REITs專題研究報(bào)告：大眾投資新選擇-基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs詳解

REITs專題研究報(bào)告：大眾投資新選擇-基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs詳解一、REITs產(chǎn)品是什么1.1

REITs是什么？REITs（RealEstateInvestmentTrusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化的方式將具有持續(xù)性、穩(wěn)定性收益

的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。1.2

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)明確權(quán)益融資運(yùn)作模式：REITs試點(diǎn)的基本原則之一是遵循市場(chǎng)

原則，堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，通過RETIs實(shí)現(xiàn)權(quán)益份額公開上市交易。募集方式：公開募集，募集資金需達(dá)到2億元或投資者超過1000

人，封閉式運(yùn)作。投資范圍：80%以上基金資產(chǎn)持有單一基礎(chǔ)設(shè)施ABS，其余可投

資于利率債、AAA級(jí)信用債或貨幣市場(chǎng)工具。管理方式：基金通過ABS穿透間接取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)

或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)并實(shí)施主動(dòng)管理。收益分配：收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤(rùn)的90%。產(chǎn)品退出方式：證券交易退出。1.3

類REITs與公募REITs對(duì)比在產(chǎn)品層面，類REITs作為一種ABS產(chǎn)品，屬于債權(quán)性質(zhì)；而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬于權(quán)益性質(zhì)，其在產(chǎn)品性質(zhì)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品期限等產(chǎn)品設(shè)計(jì)方

面與類REITs有較大差異。在項(xiàng)目層面，由于公募REITs屬于公募發(fā)行的產(chǎn)品，且目前處于試點(diǎn)階段，項(xiàng)目的準(zhǔn)入及核查要求較高，各監(jiān)管部門出具了相關(guān)制度

文件予以規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域、底層資產(chǎn)類型、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力和合規(guī)性核查等方面提出了具體要求。二、國(guó)內(nèi)外公募REITs發(fā)展情況2.1

海外REITs產(chǎn)品現(xiàn)狀REITs產(chǎn)品在海外具有較悠久的歷史，起源于1960年美國(guó)國(guó)會(huì)頒布《1960年美國(guó)稅法典》，確立REITs的法律地位。截至2021年4月末，F(xiàn)TSEREITs美國(guó)指數(shù)凈市值已達(dá)約1.46萬億美元。截至2020年末，全美約共有223只REITs，合計(jì)規(guī)模1.25萬億美元；其中，權(quán)益型REITs182只，規(guī)模1.18萬億美元，占主導(dǎo)地位。2.2

海外REITs產(chǎn)品涉及行業(yè)種類及影響因素海外REITs產(chǎn)品涉及行業(yè)種類豐富：海外REITs產(chǎn)品經(jīng)過多年發(fā)

REITs涉及行業(yè)種類（市值占比）

展，行業(yè)種類較為豐富。在權(quán)益型REITs中，市值占比最高的有

基礎(chǔ)設(shè)施類、住宅類和零售類，較為新興的行業(yè)類型有醫(yī)療類、

數(shù)據(jù)中心類等。在質(zhì)押型REITs中，主要分為住房融資類和商業(yè)

融資類。REITs產(chǎn)品影響要素：REITs產(chǎn)品除了受到項(xiàng)目本身的行業(yè)類型、

運(yùn)營(yíng)情況等要素影響，還受到一些共性的因素影響：宏觀經(jīng)濟(jì)：不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，

REITs同樣可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)不確定性受到影響。經(jīng)濟(jì)下

行、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等因素可能導(dǎo)致租金收入拖欠、物業(yè)

資產(chǎn)無法正常運(yùn)營(yíng)以及資產(chǎn)估值下跌等后果。利率：REITs對(duì)于利率較為敏感，當(dāng)利率上升時(shí)，借貸成

本也隨之上升，高利率不但會(huì)降低房地產(chǎn)所有者的利潤(rùn)，

也會(huì)影響REITs的營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流。募資環(huán)境：由于REITs通常要求90%以上的應(yīng)稅收入用于分

紅，REITs無法保留太多現(xiàn)金用于新的收購(gòu)和開發(fā)，如果

要提高營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流，則必須要從資本市場(chǎng)融資，受到募資

環(huán)境的影響。2.3

國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)首支REITs基金：2015年7月6日國(guó)內(nèi)首支REITs產(chǎn)品鵬華前海萬科REITs成立，該產(chǎn)品以深圳前海地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)。布局境外REITs的QDII基金：除了投資于境內(nèi)的REITs，公募

