中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

PAGEPAGE51目錄第一章當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題 21.1當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢 21.2當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新問題 41.3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦 71.4回歸市場主導(dǎo)模式，地價(jià)上漲優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈 71.5產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴(kuò)張 9第二章當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討 112.1臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大 112.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出 122.3總部經(jīng)濟(jì)風(fēng)靡全國，產(chǎn)品體量升級成新趨勢 13第三章當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討 153.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理 153.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點(diǎn) 163.3目前國內(nèi)主要的融資渠道 163.4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討 173.5外資基金已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 18第四章國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀 214.1中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型案例 214.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析 26第五章產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向 315.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問題 315.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的發(fā)展方向 35

第一章當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢和面臨的問題2009、2010年間，隨著一輪輪宏觀調(diào)控政策的熱浪襲來，住宅和商業(yè)物業(yè)的開發(fā)在風(fēng)口浪尖中徘徊，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域也發(fā)生著深刻變革，在調(diào)控中仍保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，迅速竄升為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一顆新星并廣備受關(guān)注。當(dāng)融資成為了開發(fā)投資商前行的絆腳石，開發(fā)專業(yè)度成為難以逾越的門檻，當(dāng)普洛斯集團(tuán)（prologisGroup）等外資搶灘中國產(chǎn)業(yè)市場，當(dāng)受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響的復(fù)地、綠地、中糧集團(tuán)等國內(nèi)不少大開發(fā)商搶入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在逆風(fēng)勁吹中巍然屹立，顯示出旺盛的生命力和巨大的投資吸引力。面對這座未充分挖掘的金礦，多少投資開發(fā)商摩拳擦掌，在開發(fā)銀根縮緊收益受限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)下，回歸到市場主導(dǎo)的開發(fā)模式，伺機(jī)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，迎來空前的發(fā)展契機(jī)，在全國迅速擴(kuò)張并對二線城市進(jìn)行了滲透，改寫了二線城市的市場格局。當(dāng)前全國對房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)深入的政策現(xiàn)狀，我們更應(yīng)該看到，新經(jīng)濟(jì)形勢下，全球產(chǎn)業(yè)的重組與調(diào)整，全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級改造，這對以產(chǎn)業(yè)為依托的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是一個(gè)歷史挑戰(zhàn)，更是一個(gè)歷史機(jī)遇。當(dāng)前地方經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢現(xiàn)今，始政府在工業(yè)用地等方面調(diào)控力度的日漸加大，各個(gè)地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正逐漸走上正軌，開始成為繼住宅、商業(yè)地產(chǎn)后地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一有力增長極。隨著政府調(diào)控的日漸規(guī)范和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身的快速發(fā)展壯大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展開始由粗放型工業(yè)園區(qū)經(jīng)營向?qū)I(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、規(guī)范化的全產(chǎn)業(yè)整合開發(fā)模式過渡。特別是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級的勁風(fēng)，客觀上要求各個(gè)地區(qū)的政府需要著力引進(jìn)市場容量較大的項(xiàng)目，由專業(yè)化、規(guī)范化的企業(yè)來打造新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以面對全國各地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的激烈競爭。新形勢下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須日漸規(guī)范，按照新的理念和新的開發(fā)模式進(jìn)行運(yùn)作。政府需要立足本地區(qū)發(fā)展大局，要求所引進(jìn)的項(xiàng)目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等作為配置載體，由專業(yè)的運(yùn)營商進(jìn)行土地資源整合和開發(fā)，通過統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)設(shè)計(jì)，為入駐企業(yè)提供相應(yīng)的加工場地，同時(shí)提供相應(yīng)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，從而實(shí)現(xiàn)土地的集約配置效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)最大的區(qū)別是以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)，在產(chǎn)業(yè)研究和規(guī)劃方面具有非常專業(yè)的見解，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展方向是地方發(fā)展及傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)優(yōu)化發(fā)展的必然趨勢。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由粗放型經(jīng)營向?qū)I(yè)化、規(guī)范化發(fā)展升級，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)理念和模式開始發(fā)生改變，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不再單一地進(jìn)行最基本地工業(yè)廠房、物流基地的開發(fā)，而是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的方向，探尋產(chǎn)業(yè)升級的發(fā)展需求，向研發(fā)、辦公、展示用房等其他產(chǎn)業(yè)需求升級。除在產(chǎn)品類型方面的升級外，開發(fā)商在產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)方面也從面向的客群需求出發(fā)，結(jié)合自身?xiàng)l件和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從產(chǎn)品的體量、功能設(shè)計(jì)、生態(tài)發(fā)展等角度入手進(jìn)一步提高自身產(chǎn)品的品質(zhì)。目前的“中國教育裝備產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目”就是順應(yīng)市場發(fā)展需求和生產(chǎn)廠家產(chǎn)品升級的典型之作，官、產(chǎn)、學(xué)、研有效結(jié)合，運(yùn)營，生產(chǎn)按照襄陽地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，全市統(tǒng)一規(guī)劃，各個(gè)地區(qū)合理分工，在小范圍形成產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，大范圍形成全產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)業(yè)集群。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展日漸規(guī)范的另一個(gè)重要的趨勢是產(chǎn)業(yè)園區(qū)軟環(huán)境的完善，即出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化。產(chǎn)業(yè)園區(qū)不僅向縱深方向發(fā)展，提供配套服務(wù)的橫向發(fā)展也跟上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和產(chǎn)品的升級，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工作人員和工作性質(zhì)都出現(xiàn)變化，不再是單純的生產(chǎn)性質(zhì)，相應(yīng)的對園區(qū)軟環(huán)境的需求也從單一的生產(chǎn)需求向商務(wù)、生活等需求轉(zhuǎn)移，對居住、休閑、商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施也同時(shí)迅速建設(shè)。當(dāng)前受宏觀政策的調(diào)控影響，工業(yè)地產(chǎn)雖準(zhǔn)入門檻提高，開發(fā)專業(yè)性更強(qiáng)，但不可否認(rèn)的事實(shí)是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)步入良性發(fā)展軌道。專業(yè)性產(chǎn)業(yè)園區(qū)的興起是城市土地集約利用的需求，是產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈不斷分解、產(chǎn)業(yè)集聚導(dǎo)致空間不斷專業(yè)化以及政府、開發(fā)方規(guī)劃引導(dǎo)的產(chǎn)物。