房地產(chǎn)前期策劃專(zhuān)題培訓(xùn)2

1房地產(chǎn)前期策劃專(zhuān)題培訓(xùn)2011.12目錄產(chǎn)品策劃體系定位12產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料3產(chǎn)品策劃體系內(nèi)容4反饋與修正3產(chǎn)品策劃體系定位4緣起經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。4經(jīng)紀(jì)公司開(kāi)發(fā)商建筑規(guī)劃院房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問(wèn)階段反饋修正反饋修正給出結(jié)論給出結(jié)論5緣起前端市場(chǎng)定位后端營(yíng)銷(xiāo)推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告中端產(chǎn)品策劃經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院的部分功能，增加所提方案的可操作性與可實(shí)施性。給出結(jié)論反饋修正給出結(jié)論反饋修正反饋修正6定位前端市場(chǎng)定位中端產(chǎn)品策劃后端營(yíng)銷(xiāo)推廣房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中承前啟后的模塊。經(jīng)紀(jì)公司間競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，產(chǎn)品策劃由自選動(dòng)作變?yōu)橐?guī)定動(dòng)作，廣度及深度也逐漸加大。7思源2010年北京地區(qū)某項(xiàng)目前期投標(biāo)報(bào)告8易居2009年上海地區(qū)某項(xiàng)目前期定位報(bào)告9世邦魏理仕2009年青島地區(qū)的前期報(bào)告10產(chǎn)品策劃基礎(chǔ)資料112.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場(chǎng)調(diào)調(diào)研1.地塊資資料3.開(kāi)發(fā)商商訴求求基礎(chǔ)資資料5.項(xiàng)目定定位客觀事事實(shí)主觀判判斷122.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場(chǎng)調(diào)調(diào)研1.地塊資資料3.開(kāi)發(fā)商商訴求求基礎(chǔ)資資料5.項(xiàng)目定定位13地塊資資料地塊資資料主主要包包括：：規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件地塊CAD圖地塊內(nèi)內(nèi)外部部情況況既有規(guī)規(guī)劃方方案14地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件：：地塊塊真實(shí)的官方方權(quán)威信息15地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)16地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)地塊的的用地地性質(zhì)質(zhì)、面面積指指標(biāo)、、容積積率、、限高、、建筑筑密度度17地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)是否含含代征征/代建的的道路路用地地及綠化用用地指標(biāo)是否有有政策策房指指標(biāo)？？限價(jià)房房/廉租房房/回遷房房/回遷商商業(yè)18地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)建筑紅紅線退退讓距距離及及道路路紅線線退讓讓距離離社區(qū)出出入口口方位位設(shè)置置要求求與車(chē)車(chē)位配配比要要求19地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)地塊圖圖：直直觀了了解20地塊資資料|規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相相關(guān)政政府文文件相關(guān)政政府文文件：：其它它官方方文件件作為為補(bǔ)充充市政管管線情情況、、采暖暖方式式……21地塊資資料|地塊CAD圖地塊CAD圖：產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的的底稿，力求準(zhǔn)準(zhǔn)確無(wú)無(wú)誤。開(kāi)發(fā)商商直接接提供供CAD圖紙；；由釘樁點(diǎn)點(diǎn)坐標(biāo)標(biāo)文件生生成；；用JPG圖片大大致勾勾勒生生成。。CAD格式文文件釘樁點(diǎn)點(diǎn)文件件22地塊資資料|地塊內(nèi)內(nèi)部及及周邊邊情況況地塊內(nèi)內(nèi)部及及周邊邊情況況：現(xiàn)狀及及未來(lái)來(lái)規(guī)劃劃，盡可可能用用實(shí)景景照片展示。。內(nèi)部：：是否存存在地地勢(shì)高高差、、原生生植被被、水系、溫泉泉、工工業(yè)遺遺存等等？是否存存在被被污染染后需需要更更換的的土壤壤？外部：：有利因因素：：景觀觀資源源，如如河流流湖泊泊、旅旅游景景點(diǎn)、、城市市地標(biāo)標(biāo)等；；社會(huì)會(huì)資源源，如如重點(diǎn)點(diǎn)中小小學(xué)，，大型型醫(yī)院院，市市政公公園，，體育育場(chǎng)館館等；；交通通站點(diǎn)點(diǎn)，如如地鐵/輕軌/BRT站點(diǎn)等等。