chǎng)比較受歡迎，以本項(xiàng)目西側(cè)現(xiàn)代五金城為例，一拖3獨(dú)立商鋪，一種處于每棟樓的中間位置，為南北朝向的135平米，面寬為4.5米；另一種處于每棟樓的兩端，為東西朝向180平米，面寬為6.6米。建筑形式均為地上3層外加產(chǎn)權(quán)閣樓與地下室，一層3.6米層高，閣樓層高2.8米并贈(zèng)送露臺(tái)；地下室面積等同于標(biāo)準(zhǔn)層。起價(jià)8000元/平米，均價(jià)12000元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARC1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARCHITECTURALFORMSHOPSMARKETPOSITIONING1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究soho、公寓此種產(chǎn)品在唐山市場(chǎng)上供應(yīng)充足，以金安國際為例寫字間面積在60-150平米，均價(jià)在11000元/平米；以嘉美廣場(chǎng)為例，公寓面積在40-120平米，起價(jià)4850元/平米,均價(jià)5300元/平米1.3.2不同建筑形態(tài)商鋪市場(chǎng)定位DIFFERENTARC1.3.3小結(jié)SUMMARY1.4地塊分析1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究目前，市場(chǎng)上銷售最好的為一拖二、一拖三底商或商鋪，高端定位的別墅型獨(dú)棟商業(yè)為未來發(fā)展趨勢(shì)，有很大的市場(chǎng)空間，且單位價(jià)值較高，寫字樓、公寓在市中心區(qū)域供應(yīng)過剩，但在不同地段仍有需求，需差別對(duì)待1.3.3小結(jié)SUMMARY1.4地塊分析1.31.4.1項(xiàng)目背景在路南區(qū)舊城區(qū)改造范圍內(nèi)；在唐山專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃范圍內(nèi)；項(xiàng)目用地為鴻達(dá)公司自有商業(yè)用地；BACKGROUND1.5總結(jié)1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.4.1項(xiàng)目背景在路南區(qū)舊城區(qū)改造范圍內(nèi)；BACKGR1.4.2地塊現(xiàn)狀位置：路南區(qū)，唐山南環(huán)；四至：西臨唐山現(xiàn)代五金城，向南鄰近唐山南環(huán)路；北鄰吉祥路規(guī)模：項(xiàng)目總占地100畝；容積率：2.0以上；周邊現(xiàn)狀：項(xiàng)目位于老陶瓷城商圈，周邊萬博園、國際五金城，汽車產(chǎn)業(yè)園，南方燈具城等專業(yè)市場(chǎng)林立，該區(qū)域是路南區(qū)城區(qū)改造的重點(diǎn)區(qū)域。

項(xiàng)目位于城市的東南部邊緣，位于政府規(guī)劃的專業(yè)市場(chǎng)范圍內(nèi)，交通發(fā)達(dá)，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域。PLOTSTATUS地塊區(qū)位1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)地塊1.4.2地塊現(xiàn)狀位置：路南區(qū)，唐山南環(huán)；項(xiàng)目位于城市項(xiàng)目向南即是唐山南環(huán)，作為進(jìn)出唐山市的交通主干道之一；項(xiàng)目緊鄰唐津高速，唐港高速、唐曹高速；項(xiàng)目緊臨205國道；項(xiàng)目至高速路口僅需10分鐘車程，至市中心僅需約10分鐘車程地塊周邊交通唐山整體交通項(xiàng)目臨近多條交通要道，交通極度便利，適宜大宗貨品的集散；本項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)林立，在區(qū)域上有絕對(duì)的號(hào)召力。交通區(qū)位1.4.2地塊現(xiàn)狀PLOTSTATUS1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)項(xiàng)目向南即是唐山南環(huán)，作為進(jìn)出唐山市的交通主干道之一；地塊周S優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目鄰近多種交通要道，交通極其便利；項(xiàng)目周邊高層建筑少，能見度高；項(xiàng)目靠近城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊商業(yè)氛圍弱，競(jìng)爭(zhēng)小。W劣勢(shì)分析城市化發(fā)展開始向城市邊緣擴(kuò)張；本專屬政府規(guī)劃區(qū)域，得到政府政策支持；專業(yè)市場(chǎng)周邊配套商業(yè)較少。O機(jī)遇分析商業(yè)氣氛弱，初期不易獲得認(rèn)可；周邊高檔物業(yè)欠缺，高檔物業(yè)難以生存。T挑戰(zhàn)分析

