上海新塘橋廣場項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告

75/75上海新塘橋廣場項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-市調(diào)報(bào)告一、

商業(yè)調(diào)查鑒于本案業(yè)態(tài)布局的確定、商鋪?zhàn)馐蹆r的市場判斷及各相關(guān)業(yè)態(tài)、業(yè)種招商引租的需要，我們進(jìn)行了為期一周的浦東商業(yè)供應(yīng)調(diào)研，分別對\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目周邊商業(yè)、臨近本案的大型商業(yè)中心“新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)城”以及周邊住宅中的會所商業(yè)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，對他們的業(yè)種購成、業(yè)態(tài)布局以及商鋪的租售價格作了詳實(shí)的統(tǒng)計(jì)，同時對他們的經(jīng)營狀況也作了深入了解。以下就主要業(yè)種和經(jīng)營管理模式做一簡明闡述。此次調(diào)研的商業(yè)業(yè)種有：

A.

零售業(yè)：百貨店、大賣場、超市、便利店、專業(yè)市場、專賣店等；

B.

餐飲業(yè)：大型酒店、風(fēng)味美食店、休閑小吃店、連鎖快餐店等；

C.

文化休閑娛樂業(yè)：迪廳、茶坊、酒吧、美容美發(fā)、健身中心等；

D.

服務(wù)業(yè)：房屋中介、沖印、銀行等。以下根據(jù)各類不同的業(yè)種分別加以討論。

2.1塘橋地區(qū)商業(yè)目前周邊商業(yè)的業(yè)種主要有

A.

零售業(yè)：大賣場、超市、便利店、專業(yè)店、服裝/鞋帽專賣店等；

B.

餐飲類：中小型酒店/飯店、火鍋、快餐、風(fēng)味小吃；

C.

文化娛樂休閑：美容美發(fā)、茶坊、棋牌、書店；

D.

服務(wù)類：房屋中介、沖印、銀行A.

零售業(yè)類

大賣場

大賣場所追求的是居家生活用品的一站式消費(fèi)，其特性是經(jīng)營規(guī)模超大及商品的選擇面廣。浦東新區(qū)目前人均GDP已略高于\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海平均數(shù)，是改革開放的前沿，經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速增長、人口不斷導(dǎo)入，人民收入不斷提高，為大賣場的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)去年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，浦東8家大賣場銷售額達(dá)到近25億元，同比增長超過60%，占全市大賣場銷售額的1/5強(qiáng)。平均每家大賣場的日銷售額能達(dá)到90多萬元，節(jié)日期間銷售好的甚至高達(dá)500萬元。而大賣場大多建在內(nèi)環(huán)線邊靠近居民區(qū)，居民區(qū)人口一般20－30萬左右。

此次調(diào)研主要考察了位于浦建路楊高路的易初蓮花超市，由于其規(guī)模大、經(jīng)營時間久，已擁有了相當(dāng)?shù)闹龋鳛槠謻|最早的大型綜合賣場，其目前已形成的對周邊數(shù)公里范圍內(nèi)的居民購物消費(fèi)習(xí)慣的影響力，有目共睹。其產(chǎn)生的商業(yè)聚集效應(yīng)及市場知名度遠(yuǎn)非周邊其它商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所能比擬。所以對其經(jīng)營業(yè)種、人流量及人均消費(fèi)額的調(diào)查旨在為本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的業(yè)種定位提供一定的參考，避免其現(xiàn)有的競爭影響。在本案的業(yè)種配比及業(yè)態(tài)布局中，勢必考慮到與之形成互補(bǔ)。易初蓮花的主力業(yè)種分布如下：

地下層：大型停車庫（免費(fèi)）、煙酒專賣店（小面積）

地上一層：休閑食品、時鮮水果、飲料、菜物、乳制品、調(diào)味品、生活用品、家電

二層：西南區(qū)——

以休閑快餐類（包括吉時客、麥當(dāng)勞、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海風(fēng)味小吃）和兒童娛樂區(qū)（奇樂兒）為主，輔有面積較小的上圖書店、眼鏡店。

東北區(qū)——

普通體育用品、彩電專賣區(qū)、中低檔休閑服裝區(qū)、文化用品、兒童玩具、日用化妝品等。人流量及消費(fèi)金額:

通過現(xiàn)場的抽樣調(diào)查測算，商場入口處的人流量平均每小時應(yīng)1000-1500人次，人均消費(fèi)金額約在80-100元/次，且多數(shù)顧客均為經(jīng)常性來此購物的消費(fèi)者?？驮唇M成中以周邊居民為主，但也有數(shù)公里以外的外區(qū)域客源。

對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的啟示:

易初蓮花作為一個以家庭日常生活用品為主營業(yè)種的大型賣場，其業(yè)已形成的市場影響力和商業(yè)效應(yīng)決定了本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在業(yè)種引進(jìn)上應(yīng)充分考慮到其對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目構(gòu)成的潛在競爭威脅。其固有的優(yōu)勢在于日常生活用品的經(jīng)營上，而在休閑購物方面，無論是現(xiàn)有的業(yè)種分布及市場號召力均難體現(xiàn)出優(yōu)勢。所以選擇符合\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)的業(yè)種布局，走差異化的商業(yè)經(jīng)營定位將直接避開其對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的競爭沖擊力。

超市、便利店

連鎖超市以及便利店以其分布面廣、布點(diǎn)多等多種特性已成為現(xiàn)在居民的主要消費(fèi)場所，是社區(qū)商業(yè)不可或缺的商業(yè)業(yè)態(tài)，特別是在近幾年，由于其便利及嶄新的購物方式已在各大城市中蓬勃發(fā)展，超市便利店的普及面似乎已成為衡量一個城市都市化程度的標(biāo)準(zhǔn)之一。便利店：

便利店最早于1927年出現(xiàn)在美國，我國內(nèi)地便利店起步較晚，1995年1月\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海牛奶公司開設(shè)的可的食品便利店，華聯(lián)羅森便利店為中國第一批出現(xiàn)的便利店，而目前尚處于起步階段。可的便利店、華聯(lián)羅森便利店、聯(lián)華便利店、等是一批較有實(shí)力的便利連鎖店，其中可的便利店2000年已經(jīng)擁有260家門店，銷售額達(dá)到42700萬元。

應(yīng)該說目前出現(xiàn)的24小時連鎖便利店和以前糧油系統(tǒng)改造后以便民、利民、為民為宗旨的便民店有本質(zhì)的不同。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家，便利店最初發(fā)揮著附近單身居民的大冰箱的功能，但經(jīng)過幾十年發(fā)展便利店利用其網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢服務(wù)范疇已經(jīng)有很大的延伸。還協(xié)助附近社區(qū)居民收取電費(fèi)、煤氣費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、水費(fèi)、有線廣播電視，甚至包括快遞費(fèi)、國際通訊費(fèi)的收取，對附近居民切實(shí)起到了便利的作用。

便利店的商圈范圍應(yīng)該不超過500米，主要顧客5－7分鐘步行就能到達(dá)店面。他最主要的特點(diǎn)就是便利，便利性作為企業(yè)一種無形商品，是企業(yè)利潤的主要源泉，因此便利店銷售的商品比一般超市要貴一些，毛利通常能達(dá)到40%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一般超市的水平。中型超市：

中型超市的定位比較難于滿足顧客需求。市民通常在中型超市中選購的商品與大賣場十分相近，因此希望中型超市能夠提供像大賣場一樣多的商品種類和服務(wù)，能夠較為方便地選購到所需的食品、日常用品、家用電器、化妝品、服飾和辦公用品。周邊中型超市僅頂頂鮮一家，似乎眾多商家都認(rèn)為易初蓮花的存在使中型超市失去了生命力。但從頂頂鮮的經(jīng)營情況來看，由于易初蓮花離居民區(qū)還有一段距離，同時眾多便利店的商品線路也比較狹窄，所以它的客流量還是比較穩(wěn)定。結(jié)論：就本案的地理位置結(jié)合周邊小區(qū)以及超市便利店的分布情況，在本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目內(nèi)設(shè)置一定面積的日用品超市非常有必要。

專業(yè)店

一般大型專業(yè)店在營業(yè)面積在3000平方米以上，目前浦建路沿線有兩家專業(yè)店，分別是為位于浦建路、南泉路的春申江家具城以及位于浦建路近楊高路的永樂家電城。這兩家都是在該行業(yè)中經(jīng)營時間較長同時都擁有一定知名的專業(yè)店，在他們各自的領(lǐng)域中都擁有了一定的品牌知名度。此類專業(yè)店都擁有相當(dāng)?shù)囊?guī)模效應(yīng)，有很多都可達(dá)成免費(fèi)送貨上門、免費(fèi)班車等多種服務(wù)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目，顯現(xiàn)出其規(guī)模性的優(yōu)勢。

將專業(yè)店的調(diào)查范圍擴(kuò)大，周邊還有蘇寧、國美等眾多知名的家電商業(yè)，而東方路又被稱為家具一條街，對于塘橋社區(qū)來講，家電和家具行業(yè)的商業(yè)供應(yīng)顯然已相當(dāng)充足，所以，在本案的業(yè)種構(gòu)成中，對于此類商品比例的設(shè)置應(yīng)盡量減少或者與他們產(chǎn)生較大的差異。由此可見家電、家具類商業(yè)，顯然不能成為本案的主力業(yè)種。

