崇明島明珠度假村的項目管理課件

崇明島明珠度假村建設(shè)項目管理小組成員：唐溢林042084王飛云042534吳華042087徐益龍042091指導老師：賈廣社

崇明島明珠度假村建設(shè)項目管理1某度假村之鑒項目背景及概況可行性分析范圍管理安全管理進度控制成本控制質(zhì)量管理合同管理信息管理組織組織機構(gòu)與人力資源風險管理某度假村之鑒2酒店某度假村之鑒酒店某度假村之鑒3保齡球館保齡球館4游泳場游泳場5大會議廳大會議廳6歌舞廳歌舞廳7水上餐廳水上餐廳8影視房影視房9游戲房游戲房101.自然環(huán)境:崇明島位于西太平洋沿岸中國海岸線的中點地區(qū)，地處中國最大河流長江入?？?，是全世界最大的河口沖積島，也是中國僅次于臺灣島、海南島的第三大島嶼，有“長江門戶、東海瀛洲”之稱。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接滾滾長江，東瀕浩瀚東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面積1225平方公里，東西長80公里，南北寬13至18公里。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。項目背景及概況：1.自然環(huán)境:崇明島位于西太平洋沿岸中國海岸線的中點地區(qū)，地11崇明島上山清水秀，項目地址旁更有明珠湖，西灘濕地，自然環(huán)境和諧。經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，其交通條件，地質(zhì)，水文，氣象，供水供電條件都不錯。而且，近年來，明珠湖通過治理，營造了人與自然親密接觸的大環(huán)境，使人產(chǎn)生返樸歸真，回歸自然的感覺。這里春色滿園，人氣集聚，生機盎然，到處彌漫著歡快與祥和的氣氛。這里實可成為旅游勝地。崇明島上山清水秀，項目地址旁更有明珠湖，西灘濕地，自然環(huán)境和12精品資料網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。精品資料網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資13崇明島明珠度假村的項目管理14崇明島部分地圖長江度假村崇明島部分地圖長江度假村152.社會經(jīng)濟環(huán)境：2006年我國人均GDP約為1970美圓，當人均GDP達到800美元至1000美元時，旅游消費將進入快速增長期。GDP達1000美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費成為新熱點，旅游業(yè)進入興盛期。。根據(jù)世界旅游組織預測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國。2.社會經(jīng)濟環(huán)境：2006年我國人均GDP約為1970美圓163.公關(guān)環(huán)境：本公司與政府關(guān)系良好，做過較多的公益事業(yè)，社會享譽盛名。本項目所用土地已征用，獲得土地使用權(quán)證，使用年限40年。3.公關(guān)環(huán)境：本公司與政府關(guān)系良好，做過較多的公益事業(yè)，社會17產(chǎn)品定位主要技術(shù)指標經(jīng)濟可行性技術(shù)可行性可行性分析：產(chǎn)品定位可行性分析：18集餐館、客房、會議、購物、娛樂和體育為一體，以接待中、高檔客戶為主產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：19主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設(shè)項目總投資萬元80612建設(shè)期年23總建筑面積平方米2420004職工人數(shù)人1985客房床位個600客房300間6年營業(yè)收入萬元55007年利潤總額萬元25008投資利潤率%19.239投資回收期年6包括建設(shè)期10營業(yè)設(shè)備購置萬元11939主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設(shè)項目總投資萬201．本物業(yè)公司具有較強的經(jīng)濟實力和很好的商業(yè)信譽，可以為本項目提供較強的財務(wù)支持，可以通過各種渠道進行融資，可以及時滿足資源需求．2．總面積5萬平方米，預計項目總投資7億，其中建設(shè)總投資8061萬元，建設(shè)期兩年，項目建成后,每年追加投資3000萬，年營業(yè)收入5500萬元,投資回收期六年。3.崇明島正在開發(fā)初期，具有很大的潛力。本實業(yè)公司若擁有這個投資項目，以后就可容易地在此拓展其他業(yè)務(wù)，為公司的可持續(xù)發(fā)展提供保障。4.營業(yè)收入估算：

經(jīng)濟可行性分析1．本物業(yè)公司具有較強的經(jīng)濟實力和很好的商業(yè)信譽，21本項目建成后，主要有以下幾類營業(yè)收入：客房營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算。如下表：序號客房名稱合計間（套）入住率價格(元/天)1豪華套房（三間套）470%10802高級套房（二間套）1070%6803標準客房26870%328本項目建成后，主要有以下幾類營業(yè)收入：序號客房名稱合計間（套22餐飲服務(wù)營業(yè)收入中餐營業(yè)收入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年*23.大堂吧（含西餐）營業(yè)收入：100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年4.康樂項目收入：對外出租，年收入100萬元。5.商務(wù)會議服務(wù)收入大會議室：1個*2600元/天*使用率30%*360天/年。中會議室：2個*1600元/天*使用率30%*360天/年。小會議室：3個*1000元/天*使用率30%*360天/年。6.商場：對外出租，年收入20萬元。按以上方法估算，達到年營業(yè)收入合計為5500萬元。餐飲服務(wù)營業(yè)收入23本公司不僅有一批經(jīng)濟學者，建筑師，造價師，更擁有一支強大的項目管理隊伍，其中有很多PMP人才。能很有效的為本項目提供技術(shù)支持。技術(shù)可行性分析技術(shù)可行性分析24范圍管理范圍說明

范圍變更控制范圍分解范圍管理范圍說明范圍變更控制范圍分解25范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解明珠度假村明珠國際大酒店酒店副樓其他區(qū)域市政配套客房樓A客房樓B辦公樓C餐飲會議樓E休閑樓D供電供水電話給排水供氣網(wǎng)絡(luò)泊車位景化門樓及入口廣場維修所總分解圖環(huán)保設(shè)施范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解明珠度假村明珠國際大酒店酒店副樓26范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖明珠國際大酒店總臺一層二層三層商務(wù)中心銀行超市茶吧西餐廳鋼筋混凝土夾層標準間套房中型會議室標準間套房小型會議室電梯樓梯范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖明珠國際大酒店總臺一層27范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖辦公樓C一層二層三層四層中央空調(diào)機房變配電房鍋爐房發(fā)電房辦公室會議室高管宿舍樓中花園電梯樓梯范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖辦公樓C一層二層三層四28范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖休閑樓D一層二層三層四層門廳美容美發(fā)棋牌室大型演藝吧桑拿KTV電梯樓梯健身房微型影院網(wǎng)吧浴池游戲房保齡球館射擊館范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖休閑樓D一層二層三層四29大餐廳一層二層三層廚房豪華大包廂小包廂貴賓廳大會議室多功能會議廳電梯樓梯餐飲會議樓E范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖大餐廳一層二層三層廚房豪華大包廂小包廂貴賓廳大會議室多功能會30本項目投資7億元，建設(shè)成全國一流度假村。工程總占地50000平方米，總建筑面積24200平方米。其中明珠酒店工程完工后，將成為集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑度假養(yǎng)生為一體的四星級度假酒店。共有客房300間，266套，每日接待游客上限600人次；景化以“人與自然”為主題，主體工程皆采用砌體結(jié)構(gòu)。范圍說明本項目投資7億元，建設(shè)成全國一流度假村。工程總占地5000031詳細描述表本項目主要由六座單體建筑（即酒店主樓、A樓、B樓、C樓、D樓、E樓），其中，酒店主樓，客房樓A、客房樓B樓三樓通過連廊連成一整體。明珠國際大酒店按五星級飯店標準建設(shè)和裝修。酒店主樓：三層建筑，層高4.5米，建筑面積為4500平方米；一層為大堂，設(shè)有總臺、大堂副理、商務(wù)中心、銀行、超市、茶吧、西餐廳；另有鋼混結(jié)構(gòu)夾層，建筑面積500平方米，設(shè)有美容美發(fā)、足浴、網(wǎng)吧，辦公室；二層設(shè)標準間12套，三間套套房一套、中型會議室一間；三層設(shè)標準間10套、兩間套套房3套，小型會議室2間。A樓設(shè)有3層3站電梯一部，樓梯通道二座。詳細描述表本項目主要由六座單體建筑（即酒店主樓、A樓、32A樓：A樓為客房樓，層高3.9米，五層建筑，建設(shè)面積6500平方米。1層設(shè)標準客房30間，2-5層設(shè)2間套套房16套、3間套豪華套房3套、標準客房113間，設(shè)有5層5站無機房電梯2部、樓梯通道二座。B樓：B樓為客房樓、層高3.9米，五層建筑，建筑面積5000平方米。1-5層共設(shè)有標準客房101間，2間式套房7套，設(shè)有5層5站無機房電梯1部，樓梯通道二座。C樓：C樓為辦公樓，層高3.9米，四層建筑，建筑面積2400平方米，一層為動力設(shè)備用房，設(shè)有中央空調(diào)機房，洗衣房，鍋爐房，變配電房，發(fā)電房等；二層為樓中花園，三層為辦公室，會議室；四層為高管宿舍。A樓：A樓為客房樓，層高3.9米，五層建筑，建設(shè)面積650033D樓：D樓為休閑會所，層高4.5米，三層建筑，建筑面積3000平方米，一層設(shè)門廳、美容美發(fā)，保齡球館，射擊館，健身房；二層為休閑和KTV包廂，網(wǎng)吧，游戲房；三層為棋牌室、微型影院和大型演藝吧。E樓：E樓為餐飲、會議中心，層高4.5米，三層建筑，建筑面積2700平方米。一層設(shè)大餐廳、廚房；二層設(shè)豪華大包廂、小包廂；三層為大會議室（宴會廳）、多功能會議室和貴賓廳。D樓：D樓為休閑會所，層高4.5米，三層建筑，建筑面積30034環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場環(huán)保設(shè)施35具體項目表具體項目表36具體項目表具體項目表37具體項目表具體項目表38范圍變更控制范圍界定范圍監(jiān)控范圍變更提出申請審核通過實施變更循環(huán)原因：1。環(huán)境變化2。初始規(guī)劃不周3。新技術(shù)手段出現(xiàn)4。管理組織變化5。企業(yè)要求變化總結(jié)經(jīng)驗教訓，以更成熟的姿態(tài)重新進行范圍計劃動態(tài)控制范圍變更控制范圍范圍范圍提出審核實施循環(huán)原因：總結(jié)經(jīng)驗教訓，39安全管理施工階段重點是進行人的不安全行為與物的不安全狀態(tài)的控制，落實安全管理決策與目標。以消除一切事故，避免事故傷害，減少事故損失為管理目的。安全管理施工階段重點是進行人的不安全行為與物的不安全狀態(tài)的控40落實安全責任、實施貢任管理

