萬科東莞運河東1號商業(yè)部分招商手冊11P

萬科·運河東1號商業(yè)局部招商手冊根本素材

前言

萬科·運河東1號是由中國房地產(chǎn)開發(fā)公司第一品牌——萬科地產(chǎn)東莞萬科房地產(chǎn)精心打造的全新商住型工程。

工程位于東莞市南城區(qū)運河經(jīng)濟帶區(qū)域，分別與南城區(qū)政府、東莞海關等行政機關相鄰，同時工程周邊聚集了如家樂福、吉之島、百佳、中華美味食街等大型零售商家及特色街區(qū)。工程地理位置優(yōu)越。

工程地理位置圖

工程住宅及公寓戶數(shù)約2000戶，是未來運河經(jīng)濟帶現(xiàn)有最大的住宅工程。另外工程還擁有17,000平方米的商業(yè)特色街區(qū)，

該特色街區(qū)將與住1

宅工程相別離，形成獨立形式。

該工程的商業(yè)局部，采用保存原由工程位置建筑及文脈特征，同時結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)的建筑特點進行設置，使消費者在消費的同時又享受了工程帶給人們與眾不同的文化品位特色。使工程成為目前東莞市最具特色的商業(yè)街區(qū)。

〔配工程設置效果圖〕

一、東莞市商業(yè)開展概況

東莞市商業(yè)開展進程

縱觀東莞的商業(yè)開展，可以說經(jīng)歷了三個階段，三種商業(yè)層次的變革。第一個階段：是改革開放后的上個世紀，東莞憑借毗鄰香港的地緣優(yōu)

勢，充分利用“三來一補〞的機遇承接前者的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，

連續(xù)20多年GDP年均增長20％多，直到綜合經(jīng)濟實

力在全國地級市中居于首位，進出口總值在全國大中城

市中亦居前列，從一個農(nóng)業(yè)縣一躍成為有著強大競爭實

力的地級市。

第二個階段：是自2001年以來，為了解決城市開展中的深層次矛盾，

東莞開始了新一輪的城市化進程。其中，政府斥資500

億提前兩年著手打造東莞未來的新城市中心區(qū)，2001

年9月貫穿東莞東部的城市大道，更標志著一場浩大的

新造城運動拉開帷幕。在此背景下，東莞的商業(yè)得到了

迅速開展。

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第三個階段：隨著珠三角城市格局的變化，今天的東莞在第二個階段

方興未艾的同時，又迎來了商業(yè)地產(chǎn)開展的第三個階

段，即所謂打“區(qū)域牌〞的城市運營時期。這時東莞的

歷史使命和城市地位都發(fā)生了根本的變化——東莞不

僅是作為世界加工業(yè)基地，更是珠三角的東莞，是粵港

一體化的東莞，甚至是泛珠三角乃至中國和全球經(jīng)濟大

融合中的東莞。隨著東莞的城市定位從世界加工廠到國

際制造業(yè)名城，從出口加工基地到區(qū)域經(jīng)濟中心城市的

轉(zhuǎn)變，隨著這一時期城市的開展更注重城市在區(qū)域中的

地位，所承當?shù)墓δ芎妥饔?，以及更加積極地融入?yún)^(qū)域

經(jīng)濟一體化之中，商業(yè)作為城市化的推動力作用日益明

顯。

東莞市主城區(qū)商圈

從東莞市主城區(qū)商圈開展的現(xiàn)狀分析，目前主要可分為四大商圈，包括：

老商業(yè)開展中心商圈——以東縱大道為主軸線，東湖廣場、地王國際廣場、

威尼斯商業(yè)中心、銀座商業(yè)中心、盈鋒廣場、美新家居中心、光芒家居中心等連成一體，總營業(yè)面積接近100萬平方米，是東莞最成熟的老商業(yè)開展中心；

東城大道商圈——東城大道商圈一帶集中了多個中高檔樓盤，商圈已見雛

形，從雍華庭到星河傳說，整條東城中路是東莞新商業(yè)物業(yè)最集中的一條路，其中星河傳說正在建造的大型百貨商城已成為外商及置業(yè)者追逐熱點；

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萬江商圈——以麥德龍、80萬平方米的華南MALL為代表，正構建一個

集旅游觀光、休閑購物、商貿(mào)物流于一體的新商圈；

東莞大道商圈——以70萬平方米的第一國際為代表的東莞大道商圈，那么

致力于打造集商業(yè)中心、商務中心、行政中心、生活中心、文化中心于一體的新商圈。

從工程所處的位置分析，工程正處于老商業(yè)開展中心商圈與

東城大道商圈的中間點，地理位置優(yōu)越。

從工程的地理分析，主要有以下幾點：

隨著東莞整體經(jīng)濟的開展和城區(qū)范圍的迅速擴大，本工程所在地正日

益成為東莞城市開展的“重心〞地帶，與各城區(qū)中心地帶的距離幾乎相等，與傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)距離較近，且交通條件較好，必將成為城市開展的優(yōu)先地段。