同時就專業(yè)店這種業(yè)態(tài)來講，多數(shù)專業(yè)店需要充足的停車位，如家電、家具、建材等，而這一點(diǎn)是本案所無法提供的，因此就本案而言，不適合發(fā)展專業(yè)店。

而這些商業(yè)對本案有一定借鑒意義的是他們的租金情況，以春申江家具城為例，1樓8元/平方米?天、2樓6元/平方米?天、3樓4元/平方米?天。從它的租金情況來看，已可以支撐平均15000元/平方米左右的售價。同時從區(qū)域商鋪的供求失衡比例來看，價格還有一定的上漲空間，但是總價控制尤為重要，也就是說商鋪面積一定要控制得當(dāng)。

其他零售商業(yè)

其它零售商業(yè)主要業(yè)態(tài)以沿街商鋪為主，個體私營商戶承租此類商鋪。主要業(yè)種為服裝鞋帽、音像制品、醫(yī)藥商店、食品、面包房、鮮花、綢布店等，各業(yè)主自負(fù)盈虧，靈活的商業(yè)機(jī)制以及充足的人流量，使此類商業(yè)經(jīng)營情況頗好。

他們主要分布在蘭村路、南泉路等路幅較窄，居民新村密集的地帶。物業(yè)形態(tài)主要為住宅破墻改建，因此店面條件較差。但面積較小。主力面積在20平方米左右。這種沿街的小商鋪顯然受到商戶的極大歡迎，由于面積較小，雖然單位租金較高，但每月的租金總額卻并不是很高，是他們所樂于接受的。目前沿街店面座無虛席，可見經(jīng)營情況甚是讓他們滿意?？梢姡亟稚啼佋谕庥^陳舊，裝修簡單，經(jīng)營品種扎亂，產(chǎn)品檔次不高的情況下，由于單位面積較小，平均租金可達(dá)到8—14元/平方米天

而從商業(yè)環(huán)境來看，現(xiàn)有沿街商鋪一般都為無品牌、檔次較低的商業(yè)，它主要通過人流量的支撐，但本案的建筑形態(tài)是垂直的購物中心式的建筑，一般店面都以店中店的形式出現(xiàn)在內(nèi)部，因此他與沿街店面的人流量自然是無法比擬的。所以，在招商過程中，應(yīng)選擇有品牌或有一定知名度的連鎖商業(yè)入駐其中，以帶動人流的進(jìn)入式消費(fèi)。而沿街或人流較多的位置，可選擇隨意性消費(fèi)比較強(qiáng)的商業(yè)。

綜上所述，在招商過程種，注重品牌的引進(jìn)和單位面積的控制，有利于聚集本案的商業(yè)人氣，提升單位面積的商業(yè)價值。周邊各路段租金/售價一覽表：

道路

商鋪?zhàn)赓U價格（元/平方米?天）

售價（元/平方米）

面積（平方米）

特點(diǎn)

貴龍園底商

浦建路（近易初蓮花）

10（大面積）

14（小面積）

20000（底層）

40-300

住宅底商，臨近易初蓮花，人流量大

蘭村路、南泉路

11（小面積）

8—10（大面積）

——

12（實(shí)用面積）

15-25（實(shí)用面積）

多用住宅房改建，物業(yè)條件差，

浦東南路、寧陽路

7—8

12000

——

集中在寧陽路周邊，主要吸引浦東南路以西的客源以及目前南浦城內(nèi)的客源。

東方城市花園

東方路（近北園路）

——

15000（1-3層均價）

300（共三層，煤層100平方米）

中高檔住宅區(qū)裙房，物業(yè)品質(zhì)較高

雍江新座

浦明路、唐橋路

——

12000

——

——

區(qū)域零售商業(yè)一覽表

南泉路

序號

店名

業(yè)種

面積㎡

1

21世紀(jì)

便利店

50

2

好德

便利店

100

3

音像店

音像店

20

4

三槍內(nèi)衣

服飾

40

5

大眾好面包店

面包店

10

6

金浦鞋業(yè)、音像

鞋業(yè)、音像

50

7

可的

便利店

60

8

南鵬鞋業(yè)、花店

鞋業(yè)、花店

60

9

南廈文化用品

文化用品

10

10

協(xié)大洋綢布店

綢布店

100

11

華禎食品店

食品

50

12

顯康鞋業(yè)

鞋業(yè)

60

13

新橋食品

面包店

40

14

紅星眼鏡

眼鏡

100

15

喜士多

便利店

70

16

南泉參藥店

藥店

80

17

家家樂

便利店

100

18

好德

便利店

20

19

東方眼鏡

眼鏡

70

20

頂頂鮮

超市

500

21

藍(lán)村日用品市場

22

香特莉西餅

面包店

20

藍(lán)村路

1

服飾店

服裝

2

羅森

便利店

70

3

卡連娜西餅

西點(diǎn)

20

4

好德

便利店

70

5

老同盛

南北貨

80

6

三槍專賣

服裝

7

21世紀(jì)

便利店

40

8

樂字號面包房

面包房

60

9

老鳳祥銀樓

銀樓

80

10

可的

便利店

70

11

美亞音像

音像制品

40

寧陽路

1

好德

便利店

60

2

同春國藥店

藥店

60

3

家家樂超市

超市

90

4

羅森

便利店

80

塘橋渡口

1

老同盛

南北貨

2

良友

便利店

60

3

美亞音像連鎖店

音像制品

30

4

童氏大藥房

藥房

90

5

新亞大包

餐飲

茂興路

1

家家樂

超市

2

農(nóng)工商超市

超市

200B.

餐飲類塘橋地區(qū)商業(yè)中，餐飲業(yè)的所占比重較大，大約占到30—40%左右。而蘭村路火鍋一條街的美名也已名聲在外。結(jié)合此次調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)該地區(qū)的餐飲業(yè)的特點(diǎn)主要有：

以中小型規(guī)模為主，大型餐飲較少。

大眾消費(fèi)為主，有檔次、有品牌的餐飲頗少。

火鍋所占比重較大，其他類型餐飲為輔的形式。

經(jīng)營情況普遍較好，且非常穩(wěn)定，較少有易主的餐飲店。

建筑物業(yè)自然形成，條件較差。

餐飲店的面積相對其他業(yè)種店面面積要大，故租金比較便宜。

客源還是以周邊住宅區(qū)中居民為主，外來客源較少。

形成以上特征的原因主要取決于周邊居民的消費(fèi)能力，塘橋是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海老新村的聚集地，消費(fèi)水平有限，而此地居民形成的習(xí)慣是如果有更高層次的需求，他們一般就會到新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)城商圈消費(fèi)，因此，需要引導(dǎo)客戶的某些的消費(fèi)習(xí)慣，以吸引部分中檔餐飲消費(fèi)的回歸。

區(qū)域餐飲業(yè)一覽表

南泉路

序號

店名

業(yè)種

面積㎡

1

廣源飯店

餐飲（杭幫）

1-2樓200

2

美食來小吃

餐飲

120

3

小米多

餐飲

80

4

莫獅莫堡

快餐

40

5

南春飯店

餐飲

80

6

振鼎雞

餐飲

200

7

麥多小炒面店

餐飲

100

藍(lán)村路

1

上防火鍋酒樓

餐飲

2

如花酒家

餐飲

1F+2F

3

小蒙羊火鍋

餐飲

4

比大營PIZZA

餐飲

80

5

五芳齋

餐飲

120

6

陌生人火鍋店

餐飲

1F+2F（400）

7

圖門串烤

餐飲

40

8

四季旺

餐飲

9

惠順酒樓

餐飲

10

胡喬火鍋

餐飲

300

11

揚(yáng)州人家

餐飲

70

12

萊湯香

餐飲

100

13

新亞大包

餐飲

200

14

天天曉酒樓

餐飲

15

上防（老店）

餐飲

16

21世紀(jì)

餐飲

120

17

萊春香辣蟹火鍋城

餐飲

120

19

老鳳祥酒樓

餐飲

1F+2F

20

小重慶酒店

餐飲

1F+2F

21

胡喬火鍋

餐飲

120

浦東南路

1

吳越人家

餐飲

40

寧陽路

1

小浦東雞粥店

飲食

50

2

朝國料理

餐飲

60

3

天天曉飯店

餐飲

100

塘橋渡口

1

我家廚房（大盈鴨面館）

餐飲

120

茂興路

1

家家樂

餐飲

C.

休閑娛樂類區(qū)域的休閑娛樂類商業(yè)基本依賴新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)城商圈，在本商圈現(xiàn)有商業(yè)中，此類商業(yè)的種類不僅非常少，且發(fā)展及不平衡，美容美發(fā)行業(yè)多的泛濫，而諸如茶坊、酒吧等現(xiàn)代休閑娛樂場所卻少之又少，而所謂的娛樂場所也僅為幾間規(guī)模不大的棋牌室而已。

因此，本案的機(jī)會點(diǎn)應(yīng)該為休閑娛樂類商業(yè)，適度的引進(jìn)多種類型的休閑娛樂商業(yè)，是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目制造人氣的級佳手段。文化、休閑、娛樂商業(yè)一覽表

南泉路

序號

店名

業(yè)種

面積㎡

1

金體美容美發(fā)

美容美發(fā)

50

2

特價書店

書店

10

3

阿蘭美發(fā)廳

美發(fā)

30

4

南泉理發(fā)店

理發(fā)店

30

5

銘城美容美發(fā)沙龍

美容美發(fā)

80

6

會都棋牌

娛樂

2F

7

慧紋美容

美容美發(fā)

20

8

威娜美容院

美容

30

9

宏盛棋牌娛樂中心

娛樂

藍(lán)村路

1

雅閣休閑茶莊

茶坊

2

詩詩美療專業(yè)會所

美容

80

3

文峰

美容美發(fā)

100

4

雅芳

美容

30

浦東南路

1

新新美容城

美容

120

2

名粵專業(yè)美發(fā)

美發(fā)

100

寧陽路

1

組合發(fā)型中心

美發(fā)

100

2

靚絲美容美發(fā)設(shè)計(jì)中心

美容美發(fā)

40

3

名流美發(fā)

美發(fā)

30

茂興路

1

新南美發(fā)廳

美發(fā)

60D.

