國際生活示范衛(wèi)星城天都城項目定位報告doc

頁共108頁XX城項目定位報告目錄XX城項目定位篇………4—12頁一、定位思考…………………5頁二、原定位……………………6頁三、新定位……………………6頁四、新定位考慮因素…………6頁五、新定位詮釋………………7頁XX城項目分析篇……13—50頁一、項目分析綜述…………14頁二、項目綜合分析…………14頁可借鑒項目分析篇……51—78頁一、綜述……………………52頁二、可借鑒項目分析………52頁三、可借鑒項目總結(jié)………78頁XX城目標客戶篇……79—99頁一、定性研究報告…………79頁二、定量研究報告…………87頁三、目標客戶定位和描述…………………97頁XX城項目建議篇…………………100—135頁一、項目的核心價值體系…………………101頁二、產(chǎn)品建議………………115頁XX城項目旅游篇…………………138—142頁一、旅游與房地產(chǎn)之間的關(guān)系……………139頁二、項目旅游開發(fā)類型定位………………139頁三、人類生活追求的過程…………………139頁四、杭州旅游市場類型分析………………140頁五、XX城旅游目標市場模擬圖…………141頁XX城項目定位篇一、XX城項目定位思考天都城原先的定位天都城原先的定位對比對比天都城新的定位天都城新的定位考慮因素天都城新定位詮釋天都城新的定位天都城新的定位考慮因素天都城新定位詮釋二、XX城項目原先定位中國第一座國際生活示范城市三、現(xiàn)在XX城項目核心形象定位廣廈·XX城——暢意國際生活四、新的核心形象定位考慮因素4.1由于項目原先的定位概念已經(jīng)在市場上做了長期大量的推廣工作，并且項目原先的定位已經(jīng)深入人心，預訂XX城項目的客戶都知道XX城是一個國際生活示范的衛(wèi)星城，如果我們要將此深入人心的定位全部推翻重新定位，勢必會冒著很大的市場風險，同樣還要投入比原先更為巨大的廣告宣傳費用。同時我們認為，XX城的規(guī)模優(yōu)勢在原先的定位中得到很好的體現(xiàn)，這個也是項目的實際狀況，因此沒有必要將起推翻，只是將起在原先顯著的地位加以淡化些。4.2現(xiàn)在XX城新的定位是抓住原先項目所述求的最中心點，杭州市民記憶度最深刻的內(nèi)容，在此基礎(chǔ)上我們做了一個第一步的調(diào)整和休整，這個調(diào)整是項目總體方案調(diào)整的最穩(wěn)妥的一步，不會在市場上和已經(jīng)預訂的客戶中產(chǎn)生巨大的負面效應(yīng)。4.3新的定位與老的定位差別是新的定位主要力推一種生活方式，而原先的定位只是完成整體項目在開始時候必須做的第一步——項目推薦的工作。由于本項目的特殊性，當市場全部了解項目狀況后，因該作一個比較穩(wěn)妥的轉(zhuǎn)型工作，從項目本身出發(fā)進行述求，這個時候當人們認識了項目后，應(yīng)該告訴他們在這樣的項目中，你將會是怎樣的生活，這樣的生活你會得到什么，這些你得到的內(nèi)容，是無法從其他項目上得到的，這個就是XX城大項目的優(yōu)勢所在。定位詮釋廣廈·XX城廣廈·XX城——杭州衛(wèi)星城的代名詞“城”給人的感覺就是大，這和XX城6579畝的宏大占地面積相得益彰，一個“城”字將XX城的規(guī)模和體量表現(xiàn)地淋漓盡致；“都+城”就是城市的概念，他給人的第二感覺是繁華，里面是應(yīng)有盡有，是居家生活的一個好地方，這個也符合當初營造XX城的概念和想法，準備把他作成一個杭州新（副）都市中心的初衷和想法；“天”表達出來項目無限的美麗，勾畫出來的人家仙境的美妙設(shè)想，總體給人一種“此景只在天上有，人間難得幾回見”的感覺；“XX城”在前期通過大量的市場推廣工作，已經(jīng)在杭州市民心目中奠定下杭州第一大項目的市場形象，已經(jīng)將XX城是杭州第一個衛(wèi)星城的概念深入人心，給整個杭州市居民構(gòu)畫出一幅美麗的居住家園的藍圖；“廣廈”作為XX城該項目的投資和開發(fā)商，從發(fā)展商品牌戰(zhàn)略的角度來來考慮，在項目前期應(yīng)該充分發(fā)揮廣廈集團在杭州市場上強有力的實力背景帶動項目的先期開發(fā)運作，給當?shù)刭徺I者一個強有力的信心和實力的保證，在XX城項目中后期，可以通過XX城的項目成功操作，帶動提升廣廈在房地產(chǎn)方面的品牌優(yōu)勢，讓當?shù)刭彿空咔宄?，廣廈不僅是實力的象征，更是優(yōu)質(zhì)精品樓盤的保證。希望通過“XX城”項目使廣廈房產(chǎn)擠身杭州第一品牌房產(chǎn)開發(fā)商的行列，與綠城、南都、坤和這些杭州品牌房地產(chǎn)商并駕齊驅(qū)。暢意暢意——舒適、悠閑、生態(tài)的生活環(huán)境，高品位、高品質(zhì)、有內(nèi)涵的生活方式居住層面上的超越——“暢意”讓人聯(lián)想到舒暢、寫意，在房地產(chǎn)項目中怎么能夠讓人感受到舒暢呢？當然是項目所在區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，有山有水；社區(qū)內(nèi)配套齊全，居家便利、人性化的居住氛圍和氣息，滿足人們居住所需的等各個方面和層次的需求；從個人居住的空間來講，合理且滿意的居住空間環(huán)境，高質(zhì)量的物業(yè)管理和私秘安全的個人居住空間。這是暢意在第一居住層面上的超越需求。附加價值層面的超越——“暢意”第二層面是不僅僅超越居住需求，而是附加價值或者是小資生活方式的體現(xiàn)。在這個層面上應(yīng)該更加注重生活品質(zhì)和質(zhì)量，處處體現(xiàn)出XX城大社區(qū)、大配套、高起點所帶來的高品位生活的意境。充分利用XX城多而全的便利配套服務(wù)、全面結(jié)合觀光旅游、美食天地、購物廣場、運動中心、休閑娛樂、醫(yī)療教育等優(yōu)勢，塑造出XX城獨有濃郁的社區(qū)文化氛圍。文化及個人內(nèi)涵上的超越——“暢意”第三層面上的超越將是XX城社區(qū)文化內(nèi)涵和社區(qū)核心精神上的超越。這一層面上的超越基礎(chǔ)，只有航母式的復合房產(chǎn)項目才可以充分地表現(xiàn)出來。隨著房地產(chǎn)日漸成熟和杭州購房者對居住要求的不斷提高，買房已經(jīng)不僅僅是為了單純的滿足人們的居住需要，而是他整個生活的一個不可分割的重要部分，也是他品位和追求的價值體現(xiàn)。他應(yīng)該是“馬斯洛需求理論”的第五重的價值表現(xiàn)——“自我實現(xiàn)的需要”，因為他已經(jīng)是將住宅本身完全融入了他真?zhèn)€生活，也是他自我整體表現(xiàn)的一個重要方式。我們不是簡單地在賣房子，也不是單純的一個社區(qū)，而是要表達這個時代、這個社會中、特定的群體特征，因此只有充分考慮到這點，能夠讓客戶在購房的同時，感覺實現(xiàn)了“馬斯洛需求理論的第五重——自我實現(xiàn)的需要”，這才是“暢意”的最高層面上的超越。國際生活國際生活——是令人無限向往和憧憬的美好生活方式“國際”首先XX城的項目從一開始就以高起點，無論從建筑規(guī)劃、景觀、建筑等方方面面，結(jié)合國際團隊來為“XX城”規(guī)劃一個全新恢弘的版圖，開創(chuàng)杭州國際化生活新起點；“國際”從第二點來講，是一種大的包容，無論是建筑形態(tài)、建筑風格還是生活方式，因此XX城擁有廣闊的規(guī)模，可以有足夠的胸襟包容各種優(yōu)秀的事物，形成自己獨有的國際化風格魅力。而由于項目本身目前規(guī)劃設(shè)想以法式為主，法式是國際中的一個部分。法國給人一種最浪漫的感覺，法式生活給人一種最有品位的生活方式，然而本項目在新的規(guī)劃調(diào)整中將結(jié)合目前已有的規(guī)劃做進一步的調(diào)整和完善，將大量穿插國際化的因素，他將不局限與法式，日后他將建成一個真正意義上的國際化的生活社區(qū)，無論從建筑、景觀、配套及生活方式方面，他將成為一個全新意義上的國際化生活社區(qū)和文化精髓?！吧睢薄S著杭州市民的居住環(huán)境、可支配收入及品位等方面地不斷提高，已經(jīng)不再滿足原先單純的居住需要，他們需要更好的居住環(huán)境和氛圍，也就造成目前杭州房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越注重整個社區(qū)的營造，從杭州整個社區(qū)硬件營造來看，他已列入中國房地產(chǎn)開發(fā)和營造的第一流水準范疇內(nèi)。并且從房地產(chǎn)開發(fā)趨勢來看，不斷滿足購房者的需求是一個大趨勢，象從“原先的4P轉(zhuǎn)向4C，然后進入現(xiàn)在的需求整合時代”。廣廈集團也充分認識到這種趨勢變化，因此無論在前期規(guī)劃還是先造景后造房等種種細節(jié)上充分表現(xiàn)出廣廈房產(chǎn)已經(jīng)決定將“XX城”營造成一個杭州最好的生活社區(qū)的決心和戰(zhàn)略決策?！皣H生活”這個概念充分考慮到項目已經(jīng)在市場上建立的認知度，并維持項目原先“中國第一座國際生活示范城市”的概念上做進一步的調(diào)整和修正，將項目的主訴求點述說的更加清晰明確，同時加深市場對項目的認識，同時也為項目開始整體轉(zhuǎn)型作出最穩(wěn)妥的第一步，因為這個概念的述求在文字上基本變化不大，但是這些文字所述求的重點開始變化，開始更加突出以購房者為導向，開始明確倡導性地提出“國際生活”方式的概念。從項目伊始到現(xiàn)在，廣廈房產(chǎn)一直希望XX城能夠給杭州市民帶來一種新的、國際化的、舒適的生活環(huán)境和方式，廣廈房產(chǎn)原本希望“XX城”提供這樣一個良好的環(huán)境，希望吸引符合這樣好的環(huán)境的優(yōu)秀人士前來居住，從而從軟、硬件方面全面突顯出XX城是杭州真正意義上的國際生活社區(qū)的樣板工程的初衷和目的。暢意國際生活暢意國際生活——倡導杭州新時代居住的新方式和新理念通過上面各細分點的闡述，我們現(xiàn)在很明確的知道該項目的核心形象定位?，F(xiàn)在我們要做的是生活方式的訴求和表達，希望通過向生活方式的轉(zhuǎn)變，從而給從購房者的立場上來幫助他完成他對XX城的夢想藍圖。“暢意+國際生活”從最核心的提出XX城的目的是“開創(chuàng)一個新的國際生活的樣板空間”。從杭州本地話來讀“暢意國際生活=創(chuàng)意國際生活”，這樣也比較符合項目最初衷和最理想化思想。因為XX城這個項目體量巨大，它已經(jīng)開創(chuàng)了杭州復合房產(chǎn)的先河，同樣他同時也在開創(chuàng)和倡導杭州新時代居住的新方式和新理念。廣廈·XX城，暢意國際生活——一座國際化風格建筑的社區(qū)，融合國際文化與生活的方式，涵蓋商業(yè)、教育、運動、醫(yī)療、科教、娛樂等設(shè)施與服務(wù)，蘊藏豐富旅游開發(fā)資源的配套完善的國際化高品位居住的花園新城市。XX城項目分析篇一、項目分析綜述由于本項目不是一般意義上的房地產(chǎn)項目，他是一個集房地產(chǎn)、旅游、休閑運動于一體的泛地產(chǎn)項目，因此對XX城的項目分析上存在著很大的困難點，傳統(tǒng)意義上的SWOT分析，已經(jīng)不適合XX城的項目了。因此為了讓大家都十分了解XX城項目的各種概況，我們將項目從以下四大部分進行闡述，本篇SWOT項目分析共分為1.社會因素2.企業(yè)因素3.項目因素4.競爭因素四個大的因素，而每個大因素都會包含不同各項小因素，我們會針對每個小因素作出一個SWOT分析，以便我們大家充分認識清楚XX城的各個方面。二、項目綜合分析析2.1社會因素素類區(qū)位因素：經(jīng)濟總量據(jù)初步統(tǒng)計，20002年杭州全市市實現(xiàn)國內(nèi)生生產(chǎn)總值（GDP）1780億元，按可可比價格計算算，比上年增增長13.2%，連續(xù)十二二年保持兩位位數(shù)增長。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)續(xù)得到調(diào)整，第第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值765億元，增長14.6%。三次產(chǎn)業(yè)業(yè)比例由上年年的7.1：50.6：42.3調(diào)整為6.3：50.7：43.0，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值占國國內(nèi)生產(chǎn)總值值比重提高0.7百分點。人人均國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達2.8萬元，比上上年增長12.4%，按現(xiàn)行匯匯率折算達到到3400美元。財政收入2002年，杭州州全市財政收收入繼續(xù)快速速增長，2002年全市財政政總收入達257.114億元，比上上年增長28.2%，其中地方方財政收入118.332億元，增長34.6%。Strengthh（優(yōu)勢）：：城市競爭能力優(yōu)勢勢杭州是中國國房地產(chǎn)市場場最具競爭力力的20個城市之一一，房地產(chǎn)行行業(yè)整體水平平高，無論從從相關(guān)的房地地產(chǎn)政策法規(guī)規(guī)、市場和購購房者來講，相相對全國很多多地方相對比比較成熟和規(guī)規(guī)范，因此也也就只有在這這樣一個成熟熟的市場和購購房環(huán)境下，XX城所倡導的生活方式才可能實現(xiàn)，并得到市場和購房者的認同與理解。歷史優(yōu)勢“上有天天堂，下游蘇蘇杭”、“山清水秀，七七大古都”歷史留給了了杭州無盡的的品牌財富，而而XX城項目位位于杭州這個個美麗的旅游游城市，870畝的歡樂四四季公園作為為XX城房地產(chǎn)產(chǎn)項目的強有有力的優(yōu)勢，一一定可以讓居居住在XX城內(nèi)的業(yè)業(yè)主，充分感感受到杭州這這個城市的美美麗，以及切切切實實感受受到XX城的所倡倡導和營建的的生活方式是是何等的美麗麗與暢意。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢勢優(yōu)勢杭州市市地處我國經(jīng)經(jīng)濟最發(fā)達的的長江三角洲洲，人均GDP高，人均可可支配收入高高，人均消費費能力、潛力力大，對生活活質(zhì)量要求高高，從而也促促使了杭州房房地產(chǎn)價格一一直持續(xù)走高高的原因之一一。只有足夠夠購買力的市市場和房產(chǎn)價價格走高的情情況，XX城項目才才會面臨無限限的成功契機機。區(qū)域核心優(yōu)勢杭州市是經(jīng)經(jīng)濟發(fā)達的浙浙江省的唯一一單一的核心心城市，是全全省的政治、經(jīng)經(jīng)濟、交通、文文教、衛(wèi)生、旅旅游的中心，對全省的地市縣具有很強的吸引力與輻射力，象XX城作為杭州第一個真正意義上的衛(wèi)星城，完全有機會吸引周邊省內(nèi)市場的人群前來購買XX城。Opportunnity（機會）：：發(fā)展趨勢因素隨著著社會城市化化的進程的加加劇，將會形形成浙江省的的政治、經(jīng)濟濟、文化、交交通全方位的的向杭州集中中，城市的發(fā)發(fā)展更加迅速速的循環(huán)促進進發(fā)展規(guī)律，也也符合杭州市市政府提出的的大杭州的概概念，以及“住在杭州”的一個目標標，以此為背背景，將會對對杭州的房地地產(chǎn)發(fā)展起到到極大的推進進作用和無限限的商機；區(qū)位連帶因素