安全教育與訓練

安全檢查

作業(yè)標準化1。建立、完善以項目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導組織，有組織、有領(lǐng)導的開展安全管理活動。承擔組織、領(lǐng)導安全生產(chǎn)的責任。2。建立各級人員安全生產(chǎn)責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況，及時報償。

使操作者了解、掌握生產(chǎn)操作過程中，潛在的危險因素及防范措施。

使操作者逐漸掌握安全生產(chǎn)技能，獲得完善化、自動化的行為方式，減少操作中的失誤現(xiàn)象。

主要是查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理。

建立安全檢查制度，按制度要求的規(guī)模、時間、原則、處理、報償全面落實制定作業(yè)標準作業(yè)場地布置、使用工具設(shè)備、操作幅度等，應(yīng)符合人機學的要求。反復訓練，達標報償安全措施安全教育與訓練

安全檢查

作業(yè)標準化1。建立、完善以項目經(jīng)41安全管理安全管理消防安全管理依據(jù)：《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》《建筑滅火器設(shè)計規(guī)范》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》職業(yè)安全衛(wèi)生管理依據(jù)：《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準》工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計規(guī)范〉《建筑設(shè)計防火規(guī)范》運營階段安全管理安全管理消防安全職業(yè)安全衛(wèi)生運營階段42本項目對營運過程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機械傷害等事故，采取切實可行的防護措施，以做到安全文明生產(chǎn)。本項目對營運過程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機械傷害等事故43職業(yè)危害因素分析：生產(chǎn)服務(wù)過程均無毒、無害。職業(yè)危害因素為：餐飲部廚房產(chǎn)生的油煙?？照{(diào)機房、發(fā)電機房產(chǎn)生的噪聲。鍋爐房、洗衣房產(chǎn)生的高溫以及機械傷害。職業(yè)危害因素分析：44針對餐飲部產(chǎn)生的油煙，安裝環(huán)保部門推薦的油煙處理裝置處理，可以保證有一個良好的操作環(huán)境，且對外界不產(chǎn)生污染。將主要噪聲源設(shè)備隔離在單獨房間，墻面采用隔音、吸聲材料，對振動大的設(shè)備采取減振處理措施。對于產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取局部送冷風措施，高溫管道容器采用保溫材料包裹內(nèi)外表面，用醒目顏色標出高溫區(qū)，以防燙傷。油煙噪聲燙傷機械傷害配齊配全傳動系統(tǒng)安全防護裝置，嚴格按有關(guān)操作規(guī)范進行操作，操作工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認合格后持證上崗。同時要求嚴格按以下操作規(guī)程操作，防止機械傷害。主要措施針對餐飲部產(chǎn)生的油煙，安裝環(huán)保部門推薦的油煙處理裝置處理，可45進度控制工作定義及WBS圖時間估算項目進度甘特圖進度控制進度控制工作定義及WBS圖46總體WBS：度假村建設(shè)規(guī)劃決策階段勘察設(shè)計階段建設(shè)施工階段竣工驗收階段編制項目建議書方案設(shè)計勘察設(shè)計招標發(fā)包市場及環(huán)境調(diào)查建設(shè)意向及構(gòu)想策劃初步設(shè)計計及審批施工圖設(shè)計地質(zhì)勘察項目可行性研究土建施工及裝修設(shè)備考察及訂購人員招聘人員培訓設(shè)備安裝調(diào)試施工招標發(fā)包總體WBS：度假村建設(shè)規(guī)劃決策階段勘察設(shè)計階段建設(shè)施工階段竣47局部WBS：土建施工及裝修景化建設(shè)主體工程建設(shè)及裝修河道修整游泳場噴水池野生動物區(qū)，花園布置，綠化道路修整門樓局部WBS：土建施工及裝修景化建設(shè)主體工程建設(shè)及裝修河道修整48局部WBS：主體工程建設(shè)及裝修A客房樓B客房樓E餐飲會議樓D休閑樓酒店主樓C辦公樓鋼筋混凝土基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)裝修及粉飾BC，DE同分三個施工段，組織流水施工平整場地局部WBS：主體工程建設(shè)及裝修A客房樓B客房樓E餐飲會議樓D49時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（天）規(guī)劃決策階段110000市場及環(huán)境調(diào)查11100010建設(shè)意向及構(gòu)想策劃11200010編制項目建議書1130006項目可行性研究11400028勘察設(shè)計招標發(fā)包11500010任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（天）勘察設(shè)計階段120000地質(zhì)勘察12100020方案設(shè)計12200030初步設(shè)計及審批12300060施工圖設(shè)計12400090施工招標發(fā)包12500010時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子50時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（月）建設(shè)施工階段130000土建施工及裝修13100016設(shè)備考察及訂購1320003人員招聘1330002人員培訓1340006設(shè)備安裝調(diào)試1350003竣工驗收階段140000竣工驗收階段1400002時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子51時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算(月)土建施工及裝修131000景化建設(shè)1311005主體工程建設(shè)及裝修13120014任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（月）景化建設(shè)131100門樓及入口廣場1311102游泳場，河道修整，噴水池1311204野生動物區(qū)，花園布置，綠化1311304道路修整1311402時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子52時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（月）主體工程建設(shè)及裝修131200酒店主樓及A客房樓131210(總占地面積2800平米)平整場地131211鋼筋混凝土基礎(chǔ)131212上部結(jié)構(gòu)131213裝修及粉飾131214B客房樓及C辦公樓131220(總占地面積1600平米)平整場地131221鋼筋混凝土基礎(chǔ)131222上部結(jié)構(gòu)131223裝修及粉飾131224D休閑樓及E餐飲會議樓131230(總占地面積1900平米)平整場地131231鋼筋混凝土基礎(chǔ)131232上部結(jié)構(gòu)131233裝修及粉飾131234時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子53時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗54