服務(wù)類

服務(wù)類商業(yè)由于其特有的利潤低、技術(shù)性比較強(qiáng)等特點(diǎn)，在老式的社區(qū)商業(yè)中所占的比例非常小，而一般我們所見到的主要為銀行金融機(jī)構(gòu)、照片沖印店、洗燙店等。而如果作為社區(qū)商業(yè)中心模式發(fā)展的商業(yè)，服務(wù)類的業(yè)種的設(shè)置是必不可少的，他所體現(xiàn)的是商業(yè)規(guī)劃的專業(yè)性。

同時，對于這些商業(yè)本身來講，消費(fèi)的目的性是非常強(qiáng)的，他們的主力客源是老客戶。因此，可去化那些位置相對較差的物業(yè)，但租金也會相對低廉，這與他們的利潤也可相匹配。每種服務(wù)型商業(yè)的數(shù)量不宜多，但服務(wù)種類應(yīng)盡量齊全，給消費(fèi)者以全方位服務(wù)的感覺。服務(wù)類商業(yè)一覽表

南泉路

序號

店名

業(yè)種

面積㎡

1

柯達(dá)

沖印

50

2

建行

銀行

3

我愛我家

房屋中介

20

藍(lán)村路

1

\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海銀行

銀行

2

富士沖印

沖印

3

中國銀行

銀行

4

柯達(dá)

沖印

30

塘橋渡口

1

農(nóng)業(yè)銀行

銀行

2

柯尼卡

沖印

50

小結(jié):

周邊商業(yè)日常生活機(jī)能頗為完善，但休閑娛樂機(jī)能缺乏，顯現(xiàn)出各業(yè)種比例失衡。

社區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，但消費(fèi)環(huán)境及檔次欠佳，消費(fèi)環(huán)境承待提高。

老居民區(qū)內(nèi)商業(yè)過于集中，而新建小區(qū)周邊商業(yè)嚴(yán)重缺乏，區(qū)域商業(yè)分布不協(xié)調(diào)。

老式社區(qū)商業(yè)已經(jīng)發(fā)展到頂峰，而取而代之的將是有規(guī)劃有布局的新型社區(qū)商業(yè)中心。

因此，本案的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)該立足周邊中高收入階層，商業(yè)規(guī)劃適當(dāng)超前。2.2新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心概況作為浦東的首個區(qū)域型大規(guī)模商業(yè)中心，新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心經(jīng)過數(shù)年來的市場培育和在浦東大經(jīng)濟(jì)背景的良勢帶動下，已成為浦東最有影響力的和最繁華的商業(yè)中心。由于其距本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目公交車程僅三站之遙，對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的商業(yè)定位影響至關(guān)重要，所以對該中心現(xiàn)有業(yè)態(tài)布局和租金價格的市場調(diào)查分析，將會給本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)部分的業(yè)種引進(jìn)和售價租金上限制定上提供重要的市場依據(jù)。

現(xiàn)有業(yè)態(tài)布局和商業(yè)運(yùn)營模式

目前，新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心內(nèi)已匯集了以\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海八佰伴、時代廣場等為代表的綜合性休閑購物廣場；

和以東方書城、永樂家電城、三鑫電腦廣場、辦公用品市場、世貿(mào)家居城等為主的專業(yè)性賣場。

而周邊的張揚(yáng)路、浦東南路、嶗山西路等聚集了眾多大型的品牌餐飲，如美林閣、豐收日等，還有眾多國際知名品牌餐飲。

由于他還擔(dān)任著交通、商務(wù)中心的職能，人流密集，商業(yè)氛圍濃烈。因此地段商業(yè)價值較高，所有商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目都由投資商城成立專門的商業(yè)運(yùn)營公開進(jìn)行長期租賃經(jīng)營。招商模式上主要采用月租金方式和保底扣率兩種方式，

永樂家電城、三鑫電腦廣場、世貿(mào)家居城等專業(yè)性賣場，以月租金招商模式，一般租價在12-17元/平方米/天；

而以第一八佰伴、時代廣場為代表的百貨類商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目則采取保底扣率的方式，規(guī)定經(jīng)營者必需達(dá)到一定的營業(yè)額，在此基礎(chǔ)上按規(guī)定的扣率上交租金，不足者仍由經(jīng)營者補(bǔ)足，超過規(guī)定營業(yè)額的仍按此扣率提交租金。并視經(jīng)營業(yè)種不同，一般在20-25％之間，其中服裝業(yè)租價最貴。

內(nèi)部環(huán)境配套

通過對新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心現(xiàn)有的商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境配套調(diào)查發(fā)現(xiàn)，整體上除八佰伴、時代廣場和世貿(mào)家居城的購物消費(fèi)環(huán)境較好外，其它\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在內(nèi)部裝修、環(huán)境布置和物業(yè)服務(wù)上均較為普通。擁有中央空調(diào)、自動扶梯和大型地下或地上停車位均是商業(yè)中心現(xiàn)有商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的共性，另外物流區(qū)域相對較為寬敞。

對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)定位的影響分析

新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心固有的地段商業(yè)氛圍及專業(yè)性賣場的規(guī)模影響力，決定了本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局上應(yīng)盡量避免與其產(chǎn)生正面沖突。從“錯位經(jīng)營，拾遺補(bǔ)缺”的商業(yè)經(jīng)營定位考慮，弱化其對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的市場競爭影響力。新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心的商業(yè)繁華程度、市場影響力、規(guī)模效應(yīng)上均非本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目所能抗衡的現(xiàn)實(shí)，決定了其現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營租金水準(zhǔn)在短時間內(nèi)應(yīng)是本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的租金/售價定位的上限值。

以此為參考，預(yù)測本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的上限租金水準(zhǔn)應(yīng)較符合市場規(guī)律。由于上述單位面積均為實(shí)用面積，主力租金水準(zhǔn)一般為12-18元/平方米/天，結(jié)合本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)部分的產(chǎn)品形態(tài)，從實(shí)際得房率考慮（暫按60％測算）可得出\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目按建筑面積計(jì)算的最高租金水準(zhǔn)應(yīng)在7.2-10.8元/平方米/天。

在此基礎(chǔ)上，再結(jié)合\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境、商業(yè)房產(chǎn)租金/售價情況及\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目本身的物業(yè)形態(tài)、單位面積分割和經(jīng)營業(yè)種定位等綜合因素，最終確定物業(yè)的售價及租金水準(zhǔn)。

主要\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目介紹

東方書城

位于新大陸廣場一、二層內(nèi)，總營業(yè)面積約5000平方米，其中底層為整層，二層約占用一半面積。1F為各類圖書，帶有一小型咖啡吧，2F為音像、軟件制品和文具。內(nèi)設(shè)二部狹窄的自動扶梯，貨運(yùn)電梯二部，有地上泊車位和地下停車場，整體租金約為8-10元/平方米/天。永樂家電城

共4層，目前1-2F為永樂家電連鎖店，3F為其它家電代理商，4F暫空。每層面積約在2500-3000平方米間，租金價格：1F為15元/平方米/天，2F為12元/平方米/天，3F為6元/平方米/月。由于永樂家電的租金較高，經(jīng)營狀況不太理想，3F層經(jīng)營者的單位使用面積在50-70平方米之間。鑫電腦廣場

營業(yè)面積約為4000平方米左右，共2層。主要經(jīng)營業(yè)種為：電腦及電腦配件、手機(jī)、電信產(chǎn)品。主力單位面積在10-15平方米間，平均租價為15-17元/平方米/天。

辦公用品市場

營業(yè)面積約2000平方米，為整幢大樓的底下二層半，三層以上為辦公用房。單層面積約800平方米，單位經(jīng)營面積在12-60平方米之間，平均租金為8-9元/平方米/天，主要經(jīng)營辦公用品。體育運(yùn)動城

總營業(yè)面積約300平方米，單位經(jīng)營面積16-25平方米，采用保底扣率的方式出租，扣率一般在20％左右，主要經(jīng)營中高檔體育用品（包括運(yùn)動服飾），單位鋪面的月營業(yè)額多在10萬元左右。世貿(mào)家居城

\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目為地上4層，地下1層（供倉庫用），總建面3.1萬平方米。單位經(jīng)營面積為108-234平方米間，可自由組合。主要家具品牌為深圳、北京、廣州、香港等地廠家，約100家。

各層租金分別為：1F：380元/平方米/月、2F：322元/平方米/月、3F：265元/平方米/月、4F：207元/平方米/月。家具城南側(cè)有可供50車輛汽車同時停泊的露天廣場。

