某咨詢-上海國際汽車城發(fā)展咨詢報告

細化功能設計，制勝關鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設機密上海國際汽車城發(fā)展有限公司工作匯報二OO一年十月十四日此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)麥肯錫公司的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復制。項目進展情況回顧––本項目工作已基本完成實際完成工作提出核心貿(mào)易區(qū)的初步功能定位并對其作測試分析分析國內(nèi)外優(yōu)秀案例，展開一系列頭腦風暴與分析，確定核心貿(mào)易區(qū)布局設計及關鍵舉措對所需的各項政府政策聚焦進行細化分析制定建筑規(guī)劃設計招標書分析排序潛在投資者及合作伙伴提出商業(yè)模式，建立財務模型，對經(jīng)濟效益進行評估草擬招商引資營銷方案及計劃核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及詳細布局設計,包括服務內(nèi)容及設施數(shù)量幫助建筑規(guī)劃設計所順利開展詳規(guī)設計及模型制作對潛在的投資者，合作伙伴及關鍵駐商進行分析排序，得出優(yōu)先吸引的對象清單對不同商業(yè)模式的案例分析及闡述以及上海國際汽車城發(fā)展有限公司可能的商業(yè)模式及運作機制的分析建立財務模型并在不同層面展開財務分析分析總結(jié)國際汽車市場的成功經(jīng)驗擬定汽車城介紹文件初步擬定汽車城關鍵駐商招商引資文件范本第一階段：明確市場需求，制定價值定位計劃中工作第二階段：制定功能定位與布局，明確商業(yè)模式，評估經(jīng)濟效益第三階段：制定招商營銷實施方案，并作初步溝通接觸實際完成工作設計營銷方案及計劃與優(yōu)先的投資者及合作伙伴作初步接觸與溝通設計確定汽車城項目管理組織制定實施計劃形成針對不同關鍵駐商的招商文件及計劃與第一批共23家潛在駐商進行了首次接觸，與其中的13家進行了第二輪的討論，明確其政策財務的需求為汽車城發(fā)展有限公司設計了組織架構(gòu)及人員要求形成了具體實施計劃計劃中工作2今天匯報內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果3今天匯報內(nèi)容上海國際汽車城核心貿(mào)易區(qū)的功能定位及布局設計上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析上海國際汽車城政策分析及要求初探第三階段工作成果4根據(jù)第一階段工作的分析討論結(jié)果，上海國際

汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下人工湖研發(fā)、管理、培訓區(qū)滬寧高速曹安路吳淞江顧河墨玉路顧河城區(qū)干道浦安亭涇浦蘊藻浜認證檢測中心上海汽車工業(yè)技術中心綠化汽車第三方物流服務區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心汽車城公園消費者汽車貿(mào)易將主要沿墨玉路及城區(qū)干道展開工業(yè)用卡車將沿新開辟的輔路連接同三國道繞道行駛安亭新鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)銷商會展中心（含博物館）經(jīng)銷商經(jīng)銷商二手車市場商貿(mào)服務中心體育館中心備用地廣場都市服務中心N汽車體驗園品牌中心品牌中心5模式一：汽車城公園模式三：汽車第三方物流服務區(qū)模式三：研發(fā)、管理、培訓區(qū)安亭新鎮(zhèn)區(qū)上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下模式二：汽車貿(mào)易展示及辦公區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心體育館中心6在已經(jīng)確立的功能區(qū)劃分基礎上，我們對每一區(qū)塊內(nèi)的功能定位和布局進行了細化分析功能區(qū)塊1. 汽車貿(mào)易展示區(qū)2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）3. 研發(fā)管理培訓區(qū)4. 第三方物流區(qū)5. 汽車城公園根據(jù)不同模式的關鍵成功因素有哪些功能/設施是一般情況下成功所必需的？有哪些額外功能/設施是在安亭取得成功所必需的？一般情況下成功所需要的項目數(shù)量*18221761按現(xiàn)有規(guī)劃，上海國際汽車城要實現(xiàn)其遠景目標及其功能，需要成功實施90–100個項目在安亭取得成功所需要的額外項目數(shù)量*159620總計33312381 *有多個同一種項目時每一個單獨計入項目總數(shù) 資料來源：麥肯錫分析要回答的問題:7建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地占用土地面積萬平方米汽車貿(mào)易、辦公、展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活動中心汽車研發(fā)教育培訓區(qū)汽車第三方物流區(qū)汽車城公園未占用土地面積751259745867核心貿(mào)易區(qū)總土地面積238用于園區(qū)內(nèi)綠化、道路、廣場及發(fā)展備用

資料來源: 麥肯錫分析220項目總共占有土地面積81.汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析汽車貿(mào)易展示區(qū)一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施為汽車消費者提供可選擇的多種品牌為汽車消費者提供舒適的購車環(huán)境為汽車參展商提供足夠大的展出場地為汽車消費者提供購車一站式服務為汽車消費者提供一流的試駕體驗讓汽車消費者看車買車時感受到不同品牌的獨特文化及其魅力讓汽車愛好者隨時能看到有獨特內(nèi)容的汽車展示，而不用去等汽車展市場服務需求經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)易市場（輕型客車、輕型卡車等）二手車市場會展中心購車配套政府機構(gòu)（車管所，工商，稅務，養(yǎng)路費）購車配套非政府機構(gòu)（銀行，保險）汽車體驗園品牌中心汽車博物館所對應的功能項目1.11.21.31.41.51.61.71.81.99汽車貿(mào)易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)）

–占用土地面積，建筑面積總建筑面積萬平方米經(jīng)銷商3S店*汽車集中貿(mào)易市場**二手車市場會展中心一般功能項目合計汽車體驗園****品牌中心–高檔品牌中心–特種汽車博物館總占地面積萬平方米151.20.813.50.718.02.418.05.516.0–80.50.320.20.132.73.2總建筑面積將為36萬平方米總占地面積將為59萬平方米數(shù)量單一占地面積（萬平方米）單一建筑面積（萬平方米）120.72.45.5213.22.40.210360183.588383.240.48596所有功能項目合計商貿(mào)服務中心***13.23.2 * 經(jīng)銷商3S店參照現(xiàn)有別克、奧迪及國外3S店 ** 汽車集中貿(mào)易市場可以和二手車市場相結(jié)合 *** 商貿(mào)服務中心內(nèi)主要駐商為與購車相關的政府及非政府機構(gòu) **** 汽車體驗園參照日本Motegi賽車場資料來源: 文獻檢索；國內(nèi)外汽車制造商、經(jīng)銷商訪談；麥肯錫分析10汽車貿(mào)易展展示區(qū)的功功能定位細細化分析（（續(xù)）–就業(yè)人數(shù)，，消費者人人流，交易易車輛數(shù)67515451400**1400**120011,100120830210340數(shù)量每一項目就就業(yè)人數(shù)4004002001,900202401203,200預計：1,100經(jīng)銷商3S店汽車集中貿(mào)貿(mào)易市場二手車市場會展中心一般功能項項目合計汽車體驗園園品牌中心––高檔品牌中心––特種汽車博物館館所有功能項項目合計商貿(mào)服務中中心*20*商貿(mào)服務中中心內(nèi)主要要駐商與購購車相關的的政府及非非政府機構(gòu)構(gòu)**包括市場內(nèi)內(nèi)經(jīng)銷人員員資料來源:文獻檢索；；國內(nèi)外汽汽車制造商商、經(jīng)銷商商訪談；麥麥肯錫分析析消費者人流流15,000人/天年汽車貿(mào)易易量80,000–100,000輛預計到2010年就就業(yè)人數(shù)人11根據(jù)功能定定位細化分分析的結(jié)果果，汽車貿(mào)貿(mào)易展示區(qū)區(qū)的詳細布布局平面圖圖將是如下下050100250500M經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商廣場場會展中心（包括博物物館）品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心品牌中心廣場商貿(mào)中心二手車市場場（包括輕型型客車卡車車市場）經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商綠化品牌中心品牌中心經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商N汽車體驗園園曹安路墨玉路公園路12經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商品牌中心品牌中心會展中心（（包括博物物館）二手車市場場（包括輕型型客車卡車車市場）商貿(mào)服務中中心汽車體驗園園汽車貿(mào)易展展示區(qū)的詳詳細布局立立體圖將是是如下132.新鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共活動動中心（包包括辦公））的功能定定位