不利因因素：：噪聲聲及粉粉塵污污染，，如市市政主主干道道，鐵鐵路，，工廠廠，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市市場(chǎng)，，發(fā)電電廠；；心理理負(fù)面面影響響，如如高壓線線走廊廊，火葬葬場(chǎng)，，墳地地，破破舊樓樓房等等。23地塊資資料|地塊內(nèi)內(nèi)部及及周邊邊情況況案例西中中南北東24地塊資資料|既有規(guī)規(guī)劃方方案某項(xiàng)目目概念念性總總規(guī)方方案開(kāi)發(fā)商商已有有規(guī)劃劃方案案，需需經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司司提供建建議及及意見(jiàn)見(jiàn)；綜合體體的公寓項(xiàng)目，，要求求對(duì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層進(jìn)行行分割割，需需開(kāi)發(fā)發(fā)商提提供標(biāo)準(zhǔn)層層圖紙紙。某城市市綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目公公寓部部分標(biāo)準(zhǔn)層層設(shè)計(jì)計(jì)圖紙紙252.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場(chǎng)調(diào)調(diào)研1.地塊資資料3.開(kāi)發(fā)商商訴求求基礎(chǔ)資資料5.項(xiàng)目定定位26當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范項(xiàng)目所所在省省、市市的最新的政策策規(guī)范范要求求。建筑間距系數(shù)日照測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)建筑寬高比比與樓座座排布布相關(guān)關(guān)的規(guī)規(guī)范……27當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范日照及及間距距系數(shù)數(shù)設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)據(jù)：《沈陽(yáng)市市居住住建筑筑間距距和住住宅日日照管管理規(guī)規(guī)定》(沈陽(yáng)陽(yáng)市市人人民民政政府府令令2006第64號(hào))“第九九條條””：：住住宅宅建建筑筑高高度度在在40米以以上上時(shí)時(shí)，，面寬寬不不大大于于60米。“第第十十四四條條””：：高高層層建建筑筑遮遮擋擋相相鄰鄰住住宅宅，，當(dāng)當(dāng)建建筑筑高高度度與與建建筑筑面面寬寬之之比比大大于于1.2時(shí)，，按按遮遮擋擋建建筑筑面面寬寬確確定定建建筑筑間間距距系系數(shù)數(shù)；；在三三環(huán)環(huán)路路以以?xún)?nèi)內(nèi)地地區(qū)區(qū)，，當(dāng)當(dāng)建建筑筑高高度度在在40米以以上上時(shí)時(shí)，，建建筑筑間間距距系系數(shù)數(shù)不不得得小小于于1.4，且且建建筑筑間間距距不不得得小小于于40米；“第第十十七七條條””：：沿沿城城市市主主要要道道路路一一側(cè)側(cè)并并列列布布置置的的高高層層住住宅宅之之間間的的建建筑筑間間距距除除滿(mǎn)滿(mǎn)足足本本規(guī)規(guī)定定相相對(duì)對(duì)應(yīng)應(yīng)的的建建筑筑間間距距要要求求外外，，不得得小小于于30米?！暗诘诙龡l條””：：住住宅宅日日照照是是指指住住宅宅主主采采光光面面居居室室的的滿(mǎn)滿(mǎn)窗窗日日照照時(shí)時(shí)數(shù)數(shù)。。日日照照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)日日為為大大寒寒日日，，有有效效日日照照時(shí)時(shí)間間帶帶為為上午午8時(shí)至至下下午午4時(shí)?！暗诘诙逦鍡l條””：：新新建建高高層層住住宅宅或或高高層層和和多多層層混混合合的的住住宅宅成成組組布布置置時(shí)時(shí)，，新新建建住住宅宅日照照應(yīng)應(yīng)不不低低于于大大寒寒日日1小時(shí)時(shí)。建筑筑寬寬高高比比建筑筑間間距距日照照測(cè)測(cè)算算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)28當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范項(xiàng)目目所所在在省省、、市市的的最新新的政政策策規(guī)規(guī)范范要要求求。。層高高陽(yáng)臺(tái)臺(tái)飄窗窗入戶(hù)戶(hù)花花園園地下下空空間間………與贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積相相關(guān)關(guān)的的規(guī)規(guī)范范29當(dāng)?shù)氐卣卟咭?guī)規(guī)范范贈(zèng)送面積依依據(jù)：成都市規(guī)劃劃管理局關(guān)關(guān)于對(duì)《成成都市規(guī)劃劃管理技術(shù)術(shù)規(guī)定》中中容積率、、建筑面積積等指標(biāo)的的補(bǔ)充解釋釋二、住宅建建筑層高不應(yīng)大大于3.6米。