北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析概述

40/40目錄TOC\o"1-4"\h\z第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展時(shí)機(jī) 4一、促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)展的要緊因素 41、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng) 42、北京商業(yè)的全面進(jìn)展 43、進(jìn)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施 44、市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng) 45、區(qū)域商圈的功能變化 46、重大事件的突發(fā)阻礙 57、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化 58、消費(fèi)投資的逐漸理性 5二、引起快速升溫的直接緣故 51、投資轉(zhuǎn)移 52、需求拉動(dòng) 53、利益驅(qū)動(dòng) 64、運(yùn)作靈活 6第二章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì) 6一、整體市場(chǎng) 6（一）市場(chǎng)概況 61、全國(guó)市場(chǎng) 62、北京市場(chǎng) 7（二）要緊情況 81、市場(chǎng)供給 82、市場(chǎng)需求 83、市場(chǎng)行情（資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)） 84、運(yùn)作方式 105、價(jià)格分布 106、項(xiàng)目分布 10二、區(qū)域市場(chǎng) 11（一）CBD地區(qū) 111、供給方面 112、新舊要緊項(xiàng)目 113、需求方面 124、市場(chǎng)形勢(shì) 12（二）中關(guān)村 131、中國(guó)硅谷助推投資熱潮 132、供求關(guān)系決定市場(chǎng)高價(jià) 133、住宅底商有利可圖 134、

中小投資者不容忽視 13（三）亞運(yùn)村 141、供需矛盾突出 142、市場(chǎng)持續(xù)熱銷 14（四）南城地區(qū) 141、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模 142、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn) 153、三大城區(qū)廣匯商機(jī) 15第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的以后趨勢(shì) 15一、北京商業(yè)的規(guī)劃進(jìn)展 15（一）北京“十五”期間商業(yè)進(jìn)展規(guī)劃 151、進(jìn)展差不多目標(biāo) 152、商業(yè)進(jìn)展重點(diǎn) 163、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn) 16（二）區(qū)域規(guī)劃情況 161、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。 162、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、進(jìn)展、同步、預(yù)留。 163、社區(qū)商業(yè)中心。 164、特色商業(yè)街。 17（三）北京商業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì) 171、北京的流通業(yè) 172、北京的商業(yè)街 173、北京的零售業(yè) 17二、市場(chǎng)存在的問題現(xiàn)象 18（一）自身不足 181、開發(fā)資金匱乏。 182、復(fù)合人才稀缺。 183、軟硬件不配套。 184、治理服務(wù)滯后。 18（二）市場(chǎng)表現(xiàn) 181、要緊問題 182、具體現(xiàn)象 19三、市場(chǎng)進(jìn)展的以后態(tài)勢(shì) 19（一）差不多態(tài)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚攏擴(kuò)散 191、兩個(gè)要緊外在因素 192、兩個(gè)要緊的內(nèi)在因素： 19（二）總體趨勢(shì) 201、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。 202、需求方面：穩(wěn)中趨旺。 203、區(qū)域分布：多中心化。 204、市場(chǎng)價(jià)格：先升后降 20（三）投資重點(diǎn) 211、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓舞的4大類 212、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū) 213、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè) 214、重點(diǎn)類型：臨街底商 21第四章北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討 21一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述 21（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避 211、經(jīng)營(yíng)模式。 222、合作方式。 223、規(guī)劃設(shè)計(jì)。 224、商圈需求。 22（二）投資的差不多考慮 221、商圈的規(guī)模 222、商圈的變動(dòng) 223、主力店效應(yīng) 234、廣場(chǎng)和人氣 235、品牌店效應(yīng) 236、地理位置 237、商鋪的通用性 238、周邊的價(jià)格水平 23二、商業(yè)地產(chǎn)的簡(jiǎn)單考慮 23考慮一：商業(yè)定位 23考慮二：商業(yè)物業(yè)的治理 24考慮三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng) 24考慮四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模 24考慮五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接 24

北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展時(shí)機(jī)對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展時(shí)機(jī)，差不多推斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)展的要緊因素下列因素，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的基石，有力地促進(jìn)了市場(chǎng)進(jìn)展。1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)北京快速進(jìn)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等）穩(wěn)步增長(zhǎng)或優(yōu)化，商業(yè)進(jìn)展空間日益寬敞，居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，新一輪的投資消費(fèi)升級(jí)已展開，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。2、北京商業(yè)的全面進(jìn)展首先，市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步進(jìn)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的時(shí)期，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。3、進(jìn)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施都市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)進(jìn)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與進(jìn)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。4、市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)市場(chǎng)的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤(rùn)的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號(hào)文等政策的深遠(yuǎn)阻礙，都促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對(duì)剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。