易居北京金漢綠港三期產(chǎn)品建議報(bào)告

E區(qū)產(chǎn)品建議金豐易居2007年8月金漢·綠港金漢·綠港前言

產(chǎn)品策劃的背景

隨著奧運(yùn)的日益臨近，順義城區(qū)及奧運(yùn)場(chǎng)館周邊的自然環(huán)境和市政設(shè)施日趨完善，作為“順義第一盤”的金漢·綠港經(jīng)過近兩年的建設(shè)、發(fā)展，受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，特別是順義本地購房者的廣泛好評(píng)。作為金漢·綠港最后一個(gè)開發(fā)組團(tuán)，如何在整體戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下完成項(xiàng)目品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最佳結(jié)合就成為產(chǎn)品策劃的焦點(diǎn)。因此，本產(chǎn)品建議遵循以下原則進(jìn)行：突破、創(chuàng)新土地利用價(jià)值最大規(guī)劃設(shè)計(jì)理念適當(dāng)超前金漢·綠港產(chǎn)品建議的重點(diǎn)內(nèi)容

在一、二期持續(xù)熱銷和入住業(yè)主越來越多，生活氛圍越來越濃郁的背景下，如何實(shí)現(xiàn)該地塊土地價(jià)值最大化和人居品質(zhì)全面提升兩方面的完美結(jié)合是該組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的首要任務(wù)。因此，在深入研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)總體的戰(zhàn)略構(gòu)思和金漢·綠港的開發(fā)理念，以產(chǎn)品設(shè)計(jì)差異化、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念適度超前為原則的E區(qū)產(chǎn)品建議圍繞以下幾個(gè)工作重心進(jìn)行：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)及其優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析與E區(qū)產(chǎn)品市場(chǎng)定位E區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成與設(shè)計(jì)建議金漢·綠港本產(chǎn)品建議的主要依據(jù)順義區(qū)“十一五”規(guī)劃與發(fā)展遠(yuǎn)景區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史與現(xiàn)狀業(yè)內(nèi)可類比商品住宅項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目與金漢·綠港的對(duì)比分析未來市場(chǎng)需求與供應(yīng)趨勢(shì)分析金漢·綠港一、二期銷售狀況與客群研究E區(qū)地塊周邊環(huán)境及項(xiàng)目SWOT分析基于總體戰(zhàn)略指導(dǎo)思想與未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)的項(xiàng)目定位金漢·綠港為誰做？做什么？怎么做？本建議要回答的三大核心問題金漢·綠港目錄

第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分酒店可行性分析第三部分本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析第四部分本項(xiàng)目SWOT分析第五部分項(xiàng)目定位第六部分產(chǎn)品建議第七部分其他細(xì)節(jié)建議金漢·綠港第一部分市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)概述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析金漢·綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述１．普通住宅項(xiàng)目交易量擴(kuò)大、價(jià)格繼續(xù)上漲

2006年，本區(qū)商品房銷售情況良好，在房?jī)r(jià)每㎡平均上漲近1900元的情況下，房屋銷售面積仍增加284627㎡。空置面積比上年減少299946㎡，商品房空置面積從長期居高不下的情況下本年首次減少。從金漢·綠港及其主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤2007年上半年的銷售情況來看，銷售面積增加和均價(jià)迅速上漲的勢(shì)頭在2006年的基礎(chǔ)上繼續(xù)攀高。

E區(qū)將面臨較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但同時(shí)可能會(huì)受到諸多不確定因素的影響，尤其是國家的宏觀調(diào)控政策。

第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析金漢·綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述2．產(chǎn)品線較長，需求活躍，類型多樣化市場(chǎng)需求活躍，且呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品線較長，涵蓋了各種產(chǎn)品類型，如花園洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅等，以滿足不同的客戶需求。本區(qū)域花園洋房的套均面積以108—114㎡為主，總價(jià)在50—70萬元/套；聯(lián)排別墅的套均面積以240—260㎡為主，總價(jià)在160—260萬元/套；而獨(dú)棟別墅的套均面積以319—388㎡為主，總價(jià)在380—400萬元/套。

產(chǎn)品形式更趨個(gè)性化和豐富性，E區(qū)必須著眼于“填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白”，突破金漢·綠港現(xiàn)有產(chǎn)品類型較單一的弱勢(shì)。第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析金漢·綠港一、區(qū)域市場(chǎng)概述3．未來新項(xiàng)目將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū)順義房地產(chǎn)項(xiàng)目將從天竺和空港地區(qū)向西北部轉(zhuǎn)移，城區(qū)范圍內(nèi)今后將主要以拆遷改造為主，新項(xiàng)目將集中到城區(qū)和新城、牛欄山地區(qū)。龍湖地產(chǎn)在順義區(qū)委附近拿到一塊拆遷改造用地，總建筑面積約60萬平米。

