房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告：時(shí)代愿景啟航愿景時(shí)代

房地產(chǎn)行業(yè)深度研究報(bào)告：時(shí)代愿景啟航愿景時(shí)代1

房地產(chǎn)需要重新定義房地產(chǎn)不是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)人均住房面積不斷提升，大拆大建的時(shí)代變得不再迫切，商品房的開(kāi)發(fā)規(guī)?？赡芫痛?/p>

迎來(lái)拐點(diǎn)。但房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)是一個(gè)夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。居民對(duì)美好居住的需求遠(yuǎn)未得到滿足——這種需

求主要并不表現(xiàn)為搬遷的需求，而表現(xiàn)為本地居住空間品質(zhì)提升的需求。對(duì)一些新建小區(qū)，

這主要表現(xiàn)為物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)提升的訴求不斷。對(duì)存量老舊小區(qū)，改造更新的需求則更

為急迫。老舊小區(qū)不能一拆了事我們認(rèn)為，針對(duì)老舊小區(qū)，主要有保護(hù)更新、優(yōu)化改造和拆除重建三種方式。在過(guò)去

20

年的商品化開(kāi)發(fā)浪潮中，由于拆建模式已經(jīng)探索出非常成熟的盈利模式，投資見(jiàn)效快，

故而很多地方已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了“應(yīng)拆盡拆”，真正可供大規(guī)模拆遷的區(qū)域越來(lái)越少。實(shí)際上，拆建模式不是萬(wàn)能藥。過(guò)度拆建可能留不住城市的記憶，也可能導(dǎo)致城市面

貌千篇一律，還會(huì)產(chǎn)生大量居民的異地搬遷，在居民就業(yè)和生活方面帶來(lái)長(zhǎng)期的挑戰(zhàn)，還

有可能因?yàn)椴疬w安置等因素造成社會(huì)財(cái)富分化。在過(guò)去二十年，過(guò)分強(qiáng)調(diào)拆建，忽視改造

更新的結(jié)果，導(dǎo)致老舊小區(qū)的改造更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最迫切需要滿足的需求。留住城市記憶是現(xiàn)代社會(huì)進(jìn)步標(biāo)志如果說(shuō)大拆大建是現(xiàn)代化初期的表現(xiàn)，留住城市記憶則是現(xiàn)代社會(huì)繼續(xù)進(jìn)步的表現(xiàn)。全球的城市規(guī)劃者，都越來(lái)越重視城市作為人類聚集載體所承載的文化屬性。廣州榕

樹(shù)事件就是規(guī)劃者過(guò)于重視榕樹(shù)的功能性的缺點(diǎn)而忽略了榕樹(shù)所承載的城市文脈而引起

了居民的反感。在保護(hù)城市記憶方面，相比于大拆大建，“繡花”型城市規(guī)劃落實(shí)起來(lái)雖

然困難，但卻更具生命力。根據(jù)阿爾多·羅西的

AnalogicalCity（類比性城市理論），城市居民的對(duì)城市的記憶是

與城市建筑、街道等綁定的，城市居民的記憶會(huì)與這些元素共鳴。因而城市規(guī)劃者應(yīng)小心

處理這類城市元素以達(dá)到保護(hù)城市文脈的目的。這一點(diǎn)與城市更新不謀而合，在修補(bǔ)老舊

小區(qū)功能性不足的同時(shí)，盡可能保留城市建筑，以此保護(hù)城市文脈。市場(chǎng)化力量不可能缺席改造更新老舊小區(qū)改造并不是保障性住房建設(shè)，老舊小區(qū)的居民并不等同于社會(huì)弱勢(shì)居民。我

們認(rèn)為，老舊小區(qū)改造的出資方是政府+企業(yè)+居民，最終滿足的是居民的需要。長(zhǎng)期來(lái)看，

政府的財(cái)力是有限的，企業(yè)作為社會(huì)力量中間，應(yīng)該會(huì)更多參與到老舊小區(qū)改造中去。2

政策加碼，支持老舊小區(qū)更新改造政策鼓勵(lì)對(duì)老舊小區(qū)改造更新。到

2021

年政策已經(jīng)漸入佳境。這表現(xiàn)為中央層面更

加清晰區(qū)分改造更新和拆除重建，地方則積極將政策落到實(shí)處。63

號(hào)文——鼓勵(lì)更新改造，限制大拆大建2021

年

8

月

11

日，住建部出臺(tái)《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通

知（征求意見(jiàn)稿）》。我們認(rèn)為，文件事實(shí)上改變了“舊改”這個(gè)詞的內(nèi)涵，將老舊小區(qū)改造

和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為區(qū)分開(kāi)來(lái)。自此之后，我們預(yù)計(jì)拆建之路越來(lái)越窄，而更新改造

之路越來(lái)越寬。《通知》中提出，在各地推動(dòng)城市更新行動(dòng)中，有些地方出現(xiàn)繼續(xù)沿用過(guò)度房地產(chǎn)化

的開(kāi)發(fā)建設(shè)方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹(shù)，

變相抬高房?jī)r(jià)，增加生活成本，產(chǎn)生了新的城市問(wèn)題。針對(duì)以上問(wèn)題，《通知》對(duì)以后的城市更新行動(dòng)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確，包括嚴(yán)禁大規(guī)模

拆除、新建及搬遷，鼓勵(lì)推動(dòng)由“開(kāi)發(fā)模式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變等等。落實(shí)防止大拆大建的地方實(shí)踐8

月之后，各地積極落實(shí)

