北京鄂爾多斯項目考察報告課件

北京、鄂爾多斯項目考察報告2011.10.16北京、鄂爾多斯項目考察報告2011.10.162011年10月8日—12日，在北京、鄂爾多斯六個樓盤考察、交流……城市時間考察項目北京10月8日1釣魚臺七號院2北京星河灣10月9日3金茂府鄂爾多斯10月10日4鄂爾多斯星河灣5伊泰華府世家10月11日6伊泰華府領(lǐng)秀釣魚臺七號院北京星河灣鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領(lǐng)秀金茂府2011年10月8日—12日，在北京、鄂爾多斯六個樓盤考察、2二、本次考察項目的借鑒點一、考察項目分析釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領(lǐng)秀

目錄二、本次考察項目的借鑒點一、考察項目分析釣魚臺七號院目錄34Documentnumber釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府嶺秀

一、考察項目分析4Documentnumber釣魚臺七號院一、考察項目分析45Documentnumber1.1釣魚臺七號院一、考察項目分析5Documentnumber1.1釣魚臺七號院一51.1考察項目分析——釣魚臺七號院1.1考察項目分析——釣魚臺七號院671.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況地段是項目最大賣點：位于京城西貴核心區(qū)域，釣魚臺國兵館的西北側(cè)項目位置

朝陽霄云路8號開發(fā)企業(yè)中赫置地投資控股有限公司物業(yè)類別一共4棟，共106戶，6-13層（1棟6層、1棟8層、2棟13層），3梯2戶裝修狀況預計成本6000元/平米建筑面積

43383平方米占地面積

16667平方米容積率2.58開盤時間2009年7月綠化率30%物業(yè)管理中糧凱萊物業(yè)銷售報價110000-200000元/平米釣魚臺國兵館釣魚臺七號院71.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況地段是項78長安街北，釣魚臺旁釣魚臺七號院院，距釣魚臺國賓館300米，南臨玉淵潭80米，西達西三環(huán)900米，北接阜成路400米，行至二環(huán)路2900米，盡享四通八達的交通網(wǎng)絡，項目區(qū)域比鄰金融街，北望中關(guān)村，云集百萬莊、三里河至玉泉路一帶的大量黨政軍機關(guān)，以棟梁薈萃的地脈資源，開啟新的傳統(tǒng)；1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況8長安街北，釣魚臺旁1.1考察項目分析：釣魚臺七號院—89項目于2009年7月開盤，截止目前已去化73%，我們自今年6月開始對項目銷售情況進行監(jiān)測，從圖表中不難看出，項目去化情況平穩(wěn)，成交價格總體呈上升態(tài)勢。1.1考察項目分析——釣魚臺七號院銷售情況9項目于2009年7月開盤，截止目前已去化73%，我們自今年910【建筑設計】清華大學建筑設計研究院【園林設計】EDA國際【項目物業(yè)】凱萊物業(yè)【室內(nèi)設計】李瑋珉、Gensler、David加拿大戴維國際設計公司1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——合作團隊10【建筑設計】清華大學建筑設計研究院1.1考察項目分1011項目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規(guī)劃依據(jù)地形條件及地塊獨特的景觀資源，精心打造四棟人文建筑，精裝106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉淵潭湖面由東向西一字排開，全部南向面湖。

3.4米豁朗層高，7-12米客廳面寬，270度瞰景戶型，首層復式與頂層大平層設計建筑的整體輪廓構(gòu)筑為“山”形，與南側(cè)的玉淵潭的水相得益彰，隱喻山水相映，符合中式傳統(tǒng)理想的人居觀念。不同樓座起伏的高低關(guān)系配合建筑坡屋面的頂層輪廓設計，為公共環(huán)境勾勒出優(yōu)美靈動的城市天際線。1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征總平規(guī)劃11項目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規(guī)1112自然和貴，氣韻親和園林規(guī)劃遵循中西合璧的造園理念，建筑北側(cè)園林端莊、雅致，極盡親和與便利；南側(cè)與玉淵潭公園一欄之隔，湖岸近百米綠地整體重新規(guī)劃，充分彰顯北派園林的氣韻，追求人與自然、建筑的相融共生。釣魚臺七號院院，園林與湖面交相輝映，呈自然和貴之勢，開啟新的傳統(tǒng)。園林規(guī)劃1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征12自然和貴，氣韻親和園林規(guī)劃1.1考察項目分析：釣1213立面設計——手工砌筑，頂禮而成根植于800年地脈環(huán)境的歷史文化之上，運用現(xiàn)代砌筑工藝及傳統(tǒng)磚石材料，精雕細琢，建筑整體彰顯西洋建筑精粹，尊崇中國傳統(tǒng)建筑禮制，使其流露出端莊、低調(diào)、內(nèi)斂的高貴氣韻。釣魚臺七號院院，頂禮而成，開啟新的傳統(tǒng)。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征13立面設計——手工砌筑，頂禮而成建筑特色1.1考察1314現(xiàn)代砌筑工藝釣魚臺七號院院，外墻磚的砌筑工藝，采用干掛式清水磚幕墻系統(tǒng)，在每層的3.4米層高處均有結(jié)構(gòu)挑板承載每一層的磚荷載，在每一層1.7米處均增設鋼結(jié)構(gòu)角鋼，在砌筑磚的過程中每隔3-4塊磚設水平向拉結(jié)筋，縱向每隔0.6-1.2米通過三也磚的磚孔縱向穿鋼筋，內(nèi)灌砂漿，與水平筋拉結(jié)，形成整體板狀墻體并與預埋在混凝土結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)的鋼制預埋件形成剛性連接，使之整體穩(wěn)定。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征14現(xiàn)代砌筑工藝建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七1415材質(zhì)——紅磚、原銅、石材【紅磚】建筑采用95萬塊經(jīng)傳統(tǒng)工藝燒制的紅磚，通過現(xiàn)代砌筑的手法，應用于建筑立面的墻身、墻柱、屋檐、腰線等部位，更顯質(zhì)樸和親切?！驹~】建筑細節(jié)采用原銅作為傳統(tǒng)建筑裝飾材料，通過傳統(tǒng)工藝精雕細琢，應用于建筑窗下墻、陽臺外飾板、欄桿、扶手等部位，更顯沉穩(wěn)和莊嚴?！臼摹拷ㄖ毠?jié)多處采用材質(zhì)樸實凝重的石材裝飾，如：柱頭、門頭柱、線角、墻身等部位，通過手工打磨的石材，在古樸的紅墻中透射出現(xiàn)代的氣息。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征15材質(zhì)——紅磚、原銅、石材建筑特色1.1考察項目分1516設計細節(jié)——十二章紋釣魚臺七號院院在建筑外立面中運用十二章紋等設計，在細節(jié)中體現(xiàn)高貴氣韻。十二章紋為中國帝制時代的服飾等級標志，指中國古代帝五及高級官員禮服上繪繡的十二種紋飾，它們是：日、月、星辰、群山、龍、華蟲、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征16設計細節(jié)——十二章紋建筑特色1.1考察項目分析：1617戶型類型戶型區(qū)間（平方米）套數(shù)三居320-36098四居410-480復式592-10728共106套，戶戶南向全景觀湖（玉淵潭），大空間大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房戶型設計1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征17戶型類型戶型區(qū)間（平方米）套數(shù)三居320-36098四居1718入口處玄關(guān)設計，符合中國傳統(tǒng)；入戶的L型通道，保證休息區(qū)的私密及安靜；會客廳與家庭廳相互獨立，又可相互聯(lián)動，尺度超大，適于舉行小型聚會，大面積南向落地窗，采光觀景效果良好；大面積廚房與餐廳聯(lián)動，主人可在此享受烹飪快樂；主人房配超大衣帽間，超大尺度衛(wèi)生間，品味浪漫真諦；南向戶型，三面采光；臥室均為套房設計，彰顯尊貴身份。三室兩廳四衛(wèi)戶型設計1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征18入口處玄關(guān)設計，符合中國傳統(tǒng)；三室兩廳四衛(wèi)戶型設計1.11819入口雙開門及玄關(guān)設計，感受尊貴私密居家體驗；大面積會客廳，270度全景落地窗及露臺,打造居家社交平臺；大尺度開放式明廚，與餐廳實現(xiàn)互動關(guān)系，盡享美食盛宴的樂趣；豪華餐廳，大宴賓客，回歸望族鼎食氣韻；雙主臥朝南，面積開闊，配有休閑區(qū)，盡享家居生活意趣；主人房配超大衣帽間，超大尺度衛(wèi)生間，明衛(wèi)設計品味浪漫真諦，主人房亦可從戶外單獨進入，保證私密性及安全性；臥室均為套房設計，彰顯尊貴身份;南向戶型，三面采光；獨立保姆間設計，主僕分梯入戶。四室兩廳四衛(wèi)戶型設計1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征19入口雙開門及玄關(guān)設計，感受尊貴私密居家體驗；四室兩廳四衛(wèi)1920裝修配置1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中空玻璃門窗整體櫥柜：德國Gaggenau嘉格納，不包括酒柜、咖啡機

