房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃決策和可行性

房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)投資類型體系圖

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。第一節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃和決策概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃概述（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要作用項(xiàng)目定義是指對(duì)項(xiàng)目的用途性質(zhì)作出明確的界定，具體描述項(xiàng)目的主要用途或綜合用途和目的。項(xiàng)目定位，則根據(jù)市場(chǎng)和需求，綜合考慮投資能力和最有利的投資方案，決定項(xiàng)目的規(guī)格和檔次。奠定項(xiàng)目決策基礎(chǔ)理論目前，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策建立在項(xiàng)目可行性研究的分析評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，其重要的決策依據(jù)是項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)論，然而這兩者評(píng)價(jià)的前提是建設(shè)方案本身其所賴以生存和發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)。（二）項(xiàng)目策劃的內(nèi)容和依據(jù)項(xiàng)目總體策劃指在項(xiàng)目前期立項(xiàng)過(guò)程中所進(jìn)行的全面策劃。

局部策劃是對(duì)全面策劃任務(wù)進(jìn)行分解后的一個(gè)單項(xiàng)性或?qū)I(yè)性問題的策劃。(資金進(jìn)度質(zhì)量）1、項(xiàng)目構(gòu)思策劃（1）項(xiàng)目的定義（2）項(xiàng)目的定位（3）項(xiàng)目的系統(tǒng)構(gòu)成（4）其他

2、項(xiàng)目實(shí)施策劃（1）項(xiàng)目組織策劃。法人制（2）項(xiàng)目融資策劃。（3）項(xiàng)目目標(biāo)策劃。項(xiàng)目目標(biāo)策劃包括項(xiàng)目總目標(biāo)(總投資、建設(shè)質(zhì)量、總進(jìn)度)體系設(shè)定和總目標(biāo)按項(xiàng)目、參加主體、實(shí)施階段等進(jìn)行分解的子目標(biāo)體系設(shè)定。（4）項(xiàng)目管理策劃設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理策劃施工階段項(xiàng)目管理策劃現(xiàn)場(chǎng)管理組織系統(tǒng)策劃施工質(zhì)量、成本工期和安全目標(biāo)控制策劃施工質(zhì)量監(jiān)督策劃現(xiàn)場(chǎng)施工協(xié)調(diào)方式策劃技術(shù)檔案資料和信息管理策劃

……項(xiàng)目管理策劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽與設(shè)計(jì)招標(biāo)策劃設(shè)計(jì)合同結(jié)構(gòu)策劃設(shè)計(jì)目標(biāo)控制策劃施工招標(biāo)與采購(gòu)策劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目組織策劃組織結(jié)構(gòu)策劃工作程序與制度策劃組織運(yùn)行機(jī)制策劃（三）項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃的層次次和程序序決策領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層和項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施施基層中間管理理層和技技術(shù)管理理層項(xiàng)目早期的策策劃工作是在在許多經(jīng)經(jīng)驗(yàn)性階階段假設(shè)的基礎(chǔ)上上進(jìn)行的的，所做做出的許許多分析析也是粗略的估估計(jì)，項(xiàng)目的的發(fā)展使使原來(lái)的的假設(shè)被證證實(shí)或者者被推翻翻，粗略的的估計(jì)會(huì)會(huì)逐漸趨趨于詳細(xì)和精精確。早期項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃中的一一些偏差差得以修修正，內(nèi)內(nèi)容的精精確性也也得以逐逐步提高高。項(xiàng)目目策劃內(nèi)內(nèi)容的動(dòng)動(dòng)態(tài)性既既是策劃劃工作的的一條基基本原則則，也是是項(xiàng)目管管理工作作人員必必須充分分理解的的一個(gè)特特性。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目投投資決策策概述（一）項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策的的含義1、決策與與房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策有明確的的決策目目標(biāo)；有兩個(gè)以以上可供供選擇和和比較的的決策方方案；有評(píng)價(jià)方方案優(yōu)劣劣的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；真實(shí)反映映客觀實(shí)實(shí)際的數(shù)數(shù)據(jù)資料料。2、房地產(chǎn)產(chǎn)投資策策略房地產(chǎn)投投資策略略是指為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策而事事先安排排的計(jì)劃劃。3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資決決策的基基本要素素決策者；；決策目標(biāo)標(biāo)；決策變量量（決策者者定）；狀態(tài)變量量（不確定定性）。（二）房房地產(chǎn)投投資決策策的程序序1、確定決決策目標(biāo)標(biāo)房地產(chǎn)投投資決策策的目的的就是要要達(dá)到投投資所預(yù)預(yù)定的目目標(biāo)。2、擬訂決決策方案案擬訂多個(gè)個(gè)可行的的備選方方案。3、優(yōu)選決決策方案案選擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。實(shí)際運(yùn)用用。4、執(zhí)行行決策方方案第二節(jié)房地產(chǎn)投投資決策策方法定性分析析方法和和定量分析析方法兩大類。。一、定性性分析方方法因素難以以定量描描述，定定性分析析的方法法通常有有以下兩兩種類型型。（一）經(jīng)經(jīng)驗(yàn)判斷斷法普遍應(yīng)用用于一般般決策中中，但缺缺乏嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)耐顿Y資分析。。（二）創(chuàng)創(chuàng)造工程程法是建立在在人的直直觀、靈靈感和經(jīng)經(jīng)驗(yàn)以及及形象思思維和創(chuàng)創(chuàng)新能力力基礎(chǔ)上上的創(chuàng)造造技術(shù)的的總稱。。關(guān)鍵是運(yùn)運(yùn)用人們們創(chuàng)造性的的思維能能力和創(chuàng)創(chuàng)造性的的技術(shù)方方法，去認(rèn)識(shí)識(shí)、分析析和解決決問題。。二、定量量分析方方法定量分析析方法是是指采用用數(shù)量指指標(biāo)和數(shù)數(shù)學(xué)模型型進(jìn)行房房地產(chǎn)投投資決策策的方法法，主要要工作是是對(duì)決策策問題進(jìn)進(jìn)行定量量分析、、計(jì)算，，以求得得決策問問題的最最優(yōu)解。。從而作作出科學(xué)學(xué)的決策策。（一）確定定型決策確定型決策策是指影響響決策的因因素或自然然狀態(tài)是明明確肯定的的，且一種方案只只有一種確確定可以預(yù)期達(dá)達(dá)到的結(jié)果果。1、單純選優(yōu)法法（1）絕對(duì)法效益或費(fèi)用用的絕對(duì)值值大?、賰羰找娣偸杖肟鄢偝杀镜牡挠囝~。由于凈收益益未涉及到到資金的時(shí)時(shí)間價(jià)值，，故一般適適用于短期期的（即資資金價(jià)值可可以忽略的的）房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策。②凈現(xiàn)值法③凈年值法（2）相對(duì)法①內(nèi)部收益率率法②效益費(fèi)用比比法③凈現(xiàn)值收益益率法凈現(xiàn)值收益益率法是指指項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值與全部部投資現(xiàn)值值之比。2、模型選優(yōu)優(yōu)法[例3-1]某房地產(chǎn)開開發(fā)公司現(xiàn)現(xiàn)有資金1500萬(wàn)元左右、、欲分別投投資于別墅墅、住宅、、飯店三類類房地產(chǎn)，，為謀求整整體效益最最大化，希希望確定哪哪類投資多多些，哪類類投資少些些。假設(shè)該該公司為實(shí)實(shí)現(xiàn)科學(xué)決決策，分別別邀請(qǐng)房地地產(chǎn)專家、、市場(chǎng)調(diào)研研員及有關(guān)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)共9人組成決策策群體，對(duì)對(duì)三類房地地產(chǎn)投資方方案進(jìn)行決決策，投資資700萬(wàn)元左右表表示“投資資多”，投投資500萬(wàn)元左右表表示“投資資中等”，，投資300萬(wàn)元左右表表示“投資資少”。[解]9位人士對(duì)這這三類投資資方向的決決策量化數(shù)數(shù)矩陣D為：（二）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)型決策法法1、最大概率法法在風(fēng)險(xiǎn)決策策中將概率率最大的狀狀態(tài)作為決決策的根據(jù)據(jù)。所發(fā)生的的概率都很很小，或互互相接近，，就不宜采采用此方法法。1、期望值法最大的損益益期望值即即最優(yōu)方案案；如果決決策目標(biāo)極極小，則最最小的損益益期望值為為最優(yōu)方案案。其一般結(jié)結(jié)構(gòu)形式為為：設(shè)為為決定的行行動(dòng)方案；；為相應(yīng)自然然狀態(tài)的概概率，且；；[例3-2]某房地產(chǎn)開開發(fā)公司提提出開發(fā)建建設(shè)住宅小小區(qū)的兩個(gè)個(gè)方案，一一個(gè)方案為為大面積開開發(fā)建設(shè)住住宅，另一一個(gè)方案是是小面積開開發(fā)。兩者者建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期限為4年。大面面積開發(fā)需需要投資5000萬(wàn)萬(wàn)元，小面面積開發(fā)需需要投資3000萬(wàn)萬(wàn)元，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)，房屋需需要量的概概率及兩個(gè)個(gè)方案損益益值如表3-1所示示。試問選選用何種方方案收益最最大？表不同房屋屋需求量概概率年損益益值