63

號(hào)文。一是尊重城市歷史的傳承，強(qiáng)調(diào)不能大拆大建，要求不能夠大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)

狀建筑。同時(shí)要堅(jiān)持應(yīng)留盡留，保留城市記憶，鼓勵(lì)采用“繡花”功夫，對(duì)舊廠區(qū)、舊商

業(yè)區(qū)、舊居住區(qū)等進(jìn)行修補(bǔ)、織補(bǔ)式更新，嚴(yán)格控制建筑高度，最大限度保留老城區(qū)具有

特色的格局和肌理。二是較低容積率，要求除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，

不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)

拆建比不應(yīng)大于

2。此外，還鼓勵(lì)探索區(qū)域建設(shè)規(guī)模統(tǒng)籌，加強(qiáng)過(guò)密地區(qū)功能疏解，積極

拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。廣州是最值得關(guān)注的例子。10

月

20

日《廣州市關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)

稿）》，其中提到“城中村等城市連片舊區(qū)不短時(shí)間、大規(guī)模進(jìn)行拆遷”，“合理控制城市更

新規(guī)模、調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)節(jié)奏和時(shí)序”。11

月

20

日，住建部主管的中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)官方公眾號(hào)，刊發(fā)長(zhǎng)文梳理了近期黃埔舊改

情況，并專訪了負(fù)責(zé)舊改的廣州開(kāi)發(fā)區(qū)城市更新局負(fù)責(zé)人。（1）存量項(xiàng)目稽查：“10

月中旬，廣州開(kāi)展了對(duì)全市

119

個(gè)城市更新項(xiàng)目的核查行

動(dòng)，其中黃埔區(qū)就占了

80

個(gè)。核查的重點(diǎn)包括是否涉及大拆大建、是否落實(shí)歷史文化保

護(hù)、是否涉及名木古樹(shù)大樹(shù)老樹(shù)遷移砍伐、是否征求并落實(shí)公眾及專家意見(jiàn)等。”（2）節(jié)奏調(diào)整：研究制定進(jìn)一步優(yōu)化城市更新工作推進(jìn)思路及實(shí)施路徑的工作方案。

在黃埔區(qū)最新版的城市更新工作方案中，“科學(xué)分類施策，平穩(wěn)有序推進(jìn)”是主要原則。

科學(xué)合理安排改造節(jié)奏是其中一個(gè)要點(diǎn)，未來(lái)，黃埔區(qū)的城市更新項(xiàng)目將根據(jù)實(shí)際情況分

類推進(jìn)，有的可以加速，有的則可能被暫緩。（3）從規(guī)?；蚓?xì)化轉(zhuǎn)變：“強(qiáng)化歷史文化傳承、古樹(shù)名木保護(hù)、鄉(xiāng)村振興融合、

租賃住房配置、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入強(qiáng)化等方面的政策供給，推進(jìn)該區(qū)的城市更新工作實(shí)現(xiàn)從規(guī)?；?/p>

向精細(xì)化轉(zhuǎn)變，從城市化向產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)變，從主要追求速度向追求質(zhì)量與速度并重轉(zhuǎn)變?！睆V州砍伐榕樹(shù)事件，也充分體現(xiàn)出政策尊重城市歷史傳承，反對(duì)破壞城市風(fēng)貌，求新

求洋求大的堅(jiān)定態(tài)度。2020

年底以來(lái)，廣州市在實(shí)施“道路綠化品質(zhì)提升”“城市公園改造提升”等工程中，

大規(guī)模遷移砍伐城市樹(shù)木。但在過(guò)程中，嚴(yán)重破壞了城市自然生態(tài)環(huán)境和歷史文化風(fēng)貌，

傷害了人民群眾對(duì)城市的美好記憶和深厚感情，受到中央的關(guān)注，最終廣州市相關(guān)責(zé)任人

員被嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)。12

月，廣東出臺(tái)的《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于科學(xué)綠化的實(shí)施意見(jiàn)》中提到，“在

城鄉(xiāng)建設(shè)和城市更新中，最大限度避讓古樹(shù)名木、大樹(shù)，禁止大拆大建，積極采用有效管

護(hù)措施，促進(jìn)原有綠化樹(shù)種與城市基礎(chǔ)設(shè)施和諧共存。涉及樹(shù)木遷移、砍伐的情況，必須

充分征求專家、公眾的意見(jiàn)，要依法從嚴(yán)審批、從嚴(yán)監(jiān)管，對(duì)未經(jīng)審批的遷移、砍伐行為

要從嚴(yán)處罰。2021

年底，政策進(jìn)一步加碼2021

年

12

月

14

日，發(fā)改委、住建部和財(cái)政部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)老舊小

區(qū)改造工作要求的通知》。如果說(shuō)

63

號(hào)文的重點(diǎn)在于否定大拆大建，2021

年底三部委文

件的亮點(diǎn)則在于推動(dòng)更新改造的進(jìn)行?！锻ㄖ分刑岬降?，不少地方在老舊小區(qū)工作中仍存在改造重“面子”輕“里子”、

政府干群眾看、改造資金主要靠中央補(bǔ)助、施工組織粗放、改造實(shí)施單元偏小、社會(huì)力量

進(jìn)入困難、可持續(xù)機(jī)制建立難等問(wèn)題，并針對(duì)這些問(wèn)題提出了進(jìn)一步的要求。第一，《通知》強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌規(guī)劃能力，嚴(yán)禁搞一刀切、嚴(yán)禁以老舊小區(qū)改造為名隨意拆

