邦興北都招商策略建議課件

2022/12/221邦興北都招商策略建議2022/12/191邦興北都招商策略建議2022/12/222目錄前言觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃租售執(zhí)行計(jì)劃建議項(xiàng)目租售價(jià)格建議2022/12/192目錄前言觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分2022/12/223前言未雨繆謀是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)基本原則。但鑒于本案項(xiàng)目建筑為已成型項(xiàng)目，因些“邦興北都招商策略建議”是我司在對(duì)觀音橋商圈的分析以及針對(duì)前期邦興北都所進(jìn)行的各業(yè)態(tài)招商的反饋信息總結(jié)的基礎(chǔ)上，基于本案項(xiàng)目的實(shí)際建筑特點(diǎn)、區(qū)位情況擬定此招商策略建議。本建議旨在為“邦興北都”商用物業(yè)的商業(yè)發(fā)展及招商工作提供參考性意見。2022/12/193前言未雨繆謀是房地產(chǎn)開發(fā)的2022/12/224一、觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析觀音橋商圈以原觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。商圈范圍南起協(xié)信黃金海岸商業(yè)步行街，北至泰興e世界、工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)海關(guān)并延伸至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤周邊；西面以嘉陵公園、金源不夜城、渝北商場(chǎng)及現(xiàn)有的道路為界；東到建新東路新世紀(jì)超市、江北區(qū)中醫(yī)院支路、原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及歐式一條街沿線。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，商圈可輻射近200萬(wàn)消費(fèi)人群，每天所形成的消費(fèi)人群超過(guò)30萬(wàn)人次。江北觀音橋整個(gè)商圈面積達(dá)42.42公頃，成為重慶主城區(qū)面積最大的商業(yè)步行街。商圈概述2022/12/194一、觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析觀2022/12/225大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）購(gòu)物型商業(yè)：龍湖·北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號(hào)、CEPA香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城、香港新世界百貨、佳儂地下商業(yè)街、世紀(jì)金街、陽(yáng)光城等。家電賣場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、商社電器、大中電器等。IT賣場(chǎng)嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）、泰興e世界、中環(huán)數(shù)碼廣場(chǎng)。建材家居賣場(chǎng)：青田家私廣場(chǎng)、營(yíng)業(yè)面積4萬(wàn)方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具廣場(chǎng)、商社建材等。大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市、重百超市、中百倉(cāng)儲(chǔ)等。餐飲、娛樂項(xiàng)目：分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等。金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源·時(shí)代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。人流量（日/萬(wàn)）輻射消費(fèi)范圍商業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)㎡）商業(yè)形態(tài)30萬(wàn)江北、渝北、北部新區(qū)接近100余萬(wàn)㎡百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等商業(yè)環(huán)境2022/12/195大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）人流量（日/萬(wàn)）2022/12/226商圈主要區(qū)塊分析北城天街

區(qū)塊區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線概述建新北支路步行街商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號(hào)、茂業(yè)百貨、泰興e世界、陽(yáng)光城（體育專賣店、大恒書店）、青田家私廣場(chǎng)等觀音橋商圈的主力營(yíng)業(yè)店，而緊鄰的歐式一條街也有一定量的餐飲娛樂等。商業(yè)類型大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊、家具廣場(chǎng)、電影城等主要商業(yè)營(yíng)業(yè)面積

名稱泰興e世界茂業(yè)百貨北城天街天街2號(hào)青田家私CEPA香港城總營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)方8萬(wàn)方14萬(wàn)方2萬(wàn)方0.7萬(wàn)方2萬(wàn)方約38萬(wàn)方2022/12/196商圈主要區(qū)塊分析北城天街

區(qū)塊名稱泰興2022/12/227泰興e世界中環(huán)數(shù)碼城蘇寧電器商社電器新華書店2022/12/197泰興e世界中環(huán)數(shù)碼城蘇寧電器商社電器2022/12/228商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶▲CEPA香港城租金情況樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5F茶餐廳、美容、服飾80—200元/㎡·月50%4F服飾、美容、居飾100—200元/㎡·月80%3F服飾、美容200—250元/㎡·月90%2F服飾、美飾、皮具等250—300元/㎡·月95%1F餐飲、通訊、服飾等300—450元/㎡·月95%以上樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5F電影娛樂城150元/㎡·月—4F特色餐飲、娛樂150元/㎡·月100%3F

中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城200—300元/㎡·月95%2F服飾、化妝品、通訊200—400元/㎡·月95%1F時(shí)尚女裝街300—500元/㎡·月95%GF時(shí)尚精品街300—500元/㎡·月98%▲天街租金情況2022/12/198商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶樓層經(jīng)營(yíng)范圍2022/12/229

消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，還有專業(yè)性專場(chǎng)，如青田家私廣場(chǎng)、泰興e世界，購(gòu)物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)也集中了觀音橋商圈的特色餐飲、茶餐廳及美容美體服務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)，該區(qū)域已成為觀音橋商圈的主要購(gòu)物區(qū)塊。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前此區(qū)域市場(chǎng)已基本成型，形成以購(gòu)物為主體，輔帶娛樂、休閑、餐飲、美容美體等多種商業(yè)元素的綜合性商業(yè)集成特征。由于區(qū)塊處在觀音橋步行街的外延部分，且此區(qū)域步行街商圈成型時(shí)間稍早，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展逐漸成熟，因此此塊內(nèi)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展比較看好。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/199消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2210

金源不夜城等地下城區(qū)塊區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，佳濃商業(yè)街、世紀(jì)金街。概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號(hào)線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所。佳濃商業(yè)街位于嘉陵公園至家樂福的地下部分，商業(yè)以經(jīng)營(yíng)中低端的購(gòu)物、餐飲等業(yè)態(tài)為主體。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營(yíng)業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營(yíng)思路是經(jīng)營(yíng)中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。。商業(yè)類型現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營(yíng)較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。佳濃與世紀(jì)金街均與中低檔綜合性購(gòu)物業(yè)態(tài)為主體。營(yíng)業(yè)面積金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬(wàn)方，目前在營(yíng)業(yè)商業(yè)面積約2.8萬(wàn)方左右。租金價(jià)格帶入市時(shí)，金源開發(fā)商承諾租金80元/㎡，8年不變。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1910

金源不夜城等地下城區(qū)塊商圈主要區(qū)塊2022/12/2211消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，金源地下城價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。佳濃商業(yè)街與世紀(jì)金街的購(gòu)物環(huán)境則是面向中低端大眾消費(fèi)群體。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場(chǎng)前景更加看好。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1911消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2212商圈主要區(qū)塊分析

家樂福

區(qū)塊區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市、協(xié)信黃金海岸、中環(huán)數(shù)碼城、金觀音家具廣場(chǎng)等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘?。商業(yè)類型購(gòu)物超市、家電賣場(chǎng)、IT賣場(chǎng)、中低端家具賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目黃金海岸家樂福超市中環(huán)數(shù)碼城其他營(yíng)業(yè)面積2.9萬(wàn)方1.5萬(wàn)方0.6萬(wàn)方合計(jì)約1萬(wàn)方合計(jì)6萬(wàn)方2022/12/1912商圈主要區(qū)塊分析

家樂福

區(qū)塊商業(yè)項(xiàng)2022/12/2213

租金價(jià)格帶臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米。黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營(yíng)電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來(lái)。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢(shì)，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，也將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1913租金價(jià)格帶商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2214商圈主要區(qū)塊分析建新東路

區(qū)塊區(qū)塊范圍建新東路沿線至建東天橋段概述該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器、新華書店以及沿街形成的通訊產(chǎn)品銷售商鋪外，暫無(wú)其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。商業(yè)類型家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目蘇寧電器商社電器其他營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)方左右約5000方約5000方合計(jì)2萬(wàn)方2022/12/1914商圈主要區(qū)塊分析建新東路

區(qū)塊商業(yè)項(xiàng)2022/12/2215租金價(jià)格帶臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00—200元/平米區(qū)間。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，因?yàn)榧译娰u場(chǎng)的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來(lái)了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽?。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1915租金價(jià)格帶商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2216