周邊商業(yè)氛圍不濃，商業(yè)定位需慎重；項(xiàng)目所在區(qū)域居住、辦公業(yè)態(tài)欠缺，大規(guī)模商業(yè)體量難以消化。SWOT1.4.3SWOT分析SWOTANALYSIS1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)S優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目鄰近多種交通要道，交通極其便利；W劣勢(shì)分析城市項(xiàng)目作為路南區(qū)舊城改造區(qū)域及專業(yè)市場(chǎng)建造規(guī)劃區(qū)域，能得到政府政策支持；項(xiàng)目位于城市的南部邊緣，連接城市和農(nóng)村，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域；地塊臨近多條交通要道，交通極度便利，適宜大宗貨品的集散；本項(xiàng)目距國道、高速公路近，但又保持一定的區(qū)隔，使項(xiàng)目可以便利輻射周邊其他城市，又可避免其閑雜人流的干擾影響；項(xiàng)目周邊專業(yè)林立市場(chǎng)舊社區(qū)亟待改造，缺乏配套的商業(yè)服務(wù)設(shè)施綜合而言，地塊適宜規(guī)劃專業(yè)化市場(chǎng)和配套商業(yè)綜合體。1.4.4小結(jié)SUMMARY1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)項(xiàng)目作為路南區(qū)舊城改造區(qū)域及專業(yè)市場(chǎng)建造規(guī)劃區(qū)域，能得到政府1.5總結(jié)SUMMARY唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開始向外轉(zhuǎn)移以及專業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)要求規(guī)?；?、集中化，本項(xiàng)目建設(shè)以差異化專業(yè)市場(chǎng)和配套商業(yè)定位為核心，不僅可以作為唐山專業(yè)化市場(chǎng)定位的新嘗試，而且能夠搶先占領(lǐng)唐山東南部商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)頭羊位置；唐山城市化率已經(jīng)超過50%，城市化已發(fā)展到中級(jí)階段。唐山工業(yè)化發(fā)展與城市化進(jìn)程脫節(jié)，城市發(fā)展需要新型的商業(yè)模式；唐山城市的發(fā)展需要新型針對(duì)不同消費(fèi)群體的現(xiàn)代化的專業(yè)市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)該吸引借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的新型專業(yè)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，合理規(guī)劃；唐山市商業(yè)發(fā)展開始向外轉(zhuǎn)移，未來零售商業(yè)及寫字樓面積供應(yīng)巨大將形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。本項(xiàng)目占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該通過差異化的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，才能贏取市場(chǎng)。本項(xiàng)目占據(jù)地緣優(yōu)勢(shì)，在立足建立新型專業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通過差異化的商業(yè)規(guī)劃，實(shí)行錯(cuò)位發(fā)展，贏取市場(chǎng)，搶占唐山東南部發(fā)展的核心位置。1.1城市概況1.2唐山商業(yè)研究1.3商鋪物業(yè)建筑形態(tài)研究1.4地塊分析1.5總結(jié)1.5總結(jié)SUMMARY唐山城市規(guī)劃的主要發(fā)展方向開始向2.0現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的對(duì)比研究COMPATATIVE城市綜合體簡介城市綜合體分類國際城市綜合體研究國內(nèi)城市綜合體研究城市綜合體與城市的關(guān)系小結(jié)2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程商業(yè)模式小結(jié)2.4總結(jié)東京中城水游城現(xiàn)代五金城小結(jié)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的對(duì)比研究2.0現(xiàn)代商業(yè)與項(xiàng)目的對(duì)比研究COMPATATIVE城市綜2.1.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展主要有兩個(gè)階段：從沿街商鋪到集中式商業(yè)。街坊集市傳統(tǒng)門店購物商場(chǎng)及超市新興步行街MALL-商業(yè)綜合體LifestyleCenter單體店綜合店城市綜合體傳統(tǒng)百貨商店集中式商業(yè)發(fā)展階段物業(yè)類型商業(yè)模式HISTORYOF