基金在QDII產(chǎn)品中，也有布局

海外REITs的產(chǎn)品，目前嘉實(shí)、

廣發(fā)、上投、南方等6家基金公

司發(fā)行了該類產(chǎn)品，截至1季度

末合計(jì)規(guī)模8.70億元，人民幣份

額近3年年化收益平均值為

5.59%。首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs：隨著2020年4月發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)出臺(tái)

《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信

托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通

知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）以及試點(diǎn)工

作的持續(xù)推進(jìn)，我國(guó)首批公募基礎(chǔ)設(shè)施

REITs產(chǎn)品的推出指日可待，公募

REITs有利于穩(wěn)投資、補(bǔ)短板，有利于

降杠桿、高效利用存量資產(chǎn)；并且提供

了居民儲(chǔ)蓄的投資轉(zhuǎn)化新品種，豐富了

投資人資產(chǎn)配置組合的可選標(biāo)的。三、REITs產(chǎn)品的評(píng)價(jià)與篩選3.1

產(chǎn)業(yè)園類項(xiàng)目詳解產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)特點(diǎn)：匯集相關(guān)產(chǎn)業(yè)資源，政策導(dǎo)向性強(qiáng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由政府或企業(yè)為促進(jìn)某一產(chǎn)業(yè)發(fā)展而創(chuàng)立的特殊區(qū)位環(huán)境，具有較強(qiáng)的政策主導(dǎo)性。產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)一般為開發(fā)工業(yè)用地并投資建設(shè)工業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目，

隨后主要以出租方式獲取租金、管理費(fèi)等長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。從價(jià)值功能看，產(chǎn)業(yè)園具有資源聚集、技術(shù)滲透、企業(yè)孵化、示范帶動(dòng)與外圍輻射五大功能，通過為企業(yè)提供一站式服務(wù)和益于創(chuàng)新的環(huán)境，促進(jìn)大量的中

小企業(yè)走向?qū)I(yè)化、規(guī)?；?chuàng)新化，并帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。從產(chǎn)業(yè)園分類看，按產(chǎn)業(yè)聚集度分類，產(chǎn)業(yè)園可分為單一型、復(fù)合型和綜合型；按產(chǎn)業(yè)園主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分類，產(chǎn)業(yè)園可分為軟件產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園、文化創(chuàng)意

產(chǎn)業(yè)園、智能制造產(chǎn)業(yè)園等。從開發(fā)管理模式看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要有政府主導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、政企聯(lián)合三種模式，其中以政府主導(dǎo)最為常見，企業(yè)主導(dǎo)更加高效但對(duì)經(jīng)營(yíng)能力要求高，政企聯(lián)

合則兼具政策與市場(chǎng)化機(jī)制、日益受到歡迎。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀：持續(xù)蓬勃發(fā)展，區(qū)域發(fā)展存在差異國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段，目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量龐大。1979年中國(guó)第一家產(chǎn)業(yè)園區(qū)——深圳蛇口工業(yè)區(qū)拉開產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的序幕，隨后行業(yè)發(fā)展

大致經(jīng)歷1979-1991年初創(chuàng)培育期（勞動(dòng)密集型）、1992-2002年高速成長(zhǎng)期（技術(shù)密集型）、2003-2008年穩(wěn)定調(diào)整期（資本與技術(shù)密集型）、2009年至今創(chuàng)

新發(fā)展期（知識(shí)密集型）。據(jù)中研網(wǎng)估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)總數(shù)超15000個(gè)，對(duì)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比重達(dá)到30%以上。從區(qū)域發(fā)展看，不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展類型存在差異。產(chǎn)業(yè)園受產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)移、自貿(mào)區(qū)等要素激發(fā)，各地發(fā)展?fàn)顩r將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)化差異，其中產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移作為

直接推力，促使不同地區(qū)在不同階段出現(xiàn)不同的市場(chǎng)需求：a)

東部區(qū)域走在全國(guó)產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展前端，發(fā)展重點(diǎn)為戰(zhàn)略性新興行業(yè)和金融、信息等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，如北京、上海、深圳未來發(fā)展更側(cè)重研發(fā)、金融等高端

服務(wù)性行業(yè)，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)需求為科技園區(qū)、總部基地等；b)

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶助推中部和川渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)承接能力，工業(yè)仍以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要市場(chǎng)需求為工業(yè)園區(qū)、物

