八達(dá)樓項(xiàng)目改造發(fā)展建議課件

GlobalVisionREGIONALSTRATEGIES國(guó)際視野地方戰(zhàn)略八達(dá)樓項(xiàng)目改造發(fā)展建議GlobalVision八達(dá)樓項(xiàng)目改造發(fā)展建議報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目定位四、物業(yè)改造建議五、營(yíng)銷統(tǒng)籌報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目定位四、物業(yè)改造本策劃報(bào)告的思路：快速銷售快速回款速度為王現(xiàn)金為王鑒于本項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目組經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)的分析，認(rèn)為本項(xiàng)目銷售時(shí)間不宜過長(zhǎng)，建議在為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，力求快速銷售，為開發(fā)商快速回籠資金。本策劃報(bào)告將以此思路展開。本策劃報(bào)告的思路：快速銷售快速回款速度為王現(xiàn)金為王3第一部分：項(xiàng)目分析第一部分：項(xiàng)目分析41、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析公寓體量小，套數(shù)少。

戶型開間較小，僅3.6m。

幾乎所有單位均沒有設(shè)計(jì)陽臺(tái)，實(shí)用性相對(duì)較低。

4樓北面單位可利用露臺(tái)贈(zèng)送面積。公寓部分本項(xiàng)目公寓部分共有5層，每層17套，戶型面積30㎡~50㎡，每層建筑面積約680㎡，公寓共85套，總建筑面積約3400㎡。1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析公寓體量小，套數(shù)少。公寓部分本項(xiàng)目公2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析本項(xiàng)目裙樓部分共有3層商業(yè)，每層約3000㎡，商業(yè)總建筑面積約9000㎡。設(shè)置有4個(gè)人行樓梯，其中2個(gè)為3.5m開間的寬敞樓梯。商業(yè)體量適中，宜開發(fā)中大型商業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目進(jìn)深約60米，水平交通的人行距離相對(duì)較大。

垂直交通不夠完善，實(shí)際僅靠2個(gè)樓梯聯(lián)系2、3層賣場(chǎng)。商業(yè)部分2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析本項(xiàng)目裙樓部分共有3層商業(yè)，每層約3003、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析建筑臨街而立，具有一定的昭示性。原有外立面形象較差，品質(zhì)感較低。周邊環(huán)境較為臟亂，多為路邊攤販。門前廣場(chǎng)面積較小，不夠開敞。3、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析建筑臨街而立，具有一定的昭示性。4、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析云星·城市春天項(xiàng)目地處北湖老城區(qū)，位置相對(duì)較偏，周邊生活配套完善，路網(wǎng)四通八達(dá)，公交系統(tǒng)較為欠缺，背靠廣西卷煙廠，北面及東面與明秀小區(qū)僅一街之隔，距南城百貨、南棉商業(yè)街、云星·廣東商城、盛天名都等商業(yè)住宅項(xiàng)目有一定距離。本案盛天名都北湖國(guó)際布藝城廣西卷煙廠南城百貨蘇寧電器明秀小區(qū)明秀小區(qū)南棉宿舍南寧28中南師附小北湖市場(chǎng)4、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析云星·城市春天項(xiàng)目地處北湖老城區(qū)，位置相4、項(xiàng)目分析總結(jié)通過以上分析，我們對(duì)本項(xiàng)目可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目地處北湖老城區(qū)，但位置相對(duì)較偏。