客廳

大理石,花崗石

墻紙—衛(wèi)生間

地磚鋁木復合中空玻璃門窗,

韋寶浴缸、馬桶、面盆，GISSI龍頭臥室

復合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復合，中空雙玻璃,

公共區(qū)域進戶門德國Biffar頂級入戶銅門，SCHLAGE門鎖窗材威盾斷橋鋁鋁木復合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳三菱電梯，地面高級石材大堂高級石材

舒適系統(tǒng)地板集中性供暖，法國LEWIM對講，三菱戶式中央空調(diào)，中央飲水系統(tǒng),DYVAC家用型中央吸塵器,速賓地下停車系統(tǒng)、瑞士吉博力同層排水精裝成本在6000以上，設施設備使用比較高端，硬裝大量采用石材，但在室內(nèi)設計中未充分考慮到使用功能的需求（如收納空間較少），裝修施工細節(jié)處理方面是這次考察項目中最為粗糙的20裝修配置1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特20211.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征裝修樣板間：客廳硬裝采用了較多的石材和實木，但是在設計和施工的細節(jié)處理粗糙，與項目宣傳的裝修效果相差甚遠圖片全部為效果圖，未能拍攝到實景圖211.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征裝修樣2122面積：2000平米，位于第一下一層配置：特設家庭會客式私屬會所，是家庭空間的延伸。私屬會所除包括25米長游泳池、會客廳、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能廳等會所功能外，還提供了私人酒窖儲藏等高檔會員定制服務1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——會所22面積：2000平米，位于第一下一層1.1考察項目分析2223釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統(tǒng)1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——地下停車場23釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統(tǒng)1.1考23241.1考察項目分析：釣魚臺七號院借鑒意義借鑒一：戶型設計上力求大空間大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房。該項目大戶型銷售速度較快，說明這類奢華空間產(chǎn)品已得到越來越多的客戶認可借鑒二：極致的設施設備，需要有較為精細的硬裝設計和施工來配合。在硬裝無法達到星河灣的標準時，可以從設施設備的極致化方向努力，但是，糟糕的室內(nèi)空間設計細節(jié)和裝修施工細節(jié)的處理，會讓好的設施設備事倍功半借鑒三：針對業(yè)主的私屬會所放置地下一層，并且在地下車庫中，將會所、訪客和業(yè)主的車位進行區(qū)域劃分241.1考察項目分析：釣魚臺七號院借鑒意義借鑒一2425Documentnumber產(chǎn)品特征會所項目核心價值點項目借鑒1.2北京星河灣一、考察項目分析25Documentnumber產(chǎn)品特征1.2北京25

2001年開始開發(fā)，位于朝陽區(qū)朝陽北路的北京星河灣。該項目用地面積520畝，總建面約60萬平米。項目在開盤前投入15億，以打造現(xiàn)樓實景的開發(fā)模式運作四年。2005年6月，北京星河灣第一期暢園20多萬平方米的產(chǎn)品首次公開亮相，社區(qū)立體化園林、高品質(zhì)室內(nèi)裝修，重點小學、雙語幼兒園、四季會、酒店式公寓等同期形成，成為當時北京高層豪宅的標桿項目已經(jīng)售罄，目前二手房的價格在4-5萬元/平米。1.2考察項目分析：北京星河灣——項目概況北京星河灣2001年開始開發(fā)，位于朝陽區(qū)朝陽北路的北京星河灣。26營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）強調(diào)居住的均好性采用人車分流設計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）完善的配套公建。（幼兒園、小學、會所、便民商業(yè)街，以外向型布局，既服務本區(qū)又向社區(qū)開放）1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征總平規(guī)劃大圍合，突出整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應地形、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。

