某地區(qū)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理及市場調(diào)查分析報(bào)告課件

設(shè)想問題Q1：項(xiàng)目租售比例？Q2：項(xiàng)目租售價(jià)格？Q3：項(xiàng)目銷售期限？設(shè)想問題Q1：項(xiàng)目租售比例？1項(xiàng)目本體分析本體屬性開發(fā)制約項(xiàng)目本體分析2余姚中心城區(qū)本案本體屬性/區(qū)位：項(xiàng)目位于城區(qū)西南，位置較偏

余姚—位于長江三角洲南翼，寧波市西北部，東與寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，西連上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隸屬蘭江街道，距中心城區(qū)5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口余姚中心城區(qū)本案本體屬性/區(qū)位：項(xiàng)目位于城區(qū)西南，位置較偏3本體屬性/配套：交通通達(dá)性好，但周邊缺乏配套設(shè)施本案南雷南路南環(huán)西路譚家?guī)X西路交通南環(huán)西路為城區(qū)繞城公路，連接城市主干道譚家?guī)X西路和南雷南路，可通達(dá)余姚城區(qū)各區(qū)域；配套周邊僅403路公交；無其他餐飲、金融、商務(wù)等配套；萬達(dá)廣場距本案2.5公里;

汽車南站距本案3公里;萬達(dá)商圈汽車南站本體屬性/配套：交通通達(dá)性好，但周邊缺乏配套設(shè)施本案南4本體屬性/四至：東南西三面廠區(qū)，北面民房，環(huán)境較差23145南側(cè)苗木基地4西側(cè)道路廠房3道路民房1東側(cè)道路2廠房5本體屬性/四至：東南西三面廠區(qū)，北面民房，環(huán)境較差231455本體屬性/規(guī)劃：集產(chǎn)業(yè)服務(wù)、辦公、人才公寓一體的創(chuàng)意園區(qū)名稱面積（㎡）用地面積83506建筑面積153959地上建筑面積125259其中產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心107888研發(fā)樓16345其他1000建筑密度33.25%容積率1.5綠地率20%研發(fā)樓區(qū)塊，主體4層，部分2層，總建52923平米產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心（12F)大氣、簡約公建立面人才公寓本體屬性/規(guī)劃：集產(chǎn)業(yè)服務(wù)、辦公、人才公寓一體的創(chuàng)意園區(qū)名稱6開發(fā)制約/自身限制：項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境影響開發(fā)進(jìn)程及客戶心理內(nèi)部高壓電塔內(nèi)部現(xiàn)有建筑周邊廠房

地塊內(nèi)、外現(xiàn)有的高壓電線，會影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及辦公氛圍；

地塊內(nèi)部現(xiàn)有建筑，會影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；地塊周邊為廠區(qū)、民宅，易對客戶產(chǎn)生“環(huán)境差，不宜商辦”先期心理影響；開發(fā)制約/自身限制：項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境影響開發(fā)進(jìn)程及客戶心理內(nèi)部7開發(fā)制約/其他限制：區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特性等因素，使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大

區(qū)域發(fā)展限制余慈片區(qū)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)及不斷投入，將令余姚城市建設(shè)產(chǎn)生偏重，對城南板塊而言，弊大于利；品牌效應(yīng)不足作為企業(yè)在余姚首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)仄放朴绊懥ο鄬Σ蛔?；?guī)模較大，產(chǎn)品單一項(xiàng)目為工業(yè)用地，規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，后續(xù)銷售壓力較大；開發(fā)制約/其他限制：區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特性等區(qū)8地段價(jià)值梳理：項(xiàng)目在區(qū)位、配套、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品等諸方面存在抗性

項(xiàng)目地處余姚城南，位置較偏；地塊交通通達(dá)性較好，但周邊配套設(shè)施缺乏；地塊內(nèi)、外環(huán)境影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程及客戶心理；余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊而言，弊大于利；開發(fā)商在當(dāng)?shù)仄放菩?yīng)不足；項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；地段價(jià)值梳理：項(xiàng)目在區(qū)位、配套、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品等諸方項(xiàng)目9市場環(huán)境分析城市發(fā)展樓市動態(tài)市場環(huán)境市場環(huán)境分析10城市發(fā)展/規(guī)劃：余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊區(qū)域價(jià)值提升有限1、區(qū)域空間結(jié)構(gòu)”一軸“即貫穿南北的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；”二區(qū)“即北部都市發(fā)展區(qū)和南部生態(tài)發(fā)展區(qū)；”三帶“即沿灣產(chǎn)業(yè)帶、沿329國道城鎮(zhèn)發(fā)展帶、沿姚江旅游發(fā)展帶；2、北部都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)”一個(gè)中心“即余姚城區(qū)、慈溪城區(qū)和姚北周巷片區(qū)；”三園“即慈溪杭州灣新區(qū)、余姚濱江產(chǎn)業(yè)園區(qū)、龍山慈東產(chǎn)業(yè)園區(qū)；”六鎮(zhèn)“即觀海衛(wèi)、三北、庵東、泗門、丈亭、梁弄；余慈統(tǒng)籌規(guī)劃城市發(fā)展/規(guī)劃：余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊區(qū)域價(jià)值提升有限1、區(qū)域11城市發(fā)展/規(guī)劃：余姚城區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域地塊功能提升有限余姚中心城區(qū)規(guī)劃形成”三軸、三心、五片“空間布局；”三軸“即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸、城市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和沿江生活休閑軸；”三心“即老城商貿(mào)文化中心、高鐵商務(wù)中心和生態(tài)綠心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生態(tài)片；城南片功能定位作為余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空間區(qū)域之一，成為余姚城市居住環(huán)境最佳區(qū)域；整合區(qū)塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化布局，提升功能。本案項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展/規(guī)劃：余姚城區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域地塊功能提升有限余姚中心12城市發(fā)展/經(jīng)濟(jì)：余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，有很大發(fā)展空間2011年寧波市區(qū)/余姚生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)總值2011年寧波市四區(qū)三產(chǎn)比例2011年余姚三產(chǎn)比例余姚國內(nèi)生產(chǎn)總值660億，為寧波市區(qū)33%；余姚第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為224億，為寧波市區(qū)24%；余姚三產(chǎn)比例為6%：60%：34%；寧波市區(qū)三產(chǎn)比例為23%：30%：47%；以上數(shù)據(jù)說明，余姚第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在很大空間，”退二進(jìn)三“產(chǎn)業(yè)政策還須進(jìn)步推進(jìn)；城市發(fā)展/經(jīng)濟(jì)：余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，有很大發(fā)展空間201113樓市動態(tài)：近幾年余姚商品房/寫字樓成交量回落 2008年6月-2012年6月余姚寫字樓銷售面積2011-2012年6月，余姚商品房成交量明顯回落；

