北京城建竇店項目市場定位報告課件

城建竇店項目市場定位報告北京中原2010.08謹呈：北京城建集團城建竇店項目市場定位報告北京中原謹呈：北京城建集團宏觀大勢研判市場競爭分析市場需求分析客戶定位市場定位報告思路分析定位宏觀大勢研判市場競爭分析市場需求分析客戶定位市場定位報告思路分析1分析1宏觀大勢研判Part1宏觀大勢研判Part1國內經濟：整體向好，局部過熱，通脹預期，引發(fā)調控在經濟復蘇及通貨膨脹民的雙重作用下，各地的資金持有者，越來越多地選擇進入房地產市場尋求出路，導致地產市場投資過熱，房價飛漲，嚴重抑制民生消費需求，引發(fā)政策宏觀調控宏觀經濟分析宏觀大勢研判數據來源：國家統(tǒng)計局GDP呈V型反轉，經濟復蘇CPI、PPI指數持續(xù)上漲，通脹預期強化部分城市房價漲幅達到新高09至10年全國70個大中城市房屋銷售價格指數國內經濟：整體向好，局部過熱，通脹預期，引發(fā)調控在經濟復蘇及“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！焙暧^經濟分析宏觀大勢研判中原認為，本次調控——打擊力度強，運用金融、行政、稅收等手段嚴厲打壓沖擊范圍廣，對持有環(huán)節(jié)進行打壓，抑制不合理需求調控時間長，對樓市進行中長期內的深度調整調控政策：平抑高價、合理供需、穩(wěn)定房市“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康宏觀經濟分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限制限價房與本案緊密契合的新政關注點常規(guī)的操盤理念和規(guī)劃方式不能滿足當下的市場環(huán)境本案受拿地規(guī)模限制，須分地塊拿地，制約了產品與規(guī)劃的發(fā)揮空間，操盤方式亟待突破單宗住宅用地出讓，建筑面積控制在20萬平米以下綜合評標、限價房競地價及限地價競政策性住房面積土地出讓合同中限定地塊90平米以下中小套型比例加大政策性住房用地供應，占總供地比例達70%宏觀經濟分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限宏觀經濟分析宏觀大勢小結國內經濟：投資過熱，房價飛漲，民生消費受抑制1政策解讀：平抑高價、嚴打投資、穩(wěn)定房市2相關影響：分期拿地，限制產品與規(guī)劃3“掌握時局，靈活應對，核心價值，運籌帷幄”宏觀經濟分析宏觀大勢小結國內經濟：投資過熱，房宏觀經濟分析宏觀大勢小結新政下操盤模式的核心突破點如何在市場驟變中把控項目充分把握區(qū)域市場和客戶需求如何確保土地儲備并實現方案升級一階一策拿地一策，規(guī)劃一策如何在激烈競爭中全勝出擊打造市場稀缺產品塑造具有核心競爭優(yōu)勢的絕對產品力宏觀經濟分析宏觀大勢小結新政下操盤模式的核心突破點如何在市場市場競爭分析Part2市場競爭分析Part2宏觀市場分析一宏觀市場分析一市場競爭分析——土地市場市場反應——后市預期不明朗，開發(fā)商轉而儲備優(yōu)質土地新政后部分住宅用地出讓情況地塊規(guī)劃建面（平米）開發(fā)商樓面價（元/平米）投標排名出讓日期大興采育鎮(zhèn)西組團01-0118號地塊83503恒盛合天和信4502_

2010年5月7日延慶康莊鎮(zhèn)146688龍慶地產681.7_2010年5月7日長陽站8號地186948建工集團750012010年5月18日長陽起步區(qū)3號地157992萬科中糧622322010年5月18日昌平北七家（部分限價)234719金融街控股770032010年5月18日長陽起步區(qū)6號地239507中鐵609612010年5月20日長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號地及3號地北側地塊524858首開3252_2010年5月20日通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅混合公建用地171790中天順和珠江515332010年5月21日5月以來，土地市場共成交住宅用地總面積近130公頃，僅占全年2500公頃住宅供地計劃的5%部分土地因價格、用地性質出現流拍住宅用地市場“高溢價”難尋現象一：報價與底價不符流拍竇店京南嘉園三期地塊因報價高于底價流拍，已于近期重新上市；順義馬坡報價均低于底價流拍現象二：商業(yè)用地出手謹慎近期五商業(yè)金融地塊因無人報價而流拍市場競爭分析——土地市場市場反應——后市預期不明朗，開發(fā)商轉市場競爭分析——住宅市場中原認為——量價平衡是2010年的關鍵新政后，當前市場呈現：成交量驟然下降，價格略有松動的狀況。開發(fā)商借09年市場火爆，手握重金，當前市場各方僵持不下，觀望氣氛濃厚。市場競爭分析——住宅市場中原認為——量價平衡是2010年的關房山規(guī)劃解讀二房山規(guī)劃解讀二“新南城”騰飛，大房山機遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢重點規(guī)劃——“兩軸兩帶多中心”