一、如何多方共贏，合理產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來價(jià)值鏈的高端聚集，并優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動產(chǎn)業(yè)升級，由此帶動城市發(fā)展，這給地方政府支持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展充分的理由。全國性的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，對第三產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的政策鼓勵與引導(dǎo)，各大中城市興起了對新興的、高增長、高附加值、無污染、節(jié)能環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別發(fā)展的狂熱追捧。由于此類產(chǎn)業(yè)獨(dú)特的特征，現(xiàn)有的工業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足其辦公要求，引發(fā)對現(xiàn)有物業(yè)升級版的大量現(xiàn)實(shí)需求，也成為當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要增長因素，同時(shí)可以看到，由于合理的產(chǎn)業(yè)定位，各產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的專業(yè)園區(qū)取得了較好的成效，并帶動了區(qū)域經(jīng)濟(jì)乃至城市的發(fā)展。（一）臨空產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)是依托機(jī)場發(fā)展起來的，尤其是國際性、樞紐性大機(jī)場，帶來人流、物流、現(xiàn)金流優(yōu)勢而發(fā)展起來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)。從全國各大中城市的“臨空經(jīng)濟(jì)熱”“空港建設(shè)熱”可以看出，臨空產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢明顯得到從政府到企業(yè)層面的廣泛認(rèn)可，依托良好的機(jī)場基礎(chǔ)設(shè)施和關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的聚集，它跨越行政區(qū)域和國際界限，對全球的跨國企業(yè)和高價(jià)值企業(yè)都形成了較強(qiáng)的吸引力，同時(shí)由于全球產(chǎn)業(yè)升級的大勢之趨，企業(yè)對辦公物業(yè)的升級性需求，對辦公品質(zhì)提升的強(qiáng)烈渴望，帶來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)。（二）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會的產(chǎn)業(yè)，以其涉及面廣，衍生產(chǎn)品價(jià)值高等特點(diǎn)，成為各地招商的新寵。繼上海盤活老廠房用于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)的辦公，北京創(chuàng)建十大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地后，廣州、武漢、西安、南京等智力資源豐富的陸續(xù)地區(qū)出現(xiàn)“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地”的招商規(guī)劃，在政府政策的支持下，中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)借勢興起并迅速走紅，帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的集聚。雨后春筍般涌現(xiàn)的新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來物業(yè)需求的同時(shí)，推動了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅速升級和發(fā)展。（三）信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)信息技術(shù)的飛速發(fā)展和信息產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，使信息技術(shù)及其產(chǎn)業(yè)的滲透性和帶動性得以充分發(fā)揮作用，驅(qū)動著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，成為推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的主要力量，在使整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會向信息化、網(wǎng)絡(luò)化方向發(fā)展的同時(shí)，其對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢作用也相當(dāng)明顯，如中關(guān)村軟件園、大連軟件園等以信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)的開發(fā)模式，就對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈的完善，對于同領(lǐng)域物業(yè)起到很好的示范作用，同時(shí)將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶入新的發(fā)展高潮。（四）生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)被譽(yù)為“朝陽工業(yè)”的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，已成為眾多投資者與企業(yè)家特別關(guān)注的熱門領(lǐng)域之一。隨著高新技術(shù)的迅猛發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)可以與計(jì)算機(jī)、生物芯片、化學(xué)合成、納米技術(shù)等實(shí)現(xiàn)融合，并有廣泛的應(yīng)用前景。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)逐漸擺脫缺乏核心技術(shù)的現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)向以研發(fā)為主的發(fā)展階段，因此衍生了許多以高附加值、智力密集型的研發(fā)機(jī)構(gòu)和企業(yè)。以研發(fā)為主的企業(yè)行為轉(zhuǎn)化為高附加值產(chǎn)品，企業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展，都將會產(chǎn)生更高的辦公環(huán)境要求，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)若以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為依托，中試實(shí)驗(yàn)的需求對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能性提出更全面的要求，將有良好的市場預(yù)期。許多生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，吸引了世界級的產(chǎn)業(yè)巨頭，對產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)與推動，有力的促進(jìn)了物業(yè)的升級。（五）環(huán)保相關(guān)產(chǎn)業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè),包括環(huán)境管理和環(huán)保設(shè)備制造兩大類別，但涉及的范圍之廣，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大的空間,北京環(huán)保產(chǎn)業(yè)園、蘇州國家環(huán)保高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、青島國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園，各地環(huán)保產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)方興未艾，使環(huán)保產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)前影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱門產(chǎn)業(yè)之一。（六）其他產(chǎn)業(yè)其他產(chǎn)業(yè)包括如由總部經(jīng)濟(jì)帶動的產(chǎn)業(yè)等特殊時(shí)期、特定經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，它們作為國家近階段鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)類別，形成相關(guān)行業(yè)的聚集或同行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的有效聚集，也將對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有積極的推動作用，是值得引起足夠重視的產(chǎn)業(yè)定位方向。二、規(guī)避開發(fā)成本，提高開發(fā)收益面對地根、稅根、銀根收緊的地產(chǎn)調(diào)控政策，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商、投資商們陷入融資難的困境，一地難求的開發(fā)商，進(jìn)入資金困局的中小型開發(fā)商，拿地的開發(fā)方也面臨著開發(fā)成本提高的嚴(yán)峻考驗(yàn)，部分地方的開發(fā)商由于難以籌措資金，不得不將手中的土地轉(zhuǎn)賣或以項(xiàng)目、股權(quán)來融資。如何規(guī)避開發(fā)成本，渡過難關(guān)，開發(fā)商們使出渾身解數(shù)：部分開發(fā)商全部或部分轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，甚至整體出讓土地；“投靠”地產(chǎn)投資基金；用好項(xiàng)目來向國際基金和國內(nèi)私募基金融資；甚至開始尋求與原材料供應(yīng)商、房屋中介合作……有關(guān)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士表示，當(dāng)下的房地產(chǎn)開發(fā)投資商，企業(yè)債券、上市融資、合作開發(fā)、委托貸款、典當(dāng)乃至產(chǎn)權(quán)交易都是可以利用的一些新型融資渠道，但必須了解各個(gè)渠道本身的特點(diǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)。由于利益的驅(qū)使，開發(fā)方們將更注重開發(fā)投資渠道的選擇與組合，如何提高開發(fā)收益是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資商們當(dāng)前最值得深思的問題。內(nèi)地發(fā)展商難以依賴銀行渠道融資，進(jìn)一步拓展融資渠道成為必然，海外基金在此時(shí)介入更易于尋找戰(zhàn)略合作伙伴，私募基金已進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，多元化的投資融資渠道初顯端倪，將在本文第三章進(jìn)行探討。