時間（月）項目123456789101112131415161718192021222324規(guī)劃決策勘察設(shè)計土建施工及裝修設(shè)備考察訂貨人員招聘人員培訓設(shè)備安裝調(diào)試竣工驗收

總進度計劃甘特圖

時間（月）12345678910111213141516155分進度計劃甘特圖時間（天）項目24681012141618202224262830323436384042444648505254565860市場及環(huán)境調(diào)查

建設(shè)意向及構(gòu)想策劃

編制項目建議書

項目可行性研究及審查通過

勘察及設(shè)計招標發(fā)包

規(guī)劃決策階段分進度計劃甘特圖時間（天）2468101214161820256分進度計劃甘特圖勘察設(shè)計階段時間（天）項目708090100110120130140150160170180190200210220230240地質(zhì)勘察

方案設(shè)計及決策

初步設(shè)計及審批

施工圖設(shè)計施工招標發(fā)包

分進度計劃甘特圖勘察設(shè)計階段時間（天）7080901001157分進度計劃甘特圖土建施工及裝修階段時間（月）項目78910111213141516171819202122主體工程建設(shè)施工門樓及入口廣場綠化，野生動物區(qū)，花園布置河道修整，游泳場，噴水池道路修整分進度計劃甘特圖土建施工及裝修階段時間（月）7891011158LAG=0LAG=0LAG=0LAG=122222竣工驗收1400002240024LAG=000規(guī)劃決策1100002200222勘察設(shè)計1200006800880設(shè)備考察訂貨132000311121221210人員招聘13300021420122641416人員培訓1340006202222166土建施工及裝修13100016220022222020設(shè)備安裝調(diào)試1350003230023單代號搭接網(wǎng)絡(luò)計劃：總計劃時間單位：月LAG=0LAG=12LAG=0LAG=2LAG=0LAG=0LAG=0LAG=0LAG=122222竣工驗收159單代號搭接網(wǎng)絡(luò)計劃：土基施工及裝修66主體工程建設(shè)施工110000162200221719門樓及入口廣場11000032022222020道路修整1100002220022七月初111121717綠化，野生動物區(qū)，花園布置110000421002111818河道修整，游泳場，噴水池1100004220022LAG=0LAG=-2LAG=0LAG=0LAG=0單代號搭接網(wǎng)絡(luò)計劃：土基施工及裝修66主體工程110000160主體工程采用流水施工方法主體工程采用流水施工方法61進度控制項目總進度計劃工作進度計劃進度實施進度監(jiān)控進度分析總結(jié)第一類循環(huán)（不影響總進度）第二類循環(huán)（影響總進度）計劃階段實施階段檢查階段總結(jié)階段動態(tài)控制---循環(huán)控制進度控制項目總進度計劃工作進度計劃進度實施進度監(jiān)控進度分析總62成本控制投資估算表及其依據(jù)資金來源及籌措資金使用計劃財務(wù)分析投資風險分析成本控制投資估算表及其依據(jù)63序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設(shè)備購置安裝及材料其它合計一建筑工程1酒店主樓45001050370802E樓27006601003A樓650012004B樓50009005C樓2400500650506D樓3000510小計23000482011201306070投資估算表序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設(shè)備安裝64二室外工程1給、排水管網(wǎng)802供電線網(wǎng)及照明603熱力管網(wǎng)304消防系統(tǒng)1625綠化12000486道路5000607花園500010408環(huán)保409污水處理池300353375m310游泳場50003011噴水池4005500m312果點、水溪建設(shè)3013空調(diào)管網(wǎng)150小計20049288780序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設(shè)備購置安裝及材料其它合計續(xù)二室外工程1給、排水管網(wǎng)802供電線網(wǎng)及照明603熱力管網(wǎng)365序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設(shè)備購置安裝及材料其它合計三其它1征地5002勘察設(shè)計費803工程監(jiān)理費504建設(shè)單位管理費505員工培訓費306基本預備費325小計10351035建設(shè)期貸款利息5757鋪底流動資金119119項目建設(shè)總投資8061續(xù)序號名稱面積（m2）估算費用（萬元）備注建筑工程設(shè)備安裝66建筑工程費用：參考類似工程的造價。工藝設(shè)備費用：定型設(shè)備價格根據(jù)生產(chǎn)廠家提供的產(chǎn)品樣本和設(shè)備出廠價及市場詢價。其他費用：按有關(guān)計費標準估算。流動資金：按分項詳細估算法估算。鋪底流動資金按全額流動資金的30%計算。投資估算表編制依據(jù)建筑工程費用：參考類似工程的造價。投資估算表編制依據(jù)67資金來源及籌措

本次項目固定資產(chǎn)總投資7億，其中建設(shè)總投資8061萬元

公司通過兩種方式籌資：籌資方式自有資金4000萬證券融資3000萬向銀行申請中長期借款1061萬，年利率6.12%資金來源及籌措本次項目固定資產(chǎn)總投資7億，其中建設(shè)總投68

建設(shè)期為2年,按建設(shè)工程的進度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投入，第一年約占55%，第二年約占45%。以后每年追加流動資金3000萬，直至計算期滿。資金使用計劃：建設(shè)期為2年,按建設(shè)工程的進度要求,固定資產(chǎn)投資分年分批投69

財務(wù)評價基準對照指標為：基準收益率12%、投資回收期6年、投資利潤率12%、投資利稅率18%。財務(wù)分析：財務(wù)評價基準對照指標為：基準收益率12%、投資回收期6年、70客房日常支出按該項營業(yè)收入的6%估算。餐飲服務(wù)的直接成本按該項營業(yè)收入的40%估算。商務(wù)會議等服務(wù)項目的直接成本按該類營業(yè)收入的10%估算。廣告推銷費用以及差旅交際等費用按總營業(yè)收入的3%估算。其他費用估算：按營業(yè)總收入的1%估算“其他費用”，包括辦公費、職工制裝費、管理費用和不可預見費用等。營業(yè)期成本估算：營業(yè)期成本估算：71人員工資及附加定員198人,其中中高層管理人員平均年工資40000元/人,一般職工203人平均年工資12000元/人。按工資總額的39.3%計算社保﹑醫(yī)保﹑失保和福利費用。折舊費和攤銷費建筑物投資綜合折舊年限按30年，直線法折舊，殘值率5%。設(shè)備投資及其它投資綜合折舊年限按16年，直線法折舊，殘值率5%。無形資產(chǎn)及開辦費攤銷年限取5年或7年。土地使用權(quán)費用按30年攤銷。修理費：按固定資產(chǎn)折舊費的30%計算修理費。財務(wù)費用：借款利息支出計入成本。人員工資及附加72風險分析：