5、區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商業(yè)功能（商鋪）、商務(wù)功能（辦公樓）的有機(jī)結(jié)合。隨著北京都市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快，各商圈居住及商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對(duì)商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙將持續(xù)增強(qiáng)。6、重大事件的突發(fā)阻礙奧運(yùn)、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，阻礙長(zhǎng)期深遠(yuǎn)。而非典疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場(chǎng)的進(jìn)展，同時(shí)非典后各項(xiàng)鼓舞優(yōu)惠政策的及時(shí)出臺(tái)，不但使市場(chǎng)復(fù)蘇迅速，而且對(duì)市場(chǎng)的今后進(jìn)展也產(chǎn)生了積極阻礙。7、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化一方面，北京是外資投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，國(guó)外投資者普遍看好立即全面開放的中國(guó)市場(chǎng)及其巨大的進(jìn)展?jié)摿?，作為首都，北京自然是熱點(diǎn)；另一方面，北京也是內(nèi)地投資熱點(diǎn)地區(qū)之一，內(nèi)資企業(yè)加快進(jìn)京步伐，民間投資漸成規(guī)模之勢(shì)。上述兩方面都直接或間接促進(jìn)了北京商業(yè)的繁榮和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展。8、消費(fèi)投資的逐漸理性以往幾次消費(fèi)投資熱潮的經(jīng)歷教訓(xùn)，使市場(chǎng)的消費(fèi)需求及投資行為日趨理性、成熟，從而有利于北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)今后的規(guī)范進(jìn)展和逐步成熟。二、引起快速升溫的直接緣故下列緣故，直接引起了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫，成為了市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。1、投資轉(zhuǎn)移隨著北京住宅、寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇和利潤(rùn)的公開透明，加之投資渠道的單一狹窄及股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇，使商業(yè)地產(chǎn)漸成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種新的理財(cái)方式。同時(shí)，房地產(chǎn)投資一般都經(jīng)歷了從住宅到寫字樓再到商鋪的進(jìn)展歷程，商業(yè)地產(chǎn)（開發(fā)建設(shè)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)融合而成的復(fù)合地產(chǎn)）是房地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)之一，也為目前以單一項(xiàng)目開發(fā)為主的傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資提供了一個(gè)全新的拓展空間。2、需求拉動(dòng)居民投資消費(fèi)能力日益提高，北京都市人口逐年遞增，居住范圍向外加速拓展，城區(qū)更新改造力度不斷加大，市容市貌得到極大改善；以及入世奧運(yùn)的深遠(yuǎn)阻礙，都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫起到了需求拉動(dòng)作用。簡(jiǎn)單來(lái)講，商業(yè)地產(chǎn)的需求空間專門大。人均商業(yè)面積需求方面。人均商業(yè)面積比是衡量一個(gè)都市商業(yè)面積是否合理的一個(gè)指標(biāo)，紐約、東京大概是1.6、1.7，香港約1.3，上海接近1。若按1300萬(wàn)都市人口及人均1平方米計(jì)算，北京將至少需要1300萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年北京商業(yè)物業(yè)總面積現(xiàn)有900多萬(wàn)平方米左右，進(jìn)展?jié)摿薮蟆ＯM(fèi)水準(zhǔn)提升需求方面。以往消費(fèi)要緊是購(gòu)買式的，而現(xiàn)在已向體驗(yàn)式轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)已無(wú)法滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的多元化消費(fèi)需求，需要新的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入。區(qū)域商圈分塊需求方面。以往商業(yè)要緊表現(xiàn)是都市中心集中地段的集中消費(fèi)，而現(xiàn)在隨著都市內(nèi)向（舊城改造）及外向（新區(qū)開發(fā)）兩方面的快速進(jìn)展，消費(fèi)由購(gòu)買式向體驗(yàn)式的轉(zhuǎn)變，原有商業(yè)格局必定改變，多級(jí)中心及多極商圈必定出現(xiàn)，這必定加大對(duì)區(qū)域商業(yè)中心、特色商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商鋪等的需求，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展。

此外，三外投資（外資、外地、外行）齊頭并進(jìn)，中小投資者踴躍參與，特不是國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛搶灘北京商業(yè)市場(chǎng)，一大批特許經(jīng)營(yíng)或加盟連鎖店競(jìng)相陸續(xù)選址落戶，都直接起到了需求拉動(dòng)的作用。3、利益驅(qū)動(dòng)首先目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期較快、投資回報(bào)率較高，其次近期商業(yè)地產(chǎn)供不應(yīng)求，市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿薮?；再者商業(yè)地產(chǎn)尚處于起步摸索時(shí)期，較之趨于規(guī)范的其他投資方式，賣點(diǎn)及利潤(rùn)還有專門大的挖掘提升空間，因此自然吸引越來(lái)越多的投資進(jìn)入。同時(shí)，這種復(fù)合地產(chǎn)也大大提升了區(qū)域地塊及開發(fā)項(xiàng)目的附加值和競(jìng)爭(zhēng)力，使房地產(chǎn)投資越來(lái)越多地注重商業(yè)地產(chǎn)。4、運(yùn)作靈活商鋪不但有較高的投資價(jià)值，而且運(yùn)作多樣、經(jīng)營(yíng)靈活，可出售也可出租，可經(jīng)營(yíng)也可托付，可大可小、可合可分，又可依照市場(chǎng)需求及競(jìng)爭(zhēng)狀況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，因此具有專門強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)性和抗風(fēng)險(xiǎn)性。第二章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單概括是：供求兩旺、并持續(xù)高溫。一、整體市場(chǎng)（一）市場(chǎng)概況1、全國(guó)市場(chǎng)1997年以來(lái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇、高速增長(zhǎng)。首先，全國(guó)范圍內(nèi)都市化進(jìn)程的加快和大規(guī)模的舊城改造，一方面使傳統(tǒng)商業(yè)中心亟待改造提升，另一方面也使新興區(qū)域商圈亟待開發(fā)建設(shè)，加之大范圍的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、第三產(chǎn)業(yè)的飛速進(jìn)展，直接形成了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的大量需求。