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一座未挖掘到位的金礦近年來，外資在華的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資幅度加大，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，良好的產(chǎn)業(yè)資源、相對低廉的土地價(jià)格、較好的投資收益預(yù)期，使中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)日益受到國際巨頭的青睞，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國在2010年吸引的外國直接投資總額已達(dá)總額達(dá)到1057億美元，其中大部分用于遍布全國的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉庫和研發(fā)中心。2007年國際物流巨頭紛紛選擇在上?！奥鋺簟薄?月28日，沃爾瑪全資子公司蓋世理（Gazeley）宣布正式進(jìn)軍中國市場。此前，美國的物流地產(chǎn)巨頭普洛斯也已經(jīng)率先進(jìn)入中國，歐美兩強(qiáng)將在中國展開競爭。3月21日，麥格理佳文集團(tuán)（MacquarieGoodman）宣布，以1.21億元人民幣收購上海奉賢4.8萬平方米物流配送中心。這家上市的國際工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，之前已在上?？禈蜷_發(fā)了一個(gè)名為DHL-Exel的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而同樣看中中國工業(yè)地產(chǎn)機(jī)會的國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭絕不在少數(shù)。相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較小。從全國范圍看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近20年，投資回報(bào)率一直勻速上升，少有下挫。只要產(chǎn)業(yè)定位清晰，市場需求有保障，打造出優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營平臺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的租售價(jià)格將有很大上升空間。一、告別低價(jià)時(shí)代，回歸市場主導(dǎo)模式與日益攀升的住宅和商業(yè)用地的價(jià)格相比，工業(yè)用地的價(jià)格將有較大的上升空間，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的商業(yè)前景廣闊，在告別了政府主導(dǎo)的低價(jià)時(shí)代后，游戲規(guī)則將發(fā)生根本性的改變，政府對土地集約化的有力舉措，土地價(jià)格的增長有利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行調(diào)整，開發(fā)預(yù)期的難度加大，市場調(diào)配資源優(yōu)勝劣汰，將迎來更規(guī)范更建康的新的發(fā)展階段。2009年底至當(dāng)前，工業(yè)用地的價(jià)格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，政策調(diào)控使工業(yè)用地走向了市場化，大量新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出現(xiàn)了較大的提升，2006年繼續(xù)與商業(yè)和綜合用地基本持平，說明產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場從政府主導(dǎo)模式回歸到市場化的模式，土地開發(fā)的價(jià)格將趨于國家化市場化，由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范，工業(yè)用地市場價(jià)格的市場體系逐步建立，土地價(jià)值開始在地價(jià)水平層面有所體現(xiàn)，這也是抑制無序開發(fā)、土地集約化運(yùn)用的整體趨勢。近幾年各地工業(yè)用地價(jià)格出現(xiàn)空前的高漲，過去行政干預(yù)強(qiáng)、土地以附屬品狀態(tài)存在的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在，今后工業(yè)用地將全部通過“招、拍、掛”的形式出讓，并全國范圍內(nèi)進(jìn)行土地清查回收，對出讓供應(yīng)量的適當(dāng)壓縮，以公平、公開、公正的原則通過一系列規(guī)范運(yùn)作的機(jī)制和程序，避免過去存在的暗箱操作。地價(jià)的上漲從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的源頭抓起，減緩了未準(zhǔn)備充分的開發(fā)商發(fā)人進(jìn)入速度，減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)大量空置的可能，有效遏制了圈地盲目開發(fā)的危險(xiǎn)行為，從而提高工業(yè)用地招商的透明度，土地潛藏的巨大價(jià)值得以充分發(fā)揮，對產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈也起到很好的優(yōu)化作用。擺脫長期受政府干預(yù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，未來將轉(zhuǎn)向受市場主導(dǎo)的開發(fā)模式，在優(yōu)勝劣汰的游戲規(guī)則的驅(qū)使下，有實(shí)力背景并渴望持續(xù)發(fā)展的企業(yè)將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的締造者，對于產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)的開發(fā)將有較好的規(guī)劃，可持續(xù)發(fā)展成為其重要的開發(fā)理念，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)良性競爭時(shí)代來臨。1.5產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迅速蔓延，向二線城市擴(kuò)張當(dāng)房產(chǎn)調(diào)控的熱浪一陣陣襲來，一些實(shí)力開發(fā)商開始尋找新的“天堂”。類似重慶、天津、西安、武漢等這樣的二線城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展的“空白”和滯后帶給了開發(fā)商十足的信心。相比北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場競爭日益白熱化、資源逐漸稀缺以及越來越嚴(yán)峻的調(diào)控環(huán)境，二線城市無疑更具市場潛力。事實(shí)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦是如此，在調(diào)控中愈演愈烈，大有迅速蔓延全國之勢。此前，海外基金只關(guān)注在北京、上海等一線城市的項(xiàng)目，經(jīng)過了宏觀調(diào)控的洗禮后，二線城市也進(jìn)入海外基金的視線，并開始關(guān)注在二線城市開發(fā)的企業(yè)和項(xiàng)目。如全球最大的工業(yè)地產(chǎn)投資信托公司普洛斯也已在天津、蘇州、武漢等二線城市投建其物流園區(qū)；而新加坡騰飛集團(tuán)也開始著手大連軟件園騰飛園區(qū)的建設(shè)。海外基金這種縱深化的投資表現(xiàn)，證實(shí)了二線城市在當(dāng)前政策環(huán)境下的發(fā)展空間。隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴資源、資本和勞動力的大量投入，而勞動力和土地成本等價(jià)格的攀升導(dǎo)致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。“由于北京、上海及廣州的勞動力和土地成本有所上升，主要的制造類企業(yè)傾向于將其工業(yè)投資轉(zhuǎn)向國內(nèi)的二級城市。但對于準(zhǔn)備建立研發(fā)中心的公司而言，北京仍具有很大的吸引力，一些公司甚至將其研發(fā)中心的計(jì)劃從只服務(wù)中國地區(qū)升級為其全球范圍內(nèi)的研發(fā)中心?！敝倭柯?lián)行相關(guān)人士表示。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國在2004年吸引的外國直接投資總額已達(dá)600億美元，其中大部分用于遍布一、二線城市的工業(yè)園區(qū)內(nèi)建設(shè)工廠、倉庫和研發(fā)中心。隨著工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國最主要的城市，成為跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價(jià)勞動力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國企業(yè)的入駐。中國經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)布局特征對企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對剛剛起步卻又充滿生機(jī)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機(jī)遇，將成為推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴(kuò)張的新誘因。

第二章當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域探討當(dāng)前調(diào)控力度的增強(qiáng)，風(fēng)云變幻的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，仍保持了強(qiáng)勁的增長勢頭，備受關(guān)注并成為房地產(chǎn)市場開發(fā)的新投資方向，贏得了巨額資本的青睞，以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)是其不變的發(fā)展主題，新興的擁有高附加價(jià)值的產(chǎn)業(yè)類別，將引發(fā)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的變革。2.1臨空產(chǎn)業(yè)嶄露頭角，產(chǎn)業(yè)物業(yè)需求量大臨空經(jīng)濟(jì)是依托國際機(jī)場，尤其是國際性、樞紐性大機(jī)場的人流、物流優(yōu)勢而發(fā)展起來的區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)。臨空經(jīng)濟(jì)是地區(qū)性經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)。每年100萬人次航空旅客運(yùn)輸量相當(dāng)于產(chǎn)生1.3億美元的經(jīng)濟(jì)效益和2500個(gè)就業(yè)崗位。2005年，我國航空有近3億人次的旅客運(yùn)輸量，首都國際機(jī)場的旅客吞吐量達(dá)到4100萬人次，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益帶動的就業(yè)崗位是非常巨大的。由于臨空的區(qū)位優(yōu)勢、交通利好以及相關(guān)配套的成熟，衍生出于依賴機(jī)場基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的相關(guān)行業(yè)的無意識聚集，我們稱之為“臨空產(chǎn)業(yè)”，其產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)也非常明顯，據(jù)悉北京空港順義七成經(jīng)濟(jì)收入與臨空產(chǎn)業(yè)相關(guān)，并有逐年增加的趨勢。因此，今年來全國包括北京、上海、廣州、成都、重慶、西安等大中城市，都在圍繞機(jī)場大力提倡臨空經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。一般來講，臨空產(chǎn)業(yè)以機(jī)場和相關(guān)服務(wù)為核心向外擴(kuò)散，依次分為三個(gè)階層，包括機(jī)場核心地區(qū)、機(jī)場鄰近地區(qū)、機(jī)場外圍輻射地區(qū)。機(jī)場核心地區(qū)主要包括航空服務(wù)、航行保障、飛機(jī)維修等行業(yè)類型，這些行業(yè)一般由航空公司壟斷，而且開發(fā)受相關(guān)政策的限制，一般不列入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)考慮的范圍。