與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中）主動創(chuàng)造場地高差。（庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結(jié)合地下室。）注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。（星河灣對小區(qū)周邊環(huán)境的改造，不局限于小區(qū)本身）。營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和27建筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征建筑特征住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）立面設計細節(jié)豐富、美觀，檐口富于變化建筑符號的重復運用，“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標志性符號，這種建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格建筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的281.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征園林景觀大手筆的周邊環(huán)境改造、創(chuàng)造性的“北溫帶園林再造工程”、社區(qū)園林景觀的極致打造1、大手筆的周邊環(huán)境改造將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹2、建筑與園林的完美結(jié)合●注重住宅建筑與綠地的形式、布局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間)●強調(diào)組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間)。3、主動營造高差采用廣州星河灣獨特的立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏?！袷箞@林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合●增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征園林景觀大手29豪華裝修的雙大堂每個單元都設地下、地上雙大堂，且以相同標準打造；大理石拼花地面、穹頂裝飾、大理石＋馬賽克拼圖的墻面挑高超過6米1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征公共部位豪華裝修的雙大堂每個單元都設地下、地上雙大堂，且以相同標準打30平層公寓的設計手法也呈現(xiàn)出別墅的特點，不是簡單的各功能空間尺度的擴大，而是功能的完善，如：中西餐廳設置、全套房的設置、：最低3米6的層高、獨立電梯入戶、全套房設計、男女雙主臥，奢侈的功能標準以及空間”十字軸”設計都是高端的標準，甚至是一些享受型的功能都在平層公寓中體現(xiàn)，如：泳池的設置……這些也都反應了奢侈的住宅就是需要有空間用來浪費和享受的1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修平層公寓的設計手法也呈現(xiàn)出別墅的特點，不是簡單的各功能空間尺31戶門：木飾面防火門，配防盜眼及意大利Salicetaolo門鎖房門：“樹熊牌”木飾面門，配德國“海福樂”門鎖木地板及乳膠漆：采用加拿大“卡佛”乳膠漆，地面鋪“樹熊牌“木地板地柜與吊柜：德國“菲林格爾”高級地柜及吊柜廚房設備：德國“德格”牌煮食爐、洗碗機、烤箱、微波爐，伊萊克斯電冰箱，德國漢斯格雅水龍頭衛(wèi)生潔具：德國“豪式”牌高級按摩浴缸，配當代牌洗浴水龍頭及花灑，日本（TOTO）牌豪華電腦控制坐廁（主臥衛(wèi)生間），TOTO牌雙洗面盆，杜拉維特豪華坐廁（客衛(wèi)）空調(diào)：采用日本“三菱”戶式熱泵中央空調(diào)含新風系統(tǒng)電氣：配法國羅格朗開關(guān)面板及插座，客廳配置法國羅格朗樓宇可視對講機1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修裝修標準在5000元/平米左右，硬裝是裝修的主打，大量運用石材和名貴木材；廚房、衛(wèi)浴等設施設備采用的國際中端品牌，舒適系統(tǒng)主要是中央空調(diào)和集中式供暖戶門：木飾面防火門，配防盜眼及意大利Salicetaolo32名貴石材、木材大量使用地面大面積大理石鋪設、墻角部位裝飾、大理石實心柱、燈臺、門框等室內(nèi)使用大理石品種多達十幾種地板全部為黑檀木貼面所有門及門套全部采用黑檀木貼面（包括陽臺上的管道井門）1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修名貴石材、木材大量使用地面大面積大理石鋪設、墻角部位裝飾、大33精裝修：大量細節(jié)廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理，便于操作大理石邊緣結(jié)合部圓角處理，衛(wèi)生間大理石臺面的角線處用石材鑲邊后再進行打磨、雕刻花紋。1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修精裝修：大量細節(jié)廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理，34衛(wèi)生間地面預留高低差，大理石踢腳線，門套置于大理石之上，保證了木門的長期使用。木質(zhì)櫥柜，防蟲防霉，內(nèi)設冰箱，能夠存儲最為奢華的衣著飾品精裝修：大量細節(jié)1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修衛(wèi)生間地面預留高低差，大理石踢腳線，門套置于大理石之上，保證35作為交付標準：大面積的大理石拼花：拼花制作、精準鋪設；肉眼無法看到接縫、手摸感覺不到接縫；多層吊頂、弧形吊頂：弧線的平滑和對稱、大量線條的制作；精裝修：大量細節(jié)1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修作為交付標準：精裝修：大量細節(jié)1.2考察項目分析：北京36A石材工藝無縫拼接：毫米級拼縫，肉眼無法看到接縫、手摸也感覺不到接縫水刀拼花：兩塊石材通過編程之后用水進行切割。把一朵花嵌入一塊石頭，首選在此時石頭中雕刻出花的形狀，在另一塊石頭再雕刻一朵花，這兩朵要吻合得自然、精密手工打磨：全部直角手工打磨，需要工人消除鈍度，方形磨邊、防止碰傷B墻紙工藝對縫拼花：為演繹奢侈華美，運用大循環(huán)花飾，即使某一處墻紙只用一米，另一朵花必須和前一朵花拼接，要求拼縫嚴密，耗材巨大；C吊頂工藝：弧線的平滑和對稱、大量線條的制作；精湛工藝,大量先進工藝的運用1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征室內(nèi)設計和裝修A石材工藝精湛工藝,大量先進工藝的運用1.2考37北京星河灣四季會，由專業(yè)的酒店管理公司進行管理經(jīng)營，開發(fā)商收取租金1.4萬平米的精品會所，包括餐飲、俱樂部等多種功能，分為地下一層和地上兩層，三面環(huán)抱下沉式園林；1.2考察項目分析：北京星河灣——會所會所概況北京星河灣四季會，由專業(yè)的酒店管理公司進行管理經(jīng)營，開發(fā)商收38整個會所三面環(huán)抱下沉式園林景觀，視野開闊，滿目美景1.2考察項目分析：北京星河灣——會所會所概況整個會所三面環(huán)抱下沉式園林景觀，視野開闊，滿目美景1.2391.2考察項目分析：北京星河灣——會所會所概況四季餐廳的最大包間，最低消費18000元，其余小包間最低消費2800元1.2考察項目分析：北京星河灣——會所會所概況四季餐401.2考察項目分析：北京星河灣項目借鑒意義借鑒一：園林景觀的極致打造，尤其是錯落有致的坡景、下沉式景觀，使得園林景觀富有層次感覺，在視覺上拉大樓間距，并能為會所的配置提供豐富的景觀資源借鑒二：會所充分利用下沉式園林景觀，極大提高了會所的商業(yè)價值；將會所的成本計入住宅成本中讓會所無本經(jīng)營；聘請專業(yè)的會所（或者酒店）管理公司進行經(jīng)營借鑒三：雖然星河灣的硬裝用材和工藝很難模仿，但是，星河灣對室內(nèi)空間的功能空間和使用方面的細節(jié)處理值得學習，細節(jié)決定成敗1.2考察項目分析：北京星河灣項目借鑒意義借鑒一：園林4142Documentnumber1.3金茂府一、考察項目分析42Documentnumber1.3金茂府一、考42金茂府八大核心賣點1.3考察項目分析：金茂府金茂府八大核心賣點1.3考察項目分析：金茂府43項目基本信息廣渠路15號地09年地王項目廣渠金茂府項目定位：崇尚低調(diào)奢華的高端財富層項目特色：中式地產(chǎn)；高端生態(tài)花園居住府邸項目依托：金茂府生活圈，與國貿(mào)商圈、華貿(mào)商圈，三圈合一一期銷售均價：45000元/平米基本信息項目位置朝陽廣渠路15號(廣渠路大郊亭西北)物業(yè)類別板樓、板塔結(jié)合裝修狀況豪華精裝修建筑面積366302平方米占地面積155919平方米容積率2.25開盤時間2011年4月16日入住時間2012年12月31日綠化率30%物業(yè)管理金茂物業(yè)開發(fā)商中化方興（北京）置業(yè)有限公司代理商北京中原1.3考察項目分析：金茂府——項目概況項目基本信息廣渠路15號地09年地王項目廣渠金茂府項目定44基本信息項目區(qū)位圖二環(huán)路三環(huán)路四環(huán)路10號線1號線距天安門7.4公里廣渠金茂府位于東四環(huán)與東三環(huán)間，大郊亭橋的西北角項目東至東四環(huán)路，南至廣渠路，西至大郊亭中路，北至百子灣南路項目距城市中心直線距離7.4公里

