廣匯麥芽廠項目商業(yè)定位報告課件

【廣匯·國際新天地】項目商業(yè)定位規(guī)劃方案【廣匯·國際新天地】1綜述研究目的：為“廣匯·國際新天地”項目的市場定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、目標客群定位、價格定位等提供決策依據(jù)研究范圍：福鼎市商業(yè)市場研究福鼎市消費市場研究項目商業(yè)定位項目招商規(guī)劃及后期經(jīng)營戰(zhàn)略1綜述研究目的：12目錄第一部分：福鼎市城市概況第二部分：福鼎市商業(yè)市場調(diào)研第三部分：福鼎市消費市場研究第四部分：項目商業(yè)定位第五部分：項目招商規(guī)劃第六部分：商業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略2目錄第一部分：福鼎市城市概況23第一部分福鼎市城市概況334福鼎市城市概況福鼎市城市概況

福鼎市位于福建寧德市東北沿海，海西經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)，北接浙江省溫州，有福建“北大門”之稱。全市面積1526.3平方千米，海域面積14959.7平方公里。三面環(huán)山，一面臨海，地勢由東北、西北、西南向東南沿海傾斜，海港資源豐富。截止2008年末全市戶籍人口57.34萬人，比上年末增加2841人。常住人口53.3萬人，城鎮(zhèn)化水平47.4%。福鼎南距省會福州230公里，北鄰浙江溫州84公里，東至臺灣基隆142海里，國道、高速公里、溫福鐵路三線縱貫全境，水陸交通便捷。同時，福鼎相連閩浙兩省，經(jīng)濟社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是福建省重要的省際邊貿(mào)改革試點縣市。

4海西經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)珠三角長三角福鼎福州溫州福鼎市城市概況福鼎市城市概況4海珠三角長三角福鼎福州溫州55第二部分福鼎市商業(yè)市場調(diào)研5第二部分6（1）當前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路、古城路、南大路這三條道路是福鼎的主要商業(yè)街，以這三條商業(yè)街交織所形成的商圈乃福鼎當前核心商圈，并擁有一定知名品牌。但整個商圈規(guī)模和檔次尚處于中等水平，并且存在雜、亂、經(jīng)營管理失衡的現(xiàn)象（2）福鼎地勢狹長且不平整，形成以長條形分布的交通網(wǎng)絡。地域的發(fā)展走向?qū)Τ鞘猩虡I(yè)的布局以及商圈的形成起到了決定性的作用福鼎市城市現(xiàn)有商業(yè)格局6（1）當前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路7福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商業(yè)街區(qū)位置古城路口-環(huán)島段經(jīng)營行業(yè)服裝、鞋、運動品牌、化妝品、珠寶、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營品牌瑞士名表城、L.Y男士、通訊市場、經(jīng)貿(mào)服裝城、城市駱駝、卓爾珠寶名表、NIKE、夢潔家紗、保羅名店、達芙妮、S&F服飾、世界名表行、亞仕服飾、哥弟、柒牌男裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平140-500元/平方米之間，普遍在300元/平方米左右未來趨勢解析該街道為福鼎市核心中心商業(yè)街道，品牌商家集中，在未來幾年內(nèi)仍將會是福鼎市的核心商業(yè)中心街道概況：南大路（古城路口-環(huán)島段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、賣場、餐飲/休閑餐飲和銀行為主，其他輔助行業(yè)有皮具、五金和藥房等。從裝修檔次上看，南大路上的品牌鞋服店店面裝修都比較高檔，其余的一些輔助商業(yè)裝修較普通。

福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商8福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)包含：影院、眼鏡店、家紡、鐘表店、美發(fā)、冷飲、茶葉、電腦、辦公、日雜、煙花店、音像店和酒莊等8福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)9福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城路商業(yè)街區(qū)位置南大路口-中山路口段經(jīng)營行業(yè)服裝、鞋、運動品牌、化妝品、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營品牌中國移動、康奈、金雞、安踏、361、鱷魚、佐門一夫牛仔褲、通訊商場、藥店嬰兒用品、達芙妮、男裝店、福鼎男斗士專賣、鼎萍化妝品、九鹿王男裝、亞禮得運動、鱷魚、啄木鳥、賽琪、鴻星爾克、喬丹、匹克運動、中國聯(lián)通、夢特嬌童裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平100-400元/平方米之間，普遍在270元/平方米左右未來趨勢解析該街道為福鼎市核心商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該該街道將會被取代街道概況：古城路（南大路口-中山路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、眼鏡、珠寶、鐘表、醫(yī)院、藥店和日雜等行業(yè)為主，其他輔助行業(yè)有銀行以及化妝品店。從裝修檔次上看，古城路上的店面除幾家品牌鞋服店店面裝修比較好以外，其余店面裝修較普通。9福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城10福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比10福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比1011福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山路商業(yè)街區(qū)位置人民劇院-古城路口段經(jīng)營行業(yè)鞋服、化妝品店、運動系列、糕點店主要經(jīng)營品牌老人頭、蜘蛛網(wǎng)、意爾康、人本超市、安踏、喬丹、柒牌、CBA、千百惠、德爾惠、美特斯邦威、意爾康、真維斯、圣尼西、貴人鳥等商業(yè)定位中檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平200-340元/㎡/月之間未來趨勢解析該街道為福鼎市最老的商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該街道將會被取代街道概況：中山路（人民劇院-古城路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、化妝品店、銀行和糕點店為主，其他輔助行業(yè)有飾品、通訊、超市、珠寶、皮具、副食、書店和醫(yī)藥等。從裝修檔次上看，中山路上的店面就幾家品牌鞋服店稍好一些，其余店面裝修較普通。11福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山12福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計銀行5%鞋服67%糕點5%化妝品6%其他17%中山路商業(yè)業(yè)態(tài)占比12福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商13福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街名稱太姥大道商業(yè)街區(qū)位置環(huán)島-淡水橋段經(jīng)營行業(yè)鞋服、家居建材及電器主要經(jīng)營品牌愛都男裝、報喜鳥、歐司朗、立邦漆、來威漆、美的、愛妻、奧克斯、多樂士、華潤漆、大寶漆、方太、多樂漆、塔夫爾、四季牧歌、強生、櫻花、德爾、歐派等商業(yè)定位中檔單店面積60-150平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平30-200元/㎡/月之間未來趨勢解析該街道為福鼎市最寬的商業(yè)街道，也是老城區(qū)連接新城的主要干道，隨著城市的發(fā)展，該街道大發(fā)展?jié)摿薮蠼值栏艣r：太姥大道環(huán)島-淡水橋段主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以家具/建材、電器商行和辦公為主，其他輔助行業(yè)有服裝、酒店/賓館、銀行、婚紗/美發(fā)和通訊等。從裝修檔次上看，大佬大道北段除幾家服飾品牌店店面裝修比較高檔以外，其余店鋪普遍檔次較低。