但核心地區(qū)外的機(jī)場鄰近地區(qū)和外圍輻射地區(qū)，包含的行業(yè)有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、會務(wù)展覽、商業(yè)貿(mào)易、物流倉儲、教育科研等等，部分行業(yè)是具有高附加價(jià)值的，符合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值最大化的方向，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)吸引對象。如高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，研發(fā)工作多以腦力勞動為主，周邊環(huán)境的好壞直接影響著創(chuàng)意的產(chǎn)生，對辦公產(chǎn)品的升級有強(qiáng)烈的渴求；同時(shí)有關(guān)研究還表明，研發(fā)人員商務(wù)活動中對機(jī)場的依賴性較強(qiáng)，高效率運(yùn)輸節(jié)約了時(shí)間成本，更是方便公司高層的跨區(qū)域管理，給公司創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。臨空產(chǎn)業(yè)的高附加值行業(yè)分布之廣，以及空港對于產(chǎn)業(yè)鏈高端的企業(yè)的吸附能力日益增強(qiáng)，對產(chǎn)業(yè)物業(yè)將有較大需求。此外，在全國產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)環(huán)境支持下，臨空產(chǎn)業(yè)將逐建由低價(jià)值端向高價(jià)值方向升級，對機(jī)場交通較為依賴的金融貿(mào)易、信息資訊、時(shí)尚展示類產(chǎn)業(yè)將陸續(xù)進(jìn)入臨空區(qū)域，這些時(shí)尚前衛(wèi)、智力密集型企業(yè)的加盟，無疑對產(chǎn)業(yè)物業(yè)提出了更高更完美的要求，誰的產(chǎn)品最具比較優(yōu)勢，誰將贏得市場。臨空產(chǎn)業(yè)在全國的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)嶄露頭角，還將繼續(xù)發(fā)力，由此產(chǎn)生了海量的物業(yè)需求，同時(shí)從全國范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品升級成必然趨勢。2.2創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)風(fēng)起云涌，生態(tài)化辦公呼之欲出從上個(gè)世級末開始，英國等發(fā)達(dá)國家就開始運(yùn)用創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)收獲大量外資，近來中國也搭上這班列車，開始興起“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”。2006年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可謂風(fēng)起云涌，北京、上海高舉起創(chuàng)意之都的大旗，站在創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口浪尖?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)”創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)指以創(chuàng)新思想、技巧和先進(jìn)技術(shù)等知識和智力密集型要素為核心，通過一系列創(chuàng)造活動，引起生產(chǎn)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的價(jià)值增值，為社會創(chuàng)造財(cái)富和提供廣泛就業(yè)機(jī)會的產(chǎn)業(yè)，主要包括研發(fā)設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、文化藝術(shù)、咨詢策劃和時(shí)尚消費(fèi)等幾大類，并涉及諸多行業(yè)。適時(shí)地調(diào)整產(chǎn)業(yè)比重，進(jìn)一步推動第三產(chǎn)業(yè)是全國產(chǎn)業(yè)升級的整體趨勢，而創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識密集型、高附加值、高整合性，對于提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有積極作用，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不僅推升經(jīng)濟(jì),更提升名牌效應(yīng)。許多城市競相出臺優(yōu)惠扶持政策，扶持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展也就不足為奇，在各地興起的“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)熱”中，打造“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”是一項(xiàng)主要舉措。得風(fēng)氣之先的深圳、上海于2004年即帶頭建立創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，隨即北京、廣州、南京、杭州、蘇州、青島等城市紛紛打造文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前，上海已建或在建的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括田子坊、M50、創(chuàng)意倉庫、合金工廠、海上海、車博會等50多個(gè)。計(jì)劃到2007年，上海將打造出70至80個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引3000—4000家各類創(chuàng)意類企業(yè)集聚。作為文化中心，北京也不甘示弱，目前已形成石景山北京數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)示范基地、中關(guān)村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地、長安街沿線文藝演出聚集區(qū)、什剎海文化旅游區(qū)等在內(nèi)的10個(gè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，正在規(guī)劃建設(shè)的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)還有8個(gè)。以北京和上海的示范和帶動效應(yīng)，不難想象全國“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)熱”已到了何等如火如荼的程度！細(xì)看京滬兩地的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，走在風(fēng)口浪尖的則是眾多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這些星羅棋布在城市各個(gè)角落的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，或似空降兵由政府大力推動，或如大樹般深深植根于某一特定區(qū)域文化，還有許多的園區(qū)是由企業(yè)搖身演變而來，上海更是將老廠房盤活，成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)。但值得注意的是，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵復(fù)雜，涉及產(chǎn)業(yè)門類眾多，也帶來管理、扶持政策制定等方面的種種困難，而配套服務(wù)不健全、產(chǎn)業(yè)鏈不完整、市場不成熟等種種因素，更是影響著創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，在創(chuàng)意園區(qū)規(guī)劃之初，政府應(yīng)該科學(xué)布局、找準(zhǔn)定位，合理分配資源，企業(yè)也應(yīng)當(dāng)做好投資風(fēng)險(xiǎn)測算。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的知識創(chuàng)新、智力密集型等行業(yè)特點(diǎn)，對辦公物業(yè)、辦公環(huán)境有新的要求，生態(tài)化辦公便應(yīng)運(yùn)而生，隨處可見的花鳥樹叢，潺潺流水，它擁有寫字樓、格子間所不具備的創(chuàng)意元素，優(yōu)美的環(huán)境烘托的想象空間有助于創(chuàng)意靈感的激發(fā)，寬松的辦公空間也有助于入駐企業(yè)展示自己的個(gè)性文化，將成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的辦公首選。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)符合科教興市的主戰(zhàn)略，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是各大中城市招商引資的新貴，可以預(yù)見，在全國還將有較好的發(fā)展前景，滿足創(chuàng)意企業(yè)生態(tài)化的環(huán)境需求，打造符合創(chuàng)意企業(yè)活動的多功能產(chǎn)品，勢必成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的新潮流。2.3總部經(jīng)濟(jì)風(fēng)靡全國，產(chǎn)品體量升級成新趨勢最近幾年，“總部經(jīng)濟(jì)”的概念風(fēng)靡全國。北京強(qiáng)勢打造中關(guān)村（豐臺）總部基地；上海出臺優(yōu)惠政策，向國內(nèi)外名企總部頻送秋波；廣州、深圳強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合欲做南中國總部中心；……據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前青島、沈陽、大連、杭州、南京、廈門、武漢、西安、重慶等國內(nèi)各大城市已爭相扛起了發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的大旗。所謂“總部經(jīng)濟(jì)”，是指某區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢的其它地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在具備總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件后，總部經(jīng)濟(jì)將會產(chǎn)生稅收貢獻(xiàn)、消費(fèi)帶動等五種效應(yīng)，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此許多城市競相發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，以推動地區(qū)性經(jīng)濟(jì)的快速增長，在大型企業(yè)全球化謀局的形勢下，總部經(jīng)濟(jì)還可以提升城市全球性的知名度和影響力。北京道豐科技商務(wù)園以“總部基地”作為推廣名吹響總部經(jīng)濟(jì)號角后，上?！皬?fù)地國際鋼鐵物流總部基地”、上?！捌謻|總部基地”上?！按髽I(yè)領(lǐng)地企業(yè)總部花園”濟(jì)南“時(shí)代總部基地”等項(xiàng)目接踵而至，當(dāng)全國各大城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目冠以“總部基地”頭銜的時(shí)候，一場聲勢浩大的企業(yè)客群之爭正逐漸上演，并硝煙四起。各大城市的總部基地項(xiàng)目的開發(fā)方，部分已經(jīng)開始著手研究企業(yè)內(nèi)部的需求，尋求項(xiàng)目合理的價(jià)值點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了合理的產(chǎn)品定位，形成吸引總部企業(yè)的核心誘因，但能否真正滿足跨國企業(yè)以及國內(nèi)大型實(shí)力企業(yè)打造總部的需求，還值得深層次思考。