新天地現(xiàn)階段營銷思路與商業(yè)定位報告課件

新天地現(xiàn)階段營銷思路與商業(yè)定位報告新天地現(xiàn)階段營銷思路與商業(yè)定位報告1報告整體思路項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目本體商業(yè)分析新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身價值體系項目商業(yè)整體定位項目業(yè)態(tài)如何規(guī)劃如何開展招商工作報告整體思路項目基本理解項目本體商業(yè)分析2項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及3項目地段道路交通周邊配套技術(shù)指標項目意義項目屬性界定核心問題思考項目意義4項目地段未來項目區(qū)位將成為祿豐北城片區(qū)的城市中心，新城拓展的一線區(qū)域。老城區(qū)項目位于北城新區(qū)，與老城區(qū)隔河對望連接?xùn)|河的大橋使新城與老成實現(xiàn)道路無縫對接。本項目剛好位于兩城交匯的中心中軸上。本項目東河項目地段未來項目區(qū)位將成為祿豐北城片區(qū)的城市中心，新城拓展的5僅有世紀大道一條道路，可直接通向老成中心區(qū)。南北向的星宿大道和規(guī)劃道路尚未成型，不能實現(xiàn)項目四通八達。整體交通可達性較弱。目前周邊道路環(huán)境不利于樹立項目的形象與檔次。項目地目前僅有一條規(guī)范主干道。北向規(guī)劃中道路與星宿大道尚未建設(shè)，目前交通可達性差。通過世紀大道通往老成中心需3分鐘車程。西側(cè)的侏羅紀大道延長線可通往楚雄。目前過往項目的交通車輛過往稀少，交通出行極不便利。道路交通侏羅紀大道延長線至楚雄僅有世紀大道一條道路，可直接通向老成中心區(qū)。南北向的星宿大道6

項目目前基礎(chǔ)設(shè)施不完善，本體配套匱乏。東、西、北三個方向均為農(nóng)田，缺乏城市跡象，三個方向無生活配套設(shè)施；但南向的“翡翠灣”商業(yè)配套齊全，主要以社區(qū)生活配套和連鎖大型娛樂商業(yè)為主。項目可享受到這一類成熟配套。

周邊配套項目1公里內(nèi)配套：調(diào)查子項描述評級教育配套金山小學(xué)（緊鄰項目）、職中（正在建設(shè)）、縣一幼、松園中學(xué)

A生活配套設(shè)施翡翠灣社區(qū)生活配套、喜多多超市B娛樂休閑配套翡翠灣大型娛樂配套C醫(yī)療配套縣人民醫(yī)院A說明：A級代表非常好，B級代表良好、C級代表一般、D級代表較差。

項目目前基礎(chǔ)設(shè)施不完善，本體配套匱乏。東、西、北三個方向均7指標關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的洋房+多層、集中商業(yè)、幼兒園。技術(shù)指標總體用地面積：342517㎡（510畝）一期用地面積：㎡一期總建筑面積：75066.48㎡一期容積率：1.88覆蓋率：31.8%其中住宅面積59063.66㎡：商業(yè)：15402.82㎡指標關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的洋房+多層、集中商業(yè)、幼8從物業(yè)類型理解：祿豐城市發(fā)展升級之作.從多層到小高層物業(yè)的升級產(chǎn)品;從項目區(qū)位理解：老城區(qū)向北城新區(qū)承上啟下的點睛之作,祿豐城市后花園；從開發(fā)立意理解：引領(lǐng)居住品質(zhì)生活和商業(yè)潮流所向的綜合類產(chǎn)品。項目建設(shè)意義從物業(yè)類型理解：從項目區(qū)位理解：從開發(fā)立意理解：項目建設(shè)意義9項目屬性界定：北城中心·綜合型大社區(qū)·祿豐城市后花園項目屬性界定城市交界處項目位于老城與新城交界處重點發(fā)展區(qū)域之一處于未來規(guī)劃的北城中心片區(qū)，前景廣闊交通距離近、綜合配套缺乏新老城交界來往各地便捷，但綜合配套設(shè)施缺乏區(qū)域?qū)傩浴背且?guī)劃新區(qū)：祿豐城市后花園項目屬性——大規(guī)模綜合型社區(qū)大規(guī)模項目總占地約畝，在整個祿豐而言，屬于大規(guī)模項目綜合型項目規(guī)劃有洋房、小高層、集中商業(yè)，構(gòu)建城市綜合體性質(zhì)產(chǎn)品類型項目屬性界定：北城中心·綜合型大社區(qū)·祿豐城市后花園項目屬性10項目基本理解

市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略11市場背景1

本地房地產(chǎn)市場近兩年迅猛發(fā)展，經(jīng)歷了前期大量一手住宅放量、市場消化后.目前市場上存在的二手房數(shù)量巨大。同期的二手房量、價沖擊一手房市場現(xiàn)象明顯。

09-11年市場供應(yīng)量為2543套，已基本銷售完畢。按照目前祿豐60%的空置率算，保守來說目前二手住房市場供應(yīng)達1000套以上，均價在2750元/㎡左右，這部分產(chǎn)品已具備直接入住的條件，或以形成成熟的社區(qū)商業(yè)配套。而正是這類產(chǎn)品，從供應(yīng)量、供應(yīng)價格和成熟度上將與同在這一時期期推出的本項目形成直接競爭市場供應(yīng)格局市場背景1本地房地產(chǎn)市場近兩年迅猛發(fā)展，經(jīng)歷12市場背景2