13福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街太姥大道商業(yè)14福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔具、櫥柜、油漆等品牌；其他行業(yè)包含：藥店、書店、副食和摩托車專賣等福鼎太姥大道（環(huán)島-淡水橋段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計酒店/賓館7%婚紗3%通訊2%服裝5%銀行4%家居/建材54%電器8%其他10%辦公7%太姥大道商業(yè)業(yè)態(tài)占比14福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔15福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚﹥?nèi)容NO5商業(yè)街名稱?？诼飞虡I(yè)街區(qū)位置南大路-天湖路段經(jīng)營行業(yè)餐飲、賓館、汽修、美發(fā)商業(yè)定位中低檔單店面積30-70平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平30-100元/㎡/月之間未來趨勢解析受南大路發(fā)展影響?？诼繁倍紊虡I(yè)尚有發(fā)展空間。隨著南部新城的發(fā)展，南段商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，中間段發(fā)展空間較少街道概況：海口路商業(yè)種類較多，從配比來看，餐飲、賓館、汽修、美發(fā)、占據(jù)了半壁江山。由于本段商業(yè)是連接汽車南站和大南路，加之道路較長，商業(yè)凝聚力較差，檔次普遍較低，所以總體租金水平不高，呈勺子形走勢。15福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（海口路）內(nèi)容NO5商業(yè)街?？诼飞虡I(yè)街區(qū)16福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚┖？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比16福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚┖？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比1617福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：太姥山特產(chǎn)商業(yè)街由政府組織籌建的商業(yè)街道，市旅游局指定旅游定點購物街道，該街道主營茶葉、茶具及福鼎各類特產(chǎn)等，以茶葉批發(fā)零售為主。雖日常人流較少，但生意較佳（50平方的特產(chǎn)店節(jié)假日日營業(yè)額能達到萬元以上）內(nèi)容NO6商業(yè)街名稱太姥山特產(chǎn)商業(yè)街商業(yè)街區(qū)位置?？诼?海豐路段經(jīng)營行業(yè)茶葉、茶具商業(yè)定位中檔單店面積30-50平方米/店輔射面積整個福鼎市以及周邊城市主要消費群本地居民、旅客、周邊城市居民租金水平30-50元/㎡/月之間未來趨勢解析該街道由政府組織籌建的商業(yè)街道，有相應的政策扶持，未來發(fā)展較為穩(wěn)定17福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：內(nèi)容NO618綜合分析：（1）福鼎各街道的商業(yè)格局較零亂，其功能性、質(zhì)量性、文化性上亮點稀少，無法與城市經(jīng)濟的發(fā)展處于同一起跑線，導致了整體商業(yè)品味缺乏（2）隨著城市不斷發(fā)展，現(xiàn)有商業(yè)功能將無法滿足人們的需求，商業(yè)功能需不斷完善升級，隨著城南的商業(yè)及交通配套不斷完善，城市商業(yè)中心已逐步由北向南遷移（3）項目設(shè)計定位必須樹立自我的商業(yè)特質(zhì)，突出其未來商業(yè)價值才是項目的發(fā)展方向（4）目前城區(qū)中低端、大眾化商業(yè)體量超過了當?shù)厥袌鲂枨?，消費觀念還需進一步引導，接軌大都市消費（5）隨著政府對新城區(qū)的快速建設(shè)以及商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)的大力支持，本項目將會成為未來城區(qū)核心商業(yè)中心福鼎市商業(yè)街道調(diào)查18綜合分析：福鼎市商業(yè)街道調(diào)查1819第三部分福鼎市消費市場研究19第三部分1920福鼎市消費市場研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口57.34萬人，比上年末增長2841人，常住人口53.3萬，城鎮(zhèn)化水平47.42%。全市人口出生率1.206%，死亡率0.629%,人口自然增長率0.577%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14159元，比上年增長15.5%，扣除價格因素，實際增長11.2%；農(nóng)村居民純收入5587元，比上年增長17.3%，扣除價格因素，實際增長12.9%優(yōu)勢：城市人口相對穩(wěn)定增長和居民收入水平的快速增長能夠有效保障城市消費市場的壯大和拓展。劣勢：從官方和相關(guān)生意人事了解到，由于福鼎自身經(jīng)濟體量有限，經(jīng)濟信息化和國際化水平不足，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)尚不完善，長期以來福鼎外來流動性人口不足，消費市場基本以本地居民為主導。分析人口與收入20福鼎市消費市場研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口521消費特征收入等級月收入中位數(shù)(元)月收入平均數(shù)（元）消費習慣高收入群體4,5005,205.47其消費行為對其他群體起著示范作用，花在旅游、服務、服裝等方面的支出相當多。中高收入群體3,2003,959.44是家具、電器、中高檔服裝、家庭娛樂用品的主要購買者。中等收入群體2,1002,328.95大眾化產(chǎn)品的主要購買者中低收入群體13961121對價格相對比較敏感低收入群體1040841是生活必需品重要的消費力量福鼎市消費市場研究21消費特征收入等級月收入中位數(shù)月收入平均數(shù)消費習慣高收入群體422福鼎市消費市場研究消費行為年齡段所占常住人口比例消費行為分析兒童及青少年（0～19歲）21.14%一般無收入來源，主要消費支出由他人提供，主要消費產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、模仿性消費動機強。