《土地儲備開發(fā)》課件

第三章土地儲備開發(fā)第三章土地儲備開發(fā)主要內(nèi)容3.1土地儲備開發(fā)準備工作

3.2土地儲備開發(fā)行政審批

3.3土地儲備開發(fā)實施與交付

主要內(nèi)容3.1土地儲備開發(fā)準備工作§3.1

土地儲備開發(fā)準備工作3.1.1土地儲備開發(fā)計劃編制與審查

（1）土地儲備開發(fā)計劃編制的指導思想與原則

指導思想

主要原則

規(guī)劃先導原則規(guī)模適度原則土地節(jié)約集約利用原則效益優(yōu)先原則政府主導與市場化運作相結(jié)合原則§3.1土地儲備開發(fā)準備工作3.1.1土地儲備開發(fā)計（2）土地儲備開發(fā)計劃內(nèi)容

年度儲備土地規(guī)模年度儲備前期開發(fā)規(guī)模年度末結(jié)存土地儲備規(guī)模年度儲備土地供應規(guī)模年度儲備土地臨時利用計劃資金估算計劃執(zhí)行安排（2）土地儲備開發(fā)計劃內(nèi)容年度儲備土地規(guī)模（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序設區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)集團提出年度土地儲備開發(fā)計劃；不設區(qū)市或縣，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)提出年度土地儲備開發(fā)計劃。將上述計劃在每年的下半年（一般在10月至11月）集中報縣、市國土局。國土局會同計劃、規(guī)劃、建設、財政、交通、環(huán)保及當?shù)厝嗣胥y行等部門提出計劃草案和具體意見并反饋給上報計劃單位。（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序設區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調(diào)整計劃，并報國土局匯總。國土局征求相關部門意見并完善后與計劃管理部門會同報縣、市人民政府批準。經(jīng)批準的土地儲備開發(fā)計劃，由國土局下達給土地儲備機構(gòu)，非直轄市城市的土地儲備開發(fā)計劃同時報上級土地管理部門備案。（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調(diào)整計劃，并報國土局3.1.2土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查

（1）土地儲備開發(fā)實施方案編制原則

系統(tǒng)性原則

效益性原則

可行性原則

3.1.2土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查（1）土地（2）

土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序

準備工作階段調(diào)查分析階段方案編制階段審查報批階段①確定開發(fā)方向、目標和規(guī)模；②編制土地儲備開發(fā)實施方案草案；③土地儲備開發(fā)實施方案草案論證；④根據(jù)論證意見對開發(fā)實施方案草案進行修改，最終提出一個科學合理、切實可行、綜合效益較好的方案作為土地儲備開發(fā)實施推薦方案。（2）土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序準備工作階段（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容

項目基本情況

項目區(qū)域情況現(xiàn)狀地上物狀況項目規(guī)劃情況項目背景

編制依據(jù)

法律法規(guī)依據(jù)項目依據(jù)

（3）土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目基本情況項目

項目市場分析

宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析土地市場分析區(qū)域市場分析

土地儲備開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度

前期手續(xù)的辦理征地拆遷市政建設分期開發(fā)的大項目需要對各分期開發(fā)地塊進行分期安排（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目市場分析宏觀經(jīng)濟分析土地儲備開發(fā)實施主要內(nèi)容及開

征地工作實施方案

征收土地現(xiàn)狀征地補償方案（征地補償內(nèi)容及標準、征地補償方式、征地費用的支付方式）征地補償費用構(gòu)成與測算征地工作進度計劃

拆遷工作實施方案

現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計拆遷補償方案拆遷費用測算拆遷工作進度計劃

（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容征地工作實施方案征收土地現(xiàn)狀拆遷工作實施方案現(xiàn)狀

市政建設實施方案

市政規(guī)劃說明管線綜合實施要求工程費用估算開發(fā)進度計劃

土地供應方案

土地供應模式土地供應計劃土地儲備開發(fā)深度儲備開發(fā)成本及入市交易底價的確定資金回收計劃（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容市政建設實施方案市政規(guī)劃說明土地供應方案土地供應

投資方案主要包括總投資估算資金籌措方案出讓金估算交易底價估算土地銷售收入估算現(xiàn)金流量和財務指標分析

對于分期開發(fā)的項目，還要做項目分期投資平衡分析注意交易底價估算與土地銷售收入估算的區(qū)別

投資方案（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容投資方案主要包括總投資估算投資方案（3）土地儲備開發(fā)