需求量

行動(dòng)方案損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(Ai)大面積開發(fā)（A1）

2000-400小面積開發(fā)（A2）

900600[解]在建設(shè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)的凈凈損益期望望值（未考考慮時(shí)間價(jià)價(jià)值）為：：因此，最優(yōu)優(yōu)方案則為為以上計(jì)算表表明應(yīng)選擇擇小面積開開發(fā)建設(shè)方方案收益最最大。3、決策樹法（1）決策點(diǎn)：用符號(hào)□□表示。（2）狀態(tài)點(diǎn)：用符號(hào)○○表示。（3）結(jié)果點(diǎn)：用符號(hào)△△表示。（4）分枝：用符號(hào)——表示。[例]某房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)公公司設(shè)想開開發(fā)建設(shè)一一住宅小區(qū)區(qū)，經(jīng)初步步?jīng)Q定提出出兩個(gè)擬建建方案。方方案1是進(jìn)行大規(guī)規(guī)模開發(fā)；；方案2是先進(jìn)行小小規(guī)模開發(fā)發(fā)。建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期限均均為6年。大規(guī)模模開發(fā)需要要投資15000萬(wàn)元，小規(guī)規(guī)模開發(fā)需需要投資10000萬(wàn)元。根據(jù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研和預(yù)測(cè)，，房屋需求求量的概率率及兩個(gè)方方案的年損損益值見表表3-2。

需求量

行動(dòng)方案

損益值

需求量高P1=0.70需求量低P2=0.30期望值E(A)大規(guī)模開發(fā)

5300-1000小規(guī)模開發(fā)

30001000題中建設(shè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期分為為前2年和和后4年兩兩期考慮。。根據(jù)對(duì)該該地區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、預(yù)測(cè)測(cè)，前2年年房屋需求求量較高的的概率為0.7，如如果前2年年市場(chǎng)需求求量較高，，則后4年年房屋需求求量較高的的概率為0.9；如如果前2年年市場(chǎng)需求求量較低，，則后4年年需求量肯肯定低。試試問在此情情況下，哪哪種投資方方案為最優(yōu)優(yōu)方案？□①需求量低0.3需求量高0.7小規(guī)模開發(fā)大規(guī)模開發(fā)需求量低0.1需求量低1需求量低1需求量低0.1需求量高0.7需求量高0.9需求量高0.9需求量低0.33696○②○③384011200○⑦4000○⑥-4000○⑤18680○④Δ5300Δ-1000Δ-1000Δ1000Δ1000Δ3000特別需要注注意的是，，若按期望值值法進(jìn)行計(jì)計(jì)算，大規(guī)規(guī)模開發(fā)的的凈損益期期望值為5460，，算式為：[（5300×0.7+（-1000）×0.3）×6-15000]，，而小規(guī)模開開發(fā)的凈損損益期望值值為4400，算式為：[（3000×0.7+1000×0.3））×6-10000]，似乎可判斷斷應(yīng)采取大大規(guī)模開發(fā)發(fā)。所以，對(duì)期期限較長(zhǎng)的的投資項(xiàng)目目，應(yīng)充分分考慮市場(chǎng)場(chǎng)不同時(shí)期的的需求問題題，這是避免免風(fēng)險(xiǎn)時(shí)必必須考慮的的因素。（三）不確確定型決策策1、樂觀法（（大中取大大法）[例3-4]某一房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)為了實(shí)現(xiàn)現(xiàn)某一決策策目標(biāo)，提提出四種開開發(fā)方案，，并有四種種自然狀態(tài)態(tài)，用甲、、乙、丙、、丁表示，，已知四種種自然狀態(tài)態(tài)相應(yīng)的損損益值如表表3-3所所列。表3-3樂觀法/悲觀法決策策表單位：萬(wàn)元元狀態(tài)方案損益值自

然

狀

態(tài)最大損益值最小損益值甲乙丙丁第一方案300400500600600300第二方案100300500800800100第三方案400600200400600200第四方案200400500700700200最大損益值中的最大值800最小損益值中的最大值3002、悲觀法（（小中取大大法）3、后悔值法法（大中取取小法）將每個(gè)自然然狀態(tài)下的的最大損益益值定為該該狀態(tài)的理理想目標(biāo)，，并用其與與該狀態(tài)中中的其他值值相減，所所剩差額即即叫做未達(dá)達(dá)到理想的的后悔值。。表3-4后悔值法決決策表單位：萬(wàn)元元狀態(tài)方案