以“500強(qiáng)的獨(dú)棟”著稱的BDA國際企業(yè)大道，雖未重點(diǎn)打“總部經(jīng)濟(jì)牌”，實(shí)際卻吸引了資生堂、白領(lǐng)等知名企業(yè)的總部進(jìn)駐，成為“最有個(gè)性的總部基地”。在BDA國際企業(yè)大道的成功面市后，開發(fā)方北京經(jīng)開投資又精心打造了“BDA國際企業(yè)大道Ⅱ”項(xiàng)目，保持了原有項(xiàng)目生態(tài)化、獨(dú)立性等優(yōu)勢特點(diǎn)，對跨國企業(yè)及國內(nèi)實(shí)力型企業(yè)飛速發(fā)展的趨勢做出判斷，適當(dāng)超前在產(chǎn)品體量上進(jìn)行升級，在差異化產(chǎn)品的創(chuàng)新過程中大膽邁進(jìn)了一步，成為新經(jīng)濟(jì)形勢下總部經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的典范。名副其實(shí)的總部基地，既要滿足發(fā)展后的現(xiàn)代企業(yè)需求，順應(yīng)全球跨國企業(yè)在中國設(shè)立總部的階段性發(fā)展要求，跟上國內(nèi)大型企業(yè)迅速膨脹全國擴(kuò)張的發(fā)展步伐，并要適當(dāng)前瞻，打造出符合企業(yè)未來發(fā)展軌跡的含金量更高的優(yōu)勢產(chǎn)品。第三章當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討隨著政府調(diào)控力度的加大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢必日趨規(guī)范，按照新的理念和新的開發(fā)模式運(yùn)作將成為趨勢。專業(yè)化開發(fā)模式要求項(xiàng)目在統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局下，把房地產(chǎn)作為配置載體，由專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地資源整合和開發(fā)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大，很多項(xiàng)目前期啟動資金動輒數(shù)億元，資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這就意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)融資有非常高的要求，需要對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的融資渠道進(jìn)行深入探討。3.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展難題：資金與管理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有其獨(dú)有的運(yùn)作模式，包括開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，一個(gè)重要特點(diǎn)就是對開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個(gè)億到幾十個(gè)億，招商、管理運(yùn)營等方面的投入也需大量資金投入，而投資回收期則有的長達(dá)十幾年，資金實(shí)力稍有不足，就會出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。2006年以來，工業(yè)用地施行招拍掛方式公開出讓土地，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的用地環(huán)節(jié)也加大了開發(fā)商的資金壓力。早期設(shè)立的開發(fā)園區(qū)，在建設(shè)資金短缺問題上，中央政府給予了政策性扶持，上市公司指標(biāo)和開發(fā)貸款的政策性支持，賦予了園區(qū)建設(shè)的投融資能力。雖然如此，但隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展逐步規(guī)范化和非公有化，勢必要擺脫計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的扶持，在符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基礎(chǔ)上自我完善與發(fā)展。而與之對應(yīng)的是不斷加重的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金壓力，融資成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的最棘手的難題。在從工業(yè)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式升級過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特別是租賃型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展完善除了雄厚的資金保障外，還需在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)部建立科學(xué)、規(guī)范和完善的內(nèi)部管理系統(tǒng)以確保開發(fā)運(yùn)營的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。近年來投資者對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時(shí)間就可以實(shí)現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體現(xiàn)著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間尚短，開發(fā)模式尚不成熟，沒用形成成熟的內(nèi)部管理體制，必須伴隨產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展在摸索中不斷完善。3.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資本特點(diǎn)2007年以前的工業(yè)用地出讓方式和價(jià)格決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地獲得成本的低廉，直接導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前期的較高的投資回報(bào)率。目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8％以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9％，甚至高達(dá)17％左右。如果僅從最基本的標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在12％-16％，隨著近年國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展，該回報(bào)率有進(jìn)一步上升的勢頭。雖然2007年以后工業(yè)用地的土地獲得成本將有所上漲，但房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展依然可以保證產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的較高投資回報(bào)率。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶與普通住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)不同，集中在生產(chǎn)、研發(fā)、管理等直接創(chuàng)造價(jià)值的第二產(chǎn)業(yè)上，這類產(chǎn)業(yè)具有收益穩(wěn)定、需求穩(wěn)定等特點(diǎn)，受政策等外部影響小，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求較其他類地產(chǎn)更穩(wěn)定。3.3目前國內(nèi)主要的融資渠道目前國內(nèi)的主要融資渠道基本可以分為兩類：一是債務(wù)性的融資，需要到期償還本息，這類融資包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托；二是權(quán)益性融資，即投資者以入股的方式注入開發(fā)資金獲取相應(yīng)的開發(fā)收益，包括企業(yè)合作開發(fā)、權(quán)益式信托和房地產(chǎn)基金。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，前期的園區(qū)資金籌措已運(yùn)用過多種融資方式——發(fā)行債券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財(cái)政投資、上市公司殼資源，現(xiàn)有的資金渠道幾乎90%是債務(wù)性融資。但從目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的資金支持現(xiàn)狀看，長期持有型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身長期資本渠道的體制建立還有待時(shí)日。3.4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)多元化的融資發(fā)展方向探討雖然目前國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)采取了多種融資手段，但基本沒用脫離債務(wù)性融資的范圍，該類融資到期收回本息的方式并不適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的長期穩(wěn)定的發(fā)展模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要尋找與之相適應(yīng)的長期穩(wěn)定可循環(huán)的融資方式。隨著我國房地產(chǎn)開發(fā)整體資金壓力的加大，出現(xiàn)了多元化的融資發(fā)展趨勢，特別是權(quán)益性融資的可持續(xù)長期發(fā)展的優(yōu)勢，正在日漸成熟完善，相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也必將加快多元化融資的步伐，更多涉及權(quán)益性融資的領(lǐng)域。資金模式是關(guān)系到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)娜谫Y方式配合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。如上分析，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有開發(fā)經(jīng)營時(shí)間長，收益穩(wěn)定等特點(diǎn)，這就要求選擇可持續(xù)長期發(fā)展的融資模式，目前大量應(yīng)用的債務(wù)性融資無法滿足這一要求，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的資金模式在債務(wù)性融資發(fā)展成熟后應(yīng)向能夠提供長期穩(wěn)定資本的權(quán)益性融資過渡。另外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還面臨著內(nèi)部管理滯后的問題，需要迅速培養(yǎng)起國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成熟的管理機(jī)制?？v觀國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，除以政府為導(dǎo)向的園區(qū)模式外，外資在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中的投資正迅速提高，值得國內(nèi)借鑒的是，外資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)多是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基金的模式進(jìn)行，如普洛斯、豐樹基金等。作為權(quán)益性融資的一種主要形式，地產(chǎn)基金除了具有長期穩(wěn)定資本的優(yōu)點(diǎn)外，還具有已發(fā)展成熟的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部管理機(jī)制，這對于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)除起到借鑒作用外，還為其提供了一條積極的發(fā)展道路——適應(yīng)長期穩(wěn)定發(fā)展的融資渠道和專業(yè)化管理模式的結(jié)合。