步行街中心廣場(chǎng)區(qū)塊區(qū)塊范圍觀音橋步行廣場(chǎng)沿線概述步行街廣場(chǎng)區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈（賽博）、財(cái)信大廈（新世紀(jì)）、未來(lái)國(guó)際（新世界）、同聚遠(yuǎn)景、邦興北都等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來(lái)“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。商業(yè)類型主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的女人街賣場(chǎng)，1層部分為麥當(dāng)勞，1至4層已基本敲定為賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)駐1-7層而顯得充滿活力，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。由英利集團(tuán)打造的未來(lái)國(guó)際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬(wàn)方，香港新世界已進(jìn)駐將于今年10月份開業(yè)?，F(xiàn)代廣場(chǎng)部分則由重慶百貨與南亞家具城占據(jù)。同聚遠(yuǎn)景商業(yè)裙樓位置較佳，但由于單層面積不大，目前以中國(guó)移動(dòng)、品牌咖啡店等分別占據(jù)整層經(jīng)營(yíng)。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1916

步行街中心廣場(chǎng)區(qū)塊商圈主要區(qū)塊2022/12/2217商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬(wàn)至6萬(wàn)之間。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征隨著新世紀(jì)、重百、新世界、賽博等大型店的啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)與消費(fèi)活力將巨增，并將成為觀音橋商圈的核心圈層。就商業(yè)定位來(lái)看，主要是面向中、高檔市場(chǎng)。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)輕軌3號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來(lái)的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。商業(yè)名稱嘉年華大廈財(cái)信大廈未來(lái)國(guó)際同聚遠(yuǎn)景邦興北都現(xiàn)代廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)方約4萬(wàn)方4萬(wàn)方約6500方3萬(wàn)方22.5萬(wàn)方合計(jì)37.1萬(wàn)方營(yíng)業(yè)面積

2022/12/1917商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶商業(yè)名稱嘉2022/12/2218區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)塊名稱商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模營(yíng)業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型北城天街區(qū)塊購(gòu)物、餐飲、娛樂約50萬(wàn)方40萬(wàn)方左右大型百貨、綜合型商業(yè)、家具賣場(chǎng)金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4萬(wàn)方約4萬(wàn)方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購(gòu)物、娛樂6萬(wàn)方6萬(wàn)方超市、綜合型商業(yè)、IT城建新東路區(qū)塊家電、通訊3萬(wàn)方2萬(wàn)方家電賣場(chǎng)步行街區(qū)塊綜合購(gòu)物、家具40萬(wàn)方6萬(wàn)方大型中高檔百貨、專業(yè)家具賣場(chǎng)2022/12/1918區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)塊名稱商業(yè)定位2022/12/2219區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征未來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)北城天街區(qū)塊觀音橋商圈商業(yè)最密集區(qū)域各種業(yè)態(tài)較為齊全緊鄰歐式一條街，在餐飲、娛樂等方面也將有一定突破。金源地下城區(qū)塊地下商業(yè)版塊依托輕軌經(jīng)濟(jì)而形成的地下商業(yè)帶，同時(shí)背靠金源大酒店的優(yōu)勢(shì)，其娛樂、餐飲方面的優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。家樂福區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域城市還建工程的開展，將帶活這個(gè)商圈的邊緣經(jīng)濟(jì)區(qū)域建新東路區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域觀音橋商圈擴(kuò)展的首要區(qū)域，商圈經(jīng)濟(jì)有向建新東路延伸的趨勢(shì)步行街區(qū)塊大型商業(yè)賣場(chǎng)集中區(qū)輕軌在腳下延伸，該區(qū)域?qū)⑹且院笥^音橋商圈購(gòu)物的核心地段區(qū)塊特征及走勢(shì)2022/12/1919區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征未來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)2022/12/2220主要商業(yè)物業(yè)現(xiàn)代廣場(chǎng)：面積22.5萬(wàn)方，核心店重百江北商場(chǎng)（1萬(wàn)多平方米，最早進(jìn)駐觀音橋商圈的大型連鎖百貨）、南亞家具城；新世紀(jì)百貨：面積3.5萬(wàn)方，今年初營(yíng)業(yè)；泰興e世界：面積1.5萬(wàn)平方米，正在裝修，年內(nèi)開業(yè)；茂業(yè)百貨：8萬(wàn)平方米，我市總體量最大的百貨單店，茂業(yè)商務(wù)公寓900多套商務(wù)公寓，售價(jià)5500-7000元；北城天街購(gòu)物中心：14萬(wàn)平方米，我市迄今最大的ShoppingMall，核心店北京華聯(lián)（3.4萬(wàn)平方米，最早進(jìn)入江北開店的外來(lái)百貨）、遠(yuǎn)東百貨（4萬(wàn)平方米，江北迄今最高檔的大型百貨）；CEPA香港城：1萬(wàn)多平方米，我市唯一的香港零關(guān)稅商場(chǎng)；青田家私江北店：面積約7000平方米；黃金海岸：面積約20000平方米，核心店國(guó)美電器，音樂龍等；嘉年華大廈：近7萬(wàn)平方米，賽博數(shù)碼廣場(chǎng)旗艦店所在地。嘉年華大廈7層國(guó)際甲級(jí)寫字樓，單層面積1600平方米，起價(jià)6600元；同聚遠(yuǎn)景：商業(yè)裙樓面積0.65萬(wàn)方，核心店移動(dòng)、品牌咖啡，33層專業(yè)寫字樓，均價(jià)6400元；紅鼎國(guó)際：商業(yè)面積約2萬(wàn)平方，在建，其300多套商務(wù)公寓，均價(jià)4400多元；世紀(jì)金源大酒店：江北號(hào)稱超五星級(jí)高檔酒店；金源不夜城：我市迄今最大的集餐飲、娛樂、休閑于一體的大型地下商城，核心店永輝超市、時(shí)代歌劇院及俱樂部、海鮮城；家樂福超市：面積6000平方米，最早進(jìn)入江北的大型外資超市；浩博天庭：面積約10000平方米，核心店愛爾眼科醫(yī)院占據(jù)8000平方米；俊豪名居：面積約25000平方米，目前待租；新上海大廈：面積約15000平方米，在建；北城旺角：總建面16萬(wàn)平方米，在建；2022/12/1920主要商業(yè)物業(yè)現(xiàn)代廣場(chǎng)：面積22.5萬(wàn)2022/12/2221二、項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析基地交通動(dòng)線分析項(xiàng)目基地車流環(huán)線項(xiàng)目人流輔道項(xiàng)目人流主道步行街主要人流聚點(diǎn)步行街主要人流通道2022/12/1921二、項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析基地交通動(dòng)線2022/12/2222項(xiàng)目基地位于觀音橋步行街內(nèi)西南角，處于財(cái)信大廈、嘉年華大廈、金崗大廈、拓展大廈、嘉陵公園的環(huán)抱中心。項(xiàng)目基地有東南、南、西北向三條人流道可通達(dá)，其中東南面（新世紀(jì)方向）為主入口。

——東南面人流道為項(xiàng)目主入口，項(xiàng)目主人流道為一弧形入口，臨步行街（缺陷：臨街面短，與步行道干道有近30余米長(zhǎng)度），弧形入口正前方有一小型廣場(chǎng)（缺陷：弧形廣場(chǎng)前方為步行街景觀小品，景觀小品對(duì)項(xiàng)目主入口人流造成阻礙，新世紀(jì)同樣面臨此問(wèn)題）將是商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行的主要場(chǎng)所。

