房地產(chǎn)開發(fā)項目(投資)經(jīng)濟測算

精選精選房地產(chǎn)開發(fā)項目（投資）經(jīng)濟測算1、測算三方面：開發(fā)成本、盈利能力、現(xiàn)金流安排2、項目建設(shè)總投資（開發(fā)總成本）：建設(shè)成本+財務(wù)費用（1）土地成本：土地款+稅費（土地取得方式：征用農(nóng)地、場地平整、臨設(shè)費）（2）勘察設(shè)計和前期工程費：勘察測量+市場研究+規(guī)劃設(shè)計+場地平整+臨設(shè)（3）建筑安裝工程費：土建工程+安裝工程+裝修裝飾（4）室外工程和市政配套：基礎(chǔ)設(shè)施配套+公共配套+附屬工程（5）其他工程費：監(jiān)理費+竣工驗收費（6）管理費用：組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動必要的費用（7）財務(wù)費用：項目籌集資金發(fā)生的費用，主要為利息3、項目評價指標(biāo)：（1）靜態(tài)評價指標(biāo)：1\收資收益率：投資成本獲得利潤的能力。（除以開發(fā)年數(shù)得出年投資收益率）2\靜態(tài)回收期：凈收益回收全部投資所需時間。3\盈虧平衡點：收入等于成本時的項目銷售率。（2）靜態(tài)評價指標(biāo)：1\項目凈現(xiàn)值：項目投資活動期內(nèi)，凈現(xiàn)金流按基準(zhǔn)收益這算到項目建設(shè)期初的基準(zhǔn)年后的數(shù)值。2\內(nèi)部收益率：項目壽命期內(nèi)，使投資方案凈現(xiàn)值為0的貼現(xiàn)率。3\項目凈現(xiàn)值率：動態(tài)投資收益率，單位同投資現(xiàn)值所獲得的凈收益現(xiàn)值大小。4\動態(tài)回收期：考慮貨幣時間價值的條件下，以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的時間。4、操作指南：（1）項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：土地面積、建筑面積、可售面積、地下室面積（2）建設(shè)工期安排：資料齊備（3）成本計取計劃：其他費用：按建安工程費、室外工程及市政配套和的3%計??；管理費用：按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用和3%計?。徊豢深A(yù)見費：按前期工程費、建安工程費、室外工程及市政配套、其他費用、管理費用之和3%-5%計取。（4）銷售安排：明確銷售價格、銷售期安排、銷售率及銷售費用計提比例。（5）銷售回款：假設(shè)一次性付款比例為10%，按揭比列為90%，按揭首付比例為3成，非住宅為4層，按揭資金在銷售后的第三個月或下一季度到位。（6）資金安排：自由資金占總投資不低于20%，且在建設(shè)初期一次性投入。

（7）資本化率和銀行利率資本化率即基準(zhǔn)折現(xiàn)率，一般假設(shè)為8%；銀行利率一般為相應(yīng)期貸款利率的1.1倍。5、11張表構(gòu)成：項目施工計劃表、總建設(shè)成本估算表、項目投資估算表、銷售安排及回款表、銷售收入及經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表、貸款還本付息估算表、資金來源與運算表、損益及利潤分配表、全部現(xiàn)金流量表、敏感性分析表。Is項目施工計劃表：根據(jù)已確定的建設(shè)工期安排回執(zhí)項目施工計劃表。準(zhǔn)備階段、勘察設(shè)計和項目報建的時間一般為兩T月，可同時逬行，一個丨季度內(nèi)結(jié)束準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段［勘察階段I項目報建廠開工準(zhǔn)備地下部分主體工程施工階段A準(zhǔn)備階段前期準(zhǔn)備階段［勘察階段I項目報建廠開工準(zhǔn)備地下部分主體工程施工階段A安裝工程裝飾工程室外及配套工稈竣工驗收2氣總建設(shè)成本估算表序號項目地價序號項目地價前期工程費r建安工程費四室外工程及市政配套費五r其他費用A管理費用七r不可預(yù)見費用八建設(shè)投資九p財務(wù)費用十建設(shè)投資總額其他費用、管理費用和不可I預(yù)見賈的計提方法需要在重要假設(shè)進行說明建設(shè)投資是前七項的合計數(shù)，財務(wù)費用與建設(shè)投資的合計為建設(shè)投資總額，沒有包含銷售貫用、相關(guān)稅金等項目投資估算表總建設(shè)成本估算表中各項成本隨項目開發(fā)建設(shè)進度分批投入，主要是為編制項目投資計劃與資金籌措表做準(zhǔn)備。