細化化分析公共活動中心（包括辦公）一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施為消費者（（旅游者））及駐商提提供全面的的生活服務務設施（住住宿、餐飲飲、購物、、娛樂）為消費者（（旅游者））及駐商提提供充分的的基礎服務務設施保障障（治安、、消防、電電信等）對于有較高高消費需求求的消費者者（旅游者者）提供有有針對性的的高質(zhì)量服服務市場服務需需求酒店（2––3星）快餐/中檔檔餐飲設施施/酒吧電影院大型商場便利店/藥藥店超市警察局/消消防站/電電信局加油站寫字樓酒店（4––5星）高檔餐飲設設施高檔專賣店店高檔娛樂城城所對應的功功能項目2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.1314新鎮(zhèn)公共活活動中心（（包括辦公公）的功能能定位細化化分析（續(xù)續(xù)）–占用土地面面積，建筑筑面積總建筑面積積萬平方米酒店*(2–3星星)酒吧電影院大型商場*一般功能項項目合計寫字樓*高檔專賣店店總占地面積積萬平方米100.0200.01510.451.10總建筑面積積將為23萬平方米米總占地面積積將為7萬萬平方米數(shù)量單一占地面面積（萬平方米米）單一建筑面面積（萬平方米米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功能項項目合計警察局/消消防站/電電信局*餐飲設施已已經(jīng)包括在在酒店、娛娛樂城、寫寫字樓、商商場及商貿(mào)貿(mào)服務中心心大樓內(nèi)，，不再單列列資料來源: 文獻檢檢索；相關關公司、機機構(gòu)訪談；；麥肯錫分分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便利店/藥藥店加油站酒店*(4–5星星)高檔娛樂城城*11.05.521.13.010.040.0130.340.2030.0250.02010.53.010.150.350.050.0420.53.20.1超市0.110.0800.07515新鎮(zhèn)公共活活動中心（（包括辦公公）的功能能定位細化化分析（續(xù)續(xù)）–就業(yè)人數(shù)6002300數(shù)量每一項目就就業(yè)人數(shù)75100151501,600600100303,900預計到2010年就就業(yè)人數(shù)人106003,1705151100130101016002800110350351600*酒店、娛樂樂城、寫字字樓、商場場及商貿(mào)服服務中心服服務中心均均配套餐飲飲設施（包包括高檔和和中檔），，所以不再再單列資料來源: 文獻檢檢索；相關關公司、機機構(gòu)訪談；；麥肯錫分分析酒店*(2–3星星)酒吧電影院大型商場*一般功能項項目合計寫字樓*高檔專賣店店所有功能項項目合計警察局/消消防站/電電信局便利店/藥藥店加油站酒店*(4–5星星)高檔娛樂城城*20超市12516根據(jù)功能定定位細化分分析的結(jié)果果，新鎮(zhèn)公公共活動中中心（包括括辦公）的的詳細布局局平面圖將將是如下050100250500M酒店2–3星酒店2–3星電影院電信中心廣場大酒店大型商場金桂新村保留地綠化便利店停車場專賣店/便便利店停車場加油站專賣店廣場娛樂城寫字樓寫字樓N專賣店酒吧/咖啡啡消防

站警察

局寫字樓寫字樓曹安路墨玉路17新鎮(zhèn)公共活活動中心（（包括辦公公）的詳細細布局立體體圖將是如如下金桂新村大酒店大型商場娛樂城酒店酒吧/咖啡啡寫字樓警察局消防站183.研發(fā)管理培培訓區(qū)的功功能定位細細化分析研發(fā)管理培訓區(qū)一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施有高水準的的技術服務務支持有高標準的的認證檢測測設施供研研發(fā)機構(gòu)共共享能夠通過大大學、職業(yè)業(yè)培訓機構(gòu)構(gòu)等為研發(fā)發(fā)機構(gòu)提供供人才和基基礎研究支支持能夠通過配配置創(chuàng)新企企業(yè)來促進進技術進步步及成果轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為研發(fā)機構(gòu)構(gòu)提供配套套生活設施施市場服務需需求認證測試中中心上汽技術中中心供應商研發(fā)發(fā)中心獨立研究開開發(fā)商大學汽車系系職業(yè)培訓中中心/?？瓶茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園園所對應的功功能項目3.13.23.33.43.53.63.73.819研發(fā)管理培培訓區(qū)的功功能定位細細化分析（（續(xù)）–占用土地面面積，建筑筑面積總建筑面積積萬平方米認證檢測中中心供應商研發(fā)發(fā)中心獨立研究開開發(fā)商一般功能項項目合計大學汽車系職業(yè)培訓中中心/?？瓶茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園總占地面積積萬平方米114.06.516.02.8102.01.051.00.524.52.524.52.510.70.313.62.3總建筑面積積將為34萬平方米米總占地面積積將為67萬平方米米數(shù)量單一占地面面積（萬平方米米）單一建筑面面積（萬平方米米）6.52.8102.522550.32.334所有功能項項目合計資料來源: 文獻檢檢索；大學學及研發(fā)機機構(gòu)訪談；；麥肯錫分分73.667上汽技術中中心20研發(fā)管理培培訓區(qū)的功功能定位細細化分析（（續(xù)）–就業(yè)人數(shù)150數(shù)量每一項目就就業(yè)人數(shù)320205007,6002,000**包括大學、、?？圃盒ＰＴ谛W生生資料來源: 文獻檢檢索；大學學及研發(fā)機機構(gòu)訪談；；麥肯錫分分析2,000*3,1006002,0001150132010200512021,000*21,000*1201500認證檢測中中心供應商研發(fā)發(fā)中心獨立研究開開發(fā)商一般功能項項目合計大學汽車系職業(yè)培訓中中心/?？瓶茖W校體育館創(chuàng)新企業(yè)園所有功能項項目合計上汽技術中中心預計到2010年就就業(yè)人數(shù)人21根據(jù)功能定定位細化分分析的結(jié)果果，研發(fā)管管理培訓區(qū)區(qū)的詳細布布局平面圖圖將是如下下050100250500M綠化獨立研究開發(fā)商大學汽車系系專科學校供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心認證檢測中中心上汽技術中中心創(chuàng)新企業(yè)園住宅用地住宅用地大學汽車系系?？茖W校獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商獨立研究開發(fā)商體育館供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心供應商研發(fā)中心N曹安路路公園22研發(fā)管理培培訓區(qū)的詳詳細布局立立體圖將是是如下供應商研發(fā)發(fā)中心供應商研發(fā)發(fā)中心供應商研發(fā)中心創(chuàng)新企業(yè)園園獨立研究開開發(fā)商大學汽車系系?？茖W校體育館上汽技術中中心認證檢測中中心234.第三方物流流區(qū)的功能能定位細化化分析第三方物流服務區(qū)一般情況所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施為鄰近的汽汽車整車廠廠提供進廠廠、出廠物物流服務提供開展物物流業(yè)務所所需的配套套設施為汽車貿(mào)易易區(qū)內(nèi)的進進口車貿(mào)易易提供保稅稅倉儲服務務能為安亭地地區(qū)的大型型物流企業(yè)業(yè)提供運營營中心支持持市場服務需需求進廠物流中中心（零配配件）出廠物流中中心（整車車）卡車停車場場加油站所對應的功功能項目4.14.24.34.4保稅倉庫物流企業(yè)運運營中心4.54.624第三方物流流區(qū)的功能能定位細化化分析（續(xù)續(xù)）–占用土地面面積，建筑筑面積總建筑面積積萬平方米總占地面積積萬平方米11.50.522.01.216.02.010.5–總建筑面積積將為5萬萬平方米總占地面積積將為12萬平方米米數(shù)量單一占地面面積（萬平方米米）單一建筑面面積（萬平方米米）2.22.000.45所有功能項項目合計資料來源: 文獻檢檢索；供應應商訪談；；麥肯錫分分析460.50.0412保稅倉庫進廠物流中中心

