房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)營與

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理課程內(nèi)容第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理及建設(shè)項目管理的原理和方法第二章項目策劃與可行性研究第三章建設(shè)項目選址與工程規(guī)劃管理第四章居住區(qū)規(guī)劃與設(shè)計第五章建設(shè)項目前期準(zhǔn)備第六章配套建設(shè)管理第七章建設(shè)項目質(zhì)量、成本與進度管理第八章建設(shè)項目竣工備案和交付使用許可管理第九章營銷管理第十章房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理第十一章物業(yè)的交接與物業(yè)管理第一章房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理及建設(shè)項目管理的原理和方法一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理1、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序投資機會選擇與決策分析機會選擇包括投資機會尋找和篩選決策分析包括市場分析與項目財務(wù)評價前期工作分析擬開發(fā)項目用地的四至范圍與特性、規(guī)劃允許用途及獲益能力大小獲取土地使用權(quán)征地、拆遷、安置、補償規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃部門許可施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議安排短期和長期信貸對擬建中的項目尋找預(yù)租售的客戶對市場狀況進行進一步分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細的估算對承包商的選擇提出建議開發(fā)項目保險事宜洽談建設(shè)階段租售階段一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理2、土地使用權(quán)的獲取一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理3、土地一級開發(fā)及其模式以政府為主的模式——組建政府土地發(fā)展公司將開發(fā)的熟地以成本價交給土地管理部門由政府或人大授權(quán)，在開發(fā)區(qū)管委會領(lǐng)導(dǎo)下，代行政府職能，將開發(fā)成的熟地直接出讓城市土地管理部門直接以熟地價格向投資者出讓國有土地使用權(quán)，政府通過其所屬的土地發(fā)展公司負責(zé)在合同規(guī)定的期限內(nèi)，將已出讓的待開發(fā)土地開發(fā)為熟地，交投資者使用以民間為主，政府輔助支持的模式土地一級開發(fā)的操作程序做出開發(fā)區(qū)域的近期、中期和長期發(fā)展計劃對開發(fā)區(qū)域的土地利用狀況進行詳細調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓手續(xù)制訂拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門的批準(zhǔn)進行現(xiàn)場土地開發(fā)工作，達到相應(yīng)的建設(shè)條件核算土地開發(fā)成本、厘定土地價格，進行熟地轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理3、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理（1）土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃管理出讓土地之前應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細規(guī)劃，具有城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計條件及附圖《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計方案通知書》及其附圖，使城市國有土地使用權(quán)出讓合同的重要附件（