毗鄰CBD核心區(qū)，項目西側(cè)1.7公里處為地鐵10號線雙井站未來地鐵7號與14號換乘站金茂府距CBD核心3公里，天安門7.4公里，交通方便，區(qū)域位置優(yōu)越CBD核心圈距CBD核心3公里地鐵換乘1.3考察項目分析：金茂府——項目概況基本信息項目區(qū)位圖二環(huán)路三環(huán)路四環(huán)路10號線1號線距天安門745基本信息1.3考察項目分析：金茂府——項目概況基本信息1.3考察項目分析：金茂府——項目概況46產(chǎn)品情況總體規(guī)劃整個地塊分為4個部分，地塊西北組團和地塊東南組團是大規(guī)模規(guī)劃建筑用地西北組團規(guī)劃條狀組團高品質(zhì)住宅，地塊右側(cè)為幼兒園和小學組成的教育用地，并且靠近公園綠地東北組團為公園東南組團為規(guī)劃商住用地，前面18#19#樓為板樓，后面15#16#17#為塔樓西南組團右側(cè)規(guī)劃兩座住宅售樓處：放置在西南組團靠近廣渠路，交通便利，展示性和景觀較好。公園綠地高品質(zhì)住宅教育用地產(chǎn)品規(guī)劃分區(qū)明顯，住宅產(chǎn)品組團式布局商住用地高品質(zhì)住宅售樓處回遷房1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況總體規(guī)劃整個地塊分為4個部分，地塊西北組團和地塊東南47產(chǎn)品情況建筑外觀顏色：金黃材質(zhì)：源自新疆的菊花黃石材，通體鋪就特點：立面由切割規(guī)整的菊花黃石材覆蓋，顯示出項目與眾不同的氣質(zhì)和品位建筑風格新ARTDECO建筑風格立面：對稱構(gòu)圖，剛?cè)岵臋M豎條線與淺浮雕技藝的完美結(jié)合氣勢恢宏的菊花石入戶門廊外觀沒有太多處理和修飾體現(xiàn)了建筑表現(xiàn)力的低調(diào)，穩(wěn)重的石材感流露出產(chǎn)品真實的奢華1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征建筑特征新ARTDECO建筑風格產(chǎn)品情況建筑外觀顏色：金黃建筑風格新ARTDECO建筑48產(chǎn)品情況一軸、兩園、多組團式景觀規(guī)劃設計一條主景觀軸南北貫穿居住區(qū)景觀軸環(huán)形設置在點狀組團之間，巧妙溝通組團景觀居住區(qū)出入口處采取疊水配合樹木的景觀形式，突出華貴高端品質(zhì)超大樓間距提供給組團景觀布置空間，樓與樓間成為獨立景觀中心組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀組團景觀市政公園體育公園主景觀軸1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征景觀設計產(chǎn)品情況一軸、兩園、多組團式景觀規(guī)劃設計一條主景觀軸南北貫穿49景觀設計設計風格景觀方案將ARTDECO設計風格貫穿始終將中國傳統(tǒng)造園手法融入其中低調(diào)奢華、細節(jié)考究產(chǎn)品情況小區(qū)入口設計入口水景設計，彰顯小區(qū)非凡氣質(zhì)階梯式石階給人以恢弘大氣的感受疊水和綠色植被的配景顯示生機設計理念：公園中的家園，突出區(qū)域大景觀優(yōu)勢1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征景觀設計設計風格景觀方案將ARTDECO設計風格貫穿始終50產(chǎn)品情況建立生態(tài)走廊喬木、灌木、藤本植物搭配，多重景觀立體式園林每條組團小路都能夠環(huán)繞在綠色之中坡地設計小區(qū)景觀打造900mm-1500mm高的微坡地形利用1.5m高差實現(xiàn)空間層次變換利用地形、種植豐富組團空間中心下沉庭院景觀小品遍布1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征景觀設計產(chǎn)品情況建立生態(tài)走廊喬木、灌木、藤本植物搭配，多重景觀立體式51產(chǎn)品情況項目一期：3號樓、9號樓產(chǎn)品分析A1A2A2A3兩梯兩戶，電梯入戶，三種戶型，4-5室1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征戶型設計產(chǎn)品情況項目一期：3號樓、9號樓產(chǎn)品分析A1A2A2A3兩梯523#9#樓戶型產(chǎn)品分析戶型A2-約270平米戶型南北通透，大面寬設計雙主臥式設計戶型優(yōu)點缺少入戶玄關(guān)戶型缺點動靜分區(qū)合理戶型臥室缺失陽臺設計雙入戶動線設計1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征戶型設計約270平米3#9#樓戶型產(chǎn)品分析戶型A2-約270平米戶型南北通透，大533#9#樓戶型產(chǎn)品分析戶型A3-約300平米270度觀景，三面采光戶型優(yōu)點廚房設計不合理，餐廳沒有獨立設置戶型缺點雙入戶設計，主仆動線分離全能主臥設計，主臥帶書房產(chǎn)品情況戶型臥室缺失陽臺設計1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征戶型設計3#9#樓戶型產(chǎn)品分析戶型A3-約300平米270度觀景，三543#9#樓戶型產(chǎn)品分析產(chǎn)品情況戶型A1-約330平米一梯一戶，電梯直接入戶全能主臥設計，雙主臥式設計戶型優(yōu)點中西廚式設計，彰顯項目檔次戶型臥室缺失陽臺設計戶型缺點餐廳位置不夠獨立1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征戶型設計3#9#樓戶型產(chǎn)品分析產(chǎn)品情況戶型A1-約330平米一梯一戶5556裝修配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中空玻璃門窗ALNO櫥柜，杜邦臺面，摩恩水槽和龍頭，KUPPERSHUSCH、BOSCH廚電，不包括酒柜、咖啡機