流園、高科技園；隨著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上升為國(guó)家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的投資機(jī)會(huì)，未來航運(yùn)能力提高將極大刺激物流地產(chǎn)需求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)趨勢(shì)：產(chǎn)業(yè)招商精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，從招商引資到招商引“智”我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)發(fā)展主要存在以下趨勢(shì)：1）產(chǎn)業(yè)招商的精細(xì)化運(yùn)作：我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資模式經(jīng)歷了“優(yōu)惠政策主導(dǎo)”階段、“投資環(huán)境主導(dǎo)”階段到“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導(dǎo)”階段，園區(qū)軟環(huán)境建設(shè)

越來越成為產(chǎn)業(yè)招商的重要砝碼。產(chǎn)業(yè)招商是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策體系、招商接洽、項(xiàng)目入駐、運(yùn)營(yíng)扶持等諸多環(huán)節(jié)，涉及招商參與部門的

權(quán)責(zé)和利益設(shè)計(jì)，對(duì)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商要求亦日益提高。2）從招商引資到招商引“智”：許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在關(guān)注“招商引資”的同時(shí)，也在積極吸引科研院所、科學(xué)家工作室、博士后工作站等落戶園區(qū)。隨著園區(qū)

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)，人力資源在園區(qū)發(fā)展中的作用日益凸顯。高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)力就是批量人才的集聚，如生物醫(yī)藥、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。3）由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同于傳統(tǒng)工業(yè)發(fā)展模式的特性——智力資源密集、規(guī)模較小、信息網(wǎng)絡(luò)化，決定了新的

產(chǎn)業(yè)區(qū)功能的綜合性，不是單純的工業(yè)加工、科技產(chǎn)品制造區(qū)，還應(yīng)包括配套商業(yè)服務(wù)、金融信息服務(wù)、管理服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、娛樂休憩服務(wù)等綜合功能。4）園區(qū)的品牌化和“連鎖經(jīng)營(yíng)”：創(chuàng)精品園區(qū)、建品牌園區(qū)，已成為各地政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重要舉措。園區(qū)品牌具體包括環(huán)境品牌、產(chǎn)業(yè)品牌、企業(yè)品牌、

服務(wù)品牌、文化品牌等，特別是服務(wù)品牌和文化品牌，更需要做精、做深、做出特色，才能吸引產(chǎn)業(yè)資源有效聚集。3.2

倉(cāng)儲(chǔ)物流類項(xiàng)目詳解倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：1）倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施總面積全球第二行業(yè)規(guī)模大，但人均倉(cāng)儲(chǔ)面積較小。目前中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施總庫(kù)存（含高標(biāo)庫(kù)和非高標(biāo)庫(kù)）約10億平，低于美國(guó)（12.5億平），但高于日本（5億平）、德國(guó)（0.7億平）

和澳大利亞（0.4億平）等國(guó)。從人均倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施面積的角度，中國(guó)人均倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國(guó)和日本的20%左右。物流行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，是倉(cāng)儲(chǔ)物流持續(xù)增長(zhǎng)的重要保障。2020年全國(guó)社會(huì)物流總額突破300萬億元，在工業(yè)品物流和消費(fèi)品物流需求兩旺的情況下，第三季度即恢復(fù)疫情前水平，全年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。此外，全年物流

業(yè)實(shí)現(xiàn)總收入10.5萬億元，同比增長(zhǎng)2.2%，自2015年起，連續(xù)多年保持正增長(zhǎng)。2）高標(biāo)倉(cāng)需求逐步增加，倉(cāng)儲(chǔ)物流智能化發(fā)展加速高標(biāo)倉(cāng)需求增加。電商和快遞：由于電商企業(yè)庫(kù)存管理復(fù)雜以及快遞行業(yè)對(duì)自動(dòng)

化裝配的較高要求，兩者成為目前我國(guó)高標(biāo)倉(cāng)的需求大戶。

2020年我國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額接近10萬億，網(wǎng)購(gòu)滲透率提高

到24.9%，快遞業(yè)務(wù)量也保持高速增長(zhǎng)，2020年快遞業(yè)務(wù)量突破

800億件，同比增長(zhǎng)31.2%。截至2020年末，全國(guó)66個(gè)城市高標(biāo)倉(cāng)存量共計(jì)7505萬平方米

（未包含電商自建倉(cāng)庫(kù)）。2010年至2020年期間，高標(biāo)庫(kù)存量

復(fù)合增長(zhǎng)率約26%。倉(cāng)儲(chǔ)