2011-2012年6月，余姚商品房成交價(jià)格上升明顯，增幅20%左右；成交價(jià)格主要受悅龍灣等高素質(zhì)樓盤成交影響；

近幾年，余姚寫字樓年成交量徘徊在5萬平米；成交量有限受新開寫字樓項(xiàng)目偏少有關(guān)；商品房寫字樓樓市動態(tài)：近幾年余姚商品房/寫字樓成交量回落 2008年6月14市場環(huán)境/格局：寫字樓價(jià)格1000元/㎡，租金0.8-1.5元/㎡城北區(qū)域城西區(qū)域市中心區(qū)域中塑商務(wù)大廈售價(jià)：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世紀(jì)大廈售價(jià)：10000元/平米文山創(chuàng)意廣場租金;1.5元/平米陽光國際大廈租金;1.2-1.5元/平米中宇大廈租金;1.0元/平米陽明188租金;1.0元/平米太平洋寫字樓租金;1.1-1.3元/平米時(shí)代大廈租金;1元/平米白云商貿(mào)中心租金;1元/平米市場環(huán)境/格局：寫字樓價(jià)格1000元/㎡，租金0.8-1.515市場環(huán)境/個(gè)案/中宇大廈：入駐企業(yè)為品牌實(shí)力型企業(yè)，整體檔次較高項(xiàng)目名稱：中宇大廈地址：玉立路、長安路物業(yè)類型：1*14F，總建1.6萬㎡；產(chǎn)品面積：1100㎡；層高：3.5米；裝修情況：公共部分裝修，內(nèi)部毛坯；配套：分層中央空調(diào)、員工餐廳；租價(jià)：1元/天/㎡；物管費(fèi)：3元；入住率：90%；入駐企業(yè)：房產(chǎn)公司、政府機(jī)關(guān)為主；辦公面積：1100㎡為主備注：開發(fā)商持有物業(yè)，對外招商；市場環(huán)境/個(gè)案/中宇大廈：入駐企業(yè)為品牌實(shí)力型企業(yè)，整體檔項(xiàng)16市場環(huán)境/個(gè)案/陽光國際：入駐企業(yè)較雜，檔次一般項(xiàng)目名稱：陽光國際大廈地址：玉立路、長元路物業(yè)類型：1*22F，總建2.3萬㎡；產(chǎn)品面積：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；層高：3.6米；配套：分層式中央空調(diào)；租賃價(jià)：1元/天/㎡；物管費(fèi)：2.5元/月/㎡；入住率：80%

入駐企業(yè)：貿(mào)易、金融類企業(yè)為主；辦公面積：70-200㎡為主；交付：2010年市場環(huán)境/個(gè)案/陽光國際：入駐企業(yè)較雜，檔次一般項(xiàng)目名稱：陽17市場環(huán)境/個(gè)案/太平洋：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較低項(xiàng)目名稱：太平洋辦公樓地址：南濱江路、新建路物業(yè)類型：1*13F，總建面積：7000㎡；產(chǎn)品面積：60-70㎡；層高：3.2米；配套設(shè)施：2部電梯；立面主材：面磚；租賃價(jià)：1元/天/㎡；入住率：70%

入駐企業(yè)：貿(mào)易類、制造類為主；辦公面積：100㎡以下為主；市場環(huán)境/個(gè)案/太平洋：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較低項(xiàng)目名稱：18市場環(huán)境/個(gè)案/時(shí)代大廈：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較差項(xiàng)目名稱：時(shí)代大廈地址：南雷路物業(yè)類型：1*10F；總建面積：8000㎡；產(chǎn)品面積：60-200㎡；層高：3.2米；配套設(shè)施：2部電梯；立面主材：涂料、玻璃幕墻；租賃價(jià)：1元/天/㎡；入住率：70%

入駐企業(yè)：廣告/媒體/培訓(xùn)類為主；辦公面積：100-200㎡；市場環(huán)境/個(gè)案/時(shí)代大廈：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較差項(xiàng)目名稱19市場環(huán)境/個(gè)案/中塑國際：入駐企業(yè)較純粹，項(xiàng)目檔次較高項(xiàng)目名稱：中塑國際大廈地址：塑料城舜達(dá)西路物業(yè)類型：1*5F/2*28F，總建10萬㎡；產(chǎn)品面積：150-1500㎡；配套設(shè)施：5部電梯，商務(wù)中心；售價(jià)：1萬元/㎡；銷售率：95%