——南面人流道和西北面人流道是本案的另外兩條人流輔道，但目前這條通道人流較少，尚不能形成大量人流的便道所需。項(xiàng)目基地有三條車流入口，并在本案周邊形成車流環(huán)線。從步行街各主要人流入口相向走勢(shì)線路分析，本案的入口均不入于步行街人流走向的臨街面。從步行街人流主要聚點(diǎn)分析，本案入口離人流聚點(diǎn)均有一定距離?；亟煌▌?dòng)線分析商業(yè)交通動(dòng)線價(jià)值評(píng)估：外部人流組織不暢，普通人流不宜便利通達(dá)，商業(yè)人流舒展不開。因此，本項(xiàng)目商業(yè)交通動(dòng)線的組織處于弱勢(shì)，賣場(chǎng)型商業(yè)較難成型。2022/12/1922項(xiàng)目基地位于觀音橋步行街內(nèi)西南角，處2022/12/2223基地透視度分析由于金崗大廈的阻擋，本案主入口的直視性較差，南向進(jìn)入步行街必須在進(jìn)入廣場(chǎng)后才能看見，同時(shí)由于步行街景觀小品及其他建筑的阻礙，在步行街上也不能直視項(xiàng)目平街一層主入口。項(xiàng)目基地西面、北面的透視性較好，由于兩方向前方（人流車流干道），沒有阻擋建筑，二層以上遠(yuǎn)視性較好，但1層入口由于嘉陵公園的阻擋，直視性差。商業(yè)透視性價(jià)值評(píng)估：正面(主入口)透視性稍差，背面透視較高，墻面廣告與高樓層的商店內(nèi)飾的視覺開擴(kuò)性比較好。因此，項(xiàng)目適于具有強(qiáng)調(diào)特定消費(fèi)目的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐。2022/12/1923基地透視度分析由于金崗大廈的阻擋，本2022/12/2224前期招商工作中，各業(yè)態(tài)信息反饋分析百貨超市家電IT書城家居建材通訊餐飲娛樂休閑大型百貨飽和，項(xiàng)目本身人流舒導(dǎo)性差，不適宜做百貨。大型超市面積一般要求1萬(wàn)余方，本案負(fù)1層面積不夠，且項(xiàng)目基地位置也待超市評(píng)估。目前已進(jìn)駐觀音橋商圈的家電賣場(chǎng)有國(guó)美、蘇寧、大中、商社等，但仍有電器賣場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)駐。而本案項(xiàng)目可依托新世紀(jì)百貨、新世界百貨的襯托引入大型電器賣場(chǎng)。由于泰興、賽博、中環(huán)均已進(jìn)入江北商圈，本案再引入IT賣場(chǎng)的可能性較小。大型書城目前仍是觀音橋商圈的空白點(diǎn)。因此，本案以大型書城作為主要招商對(duì)象可有突破，欠缺點(diǎn)在于本案基地動(dòng)線組織較差、書城租賃面積、租價(jià)差異、招商對(duì)象局限性上會(huì)存在問(wèn)題。本案物流交通，以及單層面積小，不適宜作家居建材賣場(chǎng)。所接觸的經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品賣場(chǎng)反饋，江北店租賃面積均考慮在1層500-1000平米左右，且有租賃意向強(qiáng)烈的客戶。目前阻礙在于，公司是否將1層分隔以及租金價(jià)格差異。3層以上適宜作餐飲。負(fù)1層或4-5層適宜。5至6層可考慮商務(wù)休閑茶樓。影院美體健身專賣店人流不足，不適宜作專賣店。5至6層比較適宜，阻礙是價(jià)格差異。影院要求層高9米，本案層高不夠。2022/12/1924前期招商工作中，各業(yè)態(tài)信息反饋分析百2022/12/2225

商業(yè)：就整個(gè)觀音橋商業(yè)步行街目前發(fā)展分析，各種業(yè)態(tài)基本齊備，部分業(yè)態(tài)幾近飽和，邦興北都的商業(yè)發(fā)展空間受到較大局限和制約。單從步行街中心廣場(chǎng)地面版塊的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，大賣場(chǎng)商業(yè)（如：重百、新世紀(jì)、新世界、賽博）占據(jù)主導(dǎo)地位，其他服務(wù)類型、小型專營(yíng)店的商業(yè)較少，也較難在此區(qū)域選址發(fā)展，此類商業(yè)或選擇地下金源不夜城，或選擇步行街外環(huán)上的黃金海岸，或直接選擇租賃大賣場(chǎng)內(nèi)的高樓層處經(jīng)營(yíng)。

建筑：邦興北都與新世紀(jì)百貨總部大樓（財(cái)信大廈）、嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）建筑連為一體，形成超大規(guī)模商業(yè)建筑群體，同時(shí)緊臨香港新世界百貨、重慶百貨、金源地下城等大型綜合性商業(yè)，相互間能形成巨大的人流、商流、客流的互動(dòng)補(bǔ)充。因此，邦興北都業(yè)態(tài)規(guī)劃將以步行街中心廣場(chǎng)地面商業(yè)缺乏之形態(tài)（非業(yè)態(tài)）的招租為基準(zhǔn)，基于區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展分析及項(xiàng)目的動(dòng)線通達(dá)狀況進(jìn)行規(guī)劃建議。三、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2022/12/1925商業(yè)：就整個(gè)觀音橋商業(yè)步2022/12/2226業(yè)態(tài)定位-1F1F2F3F4F5F6F超市/小型家居廣場(chǎng)/大型娛樂場(chǎng)所家電賣場(chǎng)/文化書城/通訊數(shù)碼家電賣場(chǎng)/文化書城咖啡西餐廳/中式餐飲/婚紗攝影量販KTV/中式餐飲量販KTV商務(wù)會(huì)所茶樓/健身美體俱樂部賣場(chǎng)類/服務(wù)類賣場(chǎng)型賣場(chǎng)型服務(wù)類服務(wù)類服務(wù)類服務(wù)類樓層商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)類型注：商業(yè)業(yè)態(tài)的定位設(shè)計(jì)，僅為招商工作計(jì)劃選擇取向，在實(shí)際招商中并不強(qiáng)調(diào)一塵不變，而應(yīng)視招商