項目管理方案

建設計劃管理土地儲備開發(fā)項目計劃管理體系圖（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目管理方案建設計劃管理土地儲備開發(fā)項目計劃管理體系圖

項目進度計劃管理土地儲備開發(fā)項目各環(huán)節(jié)銜接關系圖

（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目進度計劃管理土地儲備開發(fā)項目各環(huán)節(jié)銜接關系圖（3）

子項管理

項目設計管理項目成本管理項目質(zhì)量管理項目財務管理項目安全管理項目進度管理項目經(jīng)營管理

⑾

重要事項說明

提出項目中工作重點、方案調(diào)整措施及可能造成方案變化的因素最后將方案編制依據(jù)文件附在方案最后，以備方案審查（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容子項管理項目設計管理⑾重要事項說明提出項目中工3.1.3土地儲備開發(fā)實施主體的確定

（1）土地儲備開發(fā)實施主體的類型土地儲備中心自主開發(fā)模式社會企業(yè)項目管理模式社會企業(yè)帶資開發(fā)模式3.1.3土地儲備開發(fā)實施主體的確定（1）土地儲備綜合對比上述三種模式，在第二和第三種模式下，通過招標方式確定土地儲備開發(fā)實施主體，具有如下優(yōu)勢：

確保土地供應制度的實現(xiàn)利于政府對土地資源的宏觀調(diào)控和供應市場的正確引導保證土地儲備開發(fā)質(zhì)量，控制土地儲備開發(fā)成本規(guī)范土地儲備開發(fā)項目招投標活動，維護當事人合法權(quán)益引入競爭機制，使房地產(chǎn)市場從源頭上更加透明化、專業(yè)化讓政府集中有限的人力物力去控制、監(jiān)督土地一級開發(fā)的質(zhì)量、進度和成本（1）土地儲備開發(fā)實施主體的類型綜合對比上述三種模式，在第二和第三種模式下，通過確保土地供（2）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式直接委托（一般適用于第一種開發(fā)模式，偶爾也運用于第二種、第三種模式

）招投標（廣泛運用于第二種、第三種模式）

土地儲備開發(fā)實施主體招投標的流程主要有以下步驟：

前期準備階段招投標階段

通過直接委托或招投標確定土地儲備開發(fā)實施主體后，由土地儲備開發(fā)主體與土地儲備開發(fā)實施主體簽訂《土地儲備開發(fā)委托協(xié)議》

由土地儲備開發(fā)機構(gòu)自主開發(fā)的項目則由政府批復給土地儲備中心即可，不簽署《土地儲備開發(fā)委托協(xié)議》（2）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式直接委托（一般適用于第一（3）土地儲備開發(fā)實施主體的職責土地儲備開發(fā)資金籌措土地儲備開發(fā)手續(xù)辦理征地拆遷基礎設施建設竣工驗收與成本核算

（3）土地儲備開發(fā)實施主體的職責土地儲備開發(fā)資金籌措3.1.4潛在項目實施主體競爭者前期工作

土地儲備開發(fā)項目如果確定采用第二種或第三種模式進行土地儲備開發(fā)實施，對于社會企業(yè)來說是一個投資機遇，這些準備參與項目競爭的企業(yè)，稱之為潛在項目實施主體競爭者。

在確定項目實施主體前，這些競爭者需要完成的兩項工作：

項目投資分析參與項目競爭3.1.4潛在項目實施主體競爭者前期工作土地儲備開§3.2

土地儲備開發(fā)行政審批3.2.1建設項目用地預審

（1）建設項目用地預審概念與內(nèi)容

建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查?！督ㄔO項目用地預審管理辦法》于2009年1月1日正式實施，這是建設項目用地預審的標準依據(jù)?！?.2土地儲備開發(fā)行政審批3.2.1建設項目用地建設項目用地預審的主要審查內(nèi)容有：建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設項目用地規(guī)模是否符合有關建設用地指標的規(guī)定；建設項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況；經(jīng)省級以上人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的調(diào)整方案及其對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。建設項目用地預審的主要審查內(nèi)容有：建設項目選址是否符合土地利（2）建設項目用地預審的原則