由于本地房地產(chǎn)市場近年來供應(yīng)以多層洋房為主，消費者對于多層的依賴性強導(dǎo)致小高層、高層這類產(chǎn)品在接受度上產(chǎn)生一定抗性。而本項目剩余產(chǎn)品均以小高層為主，在市場意義上，我們在本地市場上屬于“第一個吃螃蟹的人”。承擔市場引導(dǎo)者的角色。產(chǎn)品更新與市場接受度關(guān)系之前市場所形成的消費習(xí)慣新產(chǎn)品面市消費行為改變順應(yīng)市場變化抗性市場趨勢觀望接受適應(yīng)X√√√時間周期？從新產(chǎn)品面市，到市場最終適應(yīng)并接受此類產(chǎn)品，需要經(jīng)過一個時間周期的考證；由于產(chǎn)品的不可比性，以及市場的最終朝向性，使得消費者經(jīng)過一段時間的觀望后最終只能選擇接受新產(chǎn)品，這個時間周期是不可避免的。市場背景2由于本地房地產(chǎn)市場近年來供應(yīng)以多層洋13市場背景3本項目雖然處于準現(xiàn)房狀態(tài)，同時又是目前市場上唯一在銷售的一手住房產(chǎn)品，在市場上無同質(zhì)競爭項目正因為如此，消費者從心理上往往容易將本項目于目前正在供應(yīng)的二手房項目作比較，相對于其他項目景觀、既買即入住、小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施程度等方面，本項目現(xiàn)階段難以從市場上同期存在的二手房項目中獨樹一幟，不具備相對有吸引力的賣點。景觀小品節(jié)點展示小區(qū)道路交通展示小區(qū)主景觀展示主入口標識展示同期競爭的二手房項目競爭優(yōu)勢所在競爭項目品質(zhì)市場背景3本項目雖然處于準現(xiàn)房狀態(tài)，同時又是目前市場上14市場背景下阻礙銷售的關(guān)鍵問題Question1項目如何在大量二手房擠壓市場的競爭影響下，最大程度挖掘市場需求？Question3項目如何在因前期口碑流失、品質(zhì)受損的情況下，重新確立本體價值、挖掘新一輪的忠實客群？Question2項目如何在入市價格超出市場預(yù)期的情況下，解決總價提高的抗性，同時引領(lǐng)小高層產(chǎn)品售賣潮流？Question4項目商業(yè)部分如何有效的延續(xù)并補充城市和片區(qū)商業(yè)需求缺口；最終依靠商業(yè)價值的產(chǎn)出帶動整盤價值的提升？市場背景下阻礙銷售的關(guān)鍵問題Question1Questio15項目基本理解

市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略16核心策略一：體驗式營銷（小區(qū)內(nèi)部節(jié)點、賣場內(nèi)外、樣板間包裝；展示+體驗）賣場路口導(dǎo)示工地入口標識大廣告看板景觀節(jié)點外立面先行小區(qū)標識系統(tǒng)道路修建體驗式組合樣板間展示小區(qū)內(nèi)部分景觀節(jié)點的修建世紀大道延長線道路旁建筑外立面先行呈現(xiàn)至少保證一條由外部通往小區(qū)內(nèi)部的道路修建完善小區(qū)標識系統(tǒng)導(dǎo)入，增強整體品質(zhì)感賣場門口導(dǎo)示牌戶外廣告主題工地入口標識展示設(shè)置部分戶型樣板房關(guān)鍵點：以小區(qū)內(nèi)部部分景觀、道路外立面先行呈現(xiàn)、標識系統(tǒng)的打造，營造小區(qū)即將成型的氛圍，以局部設(shè)置的展示提升整體物業(yè)品質(zhì)和居住感，吸引客戶眼球，促進銷售。核心策略一：體驗式營銷（小區(qū)內(nèi)部節(jié)點、賣場內(nèi)外、樣板間包裝；17部分景觀先行呈現(xiàn)進入工地入口的道路沿線小區(qū)景觀、內(nèi)部與第一排住宅之間的景觀先行展示，展示小區(qū)品質(zhì)部分景觀先行呈現(xiàn)進入工地入口的道路沿線小區(qū)景觀、內(nèi)部與第一排18外立面先行第一排住宅與靠近售樓中心部分的臨街商鋪外立面先行渲染社區(qū)即將成型的效果外立面先行第一排住宅與靠近售樓中心部分的臨街商鋪外立面先行19小區(qū)標識系統(tǒng)先行設(shè)置小區(qū)標識系統(tǒng)強化消費者對整個社區(qū)即將入住的感官意識小區(qū)標識系統(tǒng)先行設(shè)置小區(qū)標識系統(tǒng)20樣板間展示設(shè)置小高層產(chǎn)品2-3個戶型樣板間，給予消費者更直觀的產(chǎn)品展示樣板間展示設(shè)置小高層產(chǎn)品2-3個戶型樣板間，給予消費者21核心策略二：定向優(yōu)惠，“特權(quán)”營銷定向：仍然采用渠道營銷的方式，拋出定向優(yōu)惠措施。吸引企事業(yè)單位、政府機關(guān)等大型團體加入。給出專項優(yōu)惠，去化一部分產(chǎn)品，重新營造項目熱度的，實現(xiàn)資金回籠。借鑒“翡翠灣渠道營銷”成功案例特權(quán)內(nèi)容：1、教師團體憑教師資格證額外享受1個點優(yōu)惠；2、政府機關(guān)工作人員憑工作證明額外享受1個點優(yōu)惠；核心策略二：定向優(yōu)惠，“特權(quán)”營銷定向：借鑒“翡翠灣渠道營銷22核心策略三：客帶客優(yōu)惠利用客帶客，施加小恩惠的策略，給予老客戶一定特權(quán)優(yōu)惠，刺激客帶客情節(jié)促進剩余產(chǎn)品銷售?？蛶Э蛢?yōu)惠內(nèi)容：1、老客戶介紹新客戶成交，可贈送適當?shù)难b修基金或物業(yè)管理費。2、通過老客戶介紹成交的新客戶，可享受總房款適當優(yōu)惠。核心策略三：客帶客優(yōu)惠利用客帶客，施加小恩惠的策略23核心策略四：商業(yè)效應(yīng)帶動項目價值提升考慮到市場短期內(nèi)對小高層的接受度抗性，觀望情緒或?qū)⒊掷m(xù)至市場同類產(chǎn)品出現(xiàn)、價格與本項目形成對比后，消費者才會逐漸接受此類產(chǎn)品。在這一空檔期內(nèi)，依靠產(chǎn)品基本面包裝來釋放項目居住品質(zhì)或是定向優(yōu)惠策略，都只能解決項目一部分銷售。商業(yè)部分品質(zhì)塑造作為重點考慮，商業(yè)招商工作需及時跟進。商業(yè)部分在這一時期經(jīng)過重新定位包裝與主力店招商后，在同質(zhì)競爭項目面市時，本項目招商成果助推剩余產(chǎn)品面市，有了商業(yè)成果的強效支撐，項目賣點方面也能與其他項目區(qū)分開，形成無可比擬的競爭優(yōu)勢。有了商業(yè)支撐，整盤項目的價值會進入到一個新的高度。前期策略瓶頸本項目整盤價值提升、支撐市場高位價格的核心關(guān)鍵點在于依靠商業(yè)價值的產(chǎn)出，帶動整盤品質(zhì)和價值的提升在目前大背景不利的條件下，產(chǎn)品和市場，決定成敗核心價值拉伸策略核心策略四：商業(yè)效應(yīng)帶動項目價值提升考慮到市場短期內(nèi)對小高層24項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及251、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工26定位前需要深入分析的問題1、項目本體商業(yè)分析2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系定位前需要深入分析的問題1、項目本體商業(yè)分析2、新老城區(qū)商業(yè)271、項目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示1、項目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項目商業(yè)如何28集中商業(yè)區(qū)配套商業(yè)區(qū)臨街配套商業(yè)1、項目本體商業(yè)分析集配臨1、項目本體商業(yè)分析291、項目本體商業(yè)分析1、項目本體商業(yè)分析3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示1、項目本體商業(yè)分析1、項目本體商業(yè)分析3、項目商業(yè)如何揚長30百貨商場祿豐僅有的一家傳統(tǒng)百貨企業(yè)。一層主要經(jīng)營日常學(xué)習(xí)用品，二層主要經(jīng)營服裝、三層主要經(jīng)營家紡和玩具。以上的酒店。該店為當?shù)氐闹饕?、低檔消費品為主。經(jīng)營狀況一般百貨大樓百貨商場祿豐僅有的一家傳統(tǒng)百貨企業(yè)。一層主要經(jīng)營日常學(xué)習(xí)用品31生活超市當?shù)爻械闹饕頌橄捕喽?、華聯(lián)、鹿城大廈。皆為地方性超市，除鹿城大廈外，其余超市普遍規(guī)模偏小、業(yè)態(tài)單一、貨品單薄，競爭力較差，商業(yè)號召力弱。生活超市當?shù)爻械闹饕頌橄捕喽?、華聯(lián)、鹿城大廈。皆為地方32專營店（娛樂休閑）當?shù)氐膴蕵窐I(yè)以KTV為主，但管理水平的檔次有待提高。網(wǎng)吧相對比較豐富，但規(guī)模和檔次不足，多數(shù)網(wǎng)吧僅30至40臺電腦。茶吧的發(fā)展相對比較發(fā)達，主要茶吧的環(huán)境、檔次等都相對較佳。當?shù)氐拿廊菝腊l(fā)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，商戶的形象、檔次、品牌的程度都在快速提升。水浴方面具有一定的檔次和規(guī)模的場所不多，發(fā)展空間較大；健身行業(yè)則目前仍屬于空白。兒童娛樂行業(yè)方面，有小規(guī)模的玩具店、服裝店，但是缺乏一個具備綜合容納性的場所專營店（娛樂休閑）當?shù)氐膴蕵窐I(yè)以KTV為主，但管理水平的檔次33祿豐老城區(qū)的餐飲在惠民路、世紀大道、萬融街一帶形成了相對比較集中的餐飲區(qū)域。餐飲萬融街、惠民路集中了多家中高檔餐飲，成為主要的商務(wù)宴請區(qū)域。中低檔餐飲分布在老農(nóng)貿(mào)市場、北門街一帶。主要以燒烤和小火鍋形式出現(xiàn)祿豐老城區(qū)的餐飲在惠民路、世紀大道、萬融街一帶形成了相對比較34祿豐老城商業(yè)總體趨勢

