XXXX年2月新國八條與房產(chǎn)稅解讀報告課件

2011年2月新“國八條”與房產(chǎn)稅解讀2011年2月新“國八條”與房產(chǎn)稅解讀1兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺2011年1月26日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，俗稱新“國八條”2011年1月27日，《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》、《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》公布政策出臺背景如何？對房地產(chǎn)市場影響幾許？兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺2政策出臺:經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼

新政解讀

后市展望政策出臺:經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼

新政解3政策出臺背景社會經(jīng)濟土地市場房地產(chǎn)市場政策出臺背景社會經(jīng)濟4中長期經(jīng)濟任務：布局十二五，抑制樓市過熱以強壯實體經(jīng)濟2010年經(jīng)濟增速好于預期，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型逼切性提高：2010年GDP增長10.3%，好于市場預期。隨著經(jīng)濟基礎的進一步夯實，國內(nèi)進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的逼切性提高。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要抑制樓市過快增長，引導資金重回實體：2011年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結構調(diào)整的任務重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟。實體經(jīng)濟樓市樓市高漲吸引實體資金流入引導資金回流實體經(jīng)濟中長期經(jīng)濟任務：布局十二五，抑制樓市過熱以強壯實體經(jīng)濟2015存款準備金率：當前經(jīng)濟環(huán)境：緊縮流動性與抑制樓市并舉，以控制經(jīng)濟、通脹雙熱經(jīng)濟、通脹活躍度雙熱：11、12月CPI分別達5.1%和4.6%，11月PMI達55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟仍存過熱風險。抑樓市、收流動性以穩(wěn)經(jīng)濟：當前及未來一段時間主要的經(jīng)濟風險在于過熱而非經(jīng)濟降溫，抑制樓市有助于經(jīng)濟回穩(wěn)、防止經(jīng)濟風險。另外，央行于2010年末段時間及2011年初亦快步上調(diào)存款準備金率和基準利率，以控制通脹和經(jīng)濟增長速度。經(jīng)濟活躍度：過熱偏熱適中衰退通脹水平：過熱偏熱適中通縮圖例樓市政策：出臺緊縮性樓市政策出臺鼓勵性樓市政策注：2011年1月經(jīng)濟活躍度和通脹水平為預估水平。當月加存款準備金率當月降存款準備金率利率：當月加息當月減息存款準備金率：當前經(jīng)濟環(huán)境：緊縮流動性與抑制樓市并舉，以控制6政策出臺背景社會經(jīng)濟土地市場房地產(chǎn)市場政策出臺背景社會經(jīng)濟7全國土地市場持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地熱情高漲12月份，十個品牌發(fā)展商新增土地儲備的用地面積合計為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲備量。購地金額亦從7月份開始呈回升的態(tài)勢，尤其是8月份市場明顯回暖后，拿地金額的升勢更明顯。至12月份，開發(fā)商拿地金額達到本年度的最高峰值503億元。年未供地量增加、發(fā)展商年內(nèi)銷售業(yè)績好、資金充裕以及對后市仍樂觀等因素，都促進了土地市場的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌根據(jù)開發(fā)商公開月報統(tǒng)計全國土地市場持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地熱情高漲12月份，十個品牌發(fā)8開發(fā)商拿地熱情高漲，近期多個城市地王頻現(xiàn)開發(fā)商拿地熱情高漲，近期多個城市地王頻現(xiàn)9政策出臺背景社會經(jīng)濟土地市場房地產(chǎn)市場政策出臺背景社會經(jīng)濟109.29政策逐漸消化，預期政策收緊或致購房成本增加，購房需求釋放9.29政策逐漸消化，需求逐漸釋放新政后，各地樓價并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放1月上半月流動性回復寬松一定程度上刺激了需求銀行年初放貸沖動再起，預計1月銀行放貸超1.2萬億首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔心購房成本增加而入市1月中旬以來，南京、深圳、廣州等城市先后傳出首套房貸利率8.5折即將取消的消息而目前，已有部分銀行將首套房貸利率優(yōu)惠調(diào)整為基準利率的9折對政策收緊預期增加，部分客戶提前入市隨著調(diào)控的深入，市場對政策進一步收緊的預期逐漸增加，部分客戶擔心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市部分城市擔心房產(chǎn)稅的出臺、限購政策的出臺而提前購房規(guī)避政策影響9.29政策逐漸消化，預期政策收緊或致購房成本增加，購房需求1112月-1月中：全國一手住宅市場成交明顯回暖自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對比上年同期均有所增長。12月-1月中：全國一手住宅市場成交明顯回暖自12月開始，各1212月：全國二手住宅市場成交明顯回暖12月開始，全國二手樓市同樣迎來一波回暖行情，成交量比11月普遍有較大回升12月：全國二手住宅市場成交明顯回暖12月開始，全國二手樓市13全國各地樓市成交均價依然上漲自12月開始主要城市商品住宅價格環(huán)比上漲部分下跌城市主要受成交影響結構性下降全國各地樓市成交均價依然上漲自12月開始主要城市商品住宅價格14廣州：12月開始一手住宅市場成交逐步回暖2010年9-10月，廣州樓市迎來一個推售和成交的爆發(fā)期在“9.29”新政、廣州細則出臺以及亞運會舉行的雙重影響下，10月下半月至11月，廣州樓市推售和成交下降明顯但在亞運后，廣州一手住宅市場成交逐步回暖，從周度網(wǎng)簽套數(shù)看，中心城區(qū)和外圍區(qū)域簽約量都呈持續(xù)上升趨勢。