未來兩三年內(nèi)，E區(qū)將成為減河沿岸品質(zhì)最高的住區(qū)，投資升值空間巨大，在奧運(yùn)前后將迎來最佳時(shí)機(jī)。第一部分市場(chǎng)環(huán)境分析金漢··綠港港一、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)概概述4．區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)最新新動(dòng)態(tài)態(tài)與分分析富力在在馬坡坡的項(xiàng)項(xiàng)目已已經(jīng)開開工，，主要要為低低密度度住宅宅，預(yù)預(yù)計(jì)今今年8月開開盤；；天鴻在在奧運(yùn)運(yùn)水上上公園園附近近也將將啟動(dòng)動(dòng)一個(gè)個(gè)度假假酒店店，具具體資資料信信息暫暫缺；；魯能在在順義義新城城附近近的地地塊總總占地地153.7萬萬㎡，，總建建面139.8萬㎡㎡，產(chǎn)產(chǎn)品形形式較較豐富富，對(duì)對(duì)E區(qū)區(qū)的銷銷售有有一定定影響響；龍湖在在潮白白河畔畔的別別墅項(xiàng)項(xiàng)目占占地31.6萬萬㎡（（樣板板間于于8月月11日開開放）），此此外尚尚有1600畝畝土地地正處處于一一級(jí)開開發(fā)過過程中中。以上幾幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目均均屬于于高檔檔低密密度住住宅項(xiàng)項(xiàng)目，，雖與與本項(xiàng)項(xiàng)目不不在同同一產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)范范疇，，但仍仍需進(jìn)進(jìn)一步步關(guān)注注其對(duì)對(duì)區(qū)域域房地地產(chǎn)市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分帶帶來的的影響響。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港一、區(qū)區(qū)域市市場(chǎng)概概述區(qū)域市市場(chǎng)總總體評(píng)評(píng)價(jià)產(chǎn)品形形式日日益豐豐富，，涵蓋蓋了別別墅、、花園園洋房房、公公寓、、普通通住宅宅等城區(qū)未未來新新項(xiàng)目目主要要集中中于拆拆遷改改造領(lǐng)領(lǐng)域，，08年新新開工工面積積少區(qū)域內(nèi)內(nèi)公寓寓項(xiàng)目目比例例小，，在建建和在在售的的僅東東方太太陽城城三期期公寓寓潮白河河區(qū)域域內(nèi)的的別墅墅項(xiàng)目目增多多，投投資性性較普普通住住宅更更明顯顯普通商商品房房市場(chǎng)場(chǎng)需求求穩(wěn)步步增長長，均均價(jià)繼繼續(xù)走走高，，；小小戶型型競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)相對(duì)對(duì)激烈烈基于市市場(chǎng)的的基本本思路路豐富產(chǎn)產(chǎn)品形形式，，在產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)與與功能能方面面有所所突破破和創(chuàng)創(chuàng)新未來售售價(jià)有有保證證，在在一、、期基基礎(chǔ)上上全面面升級(jí)級(jí)換代代增加公公寓性性質(zhì)的的普通通住宅宅，改改變供供應(yīng)量量相對(duì)對(duì)稀缺缺的局局面推出少少量頂頂級(jí)產(chǎn)產(chǎn)品，，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)普通通住宅宅投資資客群群可以精精裝小小戶型型入市市。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港二、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析1.主主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目萬科四四季花花城三三期裕龍花花園三三區(qū)2.次次要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目2U··香花花畦馨港莊莊園東方太太陽城城第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港萬科四四季花花城占地面面積約約20萬㎡㎡，建建筑面面積約約30萬㎡㎡。產(chǎn)品形形式為為多層層板樓樓、小小高層層板樓樓和情情景花花園洋洋房建筑風(fēng)風(fēng)格：：北歐歐簡(jiǎn)約約風(fēng)格格。主力：：戶型型一、、二期期主力力戶型型為95-100㎡㎡的兩兩居、、118-130㎡㎡的三三居、、150㎡㎡的情情景花花園洋洋房四四居，，部分分戶型型一層層帶花花園或或頂層層帶露露臺(tái)交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：為毛毛坯房房。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港分三期期開發(fā)發(fā)：一期完完成開開發(fā)總總面積積約8萬㎡㎡，主主要建建筑形形式16棟棟4-11層板板樓，，目前前已全全部交交房入入?。?；主入入口兩兩側(cè)為為商業(yè)業(yè)及辦辦公用用房，，約1.8萬㎡㎡。二期占占地面面積約約6萬萬㎡，，16棟板板樓，，產(chǎn)品品構(gòu)成成與一一期基基本一一致，，主力力戶型型已118—140㎡的的三居居為主主，情情景花花園洋洋房仍仍為特特色產(chǎn)產(chǎn)品。。主要要戶型型為118-134㎡的的三居居，203-210㎡的的復(fù)式式四居居，另另有部部分92㎡㎡左右右的兩兩居和和97㎡躍躍層兩兩居。。三期占占地約約6萬萬㎡。。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港三期項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)于于08年下下半年年入市市，目目前正正在規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中，具具體資資料、、信息息不詳詳。開開發(fā)商商實(shí)力力、運(yùn)運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、品牌牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)等方方面對(duì)對(duì)區(qū)域域內(nèi)客客戶有有較強(qiáng)強(qiáng)吸引引力。。從總總體規(guī)規(guī)劃、、開發(fā)發(fā)理念念來判判斷，，三期期將繼繼續(xù)延延續(xù)一一、二二期的的基本本思路路，預(yù)預(yù)計(jì)90㎡㎡以下下小戶戶型將將成主主打產(chǎn)產(chǎn)品。。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港小結(jié)：：外部環(huán)環(huán)境較較差：：離首首都機(jī)機(jī)場(chǎng)太太近，，忙時(shí)時(shí)每分分鐘起起飛一一架，，東面面是火火車站站，還還有煤煤碳儲(chǔ)儲(chǔ)存場(chǎng)場(chǎng)，總總體環(huán)環(huán)境感感覺較較吵鬧鬧；周周邊配配套較較差，，醫(yī)院院、學(xué)學(xué)校基基本匱匱乏，，北側(cè)側(cè)二中中將往往西遷遷，鐵鐵路醫(yī)醫(yī)院（（現(xiàn)京京順醫(yī)醫(yī)院））遠(yuǎn)不不如順順義醫(yī)醫(yī)院；；在品牌牌效應(yīng)應(yīng)拉動(dòng)動(dòng)和專專業(yè)化化優(yōu)勢(shì)勢(shì)的推推動(dòng)下下，該該小區(qū)區(qū)在建建筑形形態(tài)、、園林林規(guī)劃劃、物物業(yè)管管理和和產(chǎn)品品包裝裝等方方面提提升了了住區(qū)區(qū)檔次次，主主要客客群定定位和和實(shí)際際購房房客戶戶為本本區(qū)域域及周周邊““三高高”人人群：：收入入高、、品位位高、、要求求高，，城八八區(qū)客客源約約占15%。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港裕龍花花園三三區(qū)建筑面面積約約43萬㎡㎡，其其中住住宅地地上面面積約約22萬㎡㎡，地地下車車庫15萬萬㎡。。項(xiàng)目目臨近近交通通主干干道和和東大大橋環(huán)環(huán)島，，與已已建成成的裕裕龍花花園一一區(qū)、、二區(qū)區(qū)、四四區(qū)、、五區(qū)區(qū)和六六區(qū)相相呼應(yīng)應(yīng)。地地塊北北部是是大型型公建建用地地，以以酒店店和辦辦公為為主；；地塊塊南部部臨道道路為為配套套公建建設(shè)施施用地地，建建筑設(shè)設(shè)施布布置于于人行行主入入口；；西南南側(cè)配配套建建設(shè)12班班幼兒兒園，，附設(shè)設(shè)停車車場(chǎng)。。在住住宅用用地中中，由由西至至東按按高度度布置置有住住宅組組團(tuán)，，分別別是已已建多多層住住宅，，新建建11層住住宅、、18層住住宅和和濱河河的22層層住宅宅。三區(qū)預(yù)預(yù)計(jì)于于今年年10月開開盤，，戶型型以80-120㎡㎡的兩兩居室室和三三居室室為主主，一一層贈(zèng)贈(zèng)送私私家庭庭院、、地下下室。。地下下車庫庫面積積達(dá)15萬萬㎡。。