應(yīng)注意與項目施工計劃表在時間上的對應(yīng)以及與總建設(shè)成本估算表在金額上的對應(yīng)"4、銷售回款及安排假設(shè)中明確了項目可售面積和銷售單價，并對銷售時點及進度做出了安排，此表記列出各期實現(xiàn)的銷售面積，然后依據(jù)我們關(guān)于銷售回款方式的假設(shè)統(tǒng)計各期實際回款情況。5.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算各朋的銷售收入與實際回款有銷售安排及回款表鏈接的來”銷售稅費、土地增值稅和所得稅依培當(dāng)時當(dāng)?shù)囟愂照邎?zhí)行"一般采取先預(yù)征，最后一期按應(yīng)征收金額與預(yù)fiE金額的差額多退少補?？蛇\用資金由銷書實際回款減去因銷書而產(chǎn)生的所有支出后得出口支出項包括銷嘗費用、銷書稅賀、土地增值稅和所得稅"序號項目銷售收入銷售買際回款銷售費用四銷售稅費4.1營業(yè)稅4.2城建稅43教育費附加4.4印花稅五7\J斤得也丿七序號項目建設(shè)投資總額1.1建設(shè)投貿(mào)1.2財務(wù)費用資金擁有量2.1自有資金2.2可運用資金2.3銀行借款盈余資金四累計盈余資金6.投資計劃與資金籌措表此表的主要作用在于通過判斷項目未來各項密金需求和資金擁考雖之間的差距，決定何時需要對外融資。財務(wù)費用的多少取決于銀行僭款金額，而抿行倚款金額又取決于每朋誕金擁有呈與投資總額之差，而財勢費用本身也是投資總額的一部分，由此構(gòu)成了一個相互引用的循環(huán)：為避免這種循環(huán)我心邈擇根據(jù)判斷手動輸入銀行借款數(shù)龜*財務(wù)語用a勺計算結(jié)果來源于賞款還本忖息估算表。序號項目期初借款本魁脩款@期利?四本期本息償還4.1@還昜4.2償還利息五還款來源六期耒借款累計7.貸款還本付息估算表本朋利愿包括期初負款本期產(chǎn)生旳利息和本期新增貨款產(chǎn)冬的利息兩部分"歸還銀行借款時，如果當(dāng)期還款來源小于期初借款時，侶還本金的數(shù)額為還載來源減去本闍利息；若匕期還款來源犬于期初倍款時，償還本金的數(shù)額則等于期初借款*序號項目資金來源1.1銷售實際回款1.2自有資金1.3銀行信款1資金運用2.1遂設(shè)投資12.2償還本金2.3銷售費用2.4土地増值稅25所得稅廠京余資貳、四?晏計盈余資邕丿■L隊資金來源與運用表此表綜合體現(xiàn)了貴金的來源與運用"資至有三個來源*包括鉗售回款、目有貴至和銀行借款“貴金運用即費金流向則包括建設(shè)投資、悽還本金、銷售稅贊、土地增值稅、所得稅五午萬面r值得注意旳是，白開始從銀行倩入資金至還清銀行借款朝間，盈余貿(mào)金和累計盈余資金都應(yīng)該為0或者按近&這體現(xiàn)了開發(fā)資金不應(yīng)出現(xiàn)短缶匕同時對外融入籃金達到充分利用"序號項目銷莒收入銷售費用銷售稅費四理設(shè)投資「五財務(wù)費用「A土地增值稅七利潤總魏「八所得稅|九躺利潤9、損益及利潤分配表此表為祝后利潤的計算表，清楚列明p頊目的收入、成本、水弟及最變?nèi)〉玫亩惡罄麧櫩傤~，反映了頊弓的靜態(tài)盈利能力匚利潤總額為銷書收入減去銷售費用、稅費、建設(shè)投貴、財務(wù)員用尺土地皓值稅后的數(shù)額"利潤總額減去所得稅即為稅后利潤*序號項目現(xiàn)金流入1.1銷售回款現(xiàn)金流出2.1建設(shè)投資2.2財務(wù)費用2.3銷售費用2.4銷售稅金2.5土地增值稅2.6所得稅凈現(xiàn)金流量四槿辻凈現(xiàn)金注五U凈現(xiàn)值2>六累計凈現(xiàn)值10.全部現(xiàn)金流量表顯示了項目各期現(xiàn)金濂入及流出情況及總體凈現(xiàn)金漩量，井計算得出考慮了時間價值后的項目凈現(xiàn)值，反映了項目的動態(tài)盈利能力.累計凈現(xiàn)金流屋的最后一閉數(shù)值應(yīng)等于總*凈現(xiàn)金流量“將每一期的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到項目的起始點，合計數(shù)即為項目的淨(jìng)現(xiàn)值.頂冃基事巧秦直他方東1投艷收益率—較基本畝案增擁—2財務(wù)內(nèi)紳收益率F1RR較基本再案增343財毘序現(xiàn)值rNPV較基耳方案增駅4財務(wù)淨(jìng)現(xiàn)值率NFWR較荃本方秦增胡5動態(tài)投貿(mào)回收朗KS^方秦增齟11.敏感拄