消費群最大化，由于工程位于兩大商圈的中間點，從而實現(xiàn)了工程消

費群商圈跨越，形成工程消費群的最大化；

帶動效應明顯，由于東莞大道商圈是目前東莞市全力打造最具高檔化

的商圈，其整個商業(yè)構造及消費群上都會趨向于高檔、年輕、時尚化；工程由于地理上的因素，所對工程未來的開展具有較明顯的帶動作用。

工程自身位置具有優(yōu)越性，工程地處東莞市的母親河——運河旁，隨

著該河段治理的完成，河岸風光將進一步呈現(xiàn)魅力所在，進而形成工程不可取代的自然環(huán)境及地理優(yōu)勢。

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二、工程消費群及消費能力測算

五大高端消費群、鼎立支持工程開展

1、目周邊2-3公里近10萬的高端消費群——該局部消費群以家庭

消費為主，年齡介乎25—45歲之間，整體消費能力較高，對于

大型中式酒樓及特色餐飲的消費需求較大。

2、行政機關單位公務消費——該局部消費群的消費能力較高，并

對產(chǎn)品的消費檔次、特色要求較高，消費類型主要包括公務接

待、公務員個人消費等。

3、商務消費群——指酒店商務接待，預計工程周邊年商務客流量

約在26萬左右，該局部消費群具有消費高的消費能力，同時

在品位、檔次及特色要求也相對較高，對工程的開展也將起到

一定的積極作用。

4、白領消費群——指工程周邊商務寫字樓上班人士、該局部以年

輕人消費群體為主，年齡段介乎23—35歲之間；該局部消費

群具有較高的消費能力；對于年輕、時尚化的消費工程具有較

高的需求量〔酒吧、時尚概念餐飲等〕。

5、業(yè)務類消費群——該局部消費群是指進入工程周邊事業(yè)單位、商務機

構辦事消費群，包括商務洽談人士、公務人士等

根據(jù)不完全統(tǒng)計，工程未來的高端消費群數(shù)量將超過15萬人，這將有力的支持工程未來的開展。

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搶占每年38億元餐飲、休閑娛樂消費大市場

三大城區(qū)，人口總量約75萬〔包括非常住人口〕；

2005年一季度，市民外出就餐及休閑娛樂支出額約在1,275元。根據(jù)以上數(shù)據(jù)推論：

2005年東莞市市民外出就餐及休閑娛樂的總支出額將到達38億元人民幣以上，如果本工程占據(jù)其中的8%市場分額，那么每年工程將到達3億元人民幣的營業(yè)額。

綜合以上數(shù)據(jù)進行分析，本工程將實現(xiàn)營業(yè)額1,500元/每月每平方米。

〔具體商家經(jīng)營案目前還未有進行東莞商家訪談，暫時無法提供，待

東莞商家梳理、訪談期方可給出〕

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三、解構產(chǎn)品〔工程特色〕

業(yè)態(tài)組合特色

工程整體業(yè)態(tài)定位為以餐飲、休閑娛樂為主，以突出工程體驗式餐飲、休閑娛樂模式為特色。使工程在規(guī)模及經(jīng)營特色上打造目前東莞市真正意義上的首席餐飲、休閑娛樂MALL！

〔配美食圖片〕

建筑設設計特色

萬科·運河1號商業(yè)工程以保存原由工程位置建筑及文脈特征，同時結(jié)合現(xiàn)代商業(yè)的建筑特點，形成獨具一格的現(xiàn)代商業(yè)特色。使消費者在消費的同時又享受了工程帶給人們與眾不同的文化品位特色?！才涔こ探ㄖO計效果圖〕

七十年產(chǎn)權商業(yè)，實屬旺鋪中罕見的精品；

二樓大鋪均配設獨立升降電梯及走梯，獨立交通系統(tǒng)創(chuàng)造良好經(jīng)營條件；二樓大鋪層高達6米以上，落地玻璃營造出色休閑環(huán)境；

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整體商業(yè)采用曲徑通幽的園林式布局，打破傳統(tǒng)休閑型商業(yè)概念，富于現(xiàn)代文化特色；

園林特色〔待定〕

四、長期經(jīng)營管理

商業(yè)能否實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，與經(jīng)營管理者的專業(yè)水準與投入力量有很大的關系，萬科物業(yè)有二十年房地產(chǎn)物業(yè)管理經(jīng)驗，挾四季花城商業(yè)待、金色家園商業(yè)、萬科城風情步行街等精品商業(yè)工程的管理實踐，已成長為國內(nèi)一流的商業(yè)經(jīng)營管理公司，擁有一支專業(yè)隊伍，必將成為美好經(jīng)營前景的有力保障。

經(jīng)營管理措施：

措施一：??????〔視未來經(jīng)營管理具體安排〕

五、萬科品牌效應

萬科作為中國知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，近幾年來開發(fā)了許多的房地產(chǎn)工程，開發(fā)類型主要以住宅和商業(yè)為主，開創(chuàng)了如城市花園、四季花城等知名住宅工程。就商業(yè)而言，萬科在商業(yè)領域也得到了快速的開展，依托萬科品牌效應，其商業(yè)工程在招商及銷售方面也得到了較好的效果。

萬科四季花城商業(yè)街成為整體工程成功的關鍵點之一，不但為社區(qū)解決了商業(yè)配套的問題，也成為其假日風格的點睛之筆，其市場影響極為深遠，引起了大范圍的效仿。

萬科金色家園亦以其規(guī)?；?、風格化的特色為根底，不但成為景田片區(qū)的8

商業(yè)中心，同時也帶動了景田片區(qū)整體商業(yè)的升級。

深圳萬科城·風情步行街，工程可銷售鋪位為181間，總建筑面積為12,000平方米，其中工程銷售認籌第一天就有270多個進行登記認籌，認籌場面十分之火爆。從認籌者的調(diào)查顯示，將近七成的認籌者是針對萬科品牌前來的，可見萬科品牌在商業(yè)地產(chǎn)方面的含金量正在迅速提升，而且走在了國內(nèi)的前列。

總結(jié)萬科