上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告課件

上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

2009年11月上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

1前言

2009年10月，在總部領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，對(duì)上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)進(jìn)行了考察，對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)意向參與唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的開發(fā)，浦東新區(qū)市委市領(lǐng)導(dǎo)表示了熱列的歡迎和極大的支持，期望與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在浦東形成大的合作。我們針對(duì)上海唐鎮(zhèn)地塊即將出讓土地C01-01a&C01-05a進(jìn)行了多次的踏勘和調(diào)研，并進(jìn)行了可行性分析。對(duì)于唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的后續(xù)百余公頃土地，我們還在跟蹤和洽商。前言2009年10月，在總部領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，對(duì)2提綱項(xiàng)目概況1市場(chǎng)研究2總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)3項(xiàng)目投資收益分析5項(xiàng)目銷售計(jì)劃4報(bào)告提綱：綜合分析與建議6提綱項(xiàng)目概況1市場(chǎng)研究2總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)3項(xiàng)目投資收益分析31、項(xiàng)目概況★用地條件分析★項(xiàng)目背景1、項(xiàng)目概況★用地條件分析41.1用地條件分析位置：項(xiàng)目地處上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)，浦東核心區(qū)東南部、張江高科技園區(qū)東部，外環(huán)東約1300米。四至：東至規(guī)劃道路；南至規(guī)劃緯四路；西至規(guī)劃齊愛路（在建）；北至規(guī)劃唐龍路。1.1用地條件分析位置：項(xiàng)目地處上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)，浦東51.1用地條件分析規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃建筑用地性質(zhì)二類住宅組團(tuán)用地總用地面積58163平方米建筑面積小于等于87244平方米容積率≤1.5建筑密度≤30%綠地率≥35%建筑限高≤60米停車位≥437個(gè)1.1用地條件分析規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃建筑用地性質(zhì)二類住宅組團(tuán)用地總61.1用地條件分析交通條件公路：通過外環(huán)線A20高架（距項(xiàng)目1300米），可方便到達(dá)城市各個(gè)區(qū)域。公交線路：618、636、622、989、上川專線、川張高專線、川歇線、東川專線。軌道交通：輕軌2號(hào)線唐鎮(zhèn)站（在建），位于項(xiàng)目南側(cè)500米，目前屬于在施工階段，并于明年3月通車。地鐵2號(hào)線西起淞虹路，經(jīng)過上海鬧市區(qū)，向東至終點(diǎn)張江高科站；可與已經(jīng)建成磁懸浮換乘，直達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，目前張江站至淞虹路站已經(jīng)通車，乘2號(hào)線可到達(dá)上海世紀(jì)公園，上?？萍拣^，陸家嘴，南京路，人民廣場(chǎng)等市中心地帶。1.1用地條件分析交通條件公路：通過外環(huán)線A20高架（距項(xiàng)目71.1用地條件分析環(huán)境與景觀條件

項(xiàng)目北側(cè)為鄰棕櫚泉、金爵別墅、白金瀚宮三個(gè)別墅項(xiàng)目及上海東方世紀(jì)學(xué)校；項(xiàng)目東側(cè)為C-01-01b與C01-05b已平整地塊；項(xiàng)目南端為規(guī)劃中的沈沙港水系，屬于活水，河道現(xiàn)寬約5米，目前水系兩邊正在進(jìn)行綠化施工，施工單位已入場(chǎng)。項(xiàng)目西側(cè)為A-03-10規(guī)劃地塊。

項(xiàng)目北側(cè)圖片項(xiàng)目東側(cè)圖片項(xiàng)目西側(cè)圖片項(xiàng)目南側(cè)圖片1.1用地條件分析環(huán)境與景觀條件

項(xiàng)目北側(cè)圖片項(xiàng)目東側(cè)圖81.1用地條件分析用地現(xiàn)狀地塊內(nèi)部情況待整理土坡和少量樹木在建中的齊愛路

唐鎮(zhèn)三林浦水系現(xiàn)狀1.1用地條件分析用地現(xiàn)狀地塊內(nèi)部情況待整理土坡91.1用地條件分析項(xiàng)目用地條件分析結(jié)論：

項(xiàng)目處于唐鎮(zhèn)新城核心區(qū)，緊鄰高檔別墅居住區(qū)，伴隨輕軌2號(hào)線唐鎮(zhèn)站的通車、張江高科技園區(qū)高級(jí)人才的生活東擴(kuò)、以及南部“迪士尼”主題公園未來的落成，給本地塊帶來了更多的升值因素；總體來看，地塊開發(fā)潛力很大，但在開發(fā)過程中，需要有效規(guī)避周邊現(xiàn)有配套設(shè)施較弱等不利因素。1.1用地條件分析101.2項(xiàng)目背景本地及所在規(guī)劃的唐鎮(zhèn)新城住宅區(qū)已經(jīng)基本完成整理，地塊處于唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的核心地段，地塊容積率指標(biāo)為1.5，限高60米。在總部領(lǐng)導(dǎo)的帶隊(duì)考察下，浦東新區(qū)區(qū)委區(qū)政府對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)參與建設(shè)唐鎮(zhèn)新城表示了很大的支持與歡迎。該地塊于2009年9月30日由上海規(guī)土局預(yù)公告，起始價(jià)暫定34706億元（約400萬元/畝），與出讓方的溝通過程中，出讓方表示期望價(jià)位為800萬/畝。據(jù)了解，目前保利地產(chǎn)、中建等多家知名開發(fā)商追蹤該項(xiàng)目。該項(xiàng)目已于2009年11月11日公告。1.2項(xiàng)目背景111.2項(xiàng)目背景掛牌出讓進(jìn)度安排表

發(fā)布公告發(fā)布時(shí)間

2009-11-1009:30

發(fā)放出讓文件及附件起始時(shí)間

2009-11-1109:30

截止時(shí)間

2009-12-0816:00

提問截止時(shí)間

2009-11-1616:00

發(fā)布答疑紀(jì)要時(shí)

間2009-11-2009:30

接受競(jìng)買申請(qǐng)起始時(shí)間

2009-11-2309:30

截止時(shí)間

2009-12-0816:00

保證金到賬截止時(shí)間

2009-11-2716:30

保證金3500萬元人民幣掛牌交易活動(dòng)掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間2009-12-0109:30

