永泰大廈招商策劃案

歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭「兄x閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！歡迎閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭?！感謝閱讀本文檔，希望本文檔能夠?qū)δ兴鶐椭∧夸浨把缘谝徽?、市?chǎng)調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況三、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析第二章、項(xiàng)目定位及商業(yè)經(jīng)營方向分析一、產(chǎn)品分析二、項(xiàng)目定位三、商業(yè)經(jīng)營方向分析四、項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)第三章、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目SWOT分析二、對(duì)策第四章、招商方案的擬定一、招商策略制定二、前期準(zhǔn)備三、主力商家招商四、品牌店招商五、招商執(zhí)行的提升和改善第五章、項(xiàng)目建議一、項(xiàng)目產(chǎn)品建議二、招商執(zhí)行建議前言一個(gè)城市商業(yè)綜合體的成功運(yùn)作，離不開全面的市場(chǎng)調(diào)研、精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位、合理的整體布局、先進(jìn)的營銷策劃等；而營銷工作的關(guān)鍵在于如何永續(xù)招商，和前期的業(yè)態(tài)布局的優(yōu)化、調(diào)整、不斷提升品質(zhì)和規(guī)劃經(jīng)營引領(lǐng)消費(fèi)，及早建立能夠抵御風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制，及日后逐漸完善的商業(yè)、物業(yè)、互動(dòng)共榮的管理，唯如此，永泰大廈才能獲得預(yù)期的投資回報(bào)，投資者獲得適當(dāng)?shù)淖饨鹗找?，?jīng)營者獲得合理的利潤(rùn)空間。“永泰大廈”工程即將達(dá)到主體結(jié)構(gòu)完成，全面招商在即，有必要對(duì)前期的業(yè)態(tài)布局和招商思路作理性的分析總結(jié)，這是因?yàn)橛捞┐髲B將步入集團(tuán)公司的矩陣拓展型模式，在永泰大廈，營銷理念導(dǎo)入了銷售先行,售后返租，招商實(shí)施，商業(yè)物業(yè)自行組團(tuán)，經(jīng)營管理的格局。整個(gè)流程是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，應(yīng)不斷優(yōu)化，梳理提升，審視、改善并超越現(xiàn)狀，使之成為企業(yè)規(guī)范行為的標(biāo)準(zhǔn)化流程，以利在董事會(huì)和經(jīng)理室的決策領(lǐng)導(dǎo)下，把理念轉(zhuǎn)化為實(shí)務(wù)，把管理經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為執(zhí)行模式，注重加強(qiáng)品質(zhì)教育和過程控制，使“永泰大廈”為日后開拓市場(chǎng)的克隆之母本，力爭(zhēng)在“永泰大廈”全面開業(yè)的三年內(nèi)，把永泰大廈旗下的商業(yè)、物業(yè)管理公司打造成江蘇乃至全國知名的品牌企業(yè)，達(dá)到環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的最佳結(jié)合！諾亞公司將秉承“專業(yè)動(dòng)人，服務(wù)感人”和“永泰成功，我們必成功”的服務(wù)理念，竭誠為永泰大廈不斷的提供全方位、多樣化的服務(wù)，“合作多贏”，共同發(fā)展。第一章、市場(chǎng)調(diào)研及分析一、城市房地產(chǎn)投資環(huán)境分析1、城市發(fā)展研究■昆山概況1）昆山市：昆山市位于江蘇省東部，東鄰上海，西接蘇州，北鄰太倉；是江蘇省的東大門。1989年撤縣設(shè)市，總面積927平方公里，境內(nèi)地勢(shì)平坦，河流縱橫，土壤肥沃，物產(chǎn)富饒，這里是“百戲之祖曲的發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)周莊被譽(yù)為“中國第一水鄉(xiāng)”，享譽(yù)海內(nèi)外。昆山物產(chǎn)豐饒，盛產(chǎn)馳名中外的陽澄湖清水大閘蟹，素有江南“魚米之鄉(xiāng)”美稱。2）昆山市城市規(guī)劃與布局：昆山市轄10個(gè)鎮(zhèn)：玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)。昆山市現(xiàn)有戶籍人口65萬左右；昆山市現(xiàn)有流動(dòng)人口70萬人左右；昆山市現(xiàn)有常住總?cè)丝诩s135萬人左右。12個(gè)園區(qū)：中科昆山高科技產(chǎn)業(yè)園、中國留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華（昆山）科技園、昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶、昆山模具產(chǎn)業(yè)基地、昆山旅游度假區(qū)、昆山國家農(nóng)業(yè)示范區(qū)、昆山高新技術(shù)服務(wù)中心、昆山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、昆山出口加工區(qū)、花橋國際商務(wù)城。3）交通現(xiàn)狀及規(guī)劃：昆山：昆山地處中國東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。航空:上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距100公里，約1.5小時(shí)車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運(yùn)達(dá)以上各港口可直接出口。鐵路:京滬鐵路穿越開發(fā)區(qū)，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。公路:蘇昆太高速公路、滬寧高速公路、蘇滬高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國道、339省道、224省道、342省道穿越其境?！龌蜴?zhèn)基本狀況花橋鎮(zhèn)概況花橋鎮(zhèn)區(qū)域環(huán)境花橋鎮(zhèn)地處蘇滬交界處，位于上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園。素有“江蘇東大門、上海后花園”之稱，是昆山市的汽配商貿(mào)物流重鎮(zhèn)。花橋鎮(zhèn)規(guī)劃總面積50平方公里，人口45000人，已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)即汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)、傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)。花橋鎮(zhèn)距上海市中心34公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距上海浦東國際機(jī)場(chǎng)65公里，距吳淞集裝箱碼頭30公里，距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路（上海跨入江蘇的第一個(gè)交流道口就設(shè)在花橋境內(nèi)）、312國道（東起上海西至新疆）、滬寧鐵路和同三國道（北起黑龍江的同江南至海南的三亞）、上海郊區(qū)環(huán)線（A30，在花橋境內(nèi)與滬寧高速公路互通）以及擬建中的京滬高速鐵路、軌道交通（上海市中心至安亭上海國際汽車城），組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)?；蜴?zhèn)區(qū)位圖2、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：■花橋人口分析（截至2004年底）■花橋GDP增長(zhǎng)分析（截至2004年底）■花橋交通：花橋地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)域內(nèi)各級(jí)道路縱橫交錯(cuò)，且與上海、江蘇其它地區(qū)融為一體。宏觀層面上，花橋交通條件十分便捷，擁有商務(wù)辦公發(fā)展所必須的最高交通可達(dá)性。陸運(yùn)：鐵路方面，滬寧鐵路、京滬高速鐵路東西向穿越，離華東地區(qū)最大鐵路編組站——南翔鐵路編組站18公里；滬寧城際鐵路已立項(xiàng)建設(shè)，并在花橋設(shè)站。公路方面，滬寧高速公路東西向穿越并有花橋、陸家兩個(gè)樞紐；沿海大通道同三高速公路南北向穿越并與滬寧高速公路互通；蘇滬高速公路機(jī)場(chǎng)路樞紐距離僅10公里；另外312國道東西向穿越全境。2007年

