物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究：枕戈待旦格局重塑

物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究：枕戈待旦，格局重塑1研究方法：按營收分組拆解各梯隊(duì)物管公司2021年報(bào)表現(xiàn)截至2022年4月25日，A股和港股共有57家上市物管公司，總市值達(dá)到4019億元（1人民幣=0.8366港幣，全文涉及匯率換算處均以此計(jì)算）。我們照例對(duì)物管上市公司2021年規(guī)模拓展、財(cái)報(bào)表現(xiàn)、增值服務(wù)、戰(zhàn)略展望等內(nèi)容進(jìn)行全面梳理。我們延續(xù)此前的框架，綜合考慮公司規(guī)模和數(shù)據(jù)披露情況，選取29家已披露2021年報(bào)的上市物管公司（下稱“物管公司整體”）進(jìn)行年報(bào)綜述。29家公司占到板塊總市值的87%，我們認(rèn)為具有較強(qiáng)的代表性。同時(shí)，為了順應(yīng)行業(yè)的分化趨勢、對(duì)比不同規(guī)模公司的經(jīng)營成果，我們按照2021年?duì)I收進(jìn)行分組：營收大于100億元的5家為“大型物管公司”，30-100億元的10家為“中型物管公司”，10-30億元的14家為“小型物管公司”。由于新上市物管公司歷史數(shù)據(jù)披露范圍通常從2018年開始，我們將本次綜述的時(shí)間范圍定為2018-2021年，盡可能在時(shí)間維度確保統(tǒng)計(jì)口徑的連貫性。由于不同物管公司披露口徑不盡相同，各個(gè)圖表覆蓋的樣本公司數(shù)量有所差異。2規(guī)模拓展：擴(kuò)張?jiān)偬崴?，收并購貢獻(xiàn)最大增量在管規(guī)模：在管面積同比增速創(chuàng)歷史新高2021年物管公司整體在管面積達(dá)到47.93億平，同比增長52%，較2020年+11pct。其中，大型、中型、小型物管公司在管面積分別同比增長46%、63%、44%，較2020年+11、+8、+11pct。2021年披露了在管面積的27家樣本公司均取得同比增長，大型、中型、小型物管公司在管面積門檻分別為2.81、1.36、0.28億平（中型物管公司卓越商企服務(wù)在管面積只有0.41億平，但因業(yè)態(tài)特殊，主要為物業(yè)費(fèi)較高的商務(wù)物業(yè)，此處不納入在管面積門檻的分析）。碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到7.7億平排名第一，此外雅生活服務(wù)、保利物業(yè)在管面積均超過4億平。合景悠活憑借對(duì)于雪松智聯(lián)和上海申勤的收購，在管面積同比增長396%，增速最快，此外金茂服務(wù)、碧桂園服務(wù)在管面積同比均實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長。2021年物管公司整體在管面積擴(kuò)張?jiān)俅翁崴伲仍鏊賱?chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的新高，主要得益于迅猛的收并購和市場化拓展進(jìn)展，以及存量合約面積的轉(zhuǎn)化。其中，中型物管公司在管面積同比增速連續(xù)第二年領(lǐng)跑。拓展?jié)摿Γ捍笮凸緝?chǔ)備資源相對(duì)充沛2021年物管公司整體合約面積達(dá)到68.28億平，同比增長42%，較2020年+10pct。其中，大型、中型、小型物管公司合約面積分別同比增長39%、50%、35%，較2020年+16、+5、+1pct。物管公司整體合約面積/在管面積為158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型物管公司合約面積/在管面積分別為168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。2021年披露了合約面積的27家樣本公司均實(shí)現(xiàn)同比增長。大型、中型、小型物管公司門檻分別為6.52、2.09、0.36億平（同樣不考慮卓越商企服務(wù)）。碧桂園服務(wù)合約面積達(dá)到14.4億平排名第一，此外雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)合約面積均超過6億平。合景悠活憑借收購，合約面積同比增長420%排名第一；其次是碧桂園服務(wù)，合約面積同比增速達(dá)到75%。2021年同時(shí)披露了合約面積和在管面積數(shù)據(jù)的25家樣本公司中，6家公司合約面積/在管面積同比增長，19家公司同比下降。