躍層式住住宅起居室室（廳）、、低層住宅宅起居室（（廳）層高高為戶(hù)內(nèi)通通高以及住住宅坡屋頂頂部分除外外。六、每套住住宅陽(yáng)臺(tái)（（含各類(lèi)形形式的陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、入戶(hù)花花園、露臺(tái)臺(tái)等非公共共活動(dòng)空間間）的水平投影面面積不大于于該套住宅宅套型建筑筑面積的20%；商業(yè)、辦辦公、酒店店建筑的每每層陽(yáng)臺(tái)水水平投影面面積不大于于該層建筑筑面積的15%。此外，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不不應(yīng)大于1.8米，低層住宅宅、退臺(tái)式式建筑陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等有特殊殊要求的除除外。七、飄窗窗臺(tái)與室內(nèi)內(nèi)樓地面高高差不得小小于0.45米，且凸出出外墻寬度度不得大于于0.6米。八、除建筑筑入口雨篷篷外，建筑附屬構(gòu)構(gòu)件（如空空調(diào)板、花花池、構(gòu)造造板等）的的進(jìn)深不宜宜大于0.6米，且連續(xù)續(xù)長(zhǎng)度不應(yīng)應(yīng)大于1.8米。住宅建建筑不允許許設(shè)置除結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)件以以外的附屬屬構(gòu)件。九、除避讓讓、對(duì)接市市政公共地地下空間外外，建筑物物地下室、、半地下室室的頂板面面不應(yīng)高于于室外地坪坪1.0米；建筑物物地下室、、半地下室室頂板面高高于室外地地坪大于1.0米時(shí)，按照照該層水平平投影面積積計(jì)入容積積率。地下下室、半地地下室頂板板面高于室室外地坪部部分按地上上建筑的規(guī)規(guī)定進(jìn)行退退距管理。。十一、本解解釋自2010年2月25日起施行，，有效期為為兩年。其它類(lèi)型：：樓座高度控制、土地使用用年限（沈沈陽(yáng)）、外外立面要求求（銀川））等……根據(jù)住宅地地塊3.2的容積率及及沈陽(yáng)市相相關(guān)日照和和建筑間距距的要求，，估算平均層數(shù)30-35層能滿(mǎn)足相相關(guān)指標(biāo)；根據(jù)抗震設(shè)設(shè)防的要求求及各結(jié)構(gòu)構(gòu)形式高限限的要求，，本案住宅宅部分控制制高度不超超過(guò)120-130米；根據(jù)《高規(guī)》要求，100米以上的住住宅，應(yīng)設(shè)設(shè)置避難層層，而避難層的設(shè)設(shè)置，會(huì)造造成高層住住宅的成本本和公攤面面積的增加加；根據(jù)結(jié)構(gòu)計(jì)計(jì)算要求，，建筑體越越高，荷載載要求就越越高，鋼筋筋用量增加加、混凝土土標(biāo)號(hào)提高高、構(gòu)件截截面尺寸加加大，因此此，在增加建安成成本的同時(shí)，減小實(shí)際使使用空間，即得房率率會(huì)進(jìn)一步步降低；因此，建議議本項(xiàng)目住宅高度控控制在100米以?xún)?nèi)當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范312.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位32開(kāi)發(fā)商訴求求開(kāi)發(fā)商訴求求：項(xiàng)目目目標(biāo)、項(xiàng)目目發(fā)展方向向、期望均均價(jià)、開(kāi)工工順序、可可突破的限限制性規(guī)劃劃條件等，，通過(guò)項(xiàng)目目招投標(biāo)文文件或與開(kāi)開(kāi)發(fā)商溝通通了解。最重要是項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)：：追求高利潤(rùn)潤(rùn)還是回款款速度？本項(xiàng)目的目目標(biāo)是什么么？是迅速回收收資金是利潤(rùn)最大大化關(guān)鍵是大老老板的想法法33開(kāi)發(fā)商訴求求開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)工順序常常有自己己的考慮。。ABCDE初步方案：：開(kāi)工順序序，由南向向北最終方案：：開(kāi)工順序序，由北向向南由南向北由北向南34開(kāi)發(fā)商訴求求開(kāi)發(fā)商提出出突破某些些限規(guī)，如如突破“90/70”限制、增增大容積率率、提高建建筑限高、、提高層高高、提供周周邊學(xué)校入入學(xué)資格等等，一定要要慎重考慮，確定其可實(shí)實(shí)施性。352.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位36市場(chǎng)調(diào)研|宏觀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)涉涉及城市層面的信息，如如：GDP，房地產(chǎn)年年度/季度/月度的成交交量與成交交均價(jià)37市場(chǎng)調(diào)研|中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)涉涉及區(qū)域及板塊塊層面的信息，如如：區(qū)域位位置，成熟熟度，居民民評(píng)價(jià)區(qū)域位置：：主要是與與市中心/商業(yè)區(qū)/商務(wù)區(qū)/政務(wù)區(qū)的通通達(dá)性、路路程距離及及所需時(shí)間間38市場(chǎng)調(diào)研|中