2009-12-1010:00

1.2項(xiàng)目背景掛牌出讓進(jìn)度安排表發(fā)布公告發(fā)布時(shí)間

2009122、市場(chǎng)研究上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目定位2、市場(chǎng)研究132.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境GDP情況據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市前三季度GDP增長(zhǎng)速度為7.1%，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)“保8”目標(biāo)。未來，隨著上海金融和航運(yùn)“兩個(gè)中心”的建設(shè)，以及“大虹橋”、世博會(huì)等利好條件，一旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)開始復(fù)蘇，上海整體經(jīng)濟(jì)狀況勢(shì)必會(huì)有一個(gè)驚人的反彈速度。2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析142.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析人口及人均可支配收入情況上海市2020年目標(biāo)人口為2200-2300萬，但依照目前的發(fā)展速度和統(tǒng)計(jì)口徑考慮，未來人口將突破這一控制目標(biāo)。外來常住人口數(shù)量增加較快，“新上海人”或外籍人士置業(yè)增加會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求。上海市主要年份常住人口（單位：萬人）年度2000年2005年2006年2007年2008年年末常住人口1608.631778.421815.081858.081888.46戶籍人口1309.631340.021347.821358.861371.04外來人口（半年以上人口）299438.4467.26499.22517.42注:本表戶籍人口不包括離開上海、外出（市外）半年以上本市戶籍人口。2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析上海市主要年份常住人口（單位：萬人152.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析數(shù)據(jù)顯示，上海市城市居民家庭人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，居民具備較高的消費(fèi)實(shí)力。2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析162.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析塘鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境區(qū)域概述本項(xiàng)目所處區(qū)域是上海市浦東唐鎮(zhèn)區(qū)域，區(qū)域位于浦東新區(qū)東南部，外環(huán)線東側(cè)，東面是基本農(nóng)田區(qū)，遠(yuǎn)期為產(chǎn)業(yè)備用地，西面是張江高科技園區(qū)，北面是唐鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)、銀行卡產(chǎn)業(yè)園一期，銀行卡產(chǎn)業(yè)園一期及唐鎮(zhèn)1區(qū)級(jí)動(dòng)遷基地，與金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也相距不遠(yuǎn)。南面是川沙新城和規(guī)劃中的迪斯尼樂園。全鎮(zhèn)總面積32.16平方公里，人口約3.81萬人，流動(dòng)人口約5.08萬人。唐鎮(zhèn)是上海市委、市府“十一五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的新市鎮(zhèn)之一，作為未來張江區(qū)域的商務(wù)、文化、商業(yè)中心，將用10年時(shí)間營(yíng)造一個(gè)既積聚商務(wù)、文化、商業(yè)、辦公為一體，又充分展示科技、文化、生態(tài)和巧妙融入浦東地域社會(huì)歷史發(fā)展的新市鎮(zhèn)。區(qū)域規(guī)劃東至浦東運(yùn)河、西至外環(huán)線、南至川揚(yáng)河、北至龍東大道。包括了之前規(guī)劃確定的唐鎮(zhèn)集鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)集鎮(zhèn)北塊擴(kuò)展區(qū)、唐鎮(zhèn)2區(qū)級(jí)動(dòng)遷基地、華夏文化旅游區(qū)、金橋出口加工區(qū)（南區(qū)）及其配套生活區(qū)，總面積18.17平方公里。滿足常住人口15萬人的容量。2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析塘鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境172.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析-現(xiàn)狀條件現(xiàn)狀條件如下圖所示，由于與張江高科技園區(qū)等幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)相鄰，自身也包括了一處產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此可以看出，唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)與這幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)的聯(lián)系最為緊密，也成為影響其發(fā)展的最重要因素。這幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)包括了國(guó)家級(jí)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高科技園區(qū)，以高科技研發(fā)與制造業(yè)為核心，產(chǎn)業(yè)層次相當(dāng)高，因此對(duì)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人群也較為特殊，是高級(jí)技術(shù)人才、管理人才、高級(jí)商務(wù)人士薈萃之地。但是這幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)在注重發(fā)展產(chǎn)業(yè)、招商引資的同時(shí)，住宅配置嚴(yán)重滯后和缺乏，這已經(jīng)成為吸引、留駐高科技人才的瓶頸，制約了產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展。根據(jù)國(guó)際上已有的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須與一流的生活配套服務(wù)設(shè)施相對(duì)應(yīng)，而且生活配套服務(wù)設(shè)施的配置模式最理想的是與產(chǎn)業(yè)區(qū)空間相鄰，設(shè)施完善的小城市，這樣才能使產(chǎn)業(yè)區(qū)對(duì)高端人才產(chǎn)生足夠的吸引力，從而促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更快更好的發(fā)展。唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)同時(shí)還是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)通往中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，地鐵二號(hào)線、龍東大道為主要的交通大動(dòng)脈。與唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)作為服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的樞紐點(diǎn)的地位相結(jié)合，更凸顯出其發(fā)展高端國(guó)際型生活配套服務(wù)功能的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析-現(xiàn)狀條件現(xiàn)狀條件如下圖所示，由于182.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析-規(guī)劃建設(shè)與發(fā)展前景唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)為：功能完善、就業(yè)充足、文化濃厚、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、配套齊全、理想安居的可持續(xù)發(fā)展的新市鎮(zhèn)。唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的用地主要?jiǎng)澐譃槟喜烤幼^(qū)、中部公共設(shè)施區(qū)、北部居住區(qū)和東部產(chǎn)業(yè)園及配套服務(wù)區(qū)等幾個(gè)功能板塊，黃色區(qū)域?yàn)榫幼∮玫?，大部分已?jīng)動(dòng)遷完畢，如圖所示。2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析-規(guī)劃建設(shè)與發(fā)展前景唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的規(guī)192.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析-總結(jié)總結(jié)：2009年上海宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)正常運(yùn)行，形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。本地塊所在塘鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境也十分良好，臨近張江高科技園區(qū)等幾大產(chǎn)業(yè)區(qū)，自身具有多個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素，活力充沛，隨著軌道交通、配套設(shè)施的完善，塘鎮(zhèn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展?jié)摿Α?.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析-總結(jié)總結(jié)：2009年上海宏觀經(jīng)濟(jì)202.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析就目前所獲得數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)09年全年的房地產(chǎn)投資總額會(huì)超過08年全年，市場(chǎng)全面回暖，形勢(shì)較好。截止到09年第三季度，上海全市房地產(chǎn)施工面積已經(jīng)超過竣工面積的5倍，未來供應(yīng)量將會(huì)放大。2.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析就目前所獲得數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)09年全212.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷史新高，而且前三季度成交量已達(dá)到1431萬平米，全年有可能基本持平甚至超過07年的成交量。09年3月以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售火爆，帶動(dòng)了一手房的開工量，全年住宅投資金額有望創(chuàng)下歷史新高。2.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷222.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期較短，以2008年10月底國(guó)家出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2009年初至今上海樓市進(jìn)入新一輪上升通道，豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)異常突出；作為住宅市場(chǎng)的主力產(chǎn)品，公寓住宅市場(chǎng)走勢(shì)與豪宅市場(chǎng)總體走勢(shì)基本一致。09年8月份，由于浦東星河灣、翠湖天地嘉苑、黃浦灣的集中放量成交，使上海公寓市場(chǎng)整體均價(jià)拉升至近18000元/平米，成為公寓市場(chǎng)本輪成交價(jià)格的新高度。