廣州：12月開始一手住宅市場成交逐步回暖2010年9-10月15廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價穩(wěn)步上揚業(yè)主惜售、封盤、返價現(xiàn)象增加，盤源進一步減少；供需矛盾下，買家入市更積極，成交速度有所加快，二手網(wǎng)簽后增加的稅費未能有效阻止買家入市的步伐，價格接受度有所提高，剛性需求、投資需求入市積極，二手樓價穩(wěn)步上揚；但受制于盤源供應不足、房貸嚴控、限購等因素，1月二手交投量未有進一步放量，大致與上月差不多，淡季不淡。數(shù)據(jù)來源：合富置業(yè)，1月數(shù)據(jù)至27日廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價穩(wěn)步上揚業(yè)主惜售、封16小結：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼2011年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結構調(diào)整的任務重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟；2010年國務院先后三次部署調(diào)控工作，盡管調(diào)控取得一定成效，但是調(diào)控后市場很快回暖；特別是自2010年4季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點城市房價再現(xiàn)上漲苗頭；因此，在2011年1月，中央再度出手調(diào)控樓市。小結：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼2011年是“17政策出臺

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺，顯示政府調(diào)控決心大

后市展望政策出臺

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺，顯示政府調(diào)控決心大

后18新“國八條”出臺與房產(chǎn)稅開征政策疊加與組合發(fā)揮作用限購范圍擴大，更嚴格（擁有2套后不能再購房）二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍上海重慶開征房產(chǎn)稅樓市保障房政府監(jiān)管土地政策財稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競買必須說明資金來源并提供相應證明合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標主要城市擁有2套后不能再購房嚴格實行地方政府問責制加快建立個人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應廣州2011年計劃供應10萬套上海重慶開征房產(chǎn)稅不足5年全額征收營業(yè)稅加強土地增值稅征管的監(jiān)督增加土地供應大力推廣“限房價、競地價”加強閑置土地處置新“國八條”出臺與房產(chǎn)稅開征政策疊加與組合發(fā)揮作用樓市保障房19價格控制：地方政府制定的價格控制目標仍會保持合理的漲幅政策要點：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布?！闭呓庾x：“價格控制目標”的制定是基于各地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均收入增長目標等，政府的目的并非是讓房價下降，而是希望房價保持一個和經(jīng)濟、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無論經(jīng)濟還是人均收入增長目標均為11%左右，預計廣州市政府制定的“價格目標”會有10-15%左右的漲幅。地方“價格控制目標”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場預期；若指標定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對市場的行政干預或會加大，如限制高端住宅的簽約等價格控制：地方政府制定的價格控制目標仍會保持合理的漲幅政策要20限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購行情政策要點：“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”政策解讀：首次置業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價格控制目標明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，預計細則出臺前高端市場將有一輪集中推貨、搶購行情，同時高端物業(yè)價格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。而在各地細則出臺后且限購政策被嚴格執(zhí)行，高端市場將隨即陷入低迷國八條限購政策與廣州現(xiàn)行限購政策對比限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購21限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長2010年10月15日，廣州出臺限購細則，在十區(qū)實行限購，增城、從化不在限購范圍，細則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯由于此輪調(diào)控力度空前，且增城、從化近期價格出現(xiàn)較快上漲，在新一輪限購細則制定時，有可能被納入限購范圍限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長限22房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策要點：“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍?！闭呓庾x：目前廣州有約4成購房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大，需要購買的客戶仍會購買對于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計劃，或根據(jù)自身的資金實力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應對最低首付利率國八條6成基準利率1.1倍9.29政策5成基準利率1.1倍國八條與9.29政策二套房貸政策對比一手市場：廣州4成需求受影響房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策要點：“23房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策規(guī)定，二套住宅房貸首付六成。實際操作中，由于銀行評估價較實際價格略偏低，加上高額稅費，二手住宅實際首付約七成。

改善型買家比例約30%，其中約15%短時間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長線投資型買家約占10%，其中約3%的長線投資客短時間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。表：2010年廣州各類型二手買家占比、受房貸政策實際影響比例以及擁有三套住宅的比例