客廳

大理石等石材墻紙—衛(wèi)生間

地磚高級衛(wèi)浴墻磚科勒面盆、ARTO按摩浴缸、TOTO感應馬桶臥室

復合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復合，中空雙玻璃,

公共區(qū)域進戶門“瑞斯樂”同等品質(zhì)高檔三防門，帶密碼、鑰匙、刷卡功能的智能鎖窗材鋁木復合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳國際知名品牌，高級裝飾面料大堂地面采用高檔石材或高級地磚，墻面采用高檔墻紙或高級墻磚等舒適系統(tǒng)地板集中性供暖，法國LEWIM對講，新風、中央空調(diào)集成的天棚輻射系統(tǒng)（類似朗詩綠色街區(qū)），中央飲水系統(tǒng)，DYVAC家用型中央吸塵器，同層排水精裝成本在5000左右，設施設備使用相對高端，衛(wèi)浴和廚房采用全德系品牌；硬裝部分在收納空間等細節(jié)上處理較好，裝修施工細節(jié)處理不如星河灣但比釣魚臺七號細致1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征56裝修配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中56產(chǎn)品情況裝修配置地源熱泵生態(tài)空調(diào)：設備深入地下采集地熱，通過毛細管網(wǎng)迅速大面積的把熱量傳導到室內(nèi)，設備安靜且效率高。24小時置換新風：采取“下送上回”的方式，收集室內(nèi)廢氣，提供新鮮空氣，安靜無噪音降噪系統(tǒng)：隔音樓板的設計使用降低住戶間噪音的影響。同層排水：同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，設備使衛(wèi)生用水量降低40%以上，綜合能耗降低33%。六層安防：從小區(qū)入口開始到入戶最后一道門，小區(qū)提供六道門禁式的安全管理，為業(yè)主提供最好的安全保證。低耗能：監(jiān)控降低科技產(chǎn)品的能源浪費，節(jié)能環(huán)保智能家居：電腦智能調(diào)節(jié)室內(nèi)空調(diào)溫度，人性化的同時降低了能源浪費。新媒體：每戶入住既有獨立的播放媒體，播放背景音樂等，提升情趣。1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況裝修配置地源熱泵生態(tài)空調(diào)：設備深入地下采集地熱57產(chǎn)品情況樣板間情況—廳1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間情況—廳1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)58產(chǎn)品情況樣板間情況—大堂和入戶1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間情況—大堂和入戶1.3考察項目分析：金茂59產(chǎn)品情況樣板間——臥室和書房1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間——臥室和書房1.3考察項目分析：金茂府60產(chǎn)品情況樣板間——衛(wèi)生間1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間——衛(wèi)生間1.3考察項目分析：金茂府——61產(chǎn)品情況樣板間——廚房1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)品特征產(chǎn)品情況樣板間——廚房1.3考察項目分析：金茂府——產(chǎn)621、休閑健身會所配備了室內(nèi)恒溫游泳池、桑拿健康中心、健身中心、SPA水療、英式桌球等運動健身設施，以及穹頂雪茄吧、各色風情酒吧、中餐廳、西餐廳等高檔餐飲娛樂項目。配置標準室內(nèi)恒溫泳池。2、商務辦公會所首層設有一流的服務設施，會所內(nèi)外裝潢尊貴氣派，配套設施一流，旨在為社區(qū)尊貴的業(yè)主提供最優(yōu)質(zhì)的服務。3、餐飲中餐廳、西餐廳：提供五星級酒店標準的餐飲服務。特色酒吧：紅酒吧、雪茄吧是現(xiàn)代享受型人士的選擇。3000平米社區(qū)五星級會所產(chǎn)品情況1.3考察項目分析：金茂府——會所1、休閑健身3000平米社區(qū)五星級會所產(chǎn)品情況1.3考63銷售情況1.3考察項目分析：金茂府借鑒意義借鑒一：坡景設計有利于豐富園林景觀的層次感借鑒二：較好的硬裝細節(jié)處理和較好的設施設備有機組合在一起，會得到很多客戶的認可借鑒三：在270、300、330這三種大戶型設計上，力求通過臥室或者其他功能房的個數(shù)、重要功能空間的尺寸放大來拉開品質(zhì)差異銷售情況1.3考察項目分析：金茂府借鑒意義借鑒一6465Documentnumber1.4鄂爾多斯星河灣一、考察項目分析65Documentnumber1.4鄂爾多斯星河65項目基本信息項目位于鄂爾多斯康巴什新區(qū)和東勝區(qū)之間，9月25日開盤，銷售價格16000-20000元/平米，開盤銷售套數(shù)不到150套1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——項目概況地址鄂爾多斯市東勝區(qū)布日都梁鎮(zhèn)售樓地址鄂爾多斯市東勝區(qū)布日都梁鎮(zhèn)售樓處電話400-606-6969開發(fā)商星河灣集團戶型面積300-1300平方米物業(yè)類別建筑綜合體建筑面積1600000平方米占地面積1287800平方米開盤時間2011年9月25日裝修精裝綠化率35%得房率90%總戶數(shù)1925物業(yè)公司廣州星河灣物業(yè)管理服務有限公司鄂爾多斯分公司車位配比1:3.3項目基本信息項目位于鄂爾多斯康巴什新區(qū)和東勝區(qū)之間，9月2566總平規(guī)劃1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征住宅部分A、B、C三大組團相互獨立又相互聯(lián)系，為了適應北方的氣候條件，讓業(yè)主能足不出戶通過地下、空中到達各功能區(qū)，整體形成四體連通。分別是A、B、C三區(qū)地下車庫連通、A區(qū)與酒店地下車庫連通、B區(qū)與商業(yè)地下車庫連通、酒店與商業(yè)空中連廊連通最小的戶型是304㎡，最大的面積是677㎡，主力戶型集中在300-530㎡之間，相比較太原、上海和廣州之前星河灣的戶型，都有適當?shù)姆糯驛BC總平規(guī)劃1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特67園林景觀1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征園林景觀1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品681.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征園林景觀1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征園林69戶型1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征最小的戶型是304㎡，最大的面積是677㎡，主力戶型集中在300-530㎡之間，相比較太原、上海和廣州之前星河灣的戶型，都有適當?shù)姆糯笫讓訉痈呷繛?.6米，B、C區(qū)的住宅標準層高為3.6米，A區(qū)住宅A1戶型標準層層高為3.7米，A戶型、特A戶型的標準層層高為4米B1戶型315-平米四房三廳四衛(wèi)戶型1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征最70裝修1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征項目的裝修依舊復制星河灣的硬裝為王的模式，設施設備的標準一般，廚電是西門子、衛(wèi)浴并未用韋寶等高端品牌，舒適系統(tǒng)主要是集中性供暖、中央空調(diào)（帶新風）裝修1.4考察項目分析：鄂爾多斯星河灣——產(chǎn)品特征項7172Documentnumber1.5伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀72Documentnumber1.5伊泰華府世家72占地20萬㎡，建筑面積59萬㎡，建筑密度僅18.7%，綠化覆蓋率高達70%，定制別墅、1000㎡大平層、500㎡平層、城市下躍別墅、湖景復式、企業(yè)會所、投資公寓、高端商業(yè)等8類全產(chǎn)品線，面積從200㎡-3000㎡，1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀項目基本信息—伊泰華府世家地址東勝區(qū)什拉烏素河畔、烏審西街南側(cè)均價21000元/平方米價格詳情均價21000元/平方米開發(fā)商內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責任公司戶型面積180-3000平方米建筑類型板樓,高層物業(yè)類別普通住宅,公寓,別墅,寫字樓,商鋪建筑面積590000平方米占地面積200000平方米開盤時間2010年裝修毛坯,簡裝,精裝容積率2.09綠化率36%總戶數(shù)746物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司占地20萬㎡，建筑面積59萬㎡，建筑密度僅18.7%，綠化覆73地址鄂爾多斯國賓館北側(cè)1公里均價14500元/平方米開發(fā)商內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限公司戶型面積210-380平方米建筑類型小高層,高層物業(yè)類別總戶數(shù)1122戶建筑面積449600平方米占地面積180000平方米開盤時間2011年07月裝修精裝物業(yè)顧問世邦魏理仕容積率2.0綠化率30%總戶數(shù)1122總占地18萬平方米，總建筑面積44.96萬平方米，建筑密度僅14%，綠化覆蓋率高達30%，項目以8-10層的小高層和17-25層的高層住宅為主，全部精裝修交付，同時項目地原為東勝區(qū)林場，當?shù)匚ㄒ坏脑鷳B(tài)林地，總占地18萬平方米，總建筑面積44.96萬平方米，建筑密度僅14%，項目以8-10層的小高層和17-25層的高層住宅為主，全部精裝修交付，1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀項目基本信息—伊泰華府嶺秀地址鄂爾多斯國賓館北側(cè)1公里均價14500元/平方米開發(fā)商7475均屬豪宅，定位不同世家：家族共享的定制豪宅嶺秀：原生態(tài)宜居大宅1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產(chǎn)品特征華府世家華府嶺秀75均屬豪宅，定位不同世家：家族共享的定制豪宅嶺秀：原生態(tài)宜7576B.整體規(guī)劃——同樣占有稀缺資源社區(qū)：高品質(zhì)綠化+河道景觀建筑：低板+高層社區(qū)：高品質(zhì)綠化+原生林木建筑：低板+高層1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產(chǎn)品特征華府世家華府嶺秀76B.整體規(guī)劃——同樣占有稀缺資源社區(qū)：高品質(zhì)綠化+河道景7677主力產(chǎn)品——面向不同面積需求戶型：豪宅回路式設計建筑：360—980平米戶型：南北通透，方正格局建筑：210—370平米1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產(chǎn)品特征華府世家華府嶺秀77主力產(chǎn)品——面向不同面積需求戶型：豪宅回路式設計戶型：南7778戶內(nèi)裝修——同樣精裝，不同標準裝標：5000元/平米設備：新風、加濕、VRV空調(diào)、韋寶和科勒的潔具、裝標：2500-3000元/平米設備：集中式地暖、中央空調(diào)、科勒等中檔潔具、西門子等中檔廚電1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產(chǎn)品特征華府世家華府嶺秀78戶內(nèi)裝修——同樣精裝，不同標準裝標：5000元/平米裝標78戶內(nèi)裝修1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

產(chǎn)品特征華府世家戶內(nèi)裝修1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀7980物業(yè)公司：綠城物業(yè)會所服務：長安俱樂部物業(yè)公司：世邦魏理仕會所服務：待定，滿足需求1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

物業(yè)服務華府世家華府嶺秀80物業(yè)公司：綠城物業(yè)物業(yè)公司：世邦魏理仕1.5考察項801.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