實(shí)績(jī)靈活運(yùn)作。各樓層業(yè)態(tài)的具體租賃分割應(yīng)根據(jù)商家租賃面積和方位進(jìn)行調(diào)整。2022/12/1926業(yè)態(tài)定位-1F1F2F3F4F5F62022/12/2227商業(yè)空間布局及人流動(dòng)線規(guī)劃負(fù)1層：建筑面積6716.7㎡，層高6.2米。商業(yè)形態(tài)：賣場(chǎng)型或服務(wù)型定位均可。招商業(yè)態(tài)：超市、小型家居廣場(chǎng)、大型娛樂城為主體業(yè)態(tài)。租賃對(duì)象：以1家大型商戶整體租賃較適宜。（3種業(yè)態(tài)選其一）客流主通道：平街層扶梯位置是負(fù)一層客流主通道，垂直升降電梯為客流輔通道。超市家居廣場(chǎng)大型娛樂城本區(qū)域內(nèi)超市租賃面積一般在8000—10000平米左右，本案負(fù)1層稍小，有待磋商。1層主入口處必須留有超市入口，雙向平板電梯，1層超市入口處門頭必須留有大型店招位置。卸貨區(qū)有待為其考慮。品牌家居廣場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)在3000—4000平米左右，若成功引入之家居賣場(chǎng)未整層租賃，則剩余部分面積視情況再考慮相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充。1層主入口、上下貨區(qū)、平街層店招同樣是需要解決之問(wèn)題。本案單層面積及層高可滿足大型娛樂場(chǎng)所租賃需要，在賣場(chǎng)類商業(yè)形態(tài)招商遇到困境的前提下，負(fù)一層做為大型娛樂場(chǎng)所進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，則相對(duì)較易出租。-1F2022/12/1927商業(yè)空間布局及人流動(dòng)線規(guī)劃負(fù)1層：建2022/12/2228大型商戶整體租賃主通道輔通道輔通道2022/12/1928大型商戶整體租賃主通道輔通道輔通道2022/12/22291層—2層：1層建筑面積3862.2㎡，層高4.9米，招租面積2770.3㎡；2層建筑面積4040.11㎡，層高4.5米；兩層合計(jì)整體租賃面積6810.41㎡。商業(yè)形態(tài)：賣場(chǎng)型商業(yè)形態(tài)。招商業(yè)態(tài)：家電賣場(chǎng)、文化書城、通訊數(shù)碼為招商主體業(yè)態(tài)。租賃對(duì)象：家電賣場(chǎng)或文化書城任選其一作為主力店業(yè)態(tài)，面積在6000平方米左右；通訊數(shù)碼則應(yīng)為具有一定品牌號(hào)召力的品牌店，面積約500—800平方米左右?？土髦魍ǖ溃浩浇謱又魅肟谡鎽?yīng)有3個(gè)入口區(qū)，即：主力店主入口、品牌店入口，負(fù)1層商業(yè)主入口。主力店2層賣場(chǎng)則由1-2部雙向扶梯疏導(dǎo)客流。1F—2F2022/12/19291層—2層：1層建筑面積3862.22022/12/2230品牌店主力店負(fù)1層入口平街層商業(yè)分隔及入口客流入口2022/12/1930品牌店主力店負(fù)1層入口平街層商業(yè)分隔2022/12/2231主力店客流通道2022/12/1931主力店客流通道2022/12/22323層：建筑面積3964.52㎡，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：咖啡西餐廳、中式餐飲、婚紗攝影為主體業(yè)態(tài)；租賃對(duì)象：具有影響力的行業(yè)品牌形象店?？土髦魍ǖ溃河^光電梯與垂直升降電梯為客流主通道?？Х任鞑蛷d中式餐飲婚紗攝影面積約在600—1000平米左右，可能要求不使用中央空調(diào)，需要外掛機(jī)，位置可選擇靠近金源大酒店方位或造步行廣場(chǎng)方位。面積約在2000—3000平米左右，朝向?yàn)榧瘟旯珗@和金源大飯店方位，招商對(duì)象以品牌餐飲商家為招商主體?；榧啍z影招商選擇是在前兩個(gè)業(yè)態(tài)的招商未填滿本樓層的前提下，再以婚紗攝影等類似業(yè)態(tài)做為招商補(bǔ)充。3F2022/12/19323層：建筑面積3964.52㎡，層高2022/12/2233中式品牌餐飲店咖啡西餐廳客流道客流道客流道2022/12/1933中式品牌餐飲店咖啡西餐廳客流道客流道2022/12/22344層：建筑面積3964.52㎡，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：中式餐飲、量販KTV為主體業(yè)態(tài)；租賃對(duì)象：具有影響力的行業(yè)品牌店?？土髦魍ǖ溃河^光電梯與垂直升降電梯為客流主通道。中式餐飲量販KTV本層需要面積約在2000—2500平米左右，朝向?yàn)榧瘟旯珗@及金源酒店方位，招商對(duì)象以有一定經(jīng)營(yíng)實(shí)力的品牌商，招商對(duì)象租賃面積考慮在5000—6000平方米左右，4—5層，不設(shè)1層大堂。4F面積約在1500—2000平米左右，朝向?yàn)榘钆d北都弧形入口方位，招商對(duì)象以品牌餐飲商家為招商主體，具體餐飲業(yè)態(tài)須選擇區(qū)別于3F的餐飲類型，如火鍋類等。2022/12/19344層：建筑面積3964.52㎡，層高2022/12/2235客流道客流道客流道量販KTV中式餐飲2022/12/1935客流道客流道客流道量販KTV中式餐飲2022/12/22365層：建筑面積3889.52㎡，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：量販KTV為主體業(yè)態(tài)，；租賃對(duì)象：具有影響力的行業(yè)品牌店。客流主通道：觀光電梯與垂直升降電梯為客流主通道。量販KTV本樓層整層作為量販KTV租賃經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，招商對(duì)象以有一定經(jīng)營(yíng)實(shí)力的品牌商家，招商對(duì)象租賃面積考慮在5000—6000平方米左右，4—5層，4層為KTV主入口層，不設(shè)1層大堂。5F2022/12/19365層：建筑面積3889.52㎡，層高2022/12/2237客流道客流道客流道量販KTV2022/12/1937客流道客流道客流道量販KTV2022/12/22386層：建筑面積3769.22㎡，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：商務(wù)休閑會(huì)所及茶樓、健身美體俱樂部為主體業(yè)態(tài)；租賃對(duì)象：具有影響力的行業(yè)品牌店。客流主通道：觀光電梯與垂直升降電梯為客流主通道。商務(wù)休閑會(huì)所及茶樓健身美體俱樂部面積約在1500—2000平米左右，朝向?yàn)榧瘟旯珗@及金源酒店方位，招商對(duì)象以品牌商家為招商主體。6F面積約在2000—2500平米左右，朝向?yàn)樾率兰o(jì)百貨方位，招商對(duì)象以品牌商家為招商主體。2022/12/19386層：建筑面積3769.22㎡，層高2022/12/2239商務(wù)休閑會(huì)所及茶樓健身美體俱樂部客流道客流道客流道2022/12/1939商務(wù)休閑會(huì)所及茶樓健身美體俱樂部客流2022/12/2240四、租售價(jià)格建議樓層租賃期租賃均價(jià)整層銷售價(jià)格-1F50元/㎡·月7800元/㎡1F85元/㎡·月13260元/㎡2F60元/㎡·月9360元/㎡3F55元/㎡·月8580元/㎡4F45元/㎡·月7020元/㎡5F40元/㎡·月6240元/㎡6F40元/㎡·月6240元/㎡注：本價(jià)格按建筑面積計(jì)算執(zhí)行。2022/12/1940四、租售價(jià)格建議樓層租賃期租賃均價(jià)整2022/12/2241五、租賃執(zhí)行計(jì)劃建議1、招商對(duì)象樓層業(yè)態(tài)類似對(duì)象招商標(biāo)準(zhǔn)招商控制招商資源-1F超市好又多有經(jīng)營(yíng)能力的品牌商家。先大后小，行業(yè)品牌商家優(yōu)先。三聯(lián)公司招商資源庫(kù)。家居廣場(chǎng)全友家私娛樂場(chǎng)所零點(diǎn)酒廊待選→小型書城陽(yáng)光文化書城1F家電城蘇寧電器文化書城新華書店通信數(shù)碼錦陽(yáng)數(shù)碼2F家電城蘇寧電器文化書城新華書店3F咖啡西餐廳良木緣中式餐廳四環(huán)美食城婚紗攝影龍攝影4F量販KTV透明時(shí)空中式餐飲（火鍋類）劉一手5F量販KTV透明時(shí)空6F商務(wù)休閑會(huì)所及茶樓天和緣商務(wù)會(huì)所健身中心憶念美2022/12/1941五、租賃執(zhí)行計(jì)劃建議1、招商對(duì)象樓層2022/12/22422、招商租賃目標(biāo)計(jì)劃3000㎡6000㎡9000㎡15000㎡18000㎡24000㎡27000㎡28500㎡2022/12/19422、招商租賃目標(biāo)計(jì)劃3000㎡6002022/12/22433、三聯(lián)公司招商執(zhí)行的控制流程①目標(biāo)客戶調(diào)查確定招商目標(biāo)對(duì)象，依據(jù)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合，實(shí)施各業(yè)態(tài)“目標(biāo)品牌客戶1對(duì)1拜訪調(diào)查”（同時(shí)也實(shí)現(xiàn)初步接觸），了解目標(biāo)客戶意圖，完成相關(guān)招商行業(yè)的《招商信息回饋報(bào)告》。②客戶鎖定根據(jù)目標(biāo)客戶調(diào)查情況，針對(duì)有招商可能的目標(biāo)對(duì)象，實(shí)施客戶鎖定，并對(duì)重點(diǎn)客戶實(shí)行更深入的交流與溝通，再次確認(rèn)進(jìn)入可能性。③招商信息傳播與反饋將本案之招商信息傳遞至意向客戶，同時(shí)根據(jù)客戶反饋之意見和想法進(jìn)行匯總分析，確認(rèn)有租賃意向之客戶。④招商跟進(jìn)采取不間斷、多層次的與招商對(duì)象進(jìn)行不斷點(diǎn)交流溝通，邀請(qǐng)客戶現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，進(jìn)行多層面各項(xiàng)條件洽談等。⑤招商談判針對(duì)確定的客戶對(duì)象，進(jìn)行高層次的深度實(shí)質(zhì)性會(huì)談，落實(shí)雙方可能的合作條件。⑥資質(zhì)審核資質(zhì)審核部分由華盛公司對(duì)招商對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)的租賃持續(xù)性評(píng)估，華盛公司確認(rèn)是否租賃準(zhǔn)入。⑦經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入簽約按照承租戶確定的招租位置進(jìn)行登記預(yù)租，確定租賃面積、位置、租賃年限，最終租賃價(jià)格、物管費(fèi)、中央空調(diào)費(fèi)等，并簽定合約，收取首期租金和押金。2022/12/19433、三聯(lián)公司招商執(zhí)行的控制流程①目2022/12/2244——

