某地塊項(xiàng)目定位及營銷建議書課件

謹(jǐn)呈：南京建鄴開發(fā)集團(tuán)建鄴牌樓巷地塊項(xiàng)目定位及營銷建議報(bào)告世聯(lián)地產(chǎn)顧問南京有限公司2010.8.7公元二零一一年，不曾不再，南京峰頂豪宅謹(jǐn)呈：南京建鄴開發(fā)集團(tuán)建鄴牌樓巷地塊項(xiàng)目定位及營銷建議報(bào)告世1企業(yè)目標(biāo)：金鼎灣之后的升級之作，全面超越，樹立標(biāo)桿，成為市場頂級產(chǎn)品的不二之選。1、戰(zhàn)略目標(biāo)：形象標(biāo)桿、價(jià)值標(biāo)桿、價(jià)格標(biāo)桿；2、品牌目標(biāo)：進(jìn)一步提升企業(yè)高端品牌形象，擴(kuò)大影響力；3、利潤目標(biāo)：在保證銷售速度的情況下，盡可能地實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；世聯(lián)的理解：“保證銷售速度和安全回現(xiàn)”的前提下，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)、形象、價(jià)格的全面超越。企業(yè)目標(biāo)：金鼎灣之后的升級之作，全面超越，樹立標(biāo)桿，成為市場2項(xiàng)目印象：城市中心區(qū)，絕版地段優(yōu)勢教育、體育資源完善醫(yī)療配套成熟商業(yè)配套項(xiàng)目背靠五臺山體育館，體育資源豐富省人民醫(yī)院，省中醫(yī)院，醫(yī)療配套完善城市中心區(qū)絕版地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯本項(xiàng)目321凱潤金城長江路九號金鼎灣國際五臺山體育館項(xiàng)目緊鄰拉薩路小學(xué)，教育資源優(yōu)勢項(xiàng)目印象：城市中心區(qū)，絕版地段優(yōu)勢教育、體育資源完善醫(yī)3項(xiàng)目印象：純居住盤區(qū)域成熟城市頂級豪宅潛質(zhì)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)占地面積：9091.16平米容積率：3.5建筑面積：31819.06平米，其中社區(qū)用房2000平米，住宅29819.06平米建筑密度：22.44%綠地率:33%項(xiàng)目北臨峨嵋?guī)X路，東臨拉薩路及牌樓巷周邊居住氛圍濃,但都以老公房為主項(xiàng)目面臨拆遷安置問題商業(yè)街形象檔次不高項(xiàng)目印象：純居住盤區(qū)域成熟城市頂級豪宅潛質(zhì)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)41、面積趨勢：面積進(jìn)一步放大，二房面積大于110㎡，三房面積大于150㎡，四房面積大于200㎡，主流面積段為160~300㎡；2、尺度趨勢：客廳、主臥、衛(wèi)生間、廚房等空間尺度進(jìn)一步放大，盡可能提高居住舒適度的同時(shí)彰顯居住者的身份和尊貴；3、用材：通過新穎的造型和高檔的用材形成超強(qiáng)的品質(zhì)力；深圳、上海、北京。。。。

根據(jù)世聯(lián)在全國的案例分析，目前一線城市頂級豪宅呈現(xiàn)以下趨勢：一線城市頂級豪宅走勢1、面積趨勢：面積進(jìn)一步放大，二房面積大于110㎡，三房面積5基于對目標(biāo)的理解和地塊的豪宅潛質(zhì)，借鑒一線城市的頂級豪宅，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)定位為城中頂級豪宅，放大面積段，戶均面積160㎡?；谖覀兊哪繕?biāo)，本報(bào)告需重點(diǎn)回答

2個(gè)問題Q1:客戶研究：細(xì)分客戶，精準(zhǔn)客戶定位，保障高價(jià)快銷Q2:市場背景：掌握最新市場豪宅狀況，提供定位依據(jù)基于對目標(biāo)的理解和地塊的豪宅潛質(zhì)，借鑒一線城市的頂級豪宅，我6基于對目標(biāo)的理解和地塊的豪宅潛質(zhì)，借鑒一線城市的頂級豪宅，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)定位為城中頂級豪宅，放大面積段，戶均面積160㎡。基于我們的目標(biāo)，本報(bào)告需重點(diǎn)回答

2個(gè)問題Q1:客戶研究：細(xì)分客戶，精準(zhǔn)客戶定位，保障高價(jià)快銷Q2:市場背景：掌握最新市場豪宅狀況，提供定位依據(jù)基于對目標(biāo)的理解和地塊的豪宅潛質(zhì)，借鑒一線城市的頂級豪宅，我7報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分市場分析◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供最新市場豪宅規(guī)律及其定位依據(jù)第二部分趨勢研究◆一線城市豪宅趨勢研究第三部分客戶研究◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供精準(zhǔn)的客戶定位第四部分項(xiàng)目定位◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目找到最契合的占位第五部分產(chǎn)品分析◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提出最有效的產(chǎn)品建議第六部分營銷定位◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供專業(yè)精準(zhǔn)的營銷建議報(bào)告結(jié)構(gòu)8報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分市場分析◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供最新市場豪宅規(guī)律及其定位依據(jù)第二部分趨勢研究◆一線城市豪宅趨勢研究第三部分客戶研究◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供精準(zhǔn)的客戶定位第四部分項(xiàng)目定位◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目找到最契合的占位第五部分產(chǎn)品分析◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提出最有效的產(chǎn)品建議第六部分營銷定位◆我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供專業(yè)精準(zhǔn)的營銷建議報(bào)告結(jié)構(gòu)91市場現(xiàn)狀研究我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供最新市場豪宅觀點(diǎn)及其定位依據(jù)。1市場現(xiàn)狀研究我們?yōu)楸卷?xiàng)目提供最新市場豪宅觀點(diǎn)及其定位依據(jù)。城中板塊：1.長江路9號(僅剩2套住宅)33000元/平米2.金陵尚府(后續(xù)推出酒店公寓)21000元/平米3.金鼎灣國際