政治風險：1.頒布各種條款，影響物價，達不到預期目的，以及約束公司開發(fā)方向2.戰(zhàn)爭爆發(fā)，人民幣貶值，產(chǎn)生嚴重的通貨膨脹，人民生活水平大幅度下降經(jīng)濟風險：由于市場不規(guī)范，市場運行不善，市民對上市公司普遍失去信心，導致達不到融資目的。環(huán)境風險：環(huán)境措施不夠，導致環(huán)境嚴重受到污染，導致營業(yè)收入下降。風險分析：政治風險：1.頒布各種條款，影響物價，達不到預期73質(zhì)量目標管理措施質(zhì)量控制質(zhì)量管理質(zhì)量目標質(zhì)量管理74質(zhì)量目標建設(shè)形式----酒店，歐式建筑，凝重自然美觀豪華……….結(jié)構(gòu)形式----砌體結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土基礎(chǔ)等達到規(guī)定使用年限功能----達到范圍規(guī)定的使用功能在項目全壽命期內(nèi)，經(jīng)濟效益最大化工期內(nèi)完成----2年內(nèi)質(zhì)量目標質(zhì)量目標建設(shè)形式----酒店，歐式建筑，凝重自然美觀豪華……75建筑設(shè)計:檢查監(jiān)督實現(xiàn)設(shè)計構(gòu)思和設(shè)計要求;派人負責日常質(zhì)量管理;組織設(shè)計單位參加地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等分項驗收初期階段：明確質(zhì)量管理的重點---設(shè)計和施工階段。進行質(zhì)量指標定義隱蔽工程驗收：嚴格驗收隱蔽工程，認真做好驗收記錄和簽證工作---對工程鋼筋隱蔽前驗收，則必須對照設(shè)計圖紙詳細檢查竣工驗收：對整個工程逐項進行仔細檢查，按照圖紙和建設(shè)工程承包合同的要求，將遺留工程及其工作量以及不符合規(guī)范要求需返工處理的部分，全部做好記錄材料檢查：嚴格檢查施工單位進場的材料、構(gòu)配件及設(shè)備的出廠證明、技術(shù)合格證或質(zhì)量保證書及技術(shù)鑒定文件管理措施管理措施選擇建筑隊伍：選擇資信好、技術(shù)力量強、造價合理、具有獨立法人資格的建筑企業(yè)現(xiàn)場管理：監(jiān)督施工單位嚴格按照設(shè)計圖紙和有關(guān)施工規(guī)范進行施工。對工程重要部位，如工程的基礎(chǔ)從工程施工開始，就實行“旁站”監(jiān)督管理圖紙會審：結(jié)合建筑功能，仔細審讀圖紙，及時與設(shè)計單位，施工單位交流建筑設(shè)計:檢查監(jiān)督實現(xiàn)設(shè)計構(gòu)思和設(shè)計要求;派人負責日常質(zhì)量76質(zhì)量控制1.人---保證資質(zhì)合格，身體等合格2.材料—材料達到標準3.方法---審查設(shè)計，施工方法，必須達到要求5.環(huán)境---及時定期檢測，控制環(huán)境指標4.施工機械設(shè)備---保證質(zhì)量合格因素控制重點質(zhì)量控制1.人---保證資質(zhì)合格，2.材料—材料3.方法--77系統(tǒng)控制全過程控制全方位控制1.避免不斷提高質(zhì)量目標的傾向2.監(jiān)督基本質(zhì)量目標的實現(xiàn)。雖然在建設(shè)項目中，質(zhì)量控制重點放在設(shè)計和施工階段，但是其他階段也相當重要，在各階段都要及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題。1.對建設(shè)工程所有工程內(nèi)容的質(zhì)量進行控制2.對建設(shè)工程質(zhì)量目標的所有內(nèi)容進行控制3.對影響建設(shè)工程質(zhì)量目標的所有因素進行控制控制方法預設(shè)：系統(tǒng)控制全過程控制全方位控制1.避免不斷提高質(zhì)量目標的傾向雖78合同管理合同管理概況工程合同的特征本項目中的主要合同關(guān)系合同目標控制合同變更管理合同糾紛與工程延期處理索賠管理合同管理合同管理概況79合同管理是項目管理工作中除三大目標控制外的另一項重要的工作，因為業(yè)主簽訂的任何合同，都與項目的投資、進度和質(zhì)量有關(guān)，因此，應(yīng)充分重視合同管理的重要性。主要任務(wù)是：合同管理概況：合同管理是項目管理工作中除三大目標控制外80助業(yè)主選擇標準合同文件，起草設(shè)計合同及特殊條款；從投資控制、進度控制和質(zhì)量控制的角度分析設(shè)計合同條款，分析合同執(zhí)行過程中可能會出現(xiàn)的風險和問題；參與設(shè)計合同談判；助業(yè)主選擇標準合同文件，起草設(shè)計合同及特殊條款；81進行設(shè)計合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂補充協(xié)議等事宜；分析可能發(fā)生索賠的原因，制定防范性的對策，減少業(yè)主背索賠時間的發(fā)生；協(xié)助業(yè)主處理有關(guān)實際合同的索賠事宜，并處理合同糾紛事宜。進行設(shè)計合同執(zhí)行期間的跟蹤管理，包括合同執(zhí)行情況的檢查，簽訂82合同標的的特殊性項目合同履行的長期性合同的內(nèi)容多合同的涉及面廣合同的風險大工程合同的特征合同標的的特殊性工程合同的特征83在本項目中業(yè)主主要的工程的承建單位及中介服務(wù)機構(gòu)簽訂以下合同：勘察設(shè)計合同工程建設(shè)合同監(jiān)理合同物資采購合同，主要是業(yè)主負責的設(shè)備和材料的供應(yīng)貸款合同等。本項目中的主要合同關(guān)系在本項目中業(yè)主主要的工程的承建單位及84合同目標控制在合同管理中，現(xiàn)在普遍采用目標管理MBO的方法對項目進行管理和控制。目標管理的程序如右圖：確定各部門、層次的任務(wù)分工。同時提出效率要求將任務(wù)轉(zhuǎn)換成具體的目標落實制定的目標對目標的執(zhí)行過程進行調(diào)控對目標完成的結(jié)果進行評價合同目標控制在合同管理中，現(xiàn)在普遍采用目標管理MBO的方法對85目標制定的一般程序研究、核算施工項目總目標收集各種制定目標的依據(jù)簽訂責任狀、定出項目部控制目標編制項目組織設(shè)計、確定項目計劃總目標編制階段目標和年度目標落實目標明確責任責任者提出控制措施目標制定的一般程序研究、核算施工收集各種制定目標的依據(jù)簽訂責86合同變更管理合同變更的原因和依據(jù)合同變更的原因和依據(jù)應(yīng)該在工程變更指令中詳細說明。合同變更的范圍主要包括工程數(shù)量、技術(shù)規(guī)范、合同條件、設(shè)計文件和圖紙、施工進度及條件等。合同變更管理合同變更的原因和依據(jù)87合同變更的程序：承包商提出工程變更監(jiān)理工程師審查工程變更編制工程變更文件發(fā)出變更指令與業(yè)主和承包商協(xié)調(diào)批準與否YN合同變更的程序：承包商提出監(jiān)理工程師編制工程變更文件發(fā)出變更884.工程變更價格的確定有關(guān)確定工程變更價格的程序如圖：確定工程變更計算每項變更項目的工程數(shù)量與業(yè)主、承包商協(xié)調(diào)按協(xié)議價格執(zhí)行編制變更清單項目價格需要重新確定與否達成協(xié)議與否有監(jiān)理工程師確定價格按原清單價格執(zhí)行YN4.工程變更價格的確定確定工程變更計算每項變更項目的工程數(shù)量89合同糾紛與工程延期處理1.合同糾紛處理協(xié)商解決調(diào)解解決仲裁解決訴訟解決合同糾紛與工程延期處理1.合同糾紛處理902.工程延期處理在FIDIC合同條款44.1中，對工期延長問題作了明確的規(guī)定。按照國內(nèi)和國際有關(guān)法律法規(guī)和慣例，處理工程延期的辦法有：承包方按合同中有關(guān)協(xié)議條款約定向業(yè)主支付違約金，承包方應(yīng)履行合同出支付違約金外，如果業(yè)主由于承包方嚴重違約致使雙方已不可能而不得終止合同，同第三方定合同完成余下的工程，那么由此造成的損失也由承包商承擔采用招標方式的業(yè)主可直接扣除承包方中標后交的保證金，金額不足可繼續(xù)向承包商索賠非承包商自身原因引起的工期延長，經(jīng)監(jiān)理工程師確認，可以順延。2.工程延期處理91索賠管理1.索賠的原因工程項目變更業(yè)主風險和違約不可抗拒力的自然因素合同本身存在的原因索賠管理1.索賠的原因922.索賠的依據(jù)招標文件投標報價文件經(jīng)簽證認可的工程圖紙、技術(shù)規(guī)范和實施計劃會議記錄來往信件施工日記工程財務(wù)記錄與工程師所在國家的政治經(jīng)濟相關(guān)的基本資料2.索賠的依據(jù)933.索賠程序索賠事件發(fā)生向監(jiān)理單位表達索賠意向向監(jiān)理單位提交索賠報告監(jiān)理單位審查、提出初步意見意見一致報業(yè)主批準索賠結(jié)束意見一致承包商與業(yè)主談判意見不一致業(yè)業(yè)主協(xié)商監(jiān)理單位與承包商協(xié)調(diào)補充資料、證據(jù)監(jiān)理單位參與意見不一致仲裁或訴訟3.索賠程序索賠事件發(fā)生向監(jiān)理單位向監(jiān)理單位監(jiān)理單位審查、意94信息管理概述信息管理包含的工作信息管理信息管理概述信息管理95信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個項目建設(shè)過程中扮演著非常重要的角色，必須進行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對信息進行合理的分類及編碼，制定信息管理制度，一邊迅速準確的傳遞信息、全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當系統(tǒng)，客觀的記錄并反映項目建設(shè)的整個過程。主要任務(wù)是:信息管理概述信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個96建立設(shè)計階段工程信息的編碼體系；建立設(shè)計階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行；進行設(shè)計階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；建立設(shè)計階段工程信息的編碼體系；97運用計算機進行本項目的信息管理，隨時想業(yè)主提供有關(guān)項目管理的各類信息，并提供各種報表和報告；協(xié)助業(yè)主建立有關(guān)會議制度，整理各類會議記要；將所有設(shè)計文檔（包括圖紙、說明文件、來往函件、會議紀要、政府批文等）裝訂成冊，在項目結(jié)束后遞交業(yè)主。運用計算機進行本項目的信息管理，隨時想業(yè)主提供有關(guān)項目管理的98建設(shè)項目一般具有周期長、參與單位多、單件性和專業(yè)性強等特點，一個項目在決策和實施的過程中，項目信息往往會數(shù)量巨大、變化多而氣錯綜復雜，項目信息資源的組織和管理任務(wù)十分重大。具體來講，應(yīng)主要做好以下幾個方面的工作。信息管理包含的工作建設(shè)項目一般具有周期長、參與單位多、單件99編制建設(shè)項目信息管理規(guī)劃：其主要內(nèi)容包擴：信息管理的任務(wù)信息的分類信息的編碼體系和編碼信息的輸入輸出模型各項細細管理工作的工作流程信息流程圖信息處理的工作平臺和使用規(guī)定各種報表和報告以及報告周期項目進展的月度報告、季度報告、年度報告和工程總報告的內(nèi)容及其編制工程檔案管理制度信息管理的保密制度等編制建設(shè)項目信息管理規(guī)劃：100明確建設(shè)項目管理班子中信息管理部門的任務(wù)：負責編制信息管理規(guī)劃和更為詳細具體的信息管理手冊，在項目的實施過程中進行項目信息管理規(guī)劃和手冊的必要的修改和補充，并檢查和督促其執(zhí)行負責協(xié)調(diào)和組織項目管理班子中各個工作部門的信息處理工作負責信息處理工作平臺的建立和運行維護與其它工作部門的信息交流和形成各種反映項目進度和項目目標控制的報表和報告負責工程檔案管理明確建設(shè)項目管理班子中信息管理部門的任務(wù)：101編制和確定信息管理的工作流程：信息管理規(guī)劃和手冊編制和修改的工作流程為形成各種報表和報告、收集信息、錄入信息、審核信息、加工信息、信息傳輸和發(fā)布的工作流程工程檔案管理的工作流程等編制和確定信息管理的工作流程：102建立建設(shè)項目信息管理的處理平臺建立建設(shè)項目信息中心：在項目建設(shè)個階段、項目建設(shè)參與者與各方都能隨時隨地獲取所需要的各種喜那個目信息保證信息在各階段和各建設(shè)參與者之間不分離對信息的產(chǎn)生、保存及傳播進行有效的管理建立建設(shè)項目信息管理的處理平臺103項目組織機構(gòu)與人力資源項目組織機構(gòu)人力資源項目組織機構(gòu)與人力資源項目組織機構(gòu)104項目組織機構(gòu)項目組織機構(gòu)1051.項目實施階段項目負責人資源籌劃前期準備主體施工運營使用財務(wù)人員協(xié)調(diào)人員組織人員技術(shù)人員后勤人員檢驗人員人力資源1.項目實施階段項目負責人資源籌劃前期準備主體施工運營使用財106工作分析直接下級：組織人員、技術(shù)人員、財務(wù)人員、后勤人員和協(xié)調(diào)人員主要責任：帶領(lǐng)各部人員進行工作具體任務(wù)1：研究項目范圍及定位；具體任務(wù)2：組織專家對項目進行可行性研究；具體任務(wù)3：審查各組人員的工作匯報，進行監(jiān)督和控制；具體任務(wù)4：項目申報及提交審批；具體任務(wù)5：籌措資金，尋求資金和技術(shù)支持監(jiān)督管理資金流量；具體任務(wù)6：組織工程招投標工作，保證項目發(fā)包成功；具體任務(wù)7：各組人員的工作匯總，并對施工質(zhì)量與時間進行控制；具體任務(wù)8：建設(shè)工程物資倉儲地及施工人員生活地；具體任務(wù)9：應(yīng)對突發(fā)情況，組織人員搜救；崗位條件與要求：要求細心、有責任心，有工作經(jīng)驗，有較好的領(lǐng)導能力與溝通能力工作名稱：項目負責人