杭州處處于中國經(jīng)濟濟最發(fā)達的長長三角的區(qū)域域內(nèi)，以余杭杭為中心，車車程以1.5小時為半徑徑圓的輻射范范圍內(nèi)，有長長江三角洲1.5億高收入群群體，人口稠稠密，可支配配收入高，消消費能力與潛潛力巨大，這這個市場帶動動了杭州的整整體的經(jīng)濟增增長，同樣也也為杭州的房房地產(chǎn)與旅游游業(yè)提供了強強有利的支撐撐，隨著長三三角之間的互互動日趨和諧諧完美，整個個杭州乃至余余杭的發(fā)展機機會不可限量量；區(qū)位SWOT分析：本本項目位于杭杭州市，而歷歷史以及現(xiàn)狀狀留給杭州無無盡的財富，七七大古都，長長三角的區(qū)域域范圍內(nèi)，世世界第六大城城市群，這些些都是歷史與與區(qū)位賦予在在杭州的XXX城項目強有有力的優(yōu)勢和和發(fā)展機會。但但是，這些優(yōu)優(yōu)勢和機會大大都含蓋了杭杭州這個市場場大環(huán)境，說說明XX城項目有有一個良好的的市場基礎(chǔ)，關(guān)關(guān)鍵在與XXX城如何充分分結(jié)合好項目目本身優(yōu)勢，與與杭州這個大大市場完美的的融合在一起起。區(qū)域環(huán)境因素Strengthh（優(yōu)勢）：：撤市變區(qū)

余杭撤市變變區(qū)，增強了了余杭與杭州州市的聯(lián)系，余余杭已經(jīng)成為為了杭州的一一個新區(qū)，并并且也將是形形成杭州的一一個新的副中中心城市的城城市新格局，這這點來來講，余余杭的發(fā)展前前景更為廣闊闊,對于XX城項目來來講，已經(jīng)在在行政上摘掉掉“郊縣”的帽子，從從而會得到更更多的整體市市政的配套優(yōu)優(yōu)勢支持；衛(wèi)星城鎮(zhèn)