其次，中國(guó)入世后，眾多零售、娛樂、家居、餐飲業(yè)的國(guó)際商業(yè)巨頭競(jìng)相加快了搶灘中國(guó)市場(chǎng)的步伐，如沃爾瑪、家樂福、歐倍德、百安居、麥當(dāng)勞、麥德龍、肯德基、必勝客、百腦匯、吉盛偉邦等，增加大量商業(yè)地產(chǎn)需求的同時(shí)也促使了一些新型商業(yè)業(yè)態(tài)的引入和新型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，如ShoppingMall、OutletStore（工廠直銷店）、超市連鎖店和特色商業(yè)街等，有力推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫。具體現(xiàn)象：一些大中都市的商業(yè)類物業(yè)供不應(yīng)求，商鋪價(jià)格飛漲、屢創(chuàng)新高。全國(guó)范圍內(nèi)爭(zhēng)建商業(yè)特色街及大型購(gòu)物中心。北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、西安等許多大中都市都正在籌劃或差不多興建ShoppingMall。眾多開發(fā)商紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，其中大連萬(wàn)達(dá)將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，并與國(guó)際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成戰(zhàn)略性同盟，打算在上海、北京等15個(gè)都市開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。今后，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模和銷售額均超過住宅類物業(yè)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1997—2002年，國(guó)內(nèi)商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7％，但增幅日益明顯，2000、2001、2002年增幅分不達(dá)到40%、10.6％、30％。2002年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資額同比增幅為11.8％。2003年1－8月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積和投資額增幅均超過40％，在房地產(chǎn)分類物業(yè)中增幅最高。從原由各小區(qū)臨街底商、裙樓、門市房而形成的配套商業(yè)，再到以大型百貨商廈為中心的區(qū)域商業(yè)，直至現(xiàn)在以超級(jí)購(gòu)物中心為代表的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)物業(yè)模式經(jīng)歷了一系列變革后，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向第三產(chǎn)業(yè)、商業(yè)傾斜，日益與之對(duì)接融合。復(fù)合地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)必定趨勢(shì)。2、北京市場(chǎng)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展略晚于深圳、上海。迅速升溫于2002年。從朝外“老番街”火爆開盤到回龍觀底商快速結(jié)案，從中關(guān)村科貿(mào)中心12.8萬(wàn)元天價(jià)的一炮打響到建外SOHO和左岸工社的旺鋪熱拍，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)眾人矚目、風(fēng)光無(wú)限。持續(xù)高溫到2003年。新型商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)開發(fā)，世紀(jì)金源領(lǐng)軍，ShoppingMall領(lǐng)先開工；大連萬(wàn)達(dá)隨后，訂單地產(chǎn)反響熱烈；其他開發(fā)商據(jù)了解也紛紛行動(dòng)。華遠(yuǎn)有意與沃爾瑪合作建設(shè)包括沃爾瑪中關(guān)村連鎖店在內(nèi)的三至四個(gè)大型超市，天鴻表示將在回龍觀興建一個(gè)綜合性大型超市，城開將與索納塔營(yíng)銷商在西單合作開發(fā)4S新型轎車銷售服務(wù)商場(chǎng)，新組建的太合商業(yè)房地產(chǎn)公司也將加大商業(yè)地產(chǎn)的投資。眾多新老項(xiàng)目也都加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)的投入。左岸工社與全球最大的商業(yè)健身連鎖機(jī)構(gòu)――中體倍力健身俱樂部合作，建立了3000平方米的中體倍力左岸連鎖店；建外SOHO有意拷貝上海新天地模式，接著開發(fā)特色商業(yè)街；后現(xiàn)代城已規(guī)劃出一條風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)休閑街；富力城也擬預(yù)備引進(jìn)2.5―3萬(wàn)平方米的大型綜合類超市；蘋果社區(qū)設(shè)計(jì)了20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，包括1.5萬(wàn)平方米的綜合超市和一條濃厚文化氣息的特色商街。原有商業(yè)地產(chǎn)西單商場(chǎng)及恒基中心也加快了全新改造。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)京步伐明顯加快。建材方面的歐倍德、百安居、樂華梅蘭，超市方面的沃爾瑪、歐尚、7—11便利店、迪亞折扣店等，或開業(yè)、或落戶、或籌備、或選址、或報(bào)審。大商集團(tuán)、上海華聯(lián)、物美超市等國(guó)內(nèi)大型商業(yè)企業(yè)也積極在京拓展。（二）要緊情況1、市場(chǎng)供給據(jù)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止2002年底，北京商業(yè)零售業(yè)物業(yè)總面積為998.5萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積529萬(wàn)平方米；餐飲業(yè)總面積206.8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積130萬(wàn)平方米。2003年1－11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積同比增長(zhǎng)34.2%，增幅高于總施工面積的30.3%和住宅施工面積的25.2%。同時(shí)，綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，對(duì)大型商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)供給情況了解如下：從現(xiàn)有存量上看，2002年大型商業(yè)物業(yè)存量約為160多萬(wàn)平方米，其中百貨業(yè)27.9萬(wàn)平方米，購(gòu)物中心66.1萬(wàn)平方米，外資超市33.2萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫字樓底層商鋪36.7萬(wàn)平方米。2003年大型商業(yè)物業(yè)（１萬(wàn)平方米以上）達(dá)到120個(gè)，可提供商業(yè)總面積294.5萬(wàn)平方米，平均規(guī)模為2.5萬(wàn)平方米。從潛在供量上看，2002年至今在建項(xiàng)目71萬(wàn)平方米，擬建項(xiàng)目320萬(wàn)平方米。同時(shí)據(jù)了解，以后幾年內(nèi)，北京還將批復(fù)500萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。從可能增量上看，2002年為23.59萬(wàn)平方米，2003年近30萬(wàn)平方米（2003年1－10月為20萬(wàn)平方米），2004年可能約53萬(wàn)平方米，而到2007年將可能突破300萬(wàn)平方米。2、市場(chǎng)需求從需求主體上看，大型商業(yè)集團(tuán)（特不是國(guó)內(nèi)外零售商業(yè)巨頭）帶動(dòng)了大型商業(yè)地產(chǎn)的需求，中小企業(yè)及個(gè)人（尤其是中小投資者）帶動(dòng)了小型商鋪的需求。其中中小投資者最多，對(duì)小型商鋪需求最大。從需求區(qū)域上看，首選朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村，其次是海淀區(qū)的中關(guān)村，要緊集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。從需求類型上看，大型商業(yè)地產(chǎn)中新型業(yè)態(tài)（大型購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、特色街、超市連鎖等）的需求遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)（如百貨商場(chǎng)），小型商鋪中餐飲和服裝類的需求遠(yuǎn)大于娛樂類。