（零零配件）出廠物流中中心

（整整車）卡車停車場0.010.2物流企業(yè)運運營中心20.10.20.51.510.040.01加油站25第三方物流流區(qū)的功能能定位細化化分析（續(xù)續(xù)）–就業(yè)人數(shù)數(shù)量每一項目就就業(yè)人數(shù)375150210011020010050資料來源: 文獻檢檢索；供應應商訪談；；麥肯錫分分析所有功能項項目合計保稅倉庫進廠物流中中心

（零零配件）出廠物流中中心

（整整車）加油站物流企業(yè)運運營中心25011015卡車停車場10預計到2010年就就業(yè)人數(shù)人10526根據(jù)功能定定位細化分分析的結(jié)果果，第三方方物流區(qū)的的

詳細布布局平面圖圖將是如下下050100250500M綠化卡車停車場出廠物流中中心入廠物流中心加油站入廠物流中心物流企業(yè)運運營中心保稅倉庫N曹安路27第三方物流流區(qū)的詳細細布局立體體圖將是如如下保稅倉庫卡車停車場場物流企業(yè)運運營中心入廠物流中中心出廠物流中中心加油站285.汽車城公園園的功能定定位細化分分析主題公園一般情況下所必須具備的功能/設施對于在安亭地區(qū)獲得成功所需的額外功能/設施有足夠多的的游玩內(nèi)容容有齊備的配配套生活設設施便利的交通通條件有世界一流流的主題公公園運營商商設計管理理為消費者提提供別處無無法比擬的的游樂體驗驗便利的大眾眾交通設施施(如輕軌軌等)市場服務需需求75萬平方方米的汽車車城公園汽車城公園園內(nèi)配套餐餐飲、購物物設施所對應的功功能項目5.15.2汽車公園主主題（如未未來世界、、冒險樂園園等）輕軌等交通通設施5.35.429今天匯報內(nèi)內(nèi)容上海國際汽汽車城核心心貿(mào)易區(qū)的的功能定位位及布局設設計上海國際汽汽車城關鍵鍵駐商分析析以及招商商引資初步步方案上海國際汽汽車城商業(yè)業(yè)模式及財財務分析上海國際汽汽車城政策策分析及要要求初探第三階段工工作成果30關鍵駐商的的成功引入入，對上海海國際汽車車城的發(fā)展展至關重要要，應該按按科學系統(tǒng)統(tǒng)的方法加加以實現(xiàn)主要工作主要成果對潛在關鍵駐商進行分析與綜合排序制定招商引引資方案及及溝通文件件進行初步溝溝通，談判判并達成協(xié)協(xié)議列出上海國國際汽車城城各功能區(qū)區(qū)潛在關鍵鍵駐商對潛在關鍵鍵駐商按一一定的篩選選標準進行行綜合分析析綜合分析結(jié)結(jié)果進行優(yōu)優(yōu)先排序綜合分析結(jié)結(jié)果獲得的的上海國際際汽車城潛潛在關鍵駐駐商的優(yōu)先先順序名單單根據(jù)每一潛潛在關鍵駐駐商的特點點，明確上上海國際汽汽車城價值值定位制定有關上上海汽車城城的市場宣宣傳和介紹紹文件制定針對每每一特定潛潛在關鍵駐駐商的招商商引資方案案及溝通文文件上海國際汽汽車城市場場宣傳介紹紹文件針對每一特特定潛在關關鍵駐商的的招商引資資文件與部分潛在在關鍵駐商商的初步接接洽，修改改招商引資資方案初稿稿談判，并根根據(jù)談判情情況，進一一步調(diào)整修修改招商引引資方案確定最終協(xié)協(xié)議分階段地引引進各類駐駐商入駐上上海國際汽汽車城本項目工作作范圍31招商引資，，首先應通通過對潛在在關鍵駐商商在