2）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理開發(fā)項目選址、定點審批階段：開發(fā)商填寫征詢意見表后，再帶上征地和安置補償方案幾經(jīng)城市土地管理部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設(shè)計方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖，由城市規(guī)劃管理部門審核后，下發(fā)《選址規(guī)劃意見書通知書》申請建設(shè)用地規(guī)劃許可階段：城市計劃部門批準(zhǔn)征用土地的計劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料一、房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理規(guī)劃設(shè)計條件審批階段：城市計劃管理部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書、開發(fā)商對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖和設(shè)計單位提供的控制性規(guī)劃方案及其他相關(guān)資料，經(jīng)規(guī)劃管理部門審核后下達《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》設(shè)計方案審批階段：委托有規(guī)劃設(shè)計資格的設(shè)計機構(gòu)提供不少于2個方案設(shè)計、設(shè)計方案報審表、各設(shè)計方案的總平面圖、隔層平立剖面圖、街景立面圖、方案說明書及其他相關(guān)資料，批準(zhǔn)后簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計方案審批通知書》建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：城市建設(shè)主管部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議，規(guī)劃部門負責(zé)主持召開市政配合會，組織有關(guān)單位進行綜合圖會簽，最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》竣工驗收階段：城市規(guī)劃管理部門參加竣工驗收工作二、項目及其特征1、項目的定義

工作(work)通常包括運作（operations）和項目(projects)兩大類。運作是持續(xù)不斷的和重復(fù)性的，而項目是一次性的和唯一的。項目是為了完成某個唯一性的產(chǎn)品或服務(wù)所作的一次性努力。2、項目的特征（1）一次性（2）唯一性3、建設(shè)項目及其特征（1）整體性（2）實施時間長（3）不可逆轉(zhuǎn)性（4）產(chǎn)品地點的固定性（5）涉及多個專業(yè)和多個學(xué)科（6）風(fēng)險與利潤并存三、建設(shè)項目周期項目概念形成及可行性研究項目評估及決策

項目計劃與設(shè)計

項目采購

項目施工

竣工驗收銷售階段工程量曲線決策階段計劃設(shè)計項目施工階段竣工階段階段銷售階段時間項目周期及階段劃分項目周期各各階段對投投資的影響響項目決策階階段和設(shè)計計階段是影影響投資最最大的階段段1、建設(shè)工工程項目決決策階段60-70%2、建設(shè)工工程項目設(shè)設(shè)計階段20-30%3、施工階階段10-15%4、總結(jié)評評價階段四、項目管管理項目管理為為“一個建建設(shè)項目進進行從概念念到完成的的全方位的的計劃、控控制與協(xié)調(diào)調(diào)，以滿足足委托人的的要求，使使項目得以以在所要求求的質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，在規(guī)規(guī)定的時間間內(nèi)，在批批準(zhǔn)的費用用預(yù)算內(nèi)完完成?！