（單位：%）二手市場：首次置業(yè)比例高，首付六成和三套限購政策實際只影響約兩成二手買家房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策規(guī)定，二24商務商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道新政下，商務商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯商務商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機提高價格有條件的開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務公寓、商鋪等最低首付利率第二套住宅6成基準利率1.1倍商務商用物業(yè)5成基準利率1.1倍第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對比2010年四季度（9.29新政后）消費者調(diào)查商務商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道新政下，商務商用25營業(yè)稅：長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素例子：某5年內(nèi)次新住宅目前的轉(zhuǎn)售的總價為200萬，若2009年購入的總價為150萬，發(fā)票齊全，其營業(yè)稅在“新國八條”前后增幅如下表：新政前（增值部分×5.5%）新政后（全額×5.5%）差額（200-150）×5.5%=2.75萬200×5.5%=11萬8.25萬新政后，營業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對市場產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長期看，營業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。從目前情況看，二手網(wǎng)簽等措施并不能完全消除報低價避稅的現(xiàn)象；5年內(nèi)次新房并非二手樓市的主流盤源供給，大部分是5年以上的物業(yè)；二手樓市多實行“實收”制，營業(yè)稅增加的成本實際上轉(zhuǎn)嫁到買家身上；5年內(nèi)次新房的承接者多為較高端買家；營業(yè)稅增加實際上相當于樓價上漲3~5%，從目前中心城區(qū)二手樓市偏緊的供求關系看，交易成本增加3~5%并不難接受；對增城、花都、南沙等一手盤供應量大、一手價格不高的外圍區(qū)域影響會相對較大從歷史經(jīng)驗以及目前市場情況看，影響二手樓市的最關鍵因素仍然是經(jīng)濟情況、供求關系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。營業(yè)稅：長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素例子26拿地資金來源說明：目的是防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場政策要點：“加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明?！闭呓庾x：加強拿地資金管理，目的是防止國際熱錢涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場2010年國際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國面臨更大的熱錢沖擊，進一步助長國內(nèi)通脹預期。2010年下半年我國新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實際操作可能有較大的靈活空間拿地資金來源說明：目的是防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場政策要點：27供應：保障土地供應，重新推出限價房政策要點：“各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。2011年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。”政策解讀：預計廣州市今年將重新推出限價房用地，會對周邊的商品房造成一定的影響；廣州市政府要保證土地供應量，預計部分三舊改造項目走公開招拍掛形式2010年原計劃供應限價房地塊供應：保障土地供應，重新推出限價房政策要點：“各地要增加土地28保障房：推進“雙軌制”建立和完善政策要點：“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應?！闭呓庾x：加大保障房建設力度，目的是調(diào)整中長期社會住房供應結構，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房兩大住房體系2011年，全國保障房建設規(guī)模或達1000萬套，同比增長72.4%，相比2010年增加420萬套2011年廣州計劃通過各種形式提供10萬套保障房各級政府落實1000套保障房建設計劃保障房：推進“雙軌制”建立和完善政策要點：“各地要通過新建、29地方政府：能否落實問責機制是政策執(zhí)行的關鍵政策要點：“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的?。▍^(qū)、市）人民政府，對相關負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。堅持和強化輿論引導，對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。”政策解讀：中央與地方的博弈，過去地方政府對中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問責機制能否落實是關鍵，但地方政府的壓力無疑是增加。地方政府：能否落實問責機制是政策執(zhí)行的關鍵政策要點：“落實住30重慶、上海率先試點開征房產(chǎn)稅1月28日，國務院常務同意在部分城市進行對個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點，具體征收辦法由試點省、自治區(qū)、直轄市自行制定同日晚，重慶、上海均公布了各自的房產(chǎn)稅征收細則重慶、上海房產(chǎn)稅細則對比重慶、上海率先試點開征房產(chǎn)稅1月28日，國務院常務同意在部分31房產(chǎn)稅根據(jù)地方實際制定，力度不大，對市場影響有限重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細則，且力度均不大，對市場影響有限可見，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時，會結合自身實際，不會打壓房地產(chǎn)市場，也不會放棄“土地財政”另外，三部委表示，“條件成熟時，在統(tǒng)籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國范圍內(nèi)對個人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！狈慨a(chǎn)稅根據(jù)地方實際制定，力度不大，對市場影響有限重慶、上海均32政策出臺