發(fā)展展戰(zhàn)略、關關鍵技能、、財務狀況況及溝通渠渠

道等方方面的分析析，進行排排序關鍵分析內(nèi)內(nèi)容該駐商在中中國的業(yè)務務發(fā)展歷史史是怎樣的的？該駐商未來來在中國的的發(fā)展戰(zhàn)略略是什么？？該駐商在同同行競爭和和市場中的的地位如何何？該駐商對中中國汽車工工業(yè)、上海海汽車城發(fā)發(fā)展影響如如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品品牌效應如如何？該駐商的管管理技能/水平如何何？該駐商以往往的開發(fā)、、經(jīng)營成功功記錄如何何？關鍵技能該駐商過去去若干年的的財務狀況況如何？對該駐商今今后幾年的的財務狀況況預測是怎怎樣的？財務狀況該駐商與上上海市政府府的關系如如何？上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？溝通渠道通過綜合分分析，對潛潛在關鍵駐駐商進行綜綜合排序，，并根據(jù)排排序結(jié)果，，制定招商商引資方案案，建立業(yè)業(yè)務發(fā)展藍藍圖32汽車貿(mào)易、、展示和辦辦公區(qū)根據(jù)分析，，我們初步步得出了第第一階段吸吸引的潛潛在關鍵駐駐商重點目目標品牌中心：：大眾品牌中中心通用品牌中中心豐田品牌中中心寶馬品牌中中心戴姆勒–克克萊斯勒品品牌中心汽車行業(yè)協(xié)協(xié)會：中國汽車工工業(yè)協(xié)會汽車博物館館：汽車與技術術博物館亨利·福福特博物物館英國公路運運輸博物館館黑恩斯汽車車博物館明星名車博博物館法國國家汽汽車博物館館Abarth展覽館國產(chǎn)汽車銷銷售公司：：上海大眾銷銷售公司（（桑塔納納、帕薩特特）上海通用汽汽車公司（（別克）一汽大眾銷銷售公司（（捷達、奧奧迪）一汽貿(mào)易轎轎車銷售有有限公司（（紅旗））廣州本田有有限公司（（雅閣）神龍汽車有有限公司（（富康）天津汽車工工業(yè)銷售有有限公司（（夏利））上海大眾汽汽車公司營營銷總部展覽/會展展公司TMN蒙哥馬利展展覽集團法蘭克福展展覽公司荷蘭皇家展展覽集團汽車物流區(qū)區(qū)天地物流（（TNT）安吉汽車物物流有限公公司33汽車研發(fā)管管理培訓區(qū)區(qū)根據(jù)分析，，我們初步步得出了第第一階段吸吸引的潛潛在關鍵駐駐商重點目目標（續(xù)））汽車零配件件供應商研研發(fā)中心：：德爾福研發(fā)發(fā)中心延峰–維世世通研發(fā)中中心江森研發(fā)中中心法里奧研發(fā)發(fā)中心Michelin研發(fā)中心Littlefuse工程中心汽車高等教教育：清華大學汽汽車工程系系同濟大學汽汽車工程系系吉林工業(yè)大大學汽車工工程學院美國密歇根根大學汽車車研究學院院澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學學獨立汽車研研發(fā)、測試試機構(gòu)：PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineeringAtlasWeathering服務中心英國汽車工工業(yè)研發(fā)協(xié)協(xié)會（MIRA））中國汽車研研發(fā)機構(gòu)：：華晨集團汽汽車研發(fā)中中心上海汽車工工業(yè)集團研研發(fā)中心汽車城主題題公園迪斯尼Viacom新鎮(zhèn)公共活活動中心麥當勞嘉定小籠包包子店華聯(lián)超市星巴克咖啡啡店假日酒店汽車旅館環(huán)球影城時代華納34招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：整車制造廠廠商品牌中中心世界主要著著名汽車品品牌通用（Buick,Saab,Opel,Cadillac)福特（Lincoln,LandRover,Jaguar,Mazda,Volvo,AstonMartin)戴姆勒–克克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)豐田（Lexus,Toyota)大眾（Audi,Volkswagen,Lamborghini,Bently,