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港小結(jié)：：地理位位置較較好，，潮白白河蓄蓄水后后極具具競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；；一層層附有有私家家庭院院和地地下室室；突突破傳傳統(tǒng)一一樓底底商的的模式式。北北部規(guī)規(guī)劃有有酒店店，對(duì)對(duì)金漢漢·綠綠港E區(qū)商商業(yè)（（酒店店）形形成直直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格格局。。因地段段、環(huán)環(huán)境相相近，，目標(biāo)標(biāo)客群群無明明顯差差別，，裕龍龍三區(qū)區(qū)是本本項(xiàng)目目E區(qū)區(qū)最直直接、、最主主要的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手。第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港與主要要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手橫向向?qū)Ρ缺?.與與萬科科四季季花城城三期期相比比優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、社社區(qū)規(guī)規(guī)模1、、品牌牌2、緊緊鄰河河流和和森林林公園園2、專專業(yè)化化程度度3、視視野開開闊3、、物業(yè)業(yè)管理理4、溫溫泉4、、價(jià)格格不占占優(yōu)勢(shì)勢(shì)SWOT1、新新老規(guī)規(guī)劃、、老城城改造造1、、堅(jiān)持持走低低價(jià)策策略2、奧奧運(yùn)會(huì)會(huì)將大大大提提高知知名度度2、、崛起起大盤盤，被被研究究3、有有很大大的品品質(zhì)提提升空空間3、后后續(xù)賣賣點(diǎn)積積蓄難難度大大機(jī)會(huì)威脅第一部部分市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境分析析金漢··綠港港2.與與裕龍龍花園園三區(qū)區(qū)相比比優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、緊鄰鄰減河公公園1、、規(guī)模小小2、社區(qū)區(qū)品質(zhì)感感更高2、、價(jià)格較較高3、溫泉泉入戶3、、體量較較小4、尚處處于規(guī)劃劃階段，，靈活性高高，可后后發(fā)制人人SWOT1、濱河河路建成成1、堅(jiān)堅(jiān)持走低低價(jià)策略略2、受到到的關(guān)注注度不斷提高高2、、位置較較差3、對(duì)生生活品質(zhì)質(zhì)需求提高3、、商業(yè)街街和商業(yè)業(yè)樓對(duì)綠綠港有沖沖擊機(jī)會(huì)威脅第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港2.次要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目2U·香香花畦2U·香香花畦占占地面積積13.80萬萬㎡，建建筑面積積16.88萬萬㎡，30棟樓樓，南北北向，6－10層，一一梯兩戶戶，共1070套。綠綠化率35.00％，，容積積率1.460毛坯，，車位：：1:1?？偨ㄖ婷娣e10450㎡的香香花會(huì)館館，設(shè)有有咖啡廳廳、健身身娛樂中中心、中中西餐廳廳、鮮花花禮品店店、便利利店、兒兒童樂園園、商務(wù)務(wù)中心………規(guī)模模大、功功能全；；會(huì)所前前有歐洲洲小鎮(zhèn)風(fēng)風(fēng)格的風(fēng)風(fēng)情街，，香花會(huì)會(huì)館包括括一個(gè)配配置豪華華的30—60㎡的酒酒店式公公寓，滿滿足了具具有超前前思想的的中高收收入白領(lǐng)領(lǐng)階層的的需求。。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港小結(jié)：項(xiàng)目周邊邊環(huán)境雖雖然略顯顯荒涼，，生活氣氣氛明顯顯不夠，，但社區(qū)區(qū)周邊3公里范范圍內(nèi)有有多個(gè)超超市（華華潤超市市、千禧禧超市、、萊恩超超市等）），出門門就有中中國銀行行、工商商銀行。。客群定定位與萬萬科相近近，但主主力客群群為市區(qū)區(qū)東部、、北部（（朝陽、、亞運(yùn)村村附近））的有車車一族，，35—40歲左右右的已婚婚家庭居居多。從從客群區(qū)區(qū)域定位位方面來來看，香香花畦對(duì)對(duì)金漢綠綠港重疊疊較少。。由于銷銷售已接接近尾聲聲，基本本上可以以不考慮慮其對(duì)金金漢E區(qū)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力。。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港馨港莊園園地處朝陽陽、空港港新城、、順義、、通州交交匯處，，依托順順義英各各莊舊村村改造。。小區(qū)附附近商業(yè)業(yè)中心、、醫(yī)院、、學(xué)校及及居住所所需的配配套設(shè)施施日趨完完善，小小區(qū)南邊邊建有商商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)一條街街，基本本能滿足足小區(qū)日日常所需需。地上上車位，，戶車比比1:0.6。。戶型介于于40——200㎡之間間，共30余種種，外飄飄窗設(shè)計(jì)計(jì)，美式式中空雙雙玻璃，，采光較較好，使使用功能能感覺一一般。馨港莊園園占地面面積約640畝畝，總建建筑面積積約54.8萬萬㎡，綠綠化率接接近40%。住住宅全部部為六層層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)建筑筑。二區(qū)區(qū)全部為為六層帶帶電梯洋洋房，現(xiàn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格格：5800元元/㎡起起，均價(jià)價(jià)6400元/㎡。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港小結(jié)：馨港莊園園二期現(xiàn)現(xiàn)房銷售售，庫存存較小。。但因其其客群定定位不高高，對(duì)金金漢綠港港E區(qū)并并無直接接影響。。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港東方太陽陽城東方太陽陽城社區(qū)區(qū)總規(guī)劃劃建筑面面積為80萬平平方米，，其中配配套公建建近5萬萬平方米米，產(chǎn)品品由獨(dú)棟棟、聯(lián)體體別墅，，中式四四合院以以及四層層電梯公公寓等。。項(xiàng)目共分分三期開開發(fā)進(jìn)行行，琴湖湖灣為東東方太陽陽城最后后一期，，在東方方太陽城城整體規(guī)規(guī)劃的北北部，規(guī)規(guī)劃總用用地面積積為63.8萬萬平方米米，規(guī)劃劃總建筑筑面積約約為42萬平方方米。整個(gè)公寓寓區(qū)共118個(gè)個(gè)樓座，，分為A、B兩兩個(gè)區(qū)，，包含94棟板板式公寓寓和24棟點(diǎn)式式公寓。。獨(dú)立住住宅區(qū)為為C區(qū)，，共125棟。。每個(gè)樓樓座單體體，首層層住戶南南側(cè)均附附贈(zèng)庭院院，并在在主臥室室南向設(shè)設(shè)計(jì)有10多平平方米的的陽光房房；而在在二層，，附贈(zèng)陽陽光房頂頂?shù)穆杜_(tái)臺(tái)；到了了六層，，北側(cè)退退出的露露臺(tái)則由由六層住住戶獨(dú)自自擁有。。在公寓寓區(qū)中間間部位，，A、B區(qū)分界界處，設(shè)設(shè)計(jì)有一一2000平方方米左右右的公建建服務(wù)區(qū)區(qū)。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)：4室室2廳2衛(wèi)建建筑面積積：183-190㎡戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)：2室室2廳1衛(wèi)建建筑面積積：113-126㎡戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)：一室室兩廳一一衛(wèi)建建筑面積積：70-80㎡戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)：2室室2廳2衛(wèi)建建筑面積積：100-122㎡戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)：2室室2廳1衛(wèi)建建筑面積積：89-107㎡㎡戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)：3室室2廳2衛(wèi)建建筑面積積：143-167㎡三期公寓寓部分戶戶型公寓均為為6層，，其中6層北側(cè)側(cè)做相應(yīng)應(yīng)退臺(tái)處處理，提提供露臺(tái)臺(tái)；每單單元均設(shè)設(shè)電梯，，一梯兩兩戶；板板式公寓寓戶型包包含一居居室、二二居室和和三居室室；點(diǎn)式式公寓均均為四居居室。