2.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期較短，以20232.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析09年上海聯(lián)體別墅成交量不斷上揚(yáng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。受惠于09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)反彈，尤其是4-8月份通脹預(yù)期促進(jìn)投資行為活躍，上海別墅市場(chǎng)表現(xiàn)十分搶眼；09年7月份，上海別墅成交量創(chuàng)歷史新高，共成交1699套，其中85%為聯(lián)排和疊加產(chǎn)品；9月份聯(lián)體別墅成交量有所下滑，但價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。2.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析09年上海聯(lián)體別墅成交量不斷上揚(yáng)，242.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷史新高，而且前三季度成交量已達(dá)到14315151平米，全年有可能基本持平甚至超過07年的成交量。此外，2009年上海二手房市場(chǎng)同樣火爆，二手房與新房的成交比例超過1：1。二手房市場(chǎng)的活躍成交將進(jìn)一步推升上海一手房市場(chǎng)的價(jià)格。（平方米）（元/平米）2.2上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年上海房?jī)r(jià)持續(xù)攀升并創(chuàng)下歷252.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目地塊位于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)區(qū)域，外環(huán)之外，張江高科向東8公里的位置。唐鎮(zhèn)的商品房開發(fā)較晚。近年來，隨著棕櫚泉花園別墅、金爵別墅，白金瀚宮、圣瑪麗諾別墅等別墅區(qū)陸續(xù)建成，在板塊內(nèi)營(yíng)造了高尚的居住氛圍。公寓住宅隨著保利置業(yè)等品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，唐鎮(zhèn)的房地產(chǎn)業(yè)正步入快速發(fā)展階段。區(qū)別于浦東外高橋、曹路、川沙其他三個(gè)新市鎮(zhèn)，唐城完全是在全新規(guī)劃基礎(chǔ)上建設(shè)的一座新城，后發(fā)優(yōu)勢(shì)較明顯。借助軌道交通2號(hào)線東延伸段穿越板塊，未來幾年，唐鎮(zhèn)將真正成為張江高科園區(qū)的后花園。唐鎮(zhèn)板塊正處于發(fā)展起步階段。隨著區(qū)域認(rèn)知度的增強(qiáng)以及產(chǎn)品包容性的增加，唐鎮(zhèn)區(qū)域的客群類型范圍大幅擴(kuò)大，除了來自張江高科的一批高端專業(yè)技術(shù)人員以外，一些婚房客戶及經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的改善客戶也開始關(guān)注唐鎮(zhèn)。目前區(qū)域幾個(gè)在售項(xiàng)目，如畢加索小鎮(zhèn)、保利金爵公寓的價(jià)格上漲速度和幅度較大，并且銷售情況較好。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目地塊位于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)區(qū)域，外環(huán)之262.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)樣本項(xiàng)目分析經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，本地塊北側(cè)的棕櫚泉花園、金爵別墅與白金漢宮三個(gè)純別墅項(xiàng)目已經(jīng)售罄入住，目前區(qū)域內(nèi)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目只有保利·金爵公寓、金領(lǐng)國(guó)際和畢加索小鎮(zhèn)三個(gè)項(xiàng)目?？紤]到本案所在區(qū)域臨近上海張江高科技園區(qū)，客戶構(gòu)成相似，故經(jīng)過比對(duì)與篩選，將張江高科板塊中的摩登之城、鼎鑫名流苑、日月光水岸花園列為本案次要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)樣本項(xiàng)目分析272.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目基本情況考察區(qū)域樣本項(xiàng)目的體量一般在10-20萬平米之間，保利金爵公寓是目前區(qū)域內(nèi)體量最大的項(xiàng)目。容積率區(qū)間基本位于1.2-1.6之間，目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)平均在15000元/㎡左右。樣本項(xiàng)目中除畢加索小鎮(zhèn)外，其他項(xiàng)目的類別墅產(chǎn)品均沒有推出，畢加索小鎮(zhèn)聯(lián)排別墅僅剩少數(shù)的幾套，市場(chǎng)平均報(bào)價(jià)為25000元/平米。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)商目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)（元/㎡）總建筑面積（萬㎡）容積率保利?金爵公寓浦東區(qū)創(chuàng)新西路75弄131號(hào)B座上海保金置業(yè)有限公司16000401.6金領(lǐng)國(guó)際浦東區(qū)浦東新區(qū)川沙路1666號(hào)上海天歌置業(yè)有限公司14000221.5畢加索小鎮(zhèn)上海市浦東新區(qū)唐安路50弄上海華飛投資集團(tuán)有限公司16000281.5摩登之城上海市浦東新區(qū)晨暉路377弄上海張江微電子港有限公司13000171.4鼎鑫名流苑上海市浦東新區(qū)川周路8682弄上海浦東古樹名木文化發(fā)展有限公司15000161.6日月光水岸花園浦東新區(qū)張江青桐路409弄上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司21000121.22.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目基本情況考察項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址開發(fā)282.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境本區(qū)域及周邊區(qū)域產(chǎn)品主要以高層、小高層為主，搭配部分洋房和別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品的綠化率均達(dá)到40%以上，個(gè)別產(chǎn)品達(dá)到50%以上，如摩登之城，景觀形式多以集中綠化和水景為主，大多數(shù)項(xiàng)目比較注重景觀塑造。建筑風(fēng)格以歐式風(fēng)格為主，其次是現(xiàn)代風(fēng)格。項(xiàng)目名稱建筑類別樓層狀況建筑風(fēng)格景觀特色綠化率總套數(shù)保利?金爵公寓小高層、聯(lián)排公寓11層，頂層送閣樓；別墅為聯(lián)排新古典主義藝術(shù)性園林景觀42%1270金領(lǐng)國(guó)際小高層、多層、獨(dú)棟、疊拼1幢多層、23幢小高層、獨(dú)棟:18棟;疊拼:8棟現(xiàn)代現(xiàn)代風(fēng)格園林，主要為中央綠化35%2000畢加索小鎮(zhèn)小高層、雙拼、聯(lián)排19棟8層電梯公寓、97套聯(lián)體別墅西班牙水系景觀，集中綠化40%1800摩登之城小高層、多層5幢8至16層歐式風(fēng)格中央綠地、集中綠化50%1500鼎鑫名流苑小高層23棟11層歐式風(fēng)格西班牙摩爾風(fēng)格景觀，集中綠地、中心水景45%1218日月光水岸花園小高層、獨(dú)棟一期5棟13層小高層以及7棟獨(dú)立別墅現(xiàn)代集中綠地約9000平方米40.3%4122.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境本區(qū)域及周邊區(qū)域產(chǎn)品主要以高層、小高292.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境樣本項(xiàng)目都是在2008年以后上市的，大部分在2009年和2010年入住，基本都是毛坯交房。大多數(shù)項(xiàng)目都聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，物業(yè)費(fèi)水平集中在1.5-2.5元/㎡·月之間。大部分項(xiàng)目?jī)?nèi)部都配備了會(huì)所，功能設(shè)置以健身和娛樂為主。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間入住時(shí)間物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/㎡·月）交付標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)配套保利?金爵公寓2008年9月2009年12月上海保利物業(yè)管理1.95毛坯待定金領(lǐng)國(guó)際2008年8月2009年12月待定2.4毛坯，部分精裝會(huì)所（超市、餐飲、健身、娛樂場(chǎng)所）畢加索小鎮(zhèn)2008年10月2010年6月上海東郊皇廷物業(yè)管理有限公司1.5-2.5毛坯待定摩登之城2009年6月2010年10月上海東湖物業(yè)管理公司1.5-2.5毛坯網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、健身房鼎鑫名流苑2008年3月2009年10月上海裕華物業(yè)管理有限公司2.8毛坯五星級(jí)的皇廷大酒店日月光水岸花園待定2010年12月上海新張江物業(yè)管理有限公司1.93待定室外游泳池、室外網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、棋牌室等娛樂健身設(shè)施2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境樣本項(xiàng)目都是在2008年以后上市的，302.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境存量及區(qū)劃速度分析本區(qū)域內(nèi)基本無存量，在2009年推出的可售房源基本都是開盤即達(dá)到90%以上的銷售率，這也是大部分上海中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的2009年的銷售現(xiàn)象。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境存量及區(qū)劃速度分析312.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境戶型面積區(qū)間分析樣本公寓項(xiàng)目戶型區(qū)間統(tǒng)計(jì)分析從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，本區(qū)域及周邊區(qū)域的公寓項(xiàng)目均以經(jīng)濟(jì)型戶型兩居為主，三居室次之，再次為1居室，其中1居室面積集中在50—70平面之間，小兩居室面積集中在70—90平米之間，大兩居面積集中在90—110之間，三居室面積則集中于130—150平米之間。房型50m2以下50-70m270-90m290-110m2110-130m2130-150m2150m2以上總套數(shù)一室一廳532380000336一室兩廳01011130000214二室一廳0014718000165二室二廳0913781497231702924三室一廳000181133520384三室二廳000947822730429四室二廳0019290554107復(fù)式0000001313總套數(shù)54331665165611258411745722.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境戶型面積區(qū)間分析房型50m2以下50322.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境類別墅產(chǎn)品面積區(qū)間研究由于本區(qū)域內(nèi)在售的類別墅產(chǎn)品僅有畢加索小鎮(zhèn)，其參考性不帶有普遍意義，因此，本次類別墅產(chǎn)品面積研究選取了上海知名開發(fā)商的同時(shí)具有公寓與類別墅產(chǎn)品的典型項(xiàng)目進(jìn)行研究。類別墅產(chǎn)品戶型面積配比情況項(xiàng)目名稱獨(dú)棟（類）別墅雙拼聯(lián)排疊拼（疊加）地上地上地上下疊中疊上疊萬科紅郡園