青年（20～39歲）25.47%有較強的購買能力，是主要的消費群體。求新穎、有特色、個性化商品。經(jīng)常去美容美發(fā)和娛樂，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛，且品牌觀念強。中年（40～59歲）36.61%有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有很強的購買能力，但消費較為理性，具有一定的品牌觀念。老年（60歲及以上）16.78%經(jīng)濟收入是相對獨立的，消費能力是自主的。老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，在休閑性消費與服務性消費所占比例大。22福鼎市消費市場研究消費行為年齡段所占常住人口比例消費行為分23消費特點項目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務醫(yī)療保健交通和通訊娛樂文教服務居住雜項商品及服務人均消費性支出2009年5月同比上年12.7%-5.0%51.0%-6.1%31.2%292.1%22.3%39.3%22.6%2009年1-5月同比上年9.0%-1.8%26.9%-25.8%-5.6%44.7%10.9%10.4%8.3%備注總體來看福鼎消費增長比較快速，食品、家庭設(shè)備用品、交通通訊、娛樂、居住類都有不同程度的增長，特別是娛樂類和家庭設(shè)備用品增長比較迅速。福鼎市消費市場研究23消費特點項目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務醫(yī)療交通和通訊娛24第四部分項目商業(yè)定位24第四部分2425定位目的：升級城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展商圈主題元素：時尚流行、品味生活、休閑娛樂提升生活品質(zhì)的國際大賣場高端的餐飲文化新潮流行的國際名品時尚品味的休閑娛樂完整便利的生活配套主題構(gòu)想25定位目的：升級城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展提升生活品質(zhì)的國際大26主題定位主題元素：時尚流行、品味生活、休閑娛樂主題構(gòu)成：大賣場步行街餐飲娛樂流行生活以跨區(qū)域性、城市復合型、大體量商業(yè)、多功能業(yè)態(tài)組合集購物、生活、餐飲、娛樂為一體多元化、一站式購物休閑生活空間創(chuàng)造跨區(qū)域、新形態(tài)的城市復合型商業(yè)中心功能定位：26主題定位主題元素：時尚流行、品味生活、休閑娛樂主題構(gòu)成：大賣27商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國際新天地27“廣匯·國際新天地”——

“廣匯”為公司主品牌，有助提升公司品牌的影響力，該項目將匯集國際眾多知名品牌商家，故命名為“國際”，“新天地”作為成功商業(yè)典范為眾人所熟知，項目用“新天地”利于項目形象更直接傳達（備選案名：廣匯城、廣匯.桐城國際、廣匯·錦繡桐城）商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國際新天地27“廣匯·28項目主商業(yè)體消費客群定位中層級低層級高層級本案目標客層本案主要消費客層以中端及中高端為主，并可兼顧全客層主力消費群為年齡在18～45歲的時尚流行及商務人群(大超市設(shè)定為全方位及全客層)28項目主商業(yè)體消費客群定位中層級低層級高層級本案目標客層本案主29項目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時尚名品街新天地麗人街國際大賣場城市樂章廣場鉆石廣場樂派廣場運動新天地新天地兒童世界ABCDEFGHCBB29項目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時尚名品街新天地麗人街國際大賣場城30項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成綜合以上對項目的定位及發(fā)展?jié)摿Ψ治觯緟^(qū)將建成為福鼎市乃至寧德市知名的特色商業(yè)場所，以獨特的品牌專賣、時尚主題餐飲、休閑娛樂、大型國際賣場、文化生活等五大功能組成福鼎新亮點國際大賣場品牌專賣休閑娛樂時尚餐飲生活用品精美食品生鮮蔬果日用百貨流行服飾名品專賣飾品配件時尚彩妝時尚影院足療按摩電子游藝迪廳KTV特色餐飲休閑餐飲主題餐飲國際新天地多彩生活書籍文具3C數(shù)碼影音、動漫Spa發(fā)廊花藝酒廊銀行藥房30項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成國際大賣場品牌31業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積（平方米）參考品項國際賣場大型賣場18894沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購名品專賣名品專賣25242品牌專賣店、珠寶飾品休閑娛樂休閑娛樂4298影院、電玩城、兒童游樂、迪吧、KTV品牌餐飲特色餐飲2894湘菜館、浙菜館、川菜館休閑餐飲3939天一角、名典咖啡、一茶一坐多彩生活時尚生活2805健身、美容SPA文化生活1808書店、數(shù)碼31業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積參考品項國際賣場大型賣場1889432業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國際大型賣場檔次價格低高低高家庭性購物增加項目知名度滿足周邊居民的基本之生活消費需求創(chuàng)造人潮磁鐵效應業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國際大型賣場檔次價格低高低高家庭性購物33業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品33業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品334業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價格品牌專賣低高低高時尚＋流行的聚合體，獨特消費服務體驗,消費潮流引領(lǐng)考慮各業(yè)種業(yè)態(tài)及不同人士之需求提升業(yè)種的豐富性增加商業(yè)氛圍的流行時尚性簡約時尚的內(nèi)裝設(shè)計，完善的經(jīng)營管理，合理的商品組合內(nèi)裝設(shè)計商品豐富合理動線時尚動感34業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價格品牌專賣低高低高時尚＋流行的聚合體35業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包包時尚禮品運動服飾體育用品兒童服飾嬰幼玩具床上用品家居飾品35業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包36業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價格休閑娛樂低高低高滿足目前市場的空缺延長項目經(jīng)營時間吸引更多的年輕消費群體，增加項目的活潑性以娛樂主題特色，創(chuàng)造休閑新形態(tài)外觀造型年輕動感服務品質(zhì)完善的管理配套36業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價格休閑娛樂低高低高滿足目前市場的空缺37業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動漫影音37業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動漫38業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