祿豐老城商業(yè)經(jīng)歷了變遷和商業(yè)中心的遷移，發(fā)展情況不溫不火。老城整體來說，商業(yè)缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、規(guī)劃和管理，大部分已經(jīng)形成的商業(yè)區(qū)屬于散戶，小打小鬧門店成舊。但是：祿豐消費者的消費習(xí)慣奠定了一定的基礎(chǔ)，以娛樂、餐飲、服裝為代表的行業(yè)仍然有較大發(fā)展空間。同時，祿豐商業(yè)業(yè)態(tài)在延續(xù)市場消費習(xí)慣的同時，也存在巨大的挖掘空間。

啟示：祿豐老城商業(yè)總體趨勢啟示：35北片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀本案本項目商業(yè)北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)（翡翠灣）現(xiàn)有業(yè)態(tài)：北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)和集中娛樂業(yè)態(tài)為主；社區(qū)商業(yè)：煙酒、小型商超、茶吧、電信、建材商店等集中商業(yè)：KTV、水療會所、星級酒店、快捷商務(wù)酒店輻射范圍：翡翠灣、金瀾半島、世紀家園小區(qū)以及以娛樂為定向消費的城市人群，輻射人口超過2000人。缺陷：業(yè)態(tài)功能設(shè)置單一，不能滿足整個片區(qū)居住人群綜合性消費需求；難以輸出片區(qū)最大價值；吸納不到更廣泛的消費人群，使北片區(qū)在當?shù)厝诵哪恐幸恢碧幱谄h地帶。目前輻射范北片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀本案本項目商業(yè)北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)（翡翠灣）現(xiàn)有業(yè)態(tài)36北片區(qū)集中商業(yè)（翡翠灣）涵蓋定向娛樂消費業(yè)態(tài)（KTV、會所、水療）和城市旅游商業(yè)（酒店）缺口：具備提供整個社區(qū)日常必需品消費規(guī)模的超市有檔次、成規(guī)模的餐飲業(yè)態(tài)北片區(qū)集中商業(yè)（翡翠灣）37北市區(qū)社區(qū)商業(yè)一般社區(qū)生活配套商業(yè)；主要涵蓋小型便利店、建材、燈具店、電信、彩票服務(wù)網(wǎng)點等業(yè)態(tài)。缺口：餐飲、以及供社區(qū)娛樂休閑的茶吧、酒吧等北市區(qū)社區(qū)商業(yè)38北片區(qū)商業(yè)存在的問題1步行五分鐘北城新區(qū)一、位置較遠從項目地所屬的北片區(qū)步行至中心區(qū)，需要5分鐘，對于小型縣城消費者來說，普遍認為該片區(qū)較為偏僻，中心區(qū)商業(yè)輻射不到本片區(qū)。二、規(guī)模較小、業(yè)態(tài)單一本片區(qū)商業(yè)主要以住宅底商、集中娛樂配套商業(yè)等社區(qū)配套為主，社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，集中商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，主要滿足該片區(qū)住戶日常需要及其城市居民定向娛樂需要。導(dǎo)致本片區(qū)商業(yè)售價不高！北片區(qū)商業(yè)帶中心區(qū)北片區(qū)商業(yè)存在的問題1步行五分鐘北城新區(qū)一、位置較遠二、規(guī)模39提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)對本項目的啟示老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)已經(jīng)不能滿足因城市發(fā)展而產(chǎn)生的部分新增消費性需求，而北片區(qū)的商業(yè)發(fā)展也僅僅能滿足單一的、區(qū)域性的消費需求。我們認為本項目商業(yè)發(fā)展方向是要站在于滿足整個片區(qū)的綜合型需求并且配套于城市，融入和滿足城市部分定向需求的角度上，提供一個綜合型的定向服務(wù)商業(yè)場所。提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想城市對老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)已經(jīng)不能滿足因城403、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示1、項目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)41提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想市場啟示下本項目商業(yè)要突破的使命方向：方向一：片區(qū)商業(yè)功能的互補與整合

