XXXX年2月新國(guó)八條與房產(chǎn)稅解讀報(bào)告課件

2011年2月新“國(guó)八條”與房產(chǎn)稅解讀2011年2月新“國(guó)八條”與房產(chǎn)稅解讀1兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)2011年1月26日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，俗稱新“國(guó)八條”2011年1月27日，《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》公布政策出臺(tái)背景如何？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾許？?jī)商靸?nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)2政策出臺(tái):經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼

新政解讀

后市展望政策出臺(tái):經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼

新政解3政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)4中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)任務(wù)：布局十二五，抑制樓市過(guò)熱以強(qiáng)壯實(shí)體經(jīng)濟(jì)2010年經(jīng)濟(jì)增速好于預(yù)期，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型逼切性提高：2010年GDP增長(zhǎng)10.3%，好于市場(chǎng)預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的進(jìn)一步夯實(shí)，國(guó)內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的逼切性提高。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要抑制樓市過(guò)快增長(zhǎng)，引導(dǎo)資金重回實(shí)體：2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來(lái)的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)樓市樓市高漲吸引實(shí)體資金流入引導(dǎo)資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)任務(wù)：布局十二五，抑制樓市過(guò)熱以強(qiáng)壯實(shí)體經(jīng)濟(jì)2015存款準(zhǔn)備金率：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境：緊縮流動(dòng)性與抑制樓市并舉，以控制經(jīng)濟(jì)、通脹雙熱經(jīng)濟(jì)、通脹活躍度雙熱：11、12月CPI分別達(dá)5.1%和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍存過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。抑樓市、收流動(dòng)性以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)：當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間主要的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)在于過(guò)熱而非經(jīng)濟(jì)降溫，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。另外，央行于2010年末段時(shí)間及2011年初亦快步上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，以控制通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)活躍度：過(guò)熱偏熱適中衰退通脹水平：過(guò)熱偏熱適中通縮圖例樓市政策：出臺(tái)緊縮性樓市政策出臺(tái)鼓勵(lì)性樓市政策注：2011年1月經(jīng)濟(jì)活躍度和通脹水平為預(yù)估水平。當(dāng)月加存款準(zhǔn)備金率當(dāng)月降存款準(zhǔn)備金率利率：當(dāng)月加息當(dāng)月減息存款準(zhǔn)備金率：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境：緊縮流動(dòng)性與抑制樓市并舉，以控制6政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)7全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬(wàn)平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。購(gòu)地金額亦從7月份開(kāi)始呈回升的態(tài)勢(shì)，尤其是8月份市場(chǎng)明顯回暖后，拿地金額的升勢(shì)更明顯。至12月份，開(kāi)發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。年未供地量增加、發(fā)展商年內(nèi)銷售業(yè)績(jī)好、資金充裕以及對(duì)后市仍樂(lè)觀等因素，都促進(jìn)了土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌根據(jù)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)月報(bào)統(tǒng)計(jì)全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q12月份，十個(gè)品牌發(fā)8開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，近期多個(gè)城市地王頻現(xiàn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，近期多個(gè)城市地王頻現(xiàn)9政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)109.29政策逐漸消化，預(yù)期政策收緊或致購(gòu)房成本增加，購(gòu)房需求釋放9.29政策逐漸消化，需求逐漸釋放新政后，各地樓價(jià)并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放1月上半月流動(dòng)性回復(fù)寬松一定程度上刺激了需求銀行年初放貸沖動(dòng)再起，預(yù)計(jì)1月銀行放貸超1.2萬(wàn)億首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔(dān)心購(gòu)房成本增加而入市1月中旬以來(lái)，南京、深圳、廣州等城市先后傳出首套房貸利率8.5折即將取消的消息而目前，已有部分銀行將首套房貸利率優(yōu)惠調(diào)整為基準(zhǔn)利率的9折對(duì)政策收緊預(yù)期增加，部分客戶提前入市隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)、限購(gòu)政策的出臺(tái)而提前購(gòu)房規(guī)避政策影響9.29政策逐漸消化，預(yù)期政策收緊或致購(gòu)房成本增加，購(gòu)房需求1112月-1月中：全國(guó)一手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖自12月開(kāi)始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對(duì)比上年同期均有所增長(zhǎng)。12月-1月中：全國(guó)一手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖自12月開(kāi)始，各1212月：全國(guó)二手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖12月開(kāi)始，全國(guó)二手樓市同樣迎來(lái)一波回暖行情，成交量比11月普遍有較大回升12月：全國(guó)二手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖12月開(kāi)始，全國(guó)二手樓市13全國(guó)各地樓市成交均價(jià)依然上漲自12月開(kāi)始主要城市商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲部分下跌城市主要受成交影響結(jié)構(gòu)性下降全國(guó)各地樓市成交均價(jià)依然上漲自12月開(kāi)始主要城市商品住宅價(jià)格14廣州：12月開(kāi)始一手住宅市場(chǎng)成交逐步回暖2010年9-10月，廣州樓市迎來(lái)一個(gè)推售和成交的爆發(fā)期在“9.29”新政、廣州細(xì)則出臺(tái)以及亞運(yùn)會(huì)舉行的雙重影響下，10月下半月至11月，廣州樓市推售和成交下降明顯但在亞運(yùn)后，廣州一手住宅市場(chǎng)成交逐步回暖，從周度網(wǎng)簽套數(shù)看，中心城區(qū)和外圍區(qū)域簽約量都呈持續(xù)上升趨勢(shì)。