后悔值自

然

狀

態(tài)最大后悔值甲乙丙丁第一方案1002000200200第二方案30030000300第三方案00300400400第四方案2002000100200理想目標(biāo)400600500800最大后悔值中的最小值200第三節(jié)房地產(chǎn)投資資不確定性性分析一、盈虧平平衡分析找出盈虧平平衡點(diǎn)（一）線性性盈虧平衡衡分析1、線性盈虧虧平衡分析析的假設(shè)條件（1）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的總銷銷售收入和和生產(chǎn)總成成本是房地地產(chǎn)開發(fā)面面積（產(chǎn)品品產(chǎn)量）的的線性函數(shù)數(shù)。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)產(chǎn)量和銷售售量相等，，即開發(fā)的的房地產(chǎn)能能全部租售售出去；（3）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的固定定成本和單單位租售價(jià)價(jià)格在產(chǎn)品品租售期間間保持不變變；（4）同時(shí)開發(fā)發(fā)幾種不同同類型的房房地產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)，應(yīng)將將其組合折折算成一種種產(chǎn)品；（5）計(jì)算所使使用的各種種數(shù)據(jù)是正正常生產(chǎn)年年度的數(shù)據(jù)據(jù)。2、固定成本和和可變成本本的劃分固定成本可變成本3、線性盈虧平平衡分析的的計(jì)算分析析過(guò)程C/成本0Q*A區(qū)利盈區(qū)損虧SCCVCFQ/開發(fā)數(shù)量[例3-5]某房地產(chǎn)開開發(fā)公司擬擬建一房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，該項(xiàng)項(xiàng)目的固定定成本為5000萬(wàn)萬(wàn)元，單位位可變成本本為1500元/㎡㎡，項(xiàng)目建建成后平均均售價(jià)為3000元元/㎡，銷銷售稅金及及附加為500元/㎡，試求求項(xiàng)目盈虧虧平衡時(shí)的的開發(fā)數(shù)量量。（二）非線線性盈虧平平衡分析A1A2虧損區(qū)區(qū)利盈虧損區(qū)CSCFQ1*Q2*Q/開發(fā)數(shù)量C/成本0[補(bǔ)充例]：某房地產(chǎn)產(chǎn)公司生產(chǎn)產(chǎn)房地產(chǎn)建建筑配件產(chǎn)產(chǎn)品，年固固定成本位位28萬(wàn)元，單位位變動(dòng)成本本為80萬(wàn)元/件，產(chǎn)品銷銷售價(jià)格為為260元/件，目前該該公司年產(chǎn)產(chǎn)量為3500件。根據(jù)市市場(chǎng)調(diào)查和和預(yù)測(cè)可知知，由于近近幾年市場(chǎng)場(chǎng)需求量較較大，同時(shí)時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)又十分激激烈，故公公司董事會(huì)會(huì)決定擬采采取降價(jià)擴(kuò)擴(kuò)銷措施，，按銷售量量的1%遞減售價(jià)，，并按銷售售量的1%遞增單位可可變成本，，試求：（1）該公公司生產(chǎn)規(guī)規(guī)模（產(chǎn)量量）在什么么范圍內(nèi)可可盈利？（2）最大大盈利時(shí)的的最佳產(chǎn)量量是多少？？解：（1）設(shè)最佳年年產(chǎn)量為Q，根據(jù)題意和和有關(guān)公式式建立方程程，得：銷售收入：：S=（P-Q×1%）Q=260Q-0.01Q2生產(chǎn)總成本本：C=CF+（CV+Q×1%）Q=280000+80Q+0.01Q2如能達(dá)到盈盈虧平衡，，則有：S=C即：260Q-0.01Q2=280000+80Q+0.01Q2－0.02Q2＋180Q－280000=0Q1=2000，Q2=7000即：在2000~7000之之間，可盈盈利。（2）項(xiàng)目盈利利函數(shù)為y（考慮了S和C兩個(gè)變量）），則y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000一階導(dǎo)數(shù)為為零：-0.04Q+180=0Q=4500y（Ｑ）＝－0.02Q2＋180Q－280000＝125000元（最大））二、敏感性性分析（一）敏感感性分析的的概念敏感性分析析，是分析析和預(yù)測(cè)反反映項(xiàng)目投投資效益的的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)對(duì)主要變變動(dòng)因素素變化的的敏感程程度。敏感性分分析的目目的，就就是要在在眾多的的不確定定性因素素中，找出對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)影響響較大的的因素，并判明明其對(duì)開開發(fā)項(xiàng)目目投資效效益影響響的程度度。（二）敏敏感性分分析的方方法和步步驟首先，找出那那些最能反映映項(xiàng)目投投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)；；其次，選取對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)有重大大影響并并在開發(fā)發(fā)周期內(nèi)內(nèi)有可能能發(fā)生變變動(dòng)的因因素作為為敏感分分析中的的不確定性性因素；第三，設(shè)定不確定性性因素的的變化范范圍；最后，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行分析析計(jì)算，找找出敏感感性因素素。（三）單單變量敏敏感性分分析和多多變量敏敏感性分分析單變量、、相互獨(dú)獨(dú)立，一項(xiàng)可可變參數(shù)數(shù)的變化化而其它它參數(shù)保保持不變變。多變量、、兩個(gè)或或兩個(gè)以以上的變動(dòng)因因素同時(shí)時(shí)發(fā)生變變化。變動(dòng)幅度度一般取取±10%。表3-5開發(fā)商利潤(rùn)的變動(dòng)（（敏感性性）分析析（%） 變動(dòng)幅度變動(dòng)因素（原始值）

原始值-10%原始值+10%地價(jià)（200000美元）+27.31-25.57利率（15%）+10.16-9.94建造成本（200美元/平方米）+55.04-48.37租金（32.5美元/平方米）-77.41+79.57建筑面積（2000平方米）-28.91+25.30專業(yè)人員費(fèi)用（12.5%）+5.77-5.70投資收益率（7%）+88.33-72.27租售代理費(fèi)（15%）+0.97-1.04廣告宣傳費(fèi)（5250美元）+0.56-0.55土地購(gòu)置附加費(fèi)（3.5）%+0.90-0.90租金、建建造成本本共同變變化對(duì)開開發(fā)商利利潤(rùn)變動(dòng)動(dòng)的敏感感性分析析（%）租金（美

元/㎡

）

建造成本（美元/㎡）

30.031.532.535.037.540.0185.011.0916.5820.2329.3438.4447.52200.05.6910.9114.3923.0731.7630.37215.0-0.795.779.0917.3725.6433.89230.0-3.681.094.2612.1820.0827.98250.0-9.05-4.55-1.555.9313.4020.86三、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析（（概率分分析）（一）關(guān)關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的定義義風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)事事件的不不確定性性和它可可能帶來(lái)來(lái)的不確確定的結(jié)結(jié)果的綜綜合效應(yīng)應(yīng)。（二）風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的度度量例如，一房地地產(chǎn)投資資者擬投投資高檔檔寫字樓樓，由于于市場(chǎng)條條件的變變化，他他所能獲獲取的回回報(bào)率是是不確定定的。假假設(shè)這個(gè)個(gè)事件的的不確定定資料如如表3-9所示示、其風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)計(jì)算算過(guò)程如如表3-10所所示，計(jì)計(jì)算結(jié)果果表明，，這項(xiàng)投投資的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)值為為0.3051。表3-9高檔寫字字樓的投投資回報(bào)報(bào)率預(yù)測(cè)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.2-15%平穩(wěn)0.520%繁榮0.370%表3-10高檔寫字字樓投資資的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度量值值測(cè)算狀況10.2-0.15-0.430.18490.0369820.50.20-0.080.00640.003230.30.700.420.17640.05292結(jié)果

風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.3051表3-11普通住宅宅的投資資回報(bào)率率預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資回報(bào)率蕭條0.26%平穩(wěn)0.515%繁榮0.320%表3-12普通住宅宅投資的的風(fēng)險(xiǎn)度度量值測(cè)測(cè)算狀況10.20.06-0.0870.0075690.001513820.50.150.0030.0000090.000004530.30.200.0530.0028090.0008427結(jié)果