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港小結(jié)房地產(chǎn)市市場(chǎng)潛力力較大，，奧運(yùn)前前后可能能有輕微微震蕩；；普通商品品住宅銷銷售會(huì)持持續(xù)旺盛盛，區(qū)域域市場(chǎng)向向好因素素較多；；順義城區(qū)區(qū)未來同同類項(xiàng)目目可售面面積較少少，同期期（08年上半半年（五五一）可可售面積積約61萬平米米：龍湖湖：20萬平米米（具體體入市時(shí)時(shí)間不詳詳）裕龍龍：15萬平米米金漢漢：8萬萬平米萬科科：8萬萬平米其他他：10萬平米米中小戶型型的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將加劇劇，特色色和品質(zhì)質(zhì)是關(guān)鍵鍵因素。。區(qū)域公寓寓市場(chǎng)供供應(yīng)量小小，潛力力較大，，順義城城區(qū)暫無無在售公公寓。第一部分分市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境分析析金漢·綠綠港第二部分分酒酒店可行行性分析析第二部分分酒酒店可行行性分析析區(qū)域旅游游市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀與發(fā)發(fā)展特點(diǎn)點(diǎn)現(xiàn)有商務(wù)務(wù)、度假假、會(huì)議議酒店經(jīng)經(jīng)營狀況況調(diào)查酒店投資資可行性性分析論論證金漢·綠綠港1.區(qū)域域旅游市市場(chǎng)現(xiàn)狀狀與發(fā)展展特點(diǎn)隨著新城城規(guī)劃和和奧運(yùn)舉舉辦，順順義的旅旅游事業(yè)業(yè)將得到到長足進(jìn)進(jìn)步。2006年接待待游客182.3萬人人次，比比上年上上升3.2%，，其中：：接待外外國游客客14萬萬人次，，比上年年增長1.8%，占總總接待游游客的8.6%。全年年旅游收收入7.2億元元，比上上年增長長10.6%。。第二部分分酒酒店可行行性分析析金漢·綠綠港在北京市市酒店行行業(yè)高速速發(fā)展的的同時(shí)，，順義地地區(qū)的酒酒店行業(yè)業(yè)正在以以自己獨(dú)獨(dú)有的特特色發(fā)展展方式成成長，由由于順義義良好的的度假環(huán)環(huán)境（生生態(tài)、休休閑），，以及獨(dú)獨(dú)特的地地理位置置（機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、空港港物流基基地），，良好的的發(fā)展契契機(jī)（2008年奧運(yùn)運(yùn)），因因此在順順義目前前商務(wù)氛氛圍尚未未營造起起來的情情況下，，度假、、休閑、、會(huì)議酒酒店，成成為順義義酒店主主要的發(fā)發(fā)展模式式，以機(jī)機(jī)場(chǎng)為依依托的機(jī)機(jī)場(chǎng)酒店店也有一一定的市市場(chǎng)份額額，但是是商務(wù)型型酒店、、經(jīng)濟(jì)型型酒店這這兩類酒酒店，由由于前面面提到的的商務(wù)環(huán)環(huán)境的制制約而沒沒有顯示示出值得得期待的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭。第二部分分酒酒店可行行性分析析金漢·綠綠港順義區(qū)早早期建立立酒店項(xiàng)項(xiàng)目面積積基本在在15000㎡左左右，而而新建或或擴(kuò)建星星級(jí)酒店店建筑面面積均在在40000㎡左左右，且且新建項(xiàng)項(xiàng)目中主主要為四四星級(jí)五五星級(jí)酒酒店。因因此，順順義區(qū)酒酒店業(yè)向向規(guī)模化化方向發(fā)發(fā)展。天鴻地產(chǎn)產(chǎn)在奧林林匹克水水上公園園附近有有酒店項(xiàng)項(xiàng)目；裕龍花園園三區(qū)北北側(cè)規(guī)劃劃有酒店店。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港2.現(xiàn)有商務(wù)務(wù)、度假、會(huì)會(huì)議酒店經(jīng)營營狀況調(diào)查1）概述順義區(qū)與本項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)的酒酒店、度假村村共有12項(xiàng)項(xiàng)，五星級(jí)酒酒店僅金寶花花園大酒店一一家，四星級(jí)級(jí)酒店僅三家家——北京國國都大飯店、、怡生園國際際會(huì)議中心、、順鑫綠色度度假村，金潮潮玉瑪國際酒酒店尚號(hào)稱五五星，但并不不具備四星條條件。其余的星級(jí)酒酒店有天驛賓賓館、空港花花園酒店、物物價(jià)局培訓(xùn)中中心(東竹園園賓館)、國國都大飯店、、天龍賓館、、順義賓館、、春暉園溫泉泉度假村等。。隨著臨空經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈的日漸成成熟、首都機(jī)機(jī)場(chǎng)東擴(kuò)和新新國展的啟用用、奧運(yùn)舉辦辦和奧運(yùn)后場(chǎng)場(chǎng)館利用工程程以及新城規(guī)規(guī)劃的落實(shí)，，四星級(jí)、五五星級(jí)酒店將將承載旅游之之外的更多功功能，如商務(wù)務(wù)、會(huì)議等。。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港2）酒店存量量分析順義賓館順義賓館占地地50畝畝，現(xiàn)今已發(fā)發(fā)展成為一個(gè)個(gè)集住、食、、行、娛、購購為一體的國國際三星級(jí)旅旅游涉外飯店店。曾多次接接待黨和國家家領(lǐng)導(dǎo)人，是是順義重大活活動(dòng)和對(duì)外交交往的重要場(chǎng)場(chǎng)所。順義義賓館作為政政府接待賓館館，擁有客房房340間/套，規(guī)模較較大，而順義義賓館目前經(jīng)經(jīng)營狀況良良好，但酒店店設(shè)施已經(jīng)相相對(duì)落后和陳陳舊，在順義義經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步步發(fā)展的時(shí)機(jī)機(jī)，順義賓館館有可能在近近期提出改造造計(jì)劃。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港東方太陽城嘉嘉賓國際酒店店為美國GuestHouseInternationalHotel全全球連鎖酒酒店旗下酒店店，酒店擁擁有208套豪華客客房和酒店式式公寓。5萬萬平米的高高尚會(huì)所：多多媒體會(huì)議室室，多功能廳廳，VIP宴會(huì)廳。。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港金寶花園大酒酒店金寶花園度假假酒店地處順順義新城，在在中央度假區(qū)區(qū)內(nèi)居于核心心位置，被順順義眾多休閑閑勝地環(huán)抱，，總建筑面積積4萬平米，，依功能劃分分為1萬多平平米會(huì)議中心心、8000平米餐飲飲部、12000平米SPA休閑綜綜合體、16500平米米客房部，是是集酒店、洗洗浴、商務(wù)、、餐飲、娛樂樂、度假于一一體五星級(jí)度度假酒店。根根據(jù)雅閣酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)對(duì)金寶花園園的考察，此此酒店提供的的酒店產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量一般，并并在酒店硬件件條件及服務(wù)務(wù)上存在諸多多問題，而由由于金潮玉瑪瑪這一新五星星級(jí)酒店的存存在，目前，，金寶花園酒酒店的經(jīng)營已已經(jīng)出現(xiàn)虧損損，而2008年奧奧運(yùn)會(huì)的舉辦辦，將會(huì)使其其暫時(shí)走出目目前的困境。。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港北京國都大飯飯店北京國都酒店店坐落于北京京首都國際機(jī)機(jī)場(chǎng)，為商務(wù)務(wù)度假村是飯飯店，其具有有商務(wù)豪華復(fù)復(fù)式套房408間，會(huì)議議室可容納300人。酒酒店向入住客客人免費(fèi)提供供機(jī)場(chǎng)往返市市區(qū)的班車。。國都大飯飯店由于位于于首都商務(wù)區(qū)區(qū)，并且可以以輻射空港開開發(fā)起及物流流園，因此，，國都大酒店店是典型的商商務(wù)型酒店、、或者叫機(jī)場(chǎng)場(chǎng)酒店。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港北京金潮玉瑪瑪國際酒店金潮玉瑪國際際酒店地處馬馬坡，為群落落式建筑，共共有200套套客房，其會(huì)會(huì)議設(shè)施比較較完備，其中中的四季廳面面積龐大，可可舉辦多功能能會(huì)議、宴會(huì)會(huì)。酒店由洛洛娃集團(tuán)投資資建造，并由由天倫國際酒酒店管理集團(tuán)團(tuán)管理，即將將成為為掛牌牌五星酒店。。金潮玉瑪瑪與金寶花園園距離較近，，而定位均為為度假會(huì)議型型酒店，而金金潮玉瑪目前前的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及管理水平平在順義地區(qū)區(qū)位居前列，，因此是順義義地區(qū)度假會(huì)會(huì)議酒店的代代表。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港3.酒店投資資可行性分析析論證產(chǎn)權(quán)式酒店綜綜合分析度假、會(huì)議、、商務(wù)型酒店店可行性分析析經(jīng)濟(jì)型酒店可可行性分析第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港產(chǎn)權(quán)式酒店綜綜合分析產(chǎn)權(quán)式酒店有有旅游業(yè)和房房地產(chǎn)業(yè)的雙雙重屬性，從從開發(fā)商角度度分析，必須須沿著旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)兩條思路路運(yùn)作。