建發(fā)物業(yè)合約面積/在管面積達(dá)到224%，排名第一，此外綠城服務(wù)該指標(biāo)亦超過200%。與在管面積類似，物管公司合約面積同比增速也出現(xiàn)回升，但依然低于在管面積同比增速，導(dǎo)致合約面積/在管面積繼續(xù)下行。從合約面積/在管面積來看，大型物管公司儲(chǔ)備資源更加充足，即便在管面積基數(shù)已經(jīng)比較龐大，但仍擁有更高的增長能見度。增長動(dòng)力：收并購帶來規(guī)模躍升，市拓亦是重要增長極在收并購、市場化拓展（包括招投標(biāo)、合資合作等）、承接關(guān)聯(lián)房企項(xiàng)目三大擴(kuò)張渠道中，物管公司主要憑借收并購和市場化拓展進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，對(duì)關(guān)聯(lián)房企的依賴度繼續(xù)降低。隨著部分?jǐn)M上市甚至已上市的物管公司成為收并購標(biāo)的，收并購對(duì)于頭部物管公司規(guī)模的推動(dòng)力超越了市場化拓展。我們統(tǒng)計(jì)了17家2021年按照三大渠道拆分了新增合約面積數(shù)據(jù)的公司，整體法下收并購、市場化拓展、承接關(guān)聯(lián)房企分別占45%、37%、18%。綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、華潤萬象生活、旭輝永升服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)均以市場化拓展為最主要的擴(kuò)張渠道，占比超過60%（此外，招商積余

2021年新簽?zāi)甓群贤~中市場化拓展占比達(dá)到79%，亦是以市場化拓展為主）。碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)則通過收并購貢獻(xiàn)了主要的新增合約面積，收并購占比超過70%。僅越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)關(guān)聯(lián)房企占新增合約面積的比例超過50%，兩者上市時(shí)間均不長，市場化拓展能力仍在培養(yǎng)中。從市場化拓展絕對(duì)規(guī)模來看，綠城服務(wù)（10903萬平）、碧桂園服務(wù)（8396萬平）、世茂服務(wù)（6332萬平）排名前三；從收并購絕對(duì)規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)（44464萬平）、雅生活服務(wù)（16010萬平）、世茂服務(wù)（4020萬平）排名前三；從關(guān)聯(lián)房企支持規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)（8880萬平）、保利物業(yè)（3885萬平）、融創(chuàng)服務(wù)（3592萬平）排名前三。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：第三方、非住宅在管面積占比繼續(xù)提升2021年物管公司整體第三方在管面積占比為64%，同比+8pct。其中，大型、中型、小型物管公司第三方在管面積占比分別為67%、56%、71%，同比+6、+14、+3pct。物管公司整體第三方在管面積占比加速提升，獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)。一方面，收并購在快速擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，也大幅提高了第三方面積占比；另一方面，隨著市拓能力的提升，大多數(shù)公司通過市拓獲取的第三方面積都取得了同比增長。2021年物管公司整體非住宅在管面積占比為35%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型物管公司非住宅在管面積占比分別為36%、31%、41%，同比-3、+7、+3pct。盡管部分公司未將一些合同中沒有明確面積的公建項(xiàng)目計(jì)入在管面積，物管公司整體非住宅在管面積占比仍然取得提升，多元業(yè)態(tài)的發(fā)展思路仍是行業(yè)共識(shí)。管理密度：多數(shù)物管公司已經(jīng)完成區(qū)域布局，管理密度開始提升2021年物管公司整體單城市管理面積為197萬平，同比+15%。其中，大型、中型、小型物管公司單城市管理面積分別為268、166、163萬平，同比+23%、+16%、+6%。