臨平作為杭杭州市的三個個衛(wèi)星城市發(fā)發(fā)展重點之一一，臨平對于于其他區(qū)來講講，有很大的的空間與潛力力，XX城作為臨臨平的一個重重點衛(wèi)星城，勢勢必也將是臨臨平發(fā)展的重重中之重，這這將為XX城的發(fā)展展提供了良好好的市場基礎(chǔ)礎(chǔ)；Weaknesss（劣勢）：：消費者心理因素在在杭州市尤其其是老市民的的心理仍舊認認為余杭仍是是一個不發(fā)達達和方便的地地方，他們選選擇在此購房房多多少少都都會有點顧慮慮，包括現(xiàn)在在一些中青年年人對，XXX城所在的區(qū)區(qū)域認同感還還是很低的，這這個狀況也是是十分自然，XX城項目所處的位置目前狀況并不是十分的完善，是存在很多需要改進的地方，因此關(guān)鍵是我們怎么去營造一個衛(wèi)星城，怎么去避免這個不利點。宗地現(xiàn)狀因素目前前該區(qū)域除了了還在逐步完完善中的歡樂樂四季公園，剩剩余的部分基基本上還是大大量的農(nóng)田和和耕地等，整整體上來講XXX城的項目目用地尚未有有完善的開工工跡象，并且且在項目第一一至三期的用用地上，項目目準備動工的的痕跡也不明明顯，包括現(xiàn)現(xiàn)場工地圍墻墻等都沒有設(shè)設(shè)置，讓已經(jīng)經(jīng)預定的人群群到現(xiàn)場無法法知道第一至至三期的具體體位置在哪里里。與此同時時，XX城項目的的周邊道路狀狀況也是十分分令人擔憂的的，從項目宗宗地的總體來來講，目前的的狀況是十分分令人擔憂的的，是極需要要進一步的完完善。XX城項目周邊景景觀因素杭州州分布著眾多多的自然、人人文、人造各各類景觀，但但是在臨平地地區(qū)，項目周周邊，這類的的景觀是少之之又少，非常常貧乏，并且且項目周邊的的黃鶴山和上上塘河并沒有有給項目帶來來足夠的可借借鑒資源優(yōu)勢勢，并且上塘塘河的污染還還需要要進一一步的整治，雖雖然XX城周邊有有山有水，但但是這個山和和水并不是XXX城的項目目賣點，有很很多地方反而而給XX城項目帶帶來不利的因因素。消費熱點板塊因素素杭州市民較較為普遍接受受的近郊樓盤盤主要分布在在城西的三墩墩區(qū)快、富陽陽銀湖開發(fā)區(qū)區(qū)、之江和濱濱江區(qū)等地區(qū)區(qū)，這些區(qū)域域內(nèi)的物業(yè)類類別有普通的的住宅和別墅墅兩種。而XXX城項目位位于杭州市北北部，與這些些熱點板塊有有一定具體，并并且XX城所在區(qū)區(qū)域的住宅板板塊并沒有成成為市場消費費的熱點。但但是和這些熱熱點板快來對對比分析，同同樣屬于郊區(qū)區(qū)板塊，并且且我們的產(chǎn)品品類型和銷售售價格處與一一個價格范圍圍帶中，那么么本項目將會會和這些熱點點板塊產(chǎn)生競競爭沖突，對對于那些已經(jīng)經(jīng)是市場消費費熱點的板塊塊來講，XXX城同樣以郊郊區(qū)板塊的產(chǎn)產(chǎn)品來講是處處在明顯的不不利因素中。工業(yè)分布因素杭州州市北部是杭杭州的傳統(tǒng)重重工業(yè)比較密密集的地方，由由于重工業(yè)對對噪聲、水、環(huán)環(huán)境等存在多多方面的影響響以及破壞，而而XX城項目又又位于工業(yè)周周邊，容易促促使消費者產(chǎn)產(chǎn)生一定的心心理抗性；Opportunnity（機會）：：區(qū)域未來發(fā)展的規(guī)規(guī)劃因素杭州州市大力革新新原由的餓城城市布局，順順利地實施蕭蕭山、余杭撤撤市變區(qū)，形形成了以“一主三副”為主城的“大杭州”新格局，處處于“臨平城”規(guī)劃范圍內(nèi)內(nèi)的XX城，將成成為杭州重點點建設(shè)的城市市中心區(qū)域之之一，尤其是是市政府一系系列的利好政政策的強力支支持下，可以以清晰地看出出XX城在整個個杭州的城市市發(fā)展中，將將被賦予舒緩緩城市人口，承承擔起中央居居住區(qū)的重要要功能，成為為新世紀新杭杭州的城市副副中心。區(qū)域旅游市場的空空白點杭州的的旅游市場主主要是以自然然觀光和佛教教旅游為主，雖雖然近幾年有有大量的人造造景點的興起起，相對而言言，度假旅游游在杭州比較較缺乏。當杭杭州市政府提提出“住在杭州”的口號，希希望把杭州建建設(shè)成為全國國“最適宜居住住的城市”，給房地產(chǎn)產(chǎn)和旅游帶來來了無限的商商機。余杭區(qū)區(qū)東部沒有知知名的旅游景景點，市場基基本處于有待待開發(fā)狀態(tài)，處處在XX城項目地地塊中的黃鶴鶴山，如果通通過開發(fā)商的的富有成效的的規(guī)劃，那么么就可以為杭杭州市民描繪繪出一幅美麗麗的生活畫卷卷，不僅能夠夠帶動歡樂四四季公園的旅旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，也對XXX城住宅項項目起到推動動作用。Threatenn（威脅）：：市政規(guī)劃對消費者者的潛移默化化影響在杭州州市政規(guī)劃中中，東部和南南部為主要居居住的發(fā)展方方向，西部和和北部由于受受到各種自然然、社會因素素的制約，阻阻礙了城市向向外的擴張，但但是目前城西西已經(jīng)形成了了杭州居住郊郊區(qū)化的雛形形，雖然政府府計劃、總體體規(guī)劃在某種種程度上可以以左右城市布布局變化的方方向，但只能能停留在宏觀觀的層面上，而而最終的事實實還是要靠市市場去發(fā)揮作作用，但是由由于政府宣傳傳、市政配套套等因素的局局限性，在摸摸中程度上給給項目開發(fā)增增加了相應(yīng)的的難度，同樣樣也會因政府府的宣傳等因因素，潛移默默化的影響消消費者的消費費行為；區(qū)域SWOT分析：從從XX城項目所所處的余杭星星橋鎮(zhèn)的總體體形式來看，有有優(yōu)勢，有劣劣勢。但是，所所有的優(yōu)勢稍稍顯單薄，所所有的機會似似乎還要時間間來驗證，而而劣勢、威脅脅卻是實實在在在存在的，通通過綜合所有有優(yōu)劣點的權(quán)權(quán)重來看，區(qū)區(qū)域因素是XXX城項目的的一個劣勢，需需要時間來改改變這一切。市政因素Strengthh（優(yōu)勢）：：33929工程的的臨丁路的建建設(shè)通車目前，杭州市區(qū)的的交通狀況尚尚不盡如人意意，杭州市政政府為了進一一步完善和政政治杭州市的的交通狀況，開開始實施了“33929”工程，基本本上完成杭州州市區(qū)道路的的“兩縱兩橫”骨架網(wǎng)絡(luò)，把把8大城區(qū)、錢錢江新城以及及各開發(fā)區(qū)、高高教園區(qū)“一網(wǎng)兜進”，基本實現(xiàn)現(xiàn)半小時交通通圈。到2003年底，基本本完成33條道路、9座橋梁、2條隧道和9個入城口的的建設(shè)。兩年年大會戰(zhàn)建設(shè)設(shè)工程將緩解解制約杭州城城市化進程的的交通“瓶頸”，為五年內(nèi)內(nèi)在市區(qū)形成成“一環(huán)、三縱縱、三橫”的道路主骨骨架、完全實實現(xiàn)半小時大大都市快速交交通圈奠定基基礎(chǔ)。339929工程中的臨丁丁路－繞城公公路入城口將將在年底建設(shè)設(shè)完成并且通通車，由于XXX城原先的的天平路將會會與臨丁路相相銜接，這樣樣將會給本項項目和外界的的交通帶來極極大的便利因因素。Weaknesss（劣勢）：：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、供供排水、電力力、電信、燃燃氣等因素

在XX城項目的的規(guī)劃中，預預計會有12萬左右的居居民入住XXX城，這些居居民所需要的的教育、醫(yī)療療、衛(wèi)生、供供排水、電力力、電信、燃燃氣等等市政政問題，就目目前狀況而言言，都不夠解解決，都需要要開發(fā)商大筆筆的投資改善善；目前項目周邊的污污水排放設(shè)置置為1萬立方米/