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)涉涉及區(qū)域及板塊塊層面的信息，如如：區(qū)域位位置，成熟熟度，居民民評(píng)價(jià)區(qū)域成熟度度：城市中中心黃金區(qū)區(qū)域/CBD/新興居住區(qū)區(qū)/未來(lái)規(guī)劃利利好區(qū)域/旅游度假區(qū)區(qū)……39市場(chǎng)調(diào)研|中觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)涉涉及區(qū)域及板塊塊層面的信息，如如：區(qū)域位位置，成熟熟度，居民民評(píng)價(jià)居民評(píng)價(jià)：：即當(dāng)?shù)厥惺忻駥?duì)項(xiàng)目目所在區(qū)域域的看法，，如成都的的西貴南富，北京的東東富西貴，，是否是傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅區(qū)（（北京朝陽(yáng)陽(yáng)公園，沈沈陽(yáng)棋盤(pán)山山、蘇州金金雞湖）項(xiàng)目是要融融入這個(gè)區(qū)區(qū)域還是要要跳出這個(gè)個(gè)區(qū)域？40市場(chǎng)調(diào)研|微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)涉涉及直接競(jìng)品，如：競(jìng)品品產(chǎn)品類(lèi)型型、建筑/園林風(fēng)格、、精裝報(bào)價(jià)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)、、單盤(pán)年度度/季度/月度消化量量，現(xiàn)有存存量，暢銷(xiāo)銷(xiāo)/滯銷(xiāo)產(chǎn)品的的房型、面面積區(qū)間、、單價(jià)、總總價(jià)區(qū)間等等。41市場(chǎng)調(diào)研|微觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)涉涉及直接競(jìng)品，如：競(jìng)品品產(chǎn)品類(lèi)型型，建筑/園林風(fēng)格，，精裝報(bào)價(jià)價(jià)及標(biāo)準(zhǔn)，，單盤(pán)年度度/季度/月度消化量量，現(xiàn)有存存量，暢銷(xiāo)銷(xiāo)/滯銷(xiāo)產(chǎn)品的的房型、面面積區(qū)間、、單價(jià)、總總價(jià)區(qū)間，，客群等。。422.當(dāng)?shù)卣咭?guī)規(guī)范4.市場(chǎng)調(diào)研1.地塊資料3.開(kāi)發(fā)商訴求求基礎(chǔ)資料5.項(xiàng)目定位43項(xiàng)目定位|項(xiàng)目檔次和和居所用途途項(xiàng)目檔次和和居所用途途：指導(dǎo)戶(hù)型及及樓座標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)。高端中高端中端頂級(jí)第一居所第二居所商務(wù)公寓投資型度假養(yǎng)生……項(xiàng)目檔檔次居所用用途44客群定位：：目標(biāo)客群群的家庭收收入、成員員數(shù)量、房型需求、、能承受的的單價(jià)與總總價(jià)等。項(xiàng)目定位|客群定位45客群定位：：鮮明地域特特性的需求。例如：成都、重慶慶的客戶(hù)對(duì)對(duì)朝向的敏敏感度相對(duì)對(duì)較低；沈陽(yáng)的客戶(hù)戶(hù)希望聯(lián)排排別墅的主主臥能設(shè)在在二層；沈陽(yáng)客戶(hù)偏偏好地中海海式的建筑筑風(fēng)格；項(xiàng)目定位|客群定位46產(chǎn)品類(lèi)型與與戶(hù)型配比比：最具指導(dǎo)意意義，重中中之重產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型面積區(qū)間比例（建面比）公寓塔樓零居50-60㎡30-40%一居70-80㎡40-50%兩居90-110㎡20%合計(jì)23000㎡100%注意：建建筑筑面積/實(shí)得面積?套數(shù)比/建面比?項(xiàng)目定位|產(chǎn)品類(lèi)型與與戶(hù)型配比比項(xiàng)目檔次居所用途客群定位產(chǎn)品類(lèi)型戶(hù)型配比宏觀市場(chǎng)中觀市場(chǎng)微觀市場(chǎng)小結(jié)產(chǎn)品策劃基基礎(chǔ)資料規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)書(shū)及相關(guān)政政府文件地塊CAD圖地塊內(nèi)外部部情況既有規(guī)劃方方案與樓座排布布相關(guān)與贈(zèng)送面積積相關(guān)其它項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目發(fā)展方方向期望均價(jià)開(kāi)工順序……2、當(dāng)?shù)卣卟咭?guī)范3、開(kāi)發(fā)商訴訴求4、市場(chǎng)調(diào)研研5、項(xiàng)目定位位1、地塊資料料48產(chǎn)品策劃體體系內(nèi)容對(duì)開(kāi)發(fā)商的的判斷：擁有成熟的的產(chǎn)品體系系且在異地地快速?gòu)?fù)制制的某些大大型開(kāi)發(fā)商商（如萬(wàn)科科、龍湖、、星河灣等等）、對(duì)自自身產(chǎn)品十十分自信的的某些中小小型開(kāi)發(fā)商商（如潤(rùn)豐豐等），只只需經(jīng)紀(jì)公公司提供當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信信息、項(xiàng)目目定位及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。。