相關(guān)配套服務(wù)：每周一次的報(bào)紙、電視媒體廣場；統(tǒng)一布局，營造溫馨家居購物環(huán)境。統(tǒng)一營業(yè)員服裝，統(tǒng)一打卡上下班；代辦送貨、安裝、倉儲等一條龍服務(wù)（需收費(fèi)）。第一八佰伴

整個商廈位于浦東南路和張楊路交匯處，西側(cè)、南側(cè)、東側(cè)均有公交站點(diǎn)，商業(yè)人流量密集，總體經(jīng)營產(chǎn)品定位為中高檔產(chǎn)品。內(nèi)部裝修檔次較高，硬件環(huán)境優(yōu)越，底層設(shè)總服務(wù)臺，保安嚴(yán)謹(jǐn)，各層導(dǎo)示系統(tǒng)清晰。

除戶外二部自動上下扶梯外，每層均設(shè)有二處自動上下扶梯區(qū)。整個商廈內(nèi)部設(shè)有多處貨運(yùn)電梯通道，運(yùn)營模式上總體采用保底扣率方式出租經(jīng)營單位。目前除地下一層尚有空余位置外，其它樓層幾乎均無虛席。一般扣率在20％以上，視經(jīng)營業(yè)種和空間位置增加，服裝行業(yè)最貴。商廈設(shè)有經(jīng)返八佰伴至南京路步行街的商廈巴士。具體業(yè)種如下：

B1層：以流行飾品、服裝小百貨為主，輔以少量辦公燈具、家具用品（沙發(fā)、床勢墊等）、五金配件等。主力單位面積在10-20平方米，扣率折合租金價格約在12-18元/平方米/月，經(jīng)營業(yè)種檔次不高。

1F：名牌化妝品、汽車展區(qū)、珠寶、金銀飾品店、品牌快餐美食區(qū)、咖啡吧、高檔箱包，配有總服務(wù)臺和自動取款機(jī)。

2-3F：女士服飾、皮鞋、箱包、時尚手表、品牌餐飲（避風(fēng)塘）、咖啡屋等。

4-5F：品牌紳士服裝、皮具、旅行箱包、運(yùn)動體育用品等。

6F：家庭用品、鐘表眼鏡、家具沙發(fā)、書籍音響、辦公文教、照相器材、中外工藝品、床上用品、保健品、室內(nèi)飾品等。

7F：綜合家電、通迅產(chǎn)品、土特產(chǎn)品、藥房、洋參柜、煙酒茶葉、洗滌店等。

8F：兒童用品、兒童娛樂天地（包括服裝、玩具、嬰兒用品、娛樂區(qū)、兒童圖書等）。

9F：美食天地（含火鍋、中華名點(diǎn)，漢堡、壽司吧、家常小炒、休閑飲料等）。

10F：健康娛樂2.3社區(qū)型商業(yè)案例分析A.

聯(lián)華社區(qū)商業(yè)

地址：浦東新區(qū)浦三路、臨沂路口

規(guī)劃：總建筑面積23000平方米，共有五層樓面，分設(shè)便民服務(wù)街、華聯(lián)吉買盛、百貨文化用品專賣、餐飲娛樂、健身美容中心和“鄰里樂”社區(qū)服務(wù)中心七大功能區(qū)域。此外，中心還備有3800平方米的停車場。

租金狀況：1F：7-9元/平方米/天

2F：5-7.65元/平方米/天

面

積：面積從30至90平米。

主要業(yè)態(tài)布局：

1F：麥當(dāng)勞、食品二店店、婦女商店店、可頌坊、紅星眼鏡、達(dá)芙妮、奇安特、寶璐絲、匯豐醫(yī)藥、豫園、凱普狄諾等

2F：網(wǎng)吧、游戲世界、新華書店（40M2）、兒童天地（各類童裝）、避風(fēng)塘、今亞金店、東方體育、柯達(dá)彩擴(kuò)、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海時裝公司、鐘表修理、老介福布店、中央干洗、天寶典當(dāng)行、小皮件、花花公子、百事、三槍、喬家柵旅行社等

3F：超市、服務(wù)中心

4F：平方米詩美婷STARBAR450（平方米左右）、棋牌室

5F：鄰里中心

簡

述：該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目是比較典型的集購物、餐飲、休閑、娛樂、健身、便民服務(wù)和社區(qū)服務(wù)于一體的社區(qū)商業(yè)中心，其內(nèi)部業(yè)種非常貼近社區(qū)，將社區(qū)購物和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，不但引進(jìn)華聯(lián)吉買盛大賣場和一些品牌專賣店，還和街道聯(lián)手共建“鄰里樂”社區(qū)服務(wù)中心，將家政服務(wù)、醫(yī)療保險(xiǎn)、社區(qū)教育、政策咨詢、職業(yè)中介等引入中心，為創(chuàng)建社區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)的先進(jìn)模式做了積極的探索，受到了周邊社區(qū)居民的歡迎。華聯(lián)集團(tuán)為此成立了\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海浦東華聯(lián)購物中心有限公司，將把社區(qū)商業(yè)作為新的商業(yè)形態(tài)逐步推廣。店堂內(nèi)裝修尚可，自動扶梯、中央空調(diào)，有導(dǎo)購系統(tǒng)。

經(jīng)營狀況：采用店中店的形式招商引資，引進(jìn)品牌多數(shù)為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海品牌店，店內(nèi)品牌齊全，以“中檔”產(chǎn)品為主。但是各類商品不夠豐富，顧客挑選商品的余地不大，并且商品缺乏時尚感，只是供應(yīng)一般日常需求。顧客的年齡層次偏大。在布局上沒有充分利用沿街店鋪的優(yōu)勢，所有的品牌店均沒有對外開門，主要以百貨店的形式經(jīng)營。店內(nèi)客流量不大，經(jīng)營狀況一般。

B.

好又多量販（上南店）位

置：齊河路、云臺路口

規(guī)

劃：5層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積32800M2。

簡

述：最早在廣州開設(shè)大型綜合超市的好又多量販，目前在全國已開設(shè)了17家門，在\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海有\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海浦東好又要多超市有限公司.

開業(yè)時間：2000年10月

主要業(yè)種構(gòu)成：

1F：開放式經(jīng)營，主要有麥當(dāng)勞、齊鼎雞、香提面包房、發(fā)型設(shè)計(jì)、招商銀行、申銀萬國證券交易所、華氏大藥房、群峰茶葉、光大通訊、巴黎三城、春秋國旅、富士影像、跨世紀(jì)體育用品、良幸睡衣系列等

2F—4F：超市

5F：辦公場所及免費(fèi)停車場

經(jīng)營狀況：該\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目規(guī)模較大，所處的地理位置較佳且交通便利，他正好彌補(bǔ)了周邊幾個新建中檔小區(qū)周邊商業(yè)稀缺的缺陷，周邊有眾多居民新村，擁有大量消費(fèi)群體，開放式購物方式，很隨意，為周邊居民主要購物場所，經(jīng)營情況頗好。

2.4周邊住宅會所龍陽小區(qū)、南浦城內(nèi)部分中高檔小區(qū)住宅會所設(shè)施：

案名

會所面積

會所\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目

經(jīng)營方式

東方城市花園

4000m2會所

室內(nèi)游泳池、健身房、桌球室、咖啡廳、閱覽室、棋牌室、商務(wù)中心

對外經(jīng)營，

目前正在招商。

怡東花園

4500m2會所

室內(nèi)與室外游泳池、網(wǎng)球場、健身房、壁球室、休閑酒吧、餐飲、便利店等

不對外開放，

采用會員制經(jīng)營

貴龍園

健身房、美容室、超市等

還未營業(yè)

澳麗花園

室內(nèi)游泳池、室外網(wǎng)球場、健身房、咖啡室、閱覽室

還未營業(yè)，

將于明年運(yùn)營

分析：

會所已成為時下住宅小區(qū)必不可少的配套內(nèi)容，只要稍有規(guī)?；驒n次的小區(qū)，對于會所的配備以及宣傳是必不可少的。然而現(xiàn)下會所經(jīng)營情況好的卻少之又少。這主要因?yàn)樗嬖谥T多矛盾的地方，如果對外經(jīng)營，勢必造成小區(qū)安保問題，倘若不對外開放，則正常運(yùn)營難以保證。因此，在本住宅規(guī)模比較小的情況下，會所商業(yè)只有在融入\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目自身的商業(yè)才能得以生存。另一方面，四樓會所商業(yè)的設(shè)置，又可帶動三樓人氣，提升三樓的商業(yè)價值。

二、

市場總結(jié)

從供應(yīng)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，塘橋地區(qū)商鋪供應(yīng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此，本案擁有一個相當(dāng)不錯的發(fā)展時機(jī)。

從現(xiàn)有商業(yè)結(jié)合未來發(fā)展，可以預(yù)見，在本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目運(yùn)作以后將出現(xiàn)塘橋地區(qū)商業(yè)三足鼎立之勢，易初蓮花為生活用品采購中心，南泉社區(qū)商業(yè)為日常消費(fèi)商業(yè)，而本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目則會成為區(qū)域休閑、娛樂、購物中心。

新\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)城的不斷擴(kuò)容給浦東商業(yè)帶來發(fā)展契機(jī)，但它的商業(yè)的不斷擴(kuò)大，勢必造成浦東整體商業(yè)供應(yīng)面積的增加，屆時可能出現(xiàn)供求關(guān)系的變化，因此，本案易采取快速去化的手段。所以，雖然目前是賣方市場，但還必須權(quán)衡一個銷售價格與銷售速度的平衡點(diǎn)。