新政解讀

后市展望：需求受抑制成交量回落，房價小幅震蕩政策出臺

新政解讀

后市展望：需求受抑制成交量回落，房價小幅33調(diào)控政策對市場需求影響直接不同客戶所受影響豪宅買家、投資客受限購影響最直接，或會在地方細則出臺前購買首改買家首付門檻提高，部分實力一般的買家或會觀望首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望后市研判高端住宅趁細則出臺前加快出貨，買家提前購買地方細則出臺后，成交萎縮，市場將進入一段時間的觀望和消化期商務公寓、商鋪間接受益外圍首置型樓盤受影響較小，市場成交結構更集中到外圍，帶動整體均價回落價格預計將會平穩(wěn)，個別樓盤降價促銷調(diào)控政策對市場需求影響直接不同客戶所受影響34預計成交量回落，房價小幅震蕩，但長期趨勢仍需看經(jīng)濟基本面的變化從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般4-6個月左右。由于現(xiàn)今市場對政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動會更明顯從經(jīng)驗看，價格下調(diào)較難，當政策效應累積，市場信心不足，需求萎縮，樓價才會下降。目前房地產(chǎn)市場消費信心依然較足，強通脹預期下，房價上漲具備支撐。但由于中央一年來的調(diào)控力度空前，短期內(nèi)消費者信心或受影響，預計短期的小幅震蕩可能存在。房價長期趨勢仍需看經(jīng)濟基本面的變化。備注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)收緊信貸，抑制投資營業(yè)稅免稅年限由2年調(diào)為5年、加息90/70政策價量短期受影響，但樓價很快又快速上漲07年9月：二套房貸新政，加息，抑制投資經(jīng)濟危機疊加影響，價格下降，成交量大幅萎縮，持續(xù)時間長收緊信貸，抑制投資：05年6月征收營業(yè)稅、差別化契稅、加息市場短期受影響，但很快價量繼續(xù)上升寬松貨幣政策：08年9月開始降息，09年1月開始執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策量價齊漲，房價再度大幅飆升中央四次出臺調(diào)控措施，多次收緊房貸、限購，抑制投資投機購房預計成交量逐漸回落，房價短期出現(xiàn)震蕩預計成交量回落，房價小幅震蕩，但長期趨勢仍需看經(jīng)濟基本面的變35針對連云港市場的研判：連云港作為3線城市，一向?qū)τ谡叩挠绊懀磻鄬Ρ容^滯后，而且連云港的房價，相對江蘇省其他城市不屬于高房價，在全國排名第73位，針對沿海城市，連云港人口增長和經(jīng)濟增長始終顯得相對滯后，2011年市政府的GDP增長目標為力爭14%，2006-2010年間基本處于13%的增長速度。我們認為：根據(jù)GDP與房價增長速度的關系，連云港房地產(chǎn)市場處于相對比較旺盛的增長期，就城市發(fā)展前景而言，有很大的提升空間。由大開發(fā)商踴躍進入的程度可見一斑，但是產(chǎn)業(yè)升級，人口的涌入顯得尤為重要。

