發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)糾紛處理中的作用

PAGEPAGE6發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)糾紛處理中的作用——北京安泰祥房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司晉植王學(xué)哲一、介入經(jīng)營(yíng)糾紛處理的理由缺乏對(duì)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況的了解，往往對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在質(zhì)而房地產(chǎn)評(píng)估無疑是最適宜的方式。推進(jìn)經(jīng)濟(jì)糾紛的化解。二、初步理論探討（項(xiàng)目操作經(jīng)營(yíng)期三、追溯步驟對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)時(shí)，我們可以參照如下公式：客觀利潤(rùn)＝客觀經(jīng)營(yíng)收入－客觀經(jīng)營(yíng)成本－客觀期間費(fèi)用－客觀稅費(fèi)（一）項(xiàng)目客觀經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算（目的操作經(jīng)營(yíng)期；在項(xiàng)目尚未開發(fā)完成時(shí)則更要復(fù)雜。下面分以下幾種情況分析：①項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)完畢的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，或者通過實(shí)地測(cè)量的方式也可以獲得大致的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。取得部分的實(shí)際銷售資料（譬如銷售協(xié)議，這種情況下的測(cè)算方法如下：（項(xiàng)目操作期環(huán)境數(shù)據(jù)調(diào)查分析 調(diào)查分析 分析修正資料狀況佐證環(huán)境數(shù)據(jù)水平便充分考慮收入水平的變化及資金時(shí)間價(jià)值對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)值的影響。（租售比例在的預(yù)售等情況。Vi=Pi×Ri×Mi其中：V——客觀收入（元；P——客觀收入水平（元/平方米R(shí)——實(shí)現(xiàn)收入比例（%；M——項(xiàng)目規(guī)模數(shù)據(jù)（平方米；②、項(xiàng)目尚未開發(fā)完畢大部分房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)主體之間發(fā)生糾紛時(shí)，項(xiàng)目都處于尚未開發(fā)完畢狀要分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)收入部分和尚未實(shí)現(xiàn)收入部分，分別進(jìn)行測(cè)算。①尚未出售的物業(yè)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值的影響。②分期出租的物業(yè)操作期間第1期間操作期間第1期間資金流入(i)1第2期間v2c2第3期間v3c3第4期間v4c4第5期間v5c5第6期間v6c6……vvc……資金流出( )ci1……凈現(xiàn)金流量(Ii)③自營(yíng)部分的物業(yè)自營(yíng)部分物業(yè)客觀經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)算的方法同出租部分物業(yè)的測(cè)算方法基本出租方式，簡(jiǎn)化評(píng)價(jià)過程。（二考慮項(xiàng)目非正常操作帶來成本增加或減少。本進(jìn)行合理的分配，確定合理的可觀利潤(rùn)水平。（三）得出客觀利潤(rùn)在進(jìn)行歸集和分配，以便于測(cè)算項(xiàng)目的資金成本。如下表：I1I2I3I4I5I6……注：i表示評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)內(nèi)不同的操作期間，其單位可以是年、季度、月等資本化率的測(cè)算，參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中關(guān)于收益法的說明，包括市場(chǎng)n客觀經(jīng)營(yíng)收入=∑{Ii×(1+r)i}i=1I——現(xiàn)金凈流量（元；r（%；