MODERN

COMMERCIALDEVELOPMENT2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.4總結(jié)2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.3案例對(duì)比2.1.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展歷程現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展主要有兩個(gè)階段：源于上古的商品交易活動(dòng)，在清明上河圖內(nèi)登至繁華頂峰;表現(xiàn)為無序而自發(fā)式的露天集會(huì)市場(chǎng)，物價(jià)低廉；其代表為明清時(shí)期的北京鼓樓、南京夫子廟、上海城隍廟等；這種露天集市的形式經(jīng)發(fā)展改建后仍有留存。第一代商業(yè)模式：街坊集市——現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的早期形式，無序而自發(fā)式的露天集會(huì)市場(chǎng)。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比源于上古的商品交易活動(dòng)，在清明上河圖內(nèi)登至繁華頂峰;第一代商1852年法國巴黎出現(xiàn)了第一個(gè)百貨商店;純柜臺(tái)式交易;業(yè)態(tài)品類豐富；在中國，這種商業(yè)形式曾經(jīng)輝煌至中國的每一個(gè)城市，直到七、八十年代，仍一直占據(jù)著各城縣的核心區(qū)。第二代商業(yè)模式：傳統(tǒng)百貨商店——純柜臺(tái)式交易；綜合性商場(chǎng)，物品豐富。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比1852年法國巴黎出現(xiàn)了第一個(gè)百貨商店;第二代商業(yè)模式：傳統(tǒng)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了更進(jìn)步的綜合性購物商場(chǎng)的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)更為綜合豐富；傳統(tǒng)的純柜臺(tái)式銷售模式被取消了，取而代之的是半開放式的柜臺(tái)銷售模式；購物成為一種半自我服務(wù)的方式，購物行為相對(duì)自由和隨意；超市則是繼購物商場(chǎng)后的更進(jìn)一步的純自我服務(wù)購物方式；自我服務(wù)和低價(jià)格為兩大特色成為零售商業(yè)領(lǐng)域的重大變革；1930年在美國誕生的自選商場(chǎng)可謂是現(xiàn)代超市的雛形；文化娛樂及飲食休憩等配套設(shè)施空間不足，這使得消費(fèi)者的購物活動(dòng)相對(duì)單調(diào)，容易疲勞。第三代商業(yè)模式：購物商場(chǎng)及超市——綜合性商場(chǎng)，業(yè)態(tài)豐富；半開放式純柜臺(tái)式交易；自我服務(wù)和低價(jià)格；休閑娛樂等配套設(shè)施不足。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促使了更進(jìn)步的綜合性購物商場(chǎng)的出現(xiàn)，業(yè)態(tài)更為新興步行街通常是重新整合傳統(tǒng)商業(yè)老街的而形成；呈現(xiàn)集中式的帶狀商業(yè)布局；注重動(dòng)線規(guī)劃；開放式的商業(yè)空間；統(tǒng)一的規(guī)劃與管理；業(yè)態(tài)十分豐富；通常地處市中心，規(guī)模有限；娛樂休憩的空間較少；停車較難，限制了開車族的消費(fèi)者。第四代商業(yè)模式：新興步行街——開放式、集中式的帶狀商業(yè)布局；統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，業(yè)態(tài)豐富，注重動(dòng)線規(guī)劃；娛樂休閑空間少，停車難。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比新興步行街通常是重新整合傳統(tǒng)商業(yè)老街的而形成；第四代商業(yè)模式MALL是目前世界上比較先進(jìn)、高級(jí)的商業(yè)形態(tài)；主要有SHOPPINGMALL和城市綜合體兩類；多種業(yè)態(tài)、多個(gè)主力店；MALL融匯了購物、美食、娛樂、休閑、文化等多元化元素；以大業(yè)態(tài)為主力的“一站式體驗(yàn)式”消費(fèi)王國；具備能夠獨(dú)立形成現(xiàn)代商圈的能力；具有極強(qiáng)商圈輻射能力，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。第五代商業(yè)模式：MALL-商業(yè)綜合體——SHOPPINGMALL和城市綜合體；多種大型業(yè)態(tài)匯聚；競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，能獨(dú)立形成商圈并有極強(qiáng)的商圈輻射能力。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比MALL是目前世界上比較先進(jìn)、高級(jí)的商業(yè)形態(tài)；第五代商業(yè)模式人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、餐飲等更加多元的生活消費(fèi)需求而誕生的商業(yè)綜合體；產(chǎn)生于21世紀(jì)歐美一些大中型城市；將景觀、業(yè)態(tài)、建筑、功能等各種因素科學(xué)地結(jié)合在開放的環(huán)境中；接近有影響力的居住小區(qū)，中高檔以上的定位，迎合本商圈消費(fèi)者對(duì)休閑的追求；全新的生活消費(fèi)方式為主導(dǎo)，充分調(diào)動(dòng)顧客的參與性；國外規(guī)模一般在3萬~5萬平方米之間。第六代商業(yè)模式：LifestyleCenter——注重景觀和建筑設(shè)計(jì)，多種風(fēng)格共存；業(yè)態(tài)豐富完整，偏重休閑娛樂；重視體驗(yàn)。2.1.2商業(yè)模式