對于商業(yè)的檔次、定位等，應(yīng)有適當(dāng)?shù)某靶浴?/p>

本案的難點(diǎn)在于如何調(diào)整好商鋪出售與出租之間的關(guān)系，而涉及到的單元面積控制、業(yè)種比例以及業(yè)態(tài)布局是本案的重中之重。

制造良好的消費(fèi)環(huán)境是區(qū)域商業(yè)的迫切要求，也是本案的首要任務(wù)。怎樣挖掘本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)中軟硬件設(shè)施增強(qiáng)以及做到商業(yè)本身人性化的管理是提高商業(yè)附加值、提升物業(yè)價值的有效手段。

輕軌的站點(diǎn)效應(yīng)可為本案帶來更多的人流量，但怎樣引導(dǎo)人流，是本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的又一突破口。

縱觀整個\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)環(huán)境，目前正處于日趨完善階段，數(shù)量擴(kuò)張也已經(jīng)逐步完成，但如何提高商業(yè)的質(zhì)量將是未來的重點(diǎn)?？梢哉f，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)正在尋求新的突破，而社區(qū)商業(yè)成為戰(zhàn)略重點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)經(jīng)歷了由傳統(tǒng)居住地商業(yè)向現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)變化發(fā)展的過程，經(jīng)歷了從菜場、弄口生活點(diǎn)的商業(yè)群落，到新村路邊居住區(qū)的綜合商業(yè)，目前已經(jīng)發(fā)展到社區(qū)商業(yè)階段。本案可抓住\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海社區(qū)商業(yè)大發(fā)展的契機(jī)，利用自身眾多有利條件，非常有可能成為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海新型社區(qū)商業(yè)的典范。

三、黃浦區(qū)整體商業(yè)情況3.1商業(yè)規(guī)劃未來三年內(nèi)黃浦區(qū)將以南京路結(jié)構(gòu)調(diào)整、聚居區(qū)建設(shè)、外灘一體化開發(fā)為機(jī)遇，形成南京路外灘段世界一流高檔消費(fèi)區(qū)、中國一流綜合消費(fèi)圈（新世界城、中百一店、世茂國際廣場）、外灘源經(jīng)典水岸商務(wù)區(qū)、老西門現(xiàn)代社區(qū)購物中心和世博會國際購物中心等五個商業(yè)新亮點(diǎn)，產(chǎn)生各具特色的商貿(mào)業(yè)發(fā)展新的驅(qū)動力。黃浦區(qū)將以建國際一流商業(yè)街南京路和豫園文化旅游商業(yè)城為“兩個重點(diǎn)”，形成市級商業(yè)中心、專業(yè)特色街和社區(qū)商業(yè)中心三個層次的共同發(fā)展。3.2現(xiàn)有的特色街區(qū)目前黃浦區(qū)的特色商業(yè)區(qū)(街)有金陵路商業(yè)街、福州路文化街、九江路時裝街、石門路服飾街、北京路五金街、威海路汽配街、老西門商業(yè)區(qū)。金陵路商業(yè)街是有百年歷史的商業(yè)老街。南京路上不少名店，在這里開設(shè)了分店。福州路文化街為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海著名的文化街，有\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海書店、古籍書店、外文書店、科技圖書公司、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海書城、楊振華筆莊、美術(shù)用品商店、科技儀器和教育設(shè)備商店，以及各類紙張文具、辦公用品商店等。九江路時裝街，集中了上百家以個體經(jīng)營為主的時裝南店。

3.3交通規(guī)劃黃浦區(qū)正在建設(shè)7個軌道交通站點(diǎn)（其中2個換乘站），以及人民廣場交通換乘中心，快速便利的交通必然帶來大量的人流，交通條件改善對人口分布和流向?qū)⒂胁煌绊懀瑸闈M足集散乘客的即時消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)交通流、人流和商流的有機(jī)結(jié)合，黃浦區(qū)制訂相應(yīng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)改造和新建規(guī)劃。四、區(qū)域商業(yè)分析借助傳統(tǒng)的歷史優(yōu)勢和良好的地理優(yōu)勢，新黃浦的商業(yè)非常繁榮，形成了豫園商城為核心，老西門、大興街、小東門、小南門為輔的商業(yè)格局，鑒于本案商業(yè)體量較大，特對本案周邊的主要商圈、區(qū)級商業(yè)中心以及周邊新興住宅中的商業(yè)市場進(jìn)行初步調(diào)研，以下將對周邊商業(yè)的主要的業(yè)態(tài)、業(yè)種和經(jīng)營狀況做簡明闡述。4.1大興街商圈大興街商圈的業(yè)種分布：

A：大賣場：華聯(lián)吉買盛、好友裝潢建材市場

B：飲食店：肯得基、普明面館、好享來中西餐廳、嘉寶肥?；疱?、避風(fēng)塘、喬家柵小吃、元祖食品、

C：文化休閑娛樂業(yè)：海派歌舞廳、泳琪美容美發(fā)店

D：服務(wù)業(yè)：交通銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、勝德露干洗

E：其他零售業(yè)：意利達(dá)皮鞋、夢特嬌服飾、黛安芬、、新華書店、南煙超市、、華氏大藥房、聯(lián)華超市、華聯(lián)超市

目前大興街上的商業(yè)以華聯(lián)吉買盛為主，以中低檔飲食店、小型的零售店為輔的商業(yè)形態(tài)。華聯(lián)吉買盛由于經(jīng)營時間相當(dāng)久，已有一定的市場接受度，目前成為周邊居民選購日常生活必備品的主要賣場。華聯(lián)吉買盛的入駐決定了本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目在業(yè)種的引進(jìn)上要充分考慮到其對本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的雷同上，錯位經(jīng)營、走差異化的商品經(jīng)營定位，直接避免與本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的直接沖突是本案定位的重點(diǎn)。

除華聯(lián)吉買盛一個大賣場外，大興街上的商業(yè)缺少其他經(jīng)營業(yè)態(tài)，主要以零售業(yè)為主，多數(shù)為無品牌商業(yè)，檔次較低。主要業(yè)種有服裝、鞋帽、音像制品、食品等為主，通過人流量的支撐，此類商業(yè)目前的經(jīng)營狀況頗好。大興街上現(xiàn)有商鋪的承租價約為12元/平方米/天。隨著周邊一些新型住宅群的興起，居民的層次日益升高，迫切需求一些較高檔次的商品。而現(xiàn)在的大興街零售商業(yè)缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，布局凌亂，沒有形成一定的規(guī)模，與傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心名稱不符。本案應(yīng)適度加大一些符合現(xiàn)代消費(fèi)觀念的休閑、娛樂\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的比重來迎合市場需求。

本案位于陸家浜路以北，黃家闕路以南，屬大興街商圈，是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海的老城廂地區(qū)，人口居住相對集中。區(qū)域內(nèi)配套相當(dāng)齊全，超市、菜場、郵局等遍布于其中。大興街商圈是區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，以經(jīng)營中低檔商品而聞名。其正北即為老西門商圈，這些副市級商圈給區(qū)域帶來了發(fā)達(dá)的商業(yè)環(huán)境的同時也給本案帶來了直接的威脅。如何避免與這些市級商業(yè)沖突是本案商業(yè)定位的關(guān)鍵。

由于陸家浜為通往肇嘉浜路的主干道，陸家浜路上的交通把周邊居民直接引向徐家匯、淮海路等高檔商業(yè)街區(qū)；而中華路又把部分居民引向豫圓商圈與老西門商圈；為了避免與這些商圈產(chǎn)生正面沖突，決定了本案的商業(yè)主要以日常消費(fèi)品為主。

結(jié)論：

由于本案體量較大，大興街的一半商街多屬于本案涉及的范圍，本案的商業(yè)定位好壞將是大興街商圈的焦點(diǎn)，是未來大興街是否重正威風(fēng)的關(guān)鍵。

華聯(lián)吉買盛

地理位置：大興街、江陰路

規(guī)

模：1.1萬平方米綜合大買場

經(jīng)營模式：全國百貨行業(yè)排名第二的“\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海華聯(lián)”吉買盛賣場已經(jīng)搶先入駐本區(qū)域，由于入住時間較長，已占有一定的市場份額。華聯(lián)吉買盛以家庭日常生活必需品和消耗品為經(jīng)營目標(biāo)，依托周邊強(qiáng)大的居民群體，經(jīng)營業(yè)績較好。4.2老西門商圈老西門商圈位于中華路、復(fù)興路口，是原南市區(qū)的區(qū)級商業(yè)中心，冠生園集團(tuán)等一些老牌商業(yè)就座落于此。由于近幾年肯德基、麥當(dāng)勞的進(jìn)駐，使這一地帶與大興街比較起來，更加具備現(xiàn)代氣息。主要的商業(yè)有國美西門店、永樂家電連鎖店、大福貴酒樓、大胡子湯館、喬家柵、金泰服飾鞋業(yè)公司、童氏大藥房等。

老西門一直是南市區(qū)的主要商業(yè)中心，依托周邊眾多的居住人口，商業(yè)一直保持繁榮。隨著老西門聚居區(qū)的形成，周邊入住居民的檔次越來越高，原有的商業(yè)形態(tài)已不能滿足需求，急需一些高檔商業(yè)形態(tài)注入活力。世界500強(qiáng)之首澳爾瑪超級市場將在老西門開業(yè)更是給老西門商業(yè)揭起一股新動力。據(jù)悉，黃浦區(qū)在老西門商圈的規(guī)劃中，打算引進(jìn)香港“太古城”的模式。