產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店的客客戶包括三類類消費(fèi)群體，，他們關(guān)注的的利益各不相相同。不管是哪一類類客戶，酒店店的可消費(fèi)性性（包括可交交換性）、可可投資性（升升值能力）和和投資的安全全性指標(biāo)是決決定性的影響響因素，因此此，追求短期期利益而忽視視對(duì)消費(fèi)者長長期回報(bào)的開開發(fā)商很難取取得他們的信信任。第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港從以上三類客客戶關(guān)注的利利益看E區(qū)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店的的可行性分時(shí)度假公司司：最關(guān)注的的是產(chǎn)權(quán)式酒酒店可供休閑度假的利利益點(diǎn)，側(cè)重于酒店店消費(fèi)功能的的體現(xiàn)；個(gè)人消費(fèi)者：：關(guān)注的重點(diǎn)點(diǎn)在于前期投投入的比重、、投資升值的的保障、酒店店經(jīng)營能力、、附加的優(yōu)惠惠和功能、與居住地區(qū)的的風(fēng)光差異、、可交換性等；機(jī)構(gòu)投資者：：關(guān)注酒店的的服務(wù)和管理理能力、財(cái)務(wù)務(wù)監(jiān)控的透明明度、企業(yè)文文化的契合和和業(yè)務(wù)的需要要等。橫線字體所代代表內(nèi)容是本本項(xiàng)目投資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店的的絕對(duì)劣勢(shì)：：第二部分酒酒店可行性性分析金漢·綠港項(xiàng)目所處區(qū)域域的旅游風(fēng)景景相對(duì)匱乏，，且位于住宅宅區(qū)內(nèi)，僅外外圍東部有河河流、平原型型人工森林，，旅游吸力明明顯不足；周邊休閑度假假氛圍不夠，，設(shè)施不足。。第二部分酒酒店可行性性分析基本結(jié)論：投資產(chǎn)權(quán)式酒酒店市場(chǎng)培育育難度大，關(guān)鍵在于缺乏乏產(chǎn)權(quán)式酒店店所具備的必必備條件，基本本不可行。金漢·綠港度假、會(huì)議型型酒店可行性性分析如果本項(xiàng)目酒酒店定位于會(huì)會(huì)議度假酒店店，則需要看看到，由于順順義區(qū)度假會(huì)會(huì)議酒店市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比比較激烈，而而順義現(xiàn)存度度假、會(huì)議酒酒店可以借助助奧運(yùn)商機(jī)而而在市場(chǎng)（國國際及國內(nèi)））上樹立一定定知名度，使使自身品牌的的到一個(gè)階段段性的提升。。在這種情況況下，2009年，如果果本項(xiàng)目以度度假會(huì)議酒店店進(jìn)入市場(chǎng)，，則會(huì)面臨以以下問題：區(qū)位/入市市時(shí)機(jī)第二部分酒酒店可可行性分析析金漢·綠港港區(qū)位：致命劣勢(shì)是是位置問題題。順義現(xiàn)現(xiàn)存度假、、會(huì)議酒店店大多依托托于高爾夫夫、生態(tài)園園等娛樂休休閑設(shè)施，，而本項(xiàng)目目距離這些些設(shè)施的距距離較遠(yuǎn)，，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手存在致致命的劣勢(shì)勢(shì)。第二部分酒酒店可可行性分析析金漢·綠港港入市時(shí)機(jī)：：根據(jù)雅典、、悉尼以及及巴塞羅那那奧運(yùn)會(huì)的的經(jīng)驗(yàn)，每每屆奧運(yùn)會(huì)會(huì)結(jié)束之后后，奧運(yùn)會(huì)會(huì)舉辦地的的經(jīng)濟(jì)就會(huì)會(huì)經(jīng)歷一段段時(shí)間的低低迷，而酒酒店行業(yè)作作為經(jīng)濟(jì)的的晴雨表可可以敏感而而直觀的反反映出來，，因此，2009年年以度假酒酒店的形態(tài)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)不是一個(gè)個(gè)優(yōu)秀的時(shí)時(shí)機(jī)。品牌效應(yīng)：：任何一個(gè)個(gè)高星級(jí)酒酒店開業(yè)都都需要一段段時(shí)間的市市場(chǎng)培育期期，這一階階段酒店需需要通過一一系列的市市場(chǎng)運(yùn)作來來拓展本店店在市場(chǎng)上上的知名度度，對(duì)于本本項(xiàng)目來說說，奧運(yùn)之之后選擇在在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手利潤及知知名度都得得到極大提提高后進(jìn)入入市場(chǎng)，所所能夠產(chǎn)生生的品牌相相應(yīng)，將會(huì)會(huì)十分有限限。第二部分酒酒店可可行性分析析金漢·綠港港經(jīng)濟(jì)型酒店店可行性論論證經(jīng)濟(jì)型酒店店主要迎合合中低端的的商務(wù)和旅旅行客人，，這就使得得經(jīng)濟(jì)型酒酒店開店選選擇的區(qū)位位的經(jīng)濟(jì)特特征符合經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店店的發(fā)展規(guī)規(guī)律，目前前中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店主主要集中在在商務(wù)活動(dòng)動(dòng)頻繁的一一線城市及及二線城市市，三線城城市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店發(fā)發(fā)展還沒有有達(dá)到一個(gè)個(gè)良好的時(shí)時(shí)機(jī)，這和和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具具有緊密聯(lián)聯(lián)系。具體到本項(xiàng)項(xiàng)目，目前前順義地區(qū)區(qū)尚且沒有有知名經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店品品牌進(jìn)入，，正是因?yàn)闉轫樍x目前前的商務(wù)特特點(diǎn)尚不明明顯，更多多體現(xiàn)的是是度假、休休閑元素。。經(jīng)濟(jì)型型酒店對(duì)于于酒店開店店的位置要要求極高，，在目前這這一階段的的狀況下，，本項(xiàng)目周周邊的自然然環(huán)境和旅旅游資源暫暫時(shí)無法支支撐經(jīng)濟(jì)型型酒店這一一酒店業(yè)態(tài)態(tài)?；窘Y(jié)論：：不可行第二部分酒酒店可可行性分析析金漢·綠港港酒店投資綜綜合論證初初步結(jié)論：：缺乏足夠的的市場(chǎng)支撐撐點(diǎn)和絕佳佳入市時(shí)機(jī)機(jī)，不可行行：商務(wù)酒店不不可行；會(huì)議、休閑閑酒店有一一定機(jī)會(huì)，，但入市時(shí)時(shí)機(jī)和未來來競(jìng)爭(zhēng)壓力力巨大，導(dǎo)導(dǎo)致投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大；經(jīng)濟(jì)型酒店店市場(chǎng)支撐撐力非常小小，基本不不可行；產(chǎn)權(quán)式酒店店風(fēng)險(xiǎn)高，，未來兩三三年內(nèi)無絕絕佳市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)。第二部分酒酒店可可行性分析析金漢·綠港港第三部分目目標(biāo)客客群分析客戶來源年齡構(gòu)成家庭結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)實(shí)力教育背景需求描述第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港順義本地客客戶占73%，北京京市區(qū)客戶戶11%，，其他郊區(qū)區(qū)縣客戶3%，空港港客戶2%；順義本地客客戶為絕對(duì)對(duì)消費(fèi)主力力，所占比比例超過70%；北京市區(qū)客客戶比例超超過10%；空港地區(qū)客客戶占3%~4%。。E區(qū)客群定定位：繼續(xù)續(xù)延續(xù)一、、二期客群群區(qū)域分布布特征，新新城、工業(yè)業(yè)區(qū)、空港港和市區(qū)年年輕客群的的增長潛力力值得期待待。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港25-45歲的中青青年客戶居居多，所占占比例達(dá)68%，購購房者的年年齡結(jié)構(gòu)趨趨于年輕化化，其中25-35歲的購房房者所占比比例為37%。年齡特征將將直接影響響其對(duì)住宅宅的戶型選選擇、建筑筑風(fēng)格、社社區(qū)配套等等的需求情情況。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港剛結(jié)婚的夫夫妻第一次次置業(yè)約占占20%，，一般暫無無子女，經(jīng)經(jīng)濟(jì)能力一一般，傾向向于兩居左左右小戶型型置業(yè)行為以以家庭為核核心購買力力：