工作分析直接下級：組織人員、技術(shù)人員、財務(wù)人員、后勤人員和協(xié)107工作名稱：協(xié)調(diào)人員直接上級：項目負責人主要責任：調(diào)整各部門人員之間的關(guān)系，處理各種矛盾具體任務(wù)：協(xié)調(diào)其他人員做好資金、技術(shù)的有效配置崗位條件與要求：有責任心，懂得人力資源管理，有一定管理經(jīng)驗工作名稱：財務(wù)人員直接上級：項目負責人主要責任：完成各階段的資金控制及撥付工作，保證資金有效到位具體任務(wù)1：接受提交申請，保障資金供給；具體任務(wù)2：組織物資采購，保障后勤部門的運轉(zhuǎn)；具體任務(wù)3：監(jiān)督和控制資金使用狀況，管理資金流量崗位條件與要求：有責任心且有耐心可信任，有會計基礎(chǔ)工作分析工作名稱：協(xié)調(diào)人員直接上級：項目負責人工作名稱：財務(wù)人員直接108工作名稱：組織人員直接上級：項目負責人主要責任：負責各階段的組織工作具體任務(wù)1：組織各項項目活動，包括工程研討和分析；具體任務(wù)2：監(jiān)督后勤部門做好后勤保障工作；具體任務(wù)3：辦理各種相關(guān)工作的手續(xù)崗位條件與要求：有責任心且能吃苦工作名稱：技術(shù)人員直接上級：項目負責人主要責任：工程項目的調(diào)研和確立，技術(shù)支持，信息處理和發(fā)布具體任務(wù)1：組織專家對項目進行可行性研究；具體任務(wù)2：為工程設(shè)計提供技術(shù)保證，使工程發(fā)包順利進行；具體任務(wù)3：組織專家對工程各項進行深入研討；具體任務(wù)4：提供最好的技術(shù)保證施工的一切高質(zhì)量完成崗位條件與要求：有責任心，具備專業(yè)知識，掌握相關(guān)的專業(yè)技能工作分析工作名稱：組織人員直接上級：項目負責人工作名稱：技術(shù)人員直接109工作名稱：后勤人員直接上級：籌劃階段負責人主要責任：負責各階段的后勤工作具體任務(wù)1：負責各部門的后勤工作，保證人員的衣食住行；具體任務(wù)2：為各部門提供充足的后勤保證；具體任務(wù)3：監(jiān)督物料采購崗位條件與要求：有責任心，有一定經(jīng)驗工作名稱：檢驗人員直接上級：項目負責人主要責任：確保工程的質(zhì)量具體任務(wù)1：負責對工程質(zhì)量的檢查、檢驗，嚴格對各工序質(zhì)量進行嚴格檢驗控制；具體任務(wù)2：對施工過程進行安全檢查、安全教育、安全控制，確保安全施工；崗位條件與要求：有責任心，有一定知識、經(jīng)驗工作分析工作名稱：后勤人員直接上級：籌劃階段負責人工作名稱：檢驗人員110成員績效管理目標設(shè)計：主要職責工作目標工作行為描述過程監(jiān)控：

