房地產(chǎn)投資案例

房地產(chǎn)投資分析三案例分析業(yè)主李先生去年購(gòu)買(mǎi)了一套房，建筑面積100平方米，2004年底，他在銀行貸款50萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)一套商品房用于今后自住。該套房改房每年需負(fù)擔(dān)維修等其他費(fèi)用2700元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場(chǎng)狀況，其出售價(jià)格為42萬(wàn)元，月租金2000元。現(xiàn)在我們來(lái)算算該出租房子收租金還是賣(mài)掉房子回收資金去歸還銀行貸款更為合算？分析租金收益率的計(jì)算：為確保出租房屋的品質(zhì)，李先生還需要投入10000元左右購(gòu)置電器和家具；此外，出租過(guò)程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。則年租金凈收益=2000×11-2700=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49％。顯然，與其靠收取租金獲取4.49％的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬(wàn)元資金去歸還那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)殂y行房貸所付出的資金成本是5.51％，高于4.49％的資金收益率。一、確定性分析方法4.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法是將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不同時(shí)間所發(fā)生的資金流入和流出量用一定的貼現(xiàn)率折算成項(xiàng)目實(shí)施初期的現(xiàn)值，然后計(jì)算出總流入與總流出的現(xiàn)值差額來(lái)分析方案優(yōu)劣的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法。該方法的分析指標(biāo)為項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值。項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值就是指投資開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)階段的資金流入現(xiàn)值與資金流出現(xiàn)值之差額。在數(shù)值上也等于開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)階段內(nèi)各計(jì)息期資金流入值與流出值之差額現(xiàn)值的代數(shù)和。4.凈現(xiàn)值法公式4.凈現(xiàn)值法公式式中NPV——項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值；NPVt——第個(gè)計(jì)息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差額現(xiàn)值；Nt——第t個(gè)計(jì)息期現(xiàn)金流入值與現(xiàn)金流出值之差；(P/F,i,t)——第t個(gè)計(jì)息期的貼現(xiàn)因子；It——第t個(gè)計(jì)息期的現(xiàn)金流入值；

Pt——第t個(gè)計(jì)息期的現(xiàn)金流出值；t——計(jì)息期數(shù)；n——計(jì)息期總數(shù)。上述凈現(xiàn)值計(jì)算式與凈現(xiàn)值計(jì)算式屬同一式，故凈現(xiàn)值計(jì)算也可直接從“全部投資現(xiàn)金流量表”中直接推算。4.凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于考慮了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)有明確反映。因此，該方法被廣泛應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，幾乎每一項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析都少不了凈現(xiàn)值指標(biāo)，凈現(xiàn)值愈大，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)愈高，經(jīng)濟(jì)效益愈好。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目也不例外，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析中都要使用凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。凈現(xiàn)值法的不足之處是貼現(xiàn)率不易確定。現(xiàn)值計(jì)算及凈現(xiàn)值計(jì)算均少不了貼現(xiàn)率，那么認(rèn)為貼現(xiàn)率取多大才合適呢？這是一個(gè)難以給出準(zhǔn)確答案的問(wèn)題。一般認(rèn)為貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和要求等綜合因素。貼現(xiàn)率取值的準(zhǔn)確與否，對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)的影響很大，尤其對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和后期資金流量較大的項(xiàng)目更為明顯。因此，應(yīng)用凈現(xiàn)值法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，貼現(xiàn)率的取值要再三考慮。一、確定性分析方法5、內(nèi)部收益率法內(nèi)部收益率法是計(jì)算項(xiàng)目確切盈利能力的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法，分析指標(biāo)為內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)期內(nèi)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。5、內(nèi)部收益率法其表達(dá)式為：5、內(nèi)部收益率法i——內(nèi)部收益率，通常記為IRR。IRR是項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值NPV等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，也可以說(shuō)是項(xiàng)目在動(dòng)態(tài)分析中不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。如果貼現(xiàn)率高于內(nèi)部收益率，由凈現(xiàn)值計(jì)算式不難算出項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值會(huì)小于零，說(shuō)明項(xiàng)目將虧損。如果貸款利率等于內(nèi)部收益率，則貼現(xiàn)率一般就略大于內(nèi)部收益率，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。