符合土地利用總體規(guī)劃保護耕地，特別是基本農(nóng)田合理和節(jié)約集約利用土地符合國家供地政策（2）建設項目用地預審的原則符合土地利用總體規(guī)劃（3）建設項目用地預審申報材料建設項目用地預審申請表建設項目用地預審申請報告項目立項批準文件單獨選址建設項目擬選址位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災害危險性評估報告單獨選址建設項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料（3）建設項目用地預審申報材料建設項目用地預審申請表3.2.2項目立項

（1）項目立項申請材料（2）項目審查的內(nèi)容與程序在實際的操作過程中，一般是實施主體同時遞交建設項目用地預審申請和項目立項申請，然后由發(fā)展與改革委員會向國土部門發(fā)送《項目辦理用地預審告知單》，然后由國土部門對建設項目用地進行預審，并將預審結(jié)果告知發(fā)展改革委員會。3.2.2項目立項（1）項目立項申請材料在實際的操3.2.3規(guī)劃意見申報

（1）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整

控規(guī)調(diào)整的工作程序主要包括以下幾個步驟：申報材料準備預審與公示控規(guī)調(diào)整審查與報批控規(guī)調(diào)整審批通知書領取3.2.3規(guī)劃意見申報（1）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整控（2）規(guī)劃意見書辦理

規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：申報材料準備（包括申報委托書、《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、對項目的相關批復及規(guī)劃文件、法律法規(guī)規(guī)定其他需要報送的材料）申報受理（由規(guī)劃管理部門的受理科室對申報材料進行形式審查，同時審查申請事項是否在本規(guī)劃部門管理職責范圍內(nèi)）審查與決定（首先由規(guī)劃管理部門委托測繪部門釘樁勘界，并出具釘樁勘界報告；然后由規(guī)劃管理部門審查確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積并提出規(guī)劃設計要求，通過審查的項目，由規(guī)劃管理部門頒發(fā)《規(guī)劃意見書》）（2）規(guī)劃意見書辦理規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：申報材3.2.4專業(yè)意見征詢

交通影響評價環(huán)境影響評價林木處理意見文物保護意見市政綜合咨詢

3.2.4專業(yè)意見征詢交通影響評價3.2.5征地拆遷報批

（1）征地報批征地審批環(huán)節(jié)一般分為五個步驟：

征地方案公告征地調(diào)查征地補償安置方案公告征地聽證征地報批3.2.5征地拆遷報批（1）征地報批征地審批環(huán)節(jié)一狹義拆遷的行政審批事項主要有：申報年度拆遷計劃申報拆遷范圍暫停辦理相關事項開展拆遷招投標拆遷入戶調(diào)查、測繪和評估

編制拆遷補償安置實施方案籌集拆遷補償資金及可購安置房、拆遷裁決周轉(zhuǎn)房申辦房屋拆遷許可證（2）拆遷報批狹義拆遷的行政審批事項主要有：申報年度拆遷計劃（2）拆遷報3.1土地儲備開發(fā)準備工作3.2土地儲備開發(fā)行政審批3.3土地儲備開發(fā)實施與交付

3.1土地儲備開發(fā)準備工作土地儲備開發(fā)實施主體

政府主導與市場化運作相結(jié)合的原則土地一級開發(fā)合作須以招投標方式確定開發(fā)單位政府組建的土地儲備機構(gòu)、社會企業(yè)管理或出資開發(fā)商多為外資公司、民營公司、政府組建的公司可能出現(xiàn)：地方政府以土地中心為依托，賣地獲利；成立或扶植房地產(chǎn)開發(fā)公司，介入二級市場；一級開發(fā)商近水樓臺先得月，曲線拿地介入二級土地儲備開發(fā)實施主體政府主導與市場化運作相結(jié)合的原則土地儲備開發(fā)實施主體

主體混亂的原因：地方政府的急功近利，賣地可獲利，建設賺政績土地市場信息的不透明，一級開發(fā)相當于展開調(diào)研拆遷補償采用產(chǎn)權(quán)置換，一級開發(fā)成本要從二級獲得（節(jié)約調(diào)研費用、拆遷成本，順利回收資金）招拍掛的制度存在漏洞，比如“圍標”、“串標”