會所

會所會所面積達12000㎡,集熱帶風情陽光SPA、四季恒溫泳池、私人影院、頂級雪茄吧、私人酒窖、紅酒吧、棋牌室、400平方米親子樂園、全包房式餐廳等高品質(zhì)配套設施，可提供私人大廚、宴會助理、專業(yè)保姆、軍警保安等多項頂級會所會員式專屬服務。華府世家的項目會所由北京四大頂級俱樂部之一的長安俱樂部負責經(jīng)營管理華府領(lǐng)秀的會所定位為高端運動會所，與美國金仕堡健身集團合作會所面積達4600㎡,定位為高端運動會所，與美國金仕堡健身集團合作，會所設有器械訓練區(qū)、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球場、室內(nèi)羽毛球場、室內(nèi)高爾夫球場、有氧大操房、動感單車房、高溫瑜珈房、武道區(qū)、桌球室、乒乓球室、網(wǎng)上沖浪區(qū)、沐浴區(qū)、體能測試中心、KTV包廂、商務休閑區(qū)、SAP美容，華府世家華府嶺秀1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀會所81項目借鑒意義借鑒一：園林景觀的極致打造，尤其是錯落有致的坡景、下沉式景觀，借鑒二：聘請專業(yè)的會所（或者酒店）管理公司進行經(jīng)營，并且會所的定位高端、主題鮮明1.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀項目借鑒意義借鑒一：園林景觀的極致打造，尤其是錯落有致的坡景8283Documentnumber借鑒一：獨特價值主張——每一個豪宅需要獨特的價值主張借鑒二：規(guī)劃設計——充分利用或改造地塊周邊的資源借鑒三：內(nèi)部園林景觀——景觀的高低錯落處理、與建筑的有機結(jié)合借鑒四：室內(nèi)設計——戶型的大空間和大尺寸，已是豪宅高端化的趨勢借鑒五：精裝修——設施設備是另一個通道，但仍需相對細致的裝修設計和施工借鑒六：會所——豪宅會所力求定位高端、景觀極致、管理專業(yè)借鑒七：其他共公空間——雙入戶大堂、地下停車場專業(yè)化設計等逐漸成為豪宅標準二、本次考察項目的借鑒點83Documentnumber借鑒一：獨特價值主張——每8384Documentnumber借鑒一：獨特的價值主張每一個豪宅需要獨特的價值主張84Documentnumber借鑒一：獨特的價值主張每84精美的生產(chǎn)工藝及品質(zhì)：一種嶄新的生活方式星河灣：毫米級的施工工藝，華麗震撼的精裝設計和施工；星河灣極致的工藝是較長一段時間難有項目望其項背金茂府，在京城城東四環(huán)邊的地王項目，提倡一種“全家庭型生活方式”，“負責任央企+公園地產(chǎn)+德系精裝+8大科技系統(tǒng)+教育資源+5星級會所+地鐵物業(yè)”全方位的支撐這種生活方式的實現(xiàn)高端住宅的統(tǒng)一特征，是在于其必須創(chuàng)造出不同于其他競爭產(chǎn)品的獨特的資源（內(nèi)部資源或者外部資源），并將其發(fā)揮到極致，使之能夠產(chǎn)生鮮明的產(chǎn)品特征和差異化定制的產(chǎn)品競爭力，集中吸引認可這種特定生活價值觀的頂尖客戶群體。極致的地段價值：釣魚臺七號院，位于京城西貴的核心區(qū)域，緊鄰釣魚臺國賓館、玉淵潭公園，極端稀缺的地段價值吸引了眾多權(quán)貴財富金字塔尖頂人士的追捧借鑒一：獨特的價值主張精美的生產(chǎn)工藝及品質(zhì)：一種嶄新的生活方式星河灣：毫米級的施工8586Documentnumber借鑒二：規(guī)劃設計充分利用或改造地塊周邊的資源86Documentnumber借鑒二：規(guī)劃設計充分利用或86在項目規(guī)劃設計方面，充分利用或改造地塊周邊的資源釣魚臺七號院在景觀設計、建筑規(guī)劃設計方面充分利用了玉淵潭公園的外部景觀，并將北京獨特的紅色調(diào)建筑外觀有機運用；金茂府將周邊的公園、地鐵有機結(jié)合到項目規(guī)劃設計中；華府世家結(jié)合項目周邊引水河打造一條獨特的白樺林帶，極具眼球效應北京星河灣，當時的小地段條件很差，但通過青年溝、周邊老舊社區(qū)外觀的改造，變不利為有利，充分發(fā)揮了經(jīng)濟效益和社會效益，為項目的銷售奠定了良好的外部昭示環(huán)境和市場口碑效應借鑒二：規(guī)劃設計在項目規(guī)劃設計方面，充分利用或改造地塊周邊的資源借鑒8788釣魚臺七號院，項目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規(guī)劃依據(jù)地形條件及地塊獨特的景觀資源，精心打造四棟人文建筑，精裝106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉淵潭湖面由東向西一字排開，全部南向面湖。3.4米豁朗層高，7-12米客廳面寬，270度瞰景戶型，首層復式與頂層大平層設計金茂府，整個地塊分為4個部分。西北組團規(guī)劃條狀組團高品質(zhì)住宅，地塊右側(cè)為幼兒園和小學組成的教育用地，并且靠近公園綠地；東北組團為公園；東南組團為規(guī)劃商住用地，前面18#19#樓為板樓，后面15#16#17#為塔樓；西南組團右側(cè)規(guī)劃兩座住宅；售樓處：放置在西南組團靠近廣渠路，交通便利，展示性和景觀較好。公園綠地高品質(zhì)住宅教育用地商住用地高品質(zhì)住宅售樓處釣魚臺七號院金茂府借鑒二：規(guī)劃設計88釣魚臺七號院，項目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.388北京星河灣青年溝改造伊泰華府世家白樺林帶鄂爾多斯星河灣人工河木棧道效果圖借鑒二：規(guī)劃設計北京星河灣青年溝改造伊泰華府世家白樺林帶鄂爾多斯星河灣人工河8990Documentnumber借鑒三：內(nèi)部園林景觀景觀的高低錯落處理、與建筑的有機結(jié)合90Documentnumber借鑒三：內(nèi)部園林景觀景觀的9091借鑒三：內(nèi)部園林景觀內(nèi)部園林景觀與項目的規(guī)劃、建筑設計理念有機結(jié)合，滿足或者放大設計的優(yōu)點，甚至彌補設計上的一些難以避免的弱點在具體處理方式上，本次考察的項目中，北京星河灣、鄂爾多斯星河灣、金茂府、伊泰華府領(lǐng)秀采用了坡景和下沉式庭院景觀，有利于營造園林景觀的層次感，在視覺上拉大樓間距，擴大項目的園林景觀面積91借鑒三：內(nèi)部園林景觀內(nèi)部園林景觀與項目的規(guī)劃、建筑設9192借鑒三：內(nèi)部園林景觀伊泰華府領(lǐng)秀園林景觀效果圖樣板區(qū)實景圖樣板區(qū)實景圖92借鑒三：內(nèi)部園林景觀伊泰華府領(lǐng)秀園林景觀效果圖樣板區(qū)921.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征北京星河灣園林景觀1.2考察項目分析：北京星河灣——產(chǎn)品特征北京星河灣9394Documentnumber借鑒四：室內(nèi)設計戶型的大空間和大尺寸，

已是豪宅高端化的趨勢94Documentnumber借鑒四：室內(nèi)設計戶型的大空9495借鑒四：室內(nèi)設計考察項目的大戶型基本上位于一梯一戶的板式建筑中，建筑層高基本上在3.3米—3.6米，星河灣的600多平米的大戶型層高達到4米入戶門：基本上為2415的字母木，其中星河灣400多米以上的戶型為雙開門戶型功能布局上：力求少房間大，空間大尺寸，部分項目300多平米戶型僅為三室

如，釣魚臺七號院350平米左右的三室、華府領(lǐng)秀326平米的三室

雙主臥設計：300平米以上的戶型，大都做成雙主臥，主臥配置陽光房或者書房，至少四件套的主衛(wèi)特色空間：一些別墅項目特有的功能逐步在350平米以上的大平層中出現(xiàn)，如家庭廳、視聽廳、酒窖等，但室內(nèi)游泳池鮮有配置中西廚配置基本上成為標配，但保姆間在部分項目、部分300平米以下的戶型中未配置95借鑒四：室內(nèi)設計考察項目的大戶型基本上位于一梯一戶的9596Documentnumber借鑒五：精裝修設施設備是打造另一個通道，

但仍需相對細致的裝修設計和施工96Documentnumber借鑒五：精裝修設施設備是打9697借鑒五：精裝修除伊泰華府領(lǐng)秀外，其他五個項目裝修標準（成本）在4000-8000元/平米，基本上以硬裝作為精裝修的發(fā)力點硬裝是星河灣的標志，具有其他項目難以撼動的市場地位。但金茂府將設施設備來作為突破口之一，并同時在硬裝上重視空間處理人性化、施工的細節(jié)處理、裝修風格與目標客戶的匹配等，以實現(xiàn)相對較低的硬裝成本實現(xiàn)超值的硬裝效果

如金茂府運用較高端的全德系廚衛(wèi)設施、配置8大科技系統(tǒng)，同時在硬裝上不出現(xiàn)明顯的瑕疵，獲得了市場的較高認可；而釣魚臺七號，雖然設施設備的配置和硬裝的用材比金茂府更高端，但是硬裝的處理過于粗糙，并沒有體現(xiàn)應有的裝修配置效果97借鑒五：精裝修除伊泰華府領(lǐng)秀外，其他五個項目裝修標準9798金茂府裝修配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中空玻璃門窗ALNO櫥柜，杜邦臺面，摩恩水槽和龍頭，KUPPERSHUSCH、BOSCH廚電，不包括酒柜、咖啡機