城市空間發(fā)展戰(zhàn)略指出：房山為“西部生態(tài)發(fā)展帶”，北京西部的綠色屏障2900億資金投入——《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》稱將用3年時間向崇文、宣武、房山、豐臺和大興投入2900億元資金用于軌道交通等基礎設施、產業(yè)規(guī)劃、民生惠民等方面產業(yè)格局——首次提出打造“一軸一帶多園區(qū)”的城南產業(yè)發(fā)展格局軌道交通——為南城發(fā)展帶來前所未有的活力城市血脈迅速疏通新南城規(guī)劃“新南城”騰飛，大房山機遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢重點規(guī)劃——“兩軸兩帶房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢強勢規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石高速公路發(fā)展軸和良鄉(xiāng)、燕房組團連接線發(fā)展軸。“三帶”即東部發(fā)展帶、中部發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶?！拔鍒@區(qū)”即北京石化新材料科技產業(yè)基地、竇店高端汽車零部件產業(yè)基地、中央休閑購物區(qū)、中國房山世界地質公園和都市現代農業(yè)示范區(qū)五個重點功能區(qū)。區(qū)域概況——房山區(qū)位于北京市區(qū)西南，總面積2019平方公里，人口83萬，地熱、人文、生態(tài)資源豐富。發(fā)展戰(zhàn)略——“堅持科學發(fā)展，加快城市化、工業(yè)化、現代化進程，建設產業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”區(qū)域格局——構建“兩軸、三帶、五園區(qū)”軍事保障——境內有部隊、裝甲兵學院、軍用機場等軍事機關，保障了區(qū)域發(fā)展的安全性房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢強勢規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石通往市區(qū)道路：京原鐵路京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有豐北路、黃良路；計劃新增3條進城通道京石二通道，京良路和豐良路城鐵：九號線轉房山線（2010年底試運營）終點至閻村蘇莊大街站，距本項目約5公里。未來預計會延長到燕山公交：公交車917支直通區(qū)內良鄉(xiāng)暢達之城長陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通區(qū)域消費市場擴大，輻射城市西、南方向客群京石高速六環(huán)京良路京深公路豐良路良鄉(xiāng)暢達之城長陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——“首都西南樞紐、以現代都市工業(yè)為主導的重點發(fā)展城鎮(zhèn)”、燕山石化新材料基地、京西重工收購德爾福懸架和制動部門后確定的工業(yè)基地、中鐵集裝箱物流基地竇店的工業(yè)產業(yè)將迅速帶動區(qū)域商務氛圍，帶來大量高端客群。產業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產業(yè)經濟迅猛發(fā)展長陽★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——產業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產業(yè)經濟迅猛★良鄉(xiāng)長陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)星城、大學城規(guī)劃——良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)，距市區(qū)廣安門23公里。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。目前北京工商大學、北京理工大學、首都師范大學、北京經貿職業(yè)學院、中國社會科學院研究生院、首都醫(yī)科大學、中央民族大學已經進駐。最終高校教師規(guī)模將達1-2萬人，形成強大的購買力?！锪监l(xiāng)長陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)★良鄉(xiāng)長陽竇店長陽CSD規(guī)劃：2009年9月13日已經啟動——“CSD是一個打造新房山的十年戰(zhàn)略規(guī)劃，未來的房山中央休閑購物區(qū)將以華北地區(qū)最大的Outlets為經濟引擎，以戶外體育產業(yè)、會展經濟為可持續(xù)發(fā)展的經濟動力，以特色旅游產業(yè)為休閑服務主體，以酒店、餐飲、娛樂為配套服務的總體構想休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，吸進更多城區(qū)外溢置業(yè)者★良鄉(xiāng)長陽竇店長陽CSD規(guī)劃：休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，★良鄉(xiāng)長陽竇店房山人文生態(tài)景點——周口店北京猿人遺址竇店西周燕都遺址博物館北方最大的巖溶洞穴群，仙棲洞境內群巒拔萃，圣蓮山，上方山，十渡旅游、生態(tài)之城藏風聚氣，坐擁國家級生態(tài)景觀資源，開啟宜居南城新生活★良鄉(xiāng)長陽竇店房山人文生態(tài)景點——旅游、生藏風聚氣，坐擁國家房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域概況——竇店鎮(zhèn)位于房山東南部，距房山新城良鄉(xiāng)組團9公里屬良鄉(xiāng)組團和燕房組團的輻射區(qū)?？偯娣e64.58平方公里，人口規(guī)模5.85萬。發(fā)展戰(zhàn)略——西南重要的產業(yè)發(fā)展新區(qū)，以現代都市工業(yè)、都市農業(yè)、綠色人居和教育產業(yè)為主導發(fā)展的生態(tài)型重點城鎮(zhèn)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊（竇建德，朱三太子，弘恩寺，于莊塔，竇店古城），2、教育設施配套（現代管理大學、民族大學、信息大學正在建設，外環(huán)西路700畝教育用地；各村辦小學合并為兩大公辦小學；全村30個民辦幼兒園）3、醫(yī)療設施配套（以社區(qū)衛(wèi)生服務站為主，配以中心衛(wèi)生院）4、商業(yè)配套（未來將在工業(yè)區(qū)引入大型商場）竇店——傳承悠久歷史，配套逐漸完善房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊（竇房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運專線站點（市區(qū)、竇店、涿州、保定、石家莊），2、京石高速在竇店鎮(zhèn)有五個出口（錦繡路出口，竇店出口及入口、往石家莊方向出口及入口），3、京石第二通道經過竇店西北角，4、S5輕軌線有望延長到竇店，經過工業(yè)區(qū)，到達鎮(zhèn)中心竇店——路網發(fā)達，通達良好房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運專線站點（市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產業(yè)結構都市觀光農業(yè)區(qū)都市觀光農業(yè)區(qū)生態(tài)旅游產業(yè)區(qū)以京石高速公路為界：1、以西為鎮(zhèn)區(qū)西區(qū)，呈南北帶狀發(fā)展，發(fā)展文化教育、房地產業(yè)、生活服務業(yè)等；2、以東為鎮(zhèn)區(qū)東區(qū)（工業(yè)區(qū)），發(fā)展制造業(yè)、都市型工業(yè)；外圍生態(tài)屏障發(fā)展高效性、都市型農業(yè)竇店——產業(yè)之城，正在啟動房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產業(yè)結構都市觀光農業(yè)區(qū)都市觀光據守絕對資源，未來發(fā)展提速竇店——京南“新星城”據守絕對資源，未來發(fā)展提速整體市場概況三整體市場概況三昌平區(qū)均價16771元/㎡順義區(qū)均價13452元/㎡大興區(qū)均價14542元/㎡通州區(qū)均價19528元/㎡房山均價11658元/㎡沿六環(huán)區(qū)縣的房價在1.35萬元/㎡–1.95萬元/㎡

之間，房山目前均價尚不足1.2萬元；大房山規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，區(qū)域價格仍有大幅上升空間。房山市場價格逐步走高，仍為環(huán)六環(huán)區(qū)域最低整體價格昌平區(qū)順義區(qū)均價13452元/㎡大興區(qū)均價14542元/㎡通房山市場在售項目余量合計約178萬平米，低品質項目余量大世界名園規(guī)劃320萬㎡實施可行性較低未計入余量統(tǒng)計項目名稱住宅總規(guī)模住宅上市量未上市量已售體量在售存量存量原香小鎮(zhèn)16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕櫚灘3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城國際13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名園（一期）50242620430天恒樂活城408.131.97.70.4132.31綠城百合39.339.3037.22.12.1合計430.42289.25141.17252.8136.46177.63105萬㎡市場供應房山市場在售項目余量合計約178萬平米，低品質項目余量大世界地區(qū)項目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良鄉(xiāng)城關圣水嘉名13.8733.89長陽水碾屯村改造一期17.0329.32高教園區(qū)中央設施一號住宅、商業(yè)金融用地15.1122.14廣陽城2.973.41合計52.593.08房山區(qū)未來居住類土地供應集中于長陽，占總體供應量的59%竇店鎮(zhèn)暫無土地供應計劃公式良鄉(xiāng)新城內無后續(xù)土地供應長陽占據供應總量的極大比重土地供應地區(qū)項目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(田家園小區(qū)）田家園11486住宅及居住公共設施竇

店房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村(聚豪苑四期)居住項目用地匯豪85108住宅及居住公共設施房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住、商業(yè)項目用地（田家園小區(qū)二期）田家園137808居住、商業(yè)房山區(qū)房山礦機路住宅及教育項目用地良工13497住宅及居住公共設施京南嘉園小區(qū)三期房地置業(yè)43241居住房山區(qū)廣陽新城居住項目用地高盛61000居住長

陽房山區(qū)長陽鎮(zhèn)廣陽新城居住項目用地玉亭60998住宅及居住公共服務設施長陽鎮(zhèn)6號地中鐵240000限價商品房長陽鎮(zhèn)8號地建工187000居住長陽鎮(zhèn)3號地中糧萬科158000居住房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地)居住、文化娛樂項目中糧萬科341461住宅及居住公共服務設施房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地)居住﹑商業(yè)項目中糧萬科511700住宅及居住公共設施和商業(yè)設施房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地)城建363791住宅及居住、商業(yè)及文化房山區(qū)拱辰街道辦事處住宅、商業(yè)（廣陽家園C、D區(qū)）項目綠地473369住宅及居住、商業(yè)金融房山線長陽站8號地東側地塊首開166799商業(yè)金融用地、二類居住用地長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號地及3號地北側住宅混合公建和多功能項目用地首開524858住宅混合多功能用地房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村（航天花園）住宅項目昂內127378住宅及居住公共設施良

鄉(xiāng)房山區(qū)拱辰街道辦事處一街村（良鄉(xiāng)鴻順園東區(qū)K2-05）住宅德隆泰47483住宅及居住公共設施房山區(qū)拱辰街道黃辛莊村北住宅項目鴻潤127147住宅及居住、醫(yī)療、市政房山區(qū)良鄉(xiāng)西路（原房山區(qū)交通局）居住、商業(yè)項目用地盛興建通14680居住及商業(yè)金融用地369萬房山市場即將入市的項目，建面約369萬㎡；竇店相對匱乏，僅占7.9%29萬㎡潛在供應宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(未來發(fā)展熱點——城市化帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動居民；區(qū)域價值帶動——整體市場量價同步穩(wěn)升；專業(yè)眼光認同——城建、萬科、中鐵、綠地、建工等知名開發(fā)商分別在此拿地；房市蓄勢待發(fā)——后續(xù)供應體量與現有品牌價值均較低，升值空間巨大。房山價值顯現，洼地屬性認可未來發(fā)展熱點——城市化帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動居民；房山價值顯現市場分析四市場分析四長陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯房山，形成——“點、線、面”競爭格局本案地處京石沿“線”房山區(qū)段最后一站面臨——房山市場“面”層競爭竇店區(qū)內“點”狀競爭競爭范圍區(qū)域及項目“面”長陽板塊、良鄉(xiāng)板塊（市場競爭性、位置同向性）“點”竇店板塊（地緣同位性）競爭范圍界定長陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯房山，長陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長陽半島綠地長陽項目城建4#地京廣鐵路建工8#地中糧萬科3#地在售項目潛在供應未成交地塊中鐵6#地首開2#及3#北側住宅及公建混合用地品牌開發(fā)商齊聚——持續(xù)聚焦熱點競爭分析——長陽板塊長陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長陽半島綠地地塊編號占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價（億元）樓面地價（元）商品房兩限房商業(yè)教育文娛1#160940334646