被考核人：完成工作目標考核人：激勵、輔導、反饋激勵發(fā)展：薪酬調(diào)整培訓與發(fā)展淘汰出局實踐考核：

工作目標結(jié)果工作行為表現(xiàn)成員績效管理目標設(shè)計：過程監(jiān)控：激勵發(fā)展：實踐考核：1112.項目運營階段勞動定員表2.項目運營階段勞動定員表1123.員工來源及招聘方案本項目員工實行全員聘用制。管理人員應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)大專以上文化水平，骨干由飛云房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在現(xiàn)有員工中選派，其余通過上海市人才交流中心在應(yīng)屆大學畢業(yè)生中招聘。客房部服務(wù)員在旅游學校應(yīng)屆畢業(yè)生中招聘，英語口語優(yōu)秀者擇優(yōu)錄用。2/3招聘人員送上海、南京、杭州四星級以上賓館實習6個月。全體員工上崗前需經(jīng)過不少于一星期安全培訓。同濟大學工程管理專業(yè)學生優(yōu)先考慮。3.員工來源及招聘方案113風險類別預計職責設(shè)定風險應(yīng)對措施項目風險管理風險類別預計項目風險管理1141.環(huán)境風險：政治風險（國家政局、政策等是否穩(wěn)定）法律風險（法律是否健全，對項目的干預、相關(guān)法律的變化等）經(jīng)濟風險（國家經(jīng)濟政策材料供應(yīng)市場、物價等的變化）自然條件（地震、臺風、下雪等）社會風險（社會風氣、勞動者素質(zhì)等）風險類別預計：1.環(huán)境風險：風險類別預計：1152.合同風險：①有關(guān)項目外部條件不完備的責任條款；②有關(guān)業(yè)主指定分包商的價格確定及違約責任的條款；③有關(guān)支付條款必須十分明確地規(guī)定支付時間、幣種和支付辦法；④有關(guān)延期付款，應(yīng)明確延期的期限及逾期利息；⑤有關(guān)發(fā)生人力不可抗拒因素時雙方的責任義務(wù)；⑥有關(guān)合同爭端，應(yīng)爭取雙方均可接受的仲裁機構(gòu)及仲裁程序；⑦有關(guān)索賠條款；⑧在合同條款中不恰當?shù)厥褂昧艘恍O端的、多義性的或許諾性的、對承包商十分不利的詞語。等等。2.合同風險：1163.設(shè)計風險：工藝技術(shù)選用不當/不成熟。包括工藝流程、方案、關(guān)鍵設(shè)備選型，特殊技術(shù)要求及保護等方面。設(shè)計產(chǎn)品不合格。如：設(shè)計錯誤/疏漏/不充分/不完善/估算不準等。設(shè)計管理不善3.設(shè)計風險：1174.采購風險：（1）沒有處理好經(jīng)濟原則與質(zhì)量保證原則、安全保證原則、進度保證原則的關(guān)系。只重視價格，忽視質(zhì)量、安全及對進度的影響。（2）采購計劃與采購進度計劃不完善。采購任務(wù)范圍不清，與業(yè)主及施工單位在項目采購任務(wù)方面的分工及責任關(guān)系不清；無法對采購進度進行有效的控制。（3）對供貨廠商的評審及定標失誤，供貨質(zhì)量不符合項目要求。（4）在簽訂采買定單（即采購合同）時，費用的支付方式、支付條件、支付手續(xù)等條款內(nèi)容，沒有征得項目財務(wù)經(jīng)理或項目會計的認可，沒有以對公司最有利的，風險最小的原則進行（5）沒有對采購費用/進度進行分析、趨勢預測與監(jiān)控，當出現(xiàn)實際進度或費用與計劃要求不相符合、或?qū)嶋H進度和費用的偏差區(qū)域超過了容許的臨界曲線范圍時，沒有對引起偏差的原因進行檢查、分析并采取糾正或補救措施。（6）項目采購經(jīng)理及采購專業(yè)人員（采買、催交、檢驗、運輸?shù)裙こ處煟┑墓ぷ魑窗匆?guī)定程序，工作不力，致使采購的進度拖期，質(zhì)量不符合要求，費用超計劃。4.采購風險：1185.施工風險：（1）對施工分包的評審與定標失誤，施工單位素質(zhì)差，管理不善，施工質(zhì)量不符項目要求。（2）施工計劃與施工進度計劃不完善，沒有建立現(xiàn)場施工進度報告系統(tǒng)，沒有做好施工開工前的準備工作。（3）沒有做好施工質(zhì)量的管理與控制。對現(xiàn)場施工質(zhì)量的監(jiān)督不力，施工質(zhì)量控制的內(nèi)容與辦法不具體，施工質(zhì)量記錄不完整。（4）施工安全管理不善。沒有制定完備的施工安全手冊和安全管理計劃。沒有監(jiān)督施工單位認真執(zhí)行施工安全手冊和安全操作規(guī)程。5.施工風險：119（5）施工現(xiàn)場沒有制訂必要的管理文件（包括：各種管理規(guī)定。如：人員調(diào)配；圖紙及工程資料管理；庫房、設(shè)備材料管理等管理規(guī)定；施工協(xié)調(diào)程序；質(zhì)量檢查程序與辦法；施工預算和費用控制辦法等）致使施工管理混亂，施工質(zhì)量存在隱患。（6）沒有定期召開施工計劃執(zhí)行情況檢查會和現(xiàn)場施工調(diào)度會，對施工計劃執(zhí)行中發(fā)生的偏差和施工中存在的問題，沒有得到及時的糾正和處理。（7）項目施工經(jīng)理及施工管理人員（進度、費用、技術(shù)、質(zhì)量、材料、分包合同等管理工程師）的工作未按規(guī)定程序，工作不力，致使施工管理不善、窩工、停工頻繁，引起工期的延長與費用的增加。（5）施工現(xiàn)場沒有制訂必要的管理文件（包括：各種管理規(guī)定。如120

①協(xié)助報價經(jīng)理和銷售代表，對項目投標（報價）風險進行分析，組織編制部門風險備忘錄。

②協(xié)助銷售代表和財務(wù)負責人對項目的融資風險進行分析與評估。

③協(xié)助項目經(jīng)理，建立項目風險管理機制，提出規(guī)劃與要求，并對項目可能存在的各種風險進行評估。

④負責制訂項目風險管理計劃，并組織實施。

風險管理主要職責：

①協(xié)助報價經(jīng)理和銷售代表，對項目投標（報價）風險進行分121項目風險管理模型風險分析風險識別項目文檔實驗/試驗工程計劃專家咨詢案例庫風險應(yīng)對措施風險規(guī)劃風險控制風險應(yīng)對措施：項目風險管理模型風險分析風險識別項目文檔實驗/試驗工程計劃專122每月編制“項目風險排序表”項目經(jīng)理將項目風險管理目標組織、內(nèi)容、要求等內(nèi)容納入“項目管理計劃”之中在項目開工會議上明確風險管理的組織機構(gòu)及人員批準項目風險管理計劃批準風險控制建議風險管理工程師提出項目風險管理計劃編制大綱，協(xié)助項目經(jīng)理召開風險管理計劃編制會議編制項目風險管理計劃報風險管理主管部門審查風險管理計劃組織實施項目風險管理計劃提出項目風險管理計劃階段執(zhí)行情況報告向項目內(nèi)各方提出風險控制建議項目內(nèi)部各方風險管理負責人（各經(jīng)理或管理人員）參加風險管理計劃編制會議實施風險管理計劃實施風險控制措施項目風險管理工作程序

每月編制“項目風險排序表”項目經(jīng)理將項目風險管理目標組織、內(nèi)123風險識別應(yīng)對措施項目定位不合理重新定位設(shè)計錯漏及誤解修改設(shè)計圖紙員工素質(zhì)不高開設(shè)培訓班提高員工素質(zhì)預算不足增加預算需要變更圖紙進行必要的圖紙變更計劃外支出過大控制計劃外支出風險識別應(yīng)對措施項目定位不合理重新定位設(shè)計錯漏及誤解修改設(shè)計124Thankyou！Thankyou！125崇明島明珠度假村建設(shè)項目管理小組成員：唐溢林042084王飛云042534吳華042087徐益龍042091指導老師：賈廣社