日，項目的的需求是3萬立方米/

日；項目周周邊能夠為項項目提供的35KW(升級后可達達到110KKW)的星橋變電電站不能滿足足項目規(guī)劃用用電13.6萬千瓦的需需求；4000門電話的星星橋鎮(zhèn)電信局局完全不能滿滿足1萬門電話的的需求；Opportunnity（機會）：：規(guī)劃的晚，建設(shè)的的晚，建設(shè)品品質(zhì)就會越高高目前XX城項目周周邊沒有完整整以及滿足項項目的市政配配套設(shè)施，但但是，隨著項項目的發(fā)展進進度，市政配配套會逐步完完善，而越是是晚建設(shè)的市市政配套，就就會越完善，就就會考慮越周周到，就會避避免越多以前前考慮不周的的問題，就會會越適應(yīng)消費費者當前消費費者的需求，相相信隨著XXX城項目的不不斷開發(fā)建設(shè)設(shè)，這些市政政配套等問題題將會盡快的的規(guī)劃、建設(shè)設(shè)完善的；Threatenn（威脅）：：市政建設(shè)的未知速速度市政配套套的速度快，可可能對項目不不會產(chǎn)生負面面影響，但是是，如果建設(shè)設(shè)速度慢，那那么將直接影影響項目的美美譽度、影響響項目的知名名度，直接影影響項目的銷銷售，因此市市政配套建設(shè)設(shè)我們無法控控制，因此我我們必須目前前的著重點還還要加強小區(qū)區(qū)和項目本身身的營造。市政SWOT分析：人人少、地荒、缺缺乏生氣以及及配套設(shè)施還還很滯后是對對目前宗地的的總體評價。而而我們對XXX城項目市政政后期規(guī)劃的的高品質(zhì)的期期望僅僅是期期望，不可能能對項目產(chǎn)生生較大的銷售售影響。但是是一旦沒有市市政的配套，就就不可能有百百姓滿意的生生活，就沒有有項目的成功功。市政因素素，是項目的的一個較大的的劣勢與威脅脅。交通因素道路交通去年一年，杭州全全市公路路網(wǎng)網(wǎng)建設(shè)又有新新發(fā)展。繞城城北線二期、繞繞城東線暨下下沙大橋工程程項目貫通，杭杭寧高速公路路杭州段、杭杭金衢高速公公路杭州段開開通。全市新新增公路里程程166.3千米，其中高高速公路里程程68.6千米。年末公公路里程65560.488千米，其中高高等級公路里里程13366.15千米。城市建設(shè)“33929”工工程（全面實實現(xiàn)33條道路、9座橋梁、2個隧道、9個入城口建建成和整治的的目標）建設(shè)設(shè)首戰(zhàn)告捷。復復興立交、文文暉立交、望望江立交、南南山路、上塘塘路高架（文文暉路至輕紡紡路）及02省道-繞城公路西西線入城口等等工程已建成成通車，城區(qū)區(qū)的路網(wǎng)布局局得到進一步步完善。城市市環(huán)境綜合治治理取得新成成效。全年完完成市區(qū)37條道路的環(huán)環(huán)境綜合整治治，整治道路路66公里；全年年折除違章建建筑77萬平方米；；整治房屋立立面1521幢，完成屋屋頂“平改坡”200幢。全年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)基本建設(shè)和和更新改造投投資中用于道道路、供排水水、公用事業(yè)業(yè)、電力等基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)的投資1883.78億元，比上上年增長20.1%。城市公共交通快速速發(fā)展。年末末市區(qū)公交線線路238條，比上年年末增加44條；公交營營運線路總長長度達30007千米，增加549千米；公交營營運車輛2775輛，增加537輛；全年公公共汽車和電電車客運量61712萬人次。一一大批新型公公交車上路運運營，市民乘乘車環(huán)境得到到較大改善。水水、電、氣的的供應(yīng)能力提提高，服務(wù)進進一步規(guī)范。全全年市區(qū)供水水量52095萬噸，比上上年增長0.2%，生活用水水量26000萬噸，增長1.1%。市區(qū)用電電量156.661億千瓦時，比比上年增長17.6%，其中居民民生活用電18.76億千瓦時，增增長11.8%。年末市區(qū)區(qū)居民家庭人人工煤氣用戶戶18.39萬戶，比上上年增長9.5%。Strengthh（優(yōu)勢）：：杭州交通樞紐因素素杭州是華東東交通主樞紐紐之一，同時時更是浙江省省的水、陸、空空交通中心，便便利的交通使使人的大范圍圍轉(zhuǎn)移以及流流動的顯現(xiàn)日日益增多，對對于項目而言言，就有可能能有更多的消消費者選擇杭杭州這個城市市，選擇XXX城項目的可可能性；XX城項目交通因因素XX城項目距距離余杭臨平平鎮(zhèn)5.3KKM，目前去去杭州市中心心車程約為40分鐘，距上上海170KKM，項目毗毗鄰320國道、杭州州外環(huán)高速公公路、臨丁路路、滬杭高速速公路。便捷捷的大交通環(huán)環(huán)境，和四通通八達的公路路網(wǎng)絡(luò)，對旅旅游產(chǎn)業(yè)來講講可以方便游游客其拿來度度假休閑，對對XX城的住宅宅項目來講，可可以享受便捷捷的交通路網(wǎng)網(wǎng)，同時還可可以享受郊區(qū)區(qū)田園式的生生活方式；Weaknesss（劣勢）：：交通現(xiàn)狀不容樂觀觀就目前而言言，通往XXX城的道路并并不是十分的的好，項目周周圍的道路十十分狹窄，并并且道路整體體都不是十分分平整。并且且從市區(qū)內(nèi)到到XX城走高速速干道還要面面對收費的問問題，并且走走高速干道在在相應(yīng)的路程程公里數(shù)講將將顯得比較遙遙遠，但是從從其他非高速速干道上到達達XX城，則道道路狀況實在在是差強人意意，極需改善善，否則對項項目的推廣極極為不利，并并且給日后小小區(qū)業(yè)主的出出入帶來極大大的不便利性性。軌道交通的改線影影響巨大杭州州市一期輕軌軌的改道，促促使XX城項目交交通的方便、快快捷、準時的的優(yōu)勢蕩然無無存；Opportunnity（機會）：：政府未來二號線的的規(guī)劃杭州市市規(guī)劃的軌道道交通二號線線有經(jīng)過項目目并且會有至至少一個?？靠空军c，彌補補了交通的缺缺陷，豐富了了交通的可選選擇行，增加加了XX城項目的的附加值；政府形象工程的規(guī)規(guī)劃杭州市規(guī)規(guī)劃的“33929工程”中有涉及到到XX城項目的的道路的規(guī)劃劃，政府高角角度的規(guī)劃，可可以讓項目與與整個市政道道路，乃至整整個城市的融融合程度更高高，這樣就會會更加吸引消消費者，剔除除消費者的陌陌生感；Threatenn（威脅）：：政府規(guī)劃的不預期期性由于有了了軌道一號線線的教訓，軌軌道二號線的的規(guī)劃，同樣樣存在大量的的不確定性因因素，如果再再次出現(xiàn)反復復，可能會對對項目影響極極大，在營銷銷推廣上要慎慎重考慮宣傳傳軌道交通一一項；交通SWOT分析：XXX城項目目目前交通狀況況十分不理想想，未來的規(guī)規(guī)劃有很多的的美麗憧憬，但但是，憧憬能能否實現(xiàn)，要要打個問號，憧憧憬什么時候候能夠?qū)崿F(xiàn)，還還要打個問號號。當然，從從我們所列出出的優(yōu)劣分析析來看，有一一些問題對項項目的影響不不會很大，但但是，二號線線的影響是至至關(guān)重要。所所以，綜合評評定來看，交交通對與項目目來講，目前前并沒有足夠夠的優(yōu)勝，但但是到將來他他的優(yōu)勢將有有可能突顯出出來。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素消費市場杭州去年消費市場場持續(xù)較旺。全全年實現(xiàn)社會會消費品零售售總額523.553億元，比上上年增長14.1%。其中市區(qū)426.336億元，增長14.2%；五縣（市市）97.17億元，增長13.6%。分行業(yè)看看，批發(fā)零售售貿(mào)易業(yè)零售售額347.009億元，增長17.4%；餐飲業(yè)55.28億元，增長27.7%；其他行業(yè)121.116億元，增長1.1%。連鎖超市發(fā)展迅速速。年末市區(qū)區(qū)有連鎖經(jīng)營營企業(yè)43個，連鎖門門店735個，年銷售售額達到60.99億元，比上上年增長57.1%。Strengthh（優(yōu)勢）：：杭州市總體產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)杭州市第第一、第二、第第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)比例由2001年的7.1：50.6：42.3調(diào)整為2002年的6.3：50.7：43.0，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)所占比例的的提升說明產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加加合理，人均均收入增加，可可支配收入增增加，對項目目而言，消費費者的增多成成為可能，一一旦人們的收收入水平得到到持續(xù)增長，他他們的對生活活質(zhì)量的要求求也會增長，這這樣的良性的的經(jīng)濟增長趨趨勢，會在日日后一段時間間內(nèi)，增加改改善目前居住住環(huán)境的購房房群體的數(shù)量量，也會增加加投資房產(chǎn)的的群體數(shù)量，這這樣有助于整整體房地產(chǎn)市市場的持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)健的發(fā)展。Weaknesss（劣勢）：：余杭市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有有待提高余杭杭區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)比例由2000年的12.8：54.3：32.9調(diào)整為2001年的12.3：54.0：33.7；與杭州市市同期平均水水平相比，其其中第一產(chǎn)業(yè)業(yè)高出5.2個百分點，第第二產(chǎn)業(yè)高于于3.4個百分點，第第三產(chǎn)業(yè)低于于平均水平8.6個百分點。這這充分說明余余杭區(qū)的量化化以及結(jié)構(gòu)狀狀況在杭州市市總體范圍來來講還是處于于一個中等偏偏下的水平，項項目所處的區(qū)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)機機構(gòu)處于杭州州市中等偏下下的水平，也也就是說當?shù)氐氐漠a(chǎn)業(yè)環(huán)境境比較其他地地區(qū)還有差距距。購買XXX城的那些群群體至少應(yīng)該該是杭州平均均收入水平的的中等人士，并并且在該區(qū)域域內(nèi)的居民自自身的居住條條件都還可以以，加上該區(qū)區(qū)域整體經(jīng)濟濟收入偏低，造造成了XX城吸引區(qū)區(qū)域客戶的困困難性增加，一一旦一個項目目不能有一定定數(shù)量的比例例的區(qū)域客戶戶前來支持這這個項目，這這個項目在整整體銷售上會會面對很多困困難。Opportunnity（機會）：：差距產(chǎn)生提升的可可能雖然目前前余杭的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)落后于于杭州市的平平均水平，但但隨著杭州市市整體經(jīng)濟水水平的不斷提提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的不斷完完善，余杭的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整與提升的的空間將會很很大，隨著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)和區(qū)域域群體的需求求不斷提升，加加之XX城項目日日后規(guī)模效應(yīng)應(yīng)日見顯現(xiàn)，會會有很大的可可能去吸引區(qū)區(qū)域消費者前前來購買XXX城。產(chǎn)業(yè)機構(gòu)SWOTT分析：杭州州市的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)是非常健健康與良好的的。但是，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)機構(gòu)只能能說明人們的的收入結(jié)構(gòu)，收收入水平。雖雖然這對項目目來說是個優(yōu)優(yōu)勢。這一點點，對于所有有處在杭州的的房地產(chǎn)項目目都有擁有的的，但是余杭杭的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)水平對XXX城來講不不不是一個優(yōu)勢勢，從長久來來看只能算是是一個機會，他他對項目目前前的利好影響響不是很大。杭州以及余杭房地地產(chǎn)狀況因素素杭州去年完成房地地產(chǎn)投資196.337億元，比上上年增長39.4%。建筑業(yè)繼繼續(xù)保持較快快發(fā)展。全年年建筑業(yè)增加加值129億元，比上上年增長10.6%。各類房屋屋施工面積2722..35萬平方米，增增長17.4%；房屋竣工工面積834.441萬平方米，增增長0.5%。去年，杭州房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展展。全年商品品房施工面積積1876..7萬平方米，比比上年增長29.5%；竣工面積529.441萬平方米，增增長23.6%。商品房銷銷售面積414.555萬平方米，比比上年增長14.1%。居民居住條件進一一步改善。全全年完成住宅宅建設(shè)投資162.886億元，比上上年增長56.3%；住宅施工工面積1577..77萬平方米，竣竣工面積464.449萬平方米。年年末市區(qū)居民民人均居住面面積12.5平方米，農(nóng)民民人均住房面面積52.7平方米，分別別比上年提高高1.3和3.7平方米。去年四季度，我市市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟景氣狀況況延續(xù)一季、二二季、三季的的高位態(tài)勢。反反映本行業(yè)企企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營營狀況的企業(yè)業(yè)景氣指數(shù)為為168.2。景氣調(diào)查查顯示，三季季度新開工面面積增加的企企業(yè)占23.8％，景氣指指數(shù)為117.1，比上季和和上年同期分分別上升7.8、24.3點；完成投投資增長的企企業(yè)占44.0％，景氣指指數(shù)為135.4，處在"較為景氣"區(qū)；商品房房預售、銷售售面積景氣指指數(shù)分別比上上年同期上升升8.8、17.8點；商品房房銷售價格穩(wěn)穩(wěn)步上漲，本本季的商品房房銷售價格為為145.5點，分別比比三季、二季季、一季和上上年同期上升升11.8、7.1、16.3和40.8點。企業(yè)盈盈利狀況良好好。54.7％的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)反應(yīng)利利潤總額增加加，景氣指數(shù)數(shù)比上季和去去年同期分別別上升4.5、5.7點。Strengthh（優(yōu)勢）：：杭州市房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展良好杭杭州市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)勢頭迅迅猛，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已成為主主導產(chǎn)業(yè)。1998年以來，杭杭州市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)實際完完成投資額的的年增長幅度度在17%以上。2002年完成房地地產(chǎn)投資額196.4億元，同比比增長39.4%。其中完成成商品房住宅宅建設(shè)投資148.3億元，占房房地產(chǎn)開發(fā)總總建設(shè)投資的的75.5%。2002年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對GDP的貢獻率達11.6%，同比增長17.1%，為城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展做出出了重大貢獻獻，房地產(chǎn)行行業(yè)已經(jīng)成為為杭州市的主主導產(chǎn)業(yè)之一一，從這一點點來講為XXX城塑造了一一個非常優(yōu)秀秀的市場和消消費的空間，XX城項目只有在杭州整體房產(chǎn)前景持續(xù)量性發(fā)展的前提下，才會得到巨大的成功契機。房地產(chǎn)市場購銷兩兩旺

房地產(chǎn)市場場供銷兩旺。1998年以來，房房地產(chǎn)預售總總量年均保持持在260萬平方米以以上，其中住住宅預售總量量每年基本保保持在210萬平方米以以上。2002年住宅施工工面積1455萬平方米，住住宅開工面積積714.7萬平方米，竣竣工面積412.5萬平方米。銷銷、預售面積積673.2萬平方米，是是住宅竣工總總量的163.2%。與此同時時，2002年經(jīng)濟適用用房新開工面面積118萬平方米，同同比增長3.4%，竣工97萬平方米，同同比增長86.5%。也只有在這這樣一個購銷銷兩旺的市場場下，才會有有機會產(chǎn)生“工作在城市市，生活在郊郊區(qū)”的可能性，并并且才有機會會突出XX城所倡導導的生活方式式在已購房群群體中產(chǎn)生認認同。房地產(chǎn)市場經(jīng)營更更加規(guī)范