購房房行為主要要以家庭為為單位，三三口之家占占據(jù)主導(dǎo)，，比例為56%，二二人世界所所占的比例例為20%。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港技術(shù)員工（（白領(lǐng)階層層）占據(jù)的的比例也較較高（26.61%），這部部分客戶主主要分布在在順義城區(qū)區(qū)及周邊的的企業(yè)，他他們的年齡齡普遍年輕輕，收入相相對(duì)穩(wěn)定，，但積蓄較較少，對(duì)價(jià)價(jià)格（特別別是總價(jià)））比較敏感感。E區(qū)產(chǎn)品可可將這部分分客戶定位位于主力目目標(biāo)群。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港購房者中具具有大專和和本科學(xué)歷歷的人群占占79%；；其次是具具有高中（（含中專））學(xué)歷的人人群，比例例為17%；購房者對(duì)社社區(qū)帶來的的文化氣息息、生活品品質(zhì)、周邊邊配套都將將提出更高高的要求，，對(duì)住宅的的需求特征征為：a．．個(gè)性化追追求；b．．私密性；；c．身份份屬性追求求；d．自自我價(jià)值追追求；e．．自尊性的的體現(xiàn)第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港購房付款方方式付款方式銷售套數(shù)銷售面積銷售金額分期付款3413.111,584,776.00公積金按揭貸款4456.182,157,068.00公積金按揭國管819,078.2247,479,511.00公積金按揭市管48953,670.86273,296,064.00商業(yè)按揭貸款72580,887.22451,290,420.00一次性付款66681,501.32422,063,843.00合計(jì)1968226,006.911,197,871,682.00一次性付款款為666套，占總總簽約套數(shù)數(shù)1968套的33.8%，，數(shù)據(jù)表明明，金漢··綠港吸引引了眾多具具有雄厚經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和和支付實(shí)力力的客戶。。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港置業(yè)次數(shù)首次置業(yè)的的人數(shù)比例例也為48%，收入入穩(wěn)定，有有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)，多多為25-30歲左左右的單身身年輕人或或已婚夫婦婦。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港購房預(yù)算36%的來來訪客戶購購房預(yù)算介介于50萬萬元和60萬元之間間；預(yù)算在80萬元以上上的客戶占占18%；；這部分客戶戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力自不待待言。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港成交客戶對(duì)對(duì)金漢?綠綠港的位置置普遍認(rèn)同同。成交客戶對(duì)對(duì)金漢?綠綠港的戶型型和溫泉給給予了較高高的評(píng)價(jià)。。成交客戶對(duì)對(duì)金漢?綠綠港的交通通、價(jià)格、、景觀、地地板采暖等等方面也給給予一定的的肯定。成交客戶對(duì)對(duì)開發(fā)商實(shí)實(shí)力、物業(yè)業(yè)、升值潛潛力等方面面認(rèn)同度較較低，有待待提高。第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港成交客群的的住房需求求特點(diǎn)總的來說，，金漢綠港港成交客戶戶的住房需需求平均面面積為110㎡，對(duì)對(duì)總房?jī)r(jià)的的需求從30萬到200萬不不等，平均均為60萬萬，希望購購買的戶型型是2-3室2廳2衛(wèi)的戶型型，購房的的考慮因素素以地理位位置和交通通為主，其其次是價(jià)位位和小區(qū)綠綠化環(huán)境狀狀況。年輕客群（（25-35歲）更更愿意購買買小面積的的住房，平平均面積為為88㎡，，60至80㎡左右右是他們的的首選，總總房?jī)r(jià)平均均為40萬萬，預(yù)期的的戶型以傳傳統(tǒng)的2室室1廳1衛(wèi)衛(wèi)為主。居居住舒適型型和價(jià)位是是最主要的的兩個(gè)因素素。具體的購房房偏好如下下：第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港樓型偏好：：最偏愛板板式多層，，其次是板板式小高層層；戶型選擇：：意向客戶戶愿意選擇擇復(fù)式或躍躍層的比例例較高?；靖纳菩托涂蛻魧?duì)2室1廳的的選擇達(dá)62%。裝修選擇：：裝修選擇擇以毛坯房房為主，選選擇大戶型型精裝修的的人極少，，投資意向向較強(qiáng)的客客戶更愿意意選擇精裝裝修小戶型型。成交客戶需需求小結(jié)第三部分目目標(biāo)客客群分析金漢·綠港港第四部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析金漢·綠港港優(yōu)勢(shì)分析（（S）自然生態(tài)景景觀：E區(qū)區(qū)地處減河河西岸，森森林公園的的吸引力極極強(qiáng)；溫泉泉入入戶戶：：這這是是區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目無無可可比比擬擬的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)；；社區(qū)區(qū)總總體體規(guī)規(guī)模模大大，，E區(qū)區(qū)為為最最后后一一個(gè)個(gè)組組團(tuán)團(tuán)，，配配套套完完善善，，生生活活便便利利；；一、、二二期期開開發(fā)發(fā)、、營營銷銷實(shí)實(shí)踐踐積積累累了了豐豐富富的的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，，項(xiàng)項(xiàng)目目出出具具品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)。?？蓮膹淖∽^(qū)區(qū)升升級(jí)級(jí)入入手手，，從從開開發(fā)發(fā)理理念念、、產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)、、戶戶型型組組合合、、科科技技運(yùn)運(yùn)用用、、時(shí)時(shí)尚尚元元素素等等方方面面強(qiáng)強(qiáng)化化、、放放大大項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。第四四部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析金漢漢··綠綠港港劣勢(shì)勢(shì)分分析析（（W））地塊塊不不規(guī)規(guī)則則，，億億都都川川兩兩棟棟住住宅宅樓樓的的限限制制導(dǎo)導(dǎo)致致綜綜合合利利用用難難度度大大；；西側(cè)側(cè)復(fù)復(fù)興興村村較較陳陳舊舊，，對(duì)對(duì)社社區(qū)區(qū)有有視視覺覺干干擾擾；；南側(cè)側(cè)規(guī)規(guī)劃劃有有中中山山東東路路，，為為雙雙向向四四車車道道，，中中間間會(huì)會(huì)有有隔隔離離帶帶，，未未來來交交通通流流量量較較大大，，對(duì)對(duì)社社區(qū)區(qū)生生活活有有一一定定影影響響；；以板板樓樓和和公公寓寓切切入入市市場(chǎng)場(chǎng)，，以以高高檔檔開開放放式式會(huì)會(huì)館館作作為為配配套套亮亮點(diǎn)點(diǎn)，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)，，為為金金漢漢集集團(tuán)團(tuán)自自持持資資產(chǎn)產(chǎn)升升值值打打好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。第四四部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析金漢漢··綠綠港港機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)分分析析（（O））新城城規(guī)規(guī)劃劃：：2010年年，，順順義義新新城城人人口口將將達(dá)達(dá)60萬萬；；奧運(yùn)運(yùn)舉舉辦辦：：潮潮白白河河治治理理、、森森林林公公園園建建設(shè)設(shè)、、機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)東東擴(kuò)擴(kuò)等等等等；；順義義中中高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售情情況況總總體體良良好好，，市市場(chǎng)場(chǎng)具具有有一一定定的的承承受受力力，，且且價(jià)價(jià)格格上上漲漲具具有有一一定定空空間間，，為為E區(qū)區(qū)升升級(jí)級(jí)提提供供可可能能；；綜合合素素質(zhì)質(zhì)較較高高的的公公寓寓社社區(qū)區(qū)空空缺缺，，為為E區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品品朝朝公公寓寓升升級(jí)級(jí)提提供供了了市市場(chǎng)場(chǎng)切切入入點(diǎn)點(diǎn)。。住房房消消費(fèi)費(fèi)逐逐步步理理性性，，人人們們對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目綜綜合合品品質(zhì)質(zhì)、、自自然然環(huán)環(huán)境境、、身身份份象象征征等等方方面面有有了了更更高高的的要要求求，，對(duì)對(duì)中中高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目的的需需求求傾傾向向比比較較明明顯顯。。第四四部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分分析析金漢漢··綠綠港港威脅脅點(diǎn)點(diǎn)分分析析（（T））未來來幾幾年年，，順順義義房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的激激烈烈格格局局將將加加劇劇，，萬萬科科四四季季花花城城三三期期品品牌牌能能量量、、物物業(yè)業(yè)管管理理具具有有絕絕對(duì)對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，裕裕龍龍三三區(qū)區(qū)對(duì)對(duì)E區(qū)區(qū)客客戶戶的的分分流流影影響響不不容容忽忽視視。。本項(xiàng)項(xiàng)目目雖雖然然是是順順義義城城區(qū)區(qū)的的中中高高端端普普通通商商品品住住宅宅，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)其其他他高高檔檔別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端投投資資客客戶戶會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生一一定定阻阻擊擊作作用用。。市場(chǎng)場(chǎng)將將進(jìn)進(jìn)一一步步細(xì)細(xì)分分，，盡盡可可能能精精確確的的客客群群定定位位和和產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位將將有有助助于于降降低低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和和銷銷售售周周期期。。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析金漢·綠港港SWOT綜綜合分析未來競(jìng)爭(zhēng)將將主要聚焦焦于以下幾幾個(gè)方面：：中小戶型：：市場(chǎng)實(shí)踐踐證明，60-140㎡左右右的中小戶戶型在本區(qū)區(qū)域相對(duì)暢暢銷，7090政策策也決定了了未來競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將在中小小戶型上展展開。園林景觀：：對(duì)住區(qū)環(huán)環(huán)境品質(zhì)的的追求價(jià)格格：目前前，金漢··綠港二期期價(jià)格與萬萬科二期相相比并無明明顯優(yōu)勢(shì)，，E區(qū)的價(jià)價(jià)格策略尤尤為重要，，建議同類類型產(chǎn)品的的均價(jià)比萬萬科低。第四部分項(xiàng)項(xiàng)目SWOT分分析金漢·綠港港第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位市場(chǎng)定位客群定位產(chǎn)品定位金漢·綠港港一、市場(chǎng)定定位（區(qū)域）生態(tài)時(shí)尚之終極版社社區(qū)定位描述：：高品質(zhì)生生活區(qū)升級(jí)級(jí)版環(huán)境資源是是不可復(fù)制制的，河流流、森林、、山景、溫溫泉是地塊塊的最具優(yōu)優(yōu)勢(shì)和一定定獨(dú)特性資資源，也是是本項(xiàng)目最最大的賣點(diǎn)點(diǎn)，所以E區(qū)必須將將生態(tài)環(huán)境境資源與現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚元元素充分結(jié)結(jié)合，在一一、二期基基礎(chǔ)上全方方位升級(jí)，，以壓倒可可類比項(xiàng)目目。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位金漢·綠港港二、客群定定位主要目標(biāo)客客群順義城區(qū)及及周邊工業(yè)業(yè)區(qū)、空港港等地25-35歲歲左右、受受教育程度度較高、工工作穩(wěn)定事事業(yè)處于上上升期、有有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)、追追求居住品品質(zhì)的年輕輕人；次要目標(biāo)客客群周邊工業(yè)區(qū)區(qū)、大型企企事業(yè)單位位的基層員員工，35歲-45歲左右右的私營創(chuàng)創(chuàng)業(yè)者；潛在目標(biāo)客客群看好新城規(guī)規(guī)劃和奧運(yùn)運(yùn)水上場(chǎng)館館賽后利用用的市區(qū)普普通工薪族族，看好順順義舊城改改造和新城城規(guī)劃的投投資客。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位金漢·綠港港三、產(chǎn)品定定位“區(qū)域首席席精裝小戶戶型+終極版純板板式精裝高高尚住宅””為主、商商業(yè)為輔。。第五部分項(xiàng)項(xiàng)目定定位金漢·綠港港第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港一、總體規(guī)規(guī)劃E區(qū)地塊概概述1．所屬區(qū)區(qū)域臨界四四周狀況東臨減河、、減河橋與與市政綠化化隔離帶，，南隔中山山東路與B區(qū)相對(duì)，，西為雙興興東區(qū)（復(fù)復(fù)興村），，北側(cè)緊挨挨雙興小學(xué)學(xué)和順義八八中。順義八中教教學(xué)樓緊鄰鄰地塊北側(cè)側(cè)，規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)需充充分考慮建建筑限高。。地塊周邊交交通環(huán)境：：濱河路、、中山東路路、光明北北街、中山山北路，E區(qū)東側(cè)、、南側(cè)均為為主干道，，交通便利利。3．地貌狀狀況空地，地勢(shì)勢(shì)平坦，無無其中有億億都川兩棟棟住宅樓第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港總體規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)