因此，我們說(shuō)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目所能承擔(dān)的最高貸款利率。當(dāng)貸款利率高于內(nèi)部收益率時(shí)，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值必定小于零，項(xiàng)目虧損，屬不可接受項(xiàng)目。只有當(dāng)貸款利率低于內(nèi)部收益率時(shí)，項(xiàng)目才不致虧本或盈利。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率愈高，項(xiàng)目所能承擔(dān)的貸款利率愈高，風(fēng)險(xiǎn)愈小，獲利愈大。5、內(nèi)部收收益率法法內(nèi)部收益益率的另另一種計(jì)計(jì)算方法法是試算算法。首首先假設(shè)設(shè)貼現(xiàn)率率為i1,計(jì)算出項(xiàng)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)現(xiàn)值NPV1>0；再假設(shè)設(shè)貼現(xiàn)率率為i2，計(jì)算出出相應(yīng)的的項(xiàng)目?jī)魞衄F(xiàn)值NPV2<0；則在i1與i2之間反復(fù)復(fù)取值試試算，必必定可找找出一個(gè)個(gè)i使得凈現(xiàn)現(xiàn)值NPV等于零，，這個(gè)i就是內(nèi)部部收益率率。實(shí)際際操作中中，只要要i1與i2相差不超超過(guò)2%（最大不不超過(guò)5%），可采采取直插插值法直直接由NPV1與NPV2計(jì)算出i而不再進(jìn)進(jìn)行多次次取值試試算。5、內(nèi)部收收益率法法內(nèi)部收益益率法是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析中另一一個(gè)被廣廣泛應(yīng)用用的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析方法法。該方方法無(wú)需需假定貼貼現(xiàn)率，，可直接接計(jì)算出出項(xiàng)目盈盈虧平衡衡時(shí)的貼貼現(xiàn)率，，以衡量量貸款利利率的高高低。因因此，內(nèi)內(nèi)部收益益率法是是一個(gè)很很實(shí)在很很可靠的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析方方法。該該方法的的不足之之處是計(jì)計(jì)算；較較復(fù)雜，，無(wú)論用用式進(jìn)進(jìn)行計(jì)算算還是試試算出凈凈現(xiàn)值發(fā)發(fā)生正負(fù)負(fù)轉(zhuǎn)折i1與i2的都很費(fèi)費(fèi)時(shí)間。。另一不不足之處處是內(nèi)部部收益率率指標(biāo)沒(méi)沒(méi)有凈現(xiàn)現(xiàn)值指標(biāo)標(biāo)易于理理解。貼現(xiàn)值是是由以下下9個(gè)變量的的函數(shù)關(guān)關(guān)系構(gòu)成成：中國(guó)房地地產(chǎn)投資資幾個(gè)熱熱點(diǎn)問(wèn)題題1.資金來(lái)源源分析2.熱點(diǎn)城市市房?jī)r(jià)比比較3.全球熱點(diǎn)點(diǎn)城市房房?jī)r(jià)排行行榜4.萬(wàn)達(dá)達(dá)、、明明發(fā)發(fā)、、寶寶龍龍運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式比比較較5.2011房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資新新趨趨勢(shì)勢(shì)中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資資資金金來(lái)來(lái)源源比比較較第一一位位：：摩摩納納哥哥蒙蒙特特卡卡洛洛（（平平均均每每平平米米312268人民民幣幣））第二二位位：：莫莫斯斯科科（（平平均均每每平平米米136847人民民幣幣））第三三位位：：倫倫敦敦（（平平均均每每平平米米136653人民民幣幣））第四四位位：：紐紐約約（（平平均均每每平平米米97785人民民幣幣））第五五位位：：香香港港（（平平均均每每平平米米97001人民民幣幣））第六六位位：：巴巴黎黎（（平平均均每每平平米米79564人民民幣幣））第七七位位：：東東京京（（平平均均每每平平米米77926人民民幣幣））第八八位位：：新新加加坡坡（（平平均均每每平平米米63669人民民幣幣））第九九位位：：羅羅馬馬（（平平均均每每平平米米60158人民民幣幣））第十十位位：：孟孟買(mǎi)買(mǎi)（（平平均均每每平平米米60122人民民幣幣））2013年9月中中國(guó)國(guó)房房?jī)r(jià)價(jià)最最高高十十大大城城市市排排行行2013年9月，，全全國(guó)國(guó)100個(gè)城城市市（（新新建建））住住宅宅平平均均價(jià)價(jià)格格為為10554元/平方方米米，，環(huán)環(huán)比比8月上上漲漲1.07%，同同比比上上漲漲9.48%，漲漲幅幅相相對(duì)對(duì)上上月月擴(kuò)擴(kuò)大大0.87個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)。。北北京京、、上上海海等等十十大大城城市市住住宅宅均均價(jià)價(jià)為為18179元/平方方米米，，環(huán)環(huán)比比上上月月上上漲漲1.72%，與與上上年年同同期期相相比比上上漲漲13.87%。第一一，，北北京京：：30497;第二二，，上上海海：：29306第三三，，深深圳圳：：29146;第四四，，三三亞亞：：24148第五五，，廈廈門(mén)門(mén)：：18117;第六六，，廣廣州州：：17399第七七，，杭杭州州：：17290;第八八，，溫溫州州：：15484第九九，，福福州州：：15041;第十十，，寧寧波波：：131784.萬(wàn)達(dá)達(dá)、、世世貿(mào)貿(mào)、、明明發(fā)發(fā)、、寶寶龍龍運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式比比較較在城城市市布布局局方方面面，，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)主主要要在在一一二二線(xiàn)線(xiàn)城城市市，，世世貿(mào)貿(mào)在在一一二二線(xiàn)線(xiàn)城城市市市市中中心心，，明明發(fā)發(fā)主主要要在在二二三三線(xiàn)線(xiàn)城城市市，，而而寶寶龍龍則則在在三三四四線(xiàn)線(xiàn)城城市市，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出不不同同公公司司的的差差異異化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略定定位位。。在在項(xiàng)項(xiàng)目目選選址址上上，，三三家家企企業(yè)業(yè)具具備備相相似似的的拿拿地地思思路路，，選選擇擇在在城城市市的的新新城城區(qū)區(qū)位位置置獲獲取取土土地地。。萬(wàn)達(dá)達(dá)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)是是在在全全國(guó)國(guó)范范圍圍內(nèi)內(nèi)主主要要一一、、二二線(xiàn)線(xiàn)城城市市進(jìn)進(jìn)行行戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布局局，，并并且且進(jìn)進(jìn)入入部部分分經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的三三線(xiàn)線(xiàn)城城市市。。