周邊生活配套成熟，超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所一應(yīng)俱全。路網(wǎng)四通八達(dá)，但公交系統(tǒng)較缺乏。公寓體量小、套數(shù)少，銷售難度較小。商業(yè)體量適中，宜開發(fā)中小型商業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)部分垂直交通較不完善。4、項(xiàng)目分析總結(jié)通過以上分析，我們對(duì)本項(xiàng)目可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析101、公寓市場(chǎng)分析目前市場(chǎng)在售小戶型項(xiàng)目，僅云星·城市春天剩余少量單位，盛天名都小戶型已售罄，預(yù)計(jì)隆源國(guó)際公館明年會(huì)有相當(dāng)大體量的小戶型產(chǎn)品推出。項(xiàng)目名稱云星·城市春天公寓規(guī)模約1700㎡套數(shù)336套在售戶型36-42㎡公寓定位大城·小家銷售情況銷售率已過80%，剩余約60套。所有單位贈(zèng)送簡(jiǎn)裝，取得了較好的銷售成績(jī)。銷售價(jià)格當(dāng)前折后均價(jià)5800元/㎡客戶構(gòu)成以本地客戶為主，占60%以上，主要來自北湖片區(qū)附近居民及青秀區(qū)。置業(yè)目的以過渡房及投資為主。1、公寓市場(chǎng)分析目前市場(chǎng)在售小戶型項(xiàng)目，僅云星客戶分類客戶來源客戶特征主力需求戶型重要性核心客戶北湖片區(qū)附近居民置業(yè)目的主要為其子女購(gòu)置過渡性用房及購(gòu)買作為投資物業(yè)，長(zhǎng)年習(xí)慣生活于北湖片區(qū)，對(duì)周邊的生活環(huán)境有較強(qiáng)的依賴感。對(duì)價(jià)格較為敏感，價(jià)格承受力較低。40-50㎡☆☆☆☆重點(diǎn)客戶以青秀區(qū)為主的南寧其他片區(qū)投資客看好北湖片區(qū)成熟的生活市政配套，對(duì)該片區(qū)的升值潛力有較高的預(yù)期，以投資目的進(jìn)行置業(yè)。30-40㎡☆☆☆潛在客戶南寧周邊縣市及區(qū)外客戶。對(duì)南寧的城市環(huán)境和發(fā)展速度感到非常滿意，希望在此購(gòu)房作為投資物業(yè)或以此獲得南寧戶口。30-40㎡☆☆2、公寓客戶分析客戶分類客戶來源客戶特征主力需重要性核心客戶北湖片區(qū)附近居民3、商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況北湖市場(chǎng)盛天名都云星·城市春天廣西一建萬秀村四組綜合大樓南寧機(jī)械施工公司振寧公寓商業(yè)街味精廠臨街商鋪北湖片區(qū)是南寧的老城區(qū)，商業(yè)形態(tài)主要以零散的街鋪為主，業(yè)態(tài)大多為餐飲娛樂、五金、布藝、網(wǎng)吧、小商品等。云星·城市春天和盛天名都項(xiàng)目進(jìn)駐后，為北湖商業(yè)市場(chǎng)帶來一股春風(fēng)，大大提高了該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。3、商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況北湖市場(chǎng)盛天名都云星·城市春3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：北湖路全段包含有有單位住房：廣西一建公司、南寧機(jī)械施工公司、南寧味精廠等；樓盤：振寧公寓、云星·城市春天、盛天名都和隆園國(guó)際等；及大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和師質(zhì)一流的南寧市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。近年來，隨著云星.城市春天、盛天名都和隆園國(guó)際等知名樓盤相繼開發(fā)，商業(yè)價(jià)值不斷提升，商業(yè)形象趨于時(shí)尚現(xiàn)代化。通過對(duì)北湖路商業(yè)調(diào)查，臨街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在30～110元/㎡·月，平均租金約70元/㎡·月。備注：轉(zhuǎn)讓費(fèi)為帶貨轉(zhuǎn)讓收取地段租賃單位街鋪面積（㎡）租金（元／㎡·月）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注北湖路西面萬秀村四組街商鋪66間20～4030～60餐飲/煙酒/美發(fā)/五金/裝飾/生活用品靠近北湖市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富。廣西一建公司16間20～3070～100煙酒/服裝/鞋/百貨/銀行商鋪已售出，目前經(jīng)營(yíng)戶的合同至今年7月到期，屆時(shí)會(huì)重新招商。萬秀村四組綜合大樓――9620.3整棟：28單層：100商務(wù)、酒店共三層，正在招租，可整棟整層出租。北湖路東面萬秀村四組街商鋪12間20～3545～70煤氣/煙酒/美發(fā)/五金/生活用品/通訊商鋪面積大，內(nèi)設(shè)有廚房和廁所等生活配套，租金相對(duì)較高。南寧機(jī)械施工公司26間15～2850～80煙酒/美發(fā)/煤氣/五金/摩托維修緊靠城市春天，長(zhǎng)久以來租金價(jià)格較低，隨著城市春天的開發(fā)，價(jià)格也開始上漲，漲幅約60%。南寧味精廠臨街商鋪7間20～3075～110餐飲/煙酒/美發(fā)商鋪靠近北湖路與明秀路路口，來往人流與車流較多，租金較高。其他振寧公寓商業(yè)街36間20～3026～50毛線/干洗/服裝/美發(fā)/美容/化妝品/皮具/鞋商業(yè)街位于北湖路西面，雖近北湖菜市，但租金較低，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳。3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：備注：轉(zhuǎn)讓費(fèi)為帶貨轉(zhuǎn)讓收取地段租賃單位3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：該市場(chǎng)的消費(fèi)現(xiàn)狀，“攤位經(jīng)濟(jì)”、“占道經(jīng)營(yíng)”占據(jù)著目前居民消費(fèi)的主要渠道，購(gòu)物環(huán)境臟亂差、亂擺亂賣、商品參差不齊、質(zhì)量低劣等現(xiàn)象嚴(yán)重。市場(chǎng)名稱北湖市場(chǎng)商業(yè)面積22畝攤位數(shù)量629個(gè)鋪面數(shù)量80間攤位租金200～650元/個(gè)/月鋪面租金60～140元/㎡/月攤位業(yè)態(tài)蔬菜肉類服裝水產(chǎn)品水果熟菜粉/酸其他244個(gè)155個(gè)75個(gè)65個(gè)44個(gè)24個(gè)14個(gè)9鋪面面積2㎡2㎡2/8㎡4㎡2㎡2㎡2㎡2/8㎡鋪面業(yè)態(tài)禽類糧油日雜干貨水產(chǎn)禽蛋水果門診26間12間11間7間4間3間1間1間開間進(jìn)深3×6、3×10、6×10市場(chǎng)狀況市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品種類較豐富，但禽類加工店、日雜水果等種類經(jīng)營(yíng)分散不集中一般為三至四間一行，內(nèi)部設(shè)施陳舊，雜亂不堪。經(jīng)營(yíng)服裝鋪面：75間，租金50元/㎡/月，無管理費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1.2萬左右、視貨存數(shù)量定價(jià)。3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：市場(chǎng)名稱北湖市場(chǎng)商業(yè)面積22畝攤位數(shù)量3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：該項(xiàng)目是北湖區(qū)域最早投入的現(xiàn)代綜合商業(yè)物業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，為北湖商業(yè)片區(qū)的基礎(chǔ)性商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目名稱云星·廣東商城開