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28423976180452.22264705#276236320000-

1900003000-

-1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992----261822.029.8362238#150991186948----539071.931475006#118453239507-----2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535號地中糧萬科1號地中糧萬科4號地城建土地供應集中（193萬㎡），區(qū)域地王頻出——后續(xù)競爭激烈3號地中糧萬科8號地建工6號地中鐵競爭分析——長陽板塊地塊編號占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價樓面地價商品房兩良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設施——構成競爭態(tài)勢地鐵高速競爭分析——良鄉(xiāng)板塊良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設施——長陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先期入市競品——四案各據一方競爭分析——竇店板塊長陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先長陽——大型房企入市，大盤集中供應老牌大盤加州水郡消化已近尾聲，但后續(xù)多地塊仍虎視眈眈，總體供應有增無減。長陽項目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模良鄉(xiāng)——有限土地供應，掣肘項目規(guī)模，潛在威脅較小主要在售項目最大體量項目不過50萬，受土地供應限制，未來存量逐漸消耗，難以形成大盤效應。竇店——低地價，大體量區(qū)域明星級樓盤“綠城百合”即將退市，現存供應以“世界名園”為首的低品質項目為主。競爭分析——規(guī)模長陽——大型房企入市，大盤集中供應長陽項目規(guī)模大、品牌集中，板塊項目容積率物業(yè)類型長陽加州水郡（四期）2.39-15層小高層住宅、4層花園洋房、13層酒店式公寓中鐵·原香小鎮(zhèn)1.623棟9.5-10層小高層；8棟4.5-6層花園洋房西棕櫚灘2.1712-14層板式小高層中糧萬科長陽半島1.8-2.2板樓、塔樓（潛在供應）綠地長陽項目1.6未定（潛在供應）竇店天恒樂活城1.811棟聯排、17棟疊拼、8棟小高層板樓、7棟多層洋房綠城百合1.1220棟4-5層板樓、10棟9層小高層、8棟16-18層高層世界名園1.25多層、小高層板樓水墨林溪1.268-11層板式小高層良鄉(xiāng)瑞雪春堂2.228棟9-15層板式小高層曦城國際2.0910-14層小高層板樓、塔樓陽光邑上1.66層電梯洋房、聯排別墅板塊間呈現容積率由高到低，產品形式由單一到豐富的過渡容積率較低產品線豐富2.0左右容積率小高層產品為主力競爭分析——規(guī)劃板塊項目容積率物業(yè)類型長陽加州水郡（四期）2.39-1序號項目面積區(qū)間主力戶型長陽加州水郡58-91一至三居中鐵·原香小鎮(zhèn)76-150兩居西棕櫚灘150-220三至四居中糧萬科長陽半島75-90二至三居綠地長陽項目————良鄉(xiāng)瑞雪春堂57-124一居、三居曦城國際70-150一至三居陽光邑上68-135二至四居竇店天恒樂活城60-170一、二居；聯排、疊拼別墅綠城百合80-206三至五居世界名園105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居竇店項目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產品為主力板塊507090110130150170200220長陽

加州水郡

原香小鎮(zhèn)

萬科長陽半島

西棕櫚灘

良鄉(xiāng)瑞雪春堂

曦城國際

陽光邑上

竇店樂活城

綠城百合公寓

世界名園

水墨林溪

60~206㎡70~130㎡競爭分析——戶型序號項目面積區(qū)間主力戶型長加州水郡58-91一至三居中鐵·配套現狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢竇店——依靠社區(qū)配套，市政設施匱乏，僅供日常需求。良鄉(xiāng)——京城老牌“衛(wèi)星城”，立足教育產業(yè)，房山經濟龍頭，配套較為完善。長陽——目前配套設施相對較少，隨著熱點持續(xù)升溫、建設力度加大，未來配套逐漸完善。競爭分析——配套配套現狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢竇店——依靠序號項目總價區(qū)間（萬元）長陽加州水郡80-126中鐵·原香小鎮(zhèn)104-205西棕櫚灘240-352良鄉(xiāng)瑞雪春堂52-113曦城國際86-185陽光邑上109-216竇店天恒樂活城90-255綠城百合152-391世界名園103-157水墨林溪90-120竇店項目總價廣、單價低——價格追漲長陽總價廣競爭分析——價格單價低序號項目總價區(qū)間（萬元）長加州水郡80-126中鐵·原香小競爭分析——新政后長陽板塊監(jiān)控項目半島家園于7月24日開盤，并迅速售罄，主要原因是低價入市策略，目標客戶是市場剛續(xù)族；原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)于7月3日新增一預售證，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)逆市熱銷充分說明高品質、低密度住宅在區(qū)域的稀缺性；西棕櫚灘以150平米以上三居大戶型為主，去化速度與長陽板塊其它項目相比明顯遲緩，6、7月份持續(xù)個位數成交；加州水郡5、6月份成交量為期房轉現，銷售幾近末期，精裝強拉追求高溢價。競爭分析——新政后長陽板塊監(jiān)控項目半島家園于7月24日開盤，序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成交均價（元/㎡）長陽加州水郡4414.713552中鐵·原香小鎮(zhèn)47515813626西棕櫚灘1865969中糧萬科長陽半島810（7.25-8.15）81013560新政后銷售情況：長陽板塊住宅價格，新政后未作調整，整體價格依然堅挺，其中于7月24日開盤的長陽半島，開盤價低于預期，在開盤當日全部售罄；長陽板塊住宅成交量逆市上漲，足以證明性價比優(yōu)異，并且具有獨特性和領先性的產品才能獲得市場的高度認可。競爭分析——新政后長陽板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)小幅下滑，價格未有明顯調整，去化速度慢于長陽，其中舒適性大戶型產品消化速度緩慢；佳世苑6月已是尾盤銷售，目前已售罄。長陽良鄉(xiāng)竇店競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成交均價（元/㎡）良鄉(xiāng)瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新政后銷售情況：良鄉(xiāng)板塊住宅價格，新政后未作調整；良鄉(xiāng)板塊目前在售項目有限，其中瑞雪春堂以月均23套的月消化速度，去化速度慢于長陽。競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目天恒樂活城于6月20日新增一預售證，均價高于周邊在售項目，消化速度較慢；綠城.百合公寓玉泉苑7號樓于2010年4月25日開盤，月均消化量6套；燕都世界名園均價低于周邊在售項目，月均消化量2.7套，已是尾盤銷售。長陽良鄉(xiāng)竇店競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目天恒樂活城于6月20日新增競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成交均價（元/㎡）竇店天恒樂活城3115584綠城.百合公寓18614151燕都世界名園82.79080新政后銷售情況：竇店板塊住宅價格，新政后未作調整，該區(qū)域價格呈現兩極分化；竇店板塊新政后成交量低迷，月均持續(xù)個位數成交。競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交競爭分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項目均價：11585元/㎡