2021年披露了在管城市數(shù)量的10家樣本公司中，8家單城市在管面積同比上升，2家同比下降，其中銀城生活服務(wù)憑借在大本營南京的深耕布局，單城市在管面積達(dá)到280萬平，排名第一；合景悠活同比增長132%，增速最快。2021年披露了合約城市數(shù)量的12家樣本公司中，9家單城市合約面積同比上升，3家同比下降，其中碧桂園服務(wù)同比增長71%至389萬平，在增速和絕對(duì)規(guī)模上都排名第一，此外保利物業(yè)也超過300萬平。3財(cái)報(bào)表現(xiàn)：再續(xù)高速成長，盈利分化加劇業(yè)績?cè)鏊伲涸倮m(xù)高速成長2021年物管公司整體實(shí)現(xiàn)營收1612億元，同比增長48%，較2020年+5pct。其中，大型、中型、小型物管公司分別同比增長47%、53%、39%，較2020年-6、+12、+13pct。物管公司整體實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤206億元，同比增長48%，較2020年-15pct。其中，大型、中型、小型物管公司分別同比增長35%、71%、31%，較2020年-21、-5、-25pct。29家樣本公司中，所有公司均實(shí)現(xiàn)營收同比增長，但有2家歸母凈利潤同比下滑。2021年碧桂園服務(wù)營收達(dá)到288億元，超過萬物云（未上市）成為國內(nèi)營收規(guī)模最大的物管公司，且顯著領(lǐng)先于其他樣本公司。合景悠活營收同比增長115%，是唯一實(shí)現(xiàn)營收翻倍增長的樣本公司。2021年碧桂園服務(wù)歸母凈利潤達(dá)到40億元，排名第一，相對(duì)其它樣本公司領(lǐng)先優(yōu)勢較大。金茂服務(wù)歸母凈利潤同比增長131%，在樣本公司中增速最快，此外融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活、合景悠活亦實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長。2021年物管行業(yè)依然延續(xù)高成長的業(yè)績表現(xiàn)。其中，物管公司整體營收同比增速較2020年進(jìn)一步提升，且由于在管面積擴(kuò)張?zhí)崴伲S著這部分項(xiàng)目逐漸開始貢獻(xiàn)基礎(chǔ)物管和業(yè)主增值服務(wù)收入，我們預(yù)計(jì)2022年?duì)I收增速仍將維持高位。物管公司整體歸母凈利潤同比增速雖然較2020年收窄，但依然與營收保持了同步的高速增長。分梯隊(duì)來看，中型物管公司在營收和歸母凈利潤增速上都更為突出。盈利能力：總體平穩(wěn)，分化加劇2021年物管公司整體毛利率為26.3%，同比+0.2pct。其中，大型、中型、小型物管公司毛利率分別為23.9%、29.0%、27.1%，同比分別-0.4、+0.8、+0.2pct。分業(yè)務(wù)來看，物管公司整體基礎(chǔ)物管服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率分別為21.1%、41.3%、29.5%，同比分別-0.2、-2.3、-0.5pct。29家樣本公司中，15家公司毛利率同比上升，14家同比下降。合景悠活毛利率為37.7%，排名第一，越秀服務(wù)、寶龍商業(yè)毛利率亦超過33%。金茂服務(wù)毛利率同比+6.2pct，改善幅度最大，其次是華潤萬象生活，改善幅度為4.1pct；合景悠活毛利率同比-4.4pct，下降幅度最大，其次是旭輝永升服務(wù)，下降幅度為3.8pct。物管公司毛利率持續(xù)改善的趨勢在2021年出現(xiàn)變化，盡管整體數(shù)據(jù)上同比穩(wěn)中略升，但公司之間的分化已經(jīng)非常顯著，且三大業(yè)務(wù)板塊毛利率均出現(xiàn)同比下滑。主要原因包括：1、疫情補(bǔ)貼退坡；2、部分收并購和市場化拓展項(xiàng)目前期的毛利率水平低于關(guān)聯(lián)房企項(xiàng)目；3、部分新開展的業(yè)務(wù)毛利率偏低，例如社區(qū)增值服務(wù)中的社區(qū)零售、美居服務(wù)，以及城市服務(wù)等；4、受地產(chǎn)下行影響，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率同比降低。但仍有過半數(shù)的公司實(shí)現(xiàn)毛利率同比提升，提升高毛利率業(yè)務(wù)的收入占比、項(xiàng)目密度提升后的規(guī)模效應(yīng)、組織和管理模式優(yōu)化、科技賦能仍然是多數(shù)物管公司維持毛利率水平的重要抓手。2021年物管公司整體銷售管理費(fèi)用率為9.8%，同比-0.5pct。