除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹(shù)等。這是“嚴(yán)禁大拆大建”指示精神的延續(xù)。第二，強(qiáng)調(diào)黨建引領(lǐng)、居民積極參與。要求充分滿足群眾改造的需求，充分征求居民

意見(jiàn)，并在改造過(guò)程中建立健全動(dòng)員居民參與的機(jī)制，形成居民對(duì)長(zhǎng)效管理機(jī)制的共識(shí)。

健全群眾參與機(jī)制，從根本上有利于老舊小區(qū)“菜單化”改造的方案設(shè)立、實(shí)施、付費(fèi)意

愿和滿意度的達(dá)成，從而打造更加可持續(xù)的機(jī)制。第三，對(duì)相應(yīng)資金籌措做出了規(guī)定。要求嚴(yán)禁截留、挪用中央補(bǔ)助資金，鼓勵(lì)改造項(xiàng)

目通過(guò)銀行貸款、債券融資等方式籌集資金，并鼓勵(lì)結(jié)合改造，建立健全老舊小區(qū)住宅專

項(xiàng)維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制。

此外，還要求積極引導(dǎo)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位（原產(chǎn)權(quán)單

位）、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等社會(huì)力量及居民出資。特別的，《通知》還提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為專業(yè)機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式投資運(yùn)營(yíng)的加裝電梯、

建設(shè)停車設(shè)施項(xiàng)目，以及以“平臺(tái)+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老、托育、家政等社區(qū)服務(wù)新

業(yè)態(tài)項(xiàng)目提供信貸支持。這符合愿景模式的運(yùn)營(yíng)思路，不僅僅是支持社會(huì)資本及信貸資金

參與老舊小區(qū)改造，更是進(jìn)一步支持其以市場(chǎng)化方式參與到后期的運(yùn)營(yíng)。第四，在改造方式上，《通知》鼓勵(lì)聯(lián)片改造，加強(qiáng)存量空間的利用。例如，通知要

求應(yīng)當(dāng)推進(jìn)相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動(dòng)改造（符合愿景模式的跨片區(qū)資源整合），鼓勵(lì)以改

造為抓手加快構(gòu)建社區(qū)生活圈，并盤活閑置房屋資源、空閑用地等存量資源，在改造中有

針對(duì)性地配建居民最需要的養(yǎng)老、托育、助餐、停車、體育健身等各類設(shè)施。最后，《通知》明確強(qiáng)調(diào)要培育改造規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體?！锻ㄖ分刑岬?，鼓勵(lì)通過(guò)

政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，在不新增地方政府隱性債務(wù)的前提

下，吸引培育各類專業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量，全鏈條參與改造項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、

運(yùn)營(yíng)、管理。支持規(guī)范規(guī)?；瘜?shí)施運(yùn)營(yíng)主體以市場(chǎng)化運(yùn)作方式，充分挖掘運(yùn)營(yíng)社區(qū)服務(wù)等

改造項(xiàng)目收益點(diǎn)，通過(guò)項(xiàng)目后續(xù)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡改造投入，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)。3

愿景集團(tuán)的誕生和壯大從北京勁松出發(fā)愿景集團(tuán)（北京愿景集團(tuán)管理咨詢有限公司），成立于

2018

年

1

月，是聚焦城市更新

的資產(chǎn)管理集團(tuán)。已故著名企業(yè)家左暉，是愿景集團(tuán)的聯(lián)合創(chuàng)始人。公司董事長(zhǎng)是陶紅兵

先生。陶先生曾經(jīng)擔(dān)任高策房地產(chǎn)的董事長(zhǎng)，及鏈家高級(jí)副總裁、新房事業(yè)部總經(jīng)理、貝

殼董事等職務(wù)。我們注意到，相比公司本身，愿景更愿意宣傳項(xiàng)目，宣傳事業(yè)——這也確實(shí)使得我們的研

究遇到一定的難度。不過(guò)，我們研究目標(biāo)不是給愿景定價(jià)，而是展望城市更新改造業(yè)務(wù)的

盈利模型和發(fā)展前景。愿景的第一個(gè)項(xiàng)目，是廣受當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的北京勁松項(xiàng)目。2018

年

7

月，勁松被選定為北京首個(gè)有社會(huì)資本介入的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，愿景集

團(tuán)投入

3000

萬(wàn)元資金，用于勁松一、二小區(qū)的綜合治理。而作為回報(bào)，愿景集團(tuán)獲得了

小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)和社區(qū)限制空間的

20

年運(yùn)營(yíng)權(quán)。2020

年初，北京市住建委表示，正研究制定老舊小區(qū)綜合整治的政策機(jī)制，要推廣

“勁松模式”，支持社會(huì)資本引入老舊小區(qū)綜合整治，北京市政府也將“勁松模式”寫入

“十四五”規(guī)劃。北京市委書記蔡奇多次肯定“勁松模式”，此外“勁松模式”還獲得住

建部的多次肯定。我們認(rèn)為，政策限制大拆大建，鼓勵(lì)更新改造，和勁松模式廣受社會(huì)各界好評(píng)是分不

開(kāi)的。相比起爭(zhēng)議重重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，勁松模式讓大眾滿意，也能構(gòu)建起穩(wěn)定的盈利

模型。愿景模式繼續(xù)迭代勁松之后，愿景集團(tuán)在城市更新改造方面繼續(xù)迭代，主要在透過(guò)解決兩個(gè)錯(cuò)配，擴(kuò)大

更新改造的片區(qū)范圍，來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的可持續(xù)盈利。這里的兩個(gè)錯(cuò)配，具體是說(shuō)空間的錯(cuò)配