Rolls-Royce)本田（Honda,Acura））日產(chǎn)/雷諾諾（Nissan,Renault）菲亞特（Fiat,Ferrari）標致/雪鐵鐵龍（Citroen,Peugeot））寶馬（BMW）寶時捷（Porsche）品牌是否對對中國消費費者/旅游游者有很大大吸引力？？是否將中國國作為其市市場發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略重點？？是否有良好好財務狀況況？通用福特戴姆勒–克克萊斯勒豐田大眾本田菲亞特保時捷寶馬上海國際汽汽車城是否否與其有便便捷的溝通通渠道？或是否將上海海作為其在在中國業(yè)務務發(fā)展的重重點？大眾（Audi,Volkswagen,Jetta,Lamborghini,Bently,Rolls-Royce)通用（Buick,Saab,Opel,Cardillac)豐田（Lexus,Toyota)寶馬（BMW）戴姆勒–克克萊斯勒（Mercedes-Benz,Chrysler,Jeep,Smart,Dodge)第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否2495假定政策允允許外資汽汽車代理商商在汽車城城內(nèi)有汽車車經(jīng)銷權資料來源:Fortune500企業(yè)排名；；公司財務務年報；公公司網(wǎng)頁；；麥肯錫分分析**35招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：國國產(chǎn)汽車制制造廠商銷銷售公司國內(nèi)主要整整車制造廠廠商及銷售售公司轎車上海大眾銷銷售公司一汽大眾銷銷售公司天津汽車工工業(yè)銷售有有限公司長安汽車集集團銷售公公司廣州本田汽汽車公司神龍汽車有有限公司上海通用汽汽車公司一汽貿(mào)易轎轎車銷售有有限公司哈爾濱哈飛飛汽車制造造有限公司司長安汽車集集團銷售公公司昌河飛機工工業(yè)集團銷銷售公司面包車沈陽金杯客客車制造有有限公司躍進汽車集集團貿(mào)易公公司安徽江淮汽汽車集團公公司客貨兩用車車柳州五菱汽汽車公司長安汽車集集團銷售公公司哈爾濱哈飛飛汽車制造造有限公司司產(chǎn)品是否有有競爭力和和持續(xù)發(fā)展展能力？企業(yè)的銷售售和財務狀狀況如何?上海大眾銷銷售公司一汽大眾銷銷售公司廣州本田有有限公司神龍汽車有有限公司上海通用汽汽車公司一汽貿(mào)易轎轎車銷售有有限公司天津汽車工工業(yè)銷售有有限公司哈爾濱哈飛飛汽車制造造有限公司司長安汽車集集團銷售公公司沈陽金杯客客車制造有有限公司柳州五菱汽汽車公司是否將上海海作為其拓拓展市場的的重要基地地？或上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？上海大眾銷銷售公司（（桑塔納、、帕薩特））上海通用汽汽車公司（（別克）一汽大眾銷銷售公司（（捷達、奧奧迪）一汽貿(mào)易轎轎車銷售有有限公司（（紅旗）廣州本田有有限公司（（雅閣）神龍汽車有有限公司（（富康）天津汽車工工業(yè)銷售有有限公司（（夏利）第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引是第一步篩選選第二步篩選選是否41176否第三階段重重點吸引資料來源: 中國汽汽車工業(yè)年年鑒；公司司年報；麥麥肯錫分析析36招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：會會展、展覽覽公司世界領先展展覽公司及及汽車博物物館REED展覽公司聯(lián)合新聞和和媒體展覽覽公司展覽促銷公公司CES展覽服務公公司杜塞爾多夫夫展覽公司司法蘭克福展展覽公司漢諾威科隆展覽集集團TMN蒙哥馬利展展覽集團荷蘭皇家展展覽集團是否具有領領先的管理理水平？是否具有組組辦、經(jīng)營營與汽車行行業(yè)相關展展示/博覽覽的經(jīng)驗？？TMN蒙哥馬利展展覽集團漢諾威法蘭克福展展覽公司荷蘭皇家展展覽集團是否具有在在中國開展展業(yè)務的經(jīng)經(jīng)驗？是否把中國國作為一個個戰(zhàn)略發(fā)展展重點區(qū)域域？是否在上海海及周邊地地區(qū)還沒有有展覽場地地、設施？？TMN蒙哥馬利展展覽集團法蘭克福展展覽公司荷蘭皇家展展覽集團第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否6143資料來源: 公司網(wǎng)網(wǎng)頁；年度度報告；麥麥肯錫分析析37招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車博物館館世界著名汽汽車博物館館汽車與技術術博物館奔馳汽車博博物館寶馬汽車博博物館保時捷汽車車博物館羅素·比比洋科汽汽車博物館館亨利·福福特博物物館彼得森汽車車博物館佛羅汽車博博物館國家汽車博博物館英國公路運運輸博物館館傳統(tǒng)汽車中中心黑恩斯汽車車博物館明星名車博博物館法國國家汽汽車博物館館豐田汽車博博物館本田賽車園園汽車博覽覽館日本法拉利利藝術博物物館Abarth展覽館是否具有領領先的管理理水平？是否在行業(yè)業(yè)中具有卓卓越聲譽？？汽車與技術術博物館奔馳汽車博博物館寶馬汽車博博物館保時捷汽車車博物館亨利·福福特博物物館彼得森汽車車博物館國家汽車博博物館英國公路運運輸博物館館黑恩斯汽車車博物館明星名車博博物館法國國家汽汽車博物館館豐田汽車博博物館本田賽車園園汽車博覽覽館日本法拉利利藝術博物物館Abarth展覽館與汽車城中中品牌中心心內(nèi)容沒有有重復？是否具有獨獨特、有吸吸引力的汽汽車展示？？汽車與技術術博物館亨利·福福特博物物館英國公路運運輸博物館館黑恩斯汽車車博物館明星名車博博物館法國國家汽汽車博物館館Abarth展覽館第一階段重重點吸引引是第一步篩選選第二步篩選選是否否38157第二階段重重點吸引第三階段重重點吸引資料來源: 麥肯錫錫分析；汽汽車博物館館協(xié)會；相相關網(wǎng)頁38招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：行行業(yè)協(xié)會主要汽車相相關行業(yè)協(xié)協(xié)會中國汽車工工業(yè)協(xié)會中國交通協(xié)協(xié)會中國汽車工工程協(xié)會中國汽車企企業(yè)家俱樂樂部中國物資流流通協(xié)會中國汽車工工業(yè)科技進進步獎勵基基金會是否與政府府關系密切切？是否對汽車車工業(yè)的行行業(yè)政策有有很大影響響力？中國汽車工工業(yè)協(xié)會中國汽車工工程學會中國汽車企企業(yè)家俱樂樂部中國交通協(xié)協(xié)會中國物資流流通協(xié)會中國汽車工工業(yè)科技進進步獎勵基基金會是否對汽車車城成為汽汽車工業(yè)中中心影響很很大？或上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？中國汽車工工業(yè)協(xié)會第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否561資料來源: 中國汽汽車工業(yè)年年鑒；麥肯肯錫分析39招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車物流服服務商國內(nèi)外主要要汽車物流流服務商天地物流（（TNT)安達美集物流（（APL）安吉汽車物物流有限公公司Danzas-AELSinotransPGLogisticsEASExel物流Penske物流Ryder綜合物流UPS物流Schenker物流是否將汽車車物流作為為其業(yè)務的的重要組成成部分？是否將拓展展中國市場場作為其發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略的的重要組成成部分？是否有良好好的財務狀狀況？天地物流(TNT)安吉汽車物物流有限公公司中外運(Sinotrans)美集物流（（APL）安達EASRyder綜合物流Exel上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？或是否有在中中國拓展業(yè)業(yè)務的成功功經(jīng)驗？天地物流(TNT)安吉汽車物物流有限公公司第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否5628資料來源: 麥肯錫錫分析；公公司年報40招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車供應商商研發(fā)機構(gòu)構(gòu)主要汽車零零配件供應應商研發(fā)機機構(gòu)一類供應商商研發(fā)中心心德爾福（Delphi）延峰–維世世通(Visteon)博世（Bosch）法里奧（Valeo）李爾（Lear））電裝（Denso）江森（JohnsonControls））戴納(Dana)其他供應商商研發(fā)中心心FreudenbergandNokIntermetCorp.WoodbridgeGroupStoneridgeInc.IllinoisToolWorksLittlefuse康明斯（Cummins）Z.F.MichelinGoodyearBridgestone/Fivestone國內(nèi)汽車研研發(fā)中心華晨集團汽汽車研發(fā)中中心上海汽車技技術中心泛亞汽車技技術中心有有限公司長春汽車研研究所中國汽車技技術研究中中心機械部第九九設計研究究院東風汽車工工程研究院院天津汽車研研究所重慶汽車研研究所重型汽車技技術發(fā)展中中心丹東客車研研究所躍進汽車技技術中心第一汽車集集團公司工工藝研究所所是否在中國國有較大規(guī)規(guī)模業(yè)務？？是否有高水水平的研發(fā)發(fā)人員和設設備？是否具有較較高R&D投入?德爾福(Delphi)延峰–維世世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)博世(Bosch)戴納(Dana)電裝(Denso)李爾(Lear)康明斯(Cummins)Z.F.LittlelefuseMichelinGoodyearBridgestone/Firestone華晨上海汽車工工業(yè)集團研研發(fā)中心中國汽車技技術研究中中心是否與上海海大眾有密密切業(yè)務聯(lián)聯(lián)系？供應商是否否位于安亭亭或其周邊邊地區(qū)？或是否將拓展展在中國業(yè)業(yè)務作為戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展重重點?德爾福(Delphi)延峰–維世世通(Visteon)江森(JohnsonControls)法里奧(Valeo)LittlefuseMichelin華晨上海汽車工工業(yè)集團研研發(fā)中心第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否159817上海國際汽汽車城在土土地使用、、稅收、配配套設施、、研發(fā)環(huán)境境等方面能能提供比別別的地區(qū)更更為優(yōu)越的的條件資料來源: 公司財財務年報；；PWC報告；麥肯肯錫分析**41招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：獨獨立汽車研研發(fā)機構(gòu)主要汽車配配件供應商商和獨立的的汽車研發(fā)發(fā)機構(gòu)獨立汽車研研發(fā)機構(gòu)RicardoAVLTWRKarmannPininfarinaHoldesignBerfonePorscheEngineeringLotusEngineeringFEVSDPMatraAutoEDAGStolaHeuliezBertrandfCosworthEngineering是否有高水水平的研發(fā)發(fā)實力和成成功記錄？？是否在同業(yè)業(yè)中具有領領先的地位位？是否有較大大的研發(fā)投投入？獨立汽車研研發(fā)機構(gòu)RicardoAVLItaldesignTWRKarmannPininfarinaBertonePorscheEngineeringEDAGStolaCosworthEngineering獨立汽車測測試機構(gòu)西南研究院院內(nèi)華達汽車車測試中心心密歇根測試試中心ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工工業(yè)研究協(xié)協(xié)會（MIRA））是否將中國國作為其戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展重重點地區(qū)之之一？或是否有在中中國開展業(yè)業(yè)務經(jīng)驗？？或是否在世界界不同地區(qū)區(qū)都有業(yè)務務？獨立汽車研研發(fā)機構(gòu)PininfarinaRicardoItaldesignCosworthEngineering獨立汽車測測試機構(gòu)ALTASWEATHER-ING服務中心英國汽車工工業(yè)研究協(xié)協(xié)會（MIRA））獨立汽車測測試機構(gòu)內(nèi)華達汽車車測試中心心（NATC））西南研究院院英國汽車工工業(yè)研究協(xié)協(xié)會（MIRA））Qualtest密歇根測試試中心ACT測試實驗室室ALTASWEATHER-ING服務中心第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否816610*資料來源: 公司網(wǎng)網(wǎng)頁；PWC公司報告；麥肯肯錫分析上海國際汽汽車城在土土地使用、、稅收、配配套設施、、研發(fā)環(huán)境境等方面能能提供比別別的地區(qū)更更為優(yōu)越的的條件*42招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車高等教教育國內(nèi)外主要要汽車大學學清華大學汽汽車工程系系交通大學汽汽車工程系系吉林工業(yè)大大學汽車工工程學院同濟大學汽汽車學院上海工程技技術大學汽汽車學院北京理工大大學車輛與與交通學院院湖北汽車工工業(yè)學院江蘇理工大大學汽車與與交通工程程學院河北工業(yè)大大學車輛工工程系長春汽車工工業(yè)高等專?？茖W校武漢汽車工工業(yè)大學華南理工大大學交通學學院汽車工工程系四川工業(yè)學學院汽車與與交通工程程系美國/密歇歇根大學（（汽車交通通研究學院院）美國威斯康康星大學（（汽車工業(yè)業(yè)研究中心心）英國卡迪夫夫大學（汽汽車工業(yè)研研究中心））美國麻省理理工學院（（國際汽車車系）德國RWTH-AACHEN（汽車工程程學院）艾佛瑞大學學（國際汽汽車工業(yè)和和員工研究究項目）澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學學（RMIT機械和制造造工程）Monash大學（機械械工程學））日本東京大大學國立臺北科科技大學國立屏東科科技大學與汽車相關關科系是否否有強大的的教學和科科研隊伍？？是否有卓越越的學校聲聲譽?清華大學汽汽車工程系系同濟大學汽汽車學院交大汽車工工程系吉林工業(yè)大大學汽車工工程學院美國密歇根根