發(fā)

商廣西華實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問?伯盛設(shè)計(jì)（甲級(jí)）代

理

商博多（廣州）銷售∕招商總代理項(xiàng)目規(guī)模占地面積：200畝

總建面積：40萬平方米

商業(yè)面積：4.5萬㎡

一層總鋪面：420間

商鋪概況商鋪公攤臨街41%，內(nèi)鋪43%，層高：5.5米銷售價(jià)格9000～50000元∕㎡，均價(jià)25000元∕㎡。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一樓北面為國(guó)美電器，西面街鋪為麥當(dāng)勞，其余商鋪可經(jīng)營(yíng)百貨商品。二、三樓為人人樂超市。主力戶型產(chǎn)品格局街鋪內(nèi)鋪戶數(shù)40個(gè)380個(gè)面積20～50㎡10～20㎡價(jià)格40000～52000元∕㎡9000～28000元∕㎡租金（暫定）200～270元∕㎡90～150元∕㎡其他數(shù)據(jù)地下車位：1634個(gè)

物業(yè)管理費(fèi)：

未定3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：項(xiàng)目名稱云星·廣東商城開發(fā)商廣西華3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：該項(xiàng)目打造集餐飲、小吃、購(gòu)物、休閑等多種業(yè)態(tài)聚集的大型社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱盛天名都開

發(fā)

商廣西盛天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置南寧市北湖北路8號(hào)代

理

商寶資嘉整合推廣7604溝通機(jī)構(gòu)建筑施工福建昌鑫園林規(guī)劃廣州普邦園林項(xiàng)目規(guī)模占地面積：9畝，

總建面積：6.4萬平方米

商業(yè)面積：1.2萬㎡

一層街鋪：150個(gè)

商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目共三層商業(yè)及210米步行商業(yè)街商鋪概況商鋪面積10～50㎡銷售價(jià)格一層銷售均價(jià)：2萬元/㎡，最低價(jià)：8000元/㎡，最高價(jià)：5萬元/㎡租金60～200元/㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一層：服裝、餐飲，二、三層整體出租。一層出租率80%。3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：項(xiàng)目名稱盛天名都開發(fā)商廣西盛天房地客戶分類客戶來源客戶特征主力需求鋪型重要性核心客戶北湖片區(qū)附近商鋪鋪主。對(duì)改善已有鋪面經(jīng)營(yíng)情況有強(qiáng)烈意愿，渴望通過改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)態(tài)增加收入。部分客戶原有鋪面經(jīng)營(yíng)狀況良好，希望在熟悉的區(qū)域開分店，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍。15-20㎡☆☆☆☆☆南寧其他片區(qū)投資客看好北湖商圈未來的發(fā)展前景，希望通過投資獲取高額回報(bào)。10-15㎡☆☆☆☆重點(diǎn)客戶南寧周邊縣市客戶一部分客戶已投資目的購(gòu)買鋪位，另一部分客戶希望通過在南寧經(jīng)商以此謀生。10-15㎡☆☆☆4、商業(yè)客戶分析客戶分類客戶來源客戶特征主力需重要性核心客戶北湖片區(qū)附近商鋪5、市場(chǎng)分析總結(jié)作為老城區(qū)代表，北湖片區(qū)配套完善，生活成本低，居住價(jià)值高；片區(qū)輻射整個(gè)南寧，居住客群覆蓋中低階層，對(duì)其有一定的號(hào)召力；大量的原住居民是北湖片區(qū)與其他片區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)；北湖商圈氛圍濃厚，有一定底蘊(yùn)，如布藝市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)對(duì)民眾有一定吸引力；北湖菜市周邊是北湖商圈最為繁華，商業(yè)核心區(qū)域；5、市場(chǎng)分析總結(jié)作為老城區(qū)代表，北湖片區(qū)配套完善，生活成本低第三部分：項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目定位20面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目如何突出重圍？如何實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回款的目標(biāo)？面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回款的目標(biāo)？除了差異化……還是差異化人無我有，人有我優(yōu)！唯有將差異化進(jìn)行到底，才能將本項(xiàng)目擺脫舊的形象，重新沖出市場(chǎng)！除了差異化……人無我有，人有我優(yōu)！1、項(xiàng)目整體定位城北中央首席科技復(fù)合城定位解讀：