長陽板塊良鄉(xiāng)板塊竇店板塊新政后房山區(qū)域住宅整體市場較為樂觀，在售項目月均消化量482套，其中長陽板塊去化速度最快；月成交均價11585元/㎡；在政策尚不明朗下，竇店板塊價格保持在8000-9000元/㎡。競爭分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項目均價：11585元/㎡竇店周邊版塊項目產品線豐富，總價覆蓋范圍較大。良鄉(xiāng)城區(qū)版塊借勢規(guī)劃利好，突出地段優(yōu)勢，價位在三版塊中處于中端。長陽版塊占據區(qū)位距離制高點、CSD拉動，價格、銷量連創(chuàng)房山新高。長陽板塊產品的熱銷將帶動房山區(qū)域價值的提升版塊特征梳理——價格特征競爭分析——新政后房山區(qū)價格特征竇店周邊版塊項目產品線豐富，總價覆蓋范圍較大。良鄉(xiāng)城區(qū)版塊借價格層面：緊湊戶型，總價控制，主打性價供應層面：大盤集中供應，產品持續(xù)放量配套層面：區(qū)域利好不斷，配套穩(wěn)步升級長陽板塊——熱炒利好，綜合性價，以聚人和區(qū)域特征——長陽板塊價格層面：緊湊戶型，總價控制，主打性價長陽板塊——熱炒利好，供應層面：本地開發(fā)為主，項目品質較低產品層面：小戶型比例高，獲得本地認同配套層面：成熟先發(fā)區(qū)域，占據教育資源良鄉(xiāng)板塊——坐享京南“衛(wèi)星城”，盤踞地利區(qū)域特征——良鄉(xiāng)板塊供應層面：本地開發(fā)為主，項目品質較低良鄉(xiāng)板塊——坐享京南“衛(wèi)價格層面：借勢房山發(fā)展，價格水漲船高供應層面：品質樓盤存量有限，后續(xù)供應低端為主產品層面：開發(fā)水平參差不齊，市場空白急待填補竇店板塊——先期入市競品，搶占天時區(qū)域特征——竇店板塊價格層面：借勢房山發(fā)展，價格水漲船高竇店板塊——先期入市競品在微弱天時、分流人和、不占地利的前提下——房山三分竇店疲敝此誠乃危急存亡之秋價差中——必須充分把握需求獲得價值認同同區(qū)中——整合區(qū)域優(yōu)勢資源突破板塊競爭同質中——需打造項目獨有的核心產品價值競爭分析——突破點梳理在微弱天時、分流人和、不占地利的前提下——價差中——必須充分交通設施不斷成熟——路網完善、地鐵引入，緩解壓力，暢達市區(qū)環(huán)境資源——優(yōu)美、寧靜的自然環(huán)境，定義舒適生活CSD娛樂休閑產業(yè)——”多中心發(fā)展“格局，新城南又一極市場環(huán)境下競合——重塑“面”層利好，捆綁“大房山”概念突破點——區(qū)域資源交通設施不斷成熟——環(huán)境資源——CSD娛樂休閑產業(yè)——市場環(huán)產品差異化競爭——性價比與舒適度的最終結合配套體量品牌成本長、良竇店小大少多寡豐低高資源優(yōu)劣優(yōu)勢突破點——價值體現產品差異化競爭——性價比與舒適度的最終結合配套體量品牌成本長價值認同——城建品牌體現；繼承08精神遺產突破點——價值體現價值認同——城建品牌體現；繼承08精神遺產突破點——價值體現市場需求分析Part3市場需求分析Part3板塊項目名稱7月成交均價（元/㎡）7月去化速度（套/月）目前報價（元/㎡）銷售現狀說明長陽原香小鎮(zhèn)1365426914000現可售房源340套,已預訂51套共18個樓座，均價14000元/平，一次性付款可享受96折優(yōu)惠，首付50%以上可享受99折加州水郡4期————13800現可售房源2047套，現可售套數464套均價13800元/平，一次性付款99折，現房即買即住，期房入住時間為2012年6月30日西棕櫚灘9147116000現可售房源

236套，已預訂11套全款98折良鄉(xiāng)瑞雪春堂123541511800批準套數510套，現可售套數316套，已預訂35套三期在售，主打57平米一居、71平米一居、116平米三居、119平三居，124平米三居，約180套房源，曦城國際————12752暫時售罄沒房，開盤時間待定_竇店世界名園————9620現可售房源