38000元/平米4.凱潤金城(在售酒店式公寓)31000元/平米5.天正湖濱(售空) 25000元/平米6.南京國際廣場

(約80套)35000元/平米城東板塊：7.城開御園（在售）33000元/平米河西板塊：8.仁恒國際公寓(G53將售)25000

元/平米9.中海鳳凰熙岸26000元/平米城北板塊：10.鋒尚國際公寓(售空)25000元/平米11.世貿(mào)外灘新城(在售)23000元/平米12.天正桃源（在售5、6#）26500元/平米南京一線城市豪宅供應(yīng)2010年進(jìn)入尾聲，南京中心區(qū)土地現(xiàn)已基本開發(fā)完畢，一線城市豪宅日益稀缺。數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺南京一線城市豪宅占據(jù)城市核心地段，集中分布于城中板塊，價(jià)格普遍突破在30000左右，已成為第一價(jià)值高地810113451均價(jià)3-3.8萬/平米城中板塊城北板塊新街口26河西板塊7129城中板塊：南京一線城市豪宅供應(yīng)2010年進(jìn)入尾聲，南京中心區(qū)07年08年09年10年1.5萬2萬2.5萬3萬3.5萬南京城市豪宅價(jià)格變化曲線長江路九號金鼎灣國際南京國際廣場價(jià)格年份08、09年是南京豪宅開發(fā)熱潮時(shí)期，價(jià)值高點(diǎn)的形成和刷新時(shí)間大為縮短，去化迅速，城市豪宅稀缺性日益凸出。從1.6萬-3.8萬，2.5年時(shí)間市場驗(yàn)證：城市豪宅項(xiàng)目在08-09年集中放量，同時(shí)去化迅速，總銷售面積超過30萬平米，價(jià)值高點(diǎn)形成的時(shí)間急劇縮短，價(jià)格上升幅度大。在售豪宅項(xiàng)目多處于尾期，未來供應(yīng)稀缺。07年08年09年10年1.5萬方3萬方4.5萬方6萬方7.5萬方年份銷售體量3.6萬方3.4萬方5.2萬方1.9萬方1.3萬方3.1萬方0.7萬方長江路九號金鼎灣國際南京國際廣場凱潤金城金陵尚府10萬方07年08年09年10年1.5萬2萬2.5萬3萬3.5萬南京08、09年市場主力面積段集中130~150平米的三房，而160-170㎡較為稀缺，僅長江路九號和金鼎灣國際有少量，170-200㎡的產(chǎn)品出現(xiàn)市場斷檔現(xiàn)象，主力總價(jià)集中在300-500萬項(xiàng)目面積/戶型均價(jià)總價(jià)銷售速度金鼎灣國際90-93㎡/2房2廳2衛(wèi)1.8~2.8萬/平米，均價(jià)2萬150萬-180萬,少數(shù)超過200萬30-40套/月136㎡/3房2廳2衛(wèi)1.6-2.8萬/平米，均價(jià)2.6萬220萬-380萬143㎡/3房2廳2衛(wèi)1.6-2.9萬/平米，均價(jià)2.5萬220萬-420萬163㎡4房2廳2衛(wèi)2-3萬/平米，均價(jià)2.5萬330萬-480萬最快售完長江路9號134-156㎡/3房2廳2衛(wèi)2.8萬/平米350萬-450萬09年7月和9月兩次開盤，每次推出一幢100余套，2-3個(gè)月基本售罄月均去化達(dá)到40-50套/月162-171㎡/3房2廳2衛(wèi)3萬/平米500萬-600萬252㎡/5房3廳2衛(wèi)3萬/平米700萬-800萬158㎡4房2廳2衛(wèi)3萬/平米450萬-500萬凱潤金城127-140㎡/3房2廳2衛(wèi)1.6~2.3萬/平米220-320萬6-7套/月85-100㎡/2房2廳2衛(wèi)1.8~2.3萬/平米170~200萬10-12套/月99-118㎡/3房2廳2衛(wèi)1.8~2.3萬/平米180~220萬8-10套/月金陵尚府107/2房2廳2衛(wèi)1.2~1.8萬/平米100-160萬50~60套/月130~150/3房2廳2衛(wèi)1.2~1.8萬/平米150-250萬08、09年市場主力面積段集中130~150平米的三房，而113項(xiàng)目物業(yè)類型總體量住宅價(jià)格(元/㎡)08-09年住宅供應(yīng)量剩余戶型剩余體量長江路九號住宅、酒店、辦公25萬㎡住宅約13萬方3300009年推出5.8萬㎡————金鼎灣國際住宅、商業(yè)8萬㎡3800008年推出6萬㎡3房136㎡2房90㎡，精裝修50-60套左右凱潤金城住宅、公寓、辦公、商業(yè)21萬㎡3100008年推出2.8萬㎡住宅09年推出0.7萬㎡酒店公寓前期售罄，后續(xù)推出40-70平米小戶型剩余小戶型體量不足2萬方，預(yù)計(jì)均價(jià)33000-35000元/平米金陵尚府住宅、公寓、辦公、商業(yè)23萬㎡2000010萬㎡剩3-4套躍層，面積180-237平米后續(xù)推出40-70平米小戶型南京國際廣場住宅、酒店、辦公、商業(yè)48萬㎡350001.8萬㎡1房73㎡，2房133㎡，528-1150㎡大平層剩余房源加33F以上未推的不足100套仁恒國際廣場住宅10萬㎡28000——195㎡、243㎡不足20套長發(fā)都市羲和住宅、商業(yè)、辦公9.7萬㎡4100008年推出0.3萬㎡09年推出1.45萬㎡——剩余約2萬㎡世貿(mào)外灘新城住宅、酒店、商業(yè)150萬㎡2000009年推出4.5萬㎡1房90㎡，2房140-150㎡，3房170-190㎡，4房270㎡，5房300㎡——南京一線城市豪宅多以綜合體形式存在，純住宅尤為稀缺，市場存量不足，未來以剩余少量小戶型公寓產(chǎn)品為主。項(xiàng)目物業(yè)類型總體量住宅價(jià)格(元/㎡)08-09年住宅供應(yīng)項(xiàng)目物業(yè)類型總體量住宅價(jià)格(元/㎡)10-11年住宅供應(yīng)量主力戶型剩余體量城開御園純住宅3.1萬㎡3300009年推出3.1萬方86㎡兩房，168㎡、154㎡三房，156㎡，173㎡四房剩余約230套天正桃源住宅、商業(yè)3.5萬㎡23000~280007月2日開盤，當(dāng)天330平米的大戶成交較好，后續(xù)成交緩慢140-350㎡約60套長發(fā)都市羲和住宅、商業(yè)2.3萬㎡410002萬㎡97-237㎡約170套中海鳳凰熙岸住宅、商業(yè)56.8萬㎡23000~300007月上旬開盤，目前約80套在售160~485平米普通住宅約2600套，酒店式公寓約1100套南京在售豪宅體量較小，剩余貨量不多。目前來看除中海鳳凰熙岸、天正桃源外，未來豪宅產(chǎn)品以中小戶型公寓或城中別墅為主項(xiàng)目物業(yè)類型總體量住宅價(jià)格(元/㎡)10-11年住宅供應(yīng)本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)：2011年，城中豪宅潛在供應(yīng)的稀缺性明顯,項(xiàng)目借勢推出將帶來新一輪的市場追捧熱潮20102011金鼎灣后續(xù)三期，預(yù)計(jì)2010年下半后推出5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月凱潤金城，2010年3月推出40-70㎡小戶型南京國際廣場剩余不足80套金陵尚府，2010年3月推出40-70㎡小戶型世貿(mào)外灘新城90-300㎡戶型4月城開御園86-173㎡戶型，共3.1萬平米中海鳳凰熙岸，7月開盤，銷售周期約4年天正桃源，7月2日開盤，共116套，2011年可實(shí)現(xiàn)去化南京城市豪宅供應(yīng)顏料坊地塊，，約3.5萬方，2011年下上市安品街地塊，約1.9萬平米本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2011年年底推出經(jīng)分析南京2008、2009、2010年8月前南京已出讓土地信息，僅顏料坊地塊和萬科安品街項(xiàng)目以其優(yōu)越的地理位置和濃郁的城南歷史人文風(fēng)情可與本項(xiàng)目比擬，但其住宅僅3.5萬方和1.9萬㎡，且為別墅；本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)：2011年，城中豪宅潛在供應(yīng)的稀缺性明顯,高形象、高品質(zhì)的先發(fā)之勢使其成為南京城市豪宅的傳統(tǒng)代言人典型樓盤-長江路九號B1幢A1幢B2幢A2幢文化品牌產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)競爭力描述：資源：★★★★文化：★★★

規(guī)模：★★★產(chǎn)品：★★★

品牌：★

地址：長江路與洪武路交匯處，近總統(tǒng)府、曹雪芹故居占地面積：46644.60㎡總建筑面積：約26萬㎡容積率：3綠化率：30%800㎡精裝入戶大堂物業(yè)形態(tài)：綜合體，住宅、辦公樓、酒店及超高層核心賣點(diǎn)：地段+高形象、高品質(zhì)高形象、高品質(zhì)的先發(fā)之勢使其成為南京城市豪宅的傳統(tǒng)代言人典型典型案例——長江路9號，南京城市豪宅的傳統(tǒng)標(biāo)桿

頂級豪宅客戶對戶型的尺度要求較高，注重舒適度和品質(zhì)感的打造，對總價(jià)的敏感程度相對較低二期房型面積區(qū)間總套數(shù)單價(jià)總價(jià)（萬）B2三房兩廳156.76552.8萬400~450B3三房兩廳134.6562.8萬370~400B4四房兩廳284.1563.4萬950-1000B6五房三廳252.74233萬700~800B5三房兩廳171.42413萬500~600B1四房兩廳158.58363萬450-500三房為主（134-171平米）：一期07年推出A2和A1幢：1、主力產(chǎn)品為132㎡的兩房和164-168㎡的三房，單價(jià)區(qū)間1.5萬-2萬/平之間，兩梯四戶，注重尺度開間；二期09年下半年推出B2和B1幢：1、主力產(chǎn)品多元化，以134-171㎡的三房為主，同時(shí)增添少量158㎡的四房，另外通過拼合戶型推出252㎡的五房和284㎡的四房，兩梯三戶，進(jìn)一步提高舒適度，市場接受程度較高；2、單價(jià)2.8—3萬/平，整體銷售較好，二期月均去化40-50套/月?？蛻簦憾酁槟暇?0%）及長三角（20%）富豪名流，少量的外地來寧的生意人（廣東，福建），客戶的整體文化素質(zhì)較高B1幢A1幢B2幢A2幢158m24房134㎡-156㎡3房132m22房165-171m23房252m25房284㎡4房典型案例——長江路9號，南京城市豪宅的傳統(tǒng)標(biāo)桿

頂級豪宅客戶18長江路9號2期主力戶型

B3-134㎡、B2-156㎡、B5-171㎡的三房B2-156㎡B5-171㎡次臥帶獨(dú)立衣帽間主次臥共享大露臺獨(dú)立衣帽間主臥帶大露臺長江路9號2期主力戶型

B3-134㎡、B2-156㎡、B519典型樓盤-金鼎灣國際純住宅、高綠化率、大間距、3A體系，挑戰(zhàn)城市豪宅優(yōu)質(zhì)居住生活的新標(biāo)準(zhǔn)文化產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)競爭力描述：資源：★★★★文化：★★★

規(guī)模：★產(chǎn)品：★★★

品牌：★★★

地址：長江路與洪武路交匯處，近朝天宮、秦淮河占地面積：2萬㎡總建筑面積：約8萬㎡容積率：3.3綠化率：40%樓間距：60米物業(yè)形態(tài)：純高層住宅核心賣點(diǎn)：地段+純住宅豪宅社區(qū)的打造03幢01幢04幢02幢品牌典型樓盤-金鼎灣國際純住宅、高綠化率、大間距、3A體系，挑戰(zhàn)典型案例——金鼎灣國際，產(chǎn)品的面積尺度較為保守，難以滿足城市高端客戶的多次改善需求