風(fēng)險(xiǎn)度量值R=0.049（三）房房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的特點(diǎn)點(diǎn)和類型型房地產(chǎn)投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)度量值值為0.0717左右右，比債券（（0.0175）、黃黃金（0.0194））、古董董（0.0437）、、外匯（（0.0708）大，，而比股股票（0.0736））、期貨貨（0.0750）要小。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)容積率變化風(fēng)險(xiǎn)建筑覆蓋率變化風(fēng)險(xiǎn)用途的相容性風(fēng)險(xiǎn)近鄰地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)類似地區(qū)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)住戶規(guī)模變化風(fēng)險(xiǎn)單元住宅面積變化風(fēng)險(xiǎn)建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)建筑施工技術(shù)和工藝革新風(fēng)險(xiǎn)建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤風(fēng)險(xiǎn)設(shè)備故障、損壞或施工事故風(fēng)險(xiǎn)建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)信息風(fēng)險(xiǎn)火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)洪水風(fēng)險(xiǎn)地震風(fēng)險(xiǎn)氣溫風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際政治風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際貨幣利率變化風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)利率變化風(fēng)險(xiǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)費(fèi)用變化風(fēng)險(xiǎn)稅率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)公共干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)治安風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)圖3-7房地地產(chǎn)投資資風(fēng)險(xiǎn)分分類圖第四節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的可行行性研究究一、可行行性研究究概述（一）可可行性研研究的概概念房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的可行行性研究究是對(duì)擬開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行全面、、系統(tǒng)的的調(diào)查研研究和分分析，運(yùn)運(yùn)用科學(xué)學(xué)的技術(shù)術(shù)評(píng)價(jià)方方法，得得出一系系列評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)值值，以最最終確定定該項(xiàng)目目是否可可行的綜綜合研究究。技術(shù)；效益(主主要是經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益)。。（二）可可行性研研究的作作用1、作為項(xiàng)項(xiàng)目投資資決策的的依據(jù)凡是沒有有經(jīng)過(guò)可可行性研研究的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目，不能能列入計(jì)計(jì)劃，不不能批準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)計(jì)任任務(wù)書，，不能進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。2、作為籌籌集建設(shè)設(shè)資金的的依據(jù)3、作為開開發(fā)商與與有關(guān)部部門簽定定協(xié)議、、合同的的依據(jù)4、作為為編制下下階段規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的依據(jù)據(jù)三、住宅宅開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究階段（一）機(jī)機(jī)會(huì)研究究機(jī)會(huì)研究究是指在在一地區(qū)區(qū)或部門門內(nèi)，以以市場(chǎng)調(diào)調(diào)查和市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)，進(jìn)行行粗略和和系統(tǒng)的的估算，，來(lái)選擇擇最佳投投資機(jī)會(huì)會(huì)，提出項(xiàng)目目。在我國(guó)項(xiàng)項(xiàng)目建議議一般采采用項(xiàng)目目建議書書的形式式。1、建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目提出出的必要要性的依依據(jù)。2、住宅類類型、擬擬建規(guī)模模和建設(shè)設(shè)地點(diǎn)的的初步設(shè)設(shè)想。3、建設(shè)條條件的初初步分析析。4、投資估估算和資資金籌措措設(shè)想。。5、項(xiàng)目的的進(jìn)度安安排。6、經(jīng)濟(jì)效效益初步步估計(jì)。。估算精度度一般在在±30%以內(nèi)內(nèi)，研究究費(fèi)用一一般占總總投資的的0.2～0.8%。。所需時(shí)時(shí)間約1-2個(gè)個(gè)月。（二）初初步可行行性研究究分析投資資機(jī)會(huì)研研究的結(jié)結(jié)論；對(duì)一些中中小型投投資項(xiàng)目目，或某某些投資資機(jī)會(huì)研研究已獲獲得足夠夠資料的的項(xiàng)目，，往往就就越過(guò)初初步可行行性研究究階段，，直接進(jìn)進(jìn)入詳細(xì)細(xì)可行性性研究階階段。初步可行行性研究究階段投投資估算算的精度度稍高于于投資機(jī)機(jī)會(huì)研究究，可達(dá)達(dá)到±20%，，所需費(fèi)費(fèi)用約占占總投資資的0.25%～1.5%，，所需的的時(shí)間為為2個(gè)月月左右。。（三）詳詳細(xì)可行行性研究究階段詳細(xì)可行行性研究究即通常常所說(shuō)的的可行性性研究，，是項(xiàng)目目投資可可行性研研究全過(guò)過(guò)程中最重要的的一個(gè)部部分。該階段對(duì)對(duì)建設(shè)投投資估算算的精度度在±10%，，所需費(fèi)費(fèi)用小型型項(xiàng)目約約占總投投資的1%～3%，大大型項(xiàng)目目約占0.2%～1%。所需需時(shí)間為為2～3個(gè)月。。（四）項(xiàng)項(xiàng)目的評(píng)評(píng)價(jià)和決決策對(duì)于大中中型和限限額以上上的項(xiàng)目目及重要要的小型型項(xiàng)目，，必須就項(xiàng)目可可行性研研究報(bào)告告進(jìn)行評(píng)評(píng)價(jià)論證證。四、可行行性研究究的基本本內(nèi)容一是項(xiàng)目目的必要要性；二是開發(fā)發(fā)項(xiàng)目在在受各種種外部條條件所制制約時(shí)實(shí)實(shí)施的可可能性；；三是項(xiàng)目目的技術(shù)術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析。。五、可行行性研究究報(bào)告的的撰寫（一）可可行性研研究報(bào)告告的基本本構(gòu)成1、封面2、摘要字?jǐn)?shù)以不不超過(guò)1500字為宜。。3、目錄4、正文通常包括括的具體體內(nèi)容有有：項(xiàng)目目總說(shuō)明明、項(xiàng)目目概況、、投資環(huán)環(huán)境研究究、市場(chǎng)場(chǎng)研究、、項(xiàng)目地地理環(huán)境境和附近近地區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目、規(guī)劃劃方案及及建設(shè)條條件、建建設(shè)方式式與進(jìn)度度安排、、投資估估算及資資金籌措措、項(xiàng)目目評(píng)價(jià)基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)據(jù)的預(yù)測(cè)測(cè)和選定定、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析和和結(jié)論與與建議等等十二個(gè)個(gè)方面。。5、附表6、附圖根據(jù)國(guó)家家發(fā)展計(jì)計(jì)劃委員員會(huì)第9號(hào)令（2001年6月18日頒發(fā)）），在工程項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告中中還須增增加有關(guān)關(guān)招標(biāo)的的內(nèi)容。