弱化本項(xiàng)目位置較偏的劣勢(shì)，將項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大整個(gè)城北片區(qū)。以科技化公寓與數(shù)碼通訊電子市場(chǎng)作為差異化的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)。以“復(fù)合城”的概念概括本項(xiàng)目公寓及商業(yè)產(chǎn)品，樹立較高的市場(chǎng)形象。市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目整體定位城北中央首席科技復(fù)合城定位解讀：市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目整體定位南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心形象定位及案名建議解讀：以高形象、高姿態(tài)入市，讓客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生聯(lián)想。1、項(xiàng)目整體定位南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心形象定位及案名建議解讀：2、公寓定位北湖成熟社區(qū)中央·青年科技公寓新一極市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位解讀：放大本項(xiàng)目周邊生活配套完善的優(yōu)勢(shì)。

將北湖片區(qū)定義為成熟生活社區(qū)，弱化本項(xiàng)目位置較偏的劣勢(shì)。適當(dāng)?shù)脑诠a(chǎn)品中加入少量科技化的要素，如新風(fēng)系統(tǒng)、吸塵系統(tǒng)等，以“科技公寓”作為公寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)，提高公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，跳出競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)。2、公寓定位北湖成熟社區(qū)中央·青年科技公寓新一極市場(chǎng)定位市場(chǎng)2、公寓定位形象定位率先引領(lǐng)北湖進(jìn)入科技生活時(shí)代！2、公寓定位形象定位率先引領(lǐng)北湖進(jìn)入科技生活時(shí)代！3、商業(yè)定位北湖商圈·電子通訊產(chǎn)品·批發(fā)零售旗艦市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位解讀：

以電子通訊產(chǎn)品作為主要業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。將一層或兩層商業(yè)劃分為小鋪出售，面積小，總價(jià)低，高回報(bào)，輕松投資。3、商業(yè)定位北湖商圈·電子通訊產(chǎn)品·批發(fā)零售旗艦市場(chǎng)定位市場(chǎng)3、商業(yè)定位形象定位5萬就是包租公·北湖商圈輕松掘金！國(guó)內(nèi)知名企業(yè)定點(diǎn)直銷！給您“價(jià)平質(zhì)優(yōu)”的電子產(chǎn)品！3、商業(yè)定位形象定位5萬就是包租公·北湖商圈輕松掘金！4、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1、2、3層全部作為電子通訊產(chǎn)品市場(chǎng)方案一：優(yōu)點(diǎn)：大型專業(yè)市場(chǎng)，易形成市場(chǎng)影響力與號(hào)召力。缺點(diǎn)：商業(yè)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)多，氛圍沉淀時(shí)間長(zhǎng)，銷售周期較長(zhǎng)。方案二：1層作為電子通訊產(chǎn)品市場(chǎng)2、3層作為餐飲娛樂業(yè)銷售或招租優(yōu)點(diǎn)：招商快，銷售周期相對(duì)較短。缺點(diǎn)：專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模較小，較難形成市場(chǎng)號(hào)召力。4、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃1、2、3層全部作為電子通訊產(chǎn)品市場(chǎng)方案一：第四部分：物業(yè)改造建議第四部分：物業(yè)改造建議301、立面改造建議改造建議：

將原有外立面的瓷磚改為鋁塑板外包，顯示出現(xiàn)代感、科技感。局部可挑出部分墻體、架子，空間上虛實(shí)結(jié)合，豐富空間層次感。裙樓立面局部改為玻璃幕墻，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感。改造費(fèi)用控制在20萬元左右。1、立面改造建議改造建議：2、平面改造建議改造建議：

北面臨街主入口處增設(shè)自動(dòng)扶梯，加強(qiáng)垂直交通，提高2、3層商鋪的價(jià)值。

大部分劃分為小面積鋪位，局部保留面積稍大的鋪位做為主力店。

東面入口處擴(kuò)大，將展示面打開，營(yíng)造更多的街鋪。

一層西面的商場(chǎng)辦公、管理室、庫(kù)房等移至南面，減少進(jìn)大而帶來影響。

扶梯設(shè)置費(fèi)用在50萬元左右。原平面圖南移入口擴(kuò)大增設(shè)扶梯增設(shè)扶梯增設(shè)扶梯2、平面改造建議改造建議：原平面圖南移入口擴(kuò)大增設(shè)扶梯增設(shè)扶2、平面改造建議修改后平面

2、平面改造建議修改后平面2、平面改造建議修改后平面特賣場(chǎng)休息區(qū)休息區(qū)特賣場(chǎng)將部分商鋪前期保留作為特賣場(chǎng)及客戶休息區(qū)，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)的人流及經(jīng)營(yíng)狀況，后期出售。2、平面改造建議修改后平面休息區(qū)休息區(qū)將部分商鋪前期保留作為第五部分：營(yíng)銷統(tǒng)籌第五部分：營(yíng)銷統(tǒng)籌35高調(diào)亮相，預(yù)熱啟動(dòng)高端形象導(dǎo)入、開盤前客戶登記開盤強(qiáng)銷期時(shí)間階段工程進(jìn)度銷售節(jié)奏營(yíng)銷強(qiáng)度全面改造銷售中心開放改造完成