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資渠道探討國外REITs已進(jìn)入國內(nèi)市場的海外工業(yè)地產(chǎn)基金（REITs）——普洛斯、豐樹基金等，對國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金來源而言，可以發(fā)揮對外融資窗口作用。持有型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過與海外基金的并購合作，達(dá)到解決資金流通性的目的。待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以與海外基金展開合作開發(fā)及后期的資產(chǎn)經(jīng)營，解決資金問題。案例：2005年，騰飛基金在新加坡本地并購的9棟項(xiàng)目的平均租金回報(bào)率是7.6%。這支房地產(chǎn)投資信托基金的股息回報(bào)率為4.7%。其對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率要求是10%，投資回報(bào)率要求底線是8%。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs，到香港、新加坡等地境外上市從理論的角度，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs資產(chǎn)，可以到海外上市。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)區(qū)別是，市場周期與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，與傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的周期波動直接關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。由于上述特點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)REITs在國際資本市場有其產(chǎn)品組合需要和市場位置。境內(nèi)外上市公司資本運(yùn)做國內(nèi)園區(qū)上市公司的業(yè)績支撐，早期以土地轉(zhuǎn)讓的收入所得為主，現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為這些上市公司的主營收入。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)海外上市融資，典型的代表是瑞安集團(tuán)在上海的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，曾計(jì)劃組建新上市公司到香港融資，后因?yàn)轫?xiàng)目土地法律手續(xù)拖延，未能成行。上市公司殼資源利用，上海浦東總部基地操作手法有一定代表性。境外、國內(nèi)上市公司、資金充足行業(yè)和企業(yè)通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)引導(dǎo)資金充足的產(chǎn)業(yè)和公司落地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或通過招商吸引相關(guān)企業(yè)落戶產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，及通過合作開發(fā)形式籌集資金。硅谷區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格在美國也處于較高水平，其原因在于納斯達(dá)克市場的支持，使該區(qū)域成為資金密集度很高的區(qū)域，企業(yè)客戶能在辦公、居住方面支付高對價(jià)。對于國內(nèi)資金短缺的園區(qū)建設(shè)和新城發(fā)展而言，吸引資金豐富的行業(yè)和企業(yè)，是一個(gè)原理類似的解決方案。大型外資實(shí)體企業(yè)，均具有豐富的資金籌集能力和渠道。目前外資對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從租賃物業(yè)向購買物業(yè)的轉(zhuǎn)變，法律環(huán)境不再是外資企業(yè)購買的障礙。電力、煤炭等資金充足，不需要太多生產(chǎn)追加投資型行業(yè)。國內(nèi)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，資金充足，籌集資金能力強(qiáng)。國內(nèi)資金籌集發(fā)行債券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款等3.5外資基金已進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2006年建設(shè)部曾發(fā)布規(guī)定，8月1日起所有工業(yè)用地出讓都要進(jìn)行“招拍掛”，不得再協(xié)議轉(zhuǎn)讓。對很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商來說，或多或少都產(chǎn)生了較大的影響和沖擊，但外資并沒有停下對中國的投資步伐。外資在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，可以歸納為三種模式：1、傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；2、物流地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)；3、產(chǎn)業(yè)基金資本運(yùn)做，并購項(xiàng)目，境外REITs上市。早在2005年，一個(gè)名為盛陽地產(chǎn)的基金（SunChinaRealEstateInvestmentManagementCo.，Ltd.）聲稱與歐洲某工業(yè)地產(chǎn)巨頭結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，并簽署協(xié)議共同成立UREF聯(lián)合地產(chǎn)基金，用于中國內(nèi)地工業(yè)地產(chǎn)投資，之后私募基金逐漸開始在中國的投資征程。依托成熟的資本運(yùn)作，外資對中國房地產(chǎn)的投資力度繼續(xù)加碼，例如新加坡貿(mào)工部下屬全資子公司—新加坡騰飛集團(tuán)正在推進(jìn)對我國內(nèi)地各大城市工業(yè)地產(chǎn)市場的投資，新項(xiàng)目包括總投資2億美元的大連軟件園等。而前不久騰飛集團(tuán)剛成立兩支總額約70億元人民幣的私募基金，專門投向中國內(nèi)地的工業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中的騰飛中國工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園基金，規(guī)模為6億新加坡元（約合30億元人民幣），將投資于“輕工業(yè)和物流設(shè)施”，具體包括倉庫和配送中心、軟件IT相關(guān)設(shè)施、郊區(qū)商業(yè)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園，在新加坡發(fā)起設(shè)立，但資金全部投向中國內(nèi)地。REITs是采用公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資的一種形式。REITs通過發(fā)行收益憑證匯集眾多投資者的資金，購買房地產(chǎn)項(xiàng)目，并由專門投資機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者。與目前國內(nèi)已有的信托投資相比，其可自由在公開資本市場交易，無持有期限的特點(diǎn)，使之成為具有流通性的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品；組建自己的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)操作項(xiàng)目開發(fā)，專業(yè)化程度也優(yōu)于信托投資，可以作為國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的融資借鑒方向之一。外資基金投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例：日期發(fā)展商地點(diǎn)項(xiàng)目投資方式2004年6月美國普洛斯江蘇蘇州普洛斯（蘇州）物流園2004年11月美國普洛斯上海上海臨港普洛斯國際物流園與臨港新城集團(tuán)合作2005年1月美國普洛斯上海西北物流園一期工程2005年澳大利亞麥格理佳文集團(tuán)上海南匯康橋一物流分撥中心4000萬美元收購2005年年底新加坡豐樹物流信托上海浦東空港歐羅物流園1.2億元人民幣收購2006年1月美國AMB上海松江九亭一物流項(xiàng)目1330萬美元收購2006年5月美國普洛斯北京北京空港物流園2006年12月美國普洛斯遼寧大連大連物流園2007年1月日本新熙地株式會社上海外高橋一物流地產(chǎn)項(xiàng)目2007年3月澳大利亞麥格理佳文集團(tuán)上海奉賢區(qū)一配送中心1.21億元人民幣收購2007年新加坡豐樹物流信托陜西西安海星集團(tuán)一物流配送中心

第四章國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，由于目前存在諸多開發(fā)誤區(qū)，影響了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的健康、合理發(fā)展，因此尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新，已經(jīng)勢在必行。目前，已經(jīng)有部分項(xiàng)目嘗試了新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，他們力圖通過創(chuàng)新開發(fā)，糾正目前存在的開發(fā)問題，充分實(shí)現(xiàn)土地資源的開發(fā)價(jià)值，并保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。2007年以來，在宏觀調(diào)控政策的影響下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在不斷探索的進(jìn)程中，開發(fā)模式的創(chuàng)新效果也有所不同，比以前有更大的提高。我們在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的創(chuàng)新案例中，選出典型的代表項(xiàng)目進(jìn)行研究分析。4.1中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)典型案例（一）北京BDA國際企業(yè)大道項(xiàng)目位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，處在開發(fā)區(qū)中軸路——博大路（未來國際企業(yè)大道）的末端位置，在亦莊開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃中處于相當(dāng)關(guān)鍵的位置，起到承上啟下的作用?？傉嫉?2萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，分為三期開發(fā)。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。開發(fā)商北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司建筑類別3-4層獨(dú)棟辦公樓容積率0.77綠化率41%裝修狀況毛坯成交均價(jià)5800元/平米物業(yè)管理費(fèi)4.20元/平方米·月BDA國際企業(yè)大道銷售價(jià)格走勢圖（截止06年6月）AA戶型（單棟）,1657m2B戶型（雙拼）,2570m2C戶型（雙拼）,2386m2D戶型（單棟）,2215m2E2戶型（單棟）,2982m2E1戶型（單棟）,2171m2F戶型（單棟）,2512m2（二）BDA國際企業(yè)大道ⅡBDA國際廣場位于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)景園北街，由北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司投資開發(fā)，項(xiàng)目總占地面積為5.4萬平米，總建筑面積為19萬平米。