惫姌I(yè)主五、項目管管理內(nèi)部各部門門內(nèi)部各部門門供應(yīng)商直接勞動力力內(nèi)部各部門門公眾項目管理班子承包商咨詢部門業(yè)主政府機構(gòu)公用設(shè)施金融機構(gòu)六、項目管管理模式1、傳統(tǒng)的的項目管理理模式（設(shè)設(shè)計-招標(biāo)標(biāo)-建造方方式）———設(shè)計施工工分離式2、設(shè)計-建造與交交鑰匙工程程模式———設(shè)計施工工連貫式3、建筑工工程管理模模式（CM模式）4、Partnering模模式5、BOT（公共工工程特許權(quán)權(quán)）6、PFI：（私人人主動融資資）七、項目管管理的組織織1、組織的的基本概念念（1）組織織設(shè)計（2）組織織聯(lián)系（3）組織織運行（4）組織織調(diào)整2、組織的的構(gòu)成要素素（1）合理理的管理層層次（2）合理理的管理跨跨度（3）合理理劃分部門門（4）合理理確定職責(zé)責(zé)七、項目管管理的組織織3、組織活活動的基本本原理（1）要素素有用性原原理（2）動態(tài)態(tài)相關(guān)性原原理（3）主觀觀能動性原原理（4）規(guī)律律效應(yīng)性原原理4、項目管管理組織機機構(gòu)形式（1）直線線制——線線性組織形形式（2）職能能制——寄寄生式項目目組織（3）直線線職能制———自主項項目組織形形式（4）矩陣陣制——矩矩陣項目組組織八、項目管管理理念1、民主管管理講不通通2、集體管管理不好辦辦3、現(xiàn)場拍拍板很不妥妥4、管理是是平衡的藝藝術(shù)5、大權(quán)獨獨攬，小權(quán)權(quán)分散太模模糊6、外行領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)內(nèi)行———看你怎怎么看7、超額完完成任務(wù)要要不得8、報表———信息的的縱向交流流9、信息分分享——信信息的橫向向交流10、勤請請示，多匯匯報沒有必必要11、匯報報會可以不不開12、項目目開始前的的熱身———三個基本本文件：項項目計劃、、項目主進度和項目目預(yù)算第二章項目策劃與與可行性研研究可行性研究究的內(nèi)容主主要包括三三個方面：：任務(wù)內(nèi)容地位 項目必要性市場研究（產(chǎn)品的市場調(diào)查與預(yù)測研究）前提和基礎(chǔ) 技術(shù)上的可行性技術(shù)研究（技術(shù)方案和建設(shè)條件）技術(shù)基礎(chǔ) 經(jīng)濟上的合理性效益研究（經(jīng)濟效益的分析與評價）核心 三、建設(shè)項目可可行性研究究階段工作內(nèi)容解決的問題精度研究費用占投資的比例需要時間機會研究（投資機會論證）對若干個可能的投資機會進行鑒別和篩選,提出投資方向的建議社會是否需要有沒有開展項目的基本條件±30%0.2~1%1~3月初步可行性研究進行市場分析,和初步技術(shù)經(jīng)濟評價,確定是否進行更深入研究1確定是否進行詳細可研2需要進行輔助性專題研究的關(guān)鍵問題±20%0.25~1.25%4~6月詳細可行性研究進行更為細致的分析,減少項目的不確定性,對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定防范措施1提出建設(shè)方案2效益分析和最終方案選擇3確定項目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)±10%大0.2~1%小1~3%8~12月評價與決策成品資金設(shè)備及工器具投資總投資固定資產(chǎn)投資建安工程投資工程項目其他投資預(yù)備費建設(shè)期貸款利息固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用費與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用與企業(yè)經(jīng)營有關(guān)的其他費用儲備資金生產(chǎn)資金結(jié)算資金貨幣資金生產(chǎn)領(lǐng)域流動資金流通領(lǐng)域流動資金流動資金遞延資產(chǎn)無形資產(chǎn)固定資產(chǎn)定額流動資金非定額流動資金開發(fā)建設(shè)投投資土地費用前期工程費費用基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費用建筑安裝工工程費用公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費費用開發(fā)間接費費用財務(wù)費用管理費用銷售費用開發(fā)期稅費費其他費用不可預(yù)見費費用可行性研究究報告的內(nèi)內(nèi)容1總論：：項目提提出的背景景；項目目可行性研研究的依據(jù)據(jù)；項目目概況（項項目名稱、、地點，開開發(fā)商簡介介，項目所所在地周圍圍環(huán)境狀況況，項目有有關(guān)的