1、互補：本項目通過部分商業(yè)設(shè)置互補的娛樂業(yè)態(tài)與整個片區(qū)產(chǎn)生聯(lián)動與互補，使整個片區(qū)形成并具備統(tǒng)一、多樣、規(guī)范化的休閑娛樂功能。2、整合：整個北片區(qū)區(qū)域?qū)傩远ㄎ皇歉咂焚|(zhì)居住型片區(qū)，大部分城市居住人群的存在必然產(chǎn)生出各種生活必須消費性需求，而整個北片區(qū)缺乏一個定向綜合型消費場所來整個這一部分需求。本項目通過綜合型定向消費場所的設(shè)定，可刺激這一類需求，吸引這類人群進行消費。方向二：城市商業(yè)功能的創(chuàng)新創(chuàng)新1：祿豐整個地區(qū)，居民主力消費以娛樂休閑餐飲為主，除萬融街、惠民路外，整個城市缺乏一個統(tǒng)一、集中、特色的餐飲消費場所。而本項目通過設(shè)置集中特色餐飲，可有效吸納這一部分需求，形成一個祿豐新的標志性餐飲聚所。創(chuàng)新2：商業(yè)功能必須融入到城市，考慮到項目周邊教育資源豐富，可設(shè)置定向供兒童成長樂園的場所來釋放項目商業(yè)活力。不僅如此，每個城市中這一年齡段也是消費的主力群體。從這一消費群體中可衍生出多種定向消費業(yè)態(tài)，如兒童娛樂、教育培訓(xùn)、輕餐飲、書店、玩具店等等。所以在本項目設(shè)置兒童定向消費場所有很大的必要性。突破方向提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想突破方向421、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工43關(guān)鍵詞:1.5萬㎡城市潮流聚所，一站式休閑娛樂服務(wù)平臺翡翠灣1、契合中高端屬性開發(fā)特征2、塑造城市商業(yè)品牌形象3、大眾化，綜合型商業(yè)功能大眾化品牌高檔低檔本項目商業(yè)屬性定位關(guān)鍵詞:1.5萬㎡城市潮流聚所，一站式休閑娛樂服務(wù)平臺翡翠44本項目商業(yè)不僅滿足于社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個城市。整體規(guī)模的確定已經(jīng)注定本項目要承擔片區(qū)服務(wù)及城市配套功能，主要攻能點服務(wù)于片區(qū)，其廣義的使命是配套于城市。社區(qū)性功能本項目規(guī)劃小區(qū)約萬㎡，入住人口預(yù)計超過人，而周邊1000m內(nèi)生活人口更達約2000人以上，本項目第一使命應(yīng)該是滿足片區(qū)居民日常生活需要。區(qū)域性功能項目規(guī)劃商業(yè)面積約1.5萬㎡，規(guī)模上而言，屬于祿豐數(shù)一數(shù)二的大型集中商業(yè)，作為城市形象商業(yè)的高度，應(yīng)當承擔特定的城市定向需求功能。商業(yè)功能定位本項目商業(yè)不僅滿足于社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個45需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、46滿足四大消費需要：物質(zhì)+精神并存目的消費兒童成長樂園、銀行、藥店診所、打印店、婚慶必要消費大型超市、洗衣店、美容店餐飲消費特色美食一條街娛樂休閑健身、足療、酒吧、茶吧、書店、音像、紅色部分為主力店，橙色為次主力業(yè)態(tài)；兩大業(yè)態(tài)功能既配套于城市，又整合于片區(qū)；黑色部分為社區(qū)商業(yè)，服務(wù)于本社區(qū)，可輻射延展到周邊社區(qū)。商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)定滿足四大消費需要：物質(zhì)+精神并存目的消費兒童成長樂園、銀行、47商業(yè)功能分區(qū)A、新天地商業(yè)廣場功能定位：大型超市、健身房、婚慶、足浴養(yǎng)生會所、銀行網(wǎng)點B、新天地美食匯功能定位：各類特色美食總匯、咖啡吧、酒吧、茶吧、精品店C、功能定位：電信、藥店、便利店、餅屋等A、新天地兒童成長樂園大型兒童成長樂園、書店商業(yè)功能分區(qū)A、新天地商業(yè)廣場B、新天地美食匯C、A、新天48住宅社區(qū)建立隔離帶與商業(yè)活動社區(qū)動靜分開商業(yè)人流在A區(qū)最大程度集中進入商業(yè)區(qū)后通過B、C、D區(qū)分流出社區(qū)。整個商業(yè)區(qū)形成一個多面流通的人流模式ABCD隔離線商業(yè)人流動向模擬住宅社區(qū)建立隔離帶商業(yè)人流在ABCD隔離線商業(yè)人流動向模擬49需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、50招商在商業(yè)地產(chǎn)價值鏈中的作用土地獲取土地評估商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃定向招商商業(yè)運營開發(fā)建設(shè)物業(yè)散售公開招商物業(yè)整售招商在商業(yè)地產(chǎn)價值鏈中的作用土地獲取土地評估商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃51主力店選擇電影院大型超市兒童成長樂園足浴健身機構(gòu)次主力店選擇大型餐飲時尚酒吧、茶吧圖書城婚慶連鎖…………主力店建議主力店選擇次主力店選擇主力店建議52位置：A區(qū)功能：片區(qū)整合性商業(yè)/生活必需品購物對象：輻射整個北片區(qū)業(yè)態(tài)：超市/百貨/服裝/珠寶飾品/化妝品//兒童用品等規(guī)模：約2000-3000㎡形式：1F街鋪+1F內(nèi)鋪/2F/3F超市招商對象：美好家園面積要求：一般單層面積不低于2000㎡。主力旗艦店+專業(yè)化集中商業(yè)位置：A區(qū)主力旗艦店+專業(yè)化集中商業(yè)53位置：C區(qū)功能：社區(qū)、城市功能補充對象：輻射整個北片區(qū)甚至整個城市業(yè)態(tài)：兒童成長樂園、書城、培訓(xùn)機構(gòu)形式：整棟兒童成長專業(yè)樂園：兒童娛樂+教育培訓(xùn)位置：C區(qū)兒童成長專業(yè)樂園：兒童娛樂+教育培訓(xùn)54位置：B區(qū)功能：社區(qū)、城市功能補充和引領(lǐng)/專業(yè)化街區(qū)對象：輻射整個北片區(qū)甚至整個城市業(yè)態(tài)：各地小吃、飯莊、咖啡、茶吧、酒吧形式：內(nèi)街1F、2托4商鋪；4F設(shè)計需求：帶洗手間、部分預(yù)留油煙管道。新天地美食匯-特色餐飲美食城重慶大隊長、毋米粥、天地人酒樓、魔鍋坊、燒雞公火鍋、小曇所、古越牌坊、港粵名廚、金太陽香辣蟹、煲仔套飯、帕帕羅蒂面包、飛陽鐵板燒、澳門水佬榮、私享家、燕之屋、禾太郎、依蘭朵、陽光明媚涮涮吧、龍門魚府、大理風(fēng)味小吃、大廠腸旺米線、宜良小吃、樂樂多中式快餐、渝記老麻抄手、上海風(fēng)味小吃、金湯銀絲、等位置：B區(qū)新天地美食匯-特色餐飲美食城重慶大隊長、毋米粥、天55第一步，啟動廣場集中商業(yè)部分工程同時超市招商跟進（超市能滿足現(xiàn)有周邊社區(qū)的綜合購物需求，優(yōu)先給項目帶來人流量）第二步，啟動靠近學(xué)校的工程,同時兒童成長樂園、圖書城招商跟進（滿足城市及其周邊學(xué)校學(xué)生定向消費需求鞏固項目人流，制造熱度）第三步，啟動美食區(qū)商家招商，配合項目已交房入住。項目本身自住人群以及周邊社區(qū)居民能給這塊區(qū)域商家?guī)硐M人流支撐第四步，啟動臨街社區(qū)服務(wù)上業(yè)招商招商順序與工程配合招商順序與工程配合56新天地現(xiàn)階段營銷思路與商業(yè)定位報告新天地現(xiàn)階段營銷思路與商業(yè)定位報告57報告整體思路項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目本體商業(yè)分析新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身價值體系項目商業(yè)整體定位項目業(yè)態(tài)如何規(guī)劃如何開展招商工作報告整體思路項目基本理解項目本體商業(yè)分析58項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及59項目地段道路交通周邊配套技術(shù)指標項目意義項目屬性界定核心問題思考項目意義60項目地段未來項目區(qū)位將成為祿豐北城片區(qū)的城市中心，新城拓展的一線區(qū)域。老城區(qū)項目位于北城新區(qū)，與老城區(qū)隔河對望連接?xùn)|河的大橋使新城與老成實現(xiàn)道路無縫對接。本項目剛好位于兩城交匯的中心中軸上。本項目東河項目地段未來項目區(qū)位將成為祿豐北城片區(qū)的城市中心，新城拓展的61僅有世紀大道一條道路，可直接通向老成中心區(qū)。南北向的星宿大道和規(guī)劃道路尚未成型，不能實現(xiàn)項目四通八達。整體交通可達性較弱。目前周邊道路環(huán)境不利于樹立項目的形象與檔次。項目地目前僅有一條規(guī)范主干道。北向規(guī)劃中道路與星宿大道尚未建設(shè)，目前交通可達性差。通過世紀大道通往老成中心需3分鐘車程。西側(cè)的侏羅紀大道延長線可通往楚雄。目前過往項目的交通車輛過往稀少，交通出行極不便利。道路交通侏羅紀大道延長線至楚雄僅有世紀大道一條道路，可直接通向老成中心區(qū)。南北向的星宿大道62