其中，大型、中型、小型物管公司銷售管理費(fèi)用率分別為9.5%、10.0%、10.0%，同比分別-0.1、-1.0、-0.6pct。物管公司整體歸母凈利率為12.8%，同比持平。其中，大型、中型、小型物管公司歸母凈利率分別為11.3%、15.3%、11.6%，同比分別-1.0、+1.5、-0.7pct。物管公司整體加權(quán)平均ROE為16.2%，同比-2.4pct。其中，大型、中型、小型物管公司加權(quán)平均ROE分別為15.2%、16.5%、18.9%，同比-2.8、-1.8、-2.8pct。29家樣本公司中，12家公司歸母凈利率同比上升，17家同比下降。合景悠活歸母凈利率為23.0%，排名第一，合景悠活亦超過20%。華潤萬象生活歸母凈利率同比+7.4pct，改善幅度最大，其次是金茂服務(wù)，改善幅度為3.6pct。物管公司整體銷售管理費(fèi)用率改善的趨勢仍在延續(xù)，規(guī)模效應(yīng)、組織架構(gòu)優(yōu)化、科技賦能等因素是效率提升的主要原因。歸母凈利率的情況則與毛利率類似，物管公司整體保持穩(wěn)定，但公司之間分化較大，更多公司出現(xiàn)了同比下滑，個(gè)別公司業(yè)績受到房地產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品投資虧損的拖累。由于IPO、增發(fā)配股融資帶來的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)下降，物管公司整體加權(quán)平均ROE繼續(xù)下行。一些隱憂：應(yīng)收賬款和無形資產(chǎn)快速增長2021年物管公司整體應(yīng)收賬款同比增長94%，較2020年+79pct，也超越了營收增速。其中，大型、中型、小型物管公司應(yīng)收賬款同比增速分別為109%、101%、45%，較2020年分別+42、+111、+44pct。物管公司應(yīng)收賬款出現(xiàn)快速增長，除了業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張帶來的自然增長以外，還因?yàn)椋?、收并購標(biāo)的并表帶入部分應(yīng)收賬款；2、部分公司在談并購項(xiàng)目產(chǎn)生的押金；3、城市服務(wù)業(yè)務(wù)存在更長的賬期；4、部分房企資金流壓力加大，導(dǎo)致付款周期延長。應(yīng)收賬款快速增長使得計(jì)提壞賬的風(fēng)險(xiǎn)加大，部分公司已采取行動(dòng)，例如碧桂園服務(wù)提出“三繳一流”計(jì)劃，即追繳往期、收繳當(dāng)期、預(yù)繳未來、加強(qiáng)綜合現(xiàn)金流管控，力爭控制應(yīng)收賬款的規(guī)模。4多元服務(wù)：城市服務(wù)和商管嶄露頭角，社區(qū)增值服務(wù)高速增長收入結(jié)構(gòu)：多元貢獻(xiàn)占比提升，城市服務(wù)和商管嶄露頭角2021年物管公司整體基礎(chǔ)物管營收占比為56%，同比-4pct。其中，大型、中型、小型物管公司基礎(chǔ)物管營收占比分別為58%、54%、56%，同比-5、-2、-1pct。物管公司整體社區(qū)增值服務(wù)營收占比為15%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型物管公司社區(qū)增值服務(wù)營收占比分別為14%、17%、16%，同比+1、+3、+4pct。物管公司整體非業(yè)主增值服務(wù)營收占比為17%，同比-1pct。其中，大型、中型、小型物管公司非業(yè)主增值服務(wù)營收占比分別為14%、18%、24%，同比-2、-2、-0pct。物管公司整體基礎(chǔ)物管營收占比持續(xù)降低，除了社區(qū)增值服務(wù)營收占比提升之外，城市服務(wù)、商管等新興業(yè)務(wù)嶄露頭角也是重要因素。1.城市服務(wù)方面，頭部公司重視程度日益提升，模式探索仍在進(jìn)行。目前已有5家樣本公司（碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)、新大正）將城市服務(wù)作為單獨(dú)分部披露數(shù)據(jù)，保利物業(yè)、招商積余、金科服務(wù)、時(shí)代鄰里等公司則在基礎(chǔ)物管服務(wù)中拆分出了城市服務(wù)的營收數(shù)據(jù)。服務(wù)模式主要分為兩類：一類是通過政府的招標(biāo)采購流程承接城市服務(wù)中的某些部分，其中市政環(huán)衛(wèi)仍是重要抓手，2021年雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、旭輝永升服務(wù)通過收并購，保利物業(yè)通過成立合資公司補(bǔ)強(qiáng)了環(huán)衛(wèi)能力；部分公司也在探索老舊小區(qū)服務(wù)、智慧城市解決方案等方面的能力。