房地產(chǎn)估價(jià)原則與培訓(xùn)課件

第五章房地產(chǎn)估價(jià)原則第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）第三節(jié)合法原則（掌握）第四節(jié)最高最佳使用原則（掌握）第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（掌握）

第六節(jié)替代原則（熟悉）

第七節(jié)謹(jǐn)慎原則（熟悉）1第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述一、房地產(chǎn)估價(jià)原則的含義（了解）人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和變動(dòng)的客觀規(guī)律，并在此基礎(chǔ)上總結(jié)提煉了一些簡(jiǎn)明扼要的進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。2第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類(lèi)（熟悉）六項(xiàng)（普適性原則，或一般原則）：基本原則，最高行為準(zhǔn)則——獨(dú)立、客觀、公正原則技術(shù)性原則——合法原則；最高最佳使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；謹(jǐn)慎原則3第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)原則概述三、房地產(chǎn)估價(jià)原則的作用（熟悉）可以使不同的估價(jià)師對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性；對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相似；幫助估價(jià)師思考和衡量估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，并把價(jià)值界定到合理的較小范圍內(nèi)，評(píng)估出更精準(zhǔn)的價(jià)值。4第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）1、含義：獨(dú)立：要求估價(jià)師憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)，而不受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)?？陀^：要求估價(jià)師從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià)，不帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)。公正：要求估價(jià)師公平正直地進(jìn)行估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人任何一方。5第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）2、措施保障：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利益關(guān)系，與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有除依法收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)以外的任何現(xiàn)實(shí)的或潛在的利害關(guān)系；6第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾，不應(yīng)屈從于外部壓力；估價(jià)師必須有良好的職業(yè)道德，不受任何私心雜念的影響7第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則（掌握）3、估價(jià)師應(yīng)本著下列假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是出于利已動(dòng)機(jī)并且是精明、謹(jǐn)慎行事的；估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值，即“換位思考”；再以專(zhuān)家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。8第三節(jié)

合法原則（掌握）1、合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象權(quán)益下的價(jià)值。此處的“法”是廣義的“法”。原因：房地產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是評(píng)估房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值。9第三節(jié)