價格低高低高滿足高端商務宴請、家庭聚會等中小型餐飲的需求提升項目檔次成為引領(lǐng)當?shù)貢r尚特色餐飲的標桿口味獨特高檔享受服務品質(zhì)異國風味38業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價格低高低高滿足高端商務宴39MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）39MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）3940業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價格低高低高創(chuàng)造新形態(tài)的休閑餐飲文化，引領(lǐng)時尚潮流以休閑舒適為主題，創(chuàng)造悠閑的生活氛圍使項目功能完整的體現(xiàn)與發(fā)展是聚會、商務洽談的理想場所大、中及休閑型餐飲在經(jīng)營時間上的互補性，保證在非用餐時段的客源，增加客流滯留時間裝修個性輕松休閑服務品質(zhì)商務聚會40業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價格低高低高創(chuàng)造新41業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點咖啡簡餐甜點冰飲中西式快餐休閑茶座41業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點咖啡簡餐甜點冰飲中西式快餐休閑茶座4142商業(yè)樓層布局（1F）一層國際大賣場女子百貨女子百貨名品專賣店運動品牌品牌童裝名品專賣店休閑餐飲品牌西餐廳磚石銀樓奧特萊斯國際大賣場女子百貨名品專賣店運動品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲高尚住宅高尚住宅42商業(yè)樓層布局（1F）一層國際大賣場女女子百貨名品專賣店運動43商業(yè)樓層布局（2F）國際大賣場女子百貨運動品牌品牌童裝名品專賣店名品專賣國際大賣場女子百貨名品專賣店運動品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲名品專賣店品牌西餐廳鉆石銀樓休閑餐飲奧特萊斯二層美容SPA高尚住宅高尚住宅43商業(yè)樓層布局（2F）國際大賣場女運動品牌品牌童裝名名國際大賣44商業(yè)樓層布局（3F）國際大賣場國際大賣場主題餐飲主題餐飲健身/足浴健身/足浴休閑餐飲高尚住宅高尚住宅三層44商業(yè)樓層布局（3F）國際大賣場國際大賣場主題餐飲主題餐飲健身45商業(yè)樓層布局（4F）國際影院游樂城文化書城高尚住宅高尚住宅國際影院游樂城書城四層45商業(yè)樓層布局（4F）國際影院游樂城文化書城高尚住宅高尚住宅國46客動線分布圖主客動線輔客動線46客動線分布圖主客動線輔客動線4647商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走梯1F-3F走梯1F-3F觀光電梯1F-2F電扶梯連廊I商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走48商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進深要求層高樓面總營銷組合方式其他設(shè)計建議A按原設(shè)計1~3層5.4m4層4.8m暫不銷售根據(jù)大賣場的要求進行設(shè)計B1層以背靠背店面模式進行劃分，店面進深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊C1~2層進深要求9~11m，二層沿內(nèi)街處設(shè)計2~3m通道1層5.2m2層4.5m1、單層獨立店面2、1通2組合模式如上圖所示增加4道1.8m的走梯、2道連廊D按原設(shè)計1層5.2m2層4.5m單層獨立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加1道連廊E按原設(shè)計1層5.2m2層4.5m單層獨立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加2道連廊F按原設(shè)計1層4.5m2層4.2m整體銷售外立面用玻璃鋼結(jié)構(gòu)的組合進行造型G按原設(shè)計1層5.2m2層4.5m整體銷售按原設(shè)計H1層以背靠背店面模式進行劃分，店面進深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售按原設(shè)計I1層以背靠背店面模式進行劃分，店面進深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊J按原設(shè)計1層5.2m2~3層4.5m1、獨立店面2、獨立商鋪3、分塊銷售如上圖所示增加1道（1~3F）電扶梯、1道（1~3）觀光梯商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進深要求層高樓面總營銷49第五部分項目招商規(guī)劃49第五部分4950項目招商規(guī)劃（A）一、招商規(guī)劃目的：進一步明確福鼎“廣匯·國際新天地”項目開發(fā)戰(zhàn)略、實現(xiàn)開發(fā)價值、促進銷售，降低開發(fā)風險。二、招商工作劃分：將福鼎廣匯項目招商工作劃分為兩個工作組，具體為：招商一組和招商二組。兩組之間分工明確，但目標一致。三、招商步驟安排：分一次招商和二次招商。一次招商具體任務是：根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃要求，進行合作意向初步聯(lián)絡洽談，明確對方布點戰(zhàn)略、開店計劃及合作意向等。二次招商具體任務是：根據(jù)一次招商的客戶積累，明確項目的招商客戶目標，對需要進行實質(zhì)性招商合作的客戶與營銷戰(zhàn)略配合的客戶進行深度溝通、談判、意向達成、正式簽約等。

四、招商時間計劃：一次招商時間：3個半月105天（2009年8月~11月）二次招商時間：8個月240天（2009年12月~2010年7月）50項目招商規(guī)劃（A）一、招商規(guī)劃目的：5051項目招商規(guī)劃（B）五、一次招商客戶目標：A、主力店（國際連鎖）客戶招商：大潤發(fā)、沃爾瑪（好又多）、家樂福、特易購（樂購）麥德龍等B、國際餐飲連鎖：肯德基（東方暨白）、麥當勞、必勝克、德克士、棒約翰等C、國內(nèi)餐飲連鎖：真功夫、豪客來、豪享來、味千拉面、大娘水餃、永和豆?jié){等D、全球個人護理品牌：屈臣士等E、咖啡餐廳連鎖：星巴克、兩岸咖啡、迪歐咖啡、上島咖啡、拉芳舍、去茶去等F、3C連鎖：國美電器、蘇寧電器、（百思買——五星電器）、宏圖三胞等G、百貨連鎖：時代廣場、銀泰百貨、開太百貨、東方百貨、大洋百貨、新華都百貨、天虹百貨、奧特萊斯、麗裝匯等H、時尚影院：中影星美院線、大地影院、上影院線、橫店影視、浙江溫州雁蕩影院、浙江星光影院、福建中興影院等I、文化連鎖：新華書店、藍登圖書、越洋圖書等J、休閑娛樂：寧德地區(qū)休閑娛樂前三強品牌，溫州地區(qū)休閑娛樂前三強品牌K、通訊數(shù)碼連鎖：中國移動、中國電信、中國聯(lián)通、中博手機L、品牌獨立店：溫州地區(qū)綜合影響力（知名度、銷售業(yè)績）排名30強品牌（含男裝、女裝、童裝、運動、鞋類、珠寶、奢侈品等）51項目招商規(guī)劃（B）五、一次招商客戶目標：5152項目招商規(guī)劃（C）六、招商任務分配與人員安排招商總負責：朱清統(tǒng)（或韓紅光）營銷（招商）總監(jiān)：余幸招商經(jīng)理（專員）：陳先造、毛建安