從需求規(guī)模上看，呈兩極化進(jìn)展趨勢(shì)，大型商業(yè)地產(chǎn)要緊集中在4－6萬(wàn)平方米之間，同時(shí)10萬(wàn)平方米以上超大型項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；小型商鋪要緊集中在10－200平方米之間，同時(shí)出現(xiàn)了可分割式商鋪，專業(yè)市場(chǎng)中的商鋪面積更小。3、市場(chǎng)行情（資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)）商鋪?zhàn)罡呤蹆r(jià)排行參考商鋪?zhàn)罡咪N售單價(jià)排行榜商鋪名稱售價(jià)排行中關(guān)村科貿(mào)中心13萬(wàn)元/平方米1左岸工社商鋪6.36萬(wàn)元/平方米2第五大道4.2萬(wàn)元/平方米3建外ＳＯＨＯ商鋪3萬(wàn)元/平方米4朝陽(yáng)門外的老番街2.5萬(wàn)元/平方米5國(guó)展家園商鋪2.3萬(wàn)元/平方米6歐陸經(jīng)典2.1萬(wàn)元/平方米7九臺(tái)2000商鋪1.98萬(wàn)元／平方米8辦公樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元／建筑平米)西城復(fù)興門遠(yuǎn)洋大廈4,00030,000西城阜成門國(guó)潤(rùn)大廈60012,600海淀西北三環(huán)數(shù)碼大廈240/首層25,000海淀四道口國(guó)興大廈600／首層均價(jià)12,000朝陽(yáng)北三環(huán)邊浙江大廈13,90010,000—27,000朝陽(yáng)東四環(huán)住邦2000約5,60016,000—19,800住宅樓底商售價(jià)參考城區(qū)位置項(xiàng)目商業(yè)面積及樓層售價(jià)(元／建筑平米)朝陽(yáng)大北窯現(xiàn)代城20,000／一二層20,000—23,000朝陽(yáng)亞運(yùn)村風(fēng)林綠洲5,00014,000—23,000朝陽(yáng)芍藥居旭風(fēng)苑4,0009,200海淀國(guó)興大廈四道口20,00014,000東城安定門外柳源居約1,00012,500宣武廣安門朗琴園約4,000／首層14,000崇文廣安大街金帝世家50,00018,000—20,0004、運(yùn)作方式據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式要緊有租賃、銷售、租售并舉、自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)等形式。其中：租賃的項(xiàng)目最多，近62萬(wàn)平方米，約占總量的34%，以55萬(wàn)平方米的金源shoppingmall為代表租售并舉的次之，近54萬(wàn)平方米，約占總量的30%，以7萬(wàn)平方米的北方明珠底商為代表出售的項(xiàng)目第三，近46萬(wàn)平方米，約占總量的26%，以建外SOHO、第五大道為代表自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)的最少，近17萬(wàn)平方米，約占總量的10%，以16萬(wàn)平方米的華貿(mào)中心為代表5、價(jià)格分布據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1－10月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)10394元／平方米，同比增長(zhǎng)38.5%，增幅遠(yuǎn)高于商品房平均銷售價(jià)格的2.4%、辦公用房的5.4%和住宅的2%。世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告顯示，截止2003年10月，優(yōu)質(zhì)商鋪首層、二層的平均租金報(bào)價(jià)分不為2.75美元、1.37美元，分不上升了0.4%、0.2％。同時(shí)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，價(jià)格區(qū)間分布情況如下：銷售價(jià)格底商價(jià)格一般是住宅或公寓價(jià)格的2－3倍均價(jià)4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，約占總量的4%，要緊集中在中關(guān)村和CBD均價(jià)3－4萬(wàn)元的項(xiàng)目，約占總量的9%均價(jià)2－3萬(wàn)元的項(xiàng)目最多，約占總量的29%，一般是商圈、高檔寫字樓和公寓底商的主力價(jià)位均價(jià)1－1.5萬(wàn)元的項(xiàng)目，一般是城區(qū)內(nèi)非商圈商鋪的主力價(jià)位均價(jià)5000－8000元的項(xiàng)目，一般是遠(yuǎn)近郊區(qū)商鋪的主力價(jià)位租金價(jià)格5元/平方米·天以上的項(xiàng)目，約占45%3－4元/平方米·天的項(xiàng)目，約占22%4－5元/平方米·天的項(xiàng)目，約占22%2－3元/平方米·天的項(xiàng)目，約占11%6、項(xiàng)目分布一是從區(qū)域方位上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域劃分明顯，價(jià)值差不也專門明顯。近50%的項(xiàng)目集中于市級(jí)和區(qū)域商業(yè)中心。市級(jí)商業(yè)中心位于都市中心，包括王府井和西單；區(qū)域商業(yè)中心要緊集中在東部和西部，散布于商務(wù)區(qū)、居住組團(tuán)或交通樞紐附近，目前進(jìn)展較為成熟的有中關(guān)村、CBD、建國(guó)門、朝外、亮馬河、亞運(yùn)村和公主墳。其中，CBD、中關(guān)村是兩大核心。東區(qū)：CBD，是消費(fèi)檔次較高的區(qū)域商業(yè)中心。財(cái)寶中心、建外SOHO、昆泰國(guó)際中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華貿(mào)中心以及立即推出的大成天地時(shí)尚之窗，CBD及周邊差不多成為商業(yè)投資的熱點(diǎn)區(qū)域。西區(qū)：西北三環(huán)、中關(guān)村沿線，始終是商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，尤其是中關(guān)村一帶，市場(chǎng)供不應(yīng)求，價(jià)格居高不下。北區(qū)：亞運(yùn)村地區(qū)，從原有的歐陸經(jīng)典、陽(yáng)光廣場(chǎng)到近期的第五大道，高檔次、高密度的居住社區(qū)保證了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度。南區(qū)：一向是商業(yè)投資的軟肋地帶，與上述三區(qū)相比略顯不足，商業(yè)投資氛圍及人氣還需提升。其中大都市街和其后的金帝世家、世貿(mào)商城(木樨園)等項(xiàng)目較有阻礙。二是從投資類不上看，目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目種類日益豐富，投資也各有特點(diǎn)。一般可分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街和底商等六種。市級(jí)商業(yè)中心：商圈輻射半徑達(dá)7－8公里甚至全市。包括原有三個(gè)（前門、王府井和西單）和新興五個(gè)（CBD、中關(guān)村、馬甸、公主墳和木樨園）商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)、業(yè)種復(fù)合度高、輻射半徑大。因此，商鋪?zhàn)馐巯鄬?duì)容易、投資回報(bào)率高、回收周期較短，投資可保證長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。但價(jià)格也高，前期投入較大，運(yùn)作空間也有限。區(qū)級(jí)商業(yè)中心：服務(wù)區(qū)域，如方莊、望京。社區(qū)商業(yè)中心：服務(wù)社區(qū)，如天通苑、世紀(jì)城。商鋪價(jià)格相對(duì)不高、經(jīng)營(yíng)較穩(wěn)定，但不同位置價(jià)值差不專門大。專業(yè)市場(chǎng)：專門多，服裝類如阜外的萬(wàn)通、雅寶路的天涯大廈、蔣宅口的巨庫(kù)；IT類如中關(guān)村的科貿(mào)中心、鼎好電子商城；家居類如碧溪家具廣場(chǎng)等。其最大特點(diǎn)確實(shí)是單個(gè)商鋪面積?。ú怀^10㎡），單價(jià)高、不能獨(dú)立經(jīng)營(yíng)需要托管或自營(yíng)。因此高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)并存。特色商業(yè)街：市場(chǎng)行為自然形成的較好，行政行為打造的效果較差。如東直門鬼街、方莊食街、馬連道茶葉街等。底商：最多，簡(jiǎn)單可分為辦公樓底商(如數(shù)碼大廈、銀科大廈等)和住宅底商(如珠江帝景、回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房)兩大類。