合法原則（掌握）2、遵守合法原則應(yīng)做到五個(gè)方面：（1）在依法判定的權(quán)利類(lèi)型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案（不動(dòng)產(chǎn)登記簿）以及相關(guān)合同（例如租賃權(quán)應(yīng)依據(jù)租賃合同）等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。10第三節(jié)合法原則（掌掌握）說(shuō)明：A、遵守合法法原則不是指指只有合法權(quán)權(quán)利的房地產(chǎn)產(chǎn)才能評(píng)估，，而是指依據(jù)據(jù)法律、法規(guī)規(guī)和政策等的的規(guī)定，估價(jià)價(jià)對(duì)象是哪種種權(quán)利狀況的的房地產(chǎn)就應(yīng)應(yīng)當(dāng)將其作為為那種權(quán)利狀狀況的房地產(chǎn)產(chǎn)來(lái)估價(jià)。B、從理論上上講，任何權(quán)權(quán)利狀況的房房地產(chǎn)都可估估價(jià)，只是其其評(píng)估價(jià)值應(yīng)應(yīng)與其權(quán)利狀狀況相匹配。。11第三節(jié)合法原則（掌掌握）（2）在依法法判定的使用用權(quán)利方面，，應(yīng)以使用管管制（如城市市規(guī)劃、土地地用途管制等等）為依據(jù)。。（3）在依法法判定的處分分權(quán)利方面，，應(yīng)以法律、、法規(guī)、政策策或者合同等等允許的處分分方式為依據(jù)據(jù)。處分方式包括括：買(mǎi)賣(mài)、租租賃、抵押、、出資、抵債債、贈(zèng)與等。。12第三節(jié)合法原則（掌掌握）（4）在依法法判定的其他他權(quán)益方面，，評(píng)估出的價(jià)價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合合國(guó)家的價(jià)格格政策。具體說(shuō)，評(píng)估估政府定價(jià)或或政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)的房地產(chǎn)，，應(yīng)當(dāng)遵守相相應(yīng)的政府定定價(jià)和政府指指導(dǎo)價(jià)。（5）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采采用國(guó)家和估估價(jià)對(duì)象所在在地的有關(guān)估估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行行。13第三節(jié)合法原則（掌掌握）3、合法原則則的具體應(yīng)用用：（1）房屋征征收估價(jià)中：：A、被征收房房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與與被征收房屋屋的性質(zhì)和面面積直接相關(guān)關(guān)。B、被征收房房屋的性質(zhì)和和面積一般以以被征收房屋屋的權(quán)屬證書(shū)書(shū)及權(quán)屬檔案案的記載為準(zhǔn)準(zhǔn)；C、各地對(duì)被被征收房屋的的性質(zhì)和面積積認(rèn)定有特別別規(guī)定的，從從其規(guī)定；14第三節(jié)合法原則（掌掌握）D、征收人與與被征收人對(duì)對(duì)被征收房屋屋的性質(zhì)或面面積協(xié)商一致致的，可以依依據(jù)協(xié)商結(jié)果果進(jìn)行評(píng)估。。E、在對(duì)被征征收房屋的性性質(zhì)不能協(xié)商商一致時(shí)，征征收人或被征征收人應(yīng)當(dāng)向向城市規(guī)劃行行政主管部門(mén)門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)；；在對(duì)被征收收房屋的面積積不能協(xié)商一一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向房屋面積積鑒定機(jī)構(gòu)申申請(qǐng)鑒定或委委托具有房產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪資格的的房產(chǎn)測(cè)繪單單位測(cè)算。15第三節(jié)合法原則（掌掌握）（2）房地產(chǎn)產(chǎn)抵押估價(jià)中中：A、評(píng)估土地地使用權(quán)是以以劃撥方式取取得的房地產(chǎn)產(chǎn)的抵押價(jià)值值的，該房地地產(chǎn)的抵押價(jià)價(jià)值不應(yīng)包括括劃撥土地使使用權(quán)應(yīng)繳納納的土地使用用權(quán)出讓金或或者相當(dāng)于土土地使用權(quán)出出讓金的價(jià)款款。16第三節(jié)合法原則（掌掌握）B、評(píng)估有拖拖欠建設(shè)工程程價(jià)款、尚未未竣工或者雖雖然竣工但竣竣工之日起六六個(gè)月內(nèi)的房房地產(chǎn)的抵押押價(jià)值的，該該房地產(chǎn)的抵抵押價(jià)值不應(yīng)應(yīng)包含發(fā)包人人拖欠承包人人的建設(shè)工程程款。C、評(píng)估再次次抵押的房地地產(chǎn)的抵押價(jià)價(jià)值的，該房房地產(chǎn)的抵押押價(jià)值不應(yīng)包包含已抵押擔(dān)擔(dān)保的債權(quán)數(shù)數(shù)額。17第三節(jié)合法原則（掌掌握）D、法律、法法規(guī)和政策規(guī)規(guī)定不得抵押押的房地產(chǎn)，，不應(yīng)作為抵抵押估價(jià)目的的的估價(jià)對(duì)象象；如果委托托人要求評(píng)估估其抵押價(jià)值值的，其抵押押價(jià)值為零。。E、法律、法法規(guī)和政策規(guī)規(guī)定找押無(wú)效效的房地產(chǎn)，，不應(yīng)作為抵抵押估價(jià)對(duì)象象。F、法律、法法規(guī)和政策規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合合一定條件才才能轉(zhuǎn)讓的房房地產(chǎn)，評(píng)估估其抵押價(jià)值值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合合轉(zhuǎn)讓條件。。18第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）1、含義：最高最佳使用用：指法律上許許可、技術(shù)上上可能、經(jīng)濟(jì)濟(jì)上可行，經(jīng)經(jīng)過(guò)充分合理理的論證，能能夠使估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)值達(dá)達(dá)到最大化的的一種最可能能的使用。包括用途（或或用途組合））、規(guī)模、集集約度、檔次次上的最佳。。19第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）原因：因?yàn)樵谠诂F(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中中，每個(gè)房地地產(chǎn)擁有者都都試圖充分發(fā)發(fā)揮其房地產(chǎn)產(chǎn)的潛力，采采取最高最佳佳的使用方式式，以取得最最大的經(jīng)濟(jì)利利益。這也是是房地產(chǎn)利用用競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選選的結(jié)果。20第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）2、最高最佳佳使用必須同同時(shí)滿(mǎn)足四個(gè)個(gè)條件下：（1）法律上上許可（2）技術(shù)上上可能（3）經(jīng)濟(jì)上上可地（4）價(jià)值最最大化21第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）3、最高最佳佳使用原則與與合法原則的的關(guān)系：遵守了合法原原則，不一定定符合最高最最佳使用原則則的全部要求求；遵守了最高最最佳使用原則則，必然遵守守了合法原則則中對(duì)合法使使用方面的要要求，但不一一定符合合法法原則對(duì)合法法產(chǎn)權(quán)、合法法處分等方面面的要求。22第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）4、把握最高高最佳使用原原則的三個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理：：收益遞增遞減減原理；均衡衡原理；適合合原理當(dāng)估價(jià)對(duì)象與與其外部環(huán)境境最為協(xié)調(diào)，，同時(shí)其內(nèi)部部各構(gòu)成要素素的組合最為為均衡時(shí)，便便為最高最佳佳使用。