（二）可可行性研研究報(bào)告告正文的的寫作要要點(diǎn)1、項(xiàng)目總總說(shuō)明2、項(xiàng)目概概況3、投資環(huán)環(huán)境研究究4、市場(chǎng)研研究5、項(xiàng)目地地理環(huán)境境和附近近地區(qū)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目6、規(guī)劃方方案及建建設(shè)條件件7、建設(shè)方方式及進(jìn)進(jìn)度安排排8、投資估估算及資資金籌措措包括土地地費(fèi)用、、前期工工程費(fèi)用用（含專專業(yè)費(fèi)用用）、房房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)用、、開發(fā)間間接費(fèi)、、管理費(fèi)費(fèi)、銷售售費(fèi)用、、財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用和不不可預(yù)見見費(fèi)。9、項(xiàng)目評(píng)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的預(yù)測(cè)和和選定10、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益評(píng)價(jià)現(xiàn)金流量量分析，，要從全全投資和和自有資資金（股股本金））兩個(gè)方方面對(duì)反反映項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益的財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率、財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值和投資資回收期期進(jìn)行分分析測(cè)算算。11、不確定定性分析析一般包括括盈虧平平衡分析析、敏感感性分析析和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析（（概率分分析）。。12、可行性性研究的的結(jié)論較強(qiáng)的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力，項(xiàng)項(xiàng)目是否否可行。。根據(jù)項(xiàng)目目綜合評(píng)評(píng)價(jià)，提提出項(xiàng)目目可行或或不可行行的理由由，對(duì)于于不可行行的項(xiàng)日日，要提提出不可可行的主主要問題題及處理理意見，，對(duì)于可可行的項(xiàng)項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)指出存存在的問問題及改改進(jìn)建議議。以上12點(diǎn)是可行行性研究究報(bào)告正正文的內(nèi)內(nèi)容，其其中市場(chǎng)研究究、項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析是是可行性性研究報(bào)報(bào)告中的的重中之之重的部部分。（三）可可行性研研究報(bào)告告的校讀讀與編輯輯撰寫者有有必要先先一字一一句地讀讀一下評(píng)評(píng)價(jià)報(bào)告告的草稿稿。第五節(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究究二、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究的的內(nèi)容（一）宏宏觀因素素研究要收集和和研究的的數(shù)據(jù)（二）市市場(chǎng)狀況況研究是介于宏宏觀和微微觀之間間的研究究。（三）相相關(guān)因素素研究（微觀））四、房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)研究的的基本方方法（一）市市場(chǎng)數(shù)據(jù)據(jù)的收集集（二）對(duì)對(duì)原始數(shù)數(shù)據(jù)的加加工1、列表分分析2、運(yùn)用數(shù)數(shù)理統(tǒng)計(jì)計(jì)方法進(jìn)進(jìn)行分析析回歸分析析法分為為一元線線性回歸歸法和多多元線性性回歸法法兩種。。（1）一元線線性回歸歸法比較平穩(wěn)穩(wěn)第六節(jié)房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)估算總成本[（總投資資或開發(fā)發(fā)總成本本）+銷售期成成本]、銷售收入入、銷售稅金金及附加加、利潤(rùn)等估算。。總成本一一般由開開發(fā)總成成本和銷銷售期成成本所組組成?？偝杀究煽煞蛛x出出固定成成本和變變動(dòng)成本本。（一）住住宅開發(fā)發(fā)項(xiàng)目總總投資（（或開發(fā)發(fā)總成本本）估算算房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目總投資資是由固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資（（即工程程造價(jià)））和流動(dòng)動(dòng)資金（（即流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)投投資，較較少，略略）二部部分構(gòu)成成。2、固定資資產(chǎn)投資資估算（1）土地使使用費(fèi)（2）前期開開發(fā)費(fèi)（3）建筑安安裝工程程費(fèi)（4）工程監(jiān)監(jiān)理費(fèi)（5）配套設(shè)設(shè)施費(fèi)（6）建設(shè)單單位管理理費(fèi)（7）工程保保險(xiǎn)費(fèi)（8）工程承承包管理理費(fèi)以上（l）~（8）項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)構(gòu)成了住住宅開發(fā)發(fā)項(xiàng)目工工程費(fèi)和和工程建建設(shè)其他他費(fèi)。（9）預(yù)備費(fèi)費(fèi)預(yù)備費(fèi)是是指投資資估算時(shí)時(shí)用以處處理實(shí)際發(fā)生生的費(fèi)用用與估算算發(fā)生的的費(fèi)用不不相符而而追加的的費(fèi)用，包括基基本預(yù)備備費(fèi)和漲漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)兩大大部分。。①基本預(yù)備備費(fèi)又稱稱為不可可預(yù)見費(fèi)費(fèi)，是指指在初步步設(shè)計(jì)及及概算內(nèi)內(nèi)難以預(yù)預(yù)料的工工程費(fèi)用用。用公式式表示為為：基本預(yù)備備費(fèi)＝[(工程費(fèi)+工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi))即（1）~（8）項(xiàng)]×基本預(yù)預(yù)備費(fèi)率率②漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)又又稱為價(jià)價(jià)差預(yù)備備費(fèi)，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目在建建設(shè)期間間由于價(jià)價(jià)格等變變化引起起工程價(jià)價(jià)格變化化的預(yù)測(cè)測(cè)預(yù)留費(fèi)費(fèi)用。[例3-7]某住宅小小區(qū)固定定資產(chǎn)靜靜態(tài)投資資為10000萬(wàn)元，，按本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度計(jì)劃，，項(xiàng)目建建設(shè)期為為3年，，3年的的投資計(jì)計(jì)劃比例例分別為為40%、35%、25%，，預(yù)測(cè)建建設(shè)期內(nèi)內(nèi)年平均均價(jià)格變變動(dòng)率為為3%，，請(qǐng)估算算該住宅宅小區(qū)建建設(shè)期的的漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)。。[解]第一年固固定資產(chǎn)產(chǎn)靜態(tài)投投資額：：It＝10000×40%=4000（萬(wàn)元）第一年漲漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（萬(wàn)元）第二年固固定資產(chǎn)產(chǎn)靜態(tài)投投資額：：I2＝10000×35%＝3500（萬(wàn)元）第二年漲漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（萬(wàn)元）第三年固固定資產(chǎn)產(chǎn)靜態(tài)投投資額：：I3＝10000×25%＝2500（萬(wàn)元）第三年漲漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（萬(wàn)元）該住宅小小區(qū)建設(shè)設(shè)期漲價(jià)價(jià)預(yù)備費(fèi)費(fèi)：PF=120+213.15+231.82=564.97（（萬(wàn)元）（10）固定資資產(chǎn)投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅估估算固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方方向調(diào)節(jié)節(jié)稅=（工程費(fèi)費(fèi)+工程建設(shè)設(shè)其他費(fèi)費(fèi)+預(yù)備費(fèi)））×投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅稅率目前住宅宅開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅稅稅率為0%。