老市區(qū)區(qū)土地市場管管理規(guī)范，收收購儲備效果果顯著，房地地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)逐步優(yōu)化，明令禁止土地炒買炒賣行為。表現(xiàn)在：一是供地總量和結(jié)構(gòu)合理。從老市區(qū)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)和房屋空置可以得到充分反映，2002年1～10月份，高、中、低價位住宅供應(yīng)量分別為3974戶、16319戶、5313戶，分別占住宅供應(yīng)總量的15.6%、64.2%、20.2%，空置面積只有1.5萬平方米；二是禁止了土地炒買炒賣問題，營造了房地產(chǎn)市場規(guī)范運行的環(huán)境。只有一個規(guī)范的是房地產(chǎn)運做環(huán)境，才會帶動杭州房地產(chǎn)的良性發(fā)展，符合杭州市政府的“住在杭州”的口號，以便吸引更多的外區(qū)域人士入住杭州，這樣有助于XX城下階段向周邊外區(qū)域推廣。Weaknesss（劣勢）：：雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展很好，但但是存在結(jié)構(gòu)構(gòu)問題雖然杭杭州市近幾年年房價總體一直直上升，但上漲絕對對量不一。雖雖然杭州市房房地產(chǎn)市場供供銷兩旺，但但是城區(qū)供銷銷矛盾大大高高于郊區(qū)區(qū)域域?？傮w而言言，城市絕對對量的增長高高于郊區(qū)，西西湖等風景區(qū)區(qū)的增長高于于其他地區(qū)，XX城項目所處的區(qū)域增長絕對量并不是很好，上漲空間不容樂觀；行業(yè)風險增加；杭杭州市房地產(chǎn)產(chǎn)貸款增長過過快，銀行資資金在房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)、消費費資金中的份份額較大，銀行風險有有所增加；目目前杭州房產(chǎn)產(chǎn)過熱現(xiàn)象已已經(jīng)引起中央央的注意，并并且央行已經(jīng)經(jīng)著手對房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)和銷售售的貸款等問問題提出新的的要求和方式式，XX城作為一一個長期開發(fā)發(fā)銷售的項目目，一定會在在將來面對更更為規(guī)范和嚴嚴格的新國家家政策，如何何規(guī)避行業(yè)風風險，XX城應(yīng)該著著手從長期開開始準備。Opportunnity（機會）：：杭州市房價總體一一直上升根據(jù)據(jù)杭州市房地地產(chǎn)交易所提提供的數(shù)據(jù)，從2000年到2002年10月份，老市區(qū)房產(chǎn)交易平均價格分別為每平方米3426元、3703元和4043元。據(jù)浙江省城調(diào)隊統(tǒng)計資料顯示，商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達44.8%，而同期GDP增長速度達到53%，雖然杭州市的房地產(chǎn)增長的絕對量與增幅都很高，但是綜合GDP與物價的增幅來看，房價上漲仍具有較大的空間，消費者持續(xù)消費成為可能。這個市場空間給本項目的規(guī)劃調(diào)整帶來一定量的市場接納度，也有助于XX城這樣的相對價格較低的項目吸引更多市區(qū)的購買群體。余杭房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展勢頭良好好房地產(chǎn)業(yè)呈呈迅猛發(fā)展勢勢頭。全年商商品房施工面面積189.2萬平方米，竣竣工面積76.7萬平方米，分分別比上年增增長58.6%和107.33%，有良好的的市場發(fā)展勢勢頭，說明市市場對該區(qū)域域已經(jīng)開始慢慢慢接受，只只要杭州的購購房市場開始始接受余杭這這個市場，XXX城將會在在將來面臨無無限的發(fā)展空空間和價格的的上漲。Threatenn（威脅）：：行業(yè)發(fā)展周期因素素從中國房地地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)發(fā)展周期規(guī)律律來看，6-8年是一個周周期，好的區(qū)區(qū)域會維持在在10年左右，杭杭州市房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)6年以上的火火熱，其中近近5年內(nèi)沒有跌跌落，高度繁繁榮的背后可可能暗示危機機，如果行業(yè)業(yè)出現(xiàn)下滑，出出現(xiàn)波動，對對與大盤XXX城來說，損損失慘重，特特別是項目的的開發(fā)模式以以“大手筆”的開發(fā)方式式的話，XXX城一定要密密切關(guān)注和分分析杭州房地地產(chǎn)市場狀況況。增長的預期防范因因素余杭區(qū)的的房地產(chǎn)發(fā)展展勢頭過猛，2001年商品房施施工面積189.2萬平方米，竣竣工面積76.7萬平方米，分分別比上年增增長58.6%和107.33%，正所謂有有漲必有跌，大大漲的同時預預示危機的到到來。雖然講講余杭區(qū)域的的增長主要集集中在西面部部分，我們應(yīng)應(yīng)該可以看出出余杭西面是是整個余杭房房產(chǎn)的支柱，如如果西面的房房產(chǎn)開始出現(xiàn)現(xiàn)危機，作為為余杭北面的的XX城項目勢勢必會受到一一定的關(guān)聯(lián)效效應(yīng)。房地產(chǎn)行業(yè)SWOOT分析：杭州房房地產(chǎn)近些年年來發(fā)展一直直欣欣向榮，這這對于處于杭杭州的XX城來講，有有了一個好的的市場環(huán)境，那那么XX城項目的的成功相對而而言更容易些些，但是，還還有根據(jù)項目目的具體情況況具體分析。繁繁榮的背后到到底是什么，也也許大廈將傾傾，也許是杞杞人憂天，也也許是更好的的發(fā)展前景。總總而言之，好好的市場環(huán)境境，對項目來來說還是優(yōu)勢勢，還是機會會。政府、政策因素居民收入和儲蓄城鄉(xiāng)居民生活水平平不斷提高。據(jù)據(jù)抽樣調(diào)查，全全年市區(qū)居民民人均可支配配收入117778元，比上年年增長8.1%；人均生活活費支出9215元，增長5%。全年農(nóng)民民人均純收入入5242元，比上年年增長7.1%；人均生活活費支出3957元，增長13.7%。居民儲蓄繼續(xù)增加加。年末城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄存存款余額1183..4億元，比年年初增加241.555億元，其中中城鎮(zhèn)居民儲儲蓄存款余額額949.223億元，比年年初增加209.554億元。城市環(huán)境深入實施“藍天、碧碧水、綠色、清清靜”工程，城市市環(huán)境質(zhì)量進進一步改善。年年內(nèi)關(guān)停污染染企業(yè)153家，省市重重點工程—七格污水處處理廠一期工工程建成運行行。全市工業(yè)業(yè)固體廢物綜綜合利用率94%，工業(yè)廢水水排放達標率率96%，二氧化硫硫排放達標率率93%，煙塵排放放達標率97%，粉塵排放放達標率92%。市區(qū)區(qū)域域環(huán)境噪聲等等效聲級56分貝，城市市交通噪音平平均值68分貝。加強城市綠化建設(shè)設(shè)，城市生態(tài)態(tài)環(huán)境得到改改善。全年市市區(qū)新增綠地地面積770萬平方米，年年末市區(qū)園林林綠地面積達達到7772公頃，公共綠綠地面積達到到1373公頃，建成區(qū)區(qū)綠化覆蓋率率35.988%，市區(qū)人均均占有公共綠綠地面積7..85平方米。杭州州市榮獲“國際花園城城市”稱號。Strengthh（優(yōu)勢）：：政府的居住規(guī)劃從從杭州市整體體規(guī)劃中，3-5萬人規(guī)模的的居住區(qū)設(shè)置置40-45個，其中主主城設(shè)置30-40個，其中主主城設(shè)置分布布在城中、城城東、城北等等地。我們XXX城項目處處于在城北區(qū)區(qū)域，是杭州州市政府規(guī)劃劃中的一個居居住區(qū)，這樣樣，從政府得得到的優(yōu)惠政政策與政府支支持，肯定大大于不是政府府規(guī)劃的居住住區(qū)域，加之之XX城項目已已經(jīng)列入杭州州市城市規(guī)劃劃的范圍內(nèi)，XX城將會得到更廣闊的發(fā)展優(yōu)勢。余杭區(qū)政府的規(guī)劃劃