BUSINESSMODEL2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比人們生活方式日漸多元化前提下，為了滿足人們購物、休閑、娛樂、商業(yè)郊區(qū)化是城市化發(fā)展的一種必然現(xiàn)象，是指商業(yè)企業(yè)從中心城區(qū)向外擴(kuò)散的過程。這種擴(kuò)散既可表現(xiàn)為商業(yè)企業(yè)以連鎖的方式在郊區(qū)擴(kuò)散,也可以在郊區(qū)出現(xiàn)新的商業(yè)企業(yè)；商業(yè)郊區(qū)化的發(fā)展，首先在西方發(fā)達(dá)國家出現(xiàn)。隨著西方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化的日漸完成，商業(yè)也開始向城市邊緣郊區(qū)發(fā)展，形成了“臥城”、外圍城市、半獨(dú)立衛(wèi)星城、衛(wèi)星城、技術(shù)郊區(qū)、邊緣城市等；隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些發(fā)達(dá)地區(qū)因?yàn)槭兄行牡挠玫嘏c人口的矛盾，已經(jīng)出現(xiàn)了商業(yè)郊區(qū)化的趨勢(shì)，比如北京、上海等地；國際大都市的郊區(qū)化發(fā)展存在特定的規(guī)律和模式，一般而言，城市郊區(qū)化過程中，商業(yè)設(shè)施布局和商業(yè)全面發(fā)展存在一定的時(shí)差。即商業(yè)設(shè)施需要布局在前，當(dāng)郊區(qū)人口聚集達(dá)到一定規(guī)模后，商業(yè)經(jīng)營才能全面展開，有效發(fā)展；因此，城市郊區(qū)化的發(fā)展，要求人們重視前期的商業(yè)布局，避免盲目發(fā)展、布局缺陷和社會(huì)資源浪費(fèi)等。城市郊區(qū)化發(fā)展是未來城市商業(yè)發(fā)展的方向，城市郊區(qū)化發(fā)展應(yīng)該重視商業(yè)布局先行。2.1.3商業(yè)郊區(qū)化COMMERCIAL

SUBURBANIZATION2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比商業(yè)郊區(qū)化是城市化發(fā)展的一種必然現(xiàn)象，是指商業(yè)企業(yè)從中心城區(qū)集中式商業(yè)發(fā)展對(duì)比：集中式商業(yè)的發(fā)展從單一形式相復(fù)合形式發(fā)展，功能日趨完整。單體店綜合店城市綜合體傳統(tǒng)百貨大樓第一代萬達(dá)廣場(chǎng)第三地萬達(dá)廣場(chǎng)新加坡“歡樂城”有一個(gè)或多個(gè)主力店；不同商業(yè)業(yè)態(tài)；各業(yè)態(tài)共生和互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)；強(qiáng)烈烘托商業(yè)氛圍；形成商業(yè)聚合力；吸引更多的消費(fèi)者。多業(yè)態(tài)、多主力店，超大空間尺度；商務(wù)、商業(yè)、居住、酒店等多種功能；注重內(nèi)外動(dòng)線設(shè)計(jì)，立體型交通體系；高科技集成設(shè)施，注重消費(fèi)體驗(yàn)；現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)；地標(biāo)式的城市建筑。單一主力店；單一商業(yè)業(yè)態(tài)。發(fā)展階段主要特點(diǎn)代表項(xiàng)目2.1.4小結(jié)

SUMMARY2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.2城市綜合體研究2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例對(duì)比集中式商業(yè)發(fā)展對(duì)比：集中式商業(yè)的發(fā)展從單一形式相復(fù)合形式發(fā)展

城市綜合體：將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合；功能間相互依存、相互幫助的能動(dòng)關(guān)系；多功能、高效率的綜合體。