對(duì)產(chǎn)品策劃的的要求往往局局限于開(kāi)發(fā)商商既有方案的的局部修改，，如某一戶(hù)型型的室內(nèi)布局局調(diào)整、銷(xiāo)售售動(dòng)線的重新新安排等。如果是太過(guò)全全面深入的產(chǎn)產(chǎn)品策劃往往往是事倍功半半，乃至產(chǎn)生生一些負(fù)面影影響。因此需要各分分支機(jī)構(gòu)預(yù)先先準(zhǔn)確判斷開(kāi)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際際需求。注意產(chǎn)品策劃體系50綜述產(chǎn)品策劃體系系分為六部分分內(nèi)容。地塊價(jià)值分析析規(guī)劃設(shè)計(jì)原則則總體規(guī)劃建議議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議議建筑及園林風(fēng)風(fēng)格建議附加值提升建建議51產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值分析析規(guī)劃設(shè)計(jì)原則則總體規(guī)劃建議議戶(hù)型設(shè)計(jì)建議議建筑及園林風(fēng)風(fēng)格建議附加值提升建建議地塊價(jià)值分析析A4-1地塊居住價(jià)值高高品質(zhì)的純居住區(qū)

A4-3/4地塊教育配套用地高端品牌教育資源

A4-7地塊公園配套用地項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)之一

A4-10地塊混合用地商業(yè)價(jià)值較高居住價(jià)值一般東側(cè)配建廉租房A4-8地塊混合用地居住價(jià)值高于商業(yè)價(jià)值地塊價(jià)值分析析地塊價(jià)值分析析：判斷各地地塊之間、同同一地塊各方方位之間的居住價(jià)值值和商業(yè)業(yè)價(jià)值?；诘貕K塊屬性及及內(nèi)外部部情況案例：廣渠路15號(hào)地53地塊價(jià)值值分析地塊價(jià)值值分析：：判斷各各地塊之之間、同同一地塊塊各方位位之間的的居住價(jià)值值和商業(yè)業(yè)價(jià)值。居住價(jià)值值：東地地塊>西地塊東東部＞東東地塊西西部商業(yè)價(jià)值值：中間間規(guī)劃路路>兩側(cè)影響因素素：京九九鐵路>建材城>京開(kāi)高速速>城中村改善因素素：東側(cè)側(cè)綠地>西側(cè)綠地地西側(cè)綠化隔離離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住住地塊西側(cè)居住住地塊N京九鐵路噪聲影響京開(kāi)高速噪聲影響建材市場(chǎng)綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境基于地塊塊內(nèi)外部情情況案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目54地塊價(jià)值值分析地塊價(jià)值值分析：：綜合體體公寓類(lèi)類(lèi)項(xiàng)目，，則要判判斷不同樓層層之間，同一樓層層之間不不同朝向向的居住價(jià)價(jià)值。案例：蘇蘇州某高高端公寓寓項(xiàng)目基于地塊塊內(nèi)外部情情況55產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則56規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則：：確定規(guī)規(guī)劃方向向，如容積率的的拆分，各地塊塊的容積率和和建筑類(lèi)類(lèi)型，戶(hù)型分配配等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面面積做滿(mǎn)滿(mǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)總體2.5容積率；；適度拆分分總體容容積率；；拔高西地地塊容積積率指標(biāo)標(biāo)，做足足高度，，降低東東地塊容容積率；；西地塊一一分為二二，西側(cè)側(cè)安排政政策房，，盡量減減少占地地面積，，剩余部部分排商商品房；；所有商品品住宅均均為南北北通透的的板式建建筑，舒舒適性較較高；案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目基于地塊塊價(jià)值分分析、規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)、項(xiàng)目目定位等等57產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議總體規(guī)劃劃建議58總體規(guī)劃劃建議概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰瞰圖日照測(cè)算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖地下車(chē)庫(kù)庫(kù)圖……戶(hù)型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶(hù)型配比比總規(guī)布局局59總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰瞰圖日照測(cè)算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖地下車(chē)庫(kù)庫(kù)圖……戶(hù)型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶(hù)型配比比總規(guī)布局局60概念規(guī)劃劃圖：對(duì)對(duì)地塊進(jìn)進(jìn)行初步步劃分，，確定各各類(lèi)型產(chǎn)產(chǎn)品的大大致布局局，用不同色塊塊進(jìn)行區(qū)區(qū)分。