9月28日開通花橋國際商務(wù)城到上海虹橋機(jī)場(chǎng)、到浦東機(jī)場(chǎng)跨省公交化班線，以及另一條公交線路為花橋國際商務(wù)城到上海人民廣場(chǎng)。這2條線由昆山長(zhǎng)途汽車客運(yùn)有限公司和昆山全通巴士公司營運(yùn)，2條線安排的是大巴士車，共有8對(duì)車輛。水運(yùn)：距離上海洋山深水港100公里，上海吳淞江集裝箱碼頭38公里，吳淞江橫貫境內(nèi)?？者\(yùn)：距上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)、高速鐵路虹橋樞紐25公里；浦東國際機(jī)場(chǎng)80公里。永泰周遍人車流統(tǒng)計(jì)10月10號(hào)15：30—16：30上A30路口：機(jī)動(dòng)車307小時(shí)10月11號(hào)9：30—10：30312國道出江蘇：機(jī)動(dòng)車786輛/小時(shí)轎車225輛/小時(shí)機(jī)動(dòng)車786輛/小時(shí)面包車99輛/小時(shí)貨車434輛/小時(shí)客車10輛/小時(shí)公交9輛/小時(shí)出租車9輛/小時(shí)非機(jī)動(dòng)車84輛/小時(shí)行人11人/小時(shí)10月11號(hào)13：30—14：30312國道進(jìn)上海機(jī)動(dòng)車593輛/小時(shí)非機(jī)動(dòng)車80輛/小時(shí)行人18人/小時(shí)■花橋國際商務(wù)城區(qū)位花橋國際商務(wù)城所在區(qū)域?yàn)樵ド绞袞|南部的花橋鎮(zhèn)，東接上海市汽車工業(yè)城安亭鎮(zhèn)，西以吳淞江為界與昆山千燈鎮(zhèn)相望，南與上海市青浦區(qū)連接，北與昆山市陸家鎮(zhèn)和上海市嘉定區(qū)相連?；蛑苯优c上海市接壤，素稱江蘇“東大門”，是江蘇嵌入上海的一塊寶地，享有上海的地理優(yōu)勢(shì)及江蘇的優(yōu)惠政策。同時(shí)，花橋鎮(zhèn)處于上海浦東、昆山、蘇州新加坡工業(yè)園三個(gè)國家級(jí)開發(fā)區(qū)之間，距上海市中心34公里，蘇州市中心53公里，昆山市中心16公里，是滬寧發(fā)展軸和沿滬發(fā)展軸交匯的重要節(jié)點(diǎn)。拋開行政界線，從經(jīng)濟(jì)地理角度看，花橋位于上海都市經(jīng)濟(jì)區(qū)較核心的區(qū)域。上海大都市區(qū)的范圍被定義為以上海為中心、以100km為半徑的輻射圈，包括上海市、蘇州市和嘉興轄屬縣市構(gòu)成的扇形區(qū)域。在此區(qū)域內(nèi)，經(jīng)濟(jì)信息的交流往來十分密切。昆山作為蘇南經(jīng)濟(jì)區(qū)最先起步的地區(qū)之一，城市經(jīng)濟(jì)特別是外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，并且一直保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。通過對(duì)昆山所轄10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)開發(fā)區(qū)的橫向比較分析來看，昆山市的首位度較高，玉山鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量占到全市的一半以上，其他各鎮(zhèn)中，陸家、張浦、周市、花橋的GDP較高，體現(xiàn)出明顯的地理分布特征。首先是這些鎮(zhèn)直接臨近昆山主城區(qū)和開發(fā)區(qū)，第二是位于昆山朝上海的方向?；螂m不與昆山中心城區(qū)直接相鄰，但是距離已經(jīng)十分臨近，同時(shí)直接與上海接壤的地緣條件將是其最突出的發(fā)展優(yōu)勢(shì)?！龌蛑苓厖^(qū)域關(guān)系圖■花橋國際商務(wù)區(qū)概況2000年12月，江蘇省外經(jīng)貿(mào)廳和昆山市政府共同做出“建設(shè)江蘇花橋國際商務(wù)中心”的決策，商務(wù)中心集國內(nèi)外商貿(mào)辦公、展示展銷、倉儲(chǔ)物流為一體，是依托上海、接軌國際、服務(wù)華東、輻射全國的現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)的功能區(qū)?；驀H商務(wù)城地處蘇滬交界處昆山市花橋鎮(zhèn)，地域面積50平方公里，距離上海市中心不到25公里，西鄰昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)，東靠上海國際汽車城，正好處于滬寧經(jīng)濟(jì)走廊這一上海對(duì)外經(jīng)濟(jì)主通道的第一節(jié)點(diǎn)?；驀H商務(wù)城對(duì)外交通十分便利，距虹橋機(jī)場(chǎng)僅25公里，浦東機(jī)場(chǎng)80公里，滬寧高速、同三高速(A30)、312國道均交匯于此并相互貫通，滬寧鐵路、京滬高速鐵路在此經(jīng)過，滬寧城際鐵路已立項(xiàng)建設(shè)，正在規(guī)劃中的蘇州至上海的軌道交通也將在此實(shí)現(xiàn)同站換乘。2005年8月，江蘇省委省政府根據(jù)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性變化的新特點(diǎn)和國際服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移的新態(tài)勢(shì)，對(duì)全省加速現(xiàn)代服務(wù)業(yè)作出全面部署，建設(shè)花橋國際商務(wù)城成為其中一項(xiàng)重要戰(zhàn)略舉措。根據(jù)部署，花橋國際商務(wù)城將按照"融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇"的總定位，發(fā)揮上海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、江蘇的政策優(yōu)勢(shì)、昆山的成本優(yōu)勢(shì)，高起點(diǎn)規(guī)劃，大手筆建設(shè)，最終建成江蘇省內(nèi)、上海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)、滬寧線上以國際性商務(wù)服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代商務(wù)城。一年來，花橋國際商務(wù)城聘請(qǐng)了美國麥肯錫公司、上海城市規(guī)劃院同步推進(jìn)商務(wù)城的功能策劃和規(guī)劃工作，將商務(wù)城50平方公里分為啟動(dòng)區(qū)、配套區(qū)、物流區(qū)、控制區(qū)等四大功能區(qū)，首期重點(diǎn)開發(fā)11平方公里啟動(dòng)區(qū)?！龌驀H商務(wù)城將重點(diǎn)吸引三大特色產(chǎn)業(yè)一是制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理服務(wù)中心等；二是大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺(tái)處理中心，包括運(yùn)營支持、供應(yīng)鏈處理、客戶管理中心以及銀行、證券、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三是跨國公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應(yīng)用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務(wù)。同時(shí)，引進(jìn)與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項(xiàng)目。力爭(zhēng)通過8--10年的努力，將花橋國際商務(wù)城建設(shè)成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)?！隼ド交蛏虅?wù)城18個(gè)項(xiàng)目開工總投資32.92億元花橋國際商務(wù)城喜獲碩果：18個(gè)商務(wù)功能項(xiàng)目同時(shí)開工，總投資達(dá)32.92億元。18個(gè)項(xiàng)目包括港匯國際廣場(chǎng)、綠地·企業(yè)總部基地、寶灣國際物流中心、中茵·總部辦公區(qū)等8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和功能性項(xiàng)目，總投資達(dá)24.85億元，建筑面積達(dá)78萬平方米。8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和功能性項(xiàng)目的開工將加快花橋商務(wù)城今后商務(wù)、商貿(mào)、商住等要素的合理配置，增強(qiáng)商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。截至目前，商務(wù)城已聚集了東方海外、日本迅銷研發(fā)采購中心、亞太廣場(chǎng)等30多個(gè)具有一定規(guī)模的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)200億元，總開工面積達(dá)230萬平方米。18個(gè)項(xiàng)目還包括曹安公路改造工程、中央公園、綜合管網(wǎng)工程、消防特勤中心等10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目，總投資超過8億元。10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目的開工將確?；驀H商務(wù)城在今年“出形象、出功能”?！鲎罡呓ㄖ_(dá)330米

一、規(guī)劃定位為既是重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、BPO業(yè)務(wù)以及科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)的具有國際水準(zhǔn)的國際化商務(wù)園，又是生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城市環(huán)境優(yōu)良、配套設(shè)施齊全、充滿活力和吸引力的能夠提供高品質(zhì)服務(wù)的區(qū)域城市中心。

二、在2.5平方公里的核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃總建筑面積362萬平方米，最高建筑達(dá)330米，最高容積率12，百米以上高樓41棟。

三、規(guī)劃策略引入白色地段和混合用地理念，靈活適應(yīng)市場(chǎng)，增強(qiáng)規(guī)劃的可操作性和彈性空間；構(gòu)建新型綠色生態(tài)城市，倡導(dǎo)雨水收集、中水回用、直飲水、清潔能源、綠色建材等生態(tài)節(jié)能技術(shù)的使用及人性化的綠色交通體系。

四、采用圈層式布局——中央公園＋黃金商務(wù)區(qū)為內(nèi)核，生活配套分置兩側(cè)，生態(tài)商務(wù)園外圍環(huán)繞,形成重點(diǎn)突出、層次豐富、特色鮮明的城市框架。