169㎡的稀缺四房去化最快,而90㎡和136㎡相對較慢90-93m22房124㎡3房131-136m23房145m23房163m24房面積區(qū)間戶型單價(jià)總價(jià)130~145m23房2廳3.6-3.9萬490-550萬產(chǎn)品：131~136m2及145㎡的3房2廳為主1、除地段外景觀資源是豪宅溢價(jià)的重要因素，03幢同類景觀戶型單價(jià)高出8000-10000元/㎡

；3、戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，無特色亮點(diǎn)。4、客戶以自住為主，一期入住率超過50%03幢01幢04幢02幢145㎡136㎡典型案例——金鼎灣國際，產(chǎn)品的面積尺度較為保守，難以滿足城市21典型樓盤-凱潤金城豪宅產(chǎn)品的追隨者，品質(zhì)檔次相對較低，迅速跑量為主文化產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)競爭力描述：資源：★★★★文化：規(guī)模：★★★

產(chǎn)品：★★

品牌：★

地址：玄武區(qū)長江路2號占地面積：3.6萬㎡總建筑面積：21萬㎡容積率：3綠化率：35%物業(yè)形態(tài)：綜合體，住宅、公寓、辦公、商業(yè)核心賣點(diǎn)：地段+性價(jià)比品牌典型樓盤-凱潤金城豪宅產(chǎn)品的追隨者，品質(zhì)檔次相對較低，迅速典型案例——凱潤金城，豪宅盤里的性價(jià)比樓盤

主要通過打造附加值和稀缺產(chǎn)品的性價(jià)比來打動客戶，可以看出性價(jià)比對南京城市‘偽豪宅客戶’屢試不爽面積區(qū)間戶型均價(jià)總價(jià)現(xiàn)速度85~100m22房2廳1.8萬（1.6-2.3萬）170-200萬10-12套/月127~140m23房2廳1.8萬（1.6-2.3萬）220-320萬6-7套/月99~118m23房2廳1.8-2.3萬180-220萬8-10套/月154m24房2廳1.8-2.3萬260-300萬3-5套/月185m24房2廳1.6-2.1萬300-380萬2-3套/月產(chǎn)品：80~100m22房及127-140㎡的3房為主，后續(xù)針對市場及客戶的需求推出緊湊型100-120㎡的3房和154㎡的4房，市場反應(yīng)良好1、從戶型的主力面積及產(chǎn)品的尺度和開間上看并不符合豪宅的標(biāo)準(zhǔn)，除地段外與普通盤無異；2、南京城市豪宅客戶對總價(jià)仍然較為敏感，300萬以下的產(chǎn)品去化速度明顯快于300萬以上；3、緊湊型的高附加值戶型設(shè)計(jì)仍受青睞。4、客戶層級較長江路9號及金鼎灣低，不乏好面子有強(qiáng)烈豪宅標(biāo)簽欲望的城市中產(chǎn)和投資客07幢149套06幢120套08幢44套09幢44套127-140㎡三房70%100㎡兩房30%80-100㎡兩房80%185㎡四房20%111-118㎡三房50%99㎡三房50%111-118㎡三房50%154㎡四房50%典型案例——凱潤金城，豪宅盤里的性價(jià)比樓盤

主要通過打造附加23凱潤金城主力戶型—85-100㎡兩房、126-139㎡、112㎡的三房

注重附加值和性價(jià)比的打造89㎡兩房140㎡三房主臥帶大陽臺次臥飄窗客廳露臺衣帽間飄窗飄窗112㎡三房次臥陽臺飄窗生活陽臺凱潤金城主力戶型—85-100㎡兩房、126-139㎡、1124典型樓盤-南京國際廣場

一線城市豪宅價(jià)值和形象的新標(biāo)桿，產(chǎn)品跨度大，以大尺度的景觀中小戶型（現(xiàn)金流跑量,主打投資客）及大平層豪宅（明星樹標(biāo)桿）為主文化產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)競爭力描述：資源：★★★★文化：★規(guī)模：★★★

產(chǎn)品：★★★★

品牌：★★★

核心賣點(diǎn)：地段+資源+高形象品質(zhì)的全面突破品牌地址：鼓樓區(qū)中央路201號占地面積：3.8萬㎡總建筑面積：約48萬㎡容積率：11.7綠化率：8%物業(yè)形態(tài)：綜合體三梯11戶70、130㎡為主北向32000元/㎡南向34000元/㎡大平層豪宅528-1150㎡為主總價(jià)3000萬起典型樓盤-南京國際廣場一線城市豪宅價(jià)值和形象的新標(biāo)25典型樓盤-城開御園位于城中板快，大尺度+科技住宅，精裝交付；競爭力描述：資源：★★★★文化：★★★★規(guī)模：★產(chǎn)品：★★★★品牌：★★★地址：南京市玄武區(qū)北安門街占地面積：1.5萬㎡總建筑面積：3.1萬㎡容積率：1.47綠化率：25%物業(yè)形態(tài)：小高層核心賣點(diǎn)：地段+高科技01幢05幢04幢03幢02幢文化品牌產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)典型樓盤-城開御園位于城中板快，大尺度+科技住宅，精裝交付；26典型案例——城開御園，南京城市豪宅的科技精品樓盤

豪宅客戶對戶型品質(zhì)要求較高，主要通過高科技和豪華精裝來打動客戶，注重品質(zhì)感房型面積區(qū)間總套數(shù)均價(jià)總價(jià)（萬）A兩房兩廳83.62483.6萬270~300B三房兩廳151.04723.3萬490~510E四房兩廳177.97243.3萬575-590C三房兩廳174.3183.3萬570-590D四房兩廳177.9783.2萬560~580兩房、三房為主（83、151平米）：1、除地段外高科技是豪宅溢價(jià)的重要因素，采用地源熱泵系統(tǒng)控制室溫；2、戶型設(shè)計(jì)一般；3、精裝修；3、單價(jià)3.1—3.6萬/平，南京城市豪宅客戶對總價(jià)敏感，整體銷售較差，月均去化6套/月?？蛻簦憾酁槟暇?0%）及長三角（30%）富豪名流，少量的外地來寧的生意人（徐州，鹽城），客戶的整體文化素質(zhì)較高，對地段和文化氛圍要求較高。83.62m22房151.04㎡3房174.31m23房177.97m24房177.97m24房01幢02幢03幢04幢05幢典型案例——城開御園，南京城市豪宅的科技精品樓盤

豪宅客戶對27

城北中心區(qū)域，湖景資源典型樓盤-天正桃源文化品牌產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)競爭力描述：資源：★★★★文化：★★規(guī)模：★★產(chǎn)品：★★★

★品牌：★

★地址：下關(guān)區(qū)東起桃源湖，南接桃花源居，西到姜家圩路，北至中山北路占地面積：34064.7㎡總建筑面積：約3.5萬㎡容積率：1.48均價(jià)：2.6-2.7萬物業(yè)形態(tài)：住宅、酒店式公寓及商業(yè)主力戶型：大戶型（236㎡—335㎡）核心賣點(diǎn)：景觀資源+高形象、高品質(zhì)02幢05幢06幢城北中心區(qū)域，湖景資源典型樓盤-天正桃源文化品牌產(chǎn)品規(guī)模資28典型案例——天正桃源，豪宅盤里的性價(jià)比樓盤

主要通過打造附加值和功能、品質(zhì)來打動客戶面積區(qū)間戶型均價(jià)總套數(shù)總價(jià)130~135m23房2廳2.3-2.9萬12340-365萬155~162m23房2廳2.6-3.3萬12410-520萬240~245m24房2廳2.6-3.3萬40630-780萬298~300m24房2廳3.3-3.4萬8980-990萬328~333m24房2廳2.7-4.5萬41000-1500萬236㎡—335㎡大戶型為主：1、產(chǎn)品主要是以大戶型為主；2、戶型設(shè)計(jì)較好，大尺度大開間，陽臺、凸窗，擴(kuò)大觀景視野；頂層躍層設(shè)計(jì)增大室內(nèi)空間，附加值高；3、單價(jià)2.3—4.8萬/平，月均去化3套/月?？蛻簦憾酁槟暇┢笫聵I(yè)高官和個(gè)體老板（60%），也有一些來寧生意人（安徽、蘇北），多集中在外貿(mào)、建材等行業(yè)，客戶的整體圈層氛圍要求較高。130-135㎡3房155-162㎡3房240-245m24房298-300m24房328-333m24房典型案例——天正桃源，豪宅盤里的性價(jià)比樓盤

主要通過打造附加29天正桃源主力戶型—注重尺度和功能的打造

133㎡、160㎡三房、240㎡的四房133㎡三房160㎡三房240㎡四房客廳大陽臺主臥獨(dú)立衛(wèi)生間入戶花園客廳大陽臺主臥獨(dú)立衛(wèi)生間、更衣室客廳大陽臺衣帽間餐廳陽臺廚房陽臺主臥獨(dú)立衛(wèi)生間、更衣室凸窗天正桃源主力戶型—注重尺度和功能的打造