城市綜合體表現(xiàn)形式：城市形態(tài)的表現(xiàn)：在城市區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本形成城市綜合體；經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)：隨著城市區(qū)域的開發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價(jià)值鏈的關(guān)系，集群式的、高使用率的都市綜合體；建筑設(shè)計(jì)的表現(xiàn)：多以街區(qū)特點(diǎn)水平分布的復(fù)合建筑群。現(xiàn)代商業(yè)以集中商業(yè)為主，集中商業(yè)的現(xiàn)階段代表是城市綜合體。城市綜合體的具備符合功能，有多種表現(xiàn)形式。2.2.1城市綜合體簡介HOPSCAINTRODUCTION2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比城市綜合體：現(xiàn)代商業(yè)以集中商業(yè)為主，集中商業(yè)的現(xiàn)階段代表城市綜合體分類：按性能分：商務(wù)綜合體：一般是CBD，寫字樓和酒店為主導(dǎo)的沒有住宅的純綜合體；商業(yè)綜合體：區(qū)域中心，以購物中心為主導(dǎo)的綜合體；生活綜合體：郊區(qū)和新城，不僅有住宅而且比例較大超過30%；單一綜合體：一種沒有居住型物業(yè)的凈綜合體；只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個(gè)以上的綜合體複合體或商圈。按地段分：都心型綜合體；城市副中心綜合體；區(qū)域和新城綜合體；小區(qū)綜合體。按品味分：高端奢侈型綜合體、中檔生活型城市綜合體。2.2.2城市綜合體分類TYPEOFHOPSCA2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比城市綜合體分類：2.2.2城市綜合體分類TYPEOF

國際城市綜合體發(fā)展階段1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)《雅典憲章》將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。導(dǎo)致了城市發(fā)展計(jì)劃中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原則人到城市和建筑的發(fā)展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約。第一階段：20世紀(jì)30年代到二戰(zhàn)將城市分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。城市綜合體開始起步，并未創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而造成了城市整體的混亂。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比國際城市綜合體發(fā)展階段1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)《西方國家的城市化進(jìn)程加速，伴隨著汽車時(shí)代的到來，郊區(qū)化得以快速擴(kuò)張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速發(fā)展，農(nóng)民的大量進(jìn)城，城市化使城市人口達(dá)到了失控的程度，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問題；另一方面，中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)和汽車時(shí)代的到來，形成了郊區(qū)化趨勢(shì)。這一趨勢(shì)導(dǎo)致了郊區(qū)購物中心的迅速發(fā)展。辦公綜合體的發(fā)展是由于二戰(zhàn)后當(dāng)時(shí)的城市中心交通擁擠、汽車噪音和污染嚴(yán)重，空間環(huán)境日益惡化等城市問題導(dǎo)致了西方城市開始進(jìn)行城市中心區(qū)的再開發(fā)工作。辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓部分是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。第二階段從二戰(zhàn)后到20世紀(jì)70年代城市化高速發(fā)展與中產(chǎn)階級(jí)的大量出現(xiàn)，加上城市中心交通、環(huán)境問題凸顯，辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比

國際城市綜合體發(fā)展階段西方國家的城市化進(jìn)程加速，伴隨著汽車時(shí)代的到來，郊區(qū)化得以快能源危機(jī)在西方國家的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對(duì)繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價(jià)值。促使人們重新認(rèn)識(shí)城市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和發(fā)展歷史與文化的優(yōu)勢(shì)。在這種思潮影響下，西方發(fā)達(dá)國家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)，價(jià)值提升的優(yōu)勢(shì)，各種不同的功能在一天不同的時(shí)間段運(yùn)行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時(shí)服務(wù)。

第三階段從20世紀(jì)70年代—至今城市對(duì)繁榮與活力的追求，重新認(rèn)識(shí)城市中心區(qū)的高效率和綜合性，開始產(chǎn)生：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比

國際城市綜合體發(fā)展階段能源危機(jī)在西方國家的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出