五、交通體系采用格狀道路系統(tǒng)，構(gòu)建高密度、小尺度的道路網(wǎng)絡(luò)，倡導(dǎo)公交先導(dǎo)，構(gòu)建輕軌、BRT快速公交、常規(guī)公交等多種方式性結(jié)合的公共交通體系?！龌驀H商務(wù)城將重點(diǎn)吸引三大特色產(chǎn)業(yè)一是制造企業(yè)的區(qū)域性總部，包括研發(fā)中心、采購中心、營銷中心、管理服務(wù)中心等；二是大公司業(yè)務(wù)流程中的后臺(tái)處理中心，包括運(yùn)營支持、供應(yīng)鏈處理、客戶管理中心以及銀行、證券、保險(xiǎn)等大型金融機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)結(jié)算中心、客戶呼叫中心等；三是跨國公司業(yè)務(wù)流程的外移外包，包括網(wǎng)絡(luò)管理、辦公系統(tǒng)支持、企業(yè)應(yīng)用軟件研發(fā)制定等IT流程業(yè)務(wù)。同時(shí)，引進(jìn)與之相配的酒店、商業(yè)、展覽展示和文化、居住等項(xiàng)目。力爭(zhēng)通過8--10年的努力，將花橋國際商務(wù)城建設(shè)成為國內(nèi)一流的集聚現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)的功能區(qū)，成為江蘇發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的示范區(qū)。■昆山花橋商務(wù)城18個(gè)項(xiàng)目開工總投資32.92億元花橋國際商務(wù)城喜獲碩果：18個(gè)商務(wù)功能項(xiàng)目同時(shí)開工，總投資達(dá)32.92億元。18個(gè)項(xiàng)目包括港匯國際廣場(chǎng)、綠地·企業(yè)總部基地、寶灣國際物流中心、中茵·總部辦公區(qū)等8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和功能性項(xiàng)目，總投資達(dá)24.85億元，建筑面積達(dá)78萬平方米。8個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和功能性項(xiàng)目的開工將加快花橋商務(wù)城今后商務(wù)、商貿(mào)、商住等要素的合理配置，增強(qiáng)商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。截至目前，商務(wù)城已聚集了東方海外、日本迅銷研發(fā)采購中心、亞太廣場(chǎng)等30多個(gè)具有一定規(guī)模的服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)200億元，總開工面積達(dá)230萬平方米。18個(gè)項(xiàng)目還包括曹安公路改造工程、中央公園、綜合管網(wǎng)工程、消防特勤中心等10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目，總投資超過8億元。10個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施和配套項(xiàng)目的開工將確?；驀H商務(wù)城在今年“出形象、出功能”?；蛉a(chǎn)分析（截至2004年底）3、產(chǎn)業(yè)政策：國家從2004年下半年陸續(xù)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了干預(yù)與調(diào)控政度，具體措施有：房貸利率上揚(yáng)、網(wǎng)上備案銷售、土地資源控制及土地價(jià)格抬高、加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)審核、提高預(yù)、銷售標(biāo)準(zhǔn)，提升介入門檻等。預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)控制嚴(yán)格，多層主體建筑結(jié)構(gòu)必須達(dá)到封頂才可取得預(yù)售資格，小高層、高層建筑必須主體建筑結(jié)構(gòu)必須完成2/3以上才能取得預(yù)售資格。4、上述因素對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響分析根據(jù)上述因素，不難看出：一系列措施使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展泡沫得到遏制，整個(gè)市場(chǎng)趨向理性，但也使得一些資金實(shí)力較弱的開發(fā)企業(yè)境遇尷尬，對(duì)開發(fā)商的資金鏈的延續(xù)性要求加強(qiáng)。在花橋區(qū)域內(nèi)，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資存在較高熱情，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展存在一定的空間和機(jī)會(huì)點(diǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，目前已成為很多閑散資金擁有者的投資取向。二、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求概況■花橋土地供給狀況05-06大型商業(yè)地塊表位置312國道南綠地大道綠地大道南312國道北占地59978.9254281(商業(yè)94281)229443472199性質(zhì)商業(yè)商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公商業(yè)/辦公容積率2-2．53．5-4．51．83.5-4競(jìng)得人昆山網(wǎng)進(jìn)江蘇天天國際展覽公司共七宗地■花橋固定資產(chǎn)投資走勢(shì)（截至2004年底）2、市場(chǎng)熱點(diǎn)演變預(yù)測(cè)：房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)由住宅物業(yè)熱向商業(yè)物業(yè)投資轉(zhuǎn)變，且商業(yè)地產(chǎn)在我國的發(fā)展歷程短，市場(chǎng)成熟度低，仍然存在很多空白點(diǎn)，這是切入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的絕佳時(shí)機(jī)。而在商業(yè)地產(chǎn)投資取向上，最受投資客戶青睞的是投資回報(bào)率水平中上，回報(bào)曲線穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)。三、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析：1、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究■商業(yè)物業(yè)的閃光點(diǎn)投資是投資人為了獲得預(yù)期的效益，投入一定量的貨幣資金而不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部活動(dòng)。投資的目的在于取得投資回報(bào)。投資的理想狀態(tài)是風(fēng)險(xiǎn)小、收益高，而商業(yè)物業(yè)購置投資就是具備了這個(gè)特征。１、商業(yè)物業(yè)是一種以房地產(chǎn)形式存在的物化資本，因其固定性和耐久性，不會(huì)產(chǎn)生重大的資本損失；房地產(chǎn)的價(jià)值主要在于土地價(jià)值，土地的永存和不會(huì)損失的屬性，使得商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)值具有穩(wěn)定性。２、商業(yè)物業(yè)因土地資源的稀缺性，尤其是適合商業(yè)的土地的緊缺。市場(chǎng)總是處于有限供應(yīng)的狀態(tài)，從而使商業(yè)物業(yè)具有保值和升值的功能。３、商業(yè)物業(yè)在直接投資時(shí)，能生成新的價(jià)值——商業(yè)利潤(rùn)。商業(yè)物業(yè)在間接投資的租賃經(jīng)營時(shí)，能夠獲得租金收益，商業(yè)物業(yè)具有良好通用性。４、由于商業(yè)物業(yè)的總量供應(yīng)不夠，市場(chǎng)需求量大，使商業(yè)物業(yè)具有很強(qiáng)的變現(xiàn)能力。５、商業(yè)物業(yè)還具有很強(qiáng)的融資功能。商業(yè)物業(yè)因其房地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是銀行歡迎的抵押品。理由是：商業(yè)物業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)，借款人無法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)實(shí)物，且保管方便。商業(yè)物業(yè)具有良好的保值性，貸款人不用擔(dān)心資不抵債。對(duì)借款人而言，在使用商業(yè)物業(yè)實(shí)物的同時(shí)，還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)具備了上述投資價(jià)值，擁有旺鋪已成為許多投資人夢(mèng)寐以求的向往。■投資商鋪的理由何在？眾多房產(chǎn)商、購房者、咨詢專家還在為新年房?jī)r(jià)走勢(shì)眾說紛紜之時(shí)，一些有遠(yuǎn)見的投資者早已將目光聚集在另一塊熱土——商鋪。相對(duì)住宅，商鋪無疑具有更高效、穩(wěn)定、長(zhǎng)期的投資價(jià)值。高效回報(bào)住宅房的投資普遍回報(bào)率為6%—8%，而通常商鋪的回報(bào)率為8%—10%，由此可見投資商鋪較投資住宅房收益較大。■商鋪的特點(diǎn):§租約穩(wěn)定租約的穩(wěn)定性是商鋪相比住宅房所具有的另一優(yōu)勢(shì)。住宅房租約期限一般為半年至一年，而商鋪通常為三至五年或者更長(zhǎng)?！扉L(zhǎng)期升值好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值。一般住宅房所遇到的折舊問題決不會(huì)出現(xiàn)在商鋪的價(jià)格計(jì)算上。商鋪的優(yōu)點(diǎn)并不限于以上幾點(diǎn)，好的商鋪風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，流動(dòng)性高，贏利能力強(qiáng)，更有無限商機(jī)?！煺呙鎸?dǎo)致商鋪熱銷2001年8月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅房?jī)?nèi)外銷房并軌，致使高品質(zhì)內(nèi)銷房?jī)r(jià)有所上漲。據(jù)信義房屋統(tǒng)計(jì)：漲幅約在10%—20%，而今為眾多商家、投資者看好的非居住用房于2003年3月內(nèi)外銷并軌。§經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)商鋪需求2001年歲末，中國加入WTO，商業(yè)、零售、金融、服務(wù)業(yè)等率先開放，許多新興業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，國外豪強(qiáng)終可名正言順入境搏殺。為應(yīng)對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)許多銀行、零售商等已開始新的圈地運(yùn)動(dòng)，商鋪?zhàn)鳛樯碳冶貭?zhēng)之地，其重要地位毋庸置疑。定位于國際大都市的作為中國大陸經(jīng)濟(jì)的龍頭，其發(fā)展迅猛之勢(shì)已從歷年的GDP增幅可窺一斑自上世紀(jì)九十年代上海已連續(xù)多年增幅超過兩位數(shù)。經(jīng)濟(jì)活躍，導(dǎo)致商業(yè)繁榮商鋪需求自然就在大。供需關(guān)系決定商鋪價(jià)格走勢(shì)商鋪?zhàn)鳛橐环N能產(chǎn)生商業(yè)利潤(rùn)的特殊房地產(chǎn)，適合其開發(fā)的土地通常較為緊缺和有限供應(yīng)，總量供應(yīng)的不夠，導(dǎo)致市場(chǎng)需求大，變現(xiàn)能力強(qiáng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在上海近年所開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，住宅約占了90%的比重，而商鋪的開發(fā)量少之又少。這種情況預(yù)計(jì)將維持一段時(shí)期。即便當(dāng)新興商圈逐漸形成之時(shí)，根據(jù)商鋪的群居性，現(xiàn)有的商鋪常常會(huì)占有一個(gè)中心位置，而誰不想擁有一個(gè)商圈中心旺鋪呢？然而，挑選商鋪與住宅不同，屬于一種較為專業(yè)的投資行為，所需的專業(yè)知識(shí)更多，眼光更獨(dú)到。2、項(xiàng)目周邊及同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析■花橋商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查分析曹安路周圍主要街道業(yè)態(tài)租金分析業(yè)態(tài)最高年租金(萬)最低年租金(萬)最高元/㎡/天最低元/㎡/天餐飲10.221.640.30服裝鞋類2.720.610.34手機(jī)10.42五金建材41.52.740.34休閑美發(fā)320.910.30修理配件3.820.610.45車行220.360.34化妝品32.80.910.42煙酒店220.610.34雜貨便利32.20.890.38家具電器2.520.450.34藥房430.540.45照相館90.89書店440.610.61網(wǎng)吧650.450.41中介2.520.850.34項(xiàng)目周圍主要街道業(yè)態(tài)租金分析業(yè)態(tài)最高年租金(萬)最底年租金(萬)最高元/㎡/天最底元/㎡/天餐飲512.280.62服裝鞋類8.513.420.68五金建材512.280.68休閑美發(fā)91.99修理配件331.031.03車行51.65化妝品51.95煙酒店52.22.280.75雜貨便利534.561.03.家具電器102.52.280.85鐘表眼鏡42.82.551.37藥房441.371.37照相館90.89書店92.19■核心區(qū)在建項(xiàng)目介紹§亞太廣場(chǎng)地址：昆山花橋國際商務(wù)城兆豐路8號(hào)物業(yè)類別：商鋪寫字樓建筑類別：商鋪，26層，辦公交通狀況：102路、滬昆中巴、滬寧高速、A30高架樓盤價(jià)格：5000-8000元/M2總戶數(shù)：462戶項(xiàng)目規(guī)模：占地：32513.6平米建筑面積：146163萬平米停車位：289個(gè)綠化/容積率：30.9%/4.5周邊配套：商業(yè)金衛(wèi)國際廣場(chǎng)、希爾頓酒點(diǎn)、國際汽車城項(xiàng)目介紹：該案地處昆山市花橋鎮(zhèn)，地處花橋商務(wù)中心核心區(qū)域,由江蘇美樂地房地產(chǎn)投資開發(fā)，一期將推出382套辦公用房和80套商鋪，周邊有江蘇國際商務(wù)區(qū)和硅湖大學(xué)，交通便利。開發(fā)實(shí)力：江蘇美樂地房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有二級(jí)開發(fā)經(jīng)營管理資質(zhì)，注冊(cè)資金1億元人民幣。母公司為浙江亞太高科股份有限公司，公司總資產(chǎn)12億元人民幣，02、03年印染行業(yè)綜合排名第一。是浙江省重點(diǎn)骨干企業(yè)，國家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè)。江蘇美樂地公司已完成和在建的地產(chǎn)占地達(dá)167439平方米，分布在紹興、杭州、昆山等各大城市，產(chǎn)品類型包括：公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓。該案規(guī)劃15萬平方米，首期開發(fā)6萬平米,單套60-160平米，整層1600平米規(guī)劃15萬平方米，首期開發(fā)6萬平米。物業(yè)形態(tài)包括26層辦公、商鋪，一期將售三百多套，總面積六萬多平方米。周邊配套：該案地處花橋國際商務(wù)城啟動(dòng)區(qū)，交通發(fā)達(dá)，距上?；疖囌?5公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，浦東國際機(jī)場(chǎng)65公里。距上海國際海港60公里，洋山深水港85公里，張家港100公里，瀏家港35公里。商務(wù)區(qū)內(nèi)有直通上海港的內(nèi)河航道吳淞江。商務(wù)城有上海公交旅游6號(hào)線、北安線、陸安專線；昆山公交有102線。內(nèi)部配套有美的VRV戶式空調(diào)、OTIS高速電梯、TOTO潔具、5A智能劃設(shè)施等；外圍配套：希爾頓五星級(jí)國際大酒店，1500畝的中國國際采購中心，68平方公里安亭汽車城，穎奕高爾夫球場(chǎng)、商務(wù)城中央公園、硅湖大學(xué)等?！鞏|方海外住宅位于商務(wù)城核心區(qū)內(nèi)，312國道南側(cè)，兆豐路東側(cè)，總用地面積184024平方米，總建筑面積710720平方米主要分為商辦區(qū)和居住區(qū)兩個(gè)區(qū)，商辦區(qū)用地面積36525平方米，規(guī)劃建筑面積181200。居住區(qū)用地面積147.499平方米，規(guī)劃建筑面積529，520㎡?？傄?guī)劃用地面積：184024M住宅用地面積：147499M住宅用地總建筑面積：529520M住宅用地容積率：3.59住宅用地綠化率：48%商務(wù)辦公用地面積：36525M商務(wù)用地總建筑面積：181200M商務(wù)用地容積率：4.961商務(wù)用地綠化率：8%§東方海外五星級(jí)商務(wù)酒店24層高、精裝修的五星級(jí)酒店，設(shè)有一個(gè)單層高的地下室，總占地面積約為26，640平方米，總建筑面積約為80，000平方米，包括：提供約400間客房；餐飲中心；會(huì)議中心；娛樂休閑中心工程于2006年8月開工，于2007年第四季竣工地址：江蘇省昆山花橋鎮(zhèn)兆豐路8號(hào)國際商務(wù)中心801室§珍興國際大廈該項(xiàng)目是由珍興房產(chǎn)投資開發(fā)位于曹安路東側(cè)，規(guī)劃建筑面積3.3萬平方米，建筑高度18要功能為商業(yè)、娛樂、辦公等，項(xiàng)目正在進(jìn)行樁基施工中?！煊裨磭H公館物業(yè)類別：商住樓建筑類別：高層（共32層）裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：花橋曹安公路與外青松公路交叉口向北200米價(jià)格：均價(jià)（3800元/平米），最高價(jià)（4300元/平米）價(jià)格描述：一次性付款、分期付款、銀行按揭及公積金貸款；貸款額度最高可貸8成。物業(yè)管理費(fèi)：1.4元/平米/月容積率：2.71占地面積：15470平米總戶數(shù)：400綠化綠：20%總建筑面積：100000平米停車位：600樓層狀況：719套交通狀況：102路、嘉安線、青安線周邊配套：中小學(xué):安亭中小學(xué)、華東臺(tái)商子女學(xué)校、花橋中小學(xué)等；綜合商場(chǎng):世紀(jì)聯(lián)華、華聯(lián)超市、麥德龍大賣場(chǎng)等；銀行:建行、商行、農(nóng)行；其他:另外還可享受上海生活配套，生活配套設(shè)施齊全。該項(xiàng)目建筑高度達(dá)99米，為大上海安亭區(qū)域內(nèi)最高的地標(biāo)型項(xiàng)目，建筑形象醒目、現(xiàn)代。建筑外觀上，為經(jīng)典的三段式建筑形態(tài)，以高級(jí)灰、白色為色彩搭配，融合弧形波浪型陽臺(tái)、外飄窗等時(shí)尚建筑符號(hào)元素，構(gòu)筑起現(xiàn)代、時(shí)尚、氣質(zhì)高雅的物業(yè)形象。產(chǎn)品上，規(guī)劃有部分４０－７０平米單身公寓，其余４００戶以１００－１５０平米中大面積產(chǎn)品為主，滿足改善型客戶居住投資需要。本案接壤上海安亭，為西上海目前最高的住宅樓，32層地標(biāo)高度，左攬昆山國際商務(wù)城美景，右瞰大上海繁華都市景象，是長(zhǎng)三角都市圈最為活躍和融合的第一線，地理位置得天獨(dú)厚。因此，本案剛推出，就贏得眾多上海的客群踴躍購買。本案享受大上海生活圈資源配套的同時(shí)，價(jià)格卻只有目前的3200元/平米起價(jià)，與同類項(xiàng)目的價(jià)格落差極大，因此，50萬買上海市區(qū)一間普通公寓，這里卻可以買玉源國際公館一套150方的品質(zhì)大宅！配套方面：酒店賓館有有海鴻大酒店、錦江之星等；學(xué)校有安亭中小學(xué)、硅湖大學(xué)、華東臺(tái)商子女學(xué)校等；銀行如建行、商行、農(nóng)行等；醫(yī)院有曹安醫(yī)院、眾泰醫(yī)院、安亭醫(yī)院等；菜場(chǎng)、大型超市等，生活配套設(shè)施齊全。交通網(wǎng)絡(luò)更為發(fā)達(dá)：每日均有班車往來青浦、嘉定、上海；滬寧高速公路、上海外郊環(huán)A30、外青松公路、312國道、上海11號(hào)輕軌墨玉路站（在建）、同三高速等等環(huán)伺周遭；項(xiàng)目距離上海虹橋機(jī)場(chǎng)２５公里、浦東航空港８０公里、上海人民廣場(chǎng)２０公里，30分鐘車程即到。輕軌11號(hào)線通車后，數(shù)分鐘直抵嘉定、上海繁華市區(qū)。項(xiàng)目最為突出的優(yōu)勢(shì)：1、花橋商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨(dú)厚，傲視群倫。2、百米地標(biāo)高層，絕對(duì)傲人身段，花橋首屈一指，領(lǐng)銜人居潮流之尊。3、中央特區(qū)，大戶生活，高高在上的領(lǐng)域，360度的開闊無敵景觀，俯瞰人生豪邁無邊。4、現(xiàn)在購買，馬上落戶成為榮耀新昆山人，享受昆山城市急速發(fā)展的成果，醫(yī)療、教育等優(yōu)越資源。5、項(xiàng)目周遭成熟生活配套設(shè)施。交通、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、超市等環(huán)伺周邊，生活所需一應(yīng)俱全。6、項(xiàng)目可商可住的特性，依托高科技電子專業(yè)市場(chǎng)的旺盛人氣，自用投資均有可靠保障。7、投資商玉源上市公司首度榮譽(yù)出品，封頂上市，彰顯公司市場(chǎng)信心和資金實(shí)力。8、中國最高建筑大獎(jiǎng)魯班獎(jiǎng)多次獲得者、中國市政企業(yè)500強(qiáng)第一位上海城建恢宏鉅筑，百年房屋品質(zhì)現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，拒絕購買風(fēng)險(xiǎn)。9、社區(qū)配備休閑會(huì)所，全程公館級(jí)物業(yè)服務(wù)，高級(jí)物業(yè)高等享受。10、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。與安亭相近樓盤比較，擁有極大的價(jià)格空間。§賽格國際廣場(chǎng)該項(xiàng)目位于商務(wù)城核心區(qū),占地100畝，總建筑面積20萬平方米，其中專業(yè)IT及電子元?dú)饧灰讏?chǎng)館7萬平方米，計(jì)劃建為華東地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)的交易、展示平臺(tái)?！熘绣緩V場(chǎng)物業(yè)類別：辦公、酒店式公寓、商業(yè)建筑風(fēng)格：明快而不失典雅、雙子環(huán)抱占地面積：15589平米建筑面積：84700平米，其中商業(yè)9800平米，地上建筑面積75000平米面積范圍：辦公60-1200多平米容積率：4.8綠化率：30%可售套數(shù)：851套左右周邊環(huán)境配套：上海國際汽車城、江蘇國際商務(wù)大廈、易初蓮花超市等