土地儲備開發(fā)實施主體主體混亂的原因：案例：9月問責風暴

國土部時間表：7月督察、8月約談、9月問責。部分土地違法嚴重地區(qū)的市長被約談。后果嚴重將被問責，包括記大過、降級或撤職等公布閑置土地名單,閑置超2年無償收回閑置面積已達17萬畝，占住宅土地供應量的1/10案例：9月問責風暴土地儲備開發(fā)實施程序3.3.1征地實施程序（1）征地公告（2）征地補償安置協(xié)議簽訂（3）征地補償安置費支付

（4）地上物拆除與安置建設（5）征地掃尾事項辦理土地儲備開發(fā)實施程序3.3.1征地實施程序土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式（1）征地工作原則公開公正原則切實維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則被征地農(nóng)民生活水平不降低，長期生活有保障原則征地工作跟蹤檢查原則土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式（2）征地補償?shù)膬?nèi)容與標準征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。各級國土資源部門需按要求確定年產(chǎn)值標準、年產(chǎn)值倍數(shù)、征地區(qū)片綜合地價，以此確定征地補償標準。土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式（3）被征地農(nóng)民安置的途徑農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置

土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.3拆遷實施程序（1）拆遷公告（2）拆遷補償安置協(xié)議簽署與補償安置到位（3）拆遷裁決（4）強制拆遷（5）拆除和拆遷檔案整理歸檔土地儲備開發(fā)實施程序3.3.3拆遷實施程序土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式（1）拆遷工作原則維護社會穩(wěn)定原則符合城市規(guī)劃原則有利于城市舊區(qū)改造有利于生態(tài)環(huán)境改善土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式（2）拆遷補償對象、范圍與方式拆遷補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人拆遷補償?shù)姆秶潜徊疬w的房屋及其附屬物，且這些建筑物是經(jīng)合法程序建成的房屋拆遷補償方式包括：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設（1）市政基礎設施建設開工準備土地儲備開發(fā)實施主體組織專業(yè)人員對市政建設進行施工預算，將預算結(jié)果作為招標的標底，通過招投標方式選擇市政建設施工、監(jiān)理單位。土地儲備開發(fā)實施主體向建設管理部門申辦市政工程開工許可證。土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設（2）臨時“三通”建設臨時用路臨時用電臨時用水土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設（3）市政基礎設施建設實施場地平整道路施工管線施工土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設土地儲備開發(fā)實施程序3.3.6土地儲備開發(fā)項目驗收（1）內(nèi)部驗收（2）監(jiān)理驗收（3）正式驗收：①現(xiàn)場驗收②權(quán)屬驗收③資料驗收④成本驗收之后，驗收組出具驗收意見，驗收合格項目納入土地儲備庫或直接組織入市交易；對于不合格項目，驗收組提出問題及解決方案，并明確解決期限，待改進后重新組織驗收。土地儲備開發(fā)實施程序3.3.6土地儲備開發(fā)項目驗收案例：國務院法制辦當天全文公布《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》征求社會各界意見征求意見截止日為2月12日,共15天。案例：國務院法制辦當天全文公布《國有土地上房屋征收國防設施建設的需要；國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利等公共事業(yè)的需要；國家重點扶持并納入規(guī)劃的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；國家機關辦公用房建設的需要；法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要。政府僅在7種公共利益需要時方能征收房屋

國防設施建設的需要；政府僅在7種公共利益需要時方能征收房屋政府僅在7種公共利益需要時方能征收房屋

政府僅在7種公共利益需要時方能征收房屋非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活動的，應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關審批手續(xù)。建設單位應當編制具體實施方案，報房屋征收部門批準，并應當與房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。非因公共利益需要拆遷應堅持自愿公平原則

非因公共利益的需要，拆遷國有土地上單位、個人的房屋從事建設活案例：公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開政府是公共利益征收惟一補償主體政府征收房屋必須要兩次公告發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意危舊房改造補償協(xié)議，簽約率要超2/3方可生效案例：公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開案例：征收補償額按市場評估價確定尊重被征收人補償方式多樣選擇野蠻暴力強制搬遷者可追刑責違法建筑不予補償并依法拆除商業(yè)拆遷強調(diào)自愿公平政府不介入案例：征收補償額按市場評估價確定案例：《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》初稿被拆遷人改稱被征收人公益拆遷也必須先補償區(qū)分公共利益和商業(yè)利益將明確爭議解決的機構(gòu)案例：《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》初稿案例：《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》初稿未達成協(xié)議不得強拆危舊房改造須九成業(yè)主同意補償標準按“市場價”征收以前要做“盡職調(diào)查”，調(diào)查結(jié)果應公布案例：《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》初稿思考：關于土地、房屋的征收與拆遷如果你是政府？如果你是開發(fā)商？如果你是業(yè)主？