和人群的錯(cuò)配。老舊小區(qū)不僅存在問(wèn)題，也存在機(jī)遇。老舊小區(qū)的空間利用一般是低效的、無(wú)序的。

一些早應(yīng)淘汰的業(yè)態(tài)占據(jù)了大量空間（例如鍋爐房），而生活必須的一些商業(yè)便民設(shè)施、

停車設(shè)施則缺位。解決了這個(gè)空間錯(cuò)配問(wèn)題，就很有可能既便利了居民的生活，又能夠用

租金來(lái)補(bǔ)償改造的投入。老舊小區(qū)往往存在潛在使用者和當(dāng)前居住者的錯(cuò)配。例如，北京金融街附近的老舊小

區(qū)確實(shí)對(duì)附近工作的白領(lǐng)有地理位置上的吸引力，而原住民則有意愿改善生活水平。傳統(tǒng)

的拆建模式可能破壞城市天際線，也會(huì)產(chǎn)生一系列復(fù)雜的拆遷安置問(wèn)題，如導(dǎo)致該區(qū)域商

品房?jī)r(jià)格騰貴，這也并非附近的普通白領(lǐng)所能承受。從更新改造的思路出發(fā)，在不變動(dòng)產(chǎn)權(quán)的前提下搞租賃置換，既能推動(dòng)該小區(qū)的改造，

又能滿足原住民和周邊白領(lǐng)的雙重需求，還不會(huì)產(chǎn)生高房?jī)r(jià)的商品房買賣，此外還可以保

留城市的記憶。并非所有的老舊小區(qū)都像勁松一樣有大量的閑置空間可以使用，也并非所有的老舊小

區(qū)居民付費(fèi)意愿可以很快提升，也就是在相應(yīng)范圍內(nèi)可能沒(méi)有足夠可供調(diào)配的資源。針對(duì)

這一問(wèn)題，公司和政府則采用擴(kuò)大資源整合范圍的方式來(lái)解決，包括社區(qū)級(jí)、街區(qū)級(jí)、大

片級(jí)以及城區(qū)級(jí)多個(gè)方式，通過(guò)更大范圍的資源整合、肥瘦打包，來(lái)實(shí)現(xiàn)綜合整治的資源

平衡和盈利平衡。對(duì)單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，愿景集團(tuán)做的是繡花功夫，老舊小區(qū)的緩慢成長(zhǎng)本身決定了愿景的

長(zhǎng)期盈利前景。但對(duì)于全局來(lái)說(shuō)，愿景集團(tuán)又在快速奔跑，在各區(qū)域推進(jìn)老舊小區(qū)改造更

新。4

時(shí)代愿景，繡花功夫社會(huì)友好型組織的進(jìn)化速度愿景是應(yīng)時(shí)代需要而生的企業(yè)。我們相信，愿景集團(tuán)認(rèn)為商業(yè)的底層可持續(xù)性，并不

在于盈利模型一時(shí)一地的跑通，而在于全社會(huì)對(duì)某種需求的迫切程度，以及政策支持的態(tài)

度。在全中國(guó)以投資方身份參與舊改的企業(yè)中，據(jù)我們所知，截至目前只有愿景集團(tuán)堅(jiān)持

只做“難而正確”的更新改造，堅(jiān)決不做商品房開(kāi)發(fā)銷售。這種避開(kāi)成熟的盈利模型，專門針對(duì)社會(huì)最需要的領(lǐng)域，開(kāi)拓全新的產(chǎn)品線和經(jīng)營(yíng)方

式，是創(chuàng)新型企業(yè)共同的特點(diǎn)。愿景從社會(huì)出發(fā)，從政策意愿出發(fā)思考問(wèn)題，不僅體現(xiàn)在

戰(zhàn)略上，也體現(xiàn)在日常工作中。這種真心實(shí)意從社區(qū)出發(fā)的心態(tài)，反過(guò)來(lái)也帶來(lái)可持續(xù)的商業(yè)利益。例如，在傳統(tǒng)的

舊改項(xiàng)目中，說(shuō)服動(dòng)遷是很困難的事情。更新改造項(xiàng)目的說(shuō)服過(guò)程，卻并不只是愿景集團(tuán)

自己去執(zhí)行，當(dāng)?shù)鼗鶎诱鶗?huì)以最大力氣來(lái)推動(dòng)相關(guān)業(yè)務(wù)的進(jìn)展。盡管愿景模式從來(lái)

不是一種暴利模式，但卻是一種社會(huì)資本參與老舊小區(qū)更新改造，可持續(xù)、可發(fā)展的模式。菜單化運(yùn)營(yíng)服務(wù)，打開(kāi)成長(zhǎng)天花板愿景集團(tuán)是聚焦目標(biāo)的企業(yè)，不是聚焦流程的企業(yè)。企業(yè)在業(yè)務(wù)能力上是多元的。這

種菜單式運(yùn)營(yíng)的手段，使得愿景的增長(zhǎng)不斷加速。由于更新改造的領(lǐng)域?qū)嵲跊](méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)手，也使得在流程手段上愿景集團(tuán)可以從容積累能力。我們將這種特征，稱之為菜單式運(yùn)營(yíng)服務(wù)。居民和基層需要什么，愿景會(huì)盡全力牽頭