完畢——2022/12/1944——完畢——2022/12/2245邦興北都招商策略建議2022/12/191邦興北都招商策略建議2022/12/2246目錄前言觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃租售執(zhí)行計(jì)劃建議項(xiàng)目租售價(jià)格建議2022/12/192目錄前言觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分2022/12/2247前言未雨繆謀是房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)基本原則。但鑒于本案項(xiàng)目建筑為已成型項(xiàng)目，因些“邦興北都招商策略建議”是我司在對(duì)觀音橋商圈的分析以及針對(duì)前期邦興北都所進(jìn)行的各業(yè)態(tài)招商的反饋信息總結(jié)的基礎(chǔ)上，基于本案項(xiàng)目的實(shí)際建筑特點(diǎn)、區(qū)位情況擬定此招商策略建議。本建議旨在為“邦興北都”商用物業(yè)的商業(yè)發(fā)展及招商工作提供參考性意見。2022/12/193前言未雨繆謀是房地產(chǎn)開發(fā)的2022/12/2248一、觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析觀音橋商圈以原觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。商圈范圍南起協(xié)信黃金海岸商業(yè)步行街，北至泰興e世界、工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)海關(guān)并延伸至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤周邊；西面以嘉陵公園、金源不夜城、渝北商場(chǎng)及現(xiàn)有的道路為界；東到建新東路新世紀(jì)超市、江北區(qū)中醫(yī)院支路、原觀音橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及歐式一條街沿線。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，商圈可輻射近200萬(wàn)消費(fèi)人群，每天所形成的消費(fèi)人群超過(guò)30萬(wàn)人次。江北觀音橋整個(gè)商圈面積達(dá)42.42公頃，成為重慶主城區(qū)面積最大的商業(yè)步行街。商圈概述2022/12/194一、觀音橋商圈商業(yè)發(fā)展分析觀2022/12/2249大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）購(gòu)物型商業(yè)：龍湖·北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號(hào)、CEPA香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)（黃金海岸）、金源地下城、香港新世界百貨、佳儂地下商業(yè)街、世紀(jì)金街、陽(yáng)光城等。家電賣場(chǎng)：國(guó)美、蘇寧、商社電器、大中電器等。IT賣場(chǎng)嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）、泰興e世界、中環(huán)數(shù)碼廣場(chǎng)。建材家居賣場(chǎng)：青田家私廣場(chǎng)、營(yíng)業(yè)面積4萬(wàn)方的建瑪特、南亞家具廣場(chǎng)、金觀音家具廣場(chǎng)、商社建材等。大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市、重百超市、中百倉(cāng)儲(chǔ)等。餐飲、娛樂項(xiàng)目：分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場(chǎng)等。金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級(jí)的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源·時(shí)代俱樂部整合娛樂的消費(fèi)模式也得到消費(fèi)者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項(xiàng)目主要為商圈配套的點(diǎn)綴，未能形成商圈的核心消費(fèi)點(diǎn)，且在消費(fèi)者心中認(rèn)知度也都不高。人流量（日/萬(wàn)）輻射消費(fèi)范圍商業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)㎡）商業(yè)形態(tài)30萬(wàn)江北、渝北、北部新區(qū)接近100余萬(wàn)㎡百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等商業(yè)環(huán)境2022/12/195大型商業(yè)項(xiàng)目：（分類）人流量（日/萬(wàn)）2022/12/2250商圈主要區(qū)塊分析北城天街

區(qū)塊區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線概述建新北支路步行街商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號(hào)、茂業(yè)百貨、泰興e世界、陽(yáng)光城（體育專賣店、大恒書店）、青田家私廣場(chǎng)等觀音橋商圈的主力營(yíng)業(yè)店，而緊鄰的歐式一條街也有一定量的餐飲娛樂等。商業(yè)類型大型百貨商場(chǎng)、品牌店、零關(guān)稅商場(chǎng)、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動(dòng)通訊、家具廣場(chǎng)、電影城等主要商業(yè)營(yíng)業(yè)面積

名稱泰興e世界茂業(yè)百貨北城天街天街2號(hào)青田家私CEPA香港城總營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)方8萬(wàn)方14萬(wàn)方2萬(wàn)方0.7萬(wàn)方2萬(wàn)方約38萬(wàn)方2022/12/196商圈主要區(qū)塊分析北城天街

區(qū)塊名稱泰興2022/12/2251泰興e世界中環(huán)數(shù)碼城蘇寧電器商社電器新華書店2022/12/197泰興e世界中環(huán)數(shù)碼城蘇寧電器商社電器2022/12/2252商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶▲CEPA香港城租金情況樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5F茶餐廳、美容、服飾80—200元/㎡·月50%4F服飾、美容、居飾100—200元/㎡·月80%3F服飾、美容200—250元/㎡·月90%2F服飾、美飾、皮具等250—300元/㎡·月95%1F餐飲、通訊、服飾等300—450元/㎡·月95%以上樓層經(jīng)營(yíng)范圍租金情況出租情況5F電影娛樂城150元/㎡·月—4F特色餐飲、娛樂150元/㎡·月100%3F

中西快餐、家居城、速博運(yùn)動(dòng)城200—300元/㎡·月95%2F服飾、化妝品、通訊200—400元/㎡·月95%1F時(shí)尚女裝街300—500元/㎡·月95%GF時(shí)尚精品街300—500元/㎡·月98%▲天街租金情況2022/12/198商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶樓層經(jīng)營(yíng)范圍2022/12/2253

消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域之一，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，還有專業(yè)性專場(chǎng)，如青田家私廣場(chǎng)、泰興e世界，購(gòu)物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)也集中了觀音橋商圈的特色餐飲、茶餐廳及美容美體服務(wù)等商業(yè)業(yè)態(tài)，該區(qū)域已成為觀音橋商圈的主要購(gòu)物區(qū)塊。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前此區(qū)域市場(chǎng)已基本成型，形成以購(gòu)物為主體，輔帶娛樂、休閑、餐飲、美容美體等多種商業(yè)元素的綜合性商業(yè)集成特征。由于區(qū)塊處在觀音橋步行街的外延部分，且此區(qū)域步行街商圈成型時(shí)間稍早，各類商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展逐漸成熟，因此此塊內(nèi)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展比較看好。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/199消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2254

金源不夜城等地下城區(qū)塊區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，佳濃商業(yè)街、世紀(jì)金街。概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號(hào)線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所。佳濃商業(yè)街位于嘉陵公園至家樂福的地下部分，商業(yè)以經(jīng)營(yíng)中低端的購(gòu)物、餐飲等業(yè)態(tài)為主體。世紀(jì)金街項(xiàng)目為財(cái)信大廈商業(yè)部分之一，位于項(xiàng)目負(fù)1層，緊鄰?fù)瑯游挥谪?fù)1層的新世紀(jì)超市，營(yíng)業(yè)面積5000方左右，主要經(jīng)營(yíng)思路是經(jīng)營(yíng)中、低檔服裝、飾品等，類似香港城。。商業(yè)類型現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項(xiàng)目有時(shí)代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營(yíng)較好的部分包括時(shí)代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。佳濃與世紀(jì)金街均與中低檔綜合性購(gòu)物業(yè)態(tài)為主體。營(yíng)業(yè)面積金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬(wàn)方，目前在營(yíng)業(yè)商業(yè)面積約2.8萬(wàn)方左右。租金價(jià)格帶入市時(shí)，金源開發(fā)商承諾租金80元/㎡，8年不變。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1910