在余余杭區(qū)大力發(fā)發(fā)展旅游項目目的開發(fā)，在在新一輪的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃劃中，把旅游游行業(yè)視為新新興行業(yè)，新新的經(jīng)濟增長長點。余杭區(qū)區(qū)把度假旅游游作為重點開開發(fā)項目，XXX城的四季季公園就是迎迎合了區(qū)政府府的規(guī)劃；Weaknesss（劣勢）：：住房貸款利率影響響國家政府貸貸款利率調(diào)整整，雖然提升升了投資壁壘壘，有利削弱弱房地產(chǎn)泡沫沫，但同時也也增加了為了了改善居住條條件、無房者者的實現(xiàn)愿望望的難度。政政府出臺的這這條政策會對對所有的開發(fā)發(fā)商普遍產(chǎn)生生影響，當然然，對XX城來講，“殺傷力”要小于其他他樓盤；政府規(guī)劃的城市發(fā)發(fā)展方向心理理因素。杭州州市政住宅的的發(fā)展中，東東部、南部已已經(jīng)明確成為為城市的發(fā)展展指向，重點點區(qū)域是下沙沙和濱江，西西部、北部由由于受各種自自然、社會因因素的制約，阻阻礙了城市向向外的擴張；；這將促使人人們心理會對對XX城產(chǎn)生的的誤區(qū)與障礙礙；Opportunnity（機會）：：政府城市發(fā)展方向向的規(guī)劃近些些年來，杭州州市政府提出出的“游在杭州、住住在杭州、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)在杭州”的大的城市市發(fā)展思路，要要把杭州建設(shè)設(shè)成為“最適合居住住的城市”。對此來講講，杭州房地地產(chǎn)市場將會會面向全省、面面向全國，為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供了廣闊闊的市場空間間。從目前項項目政府的思思路、口號來來看，可謂“旺名不旺地”，在這個時時候，XX城項目應(yīng)應(yīng)該積極加大大和加快項目目的開發(fā)力度度，爭取作出出一個示范單單位來，吸引引更多的人居居住在XX城。Threatenn（威脅）：：房價全國關(guān)注最近近正在舉行的的人大會議上上，有很多的的人大代表提提出了當前中中國房產(chǎn)價格格過高這一問問題，其中杭杭州房地產(chǎn)價價格已經(jīng)在前前一時間范圍圍內(nèi)引起國家家的重視，這這勢必會影響響國家對此做做出相應(yīng)的政政策調(diào)整，如如果真的出臺臺政策，那么么影響的就不不是一個兩個個項目，而是是包括XX城在內(nèi)的的所有項目；；政府換屆影響由于于XX城項目開開發(fā)周期過長長，政府換屆屆、政策變更更，對于XXX城這個依靠靠很多政府政政策的項目而而言，將會產(chǎn)產(chǎn)生不可預估估的影響；政府政策SWOTT分析：雖然然政府會換屆屆，雖然政府府有可能會有有政策限制，但但是，政府的的種種服務(wù)還還是服務(wù)于市市民，是為將將杭州建成更更美好的花園園城市的愿望望，相信隨著著杭州的不斷斷發(fā)展，XXX城會有一個個更廣闊的成成長空間。政政府因素，對對于項目而言言，是一個優(yōu)優(yōu)勢和機會。住宅郊區(qū)化因素Strengthh（優(yōu)勢）：：城市發(fā)展進程的需需要隨著城市市發(fā)展的進程程，城市的中中心區(qū)域，往往往成為公眾眾共同享用的的地方，不再再是個人的專專署，取代高高層住宅的將將是辦公場所所、娛樂場所所、廣場、商商業(yè)場所等等等各種公眾場場所。XX城正是位位于衛(wèi)星城區(qū)區(qū)的項目，適適應(yīng)潮流的發(fā)發(fā)展；開發(fā)趨勢的需要市市內(nèi)土地資源源稀缺，市內(nèi)內(nèi)土地寥寥無無幾，商品房房開發(fā)的后續(xù)續(xù)儲備用的不不足，開發(fā)成成本大大增加加，房產(chǎn)價格格也將不斷上上漲，這樣同同樣也大大增增加了開發(fā)風風險，但是購購房群體的承承受度不會和和房價一樣同同比例上漲，因因此選擇住宅宅郊區(qū)化也是是日后購房和和開發(fā)的趨勢勢；消費心理逐步形成成住宅郊區(qū)化化的心理正在在逐步形成。當當一個城市城城市化水平發(fā)發(fā)展到相當?shù)牡乃揭院?，逆逆反效?yīng)開始始產(chǎn)生，擺脫脫喧鬧、擁擠擠的城市，選選擇高品味、高高生活質(zhì)量、高高標準的低容容積率的住宅宅，那些更貼貼近自然的住住宅將成為一一種時尚；消費群體逐步形成成消費的群體體的逐步形成成。從省調(diào)查查隊的調(diào)研數(shù)數(shù)據(jù)來看，每每百戶杭州居居民中學生與與小學生的比比例為14：11，這充分說說明杭州市目目前年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)問題，中青青年群體的上上升，婚姻、住住房問題的顯顯現(xiàn)，無足夠夠的積蓄、高高月收是他們們的普遍特點點，這位項目目提供了一片片穩(wěn)定的消費費群體；由于于城市中，寸寸土寸金，對對于那些中等等收入的家庭庭以及需要改改善住房條件件的人來說，XX城這樣的高品質(zhì)的郊區(qū)住宅將會將會是他們的選擇范圍；Weaknesss（劣勢）：：購買群體的接受度度住宅郊區(qū)化化的概念，人人們接受還要要待以時日。目目前住宅郊區(qū)區(qū)化的概念剛剛剛形成，要要想人們普遍遍接受，還要要慢慢培植，還還要人們慢慢慢的領(lǐng)悟，要要讓這些群體體認同這樣的的概念，XXX城必須要加加快項目的開開發(fā)建設(shè)，將將XX城項目的的優(yōu)勢盡快展展現(xiàn)給購房群群體，讓他們們接受和喜歡歡。Opportunnity（機會）：：有待勾畫和實現(xiàn)的的夢想人們對對住宅郊區(qū)化化的理解還不不是特別深刻刻，他們只是是對住在郊區(qū)區(qū)話有著一種種美好的夢想想，這個就需需要我們?nèi)I營造和完善他他們的夢想。我我們一邊有目目的宣傳引導導，一邊開發(fā)發(fā)營造。因為為目前市場上上沒有可和XXX城相比較較的項目，因因此，只要我我們努力去營營造，一定可可以夢想將在在XX城是實現(xiàn)現(xiàn)。Threatenn（威脅）：：低成品低品位的思思維誤區(qū)發(fā)展展商選擇在郊郊區(qū)開發(fā)，首首先是因為土土地成本比較較低，這樣他他的銷售價格格也不會象市市區(qū)內(nèi)一樣的的高，希望通通過低價格來來吸引購房者者前來購買。但但是從消費者者的考慮出發(fā)發(fā)，選擇住宅宅郊區(qū)化，有有部分人是因因為市區(qū)內(nèi)的的價格因素，但但是根據(jù)杭州州市目前的狀狀況而分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，那些購購買郊區(qū)的住住宅的人對居居住的要求會會很高，也就就造成，很多多郊區(qū)低價位位、低品質(zhì)的的住宅銷售不不掉的狀況，因因此如果我們們不能正確認認識清楚郊區(qū)區(qū)化住宅的本本質(zhì)現(xiàn)象，會會產(chǎn)生“低價位、低低品質(zhì)”的認知，降降低項目營建建成本的投入入，這樣對對對項會帶來十十分大的威脅脅性。住宅郊區(qū)化SWOOT分析：開發(fā)發(fā)趨勢，有??！消費者，有有！消費心理理，有！當然，難度度還是有一點點的。假以時時日，人們對對住宅郊區(qū)化化的消費心理理的形成，那那個時候，對對項目而言，就就是發(fā)展的黃黃金時期。XXX城項目的的開發(fā)周期在在未來6－10年左右，未未來3－4年，杭州市市很多大盤一一期項目將可可以陸續(xù)入住住。隨著各家家開發(fā)商項目目的烘托，隨隨著開發(fā)商住住宅郊區(qū)化理理念的培植，住住宅郊區(qū)化已已經(jīng)漸入人心心了。住宅郊郊區(qū)化對XXX城項目而言言，絕對是優(yōu)優(yōu)勢。2.2企業(yè)自身身因素企業(yè)自身因素Strengthh（優(yōu)勢）：：資金實力作為一家家上市公司，企企業(yè)的資金雄雄厚，綜合競競爭能力強。這這為項目的成成功開發(fā)奠定定下堅實的資資金保障；品牌效用廣廈品牌牌，在杭州、浙浙江乃至全國國，都是一個個品牌，品牌牌優(yōu)勢在消費費者心理具有有良好的美譽譽度，對廣廈廈每一個開發(fā)發(fā)的項目都是是優(yōu)勢。人才優(yōu)勢憑借廣廈廈的品牌形象象以及資金實實力，更能籠籠絡(luò)到能為自自己出謀劃策策的人才，有有了優(yōu)秀的人人才，是項目目的成功的保保障；建筑實力廣廈是建建筑行業(yè)的排排頭兵，其建建造的建筑，是是質(zhì)量的保證證；行業(yè)經(jīng)驗

廣廈不僅僅僅是一個有錢錢的“入門漢”，而是一個個擁有一定行行業(yè)經(jīng)驗的開開發(fā)商，并且且成功開發(fā)了了一些項目，只只有那些有經(jīng)經(jīng)驗的開發(fā)商商，才能夠得得到市場消費費者的認可；；政府關(guān)系

廣廈集團，與與國家建設(shè)部部、省、市政政府具有良好好的關(guān)系。有有了良好的政政府關(guān)系，可可以讓項目在在相關(guān)的市政政配套等到很很多實惠與保保障；Weaknesss（劣勢）：：品牌誤區(qū)廣廈作為為一個品牌，更更多的體現(xiàn)在在建筑行業(yè)，改改變這種消費費者潛意識認認識如要廣廈廈做出長久不不懈的努力。這這種改變，要要通過開發(fā)商商不斷的推出出項目，得到到市場的認可可，在用項目目反培植、拓拓展品牌，這這是一個反復復的過程，這這樣會保證項項目的成功，開開發(fā)商不僅受受益一個項目目，同時受益益終身；人才瓶頸容易吸引引人才，不意意味著就有好好的人才，就就目前項目狀狀況而言，經(jīng)經(jīng)營旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)，需要大批批專業(yè)經(jīng)驗豐豐富的人才。這這些人才對項項目先期開發(fā)發(fā)的四季公園園的成功運營營以及維護很很重要，直接接關(guān)系到項目目的成功與否否；開發(fā)經(jīng)驗與能力

廣廈廈作為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商而言言，開發(fā)項目目有限，而且且分散，開發(fā)發(fā)如此大的項項目更是頭一一回，大盤的的開發(fā)與普通通樓盤的開發(fā)發(fā)不可同日而而語。XX城對與廣廣廈來說既是是機會，也是是考驗，一個個6579余畝的項目目，壓力大，對對開發(fā)商的要要求很高；市場營銷掌握能力力