530套，已定0套一期50萬平米，剩余約30萬平米未售，二期三期270萬平米四合院和別墅產品未開發(fā)。世界名園一期D區(qū)加拿大楓林園在售，全款96折優(yōu)惠。水墨林溪————10000預計8月10000元/㎡開小高層二期預計2010年8月開盤。預計均價為10000元/平方米。主力戶型為127-140平米三居綠城百合————15000（高層）21000（平層別墅）共278套，銷售100套目前所剩房源為高層樓王，報價為15000-21000，處于項目尾期，一次性付款99折天恒樂活城16279215000（高層）18600(別墅）共540套，銷售530套即將推出小戶型洋房和高層產品一期在售，目前聯排、疊拼別墅已售罄，洋房產品已剩尾房，二期將主推高層小戶型產品長陽緊湊產品消化速度快，竇店舒適戶型認可度高竇店舒適產品消化殆盡需求分析——銷售情況板塊項目名稱7月7月去化速度（套/月）目前報價銷售現狀說明長板塊項目客群分析長陽加州水郡該項目在房山區(qū)域的品牌影響力較大，前期別墅產品多以城區(qū)內的中高端客戶為主，后期公寓產品多以市區(qū)首置和首改客戶占80%。中鐵·原香小鎮(zhèn)前兩次開盤的客戶構成以房山和北京區(qū)域對半比例，其中鑒于市場環(huán)境，自住比例較多，業(yè)內和關系客戶數量較多，目前針對的客戶群體還是以首改或再改型為主，占70%。西棕櫚灘09年中期借助與北京市場的價差吸引北京市區(qū)溢出型首置客戶與部分投資客戶，09年底價格的大幅提升，首置型客戶比例下降，首改和再改型客戶比例上升，達60%。良鄉(xiāng)瑞雪春堂主要針對房山本區(qū)域內客戶，尤其以良鄉(xiāng)區(qū)域為主，09年下半年市場擠壓后，北京外溢型首置客戶比例上升達60%左右。竇店綠城百合前期的主要客群主要以北京區(qū)域的首改和部分養(yǎng)老型客戶為主，2010年樓王級別的產品主要針對西部區(qū)域或本區(qū)域的中高端客戶，為60%。天恒樂活城立足于房山，主要面向良鄉(xiāng)區(qū)域客戶，其價格對北京市區(qū)易行客戶有較強吸引力，城區(qū)客戶以豐臺、大興海淀等西部區(qū)域有一定經濟承受能力的小白領占70%。世界名園主要面向房山本地客戶及部分市區(qū)養(yǎng)老型客戶，市區(qū)客戶比例為50%；少部分為向往京城生活、希望在京擁有一席之地的河北、山西客戶。客群地緣范圍——本地客群比例小，市區(qū)客戶占70%左右需求分析——客群范圍板塊項目客群分析長加州水郡該項目在房山區(qū)域的品牌影響力較大竇店客戶置業(yè)目的——升級改善型需求是首選，占60%綠城百合以改善品質需求為目的的客戶比例達63%，首次置業(yè)客戶比例低，只占29%；樂活城改善型客戶比例占據更大比重為65%左右。需求分析——竇店特征竇店客戶置業(yè)目的——升級改善型需求是首選，占60%綠城百合板塊間，同為市區(qū)客戶——屬性相同，關注不同長陽板塊——首選區(qū)位距離與時間成本；良鄉(xiāng)板塊——重視生活便利與周邊配套；竇店板塊——關注周邊環(huán)境與社區(qū)品質。長陽板塊良鄉(xiāng)城區(qū)板塊竇店周邊板塊地鐵高速外溢外溢外溢需求分析——客群關注點板塊間，同為市區(qū)客戶——屬性相同，關注不同長陽板塊——長陽板外溢客戶改善需求+多次置業(yè)中、低端產品中端產品外溢客戶首次置業(yè)+首次改善外溢客戶首次置業(yè)+首次改善竇店良鄉(xiāng)長陽高端產品剛性需求品質需求長陽、良鄉(xiāng)客群精打細算；竇店客群關注居住品質需求分析——需求總結外溢客戶中、低端產品中端產品外溢客戶外溢客戶竇店良鄉(xiāng)長陽、良鄉(xiāng)市區(qū)客群——郊區(qū)首置型竇店市區(qū)客群——郊區(qū)改善型長良客群竇店客群向往閑適社會中堅環(huán)境資源優(yōu)勢吸引改善居住兼顧保值工作導向城市白領首置首改第一居所通達配套著重選擇需求分析——市場客群特征長陽、良鄉(xiāng)市區(qū)客群——郊區(qū)首置型竇店市區(qū)客群——郊區(qū)改善型竇定位2定位2客戶定位Part1客戶定位Part1客戶產品市場客戶產品市場中原認為，亂市中，被動的自下而上的客戶定位邏輯將會使項目的營銷陷入非常被動的局面，而主動吸納、自上而下的客戶定位邏輯將更加穩(wěn)妥。震蕩調控價格大戰(zhàn)持幣觀望坐等降價被動接受血拼價格力塑價值比拼性價建立標準跳脫市場創(chuàng)造需求吸納客戶客戶產品市場客戶產品市場中原認為，亂市中，被動的自下而上的客六里橋海淀金融街南三環(huán)3萬以上供應量小價格較高供應量小石景山豐臺燕山石化本地經商本案客戶地緣構成——市區(qū)為主，本地為輔六里橋海淀金融街南三環(huán)3萬以上供應量小價格較高供應量小石景山升級改善（當前比例60%，需求面積140平米以上三居或四居）物理屬性——絕大多數在35歲以上，少量55歲左右臨近退休，兩代及以上占絕大多數；同齡人群中的佼佼者，事業(yè)相對成功，軍政干部、IT業(yè)、金融業(yè)比例較高。精神屬性——自信、篤定、從容、堅韌，具備相對清晰的理性思維考慮到幾乎所有家庭成員的使用感受，注重同社區(qū)鄰里的素質。置業(yè)特點——有過置業(yè)經歷，相對客觀的產品價值觀；置業(yè)關注點——關注價格與價值的匹配度；空間的功能性與舒適度；社區(qū)環(huán)境、鄰里素質、物業(yè)服務及品牌。改善型客戶——賣房換房，有房買房升級改善（當前比例60%，需求面積140平米以上三居或四居）剛性首置（當前比例40%，需求面積80-130平米兩居或三居）物理屬性——年齡為25歲至35歲左右年輕群體，單身及兩口占大多數；以市區(qū)工作白領為主，處于事業(yè)穩(wěn)定上升期精神屬性——積極、樂觀，對生活有更高的追求。置業(yè)特點——注重品牌，習慣通過網絡了解項目情況。置業(yè)關注點——保證生活便利與產品實用性，價格合理。首置型客戶——租房被擠壓，無房住父母剛性首置（當前比例40%，需求面積80-130平米兩居或三居“新星城”發(fā)展催生——首置比例提高人群換血“第一居所”屬性增強生活習慣改變人群換血——鎮(zhèn)域發(fā)展提速，城市化水平穩(wěn)步提高，未來兩到三年內，產業(yè)升級致使人群結構改變；生活習慣改變——舊“村鎮(zhèn)”向新“城鎮(zhèn)”的過度，居民生活、消費視野擴展，居住用途逐漸豐富；“第一居所”屬性增強——配套逐漸完善，“工業(yè)強鎮(zhèn)”確立，越來越多的人選擇本地就業(yè)，本地居住需求隨之而來?！靶滦浅恰卑l(fā)展催生——首置比例提高人群換血“第一居所”生活習城建竇店項目市場定位報告北京中原2010.08謹呈：北京城建集團城建竇店項目市場定位報告北京中原謹呈：北京城建集團宏觀大勢研判市場競爭分析市場需求分析客戶定位市場定位報告思路分析定位宏觀大勢研判市場競爭分析市場需求分析客戶定位市場定位報告思路分析1分析1宏觀大勢研判Part1宏觀大勢研判Part1國內經濟：整體向好，局部過熱，通脹預期，引發(fā)調控在經濟復蘇及通貨膨脹民的雙重作用下，各地的資金持有者，越來越多地選擇進入房地產市場尋求出路，導致地產市場投資過熱，房價飛漲，嚴重抑制民生消費需求，引發(fā)政策宏觀調控宏觀經濟分析宏觀大勢研判數據來源：國家統(tǒng)計局GDP呈V型反轉，經濟復蘇CPI、PPI指數持續(xù)上漲，通脹預期強化部分城市房價漲幅達到新高09至10年全國70個大中城市房屋銷售價格指數國內經濟：整體向好，局部過熱，通脹預期，引發(fā)調控在經濟復蘇及“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位?！焙暧^經濟分析宏觀大勢研判中原認為，本次調控——打擊力度強，運用金融、行政、稅收等手段嚴厲打壓沖擊范圍廣，對持有環(huán)節(jié)進行打壓，抑制不合理需求調控時間長，對樓市進行中長期內的深度調整調控政策：平抑高價、合理供需、穩(wěn)定房市“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康宏觀經濟分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限制限價房與本案緊密契合的新政關注點常規(guī)的操盤理念和規(guī)劃方式不能滿足當下的市場環(huán)境本案受拿地規(guī)模限制，須分地塊拿地，制約了產品與規(guī)劃的發(fā)揮空間，操盤方式亟待突破單宗住宅用地出讓，建筑面積控制在20萬平米以下綜合評標、限價房競地價及限地價競政策性住房面積土地出讓合同中限定地塊90平米以下中小套型比例加大政策性住房用地供應，占總供地比例達70%宏觀經濟分析宏觀政策研讀改變出讓方式限制拿地規(guī)模70/90限宏觀經濟分析宏觀大勢小結國內經濟：投資過熱，房價飛漲，民生消費受抑制1政策解讀：平抑高價、嚴打投資、穩(wěn)定房市2相關影響：分期拿地，限制產品與規(guī)劃3“掌握時局，靈活應對，核心價值，運籌帷幄”宏觀經濟分析宏觀大勢小結國內經濟：投資過熱，房宏觀經濟分析宏觀大勢小結新政下操盤模式的核心突破點如何在市場驟變中把控項目充分把握區(qū)域市場和客戶需求如何確保土地儲備并實現方案升級一階一策拿地一策，規(guī)劃一策如何在激烈競爭中全勝出擊打造市場稀缺產品塑造具有核心競爭優(yōu)勢的絕對產品力宏觀經濟分析宏觀大勢小結新政下操盤模式的核心突破點如何在市場市場競爭分析Part2市場競爭分析Part2宏觀市場分析一宏觀市場分析一市場競爭分析——土地市場市場反應——后市預期不明朗，開發(fā)商轉而儲備優(yōu)質土地新政后部分住宅用地出讓情況地塊規(guī)劃建面（平米）開發(fā)商樓面價（元/平米）投標排名出讓日期大興采育鎮(zhèn)西組團01-0118號地塊83503恒盛合天和信4502_