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)等）；項項目開發(fā)發(fā)建設(shè)的必必要性；項項目開發(fā)發(fā)建設(shè)條件件；項目目投資估算算；項目目進度計劃劃結(jié)論及及建議2市場分分析與預(yù)測測：房地地產(chǎn)市場宏宏觀形勢分分析及預(yù)測測；西安安市房地產(chǎn)產(chǎn)市場狀況況分析及預(yù)預(yù)測；項目目的市場情情況分析（（SWOT）3建設(shè)條條件：開開發(fā)項目用用地狀況；；資源供給給及外部協(xié)協(xié)作條件4規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案：：規(guī)劃設(shè)計計方案的指指導(dǎo)思想；；規(guī)劃設(shè)計計方案的原原則；建筑筑規(guī)模及規(guī)規(guī)劃設(shè)計方方案設(shè)想（（項目構(gòu)成成及平面布布置，建筑筑、結(jié)構(gòu)、、道路、綠綠化及其它它附屬設(shè)施施的規(guī)劃方方案）5項目開開發(fā)進度安安排：項目目開發(fā)的各各項工作內(nèi)內(nèi)容；項目目開發(fā)進度度安排6營銷方方案：營銷銷方式；營營銷節(jié)奏與與策略；租租售計劃7投資估估算及資金金籌措：投投資估算的的原則；項項目建設(shè)的的投資估算算；資金籌籌措與使用用計劃8財務(wù)評評價：財務(wù)務(wù)評價基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測測算；盈利利能力分析析；清償能能力分析9風(fēng)險分分析10結(jié)論論及建議附表與附圖圖評價方法按按是否考慮慮時間因素素分為靜態(tài)態(tài)評價方法法和動態(tài)評評價方法。。靜態(tài)評價價方法最大大的特點是是計算簡便便，一般在在對方案進進行粗評價價或?qū)Χ唐谄谕顿Y項目目進行評價價以及逐年年收益大致致相等的項項目可以采采用。（一）投資資收益率1、全部投投資收益率率=（正常常年銷售利利潤+正常常年貸款利利息+折舊舊）/總投投資2、自有資資金收益率率=（正常常年銷售利利潤+折舊舊）/自有有資金3、全部投投資利潤率率=（正常常年銷售利利潤+正常常年貸款利利息）/總總投資4、自有資資金利潤率率=正常年年銷售利潤潤/自有資資金（二）清償償能力指標(biāo)標(biāo)1、借款償償還期2、利息備備付率與償償債備付率率利息備付率率＝稅息前前利潤／當(dāng)當(dāng)其應(yīng)付利利息費用稅息前利潤潤＝利潤總總額＋計入入總成本的的利息費用用償債備付率率＝（折舊舊＋攤銷＋＋成本中列列支的利息息費用＋還還款的利潤潤）／當(dāng)年年應(yīng)還本付付息金額（三）凈現(xiàn)值（NPV）考察項目目盈利能力力的絕對指指標(biāo)（四）內(nèi)部部收益率（（IRR）是項目對對貸款利率率的最大承承擔(dān)能力營銷計劃1、業(yè)務(wù)任任務(wù)2、SWOT分析（1）外部部環(huán)境分析析（2）內(nèi)部部環(huán)境分析析：營銷能能力、資金金能力、生生產(chǎn)能力、、組織能力力3、制定目目標(biāo)4、制定營營銷策略：：總成本領(lǐng)領(lǐng)先、差別別化、集中中化5、制定行行動方法6、執(zhí)行：：作風(fēng)、技技能、人員員7、預(yù)算：：（1）固定定比例法（（銷售比率率法）（2）目標(biāo)標(biāo)達成法（（任務(wù)計算算法）（3）競爭爭對抗法（（競爭平衡衡法）（4）隨機機分攤法（（任意投入入法）8、控制與與反饋返回第三章建設(shè)項目選選址與工程程規(guī)劃管理理一、項目目選址1、項目選址原原則（1）項項目選址要要以城市總總體規(guī)劃為為依據(jù)（2）項項目選址必必須考慮市市政公用基基礎(chǔ)設(shè)施的的配套條件件（3）項項目選址要要與立體軌軌道交通發(fā)發(fā)展情況相相適應(yīng)（4）項項目選址必必須符合環(huán)環(huán)境保護的的要求（5）項項目選址必必須考慮周周邊電訊、、機場、鐵鐵路、文物物、近代建筑保保護、軍事事設(shè)施保護護等控制性性的要求一、項目目選址2、辦理《建設(shè)設(shè)項目選址址意見書》》包括建設(shè)項項目選定的的地址和用用地范圍紅紅線圖（1）《報報建資格證證》（2）建設(shè)設(shè)單位的書書面申請（3）項目目建議或者者其他有關(guān)關(guān)計劃文件件（4）項目目的基本情情況（5）建設