133㎡、160㎡三30典型樓盤-中海鳳凰熙岸核心地段，齊全配套，品牌驅(qū)動競爭力描述：資源：★★★★文化：★★★規(guī)模：★★★

產(chǎn)品：★★★★品牌：★★★★地址：東臨秦淮河，南至鳳凰西街，西至北圩路，北至清涼門大街占地面積：16.96萬㎡總建筑面積：56.8萬㎡容積率：3.35綠化率：30%物業(yè)形態(tài)：高層、小高層、酒店式公寓、普通住宅核心賣點(diǎn)：品牌+地段文化品牌產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)典型樓盤-中海鳳凰熙岸核心地段，齊全配套，品牌驅(qū)動競爭力描述31典型案例——中海鳳凰熙岸，豪宅盤里的性價(jià)比樓盤

大平層豪宅，產(chǎn)品戶型豐富，具有高附加值兩房、三房為主（83、151平米）：

1、戶型方正，大尺度開間，南北對流，功能分布合理，實(shí)用性強(qiáng)，附加值高；2、主力戶型單價(jià)在2.6—3萬/平，與同期同類產(chǎn)品相比有一定的競爭力，月均去化7套；客戶：多為南京本地事業(yè)單位中高層管理者、私企老板，也有部分上海投資客，少量蘇北人（徐州、揚(yáng)州，客戶客戶追求的就是豪宅的一種調(diào)性。06幢134套03幢120套02幢56套01幢18套158-162㎡三房69%99㎡兩房10%141㎡三房11%172㎡四房10%184-192㎡四房100%235-242㎡四房90%329-340㎡五房10%371-376㎡五房80%464-490㎡五房20%面積區(qū)間戶型均價(jià)總價(jià)371~376m25房3廳4.2萬1300-1600萬235~242m24房2廳3.3萬780-820萬184~192m24房2廳2.2-3.2萬410-600萬158~162m23房2廳2.1-2.6萬360-400萬172m24房2廳2.5萬400-450萬141m23房2廳2.4萬330-350萬99m22房2廳2.5萬240-250萬01幢02幢03幢06幢典型案例——中海鳳凰熙岸，豪宅盤里的性價(jià)比樓盤

大平層豪宅，32中海鳳凰熙岸主力戶型—注重附加值和空間功能的打造

160㎡三房、188㎡的四房160㎡三房188㎡四房客廳大陽臺主臥獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間入戶花園廚房陽臺客廳大陽臺凸窗主臥獨(dú)立衛(wèi)生間中海鳳凰熙岸主力戶型—注重附加值和空間功能的打造

160㎡三3308、09年是南京豪宅開發(fā)熱潮時(shí)期，價(jià)值高點(diǎn)的形成和刷新時(shí)間大為縮短，去化迅速。南京一線城市豪宅供應(yīng)2011年進(jìn)入尾聲，一線豪宅日益稀缺，未來市場主供應(yīng)以40-70㎡小戶型公寓產(chǎn)品為主，另有部分城市別墅。市場主力面積段集中130~150平米的三房，160-170㎡較為稀缺，170-200㎡的產(chǎn)品面積段缺失。市場核心結(jié)論08、09年是南京豪宅開發(fā)熱潮時(shí)期，價(jià)值高點(diǎn)的形成和刷新時(shí)34凱潤金城金鼎灣國際長江路九號南京國際廣場文化產(chǎn)品規(guī)模資源(地段)品牌在市場現(xiàn)狀條件下，本項(xiàng)目在規(guī)模處于明顯劣勢，其他要素也無明顯優(yōu)勢的情況下，產(chǎn)品需要著重發(fā)力，同時(shí)展示和形象是項(xiàng)目增強(qiáng)競爭力兩個(gè)重要手段本項(xiàng)目核心競爭力對比本項(xiàng)目凱潤金城金鼎灣國際長江路九號南京國際廣場文化產(chǎn)品規(guī)模資源(地2一線城市高層豪宅趨勢研究趨勢研究——面積/尺度/用材2一線城市高層豪宅趨勢研究趨勢研究——面積/尺度/用材區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品面積均價(jià)總價(jià)北京霄云路8號450㎡三房，430㎡四房，520㎡五房精裝6.5萬/㎡2000萬以上萬科公園5號220㎡精裝5.1萬/㎡1000萬以上紅璽臺160-168㎡三房，260-280㎡四房精裝5.5萬/㎡800萬以上九都匯255㎡四房精裝4.5萬/㎡1000萬以上星河灣650㎡精裝4.8萬/㎡2000萬以上禧瑞都110㎡二房，170㎡二房，175㎡三房精裝6.8萬/㎡800萬以上萬科藍(lán)山167㎡三房，277㎡五房精裝3.8萬/㎡600萬以上深圳香蜜湖1號180-190㎡三房，240-245㎡四房，280-290㎡五房7萬/㎡1000萬以上紅樹西岸主力戶型150-260㎡4.5萬/㎡600萬以上星河國際77-323㎡，主力戶型160-180㎡3萬/㎡（二手房）300萬以上中信紅樹灣140-150㎡三房，167-179、200-268㎡四房3.5萬/㎡（復(fù)式4.5萬/㎡）500萬以上上海湯臣一品402-434㎡三房精裝11萬/㎡2000萬以上華府天地129-147㎡二房，200-230㎡三房8萬/㎡1000萬以上世茂濱江276-333㎡三房3.8萬/㎡1000萬以上一線城市高層豪宅主力產(chǎn)品多在三房以上，且呈現(xiàn)出面積大、單價(jià)高和總價(jià)高的特征區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品面積均價(jià)總價(jià)北京霄云路8號450㎡三房，430㎡一線城市豪宅價(jià)格體系總價(jià)2000萬以上總價(jià)1000-2000萬總價(jià)1000萬以下一線豪宅高端住宅頂級豪宅主流單價(jià)主流產(chǎn)品面積50000-100000元/平米300-400平米三居400-800平米四居40000-50000元/平米200-300平米三居320-380平米四居30000-40000元/平米50-110平米一居150-170平米二居180-220平米三居290-350平米四居根據(jù)產(chǎn)品面積段的不同，一線城市豪宅大致可分為高端住宅、一線豪宅以及頂級豪宅三個(gè)產(chǎn)品段，三類產(chǎn)品在主流單價(jià)以及總價(jià)上區(qū)分也非常明顯。一線城市豪宅價(jià)格體系總價(jià)2000萬以上總價(jià)1000-2000豪宅尺度：空間尺度加大，帶來更加舒適的居住享受區(qū)域項(xiàng)目面積房間數(shù)面寬進(jìn)深客廳餐廳廚房主人房更衣室次臥改房深圳香蜜湖1號235-2454房4衛(wèi)2218.45.7*63.3*5.43.4*2.84.2*4.8穿越式4.5客臥寬3.6米套房設(shè)計(jì),次臥3-3.5米能星河丹堤175-1793房2衛(wèi)14.710.54.5*54.5*3.32.4*3.34.2*6穿越式4.23.4*4.5能中信紅樹灣1553房2衛(wèi)15.59.54.8*4.23.4*3.72.1*4.24.1*4.8穿越式2.83.2*3.7能北京星河灣2474房4衛(wèi)18.9519.45.1*7.94.3*5.12.6*4.84.4*6.8步入式4.53.7*5能萬科藍(lán)山1673房2衛(wèi)10.9514.44.8*43.15*42.8*43.6*4.8穿越式——3.6*4.6能標(biāo)準(zhǔn)配置主要空間尺度加大，客廳面寬4.5米以上；主臥面寬基本在4米以上，帶更衣室和獨(dú)立衛(wèi)生間，次臥面寬3米以上；可根據(jù)需要改房豪宅尺度：空間尺度加大，帶來更加舒適的居住享受區(qū)域項(xiàng)目面積房區(qū)域項(xiàng)目立面風(fēng)格用材北京長安8號現(xiàn)代風(fēng)格——

霄云路8號Artdeco高檔天然石材飾面與全景玻璃幕窗，頂層采用大量銅飾外裝的皇冠造型禧瑞都新中式鋁板、鋁塑板、玻璃為外觀主材料、入口局部處飾以銅板紅璽臺新中式彩釉玻璃幕,局部為高檔石材、高級外墻涂料萬科藍(lán)山現(xiàn)代，公建化全石材上海華府天地新古典裙房和主樓的外墻全部采用天然花崗巖干掛，并采用外墻保溫材料湯臣一品現(xiàn)代簡約日本三菱的高科技納米技術(shù)外墻，“湯臣Color”外墻色世茂濱江英、法、中式涂料、彩鋁塑鋼窗深圳紅樹西岸現(xiàn)代風(fēng)格全玻璃天幕星河國際現(xiàn)代風(fēng)格

——在外立面的風(fēng)格、造型及用材上，一線城市豪宅普遍通過新穎的造型和高檔的用材形成超強(qiáng)的品質(zhì)力，在片區(qū)內(nèi)樹立標(biāo)桿。區(qū)域項(xiàng)目立面風(fēng)格用材北京長安8號現(xiàn)代風(fēng)格——霄云路8號Ar3豪宅客戶研究客戶鎖定——訪談/客戶鎖定/目標(biāo)客戶置業(yè)特征。3豪宅客戶研究客戶鎖定——訪談/客戶鎖定/目標(biāo)客戶置業(yè)特征。典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃?/p>