另外，明珠線二期在西藏南路的站點(diǎn)、復(fù)興東路越江隧道以及楊浦輕軌延伸段在區(qū)域內(nèi)的設(shè)置，復(fù)興路拓寬后，老西門周圍的交通狀況大為改善，也更加促進(jìn)了這一地區(qū)商業(yè)的繁榮發(fā)展。

結(jié)論：

老西門商業(yè)作為一個副市級的商業(yè)中心給本案的商業(yè)規(guī)劃帶來了一定的競爭力，如何按照周邊社區(qū)的人口和消費(fèi)水平，區(qū)分市場格局，把本案建成一個功能齊全、多種經(jīng)營，形成與豫園商圈、老西門商圈優(yōu)勢互補(bǔ)、錯位經(jīng)營的經(jīng)營方式將是本案市場定位的關(guān)鍵。老西門商用綜合大樓（原第八百貨）

地理位置：復(fù)興東路、中華路

價

格：整幢大樓出售，均價6500元/平方米

規(guī)

模：該案于1996年竣工，框架結(jié)構(gòu)，地上十三層，底下一層，總建筑面積17754.83平方米（其中地上16859.07平方米，地下895.76平方米），大樓設(shè)置貨梯兩部、客梯兩部，自動扶梯六部（一至四樓），中央空調(diào)控制系統(tǒng)、安保監(jiān)控以及消防系統(tǒng)設(shè)施完備，水、電、煤配套一應(yīng)俱全，裝修到位，是一處成熟的理想的商業(yè)用房。

物業(yè)現(xiàn)狀：由于原市八百貨傳統(tǒng)的百貨業(yè)格局，商品業(yè)種不夠豐富，產(chǎn)品定位與現(xiàn)代的消費(fèi)觀念不符，經(jīng)營機(jī)制的單板，經(jīng)營狀況每況日下，目前處于停業(yè)狀態(tài)，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海豫園集團(tuán)將對其進(jìn)行重新定位。老西門商用綜合大樓（原第八百貨）處于老西門商業(yè)中心地位。老西門是傳統(tǒng)的交通樞紐，有三十余條線路在此經(jīng)過，交通十分便利。國美西門店

地理位置：黃浦眾鑫城的裙房

開業(yè)時間：2002-12-28

經(jīng)營業(yè)種：國美作為私營企業(yè)，起步時走的是城市路線，基本上選在居民住宅區(qū)和內(nèi)環(huán)線兩側(cè)，主要以打進(jìn)消費(fèi)層次較高的中心商圈為目標(biāo)。隨著國美在家電市場上站穩(wěn)腳后，其目標(biāo)消費(fèi)群也將發(fā)生變化，高端消費(fèi)者被納入視野，所銷售的家電商品將以中高檔為主。

1F：手機(jī)、碟機(jī)、電腦、攝像機(jī)

2F：冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、小家電

3F：彩電、音響

經(jīng)營狀況：該商鋪共有三層經(jīng)營面積，中間挑空，長廊型商鋪，由于該案位于老西門商圈，周邊的客流量較大，又位于新開物業(yè)中高檔樓盤的裙房內(nèi)，整體檔次感強(qiáng)。該商業(yè)為新開業(yè)商場，經(jīng)營業(yè)績不錯。冠生園集團(tuán)

地理位置：中華路，復(fù)興東路

規(guī)

模：目前主要的經(jīng)營場地為一層，主營食品類，在一層轉(zhuǎn)角處有約25平方米的商鋪出租給其他業(yè)主，租金為7000元/月。

經(jīng)營特色：冠生園創(chuàng)是中國民族工業(yè)的名牌老字號企業(yè)，冠生園（集團(tuán)）有限公司主要經(jīng)營糖果、蜂制品、面制品、味精、調(diào)味料、酒類、飲料、冷凍食品、保健食品、生物醫(yī)藥、休閑食品等近二十個系列二千多個品種。公司擁有中國馳名商標(biāo)“冠生園”、“大白兔”等?！肮谏鷪@”品牌被認(rèn)定為1981—2001年中國食品工業(yè)20大著名品牌。由于冠生園所經(jīng)營的是居民日常生活的必需品，又屬快速消費(fèi)品，周邊又有大量的消費(fèi)群體支撐，經(jīng)營狀況較好。

永樂家電連鎖店

位

置：黃浦區(qū)中華路1415號（近復(fù)興東路口）

經(jīng)營業(yè)種：1F：手機(jī)、小家電

2F：小家電、廚衛(wèi)

3F：冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)

4F：彩電、音響、家庭影院等

經(jīng)營特色：低價、品類齊全是永樂的顯著特征。永樂各連鎖店，有東芝、松下、索尼、LG、飛利浦、海爾、長虹、TCL、美的等近千種品牌。有“低價先鋒”之稱的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海永樂通過規(guī)模經(jīng)營、買斷經(jīng)營、統(tǒng)購分銷、集中配送等先進(jìn)經(jīng)營模式所獲得的巨大成本優(yōu)勢，全部轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的低價、不折不扣的讓利。周邊的交通便利，公交線路有11、18、23、24、66、大橋一線、大橋二線。

經(jīng)營時間：9：00—17：304.3周邊新推商業(yè)用房現(xiàn)狀從周邊新推樓盤中的商鋪來看，一些小面積的商業(yè)用房的市場需求較大，市場去化很快。如明日星城中的小面積商鋪推出不久就售完。由于這些商鋪的面積控制較好，總價得到了有效控制，降低了投資的門檻，擴(kuò)大了投資群體。另外，就小面積商鋪的價格比大型商鋪的價格有近2000元/平方米左右的升幅，如明日星城中位于江陰路上的商鋪價格就比位于陸家浜路上商鋪價格要高。從區(qū)位來看，本案屬于原區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)投資價值明顯高于其他區(qū)位樓盤商業(yè)，從目前大興街的租價上推算，單價25000元/平方米的商鋪價格得到支撐。而寶利金的商鋪雖位于大興街，其整層起售的方式使得業(yè)種的引進(jìn)上都存在一定的局限性，其去化受到影響，顯然，這種業(yè)態(tài)并不符合需求?？梢姡癖景高@樣以臨街商鋪形式的業(yè)態(tài)更符合市場，決定了本案商鋪的價格將更具上漲的空間。1.3專業(yè)街分布

華山路歐美風(fēng)情街

華山路U型歐美風(fēng)情街主要是以環(huán)繞貴都國際大酒店、靜安希爾頓酒店、靜安賓館、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海賓館和華僑大廈而呈U字型分布的街區(qū)，全區(qū)在1000米左右。目前，全街有商店總數(shù)72家，以開設(shè)酒吧、餐廳、面包房、美容院、古玩文物、工藝品、服裝等商店為主，增加受外賓歡迎、喜愛的西餐、花鳥、服飾、古董古玩等單位特色店。街道兩旁的建筑物外觀呈多姿化，人行道上的路面顏色呈歐美化，增設(shè)城市雕塑小品若干只，商店的店招、廣告牌、霓虹燈都應(yīng)用中英文對照，以此來烘托、渲染歐美風(fēng)情，使賓客流連往返.

愚園東路電腦科技街

愚園東路、東海T字型電腦科技街，是由新開辟的，東起銅仁路，西至常德路全長約有270米長的愚園東路，與已初見規(guī)模的東海電腦廣場呈現(xiàn)T字型分布。目前，電腦廣場有近30家經(jīng)營電腦的企業(yè)。根據(jù)科教興區(qū)的方針，東海電腦街的經(jīng)營規(guī)模將向愚園東路延伸，并適量引進(jìn)一些高科技產(chǎn)品的企業(yè)，這條街已建設(shè)成為本市第一條電腦科技專業(yè)街。

愚園路娛樂餐飲街

愚園路娛樂餐飲街是在靜安寺廟北面的一條馬路，東起膠州路，西至烏魯木齊北路，全長約300米。該街將以蜚聲海內(nèi)外的"百樂門"文化餐飲娛樂品牌為中心，東西擴(kuò)張，形成滬上新崛起的特色消費(fèi)街，并以"百樂門"娛樂總匯為領(lǐng)銜標(biāo)志，保存現(xiàn)在的百樂門美發(fā)休閑廣場。全街東西兩側(cè)的24戶企業(yè)單位與靜安寺地區(qū)南部的高級賓館區(qū)，靜安寺及零售商業(yè)區(qū)、文化休憩區(qū)和交通換乘區(qū)相互支撐，發(fā)展娛樂餐飲服務(wù)業(yè)。從1998年4月起至2000年止，對全街東西兩側(cè)通過動遷和置換，初步建成一條具有休閑、美食、酒吧、文化娛樂功能較齊全的中檔餐飲專業(yè)特色街。

常德路旅行社專業(yè)街

靜安寺地區(qū)歷來是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海市區(qū)的商業(yè)鬧市、游覽勝地和交通樞紐之一，是市區(qū)不可多得的黃金地段，而常德路正處于靜安寺地區(qū)，又作為南京西路的支馬路，因此是開設(shè)旅行社的極好地段。隨著靜安寺地區(qū)綜合開發(fā)的進(jìn)行，其地理優(yōu)勢進(jìn)一步明顯。區(qū)政府投入一定的財(cái)力物力，通過擴(kuò)大招商、簡化手續(xù)、政策扶持等途徑吸引全市部分著名旅行社等來落戶，采用土地置換、調(diào)結(jié)構(gòu)、動遷居民等措施進(jìn)行調(diào)控，遵循"市屬、區(qū)屬同存、國際國內(nèi)兼容、旅行社與旅游服務(wù)單位并舉"的開發(fā)原則。2000年底，隨著靜安寺地區(qū)文化、旅游、購物中心的逐步建成，一批著名的旅游企業(yè)前來落戶，常德路已形成一條商業(yè)中心街區(qū)富有特色的旅行社專業(yè)街的雛形。