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目基于地塊塊價(jià)值分分析、規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)、項(xiàng)目目定位等等西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅宅區(qū)中端商品住宅宅區(qū)公租房限價(jià)房景觀公園園總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局由西向東東排布：：政策房房-中端商品品房-中高端商商品房61總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局總規(guī)圖：：各物業(yè)業(yè)類(lèi)型的的樓座排布、朝朝向、建建筑形式式、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積積、單元數(shù)等詳細(xì)指指標(biāo)。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目62總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局樓體鳥(niǎo)瞰瞰圖：三維視角角的圖片，，加深直直觀印象象。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目西南角視角東南角視角社區(qū)內(nèi)部視角63總體規(guī)劃劃建議|總規(guī)布局局日照測(cè)算算圖：日日照測(cè)算算軟件生生成的圖圖片，表表示總規(guī)規(guī)布局符合相關(guān)關(guān)建筑規(guī)規(guī)范。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目64總體規(guī)劃劃建議|交通組織織概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰瞰圖日照測(cè)算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖車(chē)位圖表表……戶(hù)型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶(hù)型配比比總規(guī)布局局65總體規(guī)劃劃建議|交通組織織交通組織織圖：社社區(qū)內(nèi)外外主要道道路，出出入口（（車(chē)行、、人行））位置案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目66總體規(guī)劃劃建議|交通組織織消防通道道圖：消消防車(chē)行行車(chē)路線線，保證證符合相相關(guān)消防防規(guī)范案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目67總體規(guī)劃劃建議|交通組織織單元入口口圖：各各樓座單單元的地地上入戶(hù)戶(hù)方向案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目68總體規(guī)劃劃建議|交通組織織車(chē)位圖表表：地下下車(chē)庫(kù)或或地面車(chē)車(chē)位分布布區(qū)域示示意，各各車(chē)庫(kù)的的出入口口位置，，車(chē)位統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目69總體規(guī)劃劃建議|戶(hù)型配比比概念規(guī)劃劃圖總規(guī)圖樓體鳥(niǎo)瞰瞰圖日照測(cè)算算圖……交通組織織圖消防通道道圖單元入口口圖地下車(chē)庫(kù)庫(kù)圖……戶(hù)型配比比表總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表交通組織織戶(hù)型配比比總規(guī)布局局70總體規(guī)劃劃建議|戶(hù)型配比比總規(guī)指標(biāo)標(biāo)表：根根據(jù)總規(guī)規(guī)布局，，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)核算。。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目71產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議72戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議樓座標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層戶(hù)型型組合建建議案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目73戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議單套戶(hù)型型設(shè)計(jì)方方向案例：黃土崗項(xiàng)目中高端案例：沈陽(yáng)某高端高層項(xiàng)目74產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議75建筑及園園林風(fēng)格格建議建筑風(fēng)格格建議：：根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目定位位及客群群分析得得出。