租賃價(jià)：1元/天/㎡；入住率：60-70%

入駐企業(yè)：以塑料、貿(mào)易類為主；辦公面積：100-200㎡為主；市場環(huán)境/個(gè)案/中塑國際：入駐企業(yè)較純粹，項(xiàng)目檔次較高項(xiàng)目名20市場環(huán)境/個(gè)案/中塑世紀(jì)：產(chǎn)品面積偏小，檔次一般

項(xiàng)目名稱：中塑世紀(jì)大廈地址：新建北路物業(yè)類型：1*12F，1*25F，總建約6萬㎡；產(chǎn)品面積：40-200㎡，主力70-80㎡；立面主材：干掛大理石、玻璃幕墻；開盤：2012-03

售價(jià)：1萬元/㎡；銷售率：30%；市場環(huán)境/個(gè)案/中塑世紀(jì)：產(chǎn)品面積偏小，檔次一般項(xiàng)目名稱：21市場環(huán)境/個(gè)案/文山創(chuàng)意廣場：舊廠房改造，余姚現(xiàn)有最大的文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目名稱：文山創(chuàng)意廣場地址：新建北路、文山路物業(yè)類型：1-8F，舊廠房改造；總建：約9萬㎡，一期約1萬㎡；產(chǎn)品面積：主力50、70、150㎡；層高：4-8米；租賃價(jià)：1.5元/天/㎡；簽約率：一期70%；開園：一期2012.09

入駐企業(yè)：科研、孵化等創(chuàng)新企業(yè)辦公面積：50-4000㎡；備注：定向招商，政策扶持；市場環(huán)境/個(gè)案/文山創(chuàng)意廣場：舊廠房改造，余姚現(xiàn)有最大的文22市場環(huán)境/個(gè)案/陽明188：廠房改造項(xiàng)目，規(guī)模偏小，余姚首個(gè)文化創(chuàng)意項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：陽明188地址：陽明西路188號物業(yè)類型：1-2F，舊廠房改造；總建：5000㎡；產(chǎn)品面積：主力50㎡；租賃價(jià)：1.0元/天/㎡；入住率：90%以上；開園：2010.07入駐企業(yè)：以動漫、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、工程檢測類公司為主；辦公面積：50-1000㎡；100-200㎡；備注：定向招商，政策扶持；市場環(huán)境/個(gè)案/陽明188：廠房改造項(xiàng)目，規(guī)模偏小，余姚首個(gè)23市場環(huán)境/客戶分析：入駐企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類為主；辦公需求面積400㎡以下為主入駐客戶辦公需求面積入駐客戶類型

入駐企業(yè)辦公需求面積以400㎡以下為主，其中辦公面積100㎡以下占35%；

寫字樓入駐企業(yè)以貿(mào)易類、生產(chǎn)制造類為主，占整體69%；市場環(huán)境/客戶分析：入駐企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類為主；辦公入駐24市場環(huán)境/市場供需：2012年6月-2014年，余姚市區(qū)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在31萬㎡項(xiàng)目體量(㎡)供應(yīng)時(shí)間中塑世紀(jì)大廈4.5萬存量中塑商務(wù)大廈0.5萬存量銀億四明廣場1萬2012年年底保利文化廣場2萬2014年眾安三期5萬2014年河姆渡世紀(jì)廣場8萬2014年南雷南路行政商務(wù)區(qū)10萬2013-2014年合計(jì)31萬

至2012年6月，余姚市區(qū)寫字樓存量約5萬㎡；預(yù)計(jì)2013年始，南雷路行政商務(wù)區(qū)部分寫字樓將陸續(xù)“隱性”推向市場，兩年內(nèi)，供應(yīng)體量在10萬㎡以上；

2014年，眾安三期、河姆渡世紀(jì)廣場、保利項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)推向市場；截至2014年，余姚市區(qū)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在31萬㎡以上；2012年6月-2014年余姚寫字樓預(yù)計(jì)供應(yīng)量市場環(huán)境/市場供需：2012年6月-2014年，余姚市區(qū)寫字25市場環(huán)境/市場供需：2014年，余姚寫字樓供應(yīng)量明顯，市場競爭更為激烈2012年6月-2014年余姚寫字樓供需情況2012年6月-2013年，市區(qū)寫字樓供應(yīng)量有限；2014年，寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)推向市場，供應(yīng)量將急速放大；依“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，市區(qū)寫字樓需求量將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)2013年需求量為5萬㎡，2014年為6萬㎡；

2014年，余姚寫字樓市場供需比持續(xù)放大，市場競爭激烈；市場環(huán)境/市場供需：2014年，余姚寫字樓供應(yīng)量明顯，市場226市場環(huán)境梳理