大學汽汽車研究究學院英國卡迪夫夫大學美國威斯康康星大學美國麻省理理工學院德國RWTH-AACHEN澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學學（RMIT機械和制造造工程）上海國際汽汽車城與其其是否有便便捷的溝通通渠道？或是否有在上上海建立或或擴展汽車車教學、科科研基地的的迫切要求求？或是否有在中中國辦學的的經(jīng)驗？清華大學汽汽車工程系系同濟大學汽汽車學院吉林工業(yè)大大學汽車工工程學院美國密歇根根

大學汽汽車研究究學院澳大利亞皇皇家墨爾本本理工大學學第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否145510資料來源: 中國汽汽車工業(yè)年年鑒；學校校網(wǎng)頁；麥麥肯錫分析析43招商引資篩篩選及優(yōu)先先綜合排序序詳述：汽汽車城主題題公園經(jīng)營營商世界領先主主題公園經(jīng)經(jīng)營商主題公園迪斯尼（迪迪斯尼樂園園）Viacom（派拉蒙電影影主題公園園）環(huán)球影城（（環(huán)球影城城）香港賽馬會會（海洋公公園）AnheuserBusch

（海洋世界））Accor（Asterix主題公園））ZDF（ZDF電視主題公公園）游樂場時代華納（（SixFlags游樂場）日本三井不不動產(chǎn)（室室內(nèi)滑雪場場）Lotte（娛樂公司））Lego（（Legoland兒童樂園））日本本田賽賽車主題公公園品牌是否有有全球范圍圍的知名度度與號召力力？是否有在中中國開展業(yè)業(yè)務的成功功記錄？是否具有開開發(fā)、建設設、管理主主題公園的的成功記錄錄？迪斯尼Viacom環(huán)球影城香港賽馬會會AnheuserBusch時代華納是否有相關關湖區(qū)、水水景開發(fā)管管理經(jīng)驗？？或是否將中國國作為業(yè)務務發(fā)展戰(zhàn)略略重點地區(qū)區(qū)？迪斯尼Viacom環(huán)球影城時代華納第二階段重重點吸引第一階段重重點吸引引第三階段重重點吸引是否第一步篩選選第二步篩選選是否6246資料來源: 公司年年報；網(wǎng)址；麥肯錫分分析44制定潛在關關鍵駐商招招商文件的的第一步：：描述上上海國際汽汽車城的宏宏觀發(fā)展目目標*包括零配件件生產(chǎn)資料來源: 中國汽汽車年鑒2000；；中國汽車車統(tǒng)計2001；麥麥肯錫分析析中國汽車工工業(yè)具有巨巨大的增長長潛力上海國際汽汽車城將成成為中國汽汽車產(chǎn)業(yè)文文化新的重重要中心200020052010銷售額十億元（百百分比）220380560200020052010客車卡車轎車銷售量百萬輛（百百分比）294457373124192534%2.103.905.80CAGR=13%CAGR=9%CAGR=12%CAGR=8%上海國際汽汽車城汽車貿(mào)易汽車交易總總額120–200億元，貢貢獻GDP9––15億元汽車研發(fā)吸引5–10家汽車車整車制造造商、一類類供應商的的研發(fā)中心心及國際領領先的獨立立研發(fā)機構(gòu)構(gòu)入駐汽車旅游創(chuàng)造收入25–35億元，貢貢獻GDP7–11億億元吸引人流600–700萬左左右汽車物流第三方物流流創(chuàng)造收入入15–30億元，，貢獻GDP8–18億元汽車制造上海大眾創(chuàng)創(chuàng)造產(chǎn)值400–550億元元*45制定潛在關關鍵駐商招招商文件第第二步：闡闡述

汽車車城對潛在在駐商的價價值定位關建駐商的的價值充足的資金金具有世界領領先水平的的技能卓越的品牌牌眾多的就業(yè)業(yè)機會強大的社區(qū)區(qū)發(fā)展動力力上海國際汽汽車城的價價值優(yōu)越的市場場環(huán)境低廉的運營營成本完善的服務務和配套設設施集中的汽車車工業(yè)和汽汽車消費信信息政府的優(yōu)惠惠政策聚焦焦支持良好的生活活環(huán)境46制定潛在關關鍵駐商招招商文件第第三步：利利用

財務務模型演示示業(yè)務發(fā)展展藍圖汽車經(jīng)銷商舉例資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析銷售收入百萬元凈利潤百萬元現(xiàn)金流百萬元-20投資資本回回報率%0203040506020304050647在制定招商商方案及文文件的基礎礎上，應根根據(jù)