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求，政策房的外立面材質(zhì)須與商品房保持一致76建筑及園園林風(fēng)格格建議園林風(fēng)格格建議：：根據(jù)建建筑風(fēng)格格及客群群分析得得出，同同時(shí)會(huì)對(duì)對(duì)某些重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)給出概念念性指導(dǎo)導(dǎo)建議。。案例：黃黃土崗項(xiàng)項(xiàng)目77產(chǎn)品策劃體系地塊價(jià)值值分析規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)原則總體規(guī)劃劃建議戶(hù)型設(shè)計(jì)計(jì)建議建筑及園園林風(fēng)格格建議附加值提提升建議議附加值提提升建議議78附加值提提升建議議精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)價(jià)格精裝修風(fēng)風(fēng)格常規(guī)設(shè)備備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級(jí)級(jí)服務(wù)內(nèi)容容社區(qū)配套套物業(yè)服務(wù)務(wù)79附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)精裝修價(jià)價(jià)格精裝修風(fēng)風(fēng)格常規(guī)設(shè)備備設(shè)施新技術(shù)運(yùn)運(yùn)用精裝修設(shè)備設(shè)施施會(huì)所商業(yè)幼兒園……服務(wù)等級(jí)級(jí)服務(wù)內(nèi)容容社區(qū)配套套物業(yè)服務(wù)務(wù)80附加值提提升建議議|精裝修確定項(xiàng)目目是否采采用精裝裝修交房房是否采用用精裝修修？開(kāi)發(fā)商要要求（萬(wàn)萬(wàn)科、星星河灣））項(xiàng)目定位位（高單單價(jià)項(xiàng)目目，如商商務(wù)公寓寓、高端端住宅））81附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)價(jià)格：根根據(jù)項(xiàng)目目定位及及對(duì)銷(xiāo)售售均價(jià)的的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本價(jià)格格、對(duì)外外報(bào)價(jià)。常規(guī)項(xiàng)目目：墻面面、地面面裝修，，送廚房房家具、、衛(wèi)浴，，報(bào)價(jià)3000元/㎡之內(nèi)案例：萬(wàn)萬(wàn)科項(xiàng)目目82附加值提提升建議議|精裝修精裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)價(jià)格：根根據(jù)項(xiàng)目目定位及及對(duì)銷(xiāo)售售均價(jià)的的預(yù)期，，確定交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本價(jià)格格、對(duì)外外報(bào)價(jià)。高端項(xiàng)目目：墻面、地地面裝修修，送廚廚衛(wèi)全套套家具家家電，智智能家居居系統(tǒng)，，報(bào)價(jià)5000元/㎡以上案例：北北京遠(yuǎn)洋洋公館83附加加值值提提升升建建議議|精裝裝修修精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和價(jià)價(jià)格格：：根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位及及對(duì)對(duì)銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均價(jià)價(jià)的的預(yù)預(yù)期期，，確確定定交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和成本本價(jià)價(jià)格格、、對(duì)對(duì)外外報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)。公寓寓類(lèi)類(lèi)項(xiàng)項(xiàng)目目：：““拎拎包包入入住住””，，墻墻面面、、地地面面裝裝修修，，送送全全套套家家具具家家電電燈燈飾飾，，報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)5000元/㎡㎡以上上案例例：：北北京京霄霄云云里里8號(hào)84附加加值值提提升升建建議議|精裝裝修修精裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格：：根根據(jù)據(jù)客群群定定位位、、戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)及及建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格確定定合合適適的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格。。