（11）建設(shè)期期貸款利利息估算算建設(shè)期每每年應(yīng)計(jì)計(jì)利息=（年初初貸款本本息累計(jì)計(jì)+本年年貸款額額÷2））×年利利率[例3-8]某住宅小小區(qū)，建建設(shè)期為為3年，，在3年年建設(shè)期期中，第第一年貸貸款額為為300萬(wàn)元，，第二年年貸款額額為600萬(wàn)元元，第三三年貸款款額為400萬(wàn)萬(wàn)元，貸貸款年利利率為6%。計(jì)計(jì)算該住住宅小區(qū)區(qū)建設(shè)期期貸款利利息。解：第一一年建設(shè)設(shè)期貸款款利息=（年初貸貸款本息息累計(jì)+本年貸款款額÷2）×年利利率=（0+300÷2）×6%=9（萬(wàn)元））第二年建建設(shè)期貸貸款利息息=（年初貸貸款本息息累計(jì)+本年貸款款額÷2）×年利利率=（300+9+600÷2）×6%=36.54（萬(wàn)元））第三年建建設(shè)期貸貸款利息息=（年初貸貸款本息息累計(jì)+本年貸款款額÷2）×年利利率=（300+9+600+36.54+400÷2）×6%=68.73（萬(wàn)元））該住宅小小區(qū)建設(shè)設(shè)期貸款款利息=9+36.54+68.73=114.27（（萬(wàn)元））[例3-9]上海市某某高檔住住宅小區(qū)區(qū)占地面面積12500平方米米，有5幢小高高層組成成，總建建筑面積積35000平平方米，，其中，，住宅建建筑面積積33500平平方米，，公建建建筑面積積1500平方方米，容容積率2.8，，綠化率率40%，居住住總戶數(shù)數(shù)310戶。該該住宅小小區(qū)基本本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為3%，開開發(fā)期3年，預(yù)預(yù)計(jì)年平平均價(jià)格格上漲為為2%，，固定資資產(chǎn)投資資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅率率0%。。該項(xiàng)目目的實(shí)施施計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行為：：第一年年完成項(xiàng)項(xiàng)目全部部投資的的40%，第二二年完成成項(xiàng)目全全部投資資的30%，第第三年完完成項(xiàng)目目全部投投資的30%。。該項(xiàng)目目原有自自有資金金4000萬(wàn)元元，實(shí)行行滾動(dòng)開開發(fā)后，，預(yù)計(jì)第第一年末末預(yù)售額額為1000萬(wàn)萬(wàn)元，第第二年末末住宅銷銷售后預(yù)預(yù)計(jì)獲得得2500萬(wàn)元元資金，，第二年年末預(yù)售售額估計(jì)計(jì)1500萬(wàn)元元，這些些預(yù)售額額和銷售售后獲得得的資金金都可用用于投資資，項(xiàng)目目資金不不足部分分可向銀銀行貸款款，貸款款年利率率為6%，工程程中標(biāo)價(jià)價(jià)為4375萬(wàn)萬(wàn)元，對(duì)對(duì)工程總總投資額額估算前前的粗略略預(yù)估為為10000萬(wàn)萬(wàn)元。則則整個(gè)住住宅小區(qū)區(qū)的總投投資粗略略估算如如表3-23所所示：項(xiàng)目?jī)?nèi)容單方投資（元/㎡）投資額（萬(wàn)元）1.土地使用費(fèi)用1600.005600.002.前期開發(fā)費(fèi)99.34347.712.1.可行性研究費(fèi)1.144.002.2.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(3.×2.5%)31.25109.382.3.工程設(shè)計(jì)招標(biāo)管理費(fèi)0.572.002.4.工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.501.752.5.施工招投標(biāo)代理費(fèi)(3.×0.35%)4.3815.332.6.人防費(fèi)60.00210.002.7.執(zhí)照費(fèi)(3.2+3.3)×0.1%1.003.502.8.審照費(fèi)0.501.753.建筑安裝工程費(fèi)1250.004375.003.1.樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00420.003.2.土建工程費(fèi)890.003115.003.3.水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00385.003.4.電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00455.004.工程監(jiān)理費(fèi)(3.×1.4%)17.5061.25(1.4%計(jì))5.配套設(shè)施費(fèi)706.002471.005.1.小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)386.001351.005.1.1供電配套工程費(fèi)145.00507.505.1.2供水管道工程費(fèi)17.5061.255.1.3泵房建設(shè)費(fèi)10.0035.005.1.4供水征詢費(fèi)及排管貼費(fèi)10.0035.005.1.5燃?xì)夤艿拦こ?4.5085.755.1.6通訊工程費(fèi)（含寬帶網(wǎng)）15.5054.255.1.7環(huán)衛(wèi)設(shè)施及補(bǔ)貼費(fèi)15.0052.505.1.8排污處理費(fèi)10.0035.005.1.9綠化建設(shè)費(fèi)40.00140.005.1.10保安設(shè)施費(fèi)4.0014.005.1.11有線電視費(fèi)4.5015.755.1.12智能化設(shè)施費(fèi)50.00175.005.1.13小區(qū)總體及道路設(shè)施費(fèi)40.00140.005.2住宅建設(shè)配套費(fèi)320.001120.006.建設(shè)單位管理費(fèi)(1.+3.+5.)×2.5%88.90311.157.工程保險(xiǎn)費(fèi)(3.×0.3%)3.7513.138.工程承包管理費(fèi)57.14200(1～8)工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)3822.6313379.219.預(yù)備費(fèi)266.19931.689.1基本預(yù)備費(fèi)(1~8)×3%114.68401.38（1～9.1）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3937.3113780.599.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)151.51530.30（1～9）除貸款利息外的固定投資4088.8214310.8910.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0011.開發(fā)期貸款利息175.48614.17（1~11）合計(jì)為總投資估算值4264.3014925.06表3-23漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)的計(jì)計(jì)算:第一年固固定資產(chǎn)產(chǎn)靜態(tài)投投資額：：I1=13780.59×40%=5512.24（萬(wàn)元）第一年漲漲價(jià)預(yù)備備費(fèi)：PFl=I1[(1+f)1-1]＝5512.24×[（1+2%）1-1]=110.24（萬(wàn)元）第二年固定資資產(chǎn)靜態(tài)投資資額：I2=13780.59×30%=4134.18（萬(wàn)元）第二年漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)：PF2=I2[(1+f)2-1]=4134.18×[（1+2%）2-1]=167.02（萬(wàn)元）第三年固定資資產(chǎn)靜態(tài)投資資額：I3=13780.59×30%=4134.18（萬(wàn)元）第三年漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)：PF3=I3[(1+f)3-1]=4134.18×[（1+2%）3-1]=253.04（萬(wàn)元）該住宅小區(qū)建建設(shè)期漲價(jià)預(yù)預(yù)備費(fèi)：PF=110.24+167.02+253.04=530.30（（萬(wàn)元）表3-23開發(fā)期貸款利利息的計(jì)算：：第一年固定資資產(chǎn)投資額（（除利息外））=14310.89×40%=5724.36（萬(wàn)元）第一年貸款額額=5724.36-4000=1724.36（萬(wàn)元）第一年開發(fā)期期貸款利息=（年初貸款本本息累計(jì)+本年貸款額÷÷2）×年利率=（0+1724.36÷2）×6%=51.73（萬(wàn)元）第二年固定資資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27（萬(wàn)元）第二年貸款額額=4293.27-1000=3293.27（萬(wàn)元）第二年開發(fā)期期貸款利息=（年初貸款本本息累計(jì)+本年貸款額÷÷2）×年利率=（1724.36+51.73+3293.27÷2）×6%=205.36（萬(wàn)元）第三年固定資資產(chǎn)投資額=14310.89×30%=4293.27（萬(wàn)元）第三年貸款額額=4293.27-4000=293.27（萬(wàn)元）第三年開發(fā)期期貸款利息=（年初貸款本本息累計(jì)+本年貸款額÷÷2）×年利率=（1724.36+51.73+3293.27+205.36+293.27÷2）×6%=325.28（萬(wàn)元）開發(fā)期貸款利利息=51.73+205.36+325.28=582.37（萬(wàn)萬(wàn)元）（二）住宅開開發(fā)項(xiàng)目銷售售期成本估算算住宅開發(fā)項(xiàng)目目銷售期成本本包括銷售成成本和財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用。