重點點對潛在關關鍵駐商展展開接觸與與談判時間接觸、溝通調(diào)整招商優(yōu)先順序深入談判修改招商方案達成協(xié)議主要工作決策者輔助人員依據(jù)所確定定的潛在關關鍵駐商的的優(yōu)先順序序和可能的的角色分別別確定溝通通對象和聯(lián)聯(lián)系人進行初步聯(lián)聯(lián)系和接觸觸闡述國際汽汽車城對于于目標關建建駐商的價價值定位聽取關鍵駐駐商的要求求和條件汽車城發(fā)展展公司總經(jīng)經(jīng)理發(fā)展公司招招商引資業(yè)業(yè)務負責人人根據(jù)初步接接觸結(jié)果調(diào)調(diào)整原定目目標關鍵駐駐商的優(yōu)先先順序調(diào)整和細化化必要的政政府政策確定下一步步談判的時時間、地點點、主題和和參加人員員汽車城發(fā)展展公司總經(jīng)經(jīng)理發(fā)展公司招招商引資業(yè)業(yè)務負責人人與目標駐商商進行協(xié)商商、會談明確雙方的的責任和義義務確定具體的的財務安排排條款制定項目的的具體時間間安排汽車城發(fā)展展公司總經(jīng)經(jīng)理或總經(jīng)經(jīng)理指定談談判人員招商引資業(yè)業(yè)務負責人人根據(jù)會談情情況修改、、調(diào)整招商商引資方案案和文件進行新一輪輪談判制定合作意意向書汽車城發(fā)展展公司總經(jīng)經(jīng)理或總經(jīng)經(jīng)理指定談談判人員招商引資業(yè)業(yè)務負責人人就關鍵駐商商入駐汽車車城的方式式、條件、、利益分配配等達成具具體協(xié)議由相關律師師、會計師師、公證人人等對正式式文件進行行審議簽署正式文文件汽車城發(fā)展展公司總經(jīng)經(jīng)理重大項目由由發(fā)展公司司董事會決決策有關律師、、會計師、、公證人招商引資業(yè)業(yè)務負責人人3–4周數(shù)周–數(shù)月月1–4周1周48今天匯報內(nèi)內(nèi)容上海國際汽汽車城核心心貿(mào)易區(qū)的的功能定位位及布局設設計上海國際汽汽車城關鍵鍵駐商分析析以及招商商引資初步步方案上海國際汽汽車城商業(yè)業(yè)模式及財財務分析上海國際汽汽車城政策策分析及要要求初探第三階段工工作成果49上海國際汽汽車城商業(yè)業(yè)模式及財財務分析是是在三個不不同層次次展開的分析層次上海國際汽汽車城總體投入產(chǎn)產(chǎn)出分析發(fā)展有限公公司的商業(yè)模式及及財務分析析針對具體潛潛在駐商的財務務分析分析內(nèi)容上海國際汽汽車城核心心貿(mào)易區(qū)的的總銷售收收入核心貿(mào)易區(qū)區(qū)的總投資資額各個功能區(qū)區(qū)的具體投投資額上海國際汽汽車城發(fā)展展有限公司司可能的商商業(yè)模式不同商業(yè)模模式有形及及無形回報報的評估發(fā)展有限公公司組合商商業(yè)模式的的財務及運運作機制分分析具體潛在駐駐商在不同同土地成本本和稅率情情景下的收收入、成本本、凈利潤潤和現(xiàn)金流流分析具體潛在駐駐商在不同同土地成本本和稅率情情景下的投投資資本回回報率分析析具體潛在駐駐商在不同同土地成本本下的投資資額分析50到2010年，上海海國際汽車車城核心貿(mào)貿(mào)易區(qū)的總總

銷售收收入預計將將達到140-200億元人民幣幣銷售收入人民幣億元元，百分比比目前安亭地地區(qū)20062010汽車貿(mào)易展展示區(qū)新鎮(zhèn)公共活活動中心研發(fā)管理培培訓區(qū)*第三方物流流園區(qū)主題公園*銷售收入來來自于第三三方對外服服務，不包包括對內(nèi)部部分資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析15–2080–120140–20051到2010年，核心心貿(mào)易區(qū)的的總投資額額預計將達達到近140億元人民幣幣投資額人民幣億元元總投資汽車城公園園第三方物流區(qū)研發(fā)管理培訓區(qū)新鎮(zhèn)公共活活動中心汽車貿(mào)易展展示區(qū)基礎設施（（輕軌）可能的資金金來源政府企業(yè)100%0%資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析201912493515%85%<5%>95%15%85%13725%95%65%35%521.汽車車貿(mào)易展示示區(qū)的具體體投資額百萬元人民民幣汽車體驗園品牌中心–高檔商貿(mào)服務中中心汽車博物館二手車市場場經(jīng)銷商3S店數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來源1520企業(yè)50300會展中心品牌中心–特種總投資140企業(yè)1820企業(yè)1175企業(yè)150企業(yè)815企業(yè)210企業(yè)3100政府/私人人投資資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析4017512020300汽車集中交交易市場1100企業(yè)1008201,925532.新鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共活動動中心的具具體投資額額加油站高檔專賣店便利店/藥藥店大型商場電影院酒店(2–3星星)酒吧數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來源255企業(yè)110高檔娛樂城寫字樓總投資55企業(yè)110企業(yè)180企業(yè)30.3企業(yè)2150企業(yè)1400企業(yè)1160企業(yè)12企業(yè)251080120電信局100.5企業(yè)資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析百萬元人民民幣警察局160消防站230018政府120政府84001,173550酒店(4–5星星)150企業(yè)超市212企業(yè)54獨立研究開發(fā)商1400企業(yè)供應商研發(fā)中心3.研發(fā)發(fā)管理培訓訓區(qū)的具體體投資額體育館職業(yè)培訓中中心/?？瓶茖W校創(chuàng)新企業(yè)園認證測試中心上汽技術中心數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來源1245企業(yè)425245大學汽車系總投資10250企業(yè)585企業(yè)2400政府2220企業(yè)110企業(yè)1100政府/企業(yè)業(yè)800100資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析百萬元人民民幣4002,500440104,920554.第三三方物流區(qū)區(qū)的具體投投資額加油站出廠物流中心（整車）保稅倉庫數(shù)量單一投資額額（包括土土地）可能的資金金來源110政府6010進廠物流中心（零配件））總投資230企業(yè)110企業(yè)12企業(yè)資料來源: 訪談；；文獻檢索索；麥肯錫錫分析百萬元人民民幣物流運營中中心240企業(yè)102801653卡車停車場13企業(yè)56當?shù)卣畯膬r值鏈的的分析出發(fā)發(fā)，商業(yè)實實體參與區(qū)區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項項目的開發(fā)發(fā)建設，通通常有四種種可能的商商業(yè)模式區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項項目價值鏈鏈主要涉及的工作可能參與的工作市政基礎設設施建設七七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資向土地所有有人收購土土地把土地出售售/轉(zhuǎn)讓給給房地產(chǎn)開開發(fā)商或駐駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)代理商商運營管理商商進行宣傳及及談判等工工作以吸引引開發(fā)商/駐商來進進行土地開開發(fā)在所購土地地上規(guī)劃并并建造房地地產(chǎn)等項目目把所建房地地產(chǎn)等項目目出售/出出租給駐商商進行宣傳及及談判等工工作以吸引引駐商來購購買/租用用已開發(fā)的的房產(chǎn)等項項目負責日常的的運營、維維修及其它它管理土地經(jīng)紀商商資料來源: 麥肯錫錫分析幫助開發(fā)商商/駐商規(guī)規(guī)劃總體及及單一項目目的建設57不同的商業(yè)業(yè)模式有不不同的關鍵鍵成功要素素融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀商商房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)代理商商運營管理商商政府關系資料來源: 麥肯錫錫分析58案例分析一一：德國Wolfsburg市政府與德德國