啟動(dòng)期（09.10－09.11）

造勢(shì)期（09.11－09.１2）

引爆期（10.１－春節(jié)前）1、銷售周期高調(diào)亮相，預(yù)熱啟動(dòng)高端形象導(dǎo)入、開盤開盤強(qiáng)銷期時(shí)間階段工程銷2、銷售策略公寓先動(dòng)，商業(yè)同步可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目公寓部分銷售速度快，單價(jià)高；商業(yè)部分，一層小鋪由于門檻低，只需推廣順利，無需擔(dān)心；二三層將是項(xiàng)目招商難點(diǎn)；公寓旺銷帶來商業(yè)信心及人流，同時(shí)回款得到保證；商業(yè)可借勢(shì)住宅，完成前期招商運(yùn)營(yíng)；二三層商鋪招商建議給予較長(zhǎng)免租期，試行6個(gè)月免租，同時(shí)進(jìn)行帶租約銷售，提升二三層商鋪利潤(rùn)；2、銷售策略公寓先動(dòng)，商業(yè)同步可以預(yù)計(jì)本項(xiàng)目公寓部分銷售速度3、推廣安排南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心北湖片區(qū)戶外引導(dǎo)早報(bào)軟文炒作項(xiàng)目片區(qū)原住居民數(shù)量大，人流量大，而項(xiàng)目體量較小，不適宜大規(guī)模廣告投入，因此“精準(zhǔn)營(yíng)銷”是本項(xiàng)目推廣核心思路；商業(yè)招商必須塑造經(jīng)營(yíng)預(yù)期，軟文炒作搭配形象店入駐是本項(xiàng)目商業(yè)的市場(chǎng)突破口；3、推廣安排南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心北湖片區(qū)戶外引導(dǎo)早報(bào)軟文炒作4、收益分析4、收益分析運(yùn)籌帷幄二十三載求實(shí)創(chuàng)新繼往開來運(yùn)籌帷幄二十三載求實(shí)創(chuàng)新繼往開來GlobalVisionREGIONALSTRATEGIES國(guó)際視野地方戰(zhàn)略八達(dá)樓項(xiàng)目改造發(fā)展建議GlobalVision八達(dá)樓項(xiàng)目改造發(fā)展建議報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目定位四、物業(yè)改造建議五、營(yíng)銷統(tǒng)籌報(bào)告結(jié)構(gòu)一、項(xiàng)目分析二、市場(chǎng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目定位四、物業(yè)改造本策劃報(bào)告的思路：快速銷售快速回款速度為王現(xiàn)金為王鑒于本項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目組經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目情況和市場(chǎng)的分析，認(rèn)為本項(xiàng)目銷售時(shí)間不宜過長(zhǎng)，建議在為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，力求快速銷售，為開發(fā)商快速回籠資金。本策劃報(bào)告將以此思路展開。本策劃報(bào)告的思路：快速銷售快速回款速度為王現(xiàn)金為王43第一部分：項(xiàng)目分析第一部分：項(xiàng)目分析441、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析公寓體量小，套數(shù)少。

戶型開間較小，僅3.6m。

幾乎所有單位均沒有設(shè)計(jì)陽臺(tái)，實(shí)用性相對(duì)較低。

4樓北面單位可利用露臺(tái)贈(zèng)送面積。公寓部分本項(xiàng)目公寓部分共有5層，每層17套，戶型面積30㎡~50㎡，每層建筑面積約680㎡，公寓共85套，總建筑面積約3400㎡。1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析公寓體量小，套數(shù)少。公寓部分本項(xiàng)目公2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析本項(xiàng)目裙樓部分共有3層商業(yè)，每層約3000㎡，商業(yè)總建筑面積約9000㎡。設(shè)置有4個(gè)人行樓梯，其中2個(gè)為3.5m開間的寬敞樓梯。商業(yè)體量適中，宜開發(fā)中大型商業(yè)市場(chǎng)。項(xiàng)目進(jìn)深約60米，水平交通的人行距離相對(duì)較大。

垂直交通不夠完善，實(shí)際僅靠2個(gè)樓梯聯(lián)系2、3層賣場(chǎng)。商業(yè)部分2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析本項(xiàng)目裙樓部分共有3層商業(yè)，每層約3003、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析建筑臨街而立，具有一定的昭示性。原有外立面形象較差，品質(zhì)感較低。周邊環(huán)境較為臟亂，多為路邊攤販。門前廣場(chǎng)面積較小，不夠開敞。3、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析建筑臨街而立，具有一定的昭示性。4、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析云星·城市春天項(xiàng)目地處北湖老城區(qū)，位置相對(duì)較偏，周邊生活配套完善，路網(wǎng)四通八達(dá)，公交系統(tǒng)較為欠缺，背靠廣西卷煙廠，北面及東面與明秀小區(qū)僅一街之隔，距南城百貨、南棉商業(yè)街、云星·廣東商城、盛天名都等商業(yè)住宅項(xiàng)目有一定距離。本案盛天名都北湖國(guó)際布藝城廣西卷煙廠南城百貨蘇寧電器明秀小區(qū)明秀小區(qū)南棉宿舍南寧28中南師附小北湖市場(chǎng)4、項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析云星·城市春天項(xiàng)目地處北湖老城區(qū)，位置相4、項(xiàng)目分析總結(jié)通過以上分析，我們對(duì)本項(xiàng)目可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)：項(xiàng)目地處北湖老城區(qū)，但位置相對(duì)較偏。