2010年5月7日延慶康莊鎮(zhèn)146688龍慶地產681.7_2010年5月7日長陽站8號地186948建工集團750012010年5月18日長陽起步區(qū)3號地157992萬科中糧622322010年5月18日昌平北七家（部分限價)234719金融街控股770032010年5月18日長陽起步區(qū)6號地239507中鐵609612010年5月20日長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號地及3號地北側地塊524858首開3252_2010年5月20日通州區(qū)永順鎮(zhèn)住宅混合公建用地171790中天順和珠江515332010年5月21日5月以來，土地市場共成交住宅用地總面積近130公頃，僅占全年2500公頃住宅供地計劃的5%部分土地因價格、用地性質出現流拍住宅用地市場“高溢價”難尋現象一：報價與底價不符流拍竇店京南嘉園三期地塊因報價高于底價流拍，已于近期重新上市；順義馬坡報價均低于底價流拍現象二：商業(yè)用地出手謹慎近期五商業(yè)金融地塊因無人報價而流拍市場競爭分析——土地市場市場反應——后市預期不明朗，開發(fā)商轉市場競爭分析——住宅市場中原認為——量價平衡是2010年的關鍵新政后，當前市場呈現：成交量驟然下降，價格略有松動的狀況。開發(fā)商借09年市場火爆，手握重金，當前市場各方僵持不下，觀望氣氛濃厚。市場競爭分析——住宅市場中原認為——量價平衡是2010年的關房山規(guī)劃解讀二房山規(guī)劃解讀二“新南城”騰飛，大房山機遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢重點規(guī)劃——“兩軸兩帶多中心”

城市空間發(fā)展戰(zhàn)略指出：房山為“西部生態(tài)發(fā)展帶”，北京西部的綠色屏障2900億資金投入——《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》稱將用3年時間向崇文、宣武、房山、豐臺和大興投入2900億元資金用于軌道交通等基礎設施、產業(yè)規(guī)劃、民生惠民等方面產業(yè)格局——首次提出打造“一軸一帶多園區(qū)”的城南產業(yè)發(fā)展格局軌道交通——為南城發(fā)展帶來前所未有的活力城市血脈迅速疏通新南城規(guī)劃“新南城”騰飛，大房山機遇區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢重點規(guī)劃——“兩軸兩帶房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢強勢規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石高速公路發(fā)展軸和良鄉(xiāng)、燕房組團連接線發(fā)展軸?！叭龓А奔礀|部發(fā)展帶、中部發(fā)展帶和西部山區(qū)發(fā)展帶?！拔鍒@區(qū)”即北京石化新材料科技產業(yè)基地、竇店高端汽車零部件產業(yè)基地、中央休閑購物區(qū)、中國房山世界地質公園和都市現代農業(yè)示范區(qū)五個重點功能區(qū)。區(qū)域概況——房山區(qū)位于北京市區(qū)西南，總面積2019平方公里，人口83萬，地熱、人文、生態(tài)資源豐富。發(fā)展戰(zhàn)略——“堅持科學發(fā)展，加快城市化、工業(yè)化、現代化進程，建設產業(yè)友好、生態(tài)宜居新房山”區(qū)域格局——構建“兩軸、三帶、五園區(qū)”軍事保障——境內有部隊、裝甲兵學院、軍用機場等軍事機關，保障了區(qū)域發(fā)展的安全性房山概況區(qū)域資源優(yōu)勢強勢規(guī)劃支撐，房山潛力巨大“兩軸”即京石通往市區(qū)道路：京原鐵路京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有豐北路、黃良路；計劃新增3條進城通道京石二通道，京良路和豐良路城鐵：九號線轉房山線（2010年底試運營）終點至閻村蘇莊大街站，距本項目約5公里。未來預計會延長到燕山公交：公交車917支直通區(qū)內良鄉(xiāng)暢達之城長陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通區(qū)域消費市場擴大，輻射城市西、南方向客群京石高速六環(huán)京良路京深公路豐良路良鄉(xiāng)暢達之城長陽★竇店京廣鐵路京廣鐵路高速、輕軌讓房山更暢通★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——“首都西南樞紐、以現代都市工業(yè)為主導的重點發(fā)展城鎮(zhèn)”、燕山石化新材料基地、京西重工收購德爾福懸架和制動部門后確定的工業(yè)基地、中鐵集裝箱物流基地竇店的工業(yè)產業(yè)將迅速帶動區(qū)域商務氛圍，帶來大量高端客群。產業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產業(yè)經濟迅猛發(fā)展長陽★良鄉(xiāng)竇店竇店新城規(guī)劃——產業(yè)之城工業(yè)開發(fā)引擎，產業(yè)經濟迅猛★良鄉(xiāng)長陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)星城、大學城規(guī)劃——良鄉(xiāng)高教園區(qū)位于良鄉(xiāng)衛(wèi)星城東南端，南鄰規(guī)劃中的六環(huán)，距市區(qū)廣安門23公里。園區(qū)規(guī)劃占地6.49平方公里，規(guī)劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。目前北京工商大學、北京理工大學、首都師范大學、北京經貿職業(yè)學院、中國社會科學院研究生院、首都醫(yī)科大學、中央民族大學已經進駐。最終高校教師規(guī)模將達1-2萬人，形成強大的購買力?！锪监l(xiāng)長陽竇店教育之城名校云集，引入大量高素質教師客群良鄉(xiāng)衛(wèi)★良鄉(xiāng)長陽竇店長陽CSD規(guī)劃：2009年9月13日已經啟動——“CSD是一個打造新房山的十年戰(zhàn)略規(guī)劃，未來的房山中央休閑購物區(qū)將以華北地區(qū)最大的Outlets為經濟引擎，以戶外體育產業(yè)、會展經濟為可持續(xù)發(fā)展的經濟動力，以特色旅游產業(yè)為休閑服務主體，以酒店、餐飲、娛樂為配套服務的總體構想休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，吸進更多城區(qū)外溢置業(yè)者★良鄉(xiāng)長陽竇店長陽CSD規(guī)劃：休閑之城出則繁華，中央休閑區(qū)，★良鄉(xiāng)長陽竇店房山人文生態(tài)景點——周口店北京猿人遺址竇店西周燕都遺址博物館北方最大的巖溶洞穴群，仙棲洞境內群巒拔萃，圣蓮山，上方山，十渡旅游、生態(tài)之城藏風聚氣，坐擁國家級生態(tài)景觀資源，開啟宜居南城新生活★良鄉(xiāng)長陽竇店房山人文生態(tài)景點——旅游、生藏風聚氣，坐擁國家房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域概況——竇店鎮(zhèn)位于房山東南部，距房山新城良鄉(xiāng)組團9公里屬良鄉(xiāng)組團和燕房組團的輻射區(qū)。總面積64.58平方公里，人口規(guī)模5.85萬。發(fā)展戰(zhàn)略——西南重要的產業(yè)發(fā)展新區(qū)，以現代都市工業(yè)、都市農業(yè)、綠色人居和教育產業(yè)為主導發(fā)展的生態(tài)型重點城鎮(zhèn)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃區(qū)域位置分析竇店——現代都市工業(yè)重鎮(zhèn)區(qū)域房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊（竇建德，朱三太子，弘恩寺，于莊塔，竇店古城），2、教育設施配套（現代管理大學、民族大學、信息大學正在建設，外環(huán)西路700畝教育用地；各村辦小學合并為兩大公辦小學；全村30個民辦幼兒園）3、醫(yī)療設施配套（以社區(qū)衛(wèi)生服務站為主，配以中心衛(wèi)生院）4、商業(yè)配套（未來將在工業(yè)區(qū)引入大型商場）竇店——傳承悠久歷史，配套逐漸完善房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域土地利用規(guī)劃1、傳統(tǒng)歷史文化底蘊（竇房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運專線站點（市區(qū)、竇店、涿州、保定、石家莊），2、京石高速在竇店鎮(zhèn)有五個出口（錦繡路出口，竇店出口及入口、往石家莊方向出口及入口），3、京石第二通道經過竇店西北角，4、S5輕軌線有望延長到竇店，經過工業(yè)區(qū)，到達鎮(zhèn)中心竇店——路網發(fā)達，通達良好房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域交通系統(tǒng)規(guī)劃1、京石客運專線站點（市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產業(yè)結構都市觀光農業(yè)區(qū)都市觀光農業(yè)區(qū)生態(tài)旅游產業(yè)區(qū)以京石高速公路為界：1、以西為鎮(zhèn)區(qū)西區(qū)，呈南北帶狀發(fā)展，發(fā)展文化教育、房地產業(yè)、生活服務業(yè)等；2、以東為鎮(zhèn)區(qū)東區(qū)（工業(yè)區(qū)），發(fā)展制造業(yè)、都市型工業(yè)；外圍生態(tài)屏障發(fā)展高效性、都市型農業(yè)竇店——產業(yè)之城，正在啟動房山區(qū)竇店鎮(zhèn)總體規(guī)劃鎮(zhèn)域功能、產業(yè)結構都市觀光農業(yè)區(qū)都市觀光據守絕對資源，未來發(fā)展提速竇店——京南“新星城”據守絕對資源，未來發(fā)展提速整體市場概況三整體市場概況三昌平區(qū)均價16771元/㎡順義區(qū)均價13452元/㎡大興區(qū)均價14542元/㎡通州區(qū)均價19528元/㎡房山均價11658元/㎡沿六環(huán)區(qū)縣的房價在1.35萬元/㎡–1.95萬元/㎡