廣州：12月開(kāi)始一手住宅市場(chǎng)成交逐步回暖2010年9-10月15廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)業(yè)主惜售、封盤、返價(jià)現(xiàn)象增加，盤源進(jìn)一步減少；供需矛盾下，買家入市更積極，成交速度有所加快，二手網(wǎng)簽后增加的稅費(fèi)未能有效阻止買家入市的步伐，價(jià)格接受度有所提高，剛性需求、投資需求入市積極，二手樓價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)；但受制于盤源供應(yīng)不足、房貸嚴(yán)控、限購(gòu)等因素，1月二手交投量未有進(jìn)一步放量，大致與上月差不多，淡季不淡。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富置業(yè)，1月數(shù)據(jù)至27日廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)業(yè)主惜售、封16小結(jié)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來(lái)的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)；2010年國(guó)務(wù)院先后三次部署調(diào)控工作，盡管調(diào)控取得一定成效，但是調(diào)控后市場(chǎng)很快回暖；特別是自2010年4季度以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭；因此，在2011年1月，中央再度出手調(diào)控樓市。小結(jié)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼2011年是“17政策出臺(tái)

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺(tái)，顯示政府調(diào)控決心大

后市展望政策出臺(tái)

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺(tái)，顯示政府調(diào)控決心大

后18新“國(guó)八條”出臺(tái)與房產(chǎn)稅開(kāi)征政策疊加與組合發(fā)揮作用限購(gòu)范圍擴(kuò)大，更嚴(yán)格（擁有2套后不能再購(gòu)房）二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍上海重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅樓市保障房政府監(jiān)管土地政策財(cái)稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競(jìng)買必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)主要城市擁有2套后不能再購(gòu)房嚴(yán)格實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應(yīng)廣州2011年計(jì)劃供應(yīng)10萬(wàn)套上海重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅不足5年全額征收營(yíng)業(yè)稅加強(qiáng)土地增值稅征管的監(jiān)督增加土地供應(yīng)大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”加強(qiáng)閑置土地處置新“國(guó)八條”出臺(tái)與房產(chǎn)稅開(kāi)征政策疊加與組合發(fā)揮作用樓市保障房19價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅政策要點(diǎn)：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布?！闭呓庾x：“價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)等，政府的目的并非是讓房?jī)r(jià)下降，而是希望房?jī)r(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無(wú)論經(jīng)濟(jì)還是人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)均為11%左右，預(yù)計(jì)廣州市政府制定的“價(jià)格目標(biāo)”會(huì)有10-15%左右的漲幅。地方“價(jià)格控制目標(biāo)”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場(chǎng)預(yù)期；若指標(biāo)定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)或會(huì)加大，如限制高端住宅的簽約等價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅政策要20限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)行情政策要點(diǎn)：“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”政策解讀：首次置業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購(gòu)行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開(kāi)發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷活動(dòng)。而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購(gòu)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷國(guó)八條限購(gòu)政策與廣州現(xiàn)行限購(gòu)政策對(duì)比限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)21限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)2010年10月15日，廣州出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購(gòu)，增城、從化不在限購(gòu)范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯由于此輪調(diào)控力度空前，且增城、從化近期價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，在新一輪限購(gòu)細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購(gòu)范圍限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)限22房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策要點(diǎn)：“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！闭呓庾x：目前廣州有約4成購(gòu)房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大，需要購(gòu)買的客戶仍會(huì)購(gòu)買對(duì)于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的資金實(shí)力降低要求；而部分開(kāi)發(fā)商或針對(duì)此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對(duì)最低首付利率國(guó)八條6成基準(zhǔn)利率1.1倍9.29政策5成基準(zhǔn)利率1.1倍國(guó)八條與9.29政策二套房貸政策對(duì)比一手市場(chǎng)：廣州4成需求受影響房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策要點(diǎn)：“23房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策規(guī)定，二套住宅房貸首付六成。實(shí)際操作中，由于銀行評(píng)估價(jià)較實(shí)際價(jià)格略偏低，加上高額稅費(fèi)，二手住宅實(shí)際首付約七成。

改善型買家比例約30%，其中約15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長(zhǎng)線投資型買家約占10%，其中約3%的長(zhǎng)線投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。表：2010年廣州各類型二手買家占比、受房貸政策實(shí)際影響比例以及擁有三套住宅的比例