由16棟7-18層的建筑單體和1個(gè)大型會所，錯(cuò)落有致地組成一個(gè)超級建筑集群；每3-4棟建筑單體圍合布局，共同組成了5個(gè)建筑組團(tuán)。中心組團(tuán)兩棟標(biāo)志性建筑以88米“亦莊第一高度”處于地段中心，與其他兩棟建筑圍繞會所，共同形成北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的顯赫地標(biāo)。建筑類別7層－18層商務(wù)辦公樓占地面積5.4萬平方米總建筑面積19萬平方米容積率3.52綠化率30%價(jià)格（元/平方米）8300（三）北京MAX空港企業(yè)園MAX空港企業(yè)園位于北京順義區(qū)，坐落在順義空港工業(yè)區(qū)B區(qū)裕華路，東距首都機(jī)場一公里，南與新國展一街之隔，同時(shí)擁有臨空經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)雙引擎。由空港天瑞置業(yè)投資，規(guī)劃建筑面積35平方米，分五期開發(fā)。目前面市的一期商務(wù)配套與二、三期企業(yè)獨(dú)棟，規(guī)劃建筑面積約20萬平米，其主體由72棟花園式、低密度企業(yè)獨(dú)棟組成，每棟800－1600平米，并可依據(jù)客戶辦公面積需求，提供MAX特有的多獨(dú)棟“疊加”組合模式。MAX配套有5.2平米酒店、研發(fā)中心、銀行、郵局、超市、餐飲等大型配套，是“北京臨空經(jīng)濟(jì)圈”生態(tài)、健康式辦公生活的前瞻型企業(yè)群落。建筑類別4層至4.5層商務(wù)辦公樓占地面積14萬平方米總建筑面積35萬平方米容積率1.168綠化率35%價(jià)格（元/平方米）9200整體規(guī)劃（四）北京豐臺總部基地豐臺園產(chǎn)業(yè)基地位于北京西南四環(huán)處，是中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)五園”中距市區(qū)最近的一個(gè)。項(xiàng)目總建筑面積106萬平方米，有各式的建筑群體，以200平方米為基本單元，可組合成500、800、1000、2000、3000、5000平方米不等的建筑體，在群體結(jié)構(gòu)上，各個(gè)單元體可分可合，可大可小，滿足了不同規(guī)模、不同性質(zhì)的創(chuàng)業(yè)期科技型企業(yè)的需要，成為各類公司客戶的理想辦公天地。項(xiàng)目具有占天占地，獨(dú)門獨(dú)院的特點(diǎn)，并且擁有獨(dú)立的出口和獨(dú)立的門牌號，以及同時(shí)贈與客戶的大廈冠名權(quán)。建筑類別獨(dú)棟寫字樓占地面積65公頃總建筑面積106萬平方米容積率1.59綠化率50%價(jià)格（元/平方米）6300（五）武漢第一企業(yè)社區(qū)第一企業(yè)社區(qū)是武漢卓爾企業(yè)集團(tuán)有限公司借鑒美國“硅谷產(chǎn)業(yè)辦公”模式和國內(nèi)“總部基地”模式，選擇有“武漢后花園”之稱的武漢盤龍城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，開發(fā)建設(shè)“NO.1企業(yè)社區(qū)（優(yōu)勢企業(yè)總部基地）”，即智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，集辦公、科研、產(chǎn)業(yè)、會展、休閑、公寓、物流為一體，為一些需要在武漢設(shè)立總部的企業(yè)以及武漢發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)提供一套完整的解決方案。夏新、熊貓、步步高、長虹、白云邊、稻花香、八峰藥化、銀欣等10多家企業(yè)已與“第一企業(yè)社區(qū)”簽訂了入駐意向性協(xié)議。建筑類別獨(dú)立產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公樓占地面積700畝總建筑面積58萬平方米容積率1.25綠化率42%價(jià)格（元/平方米）2580元/平方米物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米·月）1元/平方米·月按照規(guī)劃，將建設(shè)100多棟獨(dú)立產(chǎn)業(yè)研發(fā)辦公樓，每棟面積1000-5000平方米，供企業(yè)設(shè)立企業(yè)總部或地區(qū)總部。因項(xiàng)目規(guī)模較大，在規(guī)劃中還增加諸多配套設(shè)施，以滿足入駐企業(yè)商務(wù)和生活的需求，特設(shè)有總部公寓、商務(wù)酒店、國際會展中心和物流中心等配套設(shè)施。4.2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的典型案例分析一、北京BDA國際企業(yè)大道北京BDA國際企業(yè)大道，改變了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以低價(jià)值的廠房等物業(yè)為主的開發(fā)模式。該項(xiàng)目定位之初，就摒棄了傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)以承載企業(yè)生產(chǎn)活動為主的產(chǎn)品定位，而是選擇了將企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)等位于價(jià)值微笑曲線兩端的高價(jià)值企業(yè)行為，作為產(chǎn)品的承載對象，因此在開發(fā)模式上進(jìn)行了根本創(chuàng)新，自然避免了低端產(chǎn)品同質(zhì)化競爭的局面，成為同一地塊，選擇不同產(chǎn)品而實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值提升的經(jīng)典之作。北京BDA國際企業(yè)大道，引入國際流行的設(shè)計(jì)語言，采用緊貼國際前沿高科技企業(yè)物業(yè)潮流的領(lǐng)先型建筑形態(tài)——獨(dú)棟的建筑形態(tài)。40多棟建筑，采用錯(cuò)落式建筑布局與高爾夫坡地、穿行式水體相結(jié)合，園林景觀自成體系。保持了企業(yè)的相對獨(dú)立，但又不破壞景觀與建筑的互動性。這樣的產(chǎn)品，足以吸引眾多企業(yè)落戶，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了開發(fā)價(jià)值的最大化。二、BDA國際企業(yè)大道ⅡBDA國際企業(yè)大道Ⅱ在BDA國際企業(yè)大道的基礎(chǔ)上，從客戶實(shí)用角度對產(chǎn)品的空間、功能等方面進(jìn)行了升級和創(chuàng)新。16棟單體寫字樓有5種戶型，除中心組團(tuán)四棟單體建筑高度都在10層以上外，其余四個(gè)組團(tuán)都為7層或9層的建筑，所有臨街單體都可拆分為兩家公用，最大限度利用展示空間。各單體建筑面積為4000—12000平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積為500—800平方米。一些實(shí)用性極強(qiáng)的獨(dú)到想法被運(yùn)用到戶型設(shè)計(jì)中：所有建筑均為三面或四面采光；通過兩柱大跨度設(shè)計(jì)增大了采光間距，四面通透；所有戶型除核心筒之外的所有區(qū)域都可以自由變化組合。首層都具有高達(dá)8.4米LOFT空間，除滿足企業(yè)自身形象的需求外，業(yè)主還可以進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營。在整體規(guī)劃方面項(xiàng)目通過空中綠色連廊和果嶺綠化為員工的工作、交流提供了輕松優(yōu)美的環(huán)境；中心組團(tuán)兩棟標(biāo)志性建筑以88米“亦莊第一高度”處于地段中心，與其他兩棟建筑圍繞會所，共同形成北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的顯赫地標(biāo)。BDA國際企業(yè)大道II的產(chǎn)品升級和整體規(guī)劃在辦公的獨(dú)立性、靈活性、生態(tài)性、標(biāo)志性、展示性等方面都有精彩創(chuàng)新。三、MAX空港企業(yè)園北京空港順義區(qū)的MAX空港企業(yè)園，首期面市的一期商務(wù)配套與二、三期的企業(yè)獨(dú)棟，規(guī)劃建筑面積20萬平方米，以800-1600平米的花園式、低密度的企業(yè)獨(dú)棟為主體?；谒幙崭鄄⑶遗徯聡沟壤靡蛩?，項(xiàng)目將目標(biāo)客群鎖定為“臨空產(chǎn)業(yè)、會展產(chǎn)業(yè)”相關(guān)企業(yè)，并在建筑規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面圍繞目標(biāo)客群的喜好和辦公需求進(jìn)行設(shè)計(jì)，營銷方面以“空港新國展企業(yè)獨(dú)棟”為推廣主題，將項(xiàng)目的優(yōu)勢直接傳達(dá)給目標(biāo)客群，項(xiàng)目開盤便強(qiáng)勢旺銷，贏得了廣泛的市場關(guān)注。規(guī)劃層面，為企業(yè)獨(dú)棟辦公添彩的商務(wù)配套也體現(xiàn)了項(xiàng)目構(gòu)建區(qū)域新商務(wù)主體的雄心：四星級商務(wù)酒店，囊括了餐廳、商場、多功能廳及高檔居住，滿足企業(yè)商務(wù)需求；企業(yè)研發(fā)中心，給企業(yè)提供了科研實(shí)驗(yàn)的平臺，關(guān)注企業(yè)的發(fā)展與成長；公寓式酒店，滿足企業(yè)精英的個(gè)性化居住需求；開放式步行商街，為日常辦公、生活提供一個(gè)消費(fèi)、集會的空間，快速方便的滿足辦公帶來的配套需求。旋轉(zhuǎn)30°角的建筑理想企業(yè)專屬空間MAX空港企業(yè)園，引進(jìn)國際先進(jìn)的建筑理念在產(chǎn)品層面進(jìn)行了升級，項(xiàng)目在建設(shè)之初就對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)劃并依據(jù)企業(yè)需求特征進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、同時(shí)推出商業(yè)配套區(qū)和企業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品，比目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)企業(yè)更具前瞻性的眼光，跳出單一產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理念，融入了居住商業(yè)等城市功能，倡導(dǎo)生態(tài)、健康式辦公生活，形成產(chǎn)業(yè)功能與城市功能共同發(fā)展的多元化園區(qū)，是第四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典型代表。此類產(chǎn)品升級、擁有前瞻目光先進(jìn)理念的園區(qū)，可持續(xù)發(fā)展同時(shí)將實(shí)現(xiàn)入駐企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、政府等多方共贏，并促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性增長。四、北京總部基地位于北京豐臺區(qū)的總部基地，率先將總部概念引入北京。該項(xiàng)目由于開發(fā)規(guī)模比較大，因此，如何充分挖掘土地開發(fā)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)理想的開發(fā)收益，保證資金回籠順暢，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的成功開發(fā)，是總部基地項(xiàng)目在開發(fā)之初不得不慎重考慮的問題。因此，能否合理采用新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的產(chǎn)品開發(fā)，是該項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。基于這樣的考慮，總部基地“總部辦公”這個(gè)現(xiàn)代企業(yè)升級后的企業(yè)需求，成為產(chǎn)品的主要服務(wù)對象，開發(fā)方充分研究了企業(yè)內(nèi)部尋求，找到了合理的價(jià)值點(diǎn)，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的合理定位和項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。