其中擁有獨(dú)立門面及固定消費(fèi)人群、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、投資風(fēng)險(xiǎn)小、價(jià)格相對(duì)低廉的住宅底商最受歡迎。二、區(qū)域市場(chǎng)（一）CBD地區(qū)1、供給方面近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)在住宅和寫字樓新建項(xiàng)目集中推出的同時(shí)，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)及供應(yīng)也明顯升溫，成為商業(yè)地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)地區(qū)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，到2008年，CBD新增商業(yè)面積將不低于90萬(wàn)平方米，如國(guó)貿(mào)三期的5萬(wàn)平方米、LG大廈的3.5萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心的16萬(wàn)平方米等，約占北京新增商業(yè)總面積的29%。若加上原有的國(guó)貿(mào)商城、嘉里中心等項(xiàng)目，商業(yè)總面積將超過100萬(wàn)平方米，屆時(shí)北京商業(yè)格局將發(fā)生較大變革，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD將超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。2、新舊要緊項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目規(guī)模開業(yè)時(shí)刻租售狀況國(guó)貿(mào)商城建外大街1號(hào)60000平方米1990年(1期)只租不售嘉里中心光華路1號(hào)15000平方米2000年只租不售SOHO現(xiàn)代城建國(guó)路88號(hào)20000平方米2002年銷售京匯大廈國(guó)貿(mào)橋東南3000平方米2002年只租不售國(guó)貿(mào)三期建外大街1號(hào)60000平方米2007年只租不售華貿(mào)中心光華路1號(hào)160000平方米2005年只租不售建外SOHO建外大街4號(hào)90000平方米2004年銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)國(guó)貿(mào)橋東南70000平方米2005年以租為主3、需求方面對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的要緊行業(yè)如下：品牌服飾作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶類不，品牌服飾今后對(duì)CBD將有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。餐飲數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口，且有大量的商務(wù)往來(lái)，都將為餐飲業(yè)制造巨大的商機(jī)，CBD將成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地。展廳鑒于收入較高人群的聚攏之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于制造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。配套服務(wù)由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類不的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。4、市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)進(jìn)展規(guī)劃(2002-2010)》預(yù)測(cè)，CBD的消費(fèi)人群約有50萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25－30萬(wàn)，常駐財(cái)寶階層及涉外人士各約有5.5萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約1.7萬(wàn)，文化休閑人群約1－2萬(wàn)，觀光人群約4－8萬(wàn)。另?yè)?jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和北京代表處的95%、外國(guó)銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在高檔和聞名品牌上。其中，立志與世界500強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景能夠講是典型代表，。商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)目前CBD商業(yè)面積不足10萬(wàn)平方米，約占北京的7%。而且業(yè)態(tài)較單一，要緊以購(gòu)物中心為主，又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60～120美元，空置率一直保持在2%的較低水平。東區(qū)成為進(jìn)展重心目前CBD西部和北部都差不多形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是以后CBD進(jìn)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，確實(shí)是以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開工，一次性交付所有設(shè)施，有不于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式。珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購(gòu)，除CBD因素外，集成社區(qū)也是項(xiàng)目賣點(diǎn)和亮點(diǎn)之一。（二）中關(guān)村1、中國(guó)硅谷助推投資熱潮作為華北甚至是全國(guó)的電子產(chǎn)品集散地，加之地處成熟的老城區(qū)及周邊科研院所林立，特不是隨著中國(guó)硅谷地位的日益穩(wěn)固，中關(guān)村商鋪投資再次掀起熱潮。左岸工社、財(cái)智中心、數(shù)碼01、中關(guān)村科貿(mào)中心等一批擁有商業(yè)面積的新型寫字樓相繼建設(shè)，海龍大廈、鼎好電子商城等新型電子商城相繼開業(yè)，世紀(jì)金源ShoppingMall也立即封頂和開業(yè)。2、供求關(guān)系決定市場(chǎng)高價(jià)中關(guān)村商鋪多被銀行、證券和電子市場(chǎng)等高端行業(yè)占據(jù)，大中小企業(yè)及市場(chǎng)交易額逐年增加，同時(shí)隨著中關(guān)村整體商務(wù)環(huán)境改造規(guī)劃的出臺(tái)，絕大部分的臨街小商鋪被拆除，因此地區(qū)商鋪一直供不應(yīng)求及市場(chǎng)價(jià)格高開高走。3、住宅底商有利可圖萬(wàn)柳地區(qū)新起點(diǎn)家園、萬(wàn)泉新新家園底商和板井區(qū)域

世紀(jì)城

4萬(wàn)平方米地下不夜城的快速售出，以及早期北京科技會(huì)展中心底商的成功案例，都講明此點(diǎn)。成熟商圈，擁有大量、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，商機(jī)多、投資風(fēng)險(xiǎn)小，即使底商價(jià)格不菲，但由于位置和人氣上的優(yōu)勢(shì)，也可獲得較高回報(bào)及較穩(wěn)定的收益。4、

中小投資者不容忽視