——

如何實現(xiàn)雙贏？思考：關于土地、房屋的征收與拆遷《土地儲備開發(fā)》課件《土地儲備開發(fā)》課件律師建議：遇到拆遷你可以——拆遷之初，搜集拆遷許可證等文件補償談判，必要時需錄音留作證據(jù)房屋評估，報告不符實際要求重評行政裁決，要充分表達自己意見面臨強拆，對房屋狀況拍照錄像律師建議：遇到拆遷你可以——第三章土地儲備開發(fā)第三章土地儲備開發(fā)主要內(nèi)容3.1土地儲備開發(fā)準備工作

3.2土地儲備開發(fā)行政審批

3.3土地儲備開發(fā)實施與交付

主要內(nèi)容3.1土地儲備開發(fā)準備工作§3.1

土地儲備開發(fā)準備工作3.1.1土地儲備開發(fā)計劃編制與審查

（1）土地儲備開發(fā)計劃編制的指導思想與原則

指導思想

主要原則

規(guī)劃先導原則規(guī)模適度原則土地節(jié)約集約利用原則效益優(yōu)先原則政府主導與市場化運作相結(jié)合原則§3.1土地儲備開發(fā)準備工作3.1.1土地儲備開發(fā)計（2）土地儲備開發(fā)計劃內(nèi)容

年度儲備土地規(guī)模年度儲備前期開發(fā)規(guī)模年度末結(jié)存土地儲備規(guī)模年度儲備土地供應規(guī)模年度儲備土地臨時利用計劃資金估算計劃執(zhí)行安排（2）土地儲備開發(fā)計劃內(nèi)容年度儲備土地規(guī)模（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序設區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)集團提出年度土地儲備開發(fā)計劃；不設區(qū)市或縣，由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會、大型企業(yè)提出年度土地儲備開發(fā)計劃。將上述計劃在每年的下半年（一般在10月至11月）集中報縣、市國土局。國土局會同計劃、規(guī)劃、建設、財政、交通、環(huán)保及當?shù)厝嗣胥y行等部門提出計劃草案和具體意見并反饋給上報計劃單位。（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序設區(qū)市由各區(qū)縣政府、園區(qū)原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調(diào)整計劃，并報國土局匯總。國土局征求相關部門意見并完善后與計劃管理部門會同報縣、市人民政府批準。經(jīng)批準的土地儲備開發(fā)計劃，由國土局下達給土地儲備機構(gòu)，非直轄市城市的土地儲備開發(fā)計劃同時報上級土地管理部門備案。（3）土地儲備開發(fā)計劃編制與審查程序原計劃上報單位按照計劃草案和具體意見要求調(diào)整計劃，并報國土局3.1.2土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查

（1）土地儲備開發(fā)實施方案編制原則

系統(tǒng)性原則

效益性原則

可行性原則

3.1.2土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查（1）土地（2）

土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序

準備工作階段調(diào)查分析階段方案編制階段審查報批階段①確定開發(fā)方向、目標和規(guī)模；②編制土地儲備開發(fā)實施方案草案；③土地儲備開發(fā)實施方案草案論證；④根據(jù)論證意見對開發(fā)實施方案草案進行修改，最終提出一個科學合理、切實可行、綜合效益較好的方案作為土地儲備開發(fā)實施推薦方案。（2）土地儲備開發(fā)實施方案編制與審查程序準備工作階段（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容

項目基本情況

項目區(qū)域情況現(xiàn)狀地上物狀況項目規(guī)劃情況項目背景

編制依據(jù)

法律法規(guī)依據(jù)項目依據(jù)

（3）土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目基本情況項目

項目市場分析

宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)市場分析土地市場分析區(qū)域市場分析

土地儲備開發(fā)實施主要內(nèi)容及開發(fā)進度

前期手續(xù)的辦理征地拆遷市政建設分期開發(fā)的大項目需要對各分期開發(fā)地塊進行分期安排（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目市場分析宏觀經(jīng)濟分析土地儲備開發(fā)實施主要內(nèi)容及開