§綠地21城綠地21城別墅物業(yè)類別:普通住宅低密度超大規(guī)模社區(qū)建筑類別:聯(lián)排別墅、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、新花園洋房、電梯公寓裝修狀況：毛坯物業(yè)地址：上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)價(jià)格：均價(jià)78萬元/套物業(yè)管理費(fèi)：1.20元/平米/月容積率：0.60綠化率：45%樓層狀況：混合型交通狀況：滬寧高速、A9、A11、312國道，40分鐘無縫對(duì)接上海市中心特設(shè)大眾社區(qū)巴周邊配套：中小學(xué):社區(qū)自備,幼兒園:中國福利會(huì)幼兒園,綜合商場(chǎng):聯(lián)華超市§第一上海該項(xiàng)目由第一上海置業(yè)（昆山）有限公司投資房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理，位于商務(wù)城核心區(qū)內(nèi)，規(guī)劃為兩棟高層，一棟為26層辦公樓，一棟為28層酒店式公寓樓，總建筑面積為48000平方米?！?0中國國際采購中心中國國際采購中心項(xiàng)目，規(guī)劃占地面積1400畝，建筑面積180萬平方米，總投資達(dá)50億元人民幣，為江蘇花橋國際商務(wù)城建設(shè)的核心項(xiàng)目。