（單位：%）二手市場(chǎng)：首次置業(yè)比例高，首付六成和三套限購(gòu)政策實(shí)際只影響約兩成二手買家房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策規(guī)定，二24商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道新政下，商務(wù)商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開(kāi)發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格有條件的開(kāi)發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等最低首付利率第二套住宅6成基準(zhǔn)利率1.1倍商務(wù)商用物業(yè)5成基準(zhǔn)利率1.1倍第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對(duì)比2010年四季度（9.29新政后）消費(fèi)者調(diào)查商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道新政下，商務(wù)商用25營(yíng)業(yè)稅：長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素例子：某5年內(nèi)次新住宅目前的轉(zhuǎn)售的總價(jià)為200萬(wàn)，若2009年購(gòu)入的總價(jià)為150萬(wàn)，發(fā)票齊全，其營(yíng)業(yè)稅在“新國(guó)八條”前后增幅如下表：新政前（增值部分×5.5%）新政后（全額×5.5%）差額（200-150）×5.5%=2.75萬(wàn)200×5.5%=11萬(wàn)8.25萬(wàn)新政后，營(yíng)業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會(huì)產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。從目前情況看，二手網(wǎng)簽等措施并不能完全消除報(bào)低價(jià)避稅的現(xiàn)象；5年內(nèi)次新房并非二手樓市的主流盤源供給，大部分是5年以上的物業(yè)；二手樓市多實(shí)行“實(shí)收”制，營(yíng)業(yè)稅增加的成本實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁到買家身上；5年內(nèi)次新房的承接者多為較高端買家；營(yíng)業(yè)稅增加實(shí)際上相當(dāng)于樓價(jià)上漲3~5%，從目前中心城區(qū)二手樓市偏緊的供求關(guān)系看，交易成本增加3~5%并不難接受；對(duì)增城、花都、南沙等一手盤供應(yīng)量大、一手價(jià)格不高的外圍區(qū)域影響會(huì)相對(duì)較大從歷史經(jīng)驗(yàn)以及目前市場(chǎng)情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。營(yíng)業(yè)稅：長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素例子26拿地資金來(lái)源說(shuō)明：目的是防止國(guó)際熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)：“加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明?！闭呓庾x：加強(qiáng)拿地資金管理，目的是防止國(guó)際熱錢涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年國(guó)際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國(guó)面臨更大的熱錢沖擊，進(jìn)一步助長(zhǎng)國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過(guò)3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實(shí)際操作可能有較大的靈活空間拿地資金來(lái)源說(shuō)明：目的是防止國(guó)際熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)：27供應(yīng)：保障土地供應(yīng)，重新推出限價(jià)房政策要點(diǎn)：“各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。2011年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款?！闭呓庾x：預(yù)計(jì)廣州市今年將重新推出限價(jià)房用地，會(huì)對(duì)周邊的商品房造成一定的影響；廣州市政府要保證土地供應(yīng)量，預(yù)計(jì)部分三舊改造項(xiàng)目走公開(kāi)招拍掛形式2010年原計(jì)劃供應(yīng)限價(jià)房地塊供應(yīng)：保障土地供應(yīng)，重新推出限價(jià)房政策要點(diǎn)：“各地要增加土地28保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善政策要點(diǎn)：“各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！闭呓庾x：加大保障房建設(shè)力度，目的是調(diào)整中長(zhǎng)期社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房?jī)纱笞》矿w系2011年，全國(guó)保障房建設(shè)規(guī)?；蜻_(dá)1000萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)72.4%，相比2010年增加420萬(wàn)套2011年廣州計(jì)劃通過(guò)各種形式提供10萬(wàn)套保障房各級(jí)政府落實(shí)1000套保障房建設(shè)計(jì)劃保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善政策要點(diǎn)：“各地要通過(guò)新建、29地方政府：能否落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵政策要點(diǎn)：“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！闭呓庾x：中央與地方的博弈，過(guò)去地方政府對(duì)中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問(wèn)責(zé)機(jī)制能否落實(shí)是關(guān)鍵，但地方政府的壓力無(wú)疑是增加。地方政府：能否落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵政策要點(diǎn)：“落實(shí)住30重慶、上海率先試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅1月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)同意在部分城市進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，具體征收辦法由試點(diǎn)省、自治區(qū)、直轄市自行制定同日晚，重慶、上海均公布了各自的房產(chǎn)稅征收細(xì)則重慶、上海房產(chǎn)稅細(xì)則對(duì)比重慶、上海率先試點(diǎn)開(kāi)征房產(chǎn)稅1月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)同意在部分31房產(chǎn)稅根據(jù)地方實(shí)際制定，力度不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限重慶、上海均根據(jù)自身城市特征制定房產(chǎn)稅細(xì)則，且力度均不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限可見(jiàn)，地方政府在制定房產(chǎn)稅方案時(shí)，會(huì)結(jié)合自身實(shí)際，不會(huì)打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不會(huì)放棄“土地財(cái)政”另外，三部委表示，“條件成熟時(shí)，在統(tǒng)籌考慮對(duì)基本需求居住面積免稅等因素的基礎(chǔ)上，在全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅?！狈慨a(chǎn)稅根據(jù)地方實(shí)際制定，力度不大，對(duì)市場(chǎng)影響有限重慶、上海均32政策出臺(tái)