周邊生活配套成熟，超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所一應(yīng)俱全。路網(wǎng)四通八達(dá)，但公交系統(tǒng)較缺乏。公寓體量小、套數(shù)少，銷售難度較小。商業(yè)體量適中，宜開發(fā)中小型商業(yè)市場(chǎng)。商業(yè)部分垂直交通較不完善。4、項(xiàng)目分析總結(jié)通過以上分析，我們對(duì)本項(xiàng)目可以總結(jié)出以下幾點(diǎn)第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析第二部分：市場(chǎng)環(huán)境分析501、公寓市場(chǎng)分析目前市場(chǎng)在售小戶型項(xiàng)目，僅云星·城市春天剩余少量單位，盛天名都小戶型已售罄，預(yù)計(jì)隆源國(guó)際公館明年會(huì)有相當(dāng)大體量的小戶型產(chǎn)品推出。項(xiàng)目名稱云星·城市春天公寓規(guī)模約1700㎡套數(shù)336套在售戶型36-42㎡公寓定位大城·小家銷售情況銷售率已過80%，剩余約60套。所有單位贈(zèng)送簡(jiǎn)裝，取得了較好的銷售成績(jī)。銷售價(jià)格當(dāng)前折后均價(jià)5800元/㎡客戶構(gòu)成以本地客戶為主，占60%以上，主要來自北湖片區(qū)附近居民及青秀區(qū)。置業(yè)目的以過渡房及投資為主。1、公寓市場(chǎng)分析目前市場(chǎng)在售小戶型項(xiàng)目，僅云星客戶分類客戶來源客戶特征主力需求戶型重要性核心客戶北湖片區(qū)附近居民置業(yè)目的主要為其子女購(gòu)置過渡性用房及購(gòu)買作為投資物業(yè)，長(zhǎng)年習(xí)慣生活于北湖片區(qū)，對(duì)周邊的生活環(huán)境有較強(qiáng)的依賴感。對(duì)價(jià)格較為敏感，價(jià)格承受力較低。40-50㎡☆☆☆☆重點(diǎn)客戶以青秀區(qū)為主的南寧其他片區(qū)投資客看好北湖片區(qū)成熟的生活市政配套，對(duì)該片區(qū)的升值潛力有較高的預(yù)期，以投資目的進(jìn)行置業(yè)。30-40㎡☆☆☆潛在客戶南寧周邊縣市及區(qū)外客戶。對(duì)南寧的城市環(huán)境和發(fā)展速度感到非常滿意，希望在此購(gòu)房作為投資物業(yè)或以此獲得南寧戶口。30-40㎡☆☆2、公寓客戶分析客戶分類客戶來源客戶特征主力需重要性核心客戶北湖片區(qū)附近居民3、商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況北湖市場(chǎng)盛天名都云星·城市春天廣西一建萬秀村四組綜合大樓南寧機(jī)械施工公司振寧公寓商業(yè)街味精廠臨街商鋪北湖片區(qū)是南寧的老城區(qū)，商業(yè)形態(tài)主要以零散的街鋪為主，業(yè)態(tài)大多為餐飲娛樂、五金、布藝、網(wǎng)吧、小商品等。云星·城市春天和盛天名都項(xiàng)目進(jìn)駐后，為北湖商業(yè)市場(chǎng)帶來一股春風(fēng)，大大提高了該片區(qū)的商業(yè)價(jià)值。3、商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況北湖市場(chǎng)盛天名都云星·城市春3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：北湖路全段包含有有單位住房：廣西一建公司、南寧機(jī)械施工公司、南寧味精廠等；樓盤：振寧公寓、云星·城市春天、盛天名都和隆園國(guó)際等；及大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和師質(zhì)一流的南寧市28中等配套，生活配套成熟，生活成本低。近年來，隨著云星.城市春天、盛天名都和隆園國(guó)際等知名樓盤相繼開發(fā)，商業(yè)價(jià)值不斷提升，商業(yè)形象趨于時(shí)尚現(xiàn)代化。通過對(duì)北湖路商業(yè)調(diào)查，臨街商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在30～110元/㎡·月，平均租金約70元/㎡·月。備注：轉(zhuǎn)讓費(fèi)為帶貨轉(zhuǎn)讓收取地段租賃單位街鋪面積（㎡）租金（元／㎡·月）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)備注北湖路西面萬秀村四組街商鋪66間20～4030～60餐飲/煙酒/美發(fā)/五金/裝飾/生活用品靠近北湖市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富。廣西一建公司16間20～3070～100煙酒/服裝/鞋/百貨/銀行商鋪已售出，目前經(jīng)營(yíng)戶的合同至今年7月到期，屆時(shí)會(huì)重新招商。萬秀村四組綜合大樓――9620.3整棟：28單層：100商務(wù)、酒店共三層，正在招租，可整棟整層出租。北湖路東面萬秀村四組街商鋪12間20～3545～70煤氣/煙酒/美發(fā)/五金/生活用品/通訊商鋪面積大，內(nèi)設(shè)有廚房和廁所等生活配套，租金相對(duì)較高。南寧機(jī)械施工公司26間15～2850～80煙酒/美發(fā)/煤氣/五金/摩托維修緊靠城市春天，長(zhǎng)久以來租金價(jià)格較低，隨著城市春天的開發(fā)，價(jià)格也開始上漲，漲幅約60%。南寧味精廠臨街商鋪7間20～3075～110餐飲/煙酒/美發(fā)商鋪靠近北湖路與明秀路路口，來往人流與車流較多，租金較高。其他振寧公寓商業(yè)街36間20～3026～50毛線/干洗/服裝/美發(fā)/美容/化妝品/皮具/鞋商業(yè)街位于北湖路西面，雖近北湖菜市，但租金較低，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳。3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：備注：轉(zhuǎn)讓費(fèi)為帶貨轉(zhuǎn)讓收取地段租賃單位3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：該市場(chǎng)的消費(fèi)現(xiàn)狀，“攤位經(jīng)濟(jì)”、“占道經(jīng)營(yíng)”占據(jù)著目前居民消費(fèi)的主要渠道，購(gòu)物環(huán)境臟亂差、亂擺亂賣、商品參差不齊、質(zhì)量低劣等現(xiàn)象嚴(yán)重。市場(chǎng)名稱北湖市場(chǎng)商業(yè)面積22畝攤位數(shù)量629個(gè)鋪面數(shù)量80間攤位租金200～650元/個(gè)/月鋪面租金60～140元/㎡/月攤位業(yè)態(tài)蔬菜肉類服裝水產(chǎn)品水果熟菜粉/酸其他244個(gè)155個(gè)75個(gè)65個(gè)44個(gè)24個(gè)14個(gè)9鋪面面積2㎡2㎡2/8㎡4㎡2㎡2㎡2㎡2/8㎡鋪面業(yè)態(tài)禽類糧油日雜干貨水產(chǎn)禽蛋水果門診26間12間11間7間4間3間1間1間開間進(jìn)深3×6、3×10、6×10市場(chǎng)狀況市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品種類較豐富，但禽類加工店、日雜水果等種類經(jīng)營(yíng)分散不集中一般為三至四間一行，內(nèi)部設(shè)施陳舊，雜亂不堪。經(jīng)營(yíng)服裝鋪面：75間，租金50元/㎡/月，無管理費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)約1.2萬左右、視貨存數(shù)量定價(jià)。3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：市場(chǎng)名稱北湖市場(chǎng)商業(yè)面積22畝攤位數(shù)量3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：該項(xiàng)目是北湖區(qū)域最早投入的現(xiàn)代綜合商業(yè)物業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，為北湖商業(yè)片區(qū)的基礎(chǔ)性商業(yè)物業(yè)。項(xiàng)目名稱云星·廣東商城開