項(xiàng)目分為兩大區(qū)域：展示展貿(mào)區(qū)和配套服務(wù)區(qū)。展示展貿(mào)區(qū)建筑面積120萬平方米，規(guī)劃布置常年性展館群和8萬平米大型主題展館；配套服務(wù)區(qū)建筑面積60萬平方米，規(guī)劃布置五星級(jí)酒店、商務(wù)辦公大樓、國際會(huì)議中心、旅游購物中心、公寓式酒店和中外貿(mào)易博物館。中國國際采購中心旨在以宏大的規(guī)模，精良的設(shè)施、杰出的管理、一流的服務(wù)，為中外企業(yè)全方位提供國際商品采購平臺(tái)。中國國際采購中心（CIPC）是由昆山花橋展覽中心有限公司斥資打造的超大型國際采購平臺(tái)，是江蘇花橋國際商務(wù)城的核心項(xiàng)目之一。項(xiàng)目建筑面積160萬m2，總投資達(dá)60億元人民幣。其中，展館總建筑面積為100萬m2，商務(wù)配套服務(wù)建筑面積為60萬m2。

項(xiàng)目規(guī)劃布置主題性展館、常年性展館和配套服務(wù)設(shè)施。常年性展館劃分為國際商品館區(qū)（包括美國館、德國館、歐洲館、日本館等進(jìn)口商品館），和國內(nèi)商品館區(qū)（包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)館、動(dòng)漫玩具館、電子館、機(jī)械館、機(jī)床模具館等）。

CIPC旨在以臨時(shí)展覽與常年展貿(mào)相結(jié)合、電子網(wǎng)上交易與實(shí)物展貿(mào)相結(jié)合、進(jìn)口商品展貿(mào)與出口商品展貿(mào)相結(jié)合的“三結(jié)合”獨(dú)特業(yè)態(tài)，為不同行業(yè)、一定層次和一定規(guī)模的中外企業(yè)打造一個(gè)超大規(guī)模的展貿(mào)平臺(tái)第二章、項(xiàng)目定位及商業(yè)經(jīng)營方向分析一、產(chǎn)品分析1、項(xiàng)目基本狀況規(guī)劃用地面積：3568㎡總建筑面積：26226㎡建筑占地面積：1634㎡建筑密度：45.5%容積率：7.3綠化率：18%總高度：76.2M泊車位：75輛其中地下25輛，地面50輛地下室一層，為地下車庫，面積約1634㎡。地上19層，1－5層建筑面積為8170㎡，為銀行、商場(chǎng)、咖吧、超市、商務(wù)中心等用途。6-19層建筑面積為16422㎡，為辦公寫字樓。19層屋頂可用做設(shè)備房、屋頂游泳池、空中咖啡廳、健身瞭望臺(tái)等。2、產(chǎn)品位置分析本項(xiàng)目位于昆山市花橋鎮(zhèn)花橋國際商務(wù)城核心區(qū)位，左擁昆山，右攬上海，地位得天獨(dú)厚，傲視群倫。能夠吸納該商圈內(nèi)現(xiàn)存及潛在的巨大商機(jī)。3、產(chǎn)品形態(tài)分析永泰大廈建筑主體為20層，其中地下1層，地面19層；地面部分分為5層裙房及另外14層。整幢建筑配置電梯兩部，消防通道兩處；裙房部分五自動(dòng)扶梯，不利于人流的通達(dá)，對(duì)后期的經(jīng)營存在一定的負(fù)面影響。從一層至十九層僅有兩部電梯供人群上下使用，較為擁擠，無形中降低了物業(yè)品質(zhì)。二、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目的定位原則及思路★充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；★充分考慮多行為與商業(yè)的有機(jī)整合，既保障開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場(chǎng)動(dòng)作；★充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！镆浴白龅猛睘榻K極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競(jìng)爭(zhēng)力；★“租得滿、做得旺”為大前提，對(duì)本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費(fèi)人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！镆浴白龅猛睘榻K極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和商戶組合；★以本案的目標(biāo)消費(fèi)群作為市場(chǎng)宣傳推廣的主要攻擊對(duì)象，強(qiáng)勢(shì)樹立本案品牌形象；★優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。2、目標(biāo)客戶定位從我司操作的其他商業(yè)物業(yè)分析，購買商業(yè)物業(yè)的客戶主要以投資客戶為主，以經(jīng)營戶為補(bǔ)充。而投資客戶的分布具有分散性，既分布在全市其他區(qū)域，也有較大一部分來自區(qū)縣或外地。故本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群除抓住目前江北區(qū)即將拆遷的經(jīng)營戶和本區(qū)的投資者外，還應(yīng)重點(diǎn)向其他區(qū)域擴(kuò)散。◆區(qū)域分布：（1）花橋區(qū)、昆山區(qū)（2）上海區(qū)、長(zhǎng)三角周遍地區(qū)（3）遠(yuǎn)郊區(qū)縣及外地客戶

◆層面劃分：主力客戶：專業(yè)地產(chǎn)投資者；其他區(qū)域看好江北區(qū)商業(yè)發(fā)展前景的經(jīng)營戶；次要客戶：有一定積蓄，希望通過投資物業(yè)獲得穩(wěn)定收入的群體◆客戶特征：（1）、看好花橋區(qū)域的商業(yè)發(fā)展前景；（2）、看好本項(xiàng)目較高的投資回報(bào)；（3）、對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營及管理比較關(guān)心；（4）、經(jīng)營戶有豐富經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)；（5）、專業(yè)投資者具有豐富的專業(yè)知識(shí)，頭腦比較冷靜。