銷售成本又可可稱為經(jīng)營(yíng)成成本，是指為銷售售商品住宅而而發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，包括利息息支出（不能能與前面開發(fā)發(fā)期利息支出出重復(fù)計(jì)算））和其他財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用。（三）住宅開開發(fā)項(xiàng)目銷售售收入估算住宅開發(fā)項(xiàng)目目銷售收入是是指銷售商品品住宅所獲得得的收入。（四）住宅開開發(fā)項(xiàng)目銷售售稅金及附加加估算在住宅開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)據(jù)估算時(shí)，主主要使用土地地增值稅和銷銷售稅金及附附加的估算。。2、銷售稅金及及附加住宅開發(fā)項(xiàng)目目在具體測(cè)算算銷售稅金及及附加時(shí)，一一般按住宅開開發(fā)項(xiàng)目銷售售收入的5.565%計(jì)算。（現(xiàn)大大多取5.55%）（五）住宅開開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)總額估算利潤(rùn)總額=銷售收入-總成本-土地增值稅-銷售稅金及附附加稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅二、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)（二）財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)的主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率的經(jīng)濟(jì)含含義是，項(xiàng)目在這樣的的折現(xiàn)率下，，到項(xiàng)目壽命命終了時(shí)，所所有投資可以以被完全收回回。內(nèi)部收益率表表明了項(xiàng)目投投資所能支付付的最高貸款款利率。如果果貸款利率高高于內(nèi)部收益益率，項(xiàng)目投投資就會(huì)面臨臨虧損。i2i10NPV1FIRR折現(xiàn)率（i）凈現(xiàn)值（NPV）NPV22、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值值3、動(dòng)態(tài)投資資回收期4、開發(fā)商成本利利潤(rùn)率在計(jì)算項(xiàng)目總總開發(fā)價(jià)值時(shí)時(shí)，如果項(xiàng)目目全部銷售，，則等于扣除除銷售稅金后后的凈銷售收收入；當(dāng)項(xiàng)目目用于出租時(shí)時(shí)，為項(xiàng)目在在整個(gè)持有期期內(nèi)所有凈經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入的的現(xiàn)值累計(jì)之之和。項(xiàng)目的的總開發(fā)成本本，一般包括括土地費(fèi)用、、前期開發(fā)費(fèi)費(fèi)、房屋開發(fā)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用用、銷售費(fèi)用用和其他費(fèi)用用。5、成本收益率率開發(fā)商成本收收益率等于開開發(fā)投資項(xiàng)目目竣工后項(xiàng)目目正常盈利年年份的年凈經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入與總總開發(fā)成本之之比。出租時(shí)，計(jì)算算成本收益率率顯得非常必必要。6、投資利潤(rùn)潤(rùn)率三、房地產(chǎn)開開發(fā)投資項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)計(jì)算示例例[例3-10]某房產(chǎn)開發(fā)商商以5000萬(wàn)元的價(jià)格格獲得了一宗宗占地面積為為4000平平方米的土地地50年使用用權(quán)，建筑容容積率為5.5，建筑覆覆蓋率為60%，樓高14層，1至至4層建筑面面積均相等，，5至14層層為塔樓（均均為標(biāo)準(zhǔn)層）），建造成本本為3500元/平方米米，專業(yè)人員員費(fèi)用為建造造成本預(yù)算的的8%，行政政性收費(fèi)等其其他費(fèi)用為460萬(wàn)元，，管理費(fèi)為土土地成本、建建造成本、專專業(yè)人員費(fèi)用用和其他費(fèi)用用之和的3.5%，市場(chǎng)場(chǎng)推廣費(fèi)、銷銷售代理費(fèi)和和銷售稅費(fèi)分分別為銷售收收入的0.5%、3.0%和6.5%，預(yù)計(jì)建建成后售價(jià)12000元元/平方米。。項(xiàng)目開發(fā)期期為3年，建建造期為2年年，地價(jià)于開開始時(shí)一次投投入，建造成成本、專業(yè)人人員費(fèi)用、其其他費(fèi)用和管管理費(fèi)在建造造期內(nèi)均勻投投入；年貸款款利率為12%，按季度度計(jì)息，融資資費(fèi)用為貸款款利息的10%。問項(xiàng)目目總建筑面積積、標(biāo)準(zhǔn)層每每層建筑面積積和開發(fā)商成成本利潤(rùn)率分分別是多少？？[解]1、項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目總總建筑面積：：4000×5.5=22000（平方米）（2）標(biāo)準(zhǔn)層層每層建筑面面積：（22000-4000×60%×4）/10=1240（平方米）（3）項(xiàng)目總總銷售收入：：22000×12000=26400（萬(wàn)元）（4）銷售稅稅費(fèi)：26400×6.5%=1716（萬(wàn)元）（5）項(xiàng)目總總開發(fā)價(jià)值：：26400-1716=24684（萬(wàn)元）2．項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本（1）土地成本：：5000萬(wàn)元（2）建造成本：：22000×3500＝7700(萬(wàn)元)（3）專業(yè)人員費(fèi)費(fèi)用(建筑師，結(jié)構(gòu)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)機(jī)電、監(jiān)理工工程師等費(fèi)用用)：7700×8%＝616(萬(wàn)元)（4）其他費(fèi)用：：460萬(wàn)元（5）管理費(fèi)費(fèi)：(5000+7700+616+460)×3.5%＝482.16(萬(wàn)元)（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用①土地費(fèi)用利息息：5000×[(1+12%/4)3×4-1]＝2128.80(萬(wàn)元)②建造費(fèi)用、專專業(yè)人員費(fèi)用用、其他費(fèi)用用、管理費(fèi)用用利息：(7700+616+460+482.16)×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]＝1161.98(萬(wàn)元)③融資費(fèi)用：(2128.80+1161.98)×10%＝329.08(萬(wàn)元)④財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)計(jì)；2128.80+1161.98+329.08＝3619.86(萬(wàn)元)（7）市場(chǎng)推廣及及銷售代理費(fèi)費(fèi)用：26400×(0.5%+3.0%)＝924(萬(wàn)元)（8）項(xiàng)目開發(fā)成成本總計(jì)：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924＝18802.02(萬(wàn)元)3、開發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)：24684-18802.02＝5881.98(萬(wàn)元)4、開發(fā)商成成本利潤(rùn)率：：(5881.98/18802.02)×100%＝31.28%[例3-11]某開發(fā)商在一一個(gè)中等城市市以425萬(wàn)萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)購(gòu)買了一塊寫寫字樓用地50年的使用用權(quán)。該地塊塊規(guī)劃允許建建筑面積為4500平方方米。開發(fā)商商通過(guò)市場(chǎng)研研究了解到當(dāng)當(dāng)前該區(qū)中檔檔寫字樓的年年凈租金收人人為450元元／平方米。。銀行同意提提供的貸款利利率為15%的基礎(chǔ)利率率上浮2個(gè)百百分點(diǎn)，融資資費(fèi)用為貸款款利息的10%。開發(fā)商商的造價(jià)工程程師估算的中中檔寫字樓的的建造成本為為1000元元/平方米，，專業(yè)人員費(fèi)費(fèi)用為建造成成本的12.5%，行政政性收費(fèi)等其其他費(fèi)用為60萬(wàn)元，管管理費(fèi)為土地地成本、建造造成本、專業(yè)業(yè)人員費(fèi)用和和其他費(fèi)用之之和的3.0%，市場(chǎng)推推廣及出租代代理費(fèi)為年凈凈租金收入的的20%，當(dāng)當(dāng)前房地產(chǎn)投投資的收益率率為9.5%。