征地工作實施方案

征收土地現(xiàn)狀征地補償方案（征地補償內(nèi)容及標準、征地補償方式、征地費用的支付方式）征地補償費用構(gòu)成與測算征地工作進度計劃

拆遷工作實施方案

現(xiàn)狀調(diào)查統(tǒng)計拆遷補償方案拆遷費用測算拆遷工作進度計劃

（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容征地工作實施方案征收土地現(xiàn)狀拆遷工作實施方案現(xiàn)狀

市政建設實施方案

市政規(guī)劃說明管線綜合實施要求工程費用估算開發(fā)進度計劃

土地供應方案

土地供應模式土地供應計劃土地儲備開發(fā)深度儲備開發(fā)成本及入市交易底價的確定資金回收計劃（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容市政建設實施方案市政規(guī)劃說明土地供應方案土地供應

投資方案主要包括總投資估算資金籌措方案出讓金估算交易底價估算土地銷售收入估算現(xiàn)金流量和財務指標分析

對于分期開發(fā)的項目，還要做項目分期投資平衡分析注意交易底價估算與土地銷售收入估算的區(qū)別

投資方案（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容投資方案主要包括總投資估算投資方案（3）土地儲備開發(fā)

項目管理方案

建設計劃管理土地儲備開發(fā)項目計劃管理體系圖（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目管理方案建設計劃管理土地儲備開發(fā)項目計劃管理體系圖

項目進度計劃管理土地儲備開發(fā)項目各環(huán)節(jié)銜接關系圖

（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容項目進度計劃管理土地儲備開發(fā)項目各環(huán)節(jié)銜接關系圖（3）

子項管理

項目設計管理項目成本管理項目質(zhì)量管理項目財務管理項目安全管理項目進度管理項目經(jīng)營管理

⑾

重要事項說明

提出項目中工作重點、方案調(diào)整措施及可能造成方案變化的因素最后將方案編制依據(jù)文件附在方案最后，以備方案審查（3）

土地儲備開發(fā)實施方案的主要內(nèi)容子項管理項目設計管理⑾重要事項說明提出項目中工3.1.3土地儲備開發(fā)實施主體的確定

（1）土地儲備開發(fā)實施主體的類型土地儲備中心自主開發(fā)模式社會企業(yè)項目管理模式社會企業(yè)帶資開發(fā)模式3.1.3土地儲備開發(fā)實施主體的確定（1）土地儲備綜合對比上述三種模式，在第二和第三種模式下，通過招標方式確定土地儲備開發(fā)實施主體，具有如下優(yōu)勢：

確保土地供應制度的實現(xiàn)利于政府對土地資源的宏觀調(diào)控和供應市場的正確引導保證土地儲備開發(fā)質(zhì)量，控制土地儲備開發(fā)成本規(guī)范土地儲備開發(fā)項目招投標活動，維護當事人合法權(quán)益引入競爭機制，使房地產(chǎn)市場從源頭上更加透明化、專業(yè)化讓政府集中有限的人力物力去控制、監(jiān)督土地一級開發(fā)的質(zhì)量、進度和成本（1）土地儲備開發(fā)實施主體的類型綜合對比上述三種模式，在第二和第三種模式下，通過確保土地供（2）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式直接委托（一般適用于第一種開發(fā)模式，偶爾也運用于第二種、第三種模式

）招投標（廣泛運用于第二種、第三種模式）

土地儲備開發(fā)實施主體招投標的流程主要有以下步驟：

前期準備階段招投標階段

通過直接委托或招投標確定土地儲備開發(fā)實施主體后，由土地儲備開發(fā)主體與土地儲備開發(fā)實施主體簽訂《土地儲備開發(fā)委托協(xié)議》

由土地儲備開發(fā)機構(gòu)自主開發(fā)的項目則由政府批復給土地儲備中心即可，不簽署《土地儲備開發(fā)委托協(xié)議》（2）土地儲備開發(fā)實施主體的確定方式直接委托（一般適用于第一（3）土地儲備開發(fā)實施主體的職責土地儲備開發(fā)資金籌措土地儲備開發(fā)手續(xù)辦理征地拆遷基礎設施建設竣工驗收與成本核算