根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，地塊所在區(qū)塊價(jià)值提升有限；余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低為主；企業(yè)辦公需求面積以400㎡，還有很大發(fā)展空間，為當(dāng)?shù)貙懽謽前l(fā)展帶來機(jī)遇；近幾年，余姚商品房/寫字樓成交量下滑明顯，但成交價(jià)格穩(wěn)步提升；余姚寫字樓成交價(jià)格約1萬元/㎡，租金0.8-1.5元/天/㎡；余姚現(xiàn)有2個(gè)文化創(chuàng)意園區(qū)均為舊房改造項(xiàng)目，只租不售，租賃情況良好；現(xiàn)有寫字樓入住企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類企業(yè)以下為主；至2014年，余姚寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到31萬㎡，按余姚寫字樓市場5-6萬㎡/年銷售量，市場競爭會愈發(fā)激烈；市場環(huán)境梳理根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，地塊所在區(qū)塊價(jià)值提升有限；27項(xiàng)目可行性分析租售比例租售價(jià)格銷售策略項(xiàng)目可行性分析28租售比例/個(gè)案介紹項(xiàng)目名稱：創(chuàng)新128地址：鄞縣大道、啟明路物業(yè)類型：165獨(dú)棟辦公樓；3棟人才公寓；總建：約20萬㎡，分三期開發(fā)；產(chǎn)品面積：625-2000㎡，主力700-900㎡；售價(jià)：9000元/㎡；入住率：整體70%；開園：一期2010.07，現(xiàn)二、三期已開園；項(xiàng)目名稱：創(chuàng)E慧谷地址：鎮(zhèn)海中官西路物業(yè)類型：36獨(dú)棟辦公樓，3棟人才公寓，2幢高層寫字樓；總建：10萬㎡，分二期開發(fā)；產(chǎn)品面積：625-2000㎡，主力700-900㎡；開園：2009.09租售比例/個(gè)案介紹項(xiàng)目名稱：創(chuàng)新128項(xiàng)目名稱：創(chuàng)E慧谷29租售比例項(xiàng)目位置體量(㎡)創(chuàng)新128鄞州20萬創(chuàng)E慧谷鎮(zhèn)海10萬134創(chuàng)意谷江北區(qū)0.5萬民和·惠風(fēng)和暢文化產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)13萬創(chuàng)意1956江北區(qū)3萬新芝8號江北區(qū)0.5萬合計(jì)47萬寧波市區(qū)現(xiàn)已開園、在建文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模約47萬平米，考慮未知相似項(xiàng)目，按1.2系數(shù)核算，寧波文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模為56萬平米。寧波在建、開園文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目位置體量(㎡)創(chuàng)新128鄞州20萬創(chuàng)E慧谷鎮(zhèn)海130租售比例寧波文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模56萬㎡余姚國內(nèi)生產(chǎn)總值為寧波市區(qū)33%余姚第三產(chǎn)業(yè)總值為寧波市區(qū)24%同比例，余姚文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模18.5萬㎡同等比例，余姚文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模13.4萬㎡以第三產(chǎn)業(yè)繁榮度為比例，對余姚文化創(chuàng)意園規(guī)模進(jìn)行評估，考慮余姚“退二進(jìn)三”空間，認(rèn)為余姚文化創(chuàng)意園規(guī)模在15萬㎡較合適余姚現(xiàn)有文化創(chuàng)意園項(xiàng)目“文山創(chuàng)意廣場”、“陽明188”共計(jì)規(guī)模7.5-9.5萬㎡，尚有5.5-7.5萬㎡市場空間，取中間值6.5萬㎡本案建筑體量約12.5萬㎡，其中6.5萬㎡體量適合開發(fā)文化創(chuàng)意園項(xiàng)目租售比例寧波文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模56萬㎡余姚國內(nèi)生產(chǎn)總值為寧波31租售比例文化創(chuàng)意園體量6.5萬㎡“普通寫字樓”體量6萬㎡浙商1號政策扶持，租售價(jià)有保證！無政策扶持，租售價(jià)較低！可售部分持有部分租售比例文化創(chuàng)意園體量6.5萬㎡“普通寫字樓”體量6萬㎡浙商32租售價(jià)格分析評分指標(biāo)權(quán)重文山創(chuàng)意廣場陽明188本案地段40%353830規(guī)模10%849通達(dá)性20%161715配套20%181915外立面10%769合計(jì)100%848478權(quán)重100%60%40%100%租金價(jià)格(元/天/㎡)1.51.01.2通過市場比較法，得出本案寫字樓（可售部分）租金為1.2元/天/㎡，按4%年投資回報(bào)率，推算本案寫字樓售價(jià)為11000元/㎡；銷售價(jià)格測算（一）租售價(jià)格分析評分指標(biāo)權(quán)重文山創(chuàng)意廣場陽明188本案地段40%33租售價(jià)格分析銷售價(jià)格測算（二）鄞縣大道天童南路鄞州核心區(qū)創(chuàng)新1289000元/㎡雍城世家15000元/㎡盛世天城15000元/㎡風(fēng)格璟院17000元/㎡蝶園13000元/㎡創(chuàng)新128周邊住宅價(jià)格約15000元/㎡周邊住宅與創(chuàng)新128價(jià)格比值在1.6：1—1.7：1租售價(jià)格分析銷售價(jià)格測算（二）鄞縣大道天童南路鄞州核心區(qū)創(chuàng)新34租售價(jià)格分析銷售價(jià)格測算（二）譚家?guī)X路南雷南路本案本案周邊住宅價(jià)格約10000元/㎡周邊住宅與創(chuàng)新128價(jià)格比值在1.6：1—1.7：1本案周邊住宅價(jià)格9000元/㎡；依照比值，本案寫字樓（銷售部分）售價(jià)為5900-6300元/㎡；萬達(dá)廣場11000元/㎡余姚市區(qū)金色藍(lán)庭8500元/㎡租售價(jià)格分析銷售價(jià)格測算（二）譚家?guī)X路南雷南路本案本案周邊住35租售價(jià)格分析銷售價(jià)格分析（可售部分）根據(jù)價(jià)格測算一、二測算，本案銷售價(jià)格在6000-11000元/㎡；依因地制宜考量，以余姚當(dāng)?shù)貙懽謽?文化創(chuàng)意園市場價(jià)格作為本案價(jià)格評估主要依據(jù)；本案銷售價(jià)格：11000元/㎡*60%+6000元/㎡*40%=9000元/㎡租賃價(jià)格分析（可售部分）按年投資回報(bào)率4%計(jì)算，本案租賃價(jià)格為1元/天/㎡；租售價(jià)格分析銷售價(jià)格分析（可售部分）租賃價(jià)格分析（可售部分）36銷售期限銷售策略開盤前：招商先行，銷售緊跟先談妥幾家知名、品牌企業(yè)入駐，樹立項(xiàng)目市場形象和價(jià)值，增強(qiáng)投資客與自用客戶購買信心，保證項(xiàng)目一推出市場即產(chǎn)生良好效應(yīng)；銷售階段：銷售和招商并重招商工作不放松，形成不斷有企業(yè)入駐態(tài)勢，持續(xù)增強(qiáng)投資客與自用客戶購買信心；同時(shí)，銷售穩(wěn)步推進(jìn)，銷售價(jià)格穩(wěn)步提升；銷售期限案例提示：創(chuàng)新128共20萬㎡，目前整體銷售率約90%，銷售4年，銷售速度4.5萬㎡/年；2012年6月—2014年，余姚市區(qū)寫字樓供應(yīng)量將31萬㎡，同期寫字樓需求量僅14萬㎡，供需矛盾突出，市場競爭激烈；寧波市區(qū)寫字樓需求量約50萬㎡/年；余姚市區(qū)寫字樓需求量約5萬㎡/年；項(xiàng)目將是余姚市區(qū)僅有享受政策扶持的寫字樓銷售項(xiàng)目，為本案加分不少；根據(jù)以上分析，本案6.5萬㎡寫字樓體量銷售期限將在2年以上！銷售期限銷售策略銷售期限37設(shè)想問題Q1：項(xiàng)目租售比例？Q2：項(xiàng)目租售價(jià)格？Q3：項(xiàng)目銷售期限？設(shè)想問題Q1：項(xiàng)目租售比例？38項(xiàng)目本體分析本體屬性開發(fā)制約項(xiàng)目本體分析39余姚中心城區(qū)本案本體屬性/區(qū)位：項(xiàng)目位于城區(qū)西南，位置較偏