發(fā)

商廣西華實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)漢森國(guó)際設(shè)計(jì)顧問?伯盛設(shè)計(jì)（甲級(jí)）代

理

商博多（廣州）銷售∕招商總代理項(xiàng)目規(guī)模占地面積：200畝

總建面積：40萬平方米

商業(yè)面積：4.5萬㎡

一層總鋪面：420間

商鋪概況商鋪公攤臨街41%，內(nèi)鋪43%，層高：5.5米銷售價(jià)格9000～50000元∕㎡，均價(jià)25000元∕㎡。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一樓北面為國(guó)美電器，西面街鋪為麥當(dāng)勞，其余商鋪可經(jīng)營(yíng)百貨商品。二、三樓為人人樂超市。主力戶型產(chǎn)品格局街鋪內(nèi)鋪戶數(shù)40個(gè)380個(gè)面積20～50㎡10～20㎡價(jià)格40000～52000元∕㎡9000～28000元∕㎡租金（暫定）200～270元∕㎡90～150元∕㎡其他數(shù)據(jù)地下車位：1634個(gè)

物業(yè)管理費(fèi)：

未定3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：項(xiàng)目名稱云星·廣東商城開發(fā)商廣西華3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：該項(xiàng)目打造集餐飲、小吃、購(gòu)物、休閑等多種業(yè)態(tài)聚集的大型社區(qū)商業(yè)中心。項(xiàng)目名稱盛天名都開

發(fā)

商廣西盛天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置南寧市北湖北路8號(hào)代

理

商寶資嘉整合推廣7604溝通機(jī)構(gòu)建筑施工福建昌鑫園林規(guī)劃廣州普邦園林項(xiàng)目規(guī)模占地面積：9畝，

總建面積：6.4萬平方米

商業(yè)面積：1.2萬㎡

一層街鋪：150個(gè)