（3）土地儲備開發(fā)實施主體的職責土地儲備開發(fā)資金籌措3.1.4潛在項目實施主體競爭者前期工作

土地儲備開發(fā)項目如果確定采用第二種或第三種模式進行土地儲備開發(fā)實施，對于社會企業(yè)來說是一個投資機遇，這些準備參與項目競爭的企業(yè)，稱之為潛在項目實施主體競爭者。

在確定項目實施主體前，這些競爭者需要完成的兩項工作：

項目投資分析參與項目競爭3.1.4潛在項目實施主體競爭者前期工作土地儲備開§3.2

土地儲備開發(fā)行政審批3.2.1建設項目用地預審

（1）建設項目用地預審概念與內(nèi)容

建設項目用地預審，是指國土資源管理部門在建設項目審批、核準、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查?！督ㄔO項目用地預審管理辦法》于2009年1月1日正式實施，這是建設項目用地預審的標準依據(jù)。§3.2土地儲備開發(fā)行政審批3.2.1建設項目用地建設項目用地預審的主要審查內(nèi)容有：建設項目選址是否符合土地利用總體規(guī)劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；建設項目用地規(guī)模是否符合有關建設用地指標的規(guī)定；建設項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況；經(jīng)省級以上人民政府批準的能源、交通、水利等基礎設施建設用地需要改變土地利用總體規(guī)劃的，規(guī)劃的調(diào)整方案及其對規(guī)劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規(guī)的規(guī)定。建設項目用地預審的主要審查內(nèi)容有：建設項目選址是否符合土地利（2）建設項目用地預審的原則

符合土地利用總體規(guī)劃保護耕地，特別是基本農(nóng)田合理和節(jié)約集約利用土地符合國家供地政策（2）建設項目用地預審的原則符合土地利用總體規(guī)劃（3）建設項目用地預審申報材料建設項目用地預審申請表建設項目用地預審申請報告項目立項批準文件單獨選址建設項目擬選址位于地質(zhì)災害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)內(nèi)的，提交地質(zhì)災害危險性評估報告單獨選址建設項目所在區(qū)域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料（3）建設項目用地預審申報材料建設項目用地預審申請表3.2.2項目立項

（1）項目立項申請材料（2）項目審查的內(nèi)容與程序在實際的操作過程中，一般是實施主體同時遞交建設項目用地預審申請和項目立項申請，然后由發(fā)展與改革委員會向國土部門發(fā)送《項目辦理用地預審告知單》，然后由國土部門對建設項目用地進行預審，并將預審結(jié)果告知發(fā)展改革委員會。3.2.2項目立項（1）項目立項申請材料在實際的操3.2.3規(guī)劃意見申報

（1）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整

控規(guī)調(diào)整的工作程序主要包括以下幾個步驟：申報材料準備預審與公示控規(guī)調(diào)整審查與報批控規(guī)調(diào)整審批通知書領取3.2.3規(guī)劃意見申報（1）控制性詳細規(guī)劃調(diào)整控（2）規(guī)劃意見書辦理

規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：申報材料準備（包括申報委托書、《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、對項目的相關批復及規(guī)劃文件、法律法規(guī)規(guī)定其他需要報送的材料）申報受理（由規(guī)劃管理部門的受理科室對申報材料進行形式審查，同時審查申請事項是否在本規(guī)劃部門管理職責范圍內(nèi)）審查與決定（首先由規(guī)劃管理部門委托測繪部門釘樁勘界，并出具釘樁勘界報告；然后由規(guī)劃管理部門審查確定建設用地及代征城市公共用地范圍和面積并提出規(guī)劃設計要求，通過審查的項目，由規(guī)劃管理部門頒發(fā)《規(guī)劃意見書》）（2）規(guī)劃意見書辦理規(guī)劃意見書辦理程序的主要步驟有：申報材3.2.4專業(yè)意見征詢

交通影響評價環(huán)境影響評價林木處理意見文物保護意見市政綜合咨詢

3.2.4專業(yè)意見征詢交通影響評價3.2.5征地拆遷報批

（1）征地報批征地審批環(huán)節(jié)一般分為五個步驟：

征地方案公告征地調(diào)查征地補償安置方案公告征地聽證征地報批3.2.5征地拆遷報批（1）征地報批征地審批環(huán)節(jié)一狹義拆遷的行政審批事項主要有：申報年度拆遷計劃申報拆遷范圍暫停辦理相關事項開展拆遷招投標拆遷入戶調(diào)查、測繪和評估