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龍湖藍(lán)湖郡238202

281231

250

256

龍湖滟瀾山

21917578(地下)174

236

240

合生·御廷

196

203

217

210

合生·國(guó)際花園

194187

217186

金地·格林世界302291262

269

2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境類別墅產(chǎn)品面積區(qū)間研究類別墅產(chǎn)品戶型332.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境華潤(rùn)·橡樹灣

183224207華僑城220247242

212248240

241

232

223

佳兆業(yè)·香溪瀾院

196

223

楓丹白露別墅

230190

270200

綠地藍(lán)灣

150

190

萬順?biāo)?80

178

313

181

320

203

340

212

360

美蘭湖高爾夫別墅

215

176泗涇頤景園273

194

302

198

334

233

345

347

402

莫奈的花園

218

230

265

兩河流域·南郊中華園

180

202

216

222

227

260

270

2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境華潤(rùn)·橡樹灣183224207342.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境本次調(diào)研中，上述類別墅產(chǎn)品沒有拿到具體的各面積套數(shù)數(shù)據(jù)，但從面積出現(xiàn)的頻率和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的考察來看，聯(lián)排別墅的主要面積段為200—240平米之間，少數(shù)在250—270之間，類獨(dú)棟產(chǎn)品面積為250平米左右，獨(dú)棟產(chǎn)品面積集中在300—350平米之間。從上述數(shù)據(jù)可以看出，上述項(xiàng)目對(duì)疊加別墅的認(rèn)可度不高。說明：畢加索小鎮(zhèn)的聯(lián)排別墅面積為240和260平米兩種。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境352.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本區(qū)域內(nèi)保利金爵五期、畢加索小鎮(zhèn)的二期等將在2010年上市，主要產(chǎn)品形式為高層公寓、小高層公寓、類別墅產(chǎn)品（聯(lián)排和雙拼等）價(jià)格研究別墅及類別墅價(jià)格：唐鎮(zhèn)位于張江和川沙新鎮(zhèn)之間，隨著地鐵2號(hào)線延伸段明年將通車，唐鎮(zhèn)受到更多購(gòu)房者的關(guān)注。唐鎮(zhèn)板塊與眾不同的是，早年開發(fā)的主要是高檔別墅社區(qū)，這些別墅項(xiàng)目的目前二手房成交價(jià)格平局超過了35000元/平米。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，畢加索小鎮(zhèn)2009年7月份后的聯(lián)體別墅成交均價(jià)為23500元/平米，保利金爵2010年將有聯(lián)排別墅上市，市場(chǎng)預(yù)期開盤價(jià)格為25000元/平米。項(xiàng)目名稱入住時(shí)間建筑風(fēng)格綠化率容積率物業(yè)費(fèi)社區(qū)配套主力面積二手房?jī)r(jià)格白金瀚宮06年10月新古典主義52%0.34.5專屬會(huì)所、星級(jí)酒店接待大廳、標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫泳池、SPA水療館210-49138000金爵別墅05年7月歐式古典60%0.294.9高檔會(huì)所，有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等400-50035000棕櫚泉?jiǎng)e墅04年12月地中海風(fēng)格70%0.34.8自身配套雙會(huì)所、室外網(wǎng)球場(chǎng)、內(nèi)外雙泳池、健身、SPA400-80033000圣馬麗諾橋05年9月美國(guó)南加州40%0.335西班牙式的會(huì)所，運(yùn)動(dòng)館、健身房、桑拿、室內(nèi)外游泳池、美容廳、商場(chǎng)等300-400390002.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱入住時(shí)間建筑362.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境公寓價(jià)格：2007年，保利置業(yè)等開發(fā)商相繼進(jìn)入唐鎮(zhèn)，改變了唐鎮(zhèn)沒有商品房公寓的歷史。唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)曾長(zhǎng)期處于低位，保利金爵一期開盤前的7000元左右，保利金爵以及周邊的畢加索小鎮(zhèn)、金領(lǐng)國(guó)際帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。2008年底，上海樓市處于低谷，當(dāng)時(shí)畢加索小鎮(zhèn)、金領(lǐng)國(guó)際的售價(jià)在9500元/平方米左右，保利金爵公寓在1萬元/平方米左右。2009年9月份以后，畢加索小鎮(zhèn)、保利金爵、金領(lǐng)國(guó)際的平均成交價(jià)格平均超過14000元/平米。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境公寓價(jià)格：372.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境

2009年9月份以后，畢加索小鎮(zhèn)、保利金爵、金領(lǐng)國(guó)際的平均成交價(jià)格平均達(dá)到14500元/平米。

唐鎮(zhèn)周邊大企業(yè)云集，包括通用電氣、羅氏制藥、杜邦、索尼、聯(lián)想等，銀聯(lián)卡產(chǎn)業(yè)園已有中國(guó)銀行、交通銀行等進(jìn)入。這些大企業(yè)成為“鄰居”，帶來的購(gòu)買力，使唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)受到支撐。

隨著2010年地鐵2號(hào)線的開通及迪斯尼項(xiàng)目的建設(shè)，唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)很大的提升空間。2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境2009年9月份以后，畢加索小鎮(zhèn)、382.4項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位本項(xiàng)目定位于唐鎮(zhèn)板塊中最具品質(zhì)感、舒適度的中高檔項(xiàng)目。在產(chǎn)品打造方面走品質(zhì)、特色化路線，從產(chǎn)品的形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造，物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面打造項(xiàng)目的品質(zhì)與特色。

產(chǎn)品定位

從連續(xù)幾年市場(chǎng)變化來看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的低密度類別墅產(chǎn)品深受市場(chǎng)追捧，具有很大的升值潛力和發(fā)展空間。結(jié)合本項(xiàng)目的指標(biāo)條件考慮，產(chǎn)品形態(tài)以高層和類別墅產(chǎn)品為主，最大程度上保障類別墅產(chǎn)品的總建筑面積。內(nèi)部景觀將成為本項(xiàng)目的重要價(jià)值點(diǎn)，要加大成本投入力度，保證宜居、舒適的氛圍；建筑外沿可部分選用石材，增強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)感；此外，由于定位于中高檔項(xiàng)目，應(yīng)布置會(huì)所等配套設(shè)施；為確保社區(qū)的整體品質(zhì)，區(qū)內(nèi)需徹底實(shí)現(xiàn)人車分流，所有車車位全部設(shè)置于地下，同時(shí)也保證了區(qū)內(nèi)景觀的完整性。公寓車位配比為1：0.8，類別墅車位配比為1：1，其中類別墅的車位按照子母車位進(jìn)行設(shè)計(jì)。公寓部分采用精裝交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米，以進(jìn)一步提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)價(jià)值感。為進(jìn)一步提升項(xiàng)目的附加值，類別墅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上要充分考慮每戶地下室的全面積贈(zèng)送，公寓產(chǎn)品要考慮可通過裝修來實(shí)現(xiàn)的贈(zèng)送空間的設(shè)計(jì)。2.4項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位392.4項(xiàng)目定位產(chǎn)品戶型及面積配比如下表：公寓產(chǎn)品中二室和三室各按套數(shù)占40%和60%；類別墅產(chǎn)品在滿足容積率要求的情況下盡量多出類雙拼和類獨(dú)棟產(chǎn)品。公寓二室二廳90—100平米三室二廳130—140平米類別墅聯(lián)排（?。?10平米±5%聯(lián)排（大）230平米±5%類雙拼250平米±5%類獨(dú)棟280平米±5%2.4項(xiàng)目定位產(chǎn)品戶型及面積配比如下表：公寓二室二廳90—1402.4項(xiàng)目定位