從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，中小投資者尤其是外地投資者（如溫州投資）異軍突起，并漸成規(guī)模，與大企業(yè)投資不相上下，由此帶動(dòng)了小型底商及電子市場(chǎng)商鋪需求量的增加。需求的區(qū)域要緊集中在人流量大、交通方便的住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段。。（三）亞運(yùn)村亞運(yùn)村目前建筑總面積已超過600多萬(wàn)平方米，常住人口達(dá)50萬(wàn)以上和流淌人口30萬(wàn)以上，同時(shí)規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)，隨奧運(yùn)村建設(shè)，今后亞奧區(qū)域?qū)⒖赡芨由熘敛絽^(qū)東小口，西達(dá)京昌高速路。作為中心居住區(qū)(CLD)，亞運(yùn)村與東部CBD、西部中關(guān)村齊名。1、供需矛盾突出亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的緣故外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要緣故。大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有10萬(wàn)平方米左右，以北辰購(gòu)物、陽(yáng)光廣場(chǎng)飄亮購(gòu)物和旺市百利超市、家和超市等幾家為代表的商業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足人們的高品質(zhì)生活需求，巨大的消費(fèi)能力專門難得到釋放，同時(shí)也難于適應(yīng)今后奧運(yùn)村的建設(shè)和需求。這使規(guī)模和檔次不專門突出的北辰購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額一直排在北京市所有大型商業(yè)購(gòu)物中心的前幾名，也使慧忠路、安慧北路差不多自發(fā)初步地形成了餐飲一條街。同時(shí)，目前絕大多數(shù)是臨街商業(yè)店鋪，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設(shè)施欠缺，個(gè)性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。2、市場(chǎng)持續(xù)熱銷即不用拍賣，也不用烘托，亞運(yùn)村商業(yè)消化速度專門快。建筑規(guī)模3.5萬(wàn)平方米的第五大道，目前銷售已達(dá)90％以上，售價(jià)達(dá)1.8－4萬(wàn)元，相繼有星巴克、全聚德、新世紀(jì)鈔票柜等知名品牌店簽約落戶。此外，陽(yáng)光新干線底商也制造了100％的銷售奇跡，售價(jià)達(dá)2.7－3萬(wàn)元。華匯合團(tuán)的7萬(wàn)平方米商業(yè)和歐陸經(jīng)典1萬(wàn)平方米的底商也引起了市場(chǎng)的高度關(guān)注。同時(shí)據(jù)悉，亞運(yùn)村一大型商業(yè)區(qū)將出現(xiàn)在以后亞運(yùn)村和奧運(yùn)村交錯(cuò)的核心地帶，總規(guī)劃建筑規(guī)模達(dá)85.6萬(wàn)平方米，其中，包括亞運(yùn)村的首條超大規(guī)模商業(yè)街21.4萬(wàn)平方米(其中店鋪式商業(yè)10.8萬(wàn)平方米，綜合商場(chǎng)8.5萬(wàn)平方米，主題商場(chǎng)近2萬(wàn)平方米)。這將對(duì)該地區(qū)的商業(yè)格局產(chǎn)生較大變革，有力提升該地區(qū)的商業(yè)水準(zhǔn)。（四）南城地區(qū)1、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模都市基礎(chǔ)設(shè)施的極大改善，使南城的開發(fā)空間日益拓展，南城商業(yè)水平的提高也日益加快。目前差不多建成的大規(guī)模住宅小區(qū)如珠江駿景、戀日家園、清芷園、朗琴園、怡?；▓@、莊維花園等都建有配套的大型商業(yè)設(shè)施，給南城商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展增添了新的活力。“十五”期間，北京還將分不建設(shè)東南西北4個(gè)大型ShoppingMall，加之政府扶持力度的接著加強(qiáng)，南城的大型商業(yè)地產(chǎn)已初露端倪，漸成規(guī)模。同時(shí)據(jù)悉，木樨園到大紅門一帶將盡快形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心，大型商業(yè)中心也將在此落成。2、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)除眾多頗有實(shí)力的連鎖公司如萬(wàn)客隆、天客隆、華聯(lián)、沃爾瑪?shù)燃娂娺M(jìn)駐外，東方家園、名流家居、集美家居、家和家美等大型家居廣場(chǎng)亦在南城安家落戶，這些國(guó)際及國(guó)內(nèi)知名店面的強(qiáng)勢(shì)加盟迅速帶動(dòng)了南城人氣的增長(zhǎng)，使之逐步成為京城的物流中心。3、三大城區(qū)廣匯商機(jī)崇文區(qū)：經(jīng)多年改造，以新世界中心為代表的崇文門地區(qū)日益成為一個(gè)人流如織、繁華喧鬧的區(qū)域商業(yè)旺地。

宣武區(qū)：廣安大街改造后建成的大都市街，和分不以菜百商場(chǎng)、莊勝崇光百貨為中心的菜市口、廣安門兩區(qū)域，已成為區(qū)域商業(yè)聚攏地。此外還有馬連道茶葉一條街。

豐臺(tái)區(qū)：擁有豐臺(tái)百貨商場(chǎng)、方莊購(gòu)物中心、華潤(rùn)百貨商場(chǎng)、新安商場(chǎng)、亞西亞商場(chǎng)等一批大中型商業(yè)設(shè)施和以農(nóng)副產(chǎn)品、小商品、家具、紡織、服裝、汽車為主體的各類集貿(mào)市場(chǎng)90余個(gè)。其中新發(fā)地批發(fā)市場(chǎng)是首都農(nóng)副產(chǎn)品集散中心。第三章北京商業(yè)地產(chǎn)的以后趨勢(shì)關(guān)于北京商業(yè)地產(chǎn)的以后趨勢(shì)，總體預(yù)測(cè)是：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚攏擴(kuò)散。一、北京商業(yè)的規(guī)劃進(jìn)展（一）北京“十五”期間商業(yè)進(jìn)展規(guī)劃1、進(jìn)展差不多目標(biāo)商品流通總規(guī)模年平均增長(zhǎng)10%。社會(huì)消費(fèi)品零售額2005年達(dá)到2330億元，年平均增長(zhǎng)10%；2010年達(dá)到3700億元，比2000年增長(zhǎng)1.6倍。商品購(gòu)銷總額與社會(huì)消費(fèi)品零售額差不多保持同步增長(zhǎng)。網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的份額達(dá)到30%。包括連鎖商業(yè)和電子商務(wù)的網(wǎng)絡(luò)商業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售額的份額，2005年達(dá)到30%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占27%左右，電子商務(wù)網(wǎng)占3%左右），2010年達(dá)到48%（連鎖商業(yè)網(wǎng)占40%，電子商務(wù)網(wǎng)占8%），分不比2000年提高18、36個(gè)百分點(diǎn)。人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到0.9平方米。2005年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積從2000年的840萬(wàn)平方米增加到1000萬(wàn)平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營(yíng)業(yè)面積0.9平方米左右。2010年零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1200萬(wàn)平方米左右，戶籍常住人口人均擁有營(yíng)業(yè)面積1.0平方米左右。2、商業(yè)進(jìn)展重點(diǎn)促進(jìn)兩網(wǎng)，即促進(jìn)連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的進(jìn)展；提高三區(qū)，即提高都市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門-大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門外、朝陽(yáng)門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)進(jìn)展的水平；繁榮三圈，即進(jìn)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街(區(qū))；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心；加快進(jìn)展四類商業(yè)，即加快進(jìn)展發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的服務(wù)會(huì)展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。3、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)大型購(gòu)物中心、大型專業(yè)店、折扣店、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、綜合超市等六種商業(yè)業(yè)態(tài)。其中，四環(huán)將作為折扣店、便利店、大賣場(chǎng)等新商業(yè)業(yè)態(tài)的增長(zhǎng)帶集中進(jìn)展，五環(huán)打算建成四個(gè)大型的購(gòu)物中心。（二）區(qū)域規(guī)劃情況1、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。西部的公主墳商業(yè)區(qū)、北部的雙榆樹—大鐘寺商業(yè)區(qū)兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心著手統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、整體提升改造。