國際城市綜合發(fā)展趨勢(shì)隨著城市化的完成，中產(chǎn)階級(jí)的大量涌現(xiàn)，人們開始注重休閑娛樂生活體驗(yàn)；因?yàn)閭鹘y(tǒng)城市中心的交通、環(huán)境等問題，郊區(qū)化發(fā)展成為一種趨勢(shì)，城市規(guī)劃開始向郊區(qū)發(fā)展；隨著自我意識(shí)和環(huán)境保護(hù)意識(shí)的覺醒，人們開始對(duì)居住、消費(fèi)、生活等環(huán)境的私密性有了要求；這些造成城市綜合體在規(guī)劃的時(shí)候，注重向城市邊緣、衛(wèi)星城發(fā)展；城市綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)經(jīng)濟(jì)不同有不同的側(cè)重，但是休閑娛樂養(yǎng)生已經(jīng)成為一種主題和趨勢(shì)。城市綜合體開始向城市邊緣發(fā)展，注重私密性和體驗(yàn)式消費(fèi)，休閑娛樂成為主要業(yè)態(tài)。2.2.3國際城市綜合體研究HOPSCASTUDYABROAD2.4總結(jié)2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比國際城市綜合發(fā)展趨勢(shì)隨著城市化的完成，中產(chǎn)階級(jí)的大量涌現(xiàn)中國城市綜合體現(xiàn)狀城市綜合體數(shù)量逐漸增多，城市綜合體的建設(shè)規(guī)模相對(duì)比較集中；城市綜合體呈現(xiàn)了更強(qiáng)的城市性，集聚規(guī)模向兩端發(fā)展趨勢(shì)；目前的城市綜合體主導(dǎo)功能以商業(yè)功能和寫字樓功能為主；目前的城市綜合體多功能組合以寫字樓、商業(yè)和公寓復(fù)合體為主；文化休閑功能開始由配套功能轉(zhuǎn)為綜合體的主導(dǎo)功能；連鎖標(biāo)準(zhǔn)化與個(gè)性化并存發(fā)展；同質(zhì)化甚至惡性化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重；呈現(xiàn)了城市綜合體與軌道交通一體化開發(fā)的新趨勢(shì)；城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品。城市綜合體項(xiàng)目遍地開發(fā)；多以零售商業(yè)和寫字樓為主，同質(zhì)化嚴(yán)重；城市綜合體已成為重要的投資產(chǎn)品。2.2.4國內(nèi)城市綜合體研究HOPSCASTUDYHOME2.4總結(jié)2.3案例分析2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比中國城市綜合體現(xiàn)狀城市綜合體數(shù)量逐漸增多，城市綜合體的建

中國城市綜合發(fā)展趨勢(shì)城市中心用地殆盡，城市發(fā)展開始向城郊及周邊農(nóng)村發(fā)展，城市綜合的發(fā)展也將形成城郊城市綜合體；隨著一二線城市商業(yè)的趨近飽和，城市綜合體將向二三線城市擴(kuò)張；中國現(xiàn)有的城市綜合體同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，將來的發(fā)展應(yīng)該規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，減少零售商業(yè)、寫字樓、傳統(tǒng)酒店的體量；隨著城市化進(jìn)程，城市綜合體的建設(shè)將以服務(wù)業(yè)為主；隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均收入增加，中國經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入休閑時(shí)代，城市綜合體的業(yè)態(tài)規(guī)劃也將增大休閑娛樂業(yè)態(tài)的體量；休閑娛樂商業(yè)對(duì)環(huán)境和建筑密度有一定要的求，城市綜合體在規(guī)劃休閑娛樂業(yè)態(tài)時(shí)，應(yīng)注重私密性和景觀的規(guī)劃。城市綜合體未來會(huì)向城市邊緣發(fā)展，發(fā)展方向以低密度的休閑娛樂養(yǎng)生為主。2.2.4國內(nèi)城市綜合體研究HOPSCASTUDYHOME2.4總結(jié)2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比中國城市綜合發(fā)展趨勢(shì)城市中心用地殆盡，城市發(fā)展開始向城郊2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比

城市綜合體郊區(qū)發(fā)展模式2.2.4國內(nèi)城市綜合體研究HOPSCASTUDYHOME隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市市區(qū)出現(xiàn)用地緊缺、城市市區(qū)人口增多、住宅價(jià)格升高、污染加重等一系列因素，導(dǎo)致城市的發(fā)展轉(zhuǎn)向城市邊緣地區(qū)；在這種背景下，城市向郊區(qū)發(fā)展，城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體開發(fā)的成功則是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎；而城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體的成功，則需要完善的配套設(shè)施提高了項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；城鄉(xiāng)結(jié)合部綜合體的主要形式為休閑娛樂綜合體、超級(jí)復(fù)合綜合體、居住綜合體、會(huì)議一展覽綜合體等。未來經(jīng)濟(jì)向城市邊緣發(fā)展，形成城鄉(xiāng)結(jié)合部城市綜合體，主要業(yè)態(tài)類型以休閑娛樂等。2.4總結(jié)2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2