綜上分析，本項(xiàng)目雖然是綜合性商業(yè)物業(yè)，但目標(biāo)客戶群與亞太廣場(chǎng)、中寰廣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶存在部分的重疊，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。投資者和經(jīng)營戶的選擇面比較廣，要有效抓住目標(biāo)客戶，除做出產(chǎn)品自身的個(gè)性特色及提高產(chǎn)品的檔次外，在業(yè)態(tài)的布局上我們需要下足功夫。3、經(jīng)營業(yè)態(tài)功能定位在第一章的項(xiàng)目分析篇章里，我們對(duì)周遍商圈進(jìn)行了客觀、詳實(shí)的調(diào)查研究，在第二章我們對(duì)項(xiàng)目客戶群體也進(jìn)行了論證，基于以往的操作經(jīng)驗(yàn)，在滿足此項(xiàng)目的客戶需求功能下我們對(duì)此項(xiàng)目的業(yè)態(tài)做了如下定位和建議：大型商業(yè)：建議：時(shí)尚名品、特色餐飲、風(fēng)情咖啡、休閑娛樂金融中心：建議：金融服務(wù)業(yè)和商業(yè)銀行SOHO辦公：建議：讓辦公人群最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由4、經(jīng)營業(yè)態(tài)功能布局◆地下一層停車場(chǎng)，建筑面積約為1634㎡◆商場(chǎng)經(jīng)營模式1------5層，建筑面積為8170㎡集合時(shí)尚名品、特色餐飲、風(fēng)情咖啡、休閑娛樂◆星級(jí)酒店模式6------10層，建筑面積為5865㎡經(jīng)濟(jì)型酒店◆SOHO辦公11------19層，建筑面積為10557㎡，極力營造：最大程度地享受到工作的樂趣和生活的自由。5、經(jīng)營模式組建建議：◆花橋國際商務(wù)城核心區(qū)域的形成，勢(shì)必會(huì)成為花橋壯觀的景點(diǎn)，廣泛地與旅游機(jī)構(gòu)，旅游局文化機(jī)構(gòu)合作，借游客群體優(yōu)勢(shì)，吸引至本商場(chǎng)觀光?！粼诮?jīng)營傳統(tǒng)商品基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)配套及特色服務(wù)。旅游觀光旅游觀光購物、飲食、娛樂、休閑一體化特色主題經(jīng)營6、業(yè)態(tài)定位相關(guān)建議：◆商場(chǎng)的商品定位及功能定位樓層功能定位建議B1F1F2F3F4F5F6-F10F11-F19F19頂◆商品定位以經(jīng)營中高檔商品為主，提供完善的配套及特色服務(wù)，全面提升經(jīng)營形象，體現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！艄δ芏ㄎ患糜斡^光、購物、飲食、娛樂休閑于一體的立體花園式商場(chǎng)?！羯虉?chǎng)的目標(biāo)客戶定位租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析品牌形象店/連鎖店/專業(yè)店/傳統(tǒng)商戶/個(gè)體工商戶目標(biāo)群特性：·以經(jīng)營中低檔服裝、鞋帽、金銀玉器、生活用品、精品等傳統(tǒng)商品為主?！ぶ行⌒蜕虘粢员±噤N作經(jīng)營目標(biāo)，缺乏精品特色經(jīng)營意識(shí)。·租金承受力較低，普遍存在街鋪經(jīng)營概念。·近年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營商戶，經(jīng)營潮流前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。◆商場(chǎng)的目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)投資經(jīng)營者及消費(fèi)群體分析本項(xiàng)目所在商業(yè)區(qū)中，覆蓋所有年齡階層的消費(fèi)者。預(yù)計(jì)：主體消費(fèi)群在18-35歲占45%，35-45歲占35%，45以上占20%。所以在功能規(guī)劃上盡可能滿足各年齡段消費(fèi)需求。15-25歲A.屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心理，而且很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)的盲目性。B.消費(fèi)力以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、小食、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。25-35歲A.具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。B.消費(fèi)力以中高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購買中高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。35-45歲A.較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟理性。B.消費(fèi)以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。C.注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受?！籼厣ㄎ?、立體化的步行街，層層皆地鋪；2、具有極強(qiáng)的休閑、觀光、游覽功能，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。三、商業(yè)經(jīng)營方向分析◆從宏觀方面來看，目前，主要城市商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，這一現(xiàn)象充分反映了我國的市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生了重大的變化。90年代以來所發(fā)生的這一變化帶有本質(zhì)性和深遠(yuǎn)性，它將對(duì)我國商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生長(zhǎng)期的影響。能否認(rèn)識(shí)這一變化的實(shí)質(zhì)，并及時(shí)調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略來適應(yīng)這樣的變化，是商業(yè)企業(yè)能否生存和發(fā)展的重要前提。 變化之一，是我國商品的供求關(guān)系發(fā)生了根本的變化。我國已全面進(jìn)入了供大于求的買方市場(chǎng)。商品的滯銷和積壓已經(jīng)成為一種普遍的現(xiàn)象。在我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有完成根本轉(zhuǎn)變，企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制沒有最終完善之前，這一初級(jí)狀態(tài)的買方市場(chǎng)局面還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。 變化之二，是我國主要城市的商業(yè)規(guī)模迅速膨脹，供量急劇增長(zhǎng)。以上海為例，至1996年僅零售商業(yè)面積已達(dá)980萬平方米，比1991年的419萬平方米增加了一倍多。這種商業(yè)發(fā)展規(guī)模明顯超過社會(huì)消費(fèi)需求發(fā)展規(guī)模的現(xiàn)象在我國其他一些主要城市也很突出。 變化之三，是城市居民的消費(fèi)資金投向出現(xiàn)了多元化的趨勢(shì)，從而抑制了商品消費(fèi)需求的增長(zhǎng)速度。從上海來看，除購買商品之外，居民的資金至少出現(xiàn)了其他四個(gè)方面的投放趨勢(shì)，一是購置住房或準(zhǔn)備購置住房；二是投向子女教育；三是投入旅游；四是金融投資；另外，在證券、外幣、集郵等市場(chǎng)的投資十分活躍，強(qiáng)烈的個(gè)人資產(chǎn)增值意識(shí)已在相當(dāng)大的程度上對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)的購買力產(chǎn)生了分流。 變化之四，是城市形態(tài)的變化使城市商業(yè)的格局隨之發(fā)生變化。近幾年城市大規(guī)模的市政改造，已使一些主要城市的形態(tài)發(fā)生了重大變化。一是出現(xiàn)了區(qū)域功能的多元化；二是出現(xiàn)了商住區(qū)域的分離化；三是出現(xiàn)了交通樞紐的集約化。城市形態(tài)的變化已使區(qū)域性商業(yè)，小區(qū)性商業(yè)以及樞紐性商業(yè)成為城市零售商業(yè)發(fā)展的重要方向。 變化之五，是國際商業(yè)勢(shì)力已開始進(jìn)入我國市場(chǎng)，其良好的經(jīng)營素質(zhì)和強(qiáng)大的經(jīng)營實(shí)力，已對(duì)國內(nèi)商業(yè)企業(yè)形成了很大的壓力?！舾?jìng)爭(zhēng)形態(tài)的變化：§首先，開始由商品競(jìng)爭(zhēng)趨向于服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)；§其次，開始由實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)趨向于特色競(jìng)爭(zhēng)；§再次，開始由銷售競(jìng)爭(zhēng)趨向于顧客競(jìng)爭(zhēng)§復(fù)次，開始由單體競(jìng)爭(zhēng)趨向于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。這些趨勢(shì)的出現(xiàn)說明，隨著市場(chǎng)環(huán)境的變化，已使我國一些主要城市的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入新的階段，認(rèn)準(zhǔn)這些發(fā)展趨勢(shì)，才能促使商業(yè)企業(yè)及時(shí)地調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位?！舯卷?xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展方向必須依托花橋國際商務(wù)城的現(xiàn)狀為依據(jù)和導(dǎo)向，徹底融合到區(qū)域環(huán)境當(dāng)中，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)和訴求點(diǎn)，避免與現(xiàn)存強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)的對(duì)抗與沖擊，走自身的特色化和個(gè)性化發(fā)展路線。四、項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)在充分利用區(qū)域現(xiàn)有資源的前提下，采取差異化的特色經(jīng)營，隨著整個(gè)花橋國際商務(wù)城的發(fā)展和提升，以及商業(yè)環(huán)境的不斷成熟和完善，在此時(shí)入市的永泰大廈定能獲得利潤(rùn)空間的永續(xù)性和長(zhǎng)增性，成為區(qū)域內(nèi)乃至全國的知名商業(yè)物業(yè)。第三章、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）

地段:位于312國道與外青松公路交界處，花橋國際商務(wù)城核心區(qū)范圍內(nèi)；

交通:312國道與A30高速公路近在咫尺；

政策:花橋國際商務(wù)城受省級(jí)政府的支持，政策優(yōu)惠，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。2、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weaknesses)

區(qū)域經(jīng)營形象:以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營為主，產(chǎn)業(yè)形象較為混亂，對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營及外區(qū)消費(fèi)群體缺乏吸引力；

人流:核心區(qū)域的形成，尚需一段時(shí)間，現(xiàn)在人氣不足；

項(xiàng)目自身硬件：裙房部分無自動(dòng)扶梯，局限了經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇范圍，整個(gè)建筑主體僅有兩部電梯，影響了人流的通達(dá)性。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunities)

經(jīng)營模式:在區(qū)域市場(chǎng)中缺乏新型的主題特色商場(chǎng)。

商業(yè)價(jià)值提升:交通及區(qū)域形象提升，購買力增強(qiáng)，吸引多類經(jīng)營商戶進(jìn)駐經(jīng)營；商業(yè)空間：目前，區(qū)域市場(chǎng)處于發(fā)展提升階段，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，機(jī)會(huì)較多。4、項(xiàng)目威脅(Threats)

業(yè)種、業(yè)態(tài)的分布：經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營現(xiàn)象。