在市市場經(jīng)濟條件件下，不僅僅僅是好的產(chǎn)品品就能夠得到到市場的認可可，有效的市市場營銷、廣廣告宣傳、促促銷手段都會會拉動市場需需求，吸引消消費者，目前前杭州市場上上除了綠城和和南都還做的的比較優(yōu)秀，其其余很多的發(fā)發(fā)展商還需要要進一步的加加強；Opportunnity（機會）：：品牌綜合多樣化對對于廣廈來講講，XX城這個項項目是一個最最快速度樹立立廣廈房產(chǎn)的的品牌形象，讓讓人們重新認認識廣廈的品品牌，廣廈不不僅僅是有實實力，在建筑筑行業(yè)排頭兵兵，同樣在房房地產(chǎn)行業(yè)也也是佼佼者，同同樣在旅游方方面也是出類類拔萃，物業(yè)業(yè)管理方面也也是十分優(yōu)秀秀……希望通過過XX城這一個個項目，重新新塑造廣廈的的品牌，建成成一個綜合多多樣化的品牌牌形象。成功模式的可借鑒鑒性廣廈已經(jīng)不止一個個類似XX城這樣大大體量的項目目，這樣如果果XX城項目操操作成功了，可可以為廣廈的的其他項目提提供了一個可可借鑒的模式式，同樣在XXX城操作成成功后，廣廈廈有了這樣的的操作模式，可可以在其他地地方同樣開發(fā)發(fā)建設(shè)衛(wèi)星城城市，作到企企業(yè)經(jīng)營城市市的第一品牌牌。Threatenn（威脅）：：經(jīng)營能力對于廣廈廈開發(fā)商而言言，XX城與歡樂樂四季公園的的開發(fā)不僅僅僅是普通房地地產(chǎn)開發(fā)的概概念，而是一一個泛地產(chǎn)的的概念，對于于企業(yè)而言，可可能是一個經(jīng)經(jīng)營概念，經(jīng)經(jīng)營房地產(chǎn)，經(jīng)經(jīng)營旅游公園園，但是泛地地產(chǎn)的概念不不僅僅是短期期的問題，關(guān)關(guān)鍵還是要看看能否長久經(jīng)經(jīng)營，對開發(fā)發(fā)商的考驗極極大。項目利益項目最終的利益是是在最后開發(fā)發(fā)的項目上，因因此前期的應(yīng)應(yīng)運投入應(yīng)該該謹慎注意，避避免先期投入入過大，造成成后期承擔高高額的開發(fā)成成本，增加后后期的風險性性，這樣的話話，將直接減減少發(fā)展商的的直接利潤；；開發(fā)商SWOT分分析：雄厚的的資金實力、良良好的行業(yè)品品牌、得到廣廣泛消費者的的認可，這都都是廣廈吸引引消費者，投投資者，乃至至有才之士的的資本。但是是，廣廈還需需要把這些資資源良好的嫁嫁接到XX城項目當當中來，有了了各種資源作作為保證，并并不能保障項項目的成功，只只是成功的概概率增大而已已。開發(fā)商，是是項目的一大大優(yōu)勢。2.3項目因素素項目體量、規(guī)模因因素Strengthh（優(yōu)勢）：：規(guī)模優(yōu)勢

項目體量大大、規(guī)模也大大、配套功能能齊全等。最最集中的體現(xiàn)現(xiàn)就是規(guī)模效效應(yīng)和降低成成本；品牌維護

廣廈集團團可以利用這這個在杭州乃乃至浙江都非非常知名的項項目提升廣廈廈作為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)業(yè)內(nèi)的知名度度與美譽度；；長遠角度從長遠角度考慮，規(guī)規(guī)模優(yōu)勢將會會成為房地產(chǎn)產(chǎn)巨大的賣點點；Weaknesss（劣勢）：：大規(guī)模要大規(guī)模的的規(guī)劃項目體體量大、規(guī)模模大，對項目目的小區(qū)規(guī)劃劃、公建配套套、社區(qū)管理理等方面提出出很高的要求求，在規(guī)劃和和經(jīng)營這樣的的一個項目的的時候，需要要極大的投入入度和準確性性，造成項目目操作的難度度大。Opportunnity（機會）：：可持續(xù)性發(fā)展有利利于企業(yè)規(guī)劃劃可持續(xù)性發(fā)發(fā)展的概念，穩(wěn)穩(wěn)定廣廈作為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的業(yè)務(wù)質(zhì)質(zhì)量，增加可可持續(xù)性收入入；Threatenn（威脅）：：各方壓力體量大、規(guī)規(guī)模大，耗用用眾多人力、物物力、財力等等，以及有太太多的不可預預見因素，一一旦稍有不甚甚，會給廣廈廈集團帶來極極大的負面效效果；項目體量規(guī)模SWWOT分析：大，有有大的好處。小小，有小的優(yōu)優(yōu)點。但是，這這些都是站在在某一個角度度講的。大，肯肯定是優(yōu)點多多過缺點的，但但是要看誰來來操作。就廣廣廈集團操作作XX城項目而而言，沒有操操作過如此大大，甚至是沒沒有操作過接接近這么大的的項目都，困困難可想而知知，但是，如如果操作成功功，廣廈的收收益不僅僅是是名利雙收，還還有更為寶貴貴的經(jīng)驗等等等。XX城項目，對對廣廈集團來來說，是機會會，更是威脅脅。項目開發(fā)周期因素素Strengthh（優(yōu)勢）：：總體資金投入小作為這么一個大的的項目，因為為他的開發(fā)周周期較長，當當項目啟動后后，項目的資資金投入就會會相應(yīng)的減少少，主要靠滾滾動資金來開開發(fā)完成項目目整體運作。Weaknesss（劣勢）：：工程施工影響開發(fā)發(fā)周期長，施施工周期就長長，早期入住住的客戶肯定定會受到后期期項目建筑時時各種噪聲的的影響；不可控因素影響開開發(fā)周期長，項項目要調(diào)整的的因素多，開開發(fā)周期長，不不可遇見、不不可控制的因因素多；Opportunnity（機會）：：可以及時調(diào)整由于于項目的開發(fā)發(fā)周期比較長長，可以及時時根據(jù)實際情情況調(diào)整項目目的規(guī)劃和配配套，將先前前沒有考慮到到的問題及時時做以解決和和完善。Threatenn（威脅）：：人員連貫性、人員員素質(zhì)要求項項目具有很長長的開發(fā)周期期，每個周期期可能都需要要不同的開發(fā)發(fā)思路、操作作手法，對操操作人員要求求過高；項目的連貫性和平平穩(wěn)性由于項目實在是太太大，一定出出現(xiàn)任何偏差差，會直接影影響項目日后后的開發(fā)和運運營，因此項項目的關(guān)鍵是是平穩(wěn)性和銜銜接性好，否否則會給項目目造成的后果果是無法預計計的項目開發(fā)周期SWWOT分析：開發(fā)發(fā)周期長，遇遇到的問題就就多，遇到的的問題多，操操作難度就大大，操作難度度大，項目遇遇到的阻力就就大。開發(fā)周周期過長，對對項目而言，是是一個威脅。項目前期因素Strengthh（優(yōu)勢）：：項目的市場形象已已經(jīng)確立作為XX城在市場場上已經(jīng)建立立了一定的市市場知名度，并并且在杭州購購房群體中已已經(jīng)樹立了衛(wèi)衛(wèi)星城的概念念，這對項目目日后的推廣廣帶來極大的的便利性和利利好性。Weaknesss（劣勢）：：項目的形象和工程程進度作為XX城在市場場推廣已經(jīng)有有很多時間了了，但是項目目整體的工程程進度還是比比較緩慢，給給已經(jīng)預訂了了的購房者的的信心方面帶帶來一定的不不利因素。對項目的認識程度度不夠在市場上雖然很多多人都知道XXX城，也知知道XX城是一個個衛(wèi)星城的概概念，但是他他們對XX城具體是是什么，并能能夠給購房者者具體帶來什什么好處并不不是很清楚和和了解項目一期開發(fā)SWWOT分析：單就就項目前期開開發(fā)而言，既既有好的地方方，也有不足足的地方，但但是如果考慮慮到前期開發(fā)發(fā)結(jié)束以后的的所帶來的連連鎖反映，那那是不可估量量的。容，則則興，落，則則敗。這對于于XX城來說，絕絕對是機會與與威脅并存，但但是，從廣廈廈投入的精力力、物力、財財力來看，以以及廣廈的積積極的態(tài)度，這這絕對是一個個機會。項目的公建配套因因素Strengthh（優(yōu)勢）：：規(guī)劃優(yōu)勢上的優(yōu)勢勢由于XX城住宅目目前還沒有真真正的開始建建造，從規(guī)劃劃上來看，XXX城的在項項目內(nèi)的規(guī)劃劃配套設(shè)施還還是比較完善善和全面的，基基本上滿足了了作為一個衛(wèi)衛(wèi)星城所需要要的各種配套套要求。Weaknesss（劣勢）：：實用的不方便性從項目已經(jīng)開始推推出的50萬方來看，每每個小區(qū)內(nèi)部部的配套設(shè)施施還是相對比比較弱的，他他們基本主要要是依靠社區(qū)區(qū)的大配套，給給日后入住的的業(yè)主會在實實際生活中帶帶來一定的不不便利性。Opportunnity（機會）：：重新完善由于項目的主要交交通干道的問問題，項目的的整體規(guī)劃需需要重新調(diào)整整完善，在這這么一個天賜賜的良機有機機會根據(jù)實際際情況完善先先前沒有考慮慮完善的部分分，讓XX城變得更更加合理與舒舒適。Threatenn（威脅）：：重復性由于項目的體量實實在是太大，并并且是逐步分分區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)，項目首先先要滿足每個個小區(qū)的生活活配套問題，還還要考慮到整整個項目的大大配套的問題題，那么我們們就需要慎重重考慮到項目目每一個環(huán)節(jié)節(jié)，避免項目目在共建配套套上的重復性性。項目體量規(guī)模SWWOT分析：由于于項目目前還還沒有開始建建設(shè)，共建配配套的問題已已經(jīng)在入住前前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了了，加上規(guī)劃劃調(diào)整的問題題，正好能夠夠在此同時完完善XX城共建配配套的種種不不足部分，將將以完善修改改，這個對本本項目來講是是一個絕好的的機會點。主題公園因素；Strengthh（優(yōu)勢）：：正確的開發(fā)思路先先造景觀，再再造房屋，先先聚人期，后后聚財氣。隨隨著主題公園園的試營業(yè)，主主題公園已經(jīng)經(jīng)在社會中形形成了一定的的知名度與影影響度，對項項目的整體形形象與銷售都都會起到積極極的作用；Weaknesss（劣勢）：：要道完善尚需時日日目前，主題題公園只是試試運營階段，要要想滿足具有有十分“挑剔”眼光的杭州州市民的來說說，還要假以以時日完善，但但是目前過早早的公開歡樂樂四季公園對對XX城項目沒沒有帶來足夠夠的幫助，反反而會降低歡歡樂四季公園園對購房人的的神秘吸引力力；Opportunnity（機會）：：不斷完善調(diào)整歡樂四季公園已經(jīng)經(jīng)正式試營業(yè)業(yè)了，這樣可可以充分了解解旅游者對歡歡樂四季公園園的感覺，在在歡樂四季公公園還在不斷斷的完善過程程中加以調(diào)整整，讓他更加加能夠為XXX城住宅服務(wù)務(wù)，也能開創(chuàng)創(chuàng)出杭州一個個旅游新景點點。Threatenn（威脅）：：考驗開發(fā)商對公園園項目的經(jīng)營營能力經(jīng)營與與創(chuàng)新的能力力。旅游項目目，是有類別別的，觀光旅旅游，講的是是歷史；佛教教朝拜，講的的是持之以恒恒；人造景觀觀，講的創(chuàng)新新；度假旅游游，講的參與與，正所謂，只只有溝通，才才有可能。而而項目的歡樂樂四季公園，是是一個人造與與自然結(jié)合的的項目，是一一個房地產(chǎn)與與旅游度假相相結(jié)合的產(chǎn)業(yè)業(yè)。但是，項項目的現(xiàn)狀與與規(guī)劃與人們們心中的期待待相差甚遠，如如何將此彌補補并且長久的的經(jīng)營下去，對對廣廈集團來來講是一個嚴嚴峻的考驗。項目體量規(guī)模SWWOT分析：如果果把歡樂四季季公園作為住住宅項目的一一個附屬品，那那么歡樂四季季公園項目的的繁榮得到市市民的認可，肯肯定會促進XXX城項目的的銷售。但是是，這種連帶帶效用是考驗驗歡樂四季公公園項目的現(xiàn)現(xiàn)實狀況的。公公園對XX城住宅項項目來說是一一個機會，但但是從經(jīng)營歡歡樂四季公園園的角度來考考慮，那么它它將是一個十十分嚴峻的考考驗。4.4競爭因素素Strengthh（優(yōu)勢）：：第一個衛(wèi)星城從市場上來看，其其他項目在規(guī)規(guī)模體量上都都要比本項目目要?。ǔ肆四隙嫉牧间句疚幕瘓@），但但是作為杭州州第一個真正正衛(wèi)星城的概概念就是XXX城，其他項項目都是望塵塵莫及的，包包括南都的良良渚文化園雖雖然他的體量量比本項目要要大，但是他他還在規(guī)劃中中，在市場推推廣和購房群群體中，XXX城已經(jīng)占得得先機，并樹樹立了第一個個杭州衛(wèi)星城城的項目概念念。歡樂四季公園我們和競爭項目之之間歡樂四季季公園是本項項目的一個明明顯的優(yōu)勢，其其他競爭個案案到目前為止止都沒有象XXX城那樣擁擁有這樣主題題鮮明的公園園優(yōu)勢，這點點是其他項目目無法相比擬擬的。項目規(guī)劃在XX城的項目規(guī)劃劃中具有非常常多的優(yōu)勢，這這些在項目內(nèi)內(nèi)部的優(yōu)勢是是其他項目無無法相提并論論等，特別是是XX城規(guī)劃的的大氣方面更更是令人嘆為為觀止的，如如：118米的埃菲爾鐵鐵塔、歡樂大大街和五星級級度假會所等等，這些都是是XX城在項目目規(guī)劃中不可可爭議的強有有力的優(yōu)勢點點。Weaknesss（劣勢）：：區(qū)域板塊的認知度度從市場上來看，同同樣作為余杭杭區(qū)，市場上上對余杭西面面的接受度要要明顯比北面面的接受度要要高，這是因因為西面是杭杭州房地產(chǎn)最最先起步的地地方，并且西西面已經(jīng)形成成了一定居住住氛圍的雛形形。項目所在在地的區(qū)域不不僅比起余杭杭西面市場認認知度要低，并并且同樣要比比南面的濱江江板快要弱很很多，目前濱濱江板快已經(jīng)經(jīng)是大杭州房房地產(chǎn)開發(fā)的的一個新熱點點，并且濱江江板塊還將持持續(xù)升溫。與大杭州的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略不符杭州在整體規(guī)劃發(fā)發(fā)展的方向是是，以主城為為基礎(chǔ)，沿跨跨江、沿江兩兩條軸線，向向東和向南發(fā)發(fā)展，嚴格控控制向西發(fā)展展。由于北面面發(fā)展受到已已有工業(yè)區(qū)的的阻隔，且與與市中心、水水源和排污口口反向而馳，基基礎(chǔ)設(shè)施費用用高，使本已已縱橫失衡的的城市地域結(jié)結(jié)構(gòu)更不合理理，影響城市市交通的合理理組織。Opportunnity（機會）：：深化復合地產(chǎn)的優(yōu)優(yōu)勢XX城只有充分利利用他規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，發(fā)揮歡歡樂四季公園園對房地產(chǎn)項項目的帶動作作用，以及房房地產(chǎn)項目對對歡樂四季公公園的促進作作用，將這兩兩點做一良好好的整合，突突出XX城項目的的復合地產(chǎn)的的優(yōu)勢，從而而進一步加深深突出表現(xiàn)XXX城所倡導導及營造的生生活方式，對對項目的定位位做出深化闡闡述，不再以以單純房地產(chǎn)產(chǎn)的項目進行行推廣，而是是以整合的復復合地產(chǎn)概念念優(yōu)勢進行出出擊。功能配套XX城因為項目規(guī)規(guī)模大，配套套齊全，這是是項目一個絕絕好的優(yōu)勢點點，只有充分分將項目的配配套功能加以以完善和盡快快投入使用，這這樣，這樣會會對XX城項目帶帶來無限的推推廣銷售機會會，只有讓人人們充分感受受到XX城所帶來來的舒適和便便利性，才可可以讓XX城進入一一個實質(zhì)性的的飛躍階段。Threatenn（威脅）：：價格、產(chǎn)品的的競競爭在和目前現(xiàn)有的大大盤和近郊樓樓盤相競爭時時，這些項目目和XX城價格基基本上處于一一個價格范圍圍帶內(nèi)，并且且很多大盤和和近郊樓盤在在他們項目所所處的區(qū)域要要比XX城所在區(qū)區(qū)域市場認可可度要高，同同樣這些項目目不乏優(yōu)秀的的別墅產(chǎn)品，在在同樣的近郊郊板塊，價格格基本上也在在一個范圍帶帶內(nèi)，很容易易產(chǎn)生直接的的價格和產(chǎn)品品之間的競爭爭；購房群體的爭奪購買近郊項目的群群體十分清楚楚，并且這些些群體對區(qū)域域的依賴性相相對比較弱，因因此他們在區(qū)區(qū)域選擇范圍圍就比較大，因因此他們在置置業(yè)時候會注注重更多的部部分。在同樣樣的價格范圍圍帶內(nèi)，近郊郊的項目會對對這些購房群群體產(chǎn)生爭奪奪，這樣勢必必造成XX城和這些些項目的競爭爭不僅僅是項項目競爭，更更是置業(yè)板塊塊和生活方式式之間的競爭爭。未來市場的因素由于XX城項目體體量大，相應(yīng)應(yīng)的開發(fā)周期期和銷售周期期也比較長，這這樣未來市場場很多的不確確定因素對XXX城項目的的影響很大，無無論從政策方方面、購房群群體還是市場場競爭等方面面的因素，都都會對XX城造成很很多不可預測測的威脅因素素。項目體量規(guī)模SWWOT分析：從競競爭因素分析析來看，XXX城在該因素素狀況內(nèi)，首首先是面對著著是威脅，至至于項目的機機會主要是看看廣廈房產(chǎn)如如何去做和把把握的問題，因因此我們應(yīng)該該充分認識到到這個嚴峻的的狀況，我們們才可以充分分挖掘項目的的優(yōu)勢，從而而去化項目的的不利因素。因因此從競爭因因素上來評判判，首先是威威脅，機會也也是有的，主主要看XX城怎么去去把握的問題題。附注：以上的競爭爭因素主要考考慮的方面是是杭州目前1000畝體量以上上的樓盤，加加上對余杭、濱濱江、富陽、蕭蕭山等近郊板板塊的對比分分析，由于現(xiàn)現(xiàn)在只是項目目定位報告，因因此不具體針針對各案進行行分析，只是是對該競爭因因素作一總體體概述，等到到日后產(chǎn)品營營銷時再進行行具體的競爭爭分析?？山梃b項目分析篇篇一、綜述由于XX城的項目目體量巨大，在在杭州是一個個泛地產(chǎn)的創(chuàng)創(chuàng)舉，為了確確保XX城項目的的操作成功，我我們希望可以以通過其他市市場上一些大大項目的成功功操作經(jīng)驗或或者某些優(yōu)秀秀的推廣模式式，供XX城參考及及借鑒。由于XX城項目在在杭州是一個個創(chuàng)舉，因此此在杭州基本本上沒有一個個可以完全值值得可以借鑒鑒的項目，加加上杭州杭州州的房地產(chǎn)開開發(fā)要比上海海、深圳和廣廣州等城市要要滯后，因此此我們將通過過其他比杭州州房地產(chǎn)更為為發(fā)展成熟的的城市中的某某些項目的分分析，希望能能夠給XX城一個啟啟迪，但是由由于本篇報告告的時間原因因，我們將只只先推薦上海海某些成功項項目的開發(fā)推推廣方式進行行分析闡述，希希望能夠得到到廣廈的共鳴鳴。二、可借鑒項目分分析聯(lián)洋新社區(qū)社區(qū)范圍聯(lián)洋新社區(qū)東起羅羅山路，西至至民生路，南南起錦繡路，北北至楊高路，構(gòu)成了聯(lián)洋新社區(qū)。聯(lián)洋新社區(qū)總占地面積為2平方公里，社區(qū)總建筑面積為250萬平方米。聯(lián)洋品牌理念的確確立