另一類則是與國資平臺(tái)成立合營或聯(lián)營公司，作為總包方統(tǒng)籌管理某一片區(qū)的城市服務(wù)。在城市服務(wù)貢獻(xiàn)收入增量的同時(shí)，我們也注意到其毛利率普遍低于基礎(chǔ)物管服務(wù)，且由于政府付款存在賬期，往往會(huì)造成應(yīng)收賬款的增長。2.商管方面，部分公司嫁接關(guān)聯(lián)房企的商管能力，快速切入賽道。除華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、中駿商管（0606HK）、星盛商業(yè)（6668HK）等以商管業(yè)務(wù)為特點(diǎn)的公司之外，2021年碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、正榮服務(wù)等公司通過收購關(guān)聯(lián)房企的商管公司，形成了商管業(yè)務(wù)布局。此外，已經(jīng)披露招股說明書的萬達(dá)商管（未上市）、龍湖智創(chuàng)（未上市）也有較多布局，2020年商管營收分別達(dá)到171.96、10.23億元。頭部商管公司運(yùn)營的購物中心在零售額、租金收入、EBITDA利潤率、出租率等指標(biāo)方面普遍取得增長。規(guī)模拓展除了承接關(guān)聯(lián)房企的商寫項(xiàng)目之外，第三方外拓競爭也已開啟，2021年華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、星盛商業(yè)分別新簽約12、10、5個(gè)第三方購物中心項(xiàng)目，新簽約建筑面積分別達(dá)到124、49、42萬平。社區(qū)服務(wù)：ARPU高速增長，賽道探索逐步成熟2021年物管公司整體社區(qū)增值服務(wù)ARPU（住宅家庭每戶年均社區(qū)增值服務(wù)消費(fèi)金額，年化）為919元/戶/年，同比增長28%。其中，大型、中型、小型物管公司社區(qū)增值服務(wù)ARPU分別為854、875、991元/戶/年，同比增長21%、17%、42%。2021年可以計(jì)算該數(shù)據(jù)的24家樣本公司中，19家公司社區(qū)增值服務(wù)ARPU同比上升，5家公司同比下降。越秀服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)ARPU為1775元/戶/年排名第一，遠(yuǎn)洋服務(wù)、時(shí)代鄰里社區(qū)增值服務(wù)ARPU均超過1500元/戶/年。招商積余、金科服務(wù)同比增速384%，并列第一，越秀服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)均實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長。物管公司整體社區(qū)增值服務(wù)營收加速增長，主要由于各家公司響應(yīng)十部委政策號(hào)召，大力推進(jìn)新業(yè)務(wù)落地、提高滲透率，此外疫情影響有所緩解。頭部公司初步跑通若干條賽道，2021年已經(jīng)具備一定收入體量：社區(qū)零售，綠城服務(wù)11.8億元、碧桂園服務(wù)11.1億元；

社區(qū)傳媒服務(wù)，碧桂園服務(wù)9.8億元；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，綠城服務(wù)7.8億元；美居服務(wù)，保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)4.0億元。此外，世茂服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等公司亦開始對(duì)社區(qū)養(yǎng)老模式進(jìn)行探索。隨著物管公司對(duì)業(yè)務(wù)思考的逐步深入、資源的持續(xù)投入和管理密度的逐步提升，我們看好頭部公司社區(qū)增值服務(wù)從“零敲碎打”、廣泛試錯(cuò)升級(jí)為洞察業(yè)主需求、運(yùn)營執(zhí)行能力出色、具備供應(yīng)鏈支撐的業(yè)務(wù)單元，做好自營和合作的平衡，充分發(fā)揮“貼近業(yè)主、24小時(shí)及時(shí)響應(yīng)”的服務(wù)優(yōu)勢，在該領(lǐng)域逐步形成競爭壁壘。