余姚—位于長江三角洲南翼，寧波市西北部，東與寧波市江北區(qū)、鄞州區(qū)相鄰，西連上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隸屬蘭江街道，距中心城區(qū)5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口余姚中心城區(qū)本案本體屬性/區(qū)位：項(xiàng)目位于城區(qū)西南，位置較偏40本體屬性/配套：交通通達(dá)性好，但周邊缺乏配套設(shè)施本案南雷南路南環(huán)西路譚家?guī)X西路交通南環(huán)西路為城區(qū)繞城公路，連接城市主干道譚家?guī)X西路和南雷南路，可通達(dá)余姚城區(qū)各區(qū)域；配套周邊僅403路公交；無其他餐飲、金融、商務(wù)等配套；萬達(dá)廣場距本案2.5公里;

汽車南站距本案3公里;萬達(dá)商圈汽車南站本體屬性/配套：交通通達(dá)性好，但周邊缺乏配套設(shè)施本案南41本體屬性/四至：東南西三面廠區(qū)，北面民房，環(huán)境較差23145南側(cè)苗木基地4西側(cè)道路廠房3道路民房1東側(cè)道路2廠房5本體屬性/四至：東南西三面廠區(qū)，北面民房，環(huán)境較差2314542本體屬性/規(guī)劃：集產(chǎn)業(yè)服務(wù)、辦公、人才公寓一體的創(chuàng)意園區(qū)名稱面積（㎡）用地面積83506建筑面積153959地上建筑面積125259其中產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心107888研發(fā)樓16345其他1000建筑密度33.25%容積率1.5綠地率20%研發(fā)樓區(qū)塊，主體4層，部分2層，總建52923平米產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心（12F)大氣、簡約公建立面人才公寓本體屬性/規(guī)劃：集產(chǎn)業(yè)服務(wù)、辦公、人才公寓一體的創(chuàng)意園區(qū)名稱43開發(fā)制約/自身限制：項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境影響開發(fā)進(jìn)程及客戶心理內(nèi)部高壓電塔內(nèi)部現(xiàn)有建筑周邊廠房

地塊內(nèi)、外現(xiàn)有的高壓電線，會影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及辦公氛圍；

地塊內(nèi)部現(xiàn)有建筑，會影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度；地塊周邊為廠區(qū)、民宅，易對客戶產(chǎn)生“環(huán)境差，不宜商辦”先期心理影響；開發(fā)制約/自身限制：項(xiàng)目內(nèi)、外環(huán)境影響開發(fā)進(jìn)程及客戶心理內(nèi)部44開發(fā)制約/其他限制：區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特性等因素，使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大