目前區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài)：尚未形成氣候，招商難度增大，而且核心區(qū)內(nèi)經(jīng)營規(guī)模龐大，品牌客戶群體是共同招商對(duì)象。附：現(xiàn)存資源優(yōu)勢(shì)●投資優(yōu)勢(shì)昆山市花橋鎮(zhèn)在中國華東地區(qū)以其獨(dú)特的七大優(yōu)勢(shì)和日臻完善的投資環(huán)境，凸現(xiàn)其勃勃生機(jī)的發(fā)展空間。汽車零配件產(chǎn)業(yè)、高科技電子產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)已成為花橋鎮(zhèn)的特色產(chǎn)業(yè)，通過十多年的努力構(gòu)筑了較為完善的集汽配制造、精密機(jī)械、新型電子元器件、光電子材料、電器設(shè)備、新型建材和現(xiàn)代商貿(mào)物流為一體的工業(yè)體系，最終使花橋鎮(zhèn)形成低成本、高產(chǎn)出、廣就業(yè)、又符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)代化工商貿(mào)重鎮(zhèn)?！駞^(qū)位優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)緊臨國際大都市上海，地處蘇滬交界處，位于上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國家級(jí)開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園，可就近吸收他們成功的管理經(jīng)驗(yàn)，分享他們?nèi)找嫘纬傻膬?yōu)勢(shì)?！窠煌▋?yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)位于江蘇省的最東端、上海市的西北郊，素有“江蘇東大門、上海后花園”之稱。距上海市中心34公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距上海浦東國際機(jī)場(chǎng)65公里，距吳凇集裝箱碼頭30公里，距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里。依托滬寧高速公路（上?？缛虢K的第一個(gè)交流道口就設(shè)在花橋境內(nèi)）、312國道（東起上海西至新疆）、滬寧鐵路和同山國道（北起黑龍江的同江，南至海南的三亞）、上海郊區(qū)環(huán)線（A30，在花橋境內(nèi)與滬寧高速公路互通）以及擬建中的京滬高速鐵路、軌道交通（上海市中心至安亭上海國際汽車城），組成了花橋鎮(zhèn)四通八達(dá)、便捷高效的交通網(wǎng)絡(luò)。●配套優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集團(tuán)公司組團(tuán)供水；自建35KV變電站二座、在建110KV變電站一座和籌建的220KV變電站一座；先進(jìn)的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò)；服務(wù)周全的中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)和海關(guān)、商檢機(jī)構(gòu)；技術(shù)一流的上海瑞金醫(yī)院專家治療中心；德國風(fēng)格的綠地國際生態(tài)居住區(qū)；現(xiàn)代物流承載平臺(tái)江蘇國際商務(wù)區(qū)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施為企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)提供了良好的硬體環(huán)境?！裾邇?yōu)勢(shì)前來花橋鎮(zhèn)投資的企業(yè)都可以享受到國家的各類優(yōu)惠政策和地方政府扶持企業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。（1）外商投資的生產(chǎn)型企業(yè)，所得稅按15%征收。其中經(jīng)營期在10年（含10年）以上的，從獲利年度起，前兩年免征，后三年減半征收。（2）產(chǎn)品出口型企業(yè)，按規(guī)定減免所得稅期滿后，按10%稅率征收。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng)3年減半期，減半后稅率按10%征收。（3）外國投資者以從企業(yè)分得的利益在中國境內(nèi)再投資，舉辦或擴(kuò)建產(chǎn)品出口型企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，退還其投資部分已繳納的所得稅40%-100%的稅款。（4）中外合資企業(yè)的外國投資者，從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出額的所得稅。（5）外商投資企業(yè)的出口產(chǎn)品、除原油、成品油和國家另有規(guī)定的產(chǎn)品外，免征增值稅。（6）鼓勵(lì)類項(xiàng)目，其進(jìn)口設(shè)備免征關(guān)稅、增值稅；凡符合有關(guān)規(guī)定，在投資總額內(nèi)購買國產(chǎn)設(shè)備的40%可從購置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的所得稅中抵免，并按設(shè)備價(jià)值的40%在營運(yùn)成本中列支。百分之百產(chǎn)品出口之允許類項(xiàng)目其進(jìn)口設(shè)備之關(guān)稅、增值稅實(shí)行先征后退，分五年退還。（7）同時(shí)根據(jù)外商企業(yè)的投資情況，可實(shí)現(xiàn)更靈活的政策?！穹?wù)優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)專門成立了外資招商服務(wù)中心，為企業(yè)“一站式、全過程”的一條龍服務(wù)，即從項(xiàng)目立項(xiàng)審批、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、銀行開戶、海關(guān)登記、工程施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓(xùn)等一系列手續(xù)，均可由外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。教育與人才優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)設(shè)有較高水準(zhǔn)的硅湖學(xué)院（設(shè)有計(jì)算機(jī)、汽車制造。機(jī)電、商學(xué)、外語等8個(gè)院系）、職業(yè)技術(shù)學(xué)校和專為臺(tái)商解決子女就學(xué)的臺(tái)商子女學(xué)校（全國第二所、華東首家），以及常年開設(shè)的各類人才市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)，為企業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的智力支撐。●環(huán)境優(yōu)勢(shì)昆山是國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市，花橋鎮(zhèn)是國家衛(wèi)生鎮(zhèn)和全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人。寬闊的大道，綠帶連綿；整潔的廠房，綠樹掩映；生態(tài)的園區(qū)，充滿著生機(jī)與活力?；蚋黜?xiàng)生活設(shè)施一應(yīng)俱全，賓館、超市、休閑娛樂場(chǎng)所等形成的生活鏈將會(huì)帶給客商放飛心情、享受人生的全新體驗(yàn)?；蜴?zhèn)可謂投資者青睞的風(fēng)水寶地?？偨Y(jié)從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。無論經(jīng)營步景，經(jīng)營模式，開業(yè)時(shí)間，項(xiàng)目包裝，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，開業(yè)后經(jīng)營推廣等方面需細(xì)致研究制定。二、對(duì)策：1、通過對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析，我們得出項(xiàng)目的一些不利因素，有如下幾點(diǎn)：

經(jīng)營商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營現(xiàn)象。

尚未形成氣候，招商難度增大，而且核心區(qū)內(nèi)經(jīng)營規(guī)模龐大，品牌客戶群體是共同招商對(duì)象。

區(qū)域經(jīng)營形象差:以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營為主，產(chǎn)業(yè)形象較為混亂，對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營及外區(qū)消費(fèi)群體缺乏吸引力；

人流:核心區(qū)域的形成，尚需一段時(shí)間，現(xiàn)在人氣不足；

項(xiàng)目自身硬件：裙房部分無自動(dòng)扶梯，局限了經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇范圍，整個(gè)建筑主體僅有兩部電梯，影響了人流的通達(dá)性。2、建議可采取如下對(duì)策：

結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，力爭(zhēng)尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)；