組織提供什么。重慶（停車）：重慶紅育坡片區(qū)改造總建筑面積約為

12.6

萬(wàn)平方米，涉及改造棟數(shù)約

為

88

棟，涉及改造戶數(shù)為

3746

戶；屬于紅育坡片區(qū)的白馬凼示范區(qū)，改造總建筑面積為

2.2

萬(wàn)平方米，涉及改造棟數(shù)為

6

棟，涉及改造戶數(shù)為

296

戶。在實(shí)施改造提升過(guò)程中，白馬凼項(xiàng)目通過(guò)社區(qū)組織梳理整合停車位、充電樁、農(nóng)貿(mào)市

場(chǎng)、公有房屋、閑置物業(yè)、廣告位、散居樓棟清掃保潔

7

大類經(jīng)營(yíng)性收入來(lái)源，尋找創(chuàng)造

市場(chǎng)空間，通過(guò)

PPP模式的“ROT”運(yùn)作方式，引入愿景集團(tuán)與國(guó)有公司總投入

3.7

億

元共同組建

SPV公司。愿景集團(tuán)通過(guò)負(fù)責(zé)全流程投融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和后續(xù)維護(hù)

等工作，實(shí)現(xiàn)了“居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓”的多方共贏模式。其中，小微立體停

車樓的建設(shè)，既解決了居民的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，又打開(kāi)了長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性回報(bào)的空間。北京勁松一區(qū)（原地拆除重建）：愿景集團(tuán)并不拒絕對(duì)危房的整體拆除。但和開(kāi)發(fā)企

業(yè)不同，愿景即使在拆除案例中，也不謀求建筑面貌的整體變化，不謀求容積率的提升，

也不謀求商品房的銷售。對(duì)于勁松一區(qū)

114

號(hào)的居民而言，愿景的存在意味著項(xiàng)目的重建，

但居民的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有變化。北京魯谷社區(qū)（改造上下水）：老舊小區(qū)改造不能只有表面功夫，改造上下水有助于

徹底解決一些社區(qū)隱患，提升生活品質(zhì)。上下水改造會(huì)破壞原有的裝修，只要單個(gè)單元有

一戶人家不同意上下水改造，上下水改造就無(wú)法順利開(kāi)展。當(dāng)?shù)鼗鶎庸ぷ髡吆驮妇凹瘓F(tuán)，

共同說(shuō)服了超過(guò)魯谷

50%的單元樓進(jìn)行上下水改造（無(wú)法說(shuō)服的就先不改造），用菜單式

運(yùn)營(yíng)服務(wù)的辦法，最大限度提升了社區(qū)的福利。深圳元芬（社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)）：深圳舊改規(guī)模龐大，但不涉及拆建的項(xiàng)目則相對(duì)少見(jiàn)。

深圳龍華區(qū)大浪街道元芬新村，在

2018

年引入愿景集團(tuán)，以整村統(tǒng)租的方式，對(duì)元芬新

村實(shí)施整體規(guī)劃、全面改造、空間重塑、風(fēng)貌提升和優(yōu)質(zhì)服務(wù)供給。愿景升級(jí)了社區(qū)生活

商業(yè)，招商引入了頭部零售商業(yè)品牌，在線配套生鮮超市、零售超市、特色餐飲等。北京真武廟（長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)）：北京真武廟的模式是租賃置換，涉及長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)以

覆蓋改造成本。愿景集團(tuán)采取多樣置換實(shí)施方式，拿到老房租賃房源，徹底返修，打造成

面向附近單位員工的人才公寓。總而言之，愿景集團(tuán)是一個(gè)業(yè)務(wù)對(duì)象確定、業(yè)務(wù)流程不確定的企業(yè)。針對(duì)不同的老舊

小區(qū)，愿景集團(tuán)采取多樣化的社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)升級(jí)方案。由于小區(qū)原地改造更新的企業(yè)主體很少，愿景并沒(méi)有遇到什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而可從容

提升每個(gè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)力。開(kāi)發(fā)企業(yè)雖多，但開(kāi)發(fā)企業(yè)基本不愿意承接無(wú)新建建筑、無(wú)商品

房可售的片區(qū)改造。極個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然承接了個(gè)別原地更新改造的項(xiàng)目，卻又把這種改

造更新當(dāng)成公益事業(yè)和品牌宣傳來(lái)做，不太考慮長(zhǎng)期回報(bào)，故而也很難壯大產(chǎn)品線。差異化定位，稀缺性增加地方青睞亟待改造的老舊小區(qū)數(shù)量多，市場(chǎng)空間大。根據(jù)

2021

年

8

月住建部“努力實(shí)現(xiàn)全體

人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，“十四五”期間，我國(guó)將基本完成改造

2000

年底前建成的

21.9

萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。2019

年-2020

年，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

5.9

萬(wàn)個(gè)，惠及

1088

萬(wàn)戶居民。

2021

年，計(jì)劃新開(kāi)工改造的老舊小區(qū)

5.3

萬(wàn)個(gè)，涉及居民

900

多萬(wàn)戶，2021

年

1-11

月，

全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工老舊小區(qū)改造項(xiàng)目

54,729

個(gè)。在這些老舊小區(qū)中，我們預(yù)計(jì)可以大拆大建的項(xiàng)目越來(lái)越少。2021

年

7

月，愿景集

團(tuán)董事長(zhǎng)陶紅兵先生在“首屆全經(jīng)聯(lián)城市更新大會(huì)”中表示，公司從

2019

年到

2021

年上

半年在全國(guó)承接的老舊小區(qū)物業(yè)簽約面積

5

億平方米，在管面積達(dá)到

1.5

億平方米。簽約

的老舊小區(qū)中，和政府簽約改造的合同面積超過(guò)