區(qū)域發(fā)展限制余慈片區(qū)發(fā)展規(guī)劃落實(shí)及不斷投入，將令余姚城市建設(shè)產(chǎn)生偏重，對城南板塊而言，弊大于利；品牌效應(yīng)不足作為企業(yè)在余姚首個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在當(dāng)?shù)仄放朴绊懥ο鄬Σ蛔?；?guī)模較大，產(chǎn)品單一項(xiàng)目為工業(yè)用地，規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，后續(xù)銷售壓力較大；開發(fā)制約/其他限制：區(qū)域發(fā)展、開發(fā)商品牌效應(yīng)、產(chǎn)品特性等區(qū)45地段價(jià)值梳理：項(xiàng)目在區(qū)位、配套、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品等諸方面存在抗性

項(xiàng)目地處余姚城南，位置較偏；地塊交通通達(dá)性較好，但周邊配套設(shè)施缺乏；地塊內(nèi)、外環(huán)境影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程及客戶心理；余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊而言，弊大于利；開發(fā)商在當(dāng)?shù)仄放菩?yīng)不足；項(xiàng)目規(guī)模較大，產(chǎn)品單一，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大；地段價(jià)值梳理：項(xiàng)目在區(qū)位、配套、環(huán)境、品牌、產(chǎn)品等諸方項(xiàng)目46市場環(huán)境分析城市發(fā)展樓市動態(tài)市場環(huán)境市場環(huán)境分析47城市發(fā)展/規(guī)劃：余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊區(qū)域價(jià)值提升有限1、區(qū)域空間結(jié)構(gòu)”一軸“即貫穿南北的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸；”二區(qū)“即北部都市發(fā)展區(qū)和南部生態(tài)發(fā)展區(qū)；”三帶“即沿灣產(chǎn)業(yè)帶、沿329國道城鎮(zhèn)發(fā)展帶、沿姚江旅游發(fā)展帶；2、北部都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)”一個(gè)中心“即余姚城區(qū)、慈溪城區(qū)和姚北周巷片區(qū)；”三園“即慈溪杭州灣新區(qū)、余姚濱江產(chǎn)業(yè)園區(qū)、龍山慈東產(chǎn)業(yè)園區(qū)；”六鎮(zhèn)“即觀海衛(wèi)、三北、庵東、泗門、丈亭、梁弄；余慈統(tǒng)籌規(guī)劃城市發(fā)展/規(guī)劃：余慈統(tǒng)籌規(guī)劃，對地塊區(qū)域價(jià)值提升有限1、區(qū)域48城市發(fā)展/規(guī)劃：余姚城區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域地塊功能提升有限余姚中心城區(qū)規(guī)劃形成”三軸、三心、五片“空間布局；”三軸“即現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展軸、城市第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和沿江生活休閑軸；”三心“即老城商貿(mào)文化中心、高鐵商務(wù)中心和生態(tài)綠心；”五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生態(tài)片；城南片功能定位作為余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空間區(qū)域之一，成為余姚城市居住環(huán)境最佳區(qū)域；整合區(qū)塊內(nèi)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，優(yōu)化布局，提升功能。本案項(xiàng)目區(qū)域城市發(fā)展/規(guī)劃：余姚城區(qū)規(guī)劃，對區(qū)域地塊功能提升有限余姚中心49城市發(fā)展/經(jīng)濟(jì)：余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，有很大發(fā)展空間2011年寧波市區(qū)/余姚生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)總值2011年寧波市四區(qū)三產(chǎn)比例2011年余姚三產(chǎn)比例余姚國內(nèi)生產(chǎn)總值660億，為寧波市區(qū)33%；余姚第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為224億，為寧波市區(qū)24%；余姚三產(chǎn)比例為6%：60%：34%；寧波市區(qū)三產(chǎn)比例為23%：30%：47%；以上數(shù)據(jù)說明，余姚第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在很大空間，”退二進(jìn)三“產(chǎn)業(yè)政策還須進(jìn)步推進(jìn)；城市發(fā)展/經(jīng)濟(jì)：余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，有很大發(fā)展空間201150樓市動態(tài)：近幾年余姚商品房/寫字樓成交量回落 2008年6月-2012年6月余姚寫字樓銷售面積2011-2012年6月，余姚商品房成交量明顯回落；

2011-2012年6月，余姚商品房成交價(jià)格上升明顯，增幅20%左右；成交價(jià)格主要受悅龍灣等高素質(zhì)樓盤成交影響；

近幾年，余姚寫字樓年成交量徘徊在5萬平米；成交量有限受新開寫字樓項(xiàng)目偏少有關(guān)；商品房寫字樓樓市動態(tài)：近幾年余姚商品房/寫字樓成交量回落 2008年6月51市場環(huán)境/格局：寫字樓價(jià)格1000元/㎡，租金0.8-1.5元/㎡城北區(qū)域城西區(qū)域市中心區(qū)域中塑商務(wù)大廈售價(jià)：10000元/平米租金：0.8-1.0元/平米中塑世紀(jì)大廈售價(jià)：10000元/平米文山創(chuàng)意廣場租金;1.5元/平米陽光國際大廈租金;1.2-1.5元/平米中宇大廈租金;1.0元/平米陽明188租金;1.0元/平米太平洋寫字樓租金;1.1-1.3元/平米時(shí)代大廈租金;1元/平米白云商貿(mào)中心租金;1元/平米市場環(huán)境/格局：寫字樓價(jià)格1000元/㎡，租金0.8-1.552市場環(huán)境/個(gè)案/中宇大廈：入駐企業(yè)為品牌實(shí)力型企業(yè)，整體檔次較高項(xiàng)目名稱：中宇大廈地址：玉立路、長安路物業(yè)類型：1*14F，總建1.6萬㎡；產(chǎn)品面積：1100㎡；層高：3.5米；裝修情況：公共部分裝修，內(nèi)部毛坯；配套：分層中央空調(diào)、員工餐廳；租價(jià)：1元/天/㎡；物管費(fèi)：3元；入住率：90%；入駐企業(yè)：房產(chǎn)公司、政府機(jī)關(guān)為主；辦公面積：1100㎡為主備注：開發(fā)商持有物業(yè)，對外招商；市場環(huán)境/個(gè)案/中宇大廈：入駐企業(yè)為品牌實(shí)力型企業(yè)，整體檔項(xiàng)53市場環(huán)境/個(gè)案/陽光國際：入駐企業(yè)較雜，檔次一般項(xiàng)目名稱：陽光國際大廈地址：玉立路、長元路物業(yè)類型：1*22F，總建2.3萬㎡；產(chǎn)品面積：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；層高：3.6米；配套：分層式中央空調(diào)；租賃價(jià)：1元/天/㎡；物管費(fèi)：2.5元/月/㎡；入住率：80%