商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目共三層商業(yè)及210米步行商業(yè)街商鋪概況商鋪面積10～50㎡銷售價(jià)格一層銷售均價(jià)：2萬元/㎡，最低價(jià)：8000元/㎡，最高價(jià)：5萬元/㎡租金60～200元/㎡經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)一層：服裝、餐飲，二、三層整體出租。一層出租率80%。3、商業(yè)市場(chǎng)分析小結(jié)：項(xiàng)目名稱盛天名都開發(fā)商廣西盛天房地客戶分類客戶來源客戶特征主力需求鋪型重要性核心客戶北湖片區(qū)附近商鋪鋪主。對(duì)改善已有鋪面經(jīng)營(yíng)情況有強(qiáng)烈意愿，渴望通過改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)態(tài)增加收入。部分客戶原有鋪面經(jīng)營(yíng)狀況良好，希望在熟悉的區(qū)域開分店，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍。15-20㎡☆☆☆☆☆南寧其他片區(qū)投資客看好北湖商圈未來的發(fā)展前景，希望通過投資獲取高額回報(bào)。10-15㎡☆☆☆☆重點(diǎn)客戶南寧周邊縣市客戶一部分客戶已投資目的購(gòu)買鋪位，另一部分客戶希望通過在南寧經(jīng)商以此謀生。10-15㎡☆☆☆4、商業(yè)客戶分析客戶分類客戶來源客戶特征主力需重要性核心客戶北湖片區(qū)附近商鋪5、市場(chǎng)分析總結(jié)作為老城區(qū)代表，北湖片區(qū)配套完善，生活成本低，居住價(jià)值高；片區(qū)輻射整個(gè)南寧，居住客群覆蓋中低階層，對(duì)其有一定的號(hào)召力；大量的原住居民是北湖片區(qū)與其他片區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)；北湖商圈氛圍濃厚，有一定底蘊(yùn)，如布藝市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)對(duì)民眾有一定吸引力；北湖菜市周邊是北湖商圈最為繁華，商業(yè)核心區(qū)域；5、市場(chǎng)分析總結(jié)作為老城區(qū)代表，北湖片區(qū)配套完善，生活成本低第三部分：項(xiàng)目定位第三部分：項(xiàng)目定位60面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目如何突出重圍？如何實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回款的目標(biāo)？面對(duì)激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何實(shí)現(xiàn)快速銷售，快速回款的目標(biāo)？除了差異化……還是差異化人無我有，人有我優(yōu)！唯有將差異化進(jìn)行到底，才能將本項(xiàng)目擺脫舊的形象，重新沖出市場(chǎng)！除了差異化……人無我有，人有我優(yōu)！1、項(xiàng)目整體定位城北中央首席科技復(fù)合城定位解讀：

弱化本項(xiàng)目位置較偏的劣勢(shì)，將項(xiàng)目輻射范圍擴(kuò)大整個(gè)城北片區(qū)。以科技化公寓與數(shù)碼通訊電子市場(chǎng)作為差異化的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，搶占市場(chǎng)空白點(diǎn)。以“復(fù)合城”的概念概括本項(xiàng)目公寓及商業(yè)產(chǎn)品，樹立較高的市場(chǎng)形象。市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目整體定位城北中央首席科技復(fù)合城定位解讀：市場(chǎng)定位1、項(xiàng)目整體定位南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心形象定位及案名建議解讀：以高形象、高姿態(tài)入市，讓客戶對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生聯(lián)想。1、項(xiàng)目整體定位南寧國(guó)際電子貿(mào)易中心形象定位及案名建議解讀：2、公寓定位北湖成熟社區(qū)中央·青年科技公寓新一極市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位解讀：放大本項(xiàng)目周邊生活配套完善的優(yōu)勢(shì)。

將北湖片區(qū)定義為成熟生活社區(qū)，弱化本項(xiàng)目位置較偏的劣勢(shì)。適當(dāng)?shù)脑诠a(chǎn)品中加入少量科技化的要素，如新風(fēng)系統(tǒng)、吸塵系統(tǒng)等，以“科技公寓”作為公寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)，提高公寓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，跳出競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)。2、公寓定位北湖成熟社區(qū)中央·青年科技公寓新一極市場(chǎng)定位市場(chǎng)2、公寓定位形象定位率先引領(lǐng)北湖進(jìn)入科技生活時(shí)代！2、公寓定位形象定位率先引領(lǐng)北湖進(jìn)入科技生活時(shí)代！3、商業(yè)定位北湖商圈·電子通訊產(chǎn)品·批發(fā)零售旗艦市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位解讀：

以電子通訊產(chǎn)品作為主要業(yè)態(tài)，彌補(bǔ)市場(chǎng)空白。將一層或兩層商業(yè)劃分為小鋪出售，面積小，總價(jià)低，高回報(bào)，輕松投資。3、商業(yè)定位北湖商圈·電子通訊產(chǎn)品·批發(fā)零售旗艦市場(chǎng)定位市場(chǎng)3、商業(yè)定位形象定位5萬就是包租公·