新政解讀

后市展望：需求受抑制成交量回落，房?jī)r(jià)小幅震蕩政策出臺(tái)

新政解讀

后市展望：需求受抑制成交量回落，房?jī)r(jià)小幅33調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)需求影響直接不同客戶所受影響豪宅買家、投資客受限購(gòu)影響最直接，或會(huì)在地方細(xì)則出臺(tái)前購(gòu)買首改買家首付門檻提高，部分實(shí)力一般的買家或會(huì)觀望首次置業(yè)者受影響較小，但較易受政策影響而觀望后市研判高端住宅趁細(xì)則出臺(tái)前加快出貨，買家提前購(gòu)買地方細(xì)則出臺(tái)后，成交萎縮，市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的觀望和消化期商務(wù)公寓、商鋪間接受益外圍首置型樓盤受影響較小，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)更集中到外圍，帶動(dòng)整體均價(jià)回落價(jià)格預(yù)計(jì)將會(huì)平穩(wěn)，個(gè)別樓盤降價(jià)促銷調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)需求影響直接不同客戶所受影響34預(yù)計(jì)成交量回落，房?jī)r(jià)小幅震蕩，但長(zhǎng)期趨勢(shì)仍需看經(jīng)濟(jì)基本面的變化從歷年調(diào)控看，平抑的調(diào)控政策均使廣州樓市成交量短期下滑，一般4-6個(gè)月左右。由于現(xiàn)今市場(chǎng)對(duì)政策的消化周期逐漸縮短，成交量反彈更快，政策頻率亦提高，成交量波動(dòng)會(huì)更明顯從經(jīng)驗(yàn)看，價(jià)格下調(diào)較難，當(dāng)政策效應(yīng)累積，市場(chǎng)信心不足，需求萎縮，樓價(jià)才會(huì)下降。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)信心依然較足，強(qiáng)通脹預(yù)期下，房?jī)r(jià)上漲具備支撐。但由于中央一年來(lái)的調(diào)控力度空前，短期內(nèi)消費(fèi)者信心或受影響，預(yù)計(jì)短期的小幅震蕩可能存在。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)仍需看經(jīng)濟(jì)基本面的變化。備注：以上數(shù)據(jù)為備案數(shù)收緊信貸，抑制投資營(yíng)業(yè)稅免稅年限由2年調(diào)為5年、加息90/70政策價(jià)量短期受影響，但樓價(jià)很快又快速上漲07年9月：二套房貸新政，加息，抑制投資經(jīng)濟(jì)危機(jī)疊加影響，價(jià)格下降，成交量大幅萎縮，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)收緊信貸，抑制投資：05年6月征收營(yíng)業(yè)稅、差別化契稅、加息市場(chǎng)短期受影響，但很快價(jià)量繼續(xù)上升寬松貨幣政策：08年9月開(kāi)始降息，09年1月開(kāi)始執(zhí)行房貸優(yōu)惠政策量?jī)r(jià)齊漲，房?jī)r(jià)再度大幅飆升中央四次出臺(tái)調(diào)控措施，多次收緊房貸、限購(gòu)，抑制投資投機(jī)購(gòu)房預(yù)計(jì)成交量逐漸回落，房?jī)r(jià)短期出現(xiàn)震蕩預(yù)計(jì)成交量回落，房?jī)r(jià)小幅震蕩，但長(zhǎng)期趨勢(shì)仍需看經(jīng)濟(jì)基本面的變35針對(duì)連云港市場(chǎng)的研判：連云港作為3線城市，一向?qū)τ谡叩挠绊懀磻?yīng)相對(duì)比較滯后，而且連云港的房?jī)r(jià)，相對(duì)江蘇省其他城市不屬于高房?jī)r(jià)，在全國(guó)排名第73位，針對(duì)沿海城市，連云港人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)始終顯得相對(duì)滯后，2011年市政府的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)為力爭(zhēng)14%，2006-2010年間基本處于13%的增長(zhǎng)速度。我們認(rèn)為：根據(jù)GDP與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度的關(guān)系，連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)比較旺盛的增長(zhǎng)期，就城市發(fā)展前景而言，有很大的提升空間。由大開(kāi)發(fā)商踴躍進(jìn)入的程度可見(jiàn)一斑，但是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人口的涌入顯得尤為重要。

但是由于新政的影響，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)速度可能受到影響，不排除在中途出現(xiàn)大的震蕩（例如2008年）。未來(lái)整體勢(shì)態(tài)必定上行，但是在銷售過(guò)程中應(yīng)該把握好節(jié)奏。我們認(rèn)為需要在上半年盡量出貨，實(shí)現(xiàn)大面積的可銷售房屋，把銷售節(jié)點(diǎn)盡量前放，以應(yīng)對(duì)后期不斷的調(diào)控措施。