案例例：：大大連連項(xiàng)項(xiàng)目目85附加加值值提提升升建建議議|精裝裝修修精裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格：：根根據(jù)據(jù)客群群定定位位、、戶(hù)戶(hù)型型特特點(diǎn)點(diǎn)及及建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格確定定合合適適的的裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格。。案例例：：蘇蘇州州項(xiàng)項(xiàng)目目86附加加值值提提升升建建議議|設(shè)備備設(shè)設(shè)施施精裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝裝修修價(jià)價(jià)格格精裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施新技技術(shù)術(shù)運(yùn)運(yùn)用用精裝裝修修設(shè)備備設(shè)設(shè)施施會(huì)所所商業(yè)業(yè)幼兒兒園園………服務(wù)務(wù)等等級(jí)級(jí)服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容社區(qū)區(qū)配配套套物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)87附加加值值提提升升建建議議|設(shè)備備設(shè)設(shè)施施根據(jù)據(jù)項(xiàng)目目定定位位及及規(guī)規(guī)劃劃意意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)書(shū)要求求確確定定設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施的的選選用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)配配置置居住住區(qū)區(qū)安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)增強(qiáng)強(qiáng)外外保保溫溫結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)系系統(tǒng)統(tǒng)太陽(yáng)陽(yáng)能能光光電電系系統(tǒng)統(tǒng)樓板板輻輻射射采采暖暖制制冷冷系系統(tǒng)統(tǒng)同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)………常規(guī)規(guī)設(shè)設(shè)備備設(shè)設(shè)施施建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案要要考考慮慮風(fēng)風(fēng)能能、、太太陽(yáng)陽(yáng)能能等等的的使使用用。。（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案中中應(yīng)應(yīng)安安排排太太陽(yáng)陽(yáng)能能熱熱水水裝裝置置，，多多層層居居住住建建筑筑應(yīng)應(yīng)采采用用坡坡屋屋頂頂形形式式））建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)采用用綠色色照明明技術(shù)術(shù)、供供暖鍋鍋爐系系統(tǒng)節(jié)節(jié)能技技術(shù)、、空調(diào)調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)節(jié)能能技術(shù)術(shù)、電電機(jī)系系統(tǒng)節(jié)節(jié)能技技術(shù)、、高溫溫空氣氣燃燒燒技術(shù)術(shù)、熱熱泵技技術(shù)、、太陽(yáng)陽(yáng)能利利用技技術(shù)、、雨洪洪利用用技術(shù)術(shù)、節(jié)節(jié)水器器具及及節(jié)水水控制制技術(shù)術(shù)等節(jié)節(jié)能節(jié)節(jié)水、、減排排技術(shù)術(shù)，并并在設(shè)設(shè)計(jì)說(shuō)說(shuō)明中中做出出專(zhuān)門(mén)門(mén)說(shuō)明明。——摘自黃黃土崗崗項(xiàng)目目《規(guī)劃意意見(jiàn)書(shū)書(shū)》88附加值值提升升建議議|設(shè)備設(shè)設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目定定位的的高低低取舍成成本較較高的的高端端設(shè)備備。待論證證配置置地源熱熱泵系系統(tǒng)直飲水水系統(tǒng)統(tǒng)……高端配配置智能家家居系系統(tǒng)置換式式新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)中央除除塵系系統(tǒng)智能遮遮陽(yáng)技技術(shù)銅管水水系統(tǒng)統(tǒng)……新技術(shù)術(shù)運(yùn)用用，高高端配配置89附加值值提升升建議議|社區(qū)配配套精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)精裝修修價(jià)格格精裝修修風(fēng)格格