城市綜合體與城市化：城市綜合體是城市化發(fā)展、人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候而出現(xiàn)的一種綜合物業(yè)；城市綜合體要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合；城市綜合體的建筑的各組成部分之間是優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中，并形成城市新地標(biāo)式。城市綜合體與城市：現(xiàn)有城市綜合體大都集中于城市中心，未來發(fā)展會(huì)向城市邊緣擴(kuò)散；推動(dòng)城市功能升級(jí)，增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展；具備了現(xiàn)代城市的全部功能，提升城市形象、城市品位；提升項(xiàng)目地塊價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)周邊土地、建筑增值，引領(lǐng)城市區(qū)域發(fā)展；帶動(dòng)新型城市建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高端化、生活便利化。城市綜合體和城市化互相促進(jìn)；城市綜合體提升城市形象、城市檔次的同時(shí)，形成新的商圈，帶動(dòng)城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展。2.2.5城市綜合體與城市關(guān)系HOPSCAANDCITY2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比城市綜合體與城市化：城市綜合體和城市化互相促進(jìn)；城市綜合城市綜合體階段的發(fā)展有向低密度商業(yè)群落過渡的趨勢(shì)；城市綜合體提升城市形象和知名度，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；城市市中心大量城市綜合體出現(xiàn)，土地使用殆盡，城市綜合體未來將會(huì)向城市邊緣發(fā)展；隨著城市零售商業(yè)的逐漸飽和，城市綜合體未來商業(yè)的規(guī)劃方向?qū)⒁孕蓍e娛樂為主；未來城市綜合體在以休閑娛樂為主要業(yè)態(tài)時(shí)，將注重景觀、私密性，低密度將成為一種趨勢(shì)。城市綜合體未來將會(huì)向城市邊緣發(fā)展，其未來發(fā)展將以休閑娛樂為主的低密度城市綜合體建設(shè)道路。SUMMARY2.2.6小結(jié)2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.3案例對(duì)比2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究城市綜合體階段的發(fā)展有向低密度商業(yè)群落過渡的趨勢(shì)；城市綜合體2.3.1案例對(duì)比?博德運(yùn)河城博德運(yùn)河城1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例博德運(yùn)河城位于日本九州島福岡市博德與天神中間的城郊結(jié)合部，是一個(gè)典型的位于城市副中心地帶的城市綜合體。城內(nèi)有眾多的商店、咖啡廳、餐館、劇場(chǎng)、游戲中心、影院以及兩個(gè)酒店，其中還有一條運(yùn)河從中穿過，竣工時(shí)間：1996年占地面積：34，700㎡建筑面積：234，500㎡酒店：52，600㎡零售和餐飲：59，199㎡劇場(chǎng)：18，830㎡辦公：26，761㎡其它公共設(shè)施：77，110㎡車位數(shù)：1300個(gè)設(shè)計(jì)：TheJerdepartnerShipCASESTUDY?CANALCITY概述2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.1案例對(duì)比?博德運(yùn)河城博德運(yùn)河城1.3總結(jié)1.項(xiàng)目區(qū)位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.1案例對(duì)比?博德運(yùn)河城CASESTUDY?CANALCITY博德運(yùn)河城位于福岡城市舊工廠區(qū)，周邊繁華商圈都距離較遠(yuǎn)。是城市副中心地帶重要的的商業(yè)地標(biāo)。項(xiàng)目區(qū)位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.項(xiàng)目定位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.1案例對(duì)比?博德運(yùn)河城CASESTUDY?CANALCITY運(yùn)河城以博德一體化以及形成福岡市21世紀(jì)城市新軸線為目的，追求物美價(jià)廉及娛樂性相結(jié)合為主題，是富有休閑與娛樂功能的大型綜合性商業(yè)設(shè)施。項(xiàng)目定位1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.