招商總負責朱清統(tǒng)（或韓紅光）營銷（招商）總監(jiān)余幸招商二組陳先造招商一組毛建安人員組織架構(gòu)：52項目招商規(guī)劃（C）六、招商任務分配與人員安排招商總負責營銷53項目招商規(guī)劃（D）——招商一組定位：戰(zhàn)略招商組1、招商一組工作重要等級：A級2、具體負責招商客戶（不限于）如下：A項中（沃爾瑪、大潤發(fā)）B、C、D、E、F、G（項）3、招商經(jīng)理：毛建安——招商二組定位：實質(zhì)招商組1、招商二組工作重要等級：A級2、具體負責招商客戶（不限于）如下：A項中（家樂福、特易購（樂購）、H、I、J、K、L（項）3、招商經(jīng)理：陳先造53項目招商規(guī)劃（D）——招商一組定位：戰(zhàn)略招商組5354第六部分商業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略54第六部分5455商管公司的成立（A）組建商業(yè)經(jīng)營管理公司的戰(zhàn)略思考目前商業(yè)銷售均以房產(chǎn)公司名義操作，組建商管公司可有效規(guī)避部分稅收和經(jīng)營風險銷售商鋪的返租或委托租賃操作，涉及分割產(chǎn)權(quán)式商鋪的返租主體的體現(xiàn)作為大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目，客戶非常關(guān)心后續(xù)的商業(yè)管理，也迫在眉睫的需要品牌主體去承諾和操作，商管公司的成立可增加投資客的信心55商管公司的成立（A）組建商業(yè)經(jīng)營管理公司的戰(zhàn)略思考5556商管公司的成立（B）公司具體業(yè)務內(nèi)容項目的商鋪租賃服務（及返租）日常商戶管理及現(xiàn)場管理統(tǒng)一廣場促銷文化活動組織與實施后期招商實施以及日常租戶的租金及各種費用的收取等廣場對外公共關(guān)系的維護等工作廣場的戶外、戶內(nèi)的廣告位的管理工作56商管公司的成立（B）公司具體業(yè)務內(nèi)容5657商管公司的成立（C）商業(yè)公司具體的成立形式類別（1）自建型即廣匯房產(chǎn)公司單獨組建商業(yè)管理公司，各項商業(yè)工作事項直接納入商業(yè)管理公司管理范疇。（2）委托型即由廣匯房產(chǎn)公司自己組建商業(yè)管理公司，采取委托和聘請專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運營公司進行操作和管理，在委托范圍內(nèi)，被委托方開展各項商業(yè)管理工作，享受各項權(quán)利和承擔各項責任。（3）合作型即廣匯房產(chǎn)公司采取與專業(yè)商業(yè)管理公司進行合作的方式進行，雙方采用共同組建商業(yè)管理公司，對項目后期招商和后期管理的權(quán)利和義務公擔。57商管公司的成立（C）商業(yè)公司具體的成立形式類別5758類別優(yōu)勢劣勢自建型利于房產(chǎn)公司管控房產(chǎn)公司需花費大量的精力物力財力委托型操作簡單，房產(chǎn)公司投入少存在一定的管理風險合作型發(fā)揮共同整和優(yōu)勢中間各項關(guān)系和權(quán)責的處理與協(xié)調(diào)難度以上三種類別優(yōu)劣勢分析戰(zhàn)略建議：A、商管公司的成立采用：聘請知名商業(yè)公司管理顧問＋公司實體自行組建B、知名商業(yè)公司有利于項目的宣傳推廣，可增加商鋪投資客的投資信心C、自行組建商管公司有利于房產(chǎn)公司后期項目經(jīng)營的管控商管公司的成立（D）58類別優(yōu)勢劣勢自建型利于房產(chǎn)公司管控房產(chǎn)公司需花費592009年8月10日世界商業(yè)之城·福鼎財富中心廣匯·國際新天地2009年8月10日世界商業(yè)之城·福鼎財富中心60【廣匯·國際新天地】項目商業(yè)定位規(guī)劃方案【廣匯·國際新天地】61綜述研究目的：為“廣匯·國際新天地”項目的市場定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、目標客群定位、價格定位等提供決策依據(jù)研究范圍：福鼎市商業(yè)市場研究福鼎市消費市場研究項目商業(yè)定位項目招商規(guī)劃及后期經(jīng)營戰(zhàn)略1綜述研究目的：162目錄第一部分：福鼎市城市概況第二部分：福鼎市商業(yè)市場調(diào)研第三部分：福鼎市消費市場研究第四部分：項目商業(yè)定位第五部分：項目招商規(guī)劃第六部分：商業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略2目錄第一部分：福鼎市城市概況263第一部分福鼎市城市概況3364福鼎市城市概況福鼎市城市概況

福鼎市位于福建寧德市東北沿海，海西經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)，北接浙江省溫州，有福建“北大門”之稱。全市面積1526.3平方千米，海域面積14959.7平方公里。三面環(huán)山，一面臨海，地勢由東北、西北、西南向東南沿海傾斜，海港資源豐富。截止2008年末全市戶籍人口57.34萬人，比上年末增加2841人。常住人口53.3萬人，城鎮(zhèn)化水平47.4%。福鼎南距省會福州230公里，北鄰浙江溫州84公里，東至臺灣基隆142海里，國道、高速公里、溫福鐵路三線縱貫全境，水陸交通便捷。同時，福鼎相連閩浙兩省，經(jīng)濟社會文化往來，邊界貿(mào)易基礎(chǔ)好、發(fā)展快、規(guī)模大，是福建省重要的省際邊貿(mào)改革試點縣市。

4海西經(jīng)濟發(fā)展核心區(qū)珠三角長三角福鼎福州溫州福鼎市城市概況福鼎市城市概況4海珠三角長三角福鼎福州溫州655第二部分福鼎市商業(yè)市場調(diào)研5第二部分66（1）當前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路、古城路、南大路這三條道路是福鼎的主要商業(yè)街，以這三條商業(yè)街交織所形成的商圈乃福鼎當前核心商圈，并擁有一定知名品牌。但整個商圈規(guī)模和檔次尚處于中等水平，并且存在雜、亂、經(jīng)營管理失衡的現(xiàn)象（2）福鼎地勢狹長且不平整，形成以長條形分布的交通網(wǎng)絡。地域的發(fā)展走向?qū)Τ鞘猩虡I(yè)的布局以及商圈的形成起到了決定性的作用福鼎市城市現(xiàn)有商業(yè)格局6（1）當前福鼎的商業(yè)形態(tài)還是以落后的傳統(tǒng)街區(qū)形式為主；中山路67福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商業(yè)街區(qū)位置古城路口-環(huán)島段經(jīng)營行業(yè)服裝、鞋、運動品牌、化妝品、珠寶、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營品牌瑞士名表城、L.Y男士、通訊市場、經(jīng)貿(mào)服裝城、城市駱駝、卓爾珠寶名表、NIKE、夢潔家紗、保羅名店、達芙妮、S&F服飾、世界名表行、亞仕服飾、哥弟、柒牌男裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平140-500元/平方米之間，普遍在300元/平方米左右未來趨勢解析該街道為福鼎市核心中心商業(yè)街道，品牌商家集中，在未來幾年內(nèi)仍將會是福鼎市的核心商業(yè)中心街道概況：南大路（古城路口-環(huán)島段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、賣場、餐飲/休閑餐飲和銀行為主，其他輔助行業(yè)有皮具、五金和藥房等。從裝修檔次上看，南大路上的品牌鞋服店店面裝修都比較高檔，其余的一些輔助商業(yè)裝修較普通。