但是由于新政的影響，預計增長速度可能受到影響，不排除在中途出現(xiàn)大的震蕩（例如2008年）。未來整體勢態(tài)必定上行，但是在銷售過程中應該把握好節(jié)奏。我們認為需要在上半年盡量出貨，實現(xiàn)大面積的可銷售房屋，把銷售節(jié)點盡量前放，以應對后期不斷的調(diào)控措施。

針對連云港市場的研判：36——謝謝聆聽————謝謝聆聽——37演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！382011年2月新“國八條”與房產(chǎn)稅解讀2011年2月新“國八條”與房產(chǎn)稅解讀39兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺2011年1月26日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，俗稱新“國八條”2011年1月27日，《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》、《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》公布政策出臺背景如何？對房地產(chǎn)市場影響幾許？兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺40政策出臺:經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼

新政解讀

后市展望政策出臺:經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼

新政解41政策出臺背景社會經(jīng)濟土地市場房地產(chǎn)市場政策出臺背景社會經(jīng)濟42中長期經(jīng)濟任務：布局十二五，抑制樓市過熱以強壯實體經(jīng)濟2010年經(jīng)濟增速好于預期，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型逼切性提高：2010年GDP增長10.3%，好于市場預期。隨著經(jīng)濟基礎的進一步夯實，國內(nèi)進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的逼切性提高。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要抑制樓市過快增長，引導資金重回實體：2011年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結構調(diào)整的任務重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟。實體經(jīng)濟樓市樓市高漲吸引實體資金流入引導資金回流實體經(jīng)濟中長期經(jīng)濟任務：布局十二五，抑制樓市過熱以強壯實體經(jīng)濟20143存款準備金率：當前經(jīng)濟環(huán)境：緊縮流動性與抑制樓市并舉，以控制經(jīng)濟、通脹雙熱經(jīng)濟、通脹活躍度雙熱：11、12月CPI分別達5.1%和4.6%，11月PMI達55.2%，雖然12月略有下降，但未來經(jīng)濟仍存過熱風險。抑樓市、收流動性以穩(wěn)經(jīng)濟：當前及未來一段時間主要的經(jīng)濟風險在于過熱而非經(jīng)濟降溫，抑制樓市有助于經(jīng)濟回穩(wěn)、防止經(jīng)濟風險。另外，央行于2010年末段時間及2011年初亦快步上調(diào)存款準備金率和基準利率，以控制通脹和經(jīng)濟增長速度。經(jīng)濟活躍度：過熱偏熱適中衰退通脹水平：過熱偏熱適中通縮圖例樓市政策：出臺緊縮性樓市政策出臺鼓勵性樓市政策注：2011年1月經(jīng)濟活躍度和通脹水平為預估水平。當月加存款準備金率當月降存款準備金率利率：當月加息當月減息存款準備金率：當前經(jīng)濟環(huán)境：緊縮流動性與抑制樓市并舉，以控制44政策出臺背景社會經(jīng)濟土地市場房地產(chǎn)市場政策出臺背景社會經(jīng)濟45全國土地市場持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地熱情高漲12月份，十個品牌發(fā)展商新增土地儲備的用地面積合計為666萬平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲備量。購地金額亦從7月份開始呈回升的態(tài)勢，尤其是8月份市場明顯回暖后，拿地金額的升勢更明顯。至12月份，開發(fā)商拿地金額達到本年度的最高峰值503億元。