金源不夜城等地下城區(qū)塊商圈主要區(qū)塊2022/12/2255消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征在餐飲、娛樂方面，如時(shí)代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，金源地下城價(jià)格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價(jià)格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。佳濃商業(yè)街與世紀(jì)金街的購(gòu)物環(huán)境則是面向中低端大眾消費(fèi)群體。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個(gè)集餐飲、娛樂、購(gòu)物為一體的大型休閑場(chǎng)所，還應(yīng)成為重慶娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場(chǎng)兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號(hào)線的建成，屆時(shí)金源不夜城的市場(chǎng)前景更加看好。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1911消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2256商圈主要區(qū)塊分析

家樂福

區(qū)塊區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目有家樂福超市、協(xié)信黃金海岸、中環(huán)數(shù)碼城、金觀音家具廣場(chǎng)等，因項(xiàng)目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘?。商業(yè)類型購(gòu)物超市、家電賣場(chǎng)、IT賣場(chǎng)、中低端家具賣場(chǎng)、餐飲娛樂、臨街小商鋪等營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目黃金海岸家樂福超市中環(huán)數(shù)碼城其他營(yíng)業(yè)面積2.9萬(wàn)方1.5萬(wàn)方0.6萬(wàn)方合計(jì)約1萬(wàn)方合計(jì)6萬(wàn)方2022/12/1912商圈主要區(qū)塊分析

家樂福

區(qū)塊商業(yè)項(xiàng)2022/12/2257

租金價(jià)格帶臨街商鋪：租金帶在80—200元/平米。黃金海岸：底層臨街，租金350—450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被音樂龍整體租下。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征該區(qū)塊現(xiàn)目前除傳統(tǒng)的商鋪在經(jīng)營(yíng)電子、通訊類商品、及部分餐飲小店外，其他主要分布在協(xié)信黃金海岸和家樂福，對(duì)于家樂福，因其品牌影響，對(duì)江北區(qū)的輻射范圍較大，超市每天的人流量也較大；而對(duì)于黃金海岸，開發(fā)商想打造的是一站式商業(yè)步行街，地理區(qū)位較好，人流量也很大，但現(xiàn)目前由于觀音橋整體商圈消費(fèi)傾向于北城天街區(qū)塊，黃金海岸目前業(yè)主經(jīng)營(yíng)情況不太理想，因基礎(chǔ)設(shè)施配套等原因，顧客很難停留下來(lái)。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)目前，區(qū)塊商業(yè)氛圍還不太濃厚，在市民印象中屬商圈邊緣地帶，區(qū)塊還未能很好體現(xiàn)其在觀音橋商圈的價(jià)值，隨著觀音橋商圈逐步向建新東路擴(kuò)展的趨勢(shì)，以及周邊城市還建工作的進(jìn)一步開展，同時(shí)，步行街商業(yè)的逐步成型，也將極大促進(jìn)該區(qū)塊商業(yè)的發(fā)展。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1913租金價(jià)格帶商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2258商圈主要區(qū)塊分析建新東路

區(qū)塊區(qū)塊范圍建新東路沿線至建東天橋段概述該區(qū)塊目前除蘇寧電器、商社電器、新華書店以及沿街形成的通訊產(chǎn)品銷售商鋪外，暫無(wú)其他稍有影響的商業(yè)項(xiàng)目，除上述兩大專業(yè)家電賣場(chǎng)外，其他形式的商業(yè)基本上都是傳統(tǒng)的臨街小商鋪。商業(yè)類型家電賣場(chǎng)、小餐飲店、零售通訊店等營(yíng)業(yè)面積商業(yè)項(xiàng)目蘇寧電器商社電器其他營(yíng)業(yè)面積1萬(wàn)方左右約5000方約5000方合計(jì)2萬(wàn)方2022/12/1914商圈主要區(qū)塊分析建新東路

區(qū)塊商業(yè)項(xiàng)2022/12/2259租金價(jià)格帶臨街商鋪?zhàn)饨鸲嘣?00—200元/平米區(qū)間。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征目前，區(qū)塊內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)為大型家電賣場(chǎng)，因?yàn)榧译娰u場(chǎng)的區(qū)位集中，在消費(fèi)者當(dāng)中有一定的認(rèn)知度，除此之外，區(qū)塊內(nèi)其他商業(yè)僅為周圍居民生活配套，消費(fèi)層次較低。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)作為進(jìn)入觀音橋商圈的主要通道之一，現(xiàn)階段區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍主要停留在傳統(tǒng)的商業(yè)零售及批發(fā)方面，另外，家電專業(yè)賣場(chǎng)的集中給區(qū)塊帶來(lái)了一定的商業(yè)氣息，隨著觀音橋商圈的進(jìn)一步擴(kuò)展，建新東路將是發(fā)展的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿艽?。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1915租金價(jià)格帶商圈主要區(qū)塊分析2022/12/2260

步行街中心廣場(chǎng)區(qū)塊區(qū)塊范圍觀音橋步行廣場(chǎng)沿線概述步行街廣場(chǎng)區(qū)塊的商業(yè)主要是最近才興起，隨著嘉年華大廈（賽博）、財(cái)信大廈（新世紀(jì)）、未來(lái)國(guó)際（新世界）、同聚遠(yuǎn)景、邦興北都等項(xiàng)目商業(yè)部分的推出，原來(lái)“幾乎空白”的步行街商業(yè)帶迅速崛起。商業(yè)類型主要是大型商場(chǎng)及專業(yè)賣場(chǎng)。嘉年華大廈的商業(yè)部分為負(fù)1至5層為其商業(yè)部分，營(yíng)業(yè)面積約3萬(wàn)方，其負(fù)1層已經(jīng)開始經(jīng)營(yíng)，主題為女性服裝、鞋帽、飾品等的女人街賣場(chǎng)，1層部分為麥當(dāng)勞，1至4層已基本敲定為賽博數(shù)碼廣場(chǎng)。財(cái)信大廈由于新世紀(jì)的進(jìn)駐1-7層而顯得充滿活力，定位為新世紀(jì)百貨重慶旗艦店，且新世紀(jì)百貨公司的辦公總部也將搬遷至此。由英利集團(tuán)打造的未來(lái)國(guó)際大廈，定位是建造高達(dá)40余層的觀音橋商圈地標(biāo)性建筑，其商業(yè)部分分布在裙樓，5層體量約4萬(wàn)方，香港新世界已進(jìn)駐將于今年10月份開業(yè)?，F(xiàn)代廣場(chǎng)部分則由重慶百貨與南亞家具城占據(jù)。同聚遠(yuǎn)景商業(yè)裙樓位置較佳，但由于單層面積不大，目前以中國(guó)移動(dòng)、品牌咖啡店等分別占據(jù)整層經(jīng)營(yíng)。商圈主要區(qū)塊分析2022/12/1916

步行街中心廣場(chǎng)區(qū)塊商圈主要區(qū)塊2022/12/2261商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶該區(qū)塊因?yàn)轫?xiàng)目性質(zhì)比較接近，在租、售價(jià)格上也比較接近，以嘉年華大廈為例，其負(fù)1層租金為200—300元/平米，臨街鋪面租金為500—600元/平米，銷售的價(jià)格在2.8萬(wàn)至6萬(wàn)之間。消費(fèi)區(qū)間及消費(fèi)特征隨著新世紀(jì)、重百、新世界、賽博等大型店的啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)與消費(fèi)活力將巨增，并將成為觀音橋商圈的核心圈層。就商業(yè)定位來(lái)看，主要是面向中、高檔市場(chǎng)。區(qū)塊市場(chǎng)特征及發(fā)展趨勢(shì)輕軌3號(hào)線觀音橋站點(diǎn)設(shè)在新世紀(jì)大廈下，由此帶來(lái)的輕軌經(jīng)濟(jì)以及步行街經(jīng)濟(jì)在觀音橋商圈的回歸，將極大帶動(dòng)區(qū)塊消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。商業(yè)名稱嘉年華大廈財(cái)信大廈未來(lái)國(guó)際同聚遠(yuǎn)景邦興北都現(xiàn)代廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)方約4萬(wàn)方4萬(wàn)方約6500方3萬(wàn)方22.5萬(wàn)方合計(jì)37.1萬(wàn)方營(yíng)業(yè)面積