項目目前基礎(chǔ)設(shè)施不完善，本體配套匱乏。東、西、北三個方向均為農(nóng)田，缺乏城市跡象，三個方向無生活配套設(shè)施；但南向的“翡翠灣”商業(yè)配套齊全，主要以社區(qū)生活配套和連鎖大型娛樂商業(yè)為主。項目可享受到這一類成熟配套。

周邊配套項目1公里內(nèi)配套：調(diào)查子項描述評級教育配套金山小學(xué)（緊鄰項目）、職中（正在建設(shè)）、縣一幼、松園中學(xué)

A生活配套設(shè)施翡翠灣社區(qū)生活配套、喜多多超市B娛樂休閑配套翡翠灣大型娛樂配套C醫(yī)療配套縣人民醫(yī)院A說明：A級代表非常好，B級代表良好、C級代表一般、D級代表較差。

項目目前基礎(chǔ)設(shè)施不完善，本體配套匱乏。東、西、北三個方向均63指標關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的洋房+多層、集中商業(yè)、幼兒園。技術(shù)指標總體用地面積：342517㎡（510畝）一期用地面積：㎡一期總建筑面積：75066.48㎡一期容積率：1.88覆蓋率：31.8%其中住宅面積59063.66㎡：商業(yè)：15402.82㎡指標關(guān)鍵詞：較大規(guī)模社區(qū)、首期較密的洋房+多層、集中商業(yè)、幼64從物業(yè)類型理解：祿豐城市發(fā)展升級之作.從多層到小高層物業(yè)的升級產(chǎn)品;從項目區(qū)位理解：老城區(qū)向北城新區(qū)承上啟下的點睛之作,祿豐城市后花園；從開發(fā)立意理解：引領(lǐng)居住品質(zhì)生活和商業(yè)潮流所向的綜合類產(chǎn)品。項目建設(shè)意義從物業(yè)類型理解：從項目區(qū)位理解：從開發(fā)立意理解：項目建設(shè)意義65項目屬性界定：北城中心·綜合型大社區(qū)·祿豐城市后花園項目屬性界定城市交界處項目位于老城與新城交界處重點發(fā)展區(qū)域之一處于未來規(guī)劃的北城中心片區(qū)，前景廣闊交通距離近、綜合配套缺乏新老城交界來往各地便捷，但綜合配套設(shè)施缺乏區(qū)域?qū)傩浴背且?guī)劃新區(qū)：祿豐城市后花園項目屬性——大規(guī)模綜合型社區(qū)大規(guī)模項目總占地約畝，在整個祿豐而言，屬于大規(guī)模項目綜合型項目規(guī)劃有洋房、小高層、集中商業(yè)，構(gòu)建城市綜合體性質(zhì)產(chǎn)品類型項目屬性界定：北城中心·綜合型大社區(qū)·祿豐城市后花園項目屬性66項目基本理解