總規(guī)劃指標(biāo)一期二期三期用地面積（公頃）35.7414.0714.067.61建筑面積（萬平方米）63.9423.7330.0810.13備注：以上總體規(guī)劃、一期、二期的數(shù)據(jù)來源于”北京市規(guī)劃委員會(huì)順義分局的復(fù)函”，截止日期為2006年10月16日。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港二、住宅規(guī)規(guī)劃基本思思路住宅產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃方向一一：“區(qū)域首席席精裝小戶戶型”（50—80平米）住宅產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃方向二二：“終極版純純板式精裝裝高尚住宅宅”（90—140平米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港1.從市場(chǎng)場(chǎng)層面上來來看：目前前順義在售售和在建的的50—80平方米米的小戶型型是稀缺產(chǎn)產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力相對(duì)對(duì)較小。2.從營銷銷層面來看看：無論從從金漢綠港港，還是從從萬科四季季花城、裕裕龍等項(xiàng)目目來看，小小戶型的銷銷售都是一一枝獨(dú)秀，，受到消費(fèi)費(fèi)者的追捧捧。3.從銷售售時(shí)間上來來看：三期期（E區(qū)））住宅如果果2008年下半年年進(jìn)行并銷銷售，恰好好和B區(qū)住住宅的銷售售時(shí)間相重重合，而B區(qū)主力戶戶型偏大，，小戶型恰恰好與B區(qū)區(qū)大戶型形形成良好的的互補(bǔ)性，，有利于銷銷售。住宅產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃方向一一：“區(qū)域首席席精裝小戶戶型”（50—80平米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港4.從消費(fèi)費(fèi)者層面來來看，購房房者的年齡齡結(jié)構(gòu)趨于于年輕化，，其中25-35歲歲的購房者者所占比例例為37%，這部分分消費(fèi)者購購房能力相相對(duì)較弱，，主要集中中在中小戶戶型。5.從價(jià)格格層面來看看：無論從從金漢綠港港自身經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，還是從從其他市區(qū)區(qū)項(xiàng)目來看看，中小戶戶型（特別別是精裝修修）的價(jià)格格都普遍高高于其它產(chǎn)產(chǎn)品類型，，價(jià)格優(yōu)勢(shì)勢(shì)非常明顯顯。6.從政策策層面來看看：國家金金融機(jī)構(gòu)正正計(jì)劃提升升商品房按按揭首付比比例（提高高到4成，，甚至更高高），這將將對(duì)大戶型型的銷售影影響可能較較大，而推推動(dòng)小戶型型的銷售。。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港1.從市場(chǎng)場(chǎng)層面來看看：90——140平平方米是目目前順義城城區(qū)最熱銷銷的戶型，，受到中老老年實(shí)力型型客戶的追追捧，是改改善型客戶戶的首選戶戶型，未來來市場(chǎng)潛力力依然巨大大。2.從營銷銷層面來看看：南北通通透的板式式結(jié)構(gòu)受到到消費(fèi)者的的歡迎，這這從金漢綠綠港，特別別是萬科四四季花城項(xiàng)項(xiàng)目都以得得出這一結(jié)結(jié)論（萬科科四季花城城的板樓結(jié)結(jié)構(gòu)得到消消費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)可，價(jià)格格一路走高高，持續(xù)熱熱銷）。住宅產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃方向二二：“終極版純純板式精裝裝高尚住宅宅”（90—140平米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港3.從產(chǎn)品品類型來看看，90——140平平方米順義義目前幾個(gè)個(gè)品質(zhì)較高高的項(xiàng)目（（如金漢綠綠港、裕龍龍三區(qū)）都都是以板塔塔結(jié)合為主主，純正的的板樓項(xiàng)目目?jī)H有萬科科四季花城城一家，市市場(chǎng)還較為為緊缺，市市場(chǎng)前景看看好。4.從金漢漢綠港自身身來看：E區(qū)2008年下半半年開發(fā)，，銷售價(jià)格格勢(shì)必升級(jí)級(jí)，而面對(duì)對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)也將加加劇，E區(qū)區(qū)的產(chǎn)品必必須在產(chǎn)品品類型上、、品質(zhì)上、、配套上也也隨之升級(jí)級(jí)，才能保保持自身的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。規(guī)劃劃為純板式式高尚住宅宅是大勢(shì)所所趨。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港從北京成熟熟小戶型開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來來看，小戶戶型不僅可可以做出精精品，更可可以在價(jià)格格、營銷層層面上做出出有競(jìng)爭(zhēng)力力的產(chǎn)品。。1.精裝修修：通過精裝修修（裝修成成本控制在在800——1000元/平方方米）來提提升小戶型型的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸吸引年輕消消費(fèi)者的購購房需求，，在價(jià)格上上可以適當(dāng)當(dāng)提升1500—2000元元/平方米米，是完全全可行的，，也是具有有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的。如何做“區(qū)區(qū)域首席精精裝小戶型型”（50—80平平米）第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港2.產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新：為提高小戶戶型的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，，提升小戶戶型的價(jià)格格空間，可可以在產(chǎn)品品類型、戶戶型創(chuàng)新方方面下功夫夫，如設(shè)計(jì)計(jì)為板樓圍圍合結(jié)構(gòu)（（中間天井井）、LOFT結(jié)構(gòu)構(gòu)、小躍層層戶型等，，吸引年輕輕消費(fèi)者的的眼球，并并在順義市市場(chǎng)作出獨(dú)獨(dú)一無二的的差異化產(chǎn)產(chǎn)品。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港3.新穎時(shí)時(shí)尚產(chǎn)品：：與A、B、、C、D等等區(qū)域產(chǎn)品品做出差異異化，以簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔、時(shí)尚尚、現(xiàn)代、、具有金屬屬質(zhì)感的產(chǎn)產(chǎn)品外立面面，吸引追追求時(shí)尚、、現(xiàn)代的年年輕消費(fèi)者者的喜好。。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港4.細(xì)節(jié)提提升小戶型型品質(zhì)：通過局部細(xì)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)計(jì)來提升小小戶型的品品質(zhì)，增強(qiáng)強(qiáng)小戶型的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，如首首層入口處處可以做挑挑空精裝修修大堂；做做隱藏式空空調(diào)機(jī)位，，提升整體體外立面質(zhì)質(zhì)感。第六部分產(chǎn)產(chǎn)品建建議金漢·綠港港1.推陳出出新:在產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)和品質(zhì)上上下功夫：：在外立面面（金屬質(zhì)質(zhì)感）、電電梯（名牌牌電梯）、、綠化（大大型組團(tuán)綠綠化）等方方面爭(zhēng)取有有所創(chuàng)新和和突破，超超越其他競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。。2.在細(xì)節(jié)節(jié)上做出新新意：首層可以做做挑空精裝裝修大堂（（雖然犧牲牲了首層一一些面積，，但品質(zhì)上上了一個(gè)臺(tái)臺(tái)階）、做做隱藏式空空調(diào)機(jī)位，，提升整體體外立面質(zhì)質(zhì)感；實(shí)行行完全人車車分流，打打造真正人人文社區(qū)概概念。如何何做做““終終極極版版純純板板式式精精裝裝高高尚尚住住宅宅””（（90——140平平米米））第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢漢··綠綠港港面積區(qū)間戶型說明平均面積戶數(shù)戶數(shù)比面積小計(jì)面積比160-200四室兩廳兩衛(wèi)躍層180101.49%180030.03%90-140三室兩廳兩衛(wèi)