福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）7內(nèi)容NO1商業(yè)街名稱南大路商68福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)包含：影院、眼鏡店、家紡、鐘表店、美發(fā)、冷飲、茶葉、電腦、辦公、日雜、煙花店、音像店和酒莊等8福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（南大路）南大路商業(yè)業(yè)態(tài)占比備注：其他行業(yè)69福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城路商業(yè)街區(qū)位置南大路口-中山路口段經(jīng)營行業(yè)服裝、鞋、運動品牌、化妝品、數(shù)碼通訊主要經(jīng)營品牌中國移動、康奈、金雞、安踏、361、鱷魚、佐門一夫牛仔褲、通訊商場、藥店嬰兒用品、達芙妮、男裝店、福鼎男斗士專賣、鼎萍化妝品、九鹿王男裝、亞禮得運動、鱷魚、啄木鳥、賽琪、鴻星爾克、喬丹、匹克運動、中國聯(lián)通、夢特嬌童裝等商業(yè)定位中高檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平100-400元/平方米之間，普遍在270元/平方米左右未來趨勢解析該街道為福鼎市核心商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該該街道將會被取代街道概況：古城路（南大路口-中山路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、通訊、眼鏡、珠寶、鐘表、醫(yī)院、藥店和日雜等行業(yè)為主，其他輔助行業(yè)有銀行以及化妝品店。從裝修檔次上看，古城路上的店面除幾家品牌鞋服店店面裝修比較好以外，其余店面裝修較普通。9福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）內(nèi)容NO2商業(yè)街名稱古城70福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比10福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（古城路）古城路商業(yè)業(yè)態(tài)占比1071福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山路商業(yè)街區(qū)位置人民劇院-古城路口段經(jīng)營行業(yè)鞋服、化妝品店、運動系列、糕點店主要經(jīng)營品牌老人頭、蜘蛛網(wǎng)、意爾康、人本超市、安踏、喬丹、柒牌、CBA、千百惠、德爾惠、美特斯邦威、意爾康、真維斯、圣尼西、貴人鳥等商業(yè)定位中檔單店面積30~90平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平200-340元/㎡/月之間未來趨勢解析該街道為福鼎市最老的商業(yè)街道，道路狹窄擁堵，隨著城市的發(fā)展，該街道將會被取代街道概況：中山路（人民劇院-古城路口段）主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以鞋服、化妝品店、銀行和糕點店為主，其他輔助行業(yè)有飾品、通訊、超市、珠寶、皮具、副食、書店和醫(yī)藥等。從裝修檔次上看，中山路上的店面就幾家品牌鞋服店稍好一些，其余店面裝修較普通。11福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）內(nèi)容NO3商業(yè)街名稱中山72福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計銀行5%鞋服67%糕點5%化妝品6%其他17%中山路商業(yè)業(yè)態(tài)占比12福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（中山路）中山路（人民劇院-古城路口段）商73福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街名稱太姥大道商業(yè)街區(qū)位置環(huán)島-淡水橋段經(jīng)營行業(yè)鞋服、家居建材及電器主要經(jīng)營品牌愛都男裝、報喜鳥、歐司朗、立邦漆、來威漆、美的、愛妻、奧克斯、多樂士、華潤漆、大寶漆、方太、多樂漆、塔夫爾、四季牧歌、強生、櫻花、德爾、歐派等商業(yè)定位中檔單店面積60-150平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平30-200元/㎡/月之間未來趨勢解析該街道為福鼎市最寬的商業(yè)街道，也是老城區(qū)連接新城的主要干道，隨著城市的發(fā)展，該街道大發(fā)展?jié)摿薮蠼值栏艣r：太姥大道環(huán)島-淡水橋段主要的商業(yè)業(yè)態(tài)以家具/建材、電器商行和辦公為主，其他輔助行業(yè)有服裝、酒店/賓館、銀行、婚紗/美發(fā)和通訊等。從裝修檔次上看，大佬大道北段除幾家服飾品牌店店面裝修比較高檔以外，其余店鋪普遍檔次較低。

13福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）內(nèi)容NO4商業(yè)街太姥大道商業(yè)74福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔具、櫥柜、油漆等品牌；其他行業(yè)包含：藥店、書店、副食和摩托車專賣等福鼎太姥大道（環(huán)島-淡水橋段）商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計酒店/賓館7%婚紗3%通訊2%服裝5%銀行4%家居/建材54%電器8%其他10%辦公7%太姥大道商業(yè)業(yè)態(tài)占比14福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥大道）備注：家具/建材包含：五金、潔75福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚﹥?nèi)容NO5商業(yè)街名稱?？诼飞虡I(yè)街區(qū)位置南大路-天湖路段經(jīng)營行業(yè)餐飲、賓館、汽修、美發(fā)商業(yè)定位中低檔單店面積30-70平方米/店輔射面積整個福鼎市主要消費群本地居民租金水平30-100元/㎡/月之間未來趨勢解析受南大路發(fā)展影響?？诼繁倍紊虡I(yè)尚有發(fā)展空間。隨著南部新城的發(fā)展，南段商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，中間段發(fā)展空間較少街道概況：?？诼飞虡I(yè)種類較多，從配比來看，餐飲、賓館、汽修、美發(fā)、占據(jù)了半壁江山。由于本段商業(yè)是連接汽車南站和大南路，加之道路較長，商業(yè)凝聚力較差，檔次普遍較低，所以總體租金水平不高，呈勺子形走勢。15福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（海口路）內(nèi)容NO5商業(yè)街?？诼飞虡I(yè)街區(qū)76福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（?？诼罚┖？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比16福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（海口路）?？诼飞虡I(yè)業(yè)態(tài)占比1677福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：太姥山特產(chǎn)商業(yè)街由政府組織籌建的商業(yè)街道，市旅游局指定旅游定點購物街道，該街道主營茶葉、茶具及福鼎各類特產(chǎn)等，以茶葉批發(fā)零售為主。