入駐企業(yè)：貿(mào)易、金融類企業(yè)為主；辦公面積：70-200㎡為主；交付：2010年市場環(huán)境/個(gè)案/陽光國際：入駐企業(yè)較雜，檔次一般項(xiàng)目名稱：陽54市場環(huán)境/個(gè)案/太平洋：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較低項(xiàng)目名稱：太平洋辦公樓地址：南濱江路、新建路物業(yè)類型：1*13F，總建面積：7000㎡；產(chǎn)品面積：60-70㎡；層高：3.2米；配套設(shè)施：2部電梯；立面主材：面磚；租賃價(jià)：1元/天/㎡；入住率：70%

入駐企業(yè)：貿(mào)易類、制造類為主；辦公面積：100㎡以下為主；市場環(huán)境/個(gè)案/太平洋：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較低項(xiàng)目名稱：55市場環(huán)境/個(gè)案/時(shí)代大廈：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較差項(xiàng)目名稱：時(shí)代大廈地址：南雷路物業(yè)類型：1*10F；總建面積：8000㎡；產(chǎn)品面積：60-200㎡；層高：3.2米；配套設(shè)施：2部電梯；立面主材：涂料、玻璃幕墻；租賃價(jià)：1元/天/㎡；入住率：70%

入駐企業(yè)：廣告/媒體/培訓(xùn)類為主；辦公面積：100-200㎡；市場環(huán)境/個(gè)案/時(shí)代大廈：入駐企業(yè)規(guī)模偏小，檔次較差項(xiàng)目名稱56市場環(huán)境/個(gè)案/中塑國際：入駐企業(yè)較純粹，項(xiàng)目檔次較高項(xiàng)目名稱：中塑國際大廈地址：塑料城舜達(dá)西路物業(yè)類型：1*5F/2*28F，總建10萬㎡；產(chǎn)品面積：150-1500㎡；配套設(shè)施：5部電梯，商務(wù)中心；售價(jià)：1萬元/㎡；銷售率：95%

租賃價(jià)：1元/天/㎡；入住率：60-70%

入駐企業(yè)：以塑料、貿(mào)易類為主；辦公面積：100-200㎡為主；市場環(huán)境/個(gè)案/中塑國際：入駐企業(yè)較純粹，項(xiàng)目檔次較高項(xiàng)目名57市場環(huán)境/個(gè)案/中塑世紀(jì)：產(chǎn)品面積偏小，檔次一般

項(xiàng)目名稱：中塑世紀(jì)大廈地址：新建北路物業(yè)類型：1*12F，1*25F，總建約6萬㎡；產(chǎn)品面積：40-200㎡，主力70-80㎡；立面主材：干掛大理石、玻璃幕墻；開盤：2012-03

售價(jià)：1萬元/㎡；銷售率：30%；市場環(huán)境/個(gè)案/中塑世紀(jì)：產(chǎn)品面積偏小，檔次一般項(xiàng)目名稱：58市場環(huán)境/個(gè)案/文山創(chuàng)意廣場：舊廠房改造，余姚現(xiàn)有最大的文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目名稱：文山創(chuàng)意廣場地址：新建北路、文山路物業(yè)類型：1-8F，舊廠房改造；總建：約9萬㎡，一期約1萬㎡；產(chǎn)品面積：主力50、70、150㎡；層高：4-8米；租賃價(jià)：1.5元/天/㎡；簽約率：一期70%；開園：一期2012.09

入駐企業(yè)：科研、孵化等創(chuàng)新企業(yè)辦公面積：50-4000㎡；備注：定向招商，政策扶持；市場環(huán)境/個(gè)案/文山創(chuàng)意廣場：舊廠房改造，余姚現(xiàn)有最大的文59市場環(huán)境/個(gè)案/陽明188：廠房改造項(xiàng)目，規(guī)模偏小，余姚首個(gè)文化創(chuàng)意項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：陽明188地址：陽明西路188號物業(yè)類型：1-2F，舊廠房改造；總建：5000㎡；產(chǎn)品面積：主力50㎡；租賃價(jià)：1.0元/天/㎡；入住率：90%以上；開園：2010.07入駐企業(yè)：以動漫、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、工程檢測類公司為主；辦公面積：50-1000㎡；100-200㎡；備注：定向招商，政策扶持；市場環(huán)境/個(gè)案/陽明188：廠房改造項(xiàng)目，規(guī)模偏小，余姚首個(gè)60市場環(huán)境/客戶分析：入駐企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類為主；辦公需求面積400㎡以下為主入駐客戶辦公需求面積入駐客戶類型