針對(duì)連云港市場(chǎng)的研判：36——謝謝聆聽(tīng)————謝謝聆聽(tīng)——37演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！382011年2月新“國(guó)八條”與房產(chǎn)稅解讀2011年2月新“國(guó)八條”與房產(chǎn)稅解讀39兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)2011年1月26日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，俗稱新“國(guó)八條”2011年1月27日，《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》、《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》公布政策出臺(tái)背景如何？對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾許？?jī)商靸?nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)兩天內(nèi)，兩大調(diào)控政策相繼出臺(tái)40政策出臺(tái):經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼

新政解讀

后市展望政策出臺(tái):經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼

新政解41政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)42中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)任務(wù)：布局十二五，抑制樓市過(guò)熱以強(qiáng)壯實(shí)體經(jīng)濟(jì)2010年經(jīng)濟(jì)增速好于預(yù)期，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型逼切性提高：2010年GDP增長(zhǎng)10.3%，好于市場(chǎng)預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的進(jìn)一步夯實(shí)，國(guó)內(nèi)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的逼切性提高。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型需要抑制樓市過(guò)快增長(zhǎng)，引導(dǎo)資金重回實(shí)體：2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來(lái)的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)樓市樓市高漲吸引實(shí)體資金流入引導(dǎo)資金回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)任務(wù)：布局十二五，抑制樓市過(guò)熱以強(qiáng)壯實(shí)體經(jīng)濟(jì)20143存款準(zhǔn)備金率：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境：緊縮流動(dòng)性與抑制樓市并舉，以控制經(jīng)濟(jì)、通脹雙熱經(jīng)濟(jì)、通脹活躍度雙熱：11、12月CPI分別達(dá)5.1%和4.6%，11月PMI達(dá)55.2%，雖然12月略有下降，但未來(lái)經(jīng)濟(jì)仍存過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。抑樓市、收流動(dòng)性以穩(wěn)經(jīng)濟(jì)：當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)間主要的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)在于過(guò)熱而非經(jīng)濟(jì)降溫，抑制樓市有助于經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)、防止經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。另外，央行于2010年末段時(shí)間及2011年初亦快步上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率，以控制通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)活躍度：過(guò)熱偏熱適中衰退通脹水平：過(guò)熱偏熱適中通縮圖例樓市政策：出臺(tái)緊縮性樓市政策出臺(tái)鼓勵(lì)性樓市政策注：2011年1月經(jīng)濟(jì)活躍度和通脹水平為預(yù)估水平。當(dāng)月加存款準(zhǔn)備金率當(dāng)月降存款準(zhǔn)備金率利率：當(dāng)月加息當(dāng)月減息存款準(zhǔn)備金率：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境：緊縮流動(dòng)性與抑制樓市并舉，以控制44政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)45全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q12月份，十個(gè)品牌發(fā)展商新增土地儲(chǔ)備的用地面積合計(jì)為666萬(wàn)平方米，環(huán)比11月大幅上升199%。12月的新增土地儲(chǔ)備量是2010年內(nèi)的第二高峰，僅略次于10月的新增土地儲(chǔ)備量。購(gòu)地金額亦從7月份開(kāi)始呈回升的態(tài)勢(shì)，尤其是8月份市場(chǎng)明顯回暖后，拿地金額的升勢(shì)更明顯。至12月份，開(kāi)發(fā)商拿地金額達(dá)到本年度的最高峰值503億元。年未供地量增加、發(fā)展商年內(nèi)銷售業(yè)績(jī)好、資金充裕以及對(duì)后市仍樂(lè)觀等因素，都促進(jìn)了土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌根據(jù)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)月報(bào)統(tǒng)計(jì)全國(guó)土地市場(chǎng)持續(xù)升溫，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q12月份，十個(gè)品牌發(fā)46開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，近期多個(gè)城市地王頻現(xiàn)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，近期多個(gè)城市地王頻現(xiàn)47政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)背景社會(huì)經(jīng)濟(jì)489.29政策逐漸消化，預(yù)期政策收緊或致購(gòu)房成本增加，購(gòu)房需求釋放9.29政策逐漸消化，需求逐漸釋放新政后，各地樓價(jià)并未出現(xiàn)回落，仍保持小幅上漲，需求再度逐漸釋放1月上半月流動(dòng)性回復(fù)寬松一定程度上刺激了需求銀行年初放貸沖動(dòng)再起，預(yù)計(jì)1月銀行放貸超1.2萬(wàn)億首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消，擔(dān)心購(gòu)房成本增加而入市1月中旬以來(lái)，南京、深圳、廣州等城市先后傳出首套房貸利率8.5折即將取消的消息而目前，已有部分銀行將首套房貸利率優(yōu)惠調(diào)整為基準(zhǔn)利率的9折對(duì)政策收緊預(yù)期增加，部分客戶提前入市隨著調(diào)控的深入，市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)一步收緊的預(yù)期逐漸增加，部分客戶擔(dān)心房貸再次收緊，特別是首套、二套首付成數(shù)提高而果斷入市部分城市擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)、限購(gòu)政策的出臺(tái)而提前購(gòu)房規(guī)避政策影響9.29政策逐漸消化，預(yù)期政策收緊或致購(gòu)房成本增加，購(gòu)房需求4912月-1月中：全國(guó)一手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖自12月開(kāi)始，各地成交已經(jīng)普遍較11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交繼續(xù)回暖，大部分城市成交量對(duì)比上年同期均有所增長(zhǎng)。12月-1月中：全國(guó)一手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖自12月開(kāi)始，各5012月：全國(guó)二手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖12月開(kāi)始，全國(guó)二手樓市同樣迎來(lái)一波回暖行情，成交量比11月普遍有較大回升12月：全國(guó)二手住宅市場(chǎng)成交明顯回暖12月開(kāi)始，全國(guó)二手樓市51全國(guó)各地樓市成交均價(jià)依然上漲自12月開(kāi)始主要城市商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲部分下跌城市主要受成交影響結(jié)構(gòu)性下降全國(guó)各地樓市成交均價(jià)依然上漲自12月開(kāi)始主要城市商品住宅價(jià)格52廣州：12月開(kāi)始一手住宅市場(chǎng)成交逐步回暖2010年9-10月，廣州樓市迎來(lái)一個(gè)推售和成交的爆發(fā)期在“9.29”新政、廣州細(xì)則出臺(tái)以及亞運(yùn)會(huì)舉行的雙重影響下，10月下半月至11月，廣州樓市推售和成交下降明顯但在亞運(yùn)后，廣州一手住宅市場(chǎng)成交逐步回暖，從周度網(wǎng)簽套數(shù)看，中心城區(qū)和外圍區(qū)域簽約量都呈持續(xù)上升趨勢(shì)。