雖日常人流較少，但生意較佳（50平方的特產(chǎn)店節(jié)假日日營業(yè)額能達到萬元以上）內(nèi)容NO6商業(yè)街名稱太姥山特產(chǎn)商業(yè)街商業(yè)街區(qū)位置海口路-海豐路段經(jīng)營行業(yè)茶葉、茶具商業(yè)定位中檔單店面積30-50平方米/店輔射面積整個福鼎市以及周邊城市主要消費群本地居民、旅客、周邊城市居民租金水平30-50元/㎡/月之間未來趨勢解析該街道由政府組織籌建的商業(yè)街道，有相應的政策扶持，未來發(fā)展較為穩(wěn)定17福鼎市商業(yè)街道調(diào)查（太姥山特產(chǎn)商業(yè)街）街道概況：內(nèi)容NO678綜合分析：（1）福鼎各街道的商業(yè)格局較零亂，其功能性、質(zhì)量性、文化性上亮點稀少，無法與城市經(jīng)濟的發(fā)展處于同一起跑線，導致了整體商業(yè)品味缺乏（2）隨著城市不斷發(fā)展，現(xiàn)有商業(yè)功能將無法滿足人們的需求，商業(yè)功能需不斷完善升級，隨著城南的商業(yè)及交通配套不斷完善，城市商業(yè)中心已逐步由北向南遷移（3）項目設(shè)計定位必須樹立自我的商業(yè)特質(zhì)，突出其未來商業(yè)價值才是項目的發(fā)展方向（4）目前城區(qū)中低端、大眾化商業(yè)體量超過了當?shù)厥袌鲂枨螅M觀念還需進一步引導，接軌大都市消費（5）隨著政府對新城區(qū)的快速建設(shè)以及商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)的大力支持，本項目將會成為未來城區(qū)核心商業(yè)中心福鼎市商業(yè)街道調(diào)查18綜合分析：福鼎市商業(yè)街道調(diào)查1879第三部分福鼎市消費市場研究19第三部分1980福鼎市消費市場研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口57.34萬人，比上年末增長2841人，常住人口53.3萬，城鎮(zhèn)化水平47.42%。全市人口出生率1.206%，死亡率0.629%,人口自然增長率0.577%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14159元，比上年增長15.5%，扣除價格因素，實際增長11.2%；農(nóng)村居民純收入5587元，比上年增長17.3%，扣除價格因素，實際增長12.9%優(yōu)勢：城市人口相對穩(wěn)定增長和居民收入水平的快速增長能夠有效保障城市消費市場的壯大和拓展。劣勢：從官方和相關(guān)生意人事了解到，由于福鼎自身經(jīng)濟體量有限，經(jīng)濟信息化和國際化水平不足，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)尚不完善，長期以來福鼎外來流動性人口不足，消費市場基本以本地居民為主導。分析人口與收入20福鼎市消費市場研究截止2008年末，福鼎市戶籍人口581消費特征收入等級月收入中位數(shù)(元)月收入平均數(shù)（元）消費習慣高收入群體4,5005,205.47其消費行為對其他群體起著示范作用，花在旅游、服務、服裝等方面的支出相當多。中高收入群體3,2003,959.44是家具、電器、中高檔服裝、家庭娛樂用品的主要購買者。中等收入群體2,1002,328.95大眾化產(chǎn)品的主要購買者中低收入群體13961121對價格相對比較敏感低收入群體1040841是生活必需品重要的消費力量福鼎市消費市場研究21消費特征收入等級月收入中位數(shù)月收入平均數(shù)消費習慣高收入群體482福鼎市消費市場研究消費行為年齡段所占常住人口比例消費行為分析兒童及青少年（0～19歲）21.14%一般無收入來源，主要消費支出由他人提供，主要消費產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、模仿性消費動機強。青年（20～39歲）25.47%有較強的購買能力，是主要的消費群體。求新穎、有特色、個性化商品。經(jīng)常去美容美發(fā)和娛樂，名牌服裝和高檔食品也為青年人所愛，且品牌觀念強。中年（40～59歲）36.61%有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，有很強的購買能力，但消費較為理性，具有一定的品牌觀念。老年（60歲及以上）16.78%經(jīng)濟收入是相對獨立的，消費能力是自主的。老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，在休閑性消費與服務性消費所占比例大。22福鼎市消費市場研究消費行為年齡段所占常住人口比例消費行為分83消費特點項目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務醫(yī)療保健交通和通訊娛樂文教服務居住雜項商品及服務人均消費性支出2009年5月同比上年12.7%-5.0%51.0%-6.1%31.2%292.1%22.3%39.3%22.6%2009年1-5月同比上年9.0%-1.8%26.9%-25.8%-5.6%44.7%10.9%10.4%8.3%備注總體來看福鼎消費增長比較快速，食品、家庭設(shè)備用品、交通通訊、娛樂、居住類都有不同程度的增長，特別是娛樂類和家庭設(shè)備用品增長比較迅速。福鼎市消費市場研究23消費特點項目食品衣著家庭設(shè)備用品及服務醫(yī)療交通和通訊娛84第四部分項目商業(yè)定位24第四部分2485定位目的：升級城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展商圈主題元素：時尚流行、品味生活、休閑娛樂提升生活品質(zhì)的國際大賣場高端的餐飲文化新潮流行的國際名品時尚品味的休閑娛樂完整便利的生活配套主題構(gòu)想25定位目的：升級城市商圈，引領(lǐng)城市商業(yè)發(fā)展提升生活品質(zhì)的國際大86主題定位主題元素：時尚流行、品味生活、休閑娛樂主題構(gòu)成：大賣場步行街餐飲娛樂流行生活以跨區(qū)域性、城市復合型、大體量商業(yè)、多功能業(yè)態(tài)組合集購物、生活、餐飲、娛樂為一體多元化、一站式購物休閑生活空間創(chuàng)造跨區(qū)域、新形態(tài)的城市復合型商業(yè)中心功能定位：26主題定位主題元素：時尚流行、品味生活、休閑娛樂主題構(gòu)成：大賣87商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國際新天地27“廣匯·國際新天地”——

“廣匯”為公司主品牌，有助提升公司品牌的影響力，該項目將匯集國際眾多知名品牌商家，故命名為“國際”，“新天地”作為成功商業(yè)典范為眾人所熟知，項目用“新天地”利于項目形象更直接傳達（備選案名：廣匯城、廣匯.桐城國際、廣匯·錦繡桐城）商業(yè)案名定位及釋義商業(yè)案名定位：廣匯·國際新天地27“廣匯·88項目主商業(yè)體消費客群定位中層級低層級高層級本案目標客層本案主要消費客層以中端及中高端為主，并可兼顧全客層主力消費群為年齡在18～45歲的時尚流行及商務人群(大超市設(shè)定為全方位及全客層)28項目主商業(yè)體消費客群定位中層級低層級高層級本案目標客層本案主89項目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時尚名品街新天地麗人街國際大賣場城市樂章廣場鉆石廣場樂派廣場運動新天地新天地兒童世界ABCDEFGHCBB29項目商業(yè)區(qū)域規(guī)劃定位新天地時尚名品街新天地麗人街國際大賣場城90項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成綜合以上對項目的定位及發(fā)展?jié)摿Ψ治觯緟^(qū)將建成為福鼎市乃至寧德市知名的特色商業(yè)場所，以獨特的品牌專賣、時尚主題餐飲、休閑娛樂、大型國際賣場、文化生活等五大功能組成福鼎新亮點國際大賣場品牌專賣休閑娛樂時尚餐飲生活用品精美食品生鮮蔬果日用百貨流行服飾名品專賣飾品配件時尚彩妝時尚影院足療按摩電子游藝迪廳KTV特色餐飲休閑餐飲主題餐飲國際新天地多彩生活書籍文具3C數(shù)碼影音、動漫Spa發(fā)廊花藝酒廊銀行藥房30項目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃定位以五大功能街區(qū)作為核心組成國際大賣場品牌91業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積（平方米）參考品項國際賣場大型賣場18894沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