該項(xiàng)目在運(yùn)作過程中，也存在“造勢”大于“借勢”的問題。造勢必然意味著高成本的投入，總部基地為了造“總部”之勢，付出了巨額宣傳成本，但并未取得與之相應(yīng)的收益。相比之下，“借勢”不需要高額的成本支出，是一種更理想的模式。五、蘇州工業(yè)園蘇州工業(yè)園區(qū)是中新兩國政府間重要的合作項(xiàng)目，除了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃外，還特別規(guī)劃了龐大的配套設(shè)施，例如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、休閑區(qū)等。按照總體規(guī)劃，園區(qū)住宅用地近1500公頃，約占園區(qū)規(guī)劃總面積的23%，規(guī)劃建設(shè)各類住宅20萬套，可容納50萬人口左右。蘇州工業(yè)園區(qū)居住用地按居住分區(qū)、居住鄰里、小區(qū)或組團(tuán)三級規(guī)劃設(shè)置，又根據(jù)住宅密度分為四種類型，可全面滿足不同居住人群需要。住宅建設(shè)突出“以人為本”的設(shè)計(jì)思想，充分考慮人與環(huán)境的關(guān)系，突出強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)、文化、教育、衛(wèi)生等生活配套設(shè)施同步建設(shè)，努力營造“富有獨(dú)特魅力”的生活居住環(huán)境。金雞湖是蘇州工業(yè)園區(qū)寶貴的風(fēng)景資源。其湖面約７平方公里，環(huán)湖地區(qū)將開發(fā)成為現(xiàn)代風(fēng)格的休閑娛樂空間，以下是其功能分區(qū)：類別占地面積功能及設(shè)施城市廣場26.3公頃公園、開放式休息空間湖濱大道52.9公頃沿湖泊岸、步行大道、圓弧踏步、觀景臺、成片綠地、大型雕塑水巷鄰里38.5公頃配有商業(yè)設(shè)施的中、高密度住宅區(qū)望湖角55.8公頃以小島和沼澤濕地為主的野生動物和自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。除觀景區(qū)、花卉展示區(qū)和游客服務(wù)中心外，望湖角還保留少量土地，用作研究機(jī)構(gòu)建設(shè)。金姬墩59.4公頃獨(dú)棟別墅區(qū)文化水廊90.9公頃由文化設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)及住宅、商業(yè)樓群組成，設(shè)有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設(shè)施。玲瓏灣119.1公頃密度較高的住宅小區(qū)此外，在教育配套上，園區(qū)引入了新加坡國際學(xué)校、省重點(diǎn)中學(xué)、省示范初中、省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、省示范幼兒園、蘇州工業(yè)園區(qū)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等，以滿足園區(qū)企業(yè)員工的子女教育問題。

第五章產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)誤區(qū)和創(chuàng)新方向由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正走上市場軌道為時(shí)不久,部分開發(fā)企業(yè)或完全沒有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資機(jī)構(gòu)，在準(zhǔn)備不足的情況下進(jìn)入，狀況也令人擔(dān)憂。國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，目前還沒有出現(xiàn)完整的開發(fā)模式。大部分以追求稅收和招商引資為目的，進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)。由于開發(fā)產(chǎn)品較為單一，多以傳統(tǒng)形式的工業(yè)廠房為主，缺乏資金的長期支持，對園區(qū)的配套沒有進(jìn)行專業(yè)規(guī)劃。主要吸引追求低成本和低稅收的產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，引發(fā)土地的低價(jià)值利用、同質(zhì)化競爭、忽視構(gòu)建產(chǎn)業(yè)環(huán)境、配套不平衡等諸多問題。5.1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的問題（一）過度追求稅收，導(dǎo)致土地的低價(jià)值利用傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，有一部分是土地供應(yīng)方低價(jià)將地出讓給開發(fā)方，開發(fā)方出資建設(shè)一些低檔廠房，出售或者出租給企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)，在這種開發(fā)模式下，企業(yè)繳納的稅款是土地唯一的價(jià)值體現(xiàn)。對于土地供應(yīng)方而言，片面的追求稅收，而忽視了土地價(jià)值的充分利用，無形中導(dǎo)致了土地的低價(jià)值利用。（二）低端重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致同質(zhì)化競爭上海市南匯工業(yè)園和上海市鹿園都市型工業(yè)園區(qū)毗鄰，建筑形式多以工業(yè)廠房為主，兩個(gè)項(xiàng)目之間存在同質(zhì)化競爭。上海市鹿園都市型工業(yè)園上海市南匯工業(yè)園區(qū)上海市鹿園都市型工業(yè)園上海市南匯工業(yè)園區(qū)上海南匯工業(yè)園區(qū)上海南匯工業(yè)園區(qū)地處南匯腹地，規(guī)劃工業(yè)用地面積28平方公里，產(chǎn)業(yè)發(fā)展以光電產(chǎn)業(yè)和重裝備配套工業(yè)為主。園區(qū)已基本完成近六平方公里工業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)。其中二期基地11.38平方公里，總投資達(dá)23億元，計(jì)劃打造光電科技園、光電研發(fā)中心、制造產(chǎn)業(yè)區(qū)等工業(yè)用地區(qū)，三期為工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)。廠房圖片示例2廠房圖片示例1表示工業(yè)廠房用地廠房圖片示例2廠房圖片示例1表示工業(yè)廠房用地上海鹿園都市型工業(yè)園上海鹿園規(guī)劃面積為8平方公里，以高科技產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)為主，以包裝行業(yè)為特色。企業(yè)可通過購買土地形式投資建廠，也可購買、租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房。廠房租賃價(jià)：0.50—0.60元/平方米/天廠房售價(jià)：1600—2000元/平方米南匯區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀是大部分以工業(yè)廠房為主，園區(qū)之間距離較近，區(qū)域內(nèi)形成同質(zhì)化競爭的現(xiàn)象，是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大誤區(qū)。（三）忽視產(chǎn)業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展同樣，為了追求優(yōu)惠稅收和低成本而聚集的企業(yè)，沒有產(chǎn)業(yè)聚集的趨勢，不能健康發(fā)展。產(chǎn)業(yè)園區(qū)被經(jīng)營者定位成低檔廠房，其招商本身就缺乏規(guī)劃性和統(tǒng)一性，對入住企業(yè)沒有一定的要求，加之一些企業(yè)為了追求低成本，入住企業(yè)必然檔次參差不齊，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)混亂。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，某些產(chǎn)業(yè)需要不斷升級，而大多數(shù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于產(chǎn)品價(jià)值低，不具備支撐產(chǎn)業(yè)升級的可持續(xù)性，面臨拆遷的危險(xiǎn)。（四）偽產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式對國內(nèi)一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目實(shí)際上是掩耳偷鈴式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。也就是借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之名，行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)。這種情況的主要原因有兩方面，一方面在園區(qū)開發(fā)房地產(chǎn)受到政策的限制，開發(fā)企業(yè)對政策監(jiān)管采取變相的被動抵觸；另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)門檻高，開發(fā)企業(yè)自身不具備相應(yīng)的專業(yè)能力，只有沿用傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式。實(shí)際效果是，掩耳偷鈴不僅遮擋了政策監(jiān)管的“眼睛”，也遮擋了開發(fā)商自己的“眼睛”。傳統(tǒng)思維、模式運(yùn)用到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的負(fù)面效果：1、產(chǎn)品與傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)雷同，與產(chǎn)業(yè)需求難以形成對接。2、用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自身的特點(diǎn)沒有得以發(fā)揮，降低了土地價(jià)值利用和資源使用效率。3、市場、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，產(chǎn)品或者是不具備市場競爭力；或者是為市場競爭力過分加大投入，最終導(dǎo)致降低了投資收益。上述項(xiàng)目的市場表現(xiàn)，最終突出的體現(xiàn)在一點(diǎn)是，項(xiàng)目的操作周期延長，產(chǎn)品在市場中難以得到消化。最終導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)的投資，獲利困難或者是分期開發(fā)難以推進(jìn)，土地長時(shí)間閑置。（五）配套規(guī)劃建設(shè)不平衡很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，只管引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，沒有均衡考慮商業(yè)、居住等必要的合理性配套需求，使區(qū)域發(fā)展出現(xiàn)失衡，面臨尷尬。在國內(nèi)園區(qū)中長期存在一個(gè)突出問題是，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的住宅開發(fā)長期陷入惡性循環(huán)。為園區(qū)配套的住宅市場開發(fā)中，普遍情況是配套住宅大部分都被園區(qū)外的購房者消費(fèi)。一方面園區(qū)原有產(chǎn)業(yè)定位以工業(yè)、制造業(yè)為主，藍(lán)領(lǐng)占園區(qū)人口比例較大，支付能力存在局限。另一方面，園區(qū)住宅產(chǎn)品在開發(fā)企業(yè)的市場思維主導(dǎo)開發(fā)下，以中高檔項(xiàng)目為主，對應(yīng)的人群是城區(qū)富裕人群。由此造成人口對流循環(huán)，給交通帶來極大的壓力，例如北京的亦莊開發(fā)區(qū)。上述問題的原因在于，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的認(rèn)識、把握能力不足，對產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及區(qū)域平衡發(fā)展的策略準(zhǔn)備不足，使原本可以妥善解決的問題矛盾化（經(jīng)驗(yàn)借