廣州：12月開(kāi)始一手住宅市場(chǎng)成交逐步回暖2010年9-10月53廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)業(yè)主惜售、封盤、返價(jià)現(xiàn)象增加，盤源進(jìn)一步減少；供需矛盾下，買家入市更積極，成交速度有所加快，二手網(wǎng)簽后增加的稅費(fèi)未能有效阻止買家入市的步伐，價(jià)格接受度有所提高，剛性需求、投資需求入市積極，二手樓價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)；但受制于盤源供應(yīng)不足、房貸嚴(yán)控、限購(gòu)等因素，1月二手交投量未有進(jìn)一步放量，大致與上月差不多，淡季不淡。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富置業(yè)，1月數(shù)據(jù)至27日廣州二手：1月需求旺盛，淡季不淡，樓價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)業(yè)主惜售、封54小結(jié)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼2011年是“十二五”的開(kāi)篇之年，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)重大，產(chǎn)業(yè)發(fā)展與支持創(chuàng)新均需要資金扶持。一段時(shí)間以來(lái)的樓市上漲吸引了大批資金“棄實(shí)體入樓市”，當(dāng)前需要抑制樓市過(guò)熱使資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)；2010年國(guó)務(wù)院先后三次部署調(diào)控工作，盡管調(diào)控取得一定成效，但是調(diào)控后市場(chǎng)很快回暖；特別是自2010年4季度以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分城市住房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭，限購(gòu)城市周邊地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)再現(xiàn)上漲苗頭；因此，在2011年1月，中央再度出手調(diào)控樓市。小結(jié)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及樓市再度量?jī)r(jià)齊升引致調(diào)控加碼2011年是“55政策出臺(tái)

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺(tái)，顯示政府調(diào)控決心大

后市展望政策出臺(tái)