入駐企業(yè)辦公需求面積以400㎡以下為主，其中辦公面積100㎡以下占35%；

寫字樓入駐企業(yè)以貿(mào)易類、生產(chǎn)制造類為主，占整體69%；市場環(huán)境/客戶分析：入駐企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類為主；辦公入駐61市場環(huán)境/市場供需：2012年6月-2014年，余姚市區(qū)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在31萬㎡項(xiàng)目體量(㎡)供應(yīng)時(shí)間中塑世紀(jì)大廈4.5萬存量中塑商務(wù)大廈0.5萬存量銀億四明廣場1萬2012年年底保利文化廣場2萬2014年眾安三期5萬2014年河姆渡世紀(jì)廣場8萬2014年南雷南路行政商務(wù)區(qū)10萬2013-2014年合計(jì)31萬

至2012年6月，余姚市區(qū)寫字樓存量約5萬㎡；預(yù)計(jì)2013年始，南雷路行政商務(wù)區(qū)部分寫字樓將陸續(xù)“隱性”推向市場，兩年內(nèi)，供應(yīng)體量在10萬㎡以上；

2014年，眾安三期、河姆渡世紀(jì)廣場、保利項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)推向市場；截至2014年，余姚市區(qū)寫字樓供應(yīng)量預(yù)計(jì)在31萬㎡以上；2012年6月-2014年余姚寫字樓預(yù)計(jì)供應(yīng)量市場環(huán)境/市場供需：2012年6月-2014年，余姚市區(qū)寫字62市場環(huán)境/市場供需：2014年，余姚寫字樓供應(yīng)量明顯，市場競爭更為激烈2012年6月-2014年余姚寫字樓供需情況2012年6月-2013年，市區(qū)寫字樓供應(yīng)量有限；2014年，寫字樓項(xiàng)目將陸續(xù)推向市場，供應(yīng)量將急速放大；依“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，市區(qū)寫字樓需求量將穩(wěn)步提升，預(yù)計(jì)2013年需求量為5萬㎡，2014年為6萬㎡；

2014年，余姚寫字樓市場供需比持續(xù)放大，市場競爭激烈；市場環(huán)境/市場供需：2014年，余姚寫字樓供應(yīng)量明顯，市場263市場環(huán)境梳理

根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，地塊所在區(qū)塊價(jià)值提升有限；余姚第三產(chǎn)業(yè)比重偏低為主；企業(yè)辦公需求面積以400㎡，還有很大發(fā)展空間，為當(dāng)?shù)貙懽謽前l(fā)展帶來機(jī)遇；近幾年，余姚商品房/寫字樓成交量下滑明顯，但成交價(jià)格穩(wěn)步提升；余姚寫字樓成交價(jià)格約1萬元/㎡，租金0.8-1.5元/天/㎡；余姚現(xiàn)有2個(gè)文化創(chuàng)意園區(qū)均為舊房改造項(xiàng)目，只租不售，租賃情況良好；現(xiàn)有寫字樓入住企業(yè)以貿(mào)易、生產(chǎn)制造類企業(yè)以下為主；至2014年，余姚寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到31萬㎡，按余姚寫字樓市場5-6萬㎡/年銷售量，市場競爭會愈發(fā)激烈；市場環(huán)境梳理根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，地塊所在區(qū)塊價(jià)值提升有限；64項(xiàng)目可行性分析租售比例租售價(jià)格銷售策略項(xiàng)目可行性分析65租售比例/個(gè)案介紹項(xiàng)目名稱：創(chuàng)新128地址：鄞縣大道、啟明路物業(yè)類型：165獨(dú)棟辦公樓；3棟人才公寓；總建：約20萬㎡，分三期開發(fā)；產(chǎn)品面積：625-2000㎡，主力700-900㎡；售價(jià)：9000元/㎡；入住率：整體70%；開園：一期2010.07，現(xiàn)二、三期已開園；項(xiàng)目名稱：創(chuàng)E慧谷地址：鎮(zhèn)海中官西路物業(yè)類型：36獨(dú)棟辦公樓，3棟人才公寓，2幢高層寫字樓；總建：10萬㎡，分二期開發(fā)；產(chǎn)品面積：625-2000㎡，主力700-900㎡；開園：2009.09租售比例/個(gè)案介紹項(xiàng)目名稱：創(chuàng)新128項(xiàng)目名稱：創(chuàng)E慧谷66租售比例項(xiàng)目位置體量(㎡)創(chuàng)新128鄞州20萬創(chuàng)E慧谷鎮(zhèn)海10萬134創(chuàng)意谷江北區(qū)0.5萬民和·惠風(fēng)和暢文化產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)13萬創(chuàng)意1956江北區(qū)3萬新芝8號江北區(qū)0.5萬合計(jì)47萬寧波市區(qū)現(xiàn)已開園、在建文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模約47萬平米，考慮未知相似項(xiàng)目，按1.2系數(shù)核算，寧波文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目規(guī)模為56萬平米。寧波在建、開園文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目租售比例項(xiàng)目位置體量(㎡)創(chuàng)新128鄞州20萬創(chuàng)E慧谷鎮(zhèn)海167租售比例寧波文化創(chuàng)意園項(xiàng)目規(guī)模56萬㎡余姚國內(nèi)生產(chǎn)總值為寧波市區(qū)33%余姚第三產(chǎn)業(yè)總值為寧波市區(qū)2