業(yè)態(tài)構(gòu)成1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.1案例對(duì)比?博德運(yùn)河城CASESTUDY?CANALCITY戲院大樓、福岡華盛頓飯店、娛樂大樓、福岡凱悅大飯店、商業(yè)中心大樓及大榮大樓；運(yùn)河城主要由六棟建筑物所組合而成：福岡城市劇場(chǎng)、無印良品商店、運(yùn)河城餐飲服飾區(qū)、凱悅飯店及華盛頓飯店、復(fù)合式電影院、JOYPOLIS(SEGA)室內(nèi)電玩世界、MEGAVANDLE戶外用品專賣店及售票廣場(chǎng)等。

運(yùn)河城內(nèi)部組合又分成多功能區(qū)域：業(yè)態(tài)構(gòu)成1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.景觀特色1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比運(yùn)河城建筑排列在運(yùn)河的兩側(cè)，整個(gè)項(xiàng)目的建筑形態(tài)來自“峽谷”的隱喻，建筑的界面如同堅(jiān)硬的懸崖壁，而項(xiàng)目內(nèi)曲折蜿蜒的河水給整個(gè)空間注入了溫柔和依偎的氣氛。造型獨(dú)特的陽光廣場(chǎng)設(shè)計(jì)用來舉行公共活動(dòng)。沿河的部分公共空間設(shè)計(jì)靈感來自宇宙，如：星座、月面行走、地球、海洋等。運(yùn)河通道及整個(gè)綜合建筑群的中心是從陽光廣場(chǎng)上升起的一個(gè)中空的半球。2.3.1案例對(duì)比?博德運(yùn)河城CASESTUDY?CANALCITY景觀特色1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.法國拉德芳斯1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部城市副中心地帶，城市主軸線的西端，是世界上第一個(gè)城市綜合體，于上世紀(jì)五十年代開始建設(shè)開發(fā)，項(xiàng)目高樓林立,成為集辦公、商務(wù)、購物、生活和休閑于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，也是世界上最具代表性的城市綜合體。2.3.2案例對(duì)比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense概述1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比法國拉德芳斯1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例拉德規(guī)劃布局1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.2案例對(duì)比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense目前已建成寫字樓247萬平方米、其中：商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米。法國最大的企業(yè)一半在這里，共10家。建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人，其中在商務(wù)區(qū)建設(shè)住宅1.01萬套，可容納2.1萬人；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，可容納1.83萬人；建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心；是歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。規(guī)劃布局1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例1.1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例拉德方斯區(qū)交通系統(tǒng)行人與車流徹底分開，互不干擾，這種做法在世界是僅有的。項(xiàng)目內(nèi)擁有完善的67公頃獨(dú)立的步行系統(tǒng)、停車場(chǎng)設(shè)有2.6萬個(gè)集中管理的停車位，交通設(shè)施完善。規(guī)劃設(shè)計(jì)特色1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.2案例對(duì)比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense

動(dòng)線組織規(guī)劃1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例拉德方斯區(qū)交通系1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例拉德方斯的規(guī)劃和建設(shè)不是很重視建筑的個(gè)體設(shè)計(jì)，而是強(qiáng)調(diào)由斜坡（路面層次）、水池、樹木、綠地、鋪地、小品、雕塑、廣場(chǎng)等所組成的街道空間的設(shè)計(jì)。1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例2.4總結(jié)2.3案例分析

2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例分析2.1現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展研究2.4總結(jié)2.2城市綜合體研究2.3案例對(duì)比2.3.2案例對(duì)比?拉德芳斯CASESTUDY?LaDéfense以巨門為中心標(biāo)志的拉德方斯主軸線具有很強(qiáng)的凝聚力，這棟造型風(fēng)格鮮明獨(dú)特的建筑大大增強(qiáng)了該項(xiàng)目吸引力。項(xiàng)目對(duì)綠化可謂不遺余力，建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物。并建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館。優(yōu)美的環(huán)境每年吸引約200萬游客幕名而至。規(guī)劃設(shè)計(jì)特色

建筑景觀規(guī)劃1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例拉德方斯的規(guī)劃和水游城（南京）1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)案例南京“水游城”是以流動(dòng)的水為主體，營造的一個(gè)集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園。項(xiàng)目位于健康路和中華路交叉路口、夫子廟商圈核心地段，距離南京商業(yè)集群新街口2公里。專案指標(biāo)占地面積：26,770㎡建筑面積：167,333㎡其中，購物中心：9.8萬㎡（地下2層，地上5層）停車位：860個(gè)開發(fā)商：上海鵬欣集團(tuán)總投資：15億元開業(yè)時(shí)間：2008年8月2.3.3案例對(duì)比?水游城CASESTUDY?AQUACITY概述1.3總結(jié)1.2現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)