23第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）5、最高最佳佳使用要求評(píng)評(píng)估價(jià)值應(yīng)是是在合法使用用方式下，各各種可能的使使用方式中，，能夠使估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)值值達(dá)到最大化化的使用方式式的估價(jià)結(jié)果果。當(dāng)估價(jià)對(duì)對(duì)象已做了某某種使用，則則在估價(jià)時(shí)應(yīng)應(yīng)根據(jù)最高最最佳使用原則則對(duì)估價(jià)前提提做下列之一一的判斷和選選擇，并在估估價(jià)報(bào)告中予予以說(shuō)明：24第四節(jié)最最高最佳佳使用原則（（掌握）（1）保持現(xiàn)現(xiàn)狀前提（2）裝飾裝裝修改造前提提（3）改變用用途前提（4）重新開(kāi)開(kāi)發(fā)前提（5）上述情情形的某種組組合25第五節(jié)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（掌握）1、含義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則要求估價(jià)結(jié)結(jié)果是在由估估價(jià)目的決定定的某個(gè)特定定時(shí)間的價(jià)值值。原因：影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的因素是不斷斷變化的，房房地產(chǎn)市場(chǎng)是是不斷變化的的，從而房地地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)價(jià)值也是不斷斷變化的，因因而同一宗房房地產(chǎn)在不同同的時(shí)間往往往會(huì)有不同的的價(jià)值；故，，每一個(gè)價(jià)值值都對(duì)應(yīng)著一一個(gè)時(shí)間。估價(jià)時(shí)點(diǎn)根據(jù)據(jù)估價(jià)目的來(lái)來(lái)確定，一般般用公歷年月月日表示。26第五節(jié)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（掌握）2、估價(jià)中要要特別注意估估價(jià)目的、估估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估估價(jià)對(duì)象狀況況和房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀況四者者的匹配關(guān)系系，其中估價(jià)價(jià)目的是龍頭頭。3、不論何種種估價(jià)目的，，評(píng)估估價(jià)對(duì)對(duì)象價(jià)值所依依據(jù)的市場(chǎng)狀狀況始終是估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的狀況，但估估價(jià)對(duì)象狀況況不一定是估估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的狀況。五種種情形（P166表）：：27第五節(jié)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（掌握）（1）估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去的的情形，大多多出現(xiàn)在房地地產(chǎn)糾紛案件件中，特別是是對(duì)估價(jià)結(jié)果果有異議而引引起的復(fù)核或或鑒定估價(jià)；；（2）估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，，估價(jià)對(duì)象為為歷史狀況下下的情形，大大多出現(xiàn)在房房地產(chǎn)損害賠賠償和保險(xiǎn)理理賠案件中；；（3）估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，，估價(jià)對(duì)象為為現(xiàn)時(shí)狀況下下的情形，是是最常見(jiàn)最大大量的；28第五節(jié)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（掌握）（4）估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，，估價(jià)對(duì)象為為未來(lái)狀況下下的情形，如如評(píng)估期房的的價(jià)值。例：評(píng)估拆遷遷中的房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差差價(jià)——在評(píng)評(píng)估所調(diào)換房房屋的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格時(shí)時(shí)，應(yīng)特別注注意兩點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)與評(píng)估被拆拆遷房屋的房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)一致；估價(jià)對(duì)象狀況況如期房的區(qū)區(qū)位、用途、、面積、建筑筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)應(yīng)以拆遷人與與被拆遷人在在拆遷安置補(bǔ)補(bǔ)償協(xié)議中約約定的為準(zhǔn)，，并將拆遷安安置補(bǔ)償協(xié)議議作為估價(jià)報(bào)報(bào)告的一個(gè)附附件29第五節(jié)估估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（掌握）（5）估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)的的情形，多出出現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、、為房地產(chǎn)投投資分析提供供價(jià)值依據(jù)的的情況下。30第六節(jié)替替代原則（熟熟悉）1、含義：替代原則要求求估價(jià)結(jié)果不不得偏離類(lèi)似似房地產(chǎn)在同同等條件下的的正常價(jià)格。。原因：根據(jù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，，同一種商品品在同一個(gè)市市場(chǎng)上具有相相同的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。31第六節(jié)替替代原則（熟熟悉）2、在具體的的房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)中替代原則則指明了下列列兩點(diǎn)：（1）如果在在估價(jià)對(duì)象附附近存在著若若干相近效用用的房地產(chǎn)并并已知它們的的價(jià)格時(shí)，則則可以依據(jù)替替代原則，由由這些相近效效用的房地產(chǎn)產(chǎn)的已知價(jià)格格推算出估價(jià)價(jià)對(duì)象的求知知價(jià)格；（2）不能孤孤立地思考估估價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)值，要考慮慮到相近效用用的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的牽掣。。32第七節(jié)謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎原則（（熟悉））1、含義義：謹(jǐn)慎原則則是評(píng)估估房地產(chǎn)產(chǎn)抵押價(jià)價(jià)值時(shí)應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守守的一項(xiàng)項(xiàng)原則，，它要求求在存在在不確定定因素的的情況下下作出估估價(jià)相關(guān)關(guān)判斷時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)保持必必要的謹(jǐn)謹(jǐn)慎，充充分估計(jì)計(jì)抵押房房地產(chǎn)在在抵押