區(qū)域招商與外埠招商相結(jié)合，充分利用市場(chǎng)資源；

注重項(xiàng)目形象推廣，提高項(xiàng)目知名度，對(duì)商家產(chǎn)生吸引力；

可在裙房部分增設(shè)自動(dòng)扶梯兩部，另主體部分增設(shè)客梯、貨梯各一部，增強(qiáng)人流的通達(dá)性和建筑的使用功能。第四章、招商方案的擬定一、招商策略制定總體招商策略確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃?；I備初期，著重項(xiàng)目整體形象宣傳，再針對(duì)商家宣傳商場(chǎng)經(jīng)營理念，功能規(guī)劃，經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，投資前景。先著重主力，后入手散戶：首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶引入給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)。先收緊后放松遵循“高品味，低門檻”策略，對(duì)目標(biāo)主力商戶適當(dāng)放松，嚴(yán)格挑選吸納商戶，在開業(yè)前再放松各級(jí)散戶，力求“滿場(chǎng)開業(yè)”效果。階段性策略：●廣告投放波次：各階段廣告投放；●信息傳遞途徑：折頁、DM等信息對(duì)有效客戶的準(zhǔn)確傳遞；●專業(yè)市場(chǎng)合作：與相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的合作，如聯(lián)合、掛牌等；●主力客商攻關(guān)：重要客戶的攻關(guān)。二、前期準(zhǔn)備1、招商中心選址及外部布局：建議：●將招商中心設(shè)在項(xiàng)目周邊人流集中的沿街店面，可視性強(qiáng)；也可將招商中心設(shè)在項(xiàng)目地上一層內(nèi)，方便意向客戶對(duì)項(xiàng)目實(shí)體的了解?！裾猩讨行耐獠吭O(shè)置項(xiàng)目LOGO及大幅效果圖，起到提升知名度和客戶的認(rèn)知度的作用；設(shè)置橫幅，橫幅內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)宣傳、優(yōu)惠點(diǎn)、經(jīng)營理念等內(nèi)容。2、招商道具的準(zhǔn)備：●項(xiàng)目沙盤：提升客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度●效果圖：項(xiàng)目形象展示●DM：項(xiàng)目形象推廣及招商政策宣傳●招商手冊(cè)：項(xiàng)目詳盡介紹●展板：部分著重點(diǎn)展示●業(yè)態(tài)規(guī)劃分布圖：明確招商戰(zhàn)略布局，為客戶的選擇提供依據(jù)?！裾猩塘鞒痰闹贫ǎ好鞔_招商節(jié)點(diǎn)及各節(jié)點(diǎn)內(nèi)容，便于招商節(jié)奏的控制與調(diào)整●招商現(xiàn)場(chǎng)管制單據(jù)的編制：招商總結(jié)與分析●租賃合同、補(bǔ)充條款等法律文件的起草：簽約●專項(xiàng)目標(biāo)客源網(wǎng)絡(luò)的建立。3、招商辦公用品準(zhǔn)備：●車輛●固定電話●電腦●辦公桌椅●文件柜●日常辦公用品4、招商流程設(shè)置：招商流程招商部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析招商部選定目標(biāo)客戶、并考察招商部各招商團(tuán)隊(duì)制訂月、周招商計(jì)劃招商部對(duì)客戶資料歸檔建庫各招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行目標(biāo)客戶開發(fā)，邀請(qǐng)或拜訪招商部再次進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)，確定相關(guān)政策、備檔招商人員與客戶填寫招商意向表招商部對(duì)客戶資格考察、評(píng)估核準(zhǔn)，報(bào)上級(jí)審批上級(jí)提出意見及相關(guān)政策招商人員與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可招商人員與客戶簽定招商意向書，客戶到財(cái)務(wù)部交納定金招商部報(bào)上級(jí)同意后，招商人員與客戶簽定合同并交租金合同存檔，招商部、經(jīng)營部和物業(yè)部各留復(fù)印件客戶提供裝修方案和電腦效果圖招商部、物業(yè)部審核需要報(bào)消防等主管部門審批的裝修方案和效果圖，經(jīng)審批同意后物業(yè)部提供租賃面積認(rèn)定書、租賃許可證和裝修入場(chǎng)證客戶進(jìn)場(chǎng)裝修、備貨、上柜、營業(yè)5、招商團(tuán)隊(duì)的組建與培訓(xùn)：●招商團(tuán)隊(duì)的組建：○崗位設(shè)置（見下圖）：項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目總監(jiān)招商經(jīng)理企劃部招商主管招商專員平面設(shè)計(jì)案場(chǎng)秘書招商主管招商專員企劃助理○階段性人員數(shù)量配置設(shè)定：按照招商進(jìn)程可將人員作如下安排（見下圖）：招商招商蓄勢(shì)期強(qiáng)勢(shì)招商期6-8人10-12人招商持續(xù)期6-8人招商收尾期6-8人招商起始期6-8人6、招商價(jià)格設(shè)定價(jià)格定位基礎(chǔ)：參考區(qū)域各行業(yè)租金水平及各主要競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)租金水平，作前期租金價(jià)格參考。項(xiàng)目周邊現(xiàn)存業(yè)態(tài)租金價(jià)格水平表：業(yè)態(tài)店名營業(yè)面積㎡位置年租（萬元）元/㎡/天餐飲重慶雞公堡150三星路2.50.45東陽老鴨頭店130三星路20.42牛肉面館180曹新路20.30狗肉館180曹新路2.40.36福建沙縣小吃160曹新路2.40.41弟兄菜館540曹新路10.20.52胖子菜館140曹新路20.39快客140曹新路20.39煙酒店煙酒行90三星路20.61啊芳煙酒商行自營曹新路自營自營煙酒店160曹新路20.34業(yè)態(tài)店名營業(yè)面積㎡位置年租（萬元）元/㎡/天鞋類服飾百大鞋業(yè)150三星路2.70.49鞋店150三星路2.60.47鞋店150三星路2.70.49歐款鞋業(yè)90三星路20.61新潮流服飾160曹新路20.34現(xiàn)代通訊90三星路1.80.55中國移動(dòng)通信60三星路20.91神州通信自營三星路自營自營中國移動(dòng)130三星路20.42移動(dòng)通信130三星路20.42話吧180曹新路2.80.43家電維修110三星路20.49東方摩托配件90三星路20.61輪胎200曹新路3.80.52利華維修180曹新路30.45輪胎140曹新路2.80.55電動(dòng)車自行車行150三星路20.36電動(dòng)車直銷160曹新路20.34化妝品美堂化妝品90三星路30.91雅芳180曹新路2.80.42業(yè)態(tài)店名營業(yè)面積㎡位置年租（萬元）元/㎡/天五金建材批發(fā)市場(chǎng)90三星路20.61五金建材90三星路30.91日豐管業(yè)90三星路20.61五金批發(fā)70三星路41.56五金裝潢店20三星路22.74五金店20三星路1.52.05五金建材批發(fā)130三星路20.42仁力標(biāo)準(zhǔn)件180曹新路30.45日豐實(shí)業(yè)（管材）180曹新路30.45阿華五金建材180曹新路30.45百合門窗裝飾180曹新路2.80.42通風(fēng)設(shè)備180曹新路2.80.42窗簾布藝180曹新路2.80.42皇冠窗簾160曹新路2.20.38美涂士漆200曹新路30.41五金建材160曹新路20.34藝術(shù)裝潢店160曹新路20.34彩鋼160曹新路20.34美容美發(fā)夢(mèng)之花休閑中心90三星路30.91美發(fā)120三星路30.68美發(fā)90三星路30.91花之雨休閑中心160三星路2.50.42炫彩造型吧130三星路20.42理發(fā)150三星路30.55享緣休閑中心130三星路20.42金達(dá)來休閑中心130三星路20.42青春年華美發(fā)180曹新路20.30點(diǎn)綴造型160曹新路2.20.37業(yè)態(tài)店名營業(yè)面積㎡位置年租（萬元）元/㎡/天雜貨便利煙花爆竹自營三星路自營自營雜貨店150三星路30.55煙花爆竹專賣120三星路30.68煙花爆竹專賣80三星路2.60.89曹安副食品批發(fā)160曹新路2.20.38雜貨店自營曹新路自營自營家具魚具店自營曹新路自營自營櫥柜160曹新路2.50.43家具160曹新路20.34家具160曹新路20.34藥店曹安藥房240三星路40.45九州通大藥房200曹新路40.54雙鶴堂180曹新路30.45數(shù)碼數(shù)碼照相80三星路2.60.89明基電腦120三星路20.45書店大陸文教180曹新路40.61網(wǎng)吧陽陽休閑網(wǎng)吧300曹新路50.45網(wǎng)吧400曹新路60.41中介勞務(wù)公司80三星路2.50.85好家宜房產(chǎn)160曹新路2.40.41愛三博房產(chǎn)160曹新路20.34根據(jù)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的租金價(jià)格水平，建議本項(xiàng)目的租金價(jià)格水平可作如下設(shè)置：樓層面積（m2）月租金回報(bào)（元/m2/天）月租金回報(bào)（萬元/月）年租金回報(bào)（萬元/年）F116340.6-0.82.96-3.9435.52-47.28F21634F31634F41634F516347、各樓層租金價(jià)格建議租價(jià)以建筑面積算地下一層:5元/車位/小時(shí)首層:二層:三層:四層:五層：六－十層：十一－十九層：天面:待定三、招商條件●以純租金形式為主，風(fēng)險(xiǎn)較低；●合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開業(yè)前部分商鋪招商等方面?！褡赓U期限，根據(jù)各行業(yè)而定：行業(yè)租期所占比例百貨零售業(yè)2-3年70%3-5年30%飲食娛樂業(yè)5-8年90%8-10年10%●免租裝修期○飲食娛樂業(yè)約60-120日○百貨零售業(yè)約30-50日○辦公行業(yè)約45-60日○酒店行業(yè)約90－120日四、面積去化速率配比（去化周期2008年1、招商起始期：附件：寫字樓分析在進(jìn)行房地產(chǎn)需求研究時(shí)，我們經(jīng)常會(huì)從諸如“價(jià)格”、“開間及格局”、“位置”、“軟硬件配置”等層面進(jìn)行探討，當(dāng)然，從這些分析指標(biāo)入手沒有錯(cuò)，但常常我們會(huì)發(fā)現(xiàn)最終的研究結(jié)構(gòu)并不能解決什么問題，那么究竟原因何在呢？其實(shí)企業(yè)/機(jī)構(gòu)在選擇辦公物業(yè)時(shí)，有更內(nèi)在決定因素，只有把握這些內(nèi)在的自變量，才可以真正洞察整個(gè)市場(chǎng)的走勢(shì)，以及不同行業(yè)的需求變化趨勢(shì)以及在辦公物業(yè)市場(chǎng)中的地位。寫字樓的需求模式，主要取決于以下一些變量：1.行業(yè)景氣程度：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市，寫字樓物業(yè)價(jià)格和租金已經(jīng)不菲，月供及利息/租金已經(jīng)在企業(yè)的費(fèi)用中占有較大的比重，企業(yè)對(duì)寫字樓的購買能力以及租賃能力很大程度上取決于行業(yè)的景氣程度，行業(yè)景氣程度分為兩個(gè)層次：第一，是不同行業(yè)之間的景氣程度。第二，是同一行業(yè)之內(nèi)不同企業(yè)地景氣程度，景氣的企業(yè)可能忙不過來，而不景氣的企業(yè)閑得發(fā)慌。2.不同景氣程度的行業(yè)對(duì)于寫字樓的需求存在較大差異，一般來講景氣程度高的行業(yè)對(duì)寫字樓的需求會(huì)高于景氣程度低的行業(yè)；其次，對(duì)于同一行業(yè)而言，景氣的企業(yè)對(duì)寫字樓的需求高于不景氣的行業(yè)。3.人數(shù)規(guī)模及組織架構(gòu)：人員規(guī)模與辦公面積息息相關(guān)，值得注意的是，當(dāng)景氣指數(shù)發(fā)生變化的時(shí)候，通常會(huì)導(dǎo)致企業(yè)人員規(guī)模發(fā)生變化，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)辦公面積的需求發(fā)生變化，具體表現(xiàn)如下：當(dāng)行業(yè)或者企業(yè)的景氣指數(shù)上升時(shí)，企業(yè)通常會(huì)做出如下舉動(dòng)：→擴(kuò)充目前的辦公場(chǎng)所；→選擇更高級(jí)的辦公場(chǎng)所；→招募更多的員工；→或者聯(lián)合采取以上的行動(dòng)；當(dāng)行業(yè)或者企業(yè)的景氣指數(shù)下降時(shí)，企業(yè)通常相應(yīng)會(huì)有如下反應(yīng)：→縮減目前的辦公場(chǎng)所；→選擇低檔次的辦公場(chǎng)所；→裁員；→或者聯(lián)合采取以上的行動(dòng)；4.對(duì)價(jià)格/租金的接受程度及敏感程度：寫字樓的售價(jià)/租金與寫字樓的等級(jí)一一對(duì)應(yīng)，所有租金指數(shù)分析是寫字樓市場(chǎng)分析的重要指標(biāo)之一，在這里不再贅述。不同行業(yè)、不同企業(yè)之所以對(duì)寫字樓的價(jià)格接受程度不同的關(guān)鍵原因在于，不同行