(shè)設(shè)項目有選選址意向的的，附1：：500或或1：1000地形形圖三份（6）其他他需要說明明的圖紙文文件二、項目目建設(shè)用地地規(guī)劃管理理1、《報建建資格證》》2、建設(shè)單單位書面申申請3、批準(zhǔn)的的計劃任務(wù)務(wù)書或其他他有關(guān)計劃劃文件4、1：500或1：1000的地形形圖8份5、《建設(shè)設(shè)項目選址址意見書》》6、《規(guī)劃劃設(shè)計條件件通知書》》7、有關(guān)土土地權(quán)屬證證書三、建設(shè)設(shè)項目工程程規(guī)劃管理理1、方案階階段：（1）《報報建資格證證》（2）建設(shè)設(shè)單位書面面申請（3）建設(shè)設(shè)項目計劃劃批準(zhǔn)文件件（4）土地地使用權(quán)屬屬證書和其其他協(xié)議等等文件（5）屬新新征土地的的，應(yīng)提供供《規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件通通知書》及及已經(jīng)過審定的建建設(shè)用地總總圖設(shè)計方方案一份。。（6）1：：500或或1：1000的地地形圖、紅紅線圖三份份（7）總平平面設(shè)計圖圖三份（8）建筑筑方案三、建設(shè)設(shè)項目工程程規(guī)劃管理理2、施工圖圖階段（1）《報報建資格證證》（2）施工工圖三套（3）外飾飾材料（4）其他他需要說明明的圖紙、、文件等三、建設(shè)設(shè)項目工程程規(guī)劃管理理2、施工圖圖階段（1）方案案設(shè)計單位位是否具備備相應(yīng)的設(shè)設(shè)計資質(zhì)（2）方案案的圖件是是否符合出出圖手續(xù)，，方案的說說明和圖件件是否統(tǒng)統(tǒng)一（3）方案案的總平面面布置是否否符合紅線線規(guī)定的范范圍及建筑筑物后退退紅線的要求，，是否符合合日照間距距和消防的的要求，綠綠地和室外外停車場的的布局是否否合理（4）設(shè)設(shè)計方案案是否符符合規(guī)劃劃設(shè)計條條件提出出的有關(guān)關(guān)容積率率、建筑筑密度、建設(shè)設(shè)規(guī)模、、建筑層層數(shù)、建建筑高度度、室內(nèi)內(nèi)外停車車數(shù)量量、綠地地率等技術(shù)指標(biāo)標(biāo)的要求求（5）建建筑和地地下停車車場的出出入口布布置是否否符合合合理交通通組織的的要求（6）建建筑與市市政工程程接口是是否符合合規(guī)劃的的要求（7）建建筑的藝藝術(shù)性和和周圍空空間環(huán)境境的協(xié)調(diào)調(diào)第四章居住區(qū)規(guī)規(guī)劃與設(shè)設(shè)計一、居住住區(qū)規(guī)劃劃的任務(wù)務(wù)和內(nèi)容容1、居住住區(qū)規(guī)劃劃的任務(wù)務(wù)：創(chuàng)造一個個舒適、、方便、、衛(wèi)生、、安寧和和優(yōu)美的環(huán)境境。2、居住住區(qū)規(guī)劃劃的內(nèi)容容（1）選選擇、確確定用地地位置、、范圍（2）確確定規(guī)模模，即人人口數(shù)量量和用地地大?。?）擬擬訂居住住建筑類類型、層層數(shù)比例、數(shù)量、、布置方方式（4）擬擬訂公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施的內(nèi)內(nèi)容、規(guī)規(guī)模、數(shù)數(shù)量、分分布和布布置方式（5）擬擬訂各級級道路的的寬度、、斷面形形式、布布置方式式（6）擬擬訂公共共綠地的的數(shù)量、、分布和和布置方方式（7）擬擬定有關(guān)關(guān)的工程程規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案（8）擬擬訂各項項技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)和造價價估算二、居住住區(qū)的用用地構(gòu)成成和規(guī)模模1、居住住區(qū)的用用地構(gòu)成成住宅用地地、公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施用地地、道路路用地、、綠化用用地2、居住住區(qū)規(guī)模模（1）設(shè)設(shè)置居住住區(qū)級商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施的的經(jīng)濟性性和合理