購名品專賣名品專賣25242品牌專賣店、珠寶飾品休閑娛樂休閑娛樂4298影院、電玩城、兒童游樂、迪吧、KTV品牌餐飲特色餐飲2894湘菜館、浙菜館、川菜館休閑餐飲3939天一角、名典咖啡、一茶一坐多彩生活時尚生活2805健身、美容SPA文化生活1808書店、數(shù)碼31業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)業(yè)種面積參考品項國際賣場大型賣場1889492業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國際大型賣場檔次價格低高低高家庭性購物增加項目知名度滿足周邊居民的基本之生活消費需求創(chuàng)造人潮磁鐵效應業(yè)態(tài)規(guī)劃（A）32國際大型賣場檔次價格低高低高家庭性購物93業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品33業(yè)態(tài)規(guī)劃（B）雜貨廚房用品生鮮蔬果日用品蜜餞炒貨速凍食品394業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價格品牌專賣低高低高時尚＋流行的聚合體，獨特消費服務體驗,消費潮流引領(lǐng)考慮各業(yè)種業(yè)態(tài)及不同人士之需求提升業(yè)種的豐富性增加商業(yè)氛圍的流行時尚性簡約時尚的內(nèi)裝設(shè)計，完善的經(jīng)營管理，合理的商品組合內(nèi)裝設(shè)計商品豐富合理動線時尚動感34業(yè)態(tài)規(guī)劃（C）檔次價格品牌專賣低高低高時尚＋流行的聚合體95業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包包時尚禮品運動服飾體育用品兒童服飾嬰幼玩具床上用品家居飾品35業(yè)態(tài)規(guī)劃（D）護膚彩妝休閑服飾男女服飾飾品配件中性服飾皮鞋包96業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價格休閑娛樂低高低高滿足目前市場的空缺延長項目經(jīng)營時間吸引更多的年輕消費群體，增加項目的活潑性以娛樂主題特色，創(chuàng)造休閑新形態(tài)外觀造型年輕動感服務品質(zhì)完善的管理配套36業(yè)態(tài)規(guī)劃（E）檔次價格休閑娛樂低高低高滿足目前市場的空缺97業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動漫影音37業(yè)態(tài)規(guī)劃（F）時尚影院量販KTV足浴按摩電子游藝迪廳動漫98業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價格低高低高滿足高端商務宴請、家庭聚會等中小型餐飲的需求提升項目檔次成為引領(lǐng)當?shù)貢r尚特色餐飲的標桿口味獨特高檔享受服務品質(zhì)異國風味38業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）主題特色餐飲檔次價格低高低高滿足高端商務宴99MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）39MiNi包間特色西餐特色甌菜湘川粵菜業(yè)態(tài)規(guī)劃（H）39100業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價格低高低高創(chuàng)造新形態(tài)的休閑餐飲文化，引領(lǐng)時尚潮流以休閑舒適為主題，創(chuàng)造悠閑的生活氛圍使項目功能完整的體現(xiàn)與發(fā)展是聚會、商務洽談的理想場所大、中及休閑型餐飲在經(jīng)營時間上的互補性，保證在非用餐時段的客源，增加客流滯留時間裝修個性輕松休閑服務品質(zhì)商務聚會40業(yè)態(tài)規(guī)劃（I）休閑餐飲（咖啡茶座）檔次價格低高低高創(chuàng)造新101業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點咖啡簡餐甜點冰飲中西式快餐休閑茶座41業(yè)態(tài)規(guī)劃（J）烘培糕點咖啡簡餐甜點冰飲中西式快餐休閑茶座41102商業(yè)樓層布局（1F）一層國際大賣場女子百貨女子百貨名品專賣店運動品牌品牌童裝名品專賣店休閑餐飲品牌西餐廳磚石銀樓奧特萊斯國際大賣場女子百貨名品專賣店運動品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲高尚住宅高尚住宅42商業(yè)樓層布局（1F）一層國際大賣場女女子百貨名品專賣店運動103商業(yè)樓層布局（2F）國際大賣場女子百貨運動品牌品牌童裝名品專賣店名品專賣國際大賣場女子百貨名品專賣店運動品牌專賣店童裝品牌專賣店鉆石銀樓品牌西餐廳休閑餐飲名品專賣店品牌西餐廳鉆石銀樓休閑餐飲奧特萊斯二層美容SPA高尚住宅高尚住宅43商業(yè)樓層布局（2F）國際大賣場女運動品牌品牌童裝名名國際大賣104商業(yè)樓層布局（3F）國際大賣場國際大賣場主題餐飲主題餐飲健身/足浴健身/足浴休閑餐飲高尚住宅高尚住宅三層44商業(yè)樓層布局（3F）國際大賣場國際大賣場主題餐飲主題餐飲健身105商業(yè)樓層布局（4F）國際影院游樂城文化書城高尚住宅高尚住宅國際影院游樂城書城四層45商業(yè)樓層布局（4F）國際影院游樂城文化書城高尚住宅高尚住宅國106客動線分布圖主客動線輔客動線46客動線分布圖主客動線輔客動線46107商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走梯1F-3F走梯1F-3F觀光電梯1F-2F電扶梯連廊I商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案47ABCDEFGCJH1F-2F走108商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進深要求層高樓面總營銷組合方式其他設(shè)計建議A按原設(shè)計1~3層5.4m4層4.8m暫不銷售根據(jù)大賣場的要求進行設(shè)計B1層以背靠背店面模式進行劃分，店面進深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊C1~2層進深要求9~11m，二層沿內(nèi)街處設(shè)計2~3m通道1層5.2m2層4.5m1、單層獨立店面2、1通2組合模式如上圖所示增加4道1.8m的走梯、2道連廊D按原設(shè)計1層5.2m2層4.5m單層獨立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加1道連廊E按原設(shè)計1層5.2m2層4.5m單層獨立店面及內(nèi)鋪如上圖所示增加2道連廊F按原設(shè)計1層4.5m2層4.2m整體銷售外立面用玻璃鋼結(jié)構(gòu)的組合進行造型G按原設(shè)計1層5.2m2層4.5m整體銷售按原設(shè)計H1層以背靠背店面模式進行劃分，店面進深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售按原設(shè)計I1層以背靠背店面模式進行劃分，店面進深要求9~11m；1層5.2m2~3層4.5m1、單層獨立店面2、1通2的組合模式3、分塊銷售如上圖所示增加兩臺（1~3F）觀光梯、2道（1~2F）自動扶梯、2道（1~3F）走梯、1道連廊J按原設(shè)計1層5.2m2~3層4.5m1、獨立店面2、獨立商鋪3、分塊銷售如上圖所示增加1道（1~3F）電扶梯、1道（1~3）觀光梯商業(yè)物業(yè)設(shè)計優(yōu)化建議方案48物業(yè)板塊進深要求層高樓面總營銷109第五部分項目招商規(guī)劃49第五部分49110項目招商規(guī)劃（A）一、招商規(guī)劃目的：進一步明確福鼎“廣匯·國際新天地”項目開發(fā)戰(zhàn)略、實現(xiàn)開發(fā)價值、促進銷售，降低開發(fā)風險。二、招商工作劃分：將福鼎廣匯項