崇明島明珠度假村建設(shè)項目管理126某度假村之鑒項目背景及概況可行性分析范圍管理安全管理進度控制成本控制質(zhì)量管理合同管理信息管理組織組織機構(gòu)與人力資源風險管理某度假村之鑒127酒店某度假村之鑒酒店某度假村之鑒128保齡球館保齡球館129游泳場游泳場130大會議廳大會議廳131歌舞廳歌舞廳132水上餐廳水上餐廳133影視房影視房134游戲房游戲房1351.自然環(huán)境:崇明島位于西太平洋沿岸中國海岸線的中點地區(qū)，地處中國最大河流長江入海口，是全世界最大的河口沖積島，也是中國僅次于臺灣島、海南島的第三大島嶼，有“長江門戶、東海瀛洲”之稱。全島三面環(huán)江，一面臨海，西接滾滾長江，東瀕浩瀚東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市隔水相望，北與江蘇省海門市、啟東市一衣帶水。全島面積1225平方公里，東西長80公里，南北寬13至18公里。島上地勢平坦，無山崗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和東部略低。項目背景及概況：1.自然環(huán)境:崇明島位于西太平洋沿岸中國海岸線的中點地區(qū)，地136崇明島上山清水秀，項目地址旁更有明珠湖，西灘濕地，自然環(huán)境和諧。經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，其交通條件，地質(zhì)，水文，氣象，供水供電條件都不錯。而且，近年來，明珠湖通過治理，營造了人與自然親密接觸的大環(huán)境，使人產(chǎn)生返樸歸真，回歸自然的感覺。這里春色滿園，人氣集聚，生機盎然，到處彌漫著歡快與祥和的氣氛。這里實可成為旅游勝地。崇明島上山清水秀，項目地址旁更有明珠湖，西灘濕地，自然環(huán)境和137精品資料網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。精品資料網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資138崇明島明珠度假村的項目管理139崇明島部分地圖長江度假村崇明島部分地圖長江度假村1402.社會經(jīng)濟環(huán)境：2006年我國人均GDP約為1970美圓，當人均GDP達到800美元至1000美元時，旅游消費將進入快速增長期。GDP達1000美元之后，消費結(jié)構(gòu)將朝著發(fā)展型、享受型轉(zhuǎn)變，旅游消費成為新熱點，旅游業(yè)進入興盛期。。根據(jù)世界旅游組織預測，到2020年我國將成為世界旅游第一大接待國。2.社會經(jīng)濟環(huán)境：2006年我國人均GDP約為1970美圓1413.公關(guān)環(huán)境：本公司與政府關(guān)系良好，做過較多的公益事業(yè)，社會享譽盛名。本項目所用土地已征用，獲得土地使用權(quán)證，使用年限40年。3.公關(guān)環(huán)境：本公司與政府關(guān)系良好，做過較多的公益事業(yè)，社會142產(chǎn)品定位主要技術(shù)指標經(jīng)濟可行性技術(shù)可行性可行性分析：產(chǎn)品定位可行性分析：143集餐館、客房、會議、購物、娛樂和體育為一體，以接待中、高檔客戶為主產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位：144主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設(shè)項目總投資萬元80612建設(shè)期年23總建筑面積平方米2420004職工人數(shù)人1985客房床位個600客房300間6年營業(yè)收入萬元55007年利潤總額萬元25008投資利潤率%19.239投資回收期年6包括建設(shè)期10營業(yè)設(shè)備購置萬元11939主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號名稱單位數(shù)量或指標備注1建設(shè)項目總投資萬1451．本物業(yè)公司具有較強的經(jīng)濟實力和很好的商業(yè)信譽，可以為本項目提供較強的財務(wù)支持，可以通過各種渠道進行融資，可以及時滿足資源需求．2．總面積5萬平方米，預計項目總投資7億，其中建設(shè)總投資8061萬元，建設(shè)期兩年，項目建成后,每年追加投資3000萬，年營業(yè)收入5500萬元,投資回收期六年。3.崇明島正在開發(fā)初期，具有很大的潛力。本實業(yè)公司若擁有這個投資項目，以后就可容易地在此拓展其他業(yè)務(wù)，為公司的可持續(xù)發(fā)展提供保障。4.營業(yè)收入估算：

經(jīng)濟可行性分析1．本物業(yè)公司具有較強的經(jīng)濟實力和很好的商業(yè)信譽，146本項目建成后，主要有以下幾類營業(yè)收入：客房營業(yè)收入考慮到市場競爭因素和市場價格的波動因素，客房的入住率按70%計算。如下表：序號客房名稱合計間（套）入住率價格(元/天)1豪華套房（三間套）470%10802高級套房（二間套）1070%6803標準客房26870%328本項目建成后，主要有以下幾類營業(yè)收入：序號客房名稱合計間（套147餐飲服務(wù)營業(yè)收入中餐營業(yè)收入：早餐：500位/天*就餐率50%*20元/位*360天/年中晚餐：500位/天*就餐率50%*50元/位*360天/年*23.大堂吧（含西餐）營業(yè)收入：100位/天*就餐率30%*58元/位*360天/年4.康樂項目收入：對外出租，年收入100萬元。5.商務(wù)會議服務(wù)收入大會議室：1個*2600元/天*使用率30%*360天/年。中會議室：2個*1600元/天*使用率30%*360天/年。小會議室：3個*1000元/天*使用率30%*360天/年。6.商場：對外出租，年收入20萬元。按以上方法估算，達到年營業(yè)收入合計為5500萬元。餐飲服務(wù)營業(yè)收入148本公司不僅有一批經(jīng)濟學者，建筑師，造價師，更擁有一支強大的項目管理隊伍，其中有很多PMP人才。能很有效的為本項目提供技術(shù)支持。技術(shù)可行性分析技術(shù)可行性分析149范圍管理范圍說明

范圍變更控制范圍分解范圍管理范圍說明范圍變更控制范圍分解150范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解明珠度假村明珠國際大酒店酒店副樓其他區(qū)域市政配套客房樓A客房樓B辦公樓C餐飲會議樓E休閑樓D供電供水電話給排水供氣網(wǎng)絡(luò)泊車位景化門樓及入口廣場維修所總分解圖環(huán)保設(shè)施范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解明珠度假村明珠國際大酒店酒店副樓151范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖明珠國際大酒店總臺一層二層三層商務(wù)中心銀行超市茶吧西餐廳鋼筋混凝土夾層標準間套房中型會議室標準間套房小型會議室電梯樓梯范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖明珠國際大酒店總臺一層152范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖辦公樓C一層二層三層四層中央空調(diào)機房變配電房鍋爐房發(fā)電房辦公室會議室高管宿舍樓中花園電梯樓梯范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖辦公樓C一層二層三層四153范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖休閑樓D一層二層三層四層門廳美容美發(fā)棋牌室大型演藝吧桑拿KTV電梯樓梯健身房微型影院網(wǎng)吧浴池游戲房保齡球館射擊館范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖休閑樓D一層二層三層四154大餐廳一層二層三層廚房豪華大包廂小包廂貴賓廳大會議室多功能會議廳電梯樓梯餐飲會議樓E范圍分解----項目結(jié)構(gòu)分解局部分解圖大餐廳一層二層三層廚房豪華大包廂小包廂貴賓廳大會議室多功能會155本項目投資7億元，建設(shè)成全國一流度假村。工程總占地50000平方米，總建筑面積24200平方米。其中明珠酒店工程完工后，將成為集旅游度假、餐飲、娛樂、休閑度假養(yǎng)生為一體的四星級度假酒店。共有客房300間，266套，每日接待游客上限600人次；景化以“人與自然”為主題，主體工程皆采用砌體結(jié)構(gòu)。范圍說明本項目投資7億元，建設(shè)成全國一流度假村。工程總占地50000156詳細描述表本項目主要由六座單體建筑（即酒店主樓、A樓、B樓、C樓、D樓、E樓），其中，酒店主樓，客房樓A、客房樓B樓三樓通過連廊連成一整體。明珠國際大酒店按五星級飯店標準建設(shè)和裝修。酒店主樓：三層建筑，層高4.5米，建筑面積為4500平方米；一層為大堂，設(shè)有總臺、大堂副理、商務(wù)中心、銀行、超市、茶吧、西餐廳；另有鋼混結(jié)構(gòu)夾層，建筑面積500平方米，設(shè)有美容美發(fā)、足浴、網(wǎng)吧，辦公室；二層設(shè)標準間12套，三間套套房一套、中型會議室一間；三層設(shè)標準間10套、兩間套套房3套，小型會議室2間。A樓設(shè)有3層3站電梯一部，樓梯通道二座。詳細描述表本項目主要由六座單體建筑（即酒店主樓、A樓、157A樓：A樓為客房樓，層高3.9米，五層建筑，建設(shè)面積6500平方米。1層設(shè)標準客房30間，2-5層設(shè)2間套套房16套、3間套豪華套房3套、標準客房113間，設(shè)有5層5站無機房電梯2部、樓梯通道二座。B樓：B樓為客房樓、層高3.9米，五層建筑，建筑面積5000平方米。1-5層共設(shè)有標準客房101間，2間式套房7套，設(shè)有5層5站無機房電梯1部，樓梯通道二座。C樓：C樓為辦公樓，層高3.9米，四層建筑，建筑面積2400平方米，一層為動力設(shè)備用房，設(shè)有中央空調(diào)機房，洗衣房，鍋爐房，變配電房，發(fā)電房等；二層為樓中花園，三層為辦公室，會議室；四層為高管宿舍。A樓：A樓為客房樓，層高3.9米，五層建筑，建設(shè)面積6500158D樓：D樓為休閑會所，層高4.5米，三層建筑，建筑面積3000平方米，一層設(shè)門廳、美容美發(fā)，保齡球館，射擊館，健身房；二層為休閑和KTV包廂，網(wǎng)吧，游戲房；三層為棋牌室、微型影院和大型演藝吧。E樓：E樓為餐飲、會議中心，層高4.5米，三層建筑，建筑面積2700平方米。一層設(shè)大餐廳、廚房；二層設(shè)豪華大包廂、小包廂；三層為大會議室（宴會廳）、多功能會議室和貴賓廳。D樓：D樓為休閑會所，層高4.5米，三層建筑，建筑面積300159環(huán)保設(shè)施污水處理設(shè)施廢氣及油煙治理設(shè)施固體廢棄物收集處理設(shè)施防燥音設(shè)施室外工程：給、排水管網(wǎng)供電線網(wǎng)熱力管網(wǎng)消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng)道路綠化噴水池入口廣場環(huán)保設(shè)施160具體項目表具體項目表161具體項目表具體項目表162具體項目表具體項目表163范圍變更控制范圍界定范圍監(jiān)控范圍變更提出申請審核通過實施變更循環(huán)原因：1。環(huán)境變化2。初始規(guī)劃不周3。新技術(shù)手段出現(xiàn)4。管理組織變化5。企業(yè)要求變化總結(jié)經(jīng)驗教訓，以更成熟的姿態(tài)重新進行范圍計劃動態(tài)控制范圍變更控制范圍范圍范圍提出審核實施循環(huán)原因：總結(jié)經(jīng)驗教訓，164安全管理施工階段重點是進行人的不安全行為與物的不安全狀態(tài)的控制，落實安全管理決策與目標。以消除一切事故，避免事故傷害，減少事故損失為管理目的。安全管理施工階段重點是進行人的不安全行為與物的不安全狀態(tài)的控165落實安全責任、實施貢任管理