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)城城市市綜綜合合體體的的選選址址一一般般有有三三種種情情況況，，一一是是選選擇擇在在城城市市的的副副中中心心，，是是城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)新新的的增增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，，如如上上海海五五角角場(chǎng)場(chǎng)、、重重慶慶南南坪坪商商圈圈、、無(wú)無(wú)錫錫濱濱湖湖區(qū)區(qū)、、沈沈陽(yáng)陽(yáng)鐵鐵西西城城市市副副中中心心等等；；二二是是選選擇擇城城市市的的新新開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，如如寧寧波波鄞鄞州州區(qū)區(qū)、、蘇蘇州州工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)等等；；三三是是城城市市的的新新興興商商圈圈，，如如北北京京的的CBD萬(wàn)達(dá)達(dá)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)。。萬(wàn)達(dá)達(dá)從從第第一一、、第第二二代代產(chǎn)產(chǎn)品品中中摸摸索索經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，從從而而調(diào)調(diào)整整經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，將將““只只租租不不售售””作作為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本原原則則，，但但在在具具體體操操作作中中萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)做做了了靈靈活活變變通通。。目目前前的的租租售售模模式式是是核核心心商商業(yè)業(yè)購(gòu)購(gòu)物物中中心心““只只租租不不售售””，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售部部分分為為項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體比比例例約約40-60%的住住宅宅、、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓和和社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)，，銷(xiāo)銷(xiāo)售售物物業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)持持有有商商業(yè)業(yè)的的整整體體經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)不不會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生沖沖擊擊。。明發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)明發(fā)發(fā)制制定定的的是是““重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展精精選選地地區(qū)區(qū)””的的區(qū)區(qū)域域策策略略。。公公司司選選擇擇福福建建省省、、泛泛長(zhǎng)長(zhǎng)江江三三角角洲洲、、環(huán)環(huán)渤渤海海區(qū)區(qū)域域的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)較較發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)的的二二三三線(xiàn)線(xiàn)城城市市進(jìn)進(jìn)行行布布局局。。項(xiàng)項(xiàng)目目選選址址上上，，主主要要在在城城市市的的待待發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域拿拿項(xiàng)項(xiàng)目目，，在在新新城城區(qū)區(qū)打打造造新新商商圈圈和和新新的的大大型型住住宅宅社社區(qū)區(qū)，，與與地地方方政政府府找找到到良良好好的的合合作作契契合合點(diǎn)點(diǎn)。。明明發(fā)發(fā)在在項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資中中，，產(chǎn)產(chǎn)品品、、商商業(yè)業(yè)模模式式、、企企業(yè)業(yè)操操作作能能力力具具有有協(xié)協(xié)同同性性。。項(xiàng)項(xiàng)目目可可獲獲得得地地方方政政府府的的大大力力支支持持，，企企業(yè)業(yè)具具備備運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和操操作作能能力力，，內(nèi)內(nèi)外外部部條條件件使使項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資成成功功幾幾率率增增大大。。明發(fā)發(fā)商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的住住宅宅、、寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓基基本本全全部部銷(xiāo)銷(xiāo)售售，，自自持持的的商商業(yè)業(yè)面面積積與與銷(xiāo)銷(xiāo)售售的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓、、住住宅宅、、散散鋪鋪等等產(chǎn)產(chǎn)品品面面積積比比例例一一般般是是50%比50%。寶龍龍經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)寶龍龍的的區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展策策略略是是選選擇擇土土地地成成本本較較低低且且有有未未來(lái)來(lái)增增長(zhǎng)長(zhǎng)潛潛力力的的三三四四線(xiàn)線(xiàn)城城市市。。目目前前寶寶龍龍的的項(xiàng)項(xiàng)目目集集中中在在山山東東、、江江蘇蘇、、福福建建、、河河南南四四個(gè)個(gè)省省份份，，未未來(lái)來(lái)有有望望將將布布局局戰(zhàn)戰(zhàn)略略繼繼續(xù)續(xù)擴(kuò)擴(kuò)張張。。寶寶龍龍的的項(xiàng)項(xiàng)目目選選址址標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與與明明發(fā)發(fā)相相似似，，在在選選定定城城市市的的待待發(fā)發(fā)展展地地區(qū)區(qū)拿拿地地，，在在新新城城區(qū)區(qū)打打造造新新商商圈圈。。寶龍龍城城市市廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的商商業(yè)業(yè)與與住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)面面積積的的比比例例是是住住宅宅占占比比30-40