價(jià)格定位根據(jù)市場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開盤銷售時(shí)點(diǎn)高層產(chǎn)品精裝平均售價(jià)22500元/平米左右，類別墅產(chǎn)品開盤時(shí)平均售價(jià)28500元/平米，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年售價(jià)增幅可達(dá)到15%左右，銷售周期在1年半左右，最終可實(shí)現(xiàn)住宅整體銷售均價(jià)25000元/平米左右。2.4項(xiàng)目定位價(jià)格定位413、總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)總體規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)3、總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)總體規(guī)劃423.1總體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)布局項(xiàng)目產(chǎn)品布局以三林浦河與沈沙港河為景觀核心，沿唐龍路和齊愛路布置18層公寓產(chǎn)品，內(nèi)側(cè)布置3層類別墅產(chǎn)品，沿三林浦河與沈沙港河布置類雙拼和類獨(dú)棟產(chǎn)品，確保高端產(chǎn)品景觀最好。交通設(shè)計(jì)本項(xiàng)目分為南北兩個(gè)地塊，由于中間被河道分開，因此每個(gè)地塊單獨(dú)設(shè)置出入口，為確保項(xiàng)目的整體性，在三林浦河上面將設(shè)置通道橋?？紤]到項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性，本項(xiàng)目采取了半環(huán)形道路與近端短支道路相結(jié)合的方式，一方面對(duì)公寓和類別墅區(qū)域進(jìn)行了區(qū)隔，另一方面保障了類別墅區(qū)域的交通均好性，并滿足消防的需要。景觀設(shè)計(jì)三林浦河河岸兩側(cè)與沈沙港河兩岸是本項(xiàng)目重要的景觀節(jié)點(diǎn)，可考慮地塊內(nèi)河邊設(shè)置相應(yīng)的休閑設(shè)施，景觀分層次遞進(jìn)設(shè)計(jì)并一直延伸至小區(qū)內(nèi)，如有可能，可將河內(nèi)水系延伸至小區(qū)內(nèi)樓間，進(jìn)一步豐富區(qū)內(nèi)的水景景觀。3.1總體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)布局433.1總體規(guī)劃3.1總體規(guī)劃443.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表

項(xiàng)目

計(jì)量單位

數(shù)值

備注

一

規(guī)劃總用地

h㎡

58400

二

居住戶（套）數(shù)

戶（套）

524

三

居住人數(shù)

人

1467.2

四

戶均人口

人/戶

2.8

五

總建筑面積

萬㎡

13.4364

1

地上建筑面積

萬㎡

8.7640

⑴

用地內(nèi)建筑總面積

萬㎡

①

住宅

萬㎡

18層

萬㎡

5.976

3層

萬㎡

2.678

②

公建

萬㎡

0.11

可售

萬㎡

非可售

萬㎡

0.11

⑵

其它建筑面積

萬㎡

2

地下建筑面積

萬㎡

3.7797

六

建筑面積毛密度(容積率)

萬㎡/h㎡

1.5

七

機(jī)動(dòng)車停車位

輛

524

1

地面停車位

輛

2

地下停車位

輛

524

3

地面停車率

八

建筑密度

25%

九

綠地率

50%

十

建筑高度

米

60

3.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)454、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

總體思路

總體進(jìn)度安排

動(dòng)態(tài)價(jià)格策略

4、項(xiàng)目銷售計(jì)劃總體思路464.1總體思路

總體思路

樹立高端產(chǎn)品形象，成為我公司進(jìn)軍上海市場(chǎng)的標(biāo)志性項(xiàng)目，增強(qiáng)公司的品牌影響力；

從形象包裝，文化精神的賦予、附加值打造、景觀打造、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)方面最大化塑造差異化的產(chǎn)品形態(tài)；項(xiàng)目總體價(jià)格高開高走，根據(jù)市場(chǎng)情況快速、靈活調(diào)整，控制項(xiàng)目銷售速度，以部分類別墅產(chǎn)品首先推出市場(chǎng)，然后再銷售精裝公寓產(chǎn)品，最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)。4.1總體思路總體思路474.2總體進(jìn)度安排總體進(jìn)度安排總體開發(fā)進(jìn)度為一期，周期36個(gè)月，從2009

年12月至2012年12月。工程節(jié)點(diǎn)如下：建筑類型類別墅公寓前期節(jié)點(diǎn)

建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2010-012010-01

國(guó)有土地使用證

2010-02

2010-02

建設(shè)工程規(guī)劃許可證

2010-06

2010-06

建設(shè)工程施工許可證

2010-09

2010-09工程節(jié)點(diǎn)

開工2010-102010-10

結(jié)構(gòu)±0

2011-03

2011-03

結(jié)構(gòu)封頂

2011-04

2011-08

樣板區(qū)及售樓處完成2011-07

2011-11

竣工備案表2012-02

2012-10

入住

2012-05

2012-12銷售節(jié)點(diǎn)

開盤2011-09

2012-044.2總體進(jìn)度安排總體進(jìn)度安排建筑類型類別墅公寓前期節(jié)484.2總體進(jìn)度安排建設(shè)周期：共27個(gè)月，從2010年10月至2012年12月份。銷售周期：16個(gè)月，從2011年9月開盤至2012年12月清盤；銷售節(jié)點(diǎn)如下：時(shí)間類別墅公寓

車位

2011-09開盤

2012-04

開盤開盤2012-05達(dá)95%

2012-10

達(dá)95%

2012-12清盤清盤清盤

銷售周期

16個(gè)月4.2總體進(jìn)度安排建設(shè)周期：共27個(gè)月，從2010年10494.3動(dòng)態(tài)價(jià)格策略高開高走：迅速樹立高端產(chǎn)品形象，增加項(xiàng)目的認(rèn)知程度，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；以期獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。各時(shí)間段售價(jià)計(jì)劃如下所示：