1

億平米，現(xiàn)在全國(guó)有幾十個(gè)項(xiàng)目，上千

萬(wàn)平米的老舊小區(qū)在改造施工中。老舊小區(qū)更新改造的需求極為龐大。對(duì)地方政府而言，愿景集團(tuán)是極少數(shù)不進(jìn)行商品

房開(kāi)發(fā)，不進(jìn)行異地拆遷安置的社會(huì)化力量選擇。所以在實(shí)踐中，這種差異化使得愿景集

團(tuán)在更新改造的藍(lán)海如魚得水。規(guī)劃報(bào)建支持和財(cái)政補(bǔ)貼國(guó)家為了鼓勵(lì)老舊小區(qū)的更新改造，出臺(tái)一系列相關(guān)補(bǔ)貼。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2019

年到

2021

年

8

月底，中央財(cái)政累計(jì)下達(dá)老舊小區(qū)改造補(bǔ)貼達(dá)到

2,450

億。當(dāng)然，這些改

造基本只針對(duì)更新改建模式，不會(huì)針對(duì)拆建和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。我們認(rèn)為，愿景參與的所有項(xiàng)目，都離不開(kāi)政府的支持。愿景并不諱言這種支持。我

們認(rèn)為，在老舊小區(qū)改造更新需求極為迫切的情況下，政府的鼓勵(lì)不僅不會(huì)降溫，還有可

能加碼。正如新能源車企業(yè)在早期也十分依賴于政府政策支持。政策大大加速了新企業(yè)的

發(fā)展，使企業(yè)原本可能需要十年探索完成的路，在短短幾年就可以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，除了財(cái)政補(bǔ)貼之外，在規(guī)劃報(bào)建，尤其是經(jīng)營(yíng)確權(quán)方面的政府支持更為重要。

房地產(chǎn)本身是一個(gè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，但更新改造卻是一個(gè)全新的事物。恰如汽車本身是一個(gè)傳統(tǒng)

產(chǎn)業(yè)，新能源汽車卻是全新事物。我們對(duì)于未來(lái)政策方面繼續(xù)加大支持力度，也保持樂(lè)觀

的態(tài)度。社會(huì)資金充裕，預(yù)計(jì)企業(yè)資金成本不斷下降愿景模式是需要前期資金投入的。雖然單個(gè)項(xiàng)目投入并不算大，但由于公司三年來(lái)不

斷加速成長(zhǎng)，其資金需求是不小的。當(dāng)然，資金支持的形式很多，可以是入股，可以是基

金化投入，可以是銀行信貸支持。例如，北京市大興區(qū)棗園小區(qū)和三合南里社區(qū)改造項(xiàng)目，獲得了工商銀行北京分行

3500

萬(wàn)元的融資。此外，在山東省濟(jì)寧市，愿景通過(guò)和當(dāng)?shù)貐^(qū)屬企業(yè)合作，協(xié)助區(qū)屬企

業(yè)拿到了國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行

5

億元貸款，這也是國(guó)開(kāi)行在山東省支持老舊小區(qū)改造貸款的“第

一單”。又如，在重慶九龍坡區(qū)，全國(guó)首個(gè)采用

PPP模式老舊小區(qū)改的白馬凼示范區(qū)項(xiàng)目

中，愿景集團(tuán)和政府平臺(tái)公司共同組建項(xiàng)目公司，由建行重慶分行給予主要貸款支持，這

也是建行在老舊小區(qū)改造方面的首批貸款。展望未來(lái)，由于房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)在

2021

年的暴露，我們預(yù)計(jì)

2022

年后可能出現(xiàn)

信貸充裕但信用緊張的局面。在此背景之下，倍受政策青睞的更新改造業(yè)務(wù)，很可能獲得

更為充裕的資金支持。REITs市場(chǎng)的發(fā)展，也可能為更新改造項(xiàng)目帶來(lái)新的出路。高調(diào)宣傳事業(yè)，低調(diào)運(yùn)營(yíng)公司和所有房地產(chǎn)企業(yè)不同，愿景其實(shí)是相當(dāng)高調(diào)的。愿景所從事的事業(yè)是社會(huì)急切需要，

政府極為樂(lè)見(jiàn)的事業(yè)，愿景的工作也被中央和地方媒體多次正面報(bào)道。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是低調(diào)的。物業(yè)管理公司雖然在抗疫中也作出了巨大社會(huì)貢

獻(xiàn)，但絕大多數(shù)物業(yè)管理公司并沒(méi)有注意到傳播的價(jià)值。愿景則不同，愿景集團(tuán)極為重視

促進(jìn)社會(huì)認(rèn)知，宣傳自身事業(yè)，推動(dòng)整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)從大拆大建向更新改造轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，愿景的這種高調(diào)，并不是針對(duì)公司本身的高調(diào)。我們注意到，即使在愿景集團(tuán)

的公眾號(hào)，愿景也不愿意過(guò)分強(qiáng)調(diào)公司本身，而是致力于宣傳更新改造老舊小區(qū)的好處。

我們認(rèn)為，如果沒(méi)有這種輿論的推動(dòng)，公司的成長(zhǎng)也不會(huì)那么快。這個(gè)行業(yè)的空間異常廣闊，我們甚至認(rèn)為，即便有新的參與者進(jìn)入，對(duì)愿景來(lái)說(shuō)也不

是壞事。只有中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重心真正從大拆大建轉(zhuǎn)移到更新改造上來(lái)，行業(yè)才有更加