新政解讀：調(diào)控政策密集出臺(tái)，顯示政府調(diào)控決心大

后56新“國(guó)八條”出臺(tái)與房產(chǎn)稅開(kāi)征政策疊加與組合發(fā)揮作用限購(gòu)范圍擴(kuò)大，更嚴(yán)格（擁有2套后不能再購(gòu)房）二套房首付款不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍上海重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅樓市保障房政府監(jiān)管土地政策財(cái)稅政策信貸金融房貸：二套最低首付6成土地競(jìng)買必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)主要城市擁有2套后不能再購(gòu)房嚴(yán)格實(shí)行地方政府問(wèn)責(zé)制加快建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)多種方式增加保障房供應(yīng)廣州2011年計(jì)劃供應(yīng)10萬(wàn)套上海重慶開(kāi)征房產(chǎn)稅不足5年全額征收營(yíng)業(yè)稅加強(qiáng)土地增值稅征管的監(jiān)督增加土地供應(yīng)大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”加強(qiáng)閑置土地處置新“國(guó)八條”出臺(tái)與房產(chǎn)稅開(kāi)征政策疊加與組合發(fā)揮作用樓市保障房57價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅政策要點(diǎn)：“2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布?！闭呓庾x：“價(jià)格控制目標(biāo)”的制定是基于各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)等，政府的目的并非是讓房?jī)r(jià)下降，而是希望房?jī)r(jià)保持一個(gè)和經(jīng)濟(jì)、收入增速較為匹配的增速。廣州市2011年無(wú)論經(jīng)濟(jì)還是人均收入增長(zhǎng)目標(biāo)均為11%左右，預(yù)計(jì)廣州市政府制定的“價(jià)格目標(biāo)”會(huì)有10-15%左右的漲幅。地方“價(jià)格控制目標(biāo)”存在不確定性，若是保持一定合理的升幅，則推升市場(chǎng)預(yù)期；若指標(biāo)定得較低，地方政府調(diào)控壓力增加，對(duì)市場(chǎng)的行政干預(yù)或會(huì)加大，如限制高端住宅的簽約等價(jià)格控制：地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)仍會(huì)保持合理的漲幅政策要58限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)行情政策要點(diǎn)：“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”政策解讀：首次置業(yè)不受限購(gòu)影響，短期將陷入一定觀望，待一季度地方政府制定的價(jià)格控制目標(biāo)明朗后，才會(huì)根據(jù)實(shí)際考慮是否入市三次及以上高端置業(yè)需求直接受限購(gòu)影響，預(yù)計(jì)細(xì)則出臺(tái)前高端市場(chǎng)將有一輪集中推貨、搶購(gòu)行情，同時(shí)高端物業(yè)價(jià)格將保持平穩(wěn)，但不排除部分開(kāi)發(fā)商為搶時(shí)間搶客源推出促銷活動(dòng)。而在各地細(xì)則出臺(tái)后且限購(gòu)政策被嚴(yán)格執(zhí)行，高端市場(chǎng)將隨即陷入低迷國(guó)八條限購(gòu)政策與廣州現(xiàn)行限購(gòu)政策對(duì)比限購(gòu)：對(duì)首次置業(yè)影響不大，高端市場(chǎng)在細(xì)則出臺(tái)前將出現(xiàn)一輪搶購(gòu)59限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)限購(gòu)措施利好周邊不限購(gòu)區(qū)域，帶動(dòng)成交量增長(zhǎng)2010年10月15日，廣州出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，在十區(qū)實(shí)行限購(gòu)，增城、從化不在限購(gòu)范圍，細(xì)則執(zhí)行后，增城、從化成交比例增加明顯由于此輪調(diào)控力度空前，且增城、從化近期價(jià)格出現(xiàn)較快上漲，在新一輪限購(gòu)細(xì)則制定時(shí)，有可能被納入限購(gòu)范圍限購(gòu)：促使需求流入周邊不限購(gòu)地區(qū)，帶動(dòng)周邊地區(qū)成交量的增長(zhǎng)限60房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策要點(diǎn)：“對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?！闭呓庾x：目前廣州有約4成購(gòu)房需求為二次置業(yè)，政策影響面較廣對(duì)于資金較為充裕的改善型客戶，首付提高1成影響不大，需要購(gòu)買的客戶仍會(huì)購(gòu)買對(duì)于資金不充裕的客戶，或暫緩置業(yè)計(jì)劃，或根據(jù)自身的資金實(shí)力降低要求；而部分開(kāi)發(fā)商或針對(duì)此類客戶，采取幫客戶先墊1成首付的方式應(yīng)對(duì)最低首付利率國(guó)八條6成基準(zhǔn)利率1.1倍9.29政策5成基準(zhǔn)利率1.1倍國(guó)八條與9.29政策二套房貸政策對(duì)比一手市場(chǎng)：廣州4成需求受影響房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策要點(diǎn)：“61房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策規(guī)定，二套住宅房貸首付六成。實(shí)際操作中，由于銀行評(píng)估價(jià)較實(shí)際價(jià)格略偏低，加上高額稅費(fèi)，二手住宅實(shí)際首付約七成。

改善型買家比例約30%，其中約15%短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付。這部分改善型買家的經(jīng)濟(jì)承受力產(chǎn)生一定的挑戰(zhàn)；長(zhǎng)線投資型買家約占10%，其中約3%的長(zhǎng)線投資客短時(shí)間內(nèi)難以承受七成首付；由于二手樓市首次置業(yè)比例較高，實(shí)際受二套房貸首付六成政策影響的買家約有兩成；二手樓市中約有兩成買家擁有三套住宅，改善型買家多為賣舊房換新房的買家。表：2010年廣州各類型二手買家占比、受房貸政策實(shí)際影響比例以及擁有三套住宅的比例