5戰(zhàn)略展望：增長共識(shí)重新凝聚，分化之下頭部企業(yè)迎接整合窗口業(yè)績指引：2021年目標(biāo)基本達(dá)成，中長期理性預(yù)期正在逐步形成2020年業(yè)績會(huì)上，多數(shù)物管公司制定了較高的中長期增長指引，我們當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)的21家樣本公司給出的2021年平均增速指引為49%，未來3-5年的平均增速指引為45%。盡管多數(shù)物管公司憑借存量項(xiàng)目的穩(wěn)定經(jīng)營，以及合約面積轉(zhuǎn)化、收并購、多元業(yè)務(wù)發(fā)展帶來的增量實(shí)現(xiàn)了2021年的增長目標(biāo)，但由于2021下半年以來房地產(chǎn)市場的快速下行，市場對(duì)于物管公司中長期的業(yè)績?cè)鏊僦袠挟a(chǎn)生一定擔(dān)憂：第一，房地產(chǎn)銷售規(guī)模下行導(dǎo)致來自新房的合約面積減少，以及案場服務(wù)、開荒保潔、交付查驗(yàn)等與新房銷售相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)營收下降；第二，部分關(guān)聯(lián)房企現(xiàn)金流緊張影響交付節(jié)奏，合約面積向在管面積的轉(zhuǎn)化速度可能慢于預(yù)期；第三，部分關(guān)聯(lián)房企的經(jīng)營困境可能導(dǎo)致對(duì)于物管公司的支持減弱，甚至出現(xiàn)占用物管公司資金等損傷公司獨(dú)立性的行為。隨著多數(shù)物管公司在2021年業(yè)績會(huì)上更新業(yè)績指引，我們認(rèn)為市場對(duì)于物管板塊中長期成長速度的理性預(yù)期正在逐步形成，這將有助于板塊的企穩(wěn)。我們統(tǒng)計(jì)了18家樣本公司的業(yè)績指引情況，部分公司對(duì)指引進(jìn)行了一定幅度的合理調(diào)整，如融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)、新城悅服務(wù)等。整體2022年平均增速指引為39%，確實(shí)較一年前的指引有所下降，但依然保持了較高的增速。整合：資本市場深度調(diào)整、估值分化加劇，頭部企業(yè)迎接更好的整合機(jī)遇板塊深度調(diào)整，大型企業(yè)和央企國企估值溢價(jià)開始顯現(xiàn)物業(yè)管理板塊自2021年7月以來出現(xiàn)持續(xù)調(diào)整。截至2022年4月25日，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)已經(jīng)自高點(diǎn)下跌59%。最開始的急跌主要受到七部委監(jiān)管政策擾動(dòng)，此后隨著港股市場調(diào)整、房地產(chǎn)市場下行和房企流動(dòng)性問題的發(fā)酵，板塊持續(xù)處于下行通道。逆境之下，既有“順勢者”，也有

“逆行者”經(jīng)歷房地產(chǎn)和資本市場的大幅調(diào)整后，大量擬上市物管公司擱置上市計(jì)劃，或謀求被收購。根據(jù)克而瑞和中物研協(xié)的數(shù)據(jù)，2021年以來遞表的26家物管公司中，只有1家公司即將上市、10家公司尚在推進(jìn)上市流程，剩下的10家公司申請(qǐng)文件已失效、5家公司已被收購而終止上市（其中2家是在通過聆訊后被收購）。但也有頭部物管公司逆市遞交招股說明書。萬達(dá)商管、龍湖智創(chuàng)、萬物云分別于2021年10月、2022年1月、2022年4月遞交了招股說明書，三家公司均屬于行業(yè)影響力較高的大型物管公司，龍湖智創(chuàng)和萬物云還在2021年抓住機(jī)遇完成了多筆收并購。頭部企業(yè)迎來整合機(jī)遇2021年上市物管公司收并購交易金額快速擴(kuò)張，“大魚吃大魚”更加普遍，主要目的在于提升重點(diǎn)區(qū)域管理密度，以及補(bǔ)強(qiáng)城市服務(wù)和商管能力。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2021年上市物管公司共發(fā)起53項(xiàng)收并購，交易金額達(dá)到355.88億元，同比增長277%。單筆平均交易金額為6.71億元，同比增長285%。按標(biāo)的業(yè)務(wù)來看，基礎(chǔ)物管、增值服務(wù)、專業(yè)服務(wù)（如環(huán)衛(wèi)服務(wù)）類交易數(shù)量分別達(dá)到35、5、13項(xiàng)，交易金額分別為313.84、11.11、30.93億元?？傮w來看，考慮到較低的行業(yè)集中度和較高的增長目標(biāo)，收并購依舊會(huì)是頭部物管公司實(shí)現(xiàn)規(guī)模