東部的朝外大街制定總體方案，啟動(dòng)了20萬(wàn)平方米的工程項(xiàng)目。南部的木樨園市級(jí)商業(yè)中心加快建設(shè)，以形成以服裝經(jīng)營(yíng)為特色的商業(yè)中心。城中的西單整體改造、王府井規(guī)劃升級(jí)和前門中軸路地下商業(yè)街著手建設(shè)，以振興市中心原有的商圈經(jīng)濟(jì)。2、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、進(jìn)展、同步、預(yù)留。關(guān)于三、四環(huán)路周邊原規(guī)劃的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，差不多差不多形成，進(jìn)一步完善功能；尚未形成規(guī)模的，加快進(jìn)展，如酒仙橋、豐臺(tái)鎮(zhèn)、盧溝橋、望京、豐臺(tái)橋南、西三旗、五路居、芍藥居、六里屯、南八里莊、南磨房、北太平莊、五道口等；尚未建設(shè)的，要與周邊住宅的開發(fā)建設(shè)同步進(jìn)展，近期不能開發(fā)建設(shè)的要保留商業(yè)規(guī)劃用地。如角門、毛家墳、大紅門、萬(wàn)泉寺、二里莊、太平橋、西八里莊等。同時(shí)，10-15萬(wàn)人的新建居住區(qū)，要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心。3、社區(qū)商業(yè)中心。距離市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外且居住人口達(dá)1－3萬(wàn)的居民區(qū)，原則上應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心，4、特色商業(yè)街。對(duì)具有特色商業(yè)街(區(qū))雛形和進(jìn)展趨勢(shì)的街(區(qū))，因勢(shì)利導(dǎo)，鼓舞進(jìn)展。目前，差不多初具規(guī)?；蛘谶M(jìn)展的東內(nèi)和方莊餐飲街、馬連道茶葉街、牛街天橋和隆福寺文化街、海淀圖書街、十里河建材裝飾街、秀水和大紅門服裝街、萊太花卉街、女的街、中關(guān)村電子街、三里屯酒吧街、潘家園古玩街（區(qū)）等，要進(jìn)一步改善環(huán)境，促進(jìn)進(jìn)展。此外，朝外大街、平安大道、大都市街等隨道路建設(shè)而形成的商業(yè)街區(qū)也迅速興起。（三）北京商業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)1、北京的流通業(yè)自傳統(tǒng)百貨業(yè)沒落后，北京商業(yè)呈現(xiàn)出以下進(jìn)展態(tài)勢(shì)：倉(cāng)儲(chǔ)式、連鎖式超市、便利店等迅速崛起，已成為商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)折扣店、專賣店的業(yè)種迅速增長(zhǎng)，重要性日益提高專業(yè)市場(chǎng)、特色街已成為商鋪開發(fā)的重要方向超大型購(gòu)物中心已漸入人心，成為投資新的熱點(diǎn)老字號(hào)商業(yè)中心的整體改造和重新復(fù)蘇2、北京的商業(yè)街要緊有兩條進(jìn)展主線，一是原有老商業(yè)街的提升；二是隨著舊城改造及都市擴(kuò)張兩方面的快速進(jìn)展，新興或特色商業(yè)街的興起，但共同有以下進(jìn)展態(tài)勢(shì)：配套型商業(yè)街，通常位于大型居住區(qū)中心或臨街一側(cè)，滿足區(qū)域需求、積聚商機(jī)人氣、提升項(xiàng)目附加值專業(yè)型商業(yè)街，市場(chǎng)自然形成或政府規(guī)劃引導(dǎo)而成的，滿足全市范圍內(nèi)某一方面的需求，如電器、家裝、服裝等大型綜合商業(yè)街，集休閑、觀光、購(gòu)物、旅游等為一體的大型購(gòu)物廣場(chǎng)及特色商業(yè)街，這將是今后大型商業(yè)地產(chǎn)的要緊方向。其中特色商業(yè)街，尤其是具有北京地域特色、傳統(tǒng)文化氣息的特色商業(yè)街將有專門大吸引力。3、北京的零售業(yè)現(xiàn)代零售業(yè)逐步取代傳統(tǒng)零售業(yè)食品銷售的市場(chǎng)份額將會(huì)接著擴(kuò)大中小流通企業(yè)將通過多種形式創(chuàng)辦協(xié)會(huì)聯(lián)合起來(lái)，爭(zhēng)取與大企業(yè)的同等利益不同業(yè)態(tài)互相滲透，同時(shí)大量以連鎖形式進(jìn)入居民社區(qū)，提供生活方面的便利服務(wù)各類中小超市占有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)份額國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭進(jìn)入加快了零售業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場(chǎng)集中度提高二、市場(chǎng)存在的問題現(xiàn)象（一）自身不足1、開發(fā)資金匱乏。這是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的通病。自有資金短缺，一方面加大項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，過于依靠貸款和預(yù)售，加之商業(yè)敏感的市場(chǎng)反映，因此宏觀經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)環(huán)境一旦有所波動(dòng)，項(xiàng)目都極有可能出現(xiàn)危機(jī)。另一方面制約項(xiàng)目的以后進(jìn)展，過分注重資金回收的營(yíng)銷策略，關(guān)于項(xiàng)目招商、市場(chǎng)定位和功能布局有可能產(chǎn)生嚴(yán)峻制約。2、復(fù)合人才稀缺。北京商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)、消費(fèi)心理三種知識(shí)融會(huì)貫穿的商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才還專門少。3、軟硬件不配套。商業(yè)地產(chǎn)賣的不僅僅是房子，更多的是商業(yè)氛圍和商機(jī)。因此，硬件建設(shè)僅是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)，項(xiàng)目的增值空間往往要緊在軟件上，即經(jīng)營(yíng)治理。項(xiàng)目定位失敗，經(jīng)營(yíng)治理不行，即使建設(shè)的再好也無(wú)法吸引投資者。4、治理服務(wù)滯后。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，政府的行政干預(yù)過多、治理服務(wù)過少。政府角色應(yīng)盡快地由原來(lái)的治理者轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)劃者和服務(wù)者，以有力地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的進(jìn)展。（二）市場(chǎng)表現(xiàn)1、要緊問題商鋪市場(chǎng)局部有可能過剩

綜合世邦魏理仕和戴德量行的報(bào)告，2007年前，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將相對(duì)集中推出，且區(qū)域地點(diǎn)又相對(duì)集中，因此，在整體市場(chǎng)依舊供不應(yīng)求的大局下，局部項(xiàng)目有可能過剩。需求和供給間有可能錯(cuò)位

一是與需求的錯(cuò)位。開發(fā)商自身項(xiàng)目在硬件以及租賃條件上無(wú)法滿足商家需求，目前市場(chǎng)上需求最大的是超市、家居等主題店，但以后三四年供應(yīng)量最大的是ShoppingMall，有可能出現(xiàn)無(wú)效供應(yīng)。二是無(wú)差異的供給。開發(fā)商各自為戰(zhàn)，規(guī)劃同一，難免導(dǎo)致眾多項(xiàng)目雷同，有可能出現(xiàn)積壓沉淀。銷售成功不一定經(jīng)營(yíng)順利一方面目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的銷售一片看好，但對(duì)以后經(jīng)營(yíng)卻看法不一，早期項(xiàng)目參差不齊、不盡人意的經(jīng)營(yíng)狀況更使市場(chǎng)對(duì)此充滿了擔(dān)心。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割、治理分散、經(jīng)營(yíng)無(wú)序的狀況，也有可能使項(xiàng)目與原有定位出現(xiàn)偏差，增加經(jīng)營(yíng)難度，收益回報(bào)難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。