客廳

大理石等石材墻紙—衛(wèi)生間

地磚高級衛(wèi)浴墻磚科勒面盆、ARTO按摩浴缸、TOTO感應馬桶臥室

復合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復合，中空雙玻璃,

公共區(qū)域進戶門“瑞斯樂”同等品質(zhì)高檔三防門，帶密碼、鑰匙、刷卡功能的智能鎖窗材鋁木復合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳國際知名品牌，高級裝飾面料大堂地面采用高檔石材或高級地磚，墻面采用高檔墻紙或高級墻磚等舒適系統(tǒng)地板集中性供暖，法國LEWIM對講，新風、中央空調(diào)集成的天棚輻射系統(tǒng)（類似朗詩綠色街區(qū)），中央飲水系統(tǒng)，DYVAC家用型中央吸塵器，同層排水精裝成本在5000左右，設施設備使用相對高端，衛(wèi)浴和廚房采用全德系品牌；硬裝部分在收納空間等細節(jié)上處理較好，裝修施工細節(jié)處理不如星河灣但比釣魚臺七號細致借鑒五：精裝修98金茂府裝修配置功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木98金茂府裝修配置借鑒五：精裝修金茂府裝修配置借鑒五：精裝修99金茂府裝修配置借鑒五：精裝修金茂府裝修配置借鑒五：精裝修100101Documentnumber借鑒六：會所豪宅會所力求

主題鮮明、定位高端、景觀極致、管理專業(yè)101Documentnumber借鑒六：會所豪宅會所力求101102借鑒六：會所本次考察的六個項目都配置有高端會所，面積最小的2000平米，最大的14000平米；會所都設有業(yè)主專享會所區(qū)（部分項目的會所為業(yè)主專享）；非專享區(qū)與專享區(qū)進行區(qū)隔，業(yè)主在非專享區(qū)可享受優(yōu)惠聘請專業(yè)的會所管理公司來管理和經(jīng)營會所，并且將會所的設計施工和裝修等成本計入銷售物業(yè)的成本中，為會所的后期經(jīng)營創(chuàng)造有力的成本條件豪宅會所愈加重視利用地下一層（通常作為業(yè)主專享區(qū)），在不占有容積率的情況擴大會所面積，同時將會所與下沉式園林景觀又結(jié)合，極大化會所的價值102借鑒六：會所本次考察的六個項目都配置有高端會所，面102整個會所三面環(huán)抱下沉式園林景觀，視野開闊，滿目美景借鑒六：會所北京星河灣會所整個會所三面環(huán)抱下沉式園林景觀，視野開闊，滿目美景借鑒六：會1031041.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀

會所——華府世家、華府嶺秀會所面積達12000㎡,集熱帶風情陽光SPA、四季恒溫泳池、私人影院、頂級雪茄吧、私人酒窖、紅酒吧、棋牌室、400平方米親子樂園、全包房式餐廳等高品質(zhì)配套設施，可提供私人大廚、宴會助理、專業(yè)保姆、軍警保安等多項頂級會所會員式專屬服務。華府世家的項目會所由北京四大頂級俱樂部之一的長安俱樂部負責經(jīng)營管理華府領(lǐng)秀的會所定位為高端運動會所，與美國金仕堡健身集團合作會所面積達4600㎡,定位為高端運動會所，與美國金仕堡健身集團合作，會所設有器械訓練區(qū)、室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球場、室內(nèi)羽毛球場、室內(nèi)高爾夫球場、有氧大操房、動感單車房、高溫瑜珈房、武道區(qū)、桌球室、乒乓球室、網(wǎng)上沖浪區(qū)、沐浴區(qū)、體能測試中心、KTV包廂、商務休閑區(qū)、SAP美容，華府世家華府嶺秀1041.5考察項目分析：伊泰華府世家和伊泰華府嶺秀104105Documentnumber借鑒七：其他共公空間雙入戶大堂、大開間電梯、地下停車場專業(yè)化設計等逐漸成為豪宅標準105Documentnumber借鑒七：其他共公空間雙入105106借鑒七：其他共公空間豪華雙入戶大堂（地下一層和地上一層的入戶大堂）基本上成為標配保姆電梯與主人電梯分開入戶，電梯門開間1米及以上、載重1000公斤以上、時速至少2.5米/秒的一線品牌的電梯基本上成為標配地下停車請專業(yè)的公司進行設計，如業(yè)主、會所、訪客的停車位進行分區(qū)，地坪漆、消音坡道等技術(shù)的運用106借鑒七：其他共公空間豪華雙入戶大堂（地下一層和地106北京星河灣豪華裝修的雙大堂每個單元都設地下、地上雙大堂，且以相同標準打造；大理石拼花地面、穹頂裝飾、大理石＋馬賽克拼圖的墻面挑高超過6米借鑒七：其他共公空間北京星河灣豪華裝修的雙大堂每個單元都設地下、地上雙大堂，且以107108釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統(tǒng)1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——地下停車場108釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統(tǒng)1.1108109Documentnumber109Documentnumber109北京、鄂爾多斯項目考察報告2011.10.16北京、鄂爾多斯項目考察報告2011.10.162011年10月8日—12日，在北京、鄂爾多斯六個樓盤考察、交流……城市時間考察項目北京10月8日1釣魚臺七號院2北京星河灣10月9日3金茂府鄂爾多斯10月10日4鄂爾多斯星河灣5伊泰華府世家10月11日6伊泰華府領(lǐng)秀釣魚臺七號院北京星河灣鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領(lǐng)秀金茂府2011年10月8日—12日，在北京、鄂爾多斯六個樓盤考察、111二、本次考察項目的借鑒點一、考察項目分析釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府領(lǐng)秀

目錄二、本次考察項目的借鑒點一、考察項目分析釣魚臺七號院目錄112113Documentnumber釣魚臺七號院北京星河灣金茂府鄂爾多斯星河灣伊泰華府世家伊泰華府嶺秀

一、考察項目分析4Documentnumber釣魚臺七號院一、考察項目分析113114Documentnumber1.1釣魚臺七號院一、考察項目分析5Documentnumber1.1釣魚臺七號院一1141.1考察項目分析——釣魚臺七號院1.1考察項目分析——釣魚臺七號院1151161.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況地段是項目最大賣點：位于京城西貴核心區(qū)域，釣魚臺國兵館的西北側(cè)項目位置

朝陽霄云路8號開發(fā)企業(yè)中赫置地投資控股有限公司物業(yè)類別一共4棟，共106戶，6-13層（1棟6層、1棟8層、2棟13層），3梯2戶裝修狀況預計成本6000元/平米建筑面積

43383平方米占地面積

16667平方米容積率2.58開盤時間2009年7月綠化率30%物業(yè)管理中糧凱萊物業(yè)銷售報價110000-200000元/平米釣魚臺國兵館釣魚臺七號院71.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況地段是項116117長安街北，釣魚臺旁釣魚臺七號院院，距釣魚臺國賓館300米，南臨玉淵潭80米，西達西三環(huán)900米，北接阜成路400米，行至二環(huán)路2900米，盡享四通八達的交通網(wǎng)絡，項目區(qū)域比鄰金融街，北望中關(guān)村，云集百萬莊、三里河至玉泉路一帶的大量黨政軍機關(guān)，以棟梁薈萃的地脈資源，開啟新的傳統(tǒng)；1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——項目概況8長安街北，釣魚臺旁1.1考察項目分析：釣魚臺七號院—117118項目于2009年7月開盤，截止目前已去化73%，我們自今年6月開始對項目銷售情況進行監(jiān)測，從圖表中不難看出，項目去化情況平穩(wěn)，成交價格總體呈上升態(tài)勢。1.1考察項目分析——釣魚臺七號院銷售情況9項目于2009年7月開盤，截止目前已去化73%，我們自今年118119【建筑設計】清華大學建筑設計研究院【園林設計】EDA國際【項目物業(yè)】凱萊物業(yè)【室內(nèi)設計】李瑋珉、Gensler、David加拿大戴維國際設計公司1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——合作團隊10【建筑設計】清華大學建筑設計研究院1.1考察項目分119120項目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規(guī)劃依據(jù)地形條件及地塊獨特的景觀資源，精心打造四棟人文建筑，精裝106席300-600平方米湖岸大宅,沿玉淵潭湖面由東向西一字排開，全部南向面湖。