市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略67市場背景1

本地房地產(chǎn)市場近兩年迅猛發(fā)展，經(jīng)歷了前期大量一手住宅放量、市場消化后.目前市場上存在的二手房數(shù)量巨大。同期的二手房量、價沖擊一手房市場現(xiàn)象明顯。

09-11年市場供應(yīng)量為2543套，已基本銷售完畢。按照目前祿豐60%的空置率算，保守來說目前二手住房市場供應(yīng)達1000套以上，均價在2750元/㎡左右，這部分產(chǎn)品已具備直接入住的條件，或以形成成熟的社區(qū)商業(yè)配套。而正是這類產(chǎn)品，從供應(yīng)量、供應(yīng)價格和成熟度上將與同在這一時期期推出的本項目形成直接競爭市場供應(yīng)格局市場背景1本地房地產(chǎn)市場近兩年迅猛發(fā)展，經(jīng)歷68市場背景2

由于本地房地產(chǎn)市場近年來供應(yīng)以多層洋房為主，消費者對于多層的依賴性強導(dǎo)致小高層、高層這類產(chǎn)品在接受度上產(chǎn)生一定抗性。而本項目剩余產(chǎn)品均以小高層為主，在市場意義上，我們在本地市場上屬于“第一個吃螃蟹的人”。承擔市場引導(dǎo)者的角色。產(chǎn)品更新與市場接受度關(guān)系之前市場所形成的消費習(xí)慣新產(chǎn)品面市消費行為改變順應(yīng)市場變化抗性市場趨勢觀望接受適應(yīng)X√√√時間周期？從新產(chǎn)品面市，到市場最終適應(yīng)并接受此類產(chǎn)品，需要經(jīng)過一個時間周期的考證；由于產(chǎn)品的不可比性，以及市場的最終朝向性，使得消費者經(jīng)過一段時間的觀望后最終只能選擇接受新產(chǎn)品，這個時間周期是不可避免的。市場背景2由于本地房地產(chǎn)市場近年來供應(yīng)以多層洋69市場背景3本項目雖然處于準現(xiàn)房狀態(tài)，同時又是目前市場上唯一在銷售的一手住房產(chǎn)品，在市場上無同質(zhì)競爭項目正因為如此，消費者從心理上往往容易將本項目于目前正在供應(yīng)的二手房項目作比較，相對于其他項目景觀、既買即入住、小區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施程度等方面，本項目現(xiàn)階段難以從市場上同期存在的二手房項目中獨樹一幟，不具備相對有吸引力的賣點。景觀小品節(jié)點展示小區(qū)道路交通展示小區(qū)主景觀展示主入口標識展示同期競爭的二手房項目競爭優(yōu)勢所在競爭項目品質(zhì)市場背景3本項目雖然處于準現(xiàn)房狀態(tài)，同時又是目前市場上70市場背景下阻礙銷售的關(guān)鍵問題Question1項目如何在大量二手房擠壓市場的競爭影響下，最大程度挖掘市場需求？Question3項目如何在因前期口碑流失、品質(zhì)受損的情況下，重新確立本體價值、挖掘新一輪的忠實客群？Question2項目如何在入市價格超出市場預(yù)期的情況下，解決總價提高的抗性，同時引領(lǐng)小高層產(chǎn)品售賣潮流？Question4項目商業(yè)部分如何有效的延續(xù)并補充城市和片區(qū)商業(yè)需求缺口；最終依靠商業(yè)價值的產(chǎn)出帶動整盤價值的提升？市場背景下阻礙銷售的關(guān)鍵問題Question1Questio71項目基本理解