馮女士，40歲左右，本地人，在舜天做外貿(mào)工作，老公為銀行高管。有一個(gè)女兒在上初中，家庭實(shí)力應(yīng)該在300萬左右。置業(yè)經(jīng)歷：初次改善需求，原一家三口住在長江路120㎡左右的三房，現(xiàn)購置金鼎灣136㎡的三房。主要吸引點(diǎn):地段、純居住小區(qū)的環(huán)境和品質(zhì)、身份標(biāo)簽進(jìn)入圈層客戶語錄:

我和老公都在這附近上班，小孩也在上學(xué)，這么多年住在市區(qū)里習(xí)慣了，這里生活交通什么的都比較方便，我老公在銀行上班，他和我的朋友圈子都在這里，他很多銀行同事也買在這里，這里的居住環(huán)境更好，更華麗，進(jìn)入的門檻也比較高，和有錢人住一起也算一種身份的象征吧。本來根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況想買個(gè)2房的，方便以后居住，可兩房本來就不多，夾在中間通風(fēng)不太好，又考慮到小孩，最后一咬牙把以前的房子賣了，在金鼎灣買了套136㎡的3房。主流客群一：初次改善居住需求、地緣性、身份標(biāo)簽高端豪宅客戶界定——金鼎灣國際

迷戀城市便捷/高品質(zhì)生活/注重城市資源體驗(yàn)和身份標(biāo)簽的改善型客戶群1典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃厚T女士，40歲左右，本地人典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃?/p>

李老先生，７0歲左右，美國華人，祖籍南京本地人，目前多住在南京，有一個(gè)兒子，目前住在萬科金色家園，支付能力強(qiáng)，無明顯的價(jià)格抗性。置業(yè)經(jīng)歷：海內(nèi)外多次置業(yè)，曾在美國買地自蓋別墅，現(xiàn)購置3套金鼎灣136㎡的三房和2套90㎡的兩房。主要吸引點(diǎn):稀缺性、純住區(qū)的品質(zhì)和環(huán)境客戶情況:

李老先生是在報(bào)紙廣告上看見項(xiàng)目廣告后頗有興趣，經(jīng)銷售人員多次引導(dǎo)來現(xiàn)場觀看后，認(rèn)可小區(qū)的品質(zhì)、環(huán)境、物管服務(wù)等，先買了3套136㎡的三房，后續(xù)又買了2套90㎡的兩房，主要是占有稀缺，相信項(xiàng)目的保值升值能力，而不是純投資。主流客群二：占有稀缺、保值升值高端豪宅客戶界定——金鼎灣國際

國際人士、為稀缺性而購買，非純投資2典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃豪罾舷壬?，７0歲左右，美國典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃孩?/p>

王先生，50歲左右，新南京人，私營企業(yè)主，揚(yáng)子巴斯夫公司做化工和鋼鐵生意，目前全家定居南京，有兩個(gè)孩子，其中一個(gè)兒子在讀大學(xué)，考慮幫兒子置業(yè)，支付能力強(qiáng)，無明顯的價(jià)格抗性。置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)經(jīng)歷，原來居住在城市桃園，現(xiàn)購置1套金鼎灣90㎡的兩房。主要吸引點(diǎn):地段(考慮到便捷性和年輕人迷戀城市生活的特征)、純住區(qū)的品質(zhì)和環(huán)境主流客群三：父母為子女置業(yè)、保值升值高端豪宅客戶界定——金鼎灣國際

父母為子女購置物業(yè)，同時(shí)考慮到資產(chǎn)的保值和升值的復(fù)合型客戶，外地人比例較大3客戶背景：②

范先生，50歲左右，陜西開廠，私營企業(yè)主，兒子在南京大學(xué)讀書，考慮兒子畢業(yè)以后在南京發(fā)展和定居，幫兒子置業(yè)，支付能力強(qiáng)，無明顯的價(jià)格抗性。置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)經(jīng)歷，來南京看兒子，現(xiàn)購置1套金鼎灣90㎡的兩房和1套136㎡的三房，以后考慮有可能和孩子做鄰居。主要吸引點(diǎn):只有城市中心區(qū)才有保值和升值潛力、小區(qū)的環(huán)境、品質(zhì)及物管典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃孩偻跸壬?，50歲左右，新南典型成交客戶寫真描摹：客戶背景：

楊先生，26歲左右，新南京人，富二代，在電視臺工作，朋友多為媒體圈內(nèi)知名人士，平常喜歡開PARTY，好面子，父母為外地生意人，財(cái)富階層，具體不詳。置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)，現(xiàn)父母為其購置1套金鼎灣90㎡的兩房。主要吸引點(diǎn):城市便捷、身份標(biāo)簽、純住區(qū)的品質(zhì)和環(huán)境。原意向購置長江路九號，可其進(jìn)入尾盤可選房源不多，又考慮到金鼎灣總價(jià)相對便宜。主流客群四：富二代、迷戀城市、身份彰顯高端豪宅客戶界定——金鼎灣國際

富二代，城市動物——迷戀城市，喜歡與崇尚城市的繁華與便利的生活，注重身份感的彰顯4典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃簵钕壬?6歲左右，新南京金鼎灣成交客戶特征總結(jié)由于產(chǎn)品的定位131-136㎡為主力，導(dǎo)致項(xiàng)目的成交客戶中多以初改的偽豪宅客戶為主，同時(shí)父母為子女購房和富二代比例也較大，從客戶來源看外地的新南京人比例較大基本特征1——相對于傳統(tǒng)豪宅客戶，相對年輕的客戶群體，年齡在35-45歲基本特征2——項(xiàng)目客戶群體多有較高的文化背景，具有高端國際化視野基本特征3——項(xiàng)目客戶群以在中心區(qū)居住或在中心區(qū)工作為主，依賴城市生活基本特征4——項(xiàng)目客戶群有過高端物業(yè)置業(yè)經(jīng)歷較多，客戶置業(yè)可引導(dǎo)性較大置業(yè)群體：自用>投資金鼎灣成交客戶特征總結(jié)基本特征1——相對于傳統(tǒng)豪宅客戶，相對自用型客戶特征細(xì)分國際視野客戶改善居住客戶文化背景較高，少數(shù)有過國外經(jīng)歷，具有國際視野，有多次豪宅置業(yè)經(jīng)歷父母為子女置業(yè)富二代、城市動物特征二：置業(yè)普遍關(guān)注因素：地段+品質(zhì)居所+城市資源+身份感彰顯，由于客戶特征及驅(qū)動因素排序不同，形成四類群體置業(yè)驅(qū)動因素置業(yè)類型特征在中心區(qū)居住多年，朋友圈均在中心區(qū)，但期望提高居住的面積與檔次由于子女以后的工作發(fā)展原因，考慮為子女或一子女一同置業(yè)迷戀城市，喜歡與崇尚城市的繁華與便利的生活中心地段；交通便利；城市品質(zhì)生活；城市資源享受換面積；提升居住品質(zhì)感；工作方便；身份感；資源享受地段；工作便利；身份感體現(xiàn)；城市資源享受；國際學(xué)校身份感的彰顯；便利；城市資源享受；保值升值90-130平米第一居所130、160平米第一居所90-130平米第一居所90-130平米自用型客戶特征細(xì)分國際視野客戶改善居住客戶文化背景較高，少數(shù)未成交客戶寫真描?。憾嘁蛎娣e尺度及房間數(shù)不夠，無法滿足其需求而未成交客戶原型模擬：這里的地段很好，品質(zhì)也不錯，但是真要我自己買來住的話肯定不買，不是因?yàn)閮r(jià)格原因，以前一家人在紫金山別墅區(qū)住久了，再怎么也要也要面積160以上吧，雖然老人不經(jīng)常住一起，可是偶爾來了也方便點(diǎn)。高端豪宅客戶界定——金鼎灣國際

注重居住品質(zhì)及舒適度的多改客戶比例缺失，此類客戶需求面積多在在150平米以上，其中考慮到總價(jià)限制160-180平米的大面積需求量很大。5金鼎灣銷售代表語錄：在我手上成交的外地客戶比例較大，而很多南京本地有錢人的需求面積多在150㎡以上，由于項(xiàng)目產(chǎn)品面積無法滿足其需求而未成交的客戶不在少數(shù)，去化最快的也是169㎡的戶型市場驗(yàn)證：項(xiàng)目169㎡的四房雖然價(jià)格最高，但去化速度最快?？蛻絷P(guān)注程度較高。未成交客戶寫真描?。憾嘁蛎娣e尺度及房間數(shù)不夠，無法滿足其需求169㎡典型成交客戶分析典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃号硐壬ê退?，38歲左右，四川人，商業(yè)公司老板，開奧迪A6L，身穿POLO上衣，用LV手提包。剛購買了一套金鼎灣二期169平米的4房自住，已在南京買過2次房經(jīng)歷。置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)經(jīng)歷，原來居住在城市桃園，現(xiàn)購置1套金鼎灣90㎡的兩房。主要吸引點(diǎn):地段、純住區(qū)的品質(zhì)和環(huán)境戶型設(shè)計(jì)還不錯偏好純居住盤物業(yè)服務(wù)好人群素質(zhì)高小區(qū)資源環(huán)境優(yōu)購買認(rèn)同點(diǎn)關(guān)注臥室陽臺社區(qū)配套升級精裝修還須完善多舉辦業(yè)主活動意見及要求獨(dú)立衣帽間尺度169㎡典型成交客戶分析典型成交客戶寫真描摹：客戶背景：彭先典型成交客戶寫真描?。褐髁骺腿海撼鞘械谝痪铀宰】蜑橹鳎黄谌胱÷蔬_(dá)到70%世聯(lián)高端豪宅案例——鋒尚國際公寓典型客戶研究