3.4米豁朗層高，7-12米客廳面寬，270度瞰景戶型，首層復式與頂層大平層設計建筑的整體輪廓構(gòu)筑為“山”形，與南側(cè)的玉淵潭的水相得益彰，隱喻山水相映，符合中式傳統(tǒng)理想的人居觀念。不同樓座起伏的高低關(guān)系配合建筑坡屋面的頂層輪廓設計，為公共環(huán)境勾勒出優(yōu)美靈動的城市天際線。1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征總平規(guī)劃11項目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規(guī)120121自然和貴，氣韻親和園林規(guī)劃遵循中西合璧的造園理念，建筑北側(cè)園林端莊、雅致，極盡親和與便利；南側(cè)與玉淵潭公園一欄之隔，湖岸近百米綠地整體重新規(guī)劃，充分彰顯北派園林的氣韻，追求人與自然、建筑的相融共生。釣魚臺七號院院，園林與湖面交相輝映，呈自然和貴之勢，開啟新的傳統(tǒng)。園林規(guī)劃1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征12自然和貴，氣韻親和園林規(guī)劃1.1考察項目分析：釣121122立面設計——手工砌筑，頂禮而成根植于800年地脈環(huán)境的歷史文化之上，運用現(xiàn)代砌筑工藝及傳統(tǒng)磚石材料，精雕細琢，建筑整體彰顯西洋建筑精粹，尊崇中國傳統(tǒng)建筑禮制，使其流露出端莊、低調(diào)、內(nèi)斂的高貴氣韻。釣魚臺七號院院，頂禮而成，開啟新的傳統(tǒng)。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征13立面設計——手工砌筑，頂禮而成建筑特色1.1考察122123現(xiàn)代砌筑工藝釣魚臺七號院院，外墻磚的砌筑工藝，采用干掛式清水磚幕墻系統(tǒng)，在每層的3.4米層高處均有結(jié)構(gòu)挑板承載每一層的磚荷載，在每一層1.7米處均增設鋼結(jié)構(gòu)角鋼，在砌筑磚的過程中每隔3-4塊磚設水平向拉結(jié)筋，縱向每隔0.6-1.2米通過三也磚的磚孔縱向穿鋼筋，內(nèi)灌砂漿，與水平筋拉結(jié)，形成整體板狀墻體并與預埋在混凝土結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)的鋼制預埋件形成剛性連接，使之整體穩(wěn)定。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征14現(xiàn)代砌筑工藝建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七123124材質(zhì)——紅磚、原銅、石材【紅磚】建筑采用95萬塊經(jīng)傳統(tǒng)工藝燒制的紅磚，通過現(xiàn)代砌筑的手法，應用于建筑立面的墻身、墻柱、屋檐、腰線等部位，更顯質(zhì)樸和親切?！驹~】建筑細節(jié)采用原銅作為傳統(tǒng)建筑裝飾材料，通過傳統(tǒng)工藝精雕細琢，應用于建筑窗下墻、陽臺外飾板、欄桿、扶手等部位，更顯沉穩(wěn)和莊嚴?！臼摹拷ㄖ毠?jié)多處采用材質(zhì)樸實凝重的石材裝飾，如：柱頭、門頭柱、線角、墻身等部位，通過手工打磨的石材，在古樸的紅墻中透射出現(xiàn)代的氣息。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征15材質(zhì)——紅磚、原銅、石材建筑特色1.1考察項目分124125設計細節(jié)——十二章紋釣魚臺七號院院在建筑外立面中運用十二章紋等設計，在細節(jié)中體現(xiàn)高貴氣韻。十二章紋為中國帝制時代的服飾等級標志，指中國古代帝五及高級官員禮服上繪繡的十二種紋飾，它們是：日、月、星辰、群山、龍、華蟲、宗彝、藻、火、粉米、黼、黻。建筑特色1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征16設計細節(jié)——十二章紋建筑特色1.1考察項目分析：125126戶型類型戶型區(qū)間（平方米）套數(shù)三居320-36098四居410-480復式592-10728共106套，戶戶南向全景觀湖（玉淵潭），大空間大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房戶型設計1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征17戶型類型戶型區(qū)間（平方米）套數(shù)三居320-36098四居126127入口處玄關(guān)設計，符合中國傳統(tǒng)；入戶的L型通道，保證休息區(qū)的私密及安靜；會客廳與家庭廳相互獨立，又可相互聯(lián)動，尺度超大，適于舉行小型聚會，大面積南向落地窗，采光觀景效果良好；大面積廚房與餐廳聯(lián)動，主人可在此享受烹飪快樂；主人房配超大衣帽間，超大尺度衛(wèi)生間，品味浪漫真諦；南向戶型，三面采光；臥室均為套房設計，彰顯尊貴身份。三室兩廳四衛(wèi)戶型設計1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征18入口處玄關(guān)設計，符合中國傳統(tǒng)；三室兩廳四衛(wèi)戶型設計1.1127128入口雙開門及玄關(guān)設計，感受尊貴私密居家體驗；大面積會客廳，270度全景落地窗及露臺,打造居家社交平臺；大尺度開放式明廚，與餐廳實現(xiàn)互動關(guān)系，盡享美食盛宴的樂趣；豪華餐廳，大宴賓客，回歸望族鼎食氣韻；雙主臥朝南，面積開闊，配有休閑區(qū)，盡享家居生活意趣；主人房配超大衣帽間，超大尺度衛(wèi)生間，明衛(wèi)設計品味浪漫真諦，主人房亦可從戶外單獨進入，保證私密性及安全性；臥室均為套房設計，彰顯尊貴身份;南向戶型，三面采光；獨立保姆間設計，主僕分梯入戶。四室兩廳四衛(wèi)戶型設計1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征19入口雙開門及玄關(guān)設計，感受尊貴私密居家體驗；四室兩廳四衛(wèi)128129裝修配置1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征功能室地面墻面配置廚房

地磚

墻磚、鋁木復合中空玻璃門窗整體櫥柜：德國Gaggenau嘉格納，不包括酒柜、咖啡機

客廳

大理石,花崗石

墻紙—衛(wèi)生間

地磚鋁木復合中空玻璃門窗,

韋寶浴缸、馬桶、面盆，GISSI龍頭臥室

復合地板

墻紙斷橋鋁鋁木復合，中空雙玻璃,

公共區(qū)域進戶門德國Biffar頂級入戶銅門，SCHLAGE門鎖窗材威盾斷橋鋁鋁木復合，6+12+6中空雙玻璃,

走廊地磚電梯廳三菱電梯，地面高級石材大堂高級石材

舒適系統(tǒng)地板集中性供暖，法國LEWIM對講，三菱戶式中央空調(diào)，中央飲水系統(tǒng),DYVAC家用型中央吸塵器,速賓地下停車系統(tǒng)、瑞士吉博力同層排水精裝成本在6000以上，設施設備使用比較高端，硬裝大量采用石材，但在室內(nèi)設計中未充分考慮到使用功能的需求（如收納空間較少），裝修施工細節(jié)處理方面是這次考察項目中最為粗糙的20裝修配置1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特1291301.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征裝修樣板間：客廳硬裝采用了較多的石材和實木，但是在設計和施工的細節(jié)處理粗糙，與項目宣傳的裝修效果相差甚遠圖片全部為效果圖，未能拍攝到實景圖211.1考察項目分析：釣魚臺七號院——產(chǎn)品特征裝修樣130131面積：2000平米，位于第一下一層配置：特設家庭會客式私屬會所，是家庭空間的延伸。私屬會所除包括25米長游泳池、會客廳、健身房、瑜珈房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能廳等會所功能外，還提供了私人酒窖儲藏等高檔會員定制服務1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——會所22面積：2000平米，位于第一下一層1.1考察項目分析131132釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統(tǒng)1.1考察項目分析：釣魚臺七號院——地下停車場23釣魚臺七號院的地下停車場——速賓地下停車系統(tǒng)1.1考1321331.1考察項目分析：釣魚臺七號院借鑒意義借鑒一：戶型設計上力求大空間大尺寸，300多平米左右三房，400多平米的四房。該項目大戶型銷售速度較快，說明這類奢華空間產(chǎn)品已得到越來越多的客戶認可