之間，房山目前均價尚不足1.2萬元；大房山規(guī)劃發(fā)展前景廣闊，區(qū)域價格仍有大幅上升空間。房山市場價格逐步走高，仍為環(huán)六環(huán)區(qū)域最低整體價格昌平區(qū)順義區(qū)均價13452元/㎡大興區(qū)均價14542元/㎡通房山市場在售項目余量合計約178萬平米，低品質項目余量大世界名園規(guī)劃320萬㎡實施可行性較低未計入余量統(tǒng)計項目名稱住宅總規(guī)模住宅上市量未上市量已售體量在售存量存量原香小鎮(zhèn)16.9716.970133.973.97加州水郡107.1107.1089.118.0118.01西棕櫚灘3826.111.922.53.615.5瑞雪春堂5126.1324.8724.361.7726.64北潞尚界129.52.56.92.65.1曦城國際13.0513.05013.0500水墨林溪63194419044世界名園（一期）50242620430天恒樂活城408.131.97.70.4132.31綠城百合39.339.3037.22.12.1合計430.42289.25141.17252.8136.46177.63105萬㎡市場供應房山市場在售項目余量合計約178萬平米，低品質項目余量大世界地區(qū)項目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良鄉(xiāng)城關圣水嘉名13.8733.89長陽水碾屯村改造一期17.0329.32高教園區(qū)中央設施一號住宅、商業(yè)金融用地15.1122.14廣陽城2.973.41合計52.593.08房山區(qū)未來居住類土地供應集中于長陽，占總體供應量的59%竇店鎮(zhèn)暫無土地供應計劃公式良鄉(xiāng)新城內無后續(xù)土地供應長陽占據供應總量的極大比重土地供應地區(qū)項目名稱土地總面積（萬平方米）規(guī)劃建筑面積（萬平方米）良宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(田家園小區(qū)）田家園11486住宅及居住公共設施竇

店房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村(聚豪苑四期)居住項目用地匯豪85108住宅及居住公共設施房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住、商業(yè)項目用地（田家園小區(qū)二期）田家園137808居住、商業(yè)房山區(qū)房山礦機路住宅及教育項目用地良工13497住宅及居住公共設施京南嘉園小區(qū)三期房地置業(yè)43241居住房山區(qū)廣陽新城居住項目用地高盛61000居住長

陽房山區(qū)長陽鎮(zhèn)廣陽新城居住項目用地玉亭60998住宅及居住公共服務設施長陽鎮(zhèn)6號地中鐵240000限價商品房長陽鎮(zhèn)8號地建工187000居住長陽鎮(zhèn)3號地中糧萬科158000居住房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地)居住、文化娛樂項目中糧萬科341461住宅及居住公共服務設施房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地)居住﹑商業(yè)項目中糧萬科511700住宅及居住公共設施和商業(yè)設施房山區(qū)長陽鎮(zhèn)(長陽鎮(zhèn)起步區(qū)4號地)城建363791住宅及居住、商業(yè)及文化房山區(qū)拱辰街道辦事處住宅、商業(yè)（廣陽家園C、D區(qū)）項目綠地473369住宅及居住、商業(yè)金融房山線長陽站8號地東側地塊首開166799商業(yè)金融用地、二類居住用地長陽鎮(zhèn)起步區(qū)2號地及3號地北側住宅混合公建和多功能項目用地首開524858住宅混合多功能用地房山區(qū)拱辰街道辦事處東羊莊村（航天花園）住宅項目昂內127378住宅及居住公共設施良

鄉(xiāng)房山區(qū)拱辰街道辦事處一街村（良鄉(xiāng)鴻順園東區(qū)K2-05）住宅德隆泰47483住宅及居住公共設施房山區(qū)拱辰街道黃辛莊村北住宅項目鴻潤127147住宅及居住、醫(yī)療、市政房山區(qū)良鄉(xiāng)西路（原房山區(qū)交通局）居住、商業(yè)項目用地盛興建通14680居住及商業(yè)金融用地369萬房山市場即將入市的項目，建面約369萬㎡；竇店相對匱乏，僅占7.9%29萬㎡潛在供應宗地名稱開發(fā)商總建面（㎡）物業(yè)類型地區(qū)房山區(qū)竇店鎮(zhèn)(未來發(fā)展熱點——城市化帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動居民；區(qū)域價值帶動——整體市場量價同步穩(wěn)升；專業(yè)眼光認同——城建、萬科、中鐵、綠地、建工等知名開發(fā)商分別在此拿地；房市蓄勢待發(fā)——后續(xù)供應體量與現有品牌價值均較低，升值空間巨大。房山價值顯現，洼地屬性認可未來發(fā)展熱點——城市化帶動鄉(xiāng)鎮(zhèn)，工業(yè)化帶動居民；房山價值顯現市場分析四市場分析四長陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯房山，形成——“點、線、面”競爭格局本案地處京石沿“線”房山區(qū)段最后一站面臨——房山市場“面”層競爭竇店區(qū)內“點”狀競爭競爭范圍區(qū)域及項目“面”長陽板塊、良鄉(xiāng)板塊（市場競爭性、位置同向性）“點”竇店板塊（地緣同位性）競爭范圍界定長陽良鄉(xiāng)竇店京石高速本案以京石高速為主軸，串聯房山，長陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長陽半島綠地長陽項目城建4#地京廣鐵路建工8#地中糧萬科3#地在售項目潛在供應未成交地塊中鐵6#地首開2#及3#北側住宅及公建混合用地品牌開發(fā)商齊聚——持續(xù)聚焦熱點競爭分析——長陽板塊長陽良鄉(xiāng)竇店西棕櫚灘加州水郡中鐵原香小鎮(zhèn)中糧萬科長陽半島綠地地塊編號占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價（億元）樓面地價（元）商品房兩限房商業(yè)教育文娛1#160940334646