石門一路服飾街

北起南京西路，南至延安中路，中間與威海路橫交全長791米石門一路，歷史上有"女人街"之稱，在1993年被市政府命名為"\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海服飾街"并列為全市十大專業(yè)特色街之一。全街有129自然門店，其中主營服裝的有67戶。至2000年12月底，石門一路\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海服飾街成為一條經(jīng)營服飾商店占全街自然門店約80%，品牌專賣店占經(jīng)營服飾店的60%（其中國際名牌占60%），集國際，國內(nèi)名牌為一體的高、中、低，大、中、小齊全的，男女老少皆宜的，傳統(tǒng)特色與現(xiàn)代流派兼容并蓄的專業(yè)特色街。

吳江路小吃街

吳江路是與南京西路南邊相鄰并行的一條小路，東段的兩側(cè)相接于青海路與石門一路地鐵2號線石門路站的一個出口即在吳江路上。在現(xiàn)有的57家自然門店中屬于"吃"的要占到總數(shù)的68%。鑒于這一條馬路的周邊環(huán)境和其地理優(yōu)勢，從1998年6月起改建和置換部分商店、居民住宅，到2000年12月底建成一條集聚各類帶有濃厚美食文化色彩的、全天候小吃步行街。使其與石門一路的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海服飾街、青海路休閑街融會貫通。

威海路汽車汽配街

歷史上形成的威海路汽車汽配街已具一定規(guī)模，在我區(qū)范圍內(nèi)東起成都北路，西與延安路交接?，F(xiàn)已向茂名路等延伸。目前，已形成汽貿(mào)汽配并舉，多種經(jīng)濟(jì)成分并存的格局。該街有經(jīng)營汽車汽配商店117家（不含石門一路、茂名路上的商店），營業(yè)面積19425平方米（不包括紳士汽車商城未租、借出去的2.6萬平方米）。通過威海路汽配商城、汽車工業(yè)大廈等大工程的完工，部分網(wǎng)點(diǎn)的置換，經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整等，營業(yè)面積將擴(kuò)大1.5--2倍。通過引進(jìn)、調(diào)整、拾遺補(bǔ)缺，形成品種齊全、規(guī)格齊全、檔次齊全的汽貿(mào)、汽配、摩托、摩配的專業(yè)街。

南京西路總體規(guī)劃根據(jù)南京西路商區(qū)開發(fā)規(guī)劃，整條南京西路將形成幾個有特色的區(qū)域。在茂名路至西康路段，梅龍鎮(zhèn)廣場、恒隆廣場、中信泰富等商廈將構(gòu)成為高層次的精品和國際名牌消費(fèi)商圈。高品質(zhì)的商業(yè)特色同時向南京西路四周輻射，王家沙、石門二路沿線商店引進(jìn)國內(nèi)品牌；青海路成為具有文化氛圍的古玩收藏和旅游產(chǎn)品街。嘉里商業(yè)中心、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商城等辦公樓出租率都已超過90%，施樂、達(dá)能、EDS、戴爾、百事、深圳華為等海內(nèi)外大公司的進(jìn)駐，使這一地段初步形成了格調(diào)高雅、多功能、現(xiàn)代化國際性商務(wù)辦公中心的雛形，也為沉寂多年的南京西路重鑄輝煌帶來了機(jī)遇。靜安寺地區(qū)將成為旅游觀光購物區(qū)。靜安古寺改建工程已經(jīng)啟動，靜安寺商廈、太平洋廣場臨時商廈全面建成，在愚園路餐飲街建成同時，啟動吳江路步行休閑街工程，重現(xiàn)靜安寺繁華景象。

為了配合南京西路商區(qū)功能開發(fā)，靜安區(qū)將對南京西路市容環(huán)境進(jìn)行全面整治，建設(shè)梅龍鎮(zhèn)廣場、嘉里商務(wù)中心、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商城等大樓前的街頭綠地，開辟青海路6500平方米的大型綠地。同時，全面更新沿線商店櫥窗、廣告、店招、增設(shè)燈光景點(diǎn)，改進(jìn)10多幢大樓的泛光照明，使南京西路環(huán)境雅起來，晚上亮起來。

長寧區(qū)去年社會消費(fèi)品零售總額為73.69億元，同比增長8.6％。隨著地鐵2號線西延工程開工建設(shè)和區(qū)內(nèi)7個重點(diǎn)商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目的相繼竣工開業(yè)，“中山公園商業(yè)圈”、“環(huán)虹橋商業(yè)圈”將出現(xiàn)在長寧區(qū)。7個商業(yè)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目分別為新虹橋\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海城、新世界百貨新寧購物中心、友誼購物中心、萬都商業(yè)中心、圣約翰商場、新錦江商廈和中山公園地面與軌道交通換乘中心（長寧商城），其中新寧購物中心今年元月部分試營業(yè)，3月末全面開業(yè)。新虹橋\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海城今年5月初開業(yè)，圣約翰商場與新錦江商廈正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年內(nèi)都將相繼開業(yè)。友誼購物中心已完成\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目可行性報(bào)告。其中最大的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目20萬平方米的長寧商城正在辦理有關(guān)手續(xù)，預(yù)計(jì)4月份破土動工，“十五”期間將建成使用。中山公園換乘中心（長寧商城）這出“重頭戲”一旦上演，不僅使中山公園地區(qū)真正成為地域性的商業(yè)中心，每天將有30～40萬出行換乘人流在此光顧，還能夠強(qiáng)有力地吸引外區(qū)、外地、外資的“三外”企業(yè)入駐，由此帶動商務(wù)繁榮，使長寧的商業(yè)、商務(wù)和樓宇經(jīng)濟(jì)再上一個新臺階。

據(jù)悉，“十五”期末，長寧商業(yè)的發(fā)展以中山公園商業(yè)圈為重點(diǎn)，地鐵二號線的貫通及明珠線的交匯使中山公園商圈具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢。商廈附近大批商住樓和高檔商品房以及毗鄰的華政法、華師大等幾所高等學(xué)府均會帶來中高層次、年輕化的消費(fèi)群。地鐵二號線。20、73、96、825、921、834、67、88、765、567、519、等公交線路均可直達(dá)。

中山公園商圈主要業(yè)態(tài)布局以百貨店以及沿街商鋪為主。主要百貨店有香港新世界百貨與淮海九洲商廈、三聯(lián)商廈。沿街商鋪中主要集中在定西路。

百貨店中以香港新世界百貨規(guī)模最大，此商店開業(yè)時間不長，內(nèi)部裝璜講究，經(jīng)營產(chǎn)品檔次較高，共有六個經(jīng)營層面。地下三層（B3）為超市，地下二層（B2）為運(yùn)動休閑服飾、大食代、美容美發(fā)、音像店，地下一層（B1）為時尚女裝、內(nèi)衣、手袋、手表、飾品等；地面一層（F1）為化妝品、皮鞋；地面二層（F2）為男士服裝、季諾休閑外廳；地面三層（F3）為雅廉仿澳門燒烤。香港新世界百貨因其占據(jù)有利位置，附近有地鐵1號線、地鐵2號線終點(diǎn)站、明珠1號線及眾多終點(diǎn)站，人流量很大，而周邊尚無較大規(guī)模百貨店與之競爭，此店經(jīng)營業(yè)績很好，形成以此店為中心的新型商業(yè)圈，其客源以區(qū)域客戶為主，同時也輻射普陀區(qū)部分區(qū)域，如金沙江路周邊等地，也有來自各區(qū)過往行人。

淮海九洲商廈位于定西路1328號，是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海九洲（集團(tuán)）有限公司總部，主體商場分南樓、北樓，公司以百貨零售業(yè)為主，兼營批發(fā)，現(xiàn)有商場經(jīng)營總面積2萬平方米，在商品經(jīng)營中以服飾類商品為特色，堅(jiān)持中、高檔商品定位，以中老年年齡層次的顧客為目標(biāo)消費(fèi)群，是一家傳統(tǒng)百貨店，商店內(nèi)裝璜一般，商品陳列擁擠。商場外近500平方米開闊的露天廣場成為客戶短暫停留的休憩場地。

三聯(lián)商廈為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海三聯(lián)集團(tuán)分店之一，\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海三聯(lián)集團(tuán)公司是全國唯一一家經(jīng)營鐘表、眼鏡、照相器材零售批發(fā)的專業(yè)性集團(tuán)，擁有三大專業(yè)中全國數(shù)一數(shù)二的5塊老字號金字招牌──“亨達(dá)利”、“亨得利”、“吳良材”、“茂昌”和“冠龍”。其旗艦店設(shè)在南京路。目前三聯(lián)商廈一樓已分成四家品牌店，分別為亨達(dá)利鐘表、茂昌眼鏡店、遠(yuǎn)足專賣店以及冠龍照相器材店；二樓全部為肯德基經(jīng)營場所；三樓為聯(lián)華超市用地。