產(chǎn)品類型2011年2012年Q3Q4Q1Q2Q3Q4類別墅2850030000315003250033000精裝公寓

225002350024000車位

8000080000800004.3動(dòng)態(tài)價(jià)格策略高開高走：迅速樹立高端產(chǎn)品形象，增加項(xiàng)目505、項(xiàng)目投資收益分析測(cè)算假設(shè)條件銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃成本測(cè)算及投入計(jì)劃項(xiàng)目融資計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析敏感性分析5、項(xiàng)目投資收益分析測(cè)算假設(shè)條件515.1測(cè)算假設(shè)條件本報(bào)告假設(shè)了如下條件：項(xiàng)目按照可售面積86140平米考慮，其中類別墅(排屋)26780平米，精裝修公寓59360平米，可售車位418個(gè)；銷售費(fèi)用按銷售收入的3%測(cè)算，折現(xiàn)率按10%計(jì)算NPV；會(huì)所1100平米，銷售階段做為售樓中心，交房后由物業(yè)管理，400平米做物業(yè)管理用房和居委會(huì)，其余做經(jīng)營(yíng)用房。土地增值稅按上海慣常做法，按銷售額的1%征收，假定項(xiàng)目結(jié)束后清繳（中遠(yuǎn)兩灣城開發(fā)近十年，至今尚未清繳）。所得稅按25%計(jì)。按照年利率5.4%計(jì)算資金成本。土地成本以出讓方期望價(jià)7.0080億元（樓板價(jià)約8000元/平米）進(jìn)行測(cè)算。5.1測(cè)算假設(shè)條件本報(bào)告假設(shè)了如下條件：525.2銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃

項(xiàng)目時(shí)間2011年2012年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度類別墅銷售套數(shù)

銷售面積

9373120518033749803

單價(jià)（元/平米）

2850030000315003250033000

銷售金額（萬元）

26713361532531121852651

回款額（萬元）

80142954526066542711181

結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）

222274553

結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）

6539714836

公寓銷售套數(shù)

銷售面積

29880268922988單價(jià)（元/平米）

225002350024000銷售金額（萬元）

67230631967171回款額（萬元）

201696602051409結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）

59760結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）

137597車位銷售個(gè)數(shù)

20918821銷售面積

73156584732單價(jià)（元/個(gè)）

800008000080000銷售金額（萬元）

16721505167銷售回款（萬元）

16721505167結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）

14630結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）

3344合計(jì)銷售套數(shù)

銷售面積

93731205180340944342793720單價(jià)（元/平米）

285003000031500198041964819730銷售金額（萬元）

2671336153253181087673527338銷售回款（萬元）

80142954526066272687870551576結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）

22227455374390結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）

65397148361409415.2銷售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃535.3成本測(cè)算及投入計(jì)劃成本測(cè)算假設(shè)：公寓部分按精裝修交房，按可售面積2000元/平米計(jì)，公共部位大堂按2500元/平米裝修，標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室按1000元/平米裝修、外立面1-3層石材墻面，3層以上國(guó)產(chǎn)中高檔面磚，鋁合金門窗采用進(jìn)口高檔品牌按門窗面積1000元/平米計(jì)。類別墅產(chǎn)品毛坯交房，送地下室和車位，1層石材墻面，2-3層高檔面磚，鋁合金門窗采用進(jìn)口高檔品牌按門窗面積1300元/平米計(jì)。景觀按照景觀面積1000元/平米考慮。地下車庫部分考慮通風(fēng)、消防強(qiáng)排煙、消防報(bào)警、停車智能化。5.3成本測(cè)算及投入計(jì)劃成本測(cè)算假設(shè)：545.3成本測(cè)算及投入計(jì)劃分產(chǎn)品類型成本匯總序號(hào)

成本項(xiàng)目

單位成本(元/平方米)

合計(jì)

地上可售面積單位成本(元/平方米)

備注聯(lián)排及雙拼18層高層地下室

會(huì)所

建筑面積(㎡)3570759760377971100134,364地上面積

可售面積(㎡)267805936014630010077086,14087640序號(hào)成本項(xiàng)目

項(xiàng)目總投資13,74815,5182,9553,7821,488,971,35617,285一、土地征用及動(dòng)拆遷費(fèi)用8,3808,380721,921,6278,380二、前期工程費(fèi)20520517,740,7002052.1、設(shè)計(jì)費(fèi)1151159,952,1001152.2、測(cè)繪勘察監(jiān)測(cè)費(fèi)15151,298,100152.3、三通一平費(fèi)45453,894,300452.4、報(bào)批報(bào)建費(fèi)20201,730,800202.5、不可預(yù)見費(fèi)用1010865,400.010按5%暫估三、建筑安裝工程費(fèi)2,5474,3032,9553,782441,193,5495,1213.1、獨(dú)立承包工程1,6561,2852,6681,530223,630,6762,5963.1.1、樁基工程1068516813014,377,176166

3.1.2、土建及安裝工程9501,200-1,40098,693,0001,143

3.1.3、地下室工程600-2,500-110,560,5001,281

3.2、指定分包工程8312,8841002,165200,758,4842,3303.2.1、電梯工程-125--7,470,00086

3.2.2、鋁合金工程3252505-23,832,485276

3.2.3、消防工程404035404,828,49556

3.2.4、智能化工程12080251509,104,325105

3.2.5、外墻保溫507010705,977,17069

3.2.6、外墻涂料、面磚5050-504,382,00050

3.2.7、幕墻工程18090-,20011,518,800133

5.3成本測(cè)算及投入計(jì)劃555.3成本測(cè)算及投入計(jì)劃3.2.8、防水工程-425201,176,08513

3.2.9、陽臺(tái)、室外欄桿5050--4,327,00050

3.2.10、分戶門1419--1,480,48017

3.2.11、單元門------

3.2.12、信報(bào)箱工程22--168,3442

3.2.13、裝修工程-105--6,274,80072

3.2.14、住宅精裝修工程-2,000--119,520,0001,385

3.2.15、主體泛光照明---3538,5000.4

3.2.16、游泳池設(shè)備安裝------

3.2.17、空調(diào)系統(tǒng)工程---600660,0007

3.2.18、中水、凈水設(shè)備安裝工程------

3.3、甲供材料3.4、不可預(yù)見費(fèi)用601341878716,804,389195四、配套設(shè)施費(fèi)1,2611,261109,083,6701,2664.1、總體66665,711,640664.2、景觀綠化工程35035030,289,0003514.3、紅線內(nèi)配套工程49549542,794,0304964.4、配套設(shè)施4.5、紅線外配套35035030,289,000351五、項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用82827,053,01082六、開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用1031103188,910,0001031

七、竣工交付費(fèi)用55684,759,70055八、管理費(fèi)用36036031,154,400361

九、銷售費(fèi)用77077066,352,2007709.1、營(yíng)銷設(shè)施營(yíng)造費(fèi)13613611,682,9001365.3成本測(cè)算及投入計(jì)劃3.2.8、防水工程-425201,565.4項(xiàng)目融資計(jì)劃項(xiàng)目初始投資需要通過公司內(nèi)部委托貸款解決。后根據(jù)項(xiàng)目取得證件后替換公司委托貸款并適時(shí)進(jìn)行償還。5.4項(xiàng)目融資計(jì)劃項(xiàng)目初始投資需要通過公司內(nèi)部委托貸款解決。575.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)效益分析在上述假設(shè)下測(cè)算顯示，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總收入221174萬元，銷售成本142260萬元，凈利潤(rùn)38808

萬元，毛利率30%，收入凈利率18%。

年度收益情況表

單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目2010年2011年2012年總計(jì)

結(jié)轉(zhuǎn)面積

0

0

1011701011701確認(rèn)銷售收入

0

02211742211742營(yíng)業(yè)成本

0

0142260142260營(yíng)業(yè)稅及其附加

0

012165121653毛利

0

06674966749毛利率

0

030%30%4銷售費(fèi)用

664

4313165866345所得稅前利潤(rùn)

0

06509160115所得稅前利潤(rùn)率

0

029%27%6土地增值稅

0

0221283717所得稅

0

015720129368凈利潤(rùn)