1308011.94%10400三室兩廳一衛(wèi)

100608.96%600050-90兩室兩廳一衛(wèi)部分戶型挑高

9026038.81%2340069.97%

兩室一廳一衛(wèi)躍層8020029.85%16000

一室一廳一衛(wèi)

50608.96%3000合計(jì)

670100.00%60600100.00%戶型型配配比比建建議議（僅僅供供參參考考））第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢漢··綠綠港港三、、公公建建配配套套基基本本思思路路1.從從地地塊塊來來看看：：E區(qū)區(qū)總總體體占占地地面面積積較較小小，，容容積積率率較較高高，，建建設(shè)設(shè)大大型型商商業(yè)業(yè)配配套套來來看看，，無無法法從從規(guī)規(guī)劃劃上上實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。。2.從從經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)角角度度來來看看：：商商業(yè)業(yè)銷銷售售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較較大大（（無無論論是是銷銷售售，，還還是是自自持持都都存存在在這這個(gè)個(gè)問問題題）），，而而住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)相相對(duì)對(duì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較較小小，，可可以以在在最最短短的的時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)回回籠籠資資金金。。3.從從金金漢漢綠綠港港目目前前的的商商業(yè)業(yè)建建設(shè)設(shè)來來看看：：目目前前金金漢漢綠綠港港已已經(jīng)經(jīng)規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)的的商商業(yè)業(yè)配配套套設(shè)設(shè)施施面面積積已已經(jīng)經(jīng)相相當(dāng)當(dāng)可可觀觀（（7萬萬左左右右）），，對(duì)對(duì)于于一一個(gè)個(gè)居居住住型型社社區(qū)區(qū)來來說說已已經(jīng)經(jīng)足足夠夠，，如如果果再再開開發(fā)發(fā)大大面面積積商商業(yè)業(yè)，，勢(shì)勢(shì)必必造造成成后后期期銷銷售售阻阻力力。。4.三三角角地地塊塊鑒鑒于于其其地地形形的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，不不適適合合規(guī)規(guī)劃劃住住宅宅及及商商業(yè)業(yè)。。第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢漢··綠綠港港公建建配配套套建建議議1：：賣場(chǎng)場(chǎng)建議議規(guī)規(guī)劃劃一一個(gè)個(gè)集集超超市市、、百百貨貨、、娛娛樂樂、、餐餐飲飲為為一一體體的的綜綜合合型型賣賣場(chǎng)場(chǎng)，，同同時(shí)時(shí)可可以以作作為為對(duì)對(duì)外外經(jīng)經(jīng)營營的的酒酒店店型型自自持持資資產(chǎn)產(chǎn)。。第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢漢··綠綠港港公建建配配套套建建議議2：：會(huì)會(huì)館館（（三三角角地地塊塊））建議議規(guī)規(guī)劃劃為為一一個(gè)個(gè)集集商商務(wù)務(wù)、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、會(huì)會(huì)議議、、客客房房為為一一體體的的綜綜合合型型配配套套會(huì)會(huì)館館，，不不僅僅可可以以滿滿足足金金漢漢集集團(tuán)團(tuán)及及子子公公司司的的辦辦公公、、會(huì)會(huì)議議等等需需求求，，同同時(shí)時(shí)可可以以作作為為對(duì)對(duì)外外經(jīng)經(jīng)營營的的酒酒店店型型自自持持資資產(chǎn)產(chǎn)。。5.建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃：：半半圍圍合合造造型型（（聚聚財(cái)財(cái)））；；5層層帶帶電電梯梯；；建建筑筑面面積積6000平平米米左左右右；；6.銷銷售售及及經(jīng)經(jīng)營營建建議議：：建建議議采采用用整整層層銷銷售售或或者者租租賃賃的的形形式式，，由由金金漢漢集集團(tuán)團(tuán)物物業(yè)業(yè)公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營營。。第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢漢··綠綠港港（四四））空空間間布布局局與與產(chǎn)產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)1．．總總體體平平面面規(guī)規(guī)劃劃及及其其說說明明賣場(chǎng)會(huì)館規(guī)劃布局示意圖第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢漢··綠綠港港第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金