理的服務(wù)務(wù)半徑（2）城城市道路路交通方方面的影影響（3）居居民行政政管理體體制方面面的影響響三、住宅宅及其用用地的規(guī)規(guī)劃布置置1、住宅的類類型及特特點2、住宅建筑筑經(jīng)濟和和用地經(jīng)經(jīng)濟的關(guān)關(guān)系（1）住住宅層數(shù)數(shù)（2）進進深（3）長長度（4）層層高（5）平面系數(shù)數(shù)K3、合理選擇擇住宅類類型四、公共共建筑及及其用地地的規(guī)劃劃布置公共建筑筑是居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計的的一個重重要組成成內(nèi)容，，它不僅僅與居民民的生活活密切相相關(guān)，而而且在體體現(xiàn)居住住區(qū)的面面貌方面面也起著著很重要要的作用用。1、公共共建筑的的分類2、公共共建筑定定額指標(biāo)標(biāo)3、公共共建筑的的規(guī)劃布布置四、公共共建筑及及其用地地的規(guī)劃劃布置規(guī)劃布置置的基本本要求如如下：（1）為為便于居居民使用用，各級級公共建建筑應(yīng)有有合理的的服務(wù)半半徑。（2）設(shè)設(shè)在交通通比較方方便、人人流比較較集中的的地段，，要考慮慮職工上下班的的走向。。（3）要要保持居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)得安寧寧（4）各各級公共共服務(wù)中中心應(yīng)與與相應(yīng)的的公共綠綠地相鄰鄰布置，或靠近河湖水水面等一一些能較較好體現(xiàn)現(xiàn)城市建建筑面貌貌的地段段。五、居住住區(qū)道路路的規(guī)劃劃布置1、功能能要求居住區(qū)道道路的規(guī)規(guī)劃布置置應(yīng)考慮慮：（1）通通行清除除垃圾、、糞便、、遞送郵郵件等市市政公用用車輛；；（2）居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)公共服服務(wù)設(shè)施施和工廠廠之間貨貨運車輛輛通行；；（3）滿滿足鋪設(shè)設(shè)各種工工程管線線的需要要；（4）道道路的走走向和線線型是組組織居住住區(qū)內(nèi)建建筑群體體景觀的的重要手段；（5）除除了以上上一些日日常的功功能要求求外，還還要考慮慮一些特特殊情況，如供供救護、、消防和和搬運家家具等車車輛通行行。五、居住住區(qū)道路路的規(guī)劃劃布置2、道路路分級根據(jù)功能能要求和和居住區(qū)區(qū)規(guī)模的的大小，，居住區(qū)區(qū)級道路路一般可可分為三三級或四四級。居住區(qū)道道路車行行道寬度度不應(yīng)小小于9米米，紅線線寬度一一般20~30米；居住區(qū)小小區(qū)道路路車行道道寬度一一般為7米，紅紅線寬度度根據(jù)規(guī)規(guī)劃要求求確定；；居住組團團級道路路車行道道路寬度度一般為為4米；；通向各戶戶或各單單元門前前的小路路，一般般寬度為為3米五、居住住區(qū)道路路的規(guī)劃劃布置3、居住住區(qū)道路路規(guī)劃布布置的基基本要求求（1）居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)部道路路不應(yīng)有有過境交交通穿越越居住區(qū)區(qū)，同時時不應(yīng)有過多的的車道出出口通向向城市交交通干道道（2）道道路走向向要便于于職工上上下班（3）應(yīng)應(yīng)充分利利用和結(jié)結(jié)合地形形，盡可可能結(jié)合合自然分分水線和和匯水線，以利利于雨水水排除（4）車車行道一一般應(yīng)通通到住宅宅每單元元的入口口處（5）盡盡端式道道路長度度不宜超超過120米（6）如如果車道道寬度為為單車道道，則每每隔150米左左右應(yīng)設(shè)設(shè)置車輛輛會讓處六、居住住區(qū)綠地地的規(guī)劃劃布置1、居住住區(qū)綠地地系統(tǒng)的的組成公共綠地地=居住住區(qū)內(nèi)居居民公共共使用的的綠化用用地+公公共建筑筑和公用用設(shè)施專用用綠地+宅旁和和庭院綠綠地+街街道綠地地2、居住住區(qū)綠地地的規(guī)劃劃布置原原則（1）根根據(jù)居住住區(qū)的功功能組織織和居民民對綠地地的使用用要求采采取集中與分散散，重點點與一般般，點、、線、面面相結(jié)合合的原則則，以形形成完整統(tǒng)一一的居住住區(qū)綠地地系統(tǒng)，，并與城城市總的的綠地系系統(tǒng)相協(xié)協(xié)調(diào)（2）盡盡