大眾眾汽車公司司共同投資資成立了WolfsburgAG發(fā)展公司，，負責汽車車城的開發(fā)發(fā)規(guī)劃及相相關工作500萬德國馬克克啟動資金金Wolfsburg市政府大眾汽車公公司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應商園區(qū)區(qū)主題公園與與冒險樂園人力資源服務機構(gòu)50%50%100%500萬德國馬克克啟動資金金100%投入8.5億德國馬馬克資料來源:Wolfsburg汽車城文件件；訪談Autostadt特大型品牌牌中心各類項目$$$$其他投資者者/關鍵駐駐商其他投資者者/關鍵駐駐商其他投資者者/關鍵駐駐商大眾汽車公公司其他投資者者/關鍵駐駐商59WolfsburgAG發(fā)展公司、、當?shù)卣退饺送锻顿Y者/開發(fā)商具具有不同的的獲取成功功的條件最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司當?shù)卣聡蟊娖渌饺送锻顿Y者/開開發(fā)商N/A相關機構(gòu)資料來源: 麥肯錫錫分析融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商商政府關系60土地經(jīng)紀商商因而在Wolfsburg汽車城的開開發(fā)建設中中擔任了不不同的角角色商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)代理商商運營管理商商區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項項目價值鏈鏈德國大眾汽汽車公司與當?shù)卣餐瑒?chuàng)建建WolfsburgAG發(fā)展公司是Autostadt項目的全權權投資者（（共8.5億德國馬馬克投資）），建設多多個品牌中中心及交易易、游樂、、服務設施施為后續(xù)某些些單個項目目投資，包包括為WolfsburgAG孵化的一些些小型新技技術企業(yè)提提供從5萬萬–3百萬歐元不不等的風險險投資其他私人投投資者/開開發(fā)商為單個項目目競標、投投資開發(fā)建設WolfsburgAG發(fā)展公司總體籌劃汽汽車城四大大功能區(qū)域域（科研與與創(chuàng)業(yè)園區(qū)區(qū)、供應商商園區(qū)、主主題公園與與冒險樂園園、人力資資源服務機機構(gòu)）數(shù)十十個項目為每個項目目招商引資資，包括組組織競標、、規(guī)劃等在汽車城規(guī)規(guī)劃、開發(fā)發(fā)和建設過過程中協(xié)調(diào)調(diào)各方利益益WolfsburgAG發(fā)展公司管理汽車城城中各功能能區(qū)為汽車城中中駐商提供供人力資源源中介服務務孵化小型新新技術企業(yè)業(yè)（40––50%與與汽車直接接相關）其他私人投投資者/開開發(fā)商負責日常運運營、維修修和管理市政基礎設施建設七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資Wolfsburg當?shù)卣畡?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司征用土地，，并進行開開發(fā)和基礎礎設施改造造為汽車城入入駐公司、、機構(gòu)等提提供廉價土土地為汽車城駐駐商提供優(yōu)優(yōu)惠的稅收收及其他政政策對某些項目目進行直接接投資如在在科研園區(qū)區(qū)投資1.2億德國國馬克，投投資5,700萬馬馬克用于興興建體育場場等WolfsburgAG發(fā)展公司出租辦公大大樓資料來源: 麥肯錫錫分析；訪訪談德國大眾汽汽車公司其他私人投投資者/開開發(fā)商WolfsburgAG發(fā)展公司其他私人投投資者/開開發(fā)商61Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司、、

當?shù)卣?、德國國大眾汽車車公司和其其他私人投投資者/開開發(fā)商都帶帶來了很好好的回報人力資源中中介服務提提供每年約約1千萬歐歐元的收入入（占WolfsburgAG發(fā)展公司每每年總收入入95%以以上），其其他少量收收入來源于于房租、管管理費及咨咨詢籌劃收收費預計從孵化化成功的新新技術企業(yè)業(yè)中能獲得得可觀利益益WolfsburgAG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的的11,000個就就業(yè)機會，，使當?shù)厥I(yè)率從17%降至至10%以以下政府稅收增增長汽車城帶動動當?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展，環(huán)環(huán)境改善，，重新塑造造了Wolfsburg市作為德國國汽車工業(yè)業(yè)中心的新新形象當?shù)卣磕昙s5千千萬馬克的的Autostadt門票收入（（每年游客客超過2百百萬，除部部分是VW客人而免費費外，人均均票價24馬克）－－跟8.5億馬克克的投資及及每年運營營成本相比比，門票收收入是微小小的更重要的是是，汽車城城成為大眾眾公司宣揚揚其品牌和和歷史，推推介其產(chǎn)品品，提升企企業(yè)形象的的重要窗口口德國大眾單個項目經(jīng)經(jīng)濟收益成為具有一一流水平的的汽車城的的一部分，，有助提高高私人投資資者/開發(fā)發(fā)商各自的的品牌形象象其它私人投資者/開開發(fā)商資料來源: 麥肯錫錫分析；訪訪談62案例分析二二：美國洛洛杉磯Cerritos市政府專門門

成立了了地區(qū)開發(fā)發(fā)署（RedevelopmentAgency）），負責汽車廣廣場的開發(fā)發(fā)和建設Cerritos市政委員會會地區(qū)開發(fā)署署土地開發(fā)區(qū)域規(guī)劃園區(qū)建設經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商經(jīng)銷商3S店…………單一項目投投資資料來源: 麥肯錫錫分析經(jīng)銷商協(xié)會會63Cerritos市政府地區(qū)區(qū)開發(fā)署和和入駐汽車車經(jīng)銷商/

經(jīng)銷商商協(xié)會具備備了不同的的獲取成功功的條件Cerritos市政府地區(qū)區(qū)開發(fā)署汽車經(jīng)銷商商/經(jīng)銷商商協(xié)會N/A資料來源: 麥肯錫錫分析融資能力項目管理市場營銷/關鍵駐商商政府關系最好最差64因而在Cerritos汽車廣場的的開發(fā)建設設中扮演了了

不同的的角色土地經(jīng)紀商商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)代理商商運營管理商商區(qū)域經(jīng)濟/房地產(chǎn)項項目價值鏈鏈汽車