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)期為18個(gè)個(gè)月，建造期期為12個(gè)月月，可出租面面積系數(shù)為0.85。試試通過(guò)計(jì)算開開發(fā)商成本利利潤(rùn)率對(duì)該項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行初步步評(píng)價(jià)。[解]1、項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)價(jià)值（1）項(xiàng)目可出租租建筑面積：：4500×0.85＝3825(平方米)（2）項(xiàng)目每年凈凈租金收入：：3825×450＝172.125(萬(wàn)元)（3）項(xiàng)目總總開發(fā)價(jià)值＝=1789.63(萬(wàn)元)2、項(xiàng)目總開發(fā)發(fā)成本（1）土地成本：：425萬(wàn)元（2）建造成本；；4500×1000＝450(萬(wàn)元)（3）專業(yè)人員費(fèi)費(fèi)用(建筑師，結(jié)構(gòu)構(gòu)、造價(jià)、機(jī)機(jī)電、監(jiān)理工工程師等費(fèi)用用)：450×12.5%＝56.25(萬(wàn)元)（4）其他費(fèi)用：：60萬(wàn)元（5）管理費(fèi)費(fèi)：(425+450+56.25+60)×3.0%＝29.74(萬(wàn)萬(wàn)元)（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用①土地費(fèi)用利息息：425×[(1+17%/4)1.5×4-1]＝120.56(萬(wàn)元)②建造費(fèi)用、專專業(yè)人員費(fèi)用用、其他費(fèi)用用、管理費(fèi)用用利息：(450+56.25+60+29.74)×[(1+17%／4)0.5×4-1]＝51.74(萬(wàn)元)③融資費(fèi)費(fèi)用：：(120.56+51.74)×10%＝17.23(萬(wàn)元)④財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用總總計(jì)：：120.56+51.74+17.23＝189.53(萬(wàn)元)（7）市場(chǎng)場(chǎng)推廣廣及出出租代代理費(fèi)費(fèi)：172.125×20%=34.43（萬(wàn)元元）（8））項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)成本本總計(jì)計(jì)：425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（萬(wàn)萬(wàn)元））3、開發(fā)發(fā)商利利潤(rùn)：：1789.63-1241.35=548.28（萬(wàn)元元）4、開開發(fā)商商成本本利潤(rùn)潤(rùn)率為為：548.28/1241.35××100%=44.17%[例3-13]某投資資者以以10000元／平平方米米的價(jià)價(jià)格購(gòu)購(gòu)買了了一棟棟建筑筑面積積為27000平方米米的寫寫字樓樓用于于出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)，該該投資資者在在購(gòu)買買該寫寫字樓樓的過(guò)過(guò)程中中，又又支付付了相相當(dāng)于于購(gòu)買買價(jià)格格4%的契稅稅、0.5%的手續(xù)續(xù)費(fèi)、、0.5%的律師師費(fèi)用用和0.3%的其他他費(fèi)用用。其其中，，相當(dāng)當(dāng)于樓樓價(jià)30%的購(gòu)買買投資資和各各種稅稅費(fèi)均均由投投資者者的自自有資資金(股本金金)支付，，相當(dāng)當(dāng)于樓樓價(jià)70%的購(gòu)買買投資資來(lái)自自期限限為15年、固固定利利率為為7.5%、按年年等額額還款款的商商業(yè)抵抵押貸貸款。。假設(shè)設(shè)在該該寫字字樓的的出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)，其其月租租金水水平始始終保保持160元／平平方米米，前前三年年的出出租率率分別別為65%、75%和85%，從第第四年年開始始出租租率達(dá)達(dá)到95%且在此此后的的出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)始終終保持持該出出租率率。出出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)期期間的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)成本本為毛毛租金金收入入的28%。如果果購(gòu)買買投資資發(fā)生生在第第一年年的年年初，，每年年的凈凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入和抵抵押貸貸款還還本付付息支支出均均發(fā)生生在年年末，，整個(gè)個(gè)出租租經(jīng)營(yíng)營(yíng)期為為48年，投投資者者的目目標(biāo)收收益率率為14%。試從從投資資者的的角度度，計(jì)計(jì)算該該項(xiàng)投投資自自有資資金的的財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值和和財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部部收益益率，，并判判斷該該項(xiàng)目目的可可行性性。如如果在在48年經(jīng)營(yíng)營(yíng)期內(nèi)內(nèi)年平平均通通貨膨膨脹率率為1%，問公公司投投入該該項(xiàng)目目資本本的實(shí)實(shí)際收收益率率（這這時(shí)的的內(nèi)部部收益益率為為表面面收益益率））是多多少?[解]1、寫字字樓購(gòu)購(gòu)買總總價(jià)：：27000×10000＝27000(萬(wàn)元)2、寫字字樓購(gòu)購(gòu)買過(guò)過(guò)程中中的稅稅費(fèi)：：27000×(4%+0.5%+0.5%+0.3%)＝1431(萬(wàn)元)3、投資資者投投入的的股本本金：：27000×30%+1431＝9531(萬(wàn)元)4、抵押押貸款款金額額：27000×70%＝18900(萬(wàn)元)5、抵押押貸款款年還還本付付息額額：A＝P×i/[1－－(1+i)-n]＝18900×7.5%/[1－(1+7.5%)-15]＝2141.13(萬(wàn)元)6、寫字字樓第第一年年的凈凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入：27000×160×12×65%×(1－28%)＝2426.11(萬(wàn)元)7、寫字字樓第第二年年的凈凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入：27000×160×12×75%×(1－28%)＝2799.36(萬(wàn)元)8、寫字字樓第第三年年的凈凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入：27000×160×12×85%×(1－28%)＝3172.61(萬(wàn)元)9、寫字字樓第第四年年及以以后的的年凈凈經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入：27000×160×12××95%××(1－28%)＝＝3545.86(萬(wàn)元元)10、、本項(xiàng)項(xiàng)目投投資自自有資資金的的現(xiàn)金金流量量表：：年末01234-1516-48股本金投入9531.00

凈經(jīng)營(yíng)收入

2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息

2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量

-9531.00284.98658.231031.481404.733545.8611、該投投資項(xiàng)項(xiàng)目的的財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值：：因?yàn)闉閕c＝14%，故：FNPV＝-9531.00+284.98／(1+14%)+658.23／(1+14%)2+1031.48／(1+14%)3+1404.73／14%×[1-(1+14%)-12]×(1+14%)-3+3545.86／14%×[1-(1+14%)-33]×(1+14%)-15＝789.81(萬(wàn)元)12、求該該投資資項(xiàng)目目自有有資金金的財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（1）因?yàn)闉閕1=14%時(shí)，NPV1＝789.81(萬(wàn)元)（2）設(shè)i2＝15%，則：NPV2=-224.34(萬(wàn)元元)（3））FIRR＝14%+1%×789.81／(789.81+224.34)＝14.78%因?yàn)闉镕NPV＝＝789.81萬(wàn)元元＞＞0，，F(xiàn)IRR＝＝14.78%＞＞14%，，故該該項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行。。13、計(jì)計(jì)算算項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)際際收收益益率率實(shí)際際收收益益率率(Rr)、表面面收收益益率率(Ra)和通通貨貨膨膨脹脹率率(Rd)