--

28423976180452.22264705#276236320000-

1900003000-

-1.8529.357264#21226617324116000012074136774801174421.815.1-3#104507157992----261822.029.8362238#150991186948----539071.931475006#118453239507-----2.0214.660952#、3#北2559275248582.0517.132535號地中糧萬科1號地中糧萬科4號地城建土地供應集中（193萬㎡），區(qū)域地王頻出——后續(xù)競爭激烈3號地中糧萬科8號地建工6號地中鐵競爭分析——長陽板塊地塊編號占地面積建筑面積綠化面積容積率成交價樓面地價商品房兩良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設施——構成競爭態(tài)勢地鐵高速競爭分析——良鄉(xiāng)板塊良鄉(xiāng)板塊長陽良鄉(xiāng)竇店曦城國際陽光邑上瑞雪春堂依托交通設施——長陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先期入市競品——四案各據一方競爭分析——竇店板塊長陽良鄉(xiāng)竇店竇店周邊板塊世界名園水墨林溪樂活城綠城百合公寓先長陽——大型房企入市，大盤集中供應老牌大盤加州水郡消化已近尾聲，但后續(xù)多地塊仍虎視眈眈，總體供應有增無減。長陽項目規(guī)模大、品牌集中，竇店無法與其正面比拼規(guī)模良鄉(xiāng)——有限土地供應，掣肘項目規(guī)模，潛在威脅較小主要在售項目最大體量項目不過50萬，受土地供應限制，未來存量逐漸消耗，難以形成大盤效應。竇店——低地價，大體量區(qū)域明星級樓盤“綠城百合”即將退市，現存供應以“世界名園”為首的低品質項目為主。競爭分析——規(guī)模長陽——大型房企入市，大盤集中供應長陽項目規(guī)模大、品牌集中，板塊項目容積率物業(yè)類型長陽加州水郡（四期）2.39-15層小高層住宅、4層花園洋房、13層酒店式公寓中鐵·原香小鎮(zhèn)1.623棟9.5-10層小高層；8棟4.5-6層花園洋房西棕櫚灘2.1712-14層板式小高層中糧萬科長陽半島1.8-2.2板樓、塔樓（潛在供應）綠地長陽項目1.6未定（潛在供應）竇店天恒樂活城1.811棟聯排、17棟疊拼、8棟小高層板樓、7棟多層洋房綠城百合1.1220棟4-5層板樓、10棟9層小高層、8棟16-18層高層世界名園1.25多層、小高層板樓水墨林溪1.268-11層板式小高層良鄉(xiāng)瑞雪春堂2.228棟9-15層板式小高層曦城國際2.0910-14層小高層板樓、塔樓陽光邑上1.66層電梯洋房、聯排別墅板塊間呈現容積率由高到低，產品形式由單一到豐富的過渡容積率較低產品線豐富2.0左右容積率小高層產品為主力競爭分析——規(guī)劃板塊項目容積率物業(yè)類型長陽加州水郡（四期）2.39-1序號項目面積區(qū)間主力戶型長陽加州水郡58-91一至三居中鐵·原香小鎮(zhèn)76-150兩居西棕櫚灘150-220三至四居中糧萬科長陽半島75-90二至三居綠地長陽項目————良鄉(xiāng)瑞雪春堂57-124一居、三居曦城國際70-150一至三居陽光邑上68-135二至四居竇店天恒樂活城60-170一、二居；聯排、疊拼別墅綠城百合80-206三至五居世界名園105-160二至四居水墨林溪90-120二、三居竇店項目戶型覆蓋范圍廣，區(qū)域外以緊湊型產品為主力板塊507090110130150170200220長陽

加州水郡

原香小鎮(zhèn)

萬科長陽半島

西棕櫚灘

良鄉(xiāng)瑞雪春堂

曦城國際

陽光邑上

竇店樂活城

綠城百合公寓

世界名園

水墨林溪

60~206㎡70~130㎡競爭分析——戶型序號項目面積區(qū)間主力戶型長加州水郡58-91一至三居中鐵·配套現狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢竇店——依靠社區(qū)配套，市政設施匱乏，僅供日常需求。良鄉(xiāng)——京城老牌“衛(wèi)星城”，立足教育產業(yè)，房山經濟龍頭，配套較為完善。長陽——目前配套設施相對較少，隨著熱點持續(xù)升溫、建設力度加大，未來配套逐漸完善。競爭分析——配套配套現狀——以良鄉(xiāng)為中心向周邊輻射，竇店不占優(yōu)勢竇店——依靠序號項目總價區(qū)間（萬元）長陽加州水郡80-126中鐵·原香小鎮(zhèn)104-205西棕櫚灘240-352良鄉(xiāng)瑞雪春堂52-113曦城國際86-185陽光邑上109-216竇店天恒樂活城90-255綠城百合152-391世界名園103-157水墨林溪90-120竇店項目總價廣、單價低——價格追漲長陽總價廣競爭分析——價格單價低序號項目總價區(qū)間（萬元）長加州水郡80-126中鐵·原香小競爭分析——新政后長陽板塊監(jiān)控項目半島家園于7月24日開盤，并迅速售罄，主要原因是低價入市策略，目標客戶是市場剛續(xù)族；原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)于7月3日新增一預售證，原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)逆市熱銷充分說明高品質、低密度住宅在區(qū)域的稀缺性；西棕櫚灘以150平米以上三居大戶型為主，去化速度與長陽板塊其它項目相比明顯遲緩，6、7月份持續(xù)個位數成交；加州水郡5、6月份成交量為期房轉現，銷售幾近末期，精裝強拉追求高溢價。競爭分析——新政后長陽板塊監(jiān)控項目半島家園于7月24日開盤，序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成交均價（元/㎡）長陽加州水郡4414.713552中鐵·原香小鎮(zhèn)47515813626西棕櫚灘1865969中糧萬科長陽半島810（7.25-8.15）81013560新政后銷售情況：長陽板塊住宅價格，新政后未作調整，整體價格依然堅挺，其中于7月24日開盤的長陽半島，開盤價低于預期，在開盤當日全部售罄；長陽板塊住宅成交量逆市上漲，足以證明性價比優(yōu)異，并且具有獨特性和領先性的產品才能獲得市場的高度認可。競爭分析——新政后長陽板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)小幅下滑，價格未有明顯調整，去化速度慢于長陽，其中舒適性大戶型產品消化速度緩慢；佳世苑6月已是尾盤銷售，目前已售罄。長陽良鄉(xiāng)竇店競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目瑞雪春堂5-7月成交量持續(xù)競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成交均價（元/㎡）良鄉(xiāng)瑞雪春堂692312684佳世苑20.67已售罄新政后銷售情況：良鄉(xiāng)板塊住宅價格，新政后未作調整；良鄉(xiāng)板塊目前在售項目有限，其中瑞雪春堂以月均23套的月消化速度，去化速度慢于長陽。競爭分析——新政后良鄉(xiāng)板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目天恒樂活城于6月20日新增一預售證，均價高于周邊在售項目，消化速度較慢；綠城.百合公寓玉泉苑7號樓于2010年4月25日開盤，月均消化量6套；燕都世界名園均價低于周邊在售項目，月均消化量2.7套，已是尾盤銷售。長陽良鄉(xiāng)竇店競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目天恒樂活城于6月20日新增競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交量（套數）月均成交量（套數）7月成交均價（元/㎡）竇店天恒樂活城3115584綠城.百合公寓18614151燕都世界名園82.79080新政后銷售情況：竇店板塊住宅價格，新政后未作調整，該區(qū)域價格呈現兩極分化；竇店板塊新政后成交量低迷，月均持續(xù)個位數成交。競爭分析——新政后竇店板塊監(jiān)控項目序號項目名稱5-7月成交競爭分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項目均價：11585元/㎡

長陽板塊良鄉(xiāng)板塊竇店板塊新政后房山區(qū)域住宅整體市場較為樂觀，在售項目月均消化量482套，其中長陽板塊去化速度最快；月成交均價11585元/㎡；在政策尚不明朗下，竇店板塊價格保持在8000-9000元/㎡。競爭分析——新政房山區(qū)域監(jiān)控項目均價：11585元/㎡竇店周邊版塊項目產品線豐富，總價覆蓋范圍較大。良鄉(xiāng)城區(qū)版塊借勢規(guī)劃利好，突出地段優(yōu)勢，價位在三版塊中處于中端。長陽版塊占據區(qū)位距離制高點、CSD拉動，價格、銷量連創(chuàng)房山新高。長陽板塊產品的熱銷將帶動房山區(qū)域價值的提升版塊特征梳理——價格特征競爭分析——新政后房