-664

-43134715938808收入凈利率

0

021%18%5.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析靜態(tài)效益分析序號(hào)項(xiàng)目2010年2011585.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)項(xiàng)目別墅公寓地下室(車位）會(huì)所總計(jì)1銷售面積267805976014630101,1702銷售收入802331375973344

221,174營(yíng)業(yè)成本總計(jì)42,73987,96510,776419142,250土地成本26,59045,602

72,192前期工程費(fèi)5771,287

1,864建筑安裝費(fèi)用6,76625,78510,77641944,119配套設(shè)施費(fèi)4,0186,891

10,908項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用218487

705開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用3,2755,616

8,891竣工交付費(fèi)用147329

476管理費(fèi)用1,147.511,968

3,1154營(yíng)業(yè)稅及其附加4,4137,568184-12,1655毛利33,08142,065-7,616-41966,759毛利率41%31%-228%

30%6銷售費(fèi)用24074128100

6,6357所得稅前利潤(rùn)30,67437,937-7,716-41960,124所得稅前利潤(rùn)率38%28%-231%

27%8土地增值稅6,2295,401

8,3749所得稅6,1118,134

12,93810凈利潤(rùn)18,33424,401

38,813收入凈利率23%18%

18%分產(chǎn)品收益情況表5.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)項(xiàng)目別墅公寓地下室(車位）會(huì)所總計(jì)595.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析

全部投資現(xiàn)金流量表編號(hào)項(xiàng)目年份

測(cè)算金額

（萬元）2009201020112012201312341234123412341234一現(xiàn)金流出付土

地款付土

地款開工1土地費(fèi)用支付70,08030%70%21,024

49,0562,6282前期開發(fā)費(fèi)1,86430%30%20%20%0%5595593733733建筑安裝工程費(fèi)44,1195%10%10%10%10%10%10%10%5%15%5%2,2064,4124,4124,4124,4124,4124,4124,4122,2066,6182,2064配套設(shè)施10,90830%20%20%10%10%10%3,2722,1822,1821,0911,0911,0915項(xiàng)目開發(fā)其它費(fèi)用70510%10%10%10%10%10%10%10%5%5%717171717135356竣工交付費(fèi)用47650%50%2382387不可預(yù)見費(fèi)8銷售費(fèi)用

6,63510%10%20%20%15%10%5%5%5%664664132713279956643323323329管理費(fèi)用3,1155%5%5%10%10%10%10%10%7.5%7.5%7.5%7.5%5%1561561563123123123123122342342342341565.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析編號(hào)項(xiàng)目年份測(cè)算605.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析10營(yíng)業(yè)稅

12,1654411,6251,4341,5004,3292,83711土地增值稅

837180295261273787516615912所得稅151591515913項(xiàng)目投資（季度）流出小計(jì)175,69821,02471549,7715293,6245,4576,1216,6427,71010,3469,00212,5839,5557,9003524,61414項(xiàng)目投資（年度）流出小計(jì)

21,02454,63925,93041,48632,549二現(xiàn)金流入（季度）221,1748,01429,54526,06627,26878,70551,576現(xiàn)金流入（年度）37,559183,615年

度

指

標(biāo)

凈現(xiàn)金流量（流入－流出）-21,024-54,63911,629142,129-32.549累計(jì)凈現(xiàn)金流量-21,024-75,663-64,03378,09545,546資金成本8,8912842939659731021109511781159864652406NPV（i=10%)21,334內(nèi)部收益率IRR27%投資回收期（年）2.5資金峰值87,241

萬元

峰值時(shí)間2011年2季度

5.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析10營(yíng)業(yè)稅

12,1654411,615.6敏感性分析由于建造成本變動(dòng)有限，選取土地成本、售價(jià)兩個(gè)變量，分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)土地成本、售價(jià)的雙變量敏感性并測(cè)算項(xiàng)目臨界點(diǎn)，并提出相應(yīng)的競(jìng)價(jià)策略。項(xiàng)目毛利率對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析：80009195103951119411994127941439315992地價(jià)（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地價(jià)變動(dòng)情況1967590%23%17%11%7%2%-2%-10%-18%2076995%27%21%15%11%7%4%-4%-12%21861100%30%25%19%15%12%8%1%-7%22955105%33%28%23%19%16%12%5%-2%24048110%36%31%26%23%19%16%9%3%25141115%39%34%29%26%23%20%13%7%26234120%41%36%32%29%26%23%17%10%售價(jià)（元/平米）售價(jià)變動(dòng)情況5.6敏感性分析由于建造成本變動(dòng)有限，選取土地成本、售價(jià)兩個(gè)625.6敏感性分析

項(xiàng)目?jī)衾蕦?duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析：項(xiàng)目IRR對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感性分析：80009195103951119411994127941439315992地價(jià)（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地價(jià)變動(dòng)情況1967590%14%10%7%2%-1%-4%-10%-16%2076995%16%13%9%6%3%0%-6%-11%21861100%18%15%12%9%7%4%-2%-7%22955105%19%17%14%12%10%7%2%-3%24048110%21%18%16%14%13%10%5%0%25141115%22%20%17%16%14%13%8%3%26234120%23%21%19%17%16%14%11%6%售價(jià)（元/平米）售價(jià)變動(dòng)情況80009195103951119411994127941439315992地價(jià)（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地價(jià)變動(dòng)情況1967590%20%15%9%6%4%1%-3%-6%2076995%24%18%13%10%7%5%0%-3%21861100%27%21%16%13%10%8%3%-1%22955105%30%24%19%16%13%10%6%2%24048110%34%27%22%19%16%13%8%4%25141115%37%30%24%21%19%16%11%7%26234120%40%33%27%24%21%18%14%9%售價(jià)（元/平米）售價(jià)變動(dòng)情況5.6敏感性分析項(xiàng)目?jī)衾蕦?duì)售價(jià)和土地成本635.6敏感性分析

項(xiàng)目NPV對(duì)售價(jià)和土地成本的雙變量敏感分析：：80009195103951119411994127941439315992地價(jià)（元/平米）100%115%130%140%150%160%180%200%地價(jià)變動(dòng)情況1967590%130056492-991-5979-10968-15957-25934-359112076995%17170117304638-351-5339-10328-20305-3028221861100%2133415895102665278289-4699-14677-2465422955105%254992005914620109065918929-9048-1902524048110%29663242241878415158115326558-3419-1339625141115%3382728388229491932315696120702209-776826234120%3799232553271132348719861162357838-2139售價(jià)（元/平米）售價(jià)變動(dòng)情況5.6敏感性分析項(xiàng)目NPV對(duì)售價(jià)和土地成本的646、綜合分析與建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系SWOT分析結(jié)論及建議6、綜合分析與建議項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略656.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略

周邊環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)：目前項(xiàng)目周邊配套尚不成熟，整體市場(chǎng)氛圍較差，不利于項(xiàng)目塑造高端形象。應(yīng)對(duì)策略：對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀營(yíng)造、售樓處的建設(shè)等方面加大投入，著力塑造宜居、舒適的居住氛圍，以規(guī)避周邊區(qū)域的影響；加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)力度，力爭(zhēng)使周邊環(huán)境得到迅速的改善。競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目周邊與本案存在最大競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的項(xiàng)目是保利金爵公寓的后期類別墅產(chǎn)品和公寓產(chǎn)品。應(yīng)對(duì)策略：從內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造、景觀塑造、文化精神賦予等方面加大力度，使本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和推廣策略等方面與其他項(xiàng)目形成差異化，達(dá)到脫穎而出的目的。土地成本風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目已在交易中心進(jìn)行公示，信息已公開。目前上海土地市場(chǎng)的熱度較高，唐鎮(zhèn)區(qū)域又具備較大的升值潛力，據(jù)了解本項(xiàng)目已有十多家大型開發(fā)商參與，預(yù)計(jì)獲取成本會(huì)偏高，在一定程度上會(huì)增加項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)策略：規(guī)劃建設(shè)過程中加強(qiáng)成本控制，如通過控制地下建筑面積的規(guī)模等。6.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)策略