定西路、宣化路原為中山公園老商圈中心。由于軌道交通站主要位于長寧路、凱旋路口，人流量比長寧路、凱旋路要少，主力客源以周邊居民為主。

沿街商鋪主要集中在定西路上，其中\(zhòng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海新華美大酒店裙房商鋪為最近新開業(yè)的小店，主要有類似NIKE等品牌專業(yè)店入駐。裝修較新，面積一般在70-80平方米，年租金約24-30萬。另外，位于本\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目下面的臨時商鋪，每間約16平方米，租金為6000元/月。

1.5區(qū)域商業(yè)分析虹口區(qū)是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海商業(yè)中心城區(qū)之一，商譽(yù)卓著，聞名遐邇。四川北路是虹口區(qū)主要商業(yè)街，與南京路、淮海路齊名并列為\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海三大街市。據(jù)悉，虹口區(qū)將投資200億重新打造四川北路。初步方案中的新四川北路將、分為南段、中段和北段3部分。南段從蘇州河到海寧路，把蘇州河沿岸定位為國際名品街，北段以魯迅公園和虹口體育場為核心，發(fā)揮出集軌道、公交于一體的交通便利，綜合開發(fā)20萬平方米的商業(yè)、生活娛樂、體育中心，中段以拓寬海倫路為重點(diǎn)，即明珠1號線的東寶路站和明珠2號線的溧陽路站之間約850米長的道路，開發(fā)主題商業(yè)區(qū)。四川北路將成為區(qū)域主導(dǎo)商業(yè)。

目前此區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)缺乏，主要存在于小型社區(qū)商業(yè)，為一些日常生活配套。近年，隨著此區(qū)域一批新型住宅樓的興起，此區(qū)域的客戶一般具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，擁有相當(dāng)高的消費(fèi)能力，而周邊的品牌消費(fèi)場所并不多。根據(jù)市場來看，本案的商業(yè)宜引進(jìn)一些較具知名度的品牌店，以適應(yīng)一些客戶的主力需求。結(jié)論：四川北路繁榮的商業(yè)將給本區(qū)域樓盤帶來極大的購物、休閑便利及商業(yè)氛圍的烘托。依托本案地理位置的優(yōu)勢，本案將成為區(qū)域極具代表性的社區(qū)商業(yè)作為區(qū)域配套商業(yè)模式。結(jié)論：

由于地塊位于周家嘴路與臨平路兩大主要交通線路口、輕軌二號線臨平北路站點(diǎn)的設(shè)立使得本案的交通優(yōu)勢突出，也給本案帶來無限商機(jī)。

本案與北外灘區(qū)域僅一路之隔，隨著此次申博的成功，北外灘開發(fā)步伐將進(jìn)一步加快，區(qū)域住宅市場將呈現(xiàn)出步步升高的趨勢，本案可憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和后發(fā)效應(yīng)，掀起區(qū)域樓市新高潮。

周家嘴路沿線大面積公共綠化帶及寬敞的人行道改變了以往交通主干道邊住宅灰塵多，噪音大等諸多問題。隨著周邊中高檔樓盤、大規(guī)模樓盤的相繼交房，區(qū)域的住宅環(huán)境及居住的氛圍已經(jīng)有很大的提升。

北外灘未來發(fā)展藍(lán)圖將一并帶動周家嘴沿線樓盤逐步向高檔住宅發(fā)展。

一、

虹口區(qū)住宅大勢分析

根據(jù)虹口區(qū)的區(qū)位特征和住宅市場價格，可以將虹口樓市分為四個板塊：

◆北外灘、周家嘴路地區(qū)———北至周家嘴路、海寧路一線（含道路北側(cè)地區(qū)），南至黃浦江的虹口南部區(qū)域。

三年前的周家嘴路拓寬通車為地區(qū)的商品住宅開發(fā)提供了良好的條件，至今在此地區(qū)已經(jīng)云集了十余個已建和在建的商品住宅小區(qū)。北外灘、周家嘴路地區(qū)包括黃浦江北岸地區(qū)，是虹口環(huán)內(nèi)最重要的推盤以及成交板塊。

四平路沿線地區(qū)———內(nèi)虹口的中腹地區(qū)，以四平路為中軸線，包括周邊海倫路、臨平路、曲陽路。

四平路沿線地區(qū)四平路是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海的縱向主干道，起著聯(lián)系楊浦、虹口和市中心的重要作用。道路條件的優(yōu)越使這里成為虹口區(qū)商品房開發(fā)最早的區(qū)域，虹口區(qū)大部分的外銷房都聚集于此。近階段這一地區(qū)的樓市熱點(diǎn)集中在北部和平公園及中部輕軌沿線地區(qū)，公園和捷運(yùn)概念促使多個樓盤保持著良好的銷售勢頭。

四川北路、魯迅公園地區(qū)———內(nèi)環(huán)線以內(nèi)魯迅公園周邊地區(qū)，涵蓋曲陽新村、四川北路在內(nèi)的狹長區(qū)域。

四川北路、魯迅公園地區(qū)屬虹口區(qū)的休閑娛樂和商業(yè)中心，由于可供開發(fā)的土地不多，因此該板塊的供應(yīng)量和銷售量一直不如其他區(qū)域?，F(xiàn)有的主要供應(yīng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目有曲陽豪庭、歐陽名邸等。隨著四川北路綠地的建設(shè)，四川路商業(yè)街形象的總體提升，四川北路沿線將成為未來商品住宅發(fā)展的一大重點(diǎn)區(qū)域，高檔次的規(guī)模樓盤將會相繼出現(xiàn)在區(qū)域市場上，未來市場更趨精彩。

外虹口地區(qū)———虹口區(qū)內(nèi)環(huán)線以外區(qū)域，包括廣中路、涼城、運(yùn)光三塊重點(diǎn)區(qū)域。

外虹口地區(qū)環(huán)線外的虹口區(qū)是近些年來異軍突起的一個主力供應(yīng)區(qū)域，以涼城新村成熟的生活環(huán)境為發(fā)展依托的中虹花園居住示范園區(qū)自２００１年下半年開始，目前已經(jīng)陸續(xù)推出了四個獨(dú)立\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目，統(tǒng)一協(xié)調(diào)的整體開發(fā)態(tài)勢已成，這些\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目憑借著高起點(diǎn)的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和時尚的設(shè)計(jì)理念成為虹口消費(fèi)市場的購買熱點(diǎn)。

結(jié)論：

在這四個板塊中，以北外灘及周家嘴沿線區(qū)域的樓市最為活躍，新增供應(yīng)量占全虹口的六成左右，顯示出了咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢。另外，四川北路綠地邊上一批高檔次規(guī)模樓盤的開發(fā)也將在未來搶占一定的市場份額。二、四川北路商圈介紹2.1歷史沿革四川北路南起吳淞江（蘇州河）四川路橋，至山陰路折西，又折北迄東江灣路（魯迅公園西側(cè)）。19世紀(jì)末筑南段，1903年筑成，為美租界的早期越界筑路之一。

它是僅次于南京路、淮海路的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海第三大商業(yè)街，是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一?？v貫虹口區(qū)南北，全長3.7公里。90年代四川北路進(jìn)行了大規(guī)模的改造，形成了今天四川北路特有的現(xiàn)代化“平民商業(yè)大街”。它與工薪級層集中居住地區(qū)的楊浦、閘北兩區(qū)相鄰。

其商業(yè)的消費(fèi)對象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達(dá)90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構(gòu)成\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海市級商業(yè)中心，通稱"四街一場"。但是，四川北路街區(qū)陳舊，商業(yè)建筑規(guī)模偏小，道路狹小，交通阻塞，成為商業(yè)發(fā)展的"瓶頸"；商業(yè)文化品位不高。

2.2四川北路商業(yè)情況90年代四川北路進(jìn)行了大規(guī)模改造，以其鮮明的個性“面向于工薪階層”，有別于名店麟次櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，形成了今天四川北路特有的現(xiàn)代化“平民商業(yè)大街”。

四川北路商業(yè)主要可分為兩種類型，一種是大型綜合商廈，標(biāo)志性的有春天百貨、第七百貨、東寶百貨等。而另一種為沿街商鋪形式，包括各種大眾品牌專賣店、服飾店、中小型餐飲店等等，他們互相穿插，營造出四川北路內(nèi)容豐富且相當(dāng)具有規(guī)模的商業(yè)景象。然而最近出現(xiàn)的大型綜合性的休閑廣場類，已開始在四川北路上成為熱點(diǎn)，如位于四川北路南段近天潼路的弘基假日廣場已予今年一月份開業(yè)，而位于四川北路商業(yè)街盡頭的東泰休閑廣場，也將在年內(nèi)開業(yè)。可見，雖然中低檔消費(fèi)的概念在市民心目中已根深蒂固，但隨著四川北路新一輪規(guī)劃建設(shè)對中高檔購物環(huán)境的營造以及商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，四川北路的商業(yè)形象將得以全面提升。2.2.1業(yè)態(tài)概述

商廈百貨業(yè)

百貨業(yè)是四川北路商業(yè)的主要構(gòu)成部分，從南至北，大約有這樣的綜合性的百貨商場10來個，營業(yè)面積都比較大，并且還將有新的百貨商廈的開出。眾多商廈設(shè)施落后，且裝修時間較早，總體上以中價位商品為主，所引進(jìn)的也是\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［上海］的文章"上海早期的流行品牌，多已過時。太多的這種有價無市型的商品的存在