可能利利用劣地地、坡地地、洼地地進行綠綠化，以以節(jié)約用用地（3）應(yīng)應(yīng)注意美美化居住住環(huán)境的的要求（4）在在植物配配置和種種植方式式上力求求經(jīng)濟實實用和便便于管理理第五章建設(shè)項目目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備一、房屋屋拆遷管管理1、拆遷遷工作程程序（1）房房屋拆遷遷申請的的提出建設(shè)項目目批準(zhǔn)文文件建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證國有土地地使用權(quán)權(quán)批準(zhǔn)文文件拆遷計劃劃和拆遷遷文件辦理存款款業(yè)務(wù)的的金融機機構(gòu)出具具的拆遷遷補償安安置資金金證明（2）拆拆遷審批批和《房房屋拆遷遷許可證證》的取取得（3）拆拆遷協(xié)議議（4）拆拆遷的實實施（5）拆拆遷補償償安置資資金的監(jiān)監(jiān)管一、房屋屋拆遷管管理2、特殊殊情況下下的拆遷遷補償、、安置（1）產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明明確房屋屋的補償償、安置置（2）抵抵押房屋屋的補償償、安置置（3）公公益事業(yè)業(yè)房屋及及其附屬屬物的補補償、安置（4）違違章建筑筑、臨時時建筑的的補償、、安置二、建建設(shè)項目目的建管管管理1、城建建手續(xù)辦辦理（1）建建設(shè)單位位在市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門對其其項目設(shè)設(shè)計方案案初審后，持建建設(shè)項目目總平面面圖（加加蓋有““憑此圖圖交費””章）計計劃部門批準(zhǔn)的的建設(shè)項項目立項項計劃和和其他有有關(guān)資料料，到市市建委征征管處繳納項項目報建建審核階階段應(yīng)繳繳納的有有關(guān)城建建費用。。（2）市市建委征征管處在在建設(shè)單單位提供供相關(guān)資資料后2個工作作日內(nèi)，，向其出具具《西安安市城建建費用繳繳款通知知書》（3）建建設(shè)單位位按照要要求辦理理了城建建交費后后，由征征管處向向建設(shè)單位簽發(fā)發(fā)《西安安市建設(shè)設(shè)項目城城建費用用（基金金）統(tǒng)一一征收繳繳納證書》、《《西安市市建設(shè)委委員會工工程項目目建設(shè)審審批登記記表》，，市政公用設(shè)施施配套費費全額繳繳納的，，簽發(fā)《《市政公公用設(shè)施施配套證證》（4）工工程竣工工驗收合合格后并并按規(guī)定定備案后后，申請請退款二、建建設(shè)項目目的建管管管理2、施工工許可證證的辦理理辦理施工工許可證證的條件件：（1）已已經(jīng)辦理理建筑工工程用地地批準(zhǔn)手手續(xù)（2）在在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)的的建筑工工程已經(jīng)經(jīng)取得規(guī)規(guī)劃許可可證（3）需需要拆遷遷的，其其拆遷進進度符合合施工要要求（4）已已經(jīng)確定定建筑施施工企業(yè)業(yè)（5）施施工圖紙紙和技術(shù)術(shù)資料（6）有有保證工工程質(zhì)量量和安全全的具體體措施（7）建建設(shè)資金金已經(jīng)落落實（8）其其他條件件第七章建設(shè)項目目招投標(biāo)標(biāo)與工程程合同管管理一、建建設(shè)項目目招標(biāo)投投標(biāo)1、依法法必須招招標(biāo)的建建設(shè)項目目（1）施施工單項項合同估估算價在在200萬元以以上（2）重重要設(shè)備備、材料料等貨物物的采購購，單項項合同估估算價在在100萬元以上上（3）勘勘察、設(shè)設(shè)計、監(jiān)監(jiān)理等服服務(wù)的采采購，單單項合同同估算價價在50萬元以上上如果單項項合同估估算價低低于上述述標(biāo)準(zhǔn)，，但項目目總投資資在3000萬萬元以上上的勘察察、設(shè)計計、施工工、監(jiān)理理以及與與工程建建設(shè)有關(guān)關(guān)的重要要設(shè)備、、材料的的采購也也必須采采用招標(biāo)標(biāo)方式一、建建設(shè)項目目招標(biāo)投投標(biāo)2、施工工招標(biāo)程程序（1）成成立招標(biāo)標(biāo)班子：：有與招標(biāo)標(biāo)工作相相適應(yīng)的的經(jīng)濟、