編制拆遷補償安置實施方案籌集拆遷補償資金及可購安置房、拆遷裁決周轉(zhuǎn)房申辦房屋拆遷許可證（2）拆遷報批狹義拆遷的行政審批事項主要有：申報年度拆遷計劃（2）拆遷報3.1土地儲備開發(fā)準備工作3.2土地儲備開發(fā)行政審批3.3土地儲備開發(fā)實施與交付

3.1土地儲備開發(fā)準備工作土地儲備開發(fā)實施主體

政府主導與市場化運作相結(jié)合的原則土地一級開發(fā)合作須以招投標方式確定開發(fā)單位政府組建的土地儲備機構(gòu)、社會企業(yè)管理或出資開發(fā)商多為外資公司、民營公司、政府組建的公司可能出現(xiàn)：地方政府以土地中心為依托，賣地獲利；成立或扶植房地產(chǎn)開發(fā)公司，介入二級市場；一級開發(fā)商近水樓臺先得月，曲線拿地介入二級土地儲備開發(fā)實施主體政府主導與市場化運作相結(jié)合的原則土地儲備開發(fā)實施主體

主體混亂的原因：地方政府的急功近利，賣地可獲利，建設賺政績土地市場信息的不透明，一級開發(fā)相當于展開調(diào)研拆遷補償采用產(chǎn)權(quán)置換，一級開發(fā)成本要從二級獲得（節(jié)約調(diào)研費用、拆遷成本，順利回收資金）招拍掛的制度存在漏洞，比如“圍標”、“串標”

土地儲備開發(fā)實施主體主體混亂的原因：案例：9月問責風暴

國土部時間表：7月督察、8月約談、9月問責。部分土地違法嚴重地區(qū)的市長被約談。后果嚴重將被問責，包括記大過、降級或撤職等公布閑置土地名單,閑置超2年無償收回閑置面積已達17萬畝，占住宅土地供應量的1/10案例：9月問責風暴土地儲備開發(fā)實施程序3.3.1征地實施程序（1）征地公告（2）征地補償安置協(xié)議簽訂（3）征地補償安置費支付

（4）地上物拆除與安置建設（5）征地掃尾事項辦理土地儲備開發(fā)實施程序3.3.1征地實施程序土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式（1）征地工作原則公開公正原則切實維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益原則被征地農(nóng)民生活水平不降低，長期生活有保障原則征地工作跟蹤檢查原則土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式（2）征地補償?shù)膬?nèi)容與標準征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。各級國土資源部門需按要求確定年產(chǎn)值標準、年產(chǎn)值倍數(shù)、征地區(qū)片綜合地價，以此確定征地補償標準。土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式（3）被征地農(nóng)民安置的途徑農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置

土地儲備開發(fā)實施程序3.3.2征地補償與安置的原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.3拆遷實施程序（1）拆遷公告（2）拆遷補償安置協(xié)議簽署與補償安置到位（3）拆遷裁決（4）強制拆遷（5）拆除和拆遷檔案整理歸檔土地儲備開發(fā)實施程序3.3.3拆遷實施程序土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式（1）拆遷工作原則維護社會穩(wěn)定原則符合城市規(guī)劃原則有利于城市舊區(qū)改造有利于生態(tài)環(huán)境改善土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式（2）拆遷補償對象、范圍與方式拆遷補償對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人拆遷補償?shù)姆秶潜徊疬w的房屋及其附屬物，且這些建筑物是經(jīng)合法程序建成的房屋拆遷補償方式包括：貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換土地儲備開發(fā)實施程序3.3.4拆遷工作原則與方式土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設（1）市政基礎設施建設開工準備土地儲備開發(fā)實施主體組織專業(yè)人員對市政建設進行施工預算，將預算結(jié)果作為招標的標底，通過招投標方式選擇市政建設施工、監(jiān)理單位。土地儲備開發(fā)實施主體向建設管理部門申辦市政工程開工許可證。土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設土地儲備開發(fā)實施程序3.3.5市政基礎設施建設（2）臨時“三通”建設臨時用路臨時用電臨時用水