追求高品質(zhì)的居住生活/注重人文和自然資源的體驗(yàn)/帶有保值升值意愿的改善型城市第一居所客戶為主6典型成交客戶寫真描?。嚎蛻舯尘埃孩?/p>

廖先生，50歲左右，盱眙人，地產(chǎn)老總，現(xiàn)在南京開發(fā)項(xiàng)目，一家三口，兒子在德國讀博士后，考慮兒子回家后在南京發(fā)展，幫兒子置業(yè)，支付能力強(qiáng)，無明顯的價(jià)格抗性。置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)經(jīng)歷，原來在丹鳳街投資3套木馬公寓，現(xiàn)購置1套鋒尚國際公寓300㎡的躍層LOFT作為自住。主要吸引點(diǎn):認(rèn)可小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)、高科技零能耗住宅、人文+景觀資源客戶背景：②

江先生，50歲左右，上海大眾4S店老總，父母南京人，在南京定居養(yǎng)老，原來住在鋒尚周圍的老小區(qū)內(nèi)，兒子考慮為父母買房，同時(shí)也出于一定的投資目的。置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)經(jīng)歷，現(xiàn)購置1套180㎡的兩房給老人居住。主要吸引點(diǎn):小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)、稀缺性所帶來的保值和升值潛力典型成交客戶寫真描?。褐髁骺腿海撼鞘械谝痪铀宰】蜑橹?，一期鋒尚國際公寓客戶研究分類啟示主力產(chǎn)品以首層200㎡帶獨(dú)立地下室的TOWNHOUSE、180㎡的兩房（2F)、187㎡的三房(3F)、300㎡左右的四躍五的LOFT（3房、四房）為主，項(xiàng)目的成交客戶中多以南京本地及外地（上海、浙江、安徽為主）的私營企業(yè)主為主，擁有較高的文化背景和高端的國際視野，易于接受新事物，容易被引導(dǎo)市場驗(yàn)證：項(xiàng)目300㎡的三房和四房接受程度最高，其次是少量187㎡的三房。景觀視野是一方面，一味追求舒適度的同時(shí)，考慮房間數(shù)滿足客戶的居住實(shí)用性也較為重要。尚未接受科技住宅不認(rèn)同下關(guān)區(qū)現(xiàn)狀對房間數(shù)太少有抗性未成交客戶抗性鋒尚國際公寓銷售代表語錄：對于房間數(shù)較少的問題可以通過銷售說辭來引導(dǎo)客戶，但假設(shè)前期產(chǎn)品定位能多設(shè)置一個(gè)房間，從我掌握的客戶情況來看，項(xiàng)目的銷售速度和單價(jià)都有望得到突破。鋒尚國際公寓客戶研究分類啟示市場驗(yàn)證：尚未接受科技住宅不認(rèn)同典型成交客戶寫真描?。褐髁骺腿海焊纳菩跃幼?父母為子女置業(yè)高端豪宅客戶界定——天正桃源

交通的便捷/成熟的配套/改善性需求并且也想為子女考慮的客戶群7客戶背景：

陳先生，45歲左右，本地人，在南京某高校做科研工作，老婆為全全職太太。有一個(gè)女兒在上初中，家庭年收入120萬左右。置業(yè)經(jīng)歷：改善性需求，現(xiàn)目前一家三口住在學(xué)校家屬院100㎡左右的三房，現(xiàn)購置天正桃源236㎡的四房。主要吸引點(diǎn):地段、周邊環(huán)境和配套和品質(zhì)、離單位近客戶語錄:

我現(xiàn)在買房子就是想換個(gè)大點(diǎn)的，家里有老人，現(xiàn)在面積小，不方便。也想替女兒考慮，現(xiàn)在男孩子靠自己有幾個(gè)買得起房子的？如果將來談個(gè)男朋友家里條件不好的話，我可不忍心我家女兒受苦，還是買套房子儲備著，這里也我們單位和孩子學(xué)校都近，哪天想搬來住也方便，我老婆每天買菜也方便了，我們一個(gè)教研室的同事也說會過來看看，這里離單位近，環(huán)境也不錯，再說這邊人素質(zhì)高些，為了孩子教育，也該挑個(gè)品質(zhì)高端的樓盤。典型成交客戶寫真描?。褐髁骺腿海焊纳菩跃幼?父母為子女置業(yè)典型成交客戶寫真描摹：主流客群：南京本地私企老板高端豪宅客戶界定——中海鳳凰熙岸

追求高品質(zhì)生活/需要借此提高身份地位的改善型客戶群8客戶背景：

張女士，50歲左右，本地人，已退休無工作，老公為私企老板。有一個(gè)女兒已結(jié)婚，家庭年收入100萬左右。置業(yè)經(jīng)歷：多次置業(yè)，一家兩口住在銀城東苑120㎡左右的三房，現(xiàn)中海鳳凰熙岸172㎡的兩房。主要吸引點(diǎn):地段、開發(fā)商品牌和產(chǎn)品品質(zhì)、成熟配套客戶語錄:

我整天沒事干就喜歡看些樓市的東西，主要是想看套比較好的房子，我老公朋友現(xiàn)在很多住別墅的，我們也想換套高端的房子，以前每次朋友去我家都要問我們怎么還不換房子，搞的我們都落后了。這邊地段不錯，周邊超市也有好幾家，我以前單位的同事就在這個(gè)盤買了套，中海畢竟是大開發(fā)商，他開發(fā)的樓盤品質(zhì)也還過得去。典型成交客戶寫真描摹：主流客群：南京本地私企老板高端豪宅客戶典型成交客戶寫真描?。褐髁骺腿海焊叨撕勒蛻艚缍ā情_御園

迷戀高科技/城市中心生活/完善配套自住型客戶群9客戶背景：

李先生，30歲左右，上海人，在大行宮做外貿(mào)工作，老婆是銀行中層領(lǐng)導(dǎo)。暫無子女，家庭年收入150萬左右。置業(yè)經(jīng)歷：在南京首次置業(yè)，在上海有好幾處房產(chǎn)，剛因工作關(guān)系調(diào)至南京工作不久，現(xiàn)購置城開御園151㎡的三房。主要吸引點(diǎn):地段、高科技純居住小區(qū)、完善配套客戶語錄:

我平時(shí)就是對高科技的東西特別感興趣，經(jīng)常買一些新出的電子產(chǎn)品試用，去年在上海去我一個(gè)朋友家，進(jìn)房間里面感覺很不一樣，所以來南京看到這個(gè)盤究來了興趣；這邊離我工作的地方也不遠(yuǎn)，很多車都到的，又是老城區(qū)，配套都是現(xiàn)成的，這些我都比較滿意。典型成交客戶寫真描?。褐髁骺腿海焊叨撕勒蛻艚缍ā情_御針對南京豪宅自用型客戶的項(xiàng)目策略項(xiàng)目產(chǎn)品定位方向啟示：舒適型產(chǎn)品戶型為主，滿足改善型城市第一居所客戶的面積需求考慮設(shè)置多產(chǎn)品面積段，形成梯度，滿足不同檔次的客戶需求項(xiàng)目整體體現(xiàn)最高端居住品質(zhì)及形象，提升項(xiàng)目檔次強(qiáng)化與整體資源的整合與提升，形成項(xiàng)目多元拉動力特征一：置業(yè)普遍關(guān)注因素：地段+品質(zhì)居所+城市資源+身份感彰顯，由于客戶特征及驅(qū)動因素排序不同，形成四類群體特征二：通過對典型項(xiàng)目客戶的研究發(fā)現(xiàn)南京高端客戶對社區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)尤為關(guān)注，同時(shí)注重產(chǎn)品的實(shí)用性，在滿足其實(shí)際居住需求的前提下注重產(chǎn)品尺度開間等舒適度營造，另外考慮到南京高端客戶的總價(jià)限制可將第一居所面積需求面積在160-200平米上限：高層300平米下限：初改客戶130平米主流需求：160-200平米針對南京豪宅自用型客戶的項(xiàng)目策略項(xiàng)目產(chǎn)品定位方向啟示：舒適型目標(biāo)客戶定位AB客戶構(gòu)成客戶定位高端客戶構(gòu)成城市富豪，多改客戶構(gòu)成比例:30%客戶構(gòu)成:企業(yè)家,泛公務(wù)員,中高層管理代表項(xiàng)目:長江路九號中端客戶中高端客戶高端頂端都市精英，豪宅夢想及初改需求構(gòu)成比例:60%構(gòu)成:私營業(yè)主,泛公務(wù)員,銀行高管,醫(yī)生等…代表項(xiàng)目:金鼎灣國際超級企業(yè)家階層，占有稀缺，保值升值構(gòu)成比例:10%客戶構(gòu)成:來自全國的金字塔頂端富豪代表項(xiàng)目:鋒尚國際公寓、南京國際廣場支付能力1000萬元500-800萬元300-500萬元現(xiàn)有市場是以處于事業(yè)上升期,有豪宅夢想的城市中高端客戶占較大比例(客戶慣性)金鼎灣高端客戶缺失目標(biāo)客戶定位AB客戶構(gòu)成客戶定位高端客戶構(gòu)成城市富豪，多改客客戶定位客戶定位:最大項(xiàng)目價(jià)值，同時(shí)高價(jià)快銷鎖定主流客戶:城市富豪+都市精英AB客戶構(gòu)成客戶定位第一陣營-超級企業(yè)家第三陣營-都市精英第二陣營-城市富豪一直為市場上供銷兩旺產(chǎn)品，可為項(xiàng)目贏得現(xiàn)金流，控制風(fēng)險(xiǎn)客戶對價(jià)格敏感度較低，滿足其需求前提下可為項(xiàng)目贏得溢價(jià)，應(yīng)努力躋身此階層提升溢價(jià)明星標(biāo)桿財(cái)富層級1000可接受總價(jià)（萬）500-800200-400保證現(xiàn)金流目標(biāo)客戶定位客戶定位客戶定位:最大項(xiàng)目價(jià)值，同時(shí)高價(jià)快銷AB客戶構(gòu)成客戶核心客戶重要客戶次要客戶1、核心客戶（70%）——城市富豪目標(biāo)客戶身份：企業(yè)家，南京各級政府要員、軍界高干政要等；支付能力：500-800萬需求產(chǎn)品：160-180㎡目標(biāo)客戶身份：江蘇省各類私營企業(yè)的老板或高管，泛公務(wù)員，企業(yè)中高層管理，醫(yī)生教師等支付能力：300-500萬，但更傾向于總價(jià)控制需求產(chǎn)品：117㎡、160㎡2、重要客戶（20%）——都市菁英3、次要客戶（10%）——超級企業(yè)家目標(biāo)客戶身份：主要是江蘇尤其是南京的頂級財(cái)富階層支付能力：很強(qiáng)，價(jià)格不敏感需求產(chǎn)品：不一，根據(jù)個(gè)人財(cái)政情況客戶定位

核心客戶重要客戶次要客戶1、核心客戶（70%）——城市富豪目客戶分析客戶小結(jié)我們客戶的共性：懂得生活（品質(zhì)）的智富峰層客戶分析我們客戶的共性：4項(xiàng)目市場定位4項(xiàng)目市場定位規(guī)模品質(zhì)第一陣營第二陣營第三陣營金陵尚府長江路九號南京國際廣場重點(diǎn)豪宅項(xiàng)目市場占位分析凱潤金城金鼎灣國際世貿(mào)外灘新城鋒尚國際公寓仁恒國際公寓第二陣營：以凱潤金城、仁恒國際公寓（含G53）為代表第一陣營：以南京國際廣場、長江路九號、金鼎灣國際為代表規(guī)模品質(zhì)第一陣營第二陣營第三陣營金陵尚府長江路九號南京國際廣SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak區(qū)位優(yōu)勢:項(xiàng)目位于城市絕版核心地段

；資源配套：擁有良好的教育、體育資源,醫(yī)療配套,商業(yè)氛圍成熟；純居住盤:未來唯一純居住豪宅項(xiàng)目地形規(guī)模：地塊本身規(guī)模不足3萬方，難以形成鋸末效應(yīng)建立影響力；周邊形象檔次不高：目前區(qū)域周邊以老公房為主,形象檔次不匹配；拆遷戶影響機(jī)會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會利用機(jī)會，克服劣勢豪宅稀缺性：城市豪宅日益稀缺,未來供應(yīng)極其匱乏；南京豪宅發(fā)展形勢看好：價(jià)值高點(diǎn)的形成和刷新時(shí)間大為縮短，去化迅速；充分利用稀缺性，再掀豪宅熱潮。充分利用項(xiàng)目自身純居住盤的屬性,挖掘居住價(jià)值；以準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位為基本，尋找目標(biāo)客戶群，利用項(xiàng)目純居住盤的屬性，最大限度降低自身規(guī)模小的劣勢；威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅市場、政策層面的不確定性；充分引導(dǎo),體現(xiàn)豪宅的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；在有限的規(guī)模條件下，提升產(chǎn)品力。充分利用項(xiàng)目周邊以及本身資源，加強(qiáng)客戶對項(xiàng)目認(rèn)知。整合南京優(yōu)勢資源（品牌/設(shè)計(jì)/推廣/代理）；項(xiàng)目SWOT分析SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak區(qū)位優(yōu)勢:項(xiàng)目位規(guī)模品質(zhì)第一陣營第二陣營第三陣營金陵尚府長江路九號南京國際廣場凱潤金城金鼎灣國際世貿(mào)外灘新城鋒尚國際公寓仁恒國際公寓本項(xiàng)目市場占位進(jìn)入第一軍團(tuán)，打造純居住豪宅臻品。本項(xiàng)目規(guī)模品質(zhì)第一陣營第二陣營第三陣營金陵尚府長江路九號南京國際廣本項(xiàng)目：繼金鼎灣之后，利用后發(fā)優(yōu)勢成為城市居住價(jià)值的最終奠定者價(jià)值時(shí)間南京一線城市豪宅長江路九號金鼎灣花園本項(xiàng)目先行者定義者奠定者說明:1、先行者——最早一批進(jìn)入市場的高端項(xiàng)目，開始萌芽2、定義者——最初一批能定義豪宅形象的標(biāo)桿項(xiàng)目，比對標(biāo)準(zhǔn)3、挑戰(zhàn)者——新涌現(xiàn)的一批獨(dú)樹一幟頗具影響力的豪宅項(xiàng)目4、追隨者——影響力不大，借助片區(qū)形象迅速跑量的項(xiàng)目5、奠定者——將城市和地塊的價(jià)值挖掘到極致的項(xiàng)目金鼎灣國際挑戰(zhàn)者追隨者凱潤金城南京國際廣場本項(xiàng)目：繼金鼎灣之后，利用后發(fā)優(yōu)勢成為城市居住價(jià)值的最終奠定競爭定位:毋庸質(zhì)疑的市場領(lǐng)導(dǎo)者和豪宅補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機(jī)會主義者市場領(lǐng)導(dǎo)者豪宅補(bǔ)缺者+戰(zhàn)略競爭定位:毋庸質(zhì)疑的市場領(lǐng)導(dǎo)者和豪宅補(bǔ)缺者領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)房子已不僅僅是居所，更是值得收藏的奢侈品獻(xiàn)禮城市最后的臻藏?！卷?xiàng)目形象定位】南京首席峰頂豪宅，奠定豪宅純居時(shí)代“不曾，不再”，獻(xiàn)禮城市最后的臻藏?！卷?xiàng)目形象定位】“不曾，不再”，奠定者使命：

稀缺必然意味著高價(jià)值：城市頂級豪宅區(qū)域貴胄氣質(zhì)的完美展示——不曾不再，巔峰的高度！它的聳立迎來了一個(gè)全新的豪宅時(shí)代，也結(jié)束了一個(gè)時(shí)代——臻藏城市最后的美好！城市臻藏峰頂豪宅案名建議:

金鼎灣·玖仰奠定者使命：稀缺必然意味著高價(jià)值：城市頂級豪宅5項(xiàng)目產(chǎn)品定位5項(xiàng)目產(chǎn)品定位基于上述市場、客戶的分析，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的豪宅特質(zhì)，綜合未來市場走向判研，針對金鼎灣·玖仰，作出以下產(chǎn)品定位建議。基于上述市場、客戶的分析，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的豪宅特質(zhì)，綜合未來69豪宅尺度：戶均面積160㎡以上，94%的奢華戶型戶型配比A戶型：160㎡套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比6436.8%1028335%B戶型：153㎡套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比2413.8%368613%C戶型：202㎡套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比2413.8%486616%D戶型：184㎡套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比4827.6%885830%E戶型：117㎡套數(shù)套數(shù)比總面積（㎡）面積比148%16506%合計(jì)174100%29343100%豪宅尺度：戶均面積160㎡以上，94%的奢華戶型戶型配比A戶70根據(jù)世聯(lián)的建議，本項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品占比達(dá)84%（其中隱性明星樹影響力的產(chǎn)品占到36%），明星產(chǎn)品比例為16%性價(jià)比3房E戶型+舒享3房D戶型回現(xiàn)主力，樹立市場影響力產(chǎn)品面積117、184平米D戶型建筑面積8858㎡，面積比約占30%E戶型建筑面積1650㎡，面積比約占6%A+B戶型為回現(xiàn)產(chǎn)品，面積比占52.89%產(chǎn)品面積160、153平米A戶型建筑面積10283㎡，面積比約占35%B戶型建筑面積3686㎡，面積比約占13%明星標(biāo)桿產(chǎn)品，C戶型建筑面積4866㎡，面積比約占16%產(chǎn)品戶均面積約為202平米SUPERSTARSTAR＋CASHCOWCASHCOW根據(jù)世聯(lián)的建議，本項(xiàng)目現(xiàn)金牛產(chǎn)品占比達(dá)84%（其中隱性明星71世聯(lián)的建議：15%:35%:50%的產(chǎn)品配比比較合理，85%左右的主力回現(xiàn)產(chǎn)品更能保證市場的高價(jià)快銷世聯(lián)的建議：72除了面積控制和戶型發(fā)力，如何進(jìn)一步提高產(chǎn)品的附加值？針對建鄴打造精裝修科技住宅的想法以下做專題研究除了面積控制和戶型發(fā)力，如何進(jìn)一步提高產(chǎn)品的附加值？針對建鄴73南京科技住宅實(shí)現(xiàn)“恒溫、恒濕、恒氧”采用技術(shù)均依靠三項(xiàng)核心技術(shù)，其它技術(shù)在普通住宅也有應(yīng)用項(xiàng)目采用技術(shù)城開御園地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管輻射制冷采暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍護(hù)隔熱保溫降噪技術(shù)、外遮陽卷簾、建筑隔聲系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、集中式生活熱水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、太陽能能源利用和府奧園地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管頂棚輻射系統(tǒng)、單戶置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍護(hù)隔熱保溫降噪技術(shù)斷熱塑鋼中空玻璃門窗系統(tǒng)、外遮陽卷簾、集中式生活熱水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、直飲水設(shè)備、太陽能能源利用朗詩國際街區(qū)地源熱泵系統(tǒng)、活性混凝土技術(shù)輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍隔熱保溫降噪技術(shù)、組合外窗保溫隔熱（斷橋隔熱鋁合金窗框、低輻射（Low-E）中空玻璃、鋁合金活動外遮陽卷簾）、隔音降噪設(shè)施（門窗及樓板）、同層排水、集中式生活熱水系統(tǒng)、垃圾處理系統(tǒng)（中央吸塵、食物垃圾處理器）、雨水回收利用系統(tǒng)鋒尚國際公寓地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)管輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外圍護(hù)保溫隔熱降噪技術(shù)、組合外窗保溫隔熱（斷橋隔熱鋁合金窗框、低輻射（Low-E）中空玻璃、鋁合金活動外遮陽卷簾）、隔音降噪設(shè)施（門窗及樓板）、同層排水、垃圾處理系統(tǒng)（中央吸塵、食物垃圾處理器、分類垃圾回收）、雨水回收利用系統(tǒng)、太陽能能源利用南京科技住宅節(jié)能率在75%以上；地源熱泵輻射空調(diào)系統(tǒng)、輻射采暖制冷系統(tǒng)和置換新風(fēng)系統(tǒng)是各科技項(xiàng)目普遍采用的技術(shù)，這也是科技項(xiàng)目區(qū)別與普通住宅實(shí)現(xiàn)“低能耗、恒溫恒濕”的核心技術(shù)建筑節(jié)能外圍護(hù)體系、外遮陽系統(tǒng)、集中熱水供應(yīng)、雨水回收利用系統(tǒng)、直飲水設(shè)施、同層排水、垃圾處理系統(tǒng)等在普中住宅中也有應(yīng)用南京科技住宅之科技南京科技住宅實(shí)現(xiàn)“恒溫、恒濕、恒氧”采用技術(shù)均依靠三項(xiàng)核心技74在北京，MOMA和鋒尚是科技住宅的杰出代表品牌，而南京鋒尚是北京鋒尚的升級版當(dāng)代節(jié)能自1999年開始投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，在北京、武漢、包頭、長沙、廈門五個(gè)城市住宅類項(xiàng)目超過十個(gè)；2003年，當(dāng)代進(jìn)入綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，在中國首次提出“恒溫、恒氧、恒濕”的科技住宅，隨后開發(fā)了一系列以MOMA為品牌標(biāo)識的綠色生態(tài)住宅項(xiàng)目；MOMA摩曼城（成都）是2009年上市的項(xiàng)目，其將“地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)恒氧系統(tǒng)、24小時(shí)中央直飲水系統(tǒng)、同層排水系統(tǒng)、中水回收系統(tǒng)、外墻外窗保溫降噪系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)等七大科技系統(tǒng)

項(xiàng)目名稱地址占地面積(㎡）建筑面積（㎡）榮譽(yù)萬國城MOMA（3、12號樓）北京市東城區(qū)香河園路1號8,05160,514首次在中國提出“恒濕恒溫,科技住宅”

當(dāng)代MOMA北京市東城區(qū)香河園路1號60,004213,0322006年世界七大建筑工程奇跡-美國《大眾科學(xué)》2007年世界十大建筑奇跡-美國《時(shí)代》周刊2008年可持續(xù)發(fā)展建筑獎-美國紐約建筑師協(xié)會評MOMA萬萬樹北京市順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)183,16099,957國際住協(xié)綠色建筑獎示范項(xiàng)-國際住宅協(xié)會（IHA）上第MOMA北京市海淀區(qū)西三旗清河南庫64,455193,653北京優(yōu)秀建筑節(jié)能示范項(xiàng)目2005最值得購買樓盤2005-2006中國房地產(chǎn)年度最具品牌價(jià)值名盤POPMOMA（8、9、10號樓）北京市東城區(qū)香河園路1號13,60690,313萬國城MOMA（長沙）湖南省長沙市開福區(qū)綜合農(nóng)場345,620997,2012007年建設(shè)部建筑節(jié)能與可再生能源利用示范工程MOMA摩曼城（成都）成都南二環(huán)東湖公園正對面25333160000在北京，MOMA和鋒尚是科技住宅的杰出代表品牌北京科技住宅之科技在北京，MOMA和鋒尚是科技住宅的杰出代表品牌，而南京鋒尚75中鷹黑森林是上?？萍甲≌慕艹龃?，其采用六大系統(tǒng)，核心技術(shù)仍然是三項(xiàng)中鷹黑森林是中鷹集團(tuán)綠色科技住宅集大成之作；中鷹黑森林節(jié)能效果明顯，節(jié)能率達(dá)80%~85%；中鷹黑森林為3升能量房，與歐洲發(fā)達(dá)國家相當(dāng)，處于世界領(lǐng)先水平；六大核心科技系統(tǒng)是中鷹黑森林打造綠色健康住宅的秘密武器1.恒溫恒濕恒氧系統(tǒng)功能科技系統(tǒng)指標(biāo)恒溫冰蓄冷集中供能子系統(tǒng)毛細(xì)管輻射冷暖子系統(tǒng)溫度20～26度恒濕空氣調(diào)濕子系統(tǒng)濕度30％～70％恒氧置換式中央新風(fēng)子系統(tǒng)新風(fēng)量80~100m3/時(shí)·人2.外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱系統(tǒng)節(jié)能體系科技設(shè)備傳熱系數(shù)KW/(㎡k)墻體保溫子系統(tǒng)外墻巖棉保溫石膏板內(nèi)隔墻保溫外墻：0.36內(nèi)隔墻：≤1.5玻璃門窗子系統(tǒng)斷橋鋁合金LowE玻璃門：≤1.5窗：2.0電動外遮陽卷電動外遮陽卷簾傳熱系數(shù)：1.7戶外飾板及窗戶外飾板及窗套3.生活優(yōu)水系統(tǒng)：中央凈水子系統(tǒng)、中央熱水子系統(tǒng)、同層排水子系統(tǒng)構(gòu)成；4.智能家居系統(tǒng)：由EIB歐洲總線子系統(tǒng)、智能安防子系統(tǒng)兩個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成；5.精裝修品牌整合系統(tǒng)：全部與頂級品牌合作；6.森林生態(tài)系統(tǒng)：一萬多棵成年名貴樹種打造的森林生態(tài)系統(tǒng)、以及屋頂花園系統(tǒng)中鷹黑森林六大系統(tǒng)上海科技住宅之科技中鷹黑森林是上?？萍甲≌慕艹龃恚洳捎昧笙到y(tǒng)，核心技術(shù)76南京科技住宅在全國處于領(lǐng)先地位，主要原因?yàn)槟暇﹨⑴c實(shí)踐的開發(fā)商多，技術(shù)起源與北京上海同于歐洲南京，參與科技住宅開發(fā)的企業(yè)數(shù)量達(dá)到四家：朗詩、鋒尚、城開、宇和置業(yè)；鋒尚和朗詩均為科技住宅的領(lǐng)先開發(fā)商，南京鋒尚的宣傳中，南京鋒尚是北京鋒尚的升級版；城開御園獲得美國LEED