年未供地量增加、發(fā)展商年內(nèi)銷售業(yè)績好、資金充裕以及對后市仍樂觀等因素，都促進了土地市場的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)來源：合富輝煌根據(jù)開發(fā)商公開月報統(tǒng)計全國土地市場持續(xù)升溫，開發(fā)商拿地熱情高漲12月份，十個品牌發(fā)46開發(fā)商拿地熱情高漲，近期多個城市地王頻現(xiàn)開發(fā)商拿地熱情高漲，近期多個城市地王頻現(xiàn)47政策出臺背景社會經(jīng)濟土地市場房地產(chǎn)市場政策出臺背景社會經(jīng)濟489.29政策逐漸消化，預期政策收緊或致購房成本增加，購房需求釋放9.29政策逐漸消化，需求逐漸釋放新政后，各地樓價并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放1月上半月流動性回復寬松一定程度上刺激了需求銀行年初放貸沖動再起，預計1月銀行放貸超1.2萬億首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔心購房成本增加而入市1月中旬以來，南京、深圳、廣州等城市先后傳出首套房貸利率8.5折即將取消的消息而目前，已有部分銀行將首套房貸利率優(yōu)惠調(diào)整為基準利率的9折對政策收緊預期增加，部分客戶提前入市隨著調(diào)控的深入，市場對政策進一步收緊的預期逐漸增加，部分客戶擔心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市部分城市擔心房產(chǎn)稅的出臺、限購政策的出臺而提前購房規(guī)避政策影響9.29政策逐漸消化，預期政策收緊或致購房成本增加，購房需求4912月-1月中：全國一手住宅市場成交明顯回暖自12月開始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對比上年同期均有所增長。12月-1月中：全國一手住宅市場成交明顯回暖自12月開始，各5012月：全國二手住宅市場成交明顯回暖12月開始，全國二手樓市同樣迎來一波回暖行情，成交量比11月普遍有較大回升12月：全國二手住宅市場成交明顯回暖12月開始，全國二手樓市51全國各地樓市成交均價依然上漲自12月開始主要城市商品住宅價格環(huán)比上漲部分下跌城市主要受成交影響結構性下降全國各地樓市成交均價依然上漲自12月開始主要城市商品住宅價格52廣州：12月開始一手住宅市場成交逐步回暖2010年9-10月，廣州樓市迎來一個推售和成交的爆發(fā)期在“9.29”新政、廣州細則出臺以及亞運會舉行的雙重影響下，10月下半月至11月，廣州樓市推售和成交下降明顯但在亞運后，廣州一手住宅市場成交逐步回暖，從周度網(wǎng)簽套數(shù)看，中心城區(qū)和外圍區(qū)域簽約量都呈持續(xù)上升趨勢。

廣州：12月開始一手住宅市場成交逐步回暖2010年9-10月53廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價穩(wěn)步上揚業(yè)主惜售、封盤、返價現(xiàn)象增加，盤源進一步減少；供需矛盾下，買家入市更積極，成交速度有所加快，二手網(wǎng)簽后增加的稅費未能有效阻止買家入市的步伐，價格接受度有所提高，剛性需求、投資需求入市積極，二手樓價穩(wěn)步上揚；但受制于盤源供應不足、房貸嚴控、限購等因素，1月二手交投量未有進一步放量，大致與上月差不多，淡季不淡。數(shù)據(jù)來源：合富置業(yè)，1月數(shù)據(jù)至27日廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價穩(wěn)步上揚業(yè)主惜售、封54小結：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼2011年是“十二五”的開篇之年，國家進行經(jīng)濟結構調(diào)整的任務重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時間以來的樓市上漲吸引了大批資金“棄實體入樓市”，當前需要抑制樓市過熱使資金重回實體經(jīng)濟；2010年國務院先后三次部署調(diào)控工作，盡管調(diào)控取得一定成效，但是調(diào)控后市場很快回暖；特別是自2010年4季度以來，一些地方高價地再度出現(xiàn)，部分城市住房成交出現(xiàn)量價齊升的勢頭，限購城市周邊地區(qū)房價出現(xiàn)較快上漲，部分熱點城市房價再現(xiàn)上漲苗頭；因此，在2011年1月，中央再度出手調(diào)控樓市。小結：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及樓市再度量價齊升引致調(diào)控加碼2011年是“55政策出臺