廣闊的前景，愿景也會(huì)在產(chǎn)業(yè)鏈方面對(duì)接更加專業(yè)的力量?？萍简?qū)動(dòng)，整體改造5

為什么是愿景？愿景的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在業(yè)務(wù)模型，尤其是項(xiàng)目底層現(xiàn)金流入流出方面，和開(kāi)發(fā)模式、

物業(yè)管理模式都有本質(zhì)區(qū)別。正是因?yàn)檫@種模式的區(qū)別，才使得愿景集團(tuán)能夠以一家初創(chuàng)

公司，在資金和品牌都沒(méi)有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的情況下快速成長(zhǎng)。變一次性收入為可持續(xù)的收入在愿景之前，幾乎所有企業(yè)對(duì)舊改的訴求，都是謀求以商品房銷售收入來(lái)對(duì)沖舊改投

入。因?yàn)橐u房子，所以經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)異地拆遷安置，且容積率幾乎必然提升，城市記憶大

概率不復(fù)存在。盡管也有一些企業(yè)試圖通過(guò)持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)的辦法平衡預(yù)算（例如華潤(rùn)置地），

但這些商業(yè)所針對(duì)的也從來(lái)不是小區(qū)的原住民?？偠灾趥鹘y(tǒng)舊改模型里頭，原住民

是負(fù)擔(dān)，是成本。愿景的模式之下，原住民是市場(chǎng)化機(jī)制建立的主要收入來(lái)源，且迄今為止愿景模式所

涉及的小區(qū)，不存在新批土地指標(biāo)興建商品住宅用于銷售的行為。由此而言，愿景的業(yè)務(wù)模型和開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，在收入端是持續(xù)的，不是一次性的。其

收入來(lái)源是運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的，是按照年度來(lái)收費(fèi)的。隨著原住民生活水平的提升，我們相信這

種收入又是能不斷提升的。增加初始投入，不迷信輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司也積極參與老舊小區(qū)運(yùn)營(yíng)管理。國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，就

是希望在老舊小區(qū)引入現(xiàn)代化的物業(yè)管理服務(wù)。但從碧桂園服務(wù)等公司的實(shí)踐而言，物業(yè)管理公司承接老舊小區(qū)項(xiàng)目困難不小。其核

心問(wèn)題在于，居民付費(fèi)不足以支付成本，而輕資產(chǎn)服務(wù)又不足以解決老舊小區(qū)真正的問(wèn)題。我們認(rèn)同物業(yè)管理行業(yè)的廣闊成長(zhǎng)空間。尤其在商品房小區(qū)，目前存量運(yùn)維的關(guān)鍵仍

可以由物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)，因?yàn)槠涔部臻g利用和維修資金提取是完全可以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)

的。但在老舊小區(qū)領(lǐng)域，如果物業(yè)管理公司仍然堅(jiān)持純輕資產(chǎn)，不參與存量更新改造，就

很可能導(dǎo)致勞而無(wú)功。老舊小區(qū)當(dāng)然需要引入物業(yè)管理服務(wù)，但其最迫切的需求不是引入物業(yè)管理服務(wù)，最

重要的盈利模型也不可能是收取物業(yè)管理費(fèi)。如果不進(jìn)行大量公共空間的確權(quán)，則很難籌

集前期改造的資金。沒(méi)有這些前期改造的投入，不去改造路邊、保溫層、上下水等，光靠

服務(wù)很難提升社區(qū)居民的生活質(zhì)量。愿景相比傳統(tǒng)物業(yè)管理公司，徹底改變了初始投入不

足的問(wèn)題，并由此獲得了政策認(rèn)可和運(yùn)營(yíng)權(quán)收入。改變二房東的傳統(tǒng)盈利模型長(zhǎng)租公寓企業(yè)，普遍采用的是吃租金差價(jià)，當(dāng)二房東的業(yè)務(wù)模型。這種低價(jià)租入，適

當(dāng)改造，再高價(jià)租出的業(yè)務(wù)模型，雖然在海外是可行的，但卻沒(méi)有為社區(qū)真正帶來(lái)太多貢

獻(xiàn)。更重要的是，涉及單戶居民的房屋裝修改造，也并不能真正提升租戶的生活質(zhì)量（仍

然是可能遇到停車難，可能遭遇上下水問(wèn)題）。這種吃差價(jià)的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)模型，尤其是

分散式長(zhǎng)租公寓，在疫情期間更遇到巨大的管理挑戰(zhàn)（因?yàn)闊o(wú)法深入社區(qū)服務(wù)）。愿景的確也嘗試了類似長(zhǎng)租公寓的改造并分租業(yè)務(wù)，但愿景的改造是基于建筑底層的

改造，其出租則是滿足產(chǎn)權(quán)人訴求的分租。本質(zhì)上，愿景在租賃上的收入是覆蓋改造的投

入，并不是“吃差價(jià)”。更重要的是，這種行為推動(dòng)了整個(gè)社區(qū)生活品質(zhì)的提升，使得原

住民大為受益。更重要的是，愿景集團(tuán)要深入其改造的社區(qū)，是相對(duì)容易的。我們相信，愿景模式在盈利可持續(xù)性和社會(huì)聲譽(yù)方面，都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于長(zhǎng)租公寓企業(yè)。初創(chuàng)公司的產(chǎn)業(yè)新思維特斯拉在開(kāi)始制造電動(dòng)車時(shí)，其資金實(shí)力、人員儲(chǔ)備、品牌聲譽(yù)，應(yīng)該都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如美