安全教育與訓練

安全檢查

作業(yè)標準化1。建立、完善以項目經(jīng)理為首的安全生產(chǎn)領(lǐng)導組織，有組織、有領(lǐng)導的開展安全管理活動。承擔組織、領(lǐng)導安全生產(chǎn)的責任。2。建立各級人員安全生產(chǎn)責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況，及時報償。

使操作者了解、掌握生產(chǎn)操作過程中，潛在的危險因素及防范措施。

使操作者逐漸掌握安全生產(chǎn)技能，獲得完善化、自動化的行為方式，減少操作中的失誤現(xiàn)象。

主要是查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理。

建立安全檢查制度，按制度要求的規(guī)模、時間、原則、處理、報償全面落實制定作業(yè)標準作業(yè)場地布置、使用工具設(shè)備、操作幅度等，應(yīng)符合人機學的要求。反復訓練，達標報償安全措施安全教育與訓練

安全檢查

作業(yè)標準化1。建立、完善以項目經(jīng)166安全管理安全管理消防安全管理依據(jù)：《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》《建筑滅火器設(shè)計規(guī)范》《建筑設(shè)計防火規(guī)范》職業(yè)安全衛(wèi)生管理依據(jù)：《關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)項目職業(yè)安全衛(wèi)生監(jiān)察的暫行規(guī)定》《工業(yè)企業(yè)設(shè)計衛(wèi)生標準》工業(yè)企業(yè)噪聲控制設(shè)計規(guī)范〉《建筑設(shè)計防火規(guī)范》運營階段安全管理安全管理消防安全職業(yè)安全衛(wèi)生運營階段167本項目對營運過程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機械傷害等事故，采取切實可行的防護措施，以做到安全文明生產(chǎn)。本項目對營運過程中可能產(chǎn)生的灰塵、噪音、高溫、機械傷害等事故168職業(yè)危害因素分析：生產(chǎn)服務(wù)過程均無毒、無害。職業(yè)危害因素為：餐飲部廚房產(chǎn)生的油煙?？照{(diào)機房、發(fā)電機房產(chǎn)生的噪聲。鍋爐房、洗衣房產(chǎn)生的高溫以及機械傷害。職業(yè)危害因素分析：169針對餐飲部產(chǎn)生的油煙，安裝環(huán)保部門推薦的油煙處理裝置處理，可以保證有一個良好的操作環(huán)境，且對外界不產(chǎn)生污染。將主要噪聲源設(shè)備隔離在單獨房間，墻面采用隔音、吸聲材料，對振動大的設(shè)備采取減振處理措施。對于產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取局部送冷風措施，高溫管道容器采用保溫材料包裹內(nèi)外表面，用醒目顏色標出高溫區(qū)，以防燙傷。油煙噪聲燙傷機械傷害配齊配全傳動系統(tǒng)安全防護裝置，嚴格按有關(guān)操作規(guī)范進行操作，操作工須經(jīng)安全教育并經(jīng)考核確認合格后持證上崗。同時要求嚴格按以下操作規(guī)程操作，防止機械傷害。主要措施針對餐飲部產(chǎn)生的油煙，安裝環(huán)保部門推薦的油煙處理裝置處理，可170進度控制工作定義及WBS圖時間估算項目進度甘特圖進度控制進度控制工作定義及WBS圖171總體WBS：度假村建設(shè)規(guī)劃決策階段勘察設(shè)計階段建設(shè)施工階段竣工驗收階段編制項目建議書方案設(shè)計勘察設(shè)計招標發(fā)包市場及環(huán)境調(diào)查建設(shè)意向及構(gòu)想策劃初步設(shè)計計及審批施工圖設(shè)計地質(zhì)勘察項目可行性研究土建施工及裝修設(shè)備考察及訂購人員招聘人員培訓設(shè)備安裝調(diào)試施工招標發(fā)包總體WBS：度假村建設(shè)規(guī)劃決策階段勘察設(shè)計階段建設(shè)施工階段竣172局部WBS：土建施工及裝修景化建設(shè)主體工程建設(shè)及裝修河道修整游泳場噴水池野生動物區(qū)，花園布置，綠化道路修整門樓局部WBS：土建施工及裝修景化建設(shè)主體工程建設(shè)及裝修河道修整173局部WBS：主體工程建設(shè)及裝修A客房樓B客房樓E餐飲會議樓D休閑樓酒店主樓C辦公樓鋼筋混凝土基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)裝修及粉飾BC，DE同分三個施工段，組織流水施工平整場地局部WBS：主體工程建設(shè)及裝修A客房樓B客房樓E餐飲會議樓D174時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（天）規(guī)劃決策階段110000市場及環(huán)境調(diào)查11100010建設(shè)意向及構(gòu)想策劃11200010編制項目建議書1130006項目可行性研究11400028勘察設(shè)計招標發(fā)包11500010任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（天）勘察設(shè)計階段120000地質(zhì)勘察12100020方案設(shè)計12200030初步設(shè)計及審批12300060施工圖設(shè)計12400090施工招標發(fā)包12500010時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子175時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（月）建設(shè)施工階段130000土建施工及裝修13100016設(shè)備考察及訂購1320003人員招聘1330002人員培訓1340006設(shè)備安裝調(diào)試1350003竣工驗收階段140000竣工驗收階段1400002時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子176時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算(月)土建施工及裝修131000景化建設(shè)1311005主體工程建設(shè)及裝修13120014任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼時間估算（月）景化建設(shè)131100門樓及入口廣場1311102游泳場，河道修整，噴水池1311204野生動物區(qū)，花園布置，綠化1311304道路修整1311402時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子177時間估算根據(jù)其他工程建設(shè)實例以及本公司經(jīng)驗任務(wù)名稱任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任務(wù)編碼子任務(wù)名稱子任