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺，顯示政府調(diào)控決心大

后市展望政策出臺

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺，顯示政府調(diào)控決心大

后56新“國八條”出臺與房產(chǎn)稅開征政策疊加與組合發(fā)揮作用限購范圍擴大，更嚴格（擁有2套后不能再購房）二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍上海重慶開征房產(chǎn)稅樓市保障房政府監(jiān)管土地政策財稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競買必須說明資金來源并提供相應證明合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標主要城市擁有2套后不能再購房嚴格實行地方政府問責制加快建立個人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應廣州2011年計劃供應10萬套上海重慶開征房產(chǎn)稅不足5年全額征收營業(yè)稅加強土地增值稅征管的監(jiān)督增加土地供應大力推廣“限房價、競地價”加強閑置土地處置新“國八條”出臺與房產(chǎn)稅開征政策疊加與組合發(fā)揮作用樓市保障房57價格控制：地方政府制定的價格控制目標仍會保持合理的漲幅政策要點：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布?！闭呓庾x：“價格控制目標”的制定是基于各地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均收入增長目標等，政府的目的并非是讓房價下降，而是希望房價保持一個和經(jīng)濟、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無論經(jīng)濟還是人均收入增長目標均為11%左右，預計廣州市政府制定的“價格目標”會有10-15%左右的漲幅。地方“價格控制目標”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場預期；若指標定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對市場的行政干預或會加大，如限制高端住宅的簽約等價格控制：地方政府制定的價格控制目標仍會保持合理的漲幅政策要58限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購行情政策要點：“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施”政策解讀：首次置業(yè)不受限購影響，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價格控制目標明朗后，才會根據(jù)實際考慮是否入市三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購影響，預計細則出臺前高端市場將有一輪集中推貨、搶購行情，同時高端物業(yè)價格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開發(fā)商為搶時間搶客源推出促銷活動。而在各地細則出臺后且限購政策被嚴格執(zhí)行，高端市場將隨即陷入低迷國八條限購政策與廣州現(xiàn)行限購政策對比限購：對首次置業(yè)影響不大，高端市場在細則出臺前將出現(xiàn)一輪搶購59限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長限購措施利好周邊不限購區(qū)域，帶動成交量增長2010年10月15日，廣州出臺限購細則，在十區(qū)實行限購，增城、從化不在限購范圍，細則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯由于此輪調(diào)控力度空前，且增城、從化近期價格出現(xiàn)較快上漲，在新一輪限購細則制定時，有可能被納入限購范圍限購：促使需求流入周邊不限購地區(qū)，帶動周邊地區(qū)成交量的增長限60房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策要點：“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。”政策解讀：目前廣州有約4成購房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣對于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大，需要購買的客戶仍會購買對于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計劃，或根據(jù)自身的資金實力降低要求；而部分開發(fā)商或針對此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應對最低首付利率國八條6成基準利率1.1倍9.29政策5成基準利率1.1倍國八條與9.29政策二套房貸政策對比一手市場：廣州4成需求受影響房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策要點：“61房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策規(guī)定，二套住宅房貸首付六成。實際操作中，由于銀行評估價較實際價格略偏低，加上高額稅費，二手住宅實際首付約七成。