國(guó)和日本的燃油汽車制造商。1996

年通用汽車就推出了

EV1

電動(dòng)車。但傳統(tǒng)車廠內(nèi)部的

考核機(jī)制，既有路線之下巨大的運(yùn)營(yíng)慣性，成熟盈利模式導(dǎo)致的路徑依賴，成熟體系對(duì)創(chuàng)

新思維的扼殺，艱難創(chuàng)新的成本無(wú)法內(nèi)生消化，傳統(tǒng)品牌不能獲得消費(fèi)者認(rèn)可……很多因

素限制了傳統(tǒng)車廠的轉(zhuǎn)型。為什么中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展至今，積累了龐大的開(kāi)發(fā)規(guī)模和人才儲(chǔ)備，卻沒(méi)有任

何一家公司規(guī)模化開(kāi)展更新改造（真正作為主業(yè)，至少是主業(yè)之一）？為什么國(guó)家不斷發(fā)

文鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入更新改造領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)企業(yè)卻仍然迷信拆建模式？開(kāi)發(fā)企業(yè)不乏和城中村、老舊小區(qū)打交道的經(jīng)驗(yàn)。但正是因?yàn)檫^(guò)去的成功，使得開(kāi)發(fā)

企業(yè)內(nèi)部充滿對(duì)既有盈利模型的依賴，對(duì)創(chuàng)新思維的否定。盡管傳統(tǒng)之路越走越窄，開(kāi)發(fā)

企業(yè)卻總還是在追求房屋銷售的層面不斷窮盡自身的力量。一說(shuō)舊改，開(kāi)發(fā)企業(yè)就想到勾

地和商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)，就覺(jué)得更新改造回款慢，小區(qū)原住民消費(fèi)能力差，付費(fèi)意愿低。哪

怕開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一些有識(shí)之士意識(shí)更新改造的巨大機(jī)會(huì)，也可能在內(nèi)部的強(qiáng)大阻力之下難

求發(fā)展。愿景是一家

2018

年才成立的公司。愿景沒(méi)有歷史包袱，不局限于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。愿景

注意到房地產(chǎn)需求最迫切的領(lǐng)域，哪怕這個(gè)領(lǐng)域沒(méi)有成熟的盈利模型，也致力于透過(guò)創(chuàng)新

構(gòu)建產(chǎn)業(yè)新格局。這就是初創(chuàng)公司的優(yōu)勢(shì)。6

更新改造藍(lán)海，將吸引更多企業(yè)參與拆建將和更新改造長(zhǎng)期并存盡管拆建模式會(huì)受到限制，但畢竟有一些區(qū)域是更適合拆建而不是更新改造的。而且，

如果完全離開(kāi)了拆建模式，土地出讓金也難以存在。盡管我們預(yù)計(jì)土地出讓金的規(guī)模難有

增長(zhǎng)，但短期內(nèi)也很難被取代。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程，在公共部門是資金流入的過(guò)程。改造模式之下，政府在住房

方面的投入，基本都是民生投入，沒(méi)有資金流入。所以，拆建模式在發(fā)展上總是領(lǐng)先于更新改造模式。但當(dāng)拆建模式發(fā)展過(guò)度，更新改

造發(fā)展就變得刻不容緩。這當(dāng)然也是改造模式總是落后于拆建模式發(fā)展的原因。這也意味著，改造模式不會(huì)淘

汰拆建模式，改造的對(duì)象是存量，但改造對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響是增量。當(dāng)然，這也并不意味

著改造對(duì)政府來(lái)說(shuō)得不償失。改造的社會(huì)收益，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)收益，而社會(huì)收益本身又

是經(jīng)濟(jì)收益。至少在現(xiàn)階段，改造是房地產(chǎn)發(fā)展的亮點(diǎn)，拆建不是。2、對(duì)居民來(lái)說(shuō)，拆建模式是居民財(cái)富結(jié)構(gòu)性分配的過(guò)程，也是居民居住地物理遷徙

的過(guò)程。改造一般不是居民財(cái)富分配的過(guò)程，也不是居民物理遷徙的過(guò)程，卻是居民生活

水平提高的過(guò)程，實(shí)際生活困難下降的過(guò)程，生活福利提升的過(guò)程，財(cái)富增值的過(guò)程。商品房

vs保障房；老舊小區(qū)更新改造

vs新小區(qū)建設(shè)過(guò)去我們談房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩分法，總是在談商品房和保障性住房，保障性住房用以托

底社會(huì)中低收入群體。但保障性住房建設(shè)確實(shí)不少，人均住房面積也迅速提升，我國(guó)甚至

躋身東亞區(qū)域人均住房面積最高之列。但居民在居住方面仍不滿意。這里的核心問(wèn)題在于，居民的訴求并不來(lái)自于多建設(shè)一批房屋（不管是商品房還是保

障性住房），而是在于存量小區(qū)的改造、運(yùn)營(yíng)、和服務(wù)水平提升。物業(yè)管理行業(yè)是藍(lán)海行

業(yè)，愿景集團(tuán)更是應(yīng)對(duì)了社會(huì)最關(guān)心的話題。我們未來(lái)談房地產(chǎn)市場(chǎng)中政府的作用，主要是指在老舊小區(qū)更新改造方面的作用。老

舊小區(qū)更新改造會(huì)和保障性租賃住房的建設(shè)結(jié)合起來(lái)。分拆的是組織，融合的是能力我們確實(shí)在幾年前預(yù)見(jiàn)了分拆時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)分拆出輕資產(chǎn)服務(wù)公司，并推

動(dòng)了一大批輕資產(chǎn)服務(wù)公司上市。但這一浪潮的發(fā)展存在偏差。由于分拆主要是輕重分離，使得資本