2022/12/1917商圈主要區(qū)塊分析租金價(jià)格帶商業(yè)名稱嘉2022/12/2262區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)塊名稱商業(yè)定位現(xiàn)供應(yīng)規(guī)模營(yíng)業(yè)規(guī)模主要商業(yè)類型北城天街區(qū)塊購(gòu)物、餐飲、娛樂約50萬(wàn)方40萬(wàn)方左右大型百貨、綜合型商業(yè)、家具賣場(chǎng)金源地下城區(qū)塊娛樂、餐飲4萬(wàn)方約4萬(wàn)方娛樂城、餐飲家樂福區(qū)塊購(gòu)物、娛樂6萬(wàn)方6萬(wàn)方超市、綜合型商業(yè)、IT城建新東路區(qū)塊家電、通訊3萬(wàn)方2萬(wàn)方家電賣場(chǎng)步行街區(qū)塊綜合購(gòu)物、家具40萬(wàn)方6萬(wàn)方大型中高檔百貨、專業(yè)家具賣場(chǎng)2022/12/1918區(qū)塊比較及發(fā)展趨勢(shì)區(qū)塊名稱商業(yè)定位2022/12/2263區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征未來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)北城天街區(qū)塊觀音橋商圈商業(yè)最密集區(qū)域各種業(yè)態(tài)較為齊全緊鄰歐式一條街，在餐飲、娛樂等方面也將有一定突破。金源地下城區(qū)塊地下商業(yè)版塊依托輕軌經(jīng)濟(jì)而形成的地下商業(yè)帶，同時(shí)背靠金源大酒店的優(yōu)勢(shì)，其娛樂、餐飲方面的優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。家樂福區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域城市還建工程的開展，將帶活這個(gè)商圈的邊緣經(jīng)濟(jì)區(qū)域建新東路區(qū)塊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域觀音橋商圈擴(kuò)展的首要區(qū)域，商圈經(jīng)濟(jì)有向建新東路延伸的趨勢(shì)步行街區(qū)塊大型商業(yè)賣場(chǎng)集中區(qū)輕軌在腳下延伸，該區(qū)域?qū)⑹且院笥^音橋商圈購(gòu)物的核心地段區(qū)塊特征及走勢(shì)2022/12/1919區(qū)塊名稱區(qū)塊商業(yè)特征未來(lái)商業(yè)發(fā)展走勢(shì)2022/12/2264主要商業(yè)物業(yè)現(xiàn)代廣場(chǎng)：面積22.5萬(wàn)方，核心店重百江北商場(chǎng)（1萬(wàn)多平方米，最早進(jìn)駐觀音橋商圈的大型連鎖百貨）、南亞家具城；新世紀(jì)百貨：面積3.5萬(wàn)方，今年初營(yíng)業(yè)；泰興e世界：面積1.5萬(wàn)平方米，正在裝修，年內(nèi)開業(yè)；茂業(yè)百貨：8萬(wàn)平方米，我市總體量最大的百貨單店，茂業(yè)商務(wù)公寓900多套商務(wù)公寓，售價(jià)5500-7000元；北城天街購(gòu)物中心：14萬(wàn)平方米，我市迄今最大的ShoppingMall，核心店北京華聯(lián)（3.4萬(wàn)平方米，最早進(jìn)入江北開店的外來(lái)百貨）、遠(yuǎn)東百貨（4萬(wàn)平方米，江北迄今最高檔的大型百貨）；CEPA香港城：1萬(wàn)多平方米，我市唯一的香港零關(guān)稅商場(chǎng)；青田家私江北店：面積約7000平方米；黃金海岸：面積約20000平方米，核心店國(guó)美電器，音樂龍等；嘉年華大廈：近7萬(wàn)平方米，賽博數(shù)碼廣場(chǎng)旗艦店所在地。嘉年華大廈7層國(guó)際甲級(jí)寫字樓，單層面積1600平方米，起價(jià)6600元；同聚遠(yuǎn)景：商業(yè)裙樓面積0.65萬(wàn)方，核心店移動(dòng)、品牌咖啡，33層專業(yè)寫字樓，均價(jià)6400元；紅鼎國(guó)際：商業(yè)面積約2萬(wàn)平方，在建，其300多套商務(wù)公寓，均價(jià)4400多元；世紀(jì)金源大酒店：江北號(hào)稱超五星級(jí)高檔酒店；金源不夜城：我市迄今最大的集餐飲、娛樂、休閑于一體的大型地下商城，核心店永輝超市、時(shí)代歌劇院及俱樂部、海鮮城；家樂福超市：面積6000平方米，最早進(jìn)入江北的大型外資超市；浩博天庭：面積約10000平方米，核心店愛爾眼科醫(yī)院占據(jù)8000平方米；俊豪名居：面積約25000平方米，目前待租；新上海大廈：面積約15000平方米，在建；北城旺角：總建面16萬(wàn)平方米，在建；2022/12/1920主要商業(yè)物業(yè)現(xiàn)代廣場(chǎng)：面積22.5萬(wàn)2022/12/2265二、項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析基地交通動(dòng)線分析項(xiàng)目基地車流環(huán)線項(xiàng)目人流輔道項(xiàng)目人流主道步行街主要人流聚點(diǎn)步行街主要人流通道2022/12/1921二、項(xiàng)目商用物業(yè)發(fā)展分析基地交通動(dòng)線2022/12/2266項(xiàng)目基地位于觀音橋步行街內(nèi)西南角，處于財(cái)信大廈、嘉年華大廈、金崗大廈、拓展大廈、嘉陵公園的環(huán)抱中心。項(xiàng)目基地有東南、南、西北向三條人流道可通達(dá)，其中東南面（新世紀(jì)方向）為主入口。

——東南面人流道為項(xiàng)目主入口，項(xiàng)目主人流道為一弧形入口，臨步行街（缺陷：臨街面短，與步行道干道有近30余米長(zhǎng)度），弧形入口正前方有一小型廣場(chǎng)（缺陷：弧形廣場(chǎng)前方為步行街景觀小品，景觀小品對(duì)項(xiàng)目主入口人流造成阻礙，新世紀(jì)同樣面臨此問(wèn)題）將是商業(yè)活動(dòng)進(jìn)行的主要場(chǎng)所。

——南面人流道和西北面人流道是本案的另外兩條人流輔道，但目前這條通道人流較少，尚不能形成大量人流的便道所需。項(xiàng)目基地有三條車流入口，并在本案周邊形成車流環(huán)線。從步行街各主要人流入口相向走勢(shì)線路分析，本案的入口均不入于步行街人流走向的臨街面。從步行街人流主要聚點(diǎn)分析，本案入口離人流聚點(diǎn)均有一定距離?；亟煌▌?dòng)線分析商業(yè)交通動(dòng)線價(jià)值評(píng)估：外部人流組織不暢，普通人流不宜便利通達(dá)，商業(yè)人流舒展不開。因此，本項(xiàng)目商業(yè)交通動(dòng)線的組織處于弱勢(shì)，賣場(chǎng)型商業(yè)較難成型。2022/12/1922項(xiàng)目基地位于觀音橋步行街內(nèi)西南角，處2022/12/2267基地透視度分析由于金崗大廈的阻擋，本案主入口的直視性較差，南向進(jìn)入步行街必須在進(jìn)入廣場(chǎng)后才能看見，同時(shí)由于步行街景觀小品及其他建筑的阻礙，在步行街上也不能直視項(xiàng)目平街一層主入口。項(xiàng)目基地西面、北面的透視性較好，由于兩方向前方（人流車流干道），沒有阻擋建筑，二層以上遠(yuǎn)視性較好，但1層入口由于嘉陵公園的阻擋，直視性差。商業(yè)透視性價(jià)值評(píng)估：正面(主入口)透視性稍差，背面透視較高，墻面廣告與高樓層的商店內(nèi)飾的視覺開擴(kuò)性比較好。因此，項(xiàng)目適于具有強(qiáng)調(diào)特定消費(fèi)目的商業(yè)形態(tài)進(jìn)駐。2022/12/1923基地透視度分析由于金崗大廈的阻擋，本2022/12/2268前期招商工作中，各業(yè)態(tài)信息反饋分析百貨超市家電IT書城家居建材通訊餐飲娛樂休閑大型百貨飽和，項(xiàng)目本身人流舒導(dǎo)性差，不適宜做百貨。大型超市面積一般要求1萬(wàn)余方，本案負(fù)1層面積不夠，且項(xiàng)目基地位置也待超市評(píng)估。目前已進(jìn)駐觀音橋商圈的家電賣場(chǎng)有國(guó)美、蘇寧、大中、商社等，但仍有電器賣場(chǎng)計(jì)劃進(jìn)駐。而本案項(xiàng)目可依托新世紀(jì)百貨、新世界百貨的襯托引入大型電器賣場(chǎng)。由于泰興、賽博、中環(huán)均已進(jìn)入江北商圈，本案再引入IT賣場(chǎng)的可能性較小。大型書城目前仍是觀音橋商圈的空白點(diǎn)。因此，本案以大型書城作為主要招商對(duì)象可有突破，欠缺點(diǎn)在于本案基地動(dòng)線組織較差、書城租賃面積、租價(jià)差異、招商對(duì)象局限性上會(huì)存在問(wèn)題。本案物流交通，以及單層面積小，不適宜作家居建材賣場(chǎng)。所接觸的經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品賣場(chǎng)反饋，江北店租賃面積均考慮在1層500-1000平米左右，且有租賃意向強(qiáng)烈的客戶。目前阻礙在于，公司是否將1層分隔以及租金價(jià)格差異。3層以上適宜作餐飲。負(fù)1層或4-5層適宜。5至6層可考慮商務(wù)休閑茶樓。影院美體健身專賣店人流不足，不適宜作專賣店。5至6層比較適宜，阻礙是價(jià)格差異。影院要求層高9米，本案層高不夠。2022/12/1924前期招商工作中，各業(yè)態(tài)信息反饋分析百2022/12/2269