、法律咨咨詢與技技術(shù)管理理人員有組織編編制招標(biāo)標(biāo)文件的的能力有審查投投標(biāo)單位位資質(zhì)的的能力有組織開開標(biāo)、評評標(biāo)、定定標(biāo)的能能力代理招標(biāo)標(biāo)一、建建設(shè)項目目招標(biāo)投投標(biāo)2、施工工招標(biāo)程程序（2）向向招標(biāo)辦辦辦理招招標(biāo)備案案手續(xù)&工程招標(biāo)標(biāo)的時間間&招標(biāo)工作作的范圍圍&招標(biāo)項目目前期準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作的完成成情況工程已經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)立立項向向建設(shè)設(shè)行政主主管部門門履行了了報建手手續(xù)建設(shè)資金金已到位位取取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證技術(shù)資料料能滿足足招標(biāo)要要求其其他條件件&招標(biāo)的方方式&對投標(biāo)單單位的要要求&合同的計計價類型型：總價價合同、、單價合合同、成成本加酬酬金合同同一、建建設(shè)項目目招標(biāo)投投標(biāo)2、施工工招標(biāo)程程序（3）編編制招標(biāo)標(biāo)文件、、標(biāo)底、、資格予予審文件件、合同同協(xié)議書書等。（4）發(fā)發(fā)布招標(biāo)標(biāo)廣告（5）資資格予審審：（6）現(xiàn)現(xiàn)場考察察：（7）解解答投標(biāo)標(biāo)人的質(zhì)質(zhì)疑：（8）開開標(biāo)：無無效投標(biāo)標(biāo)書：&投標(biāo)文件件未按規(guī)規(guī)定密封封&投標(biāo)函未未加蓋企企業(yè)、法法定代表表人或代代理人印印鑒的&投標(biāo)文件件關(guān)鍵內(nèi)內(nèi)容字跡跡模糊、、無法辨辨認的&未按規(guī)定定提供投投標(biāo)保函函或投標(biāo)標(biāo)保證金金的&聯(lián)合體投標(biāo)標(biāo)未附各方方共同投標(biāo)標(biāo)協(xié)議的一、建設(shè)設(shè)項目招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)2、施工招招標(biāo)程序（9）評標(biāo)標(biāo)a、評標(biāo)委委員會=招招標(biāo)單位人人員+評標(biāo)標(biāo)專家（1/3+2/3）b、明確標(biāo)標(biāo)書是否為為響應(yīng)性投投標(biāo)c、報價統(tǒng)統(tǒng)計錯誤→→評標(biāo)委員員會按照原原則加以修修正→投標(biāo)標(biāo)人簽字認認可→進行行評定↓投標(biāo)人拒拒絕→違約約，投標(biāo)書書無效，沒沒收投標(biāo)保保證金d、詳評e、評標(biāo)方方法一、建設(shè)設(shè)項目招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)2、施工招招標(biāo)程序（9）評標(biāo)標(biāo)e、評標(biāo)方方法①專家評議議法定性優(yōu)優(yōu)選法，由由委員會以以協(xié)商和投投票方式確確定中小型工程程②綜合打分分法用標(biāo)底底衡量用復(fù)合標(biāo)底底衡量無標(biāo)底比較較（包括最最低報價和和平均報價價為標(biāo)準(zhǔn)值值）③評標(biāo)價法法以以投標(biāo)標(biāo)報價為基基數(shù)考慮增增減因素，，以最低評評標(biāo)價的標(biāo)書為最最優(yōu)f、評標(biāo)報報告結(jié)論性報告告，定標(biāo)的的主要依據(jù)據(jù)一、建設(shè)設(shè)項目招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)2、施工招招標(biāo)程序(10)定定標(biāo)定標(biāo)的原則則：能夠最大限限度地滿足足招標(biāo)文件件中規(guī)定的的各項綜合合評價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)能夠滿足招招標(biāo)文件的的各項要求求，經(jīng)評審審后價格最最低（投標(biāo)標(biāo)價格低于于