市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略72核心策略一：體驗式營銷（小區(qū)內(nèi)部節(jié)點、賣場內(nèi)外、樣板間包裝；展示+體驗）賣場路口導(dǎo)示工地入口標識大廣告看板景觀節(jié)點外立面先行小區(qū)標識系統(tǒng)道路修建體驗式組合樣板間展示小區(qū)內(nèi)部分景觀節(jié)點的修建世紀大道延長線道路旁建筑外立面先行呈現(xiàn)至少保證一條由外部通往小區(qū)內(nèi)部的道路修建完善小區(qū)標識系統(tǒng)導(dǎo)入，增強整體品質(zhì)感賣場門口導(dǎo)示牌戶外廣告主題工地入口標識展示設(shè)置部分戶型樣板房關(guān)鍵點：以小區(qū)內(nèi)部部分景觀、道路外立面先行呈現(xiàn)、標識系統(tǒng)的打造，營造小區(qū)即將成型的氛圍，以局部設(shè)置的展示提升整體物業(yè)品質(zhì)和居住感，吸引客戶眼球，促進銷售。核心策略一：體驗式營銷（小區(qū)內(nèi)部節(jié)點、賣場內(nèi)外、樣板間包裝；73部分景觀先行呈現(xiàn)進入工地入口的道路沿線小區(qū)景觀、內(nèi)部與第一排住宅之間的景觀先行展示，展示小區(qū)品質(zhì)部分景觀先行呈現(xiàn)進入工地入口的道路沿線小區(qū)景觀、內(nèi)部與第一排74外立面先行第一排住宅與靠近售樓中心部分的臨街商鋪外立面先行渲染社區(qū)即將成型的效果外立面先行第一排住宅與靠近售樓中心部分的臨街商鋪外立面先行75小區(qū)標識系統(tǒng)先行設(shè)置小區(qū)標識系統(tǒng)強化消費者對整個社區(qū)即將入住的感官意識小區(qū)標識系統(tǒng)先行設(shè)置小區(qū)標識系統(tǒng)76樣板間展示設(shè)置小高層產(chǎn)品2-3個戶型樣板間，給予消費者更直觀的產(chǎn)品展示樣板間展示設(shè)置小高層產(chǎn)品2-3個戶型樣板間，給予消費者77核心策略二：定向優(yōu)惠，“特權(quán)”營銷定向：仍然采用渠道營銷的方式，拋出定向優(yōu)惠措施。吸引企事業(yè)單位、政府機關(guān)等大型團體加入。給出專項優(yōu)惠，去化一部分產(chǎn)品，重新營造項目熱度的，實現(xiàn)資金回籠。借鑒“翡翠灣渠道營銷”成功案例特權(quán)內(nèi)容：1、教師團體憑教師資格證額外享受1個點優(yōu)惠；2、政府機關(guān)工作人員憑工作證明額外享受1個點優(yōu)惠；核心策略二：定向優(yōu)惠，“特權(quán)”營銷定向：借鑒“翡翠灣渠道營銷78核心策略三：客帶客優(yōu)惠利用客帶客，施加小恩惠的策略，給予老客戶一定特權(quán)優(yōu)惠，刺激客帶客情節(jié)促進剩余產(chǎn)品銷售。客帶客優(yōu)惠內(nèi)容：1、老客戶介紹新客戶成交，可贈送適當?shù)难b修基金或物業(yè)管理費。2、通過老客戶介紹成交的新客戶，可享受總房款適當優(yōu)惠。核心策略三：客帶客優(yōu)惠利用客帶客，施加小恩惠的策略79核心策略四：商業(yè)效應(yīng)帶動項目價值提升考慮到市場短期內(nèi)對小高層的接受度抗性，觀望情緒或?qū)⒊掷m(xù)至市場同類產(chǎn)品出現(xiàn)、價格與本項目形成對比后，消費者才會逐漸接受此類產(chǎn)品。在這一空檔期內(nèi)，依靠產(chǎn)品基本面包裝來釋放項目居住品質(zhì)或是定向優(yōu)惠策略，都只能解決項目一部分銷售。商業(yè)部分品質(zhì)塑造作為重點考慮，商業(yè)招商工作需及時跟進。商業(yè)部分在這一時期經(jīng)過重新定位包裝與主力店招商后，在同質(zhì)競爭項目面市時，本項目招商成果助推剩余產(chǎn)品面市，有了商業(yè)成果的強效支撐，項目賣點方面也能與其他項目區(qū)分開，形成無可比擬的競爭優(yōu)勢。有了商業(yè)支撐，整盤項目的價值會進入到一個新的高度。前期策略瓶頸本項目整盤價值提升、支撐市場高位價格的核心關(guān)鍵點在于依靠商業(yè)價值的產(chǎn)出，帶動整盤品質(zhì)和價值的提升在目前大背景不利的條件下，產(chǎn)品和市場，決定成敗核心價值拉伸策略核心策略四：商業(yè)效應(yīng)帶動項目價值提升考慮到市場短期內(nèi)對小高層80項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及方法商業(yè)整體定位項目基本理解市場背景下阻礙銷售的核心問題解決問題的核心策略及811、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工82定位前需要深入分析的問題1、項目本體商業(yè)分析2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系定位前需要深入分析的問題1、項目本體商業(yè)分析2、新老城區(qū)商業(yè)831、項目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示1、項目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項目商業(yè)如何84集中商業(yè)區(qū)配套商業(yè)區(qū)臨街配套商業(yè)1、項目本體商業(yè)分析集配臨1、項目本體商業(yè)分析851、項目本體商業(yè)分析1、項目本體商業(yè)分析3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示1、項目本體商業(yè)分析1、項目本體商業(yè)分析3、項目商業(yè)如何揚長86百貨商場祿豐僅有的一家傳統(tǒng)百貨企業(yè)。一層主要經(jīng)營日常學(xué)習(xí)用品，二層主要經(jīng)營服裝、三層主要經(jīng)營家紡和玩具。以上的酒店。該店為當?shù)氐闹饕?、低檔消費品為主。經(jīng)營狀況一般百貨大樓百貨商場祿豐僅有的一家傳統(tǒng)百貨企業(yè)。一層主要經(jīng)營日常學(xué)習(xí)用品87生活超市當?shù)爻械闹饕頌橄捕喽?、華聯(lián)、鹿城大廈。皆為地方性超市，除鹿城大廈外，其余超市普遍規(guī)模偏小、業(yè)態(tài)單一、貨品單薄，競爭力較差，商業(yè)號召力弱。生活超市當?shù)爻械闹饕頌橄捕喽唷⑷A聯(lián)、鹿城大廈。皆為地方88專營店（娛樂休閑）當?shù)氐膴蕵窐I(yè)以KTV為主，但管理水平的檔次有待提高。網(wǎng)吧相對比較豐富，但規(guī)模和檔次不足，多數(shù)網(wǎng)吧僅30至40臺電腦。茶吧的發(fā)展相對比較發(fā)達，主要茶吧的環(huán)境、檔次等都相對較佳。當?shù)氐拿廊菝腊l(fā)行業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢，商戶的形象、檔次、品牌的程度都在快速提升。水浴方面具有一定的檔次和規(guī)模的場所不多，發(fā)展空間較大；健身行業(yè)則目前仍屬于空白。兒童娛樂行業(yè)方面，有小規(guī)模的玩具店、服裝店，但是缺乏一個具備綜合容納性的場所專營店（娛樂休閑）當?shù)氐膴蕵窐I(yè)以KTV為主，但管理水平的檔次89祿豐老城區(qū)的餐飲在惠民路、世紀大道、萬融街一帶形成了相對比較集中的餐飲區(qū)域。餐飲萬融街、惠民路集中了多家中高檔餐飲，成為主要的商務(wù)宴請區(qū)域。中低檔餐飲分布在老農(nóng)貿(mào)市場、北門街一帶。主要以燒烤和小火鍋形式出現(xiàn)祿豐老城區(qū)的餐飲在惠民路、世紀大道、萬融街一帶形成了相對比較90祿豐老城商業(yè)總體趨勢

祿豐老城商業(yè)經(jīng)歷了變遷和商業(yè)中心的遷移，發(fā)展情況不溫不火。老城整體來說，商業(yè)缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、規(guī)劃和管理，大部分已經(jīng)形成的商業(yè)區(qū)屬于散戶，小打小鬧門店成舊。但是：祿豐消費者的消費習(xí)慣奠定了一定的基礎(chǔ)，以娛樂、餐飲、服裝為代表的行業(yè)仍然有較大發(fā)展空間。同時，祿豐商業(yè)業(yè)態(tài)在延續(xù)市場消費習(xí)慣的同時，也存在巨大的挖掘空間。