周邊環(huán)境帶來的風(fēng)險(xiǎn)：目前項(xiàng)目周666.2與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系本項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，用地條件較好，環(huán)境和景觀的可塑性強(qiáng)，產(chǎn)品升值潛力大，盈利水平較高，具備較大的利潤(rùn)空間。

項(xiàng)目地處浦東新區(qū)的唐鎮(zhèn)板塊，區(qū)域認(rèn)知度提升較快，項(xiàng)目自身適合開發(fā)中高端舒適型居住產(chǎn)品。目前我公司在上海市場(chǎng)的總體影響力還不夠，通過本項(xiàng)目的精心打造，同時(shí)借助我公司的品牌優(yōu)勢(shì)，能夠成功開拓上海市場(chǎng)并造成較大影響，甚至引起轟動(dòng)效應(yīng)，對(duì)我公司樹立在上海的品牌形象，進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場(chǎng)有重要的意義。6.2與公司發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)系本項(xiàng)目為純住宅項(xiàng)目，用地條件較好，676.3SWOT分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊之內(nèi)，區(qū)域具有較大發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

交通優(yōu)勢(shì)：唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)同時(shí)還是浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)通往中心城區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，地鐵二號(hào)線、龍東大道為主要的交通大動(dòng)脈，交通便利，輻射范圍較廣。地塊優(yōu)勢(shì)：地塊容積率1.5，可以打造中高端舒適型產(chǎn)品，價(jià)值空間較大。另外，地塊具備較好的景觀資源，且周邊有已入住的高端別墅項(xiàng)目，容易營(yíng)造高端居住區(qū)氛圍周邊功能組團(tuán)優(yōu)勢(shì)：臨近張江高科、川沙、金橋等開發(fā)區(qū)，具有大量潛在客群。

項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目地塊較小，自身具有60米的限高要求，規(guī)劃限制較多，不利于產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)轟動(dòng)，后期推廣成本可能會(huì)比較高；項(xiàng)目周邊未拆遷的村莊對(duì)項(xiàng)目的形象塑造會(huì)有一定的影響。6.3SWOT分析

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)686.3SWOT分析

項(xiàng)目機(jī)會(huì)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)規(guī)劃的逐步實(shí)施將成為項(xiàng)目重要的升值要素；城市擠出效應(yīng)的加劇，勢(shì)必會(huì)推動(dòng)新市鎮(zhèn)的發(fā)展速度，并帶來大量的客源；世博園區(qū)絕大部分屬于浦東新區(qū)，這將進(jìn)一步增加區(qū)域的影響力，并為區(qū)域增值。

周邊在售項(xiàng)目較少，與項(xiàng)目同期的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也不多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不激烈，項(xiàng)目將有較多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。政府部門日前已批準(zhǔn)了迪斯尼項(xiàng)目的建設(shè)，迪斯尼項(xiàng)目位于本項(xiàng)目正南約10公里左右。將給本項(xiàng)目帶來較大的發(fā)展空間。項(xiàng)目威脅張江高科區(qū)域與川沙區(qū)域均有各自的發(fā)展特色，并存在一些會(huì)與本案發(fā)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的同質(zhì)項(xiàng)目，可能會(huì)分流一部分客戶。預(yù)計(jì)項(xiàng)目地塊將面臨較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，獲取成本將較高。6.3SWOT分析

項(xiàng)目機(jī)會(huì)696.4結(jié)論及建議

總體建議

綜合上述分析可知，項(xiàng)目成長(zhǎng)潛力巨大，若成功競(jìng)得，必將提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的戰(zhàn)略格局，進(jìn)一步提高公司的品牌形象，增強(qiáng)市場(chǎng)影響力，同時(shí)為公司進(jìn)軍高端產(chǎn)品市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建議董事會(huì)授權(quán)公司經(jīng)營(yíng)層根據(jù)公司戰(zhàn)略，在有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)因素的條件下，力爭(zhēng)獲取本項(xiàng)目。

項(xiàng)目招拍掛競(jìng)價(jià)區(qū)間

11月3日上午上海迪士尼項(xiàng)目獲得國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的消息公布后，正在上海土地交易中心掛牌交易的浦東川沙鎮(zhèn)一幅面積和容積率與本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)淖≌玫乇粯?biāo)到14000元/平米，超出其他競(jìng)買者的報(bào)價(jià)近5000元/平米。此舉為浦東川沙、唐鎮(zhèn)板塊的土地價(jià)格帶來了很大的不確定性。迪士尼項(xiàng)目對(duì)該地區(qū)未來房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能會(huì)出現(xiàn)比較大的分歧，更會(huì)帶來比較極端的判斷。6.4結(jié)論及建議

總體建議70建議本報(bào)告假設(shè)約2年后開始銷售，已經(jīng)考慮了正常的溢價(jià)，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）為21861元/平米。若考慮迪士尼項(xiàng)目對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的影響，并為有效控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)該影響做謹(jǐn)慎性判斷，再增加15%的銷售溢價(jià)空間，銷售均價(jià)（含別墅、精裝公寓、車庫）達(dá)到25141元/平米。按此可以將溢價(jià)60%時(shí)土地價(jià)格作為我司可接受地價(jià)上限，此時(shí)地價(jià)為11.22億元，樓面地價(jià)12794元/平米。毛利率為20%，凈利率為13%，IRR為16%，NPV（i=10%）為12070萬元。建議本報(bào)告假設(shè)約2年后開始銷售，已經(jīng)考慮了正常的溢價(jià)，銷售均71建議類別墅單價(jià)（元/平米）公寓單價(jià)（元/平米）車位單價(jià)（元/個(gè)）平均單價(jià)（元/平米）當(dāng)前區(qū)域價(jià)格24000（毛坯）16000（毛坯）80000本報(bào)告考慮的2011年開盤后正常銷售溢價(jià)30000（毛坯）23000（精裝）8000021861考慮迪斯尼因素后的銷售溢價(jià)34500（毛坯）26450（精裝）9200025141地價(jià)(萬元)溢價(jià)比例毛利率凈利率IRRNPV（i=10%）700800%39%22%37%338278059215%34%20%30%283889110430%29%17%24%229499811240%26%16%21%1932310512050%23%14%19%1569611212860%20%13%16%1207012614480%13%8%11%2209140160100%7%3%7%-7768價(jià)格對(duì)比表基于迪士尼銷售溢價(jià)因素的土地價(jià)格變動(dòng)分析表建議類別墅單價(jià)公寓單價(jià)車位單價(jià)（元/個(gè)）平均單價(jià)（元/平米）72建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體的初步思考

本項(xiàng)目可以利用“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（上海）有限公司”進(jìn)行摘牌和參與競(jìng)拍，獲取土地后，在浦東新區(qū)注冊(cè)新的項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。建議項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體的初步思考73THEENDTHANKSTHEEND74上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

2009年11月上海市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告

75前言

2009年10月，在總部領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，對(duì)上海浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)進(jìn)行了考察，對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)意向參與唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)的開發(fā)，浦東新區(qū)市委市領(lǐng)導(dǎo)表示了熱列的歡迎和極大