2、具體現(xiàn)象可能今后3－4年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)以下現(xiàn)象：推出時(shí)對(duì)投資者的承諾不能充分兌現(xiàn)許多項(xiàng)目由于定位不準(zhǔn)確，進(jìn)行反復(fù)調(diào)整，有些項(xiàng)目甚至?xí)ｉT快關(guān)閉銷售后，置之不理后期的招商、開業(yè)等工作，投資者也無(wú)能無(wú)力由于資金實(shí)力問題，出現(xiàn)一些爛尾工程，甚至是圈鈔票騙鈔票問題三、市場(chǎng)進(jìn)展的以后態(tài)勢(shì)中國(guó)都市房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力10強(qiáng)研究報(bào)告顯示，北京商業(yè)用房的開發(fā)投資潛力在中國(guó)省會(huì)都市及打算單列的35個(gè)大中都市中排名第一。市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定的高速進(jìn)展期。（一）差不多態(tài)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚攏擴(kuò)散競(jìng)爭(zhēng)加劇：是市場(chǎng)的一個(gè)基調(diào)。內(nèi)外兩方面因素，決定了市場(chǎng)必將進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。1、兩個(gè)要緊外在因素供求關(guān)系的全然轉(zhuǎn)變。以后2--3年內(nèi)，市場(chǎng)將處于時(shí)期性的飽和狀態(tài)。局部過剩、供求錯(cuò)位，將直接加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。信貸政策的直接阻礙。央行121號(hào)文阻礙巨大，特不是關(guān)于在建項(xiàng)目。2、兩個(gè)要緊的內(nèi)在因素：開發(fā)定位的趨同。商業(yè)地產(chǎn)還處于起步時(shí)期，普遍較低的投資理念及開發(fā)水平將有可能造成市場(chǎng)上眾多現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的定位趨同。盈利空間的縮小。投資及置業(yè)者投資水平的提高及成熟有可能要遠(yuǎn)快于開發(fā)商。面對(duì)日趨理性、成熟的投資置業(yè)需求，市場(chǎng)上現(xiàn)有及在建項(xiàng)目的盈利空間將會(huì)極為有限。同時(shí)，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)巨頭的相繼進(jìn)入，也勢(shì)必加大競(jìng)爭(zhēng)壓力及加快優(yōu)勝劣汰的步伐聚攏擴(kuò)散：是市場(chǎng)的兩個(gè)焦點(diǎn)。聚攏擴(kuò)散呈現(xiàn)市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心（或特色街）及社區(qū)商業(yè)兩方向的兩極化。高級(jí)商品及高檔消費(fèi)向商業(yè)中心（或特色街）聚攏，而日用商品及中低級(jí)消費(fèi)向社區(qū)擴(kuò)散。商業(yè)中心（或特色街）日益繁華，聚攏程度進(jìn)一步提高，而社區(qū)商業(yè)將飛速擴(kuò)散。特色商品及消費(fèi)向特色街聚攏，一般商品及消費(fèi)向社區(qū)商業(yè)擴(kuò)散。商業(yè)中心（或特色街）有價(jià)格整體走高的可能，而社區(qū)商業(yè)則有和氣調(diào)整或降低的可能。在日益規(guī)范化的基礎(chǔ)上，商業(yè)中心（或特色街）有大型化、訂單化、規(guī)?；内厔?shì)，而社區(qū)商業(yè)則有小型化、連鎖化、網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)。（二）總體趨勢(shì)1、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，大型物業(yè)供應(yīng)較多，大型購(gòu)物中心和倉(cāng)儲(chǔ)式超市是供應(yīng)主力，而中型商鋪、小型商鋪（或店鋪）的供應(yīng)量較平穩(wěn)，要緊位于中、小型商業(yè)街和新建或在建的住宅小區(qū)，尤其是一些大規(guī)模的住宅小區(qū)。此外，一些重新定位或重新裝修的商鋪相繼推出。2、需求方面：穩(wěn)中趨旺。從業(yè)態(tài)形式上看，新型業(yè)態(tài)（大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專賣店、專業(yè)市場(chǎng)）構(gòu)成需求主體。從需求主體上看，國(guó)有資本、民營(yíng)資本和合資外資構(gòu)成三大主力，國(guó)有資本需求要緊表現(xiàn)為國(guó)有銀行、證券、郵局及改制的連鎖超市集團(tuán)，民營(yíng)資本需求要緊表現(xiàn)為各類專賣店和專業(yè)市場(chǎng)、小型店鋪，合資外資需求要緊表現(xiàn)為超大型購(gòu)物中心、大型連鎖超市和倉(cāng)儲(chǔ)店。從需求特點(diǎn)上看，各類業(yè)態(tài)對(duì)商鋪產(chǎn)生更多需求，商鋪空置率下降，超市連鎖等其他業(yè)態(tài)對(duì)大型商鋪需求不減，國(guó)內(nèi)外投資進(jìn)入加快增大商鋪需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇使商家擴(kuò)大規(guī)模。3、區(qū)域分布：多中心化。原有商業(yè)中心改造升級(jí)，提升功能、挖掘潛力。新建商檔商鋪和商業(yè)街一般集中在近郊人流集中、交通便利、環(huán)境較好的區(qū)域，設(shè)施先進(jìn)，經(jīng)營(yíng)有特點(diǎn)、特色。大型商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在居民集中、地段廉價(jià)的都市邊緣。特色商業(yè)街則各自分散在既有特定的區(qū)域地段，輻射全市。此外，小型超市連鎖、零售店大多布置在居民區(qū)內(nèi)或小區(qū)附近，并形成一定的集聚點(diǎn)。4、市場(chǎng)價(jià)格：先升后降隨競(jìng)爭(zhēng)加劇、市場(chǎng)規(guī)范、供應(yīng)加大、需求理性，市場(chǎng)價(jià)格和利潤(rùn)回報(bào)有可能呈先升后降的走勢(shì)。但位置優(yōu)越的零售物業(yè)仍將保持其良好的競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化必定導(dǎo)致項(xiàng)目營(yíng)銷手段的變化。在目前供不應(yīng)求的情況下，項(xiàng)目租售并舉，但以租賃為主，待高價(jià)售出，一方面可保證穩(wěn)定收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，另一方面最終可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，但隨著今后供應(yīng)的增加、市場(chǎng)的規(guī)范、投資的理性成熟，項(xiàng)目雖依舊租售并舉，但會(huì)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐凿N售為主，不求最大利潤(rùn)，只求盡快回收投資，銷售取代租賃的趨勢(shì)將逐漸明顯。（三）投資重點(diǎn)1、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓舞的4大類市區(qū)商業(yè)中心及大型購(gòu)物中心，滿足中高水平的消費(fèi)主體，總操縱面積為45萬(wàn)平方米左右。中小型網(wǎng)點(diǎn)，重點(diǎn)進(jìn)展餐飲業(yè)、旅店、文化娛樂，具有傳統(tǒng)文化特色的旅游商業(yè)區(qū)。社區(qū)商業(yè)，制造并提供更加全面、人性化和便利化的服務(wù)功能。鼓舞消費(fèi)水平比較高的社區(qū)開辦美容美發(fā)、茶館，建設(shè)休閑娛樂為一體的網(wǎng)點(diǎn)及特色街。進(jìn)展專業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)，重點(diǎn)要對(duì)四環(huán)路五環(huán)路附近農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行改造。2、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)都市中心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展快速，初步統(tǒng)計(jì)二環(huán)路以內(nèi)的營(yíng)業(yè)面積占全市的47%，且大型商業(yè)地產(chǎn)已差不多飽和，開發(fā)向外擴(kuò)展是必定，對(duì)此，北京也將大力優(yōu)化三環(huán)和四環(huán)的周邊用地，形成新的商業(yè)進(jìn)展空間，其中三環(huán)路周邊將加快形成市級(jí)和地區(qū)級(jí)商業(yè)中心，四環(huán)路周邊積極進(jìn)展大型商業(yè)地產(chǎn)。三、四環(huán)周邊地區(qū)今后將一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的旺