啟示：祿豐老城商業(yè)總體趨勢啟示：91北片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀本案本項目商業(yè)北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)（翡翠灣）現(xiàn)有業(yè)態(tài)：北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)和集中娛樂業(yè)態(tài)為主；社區(qū)商業(yè)：煙酒、小型商超、茶吧、電信、建材商店等集中商業(yè)：KTV、水療會所、星級酒店、快捷商務(wù)酒店輻射范圍：翡翠灣、金瀾半島、世紀家園小區(qū)以及以娛樂為定向消費的城市人群，輻射人口超過2000人。缺陷：業(yè)態(tài)功能設(shè)置單一，不能滿足整個片區(qū)居住人群綜合性消費需求；難以輸出片區(qū)最大價值；吸納不到更廣泛的消費人群，使北片區(qū)在當?shù)厝诵哪恐幸恢碧幱谄h地帶。目前輻射范北片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀本案本項目商業(yè)北片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)（翡翠灣）現(xiàn)有業(yè)態(tài)92北片區(qū)集中商業(yè)（翡翠灣）涵蓋定向娛樂消費業(yè)態(tài)（KTV、會所、水療）和城市旅游商業(yè)（酒店）缺口：具備提供整個社區(qū)日常必需品消費規(guī)模的超市有檔次、成規(guī)模的餐飲業(yè)態(tài)北片區(qū)集中商業(yè)（翡翠灣）93北市區(qū)社區(qū)商業(yè)一般社區(qū)生活配套商業(yè)；主要涵蓋小型便利店、建材、燈具店、電信、彩票服務(wù)網(wǎng)點等業(yè)態(tài)。缺口：餐飲、以及供社區(qū)娛樂休閑的茶吧、酒吧等北市區(qū)社區(qū)商業(yè)94北片區(qū)商業(yè)存在的問題1步行五分鐘北城新區(qū)一、位置較遠從項目地所屬的北片區(qū)步行至中心區(qū)，需要5分鐘，對于小型縣城消費者來說，普遍認為該片區(qū)較為偏僻，中心區(qū)商業(yè)輻射不到本片區(qū)。二、規(guī)模較小、業(yè)態(tài)單一本片區(qū)商業(yè)主要以住宅底商、集中娛樂配套商業(yè)等社區(qū)配套為主，社區(qū)商業(yè)規(guī)模較小，集中商業(yè)業(yè)態(tài)比較單一，主要滿足該片區(qū)住戶日常需要及其城市居民定向娛樂需要。導(dǎo)致本片區(qū)商業(yè)售價不高！北片區(qū)商業(yè)帶中心區(qū)北片區(qū)商業(yè)存在的問題1步行五分鐘北城新區(qū)一、位置較遠二、規(guī)模95提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)對本項目的啟示老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)已經(jīng)不能滿足因城市發(fā)展而產(chǎn)生的部分新增消費性需求，而北片區(qū)的商業(yè)發(fā)展也僅僅能滿足單一的、區(qū)域性的消費需求。我們認為本項目商業(yè)發(fā)展方向是要站在于滿足整個片區(qū)的綜合型需求并且配套于城市，融入和滿足城市部分定向需求的角度上，提供一個綜合型的定向服務(wù)商業(yè)場所。提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想城市對老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)已經(jīng)不能滿足因城963、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)市場現(xiàn)狀以及對項目發(fā)展的啟示1、項目本體商業(yè)分析定位前需要深入分析的問題3、項目商業(yè)如何揚長避短，塑造自身的價值體系2、新老城區(qū)商業(yè)97提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想市場啟示下本項目商業(yè)要突破的使命方向：方向一：片區(qū)商業(yè)功能的互補與整合

1、互補：本項目通過部分商業(yè)設(shè)置互補的娛樂業(yè)態(tài)與整個片區(qū)產(chǎn)生聯(lián)動與互補，使整個片區(qū)形成并具備統(tǒng)一、多樣、規(guī)范化的休閑娛樂功能。2、整合：整個北片區(qū)區(qū)域?qū)傩远ㄎ皇歉咂焚|(zhì)居住型片區(qū)，大部分城市居住人群的存在必然產(chǎn)生出各種生活必須消費性需求，而整個北片區(qū)缺乏一個定向綜合型消費場所來整個這一部分需求。本項目通過綜合型定向消費場所的設(shè)定，可刺激這一類需求，吸引這類人群進行消費。方向二：城市商業(yè)功能的創(chuàng)新創(chuàng)新1：祿豐整個地區(qū)，居民主力消費以娛樂休閑餐飲為主，除萬融街、惠民路外，整個城市缺乏一個統(tǒng)一、集中、特色的餐飲消費場所。而本項目通過設(shè)置集中特色餐飲，可有效吸納這一部分需求，形成一個祿豐新的標志性餐飲聚所。創(chuàng)新2：商業(yè)功能必須融入到城市，考慮到項目周邊教育資源豐富，可設(shè)置定向供兒童成長樂園的場所來釋放項目商業(yè)活力。不僅如此，每個城市中這一年齡段也是消費的主力群體。從這一消費群體中可衍生出多種定向消費業(yè)態(tài)，如兒童娛樂、教育培訓(xùn)、輕餐飲、書店、玩具店等等。所以在本項目設(shè)置兒童定向消費場所有很大的必要性。突破方向提升本項目商業(yè)價值的設(shè)想突破方向981、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工作需要解決的問題1、項目商業(yè)整體定位2、項目業(yè)態(tài)該如何規(guī)劃3、如何開展招商工99關(guān)鍵詞:1.5萬㎡城市潮流聚所，一站式休閑娛樂服務(wù)平臺翡翠灣1、契合中高端屬性開發(fā)特征2、塑造城市商業(yè)品牌形象3、大眾化，綜合型商業(yè)功能大眾化品牌高檔低檔本項目商業(yè)屬性定位關(guān)鍵詞:1.5萬㎡城市潮流聚所，一站式休閑娛樂服務(wù)平臺翡翠100本項目商業(yè)不僅滿足于社區(qū)及周邊需要，還要著眼于服務(wù)整個城市。整體規(guī)模的確定已經(jīng)注定本項目要承擔片區(qū)服務(wù)及城市配套功能，主要攻能點服務(wù)于片區(qū)，其廣義的使命是配套于城市。社區(qū)性功能