品牌，不不僅僅是一個個名稱，而是是一種關(guān)系和和一種商業(yè)文文化。品牌維維系著生產(chǎn)商商、產(chǎn)品、消消費者之間的的良性互動關(guān)關(guān)系。這種關(guān)關(guān)系貫穿整個個企業(yè)活動的的各個方面、各各個環(huán)節(jié)、各各個發(fā)展階段段，從而使“品牌”成為囊括整整個企業(yè)文化化的符號。同同時，品牌往往往與商業(yè)活活動聯(lián)系在一一起。對于消消費者，它意意味超越物資資使用與情感感的滿足，屬屬于高層次的的消費需求。聯(lián)洋新社區(qū)的品牌建設(shè)將賦予住宅超越空間和功能主義的巨大附加值。這一點是符合現(xiàn)代消費觀念和新經(jīng)濟理念的。

聯(lián)洋集團從分析自自身優(yōu)勢入手手，確立自己己的品牌內(nèi)涵涵。聯(lián)洋新社社區(qū)擁有2平方公里的的土地，在地地理位置上占占據(jù)了極大的的優(yōu)勢。它西臨浦東行行政文化中心心，毗鄰上海?？萍拣^、浦浦東圖書館；；南對140萬平方米的的世紀公園，東東南則是數(shù)平平方公里的高高檔別墅區(qū)，聯(lián)聯(lián)洋新社區(qū)具具有建設(shè)高檔檔住宅優(yōu)越的的條件。1999年，聯(lián)洋人人明確了“聯(lián)洋新社區(qū)——創(chuàng)造新生活”的品牌定位位和核心價值值。圍繞這個個定位點以及及價值核心，聯(lián)聯(lián)洋開始搭建建整個品牌的的具體框架。聯(lián)想品牌策略的實實施在一個成熟穩(wěn)定的的市場中，只只有當有策略略的創(chuàng)意和有有效的傳播處處于良性循環(huán)環(huán)中，并且這這兩者時刻貫貫