房地產(chǎn)抵押貸款

第七章房地產(chǎn)抵押貸款目錄第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的種類與形式第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述一、房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)涵及特征（一）房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)涵1.抵押2.抵押貸款抵押貸款是由借款人以其財(cái)產(chǎn)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)作抵押獲取貸款的一種融資形式第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述3.房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款，是指銀行對(duì)借款人（抵押人）以土地有效期間的使用權(quán)、房屋的所有權(quán)連同相應(yīng)的土地使用權(quán)作為抵押物而發(fā)放的貸款，也可以說(shuō)由借款人所擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行獲得的貸款。第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述一般來(lái)講，房地產(chǎn)抵押貸款的需求者主要有以下三種：第一種，土地開發(fā)商。第二種，住房發(fā)展商（開發(fā)公司）。第三種，購(gòu)（建）住房的職工和城鎮(zhèn)居民。第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述從以上所述的房地產(chǎn)抵押貸款內(nèi)涵中可以看出，它有以下幾個(gè)方面的內(nèi)在關(guān)系：1.它能充分發(fā)揮房地產(chǎn)不斷升值的機(jī)制，刺激貸方的放貸積極性。2.借貸人在借款風(fēng)險(xiǎn)的大小、貸款利率的高低以及抵押物價(jià)值的大小之間形成了不同取舍的制約關(guān)系。3.個(gè)人的偏好進(jìn)入了房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)。4.抵押市場(chǎng)的存在與否，取決于多種情況。第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述（二）房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征1.以抵押為前提建立信貸關(guān)系2.以房地產(chǎn)抵押為條件，以融通資金為目的3.通過(guò)放貸為借款人服務(wù)，同時(shí)也為貸款人服務(wù)4.房地產(chǎn)抵押貸款是現(xiàn)實(shí)的責(zé)任擔(dān)保5.抵押物的所有權(quán)有可能歸抵押權(quán)人第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述二、房地產(chǎn)抵押貸款的功能與作用（一）增進(jìn)居民福利和效用，提高居民購(gòu)房能力（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展（三）發(fā)揮儲(chǔ)蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的合理運(yùn)行第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述（四）降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高信貸效益，促進(jìn)房地產(chǎn)金融業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展（五）增強(qiáng)了對(duì)借款人的風(fēng)險(xiǎn)約束（六）影響著以建筑業(yè)和建材業(yè)為導(dǎo)向的眾多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（七）具有拉平經(jīng)濟(jì)周期的作用第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述三、房地產(chǎn)抵押貸款的需求和供給分析四、中國(guó)開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的必要性（一）是發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和加速住房商品化進(jìn)程的客觀要求（二）是房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)動(dòng)的內(nèi)在要求（三）是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的運(yùn)行行一、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款的實(shí)實(shí)施原原則（一））抵押押物足足量原原則（二））減少少風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)原則則（三））法律律效力力原則則1.抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)的的法律律效力力。2.抵押貸貸款合合同的的法律律效力力。3.抵押財(cái)財(cái)產(chǎn)處處分的的法律律效力力。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的運(yùn)行行二、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款的實(shí)實(shí)施（一））房地地產(chǎn)抵抵押的的設(shè)定定一般來(lái)來(lái)講，，下列列房地地產(chǎn)或或權(quán)益益可以以設(shè)定定抵押押：1.城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)。2.依法取取得所所有權(quán)權(quán)的房房屋及及其坐坐落地地的土土地使使用權(quán)權(quán)。