商業(yè)：就整個(gè)觀音橋商業(yè)步行街目前發(fā)展分析，各種業(yè)態(tài)基本齊備，部分業(yè)態(tài)幾近飽和，邦興北都的商業(yè)發(fā)展空間受到較大局限和制約。單從步行街中心廣場(chǎng)地面版塊的商業(yè)發(fā)展來(lái)看，大賣場(chǎng)商業(yè)（如：重百、新世紀(jì)、新世界、賽博）占據(jù)主導(dǎo)地位，其他服務(wù)類型、小型專營(yíng)店的商業(yè)較少，也較難在此區(qū)域選址發(fā)展，此類商業(yè)或選擇地下金源不夜城，或選擇步行街外環(huán)上的黃金海岸，或直接選擇租賃大賣場(chǎng)內(nèi)的高樓層處經(jīng)營(yíng)。

建筑：邦興北都與新世紀(jì)百貨總部大樓（財(cái)信大廈）、嘉年華大廈（賽博數(shù)碼廣場(chǎng)）建筑連為一體，形成超大規(guī)模商業(yè)建筑群體，同時(shí)緊臨香港新世界百貨、重慶百貨、金源地下城等大型綜合性商業(yè)，相互間能形成巨大的人流、商流、客流的互動(dòng)補(bǔ)充。因此，邦興北都業(yè)態(tài)規(guī)劃將以步行街中心廣場(chǎng)地面商業(yè)缺乏之形態(tài)（非業(yè)態(tài)）的招租為基準(zhǔn)，基于區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展分析及項(xiàng)目的動(dòng)線通達(dá)狀況進(jìn)行規(guī)劃建議。三、項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展規(guī)劃2022/12/1925商業(yè)：就整個(gè)觀音橋商業(yè)步2022/12/2270業(yè)態(tài)定位-1F1F2F3F4F5F6F超市/小型家居廣場(chǎng)/大型娛樂場(chǎng)所家電賣場(chǎng)/文化書城/通訊數(shù)碼家電賣場(chǎng)/文化書城咖啡西餐廳/中式餐飲/婚紗攝影量販KTV/中式餐飲量販KTV商務(wù)會(huì)所茶樓/健身美體俱樂部賣場(chǎng)類/服務(wù)類賣場(chǎng)型賣場(chǎng)型服務(wù)類服務(wù)類服務(wù)類服務(wù)類樓層商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)類型注：商業(yè)業(yè)態(tài)的定位設(shè)計(jì)，僅為招商工作計(jì)劃選擇取向，在實(shí)際招商中并不強(qiáng)調(diào)一塵不變，而應(yīng)視招商

實(shí)績(jī)靈活運(yùn)作。各樓層業(yè)態(tài)的具體租賃分割應(yīng)根據(jù)商家租賃面積和方位進(jìn)行調(diào)整。2022/12/1926業(yè)態(tài)定位-1F1F2F3F4F5F62022/12/2271商業(yè)空間布局及人流動(dòng)線規(guī)劃負(fù)1層：建筑面積6716.7㎡，層高6.2米。商業(yè)形態(tài)：賣場(chǎng)型或服務(wù)型定位均可。招商業(yè)態(tài)：超市、小型家居廣場(chǎng)、大型娛樂城為主體業(yè)態(tài)。租賃對(duì)象：以1家大型商戶整體租賃較適宜。（3種業(yè)態(tài)選其一）客流主通道：平街層扶梯位置是負(fù)一層客流主通道，垂直升降電梯為客流輔通道。超市家居廣場(chǎng)大型娛樂城本區(qū)域內(nèi)超市租賃面積一般在8000—10000平米左右，本案負(fù)1層稍小，有待磋商。1層主入口處必須留有超市入口，雙向平板電梯，1層超市入口處門頭必須留有大型店招位置。卸貨區(qū)有待為其考慮。品牌家居廣場(chǎng)選址標(biāo)準(zhǔn)在3000—4000平米左右，若成功引入之家居賣場(chǎng)未整層租賃，則剩余部分面積視情況再考慮相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充。1層主入口、上下貨區(qū)、平街層店招同樣是需要解決之問(wèn)題。本案單層面積及層高可滿足大型娛樂場(chǎng)所租賃需要，在賣場(chǎng)類商業(yè)形態(tài)招商遇到困境的前提下，負(fù)一層做為大型娛樂場(chǎng)所進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，則相對(duì)較易出租。-1F2022/12/1927商業(yè)空間布局及人流動(dòng)線規(guī)劃負(fù)1層：建2022/12/2272大型商戶整體租賃主通道輔通道輔通道2022/12/1928大型商戶整體租賃主通道輔通道輔通道2022/12/22731層—2層：1層建筑面積3862.2㎡，層高4.9米，招租面積2770.3㎡；2層建筑面積4040.11㎡，層高4.5米；兩層合計(jì)整體租賃面積6810.41㎡。商業(yè)形態(tài)：賣場(chǎng)型商業(yè)形態(tài)。招商業(yè)態(tài)：家電賣場(chǎng)、文化書城、通訊數(shù)碼為招商主體業(yè)態(tài)。租賃對(duì)象：家電賣場(chǎng)或文化書城任選其一作為主力店業(yè)態(tài)，面積在6000平方米左右；通訊數(shù)碼則應(yīng)為具有一定品牌號(hào)召力的品牌店，面積約500—800平方米左右?？土髦魍ǖ溃浩浇謱又魅肟谡鎽?yīng)有3個(gè)入口區(qū)，即：主力店主入口、品牌店入口，負(fù)1層商業(yè)主入口。主力店2層賣場(chǎng)則由1-2部雙向扶梯疏導(dǎo)客流。1F—2F2022/12/19291層—2層：1層建筑面積3862.22022/12/2274品牌店主力店負(fù)1層入口平街層商業(yè)分隔及入口客流入口2022/12/1930品牌店主力店負(fù)1層入口平街層商業(yè)分隔2022/12/2275主力店客流通道2022/12/1931主力店客流通道2022/12/22763層：建筑面積3964.52㎡，層高4.5米；商業(yè)形態(tài)：服務(wù)型商業(yè)形態(tài)；招商業(yè)態(tài)：咖啡西餐廳、中式餐飲、婚紗攝影為主體業(yè)態(tài)；租賃對(duì)象：具有影響力的行業(yè)品牌形象店?？土髦魍ǖ溃河^光電梯與垂直升降電梯為客流主通道