改善型買家比例約30%，其中約15%短時間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長線投資型買家約占10%，其中約3%的長線投資客短時間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。表：2010年廣州各類型二手買家占比、受房貸政策實際影響比例以及擁有三套住宅的比例

（單位：%）二手市場：首次置業(yè)比例高，首付六成和三套限購政策實際只影響約兩成二手買家房貸：二套房貸首付提高對一手市場影響大于二手市場政策規(guī)定，二62商務商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道新政下，商務商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務商業(yè)物業(yè)貸款不計套數(shù)，優(yōu)勢明顯商務商用物業(yè)市場成交量將上升，開發(fā)商也將趁機提高價格有條件的開發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務公寓、商鋪等最低首付利率第二套住宅6成基準利率1.1倍商務商用物業(yè)5成基準利率1.1倍第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對比2010年四季度（9.29新政后）消費者調(diào)查商務商用物業(yè)優(yōu)勢顯現(xiàn)，成交價量將進入上升軌道新政下，商務商用63營業(yè)稅：長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素例子：某5年內(nèi)次新住宅目前的轉(zhuǎn)售的總價為200萬，若2009年購入的總價為150萬，發(fā)票齊全，其營業(yè)稅在“新國八條”前后增幅如下表：新政前（增值部分×5.5%）新政后（全額×5.5%）差額（200-150）×5.5%=2.75萬200×5.5%=11萬8.25萬新政后，營業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對市場產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長期看，營業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。從目前情況看，二手網(wǎng)簽等措施并不能完全消除報低價避稅的現(xiàn)象；5年內(nèi)次新房并非二手樓市的主流盤源供給，大部分是5年以上的物業(yè)；二手樓市多實行“實收”制，營業(yè)稅增加的成本實際上轉(zhuǎn)嫁到買家身上；5年內(nèi)次新房的承接者多為較高端買家；營業(yè)稅增加實際上相當于樓價上漲3~5%，從目前中心城區(qū)二手樓市偏緊的供求關系看，交易成本增加3~5%并不難接受；對增城、花都、南沙等一手盤供應量大、一手價格不高的外圍區(qū)域影響會相對較大從歷史經(jīng)驗以及目前市場情況看，影響二手樓市的最關鍵因素仍然是經(jīng)濟情況、供求關系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。營業(yè)稅：長期看，營業(yè)稅政策不會成為影響二手樓市的重要因素例子64拿地資金來源說明：目的是防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場政策要點：“加強對企業(yè)土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。”政策解讀：加強拿地資金管理，目的是防止國際熱錢涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場2010年國際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國面臨更大的熱錢沖擊，進一步助長國內(nèi)通脹預期。2010年下半年我國新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實際操作可能有較大的靈活空間拿地資金來源說明：目的是防止國際熱錢涌入房地產(chǎn)市場政策要點：65供應：保障土地供應，重新推出限價房政策要點：“各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。2011年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款?！闭呓庾x：預計廣州市今年將重新推出限價房用地，會對周邊的商品房造成一定的影響；廣州市政府要保證土地供應量，預計部分三舊改造項目走公開招拍掛形式2010年原計劃供應限價房地塊供應：保障土地供應，重新推出限價房政策要點：“各地要增加土地66保障房：推進“雙軌制”建立和完善政策要點：“各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。”政策解讀：加大保障房建設力度，目的是調(diào)整中長期社會住房供應結構，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房兩大住房體系2011年，全國保障房建設規(guī)?；蜻_1000萬套，同比增長72.4%，相比2010年增加420萬套2011年廣州計劃通過各種形式提供10萬套保障房各級政府落實1000套保障房建設計劃保障房：推進“雙軌制”建立和完善政策要點：“各地要通過新建、67地方政府：能否落實問責機制是政策執(zhí)行的關鍵政策要點：“落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的?。▍^(qū)、市）人民政府，對相關負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。堅持和強化輿論引導，對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任?！闭呓庾x：中央與地方的博弈，過去地方政府對中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問責機制能否落實是關鍵，但地方政府的壓力無疑是