3.依法生生效的的房屋屋預(yù)售售（購(gòu)購(gòu)）合合同。。第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的運(yùn)行行（二））房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款中中抵押押率的的確定定影響抵抵押率率高低低的因因素及及確定定原則則主要要有：：1.貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因因素。。2.借款人人信譽(yù)譽(yù)。（三））房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的申請(qǐng)請(qǐng)（四））房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的貸前前審查查1.對(duì)抵押押房地地產(chǎn)的的審查查與分分析2.對(duì)借款款人的的資格格的審審查第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的運(yùn)行行（五））對(duì)抵抵押房房地產(chǎn)產(chǎn)的估估價(jià)（六））抵押押房地地產(chǎn)的的保險(xiǎn)險(xiǎn)（七））抵押押貸款款合同同的簽簽訂和和登記記（八））抵押押登記記（九））抵押押房地地產(chǎn)的的占有有、管管理和和處分分第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的運(yùn)行行三、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款通用用的幾幾個(gè)指指標(biāo)（一））貸款款價(jià)值值比（（LTVR）（二））償債債能力力比（（DCR）（三））最大大貸款款額（四））營(yíng)業(yè)業(yè)費(fèi)用用比（（OER）（五））盈虧虧平衡衡比（（BER）第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的種類類與形形式一、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款的種種類（一））根據(jù)據(jù)融資資目的的的不不同分分類（二））根據(jù)據(jù)利率率確定定方式式和計(jì)計(jì)算方方法的的不同同分類類（三））根據(jù)據(jù)抵押押條件件和依依據(jù)的的不同同分類類第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款的的種類類與形形式二、房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款的主主要形形式（一））普通通住房房抵押押貸款款（二））住房房抵押押和保保證人人擔(dān)保保相結(jié)結(jié)合的的抵押押貸款款（三））低息息優(yōu)惠惠住房房抵押押貸款款（四））美國(guó)國(guó)住房房反抵抵押貸貸款和和住房房分級(jí)級(jí)償還還抵押押貸款款（五））住房房抵押押和住住房?jī)?chǔ)儲(chǔ)蓄相相結(jié)合合的住住房抵抵押貸貸款（六））住房房抵押押和住住房基基金相相結(jié)合合的住住房抵抵押貸貸款（七））房地地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性抵押押貸款款（八））地產(chǎn)產(chǎn)使用用抵押押貸款款（九））過(guò)橋橋貸款款第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款市市場(chǎng)一、國(guó)國(guó)外和和中國(guó)國(guó)香港港地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)抵抵押貸貸款市市場(chǎng)概概覽（一））美國(guó)國(guó)的房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款市場(chǎng)場(chǎng)1.按貸款款性質(zhì)質(zhì)劃分分，美美國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押貸款款可分分為以以下六六大類類：（1）建筑筑貸款款（constructionloan）。（2）常規(guī)抵押貸貸款（conventionmortgage）。（3）聯(lián)邦住房管管理局擔(dān)保貸貸款（FHAinsuredmortgage）。（4）退伍軍人管管理局擔(dān)保貸貸款（VAguaranteedloan）。（5）購(gòu)買財(cái)產(chǎn)抵抵押貸款（purchasemoneymortgage）。（6）其他抵押貸貸款。第四節(jié)房房地產(chǎn)抵押貸貸款市場(chǎng)2.按償還方式不不同，美國(guó)房房地產(chǎn)抵押貸貸款又可分為為以下10大類：（1）固定利率抵抵押貸款（2）直到期滿抵抵押貸款（3）利率可調(diào)整整抵押貸款（4）分級(jí)還款抵抵押貸款（5）增快還本抵抵押貸款（6）增值共享抵抵押貸款第四節(jié)房房地產(chǎn)抵押貸貸款市場(chǎng)（7）可逆性年金金抵押貸款（8）部分?jǐn)傔€抵抵押貸款（9）包容抵押貸貸款（10）價(jià)格水平可可調(diào)整抵押貸貸款（二）德國(guó)的的房地產(chǎn)抵押押貸款市場(chǎng)（三）日本的的房地產(chǎn)抵押押貸款市場(chǎng)（四）中國(guó)香香港地區(qū)的房房地產(chǎn)抵押貸貸款市場(chǎng)第四節(jié)房房地產(chǎn)抵押貸貸款市場(chǎng)二、房地產(chǎn)抵抵押貸款一級(jí)級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押貸貸款一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)的基本構(gòu)成成要素有以下下三個(gè)方面：：（1）借款人（2）貸款人（3）參與房地產(chǎn)產(chǎn)資金融通的的抵押信用工工具第四節(jié)房房地產(chǎn)抵押貸貸款市場(chǎng)三、房地產(chǎn)抵抵押貸款二級(jí)級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)抵押貸貸款二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)至少