（單位：%）二手市場(chǎng)：首次置業(yè)比例高，首付六成和三套限購(gòu)政策實(shí)際只影響約兩成二手買家房貸：二套房貸首付提高對(duì)一手市場(chǎng)影響大于二手市場(chǎng)政策規(guī)定，二62商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道新政下，商務(wù)商用物業(yè)按揭最低首付較二套房貸低一成，且商務(wù)商業(yè)物業(yè)貸款不計(jì)套數(shù)，優(yōu)勢(shì)明顯商務(wù)商用物業(yè)市場(chǎng)成交量將上升，開(kāi)發(fā)商也將趁機(jī)提高價(jià)格有條件的開(kāi)發(fā)商也將改變銷售策略，推售商務(wù)公寓、商鋪等最低首付利率第二套住宅6成基準(zhǔn)利率1.1倍商務(wù)商用物業(yè)5成基準(zhǔn)利率1.1倍第二套住宅與商用物業(yè)貸款政策對(duì)比2010年四季度（9.29新政后）消費(fèi)者調(diào)查商務(wù)商用物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)，成交價(jià)量將進(jìn)入上升軌道新政下，商務(wù)商用63營(yíng)業(yè)稅：長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素例子：某5年內(nèi)次新住宅目前的轉(zhuǎn)售的總價(jià)為200萬(wàn)，若2009年購(gòu)入的總價(jià)為150萬(wàn)，發(fā)票齊全，其營(yíng)業(yè)稅在“新國(guó)八條”前后增幅如下表：新政前（增值部分×5.5%）新政后（全額×5.5%）差額（200-150）×5.5%=2.75萬(wàn)200×5.5%=11萬(wàn)8.25萬(wàn)新政后，營(yíng)業(yè)稅增幅較大，交易成本大幅增加。短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，買家消化政策會(huì)產(chǎn)生一定的猶豫。但從中長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅并不能成為影響二手樓市的重要因素。從目前情況看，二手網(wǎng)簽等措施并不能完全消除報(bào)低價(jià)避稅的現(xiàn)象；5年內(nèi)次新房并非二手樓市的主流盤源供給，大部分是5年以上的物業(yè)；二手樓市多實(shí)行“實(shí)收”制，營(yíng)業(yè)稅增加的成本實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁到買家身上；5年內(nèi)次新房的承接者多為較高端買家；營(yíng)業(yè)稅增加實(shí)際上相當(dāng)于樓價(jià)上漲3~5%，從目前中心城區(qū)二手樓市偏緊的供求關(guān)系看，交易成本增加3~5%并不難接受；對(duì)增城、花都、南沙等一手盤供應(yīng)量大、一手價(jià)格不高的外圍區(qū)域影響會(huì)相對(duì)較大從歷史經(jīng)驗(yàn)以及目前市場(chǎng)情況看，影響二手樓市的最關(guān)鍵因素仍然是經(jīng)濟(jì)情況、供求關(guān)系、業(yè)主惜售、通脹以及房貸政策等。營(yíng)業(yè)稅：長(zhǎng)期看，營(yíng)業(yè)稅政策不會(huì)成為影響二手樓市的重要因素例子64拿地資金來(lái)源說(shuō)明：目的是防止國(guó)際熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)：“加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明?！闭呓庾x：加強(qiáng)拿地資金管理，目的是防止國(guó)際熱錢涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年國(guó)際上寬松的貨幣環(huán)境以及人民幣升值因素，使我國(guó)面臨更大的熱錢沖擊，進(jìn)一步助長(zhǎng)國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期。2010年下半年我國(guó)新增外匯占款快速增加，10至12月每月均超過(guò)3000億元以上的水平，境外資本的流入壓力明顯增大。實(shí)際操作可能有較大的靈活空間拿地資金來(lái)源說(shuō)明：目的是防止國(guó)際熱錢涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)政策要點(diǎn)：65供應(yīng)：保障土地供應(yīng)，重新推出限價(jià)房政策要點(diǎn)：“各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。2011年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款?！闭呓庾x：預(yù)計(jì)廣州市今年將重新推出限價(jià)房用地，會(huì)對(duì)周邊的商品房造成一定的影響；廣州市政府要保證土地供應(yīng)量，預(yù)計(jì)部分三舊改造項(xiàng)目走公開(kāi)招拍掛形式2010年原計(jì)劃供應(yīng)限價(jià)房地塊供應(yīng)：保障土地供應(yīng)，重新推出限價(jià)房政策要點(diǎn)：“各地要增加土地66保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善政策要點(diǎn)：“各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)?！闭呓庾x：加大保障房建設(shè)力度，目的是調(diào)整中長(zhǎng)期社會(huì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立“雙軌制”，即商品房和保障房?jī)纱笞》矿w系2011年，全國(guó)保障房建設(shè)規(guī)?；蜻_(dá)1000萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)72.4%，相比2010年增加420萬(wàn)套2011年廣州計(jì)劃通過(guò)各種形式提供10萬(wàn)套保障房各級(jí)政府落實(shí)1000套保障房建設(shè)計(jì)劃保障房：推進(jìn)“雙軌制”建立和完善政策要點(diǎn)：“各地要通過(guò)新建、67地方政府：能否落實(shí)問(wèn)責(zé)機(jī)制是政策執(zhí)行的關(guān)鍵政策要點(diǎn)：“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任?！闭呓庾x：中央與地方的博弈，過(guò)去地方政府對(duì)中央政策的執(zhí)行力度大打折扣，問(wèn)責(zé)機(jī)制能否落實(shí)是關(guān)鍵，但地方政府的壓力無(wú)疑是